Bijlage 6 Ontwerp exploitatieplan Stougjeswijk
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN STOUGJESWIJK GEMEENTE HOEKSCHE WAARD
Versie 4 december 2023
IDN; NL.IMRO.1963.EPStougjeswykOBL23-ON01
1
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ................................................................................................................................................................ 4 1.1.
Aanleiding .......................................................................................................................................................................................... 4
1.2.
Leeswijzer ........................................................................................................................................................................................... 4
2. Algemene toelichting .............................................................................................................................................. 6 2.1.
Begrenzing van het exploitatiegebied ................................................................................................................................... 6
2.2.
Koppeling met planologisch besluit ....................................................................................................................................... 6
2.3.
Doel van het exploitatieplan ...................................................................................................................................................... 6
3.
Grondeigenaren en verwerving ......................................................................................................................... 9
4.
Omschrijving van de werken en werkzaamheden ........................................................................................ 10
5.
Exploitatieopzet en toelichting ....................................................................................................................... 12 5.1.
Inleiding ............................................................................................................................................................................................ 12
5.2.
Uitgangspunten exploitatieopzet .......................................................................................................................................... 13
Kostenkant................................................................................................................................................................... 14 5.3.
Inbrengwaarden ............................................................................................................................................................................ 14
5.4.
Milieu werkzaamheden .............................................................................................................................................................. 14
5.5.
Sloopwerkzaamheden................................................................................................................................................................. 14
5.6.
Bouwrijp maken ............................................................................................................................................................................. 15
5.7.
Woonrijp maken ............................................................................................................................................................................ 15
5.8.
Hoofdinfrastructuur en Kunstwerken ................................................................................................................................... 15
5.9.
Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling ........................................................................................................................................... 16
5.10.
Plankosten........................................................................................................................................................................................ 16
5.11.
Overige kosten ............................................................................................................................................................................... 16
5.12.
Totaaloverzicht kosten................................................................................................................................................................ 16
Opbrengstenkant ........................................................................................................................................................ 17 5.13.
Programma ...................................................................................................................................................................................... 17
5.14.
Grondopbrengsten ....................................................................................................................................................................... 18
5.15.
Overige opbrengsten .................................................................................................................................................................. 19
5.16.
Totaaloverzicht opbrengsten ................................................................................................................................................... 19
Algemeen ..................................................................................................................................................................... 19 5.17.
Parameters ....................................................................................................................................................................................... 19
5.18.
Fasering ............................................................................................................................................................................................. 20
Resultaat ...................................................................................................................................................................... 21 5.19.
Netto contante waarde .............................................................................................................................................................. 21
5.20.
Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten .............................................................................. 21
2
Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................................................................ 22
6.
7
8
5.21.
Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per m² BVO ..................................................................................................... 22
5.22.
Exploitatiebijdrage per eigenaar ............................................................................................................................................ 22
Toelichting op de Regels .................................................................................................................................. 23 6.1.
Algemeen ......................................................................................................................................................................................... 23
6.2.
Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................................................................... 23
6.3.
Fasering en koppelingen ........................................................................................................................................................... 23
6.4.
Bouwprogramma .......................................................................................................................................................................... 24
6.5.
Civiele werken en werkzaamheden ....................................................................................................................................... 25
6.6.
Afwijkingsmogelijkheden en verbodsbepalingen ........................................................................................................... 26
Regels .................................................................................................................................................................. 27 7.1.
Algemeen ......................................................................................................................................................................................... 27
7.2.
Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................................................................... 31
7.3.
Fasering en koppelingen ........................................................................................................................................................... 31
7.4.
Bouwprogramma .......................................................................................................................................................................... 32
7.5.
Civiele werken en werkzaamheden ....................................................................................................................................... 34
7.6.
Afwijkingsmogelijkheden en verbodsbepalingen ........................................................................................................... 36
Bijlagen ............................................................................................................................................................... 37
3
1. Inleiding 1.1. Aanleiding In de gemeente Hoeksche Waard ligt een belangrijke woningbouwopgave om aan de verwachte woningbehoefte te voldoen. Op één locatie ligt een kans om een hele nieuwe wijk te realiseren: de zogenaamde Stougjeswijk. Dit gebied van ongeveer 77 hectare ligt aan de ene kant tegen de kern van Oud-Beijerland aan, en wordt aan de andere kant omringd door de N217. Het is nu een voornamelijk agrarisch gebied (deels in gebruik voor tuinbouw) met verspreid liggende bedrijfsbestemmingen en enkele woon- en maatschappelijke bestemmingen. In de nieuwe Stougjeswijk is er ruimte voor maximaal 2.485 nieuwe woningen, waarvan 10% in bijzondere woonvormen met in ieder geval 6 woonwagenstandplaatsen, in verschillende categorieën, waaronder minimaal 30% sociale huurwoningen (746 woningen) én 40% betaalbare huur- en koopwoningen (994 woningen). Van deze 994 woningen worden minimaal 249 woningen in de categorie betaalbare huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast komen er nieuwe groenvoorzieningen, een R-net busbaan, een school en andere commerciële- en maatschappelijke voorzieningen. Het initiatief voor deze ontwikkeling komt van een aantal marktpartijen, dat een groot deel van de gronden in het gebied in eigendom heeft (6 van de 8 eigendommen als aangegeven op de kaart in bijlage 2 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’).
Deze marktpartijen zijn al enige tijd met de gemeente over de beoogde ontwikkeling in gesprek zijn. Middels deze gesprekken zijn er kaders voor de woningbouwontwikkeling vastgesteld en is er afgesproken dat de gemeente hierbij faciliterend optreedt; de marktpartijen dragen de (financiële) verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling. De gemeente ondersteunt de beoogde woningbouwontwikkeling en heeft in dat kader ook met succes twee subsidies aangevraagd om het financiële tekort van het beoogde project op te vangen. Het gaat om subsidies uit het Regionaal Verkeer- en Vervoerplan Hoeksche Waard (RVVP) en de Woningbouwimpuls (WBI) van het Rijk. Aan beide subsidies zijn voorwaarden verbonden waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Er is op dit moment nog onzekerheid over het verkrijgen van volledige grip op de gronden door de initiatiefnemende marktpartijen. Binnen het exploitatiegebied is er namelijk nog een privaat eigendom waarop woningbouw is voorzien welke nog niet in eigendom is van de initiatiefnemende marktpartijen. Verder loopt er een hoofdwatergang door het exploitatieplangebied, in eigendom van het Waterschap, die op een aantal plekken verbreed zal worden ten behoeve van de woningbouwontwikkeling. Daarnaast wordt er met de marktpartijen gewerkt aan een anterieure overeenkomst (AO).
Echter, de AO is alleen privaatrechtelijk bindend jegens deze (medeondertekenende) partijen en de AO is op het moment van ter visie legging van het bestemmingsplan (BP) nog niet afgerond en ondertekend. Hierdoor heeft de gemeente de kosten die zij maakt niet anderszins verzekerd en is zij genoodzaakt een exploitatieplan vast te laten stellen. Daarnaast wil de gemeente middels het exploitatieplan bepaalde locatie-eisen borgen voor de beoogde ontwikkeling. Het voorliggende exploitatieplan zorgt voor het publiekrechtelijk verankeren hiervan. Parallel hieraan is een nieuw bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’ opgesteld waarin de ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt. Dit exploitatieplan hangt samen met dit bestemmingsplan en is tegelijkertijd in procedure gebracht.
1.2. Leeswijzer Een exploitatieplan bestaat uit een toelichting en regels. Deze zijn als volgt opgenomen en uitgewerkt in dit exploitatieplan: 2. 3. 4. 5.
Algemene toelichting Grondeigenaren en verwerving Omschrijving van werken en werkzaamheden Exploitatieopzet
4
6. 7. 8.
Toelichting op de regels Regels Bijlagen
5
2. Algemene toelichting Dit hoofdstuk omschrijft de scope, de procedure en het doel van dit exploitatieplan.
2.1.
Begrenzing van het exploitatiegebied
Het exploitatieplan heeft betrekking op het gebied als aangegeven in bijlage 1 ‘Exploitatiegebied Stougjeswijk Exploitatiegrens’. Binnen deze grenzen vindt de voorgenomen ontwikkeling van Stougjeswijk plaats. Deze begrenzing sluit tevens aan bij de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. De locatie ligt aan de Stougjesdijk, aan de oostkant van de kern Oud-Beijerland, aansluitend op de bestaande woonwijk ‘Poortwijk’.
2.2.
Koppeling met planologisch besluit
Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. Met dit bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt. Hierbij geldt dat tot en met fase 4 (zie bijlage 5 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Faseringskaart’) alle uitgeefbare gronden in beginsel rechtstreeks van bouwtitels worden voorzien. Voor de overige fasen geldt momenteel nog een bouwverbod als aangegeven in artikel 12 lid 1 van het bestemmingsplan. Dit verbod wordt opgeheven wanneer de benodigde woningaantallen in de dan actuele gemeentelijke woningbouwprogrammering zijn opgenomen. In het exploitatieplan zijn de bestemmingen die mogelijk zijn binnen het bestemmingsplan vertaald naar een meer gedetailleerder voorgenomen grondgebruik, in lijn met het in bijlage 10 opgenomen ‘Beeldregieplan & Inrichtingsregieplan Oud Beijerland Stougjeswijk’ (hierna: Beeld- en Inrichtingsregieplan). Dit is enerzijds om de exploitatiebijdrage per eigenaar te kunnen bepalen. Anderzijds wenst de gemeente hiermee meer te kunnen sturen op de verdere uitvoering van de ontwikkeling zelf. Daarom zijn er in het exploitatieplan locatie-eisen opgenomen. Deze locatie-eisen zien toe op het grondgebruik, de fasering, het programma en de civiele werken en werkzaamheden. Hiermee worden aanvullende regels op het bestemmingsplan voorgeschreven, voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling Stougjeswijk.
Dit heeft als doel het borgen van een goede ruimtelijke ontwikkeling, waarbij onder meer rekening is gehouden met: -
2.3.
De voorwaarden van verleende subsidies voor de ontwikkeling; De regionale woningbouwprogrammering van de provincie Zuid-Holland; Overige doelstellingen van de gemeente en andere publieke partijen.
Doel van het exploitatieplan
Een gemeente maakt kosten om een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Hoeveel kosten zij maakt, hangt onder andere af van haar grondpositie in het te ontwikkelen gebied en de manier waarop wordt samengewerkt met ontwikkelende partijen. In het geval van Stougjeswijk kiest de gemeente Hoeksche Waard voor een volledig faciliterende rol. Dit betekent dat marktpartijen het initiatief nemen om plannen te maken en deze tot ontwikkeling te brengen. De gemeente beperkt zich tot een kaderstellende, toetsende en adviserende rol. Dit is het geval bij de totstandkoming van de plannen tot nu toe, bijvoorbeeld als het gaat om de totstandkoming van het bestemmingsplan, en is ook het uitgangspunt voor de daadwerkelijke realisatie van het project in de komende jaren. Ondanks een faciliterende rol, zorgt het mogelijk maken van deze ruimtelijke ontwikkeling dus voor kosten bij de gemeente. Het verhalen van deze kosten is momenteel niet anderszins verzekerd, wat op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zorgt voor de plicht van het opstellen van een exploitatieplan. Een exploitatieplan mag bovendien locatie-eisen voorschrijven door middel van bindende regels.
De gemeente Hoeksche Waard wil zekerheid over het grondgebruik binnen het exploitatiegebied, de fasering van de ontwikkeling, de hoofdlijnen van het programma dat wordt gerealiseerd en de manier waarop civiele en andere werken en werkzaamheden aan het toekomstige openbaar gebied worden uitgevoerd. Deze aspecten zijn in dit exploitatieplan vastgelegd. Samengevat verzekert dit exploitatieplan de publiekrechtelijke basis voor het kostenverhaal en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan het grondgebruik door middel van regels wat betreft locatie-eisen.
6
2.3.1
Status van dit exploitatieplan na de inwerkingtreding van de Omgevingswet
Het exploitatieplan is een instrument onder de Wro teneinde het publiekrechtelijk verzekeren van het kostenverhaal. Onder de nieuwe Omgevingswet, die per 1 januari 2024 is ingegaan, krijgt dit instrument een andere vorm. Het publiekrechtelijk kostenverhaal wordt namelijk rechtstreeks geïntegreerd in het gemeentelijk omgevingsplan, er is dan geen apart exploitatieplan meer. Het voorliggende ontwerpexploitatieplan is vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage gelegd, in samenhang met het ontwerpbestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. Het overgangsrecht bepaalt in dat geval dat het oude recht, de Wro, van toepassing is. Het exploitatieplan is, na de terinzagelegging daarvan, daarom op grond van de Wro vastgesteld door de gemeenteraad. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is de status van het onder de Wro vastgestelde exploitatieplan wel veranderd, alsmede de wijze waarop de inhoud daarvan eventueel wordt herzien. Allereerst is het vastgestelde exploitatieplan automatisch onderdeel geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Het is hiermee niet meer mogelijk om op de oude voet een herziening van het exploitatieplan te realiseren. Een herziening van het exploitatieplan is een wijziging van het omgevingsplan geworden. Daarop zijn in beginsel de regels voor wijziging van het omgevingsplan van toepassing.
De hoofdregel is dat bij een wijziging van het omgevingsplan die betrekking heeft op regels in het exploitatieplan, alle voor die locatie geldende regels uit het exploitatieplan vervallen. De gemeenteraad moet die regels dus vervangen door een complete nieuwe set regels. Op die wijziging is de Omgevingswet van toepassing. De wijziging zal dus de regels in het exploitatieplan (in het tijdelijk deel van het omgevingsplan) vervangen door kostenverhaalregels in het nieuwe deel van het omgevingsplan en zo nodig door nieuwe regels over fasering, grondgebruik, programma en civiele werken en werkzaamheden. Bij dit exploitatieplan gaat het om de regels als opgenomen in Hoofdstuk 7. Onder de Omgevingswet is de verplichting van het jaarlijks herzien van het exploitatieplan niet meer van toepassing, zoals dat wel gold onder de Wro. Dit heeft invloed op het financiële deel van dit exploitatieplan. Het ligt wel voor de hand om periodiek voor dit kostenverhaalsgebied (onder de Wro: exploitatiegebied) de kosten en opbrengsten en daarmee de kostenverhaalbijdrage (onder de Wro: explotiatiebijdrage) te actualiseren. Hiervoor zal een volledige wijzigingsprocedure van het omgevingsplan, waar de kostenverhaalregels onder de Omgevingswet worden opgenomen, moeten worden doorlopen.
In contrast tot de Wro, stelt de Omgevingswet daarnaast geen vast tijdstip voor de eindafrekening van het kostenverhaal voor het gehele kostenverhaalsgebied. Het omgevingsplan moet wel regels bevatten over de eindafrekening op grond van Artikel 13.14 lid 1 onder e onder de Omgevingswet. Dit is maximaal één jaar na het uitvoeren van alle werken en werkzaamheden binnen het kostenverhaalsgebied. Bij de eerste herziening van dit exploitatieplan, zullen dergelijke regels worden opgenomen in het omgevingsplan. In ieder geval zullen de kostenverhaalbijdragen bij de eindafrekening worden herberekend en worden terugbetaald indien het verschil meer dan vijf procent is ten opzichte van de geïnde kostenverhaalbeschikkingen. Hierbij geldt dat alles boven deze vijf procent zijnde wordt terugbetaald aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger). 2.3.2
Totstandkoming van dit exploitatieplan
Het exploitatieplan in de volgende stappen opgesteld: 1.
Opstellen kaartmateriaal met ruimtegebruiksinformatie Het kaartmateriaal voor het exploitatieplan (zie bijlage 1 t/m 8) is gebaseerd op het Beeld- en Inrichtingsregieplan (zie bijlage 10) en het bestemmingsplan.
2.
Uitvoeren onafhankelijke taxatie Voor de raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke en deskundige taxateur. Voornoemd kaartmateriaal is als input voor de taxatie beschikbaar gesteld aan de taxateur.
7
3.
Opstellen exploitatieopzet De exploitatieopzet is opgesteld, waarbij voornoemd kaartmateriaal en de onafhankelijke taxatie als input is gebruikt.
4.
Opstellen regels De regels zijn opgesteld op basis van de gemeentelijke uitgangspunten en eerder gemaakte keuzes voor de Stougjeswijk in samenspraak met de marktpartijen waarmee de gemeente al aan tafel zit.
8
3. Grondeigenaren en verwerving De eigendomssituatie is (op peildatum 16-11-2023) aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’ (bijlage 2). De eigenaren die aanwezig zijn in het exploitatiegebied zijn aangeduid met een nummering. Behalve eigenaar 5 (gronden in eigendom van het waterschap Hollandse Delta) betreft het private eigenaren. Met het overgrote deel van de private eigenaren wordt gewerkt aan overeenstemming middels een anterieure overeenkomst. Het doel van deze anterieure overeenkomst is het vastleggen van nadere afspraken, waarbij het uitgangspunt is dat de gemeente, zoals hiervoor beschreven, een faciliterende rol inneemt. Er is één privaat eigendom binnen het exploitatiegebied welke niet in handen is van de voorgenoemde private eigenaren. Hiermee zijn tot dusver geen nadere afspraken gemaakt. Eigenaren binnen het exploitatiegebied zijn in principe vrij om op basis van de eisen uit het bestemmingsplan en exploitatieplan over te gaan tot zelfrealisatie óf de gronden te verkopen aan een andere partij die overgaat tot zelfrealisatie. In het uiterste geval kan de gemeente de afweging maken om zelf minnelijk te verwerven of over te gaan tot onteigening, met als doel het volledige project Stougjeswijk doorgang te geven.
9
4. Omschrijving van de werken en werkzaamheden Dit hoofdstuk omschrijft de uit te voeren werken en werkzaamheden in het aangegeven exploitatiegebied, op basis van het voorgenomen grondgebruik zoals aangeduid in bijlage 4 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ruimtegebruikskaart’. Dit zijn de uitgangspunten voor de voorziene kostensoorten die geraamd zijn in de exploitatieopzet.
4.1.
Sloopwerkzaamheden
Onder de sloopwerkzaamheden worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • •
4.2.
Sloop van bestaande opstallen, inclusief ondergrondse obstakels. Deze zijn met rood gearceerd in bijlage 8 ‘Exploitatieplan Stougeswijk Sloopobjecten’; Opruimen van het terrein; Opruimen/Frezen van de verharding rondom de bestaande opstallen.
Bouwrijp maken
Onder bouwrijp maken worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • • • • • •
4.3.
Voorbelasten en ophogen van gronden; Grondwerk bestaande uit verwerken en ontgraven van grond en het aanbrengen van verticale drainage; Aanleggen van bouwstraten; Aanleggen van droogweer- en hemelwaterafvoer (DWA en HWA); Realiseren van huisaansluiting op het riool; Plaatsen van duikers; Realiseren van een pompgemaal met persleiding t.b.v. het rioolsysteem.
Woonrijp maken
Onder woonrijp maken worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • • • • • • •
4.4.
Aanleggen woonstraten inclusief trottoir; Aanleggen parkeerplaatsen op maaiveld; Aanbrengen straatverlichting en -meubilair; Aanleg groen binnen de bouwvelden; Aanplanten van bomen en struiken; Aanleggen van verschillende speelvoorzieningen en ontmoetingsplekken; Plaatsen van ondergrondse vuilcontainers; Plaatsen van een geluidswal.
Hoofdinfrastructuur en kunstwerken
Onder de hoofdinfrastructuur en kunstwerken worden de volgende werkzaamheden voorzien: • • • • • • • • • • •
Aanleg hoofdontsluiting; Aanleg fietspaden; Aanleg hoofdgroenstructuur; Aanleg water met beschoeiing; Aanbrengen verlichting; Realiseren bruggen voor langzaam verkeer; Aanleg wijkontsluitingsbrug; Aanleg fietsbruggen; Plaatsen kademuren + hekwerk; Aanleg ‘Eeuwkant’ (voorheen ‘Het Krekeneiland’); Aanleg R-Net tracé inclusief brug over bestaande Kreek en aansluiting op de bestaande infrastructuur;
10
• • •
Aanleg fietstunnel inclusief hellingsbanen onder de N217; Aanleg snelfietspad; Aanpassingen rotondes.
11
5. Exploitatieopzet en toelichting 5.1.
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 van de Wro bestaat een exploitatieopzet uit: 1.
2. 3. 4. 5. 6.
voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder (indien van toepassing) een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen; een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1 tot en met 3 bedoelde ramingen; een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil oktober 2023 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In dit hoofdstuk worden allereerst de kosten- en opbrengstenposten een voor een toegelicht en onderbouwd. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar de volgende kosten- en opbrengstensoorten: Kostenkant -
verwerving milieu werkzaamheden sloopwerkzaamheden bouwrijp maken woonrijp maken hoofdinfrastructuur/kunstwerken bijdrage ruimtelijke ontwikkeling plankosten
Opbrengstenkant -
grondopbrengsten overige opbrengsten
De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Tenzij anders vermeld geldt dat de investeringen worden gedaan ten behoeve van het exploitatiegebied. Ze zijn daarmee volledig toerekenbaar aan het exploitatiegebied. Na de toelichting op de kosten en opbrengsten zullen de fasering en parameters voor de exploitatieopzet worden toegelicht, welke invloed hebben op het resultaat. Tot slot zal de berekening van de exploitatiebijdrage worden toegelicht.
12
5.2.
Uitgangspunten exploitatieopzet
5.2.1.
Ruimtegebruik
In bijlage 1 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Exploitatieplangrens’ is het ruimtegebruik in de huidige situatie (d.d. 21 november 2023) weergegeven. De huidige bestemmingen van de gronden binnen het exploitatiegebied betreffen: agrarisch, bedrijf, maatschappelijk en wonen – Linten. In de toekomst zal het gebied worden getransformeerd naar hoofdzakelijk ‘wonen’ en ‘gemengd gebied’. Verder zal het gebied bestaan uit groen-, verkeers- en waterbestemmingen. Om tot de exploitatieberekening te komen, is uitgegaan van het ruimtegebruik zoals is weergegeven in bijlage 4 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ruimtegebruikskaart’. De vertaling naar vierkante meters van deze ruimtegebruikskaart is opgenomen in tabel 5.1. T ABEL 5.1: R UIMTEGEBRUIK
Omschrijving Bruto exploitatiegebied Te handhaven Netto exploitatiegebied Busbaan Fietspad Groen Parkeren Voetpad Water Wegen Subtotaal openbaar gebied Uitgeefbaar gebied Uitgeefbaar gebied - groen Uitgeefbaar gebied - parkeren Uitgeefbaar gebied - verharding en achterpad Subtotaal uitgeefbaar Totaal 5.2.2.
Oppervlakte (m²) -
769.703 0 769.703 17.567 40.816 230.930 20.109 7.090 66.311 77.609 460.432 271.385 702 13.133 24.051 309.271 769.703
Eigendomssituatie
In bijlage 2 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’, d.d. 16 november 2023, is de eigendomsverdeling weergegeven. In tabel 5.2 is de eigendommenkaart onderscheiden naar grondoppervlak per eigenaar. In tabel 5.3 is per eigenaar de verhouding uitgeefbaar en openbaar weergegeven. T ABEL 5.2: E IGENDOMSSITUATIE
Eigenaar
Totaal
Oppervlakte (m²) 1 99.289 2 41.517 3 24.996 4 280.744 5 37.863 6 3.690 7 45.500 8 236.104 769.703
13
T ABEL 5.3: V ERHOUDING UITGEEFBAAR EN OPENBAAR GEBIED
Eigenaar 1 2 3 4 5 6 7 8
Uitgeefbaar (m²) Openbaar (m²) 21% 79% 51% 49% 59% 41% 46% 54% 0% 100% 27% 73% 41% 59% 44% 56%
Kostenkant 5.3.
Inbrengwaarden
De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van een onafhankelijke en deskundige taxateur, de heer J.R. van der Kooij RT, Register Taxateur NRVT. De inbrengwaarden zijn opgenomen in bijlage 11 ‘Taxatierapport inbrengwaarderaming exploitatieplan Stougjeswijk’. De waarderingsgrondslag van de inbrengwaarden betreft de werkelijke waarde. Onder werkelijke waarde wordt begrepen: conform artikel 40b Onteigeningswet (Ow) de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed, waarbij wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Conform het taxatierapport zijn er geen kosten verbonden aan het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten. Een overzicht van de totale inbrengwaarde van de grond en opstallen per eigenaar is weergegeven in tabel 5.4. T ABEL 5.4: I NBRENGWAARDE GROND EN OPSTALLEN
Eigenaar
Totaal
5.4.
Inbrengwaarde grond + opstallen en bijzonder rechten en lasten 1 € 9.900.785 2 € 3.955.045 3 € 2.381.540 4 € 30.632.380 5 € 25.367.585 6 € 1.089.046 7 € 590.000 8 € 4.608.985 € 78.525.366
Milieu werkzaamheden
In de exploitatieopzet is uitgegaan van een stelpost voor onderzoekskosten ter hoogte van € 731.016, --. Om tot ontwikkeling te komen zullen de nodige onderzoeken met betrekking tot onderwerpen zoals bodem, geluid, lucht, flora en fauna, planschade etc. uitgevoerd moeten worden.
5.5.
Sloopwerkzaamheden
Binnen het exploitatiegebied zijn de nodige opstallen gesitueerd, die gesloopt zullen moeten worden om de ontwikkeling van het project Stougjeswijk te kunnen realiseren. In bijlage 8 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Sloopobjecten’ is aangegeven om welke opstallen het gaat. De vertaling van deze slooptekening in vierkante 14
meters per fase is opgenomen in tabel 5.5 (60.157 m2 in totaal). De kosten voor het slopen van opstallen worden in totaal geraamd op € 639.428, --. T ABEL 5.5: T E SLOPEN OPPERVLAKTES ( M ²)
Functie
Fase 2
Fase 3
Fase 4
Kas Loods Woning Waterbassin
Fase 1 3.840 -
-
-
-
Fase 5
17 119 -
20.000 2.257 97 5.208
Totaal
3.840
-
-
136
27.562
Fase 6
Totaal 37.218 11.851 216 10.882 28.629 60.167
13.378 9.577 5.674
Naast het slopen van opstallen worden ook de kosten voor het opruimen van het terrein en het verwijderen van bestaand asfalt onder sloopwerkzaamheden gerekend. Deze kosten bedragen in totaal € 1.085.262, --. De totale sloopwerkzaamheden zijn daarmee geraamd op € 1.724.690, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten.
5.6.
Bouwrijp maken
Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals weergegeven in tabel 5.1, is een raming opgesteld voor de kosten bouwrijp maken. Het in tabel 5.1 aangegeven ruimtegebruik is gekoppeld aan kengetallen voor civieltechnische werkzaamheden. Deze kengetallen zijn gebaseerd op Bouwkostenkompas of komen uit een civieltechnisch prijzenboek. In gevallen waar er geen kengetallen beschikbaar waren is er gebruik gemaakt van een stelpost op basis van ervaringskennis. Er zijn kosten geraamd voor de volgende werkzaamheden: voorbelasten, grondwerk, aanleggen bouwwegen, aanleggen DWA- en HWA-riool, aanleggen huisaansluitingen, aanleggen betonnen duikers zonder brugelement en aanleggen pompgemaal met persleiding ten behoeve van de riolering. De totale kosten voor het bouwrijp maken bedragen € 27.607.632, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten.
5.7.
Woonrijp maken
Ook voor het ramen van de kosten voor het woonrijp maken is gebruik gemaakt van de ruimtegebruikskaart (bijlage 4) welke numeriek is vertaald in tabel 5.1. Hier zijn kengetallen voor civieltechnische werkzaamheden aan gekoppeld. Deze kengetallen zijn afkomstig van Bouwkostenkompas of komen uit een civieltechnisch prijzenboek. In gevallen waar er geen kengetallen beschikbaar waren is er gebruik gemaakt van een stelpost op basis van ervaringskennis. Er zijn kosten geraamd voor de volgende werkzaamheden: aanleg woonstraten, aanleg parkeerplaatsen op maaiveld, plaatsen verlichting en straatmeubilair, planten van bomen en struiken, aanleg speelvoorzieningen en ontmoetingsplekken, plaatsen van (ondergrondse) vuilcontainers en het plaatsen van een geluidswal. De totale kosten voor het woonrijp maken bedragen € 11.506.040, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten.
5.8.
Hoofdinfrastructuur en Kunstwerken
De kosten van de hoofdinfrastructuur en kunstwerken zijn geraamd op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals weergegeven in tabel 5.1. Hiervoor zijn kengetallen gebruikt die afkomstig zijn van Bouwkostenkompas en een civieltechnisch prijzenboek. In gevallen waar er geen kengetallen beschikbaar waren is er gebruik gemaakt van een stelpost op basis van ervaringskennis. Voor de specifieke kostenposten: RNet tracé, de fietstunnel en het snelfietspad is een aparte kostenraming opgesteld door Royal HaskoningDHV. Deze kostenraming is terug te vinden in bijlage 12 ‘Overzicht kostenramingen civiele werken’. Deze raming bevat ook kostenposten zoals sloopwerkzaamheden en grondwerk. Om dubbeltellingen te voorkomen is er voor gekozen deze kostenposten respectievelijk onder de hierboven genoemde kostensoorten sloopwerkzaamheden en bouwrijp maken mee te nemen. Deze kostenposten zijn dus uit de raming van Royal HaskoningDHV geschrapt. Op deze manier is getracht de exploitatieopzet zo overzichtelijk mogelijk te houden. Ook deze aangepaste ramingen zijn opgenomen in bijlage 12 ‘Overzicht kostenramingen civiele werken’.
Onder de kostensoort hoofdinfrastructuur en kunstwerken zijn kosten geraamd voor de volgende werkzaamheden: aanleg hoofdontsluiting, aanleg fietspaden, aanleg hoofdstructuurgroen, aanleg water met lichte beschoeiing, aanleg openbare verlichting, aanleg langzaamverkeersbruggen, aanleg wijkontsluitingsbrug, 15
aanleg fietsbruggen, plaatsen kademuren en hekwerk, aanleg ‘Eeuwkant’, aanleg R-Net tracé, aanleg fietstunnel, aanleg snelfietspad en aanpassingen rotondes. De totale kosten voor de hoofdinfrastructuur en kunstwerken bedragen € 36.222.269, --. Dit bedrag is inclusief 10% aan onvoorziene kosten. De fietstunnel en rotondes liggen (gedeeltelijk) buiten het exploitatiegebied. De kosten voor de fietstunnel en beide rotondes zijn echter wel voor 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied. Voor de volledigheid is er een overzicht van de in paragraaf 5.6 t/m 5.8 genoemde hoeveelheden, eenheidsprijzen en totale kosten opgenomen in bijlage 12 ‘Overzicht kostenramingen civiele werken’.
5.9.
Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling
Conform gemeentelijk beleid vastgelegd in de ‘Nota Kostenverhaal 2020 gemeente Hoeksche Waard’ wordt er bij nieuwe ontwikkelingen een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling in rekening gebracht. Op basis van het bouwprogramma, bestaande uit 2.485 woningen en circa 2.000 m2 kavel aan commerciële voorzieningen (maatschappelijke voorzieningen behoeven geen bijdrage), dient de ontwikkeling van Stougjeswijk in totaal voor € 3.628.336, -- bij te dragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.
5.10. Plankosten Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan van kracht. Deze regeling verplicht de toepassing van een plankostenscan om de maximaal te verhalen plankosten middels het exploitatieplan te berekenen. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Voor de raming van de binnenplanse plankosten is de laatste versie van de plankostenscan (2023) gehanteerd. De uitgangspunten en uitkomsten zijn terug te vinden in bijlage 13 ‘Plankostenscan’. In totaal bedragen de binnenplanse plankosten € 15.263.645, --. De bovenplanse plankosten worden niet meegenomen binnen de systematiek van de ministeriële regeling plankosten. Om die reden zijn de VTU-kosten over de bovenplanse kosten apart geraamd. Hierbij is uitgegaan van 22% over de investeringskosten. Dit komt neer op een bedrag van € 1.074.978, --. In tabel 5.6 is een totaaloverzicht van de plankosten opgenomen. T ABEL 5.6: O VERZICHT PLANKOSTEN
Plankosten Plankosten binnenplans VTU over binnenplanse kosten VTU over bovenplanse kosten Totaal
Kosten (euro's) € 8.038.718 € 7.224.927 € 1.074.978 € 16.338.623
5.11. Overige kosten Er zijn in deze exploitatieopzet geen kosten onder de kostensoort ‘overige kosten’ opgenomen.
5.12. Totaaloverzicht kosten In tabel 5.7 is een totaaloverzicht van de kosten opgenomen. Voor de volledigheid is ook de relatie met de verschillende artikelen uit het Bro in deze tabel opgenomen.
16
T ABEL 5.7: S AMENVATTING KOSTEN IN EXPLOITATIEOPZET
Kostensoort Verwervingen Onderzoeken Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Hoofdinfrastructuur + kunstwerken (binnenplans) Hoofdinfrastructuur + kunstwerken (bovenplans) Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Plankosten Totaal
Relatie artikel(en) Bro 6.2.3 a+b 6.2.4 a 6.2.3 d 6.2.4 b 6.2.4 c 6.2.4 c 6.2.4 e 6.2.4 e 6.2.4 g+h+i+j
Kosten (euro's) € 78.525.092 € 731.016 € 1.724.690 € 27.607.632 € 11.506.040 € 31.336.007 € 4.886.262 € 3.628.336 € 16.338.623 € 176.283.698
Opbrengstenkant In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 van het Bro.
5.13. Programma Het programma bestaat uit circa 8.000 m² BVO aan maatschappelijke voorzieningen, circa 2.000 m² BVO aan commerciële voorzieningen en 2.485 woningen. Dit programma is aangegeven in bijlage 6 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Voorzieningen’ en bijlage 7 ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Uitgiftecategorieën’. In tabel 5.8 is het bouwprogramma uitgesplitst naar verschillende (woning)typologieën.
17
T ABEL 5.8: PROGRAMMATABEL
Vastgoedtype Eengezinswoningen Rug-aan-rugwoning betaalbaar Beneden-bovenwoning sociaal Beneden-bovenwoning betaalbaar Rijwoning 3,6 sociaal Rijwoning 3,9 sociaal Rijwoning 3,9 betaalbaar Rijwoning 4,2 sociaal Rijwoning 4,2 betaalbaar Rijwoning 4,5 sociaal Rijwoning 4,5 betaalbaar Rijwoning 4,8 sociaal Rijwoning 4,8 betaalbaar Rijwoning 5,1 Rijwoning 5,4 Rijwoning 5,7 Rijwoning senioren 6,6 2^1-kap S 6,0 2^1-kap M 6,6 2^1-kap L 7,2 Vrijstaand L Vrijstaand XL
Aantallen
BVO 44 46 46 20 70 70 78 196 70 96 84 70 60 81 92 88 74 56 78 77 60
105,0 95,0 84,0 105,3 110,0 110,0 115,0 115,0 120,0 120,0 145,0 145,0 155,0 155,0 175,0 175,0 186,7 200,0 214,0 200,0 205,0
30 342 290 186 37 44
35,0 35,0 70,0 88,0 105,0 155,0
1 1 1
1000 1000 8000
Meergezinswoningen Appartement XS - studio sociaal Appartement S - tweekamer sociaal Appartement S - tweekamer betaalbaar Appartement M - tweekamer betaalbaar Appartement L - driekamer Appartement XL - driekamer
Voorzieningen Commerciële voorziening 1 Commerciële voorziening 2 Maatschappelijke voorzieningen * grondprijs wordt bepaald per m² kavel i.p.v. m² BVO
5.14. Grondopbrengsten De opbrengsten zijn bepaald op basis van het programma zoals hierboven is vermeld. Voor de grondprijzen van de sociale huurwoningen is conform de ‘Grondprijzenbrief 2023 Gemeente Hoeksche Waard’ een prijs van € 21.000 per bouwrijpe kavel gehanteerd in het geval van grondgebonden woningen, en van € 18.000 per woning in het geval van meergezinswoningen. Voor de grondprijzen van de woningen in het betaalbare- en vrije sector programma is een residuele grondwaardeberekening uitgevoerd. Ook de grondwaarde van de commerciële voorzieningen zijn bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening. Voor de opbrengstenkant van deze berekeningen is marktonderzoek gedaan. Voor de kostenkant van deze berekeningen is gebruik gemaakt van de database van Bouwkostenkompas. Voor de grondwaarde van maatschappelijke voorzieningen is in lijn met de ‘Grondprijzenbrief 2023 Gemeente Hoeksche Waard’ uitgegaan van € 160 per m² kavel. In tabel 5.9 is een overzicht gegeven van de grondwaardes per typologie. Het overzicht van de totale grondwaarde per programmaonderdeel is opgenomen in bijlage 14 ‘Uitgifteprijzen vastgoedprogramma’.
18
T ABEL 5.9: GRONDWAARDES PER VASTGOEDTYPOLOGIE Vastgoedtype Eengezinswoningen
Aantallen
Rug-aan-rugwoning betaalbaar Beneden-bovenwoning sociaal Beneden-bovenwoning betaalbaar Rijwoning 3,6 sociaal Rijwoning 3,9 sociaal Rijwoning 3,9 betaalbaar Rijwoning 4,2 sociaal Rijwoning 4,2 betaalbaar Rijwoning 4,5 sociaal Rijwoning 4,5 betaalbaar Rijwoning 4,8 sociaal Rijwoning 4,8 betaalbaar Rijwoning 5,1 Rijwoning 5,4 Rijwoning 5,7 Rijwoning senioren 6,6 2^1-kap S 6,0 2^1-kap M 6,6 2^1-kap L 7,2 Vrijstaand L Vrijstaand XL
BVO 44 46 46 20 70 70 78 196 70 96 84 70 60 81 92 88 74 56 78 77 60
Meergezinswoningen Appartement XS - studio sociaal Appartement S - tweekamer sociaal Appartement S - tweekamer betaalbaar Appartement M - tweekamer betaalbaar Appartement L - driekamer Appartement XL - driekamer
30 342 290 186 37 44
Voorzieningen Commerciële voorziening 1 Commerciële voorziening 2 Maatschappelijke voorzieningen * grondprijs wordt bepaald per m² kavel i.p.v. m² BVO
1 1 1
Grondprijs per eenheid 105,0 € 95,0 € 84,0 € 105,3 € 110,0 € 110,0 € 115,0 € 115,0 € 120,0 € 120,0 € 145,0 € 145,0 € 155,0 € 155,0 € 175,0 € 175,0 € 186,7 € 200,0 € 214,0 € 200,0 € 205,0 € € 35,0 € 35,0 € 70,0 € 88,0 € 105,0 € 155,0 € € 1000 € 1000 € 8000 €
25.477 21.000 39.244 21.000 21.000 65.962 21.000 66.848 21.000 72.669 21.000 76.528 77.736 106.141 116.327 136.441 120.573 129.185 136.575 142.905 153.776 18.000 18.000 36.834 49.281 63.569 69.230 1.487 1.524 160
5.15. Overige opbrengsten Er is sprake van zowel een subsidie vanuit de Woningbouwimpuls als vanuit de Investeringsimpuls verkeersveiligheid en mobiliteit vanuit de RVVP. In totaal bedragen deze overige opbrengsten € 11.500.000, --.
5.16. Totaaloverzicht opbrengsten In tabel 5.10 is een totaaloverzicht van de geraamde opbrengsten binnen de exploitatieopzet opgenomen. T ABEL 5.10: OVERZICHT OPBRENGSTEN
Overige opbrengsten Gronduitgifte woningbouw Gronduitgifte voorzieningen Overige opbrengsten Totaal
Bedrag € 155.659.649 € 3.852.600 € 11.500.000 € 171.012.249
Algemeen 5.17. Parameters In de exploitatieopzet is voor het gebruik van parameters aangesloten bij het besluit van het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) getiteld ‘Rekenparameters grondexploitaties vanaf 1-1-2023’ (documentnummer DOC-23677457). Voor de (middel)langetermijnindex voor zowel de kosten als de
19
opbrengsten is aangesloten bij het langjarige streefinflatiegemiddelde van de Europese Centrale Bank (2%). In tabel 5.11 is een overzicht opgenomen van de gehanteerde parameters. T ABEL 5.11: OVERZICHT PARAMETERS
Parameter Rente over kosten over opbrengsten over boekwaarde tekort over boekwaarde overschot Disconteringsvoet - grondexploitatie Kostenindex (2023 t/m 2025) Kostenindex (2026 en verder) Opbrengstenindex excl. subsidie (2023 t/m 2025) Opbrengstenindex excl. subsidie (2026 ev) Subsidies
Percentage 0,16% 0,16% 0,16% 0,16% 2,0% 5,0% 2,0% 0,0% 2,0% 0,0%
Aangezien er voor de verschillende subsidies sprake is van vaste afgesproken bedragen worden deze opbrengsten niet geïndexeerd. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling wordt geïndexeerd op basis van de daadwerkelijke gerealiseerde GWWindex. Aangezien deze op basis van voorcalculatie niet kan worden ingeschat wordt er voor nu uitgegaan dat deze bijdrage de gemeentelijke kostenindex volgt, zoals opgenomen in tabel 5.11.
5.18. Fasering In tabel 5.12 is een overzicht opgenomen van de globale fasering van de uitvoeringswerkzaamheden behorende bij de verschillende fases, ten behoeve van de berekening van de exploitatieopzet. T ABEL 5.12: OVERZICHT FASERING
Fasering Realisatie fase 1 Realisatie fase 2 Realisatie fase 3 Realisatie fase 4 Realisatie fase 5 Realisatie fase 6
Begin
Eind 2024 2024 2026 2028 2031 2033
Duur 2025 2028 2031 2033 2035 2038
1 4 5 5 4 5
20
Resultaat 5.19. Netto contante waarde In tabel 5.13 is het financiële resultaat van deze exploitatieopzet weergegeven. T ABEL 5.13: F INANCIEEL OVERZICHT EINDRESULTAAT
Kosten Nominale kosten* Kostenstijging Rentekosten Eindwaarde kosten Netto contante kosten
Bedrag € 176.283.698 € 24.376.657 € 1.279.548 € 201.939.902 € 147.102.276
Saldo netto contante waarde
€
Opbrengsten Nominale opbrengsten** Opbrengstenstijging Renteopbrengsten Eindwaarde opbrengsten Netto contante opbrengsten
Bedrag € 171.012.249 € 18.210.202 € €
189.222.451 137.838.303
-9.263.974
* Komt overeen met de totale kosten weergegeven in tabel 5.7 ** Komt overeen met de totale opbrengsten weergegeven in tabel 5.10
Uit de tabel valt op te maken dat de exploitatieopzet sluit op € 9.263.974, -- negatief op netto contante waarde.
5.20. Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 van de Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van subsidies en bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts de kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. De bepaling van de macro-aftopping in deze exploitatieopzet is weergegeven in tabel 5.14. T ABEL 5.14: T OETS OP MACRO -AFTOPPING
Toets macroaftopping Bruto totaalbedrag exploitatiebijdrage* Subsidies en bijdragen van derden**
Bedrag (ncw) € 147.102.276 € 8.578.902
Netto totaalbedrag exploitatiebijdrage*** €
138.523.375
Totale grondopbrengsten****
€
129.259.401
Maximaal bedrag kostenverhaal Hoogte macro-aftopping
€ €
129.259.401 9.263.974
* Komt overeen met de totale netto contante kosten weergegeven in tabel 5.13 ** Betreft de netto contante waarde van het subsidiebedrag (nominaal = € 11,5 mln.) *** Is de totale bruto exploitatiebijdrage minus het netto contante subsidiebedrag **** Komt overeen met de netto contante totale opbrengsten exclusief subsidies Binnen de exploitatieopzet blijkt er sprake te zijn van macro-aftopping (de verwachtte opbrengsten zijn lager dan de kosten). Dit betekent dat de kosten tot maximaal het niveau van de netto contante grondopbrengsten kunnen worden verhaald. Afgerond bedraagt het bedrag aan kosten dat de gemeente niet kan verhalen circa € 9,3 miljoen. De kosten voor deze onrendabele top zijn reeds voorzien en hier is middels het in bijlage 15 toegevoegde ‘Raadsbesluit documentnummer DOC-23673861’ al dekking voor beschikbaar gesteld. Samen met de subsidies ter hoogte van € 11,5 miljoen bedraagt de totale publieke bijdrage aan deze ontwikkeling € 20,8 miljoen.
21
Berekening exploitatiebijdrage 5.21. Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per m² BVO Om de exploitatiebijdrage per programmaonderdeel te bepalen, is gekozen om op basis van de geraamde grondopbrengsten per m2 BVO (zie bijlage 14) een wegingsfactor te bepalen. Als eerste is gekozen om de grondwaarde van 1 m² BVO maatschappelijke voorziening als referentiewegingsfactor te nemen. Dit programmaonderdeel krijgt wegingsfactor 1. Daarna worden de grondwaardes van alle andere programmaonderdelen gerelateerd aan deze wegingsfactor om voor elk programmaonderdeel per m² BVO een eigen wegingsfactor te bepalen. Daarna worden de wegingsfactoren vermenigvuldigd met het aantal BVO’s per programmaonderdeel, om te komen tot een totaalaantal gewogen eenheden per programmaonderdeel. Door deze bij elkaar op te tellen ontstaat er inzicht in het totaalaantal gewogen eenheden voor de hele ontwikkeling. Dit zijn er binnen dit exploitatieplan 999.692. Tot slot wordt het maximale bedrag dat kan worden verhaald middels het kostenverhaal gedeeld door het totaalaantal gewogen eenheden om te komen tot de kosten per wegingsfactor. Dit levert een bedrag op van € 129,3 per wegingsfactor.
5.22. Exploitatiebijdrage per eigenaar Per grondeigenaar is bepaald welk deel van het programma gemeten in gewogen eenheden er op het desbetreffende grondeigendom is geprogrammeerd. Door per eigenaar het aantal gewogen eenheden op te tellen en te vermenigvuldigen met het te verhalen bedrag per gewogen eenheid (€ 129,3) kunnen we de bruto exploitatiebijdrage per grondeigenaar bepalen. In tabel 5.15 zijn de totaalaantal gewogen eenheden en de bijbehorende bruto exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven. In bijlage 16 ‘Rekenstappen berekening bruto exploitatiebijdrage’ zijn de rekenstappen zoals beschreven in paragrafen 5.21 en 5.22 nader toegelicht. T ABEL 5.15: B RUTO EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR
Eigenaar 1 2 3 4 5 6 7 8 Totaal
Totaal gewogen eenheden Bruto exploitatiebijdrage 75.672 € 9.784.337 57.936 € 7.491.067 44.020 € 5.691.796 406.883 € 52.609.622 € 2.586 € 334.425 75.610 € 9.776.315 336.984 € 43.571.838 999.692 € 129.259.401
In het geval er sprake is van (gedeeltelijke) zelfrealisatie dan worden de grondexploitatiekosten die door de zelfrealisator worden gemaakt in mindering gebracht op de bruto exploitatiebijdrage. Na aftrek van deze kosten blijft de netto exploitatiebijdrage over, die betaald dient te worden aan de gemeente.
22
6. Toelichting op de Regels Hieronder volgt een toelichting op de regels in Hoofdstuk 7. De nummering in dit hoofdstuk (1 t/m 14) komt overeen met, en dient als toelichting op, de genummerde regels van Hoofdstuk 7.
6.1. 1.
Algemeen Begripsbepalingen Onder de begripsbepalingen zijn de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan gedefinieerd. Voor de leesbaarheid zijn deze begrippen enkel in de regels met een hoofdletter aangegeven.
2.
Exploitatiegebied Op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Exploitatiegrens’ als opgenomen in bijlage 1 is de exploitatiegrens van de gebiedsontwikkeling Stougjeswijk weergegeven. Dit exploitatieplan, inclusief de regels die in hoofdstuk 7 zijn opgenomen, ziet dan ook alleen toe op het gebied dat binnen deze exploitatiegrens ligt. De kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Eigendommenkaart’ als opgenomen in bijlage 2 toont de verschillende eigenaren die in het exploitatiegebied aanwezig zijn.
3.
Bijlagen Alle bijlagen die worden genoemd onder Hoofdstuk 7 moeten gezien worden als onderdeel van de regels. Op basis hiervan zijn de regels opgesteld en onderbouwd.
6.2. 4.
Voorgenomen grondgebruik Voorgenomen grondgebruik De gronden die op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Ontwikkelvelden’ (bijlage 3) zijn aangeduid zijn de ontwikkelvelden. De buitengrenzen van de ontwikkelvelden zijn bindend; hierbinnen dient het woningbouwprogramma en de maatschappelijke- en commerciële voorzieningen gerealiseerd te worden. In overeenstemming met het bestemmingsplan zijn hier de bestemmingen ‘wonen’ respectievelijk ‘gemengd gebied’ toegestaan. Naast het bouwprogramma dient er binnen de ontwikkelvelden openbaar gebied te worden gerealiseerd. Op de resterende gronden binnen de exploitatiegrens te zien op de aangegeven kaart is er geen bebouwing toegestaan. Ook deze gronden dienen als openbaar gebied te worden ingericht. In het totale exploitatiegebied is een verhouding tussen vierkante meters openbaar en uitgeefbaar van 60% en 40% van toepassing. Per fase dienen zelfrealisatoren een Stedenbouwkundigplan/Beeldkwaliteitsplan en Inrichtingsplan Openbare Ruimte uit te werken, waarin de uitgangspunten zoals beschreven in het Beeld- en Inrichtingsregieplan en de regels als opgenomen in de artikel 4 zijn verwerkt.
6.3. 5.
Fasering en koppelingen Fasering en koppelingen Aangezien dit een plan betreft met o.a. maximaal 2.485 woningen met een geschatte realisatietermijn van circa 15 jaar, is er gekeken naar een passende fasering voor het exploitatiegebied. Deze fasering is aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Faseringskaart’ in bijlage 5. Per fase wil het college de plannen, te weten het Stedenbouwkundigplan/Beeldkwaliteitsplan en Inrichtingsplan Openbare Ruimte, beoordelen. Dit gebeurt aan de hand van het in bijlage 10 opgenomen Beeld- en Inrichtingsregieplan. Daarbij is de voorwaarde dat het R-Net tracé er moet liggen voordat de eerste woningen worden opgeleverd, zodat de eerste bewoners direct gebruik kunnen maken van deze OVvoorziening. Daarom wordt de aanleg van het R-Net tracé gezien als fase 1 en dient het tracé er te liggen voordat de eerste woningen in fase 2 opgeleverd mogen worden. De bouw van de eerste woningen moet gestart zijn vóór 2025, wil er aanspraak gemaakt worden op de Woningbouwimpuls23
subsidie. De vervolgfasen, met de bijbehorende woningen, het openbaar gebied en de commerciële- en maatschappelijke voorzieningen, zijn zodanig vastgesteld dat er over de gehele realisatieperiode een logische aaneengesloten gebiedsontwikkeling ontstaat. Om dit garanderen zijn hiervoor regels in artikel 5 opgenomen.
6.4. 6.
Bouwprogramma Algemeen Lid a t/m d Zoals hiervoor aangegeven bestaat het bouwprogramma uit maximaal 2.485 woningen. Van dit totaalaantal woningen dient 10% in bijzondere, nader te bepalen woonvormen gerealiseerd te worden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een ‘knarrenhof’/woonzorginitiatief, CPO of tijdelijke woningen. Van deze 10% dienen in ieder geval 6 woonwagenstandplaatsen te worden gerealiseerd. Deze bijzondere woonvormen kunnen in verschillende prijscategorieën gerealiseerd worden. In ieder geval dient er op het totale woningbouwprogramma minimaal 30% sociale huurwoningen (746 woningen) én 40% betaalbaar programma (994 woningen) gerealiseerd te worden. Van deze 994 woningen zijn minimaal 249 woningen betaalbare huurwoningen. Dit staat in de tabel hieronder uitgelegd. Het bouwtempo van het uitgeven van deze woningen is 150 tot 300 woningen per jaar.
Woningbouwprogramma A Sociale huur < € 806,06 p/m (minimaal) B Betaalbaar (minimaal), waarvan C Betaalbare huur < € 1.096 p/m (minimaal) D Betaalbare koop < € 390.000 (minimaal) E Vrije sector (maximaal)
30% 40% 10% =B-C 30%
Daarnaast moet er voor het totale exploitatiegebied, in lijn met het Beeld- en Inrichtingsregieplan, een verhouding van 32,5% appartementen en 67,5% grondgebonden worden aangehouden. Deze verhouding wordt geborgd door de regel over een verhouding per fase. Lid e De gemeente heeft onderzoek laten doen naar de behoefte aan hoeveelheid en type maatschappelijke voorzieningen te zien in de ‘Notitie maatschappelijke voorzieningen’ zoals opgenomen in bijlage 9. Dit is vertaald naar de regel in dit exploitatieplan (artikel 6 lid e) en tevens zichtbaar op de kaart ‘Exploitatieplan Stougjeswijk Voorzieningen’ in bijlage 6. Het gaat om minimaal 8.000 m² Bruto Vloeroppervlak (BVO) én 3.500 m² onbebouwde grond voor maatschappelijke voorzieningen, waarbij de locatie van onderwijs (basisschool) en kinderopvang vaststaat als aangegeven op de kaart in bijlage 6. Hierbij gaat het om 1.500 m2 grond voor het gebouw en 1.200 m2 grond voor het schoolplein. Daarnaast moet er worden voldaan aan de regel van circa 2.000 m² BVO commerciële voorzieningen. Dit is conform de toelichting op het bestemmingsplan ‘Stougjeswijk’. Het realiseren van dergelijke voorzieningen is nodig voor het creëren van een evenwichtige nieuwe woonwijk. 7.
Duurzaamheid en circulariteit Op basis van het Beeld- en Inrichtingsregieplan zijn er eisen geformuleerd omtrent duurzaamheid en circulariteit. Aan de hand daarvan zijn er regels in dit exploitatieplan opgenomen over energieneutraal-, circulair- en conform het Handboek Woonkeur bouwen, zoals opgenomen in bijlage 18, de wijk klimaatadaptief realiseren en bijdragen aan biodiversiteit. Per fase zullen de plannen die worden voorgelegd aan het college worden getoetst aan de regels als opgenomen in artikel 7. Hierbij zal de Woonbalans Hoeksche Waard (zie bijlage 19) als tool worden gebruikt.
24
8.
Sociale huurwoningen Zoals hiervoor aangegeven dient 30% van het totale woningbouwprogramma gerealiseerd te worden als sociale huurwoning. Om tot deze 30% op totaalniveau te komen is er een percentage sociale huur per fase opgenomen. Conform het Beeld- en Inrichtingsregieplan ligt het percentage in fase 3, het centrumgedeelte, hoger dan de andere fasen. Daarnaast is er een regel opgenomen dat er voor deze woningen een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt, wat betekent dat deze woningen gedurende deze periode onder de sociale huurprijsgrens verhuurd moeten worden. Daarnaast moeten deze woningen verhuurd worden aan de doelgroepen zoals gesteld in de ‘Huisvestingsverordening gemeente Hoeksche Waard 2021-2025’ (zie bijlage 20).
9.
Betaalbaar programma Zoals aangegeven dient minimaal 40% van het totale woningbouwprogramma gerealiseerd te worden als betaalbaar programma. In ieder geval 10% van het totale woningbouwprogramma dient als betaalbare huurwoning gerealiseerd te worden (249 woningen). Hiervoor geldt een huurprijsgrens van € 1.096,21 (prijspeil 1 juli 2023), welke jaarlijks geïndexeerd wordt met de CPI, dan wel nieuw rijksbeleid zal volgen. Voor deze woningen geldt een instandhoudingsverplichting van 25 jaar en deze woningen mogen gedurende deze periode verhuurd worden aan bewoners met maximaal een gezamenlijk inkomen van 1,5 keer de DAEB-norm bruto per jaar. Alles wat binnen deze 40% niet als betaalbare huurwoning wordt gerealiseerd, dient als betaalbare koopwoning te worden gerealiseerd. De prijsgrens van dit type woning wordt door het rijk bepaald. Voor 2024 is deze grens gesteld op een v.o.n.-prijs van € 390.000,--. Jaarlijks zal deze grens op basis van het rijksbeleid worden geactualiseerd. Indien een zelfrealisator energiebesparende voorzieningen meefinanciert, mag de grens € 21.000,-- hoger liggen, namelijk € 411.000,--. Er is in artikel 9 een verbodsbepaling opgenomen om de woning 5 jaar na het eerste ingebruikneming van de woning te verkopen. Dit is om speculatie tegen te gaan. Hiervoor zijn enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen in artikel 13 lid e en f.
6.5.
Civiele werken en werkzaamheden
10. Eisen aan de civiele werken en werkzaamheden in het uitgeefbare en openbare gebied In artikel 10 is een regel opgenomen over de eisen die gesteld worden aan civiele werken en werkzaamheden die zullen worden uitgevoerd voor de realisatie van het uitgeefbare- en openbare gebied. Om kwaliteit te waarborgen en de werkwijze die is vastgelegd in het Beeld- en Inrichtingsregieplan te volgen, moeten werken en werkzaamheden voor de sloop, het bouw- en woonrijp maken, waaronder het aanleggen van de nutsvoorzieningen, voldoen aan de documenten als opgenomen in bijlagen 10, 21, 22 en 23. 11. Procedures over het uitvoeren van civiele werken en werkzaamheden Om civiele werken en werkzaamheden die zelfrealisatoren uitvoeren in het exploitatiegebied te toetsen zijn er verschillende regels door de gemeente opgesteld onder artikel 11. Allereerst dient er per fase een uitvoeringsplan alsmede een rioleringsplan te worden opgesteld, die voldoen aan de kwaliteitsomschrijvingen opgenomen in documenten die genoemd zijn in artikel 10. Deze plannen dienen te worden goedgekeurd door het college. Voor de uitvoering van civiele werken en werkzaamheden dient er per fase een bestek te worden opgesteld in lijn met het goedgekeurde uitvoerings- en rioleringsplan. Het bestek dient per fase te worden goedgekeurd door het college.