Bestemmingsplan Tienvoet Heinenoord ontwerp 1

TIENVOET HEINENOORD Gemeente Hoeksche Waard bestemmingsplan 17 mei 2021

1/2

Bestemmingsplan Tienvoet Heinenoord Gemeente Hoeksche Waard

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1963.BPTienvoetHND21-ON01

18-01-2021 17-05-2021

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

20191930 opdrachtleider:

W. IJ. Groenen

Weena 505 Postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

2

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Vigerend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Beoogde ontwikkeling

11

2.1

Huidige situatie

11

2.2

Toekomstige situatie

11

Hoofdstuk 3

Beleidskader

19

3.1

Rijksbeleid

19

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

27

3.3

Gemeentelijk beleid

30

3.4

Conclusie

33

Hoofdstuk 4

Sectorale aspecten

35

4.1

Inleiding

35

4.2

Verkeer en parkeren

35

4.3

Wegverkeerslawaai

37

4.4

Water

38

4.5

Ecologie

43

4.6

Luchtkwaliteit

47

4.7

Bedrijven en milieuhinder

48

4.8

Duurzaamheid

50

4.9

Externe veiligheid

51

4.10

Kabels en leidingen

54

4.11

Bodemkwaliteit

54

4.12

Cultuurhistorie en archeologie

60

4.13

Vormvrije m.e.r.‐ beoordeling

63

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

66

5.1

Inleiding

66

5.2

Artikelsgewijze toelichting

66

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

70

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

70

6.2

Economische uitvoerbaarheid

71

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

3

Bijlagen bij de toelichting

74

Bijlage 1

Planvoorstel Tienvoet_Heinenoord juli 2019

76

Bijlage 2

Ontwerpboek Tienvoet (Eindboek)

78

Bijlage 3

BKP Tienvoet Heinenoord

80

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek windwokkel

82

Bijlage 5 Waard

Onderzoek wegverkeerslawaai Tienvoet Heinenoord_Hoeksche 84

Bijlage 6

Aerius memo aanleg‐ en gebruiksfase Tienvoet

86

Bijlage 7

Aanlegfase 2021 Tienvoet

88

Bijlage 8

Aanlegfase 2022 Tienvoet

90

Bijlage 9

Gebruiksfase 2023 Tienvoet

92

Bijlage 10

Quickscan Ecologie Tienvoet e.o. te Heinenoord

94

Bijlage 11 Heinenoord

Ecologische inpassing nieuwbouw Tienvoet te 96

Bijlage 12 Bodem en waterbodemonderzoek Oud‐Heinenoordseweg (achter) 4‐8 te Heinenoord

98

Bijlage 13 Heinenoord

verkennend bodemonderzoek Dorpsstraat 1‐5 te 100

Bijlage 14 Tienvoet

Asfalt‐, asbest‐ en verkennend bodemonderzoek

Bijlage 15

Bureauonderzoek Archeologie Tienvoet Heinenoord

102 104

Bijlage 16 Archeologisch verkennend booronderzoek oorspronkelijk plangebied

106

Bijlage 17

108

Archeologisch verkennend Oostelijke uitbreiding

Bijlage 18 Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend

110

Regels

112

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

114

Artikel 1

Begrippen

114

Artikel 2

Wijze van meten

119

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

120

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

4

Artikel 3

Agrarisch

120

Artikel 4

Groen

121

Artikel 5

Verkeer

122

Artikel 6

Water

123

Artikel 7

Woongebied

124

Artikel 8

Leiding ‐ Riool

127

Artikel 9

Waarde ‐ Archeologie

129

Artikel 10

Waterstaat ‐ Waterkering

131

Hoofdstuk 3

Algemene regels

132

Artikel 11

Antidubbeltelregel

132

Artikel 12

Algemene bouwregels

133

Artikel 13

Algemene gebruiksregels

134

Artikel 14

Algemene afwijkingsregels

135

Artikel 15

Algemene wijzigingsregels

136

Artikel 16

Overige regels

137

Hoofdstuk 4

Overgangs‐ en slotregels

138

Artikel 17

Overgangsrecht

138

Artikel 18

Slotregel

139

Bijlage bij de regels

140

Bijlage 1

142

Rho adviseurs voor leefruimte

BKP Tienvoet Heinenoord_

20191930

6

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

TOELICHTING

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Er is al jarenlang sprake van de ontwikkeling van een woonbuurt nabij de Tienvoet te Heinenoord. Er zijn diverse studies gedaan en de gemeente heeft een tender uitgezet voor de ontwikkeling van de woonbuurt. Novaform heeft samen met een aantal partners deze tender gewonnen en mogen overgaan tot het uitwerken van de buurt. Na de sloop van de huidige opstallen is Novaform voornemens maximaal 142 woningen te realiseren. Deze woonbuurt is tevens de aanleiding om aan de westzijde van de weg Tienvoet het vrachtwagenparkeerterrein te verplaatsen en het naastgelegen volkstuinencomplex te verschuiven. Ook komt er met de ontwikkeling meer recreatief groen en water in het gebied. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is deze gebiedsontwikkeling niet mogelijk. Om die reden dient er een nieuw juridisch planologisch kader te worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan vormt dit kader.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich ten oosten van de kern Heinenoord in de gemeente Hoeksche Waard (provincie Zuid‐Holland). De locatie behoort tot het overgangsgebied van dorp naar landschap. De gronden van de woonbuurt bestaan voornamelijk uit agrarische gronden tussen de weg Tienvoet en de Oud‐Heinenoordseweg. Daarnaast behoren ook de weg Tienvoet zelf, de vrachtwagenparkeerplaats, het volkstuinencomplex en een agrarisch perceel ten zuiden van de sportvelden bij het plangebied. Het plangebied wordt in het noorden globaal begrensd door (van links naar rechts) de sportvelden en de percelen aan de Dorpsstraat. De oostkant wordt begrensd door de percelen aan de Oud‐Heinenoordseweg. De zuidgrens is niet te duiden met een landschappelijk element maar loopt van de Oud‐Heinenoordseweg tot aan de watergang ( Kreek) die vervolgens de westelijke grens vormt. De exacte begrenzing van het plangebied is weergegeven op figuur 1.1.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

8

Figuur 1.1 ligging van het plangebied. (bron: Google Earth)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor de locatie Tienvoet gelden de bestemmingsplannen 'Heinenoord' (vastgesteld op 10‐12‐2009) en 'Landelijk Gebied Binnenmaas' (vastgesteld op 24‐12‐2013). Het overgrote deel van de gronden heeft een agrarische bestemming. Ook komen er onder andere de bestemmingen 'Verkeer', 'Groen', 'Recreatie' (met de functieaanduiding 'Volkstuin') en 'Bedrijf' voor. Het gehele plangebied is voorzien van een dubbelbestemming 'Waarde ‐ Archeologie'.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

9

Figuur 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplannen ter plaatse van het plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).

1.4

Leeswijzer

De voorliggende toelichting beschrijft, aan de hand van de verschillende hoofdstukken, gemotiveerd waarom de beoogde ontwikkeling gebaseerd is op goede ruimtelijke ordening. Verder zijn in deze toelichting de planregels en de verbeelding uitgelegd. In hoofdstuk 1 wordt het plangebied beschreven. Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving, hier wordt ingegaan op het concrete plan. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. Dit kader beschrijft het relevante beleid. De sectorale aspecten zijn omschreven in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 geeft de juridische planbeschrijving waarin de wijze van bestemmen uiteengezet is. In hoofdstuk 6 is de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

10

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

11

Hoofdstuk 2

2.1

Beoogde ontwikkeling

Huidige situatie

2.1.1 Plangebied Het plangebied wordt omschreven in paragraaf 1.2. De sectorale kenmerken van het plangebied zoals: Water, Ecologie en Bodemkwaliteit komen aan bod in de diverse paragrafen van hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan. 2.1.2 Directe omgeving Voorzieningen Rond het plangebied is een aantal voorzieningen aanwezig. Ten noordwesten van het plangebied ligt de voorzieningenkern met dagelijkse voorzieningen (supermarkt, bakker, kapper), zorgvoorzieningen, sportvoorzieningen, het Museum Hoeksche Waard en een basisschool. Voor zowel het dorp als voor de nieuwe wijk is het belangrijk dat er een krachtig dorpscentrum is. Begraafplaats De begraafplaats ten oosten van het plangebied blijft behouden, en breidt niet verder uit. Kassen De kassen in het noorden van het plangebied (gelegen aan de Dorpsstraat) worden gesaneerd. Ook de kassen nabij de Oud‐Heinenoordseweg 23 (aan de oostzijde, buiten het plangebied) worden op termijn gesaneerd. Enkel de kassen in het zuidoosten van het plangebied worden behouden. Overige bebouwing Aan de Dorpsstraat 1b worden in het bestaande bebouwingslint nog woningen mogelijk gemaakt grenzend aan het perceel van de kassen. Dit is op basis van een afspraak uit 2006 bij de aankoop van het perceel. Het bestemmingsplan moet nog worden herzien, dit plan doorloopt een aparte procedure.

Het gevolg voor het plan is dat deze woningen moeten worden ontsloten via het plangebied. Ten zuiden is een agrarisch bedrijf gevestigd. Verder zijn beeldbepalende gebouwen rond het plangebied het Museum Hoeksche Waard, de sporthal en de basisschool.

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Voortraject Voorafgaand aan het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is reeds een lange periode vooraf gegaan met vele inventarisaties, studies en een tender. Om dit uitgebreide traject in dit hoofdstuk niet te herhalen, wordt volledigheidshalve verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting. In de loop van de tijd en na het verkrijgen van nieuwe inzichten zijn deze documenten achterhaald. Derhalve kunnen aan dit documten geen rechten of plichten worden ontleend.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

12

2.2.2 Gebiedsontwikkeling De gebiedsontwikkeling rondom de weg Tienvoet bestaat uit een aantal te onderscheiden delen:  De woonbuurt met maximaal 142 woningen in diverse categorieën.  Het verschuiven van het volkstuinencomplex richting het westen.  Het verschuiven van de bestaande vrachtwagenparkeerplaats richting het zuiden.  Ter plaatse van de huidige vrachtwagenparkeerplaats wordt een parkeerterrein voor personenauto's gerealiseerd.  Met de ontwikkeling wordt ook een dorpsbosje en een groenen zone tussen de wijk en het omliggende agrarische gebied aangelegd, in dit groen is ook ruimte voor wandelpaden. Het ontwerp Het meest recente ontwerpboekje met hierin onder andere de verkaveling, groen‐blauwstructuur en impressies van de woningen is opgenomen in Bijlage 2 Ontwerpboek Tienvoet (Eindboek) bij deze toelichting. De uitgangspunten voor het voorliggende bestemmingsplan vinden hun grondslag in het ontwerp van februari 2021 (zoals opgenomen in figuur 2.1, 2.2 en 2.3), dit is ook de basis van de toetsing van de milieuaspecten.

Figuur 2.1 Beoogde gebiedsontwikkeling Tienvoet Heinenoord (bron: ECHO Urban Design, februari 2021). De Tienvoet is de eerste woningbouwontwikkeling die ten zuiden van de Dorpsstraat van Heinenoord plaats zal vinden. Er is daarom gekeken hoe de gebiedsontwikkeling zo goed mogelijk in het landschap kan worden ingepast en hoe de ontwikkeling voort kan bouwen op belangrijke ruimtelijke kwaliteiten die Heinenoord en de Hoeksche Waard kenmerken. De omgeving van Heinenoord kent een bijzondere en inspirerende landschappelijke geschiedenis. De kenmerkende landschapselementen in de Hoeksche Waard komen als dragende structuren terug in het plan. Er is daarom gekozen de bestaande infrastructuur en de dijk (Dorpsstraat) als uitgangspunt te nemen om de ontwikkeling aan te adresseren. De sprong over de dijk het polderlandschap in, moet zorgen voor een compacte afronding van de dorpskern en de losse ontwikkelingen die nu aan weerszijden van de Tienvoet liggen. Zowel de sportvelden aan de westkant, als de begraafplaats aan de oostkant, wordt daarom aan elkaar gehecht als één geheel. Dit zal zorgen voor een waardige entree van Heinenoord vanaf de Tienvoet.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

13

Drie dragende ruimtelijke structuren Op basis van drie structuren haakt het plan op drie verschillende manieren aan op de dorpsstructuur en op de dorpse schaal:  Creëren van een groene entree: De Laan.  Introduceren van een openbare en verbonden groenzone: De Waard.  Realiseren van nieuwe waterverbindingen: De Kreek. Naast het aansluiten en aanhaken van deze dorpse en landschappelijke structuren in het plangebied is ook goed gekeken naar de inpassing van een juiste stedenbouwkundige en architectonische korrel.

Figuur 2.2 De drie landschappelijke structuren: Laan, Waard en Kreek (bron: Ontwerpboek Tienvoet (Eindboek)). De Laan De Tienvoet wordt getransformeerd tot een statige, groene en ruim opgezette laan die een representatieve entree vormt tot het dorp. Hier zullen voorkanten van woningen de begeleiding van de doorgaande weg richting het dorp vormen. Rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen die de dorpse allure verder aanzetten, worden verder begeleid door een dubbele bomenlaan. De Waard In de Waard zal men wonen direct aan een openbaar park. De Waard is de centrale groenstructuur die verbinding legt met omliggende openbare ruimte. Door goed toegankelijke fiets‐ en wandelpaden te realiseren, verankert het plangebied zich met de omgeving. Het centrale groen heeft voldoende maat

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

14

om als een publiek park te worden ervaren, maar tegelijkertijd wordt veel aandacht besteed aan de positionering van de woningen aan de Waard in de vorm van woonhoven of bijvoorbeeld woningen met een veranda aan het groen. In het groen is ruimte voor beplanting, waterberging en plekken voor sport en spel. De Kreek De kreek is geïnspireerd op de bestaande waterstructuur van Heinenoord. Een natte, natuurlijke en meanderende waterzone die door de breedte ervan ook een buffer voor de naastgelegen bestaande woningen en de begraafplaats vormt. Het uitgangspunt is een waterrijke structuur met ruimte voor natte soorten en woningen die direct met de achtertuin aan deze kwaliteit grenzen. 2.2.3 Ruimtelijke inpassing en kwaliteit Beeldkwaliteitsplan Naast het voorliggende bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan voor de ontwikkeling van de woonbuurt Tienvoet opgesteld (zie Bijlage 3). Het beeldkwaliteitsplan is een beeldende vertaling van de ruimtelijke aspecten uit het stedenbouwkundig verkavelingsplan. De beeldkwaliteitsaspecten zullen de beoogde ruimtelijke kwaliteit en uitstraling waarborgen bij de verdere architectonische uitwerking en de inrichting van de openbare ruimte.

Het kwaliteitsdocument is opgesteld om:  een aantrekkelijk woonmilieu tot stand te brengen;  de ontwikkelende partijen te inspireren en vooraf informatie te geven over de welstandscriteria;  de welstandscommissie een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen dient plaats te vinden. Het beeldkwaliteitsplan is bedoeld als inspirerend kader. Incidenteel kan gemotiveerd worden afgeweken, mits er sprake is van een overtuigende kwaliteit en van gevoel voor de omgeving. Landschappelijke inpassing De landschappelijke inpassing wordt verzorgd door een brede groenstrook met waterpartijen en een wandelroute hier doorheen. Op deze wijze heeft de strook niet alleen een inpassende‐ en waterbergende functie voor de ontwikkeling maar ook een recreatieve functie voor de huidige en toekomstige bewoners van Heinenoord. Op figuur 2.2 is de groen/blauwstructuur van de ontwikkeling weergegeven. Deze groenstrook is ook als zodanig opgenomen op de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan. Voor de ecologische inpassing is een rapport opgesteld die handvatten biedt voor natuur inclusieve inpassing van de ontwikkeling. Deze rapportage is opgenomen in Bijlage 11 bij deze toelichting. Hierin worden concrete maatregelen geformuleerd, waarvan enkele specifiek voor soorten en soortgroepen kunnen zijn. De rapportage zal daar waar mogelijk worden toegepast.

In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op het aspect ecologie.

2.2.4 Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma dat met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt bestaat uit grondgebonden woningen en één appartementencomplex. De gemeente en ontwikkelaar spraken bij de keuze van dit plan een richtinggevend woningbouwprogramma af. Centraal hierin staat dat gebouwd wordt voor alle doelgroepen. Zo komen er 25 – 30 woningen in de categorie sociaal. Zijn er circa 10 ‐12 appartementen voor senioren. En zijn 20 woningen bedoeld om een bijdrage te leveren aan het grote tekort in de categorie vrije sector huur. De overige woningen liggen in de categorie middelduur tot duur. De verkaveling van het woningbouwplan Tienvoet gaat uit van maximaal 142 woningen in diverse typologieën. Naast de beoogde woningbouw voorziet het plan in 200 m² (medische) dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Deze functies worden beoogd in de plint van het appartementencomplex.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

15

Op figuur 2.3 is de conceptverkaveling van februari 2021weergegeven. Voor deze fase wordt de volgende verdeling van programma aangehouden: Vrijstaande woning 8 Twee‐onder‐een‐kapwoningen (duur segment) 16 Twee‐onder‐een‐kapwoningen (midden segment) 8 Rijwoning (duur segment) 26 Rijwoning (midden segment) 26 Rijwoning (vrije sector) 22 Rijwoning (sociaal) 20 Tiny House 6 Appartement 10

Figuur 2.3 Conceptverkaveling (bron: Ontwerpboek Tienvoet (Eindboek)).

2.2.5 Duurzaamheid 2.2.5.1 Duurzaamheid op energie De uitbreiding Tienvoet in Heinenoord is een belangrijke stap voor de Gemeente Hoeksche Waard in het bereiken van haar ambities op het gebied van klimaatadaptatie en energieneutraliteit in 2040. De wijk Tienvoet wordt deels energieneutraal, we anticiperen op de klimaatverandering en we gaan duurzaam om met onze grondstoffen. De ontwikkelaar richt zich daarbij op duurzame maatregelen die resultaat hebben op het niveau van de wijk als geheel, de gebouwen daarbinnen en de bewoner als individu. Dit doen zij door vanuit een integrale visie in te zetten op energieneutraliteit, klimaatadaptatie en circulariteit.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

16

Gasloos ontwikkelen is voor de ontwikkelaar randvoorwaardelijk. De ontwikkelaar zet haar expertise vanuit eerdere projecten in op deze mooie ontwikkeling: Een all‐electric en energieneutraal Tienvoet, waar rekening wordt gehouden met toekomstige duurzame maatregelen. Hieronder lichten wij toe hoe de duurzaamheidsambities van de gemeente Hoeksche Waard worden geimplementeerd op verschillende schaalniveaus: de wijk als geheel, de gebouwen daarbinnen en het individu. De wijk als geheel Oplaadpunten: Binnen de wijk zal een flink deel van de openbare parkeerplaatsen worden uitgevoerd met een elektrisch oplaadpunt. Ook bij het appartementencomplex worden parkeerplaatsen voorzien van elektrische oplaadmogelijkheden. Opwekking openbare LED‐verlichting De openbare LED verlichting wordt waar mogelijk voorzien van PV panelen zodat deze haar eigen stroom opwekt en opslaat (buffert). Een Smart Grid als intelligente regelaar De ontwikkelaar spreekt de ambitie uit om in de wijk een Smart Grid te realiseren, waarop elke woning wordt aangesloten. Op dit net kan met behulp van slimme meet‐ en regelsystemen het aanbod van de verschillende energiebronnen worden afgestemd op de vraag. Wanneer een woning een overschot heeft aan energie, kan dit overschot worden gebruikt door andere woningen en functies.

Dit Smart Grid wordt zo ontworpen dat aangrenzend (bestaand) vastgoed, zoals bijvoorbeeld de sportfaciliteiten, in de toekomst kan worden aangesloten en mee kan profiteren. De gebouwde omgeving zelf De ontwikkelaar heeft ervaring in gasloze en energieneutrale woningbouw (zoals bijvoorbeeld gerealiseerd in Tiel en op Goeree Overflakkee). De volgende duurzame bouwprincipes worden toegepast bij de realisatie van de woningen in de wijk Tienvoet: Optimalisatie in de thermische schil door warmtecoëfficiënt (RC) en materialisatie; Een warmteterugwinningssysteem in de woningen; Aansluiting op een warmte‐koude‐ opslag installatie. Bij elke woning wordt er een extra groep geïnstalleerd voor toekomstig aansluiten op elektrisch laden en/of opslag. Op de platte daken van de garages/carports en bijgebouwen wordt indien mogelijk sedum en gras toegepast naast de PV panelen. De combinatie van sedum en PV panelen zorgt voor een verhogen van het rendement op de PV panelen. Het toepassen van Pluswoningen. Dit concept onderscheidt zich door de flexibiliteit in het ontwerp (op grootte en kwaliteit) waarvoor al het engineeringswerk vooraf is gedaan. Dit maakt het eenvoudig mogelijk nieuwe (bewezen) duurzamheidsvoorzieningen toe te voegen zonder inbreuk te doen aan het concept.

Door het gebruik van prefab wordt de bouwtijd met gemiddeld 20% verkort en worden er minder transportbewegingen gemaakt (CO2 en stikstofreductie). Prefab materialen worden in de fabriek onder ideale omstandigheden, zonder maatafwijkingen geproduceerd. Dit vergroot de thermische isolatie. Er ontstaat geen scheurvorming en er is geen sprake van overtollig water in de woningen. De bewoners als individu Energiecoach Een onafhankelijke energiecoach wordt ingezet om de bewoners voor te lichten over energieverbruik. De voorlichting richt zich op het effectief inregelen en inzetten van hun duurzame domotica (waaronder de slimme meter) en op het creëren van een bewustzijn van verbruik. Het effect hiervan is een gemiddelde reductie van 10% in de energievraag. Een energieopwekkende waard

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

17

Een zone in de Waard wordt ingericht met speel‐ en sporttoestellen die energie opwekken in de zin, dat gebruikers uitgedaagd worden om te bewegen. Met de gemeente en toekomstige bewoners is er gesproken over de invulling hiervan. De duurzame menukaart Elke bewoner kan daarnaast haar eigen duurzaamheidsafwegingen maken. De bewoner krijgen de keuze voor verschillende duurzaamheidsmaatregelen (menukaart). Samen met de gemeente de bewoners zal gekeken worden welke maatregelen gewenst zijn om op deze menukaart te plaatsen. Op de menukaart staat bijvoorbeeld de recirculatiedouche waarmee het douchewater wordt hergebruikt. Hierbij kan een waterbesparing van 50% en energiebesparing van 15% worden behaald. 2.2.5.2 Energieopwekking De wijk Tienvoet zal ingericht worden als een duurzame all electric woonwijk. We willen gebruik maken van hernieuwbare energiebronnen. De woningen zullen worden uitgevoerd met zonnepanelen. Daarnaast is de ambitie om de geplande tiny houses uit te voeren met een windwokkel. Dit is een mini windturbine die valt onder 'kleinschalige duurzame energiewinning'. Het waait in NL vrijwel altijd, vaak 24 uur per dag. Door een Windwokkel™ in te zetten, wordt de opbrengst van groene energie meer verspreid over de hele dag. Een belangrijk voordeel als er behoefte ontstaat om meer zelfvoorzienend te zijn.

Met name de opkomst van warmtepompen vragen om “groene aanvoer”24 uur per dag. Om de Tiny Houses (deels) zelfvoorzienend te maken is het voornemen om bij deze huisjes een zo geheten windwokkel te plaatsen. Op figuur 2.4 is een dergelijke windwokkel weergegeven. De totale installatie is 4 meter hoog, deze beschikt over een verticale as waardoor er geen spraken is van slagschaduw. Ook maakt de windwokkel weinig geluid, de beoogde leverancier heeft hiervoor onafhankelijk akoestisch onderzoek laten uitvoeren, deze is opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting er ( door het laag aantal toeren) nagenoeg geen geluidsproductie is (maximaal 8 dB bij zowel lage als hoge windsnelheden).

Figuur 2.4 Windwokkel(bron: Akoestisch onderzoek windwokkel).

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

18

2.2.5.3 Duurzaam op materiaalgebruik Duurzaamheid zit ook in het bewust en slim omgaan met materialen en grondstoffen. Meten is weten en anticiperen op de levensduur van bebouwing en materialisering is daarin essentieel. De Building Circularity Index (BCI©): Met behulp van de BCI is de ontwikkelaar in staat de circulariteit van de bebouwde omgeving van de wijk Tienvoet te meten. Hierbij onderscheiden zij drie aspecten: de verantwoorde herkomst, het toekomstscenario en de losmaakbaarheid van materialen en producten. Deze drie aspecten bepalen of een gebouw een circulaire waarde heeft en daarmee ook een restwaarde (voor toekomstig hergebruik) vertegenwoordigt. Bij het maken van keuzes voor duurzaamheid of circulariteit in het ontwerp‐, bouw‐ en onderhoudsproces maakt de ontwikkelaar gebruik van de Layers of Brand. Dit maakt onderscheid in 6 systeemlagen van een gebouw op basis van verschillen in technische levensduur. Voor lang cyclische lagen (constructie) loont het om te investeren in een verantwoorde herkomst van materialen. Hierdoor worden materialen en grondstoffen efficiënt gebruikt en zetten wij in op een maximale functionele én technische levensduur en behoud van restwaarde. Voor de kort cyclische lagen, denk aan kozijnen, keukens en badkamers bij de huurwoningen, loont het om te investeren in losmaakbaarheid en restwaardebepaling.

Zo hoeft niet 100% van een gebouw worden afgeschreven in de gebruiksduur, maar kan worden onderzocht welke restwaarde deze vertegenwoordigt.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

19

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is.

Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten;  dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem‐verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

20

 

Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit.  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie.  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden.  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijven. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets‐ en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Op deze schaal bouwen binnen bestaand stedelijk gebied is in Heinenoord niet mogelijk. Door te groeien is het behoud en verbeteren van het voorzieningen niveau kansrijker. Het plangebied grenst aan het bestaande dorp en ligt gunstig ten opzichte van de primaire ontsluiting van het dorp.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De omgevingsvisie is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit besluit omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmings‐ en inpassingsplannen. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen, inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het gaat om kaders voor bijvoorbeeld rijksvaarwegen, het kustfundament, project Mainportontwikkeling Rotterdam en grote rivieren. Toetsing Niet de gehele woningbouwopgave kan worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Het voorliggende plan maakt woningbouw mogelijk aansluitend aan de kern Heinenoord en aan de verbindingsweg Tienvoet. Dit maakt de bereikbaarheid goed. Met de gebiedsontwikkeling zal onder ander het vrachtwagenparkeerterrein verder van de kern Heinenoord af komen te liggen wat bijdraagt aan de leefbaarheid in de kern. Ook zullen er diverse recreatieve wandel/fietsroutes door het groen worden gecreëerd. De gebiedsontwikkeling is daarmee in lijn met de NOVI.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten beschrijven waarom er behoefte is aan de ontwikkeling en als die ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, motiveren waarom er niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

21

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van minder dan 12 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De grens van een stedelijke ontwikkeling voor andere stedelijke functies ligt op basis van jurisprudentie vanaf een toevoeging van meer dan 500 m2 bvo per type voorziening. De optelsom van functies kan wel leiden tot een stedelijke ontwikkeling. De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Toetsing In het kader van de ladder is het met name van belang dat er met voorliggend bestemmingsplan maximaal 142 woningen mogelijk gemaakt worden, de (medische) dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen zijn gemaximeerd op in totaal 200 m² en worden daarom niet gezien als stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Het gaat om meer dan 11 woningen op een gebied met voornamelijk een agrarische bestemming (zie paragraaf 1.3). Er dient daarom beschreven te worden waarom er behoefte is aan de ontwikkeling en gemotiveerd waarom er niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing woningbouwbehoefte Woningbehoefte en woningbouwprogrammering In het Woningbehoefteonderzoek 2019 is onderzocht wat de woningbehoefte per dorp is en hoe deze zich ontwikkelt in de toekomst (tot 2040). Denk hierbij aan aantallen woningen, typen, huur of koop, prijsklassen en voor welke doelgroepen. Ook is er onderzocht wat de behoeften zijn op het gebied van wonen en zorg, speciale woonvormen of wonen voor speciale doelgroepen. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan de Woningbouwprogrammering. De nieuwe gemeente Hoeksche Waard wil komen tot een integraal gemeentelijk woonbeleid, met een op de individuele dorpen afgestemde woningbouwprogrammering die recht doet aan de verschillen tussen de dorpen. Daarbij vinden de gemeente en woningcorporatie HW Wonen het essentieel dat bij de gesprekken rond het maken van nieuwe prestatieafspraken, gesproken wordt vanuit een gezamenlijk beeld van de volkshuisvestelijke opgave. Daarom is een actualisering uitgevoerd van de in 2016 door Companen uitgevoerde woningmarktanalyse. Aanvullend daarop is de woonbehoefte in beeld gebracht van ouderen met een zorgvraag, andere kwetsbare groepen en van enkele bijzondere doelgroepen binnen de gemeente. Demografische ontwikkeling  De gemeente Hoeksche Waard kent een positieve bevolkingsontwikkeling.

Voor 2014 was dit niet het geval, maar sinds dat jaar stijgt de bevolking van de gemeente jaarlijks. De bevolking groeit vooral door de toename in de binnenlandse migratie. Tijdens de economische crisis had de gemeente Hoeksche Waard een negatieve migratie. Het binnenlands migratiesaldo is na de crisis sterk toegenomen van ‐200 personen in 2013 tot +500 personen in 2018.  De gemeente Hoeksche Waard is aantrekkelijk voor gezinnen. Inwoners in de leeftijd van 20 tot 50 jaar en 0 tot 15 jaar vestigden zich de afgelopen jaren per saldo het meest.  De Hoeksche Waard had op 1 januari 2019 zo'n 86.650 inwoners en 36.450 huishoudens. De provinciale Trendprognose laat een groei zien van de bevolking tot 2030 (naar zo'n 87.200 inwoners), waarna de bevolking weer wat gaat afnemen. Het aantal huishoudens groeit volgens de prognose tot 2035, tot zo'n 39.400 huishoudens. De toename van het aantal huishoudens in de periode 2019 ‐2030 bedraagt ongeveer 2.300 huishoudens.  De huishoudensgroei is naar verhouding groter dan de bevolkingsgroei. Dit heeft te maken met de vergrijzende bevolking en de daarmee samenhangende huishoudensverdunning. Het aandeel oudere huishoudens in de gemeente neemt toe en in toenemende mate blijven oudere huishoudens alleen achter. Dit leidt tot meer, kleinere, huishoudens.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

22



De provinciale Trendprognose 2019 laat een beduidend positiever beeld zien voor de huishoudens‐ontwikkeling in de Hoeksche Waard dan de prognose die bij het onderzoek in 2016 is gehanteerd. Deze beweging is ingegeven door de positieve bevolkingsontwikkeling door de toegenomen migratie naar de Hoeksche Waard in de afgelopen jaren. De prognose in 2016 liet een afname zien met 3.240 huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar in de periode 2015 ‐ 2035. Dat was een afname met zo'n 2.600 huishoudens in de periode 2020 ‐ 2035. De nieuwe prognose laat voor deze huishoudensgroep nog steeds een afname zien, maar deze afname is beduidend kleiner; zo'n 1.800 huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar in de periode 2020 ‐ 2035.

Samenstelling van de woningvoorraad  Twee derde van de woningen in de gemeente Hoeksche waard is een koopwoning, een kwart van de voorraad is in bezit van woningcorporaties (met name HW Wonen) en zo'n 5% van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen.  Het grootste deel van de woningvoorraad in de gemeente bestaat uit rij‐/hoekwoningen. Ruim de helft van de woningen in de gemeente is dit woningtype. In sommige dorpen is de voorraad vrijstaande woningen (18% van de woningvoorraad in de gemeente) groter dan gemiddeld. Dit is het geval in Maasdam, Zuid‐Beijerland en Goudswaard waar ongeveer een derde van de woningvoorraad een vrijstaande woning is. Tweekappers vormen 13% en appartementen 15% van de woningen in de gemeente. De meeste appartementen staan in Oud‐Beijerland, 's‐Gravendeel en Puttershoek.  Een koopwoning in de Hoeksche waard heeft een gemiddelde WOZ‐waarde van € 278.000,‐. Een gemiddelde rij‐/hoekwoning heeft een WOZ‐waarde van € 215.000,‐, een appartement € 265.000,‐, een tweekapper € 305.000,‐ en een vrijstaande woning € 400.000,‐. In 's‐Gravendeel, Westmaas, Nieuw‐Beijerland, Zuid‐Beijerland, Goudswaard, Piershil, Klaaswaal en Strijen staan naar verhouding meer woningen onder de € 200.000,‐ dan gemiddeld in de gemeente. De duurdere woningen boven de € 400.000,‐ zijn meer dan gemiddeld in Mijnsheerenland en Maasdam te vinden.

 In de sociale huursector heeft 13% van de woningen van HW Wonen een huur in de goedkoopste huurprijsklasse tot € 424,‐ per maand. Nog eens ruim de helft van de woningen (56%) heeft een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Dit segment is van groot belang voor het passend kunnen toewijzen van woningen aan huurders met een laag inkomen die behoren tot de huurtoeslagdoelgroep. HW Wonen verhuurt een klein deel van haar woningen in de vrije huursector. Het gaat om 7% van het bezit van de corporatie. Geschiktheid van de woningvoorraad  In het onderzoek uit 2016 is de geschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een lichte functiebeperking in beeld gebracht. Deze analyse in is 2019 niet herhaald, maar het beeld is dat de bevindingen van toen nog steeds grotendeels van toepassing zijn. Op basis van de bevindingen van destijds is 17% van de woningvoorraad geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Daarnaast is 37% van de woningvoorraad met eenvoudige aanpassingen geschikt te maken. Bij de overige 46% ontbreekt het potentieel om ze geschikt te maken.  In de sociale huurwoningvoorraad woont ruim de helft van de mensen boven de 60 jaar in een woning die reeds geschikt is, in de koopsector is dit aandeel veel lager (minder dan 10%).  In de sociale huurwoningvoorraad woont ruim een derde van de 60‐plussers in een woning die niet geschikt te maken is.

Terwijl in de koopsector het aandeel reeds geschikte woningen klein is, is het potentieel aan geschikt te maken woningen juist heel groot. De potentieel geschikte woningen worden echter ook bewoond door jongere doelgroepen, waardoor op dit moment bijna de helft van de 60‐plussers toch in een koopwoning woont die niet geschikt te maken is.  In de particuliere huursector woont ongeveer één op de vijf 60‐plus‐huishoudens in een geschikte woning. Een ongeveer even grote groep woont in een woning die geschikt is te maken. Ruim de helft van de voorraad particuliere huurwoningen in de gemeente is niet geschikt te maken. Van de woningen die bewoond worden door huishoudens in de leeftijd tot 60 jaar, is eveneens ruim de helft niet geschikt te maken.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

23

Verhuizingen  De huishoudens in de Hoeksche Waard zijn sterk gebonden aan het dorp waar zij wonen. De meeste verhuizingen in de periode 2006 tot en met 2017 vonden plaats binnen het eigen dorp of naar buiten de gemeente. In Oud‐Beijerland is de dorpsbinding het sterkst. Hier was de helft van de verhuizingen, een verhuizing binnen het dorp. Als huishoudens binnen de gemeente naar een ander dorp verhuizen, is dat vaak Oud‐Beijerland, maar ook naar Puttershoek en 's‐Gravendeel wordt relatief vaak verhuisd binnen de gemeente. Lange tijd was sprake van een vertrekoverschot uit de Hoeksche Waard. De laatste jaren is het beeld ten aanzien van vestiging en vertrek in de gemeente aan het veranderen. Het migratiesaldo met Rotterdam en Barendrecht is de laatste drie jaar structureel positief en neemt in omvang toe. Marktkenners geven aan dat in hun beleving de laatste tijd een groot deel van de vrijkomende koopwoningen wordt verkocht aan huishoudens die zich van buiten de gemeente vestigen in de Hoeksche Waard. Het gaat vaak om huishoudens uit de regio Rotterdam. Oud‐Beijerland is bij deze groep in trek vanwege de gunstige ligging ten opzichte van Rotterdam en de snelweg. Huishoudens die zich van uit de regio Rotterdam vestigen, zijn vaak jongere gezinnen. Numansdorp trekt in de beleving van de marktkenners naar verhouding veel huishoudens uit Barendrecht en Ridderkerk.

De instroom van huishoudens van buiten de gemeente richt zich met name op de koopsector; in de sociale huursector ervaart men maar beperkt instroom van buiten de gemeente. Ontwikkeling van de woningbehoefte  Op basis van de provinciale Trendraming groeit de Hoeksche waard in de periode 2019 tot 2025 met 1.640 huishoudens. Tot 2030 komen daar naar verwachting nog 700 huishoudens bij. De gemeente Hoeksche Waard heeft zoals aangegeven net als in veel gemeenten van Nederland te maken met vergrijzing. Waar momenteel 30% van de huishoudens in de gemeente een leeftijd heeft van 65 jaar of ouder, loopt dit naar verwachting in 2040 op tot ruim 40% van de huishoudens. Het aandeel gezinnen neemt de komende jaren wat af, evenals het aandeel jonge huishoudens, maar deze afname is minder groot dan de toename van het aandeel (oudere) ouderen.  Van alle huishoudens in de gemeente heeft 36% een inkomen tot € 38.035,‐ en behoort daarmee tot de corporatiedoelgroep. Bijna de helft van deze groep (17% van alle huishoudens in de gemeente) behoort tot de doelgroep voor de huurtoeslag. Niet elk huishouden dat behoort tot de corporatie‐doelgroep woont in een corporatiewoning. Een deel woont in een particuliere huurwoning of een koopwoning. Van de corporatiewoningen in de gemeente wordt 78% bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 38.035.‐.

Ruim één op de vijf (22%) corporatiewoningen met een sociale huur wordt bewoond door een huishouden dat niet behoort tot de corporatiedoelgroep. Deze huishoudens wonen 'scheef'. Naast deze goedkope scheefheid is er ook sprake van dure scheefheid. Dit betreft huishoudens die behoren tot de huurtoeslagdoelgroep, maar wonen in een woning met een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. In de Hoeksche Waard woont 8,1% van de huishoudens in een corporatiewoning volgens deze definitie duur scheef.  Per 1 januari 2019 waren er in de gemeente Hoeksche Waard zo'n 8.500 corporatiewoningen met een sociale huurprijs (tot € 720,‐). Bij een gelijkblijvende scheefheid is de benodigde kernvoorraad naar verwachting tussen de 8.370 en 8.815 woningen in 2035, afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling (jaarlijks 0,8% koopkrachtontwikkeling versus jaarlijks 0,0% koopkrachtontwikkeling). Bij een trendmatige koopkrachtontwikkeling (jaarlijks 0,4%) zijn de benodigde toevoegingen 4% van de totale woningbehoefte in de periode. Bij een afname van de scheefheid naar 20% is de benodigde omvang van de kernvoorraad naar verwachting tussen de 8.140 en 8.575 woningen.  De meeste additionele woningbehoefte ontstaat er in de koopsector, in rij‐/hoekwoningen, maar ook in het luxere segment.

Bij de rijwoningen in de koopsector is veel vraag in het goedkopere segment tot € 200.000,‐ (woning voor starters en koopstarters), maar ook in de wat duurdere segmenten. Naast rij‐ en hoekwoningen is er een aanzienlijke vraag naar tweekappers en

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

24









vrijstaande woningen in het middeldure tot duurdere segment. Deze vraag is afkomstig van gezinnen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten. Dit zijn eigen inwoners of gezinnen vanuit de Randstad die vanwege de betere prijs‐kwaliteitverhouding een woning in de Hoeksche Waard zoeken. In vergelijking met vorig woningmarktonderzoek is de vraag naar koopappartementen toegenomen. Deze vraag is afkomstig van oudere huishoudens die vanuit veelal een grotere tweekapper of vrijstaande woning kleiner willen gaan wonen. Zij zijn doorgaans op zoek naar specifieke locaties dichtbij voorzieningen en verwachten enige mate van luxe. Oudere huishoudens zoeken vaak een koopwoning met een lagere prijs dan de huidige woning. Zo houden ze kapitaal achter de hand om op de oude dag van te kunnen genieten. Toekomstige generaties ouderen zullen meer dan nu het geval is opnieuw een woning kopen, ook op oudere leeftijd. Dit hangt samen met de nu al grotere oriëntatie op de koopsector van de generatie die nu oud begint te worden. Marktkenners signaleren een behoefte aan kleine woningen voor jonge (alleenstaande) huishoudens. Tegelijk wordt ook geconstateerd dat veel jongeren in de Hoeksche Waard kritisch en veeleisend zijn ten aanzien van een woning.

Men geeft aan dat starters in de Hoeksche Waard het kopen van een woning lang uitstellen omdat ze gelijk een grote woning willen kopen, maar relatief beperkte financiële middelen hebben. Dit resulteert er in dat jongeren lang thuis wonen. De vraag in de sociale huursector spitst zich per saldo toe op appartementen. In de vrije huursector is er zowel een aanzienlijke extra behoefte aan grondgebonden woningen als aan appartementen. Een deel van de startende huishoudens richt zich op de vrije huursector. Zij verdienen te veel om in de sociale huursector terecht te kunnen, maar door strenge hypotheekeisen is het voor hen moeilijk om een woning te kunnen kopen. Zij hebben met name behoefte aan een huurwoning met een huur tussen € 650,‐ en de € 900,‐. Marktkenners herkennen de vraag naar huurwoningen in de vrije huursector, maar constateren ook dat Hoeksche Waard voor beleggers minder aantrekkelijk is dan de Randstad. De vraag is welke partijen de vraag in dit segment zullen oppakken. Marktkenners geven ook aan dat in een koopgeoriënteerde gemeente als de Hoeksche Waard het middenhuursegment voor veel huishoudens een tussenstap is, tot het wél mogelijk is een woning te kopen. Het beeld van de ontwikkeling van de woningbehoefte laat zien dat tussen 2030 en 2035 de top in de woningbehoefte wordt bereikt, waarna de woningbehoefte zal gaan dalen.

Als op termijn meer mensen die behoren tot de grote generatie ouderen gaan overlijden, verandert de samenstelling van de bevolking van de gemeente en daarmee ook aard van de woningbehoefte. Woningen die de komende periode worden toegevoegd moeten ook aansluiten bij de behoefte van toekomstige huishoudens. Het is daarom zaak om aandacht te hebben voor flexibele woonvormen die voor huishoudens in verschillende levensfasen aantrekkelijk zijn. Bij het toevoegen van op ouderen gerichte woningen, is het van belang dat ouderen eisen stellen ten aanzien van de nabijheid van dagelijkse voorzieningen. Met het oog op de toenemende behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen.

Vraag naar collectieve woonvormen  Op basis van De Grote Omgevingstest (DGOT) die in Zuid‐Holland is uitgevoerd, kan worden geconcludeerd dat de inwoners van de Hoeksche Waard open staan voor verschillende vormen van collectief wonen. De meest aansprekende vorm is het wonen in een hofje. Ruim de helft van de deelnemers aan DGOT vindt dit een aansprekend woonconcept. Ook de concepten 'voorzieningen delen' en 'gezamenlijk wonen' spreken aan. Een kleiner deel vindt 'Friends Wonen', het samen met vrienden delen van een woning en de woonlasten, een interessant concept.  Ook het WoON2018 geeft inzicht in de behoefte aan alternatieve woonvormen. Op basis van het WoON is de vraag van verhuisgeneigde huishoudens naar een woning met gedeelde voorzieningen met anderen beperkt (0,3%). Ook de vraag naar een woonruimte met gedeelde voorzieningen samen met een woongroep is een concept waar een woningzoekende in de Hoeksche Waard niet als eerste aan denkt.  Uit de uitkomsten van DGOT kunnen we opmaken dat een substantieel deel van de mensen

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

25

verschillende vormen van woonconcepten aansprekend vindt. Op basis van inschattingen uit het WoON2018 verwachten we dat de concrete vraag naar collectieve woonvormen relatief beperkt zal zijn in de Hoeksche Waard. We verwachten dat een concept als wonen in een hofje wel erg zal aanslaan. Dit concept combineert het gemeenschappelijke van wonen met gelijkgestemden met de privacy van een eigen woning, in een aansprekende woonvorm. Concepten als Tiny Houses, Friends wonen en voorzieningen delen zullen kleine groepen mensen daadwerkelijk aanspreken. Het betreft niche‐concepten. Woningmarktopgaven Ontwikkelingen in de huursector  Er is geen sprake van een grote druk op de sociale huurmarkt in Hoeksche Waard, van tekorten in de breedte lijkt geen sprake. Bij een verdere afname van de goedkope scheefheid zijn er meer sociale huurwoningen in de gemeente dan waar behoefte aan is. Als het economisch minder gaat, stijgt het aantal mensen dat behoort tot de corporatiedoelgroep sterker dan bij een trendmatige ontwikkeling van de koopkracht. Dan zijn er juist wat extra sociale huurwoningen nodig. In kwalitatieve zin is sprake van een mismatch; er is per saldo meer vraag naar sociale huurappartementen dan er appartementen vrijkomen, terwijl er juist overschotten dreigen aan eengezinswoningen.

De vraag naar sociale huurappartementen is afkomstig van zowel ouderen die de stap willen zetten naar een meer geschikte woning, als van jonge, vaak startende, huishoudens die een betaalbare woonruimte zoeken en daarbij inzetten op een appartement.  Hoewel het aantal woningen in de sociale huursector in absolute voldoende is om te kunnen blijven voorzien in de vraag, is de beschikbaarheid van huurwoningen voor kwetsbare groepen een aandachtspunt. Hoewel het om relatief kleine groepen gaat, vraagt de 'gespikkelde' huisvesting in de wijken van kwetsbare groepen om het tijdig beschikbaar komen van woningen die passen bij de vraag van deze mensen. Vaak gaat het om goedkope sociale huurwoningen met één of twee kamers, vaak in een prikkelarme woonomgeving.  Er is in Hoeksche Waard een behoorlijke vraag naar huurwoningen in de vrije huursector, een vraag die vaak afkomstig is van huishoudens met een middeninkomen die niet kunnen kopen, maar ook geen toegang hebben tot de sociale huursector. De vraag naar vrije sectorhuurwoningen heeft in Hoeksche Waard vaak betrekking op eengezinswoningen, maar er is ook een behoorlijke vraag naar appartementen. De vraag naar vrije sectorhuur wordt in de markt duidelijk herkend. In de vraag kan worden voorzien door corporaties vanuit de niet‐DAEB portefeuille en door commerciële verhuurders.

Het is zaak er oog voor te houden dat de gevraagde woningen ook gaan worden aangeboden. Marktkenners geven aan dat Hoeksche Waard voor beleggers minder interessant is dan de Randstad.  In principe biedt de verkoop van eengezinswoningen door de corporaties mogelijkheden om te sturen op de dreigende mismatch tussen vraag en aanbod. Hiermee kan worden ingespeeld op de vraag aan goedkopere koopwoningen, maar wellicht ook aan vrije sector huurwoningen. Het biedt de corporaties mogelijkheden bij het realiseren van de verduurzamingsopgave. Ook kan worden nagegaan of het geschikt maken van grondgebonden corporatiewoningen voor de bewoning door ouderen kan bijdragen aan het verminderen van de mismatch. Ontwikkelingen in de koopsector  In de koopsector is er de komende jaren eigenlijk in alle segmenten een behoorlijke aanvullende woningvraag. De meeste vraag is er naar rij‐ en hoekwoningen, maar ook in het duurdere segment tweekappers en vrijstaande woningen is er veel extra vraag.  Ten opzichte van het onderzoek uit 2016 is de vraag naar koopappartementen toegenomen. Deze vraag is afkomstig van oudere huishoudens die, nu de marktomstandigheden gunstig zijn, hun huidige koopwoning willen verkopen en de stap willen zetten naar een appartement. Zij zijn doorgaans op zoek naar specifieke locaties dichtbij voorzieningen en verwachten een goede prijs‐kwaliteitverhouding.

Met name dagelijkse voorzieningen zijn een pullfactor.  Een aandachtspunt is de gevraagde koopprijs en verhouding tot de stichtingskosten van

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

26

nieuwbouwwoningen. Er is veel vraag naar goedkope rijwoningen (tot € 200.000,‐). De praktijk leert dat het in de huidige markt lastig is om woningen in dat prijssegment te bouwen met een kwaliteit die aansluit bij de vraag. Zoals aangegeven biedt de verkoop van corporatiewoningen mogelijkheden om in (een deel van) de vraag te voorzien. Verdere aandachtspunten  Er zijn de komende jaren behoorlijke aantallen extra woningen nodig in de Hoeksche Waard. De extra woningbehoefte zoals die uit de nieuwe prognoses blijkt, is beduidend hoger dan ten tijde van het onderzoek in 2016 werd voorzien. Ook het moment dat de groei van de woningbehoefte in de gemeente afvlakt en de vraag naar woningen gaat afnemen, ligt verder in de toekomst dan uit de vorige prognose bleek. Dat moment komt echter wel. Als de grote babyboomgeneratie verdwijnt, gaat de behoefte aan woningen getalsmatig afnemen. In de tijd dat er sprake is van groei, is er geld en momentum om te sturen op de woningvoorraad. Als de woningbehoefte afneemt, is dat veel minder makkelijk. Het is daarom zaak om de komende periode te gebruiken om klaar te zijn voor de periode dat de gemeente niet meer groeit, en te sturen op een woningvoorraad die aansluit op de toekomstige behoefte van een bevolking die wat kleiner is, en een meer gelijkmatige leeftijdsopbouw kent.

Dat vraagt aandacht voor levensloopbestendigheid van woningen die worden toegevoegd, de geschiktheid voor huishoudens in verschillende levensfasen. Appartementen zijn aantrekkelijk voor een deel van de jonge huishoudens en voor oudere huishoudens. Kleinere grondgebonden woningen zijn nu aantrekkelijk voor oudere huishoudens die een levensloopgeschikte woning zoeken met een kleinere tuin, maar zijn daarnaast (nu en op termijn) ook aantrekkelijk voor startende huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden.  Momenteel trekt de Hoeksche Waard veel huishoudens van buiten de gemeente. Het gaat in belangrijke mate om jonge huishoudens, die ervoor zorgen dat de gemeente minder 'ontgroent'. Om als gemeente van dit momentum te kunnen profiteren, moeten deze huishoudens een aantrekkelijke woning in de gemeente kunnen vinden. Veelal gaat het om betaalbare eengezinswoningen in de koopsector. Van dit woningtype zijn er al veel in de Hoeksche Waard aanwezig. Het toevoegen van dergelijke woningen sluit aan bij de directe vraag in de markt. Echter, door te sturen op het laten doorstromen van huishoudens naar een meer aantrekkelijke en/of meer geschikte woning, wordt het effect van nieuwbouw vergroot. Immers, door te sturen op doorstroming draagt het toevoegen van een nieuwbouwwoning bij aan het invullen van de woonbehoefte van twee of meer huishoudens. Dat vraagt een ander bouwprogramma.

In deze rapportage zijn scenario's uitgewerkt die dit inzichtelijk maken.  De vraag naar ruime eengezinswoningen van instromende jongere huishoudens richt zich in belangrijke mate op de dorpen binnen de gemeente die gunstig liggen ten opzichte van de snelweg naar de omliggende regio's, waar veel van hen werkzaam zijn. Het ligt voor de hand om in deze dorpen de nadruk te leggen op het bouwen voor de directe vraag en, in de dorpen die minder huishoudens van buiten trekken meer in te zetten op het faciliteren van doorstroming. Daarbij moet niet uit het oog verloren worden dat ook in de voor instromende huishoudens aantrekkelijke dorpen sprake is van een vergrijzing van de autonome bevolking, met de ontwikkeling van de woonbehoefte die daar mee gepaard gaat. Woningbouwprogrammering 2019‐2030 In de Woningbouwprogrammering 2019‐2030 staat waarbinnen de gemeente nieuwe woningen worden gebouwd. Het zijn de afspraken tussen gemeente Hoeksche Waard en provincie Zuid‐Holland. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan wat er in het programma wordt opgenomen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met kwaliteit, zoals duurzaamheid, toekomstbestendigheid, meerwaarde voor de omgeving, de manier waarop de nieuwbouw past binnen het dorp of het landschap en de kernkwaliteiten van de Hoeksche Waard behoudt én versterkt.

Voorliggend plan is met 132 woningen opgenomen in de woningbouwprogrammering. In de eerstvolgende herziening van het programma worden de 10 extra woningen toegevoegd.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

27

Conclusie Met dit plan wordt invulling gegeven aan diverse type woningen waar in de Hoeksche Waard en specifiek in Heinenoord behoefte aan is. Locatiekeuze (waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied) De huidige druk op de woningmarkt maakt dat de noodzaak voor uitbreiding nu zeer actueel is. Er is binnen het stedelijk gebied van de kern Heinenoordgeen ruimte voor hoofdzakelijk grondgebonden woningbouw in de beoogde omvang. Het plangebied dat grenst aan de kern biedt voldoende ruimte voor grondgebonden woningen in diverse typologieën en de benodigde openbare ruimten. De locatiekeuze is nader gemotiveerd in paragraaf 3.2. 3.1.4 Conclusie Het rijksbeleid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie (Geconsolideerd 2020) In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads‐ en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet‐ en regelgeving. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads‐ en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio. Toetsing Het plangebied is door de provincie niet aangemerkt als bestaand stads en dorpsgebied. Het gebied grenst daar wel aan.

De ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stedelijk gebied zijn met de provincie afgestemd. Het is in de regio niet mogelijk om de gehele woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Er is ook een grote regionale vraag naar grondgebonden woningen die niet in Rotterdam kunnen worden gerealiseerd.

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

28

Figuur 3.1. Uitsnede kaart stads‐ en dorpsgebied (Bron: staat van Zuid‐Holland)

Figuur 3.2. Uitsnede kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie' (bron: gebiedsprofielen Zuid‐Holland)

Rho adviseurs voor leefruimte

20191930

29

3.2.2 Omgevingsverordening geconsolideerd 2020) In samenhang met de omgevingsvisie is de omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor het bestemmingsplan. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1.

een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. 2. Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën: n.v.t. 3. Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn: a. de aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van): 1. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom‐ en sierteelt; 2. wegnemen van verharding; 3. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; 4. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert. b. de onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dit niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken; c.