Planuitwerkingskader (PUK) Bergweg - voormalige NCRV

Bergweg, voormalige NCRV-locatie

Planuitwerkingskader - mei 2025

2

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Inhoudsopgave 1 Inleiding

4

1.1 Aanleiding 1.2 Status en doel van het PUK 1.3 Opgave

4 5 5

2 Bestaande situatie

7

2.1 Ligging in Hilversum 2.2 Historische ontwikkeling 2.3 Beschrijving van het plangebied 2.4 Bestemmingsplan Noordwestelijk villagebied

7 7 9 10

3 Samenvatting analyse

12

4 Visie

14

5 Doelen planontwikkeling

21

5.1 Programma 5.2 Ruimtelijk 5.3 Beeldkwaliteit 5.4 Mobiliteit en parkeren 5.5 Duurzaamheid

21 22 23 23 24

6 Vergelijking toezeggingen

26

Bijlagen

29

1 Collegebrieven 2 Beschrijving van het initiatief van de eigenaar 3 Cultuurhistorische analyse 4 Ruimtelijke analyse 5 Beleidsanalyse 5.1 Omgevingsvisie Hilversum 2040 5.2 Visie Noordwestelijk villagebied (2002) 5.3 Cultuurhistorie 5.4 Economisch beleid 5.6 Groenbeleid 5.7 Waterbeleid 5.8 Woonbeleid 5.9 Mobiliteitsbeleid 5.10 Duurzaamheidsbeleid 6 Voorbeelden ruimtelijke modellen

29 37 38 44 52 52 53 53 54 56 56 57 57 58 60

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Sinds 2012 is Talpa voor een deel gevestigd in de voormalige NCRV-locatie. In 2020 heeft Talpa volledige intrek genomen in zowel de Bergweg 30-70, alsmede Schuttersweg 10. De eigenaar beschouwde dit als een groot risico. Hij had nu nog maar één huurder, in plaats van meerdere huurders met een gespreid risico. De gemeente wilde Talpa graag in Hilversum - Mediastad behouden. Daarom heeft de eigenaar de gemeente gevraagd om ook de bestemming ‘wonen’ toe te voegen aan de bestemming ‘kantoren’ voor een gedeelte van de bebouwing. Het college van Burgemeester en Wethouders (verder: het college) heeft toegezegd mee te werken aan het toevoegen van een bestemming ‘wonen’ aan de bestemming ‘kantoren’ onder bepaalde voorwaarden (brief 7 februari 2019, en brief 11 maart 2019, zaaknummer 519924). Het huidige college, handhaaft dit standpunt. (brief 15 juli 2022, zaaknummer 1097591. In de brieven zijn de volgende punten opgenomen: • Ontwikkeling ondergrondse parkeergarage; voornemen om de ondergrondse parkeergarage uit te breiden met 120 parkeerplaatsen. • Aantal stippen van 2 uitbreiden naar 4; de aaneengesloten bebouwing opsplitsen in meerdere losse hoofdgebouwen. • Wijzigen bouwvlak; mogelijkheden om de vorm van het bouwvlak te wijzigen als daarmee de kwaliteit van de bebouwing op het perceel verbetert.

• Nieuw woonvolume aan de oostzijde; onder voorwaarden een nieuw solitair villa-achtig volume met een maximale footprint van 560 m2 waarbij maximaal 2 lagen een kap worden gerealiseerd. • Mix-vorm van wonen en werken in de toekomst; onderzoek naar een passende mix van wonen en werken op het perceel, waarbij geen toename van bebouwing en een verbetering van de stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden zal plaatsvinden. Op 19 december 2023 heeft het college besloten een voorschotovereenkomst aan te gaan met de eigenaar van het perceel. Deze is door beide partijen ondertekend op 1 februari 2024. De gemeente Hilversum heeft daarom samen met de eigenaar afgesproken om voor deze ontwikkeling van bovengenoemde punten, door de gemeente Hilversum, een Planuitwerkingskader (PUK) op te stellen.

Wens initiatiefnemer /voorschotovereenkomst (VOK) Het inititatief past niet binnen het bestemmingsplan maar het ruimtelijke initiatieven team concludeert dat het initiatief kansrijk is. Met de initiatiefnemer wordt een voorschotovereenkomst gesloten voor de kosten van het opstellen van een PUK.

Planuitwerkingskader (PUK)

Intentieovereenkomst (IOK)

Beschrijft locatie specifieke kansen en bedreigingen voor de initiatiefnemer.

Legt de werkafspraken vast voor de ontwikkelaar bij het opstellen van het Locatieontwikkelplan en bevat het PUK. Afspraken over financiën, de rolverdeling tussen gemeente en initiatiefnemer, communicatie en participatie worden hierin opgenomen.

College besluit tot aangaan VOK.

4

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Het PUK is kaderstellend en richtingevend voor de verdere uitwerking van de plannen.

Het PUK wordt vastgesteld door de gemeenteraad.

College besluit IOK aan te gaan.

In dit PUK worden kaders geschept om bovengenoemde punten ruimtelijk verder te onderzoeken en uit te werken, zodat de stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de locatie worden verbeterd bij een herontwikkeling van het perceel. Ook moet de mogelijkheid blijven bestaan om de huidige situatie voort te zetten.

1.2 Status en doel van het PUK Het doel van een Planuitwerkingskader (verder: PUK) is om voorwaarden te stellen aan een ruimtelijke ontwikkeling op een bepaalde plek. Dit PUK gaat over de voormalige NCRV-locatie aan de Bergweg/ Schuttersweg. In dit PUK voor de voormalige NCRV-studio’s staat: • gemeentelijk beleid dat op deze plek geldt • de cultuurhistorische waarde van het gebied • wat voor gebouwen en functies in het gebied mogelijk zijn en welke voorwaarden hiervoor gelden • welke aanpassingen aan de buitenruimte nodig zijn en welke voorwaarden hiervoor gelden • welke onderzoeken de initiatiefnemer moet doen. De gemeenteraad is bevoegd om het PUK vast te stellen. Als het PUK wordt vastgesteld, zal het college een Intentieovereenkomst aangaan met de eigenaar van het perceel voor de verdere planvorming. Na het PUK is het aan de initiatiefnemer om een Locatieontwikkelplan (verder: LOP) te maken. Dat is een ruimtelijk plan dat past binnen de voorwaarden van het PUK. Bij het maken van het LOP, wordt de buurt en andere betrokkenen gevraagd mee te denken of te reageren. Na vaststelling van het LOP in de gemeenteraad, wordt een aangepast omgevingsplan gemaakt.

1.3 Opgave De opgave voor deze locatie is om uitvoering te geven aan het positieve standpunt van het college. Daarbij stellen we een kader op, waarin voorwaarden voor een combinatie van de functies Wonen en Werken van het voormalige NCRV-complex aan de Bergweg / Schuttersweg worden gesteld.

Locatieontwikkelplan (LOP)

Anterieure overeenkomst (AOK)

Bestemmingsplan/ Omgevingsplan

De initiatiefnemer maakt een plan dat voldoet aan de eisen van de intentieovereenkomst. Het LOP wordt ambtelijk getoetst aan de IOK (en daarmee ook het PUK).

Na het vaststellen van het LOP wordt er een anterieure overeenkomst opgesteld.

Na het tekenen van de AOK start de bestemmingsplan procedure.

Participatie en communicatie liggen volledig bij de initiatiefnemer. Het LOP wordt vastgesteld door de gemeenteraad.

Hierin worden nadere samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer geregeld. College besluit tot aangaan AOK.

Hierbij vindt conform de omgevingswet wederom participatie plaats.

Het bestemmingplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad.

Positie van het PUK in het planproces ruimtelijke ontwikkelingen Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

5

Ligging plangebied in Hilversum

6

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

1880

1920

1950

1980

2 Bestaande situatie 2.1 Ligging in Hilversum Het plangebied ligt in de wijk Noordwestelijk Villagebied, ten westen van het centrum van Hilversum. De locatie ligt tussen de Bergweg aan de zuidkant en het Boombergpark aan de noordkant en ligt aan de westelijke bebouwingrand van Hilversum in overgang naar het Corversbos. In de directe nabijheid ligt ook de Geert van Mesdagweg (‘de buitenring’) maar is niet direct vanaf deze weg te bereiken.

2.2 Historische ontwikkeling De eerste (landschappelijk) ontwikkeling in dit gebied kwam tot stand op initiatief van de Hilversumse kunstschilder Jan van Ravenswaaij. Hij nam in 1831 het initiatief tot de aanleg van een ‘belommerd wandelgebied’ op en ten oosten en ten westen van de heuvel de Boomberg. Hij slaagde erin om in de periode 1831-1841 een aantal percelen akkerland op de Zuider Eng te kopen. Die liet hij beplanten en inrichten als wandelgebied. Het in 1848 aan de gemeente Hilversum overgedragen park, wat nu bekent is als het Boombergpark, werd de groene long van het later in ontwikkeling gebrachte villapark Boomberg. De eerste bebouwing in het plangebied kwam toen in 1896 werd begonnen met de bouw van villa Henriette, aan de Schuttersweg 8, als onderdeel van het Susannapark, een relatief klein villapark op de westelijke helling van de Boomberg. De villa kwam aan de weg die naar de Schuttersheide en naar het Corverbosch leidde en was omringd door een grote tuin. Later verrezen binnen het plangebied, in oostelijke richting nog twee villa’s op eigen percelen: Villa Rosa en Villa Hooge Dreuvik. In een zoektocht naar meer ruimte kocht in 1936 de Nederlandse Christelijke Radio Vereniging (NCRV) Villa Henriëtte met de tuin en bijgebouwen aan. Doel was er een nieuwe studio te bouwen en de villa als tijdelijke locatie te gebruiken.

De NCRV richtte de villa als omroepstudio in en vanaf 1937 werd hier door de omroep uitgezonden. Tussen 1938 en 1940 werd de nieuwe NCRV-studio achter de villa gebouwd en kwam er een fietsenstalling. In het exterieur wordt dit centrale punt geaccentueerd door de achthoekige toren. In de twee trapeziumvormige volumes bevinden zich de grotere studioruimten. Er kwam een ondergrondse gang naar de oude villa, die werd verbouwd. Het bestaande studiocomplex bood ruimte aan het maken van opnamen en het daarbij behorende personeel. De kantoren waren echter in Baarn gevestigd. Om kantoren op de locatie te kunnen realiseren, kocht de NCRV de twee aangrenzende percelen aan. De villa’s op deze percelen werden uiteindelijk afgebroken om plaats te maken voor nieuwbouw. De kantoren werden in een kamvormig gebouw, achter op het terrein ondergebracht. In de jaren tachtig werd een forsere uitbreiding met kantoren op het parkachtige terrein gerealiseerd. Het ontwerp moest een aantal malen worden gewijzigd wegens bezwaren van omwonenden, die het gebouw te groot vonden. De opgave bestond uit een complex van 14.000m², dat verbonden moest worden met het monumentale gebouw uit 1940. Om de omvang van het complex binnen het villapark te beperken, werd gebruik gemaakt van de hoogteverschillen in het terrein. De ondergrondse parkeergarage werd gecamoufleerd.

Het hoogste punt van het gebouw werd op het laagste punt van het terrein geplaatst.

Voor een uitgebreidere cultuurhistorische analyse zie bijlage 3, achter in dit document. Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

7

Foto 2

Foto 1

Boombergpark

1

2 Schuttersweg

7 6 3

4

5 B er g w

eg

8

Plangebied

Foto 3 8

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Foto 4

Foto 5

Foto 6

2.3 Beschrijving van het plangebied De grenzen van het plangebied van het PUK worden gevormd door de eigendomsgrenzen van het perceel. Het terrein heeft een oppervlakte van ruim 27.645 m2. Het is een van de laatste grote aaneengesloten mediakantorenlocaties (bijna 17.000m² VVO aan kantooroppervlak) buiten het Media Park. Aan de noordzijde en oostzijde grenst het terrein aan het Boombergpark. Dit is een gemeentelijk monument. Het Boombergpark is een lommerrijke monumentale bomenlaan langs de Peerlkamplaan. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de Bergweg, en aan de westzijde de Schuttersweg. In het plangebied staat de Villa Henriëtte aan de Schuttersweg 8. Daarachter staan de voormalige NCRVstudio’s. Zowel de villa als de achterliggende NCRV-gebouwen zijn rijksmonumenten. De bebouwing daarachter, waarvan het grootste complex dateert uit de jaren ‘80 is niet monumentaal. Het totaal van bebouwing op de locatie is van een veel grotere schaal dan de bebouwig in de directe omgeving die hoofdzakelijk uit vrijstaande villa’s bestaat. Toch komen er in de wijdere omgeving meerdere grotere gebouwcomplexen voor. In de ruimtelijke analyse in bijlage 4 is daarvan een overzicht opgenomen. Veelal zijn deze gelegen aan groter ruimtelijke structuren zoals de Vaartweg en de Schuttersweg of aan de groenstructuur van het Boombergpark en de uitlopers daarvan.

Door de vele bomen en struiken op het terrein, biedt het perceel een groene uitstraling naar de omgeving. Van de beplanting wordt samen met de aanwezige hoogteverschillen handig gebruik gemaakt om de op maaiveld aanwezige parkeerplaatsen aan het zicht van buitenaf te onttrekken. Op het perceel zelf en gezien vanuit de bebouwing is het parkeren daarentegen wel goed zichtbaar.

Foto 7

Foto 8 Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

9

2.4 Bestemmingsplan Noordwestelijk villagebied De locatie ligt in het bestemmingsplan Noordwestelijk Villagebied. Dit bestemmingsplan is in 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Hilversum. Voor de parkeernormen is in 2013 de Herziening Noordwestelijk Villagebied – parkeernormen vastgesteld. Gebruiksmogelijkheden Het plangebied heeft de bestemming Kantoordoeleinden (artikel 14). Hier zijn toegestaan: kantoren, de daarbij behorende tuinen en erven, met de bijhorende voorzieningen, zoals een kantine. Er zijn twee aanvullende aanduidingen opgenomen: (o) en (p). De (o) betekent dat in het bestemmingsvlak een ondergrondse parkeergarage is toegestaan, die groter is dan het bouwvlak. Er is geen maximum aangegeven. Wel staat in artikel 11 een maximale diepte van 4m onder peil. De aanduiding (p) betekent dat het terrein tussen het hoofdgebouw en de openbare ruimte mag worden gebruikt voor opslag of voor parkeren van meer dan twee auto’s. Bouwmogelijkheden Voor de bouwmogelijkheden geldt artikel 11. Hoofdgebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd. De twee bouwvlakken zijn strak rond de bestaande bebouwing neergelegd en mogen volledig worden bebouwd. Per bouwvlak is één hoofdgebouw toegestaan. De maximale goothoogte voor een hoofdgebouw is 7,5 meter. De maximale bouwhoogte voor een hoofdgebouw is 11 meter. Als op de kaart een andere hoogte staat, geldt die hoogte.

In het plangebied gelden de volgende maximale bouwhoogtes: • Schuttersweg 8: max. 8m goothoogte; • Schuttersweg 10: max. 15 m goot- en bouwhoogte; • Bergweg 52 t/m 88: max. 7,5m goothoogte, max. 11 m bouwhoogte; • Bergweg 40 t/m 50: max. 12 m bouwhoogte.

Kantoordoeleinden Wonen Verkeer Bestemmingsplan Noordwestelijk villagebied (uitsnede) 10

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Het peil is als volgt gedefinieerd in het bestemmingsplan: a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdingang; b. in andere gevallen en bij bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de hoogte van het gemiddelde direct aansluitende maaiveld. Aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen mogen alleen worden gebouwd waar op de kaart de aanduiding ‘te bebouwen erven’ staat, of binnen het bouwvlak. Deze aanduiding staat niet in het plangebied. Dit betekent dat alle gronden rond het bouwvlak als ‘tuin’ worden gezien. Alleen erkers zijn toegestaan. Er is een vrijstellingsbevoegdheid voor ondergronds bouwen om parkeerplaatsen te maken. Dit biedt de mogelijkheid voor het bouwen in maximaal 2 lagen onder de grond met een maximale diepte van 8 m (mits geen schade aan het ondergrondse watersysteem wordt toegebracht). Medebestemmingen Het gebied is gelegen in de medebestemming ‘Beschermd stadsgezicht’. Er geldt een aanlegvergunningstelsel voor diverse werkzaamheden (artikel 7), zoals: • Het rooien van bomen met een stamdoorsnede < 20 cm. • Het aanleggen van verhardingen • Het afgraven of ophogen van grond met 30 centimeter of meer. • Het buiten het “bouwvlak” aanleggen van een inrit van een ondergrondse parkeergarage, achter (verlengde van) de voorgevel.

• De aanleg van parkeerplaatsen, met dien verstande dat: • Ze worden uitgevoerd in halfverharding. • Op de gronden met de aanduiding “(p)” meer dan 2 parkeerplaatsen per hoofdgebouw mogen worden gerealiseerd en dat deze parkeerplaatsen recht voor het hoofdgebouw gesitueerd mogen worden, mits zodanige beplanting wordt aangebracht dat de auto´s aan de straatzijde aan het zicht worden onttrokken. Ook geldt de medebestemming Archeologisch waardevol gebied II (artikel 8). Grondroerende werkzaamheden met een omvang van meer dan 100 m2 die dieper reiken dan 40 cm zijn aanlegvergunningplichtig. Dit geldt ook voor het aanleggen of verharden van wegen en paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen voor zover de verharding meer is dan 100 m2. NB: Zie voor de volledige informatie over het bestemmingsplan: regelsopdekaart.nl

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

11

3 Samenvatting analyse Dit hoofdstuk biedt een puntsgewijze samenvatting van de uitkomsten van de cultuurhistorische analyse, ruimtelijke analyse en de beleidsanalyse van het gebied. Deze analyses zijn terug te vinden in de bijlagen 3 t/m 5. Sterktes • Grootschalige werklocatie, één van de laatste werklocaties van deze omvang buiten de formele kantorenlocaties. • Ligging van het plangebied in een groene, parkachtige omgeving, nabij het Boombergpark en Corversbos; een aantrekkelijke omgeving om te wonen en te werken. • Ligging in Rijksbeschermd gezicht Noordwestelijk Villagebied. Het gebied onderscheidt zich van andere woon-werkgebieden door een hoog kwaliteitsniveau van cultuurhistorie en natuurwaarden. • Aanwezige Rijkmonumentale gebouwen op het perceel. Deze zijn van algemeen belang vanwege de architectuur- en cultuurhistorische waarde als grotendeels gaaf bewaard gebleven en representatief voorbeeld van een studiocomplex waarvan de gebouwen in verschillende perioden tot stand zijn gekomen. Het complex heeft ensemblewaarde door de historisch-functionele en ruimtelijke samenhang en is van stedenbouwkundig belang vanwege de beeldbepalende situering aan de Bergweg in het Noordwestelijk Villagebied, met de hoge toren van het studiogebouw als belangrijk oriëntatiepunt.

• Kwalitatief goede inrichting van de tuinen langs de Bergweg en de Schuttersweg aan de westkant van het perceel. Dit draagt bij aan het groene karakter van de wijk. • Aanwezigheid van grote, monumentale bomen, zowel op het perceel als in het aangrenzende Boombergpark. Deze bomen dragen in belangrijke mate bij aan het welbevinden van mensen en dieren in de omgeving o.m. door te voorzien in koelte, beleving van de seizoenen, het bufferen van hevige regenbuien. • Hoge natuurwaarden: het perceel vormt een overgangsgebied tussen het natuurgebied van het Corversbos en de compacte villawijk De Boomberg. Juist op deze overgangsgebieden komen dier- en plantensoorten uit de stad en uit het buitengebied samen: hier is landschappelijke variatie die leidt tot een hoge biodiversiteit • Aanwezigheid gebouwde ondergrondse parkeervoorzieningen. • Ligging in een gebied waar een mix van functies aanwezig is. Zwaktes • Door de tijd heen zijn verschillende gebouwen uit verschillende tijden aan elkaar vast gebouwd, ook aan de monumentale bebouwing. • Gebouwen zijn grotendeels afgekeerd van het naastgelegen Boombergpark en het Boombergpark is grotendeels afgekeerd van het kantorencomplex. Er is geen zichtrelatie van en naar het naastgelegen monumentale Boombergpark. • Het oostelijk deel van het perceel en langs het Boombergpark is rondom kantoren vooral ingericht voor het parkeren van auto’s.

• Verkeersveiligheid voor fietsers in de directe omgeving staat onder druk door de vele autobewegingen. • Overlast wordt ervaren door omwonenden door huidig gebruik buiten reguliere kantoortijden en verkeersoverlast.

12

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Kansen • Kavel als versterking van de ecologische functie van het Boombergpark: “verdikking” van de “groene vinger”. • Vanwege gebouwvolumes, -hoogtes en de ligging zijn er grote kansen voor natuurinclusief bouwen. • Verbeteren terreininrichting in het oostelijk en noordelijk deel van het terrein, passend bij de landschappelijke uitstraling en eventuele woonfunctie: minder verharding en meer groen. • Differentiatie in het woningaanbod: toevoegen van sociale huurwoningen in het Noordwestelijk villagebied. • Doorstroommogelijkheden op de woningmarkt binnen het Noordwestelijk villagebied verbeteren. • Het toevoegen van woonfuncties biedt kansen voor specifieke doelgroepen. • Mix van functies op het perceel kan leiden tot een efficiënter gebruik van de parkeervoorzieningen. • Toevoegen van bebouwing, bijv. door optoppen, biedt kansen voor de verduurzaming van de bestaande bebouwing. Bedreigingen • Verlies van grootschalige werklocaties op deze locatie. • Verlies aan ruimte voor werk, met daarmee verlies aan de mix van functies (wonen en werken) in dit gebied. • Te hoge programmatische druk in relatie tot ruimtelijke kwaliteit. • Verdere verdichting van het Noordwestelijk villagebied. • Enkel toevoegen woningen zonder kwaliteit van het perceel te verbeteren. • Intensiteit / capaciteit omringende wegen, met name de buitenring van Hilversum.

• Aantasting van de karakteristieken van de villawijken Boomberg en Susannapark (schaal en ontwerp). • Aantasting van de karakteristieken van het wandelpark Boombergpark en bescherming groene erfgrenzen door verdere verharding en verdichting. • Verrommeling op het perceel door bijkomend programma (fietsen, kliko’s, trafo’s).

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

13

4 Visie Dit hoofdstuk beschrijft een visie op de locatie in het geval dat er geen geschikte kantoorgebruiker(s) gevonden wordt en een deel van de kantoorfunctie omgezet wordt naar wonen. Overeenkomstig de toezeggingen, mag bij vervangende nieuwbouw sowieso een gebouw met een footprint van 560m² voor wonen bestemd worden. De visie is gebaseerd op de uitkomsten van de Swotanalyse, de ruimtelijke analyse en een weging van het geldende beleid. In de huidige situatie met het huidige gebruik is het niet direct noodzakelijk om deze locatie functioneel of ruimtelijk te veranderen. Áls het gebruik op de locatie wijzigt van 100% werken naar een combinatie van werken en wonen, biedt dit wel aanleiding tot ruimtelijke verbeteringen. Om daarmee te komen tot een omgeving die beter passend is bij deze mix van functies en bovendien de karakteristieken en kwaliteiten van het Noordwestelijk villagebied herstelt. De visie beschrijft hoe deze ontwikkeling niet alleen een wijziging van functie (toevoegen woningen) zou zijn maar een duurzame ontwikkeling die ook bijdraagt aan de ruimtelijke opgaven in dit gebied. Deze visie dient als tussenstap om in het volgende hoofdstuk te komen tot kaders en uitgangspunten voor een eventuele ontwikkeling. Bij deze visie op de locatie gaan we uit van de bestaande kwaliteiten die nu al op de locatie aanwezig zijn.

Behoud van de werkfunctie Deze locatie is een van de laatste grootschalige werklocaties in het Noordwestelijk Villagebied. Het is een waardevolle locatie voor werken, omdat de omgeving het tot een unieke, zeer prettige werkplek maakt. Voor Hilversum is het een belangrijk onderdeel van het gedifferentieerde aanbod aan werklocaties. Het is een andere omgeving dan een regulier kantorenpark en trekt daardoor ook andersoortige bedrijven. Het behoud van werkgelegenheid op deze specifieke plek en in het algemeen is daarom van groot belang voor Hilversum. Deze plek vormt 2,8% van de totale kantoorvoorraad in Hilversum. Met transformatie naar wonen wordt daarom hier (en in heel Hilversum) zeer terughoudend omgegaan. Dat is ook de strekking van het economisch beleid en de Omgevingsvisie van Hilversum. Desondanks is in de toezeggingen die gedaan zijn ruimte geboden voor functiemenging. Ook dat had een economische reden, namelijk het behoud van Talpa op deze locatie. In dit geval betekent een eventuele transformatie naar wonen automatisch een vermindering van ruimte voor werken. De footprint en het volume van de bebouwing mag in het Noordwestelijk villagebied immers niet toenemen. Indien de woonfunctie wordt toegevoegd aan deze locatie dan biedt enige vorm van functiemenging tegelijk ook kansen voor deze locatie en de omgeving.

De nieuwe woningen kunnen bijdragen aan de opgave uit de omgevingsvisie om het woningaanbod beter op de veranderende bevolkingssamenstelling en woningbehoefte van Hilversum en dit gebied af te stemmen. De Woonvisie geeft voor het Noordwestelijk villagebied aan dat er een specifieke opgave is voor toevoegen van sociale huur en woonzorgaanbod. Deze locatie is geschikt voor een geclusterde woonvorm met aandacht voor zorg en ontmoeting in de omgeving. Dit zijn woonvormen waar mensen zelfstandig wonen, maar waar een hoge mate van samenleven is. Het gaat bijvoorbeeld om seniorenwoningen, aanleunwoningen, hofjeswoningen. Een woning valt binnen deze categorie als: het complex bestaat uit meerdere woningen (denk aan minimaal 10 woningen), het mogelijk is om hier te komen wonen zonder Wlz-indicatie, een wezenlijk deel van de bewoners van het complex (bijvoorbeeld 50%) 65 jaar of ouder is, en/of het complex is gelabeld voor senioren (bijvoorbeeld 55+label). Om aan te sluiten bij de behoefte van senioren moeten de woningen levensloopgeschikt zijn. 14

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Losmaken monumentale bebouwing Een van de beeldbepalende aanwezige kwaliteiten op de locatie zijn de Rijksmonumentale gebouwen die op het westelijk deel van het terrein staan. Dit betreffen het voormalige studiogebouw van de NCRV met bijbehorende fietsenstalling met garage in Dudok-trant en de in 1936 tot radiostudio en in 1939 tot kantoorgebouw gewijzigde ‘Villa Henriëtte’. Deze gebouwen vertegenwoordigen een hoge architectuur- en cultuurhistorische waarde en vertellen een deel van het verhaal van de ontstaansgeschiedenis van de villawijken en de mediageschiedenis van Hilversum. In de huidige situatie is het voormalig studiogebouw van de NCRV vastgebouwd aan het kantoorgebouw dat zich over het oostelijk deel van het perceel uitstrekt. Herontwikkeling van het gebied maakt het mogelijk om het voormalige studiogebouw weer los te maken van de latere toevoegingen. Door het vrij maken van het monument komt de Oostgevel van het studiogebouw uit 1938 weer vrij te liggen. Daardoor wordt de compositie van de verschillende volumes weer duidelijk afleesbaar. Het Rijksmonument komt hierdoor beter tot zijn recht. Daarbij moet ook de oorspronkelijk (en nog aanwezige) hoofdtoegang tot het gebouw weer hersteld en in gebruik genomen worden.

Monumentale bebouwing Te slopen bebouwing Overige bestaande bebouwing Losmaken monumentale bebouwing

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

15

Behoud en versterken landschappelijke kwaliteiten Los van de bebouwing wordt de kwaliteit van de locatie in hoge mate bepaald door de landschappelijke kwaliteiten ervan. Een deel van deze kwaliteiten komt voort uit de omgeving, de ligging binnen het beschermd stadsgezicht met de landschappelijke karakteristieken en de nabijheid van het Boombergpark en het Corversbos. Daarnaast kent de locatie in zichzelf hoge landschappelijke kwaliteit die met name voortkomt uit de ruim bemeten ‘voortuinen’ aan de Schuttersweg en de Bergweg. Deze voortuinen kennen behoorlijk wat hoogteverschillen en bieden veel ruimte voor opgaande beplanting qua struiken en bomen. Een uitgangspunt voor de ontwikkeling is daarom om de bestaande bomen te behouden. Daarnaast is de afgelopen decennia veel van de ruimte rond de bebouwing opgeofferd aan parkeerplaatsen. Het percentage groen van het terrein bedraagt op dit moment 46%. Het idee van een werklocatie in een villagebied heeft daardoor steeds meer aan kwaliteit ingeleverd. Het streefpercentrage vanuit Programma groen bedraagt voor De Boomberg 51%, dat betekent een toename van circa 1.500m² ten opzichte van de huidige situatie. Deze locatie heeft absoluut de potentie van een kwalitatief groen woon- en werkgebied.

Daarvoor is het wel nodig dat de hoeveelheid verharding op het perceel vermindert, de vrijkomende ruimte in stijl wordt vergroend en de bestaande kwaliteiten zoals de grote monumentale bomen worden beschermd en opgenomen in de nieuwe vergroende buitenruimte. De vergroening, in combinatie met natuurinclusieve maatregelen in de diverse gebouwen, zorgt ook voor een versteviging van de ecologische verbindingszone voor bomen, zoals aangegeven op kaart 6 in het Programma Groen.

Bestaande bomen Behoud landschappelijke kwaliteiten

16

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Geen toename oppervlak en massa bebouwing Bij het visieonderdeel van het losmaken van de monumentale bebouwing van het kantoorgebouw gaan vierkante meters aan bebouwing verloren. De visie Noordwestelijk villagebied spreekt zich uit tegen het verder verdichten van dit beschermde stadsgezicht van Hilversum. Dit is ook op deze locatie het uitgangspunt. Dit betekent dat maximaal de verwijderde bovengrondse massa (in BVO) op de locatie gecompenseerd mogen worden. Hiertoe zal deze ontwikkeling niet bijdragen tot een verdere verdichting van het Noordwestelijk Villagebied. Naast het aantal BVO mag ook, gezien het te beschermen landschappelijke karakter van dit gebied, het aantal vierkante meters aan footprint van de bebouwing niet toenemen. Voor het verwijderen van de bebouwing tussen de monumentale bebouwing en het grote kantoorgebouw betekent dat er maximaal 2.185m² aan BVO gecompenseerd mag worden op de locatie. Hierbij zijn de ondergrondse lagen niet meegenomen aangezien deze geen impact hebben op de bovengrondse massa. Bovendien wordt verderop de mogelijkheid geboden om extra ondergrondse bebouwing toe te voegen ten behoeve van parkeren. Het zoekgebied waar deze verwijderde bebouwing mag worden gecompenseerd, ligt aan de oostkant van de bestaande bebouwing, bovenop de bestaande ondergrondse parkeervoorziening.

Dit gebied is mede gekozen in het licht van het behoud van de bestaande bomen. Dit is een plek waar in het verleden al bebouwing stond: Villa Hooge Dreuvik. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid geboden de lagere delen van het bestaande gebouw met maximaal 1 laag op te toppen. Het optoppen biedt daarbij mogelijk ook kansen voor de verdere verduurzaming van de bestaande onderliggende bebouwing. Indien in de ontwerpfase voorgesteld wordt om meer van de bestaande bebouwing te slopen, dan mag deze bebouwing ook binnen ditzelfde zoekgebied gecompenseerd worden.

X1:

footprint: BVO: footprint: BVO:

341m² 341m² 808m² 924+920 = 1.844m²

Totaal: footprint: BVO:

1.149m² 2.185m²

X2:

+

X1 X2

Te slopen bebouwing Zoekgebied compensatie bebouwing (tot max. 4 lagen) Historische locatie Villa Hooge Dreuvik Zoekgebied nieuwe bebouwing Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

17

Bestaande gebouw als basis De monumentale bebouwing op het perceel moet (uiteraard) behouden blijven Maar ook de overige bebouwing lijkt op het eerste gezicht nog in zeer goede staat te verkeren. Daarnaast kent deze bebouwing ook in programmatische zin kwaliteiten waarvan gebruik gemaakt zou moeten worden. Denk onder andere aan de grote ondergrondse parkeervoorziening. Daarom, en ook vanuit duurzaamheidsoogpunt, is bij een eventuele functiewijziging het vertrekpunt om de bestaande bebouwing zo goed als mogelijk te hergebruiken en mogelijk ook in de toekomst duurzaam flexibel in te zetten voor een ander gebruik. Het zoekgebied om bebouwing op de locatie te compenserensluit daarom aan op het bestaande gebouw, om daarop voort te bouwen. Bovendien moeten de bestaande terugspringingen in de gevel aan de kant van het Boombergpark worden gehandhaafd. Daarmee wordt ervoor gezorgd dat de iets kleinere schaal van het gebouw aan deze zijde, ten opzichte van de Bergweg, behouden blijft. Tegelijk biedt het zoekgebied waar verwijderde bebouwing mag worden gecompenseerd, de nodige flexibiliteit in de uitwerking. Zo wordt de mogelijkheid geboden om een of meerdere doorbraken in het bestaande gebouw te maken: hetzij over de volledige hoogte, hetzijvoor de onderste verdieping(en).

Door het opknippen van de bestaande bebouwing ontstaat er tussen de verschillende gebouwen door doorzicht vanaf de Bergweg op het Boombergpark, wat nu grotendeels verscholen ligt achter de doorgaande bebouwingswand van het kantoorgebouw. Dat de bebouwing op de locatie (met of zonder doorsnijdingen) een grotere schaal heeft dan de villabebouwing in de omgeving is vanuit herkenbaarheid van het mediaverleden en de diversiteit aan bebouwing in het Noordwestelijk Villagebied gewenst. In de verdere uitwerking vraagt het gebouw bij transformatie naar wonen ook wel degelijk aanpassingen om een voor woningen goede aansluiting te krijgen met de grond en om de bebouwing echt een alzijdige uitstraling te geven die passend is bij een dergelijke functie.

Mogelijkheid tot doorbraak Alzijdige oriëntatie bebouwing Bestaande gebouwstructuur als basis 18

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Verbeteren maaiveldinrichting Als de woonfunctie aan de locatie wordt toegevoegd, vergt dat ook aanpassing van de inrichting van de buitenruimte rond de bebouwing. In de huidige situatie is de aanblik van de locatie vanuit de omgeving behoorlijk lommerrijk en groen. Maar op het terrein zelf en vanuit de gebouwen gezien is er behoorlijk wat verharding en maaiveld parkeren aanwezig op het oostelijk deel van de locatie. Voor een kantoorlocatie is dit op zich niet wenselijk, maar ook niet heel bezwaarlijk. Maar voor een woonomgeving is dit onvoldoende kwaliteit en sluit zeker niet aan bij de woonkwaliteiten die kenmerkend zijn voor het Noordwestelijk villagebied. Daartoe zal een groot deel van het bestaande maaiveldparkeren, deels afhankelijk van de omvang van de transformatie, op het oostelijk deel van het terrein opgeheven moeten worden. Om zo de sfeer van wonen in het groen waar te kunnen maken. Ook voor het fietsparkeren zal een andere locatie gevonden moeten worden, aangezien dit al in de huidige situatie een ongewenste situatie is. Als dit ertoe leidt dat er onvoldoende parkeergelegenheid aanwezig is op de locatie dan is extra parkeergelegenheid, ter compensatie van opgeheven maaiveldparkeerplaatsen, enkel volledig ondergronds toegestaan. En het mag geen schade toebrengen aan het bestaande groen en bomen.

Om de woonkwaliteit op het terrein te vergroten is het bovendien wenselijk om het aantal verkeersbewegingen over het terrein te beperken en het terrein vooral het domein te laten zijn voor wandelaars en fietsers. Hierbij dienen de bestaande ondergrondse parkeervoorzieningen uiteraard wel bereikbaar te blijven. Al kan dit betekenen dat de ontsluiting van de parkeergarages op een andere manier geregeld moet worden.

Op te heffen parkeren op maaiveld (deels afhankelijk van de omvang van de transformatie)

Ontsluiting locatie Te minimaliseren / verwijderen route Verminderen verharding en verkeersbewegingen

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

19

20

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

5 Doelen planontwikkeling In dit hoofdstuk worden vanuit de visie in het vorig hoofdstuk de doelen beschreven die uitgangspunt zijn voor de planontwikkeling aan de Bergweg. Deze doelen lopen uiteen van programmatische tot ruimtelijke doelen. De verdere uitwerking van deze ontwikkeling, in een door de ontwikkelende partij op te stellen Locatieontwikkelplan (LOP) zal aan deze doelen getoetst worden.

5.1 Programma De locatie is een belangrijke werklocatie in Hilversum die we graag willen behouden. Dit PUK beschrijft de situatie waarin er wordt overgegaan naar een “back-up scenario” waarin er door gebrek aan passende verhuur ten behoeve van werken, deels de woonfunctie aan deze locatie wordt toegevoegd. Werken • Uitgangspunt is het zoveel mogelijk behouden van werk op de locatie. • Monumenten behouden hoe dan ook de kantoorfunctie. • Voor de bebouwing op het westelijk deel van het terrein bestaat de mogelijkheid om gedeeltelijk te transformeren naar wonen als aannemelijk is dat er geen perspectief is op opnieuw verhuren. Daarbij dient het pand in ieder geval, aantoonbaar actief op de kantorenmarkt zijn aangeboden, in goede onderhoudsstaat verkeren en een passende huurprijs kennen. • Indien de bebouwing tussen de rijksmonumentale studiogebouwen en het kantoorvolume wordt gesloopt en elders op het perceel gecompenseerd, dan mag hiervan in ieder geval 1.400m² BVO (2,5 x 560m²) omgezet worden naar wonen. In de toezeggingen is hier een aantal van tien appartementen aan gekoppeld. Maar dat is geen minimale of maximale grens. Bij de uitwerking moet blijken hoeveel appartementen dit zouden kunnen zijn. Wonen • Minimaal 33% van de woningen is sociale huur van een woningcorporatie • Minimaal 50% van de woningen valt in het middensegment.

Hiervan is minimaal 50% middenhuur en maximaal 50% koop tot de NHG-grens. • Woningen moeten zogenaamde ‘nultredenwoningen’ zijn. • Hierbij wordt specifieke aandacht gevraagd voor de doelgroep senioren (ten behoeve van doorstroming op de woningmarkt).

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

21

5.2 Ruimtelijk In ruimtelijke zin is het doel de monumentale waarden van de rijksmonumenten te versterken en om in het geval van transformatie in ruimtelijke zin aan te sluiten bij het gewijzigde gebruik. Dit heeft betrekking op zowel het gebouw als de buitenruimte, als de relatie daartussen. Daarbij moet de, na sloop, nieuw toegevoegde bebouwing een logische ruimtelijke eenheid vormen met behouden bebouwing. Modellenstudie Om te komen tot een ruimtelijk voorstel dient in het kader van het op te stellen Locatieontwikkelplan een modellenstudie uitgevoerd te worden naar verschillende bebouwingsconfiguraties. De opgave voor deze locatie strekt verder dan het aanpassen van het gebouw, het betreft daarmee een locatieontwikkeling in plaats van sec een gebouwontwikkeling. Belangrijke uitgangspunten zijn hierbij: • Het monumentale studiocomplex komt vrij te staan op het perceel door sloop van de bebouwing die het nu verbindt met het kantoorgebouw uit de jaren ‘80. Daarbij moet de oorspronkelijke hoofdtoegang tot het gebouw weer in gebruik worden genomen. • Voor het overige dient het gebruik van het huidige kantoorgebouw uit de jaren `80 als uitgangspunt. Daarom terughoudend omgaan met sloop. In dit kader dient nader onderzoek gedaan te worden naar de architectonische waarden en kwaliteiten van het bestaande gebouw alsmede de mogelijkheden voor herbestemming en verduurzaming ervan.

• Duurzame functionele inzetbaarheid van het gebouw. Indien een deel wordt getransformeerd naar woningen dient hierbij rekening gehouden te worden dat dit op termijn ook weer terug getransformeerd zou moeten kunnen worden naar werken of naar andere woonvormen. • De schaal van het kantoorgebouw hoeft niet per sé te worden verkleind. Het mag wel. Daarbij zijn ook meerdere hoofdgebouwen toegestaan. • Het op de locatie aanwezige bebouwing mag in zowel footprint als bovengrondse massa in BVO niet toenemen ten opzichte van de huidige situatie. • De realisatie van nieuwe bebouwing gebeurt binnen het daartoe in de visie aangewezen zoekgebied. • De maximale hoogte bedraagt daarbij 4 lagen waarbij de daklijn niet hoger komt dan het huidige hoogste gebouwdeel van 4 lagen. • De bebouwing krijgt een alzijdige oriëntatie en uitstraling. • Toevoegen van omgevingskwaliteit / woonkwaliteit door het terugdringen van verharding en parkeren op maaiveld. Dit inzichtelijk maken middels een op te stellen landschapsontwerp voor een samenhangende parkinrichting. • Locatie blijft een perceel en wordt niet opgedeeld in meerdere kavels. • Eventuele extra parkeergelegenheid, ter compensatie van opgeheven maaiveldparkeren, dient volledig ondergronds opgelost te worden. • Toegangen tot nieuwe of bestaand parkeervoorzieningen zijn integraal onderdeel van het gebouw- en/ of landschapsontwerp.

22

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

5.3 Beeldkwaliteit In de welstandsnota kent deze locatie als onderdeel van het gebiedstype “Beschermd gezicht Stedelijk Villagebied” een beschermd welstandsniveau. Aangezien de schaal en typologie van de (niet monumentale) bebouwing in sterke mate afwijkt van de in dit gebied gangbare villatypologie zal in aanvulling op de welstandsnota daarom in het vervolgtraject bij het opstellen van het Locatieontwikkelplan ook een beeldkwaliteitsplan moeten worden opgesteld. Enkele aandachtspunten voor dit beeldkwaliteitsplan zijn: • De vormgeving van de begane grond zeker bij transformatie naar wonen, de overgangen binnenbuiten en de toegankelijkheid van de bebouwing. • De nieuwbouw in relatie tot de bestaande bebouwing in massa, geleding, plastiek en materialisatie. • Installaties en techniek; deze zijn aan het zicht onttrokken of geïntegreerd in de architectuur. • Energievoorzieningen zoals trafo’s; deze dienen integraal onderdeel te zijn van de ontwerpopgave. Uitgangspunt hierbij is dat dit in de bebouwing wordt opgelost. • Aan de functies verbonden programma (kliko’s, fietsen etc.); deze worden inpandig opgelost of meeontworpen.

5.4 Mobiliteit en parkeren De grootschalige werkplek aan de Bergweg/Schuttersweg heeft invloed op de verkeerssituatie rondom het perceel en in de omgeving. De Schuttersweg is in 2022 ingericht als fietsstraat (auto te gast). Aan deze weg is een aantal scholen gevestigd, waardoor op bepaalde tijden, en met name de ochtendspits, de weg intensief wordt gebruikt door zowel fietsers (schoolgaande kinderen) als auto’s. Dit kan tot gevaarlijke verkeerssituaties leiden. Transformatie van de werklocatie mag deze situatie in ieder geval niet verergeren. Bij voorkeur zou een ruimtelijke ontwikkeling op dit perceel de verkeerssituatie moeten verbeteren. • De ontwikkeling moet het gebruik voor langzaam verkeer stimuleren om autogebruik te beperken. • In de toekomst kent het gebied een gezonde parkeerbalans, waarbij optimaal wordt ingezet op dubbel gebruik tussen de verschillende gebruikers en het gebruik van alternatieve middelen van vervoer. • Er wordt voldaan aan het meest actuele parkeerbeleid en de geldende parkeernorm. • Indien na het verwijderen van parkeerplaatsen op maaiveld er onvoldoende parkeergelegenheid aanwezig is, dient dit in een ondergrondse parkeervoorziening te worden opgelost. • Middels een mobiliteitsonderzoek zal inzichtelijk gemaakt moeten worden wat voor impact een eventuele transformatie op de locatie heeft op de aangrenzende straten en in de wijk er omheen.

• Er dient voldoende ruimte gemaakt te worden voor het stallen van fietsen binnen de gebouwen. Een collectieve stallingsruimte heeft de voorkeur. Voorziening voor fietsparkeren behoeven speciale aandacht om gebruiksgemak te bevorderen; positie, omvang, toegang en vormgeving.

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

23

5.5 Duurzaamheid Duurzaamheid is geen op zichzelf staand onderdeel, maar is terug te vinden in alle delen van dit hoofdstuk. Daarbij liggen aan deze ontwikkeling principes ten grondslag als duurzaam ruimtegebruik, compact bouwen en optimale benutting bestaande kwaliteiten. Energie en warmte • We streven naar een energiepositieve ontwikkeling met gebruik van lokaal opgewekte energie en warmte. De gemeente Hilversum is deelnemer in het Convenant Toekomstbestendig Bouwen en heeft getekend voor ambitieniveau zilver. Dit betekent dat we willen dat nieuwe woningen in Hilversum qua energie voldoen aan niveau zilver van het Toetsingskader van het convenant. Om de aansluiting van toekomstige gebruikers op het elektriciteitsnet te vergemakkelijken, wijzen wij op de handreiking Netbewuste Nieuwbouw, Ontwerpprincipes om netbewust te bouwen (https:// www.netbeheernederland.nl/publicatie/netbewust-en-netneutraal-bouwen). Klimaatadaptatie • Een weging van het waterbelang (voorheen watertoets) is verplicht, zorg voor voldoende berging, hergebruik of infiltratie van regenwater op eigen terrein. Streven naar hergebruik hemelwater en (grijs) afvalwater (huishoudelijk gebruik, voor beplanting en • verkoeling).

• Eisen uit het Gemeentelijk Watermanagementplan voor alle nieuwbouw en voor aanbouw of verbouw waar uitbreiding van het dakoppervlak plaatsvindt: • De eerste 60 mm neerslag in 1 uur moet op eigen terrein worden geborgen en geïnfiltreerd, binnen de (toekomstige) perceelgrenzen of projectgebied, zonder optreden van water op maaiveld of op straat. • Daarbovenop moet 20 mm neerslag in 1 uur ter plekke op maaiveld vastgehouden kunnen worden zonder schade te voorzaken. • Bij nog heviger neerslag en volle belasting van de hemelvoorzieningen op particulier terrein, mag de meerdere neerslag worden afgevoerd naar openbaar terrein. Dit moet via een bovengrondse overloop naar de openbare ruimte. • Nieuwbouw krijgt alleen DWA aansluiting op het riool, geen HWA aansluiting. • Bij nieuwbouw mogen geen uitlogende bouwmaterialen in de buitenschil van gebouwen worden toegepast. Bij renovaties met vervanging van dakbedekkingen, gevelbekledingen, dakgoten, regenpijpen en/of waterdichte aansluitingen mogen geen zink, koper of lood worden toegepast of moet een duurzame coating worden toegepast. Groen en ecologie • Toename van circa 1.500m² aan groen oppervlak dat bijdraagt aan de biodiversiteit.

Dit om te voldoen aan de streefpercentages van Programma Groen (51% voor De Boomberg) • Maak een goede analyse en inventarisatie van de op het terrein aanwezige bomen, zodat vooraf duidelijk is welke bomen moeten worden behouden en welke bomen kunnen worden vervangen. • Behoud van grote bomen op het terrein is een randvoorwaarde; bij graaf- en bouwwerkzaamheden (inclusief opslag) binnen de kritische wortelzone (kroonprojectie + 1,5 meter) is een boomeffectanalyse (BEA) verplicht. Plantplaatsen van deze bomen moeten ook in de toekomstige situatie (planologisch) te worden beschermd.

24

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

• Inheemse soorten zijn uitgangspunt bij nieuwe beplanting, met name bomen. Houd echter wel rekening met de gevolgen van klimaatverandering voor inheemse soorten: in sommige gevallen kan een toekomstbestendige niet inheemse soort een goed alternatief zijn. Bijdrage aan biodiversiteit is daarbij het uitgangspunt. • Natuurtoets is verplicht met compensatie van nadelige effecten van werkzaamheden ter behoud van ecologische waarden en biodiversiteit. • Groene en/of bruine daken op gebouwen toepassen, al dan niet in combinatie met zonnepanelen • Natuurinclusief bouwen; het ver- en nieuwbouwen op deze locatie biedt de gelegenheid om een substantiële bijdrage te leveren aan verblijfplaatsen voor gebouw bewonende diersoorten zoals vleermuizen en gierzwaluwen. • Betrek een ecoloog vroegtijdig bij het ontwerp zodat natuurinclusief bouwen integraal wordt meegenomen in de planvorming. Wanneer er meer zicht is op het te realiseren volume kan met de leidraad natuurinclusief bouwen ook het aantal te realiseren ecopunten worden berekend. Circulariteit en flexibiliteit • We streven ernaar zoveel mogelijk toekomstgericht bouwen: circulair, aanpasbaar en klimaatbestendig. • De gemeente Hiversum is deelnemer in het Convenant Toekomstbestendig Bouwen en heeft getekend voor ambitieniveau zilver.

Dit betekent dat we willen dat nieuwe woningen in Hilversum voldoen aan niveau zilver van het Toetsingskader van het convenant. • Circulair materiaalgebruik begint met het inventariseren en oogsten van materialen in de gebouwen die gesloopt gaan worden. Daarom verwachten we dat voorafgaand aan de sloop een inventarisatie wordt uitgevoerd en een circulair sloopplan wordt opgesteld, waarin inzichtelijk wordt gemaakt welke materialen uit de bestaande te slopen gebouwen hergebruikt worden in de nieuwbouw. Mobiliteit • Duurzame mobiliteit centraal; opstellen duurzaam mobiliteitsplan met de focus op wandelen, fietsen, OV en deelmobiliteit. • Voldoende oplaadvoorzieningen voor elektrische auto’s en fietsen (opnemen in de parkeervoorzieningen). Gezondheid • We streven naar een ontwikkeling die zowel bijdraagt aan de gezondheid van de bewoners en gebruikers als een ontwikkeling die geen negatieve gezondheidseffecten afwentelt op omwonenden en mensen elders in Hilversum en de wereld. • De gemeente Hilversum is deelnemer in het Convenant Toekomstbestendig Bouwen en heeft getekend voor ambitieniveau zilver. Dit betekent dat we willen dat nieuwe woningen in Hilversum voldoen aan niveau zilver van het Toetsingskader van het convenant.

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

25

6 Vergelijking toezeggingen Dit PUK is opgesteld omdat toezeggingen zijn gedaan aan de eigenaar van het perceel. Die toezeggingen zijn in hoofdstuk 1 benoemd. In de hoofdstukken daarna is onderzocht en beschreven welke ruimtelijke en functionele ontwikkelingen op het perceel mogelijk zijn. Dit hoofdstuk 6 van het PUK laat zien op welke manier de visie in hoofdstuk 4 en de doelen in hoofdstuk 5 tegemoetkomen aan de toezeggingen. • Ontwikkeling ondergrondse parkeergarage; voornemen om de ondergrondse parkeergarage uit te breiden met 120 parkeerplaatsen. Naar aanleiding van deze toezegging is in 2020 een omgevingsvergunning afgegeven voor een uitbreiding van de ondergrondse parkeergarage met 40 plekken en het aanleggen van 70 extra parkeerplaatsen op maaiveld. De parkeerplaatsen op maaiveld zijn aangelegd, de ondergrondse parkeervoorziening is echter nooit gerealiseerd. In dit PUK wordt de mogelijkheid geboden om ter compensatie van opgeheven parkeerplaatsen op maaiveld een ondergrondse parkeervoorziening te realiseren, mits dit niet ten koste gaat van de aanwezige landschappelijke kwaliteiten. • Aantal stippen van 2 uitbreiden naar 4; de aaneengesloten bebouwing opsplitsen in meerdere losse hoofdgebouwen. Het losmaken van het monumentale studiocomplex en het kantoorgebouw uit de jaren ‘80 is in dit PUK zelfs geformuleerd als een voorwaarde.

Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden (hoeft niet) om het kantoorgebouw nog verder op te delen. • Wijzigen bouwvlak; mogelijkheden om de vorm van het bouwvlak te wijzigen als daarmee de kwaliteit van de bebouwing op het perceel verbetert. In dit PUK is een zoekgebied aangewezen waar nieuwe bebouwing gerealiseerd kan worden wat een uitbreiding is ten opzichte van het huidige bouwvlak in het bestemmingsplan. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om op een groot deel van het kantoorgebouw een extra verdieping toe te voegen. Voorwaarde is dat footprint en BVO niet toenemen. • Nieuw woonvolume aan de oostzijde; onder voorwaarden een nieuw solitair villa-achtig volume met een maximale footprint van 560 m2 waarbij maximaal 2 lagen en een kap worden gerealiseerd. In dit PUK wordt de mogelijkheid geboden voor de realisatie van een solitair woongebouw aan de oostzijde van het bestaande kantoorgebouw. Maar de nieuwbouw mag ook in een of andere vorm aan het bestaande gebouw vast gebouwd worden. In afwijking van de toezeggingen is, mede in afstemming met de CRK&M, daarbij het uitgangspunt dat dit gebouw de relatie zoekt met het bestaande gebouw en dus niet zozeer villa-achtig is en een kap moet hebben.

• Mix-vorm van wonen en werken in de toekomst; onderzoek naar een passende mix van wonen en werken op het perceel, waarbij geen toename van bebouwing en een verbetering van de stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden zal plaatsvinden. Dit zijn de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het opstellen van het PUK en zijn terug te zien in de visie in hoofdstuk 4.

26

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

27

28

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

Bijlagen 1 Collegebrieven

GEMEENTE HILVERSUM POSTBUS 9900 1201 GM HILVERSUM BEZOEKADRES: RAADHUIS

XXX

DUDOKPARK 1 TELEFOONNUMMER: 14 035 WWW.HILVERSUM.NL

DATUM ZAAKNUMMER

7 februari 2019 519924

BEHANDELD DOOR TELEFOON (035)

629 2547

UW KENMERK BIJLAGEN BETREFT

Locatie Bergweg - Schuttersweg Geachte XXX, Op maandag 28 januari jl. ontvingen wij de e-mail van XXX van … inzake het complex Bergweg/Schuttersweg. De e-mail bevat uw weergave van hetgeen de afgelopen tijd tussen uw vertegenwoordigers en vertegenwoordigers van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum is besproken. De e-mail heeft voornamelijk betrekking op gewenste wijzigingen in het planologisch regime voor het complex Bergweg/Schuttersweg. Wij hebben de e-mail dan ook opgevat als een verzoek om een principebesluit over de wijziging van het geldende planologische regime voor het complex Bergweg/Schuttersweg. Hieronder zullen wij de diverse onderdelen van deze aanvraag individueel bespreken. In algemene zin merken wij op dat het college positief staat ten opzichte van de door u beoogde ontwikkeling binnen de gestelde (en nog nader aan te scherpen) kaders. Wij dienen u volledigheidshalve ook mee te geven dat een besluit tot wijziging van het planologisch regime is voorbehouden aan de gemeenteraad. Dat het college positief tegenover de beoogde ontwikkeling staat en graag met u samenwerkt om een goede ruimtelijke onderbouwing op te stellen, betekent evenwel niet dat de gemeenteraad gebonden is aan de uitgangspunten voor de wijziging van het planologisch regime.

De beoogde ontwikkeling op het complex Bergweg/Schuttersweg bestaat volgens uw e-mail uit de volgende vijf onderdelen. Hieronder geven wij onze eerste reactie op deze onderdelen weer. 1. Ontwikkeling ondergrondse parkeergarage U heeft het voornemen uitgesproken om de ondergrondse parkeergarage uit te breiden met circa 120 parkeerplaatsen. De omliggende wegen kennen op werkdagen een hoge parkeerdruk. Het college staat positief tegenover een aanvraag om de parkeercapaciteit op eigen perceel ondergronds uit te breiden. Ook wij zien het belang van goede parkeervoorzieningen.

Planuitwerkingskader Bergweg, voormalige NCRV-locatie

29

VERVOLGBLAD

2 2. Aantal stippen van 2 uitbreiden naar 4 U heeft verzocht om een het aantal stippen (i.e. het aantal hoofdgebouwen) in het bestemmingsplan voor de locatie Schuttersweg-Bergweg uit te breiden naar 4, om zoals u aangaf in de toekomst de mogelijkheid te hebben om de aaneengesloten bebouwing op te kunnen delen in losse hoofdgebouwen. Het college staat positief tegenover deze uitbreiding van het aantal stippen, mits dit op zichzelf niet leidt tot een toename aan bebouwing. 3. Wijzigen bouwvlak U vraagt om de mogelijkheid het bebouwd vloeroppervlakte op de percelen P1155 en P1156 aan de Bergweg-Schuttersweg anders in te delen door op de ene plek van deze percelen bebouwing weg te halen en op een andere plek op deze percelen dit toe te voegen. Het college staat positief tegenover dit ‘oudvoor-nieuw’ voorstel voor het wijzigen van de vorm van het bouwvlak, als daarmee de kwaliteit van de bebouwing op het perceel verbetert. Dat betekent concreet: mits de oppervlakte gelijk blijft en sprake is van een verbetering van de stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, aansluitend bij de kenmerkende kwaliteiten van De Boomberg. 4. Nieuw woonvolume aan de oostzijde U heeft gevraagd naar de mogelijkheden om een nieuw solitair villa-achtig volume te realiseren aan de oostzijde van het perceel aan de Schuttersweg-Bergweg.

Het college staat positief tegenover het realiseren van één solitair villa-achtig volume dat ruimte biedt aan maximaal tien appartementen. Onze randvoorwaarden hiervoor zijn: een massa vergelijkbaar met de kantoorvilla aan de Schuttersweg 8 (maximaal 2 lagen met een kap). De nieuwe massa dient vrij te staan van de aanwezige kantoorgebouwen. In artikel 10 van het bestemmingsplan Noordwestelijk Villagebied is een beschrijving gegeven van de kenmerkende kwaliteiten en waarden van het gebied De Boomberg. Hier dient mee rekening te worden gehouden in de positionering, oriëntatie en bebouwingstypologie. Ook dient rekening te worden gehouden met de monumentale waarden rondom, zoals het park Peerlkamplaan. Deze mogen niet worden aangetast. De vormgeving en architectuur vraagt een zorgvuldige en gedetailleerde benadering, waar de Commissie Welstand en Monumentenzorg bij betrokken dient te worden. Het totaalplan zal op ruimtelijke aanvaardbaarheid getoetst moeten worden. 5. Mix vorm van wonen en werken in de toekomst U heeft gevraagd om op de percelen P1155 en P1156 aan de Bergweg-Schuttersweg de huidige bestemming ‘Kantoordoeleinden’ uit te breiden met de functie wonen, waarbij een mix-vorm van wonen en werken mogelijk wordt. Het college heeft een positieve grondhouding tegenover een passende mix van wonen en werken op deze locatie.

De wijze waarop de wijziging naar de mix van de werk- en woonfunctie kan worden vormgegeven, zowel kwalitatief als in de tijd bezien, is onderwerp van verdere studie en overleg. Het college stelt als voorwaarde dat een dergelijke ontwikkeling aansluit bij de beschrijving in hoofdlijnen van artikel 10 van het geldende bestemmingsplan, niet leidt tot een toename aan bebouwing en een verbetering van de stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden tot gevolg heeft. De samenhang tussen hoogwaardig bebouwde en onbebouwde ruimte met een parkachtig karakter dient uitgangspunt te zijn. Daarbij zijn individualiteit van de bebouwing, de relatie met de openbare ruimte en de verhouding tussen oppervlakte, bebouwing en kavel essentieel. Er dient sprake te zijn van vervanging van de niet monumentale kantoorbebouwing door enkele villa-achtige massa’s, waarin wonen en/of werken mogelijk is. Vervolgstappen 1. tot en met 5. Als gezegd staat het college positief tegenover de geschetste uitgangspunten van de beoogde ontwikkeling. Indien u dat wenst, kan het college een principebesluit nemen over de beoogde ontwikkeling. Om het principebesluit tot wijziging van het planologisch regime te kunnen nemen, dient u een goede ruimtelijke onderbouwing voor de wijziging op te stellen.

Die goede ruimtelijke onderbouwing bestaat uit een toelichting op de voorgenomen wijziging en geeft inzicht in de impact van de wijziging op het milieu, de leefbaarheid (waaronder verkeer) en het ruimtegebruik ter plaatse. Ten slotte dient de onderbouwing

30

Gemeente Hilversum - Afdeling Leefomgeving

VERVOLGBLAD

inzicht te geven in de financieel-economische haalbaarheid van de plannen. XXX van de gemeente Hilversum zal contact met u opnemen om afspraken te maken over het opstellen van deze onderbouwing.

3

Vervolgens start de fase van planuitwerking. De ontwikkeling dient uitgewerkt te worden tot een ontwerpbestemmingsplan dat ter besluitvorming aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd. Dit ontwerpbestemmingsplan komt meestal in de samenspraak tussen de gemeente en de ontwikkelaar (in dit geval u) tot stand. U stelt het stedenbouwkundig, inrichtings- en beeldkwaliteitsplan op en na instemming van de gemeente vertaalt u deze plannen naar een ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan zal moeten voldoen aan de geldende wet- en regelgeving en actueel beleid, zoals onder meer de gemeentelijke Parkeernota 2017. De parkeervraag van de nieuwe situatie dient op eigen terrein te worden opgelost. Gelijktijdig met de planontwikkeling dienen partijen overeenstemming te bereiken over het zogenoemde kostenverhaal. De gemeente en u sluiten daartoe een anterieure overeenkomst, waarin afspraken worden gemaakt over onder andere af te dragen leges, de plankosten, mogelijke kosten voor de aanleg van een eventuele infrastructurele oplossing bij de Geert van Mesdagweg en de herinrichting van de SchutterswegBergweg. Tevens kunnen afspraken over het programma, fasering, duurzaamheid en andere aan de ontwikkeling gerelateerde zaken in de overeenkomst worden vastgelegd.

Zodra de anterieure overeenkomst en het ontwerpbestemmingsplan door het college zijn goedgekeurd, wordt het ontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht voor besluitvorming door de gemeenteraad. Als de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt en er geen beroep wordt ingesteld of aanhangig is, kan u een aanvraag om omgevingsvergunning indienen en de beoogde ontwikkeling uitvoeren. In de e-mail verwees u voorts naar de Schuttersweg en de Bonairelaan. Hieronder treft u onze reactie op deze punten. Schuttersweg 8 U heeft gevraagd om voor het solitaire kantoorgebouw op de Schuttersweg 8 aan de huidige bestemming ‘Kantoordoeleinden’ de functie wonen toe te voegen. Tegenover dit verzoek staat het college afwijzend. Uitweg politie bij Bonairelaan Vanwege de mogelijke tijdelijke vestiging van het hoofdkantoor van de politie aan de Bonairelaan 4, heeft u verzocht om een directe aansluiting op het kruispunt Diependaalselaan / Oostereind. De bereikbaarheid en verkeerscirculatie zijn onderwerp van gesprek bij de inpassing van het hoofdkantoor. In dat kader zal moeten worden beoordeeld of een tijdelijke uitweg wenselijk is bij de politie en de tijdelijke uitweg verkeerskundig is in te passen. Ook is een groot deel van de groenzone aangewezen als Natuurnetwerk Nederland, wat de nodige beperkingen geeft.

Daarnaast zullen wij financiële afspraken over de kosten van de aanpassing moeten maken, waarbij voor de gemeente budgetneutraliteit als uitgangspunt geldt. Wij vertrouwen er op onze positie genoegzaam aan u kenbaar te hebben gemaakt en u inzicht te hebben gegeven in het vervolgtraject. Wij zien de verdere samenwerking in deze ontwikkeling positief tegemoet. XXX Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Hilversum, de gemeentesecretaris,