aangepast bestemmingsplan waarin memo is verwerkt

SPORTLAAN WEST Hoeksche Waard bestemmingsplan

1/1

Sportlaan Westzijde Hoeksche Waard

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1963.SprtlnwzStrijen20‐VG02

29‐04‐2020 23‐02‐2021

Concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

44001646.20180160 opdrachtleider:

Ing. W. Groenen

Weena 505 Postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

3

Inhoudsopgave

Raadsbesluit Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

11

1.1

Aanleiding

11

1.2

Ligging plangebied

11

1.3

Geldend bestemmingsplan

12

1.4

Leeswijzer

12

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

13

2.1

Bestaande situatie

13

2.2

Toekomstige situatie

14

Hoofdstuk 3

Planologische toets

19

3.1

Rijksbeleid

19

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

22

3.3

Gemeentelijk beleid

32

3.4

Conclusie

34

Hoofdstuk 4

Sectorale aspecten

35

4.1

Verkeer en parkeren

35

4.2

Wegverkeerslawaai

38

4.3

Water

39

4.4

Ecologie

46

4.5

Luchtkwaliteit

49

4.6

Bedrijven en milieuhinder

50

4.7

Externe veiligheid

52

4.8

Kabels en leidingen

54

4.9

Bodemkwaliteit

54

4.10

Cultuurhistorie en archeologie

55

4.11

Vormvrije m.e.r.‐ beoordeling

57

Hoofdstuk 5

Juridische regeling

59

5.1

Algemeen

59

5.2

Inleidende regels

59

5.3

Bestemmingsregels

59

5.4

Algemene regels

60

5.5

Overgangs‐ en slotregels

61

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

4

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

63

6.1

Economische uitvoerbaarheid

63

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Poster A1 inrichtingsplan en doorsnedes_20200309

Bijlage 2

Beeldkwaliteitplan

Bijlage 3

Memo Akoestisch onderzoek verkeerslawaai bouwplan

Bijlage 4

Geuronderzoek RWZI Strijen

Bijlage 5

Geluidonderzoek RWZI Strijen

Bijlage 6

Aerius memo stikstofberekeningen

Bijlage 7

AERIUS berekening aanlegfase Sportlaan Strijen

Bijlage 8

AERIUS berekening gebruiksfase Sportlaan Strijen

Bijlage 9

Quickscan ecologie

Bijlage 10

Rapportage milieukundig bodemonderzoek

Bijlage 11

Archeologisch bureauonderzoek_Strijen, Sportlaan

Bijlage 12

Brief DS Milieu Consult

Bijlage 13

Vromvrije m.e.r.‐beoordeling

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

5

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

95

Artikel 1

Begrippen

95

Artikel 2

Wijze van meten

98

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

99

Artikel 3

Groen

99

Artikel 4

Verkeer

100

Artikel 5

Water

101

Artikel 6

Wonen

102

Artikel 7

Waarde ‐ Archeologie

104

Artikel 8

Waterstaat ‐ Waterstaatkundige functie

106

Hoofdstuk 3

Algemene regels

107

Artikel 9

Antidubbeltelregel

107

Artikel 10

Algemene bouwregels

108

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

109

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels

110

Hoofdstuk 4

Overgangs‐ en slotregels

111

Artikel 13

Overgangsrecht

111

Artikel 14

Slotregel

112

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

6

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

RAADSBESLUIT

Raadsbesluit Van: Omgeving Zaaknummer: Z.12881 Documentnummer: DOC-21394394 Portefeuillehouder: Piet van Leenen De raad van de gemeente Hoeksche Waard, gelezen het voorstel van het college d.d. 6 juli 2021; overwegende dat het gewenst is om een bestemmingsplan vast te stellen om het initiatief voor het realiseren van 89 woningen en het omzetten van een bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning op het perceel Sportlaan nabij 5 in Strijen mogelijk te maken; dat een ontwerp bestemmingsplan met bijbehorende stukken vanaf 13 maart 2021 tot en met 23 april 2021 zowel digitaal als analoog voor een ieder ter inzage lag voor het indienen van zienswijzen en overlegreacties; dat gedurende de ter inzage termijn 2 zienswijzen en 1 overlegreactie zijn ingediend, welke geen aanleiding geven om het ontwerp bestemmingsplan aan te passen; dat het gewenst is om ambtshalve aanpassingen door te voeren in het ontwerp bestemmingsplan; dat het gewenst is het beeldkwaliteitsplan voor welstandsonderdelen als vervangend welstandskader voor deze locatie vast te stellen; dat het bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet, hetgeen betekent dat belanghebbenden hun beroepsgronden direct in hun beroepschrift moeten vermelden, dat na afloop van de termijn geen beroepsgronden meer aangevuld kunnen worden en dat het instellen van pro forma beroep niet mogelijk is; dat voor het initiatief

een anterieure overeenkomst is gesloten waardoor het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd en waardoor het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is; gelet op artikelen 3.1, 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet; besluit: 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties, zoals opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Sportlaan Westzijde’ (NL.IMRO.1963.SprtlnwzStrijen20-ON01), met in acht name van de Nota beantwoording zienswijzen, gewijzigd vast te stellen.

1/2

3.

Het beeldkwaliteitsplan voor wat betreft de onderdelen (materiaalkeuze, kleur, erfafscheidingen en gevelgeleding) vast te stellen als vervangend welstandskader op de nota ruimtelijke kwaliteit Hoeksche Waard. 4. Te bepalen dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet op het besluit van toepassing is. 5. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hoeksche Waard gehouden op 21 september 2021.

G. de Schipper-Tinga Griffier

A.P.J. van Hemmen Voorzitter

2/2

TOELICHTING

11

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Om in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van Strijen te kunnen voorzien heeft de gemeente aangegeven dat woningbouw wenselijk is aan de oostzijde van de kern Strijen. Ter plaatse van de Sportlaan zijn gronden gelegen die voor ontwikkeling in aanmerking komen. Een voorlopig verkavelingsplan is uitgewerkt, uitgaande van 89 woningen. Omdat woningbouw niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan, is het voorliggende plan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

De locatie Sportlaan ligt tegen de oostelijke rand van Strijen (gemeente Hoeksche Waard). Het plangebied is te bereiken vanaf de Sportlaan die in noordoostelijke richting aansluit op de randweg van Strijen en in zuidwestelijke richting de kern van Strijen ingaat. De locatie van het nieuwe woongebied heeft een oppervlak van ca. 3,3 hectare. De zuidoostelijke grens van het plangebied wordt gevormd door de Sportlaan, de Saturnusstraat vormt de zuidwestelijke grens. De noordwestelijke grens van het plangebied wordt gevormd door een sloot in dezelfde richting waarna de plangrens in noordoostelijke richting afbuigt langs het caravanpark Bonaventura.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

12

1.3

Geldend bestemmingsplan

In het vigerende bestemmingsplan 'Dorp III uit 2012' (vastgesteld 3 april 2013) heeft het gehele plangebied de bestemming 'agrarisch'. In het vigerende bestemmingsplan is een gedeelte van het plangebied voorzien van een bouwvlak en de functieaanduiding "glastuinbouw" met een maximale goothoogte. Het bestemmingsplan staat de ontwikkeling van 89 woningen niet toe. Om de beoogde woningbouw juridisch planologisch mogelijk te maken dient het bestemmingsplan ter plaatse te worden vernieuwd.

Figuur 1.2 Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'Dorp III 2012' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het te realiseren plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader beschreven. Hoofdstuk 4 omvat de sectorale aspecten, zoals milieu, verkeer, ecologie, water en archeologie. Daaropvolgend komt in hoofdstuk 5 de juridische regeling aan bod. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

13

Hoofdstuk 2

2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

De locatie Sportlaan ligt tegen de oostelijke rand van Strijen en ligt te midden van verschillende functies en landschappen. Het plangebied aan de Sportlaan is circa 3,3 ha groot. Ten noordwesten van de locatie ligt een strook agrarische grond die als groene buffer dient en ook in de toekomst wordt behouden. Dit gebied zal niet worden aangemerkt als uitloopgebied voor de aanliggende woonbuurten waardoor geen fysieke verbindingen nodig zijn. Aan de noordoostzijde ligt het caravanpark Bonaventura en aan de zuidoostzijde liggen de sportvelden en de RWZI. Op de hoek Saturnusstraat en de Sportlaan staat de overgebleven bebouwing (alle kassen zijn gesloopt) van het voormalige glastuinbouwbedrijf Batenburg met bedrijfswoning.

Figuur 2.1 Bestaande situatie (bron: Rho Adviseurs voor Leefruimte)

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

14

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Uitgangspunten De gronden van de locatie aan de Sportlaan in Strijen komen in aanmerking voor ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt. De kassen die in het gebied stonden zijn reeds gesloopt, de bestaande woning is behouden. De rest van de gronden is momenteel in gebruik als agrarische grond. Gezien de ligging van het gebied is het een logische stap om deze gronden te ontwikkelen voor woningbouw en de kern op een compacte wijze uit te breiden in aansluiting op het bestaand bebouwd gebied. Er is met de sloop van de kassen en de ontwikkeling van het woongebied in aansluiting op de open groene zone sprake van een duidelijke kwaliteitsverbetering in deze rand van de kern. Door brede groene doorkijken vanaf de Sportlaan richting het open groengebied aan de noordzijde en de groene verbinding vanaf de Saturnusstraat wordt er een sterke relatie met zowel de kern als het landschap gewaarborgd. Vanuit de ligging te midden van de verschillende functies zijn een aantal ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd die ten grondslag liggen aan het ontwerp van de nieuwe woonbuurt:       

De bestaande bedrijfswoning blijft gehandhaafd en wordt in het plan opgenomen als burgerwoning; Ontsluiting (auto's) vanaf de Sportlaan; Duidelijke oriëntatie op de Sportlaan en Saturnusstraat; Fysieke connectie met de Saturnusstraat (tevens calamiteitenroute); Hoogte accent langst het water en de Sportlaan; Een eventuele reservering voor een mogelijke toekomstige verbinding naar het noordoosten; Een landschappelijke overgang in de noordrand die de groene ruimte het woongebied in trekt zonder fysieke verbinding (route).

Op basis van de prognose voor de huishoudensontwikkeling, de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte én de recent opgeleverde woningen en reeds opgestarte woningbouwprojecten is inzicht gegeven in het gewenste programma voor de ontwikkeling van de locatie Sportlaan met 89 woningen in diverse categorieën Op basis van een ruimtelijke verkenning en de randvoorwaarden is een verkavelingsvoorstel opgesteld. Deze is te zien op figuur 2.2 (dit figuur is tevens in hogere kwaliteit opgenomen in bijlage 1). Het plangebied aan de Sportlaan is circa 33.000 vierkant meter groot. Hiervan wordt 270 m² gebruikt voor het aanleggen van oppervlaktewater en ruim 6.300 m² wordt ingericht als groen.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

15

Figuur 2.2 Verkavelingsplan Sportlaan Strijen (bron: Rho adviseurs voor leefruimte)

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

16

2.2.2 Stedenbouwkundig plan Het plan is opgezet met de gedachte om een sterke relatie tussen de kern en het landschap te creëren. Om dit te waarborgen stuurt het beeldkwaliteitsplan op een geleidelijke overgang tussen kern en landschap door rekening te houden met woningdichtheid en architectuur. De relatie met de kern wordt gelegd door een duidelijke oriëntatie op de Sportlaan en Saturnusstraat met een iets hogere accent langs de Sportlaan. De hoofdontsluiting (auto’s) is gesitueerd aan de Sportlaan en er is tevens een fysieke connectie met de Saturnusstraat die ook bij calamiteiten te gebruiken is. Daarnaast wordt er een ruimtereservering gedaan voor een mogelijke toekomstige verbinding naar het noordoosten. De ontwikkeling wordt centraal ontsloten via de kruising naar de sportterreinen. Vanaf de entree aan Sportlaan wordt een stevige centrale wijkende groene ruimte gelegd met haaks hierop een tweede lijn. Zo ontstaat een structuur met verschillende kwadranten die aan de groene ruimten grenzen. De nieuwe wijk krijgt op deze manier voorzijden richting de Sportlaan en het bestaande woongebied. Richting het landschap en de watergang langs het caravanpark worden de ruimere kavels gelegd voor vrijstaande en geschakelde woningen die met grotere tuinen de overgang maken naar het aanliggende landschap.

In de noordwestrand wordt een landschappelijke overgang beoogd zonder fysieke verbinding (route). De groene ruimte trekt hier enerzijds het woongebied in. Anderzijds is er een duidelijke grens tussen de wijk en het buitengebied door de huidige sloot te handhaven. Voor de openbare ruimte wordt ingezet op een eenduidige inrichting die deze drie sferen met veel groene ruimte in het beeld op een passende Strijense manier verbindt door aansluiting van materiaalgebruik op de omgeving. Het programma wordt per fase bepaald aan de hand van de actuele behoefte vanuit de markt, de wensen vanuit de ontwikkelende partij en afstemming met de regionale woningbouwafspraken. Er wordt primair gebouwd voor de eigen behoefte van Strijen. De onderbouwing hiervoor is opgenomen in paragraaf 3.2 en 3.3. Het stedenbouwkundig verkavelingsplan is op basis van een voorlopig bouwprogramma opgesteld met 50 sociale huurwoningen: 22 appartementen, 8 seniorenwoningen en 20 rijwoningen. De 39 koopwoningen zijn verdeeld over verschillende segmenten: 9 sociale koop, 10 seniorenwoningen en 6 rijwoningen in het middeldure segment, 14 dure koopwoningen (3 vrijstaand, 5 geschakeld en 6 twee‐onder‐één‐kap). Uiteraard wordt gebouwd volgens de geldende duurzaamheidseisen van de gemeente. Dit betekent dat alle woningen gasloos worden gebouwd en de sociale woningen zelfs nul op de meter.

Daarnaast wordt het openbaar gebied duurzaam ingericht met veel groen en een natuurlijke waterafvoer. Het water langs de Sportlaan wordt een bijzondere ruimte. Het appartementengebouw komt hier met de voet in te staan als markering van de entree en het achterliggende woongebied. Een groot deel van het plangebied watert af op dit grotere waterelement waardoor tevens volkdoende doorstroming ontstaat. Het nieuw aan te leggen water wordt verbonden met watergang van de Oude Haven, direct ten oosten van het plangebied. De groene scheg (een naar binnen stekende groene ruimte) biedt ruimte voor voorzieningen als speelplekken en extra (piek)waterberging. Langs alle straten zijn bomen opgenomen, enerzijds voor het groene beeld, anderzijds voor voldoende schaduw in het openbaar gebied om hittestress tegen te gaan en een aangenaam verblijfsklimaat te maken. Bij de inrichting van het gebied zal extra aandacht worden gegeven aan de biodiversiteit door specifieke beplanting, voldoende schuilplekken en nestmogelijkheden.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

17

Figuur 3.2.3 3D beeld Sportlaan

westzijde

2.2.3 Ruimtelijke kwaliteit Naast het voorliggende bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan voor de ontwikkeling van de Sportlaan opgesteld (zie bijlage 2). Het beeldkwaliteitsplan is een beeldende vertaling van de ruimtelijke aspecten uit het stedenbouwkundig verkavelingsplan. De beeldkwaliteitsaspecten zullen de beoogde ruimtelijke kwaliteit en uitstraling waarborgen bij de verdere architectonische uitwerking en de inrichting van de openbare ruimte. Het kwaliteitsdocument is opgesteld om:  een aantrekkelijk woonmilieu tot stand te brengen;  de ontwikkelende partijen te inspireren en vooraf informatie te geven over de welstandscriteria;  de welstandscommissie een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen dient plaats te vinden. Het beeldkwaliteitsplan is bedoeld als inspirerend kader. Incidenteel kan gemotiveerd worden afgeweken, mits er sprake is van een overtuigende kwaliteit en van gevoel voor de omgeving. Ten aanzien van de beeldkwaliteit worden drie deelgebieden onderscheiden met elk een eigen set beeldkwaliteitregels. Er wordt onderscheid gemaakt in:  de dorpsentree  dorps wonen  landelijke rand Per deelgebied zijn specifieke toegesneden beeldkwaliteiteisen geformuleerd zodat er een geleidelijke overgang ontstaat van centrum dorps naar landelijk gebied.

Dit wordt vormgegeven door het type woningen en kavelmaten, de parkeeroplossing, de architectuur en het kleur en materiaalgebruik. Daarnaast is voor het openbaar gebied een randvoorwaardenset meegegeven voor de uitwerking en materialisatie. Tevens is een beplantingsvoorstel gedaan die de structuur ondersteunt en voldoende variatie biedt voor de ondersteuning van de biodiversiteit (o.a. natuurvriendelijke oevers, voldoende schuil‐ en nestplaatsen) en klimaatadaptatie zoals piekberging en tegengaan van hittestress.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

18

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

19

Hoofdstuk 3

3.1

Planologische toets

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Toetsing beoogde ontwikkeling Het SVIR en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid. 3.1.2 Artikel 3.1.6. van het Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (SVIR/Bro) De Ladder wordt geregeld in artikel 3.1.6 leden 2 – 4 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden.

Toetsing beoogde ontwikkeling De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van maximaal 89 nieuwe woningen en betreft daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Beschrijving behoefte Uit het onderzoek (Woningmarktanalyse 2019, Companen 2020) blijkt dat er in Strijen 185 woningen moeten worden gebouwd voor diverse doelgroepen. De woningbehoefte wordt voorts in paragraaf 3.2 behandeld. De behoeftecijfers voor de Hoeksche Waard zijn nadien omhoog bijgesteld. In de nieuwste behoefteraming is de behoefte voor Strijen vastgesteld op 359 woningen. Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

20

Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Het gebied wordt aan drie zijden omsloten door bestaande stedelijke functies en ligt binnen de randweg. Het nieuwe woongebied kan echter niet als bestaand stedelijk gebied worden gezien, omdat het op dit moment nog een agrarische bestemming heeft. Uit jurisprudentie blijkt dat gebieden met een agrarische bestemming niet als bestaand stedelijk gebied worden beschouwd. Daarnaast is het plangebied niet aan alle zijden omsloten door bestaand stedelijk gebied. Daarom is gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Waarom niet binnenstedelijk? Slechts een deel van de woningbehoefte in Strijen kan op inbreidingslocaties worden gerealiseerd. In de woningbouwplanning zijn nu circa 14 binnenstedelijke inbreidings‐ en transformatielocaties aangewezen waar in totaal circa 77 woningen kunnen worden toegevoegd. Uit onderstaande kaart blijkt dat alle overige binnenstedelijke ruimte binnen de kern Strijen in gebruik is voor stedelijke functies zoals wonen, bedrijventerrein en sport.

Er zijn geen onbebouwde of vrijgekomen locaties beschikbaar met een oppervlakte van in totaal 3,3 ha om te kunnen voorzien in de woningbehoefte voor de beoogde 89 woningen.

Figuur 3.1 Open ruimte binnen indicatieve grens bestaand stedelijk gebied volgens definitie Bro (ondergrond ruimtelijkeplannen.nl)

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

21

Omdat er binnenstedelijk slechts plek is voor 77 woningen op kleine inbreidings‐ en transformatielocaties, koos de gemeente ervoor om Sportlaan Westzijde met 89 woningen in de planning op te nemen. Hiermee is in totaal ruimte voor 166 woningen, een tekort van 19 woningen. Daarom is ook de uitbreidingslocatie Land van Essche fase III noodzakelijk, mede omdat de actuele woningbehoefte hoger ligt dan in 2020 is berekend. Dat uitbreiding noodzakelijk is, is ook door de provincie geconstateerd en daarom zijn de woningbouwlocaties Sportlaan Westzijde en Land van Essche opgenomen op kaart 19 en in bijlage x van de Omgevingsverordening Zuid‐Holland (geconsolideerde versie januari 2023).

Figuur 3.2 Grote buitenstedelijke bouwlocaties (bron: Omgevingsverordening Zuid‐Holland)

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

22

Conclusie De locatie Sportlaan is noodzakelijk voor het realiseren van 89 woningen, waarmee een bijdrage wordt geleverd in de totale woningbehoefte van de kern. Binnen Strijen is onvoldoende plek voor het realiseren van de woningbehoefte. Daarom heeft de gemeente gekozen voor een locatie aangrenzend aan bestaand stedelijk gebied. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Conclusie Het rijksbeleid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie (april 2019) In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads‐ en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet‐ en regelgeving. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads‐ en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio. Toetsing Het plangebied is door de Provincie niet aangemerkt als bestaand stads en dorpsgebied. Wel is het plangebied gedeeltelijk onderdeel van de laag stedelijke occupatie.

Figuur 3.3 Uitsnede kaart bebouwde ruimte (bron: kaart laag van de stedelijke occupatie Provincie Zuid Holland) 3.2.2 Omgevingsverordening 2019 (april 2019) In samenhang met de omgevingsvisie is de omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor dit bestemmingsplan.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

23

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Toetsing beoogde ontwikkeling Het plangebied is nog geen bestaande bebouwde ruimte, maar is beleidsmatig wel deels als zodanig aangemerkt. Het gebied ligt in de dorpsrand. De ontwikkeling is aan drie zijden omsloten door bestaande stedelijke functies en ligt bovendien binnen de rondweg. Ook is het gebied door de provincie deels aangemerkt als stedelijk gebied. Gelet op de functiewijziging wordt geconcludeerd dat in dit geval sprake is van 'aanpassing'. Daarom is een beeldkwaliteit paragraaf opgenomen (zie paragraaf 2.2.3). De relevante richtpunten voor de dorpen en dorpsranden zijn:  Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.  Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.  Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.  Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen‐ en waterstructuur.  Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads‐ en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de dorpsrand (front, contact of overlap).

 Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.  Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.  Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Dorpsrand Voor Strijen is er ter plaatse van het plangebied sprake van een dorpsrand die is verweven met het landschap. Deze dorpsranden hebben een directe (zicht)relatie met het landschap. Dit zijn de plekken waar men vanuit de voordeur als het ware zo de polder instapt. De randen kunnen op verschillende manieren worden vormgegeven, maar het onderscheid tussen de beslotenheid van het dorp en de openheid van het landschap is altijd maximaal. De overgang van dorp naar landschap ligt niet vast. Door ontwikkelingen kan de dorpsrand opschuiven.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

24

De provincie hanteert voor deze dorpsranden de volgende ambities:  Dorpen blijven herkenbaar;  Er wordt ingezet op het contact tussen kleinschalige compacte dorpen en het weidse polderlandschap. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan een heldere landschappelijke afronding van het dorp;  De dorpen hebben een groene rand naar het open polderlandschap. Dit kan zowel door private tuinen, als door openbaar groen of een beplante dorpsstraat. Deze afwisseling is belangrijk en draagt bij aan het informele en dorpse karakter;  Landschappelijk waardevolle structuren, zoals dijken en kreken, worden ingepast in de dorpsrand en vormen belangrijke stad‐landverbindingen;  De toegankelijkheid en beleefbaarheid van de dorpsrand verbeteren door fysieke en visuele relaties te handhaven dan wel te versterken. Conclusie Bovengenoemde punten zijn als uitgangspunt gehanteerd voor het opstellen van het ontwerp van de woonbuurt. Een en ander is vertaald in het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de ontwikkeling, zie bijlage 2. Zo biedt zal de waterloop van de Oude Haven gedeeltelijk worden hersteld. Ook is er ruimte gereserveerd om een verbinding te maken tussen de nieuwe buurt en het open landschap. De beoogde ontwikkeling is in lijn met deze opgave.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Toetsing ad a. Het voorliggende plan maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk. Voor de beschrijving van de behoefte zijn de drie onderstaande onderzoeken relevant. Woningbehoefte en woningbouwprogrammering Iedere gemeente maakt afspraken met de provincie over het aantal woningen dat gebouwd wordt en welke ontwikkelplannen dit zijn. Deze afspraken staan in de Woningbouwprogrammering. We vinden het belangrijk dat de woningen die gebouwd worden, aansluiten bij de wensen en behoeften van de (toekomstige) inwoners van de Hoeksche Waard. Daarom is er een Woningbehoefteonderzoek gedaan. Dit Woningbehoefteonderzoek 2019 geeft richting aan welke woningbouwprojecten wij opnemen in de Woningbouwprogrammmering 201

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

25

Woningbehoefteonderzoek 2019 In het Woningbehoefteonderzoek 2019 is onderzocht wat de woningbehoefte per dorp is en hoe deze zich ontwikkelt in de toekomst (tot 2040). Denk hierbij aan aantallen woningen, typen, huur of koop, prijsklassen en voor welke doelgroepen. Ook is er onderzocht wat de behoeften zijn op het gebied van wonen en zorg, speciale woonvormen of wonen voor speciale doelgroepen. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan de Woningbouwprogrammering. De nieuwe gemeente Hoeksche Waard wil komen tot een integraal gemeentelijk woonbeleid, met een op de individuele dorpen afgestemde woningbouwprogrammering die recht doet aan de verschillen tussen de dorpen. Daarbij vinden de gemeente en woningcorporatie HW Wonen het essentieel dat bij de gesprekken rond het maken van nieuwe prestatieafspraken gesproken wordt vanuit een gezamenlijk beeld van de volkshuisvestelijke opgave. Daarom is een actualisering uitgevoerd van de in 2016 door Companen uitgevoerde woningmarktanalyse. Aanvullend daarop is de woonbehoefte in beeld gebracht van ouderen met een zorgvraag en andere kwetsbare groepen, en van enkele bijzondere doelgroepen binnen de gemeente. Demografische ontwikkeling  De gemeente Hoeksche Waard kent een positieve bevolkingsontwikkeling. Voor 2014 was dit niet het geval, maar sinds dat jaar stijgt de bevolking van de gemeente jaarlijks.

De bevolking groeit vooral door de toename in de binnenlandse migratie. Tijdens de economische crisis had de Hoeksche Waard een negatieve migratie. Het binnenlands migratiesaldo is na de crisis sterk toegenomen van ‐200 personen in 2013 tot +500 personen in 2018.  De gemeente Hoeksche Waard is aantrekkelijk voor gezinnen. Inwoners in de leeftijd van 20 tot 50 jaar en 0 tot 15 jaar vestigden zich de afgelopen jaren per saldo het meest.  De Hoeksche Waard had op 1 januari 2019 zo'n 86.650 inwoners en 36.450 huishoudens. De provinciale Trend prognose laat een groei zien van de bevolking tot 2030 (naar zo'n 87.200 inwoners), waarna de bevolking weer wat gaat afnemen. Het aantal huishoudens groeit volgens de prognose tot 2035, tot zo'n 39.400 huishoudens. De toename van het aantal huishoudens in de periode 2019 ‐2030 bedraagt ongeveer 2.300 huishoudens.  De huishoudensgroei is naar verhouding groter dan de bevolkingsgroei. Dit heeft te maken met de vergrijzende bevolking en de daarmee samenhangende huishoudensverdunning. Het aandeel oudere huishoudens in de gemeente neemt toe en in toenemende mate blijven oudere huishoudens alleen achter. Dit leidt tot meer, kleinere, huishoudens.  De provinciale Trendprognose 2019 laat een beduidend positiever beeld zien voor de huishoudens‐ontwikkeling in de Hoeksche Waard dan de prognose die bij het onderzoek in 2016 is gehanteerd.

Deze beweging is ingegeven door de positieve bevolkingsontwikkeling door de toegenomen migratie naar de Hoeksche Waard in de afgelopen jaren. De prognose in 2016 liet een afname zien met 3.240 huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar in de periode 2015 ‐ 2035. Dat was een afname met zo'n 2.600 huishoudens in de periode 2020 ‐ 2035. De nieuwe prognose laat voor deze huishoudensgroep nog steeds een afname zien, maar deze afname is beduidend kleiner; zo'n 1.800 huishoudens in de leeftijd tot 55 jaar in de periode 2020 ‐ 2035. Samenstelling van de woningvoorraad  Twee derde van de woningen in de Hoeksche waard is een koopwoning, een kwart van de voorraad is in bezit van woningcorporaties (met name HW Wonen) en zo'n 5% van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen.  Het grootste deel van de woningvoorraad in de gemeente bestaat uit rij‐/hoekwoningen. Ruim de helft van de woningen in de gemeente is dit woningtype. In sommige dorpen is de voorraad vrij¬staande woningen (18% van de woningvoorraad in de gemeente) groter dan gemiddeld. Dit is het geval in Maasdam, Zuid‐Beijerland en Goudswaard waar ongeveer een derde van de woningvoorraad een vrijstaande woning is. Tweekappers vormen 13% en appartementen 15% van de woningen in de gemeente. De meeste appartementen staan in Oud‐Beijerland, 's‐Gravendeel en Puttershoek.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

26



Een koopwoning in de Hoeksche waard heeft een gemiddelde WOZ‐waarde van € 278.000. Een gemiddelde rij‐/hoekwoning heeft een WOZ‐waarde van € 215.000, een appartement € 265.000, een tweekapper € 305.000 en een vrijstaande woning € 400.000. In 's‐Gravendeel, Westmaas, Nieuw‐Beijerland, Zuid‐Beijerland, Goudswaard, Piershil, Klaaswaal en Strijen staan naar verhouding meer woningen onder de € 200.000 dan gemiddeld in de gemeente. De duurdere woningen boven de € 400.000 zijn meer dan gemiddeld in Mijnsheerenland en Maasdam te vinden.  In de sociale huursector heeft 13% van de woningen van HW Wonen een huur in de goedkoopste huurprijsklasse tot € 424 per maand. Nog eens ruim de helft van de woningen (56%) heeft een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Dit segment is van groot belang voor het passend kunnen toewijzen van woningen aan huurders met een laag inkomen die behoren tot de huurtoeslagdoelgroep. HW Wonen verhuurt een klein deel van haar woningen in de vrije huursector. Het gaat om 7% van het bezit van de corporatie. Geschiktheid van de woningvoorraad  In het onderzoek uit 2016 is de geschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een lichte functiebeperking in beeld gebracht. Deze analyse in is 2019 niet herhaald, maar het beeld is dat de bevindingen van toen nog steeds grotendeels van toepassing zijn.

Op basis van de bevindingen van destijds is 17% van de woningvoorraad geschikt voor mensen met een lichte fysieke beperking. Daarnaast is 37% van de woningvoorraad met eenvoudige aanpassingen geschikt te maken. Bij de overige 46% ontbreekt het potentieel om ze geschikt te maken.  In de sociale huurwoningvoorraad woont ruim de helft van de mensen boven de 60 jaar in een woning die reeds geschikt is, in de koopsector is dit aandeel veel lager (minder dan 10%).  In de sociale huurwoningvoorraad woont ruim een derde van de 60 plussers in een woning die niet geschikt te maken is. Terwijl in de koopsector het aandeel reeds geschikte woningen klein is, is het potentieel aan geschikt te maken woningen juist heel groot. De potentieel geschikte woningen worden echter ook bewoond door jongere doelgroepen, waardoor op dit moment bijna de helft van de 60 plussers toch in een koopwoning woont die niet geschikt te maken is.  In de particuliere huursector woont ongeveer één op de vijf 60‐plus‐huishoudens in een geschikte woning. Een ongeveer even grote groep woont in een woning die geschikt is te maken. Ruim de helft van de voorraad particuliere huurwoningen in de gemeente is niet geschikt te maken. Van de woningen die bewoond worden door huishoudens in de leeftijd tot 60 jaar, is eveneens ruim de helft niet geschikt te maken.

Verhuizingen  De huishoudens in de Hoeksche Waard zijn sterk gebonden aan het dorp waar zij wonen. De meeste verhuizingen in de periode 2006 tot en met 2017 vonden plaats binnen het eigen dorp of naar buiten de gemeente. In Oud‐Beijerland is de dorpsbinding het sterkst. Hier was de helft van de verhuizingen een verhuizing binnen het dorp. Als huishoudens binnen de gemeente naar een ander dorp verhuizen, is dat vaak Oud‐Beijerland, maar ook naar Puttershoek en 's‐Gravendeel wordt relatief vaak verhuisd binnen de gemeente. Lange tijd was sprake van een vertrekoverschot uit de Hoeksche Waard. De laatste jaren is het beeld ten aanzien van vestiging en vertrek in de gemeente aan het veranderen. Het migratiesaldo met Rotterdam en Barend recht is de laatste drie jaar structureel positief en neemt in omvang toe. Markt¬kenners geven aan dat in hun beleving de laatste tijd een groot deel van de vrijkomende koop¬woningen wordt verkocht aan huishoudens die zich van buiten de gemeente vestigen in de Hoeksche Waard. Het gaat vaak om huishoudens uit de regio Rotterdam. Oud‐Beijerland is bij deze groep in trek vanwege de gunstige ligging ten opzichte van Rotterdam en de snelweg. Huishoudens die zich van uit de regio Rotterdam vestigen zijn vaak jongere gezinnen. Numansdorp trekt in de beleving van de marktkenners naar verhouding veel huishoudens uit Barendrecht en Ridderkerk.

De instroom van huishoudens van buiten de gemeente richt zich met name op de koopsector; in de sociale huursector ervaart men maar beperkt instroom van buiten de gemeente.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

27

Ontwikkeling van de woningbehoefte  Op basis van de provinciale Trendraming groeit de Hoeksche waard in de periode 2019 tot 2025 met 1.640 huishoudens. Tot 2030 komen daar naar verwachting nog 700 huishoudens bij. De gemeente Hoeksche Waard heeft zoals aangegeven net als in veel gemeenten van Nederland te maken met vergrijzing. Waar momenteel 30% van de huishoudens in de gemeente een leeftijd heeft van 65 jaar of ouder, loopt dit naar verwachting in 2040 op tot ruim 40% van de huishoudens. Het aandeel gezinnen neemt de komende jaren wat af, evenals het aandeel jonge huishoudens, maar deze afname is minder groot dan de toename van het aandeel (oudere) ouderen.  Van alle huishoudens in de gemeente heeft 36% een in komen tot € 38.035 en behoort daarmee tot de corporatiedoelgroep. Bijna de helft van deze groep (17% van alle huishoudens in de gemeente) behoort tot de doelgroep voor de huurtoeslag. Niet elk huishouden dat behoort tot de corporatie‐doelgroep woont in een corporatiewoning. Een deel woont in een particuliere huurwoning of een koopwoning. Van de corporatiewoningen in de gemeente wordt 78% bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 38.035. Ruim één op de vijf (22%) corporatiewoningen met een sociale huur wordt bewoond door een huishouden dat niet behoord tot de corporatiedoelgroep. Deze huis¬houdens wonen 'scheef.

Naast deze goedkope scheefheid is er ook sprake van dure scheefheid. Dit betreft huishoudens die behoren tot de huurtoeslagdoelgroep, maar wonen in een woning met een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. In de Hoeksche Waard woont 8,1% van de huishoudens in een corporatiewoning volgens deze definitie duur scheef.  Per 1 januari 2019 waren er in de gemeente Hoeksche Waard zo'n 8.500 corporatiewoningen met een sociale huurprijs (tot € 720). Bij een gelijkblijvende scheefheid is de benodigde kernvoorraad naar verwachting tussen de 8.370 en 8.815 woningen in 2035, afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling (jaarlijks 0,8% koopkrachtontwikkeling versus jaarlijks 0,0% koopkrachtontwikkeling). Bij een trendmatige koopkrachtontwikkeling (jaarlijks 0,4%) zijn de benodigde toevoegingen 4% van de totale woningbehoefte in de periode. Bij een afname van de scheefheid naar 20% is de benodigde omvang van de kernvoorraad naar verwachting tussen de 8.140 en 8.575 woningen.  De meeste additionele woningbehoefte ontstaat er in de koopsector, in rij‐/hoekwoningen, maar ook in het luxere segment. Bij de rijwoningen in de koopsector is veel vraag in het goedkopere segment tot € 200.000 (woning voor starters en koopstarters), maar ook in de wat duurdere segmenten.

Naast rij‐ en hoekwoningen is er een aanzienlijke vraag naar tweekappers en vrijstaande woningen in het middeldure tot duurdere segment. Deze vraag is afkomstig van gezinnen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten. Dit zijn eigen inwoners of gezinnen vanuit de Randstad die vanwege de betere prijs‐kwaliteitverhouding een woning in de Hoeksche Waard zoeken.  In vergelijking met vorig woningmarktonderzoek is de vraag naar koopappartementen toegenomen. Deze vraag is afkomstig van oudere huishoudens die vanuit veelal een grotere tweekapper of vrij¬staande woning kleiner willen gaan wonen. Zij zijn doorgaans op zoek naar specifieke locaties dichtbij voorzieningen en verwachten enige mate van luxe. Oudere huishoudens zoeken vaak een koop¬woning met een lagere prijs dan de huidige woning. Zo houden ze kapitaal achter de hand om op de oude dag van te kunnen genieten. Toekomstige generaties ouderen zullen meer dan nu het geval is opnieuw een woning kopen, ook op oudere leeftijd. Dit hangt samen met de nu al grotere oriëntatie op de koopsector van de generatie die nu oud begint te worden.  Marktkenners signaleren een behoefte aan kleine woningen voor jonge (alleenstaande) huishoudens. Tegelijk wordt ook geconstateerd dat veel jongeren in de Hoeksche Waard kritisch en veeleisend zijn ten aanzien van een woning.

Men geeft aan dat starters in de Hoeksche Waard het kopen van een woning lang uitstellen omdat ze gelijk een grote woning willen kopen, maar relatief beperkte financiële middelen hebben. Dit resulteert er in dat jongeren lang thuis wonen.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

28





De vraag in de sociale huursector spitst zich per saldo toe op appartementen. In de vrije huursector is er zowel een aanzienlijke extra behoefte aan grondgebonden woningen als aan appartementen. Een deel van de startende huishoudens richt zich op de vrije huursector. Zij verdienen te veel om in de sociale huursector terecht te kunnen, maar door strenge hypotheekeisen is het voor hen moeilijk om een woning te kunnen kopen. Zij hebben met name behoefte aan een huurwoning met een huur tussen € 650 en de € 900. Marktkenners herkennen de vraag naar huurwoningen in de vrije huur¬sector, maar constateren ook dat Hoeksche Waard voor beleggers minder aantrekkelijk is dan de Randstad. De vraag is welke partijen de vraag in dit segment zullen oppakken. Marktkenners geven ook aan dat in een koopgeoriënteerde gemeente als de Hoeksche Waard het middenhuursegment voor veel huishoudens een tussenstap is, tot het wél mogelijk is een woning te kopen. Het beeld van de ontwikkeling van de woningbehoefte laat zien dat tussen 2030 en 2035 de top in de woningbehoefte wordt bereikt, waarna de woningbehoefte zal gaan dalen. Als op termijn meer mensen die behoren tot de grote generatie ouderen gaan overlijden, verandert de samenstelling van de bevolking van de gemeente en daarmee ook aard van de woningbehoefte.

Woningen die de komende periode worden toegevoegd moeten ook aansluiten bij de behoefte van toekomstige huishoudens. Het is daarom zaak om aandacht te hebben voor flexibele woonvormen die voor huishoudens in verschillende levensfasen aantrekkelijk zijn. Bij het toevoegen van op ouderen gerichte woningen is het van belang dat ouderen eisen stellen ten aanzien van de nabijheid van dagelijkse voorzieningen. Met het oog op de toenemende behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen (zie ook 'Behoefte aan wonen met zorg'), is de nabijheid van zorgaanbod een belangrijk.

Vraag naar collectieve woonvormen  Op basis van De Grote Omgevingstest (DGOT) die in Zuid‐Holland is uitgevoerd, kan worden geconcludeerd dat de inwoners van de Hoeksche Waard open staan voor verschillende vormen van collectief wonen. De meest aansprekende vorm is het wonen in een hofje. Ruim de helft van de deelnemers aan DGOT vindt dit een aansprekend woonconcept. Ook de concepten 'voorzieningen delen' en 'gezamenlijk wonen' spreken aan. Een kleiner deel vindt 'friends wonen', het samen met vrienden delen van een woning en de woonlasten, een interessant concept.  Ook het WoON 2018 geeft inzicht in de behoefte aan alternatieve woonvormen. Op basis van het WoON is de vraag van verhuisgeneigde huishoudens naar een woning met gedeelde voorzieningen met anderen beperkt (0,3%). Ook de vraag naar een woonruimte met gedeelde voorzieningen samen met een woongroep is een concept waar een woningzoekende in de Hoeksche Waard niet als eerste aan denkt.  Uit de uitkomsten van DGOT kunnen we opmaken dat een substantieel deel van de mensen verschillende vormen van woonconcepten aansprekend vindt. Op basis van inschattingen uit het WoON2018 verwachten we dat de concrete vraag naar collectieve woonvormen relatief beperkt zal zijn in de Hoeksche Waard. We verwachten dat een concept als wonen in een hofje wel erg zal aanslaan.

Dit concept combineert het gemeenschappelijke van wonen met gelijkgestemden met de privacy van een eigen woning, in een aansprekende woonvorm. Concepten als tiny houses, friend wonen en voorzieningen delen zullen kleine groepen mensen daadwerkelijk aanspreken. Het betreft niche‐concepten.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

29

Woningmarktopgaven Ontwikkelingen in de huursector  Er is geen sprake van een grote druk op de sociale huurmarkt in Hoeksche Waard, van tekorten in de breedte lijkt geen sprake. Bij een verdere afname van de goedkope scheefheid zijn er meer sociale huurwoningen in de gemeente dan waar behoefte aan is. Als het economisch minder gaat stijgt het aantal mensen dat behoort tot de corporatiedoelgroep sterker dan bij een trendmatige ontwikkeling van de koopkracht. Dan zijn er juist wat extra sociale huurwoningen nodig. In kwalitatieve zin is sprake van een mismatch; er is per saldo meer vraag naar sociale huurappartementen dan er appartementen vrijkomen, terwijl er juist overschotten dreigen aan eengezinswoningen. De vraag naar sociale huurappartementen is afkomstig van zowel ouderen die de stap willen zetten naar een meer geschikte woning, als van jonge, vaak startende, huishoudens die een betaalbare woonruimte zoeken en daarbij inzetten op een appartement.  Hoewel het aantal woningen in de sociale huursector in absolute voldoende is om te kunnen blijven voorzien in de vraag, is de beschikbaarheid van huurwoningen voor kwetsbare groepen een aandachtspunt. Hoewel het om relatief kleine groepen gaat vraagt de 'gespikkelde' huisvesting in de wijken van kwetsbare groepen om het tijdig beschikbaar komen van woningen die passen bij de vraag van deze mensen.

Vaak gaat het om goedkope sociale huurwoningen met één of twee kamers, vaak in een prikkelarme woonomgeving.  Er is in Hoeksche Waard een behoorlijke vraag naar huurwoningen in de vrije huursector, een vraag die vaak afkomstig is van huishoudens met een middeninkomen die niet kunnen kopen, maar ook geen toegang hebben tot de sociale huursector. De vraag naar vrije sectorhuurwoningen heeft in Hoeksche Waard vaak betrekking op eengezinswoningen, maar er is ook een behoorlijke vraag naar appartementen. De vraag naar vrije sectorhuur wordt in de markt duidelijk herkend. In de vraag kan worden voorzien door corporaties vanuit de niet‐DAEB portefeuille en door commerciële verhuurders. Het is zaak er oog voor te houden dat de gevraagde woningen ook gaan wordt aangeboden. Marktkenners geven aan dat Hoeksche Waard voor beleggers minder interessant is dan de Randstad.  In principe biedt de verkoop van eengezinswoningen door de corporaties mogelijkheden om te sturen op de dreigende mismatch tussen vraag en aanbod. Hiermee kan worden ingespeeld op de vraag aan goedkopere koopwoningen, maar wellicht ook aan vrije sector huurwoningen. Het biedt de corporaties mogelijkheden bij het realiseren van de verduurzamingsopgave. Ook kan worden nagegaan of het geschikt maken van grondgebonden corporatiewoningen voor de bewoning door ouderen kan bijdragen aan het verminderen van de mismatch.

Ontwikkelingen in de koopsector  In de koopsector is er de komende jaren eigenlijk in alle segmenten een behoorlijke aanvullende woningvraag. De meeste vraag is er naar rij‐ en hoekwoningen, maar ook in het duurdere segment tweekappers en vrijstaande woningen is er veel extra vraag.  Ten opzichte van het onderzoek uit 2016 is de vraag naar koopappartementen toegenomen. Deze vraag is afkomstig van oudere huishoudens die, nu de marktomstandigheden gunstig zijn, hun huidige koopwoning willen verkopen en de stap willen zetten naar een appartement. Zij zijn doorgaans op zoek naar specifieke locaties dichtbij voorzieningen en verwachten een goede prijs‐kwa liteitverhouding. Met name dagelijkse voorzieningen zijn een pullfactor.  Een aandachtspunt is de gevraagde koopprijs en verhouding tot de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen. Er is veel vraag naar goedkope rijwoningen (tot € 200.000). De praktijk leert dat het in de huidige markt lastig is om woningen in dat prijssegment te bouwen met een kwaliteit die aansluit bij de vraag. Zoals aangegeven biedt de verkoop van corporatiewoningen mogelijkheden om in (een deel van) de vraag te voorzien.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

30

Verdere aandachtspunten  Er zijn de komende jaren behoorlijke aantallen extra woningen nodig in de Hoeksche Waard. De extra woningbehoefte zoals die uit de nieuwe prognoses blijkt is beduidend hoger dan ten tijde van het onderzoek in 2016 werd voorzien. Ook het moment dat de groei van de woningbehoefte in de gemeente afvlakt en de vraag naar woningen gaat afnemen, ligt verder in de toekomst dan uit de vorige prognose bleek. Dat moment komt echter wel. Als de grote babyboomgeneratie verdwijnt, gaat de behoefte aan woningen getalsmatig afnemen. In de tijd dat er sprake is van groei, is er geld en momentum om te sturen op de woningvoorraad. Als de woningbehoefte afneemt, is dat veel minder makkelijk. Het is daarom zaak om de komende periode te gebruiken om klaar te zijn voor de periode dat de gemeente niet meer groeit, en te sturen op een woningvoorraad die aansluit op de toekomstige behoefte van een bevolking die wat kleiner is, en een meer gelijkmatige leeftijdsopbouw kent. Dat vraagt aandacht voor levensloopbestendigheid van woningen die worden toegevoegd, de geschiktheid voor huishoudens in verschillende levensfasen. Appartementen zijn aantrekkelijk voor een deel van de jonge huishoudens en voor oudere huishoudens.

Kleinere grondgebonden woningen zijn nu aantrekkelijk voor oudere huishoudens die een levensloopgeschikte woning zoeken met een kleinere tuin, maar zijn daarnaast (nu en op termijn) ook aantrekkelijk voor startende huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden.  Momenteel trekt de Hoeksche Waard veel huishoudens van buiten de gemeente. Het gaat in belangrijke mate om jonge huishoudens, die ervoor zorgen dat de gemeente minder 'ontgroent'. Om als gemeente van dit momentum te kunnen profiteren, moeten deze huishoudens een aantrekkelijke woning in de gemeente kunnen vinden. Veelal gaat het om betaalbare eengezinswoningen in de koopsector. Van dit woningtype zijn er al veel in de Hoeksche Waard aanwezig. Het toevoegen van dergelijke woningen sluit aan bij de directe vraag in de markt. Echter, door te sturen op het laten doorstromen van huishoudens naar een meer aantrekkelijke en/of meer geschikte woning, wordt het effect van nieuwbouw vergroot. Immers, door te sturen op doorstroming draagt het toevoegen van een nieuwbouwwoning bij aan het invullen van de woonbehoefte van twee of meer huishoudens. Dat vraagt een ander bouwprogramma. In deze rapportage zijn scenario's uitgewerkt die dit inzichtelijk maken.

 De vraag naar ruime eengezinswoningen van instromende jongere huishoudens richt zich in belangrijke mate op de dorpen binnen de gemeente die gunstig liggen ten opzichte van de snelweg naar de omliggende regio's, waar veel van hen werkzaam zijn. Het ligt voor de hand om in deze dorpen de nadruk te leggen op het bouwen voor de directe vraag en in de dorpen die minder huishoudens van buiten trekken meer in te zetten op het faciliteren van doorstroming. Daarbij moet niet uit het oog verloren worden dat ook in de voor instromende huishoudens aantrekkelijke dorpen sprake is van een vergrijzing van de autonome bevolking, met de ontwikkeling van de woon behoefte die daar mee gepaard gaat. Toetsing Uit het woningbouwbehoefteonderzoek blijkt dat er een vraag is naar diverse woningtype in zowel het huur als koopsegment. Het woningbouwprogramma van de voorgenomen ontwikkeling sluit hierop aan met de diversiteit in koop/huur en zowel gestapelde als grondgebonden woningen. Woningbouwprogrammering 2019‐2030 In de Woningbouwprogrammering 2019‐2030 staat waar binnen de gemeente nieuwe woningen worden gebouwd. Het zijn de afspraken tussen gemeente Hoeksche Waard en provincie Zuid‐Holland. Het Woningbehoefteonderzoek geeft richting aan wat er in het programma wordt opgenomen.

Daarnaast wordt er rekening gehouden met kwaliteit, zoals duurzaamheid, toekomstbestendigheid, meerwaarde voor de omgeving, de manier waarop de nieuwbouw past binnen het dorp of het landschap en de kernkwaliteiten van de Hoeksche Waard behoudt én versterkt. ad b. In programma ruimte is de locatie Sportlaan Strijen in de 3 hectare lijst opgenomen voor 3 ha.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

31

Conclusie Dit woningbouwprogramma is regionaal afgestemd en door de provincie in december 2019 aanvaard. De ontwikkeling voorziet dan ook in een behoefte. De locatie is op de kwaliteitskaart door de provincie deels beschouwd als bestaand stedelijk gebied en ligt in de dorpsrand. In het ontwerp is een nieuwe dorpsrand ontworpen met een heldere begrenzing door water. In programma ruimte is de locatie Sportlaan Strijen in de 3 hectare lijst opgenomen voor 3 ha Geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan (provinciale) ladder voor duurzame verstedelijking. 3.2.3 Regionaal beleid 3.2.3.1 Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2030 In de Regionale Woonvisie Hoeksche Waard 2030 staat de vitaliteit van de regio centraal. Om die te bewaken, zet de gemeente in op meer kwaliteit en extra woningbouw om de instroom van gezinnen te bevorderen. De vijf voormalige gemeenten in de Hoeksche Waard hebben gezamenlijk een nieuwe woonvisie en bijbehorend woningbouwprogramma opgesteld. De visie kwam tot stand in samenwerking met diverse partijen. De nieuwe visie speelt in op veranderingen in de woningmarkt en kansen die er liggen om toekomstige krimp tegen te gaan. De verwachting is dat de regio na 2035 te maken krijgt met een dalend aantal huishoudens. Bijkomende uitdaging is het feit dat het aantal jongere huishoudens onder de 55 jaar tot die tijd al afneemt met bijna 20%.

Die gezinnen zijn heel belangrijk voor de vitaliteit van onze gemeente. Als er meer jonge gezinnen naar de Hoeksche Waard komen, helpt dat niet alleen om de voorzieningen in stand te houden; het is ook goed voor het geboortesaldo en daarmee gaat het de krimp tegen. De bouw van extra woningen maakt het eiland interessant voor jonge mensen om hier te blijven, dan wel hier te komen wonen. De instroom van gezinnen is de laatste jaren al gaande en makelaars bevestigen dat de belangstelling voor de Hoeksche Waard blijft groeien. Het gaat met name om consumenten uit de regio's Rotterdam en Drechtsteden die bewust kiezen voor een betaalbaar, groen en landelijk woonmilieu in de nabijheid van de Randstad. Vitaliteit vraagt ook om een toekomstbestendige woningvoorraad. Naast meer kwantiteit besteedt de nieuwe woonvisie dan ook veel aandacht aan kwaliteit. De gemeente zetten in op de volgende kwaliteitscriteria: 1. op energie omdat we op weg zijn een energieneutrale regio te worden; 2. op geschiktheid vanwege het groeiend aantal oudere huishoudens; 3. op bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer; 4. op de ruimtelijke kwaliteit die ons onderscheidt van de grote stad. De gemeente kijkt daarbij niet alleen naar nieuwbouw maar ook naar de bestaande woningvoorraad.

Om de regionale economie en vitaliteit, de omgevingskwaliteit en het welzijn van de inwoners te verbeteren, hebben de voormalige Hoeksche Waardse gemeenten en de provincie uitgesproken dat zij de samenwerking willen intensiveren in een integraal gebiedsprogramma. Het programma speelt in op de toekomst van de Hoeksche Waard. Hierbij staan vijf thema's centraal: duurzame landbouw, energie, bereikbaarheid, natuur en recreatie en demografische ontwikkelingen.

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

32

3.3

Gemeentelijk beleid

De oostrandzone is in diverse (voorgaande) beleidsstukken waaronder de structuurvisie Strijen al geruime tijd aangemerkt als nieuw woongebied. Hieronder wordt aan het huidige beleid getoetst.

3.3.1 Omgevingsvisie Hoeksche Waard De gemeenteraad Hoeksche Waard stelde de Omgevingsvisie Hoeksche Waard op 17 december 2019 vast. De omgevingsvisie is te raadplegen op www.omgevingsvisiehoekschewaard.nl. Lange tijd nam de overheid in haar beleid het voortouw als het ging om het bepalen van kwaliteit in de leefomgeving. De Omgevingsvisie biedt handvatten en inspiratie aan iedereen die een bijdrage wil leveren aan de Hoeksche Waard. Dat noemen we Waardmaken. 3.3.1.1 Ruimtelijk analyse Strijen De identiteit van Strijen, het oudste dorp in de Hoeksche Waard,(het dorps‐DNA) is nauw verbonden met de ontstaansgeschiedenis van het landschap en de invloed van de zee. De gemeente Hoeksche Waard heeft voor het opstellen van de omgevingsvisie bouwstenen voor elke kern vastgelegd. De belangrijkste elementen voor Strijen worden weergegeven op figuur 38.

Figuur 3.4 Verzameltekening bouwstenen Strijen

Rho adviseurs voor leefruimte

44001646.20180160

33

3.3.1.2 Maatschappelijke opgaven De relevante maatschappelijke opgave in de Hoeksche Waard is als volgt geformuleerd: Als de trend zich doorzet krijgt de Hoeksche Waard te maken met krimp van de bevolking. Als gevolg van de vergrijzing raakt de verhouding tussen jongere en oudere huishoudens dusdanig uit balans dat het draagvlak voor bepaalde voorzieningen verder onder druk komt te staan. Wanneer een evenwichtig samengestelde samenstelling van de bevolking het doel is, is het nodig dat er tot 2035 circa 3.500 nieuwe huishoudens instromen in de Hoeksche Waard. Dat komt bovenop de vraag naar circa 3.100 woningen die tot 2030 nodig zijn als gevolg van gezinsverdunning. Voor Strijen vertaald dat in een behoefte van circa 185 woningen tot 2030 (Woningmarktanalyse 2019, Companen 20 januari 2020). Naast de woningbehoefte van huishoudens is er in de woningvoorraad enige ruimte nodig om verbouwing en verhuizing mogelijk te maken. Doordat de Hoeksche Waard letterlijk een eiland is, zijn mensen op elkaar aangewezen, staat zorg voor elkaar hoog in het vaandel en bloeit het verenigingsleven. De Hoeksche Waard kent (mede daardoor) kleine, hechte gemeenschappen met veelal een geheel eigen identiteit. De combinatie van ondernemerszin en de zorg voor elkaar maakt het eiland zeer aantrekkelijk voor gezinnen. De dorpen in de Hoeksche Waard zijn nauw verbonden met de inpolderingsgeschiedenis.