Bijlage 7 Definitief Exploitatieplan Stougjeswijk

c.

waarvan de bovengrens van de kale aanvangshuur als bedoeld onder (a) jaarlijks wordt geïndexeerd op grond van de Wet betaalbare huur.

Bouwprogramma

Het te realiseren Bouwprogramma binnen het Exploitatiegebied, bestaande uit: a.

30% Sociale huurwoningen;

b.

36,6% Betaalbaar programma;

c.

33,4% Vrije sector huur- en koopwoningen;

d.

10%

van

het

totaal

in

bijzondere

woonvorm,

waarvan

6

woonwagenstandplaatsen; e.

Commerciële voorzieningen;

f.

Maatschappelijke voorzieningen.

26

Civiele werken en werkzaamheden De Civiele werken en werkzaamheden als bedoeld onder Hoofdinfrastructuur en Kunstwerken, Sloopwerkzaamheden en Bouwrijp maken, en Woonrijp maken. College

Het College van burgemeesters en wethouders van de Gemeente.

Exploitatiegebied

De percelen aan de Stougjesdijk, het Project Stougjeswijk, zullen worden gerealiseerd binnen het Exploitatiegebied zoals aangegeven op de kaart aangegeven in bijlage 1 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Exploitatiegrens’.

Exploitatiegrens

De grens waarbinnen het Exploitatiegebied is gelegen.

Exploitatieplan

Het voorliggende bij het Bestemmingsplan behorende Exploitatieplan, Exploitatieplan van rechtswege deel zal uitmaken van het Omgevingsplan.

Fase

De gebieden binnen het Project Stougjeswijk, bestaande uit één of meer Ontwikkelvelden, zoals die met cijfers zijn aangegeven op de kaart in bijlage 5 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Faseringskaart’.

Gemeente

Gemeente Hoeksche Waard.

Gemeenteraad

De gemeenteraad van de Gemeente.

welk

Handboek Openbare Ruimte Het Handboek opgesteld door de Gemeente dat beleidslijnen omvat voor het ontwerp en de inrichting van het Openbaar gebied van de Gemeente (bijlage 19).

Hoofdinfrastructuur en kunstwerken Hoofdinfrastructuur en kunstwerken, welke zorgen voor de verbindingen binnen de hele Stougjeswijk en de verbinding met de omliggende Gemeente. Hieronder valt o.a. de hoofdontsluiting, fietsroutes, waaronder een fietstunnel, bruggen, rotondes en het R-net tracé.

Inrichtingsplan openbaar gebied Het door de Zelfrealisator conform het Handboek Openbare Ruimte (bijlage 19) en het Beeldregieplan en Inrichtingsregieplan, betreffend het Openbaar gebied (Hoofdstuk 5 in bijlage 8) op te stellen en door het College goed te keuren Inrichtingsplan voor het openbaar gebied binnen een Fase.

27

Omgevingsplan

Het Omgevingsplan voor Hoeksche Waard, zoals dit met de inwerkingtreding van de Ow op 1 januari 2024 van rechtswege geldt.

Ontwikkelvelden

De Ontwikkelvelden zoals aangegeven op de kaart in bijlage 3 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ontwikkelvelden’, waarbinnen het Bouwprogramma gerealiseerd dient te worden.

Openbaar gebied

Het gedeelte van het Project Stougjeswijk dat te zijner tijd een openbaar karakter krijgt in de zin van de Algemene Plaatselijke Verordening, Wegenverkeerswet en Wegenwet en dat inclusief de ondergrond wordt overgedragen aan de Gemeente, met inbegrip van in ieder geval – voor zover aanwezig – wegen, fietspaden, trottoirs, bermen, openbaar groen, bruggen, rotondes, fietstunnel, watergangen en inclusief het tracé en het Krekkerpark.

Ow

De Omgevingswet.

Project Stougjeswijk

Het in het Exploitatiegebied door de Zelfrealisatoren te (doen laten) ontwikkelen en te (doen laten) realiseren Bouwprogramma inclusief de Sloopwerkzaamheden en het Bouw- en Woonrijp maken.

Sloopwerkzaamheden en Bouwrijp maken Het geschikt maken van gronden in het Exploitatiegebied voor verdere inrichting en bebouwing. Dit omvat in ieder geval (voor zover nodig): sloop van bestaande opstallen, bodemsanering conform de wettelijke eisen van het bevoegde overheidsgezag (indien noodzakelijk) en zodanig dat de betreffende gronden geschikt zijn voor de beoogde bestemming en (voor zover van toepassing) voor het verlenen van omgevingsvergunningen, terreinophoging, ontgravingen, aanleg van riolering en de aanleg van tijdelijke bouwwegen.

Sociale huurwoningen

Huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13 lid 1 sub a Wet op de huurtoeslag, waarbij geldt dat deze Sociale huurwoningen voor minimaal een periode van 25 jaar geëxploiteerd moeten worden als Sociale huurwoningen.

Uitgeefbaar gebied

Het gebied binnen de Ontwikkelvelden, waar enkel Bouwprogramma en bijbehorende ruimte, zijnde geen Openbaar gebied, gerealiseerd zal worden.

Woning(en):

Alle woningen die kwalificeren als een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 7:234 BW en worden gerealiseerd ter uitvoering van het Bouwprogramma, inclusief de eventuele vierkante meters privé-parkeerplaatsen en overige aanhorigheden welke hierbij behoren (tuin, schuur etc.), die ingevolge het Bestemmingsplan zijn bestemd voor woonruimte. Dit begrip is voor de leesbaarheid niet aangeduid met een hoofdletter.

28

Woningbouwprogramma Zijnde enkel de woningen die vallen onder het Bouwprogramma, bestaande uit maximaal 2.485 woningen.

Woonrijp maken

Het definitief inrichten van het Openbaar gebied. Dit omvat in hoofdzaak (voor zover nodig): de aanleg van wegen, trottoirs, openbare parkeervoorzieningen, openbaar groen, straatmeubilair, straatverlichting en openbare verlichitng, het aanleggen van benodigde watercompensatie en het aanleggen van nutsvoorzieningen door nutsbedrijven (exclusief huisaansluitingen), alle Civiele werken en werkzaamheden voor zover niet begrepen in de Hoofdinfrastructuur en kunstwerken, en Sloopwerkzaamheden en Bouwrijp maken.

Zelfrealisatoren

De eigenaren als aangegeven op de kaart in bijlage 2 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’ of toekomstige eigenaren binnen de Exploitatiegrens die over willen gaan tot zelfrealisatie van een deel van het Project.

2.

Exploitatiegebied Het Exploitatieplan, inclusief de regels die in dit hoofdstuk zijn opgenomen, ziet alleen op het gebied dat binnen de Exploitatiegrens ligt zoals aangegeven op de kaart in bijlage 1 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Exploitatiegrens’.

3.

Bijlagen De bijlagen welke worden aangehaald in de onderstaande regels, zijn onlosmakelijk verbonden met de regels van dit Exploitatieplan.

7.2.

Voorgenomen grondgebruik

4.

Voorgenomen grondgebruik

a)

De buitengrenzen van de Ontwikkelvelden als aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ontwikkelvelden’ in bijlage 3 zijn bindend. Hierbinnen dient het Bouwprogramma gerealiseerd te worden en enkel hier is bebouwing toegestaan. In overeenstemming met het Bestemmingsplan zijn hier de bestemmingen ‘wonen’ respectievelijk ‘gemengd gebied’ toegestaan. Naast het programma dient er binnen de Ontwikkelvelden Openbaar gebied te worden gerealiseerd, evenals op alle andere gronden welke op de kaart niet zijn aangeduid als Ontwikkelveld. De inrichting van dit Openbaar gebied dient te gebeuren in lijn met het in bijlage 8 opgenomen ‘Beeldregieplan & Inrichtingsregieplan Oud Beijerland Stougjeswijk’ betreffend het Openbaar gebied (Hoofdstuk 5).

7.3.

Fasering en koppelingen

5.

Fasering en koppelingen

a)

De ontwikkeling dient fasegewijs te worden uitgevoerd conform de Fasen in de volgorde 1 t/m 5 als weergegeven op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Faseringskaart’ in bijlage 5. Hierbij wordt er begonnen met het grootste deel van de Hoofdinfrastructuur en kunstwerken (Fase 1), zodat de wijk goed ontsloten is. In Fase 2 wordt de rest van de Hoofinfrastructuur en kunstwerken aangelegd. Voor de woningbouwontwikkeling is het uitgangspunt een uitgifte van 150 tot 200 woningen per jaar. Er wordt begonnen met Fase 1 gevolgd door Fase 2, die als kerngebieden gaan fungeren. In Fase 2 wordt ook het grootste deel van de voorzieningen gerealiseerd. Fase 3 verbind Fase 1 en Fase 2 met elkaar. In Fase 4 wordt het laatste deel van de voorzieningen gerealiseerd en deze fase is de schakel tussen Fase 1 en Fase 3. Als laatst wordt Fase 5 in het noordelijke deel van het plangebied gerealiseerd. De Fasen, met de bijbehorende woningen, het openbaar gebied en de commerciële- en maatschappelijke voorzieningen,

29

b)

c)

d)

e)

f)

g)

7.4.

7.

zijn zodanig vastgesteld dat er over de gehele realisatieperiode een logische aaneengesloten gebiedsontwikkeling ontstaat. Voor iedere Fase dient het daarin gelegen Openbaar gebied te worden uitgewerkt in een door het College goed te keuren Inrichtingsplan openbaar gebied. Dit dient te gebeuren in lijn met het in bijlage 8 opgenomen ‘Beeldregieplan & Inrichtingsregieplan Oud Beijerland Stougjeswijk’, betreffend het Openbaar gebied (Hoofdstuk 5). Dit dient te gebeuren voorafgaand aan de Sloopwerkzaamheden en het Bouwrijp maken van de betreffende Fase in het Exploitatiegebied. Fase 1 aangeduid op de kaart als bedoeld in lid a van dit artikel betreft de aanleg van het R-Net tracé, de rotondes en de bouw van de eerste woningen. Het R-Net tracé in Fase 1 dient technisch in gebruik te kunnen worden genomen voordat Fase 2 mag starten. Omgevingsvergunningen voor Fase 2 worden niet verleend voordat: • Met de bouw van de laatste woningen van Fase 1, zoals bedoeld onder artikel 5 lid a, is aangevangen. • 80% van de vierkante meters Openbaar gebied van Fase 1 zijn opgeleverd conform het in artikel 5 lid b bedoelde Inrichtingsplan openbaar gebied. Omgevingsvergunningen voor Fase 3 worden niet verleend voordat: • Met de bouw van de laatste woningen van Fase 2, zoals bedoeld onder artikel 5 lid a, is aangevangen.

• 80% van de vierkante meters Openbaar gebied van Fase 2 zijn opgeleverd conform het in artikel 5 lid b bedoelde Inrichtingsplan openbaar gebied. Omgevingsvergunningen voor Fase 4 worden niet verleend voordat: • Met de bouw van de laatste woningen van Fase 3, zoals bedoeld onder artikel 5 lid a, is aangevangen. • 80% van de vierkante meters Openbaar gebied van Fase 3 zijn opgeleverd conform het in artikel 5 lid b bedoelde Inrichtingsplan openbaar gebied. Omgevingsvergunningen voor Fase 5 worden niet verleend voordat: • Met de bouw van de laatste woningen van Fase 4, zoals bedoeld onder artikel 5 lid a, is aangevangen. • 80% van de vierkante meters Openbaar gebied van Fase 4 zijn opgeleverd conform het in artikel 5 lid b bedoelde Inrichtingsplan openbaar gebied.

Bouwprogramma

6.

Algemeen

a) b)

Het Bouwprogramma bestaat uit maximaal 2.485 woningen. Het Woningbouwprogramma dient in ieder geval te bestaan uit minimaal 30% Sociale huurwoningen (746 woningen) én minimaal 6% Betaalbare huurwoningen (151 woningen).

Sociale huurwoningen a) b)

c)

Conform het gestelde in artikel 6 lid b dient 30% van het totale Woningbouwprogramma als Sociale huurwoning gerealiseerd te worden. Het is verboden een Sociale huurwoning, binnen een termijn van tenminste 25 jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, te verhuren aan een huurder die niet voldoet aan de gemeentelijke ‘Huisvestingsverordening gemeente Hoeksche Waard 2025’ opgenomen in bijlage 17. Het is verboden een Sociale huurwoning, binnen een termijn van 25 jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, in juridische of economische eigendom over te dragen dan wel te bezwaren met een persoonlijk recht of beperkt zakelijk recht waardoor het gebruik van de woning overgaat op een derde welke niet past binnen de in de gemeentelijke ‘Huisvestingsverordening gemeente Hoeksche Waard 2025’ (bijlage 17) omschreven doelgroep. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hieronder niet begrepen.

30

8.

Betaalbare huurwoningen a) Conform het gestelde in artikel 6 lid b dient minimaal 6% als Betaalbare huurwoningen gerealiseerd te worden. b) Voor de Betaalbare huurwoningen geldt een instandhoudingsverplichting van ten minste 15 jaar na de eerste ingebruikname, waarbij de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep, zijnde huishoudens met een gezamenlijk middeninkomen van maximaal 2 keer de DAEB-norm bruto per jaar.

7.5. 9.

Civiele werken en werkzaamheden

Eisen aan de Civiele werken en werkzaamheden in het Openbare gebied a)

De Civiele werken en werkzaamheden zijnde de Sloopwerkzaamheden en het Bouw- en Woonrijp maken van het toekomstige Openbaar gebied, waaronder het aanleggen van de nutsvoorzieningen, moeten voldoen aan de kwaliteitsomschrijvingen en werkwijze van de totstandkoming als opgenomen in het ‘Beeldregieplan & Inrichtingsregieplan Oud-Beijerland Stougjeswijk’, betreffend het Openbaar gebied (Hoofdstuk 5 in bijlage 8), ‘Nota Ruimtelijke Kwaliteit Hoeksche Waard 2020’ (bijlage 18), ‘Handboek openbare ruimte gemeente Hoeksche Waard 2024’ (bijlage 19) en ‘Handboek kabels & leidingen’ (bijlage 20).

10. Procedures over het uitvoeren van Civiele werken en werkzaamheden a) i.

ii. iii. iv. b) i. ii. iii. c) i.

d) i. ii.

iii.

Goedkeuring Inrichtingsplan openbaar gebied De Zelfrealisatoren dienen per Fase, als bedoeld in bijlage 5 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Faseringskaart’ een Inrichtingsplan openbaar gebied op te stellen voor de Civiele werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 9 lid a. Het plan als bedoeld in lid i dient te voldoen aan de kwaliteitsomschrijvingen als bedoeld in artikel 9 lid a. Het plan, als bedoeld in lid i, dient te worden goedgekeurd door het College. Lid i tot en met iii gelden niet wanneer de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de Civiele werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 9 lid a. Goedkeuring bestek Voor de uitvoering van de Civiele werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 9 lid a, dienen Zelfrealisatoren een bestek per Fase op te stellen dat voldoet aan het in artikel 10.a lid i bedoelde plan. Het bestek, als bedoeld in lid i, dient te worden goedgekeurd door het College. Lid i en ii gelden niet wanneer de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de Civiele werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 9 lid a.

Aanbesteding Indien de uitvoering van de Civiele werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 9 lid a op grond van vigerende (Europese) wet- en regelgeving, inkoop- en aanbestedingsbeleid van de Gemeente moet worden aanbesteed, dient dit te gebeuren met inachtneming van alle relevante (Europese) wet- en regelgeving en het inkoop- en aanbestedingsbeleid van de Gemeente. Eindinspecties en tussentijdse inspecties Met het oog op de naleving van de regels van dit Exploitatieplan vinden inspecties plaats. In het bijzonder met het oog op de overdracht van Openbaar gebied in beheer aan de Gemeente vinden zowel tussentijds als direct na de uitvoering inspecties plaats conform het in bijlage 19 opgenomen ‘Handboek openbare ruimte gemeente Hoeksche Waard 2024’. Inspecties vinden plaats op basis van het goedgekeurde bestek als bedoeld onder artikel 10.b lid ii. Inspecteurs van de Gemeente hebben te allen tijde vrije toegang tot het Exploitatiegebied, inclusief het Uitgeefbare gebied. Dit wordt vooraf afgestemd met de uitvoerders.

31

7.6.

Afwijkingsmogelijkheden en verbodsbepalingen

11. Afwijkingsmogelijkheden a)

b)

c)

d)

Van de in artikel 5 lid d t/m g opgenomen bepalingen dat omgevingsvergunningen niet worden verleend voordat met de bouw van de laatste woningen van de voorgaande fase is aangevangen en 80% van het Openbaar gebied van de voorgaande fase is opgeleverd conform het Inrichtingsplan openbaar gebied kan, op basis van een gemotiveerd verzoek, door het College ontheffing worden verleend indien de ontheffing dienstbaar is aan de uitvoering van het exploitatieplan en daarop geen onevenredige inbreuk maakt en de ontheffing niet leidt tot onaanvaardbare vertraging in de realisatie van het Openbaar gebied. Van het in artikel 7 lid b bedoelde verbod kan, op basis van een gemotiveerd verzoek, worden afgeweken door het College in de gevallen waarin de toepassing van de ‘Huisvestingsverordening gemeente Hoeksche Waard 2025’ leidt tot een bijzondere hardheid als bedoeld in de voorgenoemde verordening. Van de in artikel 9 lid a opgenomen bepaling om te voldoen aan het ‘Handboek openbare ruimte gemeente Hoeksche Waard 2024’ (bijlage 19) kan, op basis van een gemotiveerd verzoek, worden afgeweken door het College, met als beoogd doel het innovatief duurzaam inrichten van het Exploitatiegebied. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 2 tot en met 10, mits de afwijking past in een voorgenomen herziening van dit Exploitatieplan.

De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de voorgenomen afwijking past in een ontwerpbesluit tot herziening van het Exploitatieplan, zodat dat ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag met inachtneming van afdeling 3.4 Awb, ter inzage is gelegd.

12. Verbodsbepalingen a) b) c)

Het is verboden te handelen in strijd met artikel 2 t/m 11 lid d van de regels. Omgevingsvergunningen in strijd met het voorliggende Exploitatieplan worden niet verleend. Het handelen in strijd met de verbodsbepalingen van artikel 7 lid b en c is een strafbaar feit.

32

8. Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.

Exploitatieplan Stougjeswijk Exploitatiegrens Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart Exploitatieplan Stougjeswijk Ontwikkelvelden Exploitatieplan Stougjeswijk Ruimtegebruikskaart Exploitatieplan Stougjeswijk Faseringskaart Exploitatieplan Stougjeswijk Voorzieningen Exploitatieplan Stougjeswijk Sloopobjecten Beeldregieplan & Inrichtingsregieplan Oud-Beijerland Stougjeswijk Planschaderisicoanalyse Taxatierapport inbrengwaarderaming exploitatieplan Stougjeswijk Overzicht kostenramingen civiele werken Plankostenscan Grondprijzenbrief 2025 gemeente Hoeksche Waard Uitgifteprijzen vastgoedprogramma Raadsbesluit documentnummer DOC-23673861 Rekenstappen berekening bruto exploitatiebijdrage Huisvestingsverordening gemeente Hoeksche Waard 2025 Nota Ruimtelijke Kwaliteit Hoeksche Waard 2020 Handboek openbare ruimte gemeente Hoeksche Waard 2024 Handboek kabels & leidingen gemeente Hoeksche Waard 2020

33