Woonvisie Hilversum

Woonvisie gemeente Hilversum DATUM

8 juni 2021

OPDRACHTGEVER

Gemeente Hilversum

AUTEUR(S)

Bram Klouwen Koen Klouwen

PROJECTNUMMER

402.104

Inhoud Inleiding

4

1

Hilversumse woningmarkt onder druk 1.1 Wat is er aan de hand? 1.2 Wat willen we bereiken?

8 8 10

2

Ontbrekende schakels in de woningvoorraad 2.1 Wat is er aan de hand? 2.2 Wat willen we bereiken?

15 15 19

3

Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag 3.1 Wat is er aan de hand? 3.2 Wat willen we bereiken?

27 27 28

4

Duurzame en energiezuinige woningen 4.1 Wat is er aan de hand? 4.2 Wat willen we bereiken?

33 33 34

5

Opgaven per wijk

37

Bijlage I: achtergrondkaarten uitwerking per wijk

39

Bijlage II: raming benodigde gemeentelijke inzet

40

Inleiding De gemeente Hilversum stelt haar nieuwe woonvisie op voor de periode 2021 tot 2030. Daarin leggen we onze ambities op het vlak van het woonbeleid vast. Wonen is een sociaal grondrecht in Nederland. Dit betekent dat de overheid verantwoordelijk is voor voldoende en goede huisvesting van haar inwoners. De inzet van de overheid is daarbij gericht op drie aspecten: in de eerste plaats voldoende (beschikbare) woningen, in de tweede plaats betaalbare woningen en in de derde plaats kwalitatief goede woningen. De verantwoordelijkheid van de overheid ligt voor een belangrijk deel op decentraal niveau (op gemeenteniveau). Hoe we hier als gemeente Hilversum invulling aan geven, bepalen we in deze woonvisie. Met de woonvisie geven we als gemeente Hilversum bovendien uitvoering aan het coalitieakkoord, waarin wonen als belangrijk thema is geagendeerd: “Hilversum is een gewilde woonstad. Dat betekent dat het inwonertal groeit en dat er veel druk op de woningmarkt zit. De prijzen in de koopsector zijn hoog en stijgen snel. Er zijn lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en er is onvoldoende aanbod middeldure huurwoningen, van € 750 tot € 1.1001. Een van de gevolgen hiervan is onvoldoende doorstroming. Andere opgaven zijn het ruimte bieden aan jongeren en het geschikt wonen van ouderen.

Het behoud en zo nodig herbestemmen van de vele gemeentelijke en rijksmonumenten verdient daarbij bijzondere aandacht”.

Hilversum en de regio De woningmarkt werkt in belangrijke mate (boven)regionaal. Veel mensen verhuizen over gemeentegrenzen heen. Gemeenten vullen elkaar aan door 1 Conform de vastgestelde doelgroepenverordening Hilversum 2020

402.104 | Woonvisie

verschillende woonmilieus, van hoogstedelijk tot dorps. Hilversum is onderdeel van de regio Gooi en Vechtstreek, wat weer een deel is van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Binnen deze regio’s wordt intensief samengewerkt aan de regionale woonopgaven. Dit heeft uitwerking gekregen in het Jaarprogramma Wonen 2020 met als speerpunten:  Het realiseren en behouden van divers en betaalbaar woningaanbod en voldoende instroom- en doorstroomkansen voor diverse groepen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Met een evenwichtige spreiding binnen de MRA en behoud van leefbare, aantrekkelijke steden en kernen.  Aanjagen woningproductie (15.000 woningen per jaar) en gebiedsontwikkeling korte termijn.  Afstemming woningbouwopgave in samenhang met andere (ruimtelijke) opgaven, met focus op de Sleutelgebieden. Als onderdeel van de MRA werkt de regio Gooi en Vechtstreek haar woonbeleid uit om invulling te geven aan de aangegeven speerpunten. Recent heeft dat zijn vertaling gekregen in een regionaal woonakkoord. In dit woonakkoord staat de vraag centraal “hoe kunnen we waarborgen dat de Gooi en Vechtstreek vitaal en toegankelijk blijft?” De regio werkt daartoe aan vier ambities: 1. De vitale en toegankelijke regio: meer (betaalbare) woningen bouwen en de kloof tussen huur en koop dichten; 2. De juiste woning op de juiste plek: in relatie tot de integrale opgave (o.a.

milieu, werkgelegenheid, leefbaarheid en landschap); 3. Integraliteit en stapeling van opgaven: keuzes maken, consequenties afwegen & leren door experimenteren; 4. Waar maken: het regionale samenspel.

4

In de Hilversumse woonvisie sluiten we aan bij de opgaven die in de MRA en regio Gooi en Vechtstreek genoemd worden, en geven we nadere uitwerkingen aan de ambities.

afwegen, zodat de gemeentelijke inzet effectief is: gericht op te bereiken doelen. Wat kenmerkt volgens het burgerpanel het wonen in Hilversum

Wij hechten waarde aan deze regionale afstemming. De opgaven waarvoor gemeenten staan zijn in grote mate gelijk. Door vanuit een gelijk perspectief te vertrekken, kunnen gemeenten elkaars inzet versterken in plaats van onderling te concurreren. De huidige maatschappelijke opgaven op de woningmarkt zijn niet gebaat bij concurrentie tussen gemeenten. Ieder zal zijn steentje moeten bijdragen.

De Hilversumse woningmarkt Hilversum is binnen deze grotere regio een populaire woonstad: voor mensen die geboren en getogen zijn in Hilversum en voor vestigers van elders. Hierdoor is het niet voor iedereen even gemakkelijk om een huis te vinden in Hilversum. Door de coronapandemie zoeken naar verwachting meer mensen naar ruime woningen met groen in de omgeving: kwaliteiten die Hilversum bij uitstek heeft. Dit kan voor nog meer druk op de woningmarkt zorgen. Nu is de bevolkingsopbouw van Hilversum nog redelijk evenwichtig en vergelijkbaar met het landelijke en provinciale gemiddelde. De huidige druk op de woningmarkt zorgt er echter voor dat met name middengroepen moeilijk hun plek vinden in de stad, waaronder veel jonge stellen. De gemeente heeft enige mogelijkheden om op deze krappe woningmarkt de gewenste ontwikkelingen te sturen. De gemeente kan door gerichte inzet van instrumenten enigszins bijdragen aan een passende bewoning van delen van de woningvoorraad: al zijn mensen vrij om te kiezen waar ze willen wonen en aan wie zij hun huis verkopen. Sturingsmogelijkheden bij nieuwbouw zijn groter. Door nieuwbouw verandert het woningaanbod in Hilversum echter maar beperkt: een groot deel van de woningen staat immers al. Al met al betekent dit dat we als Hilversum de inzet van onze instrumenten goed moeten

402.104 | Woonvisie

Doorstroming op de woningmarkt stokt Meest typerend op dit moment is dat de woningmarkt in Hilversum een aantal deelmarkten kent die slecht op elkaar aansluiten. Zo zijn er aan de ene kant dure koopwoningen, en aan de andere kant sociale huurwoningen. Het middensegment hier tussenin ontbreekt grotendeels. Door prijsstijgingen in de koopsector groeit dit gat tussen de huur- en koopsector verder door. Gevolg is dat de grote middengroep nog eens minder keuzemogelijkheden heeft, waardoor de doorstroming stokt. Ook zijn er voor huishoudens die binnen de huur- of koopsector willen doorstromen weinig alternatieven. Er zijn veel gezinswoningen enerzijds, en

5

weinig passende woningen voor kleinere huishoudens anderzijds. Deze ontbrekende schakels op de Hilversumse woningmarkt zorgen voor weinig verhuisdynamiek. Mensen kunnen onvoldoende doorstromen. Hierdoor worden woningen vaak niet passend bewoond. De gemeente kan dit beïnvloeden door onder meer inzet op strategische nieuwbouw, op meer variatie in de bestaande woningvoorraad of gericht op meer doorstroming. Onzekere tijden De effecten van de huidige Covid-19-pandemie voor de woningmarkt zijn zeer onzeker. In 2020 lijken er signalen dat het aantal verhuizingen afnemen. De vraag om meer ruimte in en om de woning neemt juist toe. Hierdoor verhuizen meer mensen uit de Randstad naar andere delen van Nederland. Of deze ontwikkelingen tijdelijk zijn of een trendbreuk inhouden, is nog niet te zeggen. Dit is afhankelijk van effecten op de economie, rentestand en uiteindelijk verhoudingen op de woningmarkt. Vanwege de onzekerheid vraagt dit de komende tijd vooral vinger aan de pols.

Focus op datgene waar de gemeente het verschil kan maken In de woonvisie brengen we focus aan op die thema’s en opgaven waar de gemeente ook echt invloed op kan uitoefenen. We onderscheiden invloed van de gemeente op drie niveaus: wat kunnen we zelf doen, wat kunnen we in samenwerking met partners doen en wat kunnen we als gemeente (slechts) beïnvloeden? Deze drie vormen van sturing kunnen helpen om onze rol op verschillende thema’s en terreinen te bepalen.

Perspectief gericht op praktische samenwerking De woonvisie beschrijft de opgaven op de verschillende inhoudelijke thema’s en gaat dus ook in op het uitvoeringsproces. De uitvoering van het woonbeleid doen we als gemeente meestal niet zelf en zeker niet alleen. Dit vraagt om het creëren van ‘allianties’ onder andere met corporaties en marktpartijen over de realisatie van het nieuwbouwprogramma, en over de (aanpassing van de) bestaande voorraad. De woonvisie vormt daarnaast ook de basis waarop we met woningcorporaties en huurdersorganisaties prestatieafspraken maken.

Proces Deze woonvisie stelden we niet alleen op. Verschillende partijen leverden input. We hebben vanuit onze partners – woningcorporaties, huurdersorganisaties, zorgpartijen en ontwikkelende partijen – de opgaven op de woningmarkt opgehaald. Op basis van deze input en analyses stelden we

402.104 | Woonvisie

6

een Opgavennotitie op, die we aan de gemeenteraad hebben voorgelegd. Na deze opgavennotitie hebben we onze ambities geformuleerd, mede op basis van een peiling onder ons burgerpanel. Hieraan hebben 1.349 inwoners van Hilversum meegedaan. Hun inbreng presenteren we bij de verschillende onderwerpen. Vanuit deze ambities hebben we de maatregelen die we de komende jaren nemen uitgewerkt.

Leeswijzer In deze woonvisie behandelen we een aantal thema’s: 1. Hilversumse woningmarkt onder druk 2. Ontbrekende schakels in de woningmarkt 3. Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag 4. Duurzame en energiezuinige woningen Per thema geven we een korte schets van de huidige situatie in Hilversum. Wat is er aan de hand? En waarom willen we daar iets aan doen? Daarna formuleren we hoe de gemeente iets aan de huidige situatie gaat doen. We maken daarbij ook een overzicht van de maatregelen en instrumenten die de gemeente daarvoor inzet. We maken een onderscheid tussen instrumenten die we nu al of structureel inzetten, en instrumenten die we in onze ‘gereedschapskist’ hebben en inzetten wanneer de situatie hierom vraagt. Niet alle instrumenten zetten we dan ook continu in. In het laatste hoofdstuk zoomen we in op de verschillende wijken van de stad. Wat speelt er in welke wijk? En welke inzet vraagt dat van de gemeente?

402.104 | Woonvisie

7

1 Hilversumse woningmarkt onder druk De woningmarkt in Hilversum staat onder een toenemende druk: van mensen uit Hilversum zelf, en van mensen van buiten Hilversum. Het is daardoor niet voor iedereen gemakkelijk mogelijk een huis te vinden in onze stad. We willen dat er voor iedereen, ongeacht inkomen of huishoudenssituatie, mogelijkheden zijn op de woningmarkt. De schaarste en regionale druk op de woningmarkt beschouwen we daarbij als een feit. We willen daarom actief sturen op benutting van woningen voor wie ze bedoeld zijn. Daarvoor zetten we onze mogelijkheden maximaal in door:   

Woningbouw: 3.000 extra woningen Samenwerking met ontwikkelende partijen Goede benutting van de bestaande woningvoorraad

1.1 Wat is er aan de hand?

verhuisde veroorzaakte in belangrijke mate de bevolkingsgroei: zeker ook omdat het aantal geboortes en sterfgevallen al jaren nagenoeg in balans is. Figuur 1.1: Gemeente Hilversum. Huishoudensprognose, 2020-2040 40.000 30.000 20.000 10.000 0

2020

2025

2030

Bron: Provincie Noord-Holland (2019) Figuur 1.2: Gemeente Hilversum. Bevolkingsontwikkeling uitgesplitst naar factoren, 2010-2019 1.200 1.000

De bevolking van Hilversum groeit de komende jaren. Ook de woningbehoefte groeit. Volgens de prognose van de provincie Noord-Holland zijn er zeker 3.000 extra woningen nodig tot en met 2030. We hanteren deze prognose als uitgangspunt voor de woonvisie. Elke prognose kent zijn beperking. De druk op de regionale woningmarkt is dermate groot, met verhuisdynamiek tussen gemeenten, dat ook bij meer nieuwbouw in een behoefte wordt voorzien. Hilversum kiest binnen deze context om zich te baseren op de provinciale prognose, en daarmee bestendigd beleid. De afgelopen jaren hing de bevolkingsgroei van Hilversum sterk samen met vestiging van mensen van elders. Het aantal mensen dat naar Hilversum

800 600 400 200 0 -200 -400

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Natuurlijke aanwas

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Bevolkingsgroei

2019

Bron: CBS (2020)

402.104 | Woonvisie

8

Regionale dynamiek Hilversum is een aantrekkelijke plek om te gaan wonen. Van alle verhuizingen naar een woning in Hilversum kwam iets meer dan de helft van de verhuizers uit Hilversum zelf (52%). Veel mensen komen uit Amsterdam of omgeving. In de periode 2015 tot en met 2019 kwamen per saldo (vestiging min vertrek) circa 2.000 personen uit Amsterdam. Ook met de gemeenten Wijdemeren en Utrecht zijn duidelijke verhuisrelaties. Naar beide gemeenten vertrokken juist (iets) meer mensen dan zich vestigden in Hilversum.

Verdringing op de woningmarkt Hilversum is dus onderdeel van een regionale woningmarkt. De druk op die regionale woningmarkt groeit. In een markt waar de druk toeneemt, neemt de kans op verdringing toe. Met name doelgroepen met een lager of middeninkomen komen steeds moeilijker aan bod op de Hilversumse woningmarkt. Mensen die door hun inkomen recht hebben op een sociale huurwoning moeten steeds langer wachten op een beschikbare woning, en betaalbare koopwoningen zijn steeds moeilijker te vinden. Dat laatste wordt nog eens versterkt doordat met name goedkopere woningen steeds vaker door (particuliere) beleggers worden opgekocht om vervolgens verhuurd te worden. Vaak worden deze woningen dan met relatief hoge huurprijzen in de markt gezet. Op deze manier verdwijnt goedkoop aanbod, en komt er relatief duur aanbod voor terug. Figuur 1.3: Gemeente Hilversum. Top 10 verhuisrelaties (boven) en vestigings- en vertrekoverschotten (onder), 2015-2019 Bron: CBS (2020)

402.104 | Woonvisie

9

1.2 Wat willen we bereiken? Woningzoekers optimale keuzemogelijkheden bieden, vraagt een stevige inzet van de gemeente. Dit vraagt erom dat wij als gemeente ons instrumentarium maximaal inzetten, en ook dat er financiële middelen en menskracht beschikbaar zijn voor de realisatie van de doelen. Wij willen de keuzemogelijkheden vergroten door: A. Voldoende woningen (gespreid over alle marktsegmenten, zie volgende hoofdstuk) B. Samenwerking met marktpartijen als uitvoerende partners te verstevigen C. Een goede benutting van de bestaande woningvoorraad.

A. Voldoende woningen: 3.000 extra tot 2030 Voor voldoende woningbouw zijn ruimtelijke mogelijkheden belangrijk. De ruimtelijke mogelijkheden binnen en rondom Hilversum zijn beperkt. Ons beleid en programma zijn gericht op realisatie van 3.000 woningen tot 2030, conform de provinciale prognose en passend binnen de huidige plancapaciteit. In de huidige plancapaciteit staan voldoende woningbouwplannen voor de komende jaren om 3.000 woningen te realiseren. Uit het verleden is gebleken dat we ongeveer 250/300 woningen per jaar realiseren. We hebben als gemeente weinig grond in eigendom, en hebben ook geen grote uitbreidingslocaties op het oog. Door deze beperkte ruimtelijke mogelijkheden is ook een goede benutting van bestaand vastgoed noodzakelijk. We werken dan ook mee aan initiatieven die hierin voorzien: via ruimte in bestemmingsplannen. Te denken is aan benutting van kantoren, bedrijfslocaties (mits dit de economische functie hiervan niet in de weg staat)

402.104 | Woonvisie

en opsplitsen van grote panden. Daarbij gaan we uit van een zekere minimale kwaliteit van woningen: we willen voorkomen dat het aanbod in hoofdzaak bestaat uit (te) kleine woningen of dat in buurten de belasting op de openbare ruimte te groot wordt als gevolg van woningsplitsing. Dit hebben we uitgewerkt in splitsingsbeleid. Deze inzet voor de bestaande gebouwde omgeving borgt het beste dat het groene karakter van Hilversum behouden blijft. In de Omgevingsvisie zullen we de ruimtelijke kaders voor woningbouw verder uitwerken. Het ontwikkelen van woningbouw kost tijd. Hoewel we te maken hebben met een structurele vraag naar woningen, waar een structurele oplossing het beste zou passen, willen we ook versnelling in het aanbod realiseren. Daartoe werken we op beschikbare locaties mee aan tijdelijke woonoplossingen: flexwonen. Het gaat dan om locaties die eerst nog niet voor permanente woningbouw in beeld zijn. Quotes uit het burgerpanel

Wat gaan we doen? 



We zetten in op de realisatie van woningbouwplannen op onze planlijst, gericht op realisatie van 3.000 woningen tot 2030. Als we binnen deze programmering willen versnellen vraagt dit om extra personeelsinzet op het oplossen van belemmeringen bij plannen (zoals stapeling van eisen). Daarnaast zetten we door actieve benadering richting eigenaren in op een goede benutting van de bestaande gebouwenvoorraad: in wijken met veel

10



grote woningen door splitsing (kans in Noordwest), en door transformatie van bestaand vastgoed dat haar functie verliest (kans vooral in Centrum). Om op korte termijn de eerste nood te ledigen benutten we tijdelijk beschikbare locaties voor flexwonen. Hiertoe sluiten we aan bij trajecten vanuit het Rijk, waaronder van de Rijksbouwmeester en de Versnellingskamer flexwonen.

Instrumenten Welke instrumenten gebruiken we al?  Splitsing om kwaliteit gesplitste woningen en van de woonomgeving te borgen binnen de kaders van de huisvestingsverordening en het bestaande splitsingsbeleid. Op dit moment staan we splitsen niet toe, tenzij dit in een wijk is met weinig kleine woningen en splitsing bijdraagt aan differentiatie van het woningaanbod in de wijk, en tenzij splitsing geen onevenredig zware druk legt op het gebruik van de buitenruimte. Zo zorgen we ervoor dat splitsen met name mogelijk wordt in wijken waar dat qua ruimte (dichtheid, grootte van woningen, etc.) wenselijk is. Welke extra instrumenten zetten we in?  Meewerken aan transformatie bestaand vastgoed door hier ruimte voor te bieden in bestemmingsplannen, onder dezelfde condities als bij woningsplitsing.  We voeren actief gesprekken met eigenaren over mogelijke transformatie op die plekken waar we dat willen en die kansrijk zijn door functieverlies. (wonen in winkels, leegstaande gebouwen).  Voor flexwonen sluiten we aan bij trajecten die door het Rijk worden gefaciliteerd: in de eerste plaats het Atelier Rijksbouwmeester met de inzet van flexwonen voor doorstroming, in de tweede plaats de Versnellingskamer Flexwonen. Beide trajecten geven inzicht in de mogelijkheden om flexwonen een vervolg te geven in projecten.

402.104 | Woonvisie

Faciliteren tijdelijke woonoplossingen (flexwonen) op geschikte locaties: dat wil zeggen dat we initiatieven koppelen aan partijen die grond in eigendom hebben, en planologisch meewerken aan initiatieven. Extra beleidsopties, vooralsnog niet opgenomen  In de Omgevingsvisie maken we een nadere afweging over de stapeling van ambities bij woningbouwontwikkelingen. Deze ambities staan een snelle ontwikkeling van woningbouw soms in de weg. Te denken is aan programmatische doelen, parkeernorm, welstandseisen, duurzaamheidseisen, kwaliteitseisen. 

Inzet van actief grondbeleid bij specifieke locaties gericht op het bereiken van gestelde maatschappelijke (volkshuisvestelijke) doelen. Door de beperkte grondpositie van de gemeente is dit instrument nauwelijks inzetbaar.

B. Intensiveren samenwerking met de markt Als gemeente bouwen we zelf geen woningen. Voor sturing op woningproductie is samenwerking noodzakelijk met bouwers en ontwikkelende partijen. Voor sociale huurwoningen zijn de woningcorporaties hiervoor de eerst aangewezen partners. Met hen maken we prestatieafspraken over het aantal toe te voegen sociale huurwoningen, met als uitgangspunt deze woonvisie. Wij brengen corporaties in positie voor woningbouw door met bouwers afspraken te maken over het primaat van corporaties bij realisatie van sociale huurwoningen. Ook met commerciële bouwbedrijven werken we intensief samen, waarbij wij regie voeren op de ruimtelijke mogelijkheden van woningbouw en de gewenste programmering (typologie, prijs en kwaliteit). Omdat locaties onderling verschillen naar karakteristiek en omgeving, kan dit betekenen dat we

11

onderscheid tussen locaties accepteren. Gemeentelijke regie betekent dat we op programmaniveau onze ambities zo dicht mogelijk benaderen.

Wat gaan we doen? 

Onderdeel van de opgave is een intensieve samenwerking met ontwikkelende partijen: woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars. De kaders van deze woonvisie zijn het vertrekpunt voor deze samenwerking. Daarmee zijn we als overheid een consistente en betrouwbare partner.

Instrumenten Welke instrumenten gebruiken we al?  Prestatieafspraken over toe te voegen aantal sociale huurwoningen: we maken jaarlijks prestatieafspraken. In deze afspraken zijn de jaarlijkse nieuwbouwambities een terugkerend onderwerp. Welke extra instrumenten zetten we in?  Regie op woningbouwprogramma richting ontwikkelende partijen: we scheppen heldere kaders over welke woningtypen/-segmenten we willen toevoegen (zie in het volgende hoofdstuk). Op basis van deze kaders werken we actief samen om deze ambities te verwezenlijken..

C. Goede benutting bestaande woningvoorraad We zijn als gemeente verantwoordelijk voor een rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte, en het voorkomen dat door deze schaarste sommige groepen helemaal niet meer voor een woning in aanmerking komen. Dit geldt zeker voor mensen die door hun inkomen zijn aangewezen op betaalbare koopwoningen (tot NHG-grens), sociale huur- of middenhuurwoningen. Dit

402.104 | Woonvisie

verwachten inwoners ook van ons. In de burgerpeiling vragen mensen dat de gemeente zich actief inzet voor een passende bewoning van de woningvoorraad. Zo pleit 78% van de deelnemers voor een zelfbewoningsplicht en wil 36% dat nieuwe sociale huurwoningen ook behouden blijven voor de doelgroep. Omdat we ruimtelijk niet veel mogelijkheden hebben, realiseren we ons dat de druk op de woningmarkt aanwezig blijft. Daarom willen we zo stevig mogelijk inzetten op de beschikbaarheid van woningen voor de hierboven genoemde mensen. We gebruiken zo veel mogelijk beschikbare instrumenten. In de eerste plaats gaat het dan om de huisvestingsverordening die we al hebben. Daarnaast willen we nieuwe woningen die voor een specifieke doelgroep worden ontwikkeld, optimaal bij die doelgroep terecht laten komen. Via het bestemmingsplan leggen we de woningmarktsegmenten vast, via een doelgroepenverordening leggen we vast hoe lang deze woningen beschikbaar moeten blijven in het betreffende segment. We verkennen hoe we de maximale termijnen die aan dit instrumentarium gebonden zijn, effectief kunnen benutten. Naast de inzet van deze publiekrechtelijke instrumenten, willen we ook andere instrumenten benutten om woningen zo veel mogelijk bij de beoogde doelgroep terecht te laten komen: 

Bij nieuwbouwwoningen maken we met de ontwikkelende partijen afspraken over de bewoning van deze woningen, ter voorkoming van speculatie. Hiervoor werken we met een anti-speculatiebeding en een kettingbeding voor zelfbewoningsplicht. Hiermee voorkomen we buy-tolet: het opkopen van woningen om deze te verhuren. Ook met verhuurders (corporaties en beleggers) maken we afspraken dat zij bij eventuele verkoop van woningen een zelfbewoningsplicht contractueel vastleggen.

12





Door inzet van constructies als maatschappelijk gebonden eigendom met erfpacht en een terugkoopbeding borgen we dat woningen voor een betaalbaar marktsegment behouden blijven. Met de corporaties maken we hierover prestatieafspraken, al zijn door boekhoudkundige regels hun mogelijkheden hierbij beperkt. We houden ook ontwikkelingen in de gaten waarbij de gemeente zelf via maatschappelijk gebonden eigendom woningen verkoopt. We voorkomen dat woningen onnodig lang leegstaan (als gevolg van bijvoorbeeld speculatie) door de inzet van een leegstandverordening. Deze verordening dwingt eigenaren van leegstaande panden deze te melden. Hierdoor hebben we als gemeente meer zicht op leegstand en kunnen we actiever sturen op invulling van deze panden – bijvoorbeeld in de vorm van (tijdelijke) bewoning.

Wat gaan we doen? Een zoveel mogelijk passende bewoning van de woningvoorraad ontstaat als mensen door kunnen stromen naar een woning die past bij hun persoonlijke situatie. Doorstroming is dan ook het kerninstrument in onze woonvisie. 



We zetten ons publiekrechtelijk instrumentarium in om bij doorstroming ook tot een passende bewoning te komen: via verdeelregels in de huisvestingsverordening voor sociale en middeldure huurwoningen, en inzet van ruimtelijk-ordeningsinstrumentarium als categorieën in bestemmingsplannen/omgevingsplannen, doelgroepenverordening en leegstandverordening. Dit instrumentarium vullen we aan in anterieure overeenkomsten door anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht. Tot slot is het voor een goede benutting van bestaande woningen belangrijk om verhuur via bijvoorbeeld Airbnb te voorkomen. We onderzoeken nieuw instrumentarium vanuit de Wet toeristische verhuur om dit te reguleren.

402.104 | Woonvisie





Daarnaast willen we ultieme vormen van niet-passende bewoning aanpakken via een aanpak van woonfraude. Hiertoe sluiten we een convenant gegevensuitwisseling met de woningcorporaties. De inzet van dit instrumentarium vraagt personele inzet: enerzijds om dit klaar te maken voor toepassing (introductie), anderzijds voor de uitvoering en handhaving van de uitvoering.

Instrumenten Welke instrumenten gebruiken we al?  We blijven de huisvestingsverordening inzetten. Daarbij updaten we de toewijzingsregels voor middeldure huurwoningen en de opkoopbescherming.  Inzet doelgroepenverordening (binnen bestemmingsplannen) om woningen duurzaam aan de beoogde doelgroep aan te bieden. Welke extra instrumenten zetten we in?  Inzet anti-speculatiebeding en kettingbeding voor zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwwoningen.  Inzet leegstandsverordening om wonen in leegstaande panden te stimuleren.  Bij nieuwbouw van huurwoningen in wijken voorrang geven aan doelgroepen uit de wijk, door nadere uitwerking van Lokaal Maatwerk binnen de Huisvestingsverordening.  Onderzoeken nieuw instrumentarium vanuit de Wet toeristische verhuur om verhuur van bijvoorbeeld Airbnb te reguleren. Extra beleidsopties, vooralsnog niet opgenomen  Waar mogelijk in samenwerking met de woningcorporaties en binnen de kaders van het grondbeleid: behouden van woningen voor een

13

betaalbaar marktsegment door middel van erfpachtconstructies en terugkoopbeding.

402.104 | Woonvisie

14

2 Ontbrekende schakels in de woningvoorraad We willen sturen op woningmarktsegmenten die ontbreken. Door ontbrekende segmenten kunnen niet alle mensen naar een passende woning verhuizen. Dit heeft als gevolg dat deze mensen in hun huidige woning blijven, die weer voor andere woningzoekenden uitkomst zou bieden. De doorstroming op de woningmarkt stokt hierdoor. We willen deze doorstroming op gang helpen. Beschikbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens is daarbij een prioriteit. Het bevorderen van doorstroming uit deze woningen moet primair bijdragen aan de beschikbaarheid van woningen. Dat vraagt strategische toevoegingen aan de woningvoorraad. Op deze manier draagt ons woonbeleid bij aan een evenwichtige woningmarkt met voor elke groep die in Hilversum wil wonen keuze uit passend woonaanbod, ongeacht leeftijd, zorgvraag, inkomen of vermogen. Dit vraagt dat mensen binnen hun omgeving kunnen doorstromen, en daarmee een meer gevarieerde wijkopbouw: we willen dat in principe elke doelgroep in elke wijk kan wonen. We zetten hiervoor in op:   

Een goede benutting van bestaande woningen door kansen voor doorstroming te vergroten Aanvullend woningen toevoegen in segmenten die het meest onder druk staan: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop Ruimte bieden aan de behoefte van bijzondere groepen

2.1 Wat is er aan de hand? De woningprijzen in Hilversum stijgen. Ook groeien de wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Daardoor is het voor steeds meer mensen moeilijk om aan een woning te komen. Starters en middeninkomens die willen doorstromen ondervinden hier het meeste last van. Woningen die zij kunnen betalen, zijn steeds minder te vinden. Hilversum telt veel hoge(re) inkomens en relatief weinig middeninkomens. Zo heeft 41% een inkomen van €57.053 of meer en 20% heeft een inkomen tussen €38.035 en €57.053. 39% Van de huishoudens heeft een inkomen tot €38.035 (waarvan één vijfde tot de huurtoeslaggrens2). Dit zet de evenwichtige bevolkingsopbouw van Hilversum onder druk. Een bepaalde leeftijds- en inkomensgroep mist steeds meer. Uit het Economisch Perspectief 2040 blijkt dat het inwoneraantal groeit, de vergrijzing neemt toe, maar de beroepsbevolking neemt verhoudingsgewijs af en daarmee neemt de krapte op de arbeidsmarkt toe. Ook qua opleidingsniveau zijn het met name de middengroepen die tussen wal en schip dreigen te vallen. Dit is ongewenst uit economisch perspectief, omdat de arbeidsmarkt in Hilversum juist sterk draait op sectoren waar veel middeninkomens werken: de zorg, maar ook de media en techniek. Naast aantasting van het vestigingsklimaat, leidt deze ontwikkeling tot meer woon-werkverkeer.

Het faciliteren van middeninkomens op de woningmarkt is dan ook in lijn met het Economisch Perspectief en de recent vastgestelde Mobiliteitsvisie. In de burgerpeiling wordt de betaalbaarheid van het wonen als hoogste prioriteit gezien. 58% van de deelnemers noemt dit. Zij leggen daarbij het 2

402.104 | Woonvisie

Uit WiMRA 2019, eenpersoonshuishoudens €22.700, meerpersoonshuishoudens €30.825

15

accent bij gewenste toevoeging van sociale huurwoningen en betaalbare koopappartementen of rijwoningen.

Figuur 2.1. Ontwikkeling verkoopprijzen naar woningtype (indexcijfer 2009 = 100), 2009-2019 140 130

Quotes uit het burgerpanel

120

Rij-/hoekwoning

110

2/1 kapwoning

100

Vrijstaand

90

Appartement

80

Totaal

70 60

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2020)

Prijzen koophuizen stijgen: minder goedkoop aanbod De verkoopprijzen van woningen in Hilversum zijn de afgelopen jaren fors gestegen. In de koopsector zien we dat de woningprijzen sterk stijgen sinds de economisch mindere periode rond 2013. Gemiddeld liggen verkoopprijzen anno 2020 circa 30% boven de prijzen in 2009. Het goedkope woningaanbod in de koopsector droogt hierdoor op. Er worden met name minder woningen tot €200.000 verkocht dan voorheen. Datzelfde geldt – zij het in mindere mate ook voor woningen tussen de €200.000 en €300.000. Mensen met een middeninkomen (tot circa € 60.000) kunnen hierdoor in Hilversum nauwelijks nog een woning kopen.

Figuur 2.2. Ontwikkeling aantal transacties per prijsklasse (prijs x €1.000), 2015-2019 700 600

2015

500

2016

400 300

2017

200

2018

100

2019

0

Tot €200

€200 tot 300

€300 tot 400

€400 tot 500 Meer dan €500

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2020)

De afgelopen jaren is er met name in het dure segment gebouwd. Van de circa 340 koopwoningen die tussen 2016 en halverwege 2020 opgeleverd werden, werden er 276 (81%) voor meer dan €350.000 verkocht. 46 woningen (13%) kostten tussen de €210.000 en €350.000. 21 woningen (6%) werden in het goedkope segment (onder de €210.000) opgeleverd.

Sociale huurvoorraad in Hilversum

402.104 | Woonvisie

16

In Hilversum staan 11.350 sociale huurwoningen die in eigendom zijn van de drie grootste woningcorporaties in de stad: De Alliantie, Het Gooi en Omstreken en Dudok Wonen. Dit is zo’n 29% van de totale woningvoorraad. Het grootste deel van deze woningen heeft een huurprijs onder €752 per maand (prijspeil 2021). Een klein deel van deze woningen valt niet onder het sociale huursegment: 27% sociale huur (DAEB), 2% middenhuur (niet-DAEB). Naast de woningcorporaties zijn er ook particuliere verhuurders die woningen in het ‘sociale segment’ verhuren. Informatie over huurprijzen van particuliere huurwoningen is beperkt aanwezig, maar op basis van de Lokale Monitor Wonen (VNG) en het regionale woningmarktonderzoek WIMRA uit 2019 kunnen we een globale inschatting maken. Uit deze schatting blijkt dat zo’n 44% van de particuliere huurwoningen in Hilversum een sociale huurprijs (onder de €752 per maand) heeft. Dit is ongeveer 7% van de totale woningvoorraad.

Vanuit regionaal onderzoek naar woonwensen blijkt de woningvraag in Hilversum zich te spreiden over verschillende marktsegmenten. Uit figuur 2.3 blijkt dat het huidige aanbod niet overeenkomt met de vraag naar de betreffende segmenten. Rekening houdend met beschikbaar komend aanbod bij doorstroming is er vooral aanvullend behoefte aan woningen in het sociale huursegment en in het middensegment, zowel koop als huur. Figuur 2.3. vraag en aanbod naar marktsegmenten (2020-2030)

Oplossen achterstand (bron: Wimra/MRA) Vraag starters (bron: MRA) Vraag doorstromers (bron: Wimra)

Druk op sociale kernvoorraad neemt toe De woningcorporaties in Hilversum zien de druk op de sociale huurvoorraad stijgen. De afgelopen jaren nam het aantal woningzoekenden toe. In 2016 zochten er nog 2.000 mensen actief naar een sociale huurwoning in Hilversum. Begin 2019 waren dit er zo’n 2.400. Het aantal verhuringen nam de afgelopen jaren ook toe. Dit kwam met name doordat de corporaties meer nieuwe sociale huurwoningen bouwden. De slaagkansen van woningzoekenden nam de afgelopen jaren af (de kans dat een woningzoekende een woning krijgt als hij of zij reageert). Een van de oorzaken voor de groeiende druk op de sociale huurwoningen is een gebrek aan doorstroommogelijkheden (weinig betaalbare koopwoningen, maar ook weinig middenhuur – met een huur tussen €752 en €1.100 per maand).

sociale huur

midden koop tot koop vanaf huur/vs huur NHG-grens NHG-grens

Aanbod (bron: Wimra/NVM)

Bron: Wimra/MRA (2019), bewerking Companen

Woningvoorraad in de wijken Hilversum kent een gevarieerd woningaanbod. Ongeveer 60% van de woningen in Hilversum is een eengezinswoning. Dit zijn bijvoorbeeld rijtjeshuizen, tweeonder-een-kappers en vrijstaande woningen. 40% van de woningvoorraad bestaat uit appartementen: met name portiekflats, maar ook andere appartementen in woontorens of studio’s boven winkels. Er zitten wel flinke verschillen tussen de wijken in Hilversum.

Behoefte naar segmenten

402.104 | Woonvisie

17

Figuur 2.4. Woningen naar eigendom per wijk, 2020



In Noordwest, Zuid en Zuidoost staan veel koopwoningen; in Noordoost, Oost en Zuidwest relatief veel woningen van woningcorporaties. In het centrum zijn veel woningen (met name appartementen) eigendom van particuliere verhuurders.

Bijzondere groepen Er zijn steeds meer groepen op de woningmarkt met specifieke woonwensen (vrijwillig of uit noodzaak). Daardoor komen ze vaak moeilijk aan bod in de reguliere woningvoorraad. 



Bron: CBS (2020), Omgevingsfoto Hilversum (2019)



In Zuid, Oost en Hilversumse Meent staan relatief veel rijwoningen, in Noordwest en Zuidoost veel vrijstaande woningen en tweekappers. Het centrum telt veel appartementen: ongeveer twee derde deel van de woningen.

402.104 | Woonvisie



Spoedzoekers: ‘spoedzoeker’ is een verzamelnaam voor mensen die snel een woning nodig hebben, en dat binnen de huidig ‘verdeelsystemen’ niet snel in aanmerking komen voor een wonen. Het gaat bijvoorbeeld om mensen die door een scheiding of relatiebreuk op zoek zijn naar een woning, mensen die hun huis uit moeten, of jongeren die na studie een andere woonruimte nodig hebben. Voor deze groepen is snelle beschikbaarheid van een woning belangrijk. Internationale werknemers: vaak wordt de groep internationale werknemers ingedeeld in ‘expats’ of kenniswerkers, en arbeidsmigranten. Kenniswerkers zijn mensen die hooggeschoold, vaak goedbetaald werk verrichten en voor een kortere of langere periode in Nederland werken en wonen. Zij richten zich doorgaans op gemeubileerde woningen in het hogere segment. Arbeidsmigranten doen vaak lager geschoold werk, en verblijven doorgaans korter in Nederland. Zij wensen snel beschikbare en steeds vaker kwalitatief goede huisvesting. Woonwagenbewoners: in 2018 bracht het Ministerie van Binnenlandse Zaken het beleidskader Gemeentelijk Woonwagenen standplaatsenbeleid uit. Dit betekent dat moet worden ingespeeld op de behoefte aan standplaatsen. Alleen als die behoefte ontbreekt, is afbouw van het aantal standplaatsen toegestaan. Een woningzoekende

18



woonwagenbewoner moet binnen een redelijke termijn kans maken op een standplaats. De behoefte aan woonwagenstandplaatsen in Hilversum bedraagt op dit moment een kleine tien standplaatsen. In de periode tot 2030 groeit deze behoefte naar verwachting tot zo’n 25 extra standplaatsen ten opzichte van het huidige aanbod. Statushouders: het aantal statushouders dat zich in Hilversum vestigt verschilt per jaar, afhankelijk van de taakstelling die de gemeente krijgt. We hebben als gemeente een verantwoordelijkheid in de huisvesting van deze doelgroep. Via urgentie komen zij in aanmerking voor sociale huurwoningen in Hilversum. In 2021 bedraagt de taakstelling voor Hilversum 127 personen.

2.2 Wat willen we bereiken? We willen tegemoetkomen aan de groepen die nu lastig aan bod komen. De complexiteit van deze opgave is dermate groot dat dit vraagt om meer dan één strategie alleen. We zetten drie strategieën naast elkaar: A. B. C.

We kijken we naar een goede benutting van bestaande woningen door kansen voor doorstroming te vergroten We richten ons op aanvullend woningaanbod in segmenten die het meest onder druk staan We bieden als gemeente ruimte aan de behoefte van bijzondere doelgroepen

A. Doorstroming bevorderen door gevarieerde wijken

Een deel van de bestaande woningen wordt niet passend bewoond, doordat mensen onvoldoende kunnen doorstromen. Wij zien de volgende drie situaties als meest urgent voor een betere werking van de Hilversumse woningmarkt:  Doorstroming van mensen die nu in een sociale huurwoningen wonen, maar liefst willen kopen of naar een comfortabele middenhuurwoning willen. Zij kunnen deze stap niet maken door gebrek aan woningen in het middensegment.  Doorstroming van mensen die in een andere levensfase komen en hun gezinswoningen in de huur- en koopsector willen verruilen voor een meer toegankelijke woning: appartement of grondgebonden woning (bungalow).  Kansen voor jongeren die nu zijn aangewezen op de traditionele gezinswoningen door het ontbreken van een ‘betaalbare’ opstapwoning waar zij gedurende enige jaren wonen om daarna door te stromen naar die traditionele gezinswoning. Het is geen doel op zich om mensen uit hun sociale huurwoning naar een andere woning te laten verhuizen. Zij dragen immers ook bij aan een gevarieerde bevolkingsopbouw in wijken. Deze keuze willen we ook bieden stellen of alleenstaanden die in een ‘gezinswoning’ wonen. Voor deze groeiende groep is meer aanbod van toegankelijkere (en vaak kleinere) woning gewenst. Als dit aanbod onvoldoende aanwezig is kunnen deze groepen moeilijker doorstromen.

Zwaartepunt in ons programma is daarom de ontbrekende schakel van het middensegment: een gevarieerde prijsrange van koopwoningen tot € 324.500 (grens NHG), en middenhuurwoningen tussen € 752 en € 1.100. Doorstroming naar levensloopgeschikte woningen voor kleine huishoudens Doorstroming vraagt ook dat mensen binnen hun omgeving kunnen verhuizen, en daarmee een gevarieerde woningvoorraad per wijk. Dat geldt zeker voor

402.104 | Woonvisie

19

gezinnen en ouderen met een binding met hun wijk: kinderen die er naar school gaan of mensen die er hun sociale netwerk (en mantelzorg) hebben. De woningvoorraad sluit in sommige wijken maar beperkt aan bij de veranderende bevolkingssamenstelling, zoals in Oost, Zuid, Zuidwest, Noordwest en Hilversumse Meent. Hier staan veel eengezinswoningen, terwijl de bevolking er ouder wordt. Ook in de sociale huurvoorraad van de corporaties staan veel eengezinswoningen, terwijl de doelgroep van de corporaties steeds vaker uit kleine huishoudens bestaat. Aanpassing van bestaande woningen is soms mogelijk, en wordt door de gemeente ondersteund via Wmo-voorzieningen. We gaan hier verder op in hoofdstuk 3. Soms zijn levensloopgeschikte woningen nodig: woningen waar alle primaire voorzieningen zonder traplopen bereikbaar zijn. Deze woningen kunnen bijdragen aan de gewenste doorstroming. In deze woonvisie geven we daarom per wijk (waar vergrijzing aan de orde is en het aanbod onvoldoende hierop aansluit) aan waar toevoeging van levensloopgeschikte woningen gewenst is: appartementen en grondgebonden woningen. Daarbij geldt als eis dat woningen voldoen aan Woonkeur of gelijkwaardig, zeker op centrale locaties nabij voorzieningen. Het gaat niet om specifieke ‘seniorenwoningen’. Deze woningen zijn (levensloop)geschikt voor verschillende doelgroepen. Figuur 2.5.

Voorbeeld van een doorstroomtrein: van startersappartement tot seniorenbungalow

Ouderen verhuizen echter doorgaans niet snel, om praktische en emotionele redenen. Om doorstroming effectief te laten plaatsvinden zijn flankerende maatregelen noodzakelijk, zoals de wooncoach die ouderen helpt bij het

402.104 | Woonvisie

vinden van geschikt aanbod en het wegnemen van praktische bezwaren bij een verhuizing die nu al door de corporaties wordt ingezet. Daarnaast onderzoeken we samen met de corporaties andere vormen van verhuisondersteuning. Hierbij is het ook van belang dat effectieve doorstroming kosten elders kan besparen (woningen die je al hebt in de bestaande voorraad hoef je niet aanvullend te bouwen). Dit financiële kostenvoordeel zou ingezet kunnen worden als doorstroom bevorderende impuls.

Wat gaan we doen? 



De huidige mismatches in de opbouw van de woningvoorraad belemmeren doorstroming. Binnen wijken zetten we in op het toevoegen van woningen in wijken die bijdragen aan doorstroming in de wijk of naar andere wijken. Het zwaartepunt ligt hierbij op woningen in het middensegment in wijken met veel sociale huurwoningen (we denken hierbij primair aan Zuid, Zuidoost, Zuidwest en Noordoost), en levensloopgeschikte woningen in wijken waar veel ouderen wonen en/of dit aanbod ontbreekt (primair gaat het dan om De Meent, Zuid, Zuidoost, Zuidwest en Noordoost). Zo sluiten we zo goed mogelijk aan bij sociale netwerken in de eigen buurt. We ondersteunen de doorstroomtreintjes via bewustwording over doorstroommogelijkheden: door mensen te begeleiden en via experimenteel instrumentarium te ‘belonen’ willen we mensen aan een voor hen passende woning helpen.

Instrumenten Welke instrumenten gebruiken we al?  Inzet senioren wooncoach om ouderen te ondersteunen bij het vinden van een woning en bij praktische ondersteuning rond verhuizingen. Welke extra instrumenten zetten we in?

20











In wijken accenten plaatsen naar type toe te voegen woningen, met aandacht voor woningen in de sociale huur, het middensegment en levensloopgeschikte woningen. In de Taskforce Betaalbare Woningbouw wordt met een jaarlijks het uit te werken woningbouwprogramma dit op basis van beschikbare locaties verder ingevuld. Bij nieuwbouw op locaties nabij voorzieningen voorrang geven aan levensloopgeschikte woningen, vast te leggen in anterieure overeenkomsten. Met daarbij als eis Woonkeur of gelijkwaardige alternatieven. Verleiden tot verhuizen door ruimte te bieden aan initiatieven van ouderen die samen een woonvorm willen realiseren, zoals een hofjesconcept. Gemeente heeft hiervoor geen grond beschikbaar, maar werkt hier planologisch aan mee, binnen ruimtelijke kaders. Alternatieve verhuisstimuli (wortel in plaats van stok) inzetten als verhuispremies, korting op grondprijs, huurgewenning, etc. Vanuit de kostenbesparing als gevolg van efficiënte benutting van de woningvoorraad (uit te werken maatschappelijke business-case). De inzet van de senioren wooncoach verbreden naar particuliere woningbezitters.

B. Toevoeging in segmenten onder druk

Opgave sociale huurwoningen We maken onderscheid tussen sociale huurwoningen van woningcorporaties, en sociale huurwoningen van andere eigenaren. Dit verschil maken we omdat woningcorporaties met hun sociale huurwoningen een andere doelgroep bedienen dan particuliere verhuurders: 



Vanwege deze verschillende functies zijn de segmenten complementair aan elkaar, en maken we in ons beleid onderscheid. Drie scenario’s voor ontwikkeling sociale huur afgewogen In het kader van het regionale Woonakkoord zijn voor het duiden van de ambitie rond groei van sociale huurwoningen drie scenario’s afgewogen. 1.

De ontbrekende schakel van het middensegment en toevoegingen in sociale huur vormen het zwaartepunt in onze programmering. Deze woningen vragen specifieke extra inzet. Ze komen niet ‘als vanzelf’ vanuit ontwikkelende partijen tot stand. 2.

402.104 | Woonvisie

Woningcorporaties richten zich op basis van de Woningwet op de laagste inkomens tot € 40.024 (prijspeil 2021), en andere groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals statushouders, uitstroom uit Beschermd Wonen, lage-middeninkomens. De gemeente maakt hierover met de woningcorporaties en huurdersorganisaties prestatieafspraken. Voor particuliere verhuurders geldt dit niet. Zij richten zich doorgaans juist op lage middeninkomens en spoedzoekers. Daarmee bedienen zij een andere doelgroep.

Het huidige aantal sociale corporatiehuurwoningen blijft gelijk: als het aantal sociale huurwoningen gelijk blijft, betekent dit dat het aandeel afneemt. Nu staan er 11.350 sociale huurwoningen in Hilversum. Naar verwachting worden er in 2021 105 extra opgeleverd, wat het totaal naar 11.455 brengt. Als dit aantal in stand blijft, daalt het aandeel sociale huurwoningen van 27% naar 25% in 2030. Het huidige aandeel sociale corporatiehuurwoningen (27%) blijft in stand: dit scenario lijkt erg op het vorige, door het aandeel sociale huur.

21

3.

Het aantal sociale huurwoningen zou dan tot 2030 met ruim 800 woningen groeien tot 12.150. Het aandeel sociale corporatiehuur gaat naar 30%: in dit geval moeten tot 2030 in Hilversum circa 2.200 sociale huurwoningen worden gebouwd. Dat is bijna driekwart (73%) van de totale extra woningbehoefte in 2030.

De druk op de sociale huurvoorraad staat geen verlaging van het huidige percentage toe, maar noopt tot verhoging van de ambitie (aandeel op peil i.p.v. aantal op peil houden), wat mogelijk is met handhaving van het huidige percentage sociaal. Dit sluit aan bij de ambitie in de regio: het huidige aandeel sociale huurwoningen in stand houden en 33% van de nieuwbouwwoningen realiseren als sociale huur. Daarbij moet ook rekening gehouden worden met veranderingen in de bestaande sociale huurvoorraad, waarvoor extra woningen nodig zijn. Van het te realiseren woningbouwprogramma wil de gemeente daarom blijven vasthouden aan 33% voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. De toevoeging van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders laten we over aan het initiatief uit de markt. In anterieure overeenkomsten bij projectontwikkeling leggen we dit vast, en nemen een percentage sociaal op in bestemmingsplannen/ omgevingsplannen.

Wat gaan we doen? 

Toevoeging van sociale huurwoningen is nodig om in te spelen op de groeiende behoefte. Daarnaast is extra nieuwbouw gewenst om ook vernieuwing van bestaande sociale huurwoningen te kunnen realiseren. Dit is nodig om de mismatch tussen vraag (meer alleenstaanden) en aanbod (veel eengezinswoningen) op te lossen. Bij nieuwbouwplannen stellen we als eis dat 33% van de woningen een sociale huurwoning van een woningcorporaties is. Dit borgen we in bestemminsplannen, en we maken prestatieafspraken met de corporaties over het te realiseren aantal

402.104 | Woonvisie







sociale huurwoningen. Met commerciële ontwikkelaars leggen we dit vast in anterieure overeenkomsten. Soms bij uitzondering is een locatie echter niet passend voor sociale huur. In dat uitzonderingsgeval moet de ontwikkelaar een bijdrage leveren aan een vereveningsfonds, ten behoeve van nieuwbouw op andere locaties. Met de realisatie van 33% sociale huur is er ruimte (6%) voor modernisering en aanpassingen in de bestaande sociale huurvoorraad, door onder andere transformatie: naar middenhuur, betaalbare koopwoningen en om in het huuraanbod meer toegankelijke woningen toe te voegen, met als uiteindelijke doel om verhuistreintjes mogelijk te maken. Wij maken met de corporaties afspraken over de noodzakelijke ingrepen en wederzijdse inzet bij deze transformaties. Tot slot blijven investeringen in nieuwbouw en transformatie van sociale huurwoningen nodig. De gemeente ondersteunt dit door haar achtervangfunctie bij leningen door de corporaties, mits noodzakelijk.

Instrumenten Welke instrumenten gebruiken we al?  We nemen een aandeel sociale huurwoningen op in ons woningbouwprogramma: 33% van de nieuwbouwwoningen moet een sociale huurwoning van een woningcorporatie zijn.  We maken prestatieafspraken over ontwikkeling voorraad sociale huurwoningen (zie ook hoofdstuk 1).  We leveren een achtervangfunctie voor leningen van corporaties via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.  We hebben een Taskforce Betaalbare Woningbouw om voldoende sociale en middeldure woningen te realiseren. De taskforce houdt zicht op voldoende geplande woningen in de verschillende segmenten en de verdeling van het woningbouwprogramma in de verschillende wijken.

22

Welke extra instrumenten zetten we in?  Via bestemmingsplan borgen we de inzet voor sociale huur. We nemen erin op dat 33% van de woningen sociale huur moet zijn.  We faciliteren splitsing panden en bouw van studio’s binnen de kaders van de huisvestingsverordening en het vigerende splitsingsbeleid.  Met de corporaties maken we prestatieafspraken over de meerjarige voorraadontwikkeling. Inzet hierbij is om verkoop van corporatiebezit bij te laten dragen aan het bevorderen van doorstroming, door verkoop bij voorkeur plaats te laten vinden aan zittende huurders of huurders die een sociale huurwoning achterlaten in Hilversum. Extra beleidsopties, vooralsnog niet opgenomen  In anterieure overeenkomsten met ontwikkelende partijen maken we afspraken over sociale huur, de te bedienen doelgroep en de exploitatieperiode van woningen (met onderscheid corporatie of marktpartij/particulier).  Voor locaties waar door omstandigheden de realisatie van sociale huurwoningen niet mogelijk is, zetten we een vereveningsfonds in waarmee via een afdracht realisatie van extra sociale huurwoningen elders gecompenseerd kan worden.

Toevoeging in het middensegment Zwaartepunt in ons programma is het middensegment. In onze programmering nemen we een taakstellend percentage van 50% op in een gevarieerde prijsrange van koopwoningen tot € 324.500 (grens NHG), en middenhuurwoningen tussen € 752 en € 1.100 (prijspeil 2021, jaarlijks te indexeren met de stijging van de liberalisatiegrens). Met dit programma willen we huisvestingsmogelijkheden voor bijvoorbeeld zorgpersoneel, leraren en andere middengroepen vergroten. Hiermee bestendigen we ons beleid, en

402.104 | Woonvisie

sluiten we aan bij de doelstellingen die het rijk hanteert bij de Woningbouwimpuls en Woondeals, en het Nationale Woonakkoord van VNG, Bouwend Nederland, Aedes, etc. (voorjaar 2021). De opgave in het middensegment is in het huidige tijdsgewricht lastig te realiseren, mede door het stijgen van de kosten voor een nieuwbouwwoning en doordat gerealiseerde woningen snel in prijs stijgen. Dit vraagt actieve sturing van ons als gemeente, zoals eerder aangegeven. Aanvullend op het in hoofdstuk 1 genoemde instrumentarium willen we bouwbedrijven uitdagen om pilots op te zetten voor betaalbare koop, bijvoorbeeld door bredere toepassing van industrieel bouwen of door klein flexibel, modulair en demontabel te bouwen. Om dit voor elkaar te krijgen is enige schaal in ontwikkelingen gewenst, met daarbij aandacht voor belemmerende randvoorwaarden als parkeernormen, terugkerende beoordeling vanuit Bouw- en Woningtoezicht en Welstand. De ervaring in andere gemeenten is dat dit in de organisatie geborgd moet zijn. Bij voorkeur bouwen we deze betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen nabij wijken met veel sociale huurwoningen of betaalbare koopwoningen, zodat we doorstroming uit de bestaande woningvoorraad hiermee stimuleren. Kansen voor starters De opgave in het sociale segment en middensegment komt voor een belangrijk deel van starters op de woningmarkt.

Starters hebben nog geen zelfstandige plek op de woningmarkt. Zij wonen op kamers of bij ouders in. Doorgaans gaat dit om jongeren. Voor een blijvend evenwichtige opbouw van de Hilversumse bevolking is het belangrijk dat starters ook een kans krijgen om een woning te bemachtigen. Naast de genoemde toevoeging van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment zetten we in op diverse faciliteiten die starters kunnen helpen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om koopconstructies waardoor starters ondanks de hoge koopprijzen op de vrije markt toch in staat

23

zijn een woning te bemachtigen. Het gaat hierbij om constructies als maatschappelijk gebonden eigendom, erfpacht, specifieke leningen, maar ook mogelijkheden voor andere woonvormen als ‘friends-contracten’, coöperatief wonen, zelfbouw in leegstaande kantoren, etc. Zonder deze maatregelen zijn starters genoodzaakt om langer dan gewenst thuis te wonen of na de studie weer terug te keren naar het ouderlijk huis. Ook toevoegingen aan de onderkant van de woningmarkt (kleine studio’s, tijdelijke woonvormen) kunnen starters helpen, omdat zij daarbij een opstap krijgen op de woningmarkt.

Wat gaan we doen? 







Toevoeging in het middensegment (middenhuur en koopwoningen tot NHG-grens, met aandacht voor prijsdifferentiatie binnen dit segment) zijn cruciaal, zodat mensen via doorstroming in een meer passende woning kunnen wonen. Toevoeging in dit segment vraagt net als sociale huur, gemeentelijke inzet. Dat doen we door in ons woningbouwprogramma 50% voor deze twee categorieën te reserveren. De inzet voor blijvend aanbod in het middensegment borgen we in bestemmingsplannen en doelgroepenverordening, en via anterieure overeenkomsten, meer verkopen met anti-speculatiebedingen, zelfbewoningsplicht, etc. Daarnaast dagen we bouwers uit om met nieuwe woonvormen te komen waarmee woningen betaalbaar gebouwd kunnen worden, en hiervoor behouden kunnen blijven. Te denken is aan pilots voor conceptueel/industrieel/modulair bouwen, bouwen van flexwoonconcepten en realisatie van kleinere woningen. De inzet in dit segment vraagt personele inzet (instrumentarium en handhaving).

Instrumenten

402.104 | Woonvisie

Welke instrumenten gebruiken we al?  50% van de nieuwbouwwoningen moet in het middeldure segment vallen, waarvan minimaal de helft in het lage middeldure huursegment (tot €900): koop tot de NHG-grens (€ 324.500, prijspeil 2021) en middenhuur (€ 752 tot € 1.100). Welke extra instrumenten zetten we in?  Via bestemmingsplannen en de doelgroepenverordening borgen we de ontwikkeling van sociale huur, middenhuur en sociale koop. Hierbij is in het Besluit ruimtelijke ordening een grens van € 200.000 voor sociale koop opgenomen. Experimenteel is deze grens in woondealgebieden (waaronder de MRA) opgehoogd naar de NHG-grens. De bedoeling is om dit in het nieuwe Omgevingsbesluit definitief te koppelen aan de NHGgrens.  Met bouwondernemers maken we afspraken over pilots gericht op conceptueel/industrieel/modulair bouwen. Waarbij de gemeente voor deze pilots nagaat welke aanpassingen dit vraag in de plantoetsing binnen de eigen organisatie.  We zetten in op flexwoonconcepten en specifieke kleine woonvormen als tiny-houses, skinny-houses en studio’s. Splitsen van leegkomende panden kan hier een bijdrage aan leveren.  We stimuleren de doorstroom uit betaalbare koopwoningen door marketing en het realiseren van aantrekkelijk alternatief aanbod. Bij het realiseren van aanbod hebben we aandacht voor spreiding over de wijken.

 Inzet maatschappelijk gebonden eigendom/erfpachtconstructies: corporaties of andere (vastgoed)stichtingen kunnen woningen aanbieden met een koopconstructie waardoor de woning duurzaam behouden blijft voor starters. Dit kan via een woonvorm als Koopgarant of een erfpachtconstructie als Koopsmarter.In anterieure

24





overeenkomsten, prestatieafspraken, prijsvragen en via eigen grondbeleid ondersteunt de gemeente deze woonvormen. (Tijdelijke/flex-) woonconcepten ontwikkelen voor verschillende doelgroepen (transformaties, contractvormen, magic-mix etc.). Dit kan in bestaande gebouwen, maar ook door nieuwbouw. We faciliteren initiatieven voor dit soort woonconcepten door het koppelen van initiatiefnemers aan grondeigenaren en planologische medewerking. Inzetten pilots met vernieuwende woonconcepten om starters versneld een huisvestingskans te bieden, zoals verkamering, friendscontracten, etc.

Extra beleidsopties, vooralsnog niet opgenomen  We maken anterieure overeenkomsten over anti-speculatiebedingen, zelfbewoningsplicht, segmentatie, doelgroepen en de exploitatieperiode van woningen.  Op dit moment zetten we de starterslening niet in als gemeente, vanwege het vermeende prijsopdrijvend effect van deze maatregel, maar ook om overcreditering van huishoudens te voorkomen. Wel onderzoeken we met het SVN of bijvoorbeeld een verzilverlening kan helpen om overwaarde van ‘oudere generaties’ vrij te spelen als startkapitaal voor jonge generaties.

C. Ruimte voor bijzondere woonwensen

We bieden ruimte aan doelgroepen die door hun bijzondere woonwensen niet op de reguliere woningmarkt aan bod komen. In de eerste plaats doen we dit door ruimte te bieden aan spoedzoekers die om verschillende redenen snel huisvesting nodig. Dit zijn mensen die niet in aanmerking komen voor een ‘urgentiestatus’ op basis van de huisvestingsverordening. Kenmerk van deze spoedzoekers is dat zij zeer snel/per direct een woning nodig hebben, en bereid zijn daarvoor concessies te doen in bijvoorbeeld prijs, kwaliteit, locatie,

402.104 | Woonvisie

contractvorm. Door meer ruimte voor flexwonen ontstaan meer kansen voor spoedzoekers. Het concept “In Between Places” biedt hiervoor een eerste oplossing. Aanvullend hierop denken we ook aan tijdelijke huurcontracten, tijdelijke woningen of locaties. Daarmee geven we op korte termijn ‘lucht’ aan een oververhitte woningmarkt. Deze woningen zijn ook voor bijvoorbeeld starters, arbeidsmigranten en spoedzoekers potentieel waardevol: eventueel met een gemixte doelgroep (magic-mix). We bieden ruimte om de behoefte aan woonwagenstandplaatsen op te vangen. Daarvoor treffen we voorbereidingen om tot 2030 het aantal standplaatsen met ongeveer vijfentwintig plaatsen uit te breiden. We voegen dit aantal standplaatsen de komende jaren toe. We inventariseren hoeveel potentiële woonwagenbewoners willen huren, en hoeveel er een eigen wagen willen kopen. We maken met de corporaties prestatieafspraken over de verhuur en het beheer van woonwagen(locatie)s. Statushouders worden primair gehuisvest door de corporaties. De instroom van statushouders is onvoorspelbaar: het ene jaar is deze hoger dan het andere jaar. We willen ervoor zorgen dat er steeds voldoende huisvestingsmogelijkheden zijn voor statushouders, maar ook voor andere woningzoekenden.

Hierbij denken we in periodes met een hoge taakstelling ook aan flexconcepten samen met andere doelgroepen: deze kunnen als ‘ventiel’ fungeren bij een onverwachte hogere instroom. Te denken is aan splitsing van grote panden of de bouw van studio’s. Binnen de kaders van de huisvestingsverordening faciliteren we deze ontwikkeling.

Wat gaan we doen? 

Een plotselinge acute woonvraag kan conflicteren met de vraag van andere woningzoekenden, en daarmee ook doorstroming belemmeren. Voor deze acute woonvraag verlenen we planologisch medewerking voor

25



bijvoorbeeld flexwonen-initiatieven of magic-mixes (kansen zien we in primair in Zuidwest). Hiervoor onderzoeken we momenteel met hulp van expertise vanuit het RvO en de Rijksbouwmeester twee plannen. Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor een adequate huisvesting van woonwagenbewoners, passend bij hun culturele identiteit. Dit doen we door realisatie van 25 extra standplaatsen tot 2030, in samenwerking met de corporaties. Dit werken we uit in de prestatieafspraken.

Instrumenten Welke extra instrumenten zetten we in?  We faciliteren flexwonen-concepten voor spoedzoekers en arbeidsmigranten, door planologische medewerking te verlenen aan initiatieven.  Bij binnenkomende flexwonen-initiatieven stimuleren we ‘magic-mix’ woonconcepten voor doelgroepen. In deze woonvormen wonen verschillende doelgroepen door elkaar. Voordeel hiervan is dat er geen clustering van één bepaalde doelgroep ontstaat, en het mixen van ‘vragende’ en ‘dragende’ bewoners zorgt ervoor dat mensen elkaar kunnen ondersteunen indien nodig.  We maken prestatieafspraken over te realiseren standplaatsen voor woonwagens. Daarbij maken we ook afspraken over de verhuur en het beheer van woonwagenlocaties.