Document · PDF

Bijlage 7 Definitief Exploitatieplan Stougjeswijk

Besluitvormende raad 11 november 2025, gemeente Hoeksche WaardBij agendapunt: Stougjeswijk Bestemmingsplan en Exploitatieplan10.463 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

EXPLOITATIEPLAN STOUGJESWIJK GEMEENTE HOEKSCHE WAARD

Versie 16 september 2025

IDN; NL.IMRO.1963.EPStougjeswykOBL23-VG01

Inhoudsopgave 1. Inleiding ..................................................................................................................................................................... 4 1.1.

Aanleiding ........................................................................................................................................................................................ 4

1.2.

Leeswijzer ......................................................................................................................................................................................... 5

2. Algemene toelichting .............................................................................................................................................. 6 2.1.

Begrenzing van het exploitatiegebied ................................................................................................................................. 6

2.2.

Koppeling met planologisch besluit ..................................................................................................................................... 6

2.3.

Doel van het exploitatieplan .................................................................................................................................................... 6

3. Grondeigenaren en verwerving .............................................................................................................................. 9 4. Omschrijving van de werken en werkzaamheden ............................................................................................. 10 5. Exploitatieopzet en toelichting ............................................................................................................................ 11 5.1.

Inleiding .......................................................................................................................................................................................... 11

5.2.

Uitgangspunten exploitatieopzet ........................................................................................................................................ 12

Kostenkant .............................................................................................................................................................. 13 5.3.

Inbrengwaarden .......................................................................................................................................................................... 13

5.4.

Milieuwerkzaamheden.............................................................................................................................................................. 14

5.5.

Sloopwerkzaamheden .............................................................................................................................................................. 14

5.6.

Bouwrijp maken ........................................................................................................................................................................... 14

5.7.

Woonrijp maken .......................................................................................................................................................................... 14

5.8.

Hoofdinfrastructuur en kunstwerken ................................................................................................................................. 14

5.9.

Plankosten ..................................................................................................................................................................................... 15

5.10.

Overige kosten ............................................................................................................................................................................. 15

5.11.

Totaaloverzicht kosten.............................................................................................................................................................. 16

Opbrengstenkant.................................................................................................................................................... 16 5.12.

Programma .................................................................................................................................................................................... 16

5.13.

Grondopbrengsten..................................................................................................................................................................... 18

5.14.

Overige opbrengsten ................................................................................................................................................................ 19

5.15.

Totaaloverzicht opbrengsten ................................................................................................................................................. 19

Algemeen................................................................................................................................................................. 19 5.16.

Parameters ..................................................................................................................................................................................... 19

5.17.

Fasering ........................................................................................................................................................................................... 19

Resultaat .................................................................................................................................................................. 20 5.18.

Netto contante waarde ............................................................................................................................................................ 20

5.19.

Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten............................................................................ 20

Berekening exploitatiebijdrage ............................................................................................................................ 21 5.20.

Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per m² BVO ................................................................................................... 21

5.21.

Exploitatiebijdrage per eigenaar .......................................................................................................................................... 21 2

6. Toelichting op de Regels ....................................................................................................................................... 23 6.1.

Algemeen ....................................................................................................................................................................................... 23

6.2.

Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................................................................. 23

6.3.

Fasering en koppelingen ......................................................................................................................................................... 23

6.4.

Bouwprogramma ........................................................................................................................................................................ 24

6.5.

Civiele werken en werkzaamheden ..................................................................................................................................... 24

6.6.

Afwijkingsmogelijkheden en verbodsbepalingen ......................................................................................................... 25

7. Regels ....................................................................................................................................................................... 26 7.1.

Algemeen ....................................................................................................................................................................................... 26

7.2.

Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................................................................. 29

7.3.

Fasering en koppelingen ......................................................................................................................................................... 29

7.4.

Bouwprogramma ........................................................................................................................................................................ 30

7.5.

Civiele werken en werkzaamheden ..................................................................................................................................... 31

7.6.

Afwijkingsmogelijkheden en verbodsbepalingen ......................................................................................................... 32

8. Bijlagen .................................................................................................................................................................... 33

1. Inleiding 1.1. Aanleiding In de gemeente Hoeksche Waard ligt een belangrijke woningbouwopgave om aan de verwachte woningbehoefte te voldoen. Op één locatie ligt een kans om een hele nieuwe wijk te realiseren: de zogenaamde Stougjeswijk. Dit gebied van ongeveer 83 hectare ligt aan de ene kant tegen de kern van Oud-Beijerland aan, en wordt aan de andere kant omringd door de N217. Het is nu een voornamelijk agrarisch gebied (deels in gebruik voor tuinbouw) met verspreid liggende bedrijfsbestemmingen en enkele woon- en maatschappelijke bestemmingen. In de nieuwe Stougjeswijk is er ruimte voor maximaal 2.485 nieuwe woningen, waarvan 10% in bijzondere woonvormen met in ieder geval 6 woonwagenstandplaatsen, minimaal 30% sociale huurwoningen (746 woningen) én 36,6% betaalbare huur- en koopwoningen (910 woningen). Van deze laatst genoemde 910 woningen worden minimaal 151 woningen (6%) in de categorie betaalbare huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast komen er nieuwe groenvoorzieningen, een R-net busbaan, een school en andere commerciële- en maatschappelijke voorzieningen. Het initiatief voor deze ontwikkeling komt van een aantal marktpartijen, dat een groot deel van de gronden in het gebied in eigendom heeft (6 van de 7 private eigendommen als aangegeven op de kaart in bijlage 2 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’).

Er wordt een entiteit opgericht vanuit waar deze marktpartijen de gebiedsontwikkeling zullen gaan realiseren. De marktpartijen zijn al enige tijd met de gemeente over de beoogde ontwikkeling in gesprek. Middels deze gesprekken zijn er kaders voor de woningbouwontwikkeling vastgesteld en is er afgesproken dat de gemeente hierbij faciliterend optreedt; de marktpartijen dragen de (financiële) verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling. De gemeente maakt dit plan planologisch mogelijk door het bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. De gemeente ondersteunt de beoogde woningbouwontwikkeling en heeft in dat kader ook met succes twee subsidies aangevraagd om het financiële tekort van het beoogde project op te vangen. Het gaat om subsidies uit het Regionaal Verkeer- en Vervoerplan Hoeksche Waard (RVVP) en de Woningbouwimpuls (WBI) van het Rijk. Aan beide subsidies zijn voorwaarden verbonden waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Er is op dit moment nog onzekerheid over het verkrijgen van volledige grip op de gronden door de initiatiefnemende marktpartijen. Binnen het exploitatiegebied is er namelijk nog een privaat eigendom waarop woningbouw is voorzien welke nog niet in eigendom is van de marktpartijen.

Verder loopt er een ontsluitingsweg en een hoofdwatergang door het exploitatieplangebied, in eigendom van het Waterschap, waarvan de hoofdwatergang op een aantal plekken verbreed zal worden ten behoeve van de woningbouwontwikkeling. Op de percelen van het waterschap is geen vastgoedontwikkeling mogelijk volgens het bestemmingsplan. De overige gronden zijn in handen van de gemeente of de provincie Zuid-Holland (die deze op termijn in eigendom zal overdragen aan de gemeente) of worden ingepast in het plan. Er is met de marktpartijen gewerkt aan een anterieure overeenkomst (AO). Echter, de AO is alleen privaatrechtelijk bindend jegens deze (medeondertekenende) partijen en de AO was op het moment van ter visie legging van het bestemmingsplan (BP), op 21 december 2023, nog niet afgerond en ondertekend. Hierdoor had de gemeente de kosten die zij maakt niet anderszins verzekerd en was zij genoodzaakt een exploitatieplan behorend bij het bestemmingsplan vast te laten stellen. Daarnaast wilde de gemeente middels het exploitatieplan bepaalde locatie-eisen borgen voor de beoogde ontwikkeling en dit publiekrechtelijk verankeren. Inmiddels is er eind september 2025 een anterieure overeenkomst gesloten tussen de markpartijen en de gemeente. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd met uitzondering van de gronden van een eigenaar.

Daarmee blijft voor de overige gronden het kostenverhaal niet anderszins verzekerd, waardoor het voorliggend exploitatieplan noodzakelijk blijft. Tijdens de ter inzage termijn (21 december 2023 t/m 31 januari 2024) is er een aantal zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen gingen met name over de verkeersoplossingen in het gebied. Op basis van deze zienswijzen is het plan en het bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’ aangepast. Derhalve diende ook het exploitatieplan te worden 4

aangepast zodat deze aansluit op het gewijzigde bestemmingsplan. Het gewijzigde bestemmingsplan en exploitatieplan zullen eind 2025 opnieuw in procedure worden gebracht.

1.2. Leeswijzer Een exploitatieplan bestaat uit een toelichting en regels. Deze zijn als volgt opgenomen en uitgewerkt in dit exploitatieplan: 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Algemene toelichting Grondeigenaren en verwerving Omschrijving van werken en werkzaamheden Exploitatieopzet Toelichting op de regels Regels Bijlagen

2. Algemene toelichting Dit hoofdstuk omschrijft de scope, de procedure en het doel van dit exploitatieplan.

2.1.

Begrenzing van het exploitatiegebied

Het exploitatieplan heeft betrekking op het gebied als aangegeven in bijlage 1 ‘Exploitatiegebied Stougjeswijk Exploitatiegrens’. Binnen deze grenzen vindt de voorgenomen ontwikkeling van Stougjeswijk plaats. Deze begrenzing sluit tevens aan bij de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. De locatie ligt aan de Stougjesdijk, aan de oostkant van de kern Oud-Beijerland, aansluitend op de bestaande woonwijk ‘Poortwijk’.

2.2.

Koppeling met planologisch besluit

Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. Met dit bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt. Hierbij geldt dat in beginsel alle gronden binnen de ontwikkelvelden (zie bijlage 3 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ontwikkelvelden’) rechtstreeks van bouwtitels worden voorzien. In het exploitatieplan zijn de bestemmingen die mogelijk zijn binnen het bestemmingsplan vertaald naar een meer gedetailleerder voorgenomen grondgebruik, in lijn met het in bijlage 8 opgenomen ‘Beeldregieplan & Inrichtingsregieplan Oud Beijerland Stougjeswijk’ (hierna: Beeld- en Inrichtingsregieplan). Dit is enerzijds om de exploitatiebijdrage per eigenaar te kunnen bepalen. Anderzijds wenst de gemeente hiermee meer te kunnen sturen op de verdere uitvoering van de ontwikkeling zelf. Daarom zijn er in het exploitatieplan locatie-eisen opgenomen. Deze locatie-eisen zien toe op het grondgebruik, de fasering, het programma en de civiele werken en werkzaamheden. Hiermee worden aanvullende regels op het bestemmingsplan voorgeschreven voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling Stougjeswijk. Dit heeft als doel het borgen van een goede ruimtelijke ontwikkeling, waarbij onder meer rekening is gehouden met: -

2.3.

De voorwaarden van verleende subsidies voor de ontwikkeling; De regionale woningbouwprogrammering van de provincie Zuid-Holland; Overige doelstellingen van de gemeente en andere publieke partijen.

Doel van het exploitatieplan

Een gemeente maakt kosten om een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Hoeveel kosten zij maakt, hangt onder andere af van haar grondpositie in het te ontwikkelen gebied en de manier waarop wordt samengewerkt met ontwikkelende partijen. In het geval van Stougjeswijk kiest de gemeente Hoeksche Waard voor een volledig faciliterende rol. Dit betekent dat marktpartijen het initiatief nemen om plannen te maken en deze tot ontwikkeling te brengen. De gemeente beperkt zich tot een kaderstellende, toetsende en adviserende rol. Dit is het geval bij de totstandkoming van de plannen tot nu toe, bijvoorbeeld als het gaat om de totstandkoming van het bestemmingsplan, en is ook het uitgangspunt voor de daadwerkelijke realisatie van het project in de komende jaren. Ondanks een faciliterende rol, zorgt het mogelijk maken van deze ruimtelijke ontwikkeling dus voor kosten bij de gemeente. Het verhalen van deze kosten is momenteel niet voor alle gronden gelegen binnen het exploitatieplangebied anderszins verzekerd, wat op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zorgt voor de plicht van het opstellen van een exploitatieplan. Een exploitatieplan mag bovendien locatie-eisen voorschrijven door middel van bindende regels.

De gemeente Hoeksche Waard wil zekerheid over het grondgebruik binnen het exploitatiegebied, de fasering van de ontwikkeling, de hoofdlijnen van het programma dat wordt gerealiseerd en de manier waarop civiele en andere werken en werkzaamheden aan het toekomstige openbaar gebied worden uitgevoerd. Deze aspecten zijn in dit exploitatieplan vastgelegd. Samengevat verzekert dit exploitatieplan de publiekrechtelijke basis voor het kostenverhaal en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan het grondgebruik door middel van regels wat betreft locatie-eisen.

2.3.1

Status van dit exploitatieplan na de inwerkingtreding van de Omgevingswet

Het exploitatieplan is een instrument onder de Wro teneinde het publiekrechtelijk verzekeren van het kostenverhaal. Onder de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 is ingegaan, heeft dit instrument een andere vorm gekregen. Het publiekrechtelijk kostenverhaal wordt namelijk rechtstreeks geïntegreerd in het gemeentelijk omgevingsplan; er is dan geen apart exploitatieplan meer. Het ontwerpexploitatieplan is vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage gelegd, in samenhang met het ontwerpbestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. Het overgangsrecht bepaalt in dat geval dat het oude recht, de Wro, van toepassing is. Het ontwerpexploitatieplan is na de ter inzage legging daarom op grond van de Wro vastgesteld door de gemeenteraad. In reactie op de zienswijzen is een aantal wijzigingen van het plan doorgevoerd in het bestemmingsplan en hierdoor is ook het voorliggende exploitatieplan aangepast. Dit valt nog onder Wro. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is de status van het onder de Wro vastgestelde exploitatieplan wel veranderd, alsmede de wijze waarop de inhoud daarvan eventueel wordt herzien. Allereerst is het vastgestelde exploitatieplan automatisch onderdeel geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Het is hiermee niet meer mogelijk om op de oude voet een herziening van het exploitatieplan te realiseren.

Een herziening van het exploitatieplan is een wijziging van het omgevingsplan geworden. Daarop zijn in beginsel de regels voor wijziging van het omgevingsplan van toepassing. De hoofdregel is dat bij een wijziging van het omgevingsplan die betrekking heeft op regels in het exploitatieplan, alle voor die locatie geldende regels uit het exploitatieplan vervallen. De gemeenteraad moet die regels dus vervangen door een complete nieuwe set regels. Op die wijziging van het omgevingsplan is de Omgevingswet van toepassing. De wijziging zal dus de regels in het exploitatieplan (in het tijdelijk deel van het omgevingsplan) vervangen door kostenverhaalregels in het nieuwe deel van het omgevingsplan en zo nodig door nieuwe regels over onder meer fasering, grondgebruik, programma en civiele werken en werkzaamheden. Bij dit exploitatieplan gaat het om de regels als opgenomen in Hoofdstuk 7. Onder de Omgevingswet is de verplichting van het jaarlijks herzien van het exploitatieplan niet meer van toepassing, zoals dat wel gold onder de Wro. Dit heeft invloed op het financiële deel van dit exploitatieplan. Het ligt wel voor de hand om periodiek voor dit kostenverhaalsgebied (onder de Wro: exploitatiegebied) de kosten en opbrengsten en daarmee de kostenverhaalbijdrage (onder de Wro: exploitatiebijdrage) te actualiseren.

Hiervoor zal een volledige wijzigingsprocedure van het omgevingsplan, waar de kostenverhaalregels onder de Omgevingswet worden opgenomen, moeten worden doorlopen. In contrast tot de Wro, stelt de Omgevingswet daarnaast geen vast tijdstip voor de eindafrekening van het kostenverhaal voor het gehele kostenverhaalsgebied. Het omgevingsplan moet wel regels bevatten over de eindafrekening op grond van artikel 13.14 lid 1 onder e van de Omgevingswet. Bij de eerste herziening van dit exploitatieplan, zullen dergelijke regels worden opgenomen in het omgevingsplan. In ieder geval zullen de kostenverhaalbijdragen bij de eindafrekening worden herberekend en worden terugbetaald indien het verschil meer dan vijf procent groter is ten opzichte van de geïnde kostenverhaalbeschikkingen. Hierbij geldt dat alles boven deze vijf procent zijnde wordt terugbetaald aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger), zie artikel 13.20 lid 2 van de Omgevingswet. 2.3.2

Totstandkoming van dit exploitatieplan

Het exploitatieplan is in de volgende stappen opgesteld: 1.

Opstellen kaartmateriaal met ruimtegebruiksinformatie Het kaartmateriaal voor het exploitatieplan (zie bijlage 1 t/m 7) is gebaseerd op het Beeld- en Inrichtingsregieplan (zie bijlage 8) en het bestemmingsplan.

Uitvoeren onafhankelijke taxatie Voor de raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is een taxatie

uitgevoerd door een onafhankelijke en deskundige taxateur. Voornoemd kaartmateriaal is als input voor de taxatie beschikbaar gesteld aan de taxateur. 3.

Opstellen exploitatieopzet De exploitatieopzet is opgesteld, waarbij voornoemd kaartmateriaal en de onafhankelijke taxatie als input is gebruikt.

Opstellen regels De regels zijn opgesteld op basis van de gemeentelijke uitgangspunten en eerder gemaakte keuzes voor de Stougjeswijk in samenspraak met de marktpartijen die voornemens zijn de ontwikkeling ter hand te nemen.

3. Grondeigenaren en verwerving De eigendomssituatie (op peildatum 19-06-2025) is aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’ (bijlage 2). De eigenaren die aanwezig zijn in het exploitatiegebied zijn aangeduid met een nummering. Behalve eigenaar 5, 9 en 10 (gronden in eigendom van het waterschap Hollandse Delta, de provincie Zuid-Holland en de gemeente Hoeksche Waard) betreffen het private eigenaren. Met het overgrote deel van de private eigenaren is overeenstemming middels een anterieure overeenkomst. Hierin zijn nadere afspraken vastgelegd, waarbij het uitgangspunt is dat de gemeente, zoals hierboven beschreven, een faciliterende rol inneemt. Er is één privaat eigendom binnen het exploitatiegebied welke niet in handen is van de voorgenoemde private eigenaren. Hiermee zijn tot dusver geen nadere afspraken gemaakt. Eigenaren binnen het exploitatiegebied zijn in principe vrij om op basis van de eisen uit het bestemmingsplan en exploitatieplan over te gaan tot zelfrealisatie óf de gronden te verkopen aan een andere partij die overgaat tot zelfrealisatie. In het uiterste geval kan de gemeente de afweging maken om zelf minnelijk te verwerven of over te gaan tot onteigening, met als doel het volledige project Stougjeswijk doorgang te geven.

4. Omschrijving van de werken en werkzaamheden Dit hoofdstuk omschrijft de uit te voeren werken en werkzaamheden in het aangegeven exploitatiegebied op basis van het voorgenomen grondgebruik zoals aangeduid in bijlage 4 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ruimtegebruikskaart’. Dit zijn de uitgangspunten voor de voorziene kostensoorten die geraamd zijn in de exploitatieopzet.

4.1.

Sloopwerkzaamheden

Onder de sloopwerkzaamheden worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • •

4.2.

Sloop van bestaande opstallen, inclusief ondergrondse obstakels. Deze zijn met rood gearceerd in bijlage 7 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Sloopobjecten’; Opruimen van het terrein; Opruimen/frezen van de verharding rondom de bestaande opstallen.

Bouwrijp maken

Onder bouwrijp maken worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • • • • • •

4.3.

Voorbelasten en ophogen van gronden; Grondwerk bestaande uit verwerken en ontgraven van grond en het aanbrengen van verticale drainage; Aanleggen van bouwstraten; Aanleggen van droogweer- en hemelwaterafvoer (DWA en HWA); Realiseren van huisaansluiting op het riool; Plaatsen van duikers; Realiseren van een pompgemaal met persleiding t.b.v. het rioolsysteem.

Woonrijp maken

Onder woonrijp maken worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • • • • • • • • • • • •

4.4.

Aanleggen woonstraten inclusief trottoir; Aanleggen parkeerplaatsen op maaiveld; Aanbrengen straatverlichting en -meubilair; Aanplanten van bomen en struiken; Aanleggen van verschillende speelvoorzieningen en ontmoetingsplekken; Plaatsen van ondergrondse vuilcontainers; Aanleg fietspaden; Aanleg voetpaden; Aanleg groenstructuur; Aanleg water met beschoeiing; Aanbrengen openbare verlichting; Realiseren bruggen voor langzaam verkeer en duikers; Realiseren fietsbruggen (kleine overspanning).

Hoofdinfrastructuur en kunstwerken

Onder de hoofdinfrastructuur en kunstwerken worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • • • • • •

Aanleg fietsbrug over bestaande Kreek; Aanleg R-Net busroute; Aanleg De Kreek; Aanleg hoofd fietsroute; Aanleg Krekkerpark; Aanpassingen en aanleg rotondes; Realiseren geluidswal. 10

5. Exploitatieopzet en toelichting 5.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 lid 1 sub c van de Wro bestaat een exploitatieopzet uit: 1.

2. 3. 4. 5. 6.

Voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder (indien van toepassing) een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen; Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1 tot en met 3 bedoelde ramingen; Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil juli 2025 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In dit hoofdstuk worden allereerst de kosten- en opbrengstenposten een voor een toegelicht en onderbouwd. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar de volgende kosten- en opbrengstensoorten: Kostenkant -

inbrengwaarden milieuwerkzaamheden sloopwerkzaamheden bouwrijp maken woonrijp maken hoofdinfrastructuur en kunstwerken plankosten overige kosten

Opbrengstenkant -

grondopbrengsten overige opbrengsten

De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Tenzij anders vermeld geldt dat de investeringen worden gedaan ten behoeve van het exploitatiegebied. Ze zijn daarmee volledig toerekenbaar aan het exploitatiegebied. Na de toelichting op de kosten en opbrengsten zullen de fasering en parameters voor de exploitatieopzet worden toegelicht, welke invloed hebben op het resultaat. Tot slot zal de berekening van de exploitatiebijdrage worden toegelicht.

5.2.

Uitgangspunten exploitatieopzet

5.2.1.

Ruimtegebruik

In bijlage 1 ‘Exploitatiegebied Stougjeswijk Exploitatiegrens’ is het ruimtegebruik in de bestaande situatie (d.d. 20 augustus 2025) weergegeven. De huidige bestemmingen van de gronden binnen het exploitatiegebied betreffen: ‘agrarisch’, ‘bedrijf’, ‘maatschappelijk’ en ‘wonen – linten’. In de toekomst zal het gebied worden getransformeerd naar hoofdzakelijk ‘wonen’ en ‘gemengd gebied’. Verder zal het gebied bestaan uit groen-, verkeers- en waterbestemmingen. Om tot de exploitatieberekening te komen, is uitgegaan van het ruimtegebruik zoals is weergegeven in bijlage 4 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ruimtegebruikskaart’. De vertaling naar vierkante meters van deze ruimtegebruikskaart is opgenomen in tabel 5.1. T ABEL 5.1: R UIMTEGEBRUIK Omschrijving Bruto exploitatiegebied Te handhaven Netto exploitatiegebied Hoofdinfra Busbaan Groen Voetpad Water Wegen Subtotaal openbaar gebied Uitgeefbaar gebied Uitgeefbaar gebied - groen Uitgeefbaar gebied - parkeren Uitgeefbaar - water Uitgeefbaar gebied - verharding en achterpad Subtotaal uitgeefbaar Totaal

5.2.2.

Oppervlakte (m²) -

825.079 0 825.079 55.925 8.792 201.699 7.904 65.673 38.805 378.799 317.622 46.728 20.074 541 61.315 446.280 825.079

Eigendomssituatie

In bijlage 2 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’, d.d. 19 juni 2025, is de eigendomsverdeling weergegeven. In tabel 5.2 is de eigendommenkaart vertaald naar grondoppervlak per eigenaar. In tabel 5.3 is per eigenaar de verhouding uitgeefbaar en openbaar weergegeven. T ABEL 5.2: E IGENDOMSSITUATIE

Eigenaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Totaal

Oppervlakte (m²) 102.145 41.249 24.995 280.897 37.878 3.666 45.666 236.057 4.162 48.364 825.079

T ABEL 5.3: V ERHOUDING UITGEEFBAAR EN OPENBAAR GEBIED

Eigenaar

Uitgeefbaar (m²) Openbaar (m²) 1 22% 78% 2 59% 41% 3 59% 41% 4 44% 56% 5 0% 100% 6 63% 37% 7 42% 58% 8 48% 52% 9 0% 100% 10 0% 100%

Kostenkant 5.3.

Inbrengwaarden

De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van een onafhankelijke en deskundige taxateur, de heer J.R. van der Kooij RT, Register Taxateur NRVT. De inbrengwaarden zijn opgenomen in bijlage 10 ‘Taxatierapport inbrengwaarderaming exploitatieplan Stougjeswijk’. De waarderingsgrondslag van de inbrengwaarden betreft de werkelijke waarde. Onder werkelijke waarde wordt begrepen: conform artikel 40b Onteigeningswet (Ow) de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed, waarbij wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Conform het taxatierapport zijn er geen kosten verbonden aan het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten. De totale inbrengwaarde bedraagt € 93.028.073, --. Een overzicht van de inbrengwaarden van de grond en opstallen uitgesplitst per eigenaar is weergegeven in tabel 5.4. T ABEL 5.4: I NBRENGWAARDEN GROND EN OPSTALLEN

Inbrengwaarden grond + opstallen en bijzonder rechten Eigenaar en lasten 1 € 11.825.362 2 € 4.566.870 3 € 2.797.080 4 € 36.484.549 5 € 1.282.811 6 € 675.000 7 € 5.534.834 8 € 29.861.567 9 10 Totaal € 93.028.073

5.4.

Milieuwerkzaamheden

In de exploitatieopzet is uitgegaan van een stelpost voor onderzoekskosten ter hoogte van € 752.926, --. Om tot ontwikkeling te komen zullen de nodige onderzoeken met betrekking tot onderwerpen zoals bodem, geluid, flora en fauna en lucht etc. uitgevoerd moeten worden.

5.5.

Sloopwerkzaamheden

Binnen het exploitatiegebied zijn de nodige opstallen gesitueerd, die gesloopt zullen moeten worden om de ontwikkeling van het project Stougjeswijk te kunnen realiseren. In bijlage 7 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Sloopobjecten’ is aangegeven om welke opstallen het gaat. De vertaling van deze slooptekening in vierkante meters per fase is opgenomen in tabel 5.5 (60.014 m2 in totaal). De kosten voor het slopen van opstallen worden in totaal geraamd op € 643.385, --. T ABEL 5.5: T E SLOPEN OPPERVLAKTES ( M ²)

Functie

Fase 1

Fase 2

Fase 3

8.757

15.082

Loods

388

1.869

Woning

107

Waterbassin

848

Kas

Totaal

9.621

Fase 4

Fase 5

4.359

417

107

21.388

Totaal 22.807 46.646 2.273 214 5.674 10.881 28.481 60.014

Naast het slopen van opstallen worden ook de kosten voor het opruimen van het terrein en het verwijderen van bestaand asfalt onder sloopwerkzaamheden gerekend. Deze kosten bedragen in totaal € 957.824, --. De totale sloopwerkzaamheden zijn daarmee geraamd op € 1.761.330, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten.

5.6.

Bouwrijp maken

Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals weergegeven in tabel 5.1, is een raming opgesteld voor de kosten bouwrijp maken. Het in tabel 5.1 aangegeven ruimtegebruik is gekoppeld aan kengetallen voor civieltechnische werkzaamheden. Deze kengetallen zijn gebaseerd op Bouwkostenkompas of komen uit een civieltechnisch prijzenboek. In gevallen waar er geen kengetallen beschikbaar waren is er gebruik gemaakt van een stelpost op basis van ervaringskennis. Er zijn kosten geraamd voor de volgende werkzaamheden: voorbelasten, grondwerk, aanleggen bouwwegen, aanleggen DWA- en HWA-riool, aanleggen huisaansluitingen en aanleggen pompgemaal met persleiding ten behoeve van de riolering. De totale kosten voor het bouwrijp maken bedragen € 30.901.758, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten.

5.7.

Woonrijp maken

Ook voor het ramen van de kosten voor het woonrijp maken is gebruik gemaakt van de ruimtegebruikskaart (bijlage 4) welke numeriek is vertaald in tabel 5.1. Hier zijn kengetallen voor civieltechnische werkzaamheden aan gekoppeld. Deze kengetallen zijn afkomstig van Bouwkostenkompas of komen uit een civieltechnisch prijzenboek. In gevallen waar er geen kengetallen beschikbaar waren is er gebruik gemaakt van een stelpost op basis van ervaringskennis. Er zijn kosten geraamd voor de volgende werkzaamheden: aanleg woonstraten, aanleg parkeerplaatsen op maaiveld, plaatsen straatverlichting en straatmeubilair, planten van bomen en struiken, aanleg speelvoorzieningen en ontmoetingsplekken, plaatsen van (ondergrondse) vuilcontainers, aanleg fietspaden, aanleg voetpaden, aanleg groenstructuur, aanleg water met beschoeiing, plaatsen openbare verlichting, realiseren langzaam verkeersbruggen en duikers en realiseren fietsbruggen (kleine overspanning). De totale kosten voor het woonrijp maken bedragen € 34.300.262, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten.

5.8.

Hoofdinfrastructuur en kunstwerken

De kosten van de hoofdinfrastructuur en kunstwerken zijn geraamd op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals weergegeven in tabel 5.1. Hiervoor zijn kengetallen gebruikt die afkomstig zijn van Bouwkostenkompas en een civieltechnisch prijzenboek. In gevallen waar er geen kengetallen beschikbaar waren is er gebruik gemaakt van een stelpost op basis van ervaringskennis. Voor de specifieke kostenposten waaronder: R-Net tracé, De Kreek, hoofd fietsroute, Krekkerpark, verschillende rotondes en de geluidswal zijn 14

aparte kostenraming opgesteld door Fagus Projectmanagement en Engineering – Calculatie d.d. 25-06-2025. Deze kostenraming is terug te vinden in bijlage 11 ‘Overzicht kostenramingen civiele werken’. Deze raming bevat ook kostenposten zoals sloopwerkzaamheden en grondwerk. Om dubbeltellingen te voorkomen is er voor gekozen deze kostenposten respectievelijk onder de hierboven genoemde kostensoorten sloopwerkzaamheden en bouwrijp maken mee te nemen. Deze kostenposten zijn dus uit de raming van de hoofinfrastructuur en kunstwerken geschrapt. Op deze manier is getracht de exploitatieopzet zo overzichtelijk mogelijk te houden. Ook deze aangepaste ramingen zijn opgenomen in bijlage 11 ‘Overzicht kostenramingen civiele werken’. Onder de kostensoort hoofdinfrastructuur en kunstwerken zijn kosten geraamd voor de volgende werkzaamheden: aanleg fietsbrug over bestaande Kreek, aanleg R-Net busroute, aanleg De Kreek, aanleg hoofd fietsroute, aanleg Krekkerpark, aanpassingen en aanleg rotondes en realiseren geluidswal. De totale kosten voor de hoofdinfrastructuur en kunstwerken bedragen € 21.359.441, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten. Voor de volledigheid is er een overzicht van de in paragraaf 5.6 t/m 5.8 genoemde hoeveelheden, eenheidsprijzen en totale kosten opgenomen in bijlage 11 ‘Overzicht kostenramingen civiele werken’.

5.9.

Plankosten

Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan van kracht. Deze regeling verplicht de toepassing van een plankostenscan om de maximaal te verhalen plankosten middels het exploitatieplan te berekenen. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Voor de raming van de plankosten is de laatste versie van de plankostenscan (2023) gehanteerd. De uitgangspunten en uitkomsten zijn terug te vinden in bijlage 12 ‘Plankostenscan’. In totaal bedragen de binnenplanse plankosten € 16.278.940, --. Het uitgangspunt is dat alle plankosten vallen onder binnenplanse kosten. Er zijn om die reden geen plankosten opgenomen voor activiteiten buiten het plangebied. In tabel 5.6 is een totaaloverzicht van de plankosten opgenomen. T ABEL 5.6: O VERZICHT PLANKOSTEN

Plankosten Plankosten binnenplans VTU over binnenplanse kosten Totaal

Kosten (euro's) € 8.061.362 € 8.217.578 € 16.278.940

5.10. Overige kosten In opdracht van de gemeente is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Op basis van deze analyse wordt rekening gehouden met het bieden van tegemoetkomingen in planschade tot een bedrag van € 740.000, --. De uitgangspunten en uitkomsten zijn terug te vinden in bijlage 9 ‘Planschaderisicoanalyse’.

5.11. Totaaloverzicht kosten In tabel 5.7 is een totaaloverzicht van de kosten opgenomen. Voor de volledigheid is ook de relatie met de verschillende artikelen uit het Bro in deze tabel opgenomen. T ABEL 5.7: S AMENVATTING KOSTEN IN EXPLOITATIEOPZET

Kostensoort Verwervingen Onderzoeken Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Hoofdinfrastructuur + kunstwerken (binnenplans) Planschade Plankosten Totaal

Relatie artikel(en) Bro Kosten (euro's) 6.2.3 a+b € 93.028.073 6.2.4 a € 752.926 6.2.3 d € 1.761.330 6.2.4 b € 30.901.758 6.2.4 c € 34.300.262 6.2.4 c € 21.359.441 6.2.4 l € 740.000 6.2.4 g+h+i+j € 16.278.940 € 199.122.731

Opbrengstenkant In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 van het Bro.

5.12. Programma Het programma bestaat uit circa 10.000 m² BVO aan maatschappelijke voorzieningen, circa 3.000 m² BVO aan commerciële voorzieningen en 2.485 woningen. In tabel 5.8 is het bouwprogramma uitgesplitst naar verschillende (woning)typologieën.

T ABEL 5.8: PROGRAMMATABEL

Vastgoedtype Eengezinswoningen Rug-aan-rugwoning sociaal

Aantallen/m² kavel BVO

33 64 33 68 111 33 87 33 64 66 90 102 98

50,0 50,0 60,0 60,0 72,0 72,0 81,0 81,0 88,0 88,0 95,0 95,0 95,0 101,0 101,0 108,0 108,0 128,0 135,0 143,0 165,0

Rijwoning senioren 6,3 2^1-kap S 6,0 2^1-kap M 6,6 2^1-kap L 7,2 Vrijstaand L Vrijstaand XL Meergezinswoningen

82 62 87 86 67

181 196 211 188 200

Appartement XS - studio sociaal

121

121 177 40 121 218 90

35,0 35,0 60,0 60,0 75,0 75,0 75 90 90 125

1500 1500 4100 2650

1500 1500 7300 2650

Rug-aan-rugwoning betaalbaar Beneden-bovenwoning sociaal (beneden) Beneden-bovenwoning betaalbaar (beneden) Beneden-bovenwoning sociaal (boven) Beneden-bovenwoning betaalbaar (boven) Rijwoning 3,6 sociaal

32 40 32 20 32 21 33

Rijwoning 3,6 betaalbaar Rijwoning 3,9 sociaal Rijwoning 3,9 betaalbaar Rijwoning 4,2 sociaal Rijwoning 4,2 betaalbaar koop Rijwoning 4,2 betaalbaar huur Rijwoning 4,5 sociaal Rijwoning 4,5 betaalbaar Rijwoning 4,8 sociaal Rijwoning 4,8 betaalbaar Rijwoning 5,1 Rijwoning 5,4 Rijwoning 5,7 Rijwoning senioren 6,6

Appartement XS - studio betaalbaar Appartement S - tweekamer sociaal

121

Appartement S - tweekamer betaalbaar Appartement M - tweekamer sociaal Appartement M - tweekamer betaalbaar koop

Appartement M - tweekamer betaalbaar huur Appartement L - driekamer sociaal Appartement L - driekamer betaalbaar Appartement XL - driekamer Voorzieningen Supermarkt groot Buurtwinkels Sociaal maatschappelijke voorzieningen Commercieel maatschappelijke voorzieningen

5.13. Grondopbrengsten De opbrengsten zijn bepaald op basis van het programma zoals hierboven is vermeld. Voor de grondprijzen van de sociale huurwoningen is conform de ‘Grondprijzenbrief 2025 Gemeente Hoeksche Waard’ (bijlage 13) een prijs van € 21.000 per bouwrijpe kavel gehanteerd in het geval van grondgebonden woningen, en van € 18.000 per woning in het geval van meergezinswoningen. Voor de grondprijzen van de woningen in het betaalbare- en vrije sector programma is een residuele grondwaardeberekening uitgevoerd. Ook de grondwaarde van de commerciële voorzieningen is bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening. Voor de opbrengstenkant van deze berekeningen is marktonderzoek gedaan. Voor de kostenkant van deze berekeningen is gebruik gemaakt van de database van Bouwkostenkompas. Voor de grondwaarde van maatschappelijke voorzieningen is in lijn met de ‘Grondprijzenbrief 2025 Gemeente Hoeksche Waard’ (bijlage 13) uitgegaan van € 165 per m² kavel. In tabel 5.9 is een overzicht gegeven van de grondwaardes per typologie. Het overzicht van de totale grondwaarde per programmaonderdeel is opgenomen in bijlage 14 ‘Uitgifteprijzen vastgoedprogramma’. De grondopbrengsten voor woningbouw zijn geraamd op € 166.497.960, --. Voor de commerciële en maatschappelijke voorzieningen zijn de grondopbrengsten geraamd op € 5.016.537, --.

T ABEL 5.9: GRONDWAARDES PER VASTGOEDTYPOLOGIE Vastgoedtype Eengezinswoningen Rug-aan-rugwoning sociaal

Aantallen/m² kavel BVO

33 64 33 68 111 33 87 33 64 66 90 102 98

50,0 50,0 60,0 60,0 72,0 72,0 81,0 81,0 88,0 88,0 95,0 95,0 95,0 101,0 101,0 108,0 108,0 128,0 135,0 143,0 165,0

Rijwoning senioren 6,3 2^1-kap S 6,0 2^1-kap M 6,6 2^1-kap L 7,2 Vrijstaand L Vrijstaand XL Meergezinswoningen

82 62 87 86 67

181 196 211 188 200

Appartement XS - studio sociaal

121

121 177 40 121 218 90

35,0 35,0 60,0 60,0 75,0 75,0 75 90 90 125

21.000 46.615 21.000 45.082 21.000 53.446 21.000 21.000 77.098 21.000 80.080 34.524 21.000 88.228 21.000 90.336 82.800 106.696 110.442 115.031 118.698 123.273 130.476 152.243 163.643 0 18.000 18.000 18.000 43.248 20.187 18.000 65.835 83.807

1500 1500 4100 2650

1500 € 1500 € 7300 € 2650 €

1.417 1.185 165 165

32 40 32 20 32 21 33

Grondprijs per eenheid

Appartement XS - studio betaalbaar Appartement S - tweekamer sociaal

121

Appartement S - tweekamer betaalbaar Appartement M - tweekamer sociaal Appartement M - tweekamer betaalbaar koop

5.14. Overige opbrengsten Er is sprake van zowel een subsidie vanuit de Woningbouwimpuls als vanuit de Investeringsimpuls verkeersveiligheid en mobiliteit vanuit de RVVP. In totaal bedragen deze overige opbrengsten € 11.500.000, --.

5.15. Totaaloverzicht opbrengsten In tabel 5.10 is een totaaloverzicht van de geraamde opbrengsten binnen de exploitatieopzet opgenomen. T ABEL 5.10: OVERZICHT OPBRENGSTEN

Overige opbrengsten Gronduitgifte woningbouw Gronduitgifte voorzieningen Overige opbrengsten Totaal

Bedrag € 166.497.960 € 5.016.537 € 11.500.000 € 183.014.497

Algemeen 5.16. Parameters In de exploitatieopzet is voor het gebruik van parameters aangesloten bij het besluit van het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) getiteld ‘Rekenparameters grondexploitaties 2025’ (zaaknummer Z/25/281648). Voor de (middel)langetermijnindex voor zowel de kosten als de opbrengsten is aangesloten bij het langjarige streefinflatiegemiddelde van de Europese Centrale Bank (2%). In tabel 5.11 is een overzicht opgenomen van de gehanteerde parameters. T ABEL 5.11: OVERZICHT PARAMETERS

Parameter Percentage Rente over kosten 0,503% over opbrengsten 0,503% over boekwaarde tekort 0,503% over boekwaarde overschot 0,503% Disconteringsvoet - grondexploitatie 2,0% Kostenindex (2025 t/m 2027) 5,0% Kostenindex (2028 en verder) 2,0% Opbrengstenindex woningbouw excl. subsidie (2025 t/m 2028) 3,0% Opbrengstenindex woningbouw excl. subsidie (2028 ev) 2,0% Opbrengstenindex voorzieningen excl. subsidie (2025 t/m 2028) 0,0% Opbrengstenindex voorzieningen excl. subsidie (2028 ev) 2,0% Subsidies 0,0% Aangezien er voor de verschillende subsidies sprake is van vaste afgesproken bedragen worden deze opbrengsten niet geïndexeerd.

5.17. Fasering In tabel 5.12 is een overzicht opgenomen van de globale fasering van de uitvoeringswerkzaamheden behorende bij de verschillende fases, ten behoeve van de berekening van de exploitatieopzet.

T ABEL 5.12: OVERZICHT FASERING

Fasering Realisatie fase 1 Realisatie fase 2 Realisatie fase 3 Realisatie fase 4 Realisatie fase 5

Begin

Eind 2025 2027 2031 2033 2036

Duur 2026 2030 2032 2035 2038

2 4 2 3 3

Resultaat 5.18. Netto contante waarde In tabel 5.13 is het financiële resultaat van deze exploitatieopzet weergegeven. T ABEL 5.13: F INANCIEEL OVERZICHT EINDRESULTAAT

Kosten Nominale kosten* Kostenstijging Rentekosten Eindwaarde kosten Netto contante kosten

Bedrag € 199.122.731 € 20.706.324 € 4.002.325 € 223.831.380 € 169.636.213

Saldo netto contante waarde

€

Opbrengsten Nominale opbrengsten** Opbrengstenstijging Renteopbrengsten Eindwaarde opbrengsten Netto contante opbrengsten

Bedrag € 183.014.497 € 28.481.696 € €

211.496.193 160.287.682

-9.348.530

* Komt overeen met de tota l e kos ten weergegeven i n ta bel 5.7 ** Komt overeen met de tota l e opbrengs ten weergegeven i n ta bel 5.10

Uit de tabel valt op te maken dat de exploitatieopzet sluit op € 9.348.530, -- negatief op netto contante waarde.

5.19. Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 van de Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van subsidies en bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts de kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. De bepaling van de macro-aftopping in deze exploitatieopzet is weergegeven in tabel 5.14.

T ABEL 5.14: T OETS OP MACRO -AFTOPPING

Toets macroaftopping Bruto totaalbedrag exploitatiebijdrage* Subsidies en bijdragen van derden**

Bedrag (ncw) € 169.636.213 € 9.349.789

Netto totaalbedrag exploitatiebijdrage*** €

160.286.424

Totale grondopbrengsten****

€

150.937.894

Maximaal bedrag kostenverhaal Hoogte macro-aftopping

€ €

150.937.894 9.348.530

* Komt overeen met de total e netto contante kos ten weergegeven i n tabel 5.13 ** Betreft de netto contante wa a rde va n het s ubs i di ebedra g (nomi na a l = € 11,5 ml n.) *** Is de total e bruto expl oi tatiebi jdra ge mi nus het netto contante s ubs i di ebedra g **** Komt overeen met de netto contante total e opbrengs ten excl us i ef s ubs i di es

Binnen de exploitatieopzet blijkt er sprake te zijn van macro-aftopping (de verwachtte opbrengsten zijn lager dan de verwachtte kosten). Dit betekent dat de kosten tot maximaal het niveau van de netto contante grondopbrengsten kunnen worden verhaald. Afgerond bedraagt het bedrag aan kosten dat de gemeente niet kan verhalen circa € 9,3 miljoen. De kosten voor deze onrendabele top zijn reeds voorzien en hier is middels het in bijlage 15 toegevoegde ‘Raadsbesluit documentnummer DOC-23673861’ al dekking voor beschikbaar gesteld. Samen met de subsidies ter hoogte van € 11,5 miljoen bedraagt de totale publieke bijdrage aan deze ontwikkeling € 20,8 miljoen.

Berekening exploitatiebijdrage 5.20. Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per m² BVO Om de exploitatiebijdrage per programmaonderdeel te bepalen, is gekozen om op basis van de geraamde grondopbrengsten per m2 BVO (zie bijlage 14) een wegingsfactor te bepalen. Als eerste is gekozen om de grondwaarde van 1 m² BVO maatschappelijke voorziening als referentiewegingsfactor te nemen. Dit programmaonderdeel krijgt wegingsfactor 1. Daarna worden de grondwaardes van alle andere programmaonderdelen gerelateerd aan deze wegingsfactor om voor elk programmaonderdeel per m² BVO een eigen wegingsfactor te bepalen. Daarna worden de wegingsfactoren vermenigvuldigd met het aantal BVO’s per programmaonderdeel, om te komen tot een totaalaantal gewogen eenheden per programmaonderdeel. Door deze bij elkaar op te tellen ontstaat er inzicht in het totaalaantal gewogen eenheden voor de hele ontwikkeling. Dit zijn er binnen dit exploitatieplan 1.035.500. Tot slot wordt het maximale bedrag dat kan worden verhaald middels het kostenverhaal gedeeld door het totaalaantal gewogen eenheden om te komen tot de kosten per wegingsfactor. Dit levert een bedrag op van € 145,8 per wegingsfactor.

5.21. Exploitatiebijdrage per eigenaar Per grondeigenaar is bepaald welk deel van het programma, gemeten in gewogen eenheden, er op het desbetreffende grondeigendom is geprogrammeerd. Door per eigenaar het aantal gewogen eenheden op te tellen en te vermenigvuldigen met het te verhalen bedrag per gewogen eenheid (€ 145,8) kunnen we de bruto exploitatiebijdrage per grondeigenaar bepalen. In tabel 5.15 is het totaalaantal gewogen eenheden en de bijbehorende bruto exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven. In bijlage 16 ‘Rekenstappen berekening bruto exploitatiebijdrage’ zijn de rekenstappen zoals beschreven in paragrafen 5.20 en 5.21 nader toegelicht.

T ABEL 5.15: B RUTO EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR

Eigenaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Totaal

Totaal gewogen eenheden Bruto exploitatiebijdrage 71.887 € 10.478.432 79.727 € 11.621.318 47.915 € 6.984.196 398.969 € 58.155.060 176 € 25.661 7.495 € 1.092.513 62.060 € 9.046.142 367.271 € 53.534.571 € € 1.035.500 150.937.894

In het geval er sprake is van (gedeeltelijke) zelfrealisatie dan worden de grondexploitatiekosten, inclusief de inbrengwaarden van de onroerende zaken, die door de zelfrealisator worden gemaakt in mindering gebracht op de bruto exploitatiebijdrage. Na aftrek van deze kosten blijft de netto exploitatiebijdrage over, die betaald dient te worden aan de gemeente.

6. Toelichting op de Regels Hieronder volgt een toelichting op de regels in Hoofdstuk 7. De nummering in dit hoofdstuk (1 t/m 12) komt overeen met, en dient als toelichting op, de genummerde regels van Hoofdstuk 7.

6.1. 1.

Algemeen Begripsbepalingen Onder de begripsbepalingen zijn de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan gedefinieerd. Voor de leesbaarheid zijn deze begrippen enkel in de regels met een hoofdletter aangegeven.

Exploitatiegebied Op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Exploitatiegrens’ als opgenomen in bijlage 1 is de exploitatiegrens van de gebiedsontwikkeling Stougjeswijk weergegeven. Dit exploitatieplan, inclusief de regels die in hoofdstuk 7 zijn opgenomen, ziet dan ook alleen toe op het gebied dat binnen deze exploitatiegrens ligt. De kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’ als opgenomen in bijlage 2 toont de verschillende eigenaren die in het exploitatiegebied aanwezig zijn.

Bijlagen Alle bijlagen die worden genoemd onder Hoofdstuk 7 moeten gezien worden als onderdeel van de regels. Op basis hiervan zijn de regels opgesteld en onderbouwd.

6.2. 4.

Voorgenomen grondgebruik Voorgenomen grondgebruik De gronden die op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ontwikkelvelden’ (bijlage 3) zijn aangeduid zijn de ontwikkelvelden. De buitengrenzen van de ontwikkelvelden zijn bindend; hierbinnen dient het woningbouwprogramma en de maatschappelijke- en commerciële voorzieningen gerealiseerd te worden. In overeenstemming met het bestemmingsplan zijn hier de bestemmingen ‘wonen’ respectievelijk ‘gemengd gebied’ toegestaan. Naast het bouwprogramma dient er binnen de ontwikkelvelden openbaar gebied te worden gerealiseerd. Op de resterende gronden binnen de exploitatiegrens is op de aangegeven kaart te zien dat er geen bebouwing toegestaan. Ook deze gronden dienen als openbaar gebied te worden ingericht. Per fase dienen zelfrealisatoren een Inrichtingsplan openbaar gebied uit te werken, waarin de uitgangspunten zoals beschreven in het Beelden Inrichtingsregieplan (Hoofdstuk 5) en de regels als opgenomen in artikel 4 zijn verwerkt.

6.3. 5.

Fasering en koppelingen Fasering en koppelingen Aangezien dit een plan betreft met o.a. maximaal 2.485 woningen met een geschatte realisatietermijn van circa 15 jaar, is er gekeken naar een passende fasering voor het exploitatiegebied. De fasering is aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Faseringskaart’ in bijlage 5. Per fase wil het college het plan, te weten Inrichtingsplan openbaar gebied, beoordelen. Dit gebeurt aan de hand van het in bijlage 8 opgenomen Beeld- en Inrichtingsregieplan, betreffend het openbaar gebied (Hoofdstuk 5). In fase 1 wordt het grootste deel van de hoofdinfrastructuur aangelegd, zodat het exploitatiegebied gelijk in de eerste fase goed ontsloten is. Daarom wordt de aanleg van het R-Net tracé en de rotondes samen met de bouw van de eerste woningen gezien als fase 1. Het R-Net tracé dient technisch in gebruik te kunnen worden genomen, voordat verder kan worden gegaan met fase 2. De rest van de hoofdinfrastructuur wordt aangelegd in fase 2. Het uitgangspunt is een uitgifte van 150 tot 200 woningen per jaar. Fase 1 en fase 2 vormen samen de kerngebieden, waardoor de eerste woningen hier ontwikkeld worden. Ook wordt het grootste deel van de voorzieningen ontwikkeld in fase 2. Fase 3 23

verbind fase 1 en fase 2 met elkaar, en fase 4 vormt de schakel tussen fase 1 en fase 3. Als laatst wordt fase 5 in het noordelijke deel van het plangebied gerealiseerd. De fasen, met de bijbehorende woningen, het openbaar gebied en de commerciële- en maatschappelijke voorzieningen, zijn zodanig vastgesteld dat er over de gehele realisatieperiode een logische aaneengesloten gebiedsontwikkeling ontstaat. Om dit te garanderen zijn hiervoor regels in artikel 5 opgenomen.

6.4. 6.

Bouwprogramma Algemeen Lid a Zoals hiervoor aangegeven bestaat het bouwprogramma uit maximaal 2.485 woningen. In ieder geval dient er op het totale woningbouwprogramma minimaal 30% sociale huurwoningen (746 woningen) én 6% betaalbare huurwoningen gerealiseerd te worden (151 woningen).

Sociale huurwoningen Zoals hiervoor aangegeven dient 30% van het totale woningbouwprogramma gerealiseerd te worden als sociale huurwoning. Daarnaast is er een regel opgenomen dat er voor deze woningen een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt, wat betekent dat deze woningen gedurende deze periode onder de sociale huurprijsgrens verhuurd moeten worden. Tot slot moeten deze woningen verhuurd worden aan de doelgroepen zoals gesteld in de ‘Huisvestingsverordening gemeente Hoeksche Waard 2025’ (zie bijlage 17).

Betaalbare huurwoningen In ieder geval 6% van het totale woningbouwprogramma dient als betaalbare huurwoning gerealiseerd te worden (151 woningen). Voor deze woningen geldt een instandhoudingsverplichting van 15 jaar en deze woningen mogen gedurende deze periode verhuurd worden aan bewoners met maximaal een gezamenlijk inkomen van 2 keer de DAEB-norm bruto per jaar.

6.5. 9.

Civiele werken en werkzaamheden Eisen aan de civiele werken en werkzaamheden in het openbare gebied In artikel 9 is een regel opgenomen over de eisen die gesteld worden aan civiele werken en werkzaamheden die zullen worden uitgevoerd voor de realisatie van het openbaar gebied. Om kwaliteit te waarborgen en de werkwijze die is vastgelegd in hoofdstuk 5 van het Beeld- en Inrichtingsregieplan te volgen, moeten werken en werkzaamheden voor de sloop, het bouw- en woonrijp maken, waaronder het aanleggen van de nutsvoorzieningen, voldoen aan de documenten als opgenomen in bijlagen 8 (Hoofdstuk 5), en 18 t/m 20.

10. Procedures over het uitvoeren van civiele werken en werkzaamheden Om civiele werken en werkzaamheden die zelfrealisatoren uitvoeren in het exploitatiegebied te toetsen zijn er verschillende regels door de gemeente opgesteld onder artikel 10. Allereerst dient er per fase een Inrichtingsplan openbaar gebied te worden opgesteld, die voldoen aan de kwaliteitsomschrijvingen opgenomen in documenten die genoemd zijn in artikel 9. Deze plannen dienen te worden goedgekeurd door het college. Voor de uitvoering van civiele werken en werkzaamheden dient er per fase een bestek te worden opgesteld in lijn met de goedgekeurde plannen als bedoeld in artikel 10. Het bestek dient per fase te worden goedgekeurd door het college.

Voor het uitvoeren van civiele werken en werkzaamheden binnen het exploitatiegebied die aanbesteed moeten worden, dient dit te gebeuren met inachtneming van alle relevante (Europese) wet- en regelgeving en het inkoop- en aanbestedingsbeleid van de Gemeente. Met oog op de naleving van de regels van dit exploitatieplan, zullen er tussentijdse- en eindinspecties plaatsvinden conform het Handboek openbare ruimte (zie bijlage 19). De inspecties vinden plaats op basis van het goedgekeurde bestek. De inspecteurs van de gemeente hebben hiervoor te allen tijde vrije toegang tot het gehele exploitatiegebied.

6.6.

Afwijkingsmogelijkheden en verbodsbepalingen

11. Afwijkingsmogelijkheden In artikel 11 is een aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten aanzien van de regels die zijn gesteld in artikel 2 t/m 10. 12. Verbodsbepalingen In artikel 12 is een aantal verbodsbepalingen opgenomen ten aanzien van de regels die zijn gesteld in artikel 2 t/m 11 lid d.

7. Regels 7.1. 1.

Algemeen Begripsbepalingen

Beeldregieplan en Inrichtingsregieplan Het opgestelde ‘Beeldregieplan & Inrichtingsregieplan Oud Beijerland Stougjeswijk’ d.d. 28 april 2025 (bijlage 8), dat onderdeel uitmaakt van het Bestemmingsplan, waarin de beeldkwaliteit van het Project Stougjeswijk op hoofdlijnen en het inrichtingsplan voor het Openbaar gebied is vervat, welk document -na goedkeuring daarvan door het College- is vastgesteld door de Gemeenteraad van de Gemeente.

Bestemmingsplan

Het Bestemmingsplan inclusief Exploitatieplan dat door de Gemeente in het kader van de uitvoering van het Project wordt vastgesteld.

Betaalbare huurwoningen Middeldure huurwoonruimte als bedoeld in de Wet betaalbare huur, thans bestaande uit woningen: a.

met een kale aanvangshuurprijs die ligt boven de grens als bedoeld in artikel 13 lid 1 sub a Wet op de huurtoeslag en tot maximaal het bedrag van € 1.184,82 (prijspeil 1 januari 2025) per maand en die worden ontwikkeld en gerealiseerd als deel van de Betaalbare huurwoningen binnen het Bouwprogramma;

die gedurende een termijn van ten minste 15 jaren na de eerste ingebruikname beschikbaar blijven voor de doelgroep, zijnde huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal 2 keer de DAEB-norm bruto per jaar, met dien verstande dat indien op het moment van toewijzing er geen gegadigde huurders zijn die aan voornoemde inkomensgrens voldoen, toewijzing mag plaatsvinden aan huishoudens met een hoger inkomen;

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16074586/1