Planuitwerkingskader Zeverijn 2023

Zeverijnstraat

Planuitwerkingskader - maart 2023

2

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Inhoudsopgave 1 Inleiding

4

1.1 Aanleiding 1.2 Status en doel van het PUK 1.3 Opgave

4 4 5

2 Bestaande situatie

7

2.1 Ligging in Hilversum 2.2 Historische ontwikkeling 2.3 Beschrijving van het plangebied 2.4 Bestemmingsplan Vreelandseweg

7 7 9 10

3 Samenvatting analyse

13

4. Visie

15

Openen van het gebied en verbinden met de omgeving Nieuwbouw in aanvulling op de bestaande bebouwing Functionele interactie woningbouw ontwikkeling en bedrijventerrein

15 15 17

5 Doelen planontwikkeling

19

5.1 Sociaal - maatschappelijk 5.2 Programma 5.3 Mobiliteit 5.4 Duurzaamheid 5.5 Ruimtelijk 5.6 Beeldkwaliteit

19 19 20 21 22 23

Bijlage

25

1 Beschrijving van het initiatief van De Alliantie 2.1 Analyse ruimtelijke structuur 2.2 Analyse cultuurhistorische waarden 2.3 Analyse functionele structuur 2.4 Analyse sociaal maatschappelijk 2.5 Analyse eigendomssituatie 2.6 Analyse milieu aspecten 3 Beleidsanalyse 3.1 Structuurvisie Hilversum 2030 3.2 Welstandsnota 3.3 Woonbeleid 3.4 Economisch beleid 3.5 Groenbeleid 3.6 Waterbeleid 3.7 Mobiliteisbeleid 3.8 Duurzaamheidsbeleid 4. Kabels en leidingen (Klic melding)

25 27 32 33 33 33 34 36 36 37 38 38 39 39 40 41 42

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In 2021 heeft De Alliantie een volumestudie door architectenbureau dvdp laten uitvoeren voor een deel van het bestaande woningbouwcomplex aan de Zeverijnstraat. Het voorstel ging uit van het plaatsen van een toren, ter vervanginging van de bestaande laagbouw, tussen de twee bestaande flats. De gemeente Hilversum heeft daarop aangegeven dat het toevoegen van extra (sociale) woningen op deze locatie goed denkbaar is, maar dat het voorstel ruimtelijk verbetering behoeft en dat dit voorstel, gezien de ruimtelijke impact in een ruimer omgeving beschouwd zou moeten worden. (Voor een uitgebreidere beschrijving van het initiatief zie beschrijving initiatief in de bijlage) De gemeente Hiversum heeft daarom samen met De Alliantie afgesproken om voor deze ontwikkeling, door de gemeente Hilversum, een Planuitwerkingskader (PUK) op te stellen.

1.2 Status en doel van het PUK Het doel van het PUK is kaderstellend en geeft aan welke onderzoeksopgaven er liggen voor de initiatiefnemer bij het opstellen van een Locatieontwikkelplan (LOP). Het PUK bevat, geformuleerd als doelen planontwikkeling, ruimtelijke en functionele kaders op hoofdlijnen, waarbinnen de nodige flexibiliteit is voor de verdere uitwerking. Met deze functionele kaders op hoofdlijnen geeft de gemeente de richting aan waarbinnen de uitwerking van ontwikkeling plaats moet vinden. Omdat het PUK vooral opgave formulerend is, staan er in dit document geen ruimtelijke modellen. Deze zullen worden opgesteld in de volgende fase, in het door de initiatiefnemer op te stellen Locatieontwikkelplan.

Wens initiatiefnemer /voorschotovereenkomst (VOK) Het inititatief past niet binnen het bestemmingsplan maar het ruimtelijke initiatieven team concludeert dat het initiatief kansrijk is. Met de initiatiefnemer wordt een voorschotovereenkomst gesloten voor de kosten van het opstellen van een PUK.

Planuitwerkingskader (PUK)

Intentieovereenkomst (IOK)

Beschrijft locatie specifieke kansen en bedreigingen voor de initiatiefnemer.

Legt de werkafspraken vast voor de ontwikkelaar bij het opstellen van het Locatieontwikkelplan en bevat het PUK. Afspraken over financiën, de rolverdeling tussen gemeente en initiatiefnemer, communicatie en participatie worden hierin opgenomen.

College besluit tot aangaan VOK.

4

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Het PUK is kaderstellend en richtingevend voor de verdere uitwerking van de plannen.

Het PUK wordt vastgesteld door de gemeenteraad.

College besluit IOK aan te gaan.

Het PUK is daarmee een eerste stap voor een nog te volgen juridisch-planologische procedure die uiteindelijk kan leiden tot een bestemmingsplan / omgevingsplan en omgevingsvergunning. In het PUK vindt een afweging van gemeentelijk beleid plaats. Er wordt gekeken naar wat er locatiespecifiek mogelijk is binnen het geldende beleid en indien gewenst worden afwijkingen voorgesteld. In aanvulling hierop dient toetsing aan Rijks- en provinciaal beleid plaats te vinden en de uitvoering van diverse onderzoeken. Het PUK omvat alleen de ruimtelijke en functionele kaders. Afspraken over onder andere kostenverhaal, participatie en communicatie worden vastgelegd in de intentie- en anterieure overeenkomst. Participatie is een essentieel onderdeel bij het opstellen van het Locatieontwikkelplan door de initiatiefnemer. Het Locatieontwikkelplan wordt vervolgens voorgelegd ter vaststelling aan de gemeenteraad. De uitkomsten hiervan kunnen tot gevolg hebben dat de kaders nog worden aangepast. Het PUK wordt door de gemeenteraad van Hilversum vastgesteld en is onlosmakelijk onderdeel van de intentieovereenkomst met de initiatiefnemer.

1.3 Opgave De opgave voor deze locatie is om te komen tot een duurzame stedelijke ontwikkeling die bijdraagt aan een sociaal maatschappelijke en ruimtelijke verbetering van de woon- en leefomgeving en de locatie beter verbindt met haar omgeving. Daarnaast moet het zorgen voor het toevoegen van betaalbare woningen met aandacht voor bijzondere doelgroepen.

Locatieontwikkelplan (LOP)

Anterieure overeenkomst (AOK)

Bestemmingsplan/ Omgevingsplan

De initiatiefnemer maakt een plan dat voldoet aan de eisen van de intentieovereenkomst. Het LOP wordt ambtelijk getoetst aan de IOK (en daarmee ook het PUK).

Na het vaststellen van het LOP wordt er een anterieure overeenkomst opgesteld.

Na het tekenen van de AOK start de bestemmingsplan procedure.

Participatie en communicatie liggen volledig bij de initiatiefnemer. Het LOP wordt vastgesteld door de gemeenteraad.

Hierin worden nadere samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer geregeld. College besluit tot aangaan AOK.

Hierbij vindt conform de omgevingswet wederom participatie plaats.

Het bestemmingplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad.

Positie van het PUK in het planproces ruimtelijke ontwikkelingen Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

5

Ligging plangebied in Hilversum

1920 6

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

1945

2 Bestaande situatie 2.1 Ligging in Hilversum Het plangebied Zeverijnstraat is gelegen in de Hilversumse wijk Zuid-West aan de toegang van Hilversum vanaf de Vreelandseweg. De locatie ligt ingeklemd tussen de Diependaalselaan en het bedrijventerrein Zeverijnstraat.

2.2 Historische ontwikkeling De locatie is landschappelijk gelegen op de overgang tussen heide en veenweide gebied (lager gelegen deel van de stad). Ten zuidwesten van de kern Hilversum lag de Oude Haven. Daarbij werd de grote Stoomspinnerij en weverij gebouwd (1867). De arbeiderswoningen daarbij werden bekend als het Rode Dorp (1868-1880). Op het terrein, langs de huidige Diependaalselaan, lagen aanvankelijk vloeivelden (aangelegd in 1912) ten behoeve van het rioleringsstelsel in Hilversum. Deze vloeivelden werden in 1939 vervangen door een rioolwaterzuiveringsinstallatie. In 1941 werd er in de nabijheid daarvan een grote vijver gegraven (de Kerkelandenvijver) die gebruikt werd voor het effluent met een overstort naar de Gooische Vaart. In de jaren ‘60/’70 kwam met de groei van Hilversum dit gebied tot ontwikkeling en werd naast het bedrijventerrein hier woningbouw gerealiseerd. In die periode is ook dit deel van de Diependaalselaan aangelegd. Met de bouw van de wijk Kerkelanden kwam deze locatie steeds meer in de stad in plaats van aan de rand ervan te liggen.

1970

2000 Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

7

Foto 2

Foto 1

seweg Vreeland

n va ht

rec

8

a str

r ve Ze at

ela

7

an

la rke

an

nla

e nd

ve Ze

a str

als

da

Huslaan

at

tra ns rij

ijn

en

ep

2Vijver Johannes

at

5

4

Di

3

at

ijn

ra st

r ve Ze

el st

Am

1

jsb

Gi

al sw

lo r-

ide Zu

Vreelandse weg

6

Ke

Plangebied en onderzoeksgebied

Os

ca r 8

Rom

ero Hilversum - Afdeling Leefomgeving Gemeente l aan

Foto o3sd

re

Lo

g we e ts ch

Foto 4

Foto 5

Foto 6

2.3 Beschrijving van het plangebied De grenzen van het plangebied van het PUK Zeverijnstraat worden gevormd door de Zeverijnstraat (haaks op de Diependaalselaan) de Zeverijnstraat in overgang met het bedrijventerrein Zeverijnstraat (parallel aan de Diependaalselaan), de Vreelandseweg en de Diependaalselaan. Afgezien van de omliggende straten die ook onderdeel vormen van het plangebied, bestaat het plangebied voornamelijk uit de bebouwing van De Alliantie die het adres heeft aan de Zeverijnstraat (parallel aan de Diependaalselaan). Deze bebouwing bestaat uit een tweetal galerijflats, Zeverijn I en Zeverijn II, van respectievelijk 9 en 14 lagen met daaraan gekoppelde parkeergebouwen. Tussen de galerijflats staat een lager gebouwdeel van 2 lagen. De bebouwing is ontworpen door Hartman en Eylers en gebouwd in 1966. De galerijflats zijn recent (2018) gerenoveerd, naar ontwerp van Hans van Heeswijk architecten. Hierbij is de totale uitstraling van het gebouw aangepakt, de entreevoorzieningen zijn aangepast voor een aantrekkelijkere ontvangst en is het complex verduurzaamd. Onderzoeksgebied Omdat de ingreep op deze plek een impact heeft op een ruimere omgeving beperken we in deze PUK ons blikveld niet tot alleen het plangebied. We kijken op onderdelen ook nadrukkelijk over de grenzen van het plangebied heen. Dit ruimere, niet strikt afgebakende, gebied noemen we het onderzoeksgebied.

Tot het onderzoeksgebied horen in ieder geval het bedrijventerrein Zeverijnstraat en een deel van de wijk Kerkelanden aan de overkant van de Diependaalselaan.

Foto 7

Foto 8 Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

9

2.4 Bestemmingsplan Vreelandseweg Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Vreelandseweg. Dit bestemmingsplan is in 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Hilversum. Het plangebied kent de woonbestemming en de verkeersbestemming. De woonbestemming valt grotendeels samen met de bestaande bebouwing. Echter is een ruimer gebied rond bestaande flat Zeverijn II, aan de kant van de Diependaalselaan en de Vreelandseweg, aangeduid als wonen. De bestaande parkeergarages hebben bovendien de aanduiding specifieke vorm van wonen - parkeergarage (sw-pg). De volledige woonbestemming mag bebouwd worden. De maximale bouwhoogte ter plaatse de hoogste flat (Zeverijn II) alsmede de bijbehorende parkeergarage bedraagt 39m (ongeveer 14 bouwlagen). De maximale bouwhoogte in het bestemmingsplan van de overige woonbestemming is 27m (ongeveer 9 bouwlagen). Dit betekent dat de bebouwingmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt veel ruimer zijn dan de aanwezige bebouwing. Zo mag bijvoorbeeld voor de hoogste flat, aan de kant van de Diependaalselaan, nog een gebouw van 9 verdiepingen gezet worden. Iets wat ruimtelijk eigenaardig en voor de bestaande bewoners niet gewenst is. Ook mogen de parkeergarages (nu 1 bouwlaag) even hoog worden als de bijbehorende flats. Voor het naastgelegen bedrijventerrein geldt de bestemming bedrijventerrein.

Voor het grootste deel zijn hier bedrijven toegestaan tot en met categorie 3.1, in het meest noordoostelijke deel zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 3.2. Voor het bedrijventerrein geldt een maximale bouwhoogte van 12m en een maximaal bebouwingsprecentage van 70%. NB: Zie voor de volledige informatie over het bestemmingsplan: www.ruimtelijkeplannen.nl

Wonen Bedrijventerrein Verkeer Leiding - water Bestemmingsplan Vreelandseweg (uitsnede) 10

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

11

12

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

3 Samenvatting analyse Dit hoofdstuk biedt een puntsgewijze samenvatting van de uitkomsten van de ruimtelijke analyse en de beleidsanalyse van het gebied. Deze analyses zijn terug te vinden in de bijlagen 2 en 3. Sterktes • Ligging nabij parkachtige groengebieden van het bosje van Zeverijn en rond de vijver in Kerkelanden. • Goede bereikbaarheid door ligging nabij hoofdwegen. • Bebouwingmogelijkheden die geboden worden in het geldende bestemmingsplan en het structuurplan. • Locatie in bezit van één partij: een woningbouwcorporatie. • Ligging in stedelijk gebied. • Op fietsafstand tot centrum en station Hilversum.

Zwaktes • Gesloten bebouwingswand Diependaalselaan • Zeer beperkte verbindingen met de omgeving alsmede met de voorzieningen en groengebieden in de omgeving. • Sociale (on)veiligheid van de openbare ruimte vanwege beperkt zicht op de openbare ruimte vanuit de bebouwing. Veroorzaakt door dode plinten (beganegrondverdieping zonder levendige functies) en blinde kopgevels. • Sterk versteende karakter van het plangebied en het naastgelegen bedrijventerrein. • Hindercontouren van naastgelegen bedrijventerrein.

Kansen • Mogelijkheid tot duurzame gebiedsontwikkeling. • Mogelijkheid tot toevoegen betaalbaar woonprogramma. • Differentiatie in type en afmetingen woningen creëren. • Verbeteren verbinding met omgeving middels een fijnmazige structuur voor langzaam verkeer door het gebied. • Stimuleren beweging. • Verbeteren van biodiversiteit. • Natuurinclusief bouwen. • Verdere vergroening van de openbare ruimte. • Maken van ommetjes en lunchwandelingen (voor werkenden op het bedrijventerrein). • Benutting nabijheid bedrijventerrein voor bijvoorbeeld duurzame energieoplossingen, mobiliteitsconcepten en parkeervoorzieningen en afvalinzameling.

Bedreigingen • Te hoge programmatische druk in relatie tot ruimtelijke kwaliteit. • Enkel toevoegen woningen zonder kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren. • Bestendiging of versterking van bestaande situatie van twee afzonderlijke werelden naast elkaar; woningbouw versus bedrijventerrein. • Verder versterking van eenzijdige woonfunctie van het gebied. • Toevoegen van nog meer woningen zonder goede toegang tot (maatschappelijke) voorzieningen, winkels en groengebieden. • Intensiteit / capaciteit omringende wegen, met name de buitenring van Hilversum.

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

13

Kwaliteiten

Kansen

Zichtlijnen

Mogelijke verbindingen

Bestaande hoogbouw Groengebied met vijver

Herstellen / aanhelen boomstructuur

Kerkelanden Functionele interactie woongebied Historische structuren:

en bedrijventerrein

Wegen en paden Landschappelijk structuren Structuur vloeivelden Visiekaart 14

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

4. Visie Dit hoofdstuk beschrijft, op basis van de uitkomsten van de analyse en een weging van het geldende beleid, een visie op de locatie en de bredere omgeving. Het beschrijft hoe deze ontwikkeling niet alleen een toevoeging van programma (woningen) zou moeten zijn maar een duurzame ontwikkeling die ook bijdraagt aan de ruimtelijke en sociale opgaven in dit gebied. Dit is verbeeld in een visiekaart die de ruimtelijke kwaliteiten en kansen van het gebied schetst. Deze visie dient als tussenstap om in het volgende hoofdstuk te komen tot kaders en uitgangspunten voor de ontwikkeling zelf. Het plangebied kent een zeer afgesloten karakter en is enkel toegankelijk via de doodlopende Zeverijnstraat. Door de lange gesloten bebouwingswand aan de Diependaalselaan wordt de scheiding ten opzichte van de omgeving nog verder versterkt. In de analyse van het Circusterrein (vastgesteld gemeenteraad, september 2021) is reeds opgemerkt dat dit deel van de stad over komt als een verzameling losse “ruimtelijke eilanden” die erg gescheiden ten opzichte van elkaar liggen. Het plangebied Zeverijnstraat is daar een kenmerkend voorbeeld van.

Openen van het gebied en verbinden met de omgeving De sloop van de laagbouw tussen de hoge Zeverijnflats biedt de mogelijkheid om het gesloten karakter van het gebied te verminderen en te openen naar de omgeving. Hierdoor wordt de lange gesloten wand langs de Diependaalselaan opgedeeld en krijgt het een kleinere schaal die meer past bij de Hilversumse menselijke maat en kan de sociale veiligheid ter plaatse verbeterd worden. Het openen van het gebied biedt de mogelijkheid om het gebied, met name voor fietsers en voetgangers, beter te verbinden met de bestaande kwaliteiten in de omgeving. Zoals de groengebieden met speelvoorzieningen rond de vijver in Kerkelanden. Hierdoor ontstaat een gevoel van wonen aan een park in plaats van wonen aan de rand van een industrieterrein. Bovendien zorgt het voor alternatieve (en kortere) routes naar bijvoorbeeld de dagelijkse winkelvoorzieningen van het winkelcentrum Kerkelanden. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid voor zowel huidige als toekomstige bewoners om andere routes van en naar huis te kiezen dan enkel de Zeverijnstraat achter de flats die ook de toegang tot het bedrijventerrein is. En daardoor niet altijd met betrekking tot afstand, uitstraling en veiligheid, de prettigste route is.

Deze fijnmazigere structuur van paden en verbindingen biedt de gelegenheid om ommetjes te maken aan zowel de bewoners van het gebied als voor hen die werken op het bedrijventerrein. Op een hoger schaalniveau doen zich (in meer en mindere mate eenvoudig) kansen voor om dit deel van Hilversum Zuidwest beter te verbinden met het buitengebied en bijvoorbeeld het Corversbos en hiermee historische structuren en routes te herstellen. In meer concrete zin wordt aan het veraangenamen van routes voor fietsers en voetgangers - en de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte in algemene zin - ook bijgedragen door het herstellen en aanhelen van boomstructuren in en om het gebied.

Nieuwbouw in aanvulling op de bestaande bebouwing De sloop van de bestaande laagbouw tussen de bestaande flats biedt tevens ruimte voor nieuwe ontwikkeling. Er is in Hilversum een grote behoefte aan woningen, maar de ruimte in Hilversum op te bouwen is zeer beperkt. Dit roept de vraag op of hier de hoogte opgezocht kan worden. Hogere bebouwing is gezien de ruimtelijke opzet van de bebouwing van Hilversum (die voornamelijk Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

15

uit laagbouw bestaat) en de relatie met het omringende landschap een aspect waar zorgvuldig mee omgegaan moet worden. Gezien de ruimtelijke context van de bestaande flats aan de Zeverijnstraat, de hoge flats aan de overzijde van de Vijver in Kerkelanden en de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan al biedt, is dit net wel een plek in Hilversum waar hogere bebouwing tot de mogelijkheden behoort. Los van dat hoge bebouwing als principe steeds meer werd toegepast in de periode waarin dit deel van Hilversum ontwikkeld is (de jaren 60-70 van de vorige eeuw) is er ook een ruimtelijke grondslag waarom daarvoor hier gekozen is. Dit zijn de ligging bij de entree (route) van de stad waarbij de aankomst in Hilversum aangekondigd wordt en de ligging aan een omvangrijke openbare ruimte; het park met de vijver. Vanuit deze ruimtelijk context zal nieuwe bebouwing in dit gebied daarom aansluiting moeten zoeken bij het bestaande gebouwen aan de Zeverijnstraat en de overige bebouwing rond de vijver, de nieuwbouw is daarmee een aanvulling op het bestaande, geen eigenstandige invulling. Om onderdeel uit te maken van het cluster van hogere bebouwing rond de vijver ligt een te onderzoeken hoogte tot 39 meter (ongeveer 14 bouwlagen) voor de hand. Deze hoogte komt overeen met de hoogste Zeverijnflat en is circa 10 meter lager dat de hoge flats in Kerkelanden.

Door aan te sluiten op de bestaande bebouwing zal de impact van het toevoegen van een hoger gebouw op deze plek op het omliggende (illusie) landschap beperkt zijn. Zie hiervoor ook de onderstaande foto welke genomen is in februari (geen bladeren aan de bomen) en vanaf het hoogste punt op de Hoorneboegse heide. Enkel staand boven op die heuvel en kijkend in de richting van Kerkelanden zal het zichtbaar zijn, vanaf de rest van de Hoorneboegse heide niet. Het toevoegen van extra bebouwing kan consequenties hebben in de directe nabijheid ervan, bijvoorbeeld voor uitzicht vanuit de bestaande gebouwen, windwervelingen rond de bebouwing en schaduwwerking. Dit vergt in de verdere uitwerking van de ontwikkeling in het Locatieontwikkelplan nadrukkelijk de aandacht.

Bestaande torens Kerkelanden (50m)

Zeverijnstraat (in geval van 39m)

Zicht op Hilversum Zuidwest vanaf de heuvel Hoorneboegse heide, februari 2022 16

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Dit alles vraagt om een preciese verkenning naar de bebouwingsmogelijkheden op deze locatie om woonkwaliteit en programma toe te voegen. Een aantal negatieve aspecten van de huidige situatie zoals de sociale onveiligheid, veroorzaakt door de blinde plinten van de flats en de parkeervoorzieningen, moeten hierin worden meegenomen. Verplaatsing bebouwingsmogelijkheden Uiteindelijk zal deze ontwikkeling leiden tot een wijziging van het huidige bestemmingsplan, waarbij op de ene plek meer bebouwingsmogelijkheden worden geboden maar op een aantal plekken de huidige bouwmogelijkheden teruggeschroefd zullen worden. Hierdoor is er feitelijk sprake van een verplaatsing van bestaande bebouwingsmogelijkheden.

Functionele interactie woningbouw ontwikkeling en bedrijventerrein De programmatische opgave binnen het plangebied richt zich met name op woningbouw, specifiek voor doelgroepen en segmenten (sociaal en middelduur) waaraan de behoefte in Hilversum het grootst is. Bijzonder aan deze locatie is de directe nabijheid van het bedrijventerrein. Dit zou de vraag op kunnen roepen of dit überhaupt wel een geschikte woonlocatie zou zijn. Vandaar dat er ook in deze visie zoveel nadruk gelegd wordt op het beter verbinden van dit woongebied met de kwaliteiten in de omgeving en met name aan de overkant van de Diependaalselaan. Maar deze bijzondere situatie van de nabijheid van het bedrijventerrein biedt ook kansen die zich elders niet voor doen. Voor wat betreft het bedrijventerrein gaat deze visie nadrukkelijk uit van het behoud ervan gezien het belang van deze specifieke vorm van werkgelegenheid voor een stad als Hilversum. Dit neemt niet weg dat in de komende decennia het bedrijventerrein zelf verder zal ontwikkelen en innoveren. Het ligt in de lijn der verwachting dat sommige bedrijfssectoren, gezien de ruime vertegenwoordiging van traditionele automotive bedrijven, ruimte zullen maken voor andere typen bedrijvigheid.

Dit zal bijdragen aan de wens van het bedrijventerrein om te revitaliseren, te verduurzamen en te vergroenen om ook in de toekomst een goed vestigingsklimaat en een prettige werkomgeving met verblijfskwaliteit te bieden. Een studie naar de mogelijke ruimtelijk implicaties hiervan op het bedrijventerrein is geen onderdeel van dit PUK. Dit zal onderdeel uitmaken van de op te stellen gebiedsagenda Bedrijvenpark Zuidwest waar ook Bedrijventerrein Zeverijn toe behoort. Waar het wonen en werken in dit gebied nu nog twee van elkaar gescheiden werelden zijn is de gedachte om deze meer met elkaar in verband de brengen. Niet zozeer door deze twee functies met elkaar te mengen maar vooral door gebruik te maken van elkaars nabijheid. Eerder werd al opgemerkt dat het creëren van de mogelijkheid tot ommetjes maken niet alleen voor de bewoners maar ook voor hen die werkzaam zijn in het gebied van meerwaarde kan zijn. Maar een dergelijke samenhangende benadering kan ook van meerwaarde zijn voor bijvoorbeeld: de parkeeropgave in het gebied, een duurzame energievoorziening en de aanleg van toekomstbestendige ondergrondse infra. Hierdoor kunnen gedeelde programmatische en ruimtelijke opgaven in gezamenlijkheid worden opgepakt en hoeft niet ieder voor zich alles op het eigen kavel op te lossen wat aanzienlijke financiële en ruimte besparende voordelen kan bieden.

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

17

18

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

5 Doelen planontwikkeling In dit hoofdstuk worden vanuit de visie in het vorig hoofdstuk de doelen beschreven die uitgangspunt zijn voor de planontwikkeling aan de Zeverijnstraat. Deze doelen lopen uiteen van sociaal maatschappelijke tot ruimtelijke doelen. De verdere uitwerking van deze ontwikkeling, in een door de ontwikkelende partij op te stellen Locatieontwikkelplan (LOP) zal aan deze doelen getoetst worden.

5.1 Sociaal - maatschappelijk Het overkoepelende doel is sociaal-maatschappelijk van aan aard en is voor deze locatie het creëren van een leefbare en plezierige woonomgeving waar verschillende mensen naar tevredenheid en veilig kunnen wonen en elkaar kunnen ontmoeten.

5.2 Programma Het programma van deze ontwikkeling zal hoofdzakelijk bestaan uit woningen (circa 80-100). Echter om tot een prettige woonomgeving te komen, dienen er in de onderste lagen van de bebouwing (de plint) ook levendige functies aanwezig te zijn. Dit kan ruimte bieden voor collectieve voorzieningen en (maatschappelijke) buurtvoorzieningen die het gebouw een uitnodigend en publiek karakter geven en een gebruik dat uitnodigt tot ontmoeten. Wonen • Van de woningen is minimaal 50% sociale huurwoningen, de rest middeldure huurwoningen. Hierbij is specifieke aandacht voor de doelgroepen starters en senioren (kleine huishoudens). Aanvullend kan daarbij gedacht worden aan spoedzoekers, leraren, agenten, verplegers. • Daarnaast biedt deze ontwikkeling woonruimte voor bijzondere doelgroepen zoals begeleid wonen. Voorzieningen (in de plint) • Ruimte voor collectieve of maatschappelijke voorzieningen waarbij gedacht kan worden aan: • Een huismeester / conciërge / beheerder, een dergelijk persoon kan een aanspreekpunt zijn voor de bewoners voor allerhande vragen van bewoners, maar mogelijk ook overzicht houden op de publieke buitenruimte wat bijdraagt aan het gevoel van sociale veiligheid in het gebied. • Een “huis voor de buurt”, mogelijk in samenhang met de huisvesting en dagbesteding van bijzondere doelgroepen.

Uit gesprekken in het kader van de participatie omgevingsvisie blijkt dat er een grote behoefte is aan “een mogelijkheid om elkaar te ontmoeten”. (Inwoners aan het woord - Verslag inwonersparticipatie Omgevingsvisie Hilversum, pagina 32.) Daarnaast zou het overdag dienst kunnen doen als lunchgelegendheid bij het maken van een ommetje en/of werkruimte. • Pakketkluis/wand ten behoeve van de bovengelegen woningen maar mogelijk ook als collectieve voorziening voor alle woningen aan de Zeverijnstraat of zelfs als buurtvoorziening waar ook bedrijven op het bedrijventerrein (kleine) pakketten kunnen laten afleveren. Dit nodigt uit tot ontmoeten en vermindert de overlast door pakketbezorgers. • Mogelijk ruimte voor bedrijvigheid bij transformatie van de parkeervoorzieningen of nieuwbouw aan de kant van het bedrijventerrein.

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

19

5.3 Mobiliteit Naast bereikbaarheid is het doel bij mobiliteit om de belevingswaarde van de openbare ruimte te verhogen. De focus ligt daarbij op het maken van een prettige omgeving voor met name langzaam verkeer; fietsers en voetgangers. Daarnaast dient het gebied toegankelijk te zijn voor auto’s en vrachtwagens, het is en blijft immers zowel een woongebied als een bedrijventerrein. In de openbare ruimte is zeer beperkt ruimte voor parkeren. In de toekomst kent het gebied een gezonde parkeerbalans, waarbij optimaal wordt ingezet op dubbel gebruik tussen de verschillende gebruikers en het gebruik van alternatieve middelen van transport. • Voor fietsers en voetgangers moet het gebied, anders dan in de huidige situatie, via meerdere routes toegankelijk zijn: tussen de twee bestaande flats naar de Diependaalselaan, langs de parkeergarage achter de hoogste Zeverijnflat, door deze (weer) openbaar toegankelijk te maken. • Door het gebied beter bereikbaar te maken voor langzaam verkeer wordt gestimuleerd om autogebruik te beperken. • Om (op termijn; afhankelijk van de toekomstige verkeersintensiteit op de Diependaalselaan) een veilige oversteek over de Diependaalselaan te faciliteren is mogelijk een herprofilering van de Diependaalselaan vereist.

• Middels een verkeersstudie zal inzichtelijk gemaakt moeten worden dat de verkeersdruk op de Diependaalselaan niet (substantieel) zal toenemen en niet de verkeerscapaciteit gebruikt voor andere ontwikkelingen in dit deel van Hilversum en die daarmee onmogelijk maakt. • Afgezien van de bestaande parkeerplaatsen op maaiveld moet parkeren in gebouwde voorzieningen opgelost worden waarbij het parkeren niet zichtbaar is vanuit de omgeving. Oplossingen zijn bijvoorbeeld: ondergronds, op de verdieping in de nieuwbouw, vergroten bestaande parkeergarages of de bouw van een nieuwe garage (bij voorkeur in relatie tot het bedrijventerrein) • Bovengrondse modulaire en demontabele garages kunnen een toekomstbestendige oplossing zijn waarmee flexibel ingesprongen kan worden op een veranderende parkeervraag. • Er wordt voldaan aan het bestaande parkeerbeleid. In beginsel dient te worden voldaan aan de geldende parkeernorm. • Wanneer er reducties op de bestaande parkeernorm toegepast kunnen worden, bijvoorbeeld doordat er structureel sprake is van lager autobezit of autogebruik, dan dient dit te worden aangetoond door, een door de projectontwikkelaar opgesteld en onderbouwd, mobiliteitsplan. De combinatie van wonen en werken in het gebied biedt door de verschillende piekmomenten in de parkeerdruk uitstekende kansen tot dubbelgebruik en deelgebruik.

• Er dient voldoende ruimte gemaakt te worden voor het stallen van fietsen binnen de gebouwen. Een collectieve stallingsruimte heeft de voorkeur. Voorziening voor fietsparkeren behoeven speciale aandacht om gebruiksgemak te bevorderen; positie, omvang, toegang en vormgeving.

20

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

5.4 Duurzaamheid Duurzaamheid is geen op zichzelf staand onderdeel, maar is terug te vinden in alle delen van dit hoofdstuk. Daarbij liggen aan deze ontwikkeling principes ten grondslag als duurzaam ruimtegebruik, compact bouwen en optimale benutting bestaande kwaliteiten. Energie en warmte • Opstellen energiestrategie op basis van: energiebesparing, duurzame energieopwekking en uitwisseling van warmte en energie met de omgeving, zoals restwarmte van het bedrijventerrein, zonnedaken en oppervlaktewater. • Nieuwbouw is aardgasvrij. • Streven naar een energieneutrale of energiepositieve ontwikkeling met gebruik van lokaal opgewekte energie en warmte, slim verbonden met het omliggende energiesysteem. • Inzet op terugdringen energiearmoede. Klimaatadaptatie • De watertoets is verplicht, zorg voor voldoende berging, hergebruik of infiltratie van regenwater op eigen terrein. • Maak verkoelende plekken en voorkom hittestress door vergroenen van de omgeving en gebouwen (let hierbij ook op gevelmateriaal). • Streven naar hergebruik hemelwater en (grijs) afvalwater (huishoudelijk gebruik, voor beplanting en verkoeling). Groen en ecologie • Natuurtoets is verplicht met compensatie van nadelige effecten van werkzaamheden ter behoud van ecologische waarden en biodiversiteit.

• Groene en/of bruine daken op gebouwen toepassen, al dan niet in combinatie met zonnepanelen • Beplanting toepassen ter bevordering van de luchtkwaliteit • Natuurinclusief bouwen; hoge gebouwen lenen zich uitstekend voor verblijven van verschillende dieren, bijvoorbeeld massawinterverblijfen voor vleermuizen. • Betrek een ecoloog vroegtijdig bij het ontwerp zodat natuurinclusief bouwen integraal wordt meegenomen in de planvorming. Wanneer er meer zicht is op het te realiseren volume kan met de leidraad natuurinclusief bouwen ook het aantal te realiseren ecopunten worden berekend. Circulariteit en flexibiliteit • Maak gebouwen met een lage milieu impact (MPG in bouwbesluit). • Streven naar ontwerpen en bouwen vanuit de circulaire gedachte (productstromen en demontabele gebouwen). • Voor de toekomstbestendigheid is het wenselijk dat de indeling van woningen aanpasbaar en flexibel is zodat andere doelgroepen of vormen van gebruik in de toekomst mogelijk zijn. Mobiliteit • Duurzame mobiliteit centraal; opstellen duurzaam mobiliteitsplan met de focus op fietsen, wandelen en OV of deelmobiliteit. • Aandacht voor oplaadvoorzieningen voor elektrische auto’s en fietsen (opnemen in de parkeervoorzieningen).

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

21

5.5 Ruimtelijk In ruimtelijke zin is het doel het toevoegen van bebouwing die een positieve bijdrage levert aan de leefomgeving en de verblijfskwaliteit op straatniveau. Hiermee zijn deze ruimtelijke doelen voor een belangrijk deel de fysieke weerslag van de hiervoor geformuleerde sociale en programmatische doelen. Daarbij moet de nieuwe bebouwing een logische onderdeel zijn van de bestaande bebouwing aan de Zeverijnstraat en de omgeving. Modellenstudie Om te komen tot een ruimtelijk voorstel dient in het kader van het op te stellen Locatieontwikkelplan een modellenstudie uitgevoerd te worden naar verschillende bebouwingsconfiguraties. Hierbij moet naast nieuwbouw ook gekeken worden naar de mogelijkheden van de bestaande bebouwing zoals het verlengen van de bestaande bebouwing, het optoppen van de bestaande parkeergarages en het transformeren en uitbreiden van de (begane grond van de) bebouwing. De opgave voor deze locatie betreft daarmee een gebiedsontwikkeling in plaats van sec een gebouwontwikkeling. Belangrijke uitgangspunten zijn hierbij: • De woonkwaliteit van de huidige bewoners; dat deze voor wat betreft uitzicht en schaduwwerking niet verslechterd. • Voor nieuwe bebouwing geldt een maximaal te onderzoeken hoogte van 39m (ongeveer 14 bouwlagen; gelijk aan de hoogste Zeverijnflat).

Naast de mogelijkheden uit de ruimtelijke context, biedt dit ook de ruimte voor de bijzondere woonvormen. Welke hoogte uiteindelijk toegestaan wordt, wordt op basis van de modellenstudie bepaald. Waarbij de positionering van de bebouwing in de ruimtelijke structuur alsmede het zicht op de bebouwing vanuit de nabije en verre omgeving nadrukkelijk bestudeerd en onderbouwd dient te worden. • Nieuwe gebouwen hebben een alzijdige oriëntatie. • De transformatie / verlevendigen van de plinten onder de bestaande flats en parkeergarages dient nadrukkelijk onderdeel te zijn van deze studie modellen. • Bij nieuwbouw moeten de (technische) omgevingseffecten ervan zoals windhinder, schaduwwerking, uitzicht en privacy onderzocht worden, voor zowel de publiek toegankelijke ruimte, de nieuwbouw als het effect op de bestaande bebouwing. Plint De kwaliteit van de plint (onderste lagen van het gebouw) is redelijk problematisch bij veel appartementengebouwen uit de jaren ‘60/’70 zoals de Zeverijnflats. Hier bevatten de onderste verdiepingen geen levendige functies, maar voornamelijk bergingen. Daardoor komen de plinten doods over en wordt de aangrenzende openbare ruimte als minder prettig ervaren. De situatie van dode plinten wordt bij de bestaande Zeverijnflats versterkt door de parkeergarages achter de flats.

De bij de recente renovatie van de flats toegevoegde entreevolumes hebben deze situatie al wel verbeterd. In deze ontwikkeling is het essentieel voor de beleving van het gebied dat de plint aanzienlijk wordt verbeterd en moet daarom aan de volgende doelen worden voldaan: • Tussen de bestaande flats dient een goed toegankelijke, publieke doorgang op maaiveld te komen voor langzaam verkeer tussen de Zeverijnstraat en de Diependaalselaan die ruimtelijk begeleid wordt door de bebouwing. • Gebouwen hebben levendige plinten waarin gewoond wordt of zich levendige voorzieningen bevinden. Ze bieden een uitnodigende en overzichtelijke entreeruimte, met verschillende functies en toegangen aan de openbare ruimte; geen bergingen/parkeren of dichte (blinde) gevels.

22

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

• Bergingen bij nieuwbouw bij voorkeur in de kelder, op een bovenliggende verdieping of in de woningen. • Nieuwe en bestaande gebouwen vormen een logische ruimlijke eenheid (rooilijnen). Voor nieuwe gebouwen is het uitganspunt een plint van twee verdiepingen. Overeenkomstig met de Zeverijn II en de nieuwe entreevolumes van de bestaande flats.

5.6 Beeldkwaliteit In de huidige welstandsnota kent deze locatie als onderdeel van het totale gebiedstype “Uitbreidingswijken - Kerkelanden” een luw welstandsniveau. Echter deze specifieke locatie, prominent gelegen aan de toegang van Hilversum, behoeft een hogere ambitie qua beeldkwaliteit. In aanvulling op de welstandsnota zal daarom in het vervolgtraject bij het opstellen van het Locatieontwikkelplan ook een beeldkwaliteitsplan moeten worden opgesteld. Enkele uitgangspunten voor dit beeldkwaliteitsplan zijn: • Bijzondere aandacht voor de vormgeving van de plint en de overgangen binnen-buiten. De plint heeft grote gevelopeningen met glas tot op maaiveld en zoekt de relatie met de directe omgeving, hier dient met de positionering van het programma in de plint en de toegangen rekening mee gehouden te worden. • Nieuwbouw dient zich qua uitstraling als hedendaagse toevoeging aan de bestaande bebouwing te manifesteren en te onderscheiden van de twee bestaande Zeverijnflats. • Materialisering sluit aan bij de hedendaagse ambitie qua duurzaamheid en circulariteit. • Installaties en techniek zijn aan het zicht onttrokken of geïntegreerd in de architectuur. • Ondersteunende (nuts)voorzieningen zoals trafo’s dienen integraal onderdeel te zijn van de ontwerpopgave. Uitgangspunt hierbij is dat dit in de bebouwing wordt opgelost.

Indien dit gezien de gewenste uitstraling van de plint niet mogelijk is, dient onderzocht te worden of dit een plek kan krijgen in bestaande (parkeer)gebouwen.

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

23

24

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Bijlage 1 Beschrijving van het initiatief van De Alliantie De onderstaande tekst betreft een selectie uit de door de architect bij het initiatief aangeleverde toelichting: “Tussen de twee bestaande en recentelijk gerenoveerde woongebouwen aan de Diependaalselaan in staat nog een tweelaags volume (galerijappartementen en bergruimten) dat eigendom van De Alliantie is, dat niet in de renovatie is meegenomen. Ter vervanging van dat bescheiden gebouwdeel kan op die plek een nieuw woongebouw komen dat zijn plek inneemt in het silhouet van de flankerende hogere woongebouwen, en niet alleen aan de Diependaalselaan, maar ook in de context van het ensemble aan het park ertegenover. Op deze manier ontstaat er een nieuw ensemble van drie grote woongebouwen. Het middelste, nieuwe gebouw is afwijkend van type: geen derde galerijflat meer met gesloten zijgevels maar een woontoren met een kern en appartementen rondom; dus met levendige gevels. In hoogte wordt hier circa 70 m voorgesteld. Met dit concept kan met 8 woningen per bouwlaag een capaciteit van 144 woningen worden bereikt, variërend in grootte van 65 tot 77 m2 gebruiksoppervlakte: geschikt als twee en driekamerappartement. Van de toren zijn daarmee de bovenste 18 van de geplande 23 bovengrondse lagen voor wonen bestemd.

Naast het woonprogramma is er ruimte (in één ondergrondse bouwlaag en in vijf bovengrondse bouwlagen) ruimte gereserveerd voor parkeerruimte. In een compacte opstelling en gebruikmakend van een dubbele autolift is er een totale capaciteit van 144 inpandige parkeerplaatsen voorzien. Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor 144 bergruimten, technische ruimten tbv de installaties voor het gebouw. Een opgetild collectief en groen ingericht terras aan de zijde van de Diependaalselaan dat uitzicht beidt op het park ertegenover. Dat terras kan verbonden worden met de bestaande tuin aan de zijde van de laan; zodat de aanwezige groene kwaliteit hier naar een volgend niveau kan worden getild.

Het nieuwe gebouw wordt op een plek geplaatst die wellicht als bouwlocatie voor nieuwbouw makkelijk over het hoofd gezien wordt, maar tussen de twee dichte zijwanden van de bestaande gebouwen, met toch zicht rondom en zonder de privacy van bestaande bewoners in diskrediet te brengen, kan dit nieuwe gebouw eigenlijk op een soepele manier worden ingevoegd en, naast evident woonplezier voor nieuwe bewoners een belangrijke steun in de rug vormen voor de stedelijke vernieuwing van deze buurt in Hilversum.” Eindadvies omgevingsteam gemeente Hilversum Vanuit het omgevingsteam van de gemeente Hilversum is in beginsel afwijzend gereageerd op het voorstel omdat de inpassing in de bredere ruimtelijke omgeving ontbrak en er, mede door de toepassing van een gebouwvoet met 5 lagen bovengronds parkeren, sterk getwijfeld werd aan de kwaliteit van de leefomgeving op maaiveld. Daarentegen werd de mogelijkheid van deze locatie voor het toevoegen van extra (voornamelijk sociale) woningen wel onderschreven.

Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

25

Groenstructuur

Groen en vijverpartij Kerkelanden (overkant Diependaalselaan) 26

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Zeverijnstraat

2.1 Analyse ruimtelijke structuur Groenstructuur Het plangebied maakt een sterk versteende indruk met veel bebouwing en bestrating. Centraal in het plangebied ligt een kleine groenstrook met een aantal bomen. Door het beperkte formaat en de inrichting heeft die groenstrook geen ecologische en/of gebruikswaarde. De groene bermen van Diependaalselaan geven het plangebied aan die kant wel een groene aanblik. In de omgeving van het plangebied zijn wel enkele grotere groengebieden aanwezig. Aan de overkant van de Diependaalselaan ligt het park rond de vijver Johannes Huslaan al heeft dit voor de bewoners van de Zeverijnflats, door de beperkte bereikbaarheid, vooral een functie als zichtgroen en minder als gebruiksgroen. Aan de overkant van de Zeverijnstraat ligt daarnaast nog het bosje van Zeverijn met daarin onder andere een trapveldje. Verderop aan de Zeverijnstraat ligt de Joodse begraafplaats, deze is niet openbaar toegankelijk. Watersysteem Aan de overkant van de Diependaalselaan ligt de vijver Johannes Huslaan. In 1941 werd deze, als onderdeel van de Kerkelandenvijvers, in de nabijheid van de voormalige rioolwaterzuivering aan de Diependaalselaan gegraven. Evenals de overige vijvers binnen Hilversum heeft de vijver Johannes Huslaan een functie als siervijver met de primaire functie tot waterberging.

De vijver wordt via een ringleiding gesuppleerd met water uit het Hilversums kanaal, de vijver voert af via het hemelwaterrioolstelsel naar de Gooische Vaart. Op dit water vindt incidenteel vuilwateroverstort plaats vanuit de bufferbakken op het circusterrein. Klimaatadaptatie Met hittestress wordt blootstelling aan hoge temperaturen bedoeld wat zorgt voor gezondheidsrisico’s. Met grote oppervlaktes aan verharding, platte daken en weinig tot geen groen in het plangebied en naastgelegen bedrijventerrein kan dit gebied snel opwarmen. Het plangebied en omgeving lopen geen groot risico op overstroming. Om verdroging van de bodem tegen te gaan is het wenselijk om neerslag in het gebied zo lang mogelijk vast te houden.

Groenstrook achter de Zeverijnflats

Bosje van Zeverijn Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

27

121

1

Autoverkeer Parkeergarage Langzaam verkeer (fiets & voet) Voetstappenpad Blokkade Openbaar vervoer

Verkeersstructuur

Zeverijnstraat 28

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Voetstappenpad

Mobiliteit Het plangebied van de Zeverijnstraat wordt aan drie kanten omsloten door hoofdwegen. Hiervan maken de Diependaalselaan en de Vreelandseweg onderdeel uit van de buitenring van Hilversum. Van de buitenring van Hilversum is bekend dat deze met enige regelmaat zo zwaar wordt belast dat dit tot filevorming leidt. Het plangebied wordt niet vanaf deze wegen ontsloten maar vanaf de Zeverijnstraat (haaks op de Diependaalselaan) middels de Zeverijnstraat (parallel aan de Diependaalselaan). Dit is de enige toegang naar de bestaande flats voor zowel auto verkeer als voor fietsers en voetgangers. Er ontbreekt een fijnmazig netwerk van verbindingen voor langzaam verkeer. Ter illustratie: als een voetganger vanuit een van de flats naar de Vreelandseweg wil dan dient deze via de Zeverijnstraat (precies de verkeerde kant op) en Diependaalselaan om te lopen alvorens de Vreelandseweg te bereiken. Een mogelijke doorgang voor fietsers en voetgangers langs de parkeervoorziening van de hoger Zeverijnflat, aan de kant van het bedrijventerrein, is afgesloten met een hek en een poort. Fietsverbindingen gaan om het gebied heen en volgen, ook voor wat betreft de oversteken, de hoofdwegen. Vanaf het plangebied zijn in 15 minuten met de fiets alle plekken (afgezien van de Meent) in het bebouwd gebied van Hilversum te bereiken.

Afgezien van de flats wordt ook een deel van het bedrijventerrein via de Zeverijnstraat achter de flats ontsloten wat voor extra verkeersdruk zorgt, maar deze weg ook de ruimtelijke uitstraling geeft alsof je een bedrijventerrein op rijdt en niet zozeer een woongebied binnen komt. Buslijn 1 passeert het plangebied over de Zeverijnstraat en heeft een halte (Zeverijnstraat) vlak bij het plangebied. Dit is echter alleen een halte in de richting van Kerkelanden. De haltes op deze lijn waar bussen wel in twee richtingen halteren (De Waaier en Zeverijnplantsoen) liggen iets verder weg. Vanaf deze haltes vertrekt vier keer per uur een bus die je binnen 10 minuten naar het centrum van Hilversum brengt. Op nog wat grotere afstand, over de Loosdrechtseweg, rijdt de regionale lijn 121. Parkeren Het parkeren ten behoeve van de flats gebeurt vooral in de bijbehorende parkeergarages, die bestaan uit twee lagen. Daarnaast zijn er nog een aantal parkeerplaatsen op maaiveld rond het plantsoentje gelegen tussen de twee flats in. Vanuit het naastgelegen bedrijventerrein wordt een hoge parkeerdruk ervaren.

Hek op mogelijke verbinding achterzijde Zeverijn II

Parkeerdek achterzijde Zeverijn I Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

29

Aantal bouwlagen: 1 6-7 2 8-9 3 (incl. 2+^) 10+ 4-5 Bouwhoogtes

Zeverijn II (14 lagen) 30

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Blinde begane grond langs de Diependaalselaan

Bebouwing Het plangebied kenmerkt zich door de twee hoge flats: Zeverijn I en Zeverijn II van respectievelijk 9 en 14 lagen hoog, met daartussen een tweelaags gebouw. Deze zijn aanzienlijk hoger dan de bebouwing van het achterliggende bedrijventerrein dat hoofdzakelijk uit 1 of 2 laagse bebouwing bestaat. De hoge bebouwing in het plangebied laat zich het best verklaren door de hogere bebouwing langs de Diependaalselaan, maar vooral ook als onderdeel van een ensemble van bebouwing rond de vijverpartij die aan de overkant van de Diependaalselaan ligt. De vijverpartij van Kerkelanden biedt, door de open ruimte die het laat, ruimte voor hogere bebouwing. De flats aan de noordwest zijde tellen 10 lagen en de torens aan de zuidwest zijde 16 lagen. De ronde gebouwen van het woonzorgcomplex iets verder naar het zuidoosten zijn 8 lagen hoog. Oriëntatie en entrees Ondanks dat de Zeverijnflats zich duidelijk manifesteren op de grotere stedelijke schaal van de Diependaalselaan en de vijverpartij van Kerkelanden keren ze zich er voor wat betreft de toegang tot de gebouwen juist vanaf. De entrees tot de flats liggen aan de ‘achterkant’ aan de Zeverijnstraat. Op de begane grond verdieping (en bij de hoge Zeverijnflat ook op de eerste verdieping) bevinden zich bergingen.

Doordat ze geen ramen hebben die van binnenuit zicht bieden op buiten zorgt dit ervoor dat dit geen levendig gevelbeeld is en komen deze als doods over. Dit is de situatie aan de kant van de Diependaalselaan maar ook aan de kant van de Zeverijnstraat, waarlangs alle bewoners richting hun woning gaan. De recente vernieuwing van de entree partijen hebben gezorgd voor een sterke verbetering van de situatie, ze geven licht in de avonduren en bieden zicht op de openbare ruimte, maar grote delen van de gevels zijn nog altijd blind. Deze situatie wordt versterkt door de dichte gevels van de parkeergarages.

Vernieuwde entreepartij Zeverijn I

Hoge flats Kerkelanden (16 lagen) Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

31

2.2 Analyse cultuurhistorische waarden Binnen het plangebied Zeverijnstraat zijn geen beschermde monumenten gelegen. In het wat ruimere onderzoeksgebied bevinden zich wel gemeentelijke monumenten namelijk: de voormalige drukkerij De Boer aan de Zeverijnstraat en Joodse begraafplaats met entree gebouw aan de Vreelandseweg. De totstandkoming van de huidige bebouwing in het plangebied voert terug tot plannen uit de jaren ‘60. Een tijd waarin er met als hoofd stedenbouw De Ranitz, plannen gemaakt werden die een enorme schaalvergroting en verstedelijking tot gevolg gehad zouden hebben.

Plan van architect Feberwee voor het kruispunt Zeverijnstraat-Diependaalselaan

Voorafgaande aan deze periode komt de locatie ook voor in de partiële herziening uitbreidingsplan zuid-west van P.W. Dudok uit 1955. Hierin wordt de uitbreiding van Hilversum richting het zuidwesten vorm gegeven. Op het stedenbouwkundig plan is een voor bedrijven gereserveerde terrein te zien waar nu het bedrijventerrein Zeverijnstraat ligt. Aan de Diependaalselaan zijn woningen voorgesteld. Niet als een gesloten wand maar de bebouwing staat in een open patroon schuin op de weg, zodat er tussendoor gekeken kan worden. Die woningen worden ontsloten vanaf een ventweg langs de Diependaalselaan. Aan de andere van de Diependaalselaan ligt een ijsbaan, daarachter een speelweide. Het gebied waar later Kerkelanden zal ontstaan, is bezet met sportvelden waartussen waterlopen.

Uitsnede van de verbeelding bij partiële herziening uitbreidingsplan zuid-west (1955), P.W. Dudok 32

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

2.3 Analyse functionele structuur Het plangebied zelf is een woongebied, bestaande uit 216 woningen, volleding ingevuld met sociale huur. Het direct aangrenzende gebied is een bedrijventerrein wat bestaat uit een aantal bedrijfsverzamelgebouwen, een bouwmarkt, een zeefdrukkerij en verder vooral automotive gerelateerde bedrijven. Dit varieert van autodealers, garagebedrijven, een wasstraat tot tankstations (waarvan een met LPG). In het gebouw van voormalige drukkerij De Boer is een bedrijvenverzamelgebouw gevestigd. Voor maatschappelijk voorzieningen, winkels of horeca zijn de bewoners van de Zeverijnflats voornamelijk aangewezen op voorzieningen, een stuk verder weg, in de wijk Kerkelanden. Binnen het plangebied zijn geen sport- of speelvoorzieningen aanwezig.

2.4 Analyse sociaal maatschappelijk Ondanks dat de omgeving over het algemeen niet als sociaal onveilig wordt beleefd, wordt het, mede door het ontbreken van functies op de begane grond verdieping van de flats, niet als prettig of uitnodigend ervaren. Wat tijdens de participatie voor de Omgevingsvisie in Zuidwest wel als een duidelijk gemis werd aangegeven is het gebrek aan ontmoetingsruimtes of ruimtes voor buurtactiviteiten in de wijk.

2.5 Analyse eigendomssituatie Het grootste deel van het plangebied (alle bebouwing) is eigendom van De Alliantie. Dit betreft de woongebouwen, maar ook een deel van de openbaar toegankelijke ruimte tussen de flats. De daaromheen liggende openbare ruimte is in bezit van de gemeente Hilversum.

Kadastrale grens Eigendom De Alliantie Eigendom gemeente Hilversum Eigendommen Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

33

2.6 Analyse milieu aspecten Externe veiligheid (gasleiding en transport gevaarlijke stoffen) In verband met externe veiligheid spelen er in dit gebied twee aspecten: een hoge druk gasleiding en route vervoer gevaarlijke stoffen over de weg. Afhankelijk van de ontwikkeling van het zal het groepsrisico onderbouwd moeten worden. De gasleiding ligt echter op behoorlijke afstand aan de andere kant van de Diependaalselaan in het trottoir. De route Vreelandseweg - Diependaalselaan - Zeverijnstraat is een route voor transport gevaarlijke stoffen. Dit hangt samen met het LPG-vulpunt van garagebedrijf Poll. De milieucontour van het LPG-vulpunt reikt niet tot aan het plangebied. Kabels en leidingen (overig) Afgezien van de gasleiding liggen er nog een hoofdwaterleiding in de buurt van het plangebied. Deze hoofdwaterleiding ligt tussen de bestaande flats en de Diependaalselaan en buigt om de hoogste flat (Zeverijn II) heen naar de Vreelandseweg in oostelijke richting. De overige kabels en leidingen elektra, gas, cai etc. zijn vooral gelegen aan de randen van het plangebied. (Voor een ruimer overzicht van de kabels en leidingen zie het overzicht van de KLIC melding in de bijlage.) Geluid De hoofdwegen rond het plangebied kennen een aanzienlijke geluidsproductie. Gezien de beoogde woonfunctie is er een hogere waarden besluit nodig zijn / een hogere grenswaarde moeten worden vastgesteld.

Daarbij moet worden onderzocht of de maximale waarde van 68dB niet wordt overschreden. Luchtkwaliteit Voor wat betreft luchtkwaliteit vindt nergens in Hilversum een overschrijding van de norm plaats. In de uitwerking van de plannen moet er wel rekening gehouden worden dat er geen ophoping van bijvoorbeeld uitlaatgassen tussen bebouwingswanden zal voordoen.

Route transport gevaarlijke stoffen Veiligheidscontour LPG vulpunt Gasleiding en veiligheidscontour Hoofdwaterleiding en veiligheidscontour Grote leidingen en route gevaarlijke stoffen 34

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Bodem en grondwater verontreiniging Het gebied heeft waarschijnlijk te maken met bodemverontreiniging als gevolg van de voormalige vloeivelden. Recent onderzoek heeft aangetoond dat de bodem van de groenstrook aan de noord- en westzijde van de locatie sterk verontreinigd is. Het binnenterrein aan de oostkant is matig verontreinigd. Het grondwater licht verontreinigd. Milieucontouren bedrijven Op het bedrijventerrein Zeverijnstraat bevindt zich een groot aantal bedrijven met een milieucontour. Afhankelijk van het bedrijf, bedraagt deze 50 of 30 meter. De bedrijven met de grootste milieucontouren bevinden zich centraal op het terrein. Ongeacht of er een bedrijf van die categorie daadwerkelijk gevestigd is, betekent dit dat ontwikkeling in de nabijheid rekening moet houden met de afstand behorende bij de maximaal toegestane milieucategorie door het in acht nemen van een bepaalde afstand van die locatie. Deze afstand kan worden verkleind door het nemen van maatregelen die de milieubelasting beperken, Dit heeft vaak wel consequenties voor de bedrijfsvoering van het gevestigde bedrijf. De locatie tussen de twee hoge flats ligt buiten de bestaande milieucontouren. Archeologische waarden Verwachtingswaarde voor het grootste deel van het plangebied is laag.

Dit betekent dat een ontheffing om te bouwen nodig is bij gebouwen die dieper reiken dan 40cm of een oppervlak hebben van meer dan 500m2.

Hindercontouren bedrijventerrein Planuitwerkingskader - Zeverijnstraat

35

3 Beleidsanalyse Dit deel van de bijlage bevat een overzicht van belangrijkste beleid met betrekking tot de ontwikkeling aan de Zeverijnstraat Het vigerende bestemmingsplan staat niet in deze bijlage maar maakt onderdeel uit van het hoofddocument.

3.1 Structuurvisie Hilversum 2030 (en Ontwerp Omgevingsvisie Hilversum 2040) De Structuurvisie Hilversum 2030 (vastgesteld in 2013) schetst een beeld voor de gemeente in 2030. De locatie Zeverijnstraat wordt hierin steevast samengenomen met het bedrijventerrein Zeverijnstraat en het Havenkwartier. In de kaartbeelden wordt het aangemerkt als “werklocatie” en als “dynamische gebied binnen bestaand bebouwd gebied”. De Structuurvisie doet ook uitspraken over hoogbouw. Op een aantal plekken in de stad is in 2030 hoogbouw gerealiseerd. Dit om eenvormigheid in nieuwe bebouwing te voorkomen, bepaalde gebieden Legenda in de stad te accentueren en voldoende en aantrekkelijke openbare ruimte over te houden. Voor elk van deze locaties zijn maximale hoogtes vastgelegd. Een van deze plekken is Kerkelanden waarvoor, in het bijzonder rond de Kerkelandenvijver, een maximale bouwhoogte van 50 meter geldt. In de Ontwerp Omgevingsvisie Hilversum 2040 wordt de omgeving van de Zeverijnstraat aangewezen voor behoud van bedrijvingheid waarbij onder andere door zonne-energie op daken een bijdrage geleverd kan worden aan de energietransitie. Verder wordt ingezet op het realiseren van voldoende groen en openbare ruimte. In de Ontwerp Omgevingsvisie Hilversum 2040 blijven de hoogtes uit de Structuurvisie aangehouden.

Binnenstedelijk wonen Dorpse uitbreiding Tuinstad Tuinwijk Naoorlogse wijken Kleinschalige villawijk Villapark Boomstructuren Zichtassen en lanen Groene parels Groene vingers ecotunnel ecoduct Dynamisch gebied binnen bestaand bebouwd gebied Dynamisch gebied buiten bestaand bebouwd gebied Beschermd stadgezicht Beschermd stadgezicht in voorbereiding >500 woningen >200 woningen >100 woningen >50 woningen HOV Spoor Station Nieuw station (indicatief) Snelweg 50 km/h_ hoofdweg 30 km/h Fietsrondje Hilversum Gewijzigde op en afrit A27 Centrumring Begrenzing bestaand bebouwd gebied Gemeentegrenzen

#0 TotaalkaartStructuurvisie Hilversum 2030 (uitsnede) 36

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Kerkelanden Uitgangspunten 3.2 Welstandsnota Kerkelanden is een naoorlogse uitbreiding met korte rijen woningen van één In de herziene Welstandsnota uit 2014 is Hilversum in een aantal verschillende gebieden opgedeeld en tot drie lagen met of zonder kap in een veelal sobere baksteenarchitectuur gelden er over de stad verspreid verschillende niveaus van welstand. langs groene straten. Het gebied bestaat onder andere uit de bebouwing aan De locatie Zeverijnstraat valt binnen de gebiedstypen “Uitbreidingswijken - Kerkelanden” (5E) en kent het en in de omgeving van de Kerkelandenlaan, Kloosterlaan en Franciscusweg. welstandsniveau “luw”. Daarnaast vormt de Vreelandseweg een belangrijke zichtlijn op de locatie.

Bijzondere elementen zijn de appartementencomplexen en gebouwen met afwijkende functies zoals scholen en de bebouwing in het winkelcentrum. Ligging Uitgangspunt is van beleid het beheer van het rustige beeld van de straten • Gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon, waarin vooral de voorgevelrooilijnen met het groen van bomen, plantsoenen en in voortuinen in combinatie met van belang zijn. het aanzien vanuit omringende gebieden. De architectuur is in het algemeen • Gebouwen met de voorgevel richten op de belangrijkste openbare ruimte. eenvoudig. • Gebouwen met een bijzondere functie zijn gekoppeld aan de hoofdgroenstructuur en kunnen een Kerkelanden is een eenmeerzijdige welstandsluw gebied. Doel van het beheer is de aanwemeer vrije positie innemen met oriëntatie. zige samenhang in het straatbeeld te bewaren. De commissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van het straatbeeld Massa herhaling en in afgestemd rooilijnenop endegevelindeling enofaan samenhang inhet zowel de is evenwichtig samenhang in rij cluster bezien vanuit • De bouwmassamet architectonische uitwerking als het gebruik van materiaal. Het beleid is bij openbaar toegankelijk gebied.

nieuwbouwen waar mogelijk op het versterken van de samenhang gebouwen metgericht bijzondere functies harmoniëren met het karakterbinnen van • Appartementengebouwen de stedenbouwkundige eenheden. Bouwplannen aan achterkanten zonder het gebied en kunnen afhankelijk van hun ligging afwijken van de gebruikelijke massa, opbouw en invloed op het straatbeeld worden beperkt getoetst. vorm. Architectonische uitwerking • De architectonische uitwerking en detaillering zijn verzorgd. • Er is ontwerpaandacht voor alle details. • Op maaiveldniveau hebben appartementengebouwen een bewoond karakter. Legenda structuurkaarten per deelgebied • Wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume en de rij of het typerende bebouwing cluster. grens deelgebied stedenbouwkundige verbijzonderingen

binnenstedelijk

Materiaal en kleur dorps, vroege uitbreidingen accent met zichtlijnen en villagebied aan voorkanten in samenhang met de rij, het • Materialen en kleuren zijn degelijk en terughoudend kleinschalig ensemble Legenda structuurkaarten per deelgebied cluster of blok. villapark samenhangende straatwanden, gevels materialen uitvoeren. • Gevels bij voorkeur in baksteen of vergelijkbare tuinwijk typerende bebouwing

en per deelgebiedLegenda structuurkaarten per deelgebied structurerende lijnen: grens deelgebied

ontstaanverbijzonderingen / oorspronkelijke wegen en paden stedenbouwkundige

grens deelgebied

typerende bebouwing grens ontworpen wegen en straten grens deelgebied accentdeelgebied met zichtlijnen

binnenstedelijk stedenbouwkundige verbijzonderingen stedenbouwkundige ruimte: ensembleverbijzonderingen stedenbouwkundige verbijzonderingen

accent met zichtlijnen

dorps, uitbreidingen accentvroege met zichtlijnen stedelijk niveau accent met zichtlijnen samenhangende straatwanden, gevels ensemble wijkniveau ensemble structurerende lijnen: struturerende lijnen:

kleinschalig villagebied

typerende bebouwing bebouwing overig tuinstedelijk vooroorlogs typerende dorps, vroege uitbreidingen binnenstedelijk tuinstedelijk wederopbouwperiode binnenstedelijk kleinschalig villagebied dorps, vroege vroegewederopbouwperiode, uitbreidingen tuinstedelijk gestapeld dorps, uitbreidingen villapark kleinschalig villagebied het nieuwe bouwen: stroken en stempels kleinschalig villagebied tuinwijk villapark het nieuwe bouwen: gestapeld villapark tuindorp (zakelijk / middenstand)