Eindrapport Effectiviteit woonbeleid Hilversum-def2 (toegevoegd 30 oktober 2023)

Effectiviteit woonbeleid Rekenkamer Hilversum eindrapport

September 2023

Rekenkameronderzoek naar het woonbeleid van Hilversum

Een onderzoek uitgevoerd door I&O Research in opdracht van de Rekenkamer Hilversum

Status: definitief Versie: september 2023

Inhoudsopgave 1. Inleiding __________________________________________________________________________________ 5 1.1 Aanleiding _________________________________________________________________5 1.2 Doel en vraagstelling _________________________________________________________6 1.3 Normenkader _______________________________________________________________6 1.4 Onderzoeksopzet ____________________________________________________________7 1.5 Indeling rapport _____________________________________________________________7 2. Context waarbinnen de gemeente opereert ________________________________________________ 8 2.1 Inleiding ___________________________________________________________________8 2.2 Werking woningmarkt, gemeentelijke rol _________________________________________8 2.3 Landelijke ontwikkelingen ___________________________________________________ 10 2.4 Regionale ontwikkelingen en ambities _________________________________________ 12 2.5 Samenhang met andere beleidsterreinen _______________________________________ 14 2.6 Samenwerking met actoren op de woningmarkt _________________________________ 15 3 Hilversumse woningmarkt onder druk _____________________________________________________ 16 3.1 Inleiding _________________________________________________________________ 16 3.2 Beleid en definities ________________________________________________________ 16 3.3

Uitvoering _______________________________________________________________ 19 3.4 Realisatie ________________________________________________________________ 23 3.5 Monitoring en informatievoorziening raad ______________________________________ 25 3.6 Beoordeling ______________________________________________________________ 29 4 Ontbrekende schakels in de woningvoorraad ______________________________________________ 32 4.1 Inleiding _________________________________________________________________ 32 4.2 Beleid en definities ________________________________________________________ 32 4.3 Uitvoering _______________________________________________________________ 33 4.4 Realisatie ________________________________________________________________ 36 4.5 Monitoring en informatievoorziening raad ______________________________________ 37 4.6 Beoordeling ______________________________________________________________ 37 5 Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag ___________________ 40 5.1 Inleiding _________________________________________________________________ 40 5.2 Beleid en definities ________________________________________________________ 40 5.3 Uitvoering _______________________________________________________________ 42 5.4 Realisatie ________________________________________________________________ 43 5.5 Monitoring en informatievoorziening raad

______________________________________ 43 5.6 Beoordeling ______________________________________________________________ 44

3

6. Duurzame en energiezuinige woningen ___________________________________________________ 46 6.1 Inleiding _________________________________________________________________ 46 6.2 Beleid en definities ________________________________________________________ 46 6.3 Uitvoering _______________________________________________________________ 46 6.4 Realisatie ________________________________________________________________ 47 6.5 Monitoring en informatievoorziening raad ______________________________________ 49 6.6 Beoordeling ______________________________________________________________ 49 7 Samenvatting, conclusies en aanbevelingen _______________________________________________ 52 7.1 Samenvatting: beantwoording deelvragen ______________________________________ 52 7.2 Conclusie: beantwoording centrale onderzoeksvraag _____________________________ 55 7.3 Aanbevelingen ____________________________________________________________ 56 Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording _______________________________________________________ 58 Bijlage 2 Lijst geïnterviewde personen ______________________________________________________ 60 Bijlage 3 Lijst geraadpleegde bronnen ______________________________________________________ 61

4

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De druk op de woningmarkt is groot in Nederland, zo ook in Hilversum. In het coalitieakkoord 2018-2022 stelt het college dat Hilversum een gewilde woonstad is. Het inwonertal groeit, de prijzen in de koopsector zijn hoog en stijgen snel. Er zijn lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en er is onvoldoende aanbod van woningen in het middensegment. Een van de gevolgen is onvoldoende doorstroming. Andere opgaven zijn het ruimte bieden aan jongeren en het geschikt wonen van ouderen. Om uitvoering te kunnen geven aan het coalitieakkoord 2018-2022 heeft de gemeenteraad van Hilversum in 2021 de Woonvisie 2021-2030 vastgesteld. Omdat de woningmarkt in belangrijke mate (boven)regionaal werkt, sluit Hilversum in de Woonvisie aan bij de opgaven en ambities van de Metropoolregio Amsterdam (MRA)1 en regio Gooi en Vechtstreek. De thema’s van de Woonvisie Hilversum zijn: 1. 2. 3. 4.

Hilversumse woningmarkt onder druk; Ontbrekende schakels in de woningvoorraad; Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag; Duurzame en energiezuinige woningen.

De Woonvisie laat de opgaven en kansen per wijk zien op deze vier thema’s:

De Rekenkamer Hilversum brengt in beeld hoe de woningmarkt werkt, wat dit betekent voor het woonbeleid in Hilversum en hoe de raad hierop kan sturen.

1

https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wp-content/uploads/2020/07/Overzicht-resultaten-MRA-samenwerking-Gooi-en-Vechtstreek.pdf

1.2 Doel en vraagstelling Het doel van het onderzoek is om de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad te versterken. De raad heeft behoefte aan handvatten voor sturing en monitoring die aansluiten bij de context van gemeentelijk beleid en uitvoering op de woningmarkt, binnen de taken en bevoegdheden die de gemeente heeft. De centrale onderzoeksvraag is tweeledig (verkennend en verdiepend) en luidt: Binnen welke ruimtelijk-juridische en maatschappelijke context opereert de gemeente Hilversum op de woningmarkt en is de gemeente Hilversum voldoende in staat om (bij) te sturen op de in de Woonvisie 2021-2030 geformuleerde ambities en opgaven? Om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden, zijn onderstaande deelvragen opgesteld: Deelvragen context woningmarkt: 1. Hoe is de woningmarkt op landelijk, (boven)regionaal en lokaal niveau georganiseerd en wat is de rol en invloed van de gemeente Hilversum op de woningmarkt? 2. Welke andere partijen zijn betrokken bij de uitvoering van het woonbeleid in Hilversum en wat zijn hun belangen? Welke afspraken zijn gemaakt met deze partijen? 3. Met welke (landelijke, regionale en lokale) opgave(n) op de woningmarkt moet het gemeentelijk woonbeleid de komende jaren rekening houden en welke beleidsdoelen heeft de gemeente daarvoor gesteld? 4.

Hoe hangt de woonvisie samen met andere beleidsterreinen zoals bereikbaarheid en duurzaamheid? Deelvragen doeltreffendheid van beleid op vier thema’s (per thema toetsend aan normenkader): 1. Hoe doeltreffend is de aanpak op het thema ‘Hilversumse woningmarkt onder druk’? 2. Hoe doeltreffend is de aanpak op het thema ‘Ontbrekende schakels in de woningvoorraad’? 3. Hoe doeltreffend is de aanpak op het thema ‘Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag’? 4. Hoe doeltreffend is de aanpak op het thema ‘Duurzame en energiezuinige woningen’? Deelvraag mogelijkheden voor (bij)sturing en monitoring (toetsend aan normenkader): 1. Hoe doeltreffend is de informatievoorziening aan de gemeenteraad, zodanig dat de raad kan bijsturen? De scope van dit onderzoek betreft de Woonvisie 2021-2030 en met name hoe de raad op de hierin gestelde doelen kan (bij)sturen. Het onderzoek is deels informerend (Hoofdstuk 2) en deels toetsend. Omdat de Woonvisie 2021-2030 pas twee jaar oud is, kan beperkt teruggekeken worden en is niet de verwachting dat er al veel gerealiseerd is. De focus van het onderzoek is aan te geven waar bijgestuurd kan worden om de realisatie van de doelen dichterbij te brengen.

1.3 Normenkader De bevindingen van het verdiepende deel van het onderzoek, naar de doeltreffendheid van het woonbeleid, zijn getoetst aan een normenkader. De normen zijn instrumenten om te meten of het overheidsbeleid effectief is of kan zijn in alle fasen van de beleidscyclus: beleidsvorming, uitvoering, realisatie, monitoring & bijsturing.

6

Toetsingscriteria Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven (en dus ook realistisch en acceptabel voor stakeholders). Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. Effectieve uitvoering De instrumenten en afspraken zijn passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. De instrumenten en afspraken worden gedragen door de betrokken externe actoren. Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren. Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren. Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren. Monitoring en bijsturing door de raad De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen. We hanteren de volgende kleurcodering om weer te geven hoe er wordt gescoord op de toetsingscriteria, niet om af te rekenen maar om verbetermogelijkheden te onderscheiden: : er is geen verbeterpotentieel; : er is verbeterpotentieel; : verbeteringen zijn noodzakelijk; : verbeteringen zijn dringend nodig; N.t.b. : (nog) niet te beoordelen

1.4 Onderzoeksopzet Om de centrale onderzoeksvraag en de deelvragen te beantwoorden zijn verschillende onderzoeksmethoden ingezet. Aan het begin van het onderzoek zijn diverse relevante documenten geraadpleegd. Daarnaast zijn interviews afgenomen bij verschillende ambtelijk en bestuurlijk betrokkenen en met externe actoren, zoals ontwikkelende partijen, woningcorporaties, huurdersorganisaties en makelaars. Tot slot is er een groepsgesprek met raadsleden gehouden om de input van de gemeenteraad op te halen. De concept-Nota van bevindingen is beschikbaar gesteld voor ambtelijk wederhoor. Meer informatie over deze onderzoeksmethoden staat in Bijlage 1.

1.5 Indeling rapport Hoofdstuk 2 beschrijft de ruimtelijk-juridische en maatschappelijke context waarbinnen de gemeente Hilversum opereert op de woningmarkt. Hoofdstukken 3 tot en met 6 gaan in op de doeltreffendheid van de Woonvisie op de vier thema’s: Hilversumse woningmarkt onder druk, Ontbrekende schakels in de woningvoorraad, Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag en tot slot Duurzame en energiezuinige woningen. In hoofdstuk 7 staan de belangrijkste conclusies en wordt de hoofdvraag beantwoord. Hoofdstuk 7 bevat ook de aanbevelingen. Een toelichting op de onderzoeksopzet, de interviewlijst en de lijst met geraadpleegde bronnen staan in de bijlagen.

7

2. Context waarbinnen de gemeente opereert 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het eerste deel van de centrale onderzoeksvraag beantwoord: Binnen welke ruimtelijk-juridische en maatschappelijk context opereert de gemeente Hilversum op de woningmarkt?

2.2 Werking woningmarkt, gemeentelijke rol De woningmarkt betreft primair het (ver)bouwen, (ver)kopen en (ver)huren van woningen. Dat gebeurt doorgaans door (markt)partijen zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, particuliere bouwers, makelaars, huurders en kopers. Gemeenten zijn ervoor verantwoordelijk dat er voldoende woningen binnen hun eigen gemeentegrenzen zijn. Daarop sturen de gemeenten met ruimtelijke plannen (omgevingsplan en woningbouw-programmeringsafspraken met woningcorporaties en ontwikkelaars). De gemeente kan ook een rol op de woningmarkt spelen via actief grondbeleid en/of publiek-private samenwerking. De rijksoverheid is verantwoordelijk voor het gehele systeem van wetten en regels. Van belang daarbij zijn de invoering van de Omgevingswet (zie hoofdstuk 2.3), de BENG2, de Klimaatwet en bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. De provincie is verantwoordelijk voor de regionale afstemming van het gemeentelijke (woon)beleid als onderdeel van het bredere vraagstuk van ruimtelijke opgaven. Figuur 2.1 Verantwoordelijkheden overheden in het woonbeleid Rijk

Provincies

Gemeenten

Verantwoordelijk voor het systeem van wetten en regels, bevoegdheden en instrumenten van de verschillende partijen op de woningmarkt. Het gaat daarbij om (de Wet) ruimtelijke ordening, andere wetgeving zoals de Klimaatwet, Huisvestingswet en (financiële) regelingen voor de woningmarkt en ten aanzien van de kwaliteit van woningen.

Verantwoordelijk voor de integratie, afstemming en afweging van gemeentelijk woonbeleid in het geheel aan ruimtelijke opgaven op provinciaal en/of regionaal niveau.

Verantwoordelijk voor voldoende woningen binnen de gemeentegrenzen die voldoen aan landelijke regelgeving en de huisvesting van doelgroepen. De realisatie gebeurt door (markt)partijen. Gemeenten kunnen hieraan nadere (kwalitatieve) randvoorwaarden stellen.

Naar: I&O Research, Verkenning rollen op de woningmarkt, 2020 (verbijzonderd voor de bestaande bouw)

2 https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/wetten-enregels/nieuwbouw/energieprestatie-beng/indicatoren. BENG

staat voor ‘Bijna Energie Neutrale Gebouwen’. 8

Gemeenten hebben dus een tweeledige taak: ‘voldoende woningen’ en ‘huisvesting van doelgroepen’. Wat precies ‘voldoende woningen’ zijn en aan welke eisen of randvoorwaarden die moeten voldoen, is gebaseerd op landelijke en provinciale prognoses, op een nadere kwantificering van tekorten in specifieke segmenten (naar betaalbaarheid, toegankelijkheid, doelgroepen etc.), op regionale afspraken en op politieke keuzes. Bij de huisvesting van doelgroepen (de tweede taak) gaat het om doelgroepen waarvoor de gemeente een specifieke opgave heeft, namelijk mensen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning (waaronder spoedzoekers), woonwagenbewoners en statushouders.

Definities: betaalbaarheid en middensegment/middelduur Een belangrijk thema op de woningmarkt is de betaalbaarheid van woningen. De betaalbaarheid wordt bepaald door enerzijds het inkomen en anderzijds de prijs van een woning. Een betaalbare woning (ook wel: middensegment of middelduur) zit tussen een sociale huurwoning en een dure woning in en zou bereikbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Mensen met een middeninkomen komen niet aanmerking voor een sociale huurwoning en verdienen te weinig voor een dure (koop)woning. Het middensegment (zoals ook toegepast in de Woonvisie) zijn woningen die bereikbaar (betaalbaar) zouden moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Het gaat om koopwoningen tot de NHG-grens (maximaal te lenen bedrag onder de Nationale Hypotheekgarantie) van 324.500 euro (prijspeil 2021) en middenhuurwoning van € 752 tot € 1.100 conform de doelgroepenverordening Hilversum 2020. De gemeente Hilversum onderscheidt daarbinnen lage middenhuur: dat zijn huurwoningen tot € 900 (prijspeil 2021). De bedragen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. Er zijn globaal vier rollen die de gemeente Hilversum kan spelen op de woningmarkt: 1. de formele rol vanuit de Wro/Omgevingswet, Huisvestingswet en Woningwet, namelijk kaders stellen en toetsen.

Kaders stellen via (omgevings-)beleid waaronder woonbeleid, verordeningen en omgevingsplan en de ruimtelijk-juridische toetsing van ruimtelijke plannen, daarnaast zorgen voor huisvesting speciale doelgroepen, prioriteren en verdelen op basis van prestatieafspraken met woningcorporaties. 2. de informele, stimulerende rol, namelijk het leggen van verbindingen. Bijvoorbeeld lobby richting rijksoverheid (regionale woondeal), lokaal partijen bij elkaar brengen om vanuit versnipperd eigendom tot een gezamenlijk plan te komen, instellen regulier overleg (‘woontafel’) met partners uit het veld, fungeren als kennismakelaar (onderzoeken en prognoses) en beschikbaar stellen middelen (zoals de compensatieregeling sociale huur); 3. de informele, faciliterende rol, namelijk meewerken aan/meefinancieren van maatschappelijke initiatieven en privé-initiatieven. Op het gebied van wonen kun je denken aan initiatieven vanuit collectief particulier opdrachtgeverschap, initiatieven voor ouderenhuisvesting, het toestaan van tiny houses of zorgwoningen op eigen terrein of een impuls huisvesting kwetsbare doelgroepen, waar je als gemeente verder gaat dan de formele rol en het vastgestelde beleid. Dit kan bijvoorbeeld via een vrije beleidsruimte, een prijsvraag, een subsidiebudget, een buurtbudget of een afwijkingsbevoegdheid. 4.

de projectmatige rol, via actief grondbeleid gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken, daarnaast: infrastructurele projecten en maatschappelijke voorzieningen realiseren ten behoeve van de woningbouw en de woonomgeving. Uiteraard kunnen de vier rollen in elkaar overgaan bij concrete ruimtelijke ontwikkelingen.

9

Afstemming in (boven)regionaal verband De gemeente Hilversum maakt deel uit van de regio Gooi en Vechtstreek. Deze regio bestaat uit de gemeenten Blaricum, Gooise Meren, Hilversum, Huizen, Laren, Weesp en Wijdemeren. Er is een ambtelijk en bestuurlijk overleg voor zowel Wonen als voor Sociaal Domein. De deelnemende gemeenten hebben een gelijke stemverhouding (dus niet op basis van inwoneraantallen). De regio vertegenwoordigt de regiogemeenten binnen de Metropool Regio Amsterdam (MRA), waar Hilversum ook onderdeel van is.

2.3 Landelijke ontwikkelingen Deze paragraaf beschrijft twee landelijke ontwikkelingen: allereerst de stevigere rolinvulling van de rijksoverheid op de woningmarkt en vervolgens de toegenomen bouwkosten. Stevigere rolinvulling van de rijksoverheid In de laatste jaren is de rolinvulling van de rijksoverheid op de woningmarkt steviger geworden 3. Het idee is niet langer dat de optelsom van gemeentelijke ambities en acties voldoende is om de nationale opgaven op te lossen. In plaats daarvan wil de rijksoverheid de nationale opgaven eerlijk verdelen over het land. Een evenwichtige woningmarkt is één van die nationale opgaven of belangen waarop het Rijk kan sturen via de Omgevingswet4 en via regionale afspraken. Het Rijk wil de realisatie van sociale huurwoningen en betaalbare woningen evenrediger over alle gemeenten te verdelen. Ook wil het Rijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen evenrediger verdelen over alle gemeenten. Als overheden er samen niet uitkomen, dan wil het Rijk in het uiterste geval woningbouwlocaties en opvanglocaties kunnen afdwingen.5 Het Rijk werkt momenteel via afspraken aan het realiseren van een evenwichtige woningmarkt.

Dat doet zij via: - De Nationale Woon- en Bouwagenda 20226, met onder andere het programma Een thuis voor iedereen7, waarin de minister van Volkshuisvesting in regionaal verband met alle gemeenten afspraken maakt om te zorgen voor minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad en over het opstellen van een woonzorgvisie en een huisvesting- of urgentieverordening. De Nationale Woonen Bouwagenda heeft verschillende aandachtspunten (programma’s): woningbouw, de huisvesting van aandachtsgroepen en ouderen, leefbaarheid en verduurzaming. De Nationale Woon- en Bouwagenda is gebaseerd op wederzijdse afspraken. - Woondeals8: de minister van Volkshuisvesting heeft in 2022 en 2023 met 35 regio’s zogenaamde woondeals gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn. De MRA heeft een Woondeal9. Deze wordt verder behandeld in paragraaf 2.4 Regionale opgaven en ontwikkelingen. De rijksoverheid werkt ook aan nieuwe wetgeving die de rol van het Rijk verstevigt. De Omgevingswet (die in werking treedt op 1-1-2024) biedt een instrumenteel kader voor de fysieke leefomgeving, waarbij het Rijk sturend op kan treden en regie kan voeren.

De concept-Wet versterking regie op de volkshuisvesting heeft de bedoeling om Rijk, provincie en gemeenten meer regie te geven op de woningmarkt en is ter consultatie aan Raad van State gestuurd10.

3

Meer regie op Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl. Nationale belangen en opgaven | Ontwerp NOVI (novistukken.nl) 5 Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in consultatie | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl 6 Nationale Woon- en Bouwagenda | Home | Volkshuisvesting Nederland 7 Programma ‘Een thuis voor iedereen’| Rapport | Rijksoverheid.nl 8 Woondeals | Home | Volkshuisvesting Nederland 9 Afspraken met Rijk over bouw van meer dan 100.000 betaalbare woningen in Woondeal MRA | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl 10 https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/wet-versterking-regie-volkshuisvesting/nieuws/2023/07/14/wetsvoorstel-versterkingregie-op-volkshuisvesting-naar-raad-van-state). 4

10

Wat is beoogd met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting? Uit de wetstekst blijkt de minister aan het Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten wilde geven om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. Overheden krijgen in de wet meer grip op hoeveel woningen, waar en voor wie wordt gebouwd en meer grip op mogelijkheden voor de versnelling van woningbouw. Er komen meer mogelijkheden voor speciale doelgroepen en mensen die met urgentie een woning zoeken. Gemeenten worden verplicht in hun huisvestingsverordening een urgentieregeling vast te stellen, waarbij ze een aantal landelijk geldende categorieën ‘urgent woningzoekenden’ moeten opnemen. De huisvestingsopgave van deze groepen wordt met de wet evenrediger verdeeld in de regio, omdat de provincie meer coördineert. Om hierop te kunnen sturen, bevat de Wet versterking regie op de volkshuisvesting de verplichting voor Rijk, provincie en gemeenten om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de (regionale) bouwopgave, inclusief locaties. De gemeentelijke woonvisies / volkshuisvestingsplannen werken door in de lokale prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties. Zo ontstaat duidelijkheid over de te realiseren opgaven, ook richting woningcorporaties en marktpartijen.

De wet geeft zowel het Rijk als provincies de mogelijkheid om juridisch te sturen via instructies, bijvoorbeeld om een knoop door te hakken over een nieuwbouwlocatie. Als overheden er samen niet uitkomen kan het Rijk in het uiterste geval woningbouwlocaties afdwingen.

Toegenomen bouwkosten en stijgende rente, strengere natuur- en milieuregels De te realiseren opgave is groot, terwijl financiële en maatschappelijke ontwikkelingen het ontwikkelen van woningbouwprojecten steeds lastiger hebben gemaakt. Woningcorporaties hebben enerzijds meer investeringsruimte gekregen door het afschaffen van de verhuurderheffing, maar kregen anderzijds te maken met nieuwe fiscale regels en maatregelen over huurmatiging en -verlaging die zorgen voor minder inkomsten. Ook is verduurzaming van bestaande woningen kostbaar. Om voldoende nieuwbouw te realiseren, hebben woningcorporaties hoge leningen nodig.11 Vanwege de gestegen rente is lenen echter riskanter en lastiger geworden. Voor woningcorporaties wordt het dus lastiger om nieuwbouw te realiseren. De hogere rente heeft ook invloed op de koopsector. De leencapaciteit van huizenkopers staat onder druk door de stijgende hypotheekrente.12 Een hogere rente verlaagt de maximale lening die een huizenkoper kan krijgen – zeker als die starter is en weinig spaargeld en geen te verkopen woning heeft. De effecten zijn nu al te zien: de huizenprijzen dalen, er wordt minder overboden en er zijn minder bezichtigingen dan enkele jaren geleden. Tegelijk met de afnemende koopkracht van huizenzoekers, stijgen de bouwkosten. Staal- en houtprijzen zijn, met name sinds de oorlog in Oekraïne, flink gestegen.

De onzekerheid over hoe dit zich gaat ontwikkelen is groot, wat het voor ontwikkelaars lastiger maakt om de business case van een project te berekenen.13 Bovendien zijn bouwvakkers lastig te vinden en zijn stikstofmaatregelen strenger geworden. Dat maakt het voor ontwikkelaars lastiger om betaalbaar te bouwen. Dit kan meerdere gevolgen hebben: de prijzen van woningen gaan omhoog (terwijl veel mensen juist minder kunnen betalen) of het

11

Stijgende rente beperkt bouwambities woningcorporaties | Artikel | Nul20 Leencapaciteit huizenkopers onder druk door almaar stijgende hypotheekrente | Nieuwsbericht | AD.nl 13 Het effect van stijgende bouwkosten op nieuwbouwprojecten en grondprijzen | Artikel | Rabobank.nl 12

11

bouwvolume gaat omlaag 14. Andere effecten kunnen zijn: druk op de grondprijs (lagere opbrengsten voor grondeigenaar, soms de gemeente zelf), druk op aanpassing van het woningbouwprogramma (druk op de gemeente om minder goedkoop en betaalbaar in de plannen op te nemen), verlaging van de (ruimtelijke) kwaliteit of druk om andere inkomsten (subsidie) te vinden. Het is een tegenstrijdigheid: er wordt in nieuwbouw steeds meer gestuurd op betaalbaarheid en ook in de bestaande voorraad worden regelingen ingevoerd om de prijzen te stabiliseren (denk aan de huurbevriezing in de sociale huur)15. Tegelijkertijd maken de stijgende bouwkosten, eisen op het gebied van duurzaamheid en strengere natuur- en milieuregels (zoals de stikstofregels) de woningbouw duurder en lastiger. Grote bouwambities staan zo tegenover grote bouwonzekerheid. Recente ontwikkelingen hebben het behalen van de landelijke en gemeentelijke doelstellingen bemoeilijkt.

2.4 Regionale ontwikkelingen en ambities De woningmarkt van de MRA en de positie van Hilversum daarin Hilversum ligt in het zuidoosten van de Metropoolregio Amsterdam. Uit het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 202116 blijkt dat de druk op de woningmarkt de afgelopen jaren steeds verder is toegenomen: de vraag naar woningen stijgt harder dan het aanbod, het aantal verhuisbewegingen neemt toe (woningzoekenden wijken uit naar de particuliere vrije sector als tijdelijke oplossing), het wordt voor huurders steeds moeilijker om te kopen en het aanbod past steeds minder bij de vraag naar woningen. Binnen de MRA is het aandeel koopwoningen stabiel op 48%. Deze voorraad wordt echter wel steeds duurder, 72% van de koopvoorraad heeft een WOZ-waarde hoger dan €296.000, dus hoger dan de betaalbaarheidsgrens voor lage en middeninkomens. Slechts 1% van de totale woningvoorraad is ‘goedkope koop’ tot €188.000. In totaal is 37% van de woningvoorraad een sociale huurwoning (30% van woningcorporaties, 7% van particulieren), de overige woningen (15%) zijn huurwoningen in de vrije huursector, waarvan een deel middelduur. Ondanks het toevoegen van middeldure huurwoningen blijft het aandeel in de totale voorraad hiervan in de afgelopen jaren gelijk (7%) omdat in deze woningen na verloop van tijd in prijs stijgen en dan buiten de categorie middelduur vallen.

In de regio Gooi en Vechtstreek wonen relatief veel ouderen, veel mensen met een hoog inkomen maar ook relatief veel mensen met een laag inkomen. Mensen zoeken, of beter gezegd: vinden, in Gooi en Vechtstreek vaak een eengezinswoning met een tuin, omdat het aanbod in de regio daarvan relatief groot is. Inwoners van de regio Gooi- en Vechtstreek zijn, vergeleken met andere regio’s in de MRA, het meest tevreden met hun woning. De gemeente Hilversum heeft een aantrekkelijke woonomgeving voor mensen die in de Randstad willen wonen, maar wel wat meer woonruimte willen (en een tuin). Hilversum is niet alleen voor mensen van buitenaf een aantrekkelijke woonplek. Ook voor mensen die er wonen, werken of er zijn opgegroeid, is het een gewilde woonplek. In de woonvisie heeft de gemeente geconstateerd dat er een tekort is aan sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen (€ 750 tot € 1.100, prijspeil 2021). Woningcorporaties in Hilversum krijgen soms wel 250 tot 300 reacties op een woning.

14

Huizenkopers haken massaal af, woningbouw stort in: ‘Dramatische terugval’ | Nieuwsbericht | AD.nl Huurverhoging in 2022 | Nieuwsbericht | Volkshuisvestingnederland.nl 16 Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 | Website Onderzoek en Statistiek 15

12

Woonvisie Gooi & Vechtstreek 2016 en Woonakkoord Gooi & Vechtstreek 2021 In mei 2021 sloten de gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek, de provincie Noord-Holland en de in de regio actieve woningcorporaties een regionaal woonakkoord. Dit is een aanscherping van de regionale woonvisie 2016. Daarin stonden ambities over aantallen nieuwbouw en betaalbaarheid: tussen 2016 en 2030 wilden de gemeenten 9.250 woningen realiseren in de regio Gooi en Vechtstreek, waarvan minimaal een derde betaalbaar (prijspeil 2016: huurprijs tot maximaal € 710 of verkoopprijs van maximaal € 180.000). Ook wilde de regio 1.000 middeldure huurwoningen realiseren door afspraken te maken met de (beleggers)markt. Minimaal 20% van de nieuwe woningen was voorzien op een transformatielocatie. Voor de totale woningvoorraad was het doel dat het aandeel sociale huur gelijk zou blijven ten opzichte van 2015. De regionale woonvisie 2016 heeft gediend als kader voor de gemeentelijke woonvisies. In het regionale woonakkoord 2021 worden op enkele onderwerpen aanscherpingen gedaan en is de scope verlegd naar 2040. Tot die tijd moeten er 11.500 woningen bijkomen, dient het aandeel sociale huur minimaal 25% te blijven (dit is lager dan de ambitie in de MRA) en moet er meer diversiteit in het aanbod komen, zeker voor seniorenwoningen en tijdelijke woningen voor urgente doelgroepen.

Woondeal MRA: wat betekent het voor Hilversum? In maart 2023 tekende de minister van VRO de regionale Woondeal voor de MRA. De Woondeal17 moet, samen met de nieuwe Wet regie op de volkshuisvesting, ervoor gaan zorgen dat er meer sturing komt op regionaal niveau. Het doel is om 171.210 woningen toe te voegen in de periode 2021-2030 voor de hele MRA. Hilversum heeft daarbinnen een opgave van 3.200 woningen. Dit aantal sluit aan bij het aantal woningen dat is opgenomen in de woningprogrammering (zie ook paragraaf 3.2). Doel binnen de MRA is om twee derde van de nieuwbouw betaalbaar te realiseren. Als richting is daarvoor meegegeven: 30% sociale huur en 36% betaalbaar (zie paragraaf 2.2). Voor de totale woningbouwopgave geldt dat deze voor de gemeente Hilversum hoger is dan wat er in de afgelopen jaren is gerealiseerd. Volgens de betrokken wethouder heeft de woondeal geen extra woningen opgeleverd. Er zijn veel ambtenaren betrokken bij het samenvoegen van eerder gemaakte afspraken, terwijl er geen middelen aan die afspraken gekoppeld zijn. De toegezegde budgetten vanuit het Rijk zijn al verdeeld en er is geen zicht op nieuwe budgetten. Voor Hilversum lijkt er geen extra instrument of financiering mogelijk. Ook niet in regionaal verband.

Toch vond de wethouder het belangrijk om te tekenen want mocht er op een later moment geld beschikbaar komen, dan kunnen alleen gemeenten die de Woondeal getekend hebben daar aanspraak op maken. Huisvestingsverordening regio Gooi en Vechtstreek 2019 en 2023 In 2019 is de regionale huisvestingsverordening vastgesteld. Hierin is bepaald dat iedereen die voldoet aan de wettelijke eisen (leeftijd en Nederlandse nationaliteit of geldige verblijfstitel en de inkomensgrens voor de sociale huursector) in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning. Op basis van de in de verordening aangegeven rangorde van kandidaten, gaan woningzoekenden met een binding aan de regio vóór op andere woningzoekenden. Binding kan ontstaan doordat je er woont of werkt of omdat je er van de laatste 10 jaar 6 jaar hebt gewoond. 18 Ook de omringende regio’s hebben een huisvestingsverordening en hanteren regionale bindingseisen voor sociale huurwoningen. De toelating tot de sociale huurmarkt staat daarmee open voor alle woningzoekenden, maar bij de rangordebepaling wordt een statusgerelateerd principe toegepast, namelijk een regionale status (in de vorm van ‘voorrang voor’). 19

17

https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wp-content/uploads/2023/03/Woondeal-MRA-2023-1.pdf https://www.regiogv.nl/wp-content/uploads/2022/11/BW-4b-Bouwstenen-HVV-regio-GenV-2023_-002.pdf 19 https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR625736/1 18

13

Er wordt gewerkt aan een nieuwe huisvestingsverordening. De bedoeling was dat daarin extra instrumenten zouden worden opgenomen om de woningmarkt te reguleren maar door de val van het kabinet zal de Wet regie op de Volkshuisvesting (met bijbehorende instrumenten) voorlopig niet worden behandeld. De Huisvestingsverordening vervalt van rechtswege per 1 juli 2023. Daarom heeft de raad deze vanaf 1 juli 2023 ongewijzigd gecontinueerd in afwachting van de vernieuwde Huisvestingsverordening, die naar verwachting op 1 januari 2024 in werking treedt20.

2.5 Samenhang met andere beleidsterreinen Nieuwe omgevingsvisie en beleidsvisies die de ambities tot 2040 laten zien Hilversum is een stad waar mensen graag wonen, werken en samenkomen. Om te zorgen dat dit zo blijft, werkt de gemeente Hilversum aan toekomstvisies op het gebied van mobiliteit, economie, wonen, groen en de energietransitie. Inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden kunnen meedenken over deze visies, die zich richten op 2040 en doelen en ambities voor de nabije toekomst21. De Woonvisie hangt samen met andere gemeentelijke visies. De Omgevingsvisie 2040 is de paraplu waar andere visies onder vallen. De omgevingsvisie brengt onderwerpen samen die te maken hebben met de leefomgeving, zoals wonen, werken, verkeer, duurzaamheid, veiligheid en gezondheid. De visie geeft antwoord op de vraag wat voor gemeente Hilversum in 2040 wil zijn. Het is de bedoeling dat de raad in 2023 besluit over de omgevingsvisie en dat deze op 1 januari 2024 van kracht wordt. Wat betreft de cijfermatige ambitie sluit de omgevingsvisie aan bij de woonvisie: 300 woningen toevoegen per jaar, ook in de periode 2031-2040. In totaal betekent dat dus 6.000 woningen tot 2040. Waar die precies na 2030 gerealiseerd worden, wordt later gebiedsgericht uitgewerkt, waarbij bestaande kernkwaliteiten, bereikbaarheid en duurzaamheid ook verder worden uitgewerkt.

Mobiliteitsvisie 2040: Hilversum: de stad voor groene, duurzame en innovatieve mobiliteit gaat over verkeer, vervoer en bereikbaarheid in het Hilversum van 2040. Hierin staat ook beschreven hoe de gemeente zorgt dat Hilversum voor iedereen een fijne leefbare stad blijft. Met de maatregelen die hierin staan, kan Hilversum de grootste verkeersknelpunten in de stad aanpakken, de doorstroming bevorderen en de verkeersveiligheid verbeteren. Economisch Perspectief 2040: Voor de toekomst van Hilversum zijn economie en werkgelegenheid belangrijk. Het beschrijft hoe het nu met Hilversum gaat en hoe de economie er de komende jaren uit gaat zien. Daarnaast bevat het aanbevelingen op welke manier Hilversum de economie en werkgelegenheid in de stad kan versterken. Energietransitie: In 2021 heeft de gemeenteraad de Regionale Energie Strategie (RES) en de Transitievisie Warmte (TVW) vastgesteld. De komende jaren zal de stad een overstap moeten maken naar duurzame energie om de CO2-uitstoot te verminderen. Hoe hieraan gewerkt wordt en met welke partners, staat in de RES. In de TVW staat wat er nodig is om huizen te verduurzamen en om in de toekomst de overgang naar aardgasvrij het beste te kunnen maken.

20

Document Hilversum - Verlenging Huisvestingsverordening van 01-07-2023 tot 01-01-2024 - Getekend raadsbesluit - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) 21 Samenhang Hilversumse visies | Bouwen aan Hilversum 14

Groenvisie: De Groenvisie beschrijft hoe Hilversum omgaat met natuur en groen in en om de stad. Op 7 december 2022 is het programma Groen vastgesteld door de raad.

2.6 Samenwerking met actoren op de woningmarkt Door de beperkte hoeveelheid ruimte waar de gemeente Hilversum over beschikt kan zij moeilijk groeikernen aanwijzen of nieuwe wijken ontwikkelen. De gemeente zet om deze reden in op het toevoegen van woningen in bestaande wijken en op transformatielocaties, waarbij samenwerking met de markt belangrijk is. Ontwikkelaars en woningcorporaties spelen een belangrijke rol in het realiseren van de doelstellingen van de gemeente, waarbij ze binnen de gestelde voorwaarden moeten ontwikkelen. Die voorwaarden zijn geformuleerd in de Woonvisie; in de periode 2021-2030 3.000 woningen toevoegen, waarvan 33% sociale huur en 50% middensegment. De toevoeging van sociale huur ligt hoger dan het huidige aandeel in de totale voorraad (in Hilversum is 27% van de voorraad een sociale huurwoning). Toch is de doelstelling om het aandeel sociale huurwoningen gelijk te houden op 27%. Dit heeft te maken met de instandhoudingstermijnen voor sociale huurwoningen: in het Bro (besluit ruimtelijke ordening) staat dat er een instandhoudingstermijn van ten minste tien jaar dient te zijn. Na die instandhoudingstermijn mogen sociale huurwoningen boven de sociale huurgrens worden aangeboden of worden verkocht 22. De woonvisie bevat ook meer kwalitatieve doelstellingen (meer doorstroming, meer passende woningen, huisvesting speciale doelgroepen).

De gemeentelijke organisatie stemt de uitvoering af met marktpartijen: met woningcorporaties via prestatieafspraken en met ontwikkelaars via zogenoemde anterieure overeenkomsten (zie paragraaf 3.3). Hoofdstuk 3 gaat in op de (effectiviteit) van de uitvoering hiervan in Hilversum.

22

Definiëring sociale huur (aedes.nl) 15

3 Hilversumse woningmarkt onder druk 3.1 Inleiding Het eerste thema van de woonvisie is het verlichten van de druk op de woningmarkt door extra woningen toe te voegen. De ambities daarbij zijn: a. 3.000 woningen erbij tot 2030, met in de aanpak ervan de doelen/randvoorwaarden uit Ontbrekende schakels in de woningmarkt dat daarvan 33% sociale huur moet zijn en 50% in het middeldure segment; b. Verstevigen van de samenwerking met marktpartijen als uitvoerende partners; c. Goed benutten van de bestaande voorraad. Dit hoofdstuk geeft antwoord op de vraag hoe doeltreffend de aanpak op het thema ‘Woningmarkt onder druk’ is. Vooraf: indeling Woonvisie 2021-2030 in thema’s en doelen niet altijd gevolgd De woonvisie kent vier thema’s met per thema verschillende doelen en bijbehorende instrumenten. Door de veelheid ervan zijn niet alle doelen en instrumenten expliciet aan de orde gekomen in dit onderzoek. Uit de deskresearch en de interviews kwam naar voren dat twee doelen uit twee thema’s onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn: - 3.000 woningen erbij tot 2030 (thema 1: Hilversumse woningmarkt onder druk); - Ten aanzien van die 3.000: woningen toevoegen in segmenten die het meest onder druk staan: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop (thema 2: Ontbrekende schakels in de woningmarkt). Deze beide doelstellingen worden daarom als één doelstelling behandeld in dit hoofdstuk.

Het instrument flexwonen komt in twee thema’s terug: in Hilversumse woningmarkt onder druk en in Ontbrekende schakels in de woningmarkt. In dit rekenkameronderzoek wordt het instrument behandeld in hoofdstuk 4 (Ontbrekende schakels in de woningvoorraad).

3.2 Beleid en definities Druk op de woningmarkt, tekort aan betaalbare woningen In de Woonvisie 2021-2030 staat: ‘Volgens de prognose van de provincie Noord-Holland zijn er zeker 3.000 extra woningen nodig tot en met 2030. We hanteren deze prognose als uitgangspunt voor de woonvisie. Elke prognose kent zijn beperking. De druk op de regionale woningmarkt is dermate groot, met verhuisdynamiek tussen gemeenten, dat ook bij meer nieuwbouw in een behoefte wordt voorzien. Hilversum kiest binnen deze context om zich te baseren op de provinciale prognose, en daarmee bestendigd beleid.’ Ook uit het raadsvoorstel Woonvisie 2021-203023 blijkt dat de gemeente Hilversum een bewuste keuze maakt om beperkt woningen toe te voegen. In de woonvisie verbindt de gemeente Hilversum randvoorwaarden aan de nieuwbouw: de sociale huur en het middensegment staan onder druk. Daarom heeft ieder nieuwbouwproject minimaal 33% sociale huur. Om ook in het middensegment voldoende nieuwbouw te realiseren, is in de woonvisie opgenomen dat 50% van de nieuwbouwwoningen in het middensegment moet vallen, waarvan minimaal de helft in het

23

Document Hilversum - Woonvisie - Raadsvoorstel - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) 16

lage middeldure huursegment (tot €900 p/m). De andere helft mag koop tot de NHG-grens zijn en huur tussen de €900 en €1.100 p/m (alle bedragen prijspeil 2021). Doelstellingen grotendeels SMART, verschil tussen harde en zachte planvoorraad De gemeente heeft in de woonvisie de ambitie opgenomen om 3.000 woningen in de periode 2021-2030 te realiseren. In de Woondeal MRA heeft Hilversum een opgave van 3.200 woningen tot 2030. Volgens het college sluiten de aantallen aan op de huidige planvoorraad, aldus de raadsinformatiebrief24. Dit betekent dat de huidige planvoorraad tot 2030 méér woningen bevat dan er nodig zijn om het doel uit de woonvisie te halen (3.000 tot 2030). Onder de geïnterviewde betrokkenen bij het woonbeleid bestaat onduidelijkheid of de beide ambities op elkaar aansluiten. Geïnterviewde ambtenaren en vertegenwoordigers van de woningcorporaties denken hier verschillend over. In het kader over de verschillen tussen harde en zachte planvoorraad op de volgende pagina wordt dit verder toegelicht. De verdeling naar segmenten (33% sociale huur en 50% middensegment) wordt breed gedragen door externe actoren. Woningcorporaties zijn blij dat ze via deze regel in positie worden gebracht om mee te ontwikkelen op grotere locaties.

Ontwikkelaars geven wel aan dat het – mede door recente ontwikkelingen en een stapeling van opgaven – lastig wordt om zo veel betaalbaar te bouwen, maar op dit moment is in Hilversum geen sprake van daadwerkelijke stagnatie. Deze doelstelling is SMART beschreven, bovendien is hij in lijn met de nationale doelstellingen op het gebied van betaalbaarheid in nieuwbouw. Hoewel de aantallen duidelijk zijn, is er met de woningcorporaties discussie geweest over de definitie. Woningcorporaties gingen uit van afgegeven vergunningen als definitie voor in de prestatieafspraken. De reden hiervoor is dat afgegeven vergunningen binnen de looptijd van de prestatieafspraken (die worden voor drie jaar gesloten) gerealiseerd kunnen worden, terwijl de totale planvorming van eerste idee tot realisatie wel tien jaar kan duren in Nederland. Het gaat de gemeente echter om daadwerkelijk gerealiseerde woningen en niet om de afgegeven vergunningen. De indicatoren in de programmabegroting, de regionale monitoring en de landelijke afspraken gaan ook over opgeleverde woningen (gereedmeldingen BAG 25).

24 Hilversum Mediastad (2023): Raadsinformatiebrief 2023-21 inzake woondeal MRA |

hilversum.bestuurlijkeinformatie.nl 25

BAG = Basisadministratie gebouwen 17

Definities harde en zachte planvoorraad, betekenis voor doelen en programmering Het doel van de gemeente Hilversum is 3.000 woningen realiseren tot 2030. Om dat te bereiken, heeft de gemeente een woningbouwprogrammering. Die bestaat uit een optelsom van harde en zachte plannen. Harde plannen zijn nieuwbouwprojecten waarvoor een omgevingsplan is vastgesteld en/of waarvoor vergunningen zijn verleend. Voor de zachtere plannen geldt dat deze in voorbereiding zijn (het is een zoeklocatie, er is nog geen gemeentelijke visie op de locatie, nog geen anterieure overeenkomst, omgevingsplan of vergunning). Daarmee is ook nog niet bekend of en wanneer het plan gerealiseerd zal worden en om hoeveel woningen het precies zal gaan. Er wordt hiervan wel een inschatting gemaakt door de betrokken gemeentelijke projectleider. De harde en zachte plancapaciteit van de gemeente Hilversum telt op tot 3.387 woningen tot 2030 (woningbouwmonitor, mei 2023). Daarvan vormen 1.160 woningen de harde plancapaciteit. Zo’n 2.200 woningen vormen de zachte plancapaciteit. In 2020 heeft de minister van BZK afspraken gemaakt met de provincies om de plancapaciteit waar nodig omhoog te brengen naar 130% omdat in de praktijk niet alle plannen doorgaan (dus een buffer van 30% in de programmering). In de regio Gooi en Vechtstreek en ook in Hilversum is geen 130% plancapaciteit ten opzichte van de programmering.

Voor de doelen in de woonvisie is er een plancapaciteit van ongeveer 120% (er zijn al woningen gerealiseerd sinds 2021). Voor de afspraken in de Woondeal MRA is er een buffer van 106%. Er is daarmee een zeer beperkte buffer ten opzichte van de afspraken in de Woondeal MRA. Bijna alle harde en zachte plannen uit de huidige planvoorraad moeten gerealiseerd worden om de toegezegde 3.200 woningen te realiseren. Al met al is het realistischer dat de gemeente Hilversum de beoogde 3.000 woningen gaat realiseren dan de in MRA afgesproken 3.200 woningen tot 2030. Voor de afspraken in MRA-verband is de status van te veel plannen nog zacht en is er een te beperkte overprogrammering (buffer in de planning) om voldoende zekerheid te kunnen geven.

De kaders in de woonvisie zijn het vertrekpunt voor intensievere samenwerking met ontwikkelende partijen (tweede ambitie). Die doelstelling is niet SMART geformuleerd. Onduidelijk is op welke wijze de gemeente de samenwerking wil intensiveren en wanneer dat succesvol zou zijn. Het succes zou kunnen worden gemeten aan het maken van goede afspraken. Dit vindt plaats via prestatieafspraken met woningcorporaties en anterieure overeenkomsten met particuliere ontwikkelaars. Daarin wordt vastgelegd hoeveel woningen de partijen gaan realiseren op welke locaties en hoe de verdeling is naar sociale huur en middensegment, naast andere kwalitatieve en kwantitatieve randvoorwaarden en afspraken. De derde ambitie (goed benutten bestaande voorraad) is niet SMART geformuleerd. Wanneer is de bestaande voorraad goed benut? De gemeente Hilversum wil dit bereiken door transformatie en splitsing van bestaande panden en via verordeningen om meer grip te krijgen op het behouden van bestaande woningen voor de doelgroep. Is Hilversum ambitieus genoeg – bouwen voor de behoefte of behouden karakter Hilversum? Groen, ruimte en weinig hoogbouw kenmerken Hilversum. Er zit spanning tussen de grote vraagdruk in Hilversum, zeker ook vanuit de regio en daarbuiten, en de wens van bewoners en politiek om het karakter van Hilversum te behouden.

De ambtelijk en bestuurlijk betrokkenen geven aan dat als er twee keer zo veel woningen zouden worden opgeleverd, er geen leegstand zou optreden in Hilversum. De vraag is groter dan de programmering. Geïnterviewde betrokkenen van woningcorporaties, ontwikkelaars en 18

huurdersbelangenorganisaties zien ook een veel grotere behoefte aan woningen dan waar de gemeente nu van uitgaat. De voor dit onderzoek geïnterviewde externe actoren zouden graag zien dat de gemeente Hilversum méér ambitie toont. De stem van de mensen die niet in Hilversum wonen, maar dat wel graag willen, wordt niet gehoord, zo geven zij aan. Geïnterviewde vertegenwoordigers van woningcorporaties stellen dat zij graag meer woningen willen bouwen dan ze de afgelopen jaren hebben gedaan en dan er als ambitie geformuleerd is. Daarvoor ontbreken echter de benodigde locaties. Zij hebben zelf weinig grondposities. Ontwikkelaars zien een grotere vraag, zeker in het middensegment. De meeste geïnterviewde externe stakeholders vinden de ambitie te laag. Ambitie gebaseerd op productie, beschikbare locaties en prognose De ambitie in de woonvisie is mede gebaseerd op de productie van de afgelopen jaren. Voorheen was er de ‘Teller van Heller’, waarin werd gemonitord of de in het coalitieakkoord afgesproken 1.000 woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens gerealiseerd werden. Op basis van die ‘teller’ is duidelijk geworden dat het realiseren van 300 woningen per jaar met daarbij de 33% sociaal en 50% middensegment, haalbaar is in Hilversum. Het sluit aan bij het langjarig gemiddelde26, dat lag op 250 à 300 woningen per jaar.

Er is dus geen grote versnelling nodig om 3.000 woningen in tien jaar te behalen. Daarnaast is bij het vaststellen van de 3.000 woningen gekeken naar de projecten die op dat moment in de planning stonden.

3.3 Uitvoering Team Wonen was kortdurend op sterkte Met het vaststellen van de woonvisie heeft de raad 2 fte extra beschikbaar gesteld voor het ambtelijke team Wonen. Dat is een verdubbeling. Ten tijde van het vaststellen van de woonvisie was er beperkte ambtelijke bezetting in het team Wonen. De raad is hierover geïnformeerd in een collegebrief van 30 november 202127. Er is een nieuw team geformeerd met nieuwe mensen, dat sinds februari 2023 op sterkte was. De geïnterviewde externe stakeholders hebben gemerkt dat er tot begin 2023 weinig ambtelijke capaciteit was. Er was bij de gemeente geen totaaloverzicht in de woningprogrammering. Dat is met voorrang opgepakt door het team Wonen en heeft geleid tot de woningbouwmonitor28 die sinds februari 2023 voor iedereen toegankelijk is. Vanaf maart 2023 heeft één medewerker een stap terug gedaan en per 1 juli 2023 is een tijdelijke kracht vertrokken. Daarmee is het team Wonen krap bezet. Woningcorporaties en gemeente hebben lang geen prestatieafspraken gehad Voor het behalen van de doelen van de woonvisie zijn nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties van groot belang. Woningcorporaties hebben een sterk belang om woningen toe te voegen: zij signaleren lange wachttijden en veel reacties per woning.

Ten tijde van de interviews en de deskresearch voor dit onderzoek (februari-mei 2023) waren de gemeente, drie woningcorporaties en hun huurdersbelangenverenigingen in overleg om tot nieuwe prestatieafspraken te komen. Dat proces lag stil sinds de verkiezingen van maart 2022. Destijds kwamen de partijen er niet uit vanwege verschillen van inzicht over de verkoop van corporatiewoningen. Woningcorporaties wilden graag verkopen, zodat ze budget krijgen om extra nieuwe (duurzame en ook voor speciale doelgroepen geschikte) betaalbare woningen te realiseren. In oktober 2022 is onder leiding van het expertteam versnelling woningbouwopgave van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een start gemaakt met het

26

Document Hilversum - Collegebrief Woningbouwoverzicht 2022 (110516) - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) Document Hilversum - Collegebrief inzake Capaciteit en planning wonen - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) 28 Woningbouwmonitor | Open Hilversum 27

19

opnieuw werken aan de prestatieafspraken. Het team Wonen heeft het proces van RVO voortgezet en (succesvol) opgepakt. Een belangrijke factor hierbij is een vast aanspreekpunt vanuit de gemeente. De prestatieafspraken waren ten tijde van de interviews (mei 2023) bijna gereed, aldus betrokkenen. Er is was destijds nog geen overeenstemming over: -

-

De definities (vergunning versus gereedmelding, uitgaan van gereedmeldingen betekent een hogere ambitie); De woningen die verkocht en gesloopt worden. Woningcorporaties willen graag hun financiële slagkracht vergroten door jaarlijks een aantal woningen te verkopen en tegelijk een deel van de voorraad slopen. Met de financiële slagkracht door verkoop en door de sloop ontstaat ruimte om binnen de bestaande wijken gebieden te ontwikkelen met duurzame woningen en met woningen voor speciale doelgroepen. De gemeente stelt daartegenover dat woningcorporaties éérst voldoende harde plannen voor nieuwbouw moeten realiseren om het percentage sociale huurwoningen in elk geval gelijk te houden; De Meent als pilotwijk voor het toevoegen van ontbrekende segmenten (zie hoofdstuk 4); De verkoop van sociale huurwoningen. Inzet vanuit de gemeente is om verkoop van woningcorporatiebezit bij te laten dragen aan het bevorderen van doorstroming, door verkoop bij voorkeur plaats te laten vinden aan zittende huurders of huurders die een sociale huurwoning achterlaten in Hilversum.

Per 5 juli 2023 (ten tijde van het ambtelijk wederhoor voor dit onderzoek) zijn er prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2023-2027. De woningcorporaties, huurdersbelangenverenigingen en de gemeente Hilversum zijn tot overeenstemming gekomen. Er zijn afspraken gemaakt over de invulling van het Circusterrein (ongeveer 400 flexwoningen in de sociale huur) en over monitoring en over andere aspecten. Harde afspraken over op te leveren woningen ontbreken, er is wel een tabel met voorgenomen bouwplannen met naar verwachting op te leveren woningen (gereedmeldingen), waarop zal worden gemonitord. Binnen de kaders van de woonvisie is er ruimte voor corporaties om te liberaliseren en te verkopen, maar dit is niet gekwantificeerd. Naar de mogelijkheden om in De Meent ontbrekende segmenten toe te voegen, wordt nader onderzoek gedaan (zie paragraaf 4.3), waaraan de corporaties medewerking hebben toegezegd. De raad heeft mede op verzoek van de woningcorporaties de parkeernorm bij nieuwbouw verlaagd. Die was voor sociale huur en middenhuur 1,4 auto’s per woning. De raad heeft deze norm verlaagd naar 0,2 tot 0,9 auto’s per woning, afhankelijk van het type woning (huis of appartement) en de zone waarin de woning wordt ontwikkeld (centrum, schil centrum, rest bebouwde kom en buitengebied).

Anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars geven meer sturingsmogelijkheden Als particuliere ontwikkelaars een gebied willen ontwikkelen, gaat de gemeente in gesprek over de randvoorwaarden, onder andere die uit de woonvisie. De gemeente Hilversum werkt pas mee aan een omgevingsplanwijziging als er een anterieure overeenkomst is gesloten. Dit is een vrijwillige overeenkomst, voorafgaand aan het exploitatieplan, tussen de gemeente en de particuliere ontwikkelaars. Zij maken afspraken over in welk gebied welke (woningbouw)opgave gerealiseerd wordt, tegen welke voorwaarden. Er kunnen afspraken gemaakt worden over typen woningen, bedrijfsruimten, de openbare ruimte en dergelijke. Een anterieure overeenkomst biedt de mogelijkheid voor bovenplanse verevening (een bijdrage van ontwikkelaars aan voorzieningen). Daar zitten wel beperkingen aan. De afspraken in een anterieure overeenkomst moeten gaan over een concrete gebiedsontwikkeling en passen binnen een structuurvisie. De anterieure overeenkomst geeft de gemeente de mogelijkheid om te sturen op de doelstellingen van 33% sociale huur en 50% middensegment. Met name bij grotere projecten kan de 20

voorwaarde van 33% sociale huur ervoor zorgen dat particuliere ontwikkelaars de samenwerking zoeken met woningcorporaties om een gebied gezamenlijk te ontwikkelen (bij kleinere projecten komt dit in de praktijk niet voor omdat dat te complex is). Het beleid van de gemeente Hilversum brengt op deze manier woningcorporaties in positie om mee te ontwikkelen. Particuliere ontwikkelaars mogen ook zelf sociale huur ontwikkelen en die woningen verhuren aan de doelgroep, wat in Hilversum ook gebeurt. De woningcorporaties zouden graag in méér (grotere) projecten samenwerken met de ontwikkelaars en geven aan dat er extra locaties nodig zijn om de doelen uit de woonvisie in Hilversum te kunnen realiseren. De 33% sociale huur en 50% middensegment zijn harde voorwaarden. De gemeente zit hier strak in. De kaders knellen bij ieder project, geven zowel de gemeente Hilversum als de externe partijen aan. Soms zijn er zwaarwegende redenen om af te wijken van de verdeling naar type. Bijvoorbeeld als er bodemsanering noodzakelijk is of als het gaat om een monument. Bij andere projecten zou je als gemeente of ontwikkelaar soms ook ruimte willen bieden om af te wijken (bijvoorbeeld in een wijk waar al veel sociale huur is of waar de ontwikkeling moeilijk van de grond komt) maar er is op andere locaties en in andere projecten geen ruimte om te compenseren met méér sociale huur of betaalbare woningen.

En dan komt het doel om 27% sociale huur in de totale voorraad te handhaven (en de intentie om 30% te realiseren) in gevaar. In bijvoorbeeld het project op het huidige Hunkemöllerterrein zijn de woningen uiteindelijk kleiner gemaakt, om binnen de betaalbare segmenten te blijven en meer woningen kwijt te kunnen op het terrein. De anterieure overeenkomsten worden in Hilversum nog niet zo lang ingezet. In de afgelopen jaren is er volgens de wethouder en de geïnterviewde ambtenaren een professionaliseringsslag gemaakt, om meer te kunnen sturen op gewenste ontwikkelingen. Voor ieder groter project is er een gemeentelijke projectleider die aanspreekpunt is voor de ontwikkelaar. Die projectontwikkelaar legt waar mogelijk ook de contacten tussen de particuliere ontwikkelaar en de woningcorporaties, zodat die in positie gebracht worden om mee te ontwikkelen. Geïnterviewde betrokkenen bij woningcorporaties geven aan daarnaast behoefte te hebben aan een ‘accountmanager’ binnen de gemeente die hen kan ondersteunen bij het vinden van locaties om eigen ontwikkelingen te realiseren, bijvoorbeeld openbare ruimte of maatschappelijk vastgoed waarvoor op termijn geen gebruiker meer is.

Meerjarenperspectief gebiedsontwikkelingen Hilversum 2021 en kostenverhaal ontwikkelingen Met het oog op het toenemend aantal complexe projecten in Hilversum en de diversiteit aan rollen en (financiële) verantwoordelijkheden die de gemeente inneemt, is in 2021 een meerjarenperspectief gebiedsontwikkelingen (MPG) gemaakt. Het MPG schetst het totale plaatje van alle lopende grondexploitaties en geeft de gemeenteraad inzicht in de totale ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Hilversum en de financiële en organisatorische consequenties die dit voor de gemeente kan hebben. Het MPG dient daarmee als achtergrond bij het nemen van projectbesluiten en beschrijft op hoofdlijnen de (financiële) consequenties voor het totale portfolio 29. Het MPG is beschikbaar gesteld aan de raad. Naar aanleiding van het MPG Hilversum 2021 wordt momenteel gewerkt aan een Nota Kostenverhaal. Hiermee kunnen de kosten voor het ruimtelijke ordeningstraject verhaald worden op de ontwikkelaars/initiatiefnemers en ontwikkelaars/initiatiefnemers dragen per vierkante meter die ze ontwikkelen bij aan het realiseren van voorzieningen voor de stad. De verwachting is dat deze nota begin 2024 wordt vastgesteld.

Veel lopende projecten zijn gestart vóór de Woonvisie 2021-2030, wat sturing bemoeilijkt De voor dit onderzoek geïnterviewde ontwikkelaars zijn eerder met hun project gestart dan dat de woonvisie of de instrumenten die de invloed van de gemeente kunnen vergroten werden vastgesteld. Vóór

29

Meerjarenperspectief Gebiedsontwikkelingen Hilversum (2021) 21

de woonvisie werden de voorwaarden nog niet zo hard gesteld: op het Tergooi-terrein (de voormalige locatie van het ziekenhuis) werden 25% sociaal, 50% middensegment en 25% vrije sector/dure koop als uitgangspunten meegegeven. Na het vaststellen van de woonvisie is er lang onderhandeld over nieuwe afspraken. Uiteindelijk is het omgevingsplan gewijzigd van 300 naar 330 woningen, waardoor er meer betaalbare woningen zijn toegevoegd. Ook is een deel van de woningen kleiner gemaakt. Stapeling van voorwaarden maakt middenhuur minder aantrekkelijk om te bouwen De gemeente stelt via de doelgroepenverordening eisen aan de minimale grootte van een middeldure huurwoningen. Ook heeft de gemeente langere instandhoudingstermijnen dan wettelijk vereist: in Hilversum moet zowel een nieuwe sociale huurwoning als een middenhuurwoning minimaal 25 jaar beschikbaar blijven voor de doelgroep (dus beperkt stijgen in huurprijs). Geïnterviewde ontwikkelaars geven aan dat de combinatie het lastig maakt om woningen te ontwikkelen en om beleggers te vinden die willen investeren in middenhuurwoningen. In de woonvisie is dit probleem al onderkend. Daarom is een voorgenomen maatregel om in de omgevingsvisie een nadere afweging te maken over de stapeling van ambities bij woningbouwontwikkelingen. ‘Deze ambities staan een snelle ontwikkeling van woningbouw soms in de weg.

Te denken is aan programmatische doelen, parkeernorm, welstandseisen, duurzaamheidseisen, kwaliteitseisen’, zo staat in de Woonvisie 2021-2030. Deze nadere afweging heeft nog niet plaatsgevonden. Benutten bestaande voorraad: toevoeging door transformatie en splitsing Door de beperkte ruimte (weinig grond in gemeentelijk eigendom, geen grote uitbreidingslocaties) is een goede benutting van bestaand vastgoed nodig. Daarbij denkt de gemeente aan transformatie van kantoren en bedrijfslocaties en het opsplitsen van grote panden. Daarbij is een minimale kwaliteit van woningen belangrijk. De gemeente wil voorkomen dat het aanbod uit (te) kleine woningen komt te bestaan, of dat er te veel druk komt op de openbare ruimte als gevolg van woningsplitsing. Dit is uitgewerkt in splitsingsbeleid en kaders binnen de huisvestingsverordening. Woningsplitsing levert weliswaar nieuwe (betaalbare) wooneenheden op, maar er is ook een keerzijde: geïnterviewde betrokkenen van ontwikkelaars wijzen erop dat in verschillende buurten de gevolgen te zien zijn van woningsplitsing: ‘huizen met meerdere deurbellen’ geven druk op de openbare ruimte en hebben als risico dat huurders langere tijd in te kleine woningen blijven terwijl ze eigenlijk willen doorstromen. Met name in het centrumgebied vindt transformatie en splitsing overigens plaats zonder dat de gemeente daar invloed op heeft.