Raadsinformatiebrief 2021-06 inzake 213a onderzoek achtervang 2020

Totaal

€ 449.334

€ -12,01

-3%

Corporatie

Toename (+) cq. afname (-) achtervangpositie (in %) door beoogde herverdeling

Bron: VNG, juli 2020

5. Financiële situatie van gemeente-corporaties De oordeelsbrieven en de financiële ratio’s geven aan dat er in de zes betrokken corporaties geen reden tot zorg is. Het achtervangrisico is, naast de opzet van het borging/achtervangstelsel, afhankelijk van de financiële gezondheid van de corporaties. Dit betreft zowel de corporatiesector als geheel als de zes corporaties die actief zijn in Hilversum. Voor de beoordeling van de financiële gezondheid van de corporaties die actief zijn in Hilversum baseren we ons op het oordeel van de Toezichthouder (Aw) en de borger (WSW). De oordeelsbrieven en de financiële ratio’s geven aan dat er in de zes betrokken corporaties geen reden tot zorg is. De informatievoorziening en de transparantie van de corporatiesector naar de stakeholders lijkt aanmerkelijk verbeterd. Dit is gebeurd na de financiële crisis en de invoering van de nieuwe Woningwet. Om het achtervangrisico voor de gemeente te kunnen beoordelen, is toegang tot informatie een vereiste. Het vorige onderzoek van de gemeente vond tien jaar geleden plaats, onder minder transparante omstandigheden. Financiële ratio's37 - kasstromen De financiële ratio’s zoals berekend door de toezichthouder bevinden zich allemaal binnen de normen.

De Interest Coverage Ratio (ICR) meet in hoeverre de corporatie in staat is om de renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. De norm is dat deze kasstroom minimaal 1.4 keer de rentebetalingen moet bedragen. Alle corporaties van de GH zitten ruim boven deze norm. Bij de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) wordt niet alleen de rente- maar ook de aflossingsverplichtingen meegenomen. De norm is een minimum van 1. Omdat corporaties in praktijk niet aflossen wordt er met een theoretische aflossing gerekend.

37

Zie voor meer technische details over de ratios: bijlage V van de VNG Handreiking.

31

Capitad Deze twee financiële ratio’s richten zich op de kasstromen van een corporatie en dat is essentieel. Immers, hoeveel overwaarde een corporatie ook mag hebben in stenen (zie onder), de structurele kasstromen bepalen de levensvatbaarheid van een corporatie. Voor de zes Hilversumse corporaties liggen de ratio’s allemaal ruim boven het vereiste minimum. Wel zijn er belangrijke verschillen: Gooi & Omstreken zit bijvoorbeeld in een veel comfortabeler positie dan Habion of Woonzorg. Het is daarbij overigens niet duidelijk waarom de ICR van Gooi & Omstreken in een paar jaar sterk daalt. De zeer lage rente van de afgelopen jaren komt doorgaans (nog) niet tot uitdrukking omdat corporaties doorgaans voor lange looptijden lenen en de oude, hoge rente voor lange tijd is vastgelegd. Sommige corporaties hebben dit effect versterkt door derivaten aan te gaan. Interest Service Coverage Ratio

Debt Service Coverage Ratio

2.9

2.4

2.7

2.2

2.5

2.0

De Alliantie

De Alliantie

Dudok

Dudok

1.9

Eemland 1.8 wonen Gooi en 1.6 Omstreken 1.4 Habion

1.7

1.2

1.5

1.0

2.3 2.1

2015

2016

2017

2018

Eemland wonen Gooi en Omstreken Habion Woonzorg

2016

2017

2018

Financiële ratio's - balansposities Naast kasstromen wordt naar de balanspositie gekeken, in het bijzonder om vast te stellen of de activa – d.w.z. de woningen - voldoende waard om de schulden te kunnen voldoen. De Loan-to-Value ratio (LTV) meet in welke mate het bezit van de corporatie is belast met schulden en in hoeverre er kasstroom vrijkomt bij verkoop van bezit. De norm is hoogstens 75%. De Solvabiliteitsratio doet min of meer hetzelfde maar dan gerekend vanuit het eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen; de norm hier is minimaal 20%. Loan to Value Ratio

Solvabiliteit

80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40%

2015

2016

2017

2018

65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15%

De Alliantie

De Alliantie

Dudok

Dudok

Eemland wonen

Eemland wonen Gooi en Omstreken Habion

Gooi en Omstreke n Habion 2015

Woonzorg 2016

2017

2018

WOZ/Schuld (dekkingsratio) Het WSW moet haar positie ingeval van een mogelijke deconfiture van de corporatie veilig kunnen stellen. In dergelijke gevallen moet WSW terug kunnen vallen op een zekerheid of onderpand. Dit onderpand heeft een bepaalde waarde bij gedwongen verkoop. De WOZ -waarde is een benadering van de vrije verkoopwaarde van het onderpand (peildatum is t-1). De dekkingsratio ligt voor de betrokken corporaties allemaal op 40% of lager. Vanuit dit perspectief zit er een forse overwaarde in de corporaties en spreekt de politiek graag van corporaties waar het ‘geld tegen de kanten klotst’. Maar in werkelijkheid is deze waardering minder relevant, want in praktijk is de woning niet vrij maar in 32

Capitad verhuurde staat en worden sociale woningen zo mogelijk eerst overgedragen naar andere corporaties op basis van de waardering die in de sector gebruikelijk is en ver onder de WOZ ligt. De balans-ratio’s liggen ook ruim binnen de normen en geven geen aanleiding tot zorg. Voor de aan de gemeente Hilversum toegerekende WOZ en bijbehorende schuld wijkt het beeld over het algemeen weinig af. De hoge schuld ten opzichte van de WOZ voor de kleine corporatie Eemland Wonen heeft betrekking op slechts één zorgproject in deze gemeente en behoeft verder geen aandacht.

60.0%

Totaal geborgde schuld t.o.v. WOZ

Hilversum: geborgde schuld t.o.v. WOZ 140.0% 120.0%

50.0%

100.0%

40.0%

80.0%

30.0%

60.0% 20.0%

40.0%

10.0%

20.0%

0.0% 2015

2016

2017

Gooi en Omstreken Dudok Hablon

2018

0.0%

2019

2015

2016

Alliantie Eemland Woonzorg

2017

2018

Gooi en Omstreken Alliantie Dudok

500

2,600 2,500

400

2,400 2,300

300

2,200 200

WOZ, € miljoen

Schuld, € miljoen

Schuld met borging Hilversum en WOZ

2,100 2,000

100

1,900

-

1,800

2015

2016

2017

Gooi en Omstreken Dudok Hablon

2018

2019

Alliantie Eemland Woonzorg

De verbetering in de ratio’s, vooral in 2019, is vooral terug te voeren op de stijging van de huizenprijzen; zie onderstaande grafiek. De investeringen en daarmee de schuld is de meeste jaren gedaald, met enige correctie in het afgelopen jaar. Dit duidt op een matige activiteit in de afgelopen jaren, waarover hieronder meer.

33

2019

Capitad 6. Financiële ratio’s en grenswaarden in gezamenlijk beoordelingskader (Aw en WSW) Ratio Continuïteitsratio’s: ICR (Interest Coverage Ratio) LTV (Loan to Value) Solvabiliteit Discontinuïteitsratio’s: Dekkingsratio Onderpandratio (WSW)

DAEB

Niet-DAEB

1,4 85% 15%

1,8 75% 40%

70%

70%

Onderpand WSW

70%

7. Toelichting op financiële ratio’s Marktwaarde in verhuurde staat

Contante waarde (verdiscontering) van toekomstige huur (marktconforme kasstromen over 15 jaar, plus restwaarde jaar 15) óf waarde (sociale) verkoop indien hoger

Beleidswaarde

Marktwaarde verhuurde staat minus afslagen voor bezit met maatschappelijke bestemming: door-exploiteren/geen verkoop, begrensde huur, extra onderhoudsen beheerskosten.

Continuïteitsratio’s De beoordeling van discontinuïteit is gericht op het onderpand (Dekkingsratio/Onderpandratio): is de waarde van het onderpand voldoende om in een situatie van (dreigende) discontinuïteit aan de financiële verplichtingen te voldoen? Ratio Formule Toelichting ICR (Kasstroom uit operationele De Interest Coverage Ratio (ICR) meet in hoeverre de corporatie activiteiten vóór rente-ontvangsten in staat is om de renteverplichtingen op het vreemd vermogen te en rente- uitgaven)/(Bruto rentevoldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Hoe hoger uitgaven) de ICR, des te kleiner het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen.

LTV

Solvabiliteit

Het WSW meet de ICR over een periode van drie verslagjaren (gemiddeld, op basis van de dVi) en over een periode van vijf prognosejaren (gewogen gemiddeld, op basis van de dPi). Het WSW hanteert de laagste van de twee voor de bepaling van de ICR (conservatieve benadering). [(Vreemd vermogen)/ De Loan to Value (LTV) meet in hoeverre de lange termijn (Beleidswaarde van het vastgoed in verdiencapaciteit van de portefeuille vastgoed in exploitatie exploitatie)] x 100% (gewaardeerd tegen beleidswaarde) in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Het WSW vergelijkt twee LTV-waarden met elkaar; op basis van het meest recent afgesloten verslagjaar (dVi) en op basis van de prognosebalans voor het voorlopig verslagjaar uit de meest recente prognose (dPi). Het WSW hanteert de hoogste van de twee voor de bepaling van de LTV (conservatieve benadering). De Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie ten opzichte van het totale vermogen.

[(Eigen vermogen bij waardering vastgoed in exploitatie o.b.v. beleidswaarde)/ (Totaal vermogen bij waardering vastgoed in De Solvabiliteitsratio is een maatstaf voor de mate waarin de exploitatie o.b.v. beleidswaarde)] x corporatie in staat is om bij liquidatie te voldoen aan haar 100% financiële verplichtingen aan de verschaffers van vreemd vermogen. Voor de bepaling van het totale vermogen sluit WSW aan bij een balanswaardering op basis van Beleidswaarde.

34

Capitad Discontinuïteitsratio’s De beoordeling van discontinuïteit is gericht op het onderpand (Dekkingsratio/Onderpandratio): is de waarde van het onderpand voldoende om in een situatie van (dreigende) discontinuïteit aan de financiële verplichtingen te voldoen? Ratio Formule Toelichting Dekkingsratio [(Marktwaarde DAEB-leningen)/ In de dekkingsratio wordt tevens rekening gehouden met Marktwaarde in verhuurde staat de marktwaarde van derivaten. DAEB-onderpand)] x 100%

Onderpandsratio [(Marktwaarde geborgde leningen)/ Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de Marktwaarde ingezet onderpand)] x (markt)waarde van het onderpand (DAEB-vastgoed, en niet100% DAEB-vastgoed waarop WSW-hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.

8. Overzicht informatieverstrekking aan iedere gemeente, met tijdlijn 38 Informatie

Van

Beknopte inhoud

Wat kan ik uit de informatie afleiden? (Uiterste) tijdstip van aanlevering

Leningen-overzicht

WSW Dit overzicht geeft inzicht in de ge- Controle met de eigen administratie van Begin van het jaar borgde leningen door het WSW waar- de gemeente voor de gemeente achtervanger is. Voor iedere lening is de hoofdsom, het actuele rentepercentage en het actuele schuldrestant vermeld. Schuld/ WOZ-over- WSW Jaarlijks ontvangen alle gemeenten die • Vaststellen verhouding WOZ- waarde Begin van het jaar zicht in de achtervang zitten: t.o.v. het bezit van de corporatie • de geborgde schuld van de • Hieruit kan ze afleiden hoe de schuld, [wordt waarschijnlijk corporatie; waarvoor zij in de achtervang staat, aangepast] • het deel daarvan waarvoor de zich verhoudt tot de WOZ-waarde in gemeente is vermeld in de leninghaar gemeente overeenkomst; • Door overzicht van meerdere jaren • de WOZ-waarde van het bezit dat naast elkaar te leggen kan een de corporatie als onderpand bij het gemeente de ontwikkeling monitoren WSW heeft ingezet, en het deel daarvan dat zich in de gemeente bevindt. Jaarverslag en Cor• Het jaarverslag is een beschrijving • Algemeen inzicht in de corporatie Wisselend (geen Volkshuisvestelijkporavan de gang van zaken in het • Inzicht in de financiële positie van de vast moment, verslag van de tie boekjaar en andere informatie over corporatie doorgaans voor de corporatie de corporatie.

• Bepalen hoe door de corporatie het zomer) • De jaarrekening is het financiële volkshuisvestelijk belang wordt gedeelte met de balans en de winst- gediend: en verliesrekening en een • hoe geeft de corporatie uitvoering toelichting daarop. aan het gemeentelijk • Het Volkshuisvestelijk verslag volkshuisvestingbeleid? geeft inzicht welke activiteiten de • kan gebruikt worden om de cor- poratie ontplooit (soms maakt activiteiten van de corporatie te dit verslag deel uit van het vergelijken met prestatie- afspraken jaarverslag van de corporatie). • kan gebruikt worden voor het overleg tussen de gemeente en de corporatie

38

VNG/BNG: Inzicht in de financiële situatie van woningcorporaties - 8/2016, en Capitad

35

Capitad Informatie

Van

Borgingsplafond

WSW Het borgingsplafond is de maximale Inzicht in de (her-)financieringscapaciteit Wisselend (na nominale omvang van de geborgde en (indien van toepassing) in hoeverre controle van de dPi lening-portefeuille van een corporatie meer vreemd vermogen op de balans door WSW) gedurende een kalenderjaar. mogelijk is

Indicatieve bestedings- BZK ruimte (IBW)

dVi

Corporatie

Voorgenomen activi- Corteiten (“het bod”) poratie Dashboard

Aw

[nog pilot-fase]

Oordeelsbrief

Aw

Voorgenomen Coractiviteiten (definitief pora‘bod’, na overleg met tie gemeente) dPi

Prestatieafspraken

Beknopte inhoud

Wat kan ik uit de informatie afleiden? (Uiterste) tijdstip van aanlevering

Elke gemeente (en Inzicht in de indicatieve bestedingsruimte 1 juli huurdersorganisatie) ontvangt een is onder meer bruikbaar als onderlegger (grove) indicatie van de financiële voor: ruimte van de corporatie die in haar • de gemeentelijke woonvisie. gemeente feitelijk werkzaam is. Het • de prestatieafspraken met de gaat om de mogelijkheden bovenop de gemeenten waar de corporatie feitelijk werkzaamheden die reeds in de dPi werkzaam is. zijn voorzien. Deze wordt uitgedrukt • de eventuele vaststelling dat er in een bedrag dat kan worden financiële ruimte van de corporatie geïnvesteerd in nieuwbouw, in onbenut blijft. woningverbetering, of dat kan worden gebruikt voor huurmatiging. De Verantwoordingsinformatie toont Gerealiseerde financiële positie van de de financiële consequenties van de corporatie gerealiseerde activiteiten van de (NB: wordt niet toegezonden, maar is corporatie in de afgelopen 3 jaren en opgesteld door de corporatie. Deze is niet heeft dus het karakter van een verplicht om de dVi aan de gemeente terugblik. beschikbaar te stellen) – Zie Dasboard Aw De corporatie die in de gemeente Input ten behoeve van controleerbare en 1 juli werkzaam is, dient jaarlijks inzicht te bindende prestatieafspraken en/of een verschaffen in de wijze waarop ze de overeenkomst komende jaren invulling geeft aan het volkshuisvestingsbeleid.

Inzicht in de beleidswaarde van de In het dashboard kunt u een vergelijking Wisselend corporaties. De informatie voor het maken per beleidswaarde-onderdeel met dashboard komt van de jaarlijkse dPi de woningmarktregio. Hierdoor is het en dVi over de activiteiten en de mogelijk om verdiepende analyses uit te financiële positie die voeren. De beleidswaarde is opgesplitst in woningcorporaties moeten aanleveren 3 onderdelen; beleidswaarde, bij de Aw. marktwaarde en afslagen. De Aw beoordeelt woningcorporaties Algehele beoordeling van de corporatie Wisselend op basis van het gezamenlijk door Toezichthouder en borger beoordelingskader Aw-WSW en geeft een risico inschatting, waarbij Aw focust om governance en WSW op de financiële continuïteit. Definitief ‘bod’ van de corporatie, na Ministerie van BZK (ter beoordeling van Vóór 15 december consultatie met de gemeente. de meerjarige financiële continuïteit). Gemeente (en huurdersorganisaties) ontvangen een afschrift

Corporatie

De dPi (de Prospectieve informatie) Prognose van de financiële positie van de 15 december toont een prognose van de financiële corporatie consequenties van de voorgenomen (NB: de dPi wordt niet toegezonden, maar activiteiten van de corporatie in de is opgesteld door de corporatie. Deze is komende 5 jaren naar soort project, niet verplicht om de dPi aan de gemeente categorie, (gemiddeld) jaar van rea- beschikbaar te stellen). – Zie Dasboard lisatie, de gemeente, projectkosten, Aw bedrijfswaarde en kasstromen. GeDe gemeente moet tot controleerbare Beoordeling van controleerbare en 15 december meen- en bindende prestatieafspraken komen bindende prestatieafspraken door BZK te, met de corporatie en de corpo- huurdersorganisatie(s). Er wordt niet

36

Capitad Informatie

Van

Beknopte inhoud

Wat kan ik uit de informatie afleiden? (Uiterste) tijdstip van aanlevering

ratie en voorgeschreven waar die afspraken huur- aan moeten voldoen. Ter indicatie kan ders- gedacht worden aan: orga- • de omvang van de woningvoorraad nisatie • de gewenste kwaliteit van de voorraad • de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor bepaalde (inkomens-) groepen • de gewenste verdeling tussen Daeb en niet-Daeb, c.q. focus op Daeb) • met een voorbehoud voor financiering en borging. Aedes – Corporatie in Aedes De CiP is een rapportage per corpora- Vergelijking prestaties corporatie ten Wisselend (geen perspectief (CiP) tie, op basis waarvan corporaties het opzichte van de branche (NB: de vast moment) eigen presteren en functioneren kan rapportage wordt niet toegezonden, maar vergelijken met een referentiegroep. gepubliceerd op de website van Aedes): • Bedrijfsvoering • Financiële spankracht • Realisatie volkshuisvestelijke velden en voornemens Aedes - Benchmark Aedes Prestaties en kosten van corporaties Vergelijking prestaties corporatie. De Eind november worden vergeleken. Bijna alle resultaten zijn te vinden in een corporaties doen mee. Het betreft de brancherapportage en een tabel met onderwerpen: individuele corporatiescores • Huurdersoordeel • Bedrijfslasten • Onderhoud • Beschikbaarheid & betaalbaarheid • Duurzaamheid Aedes - Transparantietool

Visitatierapport

Aedes Instrument om varianten in het voor- Ter voorbereiding op het maken van Jaarlijks (geen vast genomen beleid van de corporatie prestatieafspraken. De Transparantietool moment) door te rekenen. kan door de corporatie bij Aedes worden verkregen, worden ingevuld met basisgegevens en dan aan de gemeente (en huurdersorganisatie) beschikbaar worden gesteld SVWN Woningcorporaties worden door Beoordeling maatschappelijke prestaties Eens per 4 jaar visitatie in staat gesteld op een van de corporatie (op de terreinen van eenduidige manier verantwoording af vermogen, ambities en governance) te leggen over hun maatschappelijke prestaties. Corporaties leggen zo verantwoording af en kunnen hun prestaties verbeteren.

37

Capitad 9. Bronnenlijst Hieronder een selectie van de bronnen die we voor dit rapport hebben geraadpleegd: AEDES: Woningwet in de praktijk - 8/2015 AEDES: Handreiking Prestatieafspraken - herziene versie - 9/2016 Aw: contouren van het toezicht door de Aw - 9/2016 Aw: https://pilot-dashboard.cijfersoverwonen.nl Aw: https://www.ilent.nl/sectoren/autoriteit-woningcorporaties Aw: Staat van de corporatiesector 2019 - 12/2019 Aw: Toereikendheid van het risicokapitaal WSW onzeker- Nieuwsbericht 7/2019 Aw: Toezicht WSW 2018 - 6/2019 Aw: Toezicht WSW 2019 - 5/2020 Aw: Veel gestelde vragen implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB - 3/2018 Aw/WSW: Gezamenlijk beoordelingskader - 11/2018 Aw/WSW: Verticaal toezicht - 4/2020 BZK: Handboek Marktwaardering 2019 - 12/2019 BZK: https://data.overheid.nl BZK: Ontwikkelingen ter verbetering van het borgstelsel voor woningcorporaties - 11/2018 BZK: Verbetering saneringskader woningcorporaties - 4/2020 BZK: Vragen vaste commissie van BZK over de Staat van de Corporatiesector 2019 - 2/2020 BZK: Woningwet 2015 De Alliantie: Jaarverslag en Jaarrekening 2018 & 2019 Deloitte: Validatierapport Model inbaarheid en risicosturing van WSW’s risicokapitaal - 2018 Dudok: Jaarverslag en Jaarrekening 2018 & 2019 Gemeente Hilversum: Coalitieakkoord 2018-2022 - 6/2018 Gemeente Hilversum: interne documenten, waaronder leningsdocumentatie, prestatieafspraken en

evaluaties, etc. Gooi en Omstreken - Jaarverslag en Jaarrekening 2018 & 2019 VNG: Rechtzetten van de scheefheid in de achtervang bij het WSW - 6/2020 VNG: Uitkomst ledenraadpleging en voorstel achtervang WSW - 9/2020 VNG/BNG: Inzicht in de financiële situatie van woningcorporaties - 8/2016 WSW - Jaarverslag en Jaarrekening 2018 & 2019 WSW - Afspraken op hoofdlijnen strategisch programma WSW - 7/2019 WSW - Algemene bepalingen voor geldleningen onder garantie van WSW - Concept- 2/2020 WSW - Inbaarheid obligo & saneringssteun/Eindrapportage -7/2017 WSW - Regiobijeenkomsten- Naar een toekomstbestendig borgstelsel - 10/2019 WSW - Reglement van Deelneming - 5/ 2017 WSW - Verantwoordingsdocument - Consultatie strategisch programma - 7/2020 WSW - https://www.wsw.nl Zanders - Betrouwbaarheid Inbaarheidsonderzoek/WSW - 1/2017

38

Capitad 10. Lijst met personen met wie we hebben gesproken Omschrijving

Organisatie

Corporatie

De Alliantie

Naam J.M. Aeilkema

Functie

Corporatie

Dudok Wonen

J.

Chin-A-Fo

Financieel Directeur

Corporatie

Dudok Wonen

L.

van de Lagemaat

Programmamanager PV

Corporatie

Gooi & Omstreken

F.

Ebink

Manager Bedrijfsvoering

Corporatie

Gooi & Omstreken

M.

van Gessel

Directeur bestuurder

Gemeente

Hilversum

E.P.

Heijnis

Treasurer

Gemeente

Hilversum

B.

Heller

Wethouder Wonen

Gemeente

Hilversum

K.

Janssen

Beleidsadviseur

Gemeente

Hilversum

R.J.

van Mil

Controller

Gemeente

Hilversum

M.

van Oosterom

Concerncontroller

Gemeente

Hilversum

K.

Walters

Wethouder Financien

Toezichthouder

Aw

E.C.

Baaijens

Inspecteur WSW

Waarborgfonds

WSW

G.

van Beek

Bedrijfsjurist

Waarborgfonds

WSW

J.

van de Heuvel

Senior advisor S & PA

Treasurer

Disclaimer - verantwoording en aansprakelijkheid Capitad heeft dit rapport en daarin voorkomende adviezen met grote zorgvuldigheid opgesteld, naar beste kennis en weten. Dit is een financieel expertise rapport en de juridische interpretatie van documenten is niet nader door juridische experts onderzocht. Capitad is op geen enkele wijze verantwoordelijk of aansprakelijk voor schade (ook niet voor indirecte- en/of gevolgschade) die kan voortvloeien uit gebruik van het rapport. Het al dan niet geheel of gedeeltelijk opvolgen van de adviezen in het rapport is en blijft de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever en degenen aan wie de opdrachtgever het rapport verspreidt.

39

GEMEENTE HILVERSUM POSTBUS 9900 1201 GM HILVERSUM

Aan de Vereniging van Nederlandse Gemeenten T.a.v. dhr. J. van der Leede Postbus 30435 2500 GK Den Haag

BEZOEKADRES: RAADHUIS DUDOKPARK 1 TELEFOONNUMMER: 14 035 WWW.HILVERSUM.NL

27 januari 2021 704975 BEHANDELD R.J. van Mil DATUM

ZAAKNUMMER

DOOR TELEFOON

629 2331 (06-12423395)

(035)

n.v.t. VNG Commissie Financiën BIJLAGEN  Bijlage 1 Rapport 213a-onderzoek Achtervang Hilversum  Bijlage 2 Ledenraadpleging (5 juni 2020) VNG Achtervang  Bijlage 3 Uitkomst ledenraadpleging en voorstel achtervang WSW BETREFT Rechtzetten van de scheefheid in de achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

UW KENMERK

CC

Geachte heer Van der Leede, Op 5 juni 2020 ontvingen wij uw brief (zie bijlage 2) inzake de ledenraadpleging “Rechtzetten van de scheefheid in de achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw”. Op 7 juli 2020 heeft ons college besloten: 1. In te stemmen met het voorstel van de VNG om de marktwaarde van het DAEB bezit als verdeelsleutel voor de obligolening (nieuw voor corporaties) te hanteren. 2. In te stemmen met het voorstel van de VNG om per 1 januari 2021 de marktwaarde van het DAEB bezit als verdeelsleutel voor nieuwe leningen (inclusief herfinancieringen) toe te passen. 3. In te stemmen met het voorstel van de VNG om per 1 januari 2021 de marktwaarde van het DAEB bezit als verdeelsleutel voor bestaande leningen toe te passen. en deze besluitvorming in het kader van genoemde ledenraadpleging met de VNG gedeeld. Inmiddels hebben wij kennis genomen van de uitkomst van deze ledenraadpleging (zie bijlage 3). Gelijktijdig aan deze ledenraadpleging hebben wij op basis van de gemeentewet een zogeheten 213a-onderzoek laten uitvoeren naar de doelmatigheid van de achtervangsystematiek in relatie tot ons te realiseren woonbeleid (zie bijlage 1). De uitkomst van de ledenraadpleging heeft in combinatie met het door ons uitgevoerde 213a onderzoek bij ons geleid tot een aantal vragen.

Deze vragen zijn door de externe onderzoeker inzake het 213a onderzoek, Capitad BV, per mail en telefonisch aan u voorgelegd. Helaas heeft Capitad BV, en daarmee wij, op deze vragen geen antwoord van de VNG mogen ontvangen. Reden voor ons om deze vragen nu langs deze weg aan u voor te leggen. Voor de goede orde melden we, dat we deze brief inclusief bijlagen in cc gestuurd/gemaild hebben aan de VNG Commissie Financiën. We hopen, dat u onze vragen op korte termijn zult beantwoorden. Onze vragen luiden als volgt: Kapitalisatie borgfonds WSW Toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft in de afgelopen twee jaar in de jaarrapporten over het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het borgingsstelsel aangegeven, dat niet zeker is of aan het criterium van “met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal geen beroep worden gedaan op de achtervang-garantie” voldaan kan worden. Het WSW is in overleg met andere partijen, waaronder de VNG, bezig met de afronding van de implementatie van het strategisch programma, waarbij de ontoereikendheid van de kapitalisatie wordt opgepakt. De gemeente Hilversum heeft dit voorstel niet ontvangen.

Vragen: a) Wat moet er volgens de VNG gebeuren om ervoor te zorgen dat het risicokapitaal van het WSW toereikend is? b) Wat gaat de VNG doen, namens de achtervangers, als ook dit jaar (2020) de toereikendheid van het risicokapitaal wederom als onzeker wordt gekwalificeerd (dat zou dan voor het derde jaar op rij zijn)? c) Aanvulling van het risicokapitaal (bijvoorbeeld door een jaarlijkse obligoheffing) heeft een negatieve impact op de bouwcapaciteit van woningcorporaties. Wat is de afweging van de VNG tussen enerzijds de ontoereikendheid van risicokapitaal en anderzijds de impact op de bouwcapaciteit? Obligolening. In de update van het Reglement van Deelneming van het WSW in 2017 is het betalen van Obligo aan het WSW een borgbaar bestedingsdoel geworden, oftewel het WSW borgt deze leningen. Vragen: a) Verhoogt het borgen van de eigen risicobuffer het risico van de achtervangers? i)

Zo niet, waarom niet?

ii) Indien wel, wordt er dan bij de berekeningen van kapitalisatie van het WSW met het verhoogde risico rekening gehouden, en hoe gebeurt dit dan precies? b) Hebben de achtervangers (Rijk en gemeente) op enig moment in het verleden formeel ingestemd met de achtervang van geborgde obligoleningen? i)

Indien ‘nee’, is de status van obligoleningen nu dat ze wel geborgd zijn maar zonder achtervang? Is de bedoeling dat dit alsnog wordt geregeld (over de verdeelsleutel is wel al gestemd) en zo ja, wanneer? Of bent u van mening dat de achtervangers hier geen stem in hebben?

ii) Indien ‘ja’, wanneer en op welke manier is dat dan gebeurd? c) Is de gemeente Hilversum in kennis gesteld van het voornemen van het WSW om obligoleningen te borgen? Kunt u ons de betrokken documenten met voorstel en overwegingen uit die tijd geven? (We hebben hierover niets kunnen terugvinden in onze archieven.) d) Er mag van uitgegaan worden ,dat in de nieuwe benadering van een herstructurering van een corporatie-in-nood de obligolening in de failliete corporatie achterblijft (artikel 61d nieuwe

woningwet). WSW-borging zal dan moeten worden geactiveerd. i)

Heeft het WSW het recht op onderpand tegenover de borg op de obligolening?

ii) Als het WSW naast leningen voor DAEB-activiteiten nu ook de obligolening gaat borgen, waarvan de betaling van rente en aflossing de verantwoordelijkheid is van de gehele corporatie (indien DAEB en niet-DAEB slechts administratief zijn gescheiden), betekent dit ook dat impliciet niet-DAEB wordt geborgd en daarmee additioneel achtervangrisico wordt gelopen op niet-DAEB? Brief VNG - 5 juni 2020 (zie bijlage 2 bij deze brief): Rechtzetten van de scheefheid in de achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw/Bijlage 2 (van uw brief van 5 juni 2020) Vergelijking verdeling achtervang nu en volgens VNG-voorstel. Vragen: a) De waarde van corporatiewoningen is in de praktijk veel groter dan de corporatieschuld. Kunt u aangeven waarom dan toch in het rekenvoorbeeld bij de nieuwe verdeelsleutel in de kolom “alle corporaties waarde bezit”, de waarde bezit van “overige gemeente” en het “TOTAAL” gelijk is aan de restsom van de schuld? Klopt dit? b) Is deze berekeningswijze ook gebruikt voor de berekening van de impact van de beoogde herverdeling voor de gemeente Hilversum? Wij danken u bij voorbaat voor het beantwoorden van de door ons hierboven gestelde vragen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Hilversum, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

D. Emmer

P.I. Broertjes

Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad

Datum

5 juni 2020 Kenmerk

TLE/U202000386 Lbr. 20/028 Telefoon

070-3738393 Bijlage(n)

2

Onderwerp

Rechtzetten van de scheefheid in de achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Samenvatting Woningcorporaties trekken leningen aan om het bouwen en onderhouden van sociale huurwoningen te financieren. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat hiervoor borg. Als een corporatie niet meer kan voldoen aan haar betalingsverplichtingen, neemt het WSW de leningen over. Er zijn verschillende buffers en vangnetten. Als deze niet toereikend zijn vraagt WSW renteloze leningen op bij Rijk en gemeenten. Het Rijk staat voor 50% in de achtervang. 25% wordt verdeeld over alle gemeenten die borg staan. 25% wordt opgevraagd bij de gemeente die in de leningovereenkomst is genoemd. Tot op heden is op de achtervang nooit een beroep gedaan. De financiële problemen bij Vestia waren voor een aantal gemeenten aanleiding om het effect van de achtervang op de risicopositie van gemeenten nader te bekijken. Het blijkt dat de verdeling van de laatste 25% leidt tot een scheve verdeling van het risico tussen gemeenten. De VNG heeft in overleg met WSW en Rijk een voorstel om die scheefheid recht te zetten. Dit voorstel leggen we u in een ledenraadpleging voor. Als u instemt met de volgende vragen bereidt het WSW nieuwe afspraken tussen VNG en WSW en tussen individuele gemeenten en WSW voor. In de ledenraadpleging vraagt de VNG gemeenten in te stemmen met: 1.

het voorstel om de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor de obligolening te hanteren. 2. het toepassen per 1 januari 2021 van de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor nieuwe leningen (inclusief herfinancieringen). 3. het toepassen per 1 januari 2021 van de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor bestaande leningen.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 Den Haag | Postbus 30435 | 2500 GK Den Haag 070 - 373 83 93 | info@vng.nl

U202000386

PROD

Aan de leden

Datum

5 juni 2020 Kenmerk

TLE/U202000386 Lbr. 20/028 Telefoonnummer

070-3738393 Bijlage(n)

1

Onderwerp

Rechtzetten van de scheefheid in de achtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Geacht college en gemeenteraad, 1. Inleiding Woningcorporaties trekken leningen aan om een groot deel van hun kernactiviteiten, zoals het bouwen en onderhouden van sociale huurwoningen, te financieren. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat hiervoor borg. Als een corporatie niet meer kan voldoen aan haar betalingsverplichtingen, neemt het WSW de leningen over. Er zijn verschillende buffers en vangnetten. Als deze niet toereikend zijn vraagt WSW renteloze leningen op bij Rijk en gemeenten. Het Rijk staat voor 50% in de achtervang. 25% wordt verdeeld over alle gemeenten die borg staan. 25% wordt opgevraagd bij de gemeente die in de leningovereenkomst is genoemd. Tot op heden heeft het WSW de achtervang nog nooit aangesproken. Tot nu toe konden financiële problemen worden opgelost door de inzet van saneringssteun (een rijksbijdrage die wordt gefinancierd uit geld dat bij de overige corporaties wordt opgehaald), middelen uit het eigen vermogen van WSW en het innen van obligo bij de overige corporaties door WSW. Zelfs de financiële problemen bij Vestia zijn op deze manier onder controle gekregen. Per geborgde lening die een corporatie aangaat wordt één gemeente als achtervanger vastgelegd.

Er is meestal geen een-op-een relatie tussen een lening en (werkzaamheden in) een bepaalde gemeente. Tenzij de corporatie slechts in één gemeente werkzaam is. Doordat investeringen van een corporatie per gemeente verschillen en doordat leningen bedrijfsgebonden zijn, is er een scheefheid ontstaan in de verdeling van de achtervang over gemeenten. De ene gemeente staat, gegeven het bezit van een corporatie in deze gemeente, voor hoge bedragen in de achtervang, terwijl een andere gemeente juist weinig in de achtervang staat. Het gevolg is dat wanneer het WSW een beroep gaat doen op de achtervang, de eerste gemeente hieraan meer moet bijdragen dan de andere.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 Den Haag | Postbus 30435 | 2500 GK Den Haag 070 - 373 83 93 | info@vng.nl

U202000386

PROD

Zo is door de toedeling van 25% van het achtervangrisico aan de gemeente die in de leningovereenkomst staat genoemd een scheefheid tussen gemeenten ontstaan. De VNG vindt het wenselijk dat het achtervangrisico dat een gemeente loopt een afspiegeling is van de waarde van het bezit dat een corporatie in die gemeente heeft. In overleg met het WSW zijn verschillende oplossingsrichtingen bestudeerd en is een voorstel uitgewerkt. 2. Voorstellen voor verandering De VNG kiest voor behoud van de verdeling van de achtervang over alle gemeenten (25% van de totale achtervang) en over de in de leningovereenkomst genoemde gemeente (ook 25%). Op die manier is een middenweg gevonden tussen solidariteit tussen alle gemeenten en medeverantwoordelijkheid voor de financiële gang van zaken bij een corporatie die werkzaam is in de eigen gemeente. Het VNG-voorstel gaat dus vooral over de verdeling van die tweede 25%. Een eerlijke verdeling wil zeggen dat de waarde van de leningen zodanig is verdeeld over de verschillende gemeenten waarin een corporatie werkzaam is, dat gesproken kan worden van een afspiegeling van de activiteiten van die corporatie per gemeente. Daarnaast wordt de WOZ-waarde vervangen door de marktwaarde in verhuurde staat. De restwaarde van de geborgde leningen kan op basis van de waarde van het bezit worden verdeeld over de gemeenten waar een corporatie bezit heeft.

Er komen twee veranderingen aan. a. WSW gaat nu nog uit van het totale corporatiebezit (DAEB en niet-DAEB) als onderpand. Het is onzeker gebleken of WSW voldoende tijdig een hypotheek kan vestigen op het nietDaeb-bezit. Dit niet-DAEB-bezit wordt daarom voortaan buiten beschouwing gelaten. b. De WOZ-waarde wordt vervangen door de marktwaarde in verhuurde staat. Gebruik van de marktwaarde heeft twee voordelen: (i) de marktwaarde die corporaties leveren is actueler dan de WOZ-waarde; en (ii) de marktwaarde gaat in geval van erfpacht niet uit van de fictie van eigen grond zoals bij de WOZ-waarde het geval is. Het WSW kan jaarlijks de verdeling over gemeenten bepalen. In de beslispunten (zie hierna onder 4) wordt voor drie soorten leningen gevraagd of u instemt met toepassing van de nieuwe verdeelsleutel. Het gaat om de nieuw af te sluiten obligolening, om andere nieuw af te sluiten leningen en om het herverdelen van de achtervang voor bestaande leningen. In bijlage 1 bij deze brief worden de details toegelicht. In de tabel in de bijlage 2 bij deze brief bevatten de linkerkolommen een voorbeeld van de huidige verdeelsleutel, de rechterkolommen van de voorgestelde verdeelsleutel en wordt uiterst rechts aangegeven hoe de achtervangpositie tussen de gemeenten verandert. Deze tabel heeft betrekking op de herverdeling van bestaande leningen.

De VNG ontvangt van WSW de meest actuele cijfers per gemeente over de huidige en de voorgestelde verdeling voor elke corporatie die werkzaam is in een gemeente. Wij sturen de gegevens voor uw gemeente na rond 12 juni 2020. 3. Vervolgproces Dit voorstel is opgesteld in nauw overleg tussen VNG en WSW, met betrokkenheid op enige afstand van vertegenwoordigers van de G4 en van BZK. Voordat het kan worden ingevoerd, peilt de VNG het draagvlak bij de achterban en neemt daarna een besluit over het vervolg. WSW neemt

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

3/9

een standpunt in. Het voorstel wordt door WSW voor advies neergelegd bij de Deelnemersraad. En WSW vraagt goedkeuring van BZK. De planning is dat alle deelnemende gemeenten een nieuwe achtervangovereenkomst met WSW afsluiten voor 1-1-2021. Bij voldoende draagvlak kan WSW een nieuwe achtervangovereenkomst opstellen en te zijner tijd aan alle gemeenten ter ondertekening voorleggen. 4. Beslispunten voor de ledenraadpleging De VNG houdt een gewogen stemming voor een ledenraadpleging. Dat wil zeggen dat het aantal stemmen per gemeente afhangt van het inwonertal. Een gemeente krijgt 1 stem per 1.000 inwoners, tot een maximum van 75 stemmen. In de ledenraadpleging worden drie vragen voorgelegd, waarop een gemeente per vraag kan antwoorden met eens, oneens of geen mening. 1. Instemmen met het voorstel om de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor de obligolening te hanteren. Argumenten voor: de obligolening is nieuw en heeft betrekking op de gehele corporatie. Het is niet redelijk om hiervoor slechts één gemeente in de achtervang te laten staan. Argumenten tegen: 2. Instemmen met het toepassen per 1 januari 2021 van de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor nieuwe leningen (inclusief herfinancieringen).

Argumenten voor: doordat leningen tegenwoordig op allerlei activiteiten in verschillende gemeenten betrekking hebben, is het redelijk de achtervang over alle gemeenten waar de corporatie werkt te verdelen. De nieuwe verdeelsleutel zorgt ervoor dat er niet of nauwelijks sprake is van scheefheid tussen gemeenten bij de achtervang van nieuwe leningen. Mede omdat de sleutel jaarlijks wordt geactualiseerd. De toepassing van de nieuwe verdeelsleutel betekent dat het WSW namens de betrokken gemeenten een nieuwe leningovereenkomst kan afsluiten, zonder tussenkomst van de betrokken gemeenten. Argumenten tegen: wanneer gemeenten dit voorstel niet steunen, blijft de bestaande systematiek van kracht en kan ontstane scheefheid alleen op vrijwillige basis met medewerking van het WSW worden verminderd. Latere veranderingen in de waardeverhoudingen van het Daeb-bezit tussen gemeenten werken niet door in de achtervang, aangezien één keer een achtervanggemeente voor een lening wordt bepaald. 3. Instemmen met het toepassen per 1 januari 2021 van de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor bestaande leningen. Argumenten voor: hierdoor wordt in een klap de bestaande scheefheid rechtgetrokken (solidariteit tussen gemeenten). Gemeenten die relatief veel in de achtervang staan zien hiermee hun risicoprofiel in een keer verbeteren.

Argumenten tegen: gemeenten die relatief weinig in de achtervang staan zien hiermee hun risicoprofiel in een keer verslechteren. Wanneer gemeenten niet met dit voorstel instemmen, zal de bestaande scheefheid slechts geleidelijk minder worden (en pas na 50 jaar zijn verdwenen, doordat dan alle bestaande leningen zijn afgelopen of geherfinancierd). Wij realiseren ons dat dit een erg technisch voorstel is. Mocht u voorafgaand aan de stemming vragen hebben over deze brief, dan kunt u via ons Informatiecentrum contact opnemen met een van onze beleidsmedewerkers.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

4/9

Voor de stemming krijgt uw gemeentesecretaris een link toegestuurd. De ledenraadpleging eindigt op woensdag 8 juli 2020 12.00 uur. Met vriendelijke groet, Vereniging van Nederlandse Gemeenten

L.K. Geluk Algemeen directeur

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

5/9

Bijlage 1 Uitwerking van het voorstel In deze bijlage volgt eerst een technische toelichting op het meten van de scheefheid. Daarna wordt het voorstel verder uitgewerkt naar soorten leningen, de verdeelsleutel, nieuwe achtervangovereenkomst, consequenties per gemeente, wijziging van de standaardgeldleningsovereenkomst en wijziging van de Toezichts- en Verantwoordingsovereenkomst. Meten van de scheefheid Tot nu toe wordt door het WSW de Schuld-WOZ-verhouding als maatstaf voor de scheefheid gehanteerd. De restant hoofdsom van alle leningen waarvoor een gemeente voor een specifieke corporatie borg staat wordt opgeteld en gedeeld door de totale WOZ-waarde van het bezit van de corporatie in die gemeente. WSW hanteert als norm dat deze verhouding de 100% niet mag overschrijden. Gebeurt dat wel, dan moet de gemeente vooraf expliciet akkoord geven voor een nieuwe lening waarvoor zij in de achtervang wil staan. Ook wordt de Schuld-WOZ-verhouding op corporatieniveau vastgesteld. Daarvoor hanteert WSW 50% als grens. Wordt die grens overschreden, dan borgt WSW in principe geen nieuwe leningen meer. Van scheefheid in de achtervang is dus sprake wanneer een gemeente een Schuld-WOZ-verhouding heeft die niet gelijk is aan de Schuld-WOZ-verhouding op corporatieniveau. a) Soorten leningen Globaal kunnen vier soorten leningen worden onderscheiden: 1. Nieuwe leningen.

Zodra dit voorstel in werking treedt, geldt voor nieuw te borgen leningen de nieuwe verdeelsleutel. 2. Herfinancieringen. Soms worden lopende leningen tussentijds omgezet of na afloop onder nieuwe voorwaarden verlengd. Omdat er een nieuwe leningovereenkomst komt, kan hierop de nieuwe verdeelsleutel worden toegepast. 3. Bestaande leningen. Voorgesteld wordt om de nieuwe verdeelsleutel ook te gebruiken voor bestaande geborgde leningen. Dit leidt (in bepaalde gevallen) wel tot grote verschuivingen in het achtervangrisico per gemeente. Maar consequentie is dat in een klap de huidige scheefheid is opgelost. Voor lopende leningen moeten bestaande afspraken worden gewijzigd. Het bedrag en de afspraken over rente en aflossing blijven gelijk. De bank, de corporatie en de borging door het WSW blijven in stand. Maar in plaats van 1 achtervanggemeente komen er verschillende achtervanggemeenten – tenzij de corporatie slechts in één gemeente werkzaam is. Dat betekent dat in ieder geval alle betrokken gemeenten met de gewijzigde overeenkomst moeten instemmen. 4. Obligolening. Een van de voorstellen uit het Strategisch programma van WSW is om elke deelnemende corporatie een obligolening te laten afsluiten. Zo’n lening is bedoeld om zeker te stellen dat het vermogen van WSW snel (door heffing van het gecommitteerd obligo) kan worden aangevuld wanneer dat nodig is.

Het is een lening die niet direct ter beschikking van het WSW komt, maar pas wanneer WSW een grote aanspraak op zijn vermogen krijgt en het jaarlijks obligo onvoldoende is. Daardoor gaat die niet direct ten koste van de beschikbare middelen van een corporatie. De obligolening wordt ook geborgd door WSW en ook hiervoor moet de achtervang worden vastgelegd. Het voorstel is hiervoor dezelfde verdeelsleutel te hanteren. Het is nog niet duidelijk wanneer de obligoleningen worden afgesloten. Mogelijk zal de nieuwe verdeelsleutel al eerder dan 1 januari 2021 op de achtervang voor de obligolening moeten worden toegepast.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

6/9

Het voorstel is om voor alle soorten leningen de nieuwe verdeelsleutel te gaan toepassen. Op die manier verdwijnt de scheefheid in een keer. b) Jaarlijks te actualiseren verdeelsleutel Corporaties leveren één keer per jaar de marktwaarde van het Daeb-bezit (op te tellen per gemeente) per 31 december van het jaar daarvoor aan in de dVi. Zij moeten dit steeds voor 1 juli doen. WSW kan daarna de verdeling over gemeenten bepalen. Vervolgens geldt die verdeling voor alle geborgde leningen van die corporatie (ook lopende leningen). Een jaar later vindt opnieuw vaststelling plaats op basis van nieuwe cijfers, dan kunnen de verhoudingen tussen gemeenten wijzigen. c) Nieuwe achtervangovereenkomst WSW-gemeente Er zijn nu drie soorten achtervangovereenkomsten tussen WSW en gemeente: - Ongelimiteerd - Gelimiteerd - Meetekenen per lening Ongelimiteerd wil zeggen dat de gemeente het bepalen van de achtervanggemeente voor een door WSW te borgen lening geheel overlaat aan de corporatie. Gelimiteerd wil zeggen dat het WSW geborde leningen kan afsluiten tot een bepaalde grens (per corporatie, in de tijd en/of tot een bepaald bedrag). Bij overschrijding vraagt het WSW de betreffende gemeenten om een collegebesluit per lening. Meetekenen per lening betekent dat naast de bank, de corporatie en het WSW ook de gemeente de leningovereenkomst moet tekenen.

In de nu voorgestelde systematiek komen deze mogelijkheden te vervallen. Er komt één nieuwe achtervangovereenkomst met daarin de voorgestelde verdeelsleutel. Feitelijk een vervolg op de ongelimiteerde overeenkomst – maar zonder de scheve verdeling in risico’s die daardoor kan ontstaan. d) Consequenties voor het achtervangrisico per gemeente • Het WSW heeft berekeningen gedaan, waaruit blijkt dat toepassing van een andere verdeelsleutel leidt tot toe- of afname van de achtervangpositie ten opzichte van de huidige situatie. In 10 tot 15 gemeenten neemt de achtervang bij herverdeling met meer dan € 100 miljoen af. Maar er zijn ongeveer evenveel gemeenten waar de achtervang met meer dan € 100 miljoen toeneemt. In circa 45 gemeenten neemt de achtervangpositie met meer dan 100% toe. Kortom, er zijn voordeel- en nadeelgemeenten. Het grotere risico voor nadeelgemeenten moet echter wel in het perspectief geplaatst worden dat er nog nooit een beroep op de achtervang van gemeenten gedaan is. • De VNG ontvangt van WSW de meest actuele cijfers per gemeente over de huidige en de voorgestelde verdeling voor elke corporatie die werkzaam is in een gemeente. Wij sturen de gegevens voor uw gemeente na rond 12 juni 2020. • In de verdeling volgens dit voorstel hebben gemeenten geen invloed meer op het wel of niet borgen van leningen. WSW toetst aan de algemeen geldende financiële ratio’s.

In prestatieafspraken kan geen directe relatie meer worden gelegd tussen prestaties en achtervang. Uiteraard hebben de prestatieafspraken wel indirect invloed op de borging van leningen, doordat er afspraken over investeringen worden vastgelegd. Er is voor de gemeente geen mogelijkheid meer tot limitering van de achtervang of tot de keuze om mee te tekenen per lening. De VNG dient veranderingen in de financiële ratio’s van WSW en Aw overigens goed te keuren en houdt zo namens alle gemeenten enige grip op de borging.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

7/9

e) Wijziging van de standaardgeldleningsovereenkomst In de standaardgeldleningsovereenkomst wordt verwezen naar de nieuwe verdeelsleutel over gemeenten. f) Wijziging van de Toezicht- en verantwoordingsovereenkomst WSW-VNG In de beleidsregels, die een bijlage zijn bij de TVO, vervalt de limiet per gemeente van 100% van de som van de WOZ-waarden van het onderpand.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

8/9

Bijlage 2 Vergelijking verdeling achtervang nu en volgens VNG-voorstel Huidige verdeelsleutel achtervang

Nieuwe verdeelsleutel achtervang

Verschil

achtervanggemeente

noodlijdende corporatie restsom aandeel

alle corporaties restsom aandeel

noodlijdende corporatie waarde bezit aandeel

alle corporaties waarde bezit aandeel

gemeente 1 gemeente 2 gemeente 3 overige gemeenten TOTAAL

150.000.000 25.000.000 825.000.000 0 1.000.000.000

800.000.000 400.000.000 5.200.000.000 73.600.000.000 80.000.000.000

400.000.000 75.000.000 525.000.000 0 1.000.000.000

1.050.000.000 450.000.000 4.900.000.000 73.600.000.000 80.000.000.000

achtervang Rijk

te verstrekken aandeel 500.000.000 50,0%

15,0% 2,5% 82,5% 0,0% 100,0%

achtervanggemeenten (gemeente 1) (gemeente 2) (gemeente 3) (overige gemeenten)

250.000.000 37.500.000 6.250.000 206.250.000 0

25,0%

alle gemeenten (gemeente 1) (gemeente 2) (gemeente 3) (overige gemeenten)

250.000.000 2.500.000 1.250.000 16.250.000 230.000.000

25,0%

TOTAAL Rijk (gemeente 1) (gemeente 2) (gemeente 3) (overige gemeenten)

1.000.000.000 500.000.000 40.000.000 7.500.000 222.500.000 230.000.000

100,0%

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

1,0% 0,5% 6,5% 92,0% 100,0%

40,0% 7,5% 52,5% 0,0% 100,0%

1,3% 0,6% 6,1% 92,0% 100,0%

te verstrekken 500.000.000 250.000.000 100.000.000 18.750.000 131.250.000 0

62.500.000 12.500.000 -75.000.000

250.000.000 3.281.250 1.528.533 15.312.500 230.000.000

781.250 278.533 -937.500

1.000.000.000 500.000.000 103.281.250 20.278.533 146.562.500 230.000.000

0 63.281.250 12.778.533 -75.937.500 0

9/9

Uitkomst ledenraadpleging en voorstel achtervang WSW De VNG heeft in juni-juli 2020 een ledenraadpleging gehouden over het rechtzetten van de scheefheid in de achtervang bij WSW en over achtervang voor de obligolening. Deze raadpleging is een peiling onder onze achterban met als doel te komen tot een voorstel om de scheefheid in de achtervang te verminderen. Hierna gaan wij in op ons voorstel aan WSW. Dit zou moeten leiden tot wijzigingen in de achtervangovereenkomsten die WSW met individuele gemeenten heeft afgesloten. Als de achtervangovereenkomsten worden gewijzigd, hebben wij nog enkele andere suggesties voor verbetering. Hierna gaan wij in op de ledenraadpleging en het voorstel dat wij aan WSW willen doen. Aan het eind besteden we kort aandacht aan enkele andere wijzigingsvoorstellen voor de standaardachtervangovereenkomst. In de ledenraadpleging vroeg de VNG gemeenten in te stemmen met: 1. het voorstel om de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor de obligolening te hanteren. 2. het toepassen per 1 januari 2021 van de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor nieuwe leningen (inclusief herfinancieringen). 3. het toepassen per 1 januari 2021 van de marktwaarde van het DAEB-bezit als verdeelsleutel voor bestaande leningen. De VNG gaat uit van een gewogen stemming. Het aantal stemmen per gemeente hangt af van het inwonertal.

Een gemeente krijgt 1 stem per 1.000 inwoners, tot een maximum van 75 stemmen. De uitkomsten van de gewogen stemming zijn als volgt: Vraag

Totaal Totaal Totaal gemeenten gemeenten gewogen niet gestemd stemmen gestemd

Obligolening

142

213

7950

Nieuwe leningen

142

213

7997

Bestaande leningen

142

213

7923

Totaal gewogen voorstemmen

Totaal gewogen tegenstemmen

5676 71,4% 5784 72,3% 5528 69,8%

2274 28,6% 2213 27,7% 2395 30,2%

De VNG ziet in de ledenraadpleging voldoende steun om het voorstel genoemd onder 1 ongewijzigd voor te leggen aan WSW. Wij zien ook voldoende steun voor voorstel 2, maar zullen hierna toch een nuancering aanbrengen ten opzichte van de vraag in de ledenraadpleging. Wij menen dat er meer draagvlak voor voorstel 2 zal zijn wanneer gemeenten een limiet in de achtervang kunnen vaststellen. De vraag is of de steun voor voorstel 3 voldoende is. Weliswaar is ook hiervoor 70% draagvlak. Maar dat betekent dat tientallen gemeenten hier niet voor voelen (nog los van de gemeenten die geen stem hebben uitgebracht). De VNG noch WSW kan een herverdeling van reeds aangegane risico’s afdwingen. Dat komt omdat hiervoor bestaande contracten moeten worden veranderd.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

vng.nl

Individuele gemeenten moeten daarmee instemmen. Voor sommige gemeenten neemt het achtervangrisico bovendien toe, in uiterste gevallen tot 250 miljoen euro. Het ministerie van BZK heeft aangegeven hier geen wettelijke regeling voor te treffen. Het is wel mogelijk om op vrijwillige basis tot herverdeling van het achtervangrisico tussen gemeenten te komen. De VNG roept alle gemeenten op om solidariteit te betrachten en zoveel mogelijk mee te werken aan een vrijwillige herverdeling van bestaande risico’s. De gemeenten hadden de mogelijkheid om opmerkingen bij de ledenraadpleging te plaatsen. Daarnaast hebben enkele gemeenten schriftelijk gereageerd. De volgende opmerkingen kwamen diverse keren voor: - Enkele gemeenten hadden vraagtekens bij de verdeelsleutel. Waarom marktwaarde in verhuurde staat in plaats van de WOZ-waarde? De WOZ-waarde zou geleidelijker reageren op economische ontwikkelingen en het verschil tussen WOZ en marktwaarde zou gunstiger zijn voor gemeenten in de Randstad. Bovendien zouden woningen in de Randstad duurder zijn waardoor daar meer leningen voor nodig zijn. - Een deel van de gemeenten heeft nu een gelimiteerde achtervangovereenkomst en wil zelf grip houden op het in de achtervang komen voor nieuwe leningen. Sommige gemeenten geven aan dat indien limitering wel mogelijk zou blijven, zij voor het VNG-voorstel hadden gestemd.

Dit heeft vooral betrekking op het afsluiten van nieuwe leningen. - Een deel van de gemeenten is tegen een andere verdeling omdat het risico dat zij lopen dan toeneemt. Deels betreft dat bestaande leningen (‘nadeelgemeenten’), deels nieuwe (omdat zij geen medewerking meer kunnen weigeren). ‘Nadeelgemeenten’ met gelimiteerde achtervang of die meetekenen per lening zien dit voorstel als een straf voor hun actieve, voorzichtige beleid. - Enkele gemeenten willen niet in de achtervang staan voor leningen aan corporaties die in de betreffende gemeente heel weinig bezit hebben. Zij zijn bang dan garant te staan voor investeringen in andere gemeenten, terwijl in hun gemeente nauwelijks wordt geïnvesteerd. De VNG heeft de verschillen tussen WOZ en marktwaarde in verhuurde staat nog eens bekeken. In onze ledenbrief aan gemeenten hadden wij twee argumenten genoemd waarom de marktwaarde de voorkeur heeft boven de WOZ-waarde: (i) de marktwaarde die corporaties leveren is actueler dan de WOZ-waarde; en (ii) de marktwaarde gaat in geval van erfpacht niet uit van de fictie van eigen grond zoals bij de WOZ-waarde het geval is. Aan deze twee argumenten kan nog worden toegevoegd dat de WOZ waarde is gebaseerd op de leegwaarde. Een waarde vrij van verhuur die impliceert dat een woning zo verkocht kan worden.

Het overgrote deel van de sociale portefeuille blijft verhuurd en daarom is de marktwaarde in verhuurde staat realistischer. Er kan niet in het algemeen worden gesteld dat bouwen in de Randstad duurder is, hooguit dat daar veel op binnenstedelijke locaties wordt gebouwd en daar zijn de kosten veelal hoger. Daar staat tegenover dat ook de marktwaarde op zulke locaties vaak hoger is. Ten slotte zijn WSW en de Autoriteit woningcorporaties in de financiële beoordeling van corporaties afgestapt van de WOZ-waarde ten gunste van de marktwaarde in verhuurde staat omdat deze laatste voor deze sector een realistischer beeld geeft. In het VNG-voorstel volgen wij deze redenering.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

2/4

Het tweede en derde punt zijn voor de VNG de reden om het oorspronkelijke voorstel aan te passen. Gemeenten willen naast de periodieke prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties ook op een andere wijze grip hebben op de investeringen van corporaties, namelijk door kritisch te kijken naar de achtervang. Nu staat één gemeente per lening in de achtervang. Een gemeente kan daarop sturen door mee te tekenen per lening of door per corporatie en/of in de tijd het achtervangbedrag te limiteren. In de toekomst staan dikwijls meer gemeenten in de achtervang. Gemeenten zullen het (per corporatie) samen eens moeten worden over eventuele limitering. Meetekenen per lening past daar niet bij (dat heeft dan namelijk het karakter van een vetorecht). Maar een gelimiteerd bedrag voor de komende vijf jaar (dPi-periode) uitgesplitst per kalenderjaar zou wel moeten kunnen. Het vierde punt is in ons voorstel niet te ondervangen. Eigenlijk wordt gevraagd om een uitzondering op de voorgestelde verdeelsleutel indien een corporatie weinig woningen in een gemeente heeft. In zo’n gemeente lijkt overdracht van dit beperkte bezit aan een andere corporatie, die in deze gemeente veel actiever is, een betere en structurele oplossing. Een vergelijkbare situatie geldt wanneer een corporatie woningen bezit buiten haar kernregio.

In dat geval mag geen nieuwbouw in de gemeente buiten de kernregio worden gepleegd en zal er dus minder geïnvesteerd worden. Ook hier biedt alleen splitsing van de corporatie of overdracht van bezit een structurele oplossing. Dit brengt de VNG tot het volgende voorstel aan WSW: 1. Wij stellen voor dat u de verdeelsleutel naar rato van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit als verdeelsleutel over gemeenten voor de achtervang van de obligolening gaat hanteren. 2. Wij stellen voor dat u dezelfde verdeelsleutel voor de achtervang van nieuwe leningen (inclusief herfinancieringen) gaat hanteren. Maar er moet voor gemeenten wel een mogelijkheid tot limitering blijven bestaan. Wij geven hierna de hoofdlijnen van de mogelijkheid tot limitering aan. De datum van inwerkingtreding laten wij over aan WSW, gezien het nog te doorlopen proces is 1 januari 2021 niet realistisch. 3. Wij stellen voor dat de achtervang van bestaande leningen ongewijzigd blijft. U heeft aangegeven dat het mogelijk is om op vrijwillige basis op verzoek van de betreffende gemeenten tot herverdeling van de achtervang over te gaan. Wij zouden het op prijs stellen wanneer WSW aan zulke verzoeken gehoor geeft. 4. De verdeelsleutel per corporatie over de gemeenten wordt jaarlijks door WSW opnieuw vastgesteld.

Deze wordt afgeleid van de door de corporaties in de meest recente dVi opgegeven marktwaarden in verhuurde staat. 5. Elke gemeente kan voor iedere corporatie die DAEB-bezit in de gemeente heeft een voorstel tot limitering doen. Een gemeente die dit wenst, neemt zelf contact op met de overige betrokken gemeenten, met WSW en met de betreffende corporatie. De gemeenten komen met een gezamenlijk voorstel aan WSW. Als ze er niet uitkomen blijft de achtervang voor deze corporatie ongelimiteerd (binnen de normen die WSW stelt). De limiet is een geborgd schuldrestant aan het eind van een kalenderjaar, gedurende maximaal vijf jaar. Ten slotte gaan wij kort in op enkele andere gewenste wijzigingen in de standaardachtervangovereenkomst:

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

3/4

-

-

-

-

Het huidige model is uit 2002. Sindsdien is er het nodige veranderd. De Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn in 2015 ingrijpend veranderd. Het corporatiebezit is gesplitst in Daeb en niet-Daeb. De statuten van WSW, het Reglement van Deelneming en de overeenkomsten WSW-Staat en WSW-VNG zijn aangepast. Het Strategisch programma van WSW leidt tot nieuwe aanpassingen in statuten, overeenkomsten en beleidsregels van WSW. De standaardachtervangovereenkomst gaat nog uit van geldleningen ter financiering van een woongelegenheid. Maar sinds een jaar of vijftien is er sprake van bedrijfsfinanciering in plaats van complexgebonden leningen. VNG en Rijk hebben bij WSW aangekaart dat de terugbetaling van renteloze leningen door WSW niet goed is geregeld. WSW zou pas terugbetalen zodra het risicovermogen één procent van de som van de schuldrestanten overschrijdt. Dat is voor ons een te hoog percentage. Het artikel over herfinanciering past niet bij de bedrijfsgebonden financiering. De leesbaarheid van de standaardovereenkomst is voor verbetering vatbaar.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

4/4