Raadsinformatiebrief 2021-30 inzake Ontwerpbestemmingsplan Regeling meervoudige bewoning 2021 (ter inzage)

3.2 Beleidsregels Voor de toepassing van deze beleidsregels worden de begrippen en wijze van meten van het bestemminsplan Regeling meervoudige bewoning 2021 gebruikt.

3.2.1 Beleidsregel het Buurtquotum In gebieden die dichtbebouwd zijn is de kans groter dat bewoners en gebruikers hinder van elkaar ondervinden. Ook de samenstelling van het type gebruik (homogene woongebieden versus gemengde gebieden met diverse functies) heeft invloed op de acceptatiegrens van de te ervaren overlast door bewoners. Als richtlijn wordt daarom per buurt het aantal gebouwen/panden aangegeven dat maximaal voor meervoudige bewoning mag worden verbouwd om aantasting van het woongenot tegen te gaan. Het buurtquotum. Dit aantal is onder andere gerelateerd aan de bebouwingsdichtheid van het gebied. Dichtbebouwde gebieden hebben minder absorptievermogen voor hinder door een hoge concentratie van bewoners die op korte afstand tot elkaar leven. Bij het bepalen van het aantal voor meervoudige bewoning te verbouwen gebouwen/panden dat is toegestaan, is tevens gekeken in hoeverre de woonfunctie reeds in het gebied aanwezig is. In een buurt waarbij sprake is van een hoge bebouwingsdichtheid en een homogeen woonfunctie, zal het aantal toegestane te verbouwen gebouwen/panden voor meervoudige bewoning lager zijn dan in een multifunctioneel gebied met bijvoorbeeld ook kantoorpanden of bedrijfspanden.

Beleidsregels behorende bij bestemmingsplan regeling meervoudige bewoning 2021

De reeds ervaren overlast in deze gebieden zal mede te maken hebben met de niet-wonen functies. Een herbestemming naar wonen kan zelfs voor een dichtbebouwd gebied een verbetering voor woon- en leefklimaat betekenen en is in dat geval gewenst. Tevens biedt dit een mogelijkheid ongewenste langdurige leegstand van kantoor- en bedrijfspanden te verminderen. In onderstaande tabel is het buurtquotum opgenomen. Een quotum waarin staat in welke mate een buurt meervoudige bewoning aan kan. Is het quotum 0 dan kan die buurt geen meervoudige bewoning meer aan. Aan de overige beleidsregels in dit hoofdstuk wordt dan ook niet meer toegekomen. Let wel. In paragraaf 3.1.4 is gezegd dat in de gebieden Geuzenbuurt, Electrobuurt, Kleine driftbuurt (Oosterspoorplein), Havenstraatbuurt (Ooster- en Nieuwstraten) en St. Vitusbuurt (Klein Rome) is besloten niet meer mee te werken aan meervoudige bewoning in woonpanden (met een woonbestemming). In gebouwen/panden zonder een woonbestemming is meervoudige bewoning in principe nog wel mogelijk. Dat kan alleen als in die gebieden het buurtquotum dat ook toelaat. Onder de tabel is een nadere uitleg van de tabel opgenomen. Deze tabel wordt telkens bijgehouden op het moment dat een omgevingsvergunning voor meervoudige bewoning is verleend en dus het quotum is wijzigt. A

B

C

D

E

Woningdic htheid woningen per ha

Omgevingsad ressen dichtheid per km2

F

G

H

I

Aantal Quotu woning Aantal m bij en panden aanva toegest waarvoo ng aan van r resta regeli voor de meervou nt ng regeling dige aant met op bewonin al corre basis g is pand ctie van 2 toegesta en reeds per an binn gespli postcod indien en tst en e aan alle quot vergu cijfer/let voorwaa um nd ter rden van combin wordt voor atie op voldaan 2003 buurtniv eau

J

Al gesplitste appartem enten van voor 2003 bij aanvang regeling

Wijk

Buurt

Bevolkingsdic htheid (inwoners per km2)

Hilvers um

gemiddeld

1949

9,2

2477

Centrum Havenstraat buurt Sint Vitusbuurt Langgewens tbuurt

7803

43

3700

38

31

12

116

7

13064

64

3547

23

11

0

69

12

8430

41

3660

14

14

13

42

0

7452

41

3565

15

12

4

46

3

11792

47

2343

18

18

18

36

0

10774

47

3442

22

16

12

68

6

7780

39

2692

40

40

35

122

0

Centru m

Zuidwe st Het Rode Dorp Zuid Bloemenkwa rtier Noord Bloemenkwa rtier Zuid

Beleidsregels behorende bij bestemmingsplan regeling meervoudige bewoning 2021

Schrijverskw artier

6884

25

3157

26

26

26

51

0

9386 8774

42 42

3518 3631

19 17

6 10

0 7

59 50

13 7

7574 9737

35 43

3688 2599

28 55

17 55

12 54

85 110

11 0

4079

16

2825

30

30

30

60

0

6503

27

3114

16

15

15

49

1

7648

36

2356

23

23

23

45

0

Oost Geuzenbuurt Electrobuurt Kleine Driftbuurt Liebergen Zuidwe st Schilderskw artier Noordo ost Johannes Geradtsweg buurt Erfgooiersbu urt

Hieronder een uitleg van de tabel. De tabel is gemaakt in 2016 als onderdeel van het bestemmingsplan Regeling meervoudige bewoning, de voorloper van het bestemmingsplan Regeling meervoudige bewoning 2021. De basis van de tabel was de destijds bestaande regeling van het aantal gebouwen/panden waarin meervoudige bewoning was toegestaan (postcoderegeling). In kolom F van de tabel staat het aantal panden (dit kunnen bestaande woningen zijn maar ook panden met een andere functie zoals bedrijfspanden, detailhandel of horeca) dat met ingang van de regeling meervoudige bewoning aangepast en gebruikt mocht worden ten behoeve van meervoudige bewoning. Dit aantal is dus gebaseerd op het aantal panden dat toegestaan was voordat de regeling in werking trad (kolom I). Het getal van kolom I betreft 2 panden per postcodegebied cijfer/letter combinatie. Een buurt bestaat uit meerdere postcode cijfer lettercombinaties. Omdat niet ieder gebied dezelfde dichtheid van bebouwing kent en het aantal adressen sterk verschillend kan zijn per postcodegebied is gebruik gemaakt van kengetallen die deze kenmerken aanduiden. Het betreft de woningdichtheid (kolom D) en omgevingsadressendichtheid OAD ( kolom E). De woningdichtheid geeft sec het aantal woningen (dus niet de panden met andere functies) weer per ha.

De OAD geeft het aantal adressen per km² aan voor het betreffende gebied (dit zijn zowel woningen als panden met andere functies). Deze kengetallen zijn afkomstig van het CBS. Aangezien deze cijfers niet op het lage schaalniveau van postcode cijfer/letter combinatie beschikbaar zijn, is het quotum per buurt bepaald. Zo kan in een gebied met veel gestapelde bouw de woningdichtheid groot zijn en de OAD relatief laag (een buurt die hierbij in Hilversum zeer laag scoort is het NW Villagebied). In buurten waar woningen dicht op elkaar gebouwd zijn dus de woningdichtheid hoog scoort en een hoog OAD aanwezig is betekent dat er binnen een pand met de woonfunctie meerdere adressen aanwezig zijn en er dicht op elkaar gewoond wordt. Voor alle buurten is de woningdichtheid en OAD in beeld gebracht. Vervolgens is gekeken wat de gemiddelde woningdichtheid en OAD voor heel Hilversum is. Er is gekeken naar de verdeling over de verschillende buurten van Hilversum en hoe de buurten waar overlast wordt ervaren ‘scoren’. Daaruit bleek dat voor de meerderheid van de buurten met een waarde hoger dan 35 (woningdichtheid) en of 2500 (OAD) het buurten betrof waar signalen, klachten van overlast en de motie voor terugdringen van meervoudige bewoning is ingediend. Dit heeft geleid tot deze ondergrens.

Dat geldt voor buurten waarvoor in het model het aantal woningen uit kolom I met een factor gecorrigeerd is. Dat is gedaan Beleidsregels behorende bij bestemmingsplan regeling meervoudige bewoning 2021

omdat er een duidelijke correlatie te zien is tussen dichtheid en ervaren overlast. Op basis van de genoemde kengetallen en ondergrenzen zijn 2 categorieën bepaald. Categorie 1 zijn buurten (donkerrood in de tabel aangegeven ) waar zowel sprake is van een hoge woningdichtheid (meer dan 35) als een hoge OAD (meer dan 2.500). Omdat meervoudige bewoning ook een bijdrage levert aan het opvangen van de woningbehoefte en het ongewenste situaties van overlast (ondermijning, horeca, hinder van bedrijvigheid) en langdurige leegstand kan tegengaan is er niet voor gekozen deze buurten geheel op slot te zetten maar een correctiefactor toe te passen. Voor categorie 1 is een factor 0,33 gehanteerd om flinke reductie toe te passen ten opzichte van voor de regeling maar wel nog beperkt aantal panden toe te staan. In deze buurten is het aantal panden waarin meervoudige gewoond wordt en wat de buurt nog aan kan gering. Categorie 2 zijn de buurten (licht rood in de tabel) waarbij ofwel sprake is van een hoge woningdichtheid (meer dan 35) dan wel van een hoge OAD (meer dan 2.500). Dit zijn veelal meer heterogene buurten waar naast wonen ook andere functies aanwezig zijn. Hier is een correctiefactor 0,5 toegepast. Dus beperktere reductie dan in categorie 1 omdat juist in deze gebieden door de menging van functie transformatie naar wonen ook een gewenste ontwikkeling kan zijn.

In die buurten is nog enigszins ruimte voor meervoudige bewoning. Zoals aangegeven zijn de gebieden uit categorie 1 en 2 met een factor gecorrigeerd. Het aantal woningen dat voor de in werking treden van de regeling werden toegestaan per postcode cijfer/lettercombinatie voor de buurten (kolom I) die in categorie 1 vallen zijn vermenigvuldigd met factor 0,33 (dus kolom I*0,33). Het aantal woningen die voor in werking treden van de regeling werden toegestaan per postcode cijferlettercombinatie voor de buurten die in categorie 2 vallen zijn vermenigvuldigd met factor 0,5 (dus kolom I*0,5). Hieruit volgt het aantal panden vermeld in kolom F. Omdat er al panden meervoudig bewoond werden waarvoor een vergunning was verleend, zijn deze aantallen in mindering gebracht op de uitkomst van kolom F. Het resultaat van deze correctie staat in kolom G (het buurtquotum) Sinds het inwerking treden van de regeling meervoudige bewoning wordt iedere aanvraag die voldoet aan alle vereiste uit de regeling meervoudige bewoning en positief wordt in mindering gebracht op het buurtquotum ( Kolom G) . In Kolom H is zichtbaar hoeveel panden resteren binnen het quotum. Het verschil tussen Kolom G en kolom H is het aantal aanvragen per buurt voor meervoudige bewoning die voldoen aan de gestelde kwaliteitscriteria vanaf in werking treden van de regeling en waarvoor een vergunning is of kan worden verleend.

Voor de buurten uit de tabel betekent dit dat sinds de invoering van de regeling, 63 panden een positief advies hebben gekregen binnen een quotum van 324 panden in totaal (totaal kolom G). Waar vóór de regeling meervoudige bewoning nog 1008 panden verbouwd konden worden voor meervoudige bewoning (totaal van kolom I). Samenvatting van de stappen : 1. Er is gekeken naar hoeveel panden er voor de regeling per buurt werden toegestaan voor meervoudige bewoning. 2. Er zijn 2 objectieve criteria gehanteerd om de verschillend in het absorptievermogen tussen buurten te duiden, de woningdichtheid en omgevingsadressendichtheid.

Beleidsregels behorende bij bestemmingsplan regeling meervoudige bewoning 2021

3. De ondergrens van deze criteria is gerelateerd aan gemiddelde van Hilversum als geheel en aan de aantallen van de buurten waar overlast wordt ervaren. 4. Buurten die voor een of beide criteria hoger scoren dan de ondergrens zijn in een categorie 1 of 2 ingedeeld. Categorie 1 zijn gebieden met een woningdichtheid > of gelijk aan 35 en een OAD >2.500 Categorie 2 gebieden met een woningdichtheid > of gelijk aan 35 of een OAD >2.500 5. Het toegestaan aantal panden is voor beide categorieën met een factor corrigeert, categorie 1 met 0,33 en categorie 2 met 0,5. 6. Op de uitkomst na deze correctiefactor zijn de woningen waarvan reeds een vergunning verleend is in mindering gebracht. 7. Het resultaat is het buurtquotum. 8. Per buurt wordt bijgehouden hoeveel aanvragen positief zijn beoordeeld (voldoen aan alle voorwaarden van de regeling meervoudige bewoning) 9. De positief beoordeelde aanvragen worden in mindering gebracht op het buurtquotum.

3.2.2 De Beleidsregel spreiding bij onzelfstandige woonruimtes Zoals gezegd is overlast van een zelfstandige woning over het algemeen minder dan van onzelfstandige woonruimtes (kamers). Bewoner van zelfstandige woningen binden zich meer met de buurt dan bewoners van onzelfstandige woonruimtes. Die laatsten blijven meestal relatief kort in de onzelfstandige woonruimte wonen waardoor die binding met de buurt minder is. Ook hebben deze groepen vaak een andere manier van leven en/of een ander levensritme. De overlast kan toenemen naarmate er meer onzelfstandige wooneenheden in een gebouw/pand aanwezig zijn. Daarom is een maximaal aantal onzelfstandige woonruimtes per gebouw/pand toegestaan. Dat is bepaald op 5. 

per gebouw/pand mogen niet meer dan 5 onzelfstandige woonruimtes worden gebouwd en gebruikt

Als meerdere gebouwen/panden worden gebruikt en/of verbouwd tot onzelfstandige woonruimtes die ook nog eens bij elkaar in de buurt staan, is meer overlast in de buurt niet uit te sluiten. Om dat te voorkomen is een zekere spreiding van dergelijk panden wenselijk. Maar het is ook niet zo dat het gebruik van iedere onzelfstandige woonruimte overlast veroorzaakt. Naarmate minder onzelfstandige woonruimtes in een gebouw/pand aanwezig zijn hoe minder de kans op overlast ontstaat. Daarom is bepaald dat spreiding van gebouwen/panden pas geldt als meer dan 2 onzelfstandige woonruimtes per gebouw/pand aanwezig zijn. De afstand tussen gebouwen/panden met meer dan 2 onzelfstandige woonruimtes moet daarom minimaal 100 meter hemelsbreed zijn. De afstand in meters geldt hemelsbreed en kan dus ook over de buurtbegrenzing heen. Is een gebouw/pand met meer dan 2 onzelfstandige woonruimtes op minder dan 100 meter hemelsbreed aanwezig dan is nieuw gebruik en/of het verbouwen van gebouwen/panden voor meervoudige bewoning met meer dan 2 onzelfstandige woonruimtes niet toegestaan. 

de afstand tussen gebouwen/panden met meer dan 2 onzelfstandige woonruimtes = minimaal 100 meter hemelsbreed

Beleidsregels behorende bij bestemmingsplan regeling meervoudige bewoning 2021

3.2.3 De Beleidsregels Kwaliteit gebouwen en leefomgeving 3.2.3.1 Woongenot en kwaliteit open ruimte Onevenredige aantasting van het woongenot en van functionele gebruiksmogelijkheden van belendingen kan zich voordoen door de specifieke situering van panden ten opzichte van elkaar, zoals bij krappe achterterreinen en door de indeling en opzet van het perceel met meervoudige bewoning zelf. Ter voorkoming van onevenredige aantasting van het woongenot en verslechtering van de kwaliteit van de open ruimte is de regel dat de gevels van panden op een binnenterrein op minimaal 5 meter van achtertuinen en minimaal 10 meter van (oorspronkelijke) achtergevels liggen (exclusief uitbouw). Als de afstand kleiner is, dient de gevel als blinde gevel (zonder doorzichtig raam of deuropeningen) uitgevoerd te worden. De consequentie van deze regel kan zijn dat geen omgevingsvergunning voor meervoudige bewoning wordt verleend, of dat toestemming alleen kan worden verleend bij gedeeltelijke sloop van het gebouw/pand om voldoende buitenruimte en afstand te creëren. Een zelfstandige woning of een onzelfstandige woonruimte mag voor daglicht niet uitsluitend afhankelijk zijn van dakramen in een (nagenoeg) plat dak of van kelderkoekkoek.    

afstand gevel gebouw/pand binnenterrein tot (bestaande) achtertuin = minimaal 5 meter afstand gevel gebouw/pand binnenterrein tot (oorspronkelijke) gevels van woongebouwen = 10 meter is dat niet mogelijk  nieuwe gevel blind zonder doorzichtige openingen uitvoeren daglicht moet toetreden via een gevelopening en niet uitsluitend via een dakraam in een nagenoeg plat dak of via een kelderkoekkoek

3.2.3.2 Oppervlakte buitenruimte Een gebouw/pand met meervoudige bewoning met een begane grondverdieping moet op de begane grond een buitenruimte hebben. De buitenruimte is minimaal 5 m². Op de bovenverdiepingen geldt dat bestaande balkons en dakterrassen niet mogen worden verwijderd of dicht gebouwd.  

buitenruimte bij gebouwen/panden op de begane grond is minimaal 5 m² bestaande balkons en dakterrassen op verdiepingen moeten gehandhaafd blijven

3.2.3.3 Oppervlakte zelfstandige woning en onzelfstandige woonruimten De minimale oppervlakte van zelfstandige woning is 35 m² vloeroppervlakte. Het gaat hier om verblijfsruimte. 

oppervlakte zelfstandige woning = minimaal 35 m²

De minimale oppervlakte van een onzelfstandige woonruimte is 18 m² vloeroppervlak. Het gaat hier om verblijfsruimte. Dit is gebaseerd op de bepalingen uit het Bouwbesluit. 

oppervlakte onzelfstandige woonruimte = minimaal 18 m²

Beleidsregels behorende bij bestemmingsplan regeling meervoudige bewoning 2021

3.2.3.4 Oppervlakte bergruimte De minimale oppervlakte van een bergruimte is 2 m² per zelfstandige woning of onzelfstandige woonruimte. Dit hoeft geen overdekte stalling te zijn, maar moet wel op eigen terrein (dat kan ook een eigen voortuin zijn). In de regeling meervoudige bewoning van 2016 was een ruimte van 1,5 m² voorgeschreven. Omdat tegenwoordig meer kliko’s worden uitgedeeld (papier, plastic en restafval) is de bergruimte verhoogd met 0,5 m². De bergruimte moet feitelijk 2 m² bergruimte hebben. Een bergruimte die geheel of gedeeltelijk wordt gebruikt voor bijvoorbeeld een stookinstallatie waardoor feitelijk geen 2 m² bruikbaar is, voldoet dus niet.  

oppervlakte bergruimte zelfstandig woning = 2 m² oppervlakte bergruimte onzelfstandige woonruimte = 2 m²

Beleidsregels behorende bij bestemmingsplan regeling meervoudige bewoning 2021