Bijlage 3 Nota van Zienswijzen BP en EP Stougjeswijk 1.5

59/79

2.2.23 Samenvatting en reactie op zienswijze van Indiener 13 Naast verschillende individuele zienswijzen, willen verschillende dijkbewoners ook als collectief een zienswijze indienen. De zienswijze bestaat uit een opsomming van 11 punten; 1. In strijdt met eerdere toezeggingen zijn er twee ontsluitingen op de Stougjesdijk gepland. Hiervoor ontbreekt de motivering. Door de manier van autoluw maken van de Stougjeswijk, neemt de verkeersintensiteit en -onveiligheid op de Stougjesdijk toe. Eerder heeft de gemeente Oud-Beijerland besloten dat de dijk afgesloten zou worden voor sluipverkeer. Hiervoor zijn nog geen maatregelen gerealiseerd. Indieners verzoeken dit spoedig met de klankbordgroep op te pakken. Indieners doen ook de suggestie om de wijk te ontsluiten middels en rotonde op de N217 en beschrijven de voordelen die zij daarbij zien. 2. De huidige verkeerssituatie bij de N217 is al ondermaats om het verkeersaanbod te verwerken. De problemen worden bij de realisatie van Stougjeswijk, zonder maatregelen, vergroot en zullen tot een infarct leiden. Er dient een gedegen plan voor verbetering van de doorstroming, luchtkwaliteit en geluidsoverlast te komen. 3. Bij de in de stukken genoemde turbo-rotonde bij de Lidl is geen rekening gehouden met toenemende geluidsoverlast, overlast van inschijnende koplampen en uitstoot van wachtende auto’s op bestaande bebouwing en woningen. 4.

Indiener geeft aan dat de gemeentelijke parkeernota een verlaging van de parkeernorm door bijvoorbeeld een R-net verbinding niet mogelijk maakt. Ook zou de parkeernorm na verlaging nog ruim boven de 1 behoren te komen. Verder geeft indiener aan dat de gehanteerde parkeernormen niet toereikend zijn. Een R-net verbinding is geen voldoende oplossing in een gemeente waar het autobezit en autogebruik bovengemiddeld is.

5. Er is in de stukken geen voorziening opgenomen voor het vele bouwverkeer de komende 15 jaar. Het is onacceptabel wanneer dit over de Stougjesdijk zou gaan. 6. Volgens indiener zijn er feitelijk 2 wijken; noord en zuid. Hierdoor zijn de uitgevoerde onderzoeken niet voldoende (Besluit NIMB) en dienen er aanvullende onderzoeken naar de impact op o.a. luchtkwaliteit en geluidsoverlast gedaan te worden. Een extra ontsluiting op de Stougjeswijk is onacceptabel. 7. Indiener is niet bereid akkoord te gaan met een hogere geluidsbelasting (Ontwerpbesluit hogere waarden geluid). Bestaande woningen zijn ook eerstelijnsbebouwing. Woningen die vak bij de beoogde ontsluitingen staan zullen enorme toename aan geluidshinder ondervinden. Hiervoor dienen aanvullende voorzieningen getroffen te worden of een planwijziging. 60/79

8. Indiener geeft aan dat enkel de verdiepingshoogte schematisch is aangegeven in het plan, maar er is geen informatie over nokhoogtes. Ook ontbreekt een bezonningsstudie over de impact die dit heeft op de bestaande bebouwing. In de omgevingsvisie 2018 wordt gesproken over een ruim opgezette, groene wijk met 1400-1600 woningen. Indiener begrijpt dat er in tijden van woningnood meer woningen gebouwd moeten worden, maar het huidige plan met hoogbouw is in strijdt met de genoemde omgevingsvisie. Waarom is er specifiek gekozen om op deze locatie het grote aantal woningen te realiseren, terwijl de infrastructuur dit niet toelaat? 9. Indiener geeft aan dat voor ontwikkelingen van deze grote participatie verplicht is. Er heeft geen participatie plaatsgevonden, er zijn enkel informatieavonden geweest. De geleverde input op de eerste informatieavond is niet verwerkt. De input ging onder ander over de verkeersafwikkeling op de N217, de geluidsoverlast, route landbouwverkeer en de ontsluiting op de Stougjesdijk. Deze punten worden in de verslagen van de avonden wel genoemd als uit te werken punten. Op deze manier is consensus op de plannen niet haalbaar. Indiener verwacht van de gemeente dat er op korte termijn wel gestart wordt met participatie. 10. Naast alle gestelde gebreken is ook de financiële haalbaarheid niet vanzelfsprekend door een exploitatietekort van tientallen miljoenen.

Hoe gaat dit worden opgelost? Reactie college: Verkeer en ontsluiting Kortheidshalve wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van Rijkswaterstaat, paragraaf 2.2.3 van deze nota. Hierin wordt beschreven hoe de verkeersafwikkeling van de wijk gewijzigd is ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Parkeren Voor de ontwikkeling moet aangesloten worden bij de geldende gemeentelijke en provinciale regels voor parkeren. Het gebied kan aangemerkt worden als ‘matig stedelijk’. De gemeentelijke beleidsregel vermeld het volgende met betrekking tot een gebied met R-net: Binnen een straal van 750 meter wordt rondom HOV- en R-net haltes de stedelijke zone aangemerkt als ‘Centrum’ met de daarbij behorende lagere parkeercijfers dan de overige stedelijke zones. Hieruit volgt dat de parkeernormen voor ‘centrum’, welke lager zijn dan voor ‘matig stedelijk’ aangehouden moeten worden. Bouwverkeer Om te zorgen dat het bouwverkeer op een goede manier het plangebied kan bereiken en verlaten is een bepaling opgenomen in de bestemming ‘groen’. Deze bepaling maakt het mogelijk om, zolang de ontsluiting op de N217 nog niet gereed is, een tijdelijke ontsluiting te realiseren vanuit het plangebied richting de Beneden Oostdijk. 61/79

Wijkdelen De verschillende delen van het plangebied vormen samen een complete wijk. Door de opzet van het plan moet de ontwikkeling ook gezien worden als 1 wijk. Er is geen aanvullend onderzoek nodig. De verkeersontsluiting is aangepast. Zie hiervoor paragraaf 2.2.3 van deze nota. Hogere waarden geluid Met het vaststellen van een hogere waarde voor geluid wordt enkel op de nieuwe woningen een hogere geluidsbelasting toegestaan. Dit (ontwerp)besluit heeft geen invloed op de bestaande woningen aan de Stougjesdijk. Hoogtes en bezonningsstudie Op de (digitale) verbeelding staan de bestemmingen met bijbehorende functieaanduidingen aangegeven. De bouwhoogtes staan niet direct op de verbeelding aangegeven. Dit komt omdat binnen de verschillende functieaanduidingen meerdere type woningen met verschillende bouwhoogtes mogelijk zijn. In de regels van het bestemmingsplan zijn de maximale bouwhoogtes vastgelegd. Bezonningsstudie Het bestemmingsplan geeft op hoofdlijnen een invulling van de mogelijke functies, met grote bouwvlakken en grote woonvelden. Het is nog niet in detail per toekomstig (woon)perceel uitgewerkt. De aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen is de concretisering, die moet echter aan beeldregieplan voldoen.

Mocht er straks in die fase sprake zijn van bezonningsstudie noodzaak, dan zal dat gebeuren door aanvrager, maar het is onmogelijk dat in deze fase al uit te voeren, omdat de verkaveling en daarmee bouwplan op detail nog niet vaststaat. Zonder deze 2 punten kan je geen bezonninsgstudie doen. Visie Het project kent een lange ontwikkeltijd. In die tijd zijn er verschillende visies gemaakt. Door een veranderende woningmarkt en aangescherpte eisen vanuit de gemeente en de provincie, is het plan verder doorontwikkeld. Om aan te sluiten bij zowel gemeentelijk als provinciaal beleid, waaronder de regels uit de Omgevingsverordening met betrekking tot buitenstedelijke woningbouwlocaties, is gekozen om deze locatie ook te optimaliseren. Participatie De Wet ruimtelijke ordening, waaronder dit bestemmingsplan nog in procedure is gebracht, stelt participatie niet verplicht. De gemeente hecht wel waarde aan de inbreng die tijdens participatie wordt opgehaald. Naar aanleiding van de zienswijzen is er gesproken met verschillende indieners, voornamelijk om de inhoud van de zienswijzen goed te begrijpen. Naar aanleiding van verschillende zienswijzen zijn er voorstellen tot aanpassing van het plan ontwikkeld. Het gaat dan met name om de wijziging van de verkeersontsluiting. Deze voorstellen zijn gepresenteerd op 19 mei 2025 op een informatieavond voor omwonenden en overige belangstellenden.

Voor de vervolgfases wordt een apart communicatie- en participatieplan gemaakt. Exploitatie

62/79

Op het moment dat het bestemmingsplan ter vaststelling bij de raad voorligt, is er met de ontwikkelende partijen een anterieure overeenkomst gesloten waarin het kostenverhaal verzekerd is. Daarnaast wordt ook gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan ter vaststelling voor gelegd. Dit exploitatieplan kan niet los worden gezien van het bestemmingsplan. Met het exploitatieplan is het kostenverhaal verzekerd. Conclusie: De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zie hiervoor paragraaf 2.2.3 van deze nota.

63/79

3. Overzicht wijzigingen bestemmingsplan ten opzichte van ontwerpbestemmingsplan 3.1 Inleiding De beantwoording van de zienswijzen geeft aanleiding om het bestemmingsplan op een aantal onderdelen aan te passen. De belangrijkste aanpassing is de aanpassing van de ontsluitingsstuctuur. In plaats van het direct op de Stougjesdijk ontsluiten, is de ontsluiting verplaatst naar de buitenzijde van het plangebied met directe ontsluitingen op de N217. Deze aanpassing is vooral terug te zien op de verbeelding. Ook de onderzoeken zijn, soms inhoudelijk, soms enkel qua plaatjes, aangepast op deze nieuwe situatie. De uitkomsten veranderden grotendeels niet, of gaven zelfs een verbetering. Een andere belangrijke aanpassing is het vervallen van het tijdelijke bouwverbod. Door de provinciale goedkeuring van het volledige woningbouwprogramma is de noodzaak voor dit verbod vervallen. Dit is aangepast in de regels (een regel is vervallen), op de verbeelding en in de toelichting. Verder zijn er ook een aantal ambtshalve aanpassingen gewenst. Door het aanpassen van de ontsluitingsstructuur is ook een deel van de R-netroute aangepast. Dit is terug te zien op de verbeelding. Ook zijn verschillende onderzoeken geactualiseerd. Tot slot is de borging van archeologische waarden aangepast naar aanleiding van de onderzoeken en aanwijzingen van de gemeentelijke archeoloog.

Met deze aanpassingen is in het bestemmingsplan aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen is ook de opzet van het exploitatieplan gewijzigd. Waar het kostenverhaal al voldoende geborgd is in die afspraken, zijn de regels in het exploitatieplan aangepast of vervallen. Door de wijziging van de ontsluitingsstructuur is ook het akoestisch onderzoek aangepast. Het besluit hogere waarde geluid wordt door de actualisatie van het akoestisch onderzoek gewijzigd vastgesteld. De uitkomst is echter niet gewijzigd.

3.2 Wijzigingen Bestemmingsplan Regels Het artikel 1 zal worden aangepast.

Het begrip ‘commerciele voorzieningen’ is toegevoegd. Het artikel is als volgt; 1.35 commerciele voorzieningen: 64/79

voorzieningen die gericht zijn op het leveren van goederen en/of diensten tegen betaling aan consumenten of bedrijven, waaronder begrepen detailhandel (met daarbij inbegrepen supermarkten en kleinschalige detailhandel), horecavoorzieningen, consumentverzorgende dienstverlening (zoals kapsalons, schoonheidssalons), zakelijke dienstverlening met een publieksgericht karakter (zoals reisbureaus en makelaars), en overige commerciële activiteiten die in aard en uitstraling vergelijkbaar zijn. Niet begrepen zijn seksinrichtingen en vormen van productie of opslag. Het begrip ‘ondergeschikte detailhandel’ is toegevoegd. Het artikel is als volgt; 1.54 ondergeschikte detailhandel: detailhandel die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie van een perceel of gebouw: -de verkoop van ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf; -de verkoop van goederen die passen binnen het assortiment en karakter van een aan huis verbonden beroep of een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf; -de verkoop van agrarische producten afkomstig van eigen teelt bij een agrarisch bedrijf; waarbij geldt dat de detailhandel qua omvang en uitstraling ondergeschikt dient te zijn aan de hoofdfunctie, geen zelfstandige publieksfunctie mag hebben en geen afbreuk mag doen aan het karakter van het gebied; Het artikel 3 zal worden aangepast.

In de bestemmingsomschrijving wordt vastgelegd dat de gezamenlijke commerciële voorzieningen niet meer dan 3000 m2 BVO mogen betreffen, waarbij detailhandel (inclusief een supermarkt) gezamenlijk niet meer dan 2000 m2 BVO mogen betreffen. Ook wordt het maximale BVO van een supermarkt aangepast. Bij de specifieke gebruiksregels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de waterhuishoudelijke uitwerking en afstemming hiervan met het waterschap. Het artikel 4 zal worden aangepast. In de bestemmingsomschrijving wordt een bepaling opgenomen dat ter plaatse van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – zoekgebied infrastructuur’ de gronden ook voor doorgaande infrastructuur zijn bestemd. In de bestemmingsomschrijving wordt een bepaling opgenomen dat de gronden ook bestemd zijn voor een tijdelijke ontsluitingsweg. Het artikellid is als volgt; f. een tijdelijke gebiedsontsluitingsweg, uitsluitend onder de volgende voorwaarden: 1. de tijdelijke gebiedsontsluitingsweg is uitsluitend toegestaan ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied, 2. de tijdelijke gebiedsontsluitingsweg is slechts toegestaan tot het moment waarop de definitieve ontsluiting van het gebied op de N217 is gerealiseerd en in gebruik is genomen, 3. uiterlijk binnen één jaar na ingebruikname van de definitieve ontsluiting op de N217 dient de 65/79

tijdelijke gebiedsontsluitingsweg te zijn verwijderd en het betreffende deel van het perceel te zijn hersteld in overeenstemming met de bestemming 'Groen'.

Het artikel 5 zal worden aangepast. In de bestemmingsomschrijving wordt de ondergeschikte detailhandel gemaximaliseerd op maximaal 200 m2 BVO.

Het artikel 8 zal worden aangepast. Bij de specifieke gebruiksregels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de waterhuishoudelijke uitwerking en afstemming hiervan met het waterschap. Bij 8.2.1, onder l, zal specifiek voor zowel woongebied-1 als woongebied-2 voor gestapelde woningen de maximale bouwhoogte worden opgenomen. Het artikel 10 met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ vervalt. Naar aanleiding van onderzoeken worden de gebieden met deze bestemming grotendeels samengevoegd met ‘Waarde – Archeologie 3’. De artikelen na artikel 9 worden doorgenummerd. Het artikel 12 zal worden aangepast. Er wordt een dubbelbestemming ‘Waarde – Leiding-Water’ toegevoegd. Het artikel is als volgt; Artikel 12 Waarde - Leiding - Water 12.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een ondergrondse waterleiding. 12.2 Bouwregels a. Op deze bedoelde gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met een maximale bouwhoogte van niet meer dan 3 m; b. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

12.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.2 voor de bouw van bouwwerken ten dienste van andere daar voorkomende bestemmingen, onder de voorwaarde dat: a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding; b. vooraf advies wordt ingewonnen van de betreffende leidingbeheerder. 66/79

12.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Voor de volgende werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist: 1. het aanbrengen van diepwrtelende beplanting; 2. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond; 3. het uitvoeren van grondwerkzaamheden; 4. het aenbrengen van andere oppervlakte verhardingen. b. Het onder 12.4, sub a vervatte verbod gelden niet voor werken of werkzaamheden: 1. betreffende het normale onderhoud en beheer van de leiding(en); 2. van geringe omvang zijn of gericht op en noodzakelijk zijn voor de instandhouding van de leiding; 3. niet van ingrijpende betekenis zijn. c. De onder 12.4, sub a genoemde werken en werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien wordt aangetoond dat het leiding(en)belang niet wordt aangetast. d. Burgemeester en wethouders winnen ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 12.4 sub a schriftelijk advies in bij de leiding(en)beheerder. De artikelen na artikel 12 worden doorgenummerd. Bij artikel 13 wordt 13.1 Wetgevingszone – woningbouwprogrammering verwijderd. De nummering van de rest van het artikel wordt aangepast. Het artikel15 zal worden aangepast. De aanduidingsomschrijving is uitgebreid.

Het artikel is als volgt; Artikel 15 Algemene aanduidingsregels 15.1 Vrijwaringszone - NNN 15.1.1 Aanduidingsomschrijving De gronden ter plaatse van aanduiding 'vrijwaringszone - NNN' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de ecologische-, natuur en landschappelijke waarden die aansluiten bij natuurdoelen waarvoor de provincie Zuid-Holland deze ecologische verbinding heeft bedoeld. 15.1.2 Bouwregels Ten aanzien van de in artikel 15.1.1 bedoelde gronden geldt dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming mogen worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m. 15.1.3 Afwijken van de bouwregels 67/79

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 15.1.2 en toestaan dat ten dienste van de andere daar voorkomende bestemmingen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij een ecologisch deskundige. 15.1.4 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het omzetten van de in artikel 15.1.1bedoelde gronden in de bestemming 'Natuur', met inachtneming van de volgende voorwaarden:  in een inrichtings- en beheersvisie is de ecologische verbindingszone uitgewerkt;  er vindt geen onevenredige aantasting plaats van in de omgeving aanwezige functies en waarden;  er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

Het artikel17 zal worden aangepast. Bij het artikel 17.3 is lid b vervallen en is het artikel met een lid uitgebreid. Het artikel is als volgt; 17.3 Wijzigingsbevoegdheid - Gemengd Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingen te wijzigen in de bestemming 'Gemengd', met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. dat deze wijziging aansluit bij de uitgangspunten van het beeldregieplan uit Bijlage 2; b. dat het totaal oppervlakte aan maatschappelijke voorzieningen als gevolg van deze wijziging maximaal 10.000 m² BVO betreft; c. dat het totaal oppervlakte aan commerciële voorzieningen als gevolg van deze wijziging maximaal gezamenlijk 3.000 m² bruto vloeroppervlak mogen beslaan, waarbij geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van detailhandel, inclusief een eventuele supermarkt, niet meer dan 2.000 m² bruto vloeroppervlak mag bedragen. Met deze aanpassingen zijn de regels aangepast en aangevuld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.

Toelichting - Hoofdstuk 3.2 is aangepast met de gewijzigde ontsluitingsstructuur en aangevuld met de bijbehorende geactualiseerde onderzoeken. - In hoofdstuk 3.2 is ook de parkeernorm verduidelijkt en aangevuld met het bijbehorende geactualiseerde parkeeronderzoek. - In hoofdstuk 4.2.2 is de toetsing aan artikel 6.13 van de provinciale verordening toegevoegd. 68/79

-

In hoofdstuk 6 worden de opmerkingen van het waterschap verwerkt. Het aangepaste hoofdstuk is als bijlage bijgevoegd. In hoofdstuk 7 is de dubbelbestemming ‘Waarde – Leiding – Water’ toegevoegd. In hoofdstuk 7.2.5 is tekst opgenomen over de bestaande bedrijfsbestemming welke onder het overgangsrecht gaat vallen.

Bijlagen bij de toelichting - Een DPO is toegevoegd. - In verschillende bijlagen zijn de afbeeldingen geactualiseerd. Met deze aanpassingen is in de toelichting aangepast en aangevuld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.

Verbeelding - De wijkontsluiting is aangepast. Dit is ook aangepast op de verbeelding. Hiervoor wordt ook het plangebied minimaal vergroot, zodat goed aangesloten wordt op de bestaande bestemmingen. - De dubbelbestemming ‘Waarde – Leiding – Water’ is opgenomen ter plekke van de Evides-waterleiding. - De gebiedsaanduiding ‘overige zone – zoekgebied infrastructuur’ is aangepast aan het gewijzigde tracé van de R-netverbinding. - De gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone – NNN’ is aangepast aan de provinciale regels. - De bestemmingsvlakken voor de bestemming ‘gemengd’ zijn in het zuidelijke deel van de wijk geclusterd. Hierdoor zijn ook verschillende bestemmingsvlakken met de bestemming ‘wonen’ verschoven. - Het bouwvlak voor de bestemming ‘maatschappelijk’ is aangepast. - De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ is vervallen.

Met deze aanpassingen is de verbeelding aangepast en aangevuld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.

69/79

Exploitatieplan Toelichting Voor het overzicht van de wijzigingen is de inhoudsopgaven gevolgd. Per paragraaf 1.1 t/m 8 is aangegeven of er inhoudelijke wijzigingen zijn. Exacte cijfers/bedragen/percentages zijn niet opgenomen; waar relevant staat “[cijfers/percentages/vierkante meters gewijzigd]”. De bijlagen zijn geactualiseerd naar de laatste versies en ook de nummering van de bijlagen is aangepast, maar dit wordt enkel onder hoofdstuk 8 omschreven. Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Status: GEWIJZIGD Context geactualiseerd (o.a. organisatie marktpartijen/gezamenlijke entiteit, verwijzing naar zienswijzen en aanpassing plan). Gebiedskenmerken (o.a. grootte van het plangebied) en woningprogramma geactualiseerd (percentage betaalbare huur- en koopwoningen) → [cijfers gewijzigd]. Stand van anterieure overeenkomst(en) geactualiseerd (nu gesloten, met uitzondering van één eigenaar, toelichting noodzakelijkheid exploitatieplan aangepast).

1.2 Leeswijzer Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING

Hoofdstuk 2 Algemene toelichting 2.1 Begrenzing van het exploitatiegebied Status: GEWIJZIGD Beschrijving ligging en aansluiting ongewijzigd; begrenzing sluit aan op bestemmingsplan zoals voorheen. Het plangebied is in lijn met het bestemmingsplan groter geworden.

2.2 Koppeling met planologisch besluit Status: GEWIJZIGD Formulering gewijzigd naar uitgangspunt dat in beginsel alle gronden binnen ontwikkelvelden rechtstreeks van bouwtitels worden voorzien (i.p.v. bouwverbod op fase 5 en fase 6). Verwijzing bijlage aangepast van faseringskaart (bijlage 5) naar ontwikkelveldenkaart (bijlage 3). 70/79

2.3 Doel van het exploitatieplan Status: GEWIJZIGD Kostenverhaal niet anderszins verzekerd aangepast naar niet voor alle gronden binnen het exploitatieplangebied anderszins verzekerd, door het sluiten van de anterieure overeenkomst. Onder 2.3.1. toegevoegd: in reactie op de zienswijzen zijn een aantal wijzigingen van het plan doorgevoerd in het bestemmingsplan en hierdoor is ook het voorliggende exploitatieplan aangepast. Dit valt nog onder Wro.

Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en verwerving Status: GEWIJZIGD Peildatum en eigendomsoverzicht geactualiseerd o.b.v. nieuwe exploitatieplangrens (toegevoegd: provincie en gemeente als grondeigenaren). Vermelding van getekende anterieure overeenkomst (met uitzondering van één eigenaar).

Hoofstuk 4 Omschrijving van de werken en werkzaamheden Status: GEWIJZIGD Actualisatie van de werken en werkzaamheden die nodig zijn om het exploitatieplan te kunnen uitvoeren. Onder "hoofdinfrastructuur en kunstwerken" zijn de werkzaamheden gereduceerd tot speciale werken die apart zijn geraamd. Hierdoor is de opsomming onder “woonrijp maken” uitgebreid.

Hoofdstuk 5 Exploitatieopzet en toelichting 5.1 Inleiding Status: GEWIJZIGD Aanpassing van het prijspeil. Vervallen bijdrage ruimtelijke ontwikkeling aan kostenkant.

5.2 Uitgangspunten exploitatieopzet Status: GEWIJZIGD Exploitatieplangrens en peildatum is geactualiseerd. Op basis van de nieuwe plangrens en basiskaarten zijn het ruimtegebruik, de eigendomssituatie en verhouding tussen openbaar en uitgeefbaar gebied geactualiseerd. 71/79

5.3 Inbrengwaarden Status: GEWIJZIGD De inbrengwaarden zijn geactualiseerd aan de hand van een nieuwe inbrengwaardetaxatie. In de taxatie is voor de inbrengwaarde van eigenaar 6 t.o.v. het ontwerpexploitatieplan uitgegaan van onteigening, waardoor de schadeloosstelling is getaxeerd.

5.4 Milieuwerkzaamheden (voorheen: Milieu werkzaamheden) Status: GEWIJZID Onderzoek planschade is komen te vervallen; ramingen geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.5 Sloopwerkzaamheden Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Scope werkzaamheden gelijk; hoeveelheden/ramingen geactualiseerd → [vierkante meters en cijfers gewijzigd].

5.6 Bouwrijp maken Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Werkpakketten ongewijzigd in aard; eenheidsprijzen/ramingen geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.7 Woonrijp maken Status: GEWIJZIGD Opsomming uitgebreid, met name verschuiving van hoofinfrastructuur en kunstwerken (o.a. fietspaden/voetenpaden, groenstructuur, bruggen); verduidelijking werkzaamheden; eenheidsprijzen/ramingen geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.8 Hoofdinfrastructuur en kunstwerken Status: GEWIJZIGD Maatregelenpakket herzien en aangevuld met geluidswal (verschoven vanaf woonrijp maken) eenheidsprijzen/ramingen geactualiseerd → [cijfers gewijzigd]. 72/79

5.9 Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Status: VERVALLEN Kostensoort niet meer opgenomen; kostenhoofdstukken hieronder herordend.

5.9 Plankosten (was 5.10) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Inhoudelijk gelijk aan eerdere paragraaf; raming geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.10 Overige kosten (was 5.11) Status: TOEGEVOEGD Planschaderisicoanalyse toegevoegd als kostensoort onder overige kosten.

5.11 Totaaloverzicht kosten (was 5.12) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Overzicht bijgewerkt → [cijfers gewijzigd].

5.12 Programma (was 5.13) Status: GEWIJZIGD Verhouding woningcategorieën en voorzieningen aangepast; toelichting en verwijzingen geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.13 Grondopbrengsten (was 5.14) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Methodiek gelijk (residueel/markt); prijzen/parameters geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.14 Overige opbrengsten (was 5.15) Status: ONGEWIJZIGD

5.15 Totaaloverzicht opbrengsten (was 5.16) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING 73/79

Overzicht bijgewerkt → [cijfers gewijzigd].

5.16 Parameters (was 5.17) Status: GEWIJZIGD Parameters geactualiseerd op basis van laatst vastgestelde besluit → [percentages gewijzigd].

5.17 Fasering (was 5.18) Status: GEWIJZIGD Fasering geactualiseerd; teruggebracht naar 5 fases.

5.18 Netto contante waarde (was 5.19) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Rekensystematiek gelijk; uitkomst geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.19 Maximaal te verhalen (was 5.20) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Rekensystematiek gelijk; uitkomst geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.20 Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per m² BVO (was 5.21) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Systematiek gelijk; wegingsfactoren en bijdrage per wegingsfactor geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

5.21 Exploitatiebijdrage per eigenaar (was 5.22) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Toerekening methode ongewijzigd; uitkomsten geactualiseerd → [cijfers gewijzigd].

Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels Status: GEWIJZIGD Dit hele hoofdstuk betreft een toelichting op de regels, derhalve zullen enkel de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan onder hoofdstuk 7 (de regels) worden toegelicht. De nummering en inhoud 74/79

tussen hoofdstuk 6 en 7 komen overeen.

Met deze aanpassingen is in de toelichting aangepast en aangevuld ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan.

Regels Hoofdstuk 7 Regels 7.1 Algemeen Status: GEWIJZIGD Begripsbepalingen (artikel 1) geactualiseerd op basis van de aangepaste regels in dit hoofdstuk en laatste stand van zaken. Artikel 2 en 3 ongewijzigd.

7.2 Voorgenomen grondgebruik (artikel 4) Status: GEWIJZIGD Lid a: verwijzingen naar beeld- en inrichtingsregieplan geactualiseerd. Lid b is komen te vervallen.

7.3 Fasering en koppelingen (artikel 5) Status: GEWIJZIGD Lid a: duidelijkere uitleg van de fasering in het plangebied toegevoegd. Lid b: opstellen Stedenbouwkundigplan/Beeldkwaliteitsplan is komen te vervallen; goedkeuring door College i.p.v. Gemeenteraad; termijnen van goedkeuring is komen te vervallen. Lid c: infrastructurele werken fase 1 geactualiseerd; voorwaarden uitgangspunten R-Net tracé en fietstunnel is komen te vervallen. Lid d: vervalt. Lid d (was lid e): fasen geactualiseerd; eis realisatie maatschappelijke voorzieningen is komen te vervallen. Lid e (was lid f): fasen geactualiseerd; eis realisatie maatschappelijke- en commerciële voorzieningen is komen te vervallen; voorwaarden uitgangspunten R-Net tracé en fietstunnel is komen te vervallen. Lid f (was lid g): fasen geactualiseerd; voorwaarden uitgangspunten R-Net tracé en fietstunnel is komen te vervallen. Lid g (was lid h): fasen geactualiseerd. 75/79

7.4 Bouwprogramma Artikel 6 Status: GEWIJZIGD Lid a: eis bijzondere woonvormen is komen te vervallen. Lid b: minimumpercentages (betaalbaar programma, waaronder betaalbare huur) en verhouding woningtypologieën geactualiseerd → [cijfers gewijzigd]. Lid c t/m e zijn komen te vervallen: eis bouwtempo per jaar, verhouding appartementen vs. Grondgebonden en eis maatschappelijke- en commerciële voorzieningen. Artikel 7 Status: VERVALLEN Lid a t/m f: regels over duurzaamheid en circulariteit zijn komen te vervallen. Artikel 7 (was artikel 8) Status: GEWIJZIGD Lid a is ongewijzigd. Lid b: eis sociale huur per fase is komen te vervallen. Lid b (was c) en lid c (was d): bijlages geactualiseerd op basis van de laatste verordening. Artikel 8 (was artikel 9) Lid a en b zijn komen te vervallen: eisen betaalbaar programma en per fase. Lid a (was lid c): percentage betaalbare huurwoningen aangepast; prijsgrens hier verwijderd, enkel in de begripsbepaling opgenomen. Lid b (was lid d): instandhoudingstermijn aangepast van 25 naar 15 jaar en inkomenseis van 1,5 naar 2 DAEB. Lid e en f zijn komen te vervallen: eisen betaalbare koopwoningen.

7.5 Civiele werken en werkzaamheden Artikel 9 (was artikel 10) Status: GEEN INHOUDELIJKE WIJZIGING Verwijzingen naar handboeken/bijlagen geactualiseerd. Artikel 10 (was artikel 11) Status: GEWIJZIGD Lid a: plan aangepast van uitvoeringsplan naar Inrichtingsplan openbaar gebied; sub iv is komen te vervallen (termijnen voor goedkeuring college). 76/79

Lid b: sub ii is komen te vervallen (termijnen voor goedkeuring college). Lid c: sub ii t/m iv zijn komen te vervallen: opstellen aanbestedingsprotocol; termijnen voor goedkeuring college. Lid d: bijlagen geactualiseerd.

Artikel 12 Status: VERVALLEN 

Lid a: regel over toekenning subsidiegelden is komen te vervallen.

7.6 Afwijkingsmogelijkheden (artikel 11, was 13) en verbodsbepalingen (artikel 12, was 14) Status: GEWIJZIGD Lid a toegevoegd: afwijkingsmogelijkheid m.b.t. de fasering zoals opgenomen in artikel 5 lid d t/m g. Afwijkingsbevoegdheden m.b.t. tot regels die zijn komen te vervallen zijn vervallen. Verbodsbepalingen zijn geactualiseerd. Met deze aanpassingen zijn de regels aangepast en aangevuld ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan. Bijlagen Hoofdstuk 8 Bijlagen                   77/79

Bijlage 1 t/m 6: kaartmateriaal geactualiseerd. Bijlage 7: kaart uitgiftecategorieën is komen te vervallen. Bijlage 7 (was 8): kaart sloopobjecten geactualiseerd. Bijlage 9: notitie maatschappelijke voorzieningen is komen te vervallen. Bijlage 8 (was 10): Beelregieplan- en inrichtingsregieplan geactualiseerd. Bijlage 9 toegevoegd: planschaderisicoanalyse. Bijlage 10 (was 11): taxatierapport geactualiseerd. Bijlage 11 (was 12): overzicht kostenramingen civiele werken geactualiseerd. Bijlage 12 (was 13): plankostenscan geactualiseerd. Bijlage 13 toegevoegd: Grondprijzenbrief 2025 Bijlage 14: uitgifteprijzen vastgoedprogramma geactualiseerd. Bijlage 15: ongewijzigd. Bijlage 16: rekenstappen berekening bruto exploitatiebijdrage geactualiseerd. Bijlage 17 t/m 19 zijn komen te vervallen. Bijlage 17 (was 20): Huisvestingsverordening gemeente Hoeksche Waard 2025 geactualiseerd. Bijlage 18 (was 21): ongewijzigd. Bijlage 19 (was 22): Handboek openbare ruimte gemeente Hoeksche Waard 2024 geactualiseerd. Bijlage 20 (was 23): ongewijzigd.

78/79

Bijlagen 1. Akoestisch onderzoek

79/79