Nota van Beantwoording Hofstraat

2.5 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 5 Het plangebied ligt direct aan de Binnenmaas. Het overgrote deel van de gronden valt in het deelgebied Binnenpret opgenomen in de Omgevingsvisie Hoeksche Waard. Dit deelgebied heeft de kenmerken oude herkenbare rivierarm, recreatiepark, kerngebied binnendijkse waterrecreatie. Het plangebied heeft een uniek uitzicht op de Binnenmaas. Voor de mensen in de Hoeksche Waard en in het bijzonder die uit Westmaas, speelt de Binnenmaas een belangrijke rol in hun vrijetijdsbesteding. Niet alleen voor vissen, zwemmen en varen is het water aantrekkelijk maar ook vooral vanwege zijn natuurwaarden en de redelijke onaangetaste cultuurhistorische uitstraling aan de oevers. De Binnenmaas wordt niet voor niets ‘de parel’ van de Hoeksche Waard genoemd. Met het verdwijnen van de camping en de ligplaatsen voor boten treedt er weer een stuk verarming op voor het dorp en verliest de parel een stuk van haar glans door het nu voorliggende ontwerp bestemmingsplan.

Reactie college: 19/46

Als gemeente zijn wij zuinig op de Binnenmaas en beoordelen wij plannen die een relatie met de Binnenmaas hebben zeer zorgvuldig. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven vindt een belangenafweging plaats waarbij we alle voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij zetten en beoordelen. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a.

het toegankelijk maken van de oevers. Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit wel een openbare component. Het gebied wordt daarom niet geheel onttrokken aan de recreatieve functie, maar het accent verschuift van particulier recreatief gebruik naar deel openbaar recreatief gebruik. Naar onze mening staat dit niet op gespannen voet met ons eigen beleid.

De leefbaarheid van het dorp verbeteren is meer dan alleen uitbreiding van het aantal woningen. Recreatieve voorzieningen bieden iets extra’s voor de inwoners van de Hoeksche Waard en die van Westmaas in het bijzonder. Concreet begint dit met het toegankelijk houden van de Binnenmaas voor jong en oud. Immers wie Westmaas zegt, zegt ‘west Binnen maas’. Reactie college: De sanering van een milieubelastende functie in de woonkern van Westmaas draagt naar onze mening bij aan het verbeteren van de leefbaarheid van Westmaas. Daarnaast levert de bouw van enkele woningen een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van de woonkern en het voorzieningenniveau. Ook wordt een uitzichtplaats gecreëerd voor iedereen. De toegankelijkheid/zichtbaarheid van de Binnenmaas wordt door dit plan verbeterd. Op dit moment is het een particulier stuk grond zonder openbare zichtbaarheid van de Binnenmaas vanaf het land.

20/46

Om de natuur- en cultuurhistorische waarden zoveel mogelijk te behouden en te versterken en de toegang tot de Binnenmaas voor bewoners en toeristen te vergroten is een duidelijke visie met betrekking tot het gebruik van de oevers van de Binnenmaas. Voor de gemeente en het Waterschap ligt daarin een grote taak. Reactie college: Wij vinden de voorliggende ontwikkeling een aanvaardbare ontwikkeling, daargelaten de vraag of er inderdaad zo’n visie moet komen. Om de landschappelijke waarde beter te borgen geeft de zienswijze aanleiding een strook langs het water op de verbeelding aan te duiden als oeverzone waarbinnen uitsluitend de in het document stedenbouw/beeldkwaliteit opgenomen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gerealiseerd.

Het voorliggende plan draagt op geen enkele wijze bij aan het versterken van de leefbaarheid van het dorp Westmaas. Het lijkt erop dat een heel lang iemand met een brede rug naar de rest toe zit op de voorste rij van de tribune, zich niet afvragend of de rest nog wat kan zien. Reactie college: Zoals hiervoor al aangegeven, zijn wij van mening dat de sanering van een milieubelastende functie in de woonkern van Westmaas bijdraagt aan de verbetering van de leefbaarheid van Westmaas. Daarnaast levert de bouw van enkele woningen een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van de woonkern en het voorzieningenniveau. Daarnaast wordt een uitzichtplaats gecreëerd voor iedereen. De toegankelijkheid/zichtbaarheid van de Binnenmaas wordt door het plan verbeterd. Op dit moment is het een particulier stuk grond zonder openbare zichtbaarheid van de Binnenmaas vanaf het land.

Indiener geeft aan wel mogelijkheden te zien door de 5 woningen meer naar achteren te bouwen op de plek waar nu de bedrijfsgebouwen en de bestaande woningen staan en het stuk wat nu de camping is verder uit te breiden. Dit kan worden ingericht als openbaar groen en recreatieve bestemming in de vorm van een wandel-/fietspark met rustpunten (bankjes,, picknicktafels) aangevuld met een theehuisje en het terugbrengen van verloren gegane ligplaatsen (zoals in Maasdam) door een gemeentelijke voorziening. Indiener verwijst naar een schets waarop dit visueel is gemaakt. Een flink wandel-/fietspark zal bijdragen aan een gezonde fysieke leefomgeving en de omgevingskwaliteit versterken. Een dergelijke voorziening nabij de kern van het dorp zal voor Westmaas een Dorpse Trots zijn. De voorgestelde bebouwing ligt dan minder dicht bij de jachthaven en geeft mogelijkheden voor de nieuwe bewoners om een geluidswal te realiseren zonder dat het zicht vanuit de woningen wordt gehinderd. De voorgestelde wijzigingen biedt de jachthaven, die inwoners van Westmaas en recreanten van buitenaf in staat stelt tot vermaak aan en op het water, meer ruimte voor zijn activiteiten, voor wat betreft de geluidsnormen (die nu aan de orde komen in dit ontwerpbestemmingsplan). Reactie college: Wij hebben al eerder plannen ter beoordeling gehad voor de herontwikkeling van het plangebied.

Het ging daarbij om plannen voor veel meer woningen, o.a. ook appartementenbouw. Die plannen zijn niet doorgegaan. Daarna is het plan voorgelegd zoals nu aan de orde. De herontwikkeling van bebouwing in bestaand stads- en dorpsgebied naar een woonfunctie vraagt een zodanige investering, dat er voldoende wooneenheden moeten worden gerealiseerd om de herontwikkeling rendabel te maken. In dit geval gaat het om een ontwikkeling op particuliere grond met een beperkt aantal woningen in het plangebied. De gekozen opzet is voor ons aanvaardbaar. Het betreft een evenwicht tussen particulier bezit en openbaar toegankelijk gebied. 21/46

Van oudsher zijn de oevers van de Binnenmaas groen. Om deze situatie en de cultuurhistorische waarden te behouden is het van belang de woningen laag te houden zodat zij meer opgaan in het groen. Door lager te bouwen is de bebouwing minder dominant waardoor de aantrekkingskracht van het gebied voor de gemiddelde recreant op het water (die voor natuur en rust komt) zo veel mogelijk in stand blijft. Reactie college: Wat betreft de bouwhoogten het volgende. Voor woning E is in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen, dat de goothoogte van die woning 7,5 meter mag bedragen en de maximale hoogte 11 meter. Wij vinden het aanvaardbaar dat op deze plaats enige volume aan bebouwing wordt gerealiseerd. Anderzijds is er begrip voor de wens om de bouwhoogte te begrenzen. Inmiddels is er nader overleg gevoerd tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen. Daarbij is van de zijde van initiatiefnemer aangegeven dat het plan naar aanleiding van de geuite bezwaren tegen de bouwhoogte van woning E, die bouwhoogte wordt verlaagd tot maximaal 4,5 m. Dit betekent dat woning E qua goot- en bouwhoogte niet meer zal bedragen dan 4,5 m. Wij hebben met instemming kennis genomen van dit resultaat van de nadere afstemming tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen.

Om die reden wordt dit onderdeel van de zienswijze in zoverre gegrond verklaard, dat in het bestemmingsplan zal worden opgenomen dat woning E geen grotere goot- en bouwhoogte mag krijgen dan 4,5 m. Daarmee wordt de maximale goothoogte van woning E verlaagd met 3 m van 7,5 naar 4,5 m, terwijl de maximale bouwhoogte met 6,5 m wordt verlaagd van 11 naar 4,5 m. De overige woningen (A t/m D) mogen een goothoogte krijgen van 6 m en een bouwhoogte van 11 m. Dit zijn afmetingen die niet ongebruikelijk zijn in een bebouwde omgeving. Om bebouwing enigszins te begrenzen, wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast is het resultaat uit het nader overleg tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen, dat de maximale bouwhoogte van deze 4 woningen wordt verlaagd van 11 naar 9 m.

Indiener verzoekt daarom het noordelijk deel te bestemmen als recreatie en/of openbaar groen in overeenstemming met de Omgevingsvisie. Een recreatieve bestemming geeft voor de bewoners en recreanten een aanzienlijke verbetering van de omgevingskwaliteit. Verder doet indiener een oproep gehoor te geven aan de zienswijze om het welzijn van haar inwoners te behouden en zelfs te kunnen verbeteren nu daar nog een kans voor is. Reactie college: Wij vinden het voorliggende plan aanvaardbaar. Het gaat om een beperkt aantal woningen in het plangebied en draagt bij aan de toegankelijkheid/zichtbaarheid van de Binnenmaas. Het betreft een evenwicht tussen particulier bezit en openbaar toegankelijk gebied. De gekozen opzet is voor ons daarom aanvaardbaar. Conclusie: De zienswijze geeft wel aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat daarbij om de maximale goot- en bouwhoogte van woning E. De maximale goothoogte voor woning E was 7,5 m en wordt 4,5 m. De maximale bouwhoogte voor woning E wordt 4,5 meter ( was 11 meter). Ook wordt voor de overige 4 woningen (A 22/46

t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast wordt de maximale bouwhoogte van de woningen A t/m D aangepast van 11 naar 9 m. Daarnaast wordt voor een strook langs het water op de verbeelding de aanduiding oeverzone opgenomen waarbinnen uitsluitend de in het document stedenbouw/beeldkwaliteit opgenomen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gerealiseerd.

2.6 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 6 Indiener is teleurgesteld over de procesgang voor de wijziging van dit bestemmingsplan. De projectontwikkelaar heeft enkele informatiesessies georganiseerd die in het teken stonden van informatie verkondigen in plaats van een dialoog. Indiener geeft aan dat zaken die voor de bewoners van de Nieuwstraat echt belangrijk zijn, zijn niet serieus in overweging genomen. Reactie college: De initiatiefnemer organiseerde een aantal bijeenkomsten. Op verzoek van de gemeenteraad vond er nog een nadere afstemming plaats tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen over het ontwerp van de woningen en het plangebied. Gedurende het proces leidde de afstemming tot aanpassingen van het ontwerp qua aantallen woningen, vorm, hoogte en architectuur. Er is inderdaad geen individuele terugkoppeling geweest van de reactieformulieren die tijdens de eerste bijeenkomst zijn ingevuld, maar in het ontwerp zijn wel gedurende het proces vele adviezen en opmerkingen van omwonenden verwerkt. Als gemeente waren wij op alle bijeenkomsten aanwezig om deze ontwikkeling zowel ruimtelijk als procedureel te volgen en toe te zien op de participatie met de omwonenden. Indiener geeft aan dat de voorgenomen bouw van villa E op de gronden van de huidige camping zijn unieke uitzicht op de Binnenmaas, en de omliggende natuur, ernstig belemmert.

Hiervoor verwijst indiener naar een foto die hiervan een impressie geeft. Reactie college: Er bestaat begrip voor de wens van omwonenden om zoveel mogelijk het zicht op de Binnenmaas te behouden. Op voorhand wordt hierbij opgemerkt, dat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Reeds meermalen heeft immers de ABRvS uitgemaakt dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Voor woning E is in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen, dat de goothoogte van die woning 7,5 meter mag bedragen en de maximale hoogte 11 meter. Wij vinden het aanvaardbaar dat er enig volume aan bebouwing op deze plaats wordt gerealiseerd. Anderzijds is er begrip voor de wens om de bouwhoogte te begrenzen. Inmiddels is er nader overleg gevoerd tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen. Daarbij is van de zijde van initiatiefnemer aangegeven dat het plan naar aanleiding van de geuite bezwaren tegen de bouwhoogte van woning E, die bouwhoogte wordt verlaagd tot maximaal 4,5 m. Dit betekent dat woning E qua goot- en bouwhoogte niet meer zal bedragen dan 4,5 m.

Wij hebben met instemming kennis genomen van dit resultaat van de nadere afstemming tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen. Om die reden wordt dit onderdeel van de zienswijze in zoverre gegrond verklaard, dat in het bestemmingsplan zal worden opgenomen dat woning E geen grotere goot- en bouwhoogte mag krijgen dan 4,5 m. Daarmee wordt de 23/46

maximale goothoogte van woning E verlaagd met 3 m van 7,5 naar 4,5 m, terwijl de maximale bouwhoogte met 6,5 m wordt verlaagd van 11 naar 4,5 m. De overige woningen (A t/m D) mogen in het ontwerpbestemmingsplan een goothoogte krijgen van 6 m en een bouwhoogte van 11 m. Dit zijn afmetingen die niet ongebruikelijk zijn in een bebouwde omgeving. Om bebouwing enigszins te begrenzen, wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast is het resultaat uit het nader overleg tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen, dat de maximale bouwhoogte van deze 4 woningen wordt verlaagd van 11 naar 9 m.

Het ontwerp bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de bouw van grote, hoge villa’s. Dit betekent een grote wijziging in het landschap en het oeveraanzicht van de Binnenmaas. Waar nu een oase van groen is gesitueerd, verrijzen stenen kolossen. Dit schaadt de huidige groene en natuurlijke uitstraling van de locatie. Reactie college: Zie ook de reactie bij het vorige onderdeel van deze zienswijze. Als gemeente hechten wij ook aan een groene uitstraling. Om hieraan enigszins tegemoet te komen zijn in het bestemmingsplan regels (artikel 6) opgenomen waaraan bouwwerken, geen gebouwen zijnde, (met verwijzing naar het document stedenbouw/beeldkwaliteit) moeten voldoen.

De goot- en nokhoogte zijn gedefinieerd ten opzichte van het peil. Peil is een referentiehoogte die nog niet is vastgesteld. De goot- en nokhoogte zijn daarom onbekend. Door het saneren en ophogen van de gronden vanaf welke hoogte de bouwhoogte wordt bepaald. Hierdoor kan de werkelijke bouwhoogte door de omwonenden niet worden ingeschat en kan de projectontwikkelaar de hoogte vrij definiëren. Dit kan simpelweg door de gronden in het plangebied op te hogen om zo het uitzicht voor de nieuwe bewoners te verbeteren. De peilhoogte moet daarom voordat over dit plan wordt besloten worden bepaald. Reactie college: De goot- en bouwhoogten van de bebouwing in het plangebied zijn gerelateerd aan het peil in het plangebied. In het bestemmingsplan is het peil voor de te bouwen woningen gerelateerd aan de kruin van de aan te leggen weg. Op dit moment wordt gewerkt aan een civieltechnisch uitwerkingsplan, waarin ook de peilhoogten worden opgenomen. Wij moeten als gemeente het civieltechnisch uitwerkingsplan goedkeuren en zullen ook aandacht besteden aan het aspect van de aanleghoogte. Op dit moment is nog niet exact aan te geven hoe hoog de kruin van de weg zal zijn ten opzichte van het NAP. Dit is overigens een omstandigheid die dikwijls aan de orde is qua volgorde bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Zodra bekend is wat de hoogte van de kruin van de weg gaat worden, zal deze informatie met omwonenden worden gedeeld. Voor nu is dit derhalve een nog niet exact aan te geven hoogte. De hoogte van de kruin van de weg zal naar verwachting ca. 80 cm hoger zijn dan de hoogte van het huidige maaiveld op de kop van het plangebied. Ter plaatse van de entree van het plangebied blijft de maaiveldhoogte nagenoeg gelijk. De huidige bestemming Bedrijf/Recreatie wordt omgezet naar bouw van villa’s zonder oog te hebben voor het feit dat de huidige bestemming grotendeels voorziet in recreatie in de vorm van een camping en circa 25 ligplaatsen. De door de ontwikkelaar voorgestelde nieuw aan te leggen steiger, met voornamelijk uitzicht op camping Rietgors en een klein beetje Binnenmaas, biedt totaal geen waardig alternatief voor het verloren gaan van deze recreatievoorziening die jarenlang door breed publiek met veel plezier is gebruikt. In de zienswijze heeft indiener illustraties gevoegd van de huidige verbeelding van het bestemmingsplan en de voorgenomen steiger in het plangebied. 24/46

Het ontwerp gaat volledig voorbij aan de Hoeksche Waarde van deelgebied ‘Binnenpret’ die volgens de Omgevingsvisie versterkt moet worden. Indiener stelt voor het ontwerp meer in lijn te brengen met de Omgevingsvisie waarin het belang van het versterken van groene en blauw recreatie in het gebied ‘Binnenpret’ centraal staat. Het deel van het terrein met de huidige bestemming ‘Recreatie’ kan voor het versterken van de waarden voor het gebied ‘Binnenpret’ worden benut. Hiermee blijft deze waardevolle locatie behouden voor een breed publiek. Het her ontwikkelen van de camping tot een kleinschalige verhuur met 5-6 vakantiebungalows met 1 woonlaag geeft indiener als voorbeeld om het recreatief karakter te versterken in de maat van het parklandschap. De huidige aanlegplaatsen kunnen worden opgeknapt en gehandhaafd voor verhuur aan bewoners van de Hoeksche Waard. Daarbij is ruimte voor een groot uitzichtpunt over de Binnenmaas, waar picknicktafels en bankjes kunnen staan. Dit biedt mogelijkheden om het uitzichtpunt op te nemen in fiets en wandelroutes door de Hoeksche Waard. Hierdoor kan ook de bestaand rietkraag aan de noordoever van het plangebied intact blijven.

Reactie college: Als gemeente zijn wij zuinig op de Binnenmaas en beoordelen wij plannen die een relatie met de Binnenmaas hebben zeer zorgvuldig. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven vindt een afweging plaats waarbij voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij worden gezet en beoordeeld. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a.

het toegankelijk maken van de oevers. Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat.. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit wel een openbare component. Het gebied wordt daarom niet onttrokken aan de recreatieve functie, maar het accent verschuift van particulier recreatief gebruik naar deel openbaar recreatief gebruik. Naar onze mening staat dit niet op gespannen voet met ons eigen beleid. De aanlegsteigers die er nu zijn verdwijnen. De gebruikers zijn hier al lange tijd van op de hoogte. De meeste bootjes zijn inmiddels al weg. In de praktijk blijkt dat zij een vervangende plek kunnen vinden. 25/46

Een plan tot het her ontwikkelen van het plangebied tot klein recreatief bungalowpark, daargelaten de vraag of dit een wenselijke dan wel haalbare ontwikkeling is op deze plaats, is niet voorgelegd aan de gemeente. Indiener is van mening dat het zuidoostelijk deel van het plangebied dat nu de bestemming Bedrijf heeft uitermate geschikt is voor woningbouw. Op een vergelijkbare oppervlakte (en tevens in maatvoering en lengte en breedte) wordt nu bij de Pesanthof 4 2^1 woningen en 1 vrijstaande woning ontwikkeld. Hiermee kan het transportbedrijf plaatsmaken voor inbreiding door woningbouw zonder dat dit ten koste gaat van de groene kwaliteiten van deze bijzondere locatie. Deze woningen kunnen dan toegang hebben tot het water van de Binnenmaas via de sloot aan de zuidoostkant van het plangebied. De voorgenomen bebouwing van de huidige camping vindt indiener een achteruitgang voor Westmaas en Binnenmaas. Een alternatief bouwplan zou wellicht beter passen dan het huidige plan. Indiener vraagt de gemeenteraad de bouwhoogte op het perceel van de huidige camping te beperken tot 1 woonlaag met een maximumhoogte van 3,5 meter. De grootte van dit perceel is uitstekend geschikt om een ruime woningen te creëren van 1 woonlaag. Hiermee wordt voorkomen dat de woningen het uitzicht van 14 andere woningen (Nieuwstraat 12 t/m 30b) belemmert.

Indiener vraagt daarnaast om een verbod tot aanplant van bomen en struiken die de vrije zichtlijn over de Binnenmaas van direct aanwonenden belemmert.

Reactie college: Hiervoor is uiteengezet dat wij als gemeente menen, dat de voorgenomen herontwikkeling aanvaardbaar is. Hierbij is ook ingegaan op de gehanteerde goot- en bouwhoogten en de opzet van het plan voor woningbouw en uitzichtplaats op de Binnenmaas. Het gaat hier om de bouw van vijf woningen op een plangebied met een omvang van circa 7.100 m2. Dit is een beperkte bebouwingsdichtheid. Bij bebouwingsdichtheid gaat het om het aantal woningen per oppervlakteeenheid, meestal uitgedrukt per hectare (10.000 m2). In het plangebied gaat het om een bebouwingsdichtheid van 7,1 woning per ha. Ter vergelijking is het zo, dat het bij een woningdichtheid van 60 of meer woningen per ha gaat om (hoog)stedelijke, meestal gestapelde bouw, bij 25 of minder woningen per ha om landelijke bebouwing, een villa of bungalowwijk. De hier gekozen bebouwingsdichtheid is als laag aan te merken. Indiener vraagt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen met inachtneming van de door indiener in hun zienswijze aangedragen alternatieven en geeft aan ervan uit te gaan over het verloop van de procedure te worden geïnformeerd. Reactie college: Indiener informeren wij over ons voorstel aan de gemeenteraad met betrekking tot de beantwoording van de zienswijzen en het verdere behandelingsproces van het bestemmingsplan in de gemeenteraad.

Conclusie: De zienswijze geeft wel aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat daarbij om de maximale goot- en bouwhoogte van woning E. De maximale goothoogte voor woning E was 7,5 m en wordt 4,5 m. De maximale bouwhoogte voor woning E wordt 4,5 meter ( was 11 meter). Ook wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast wordt de maximale bouwhoogte van de woningen A t/m D aangepast van 11 naar 9 m. Tevens worden in het bestemmingsplan regels in artikel 6 opgenomen om de groene sfeer/landschappelijke waarden te borgen, waaraan bouwwerken, geen gebouwen zijnde, (met verwijzing naar het document stedenbouw/beeldkwaliteit) moeten voldoen. 26/46

2.7 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 7 Indiener geeft aan dat het weidse uitzicht vanuit zijn woning op de Binnenmaas een belangrijke reden was om zijn woning aan de Nieuwstraat te kopen. De aanwezigheid van de camping en de omliggende begroeiing leverden geen beperking op van het uitzicht en vormde een harmonieuze leefomgeving die past bij de aard van het landschap van de Binnenmaas. Ten tijde van de aankoop (2005) was er voor zover bij indiener bekend nog geen sprake van een voornemen tot wijziging van de bestemming van het betreffende gebied. Een wijziging in een exclusieve woonbestemming voor dit direct aan het water en voor algemeen gebruik beschikbare gebied was in redelijkheid ook niet te voorzien. Indiener wil hiermee beklemtonen dat hij bij de koop van zijn woning uit mocht gaan van een blijvend vrij uitzicht op de Binnenmaas. Die situatie dreigt door het bestemmingsplan wezenlijk te veranderen, hetgeen, afhankelijk van de uitwerking van het bestemmingsplan in meer of mindere mate van invloed zal zijn op het vrije uitzicht en daarmee op het woongenot van zijn gezin. Dit weidse uitzicht heeft een belangrijke toegevoegde waarde van de woning van indiener. Om die reden vreest indiener voor een waardedaling van zijn woning, tenzij in het bestemmingsplan afdoende rekening wordt gehouden met zijn belang.

Reactie college: Er bestaat begrip voor de wens van omwonenden om zoveel mogelijk het zicht op de Binnenmaas te behouden. Op voorhand wordt hierbij opgemerkt, dat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Reeds meermalen heeft immers de ABRvS uitgemaakt dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven vindt een afweging plaats waarbij we voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij zetten en beoordelen. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat.

Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a. het toegankelijk maken van de oevers. Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat.. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit wel een openbare component. 27/46

Indiener geeft aan vraagtekens te hebben bij het verloop van de procedure. Tijdens de voorlichtingsbijeenkomst van 8 april 2021 was de projectontwikkelaar aanwezig en gaf de architect een toelichting op het plan. Vertegenwoordigers van de gemeente waren aanwezig maar vervulden geen actieve rol. Indiener is van mening dat de gemeente deze voorlichting hadden moeten geven. Nu ontstond de indruk dat de regie van het proces berust bij de projectontwikkelaar en er al een voortraject heeft plaatsgevonden waarin de gemeente en de projectontwikkelaar gezamenlijk zijn opgetrokken. Dit gaat ten koste van de onpartijdigheid en objectiviteit van de gemeente bij de planvoorbereiding. Als gevolg hiervan ontbrak een toelichting op de door de gemeente gemaakte afweging inzake de bestemmingsplanmogelijkheden van het gebied en kwam bijvoorbeeld de relatie tussen het bouwplan en omgevingsfactoren nauwelijks aan bod. Reactie college: De initiatiefnemer organiseerde een aantal bijeenkomsten. Op verzoek van de gemeenteraad vond er nog een nadere afstemming plaats tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen over het ontwerp van de woningen en het plangebied. Gedurende het proces leidde de afstemming tot aanpassingen van het ontwerp qua aantallen woningen, vorm, hoogte en architectuur.

Er is inderdaad geen individuele terugkoppeling geweest van de reactieformulieren die tijdens de eerste bijeenkomst zijn ingevuld, maar in het ontwerp zijn gedurende het proces wel vele adviezen en opmerkingen van omwonenden verwerkt. Als gemeente waren wij op alle bijeenkomsten aanwezig om deze ontwikkeling zowel ruimtelijk als procedureel te volgen en toe te zien op de participatie met de omwonenden. Het is correct dat wij als gemeente bekend waren met de plannen van de initiatiefnemer voordat de informatieavond heeft plaatsgevonden. Het is gebruikelijk dat de gemeente het gehele proces op de hoogte wordt gesteld van de ontwikkeling omdat er diverse zaken voorbereid moeten worden om een dergelijk plan te ontwikkelen en realiseren. Een ontwikkelaar moet altijd voldoen aan algemene richtlijnen en voorwaarden van onze gemeente en de specifieke voorwaarden van een locatie.

Indiener wil zich niet principieel tegen een woonbestemming verzetten hoewel dit niet hand ligt voor dit gebied, mits het uitzicht door een passende inrichting van het gebied in stand blijft. De enige woning die daarop van wezenlijk van invloed kan zijn is de op de punt van het schiereiland geplande woning. Indiener pleit daarom voor een zodanige situering en/of bebouwingshoogte dat mijn vrije uitzicht in stand blijft. Voor indiener is op de nu voorziene locatie een woning met 1 woonlaag acceptabel. Daardoor wordt bovendien recht gedaan aan een harmonieuze inpassing in het weidse landschap. Bij de bepaling van de hoogte van de begroeiing dient naar de mening van indiener uiteraard rekening te houden met het open landschap en bijbehorend uitzicht. Indiener pleit voor een zorgvuldige landschapstoets van de overige te realiseren woningen. Reactie college: Voor de door indiener bedoelde woning (woning E) is in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen, dat de goothoogte van die woning 7,5 meter mag bedragen en de maximale hoogte 11 meter. Als gemeente vinden wij het aanvaardbaar dat er enig volume aan bebouwing op deze plaats wordt gerealiseerd. Anderzijds is er begrip voor de wens om de bouwhoogte te begrenzen. Inmiddels is er nader overleg gevoerd tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen.

Daarbij is van de zijde van initiatiefnemer aangegeven dat het plan naar aanleiding van de geuite bezwaren tegen de bouwhoogte van woning E, die bouwhoogte wordt verlaagd tot maximaal 4,5 m. Dit betekent dat woning E qua goot- en bouwhoogte niet meer zal bedragen dan 28/46

4,5 m. Wij hebben met instemming kennis genomen van dit resultaat van de nadere afstemming tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen. Om die reden wordt dit onderdeel van de zienswijze in zoverre gegrond verklaard, dat in het bestemmingsplan zal worden opgenomen dat woning E geen grotere goot- en bouwhoogte mag krijgen dan 4,5 meter. Daarmee wordt de maximale goothoogte van woning E verlaagd met 3 m van 7,5 naar 4,5 m, terwijl de maximale bouwhoogte met 6,5 meter wordt verlaagd van 11 naar 4,5 m. De overige woningen mogen een goothoogte krijgen van 6 meter en een bouwhoogte van 11 meter. Dit zijn afmetingen die niet ongebruikelijk zijn in een bebouwde omgeving. Om bebouwing enigszins te begrenzen, wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast is het resultaat uit het nader overleg tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen, dat de maximale bouwhoogte van deze 4 woningen wordt verlaagd van 11 naar 9 m.

Indiener geeft aan dat het bestemmingsplan meer weg heeft van een bouwplan sec dan van een bestemmingsplan, met oog voor andere functies van het gebied. Het ruimtebeslag voor privé bezit vindt indiener opmerkelijk en niet in overeenstemming met de omgevingsvisie Binnenpret. Reactie college: Als gemeente vinden wij het plan een aanvaardbare opzet en inhoud hebben. Momenteel is het gehele plangebied privébezit. Dit worden nu vijf woningen met een openbaar toegankelijke uitzichtplaats op de Binnenmaas.

Bij de exacte situering van de bebouwing wordt rekening gehouden met open zichtlijnen in het bestemmingsplangebied naar het water. Het belang van uitzicht en doorzicht wordt daarmee onderstreept. Dit is voor indiener een extra reden om ervoor te pleiten dat rekening wordt gehouden met de invloed van bebouwing op de zichtlijnen vanuit de woningen aan de Nieuwstraat. Reactie college: Verwezen wordt naar de eerdere reacties van het college op de onderdelen van deze zienswijze. Indiener vraagt aandacht voor de berekening van de bouwhoogte omdat hij heeft begrepen dat de bodemhoogte van het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld. Dit in afwachting van nadere informatie over de bodemgesteldheid, de waterhuishouding en de te bepalen hoogte ten opzichte van het waterpeil van de Binnenmaas. Hierdoor is de informatie over de hoogte die voor de bebouwing wordt gebruikt nog niet bekend en is er geen volledige informatie over de uiteindelijke hoogtes. De bouwhoogtes zijn voor de omwonenden van essentieel belang. Om die reden is indiener van mening dat de volgende fase van de bestemmingsplanprocedure pas kan worden ingezet nadat hierover duidelijkheid bestaat. Reactie college: De goot- en bouwhoogten van de bebouwing in het plangebied zijn gerelateerd aan het peil in het plangebied.

In het bestemmingsplan is het peil voor de te bouwen woningen gerelateerd aan de kruin van de aan te leggen weg. Op dit moment wordt gewerkt aan een civieltechnisch uitwerkingsplan, waarin ook de peilhoogten worden opgenomen. Wij moeten als gemeente het civieltechnisch uitwerkingsplan goedkeuren en zullen ook aandacht besteden aan het aspect van de aanleghoogte. Op dit moment is nog niet exact aan te geven hoe hoog de kruin van de weg zal zijn ten opzichte van het NAP. Dit is overigens een omstandigheid die dikwijls aan de orde is qua volgorde bij ruimtelijke ontwikkelingen. Zodra bekend is wat de hoogte van de kruin van de weg gaat worden, zal deze informatie met omwonenden worden gedeeld. Voor nu is dit derhalve een nog niet exact aan te geven hoogte. De hoogte van de kruin van de weg zal naar verwachting ca. 80 cm hoger zijn dan de hoogte van het 29/46

huidige maaiveld op de kop van het plangebied. Ter plaatse van de entree van het plangebied blijft de maaiveldhoogte nagenoeg gelijk. Conclusie: De zienswijze geeft wel aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat daarbij om de maximale goot- en bouwhoogte van woning E. De maximale goothoogte voor woning E was 7,5 m en wordt 4,5 m. De maximale bouwhoogte voor woning E wordt aangepast van 11 m in 4,5 m. Ook wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast wordt de maximale bouwhoogte van de woningen A t/m D aangepast van 11 naar 9 m.

2.8 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 8 De grond van de camping is ingericht en bestemd voor recreatie en ligt aan de oever van de Binnenmaas. De gemeente heeft in het verleden aangegeven recreatie en natuur belangrijk te vinden in de kernen. Het bevreemdt indiener dat ondanks eerdere genoemde beleidsuitspraken nu permanente woningen mogen worden gebouwd op de groenstrook aan de Binnenmaas. Reactie college: Als gemeente zijn wij zuinig op de Binnenmaas en beoordelen wij plannen die een relatie met de Binnenmaas hebben zeer zorgvuldig. Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven vindt een afweging plaats waarbij alle voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij worden gezet en beoordeeld. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd.

Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a. het toegankelijk maken van de oevers. Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat.. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit juist wel een openbare component.

30/46

Het gebied wordt daarom niet onttrokken aan de recreatieve functie, maar het accent verschuift van particulier recreatief gebruik naar deel openbaar recreatief gebruik. Naar onze mening staat dit niet op gespannen voet met ons eigen beleid. Het is de wens van de projectontwikkelaars dat de bestemming van het gebied wordt gewijzigd in permanente woningbouw. Hoewel het bestemmingsplan nog niet is gewijzigd, zijn er al te bouwen woningen verkocht, Reactie college: Wijn namen kennis van het feit dat er al enkele aparte kadastrale percelen zijn gevormd. Dit privaatrechtelijke aspect is niet relevant voor de behandeling en de inhoud van het bestemmingsplan en heeft daar ook geen invloed op. Het afsplitsen van percelen voor een toekomstig gebruik vooruitlopend op het vaststellen en onherroepelijk worden van een bestemmingsplan is voor rekening en risico van initiatiefnemer.

Vanuit de projectontwikkelaar zijn informatieavonden georganiseerd. Tijdens deze avonden was er geen hoor en wederhoor. De plannen van de ontwikkelaars mochten alleen worden aangehoord. Met de opmerkingen en suggesties van indiener is niets gedaan. Reactie college: De initiatiefnemer organiseerde een aantal bijeenkomsten. Op verzoek van de gemeenteraad vond er nog een nadere afstemming plaats tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen over het ontwerp van de woningen en het plangebied. Gedurende het proces leidde de afstemming tot aanpassingen van het ontwerp qua aantallen woningen, vorm, hoogte en architectuur. Er is inderdaad geen individuele terugkoppeling geweest van de reactieformulieren die tijdens de eerste bijeenkomst zijn ingevuld, maar in het ontwerp zijn wel gedurende het proces vele adviezen en opmerkingen van omwonenden verwerkt. Als gemeente waren wij op alle bijeenkomsten aanwezig om deze ontwikkeling zowel ruimtelijk als procedureel te volgen en toe te zien op de participatie met de omwonenden. De gemeente was bekend met de plannen van de initiatiefnemer voordat de informatieavond heeft plaatsgevonden. Het is gebruikelijk dat de gemeente het gehele proces op de hoogte wordt gesteld van de ontwikkeling omdat er diverse zaken voorbereid moeten worden om een dergelijk plan te ontwikkelen en realiseren.

Een ontwikkelaar moet altijd voldoen aan algemene richtlijnen en voorwaarden van onze gemeente en de specifieke voorwaarden van een locatie.

Indiener geeft aan dat het uitzicht van zijn woonkamer over de Binnenmaas door de bouw van de woningen blijvend wordt belemmerd. Vanuit zijn woning zal het niet meer mogelijk zijn te genieten van de groene en natuurlijke uitstraling van de omgeving. Indiener kan de Binnenmaas, een prachtig uitzicht vanuit zijn woonkamer, niet meer bewonderen. Het uitzicht gaat van maximaal naar minimaal. Dit geeft waarschijnlijk een waardevermindering van zijn woning. Reactie college: Er bestaat begrip voor de wens van omwonenden om zoveel mogelijk het zicht op de Binnenmaas te behouden. Op voorhand wordt hierbij opgemerkt, dat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Reeds meermalen heeft immers de ABRvS uitgemaakt dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. 31/46

Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven worden alle voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij gezet en beoordeeld. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a. het toegankelijk maken van de oevers.

Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat.. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit wel een openbare component. Wat betreft de vrees voor waardevermindering van zijn woning wijzen wij indiener op de mogelijkheid een aanvraag tegemoetkoming planschade in te dienen. De Wet ruimtelijke ordening biedt namelijk de mogelijkheid om een aanvraag tegemoetkoming planschade in te dienen. Deze aanvraag moet binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan bij de gemeente zijn ingediend. Tijdens de informatiebijeenkomst op 8 april 2021 bleek dat het bestemmingsplan een nokhoogte van 11 meter mogelijk maakt, in plaats van de aangegeven hoogte van 7,5 meter voor woning E. Daarnaast is woning E nu richting de bestaande woningen aan de Nieuwstraat geplaatst.

Om uitzicht te behouden is het wenselijk dat de nokhoogte wordt vastgesteld op maximaal 3,5 meter. Dit betekent maximaal 1 woonlaag. Het perceel E is uitstekend geschikt om een ruime, brede bungalow te realiseren van 1 woonlaag. Hiermee wordt voorkomen dat deze woning het uitzicht vanuit de woningen aan de Nieuwstraat belemmert. Daarnaast is indiener van mening dat woning E zoveel mogelijk oostwaarts moet worden opgeschoven in verband met het uitzicht vanuit zijn woonkamer aan de Nieuwstraat op de Binnenmaas. Reactie college: Voor woning E is in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen, dat de goothoogte van die woning 7,5 m mag bedragen en de maximale bouwhoogte 11 m. Wij vinden het aanvaardbaar dat er enig volume aan bebouwing op deze plaats wordt gerealiseerd. Anderzijds is er begrip voor de wens om de bouwhoogte te begrenzen. Inmiddels is er nader overleg gevoerd tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen. Daarbij is van de zijde van initiatiefnemer aangegeven dat het plan naar aanleiding van de geuite bezwaren tegen de bouwhoogte van woning E, die bouwhoogte wordt verlaagd tot maximaal 4,5 m. Dit betekent dat woning E qua goot- en bouwhoogte niet meer zal bedragen dan 4,5 m. Wij 32/46

hebben met instemming kennis genomen van dit resultaat van de nadere afstemming tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen. Om die reden wordt dit onderdeel van de zienswijze in zoverre gegrond verklaard, dat in het bestemmingsplan zal worden opgenomen dat woning E geen grotere goot- en bouwhoogte mag krijgen dan 4,5 meter. Daarmee wordt de maximale goothoogte van woning E verlaagd met 3 m van 7,5 naar 4,5 m, terwijl de maximale bouwhoogte met 6,5 meter wordt verlaagd van 11 naar 4,5 m. De overige woningen mogen een goothoogte krijgen van 6 m en een bouwhoogte van 11 meter. Dit zijn afmetingen die niet ongebruikelijk zijn in een bebouwde omgeving. Om bebouwing enigszins te begrenzen, wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast is het resultaat uit het nader overleg tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen, dat de maximale bouwhoogte van deze 4 woningen wordt verlaagd van 11 naar 9 m.

Indiener heeft nu veel privacy in zijn achtertuin. Er is een goede afscheiding van de camping en van campinggasten heeft indiener geen overlast. In het bestemmingsplan is niets aangegeven over een afscheiding tussen de nieuwe woningen en de woningen aan de Nieuwstraat. Indiener hecht aan zijn privacy en wil dat er in het bestemmingsplan een afscheiding aan de waterkant wordt opgenomen die recht doen aan zijn privacy. Indiener stelt een haag voor van minimaal 1,5 meter hoog. Reactie college: In het bestemmingsplan worden bouwmogelijkheden opgenomen voor erfafscheidingen, maar er is geen verplichting om die op te richten. Overleg tussen indiener en initiatiefnemer van dit plan of toekomstige kopers kan mogelijk leiden tot het uitvoeren van de wens van indiener.

Door de aanleg van een openbare weg direct achter de achtertuin van indiener, zal er sprake zijn van in- en uitgaand verkeer. Deze verkeersstroom belemmert de privacy van indiener in zijn achtertuin en zorgt voor geluidsoverlast. Tevens heeft dit negatieve effecten voor het milieu en het welzijn van diverse dieren in en bij de omgeving van de Binnenmaas. Reactie college: Indiener geeft aan rust en privacy te verliezen door de aanleg van de openbare weg. De aanleg van verlichting zou zijn nachtrust verstoren. Het betreft een openbare weg ter ontsluiting van vijf woningen en de uitzichtplaats op de Binnenmaas. Per woning gaat het volgens de kengetallen van de CROW om ruim 7 verkeersbewegingen per woning, hier naar boven afgerond circa 40 verkeersbewegingen per etmaal. De uitzichtplaats zal vooral worden bezocht door wandelaars/fietsers. Dit betreft een uiterst lage verkeersintensiteit. Op dit moment is er een transportbedrijf gevestigd nabij de woning van indiener, waarbij sprake is van bedrijfsactiviteiten, in ieder geval transportbewegingen, die ook invloed hebben op de rust en privacy. Eventuele effecten van de ontwikkeling voor het milieu en dieren vormen omgevingsaspecten, die in de toelichting van het bestemmingsplan aan de orde komen en zijn onderzocht. Deze bevindingen staan de ontwikkeling niet in de weg.

Indiener meent door de wijziging van de bestemming in de Hofstraat te worden gedupeerd. Rust, ruimte en mooi uitzicht dreigen te verdwijnen door de bouw van een vijftal woningen. Indiener maakt zich zorgen over de natuurlijke omgeving van de Binnenmaas en zijn woongenot aan de Nieuwstraat. Reactie college: 33/46

De bouw van vijf woningen in bestaand stedelijk gebied kan naar onze mening worden gezien als een ontwikkeling die past in bestaand stedelijk gebied. De bebouwingsdichtheid van het gebied wordt laag. De oever van de Binnenmaas wordt in het plangebied deels tuin bij de woningen, deels uitzichtplaats en met groene rand langs de openbare weg. Door deze inrichting zal er nog steeds sprake zijn van een groene uitstraling. Wel geeft de zienswijze aanleiding in het bestemmingsplan regels in artikel 6 op te nemen om de landschappelijke waarden en groene sfeer beter te borgen. In de regels worden voorwaarden opgenomen, welke bouwwerken, geen gebouwen, zijn toegestaan en waaraan deze (met verwijzing naar het document stedenbouw/beeldkwaliteit) moeten voldoen. Conclusie: De zienswijze geeft wel aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat daarbij om de maximale goot- en bouwhoogte van woning E. De maximale goothoogte voor woning E was 7,5 m en wordt 4,5 m. De maximale bouwhoogte voor woning E wordt aangepast van 11 m in 4,5 m. Ook wordt voor de overige 4 woningen (A t/m D) de goothoogte van het hoofdgebouw aan de straatkant aangepast van 6 meter naar 4,5 meter. Daarnaast wordt de maximale bouwhoogte van de woningen A t/m D aangepast van 11 naar 9 m.

Tevens worden in het bestemmingsplan aanvullende regels in artikel 6 opgenomen om de landschappelijke waarden en groene sfeer te borgen. In de regels worden voorwaarden opgenomen welke bouwwerken, geen gebouwen, zijn toegestaan en waaraan deze (met verwijzing naar het document stedenbouw/beeldkwaliteit) moeten voldoen.

2.9 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 9 Indiener geeft aan dat de voorgestelde vervanging van bedrijfsruimte en camping door woningen een mogelijkheid lijkt om de kwaliteit van het schiereilandje te verbeteren. De in de toelichting beschreven inrichting en bijbehorende teksten leiden bij indiener tot vragen en kritische opmerkingen. In de teksten van dergelijke voorstellen wordt uitgegaan van positieve gevolgen die ten goede komen aan de dorpskern in bredere zin. Indiener geeft aan dat het waarschijnlijker is dat ze vooral ten goede komen aan de toekomstige eigenaren. Als voorbeeld noemt indiener de aanname dat 5 woningen bijdragen aan de vitaliteit van de dorpskern Westmaas terwijl dit niet nader is onderzocht. Reactie college: De sanering van een milieubelastende functie in de woonkern van Westmaas zien wij als een positieve ontwikkeling voor Westmaas. Het bouwen van vijf woningen leidt tot een plangebied met een lage bebouwingsdichtheid, met daarbij als toevoeging een openbare uitkijkplaats op de Binnenmaas. De woningen dragen bij aan de vitaliteit van een woonkern en hebben een positief effect op het in stand houden van het voorzieningenniveau van een woonkern. Indiener ziet in bijgevoegd kaartmateriaal niet terug dat ook niet bewoners profiteren van het unieke uitzicht over de Binnenmaas.

De magere groene invulling met publieksfunctie is vooral bedacht voor de zijde met beperkt uitzicht. Het echt unieke uitzicht is bedacht voor de woning op de kop met een tuin die reikt tot het water. Eerder georganiseerde overleg met bewoners heeft blijkens de reacties niet gelid tot een gevoel van tevredenheid en bredere acceptatie. Reactie college: Ten aanzien van het aspect uitzicht wordt opgemerkt, dat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Reeds meermalen heeft immers de ABRvS uitgemaakt dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. 34/46

Hier gaat het om een particulier perceel grond waarop deels een transportbedrijf is gevestigd en deels enkele kampeerplaatsen aanwezig zijn. Het perceel is niet openbaar toegankelijk. Bij ruimtelijke initiatieven worden alle voor- en nadelen van een ontwikkeling op een rij gezet en beoordeeld. Hier gaat het om het saneren van een milieubelastende bestemming in de woonkern van Westmaas. Het transportbedrijf betreft verouderde bebouwing met onbebouwd terrein waarop o.a. vrachtwagens worden gestald. De transportbewegingen vinden plaats door woonstraten in Westmaas, dit met een verkeersgevaarlijke kruising over de Nieuwstraat. Op grond van de bedrijfsbestemming zou het bedrijf nu zijn bebouwing kunnen vernieuwen, waarbij de milieubelastende functie weer langere tijd zal kunnen worden gecontinueerd. Voorliggend bestemmingsplan saneert deze bedrijfsbebouwing en draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de kern Westmaas. Dit vinden wij om die reden een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is nu de oever van de Binnenmaas in het plangebied niet openbaar toegankelijk vanaf het land. Onderdeel daarvan is het versterken van de dag recreatieve betekenis van de Binnenmaas, door o.a. het toegankelijk maken van de oevers.

Onderdeel van het plan tot de herontwikkeling van het plangebied is het maken van een openbaar toegankelijk oevergedeelte met uitzichtplaats aan de Binnenmaas. Vanaf die plaats is er vrij uitzicht over de Binnenmaas en wordt recht gedaan aan het genoemde beleid om de Binnenmaas zichtbaar te maken voor de inwoners en het daarvoor toegankelijk maken van de oever van de Binnenmaas. De bestaande kampeermiddelen op de kop van het plangebied zijn zeer verouderd en de oeverranden van het gebied zijn in sterk verslechterde staat.. De recreatieve waarde van dit gedeelte heeft geen betekenis voor de inwoners nu het gaat om een particulier stuk grond dat niet openbaar toegankelijk is. In het nieuwbouwplan zit wel een openbare component. Sinds 2020 werkt de gemeente aan het uitvoeringsbesluit biodiversiteit waar door individuele bewoners en organisaties met veel enthousiasme aan wordt bijgedragen. Dit komende beleid moet gericht zijn op behoud en meer nog op verbetering van de biodiversiteit. De kwalitatieve verbetering van groen binnen en buiten de bebouwde kern is een belangrijk element daarin. Een raadsbesluit hierover is voorzien in juli 2021. Een plan als de Hofstraat, kan een stevige bijdrage leveren aan de gekozen beleidsrichting.

Door beperking van het private grondbeslag is er een mogelijkheid om rond het schiereilandje een oever te realiseren die een waardevolle bijdragen kan zijn aan het biodiversiteitenbeleid. Indiener geeft aan dat bestaande elementen zoals de rietkraag in het plan een vorm van bescherming verdienen. Door de tuinen en dan vooral die op de kop kleiner te houden kan rondom inrichting worden bedacht die ook qua oppervlak het predicaat brede natuurlijke groene inrichting verdient. De plankaart doet vermoeden dat er eerder wordt gedacht aan een strookje met bomen en een gazon. Indiener betreurt het als het die kant op zou gaan. Indiener vindt het spijtig dat er geen wonen met sub bestemming oever is opgenomen, zoals dat wel is bij woningen met sub bestemming tuin. Dit maakt het mogelijk voorwaarden te stellen aan de inrichting en een zekere bescherming te bieden aan gebruik en inrichting van de oevers. Indiener hoopt dat de zienswijze tot een heroverweging mag leiden en tot een start van het uitvoeringsplan biodiversiteit. Reactie college: De inrichting van de oevers is een punt van nader overleg met initiatiefnemer en het waterschap. Het waterschap stelt eisen aan het behoud van een goed ecologisch potentieel van de Binnenmaas. Inzet is erop gericht om een oever te creëren met een groene uitstraling en behoud van aanwezige ecologische waarden.

35/46

Wel geeft de zienswijze aanleiding een strook langs het water op de verbeelding aan te duiden als oeverzone waarbinnen uitsluitend de in het document stedenbouw/beeldkwaliteit opgenomen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gerealiseerd. Conclusie: De zienswijze geeft wel om het bestemmingsplan aan te passen. In het bestemmingsplan worden aanvullende regels opgenomen om de landschappelijke waarden beter te borgen, en waaraan o.a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, (met verwijzing naar het document stedenbouw/beeldkwaliteit) moeten voldoen.

2.10 Samenvatting en reactie op zienswijze van indiener 10 Indiener geeft aan tijdens de informatieavond in Gebouw De Munnik in Westmaas een reactie te hebben gegeven op de toenmalige plannen Hierop heeft hij nooit een directe beantwoording ontvangen. Naar aanleiding van de bewonersbijeenkomst op 8 april 2021 hebben de bewoners van de Nieuwstraat een gezamenlijk voorstel aan de projectontwikkelaar gedaan. Dit voorstel luidde als volgt: Wij bewoners van de Nieuwstraat ondernemen geen acties die kunnen leiden tot vertraging van het project, als het huis E, zijnde het huis op de kop, uit 1 woonlaag gaat bestaan waarbij de garantie moet gelden dat dit ook in de toekomst tot 1 woonlaag beperkt blijft. Dit voorstel vond geen gehoor bij de projectontwikkelaar. Reactie college: De initiatiefnemer organiseerde een aantal bijeenkomsten. Op verzoek van de gemeenteraad vond er nog een nadere afstemming plaats tussen initiatiefnemer en indieners van zienswijzen over het ontwerp van de woningen en het plangebied. Gedurende het proces leidde de afstemming tot aanpassingen van het ontwerp qua aantallen woningen, vorm, hoogte en architectuur. Er is inderdaad geen individuele terugkoppeling geweest van de reactieformulieren die tijdens de eerste bijeenkomst zijn ingevuld, maar in het ontwerp zijn wel gedurende het proces vele adviezen en opmerkingen van omwonenden verwerkt.