Bijlage 2. Actualisatie Nota Grond en vastgoedbeleid 2025-2028

• Overig vastgoed Wettelijk verplichte voorzieningen, zoals begraafplaatsen, en gebouwde voorzieningen in de openbare ruimte, zoals gemalen en loodsen. In deze categorie valt ook het strategisch en tijdelijk vastgoed dat is bestemd voor herontwikkeling.7 7 Objecten met een strategische ligging voor toekomstige ruimtelijke (her)ontwikkelingen of waar

tijdelijk gebruik plaatsvindt in afwachting van definitieve invulling. Het herontwikkelingsvastgoed heeft

21

Niet-beleidsondersteunend vastgoed Als het eigendom van het object niet bijdraagt aan het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen is sprake van niet-beleidsondersteunend vastgoed. In dat geval behoort het object niet tot de kernportefeuille. Om te beoordelen of een object wel of niet tot de kernportefeuille behoort, kan de Beslisboom Vastgoedstrategie (par 5.2) uitkomst bieden. Woningen kunnen namelijk ook geschikt zijn voor het huisvesten van aangewezen doelgroepen, zoals asielzoekers of vluchtelingen uit Oekraïne. Denk hierbij ook aan commerciële objecten, zoals kantoorruimten voor derden, bergingen of beeldbepalend bezit. Omvang en samenstelling vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van de gemeente Hilversum omvat eind 2024 247 gebouwen en 493 percelen grond. In totaal heeft dit vastgoed een boekwaarde van € 189 miljoen en een verzekerde waarde van € 774 miljoen. Het zelf beheren als eigenaar van deze portefeuille is geen wettelijke taak en deze complexe opgave brengt flinke kosten met zich mee. Daarnaast huurt de gemeente een aantal panden. Het onderscheid tussen de kernportefeuille en de niet-kernportefeuille, en de indeling in categorieën, geeft inzicht en maakt sturing makkelijker. Dit geeft richting aan de omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille en de daarmee samenhangende investeringen.

Ongeveer 97% van het gemeentelijk vastgoed valt binnen de kernportefeuille. Slechts 3% is niet-beleidsondersteunend vastgoed. Verdeling aantal vastgoedobjecten gemeente Hilversum 1 januari 2025

Afstoten gemeentelijk vastgoed Of een object tot de kernportefeuille behoort, hangt in de eerste plaats af van de bijdrage die het levert aan het realiseren van gemeentelijke doelstellingen. Als vastgoed daar niet (meer) aan bijdraagt, kan het in principe worden afgestoten.

een tijdelijke horizon. Het is immers vastgoed dat wordt verworven en aangehouden om vroeg of laat gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, te sturen of te vergemakkelijken. Op enig moment wordt dit vastgoed gesloopt of herontwikkeld.

22

5.2 Actiever vastgoedbeleid De gemeente Hilversum hecht veel waarde aan het uitvoeren van haar strategische opgaven. Afhankelijk van de situatie zullen we – binnen de gestelde financiële kaders – sneller dan voorheen kiezen voor actievere verwerving van gronden en opstallen. We zijn ambitieus in onze plannen en zetten ons maximaal in om onze opgaven te realiseren. Al kunnen we door geld- of ruimtegebrek niet altijd alles direct waarmaken. Enerzijds zullen wij actiever opereren door te bemiddelen of door panden te huren die belangrijk zijn voor het realiseren van onze gemeentelijke doelstellingen. Anderzijds kijken we of het mogelijk is om door aankopen regie te krijgen. Ons actiever vastgoedbeleid kunnen we bijvoorbeeld inzetten voor het zorgaanbod in Hilversum, zoals een huisartsenpraktijk of een gezondheidscentrum. De zorgsector is geprivatiseerd. Dat betekent dat huisartsen zelf verantwoordelijk zijn voor de huisvesting van praktijken en gezondheidscentra. Toch kan het voorkomen dat deze partijen moeite hebben met het vinden van huisvesting op de commerciële markt vanwege ruimtevraag of betaalbaarheid. Als dat het leidt tot knelpunten in de (eerstelijns)zorg in de wijk, kijken we of de gemeente hierin een actievere rol in kan spelen. De actievere rol omvat het verhuren van eigen maatschappelijk vastgoed, het kopen of huren van het benodigde vastgoed.

Dit vastgoed wordt dan verhuurd aan de betreffende zorgpartij. De verhuur vindt plaats onder de geldende wetgeving, zoals het Didam-arrest en de Wet Markt & Overheid, maar als de zorgpartij onderdeel uitmaakt van het vastgesteld beleid dan kan de huur gecompenseerd worden met een subsidie. Verder kan de Omgevingswet mogelijkheden bieden om het gebruik en of bestemming te wijzigen, zodat een ander vastgoed een aantrekkelijk alternatief wordt. Principes vastgoedbeleid Het actiever vastgoedbeleid van de gemeente Hilversum is gebaseerd op een aantal principes. Vastgoed is geen doel maar een middel Het bezit van vastgoed is een middel om maatschappelijk en bestuurlijk gewenste doelen te realiseren. De gemeente behoudt daarom een eigen kernportefeuille van panden. Deze panden worden niet verkocht. Naast panden in eigen bezit kan de gemeente ook panden huren of een faciliterende rol spelen als maatschappelijk (georiënteerde) organisaties zelf een maatschappelijke voorziening willen ontwikkelen. We verkopen geen vastgoed dat inzetbaar is voor (toekomstige) ontwikkelingen of maatschappelijke behoeften Als een pand (op termijn) kan worden ingezet voor (toekomstige) ontwikkelingen of maatschappelijke behoeften, bestempelen we het als strategisch vastgoed. In dat geval wordt het pand onderdeel van de kernportefeuille en niet verkocht.

Het overige deel van de portefeuille kan (op termijn) worden verkocht of kan alsnog deel gaan uitmaken van de kernportefeuille. Integrale en toekomstige vastgoedkeuzes De gemeente kijkt integraal naar opgaven op het terrein van vastgoed. Dat betekent dat we kijken of het mogelijk is om functies te combineren. Ook houden we rekening met stedelijke opgaven, maatschappelijke opgaven, gebiedsopgaven en duurzaamheidsambities. Gemeente neemt haar verantwoordelijkheid waar andere partijen ontbreken De gemeente zorgt voor panden die maatschappelijke waarde creëren. Dat doet de gemeente wanneer daar behoefte aan is en als marktpartijen of andere maatschappelijke partners niet voor deze panden kunnen zorgen. Het richtinggevend kader maatschappelijke voorzieningen wijst aan wat waar nodig is. De lokale situatie zal de mogelijke rol van de gemeente bepalen. Deze kan variëren van aankoop tot advisering of bemiddeling.

23

5.3 Beslisboom vastgoedstrategie Om te bepalen of een object tot de kernportefeuille behoort, gebruikt de gemeente de beslisboom vastgoedstrategie. Deze beslisboom is in 2025 geactualiseerd: de afweging op basis van het richtinggevend kader maatschappelijke voorzieningen is toegevoegd.

24

Toelichting op de vragen uit de beslisboom Vraag 1 Is het vastgoed in gebruik voor eigen huisvesting? De bestaande huisvestingsportefeuille bestaat uit vijf gebouwen die verspreid over de stad staan.8 Hybride werken en digitalisering, de maatschappelijke ontwikkelingen en dienstverleningsvisie hebben de behoefte aan ruimte en werkpatronen sterk beïnvloed. De huisvesting kan aantrekkelijk, kostenefficiënt, faciliterend en aansprekend georganiseerd worden. Vraag 2 Heeft het type vastgoed een maatschappelijk toegevoegde waarde? De komende jaren groeit en verandert de samenstelling van Hilversum, mede onder invloed van vergrijzing en buitenlandse migratie. Deze ontwikkelingen vragen om passend aanbod van woningen én voorzieningen, waaronder voor het organiseren van zorg en/of ondersteuning in de eigen omgeving. Daarbij is het noodzakelijk dat er voldoende ruimte is voor maatschappelijke voorzieningen, gericht op onder meer gezondheid, zorg en welzijn, onderwijs, kinderopvang, gemeentelijke diensten, ontmoetingsplekken, en cultuur en sport. Vraag 3 Hoort het object bij de categorie overig vastgoed? Gemeenten hebben geen verplichting om vastgoed in bezit te hebben. Maar gemeenten hebben wel een (wettelijke) taak om in bepaalde maatschappelijke voorzieningen te voorzien. In dat kader verwerft, ontwikkelt en huurt de gemeente vastgoed.

• Begraven: Op grond van artikel 33 van de Wet op de lijkbezorging moet Hilversum (eventueel samen met andere gemeenten) een gemeentelijke begraafplaats hebben. • Onderwijs: Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs. Voor de financiering hiervan krijgt Hilversum jaarlijks een bijdrage uit het Gemeentefonds. Daarnaast heeft de gemeente erfgoed in eigendom. Dat zijn monumentale gebouwen en percelen die we willen behouden. We onderhouden deze gebouwen en percelen omdat ze bij de identiteit van de gemeente horen. Als het mogelijk is, verhuren we dit erfgoed, bij voorkeur aan maatschappelijke partijen. Vraag 4 Ondersteunt het vastgoed gemeentelijk vastgesteld beleid? Het betreft dan accommodaties waarin functies worden gehuisvest die de beleidsdoelen van de gemeente ondersteunen. Vraag 5 Wil de raad er beleid voor? Hilversum is een stad die continu verandert. Dit vraagt om een actieve flexibele houding ten aanzien van beslissingen rond vastgoed. De gemeenteraad kan ervoor kiezen om met een onderbouwd raadsbesluit een object alsnog toe te voegen aan het beleidsondersteunend vastgoed. Vraag 6 Gaat het om vastgoed t.b.v.

ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen die binnen 10 jaar gerealiseerd worden? Als ruimtelijke of maatschappelijke ontwikkelingen binnen 10 jaar gerealiseerd worden, kan de gemeente ervoor kiezen om vastgoed in dat gebied in eigendom te houden of om vastgoed te verwerven. Deze strategische keuze geeft meer mogelijkheden voor sturing bij gebiedsontwikkeling of uitvoering van beleid dat nog in ontwikkeling is. Uitgangspunt 9 Samenstelling gemeentelijke vastgoedportefeuille Voor de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille kiezen we voor een actievere aanpak. We behouden of verwerven panden en grond voor maatschappelijk nut. Objecten die niet bijdragen aan de langetermijnbeleidsdoelstellingen kunnen we in principe afstoten.

8 Het gaat om Raadhuis, Dudokpark 1 (bouwjaar 1931), Stadskantoor, Oude Engweg 23 (renovatie 2009),

Villa, Oude Engweg 23 (bouwjaar 1903), Gemeentewerf, 1e Loswal 24.

25

5.4 Huisvesting maatschappelijke voorzieningen Een belangrijke categorie binnen het vastgoed van de gemeente is de huisvesting van maatschappelijke voorzieningen. Hiervoor wordt in september 2025 een richtinggevend kader door het college vastgesteld. Gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is vastgoed dat de gemeente in eigendom heeft en inzet voor een maatschappelijke voorziening. Maatschappelijk vastgoed faciliteert voorzieningen in het brede maatschappelijke domein. In veel gevallen dient het voor huisvesting van activiteiten waarvoor de gemeente subsidie verleent of dat met behulp van de gemeente is aangekocht voor een niet-marktconforme prijs. Bij verhuurobjecten in deze deelportefeuille is er dus naast een huurrelatie ook een subsidierelatie. Maatschappelijk vastgoed voorziet in ruimtebehoefte voor een of meer specifieke gebruikers en heeft een rol in de omgevingskwaliteit. Ook kan maatschappelijk vastgoed een stimulans zijn voor gebiedsontwikkelingen. Bij woningbouw moet rekening worden gehouden met voldoende en tijdige beschikbaarheid van vastgoed voor maatschappelijke voorzieningen. Richtinggevend kader maatschappelijke voorzieningen In 2024 is bij de bestuursopdracht voor het richtinggevend kader maatschappelijke voorzieningen besloten een pas op de plaats te maken bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed.

Het richtinggevend kader wordt gebruikt om te bepalen of gemeentelijk vastgoed een maatschappelijke functie vervult of in de toekomst kan vervullen. In het richtinggevend kader worden indicaties opgenomen per voorziening (in m² per 1.000 inwoners). Volgens het kader is er behoefte aan de volgende maatschappelijke voorzieningen: • Gezondheid, zorg en welzijn; zorg waar men met en zonder verwijzing naartoe kan gaan, zoals de huisarts, tandarts, fysiotherapeut, apotheek, psycholoog, maatschappelijk werker, wijkverpleegkundige, het ziekenhuis. • Onderwijs; (speciaal) basisonderwijs, voortgezet (speciaal) onderwijs, speciaal onderwijs en middelbaar- en hoger beroepsonderwijs. • Kinderopvang; buitenschoolse-, peuter en dagopvang. • Gemeentelijke diensten; contactpunt voor (minima)regelingen, schulddienstverlening, faciliteiten voor vrijwilligers/mantelzorg, consultatiebureau, bibliotheek. • Ontmoetingsplekken; buurthuizen, gebedshuizen, jongerencentra. • Culturele voorzieningen; voorzieningen podiumkunsten, beeldende kunsten, educatie (muziek, beeldend, cursussen t.b.v. ontplooiing en bibliotheekvoorziening). • Sportvoorzieningen; zalen, velden, zwembaden. Het kader wordt geen rechtlijnig afwegingskader, maar een hulpmiddel dat zichtbaar maakt voor welke maatschappelijke voorzieningen nu of in de toekomst een tekort of overschot bestaat.

Deze inzichten helpen bij het beantwoorden van de afwegingsvraag of het behouden, verwerven en inzetten van maatschappelijk vastgoed van meerwaarde is. Afhankelijk van de noodzaak voor een bepaalde voorziening kan de gemeente een actievere rol innemen bij het verwerven van het vastgoed. Uitgangspunt 10 Richtinggevend kader Maatschappelijke Voorzieningen We analyseren de vastgoedmarkt om actiever te kunnen inspelen op vrijgekomen vastgoed voor onze maatschappelijke opgave, daarbij is het richtinggevend kader maatschappelijke voorzieningen leidend.

26

5.5 Rollen en bevoegdheden bij vastgoedbeleid De gemeente wil als goed rentmeester met haar vastgoed omgaan. Bestuurlijke verantwoordelijkheid ligt bij de wethouder Vastgoed. Het college is bevoegd tot aankoop van gronden en panden waarop het voorkeursrecht is gevestigd en om transacties te sluiten die binnen een vastgestelde grondexploitatie vallen. De raad moet over strategische aankopen een besluit nemen. Onderstaand schema illustreert de verhouding tussen het beleidsveld van de gemeente, de rol van de gemeente als verhuurder en de huurder of gebruiker.

Beleidsafdeling - huisvestingsvraag De beleidsafdeling binnen de gemeente formuleert de huisvestingsvraag en adviseert het bestuur over eventuele toekenning van subsidie. Het team Vastgoed adviseert de beleidsafdelingen, waarna deze zelf keuzes maken en de financiële consequenties daarvan dragen. Rol team Vastgoed Het team Vastgoed coördineert de huisvesting. Dit team vervult de eigenaarsrol van het gemeentelijk vastgoed en alle verantwoordelijkheden die daarbij horen. Denk daarbij aan het beheer en onderhoud van het vastgoed, maar ook aan de verhuur, ontwikkeling, exploitatie en aan- en verkoop. Deze bundeling van activiteiten zorgt voor kennisopbouw, doelmatigheid en efficiëntie. Het team Vastgoed is verantwoordelijk voor het registreren van objectinformatie en draagt zorg voor een goede datakwaliteit. Het team Vastgoed wordt betrokken bij de realisatie van nieuwbouwprojecten voor advies over het toekomstige onderhoud en beheer. Het team Vastgoed zet zich ook in om het vastgoed efficiënt en effectief te (laten) ontwikkelen, onderhouden, huren en verhuren, en het eventueel te aan- of verkopen. Vanuit het gewenste actieve beleid is het noodzakelijk dat het team in een vroeg stadium wordt betrokken bij initiatieven. Hierbij inventariseert het team welke wensen er zijn vanuit de diverse beleidsafdelingen en houdt ogen en oren open voor wat er zich afspeelt in de vastgoedmarkt.

Het team kijkt naar verschillende opties en houdt bij het advies rekening met het belang van de gemeente. Huurder/gebruiker Veel huurders van maatschappelijk vastgoed zijn professioneel genoeg om in hun eigen vastgoed te voorzien. De gemeente kan in samenwerking met deze partners sturen op de gemeentelijke doelstellingen zonder dat bezit van vastgoed altijd nodig is. Loslaten van het vastgoed past in een visie waarbinnen partners in de samenleving ook zelf de regie kunnen houden. De gemeente beperkt zich tot die aspecten die de samenleving niet zelf oppakt of kan oppakken.

27

Toch zal de gemeente altijd vastgoed in eigendom houden. Maatschappelijk vastgoed is door haar aard niet altijd courant. Bovendien heeft de exploitatie van bepaald maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld cultureel vastgoed) ook regelmatig een subsidierelatie met de gemeente. Als deze subsidie stopt, ontstaat er een risico bij de vastgoedeigenaar, waardoor er bij externe (markt)partijen soms weinig animo zal zijn om bepaald vastgoed over te nemen. Verbindende rol De wens is om actiever de vastgoedportefeuille uit te breiden wanneer de maatschappelijke opgave hierom vraagt of wanneer een strategische mogelijkheid zich voordoet. Dit kan alleen als de financiële middelen dat mogelijk maken. Daarnaast vraagt dit om een actievere verbinding tussen beleid en vastgoed, en een wijdere blik op de marktmogelijkheden. Het vraagt ook om de vastgoedvraagstukken, vastgoedkennis en het netwerk toe te wijzen aan één team in de organisatie te beleggen. Het team Vastgoed lijkt hiervoor de meest logische plek.

5.6 Afstoten, huren of verwerven van vastgoed Procedure bij afstoten Als uit de beslisboom blijkt dat de gemeente vastgoed of grond gaat afstoten, zijn daarvoor verschillende mogelijkheden. Vastgoed dat eigendom is, zal de gemeente verkopen. De winst gaat naar de reserve stedelijke ontwikkeling (zie hoofdstuk 6). Gaat het om panden die de gemeente huurt, dan zeggen we volgens de voorwaarden in het huurcontract de huur op. Periodiek evalueren we de verhouding tussen boekwaarde en marktwaarde van het vastgoed, waarbij een actueel beeld ontstaat van de werkelijke opbrengst bij het eventueel verkopen van vastgoedobjecten. De werkelijke opbrengst wordt toegevoegd aan de reserve stedelijke ontwikkeling (h6). Uitgangspunt is dat bij verkoop de twee getaxeerde waarden de bandbreedte vormen voor verkoop. Als er geen overeenstemming komt, vindt er geen verkoopplaats, tenzij het college anders besluit. Negatieve verkoopopbrengsten komen niet ten laste van de reserve stedelijke ontwikkeling. De gemeente streeft naar een optimale verhuur van de panden om huurinkomstenverlies te voorkomen. De huuropbrengsten en -kosten worden verwerkt via de exploitatie. Wanneer sprake is van een lage huur wordt dat verwerkt in de exploitatiebegroting. Een verlies komt niet ten laste van de reserve stedelijke ontwikkeling.

Als de gemeente gebouwen of grond te koop aanbiedt, vindt de verkoop bijna altijd openbaar plaats. Een makelaarskantoor zal het aanbod onder meer op Funda plaatsen. In uitzonderlijke gevallen vindt er geen openbare verkoop plaats, de gemeente verkoopt dan een-op-een aan een koper. Een link naar de officiële aankondiging van de voorgenomen verkoop komt bij de bekendmakingen op de gemeentelijke website te staan, met daarbij een uitleg waarom alleen die partij in aanmerking komt. Keuze voor huren of verwerven Bij een actiever grond- en vastgoedbeleid hoort ook een bredere bestuurlijke afweging tussen huur of koop. We passen ons beleid daarom aan. Bij invulling van een maatschappelijke huisvestingsbehoefte, verkennen we meteen de diverse mogelijkheden voor huur of verwerven, en vervolgens voor doorverkoop of exploitatie. Nieuwe huisvestingsbehoeften vullen we zoveel mogelijk in binnen de bestaande vastgoedportefeuille. Hierbij kijken we naar beschikbaarheid en geschiktheid. We sturen zoveel mogelijk op een optimale bezetting van ons bestaande eigendom. Multifunctioneel ruimtegebruik is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Ook kijken we of een bestemmingswijziging van eigen vastgoed mogelijk is voordat we gaan verwerven of huren.

28

Als blijkt dat een huisvestingsbehoefte niet direct binnen ons bestaande eigendom past, onderzoeken we de mogelijkheid om het vastgoed met een aantal aanpassingen wél geschikt te maken. Als dit niet mogelijk is, maken we een afweging om een ander object te huren of te verwerven. Vinden we geen huurbare locatie, dan kunnen we kijken of verwerving een mogelijkheid is. Na verwerving maken we de afweging om het object maatschappelijk te verhuren. Ook kunnen we besluiten om het object aan een maatschappelijke partner te verkopen, al dan niet met een subsidie om de verkoopsom te verlagen. Langdurig huren in plaats van kopen kan leiden tot een slechtere businesscase dan aankoop en eigen verhuur, mede vanuit verwachte waardestijging van een object. Ook kan het voorkomen dat een vastgoedobject vanwege een maatschappelijke invulling tegen een maatschappelijke prijs wordt verkocht. Wanneer dan de maatschappelijke invulling na enige tijd wordt beëindigd en het object marktconform wordt verkocht, is er door de gemeente geen of weinig sturing meer mogelijk op de inzet van de meeropbrengst. Op lange termijn kan de aankoop van vastgoed financieel voordeliger zijn dan langdurig huren; het vastgoed kan in waarde stijgen, de maandlasten zijn stabieler, er zijn mogelijkheden voor exploitatie en verhuur, en als eigenaar heeft de gemeente volledige controle over de bestemming van het vastgoed.

Huren kan leiden tot hogere kosten op de lange termijn, vooral door huurverhogingen. Ook biedt huren geen mogelijkheid om eigendom te creëren of toekomstige winst te behalen uit de verkoop van het vastgoed. Uiteindelijk is het, na afweging van bovengenoemde punten, een bestuurlijke keuze om vastgoed te huren of te verwerven, waarbij de markt natuurlijk zelf een voorkeur kan hebben voor verkoop of verhuur. Uitgangspunt 11 Afweging voor huren of verwerven Bij een nieuwe maatschappelijke huisvestingsbehoefte maken we een gelijkwaardige afweging tussen een bestemmingswijziging van eigen niet-maatschappelijk vastgoed, tussen huur of verwerven en doorverkoop of huurexploitatie. Procedures bij huren en verwerven Nadat een bestuurlijke keuze is gemaakt voor huren of verwerven, volgen we onderstaande procedures. Procedure bij huren van vastgoed Bij het aangaan van een huurrelatie kijken we nadrukkelijk naar geschiktheid, huurprijs en specifieke huurvoorwaarden. Daarbij hanteren we dezelfde normen als bij vastgoed in eigendom, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Procedure bij verwerven Bij verwerving in het kader van het algemeen belang of gebiedsontwikkelingen starten we altijd met een minnelijk traject.

Als wij er niet in slagen om de benodigde grond minnelijk te verwerven, kiezen we voor het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Aanvullingswet Grondeigendom (voorheen Wet voorkeursrecht gemeenten/Wvg) of als ultiem middel – onteigening. Door al vroegtijdig een tweesporenbeleid in te zetten, voorkomen we onnodig tijdverlies. Om het verlenen van ongeoorloofde staatssteun te voorkomen, is het uitgangspunt bij verwerving dat altijd één of meerdere taxaties worden uitgevoerd. Deze taxaties zijn richtinggevend. Wanneer het een bieding op schaars vastgoed betreft, ten behoeve van een ontwikkeling, in het kader van de WVG, onteigening of toewijzing door rechter kan de gemeente van dit taxatie uitgangpunt gemotiveerd afwijken. Bij een onteigening of een minnelijke verwerving in het kader van de vestiging van een voorkeursrecht moet de gemeente een schadeloosstelling betalen. Daardoor kan een aankoop hoger uitvallen dan de getaxeerde waarde. Bij een verwerving door middel van een bieding kan ervoor worden gekozen om hoger te bieden dan de taxatiewaarde. Bijvoorbeeld als het een strategische aankoop is of als er vermoedens zijn dat anderen gaan overbieden.

29

5.7 Beheer en exploitatie gemeentelijke vastgoedportefeuille Zodra een object deel uitmaakt van de vastgoedportefeuille moet de gemeente dit beheren en moet de exploitatie invulling krijgen. Gebouwbeheer gaat over de technische, facilitaire en administratieve aspecten. Exploitatie betreft de juridische en financiële kant. De doelstellingen van het specifieke object en de deelportefeuille (zie tabel hieronder) waartoe het behoort, bepalen de accenten van beheer en exploitatie. Deelportefeuille

Beheer

Exploitatie

Termijn

Onderhoudsstrategie

Vastgoed voor eigen huisvesting

Permanent: Maatwerk

Lage exploitatielasten

Lang

Planmatig preventief + investeren (verduurzamen)

Onderhoudsniveau9 NEN 2767 NEN Niveau 2+3

Maatschappelijk vastgoed

Permanent : Doelmatig, flexibel, waar mogelijk dubbelgebruik Doelmatig

Kostendekkend of marktconform

Lang

Planmatig preventief + investeren (verduurzamen)

NEN Niveau 2+3

Lage exploitatielasten Zo rendabel mogelijk

Lang tot tijdelijk Tijdelijk

Correctief onderhoud

NEN Niveau 3

Sober, schoon, heel en veilig

NEN Niveau 4

Overig vastgoed Strategisch en tijdelijk bezit

Tijdelijk beheer: Doelmatig, gericht op waardebehoud

Vormen van beheer Als uit de beslisboom blijkt dat we gemeentelijk vastgoed in beheer houden, zijn daarvoor verschillende mogelijkheden met bijbehorende instrumenten. Permanent beheer Als de gemeente de intentie heeft om de onroerende zaak structureel in eigendom te houden en er een openbare en maatschappelijke functie te realiseren, geven we deze uit in permanent beheer. Zo houden we grip op de kwaliteit van de ruimtelijke ordening. Voor permanent beheer kunnen we gebruikmaken van verschillende instrumenten, zoals pacht, verhuur, opstalrecht, bruikleen en in uitzonderlijke gevallen uitgifte in erfpacht. De kosten voor structureel eigendom worden in principe gedekt uit de reguliere opbrengsten. Tijdelijk beheer Bij een actieve of toekomstige grondexploitatie kan de gemeente eigen onroerende zaken beheren totdat ze nodig zijn voor gebiedsontwikkeling. Met tijdelijk beheer blijft het object in gebruik (waardebehoud) en wordt een deel van de exploitatielasten gedekt. Het kan dienen als aanjaagfunctie voor gebiedsontwikkelingen of als voorbeeld dienen voor een gewenst voorzieningenniveau in bepaalde wijken. Het kan lang duren voordat een plan wordt gerealiseerd. Tijdelijk beheer is dus iets anders dan leegstandsbeheer voor korte termijn. Tijdelijk beheer is gericht op instandhouding en het voorkomen van kraak, inbraak, vandalisme en verwaarlozing.

Dit moet ertoe leiden dat het pand bij de invulling van de planontwikkeling aan de vereiste kwaliteit voldoet en dat de gemeente tijdig over het pand of de grond kan beschikken. We kunnen hierbij onder andere gebruikmaken van de volgende instrumenten: voortgezet gebruik, antikraak, tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, extern beheer en (eenjarige) pacht. De kosten worden toegerekend aan de gebiedsontwikkeling (grondexploitatie) of aan het beleidsprogramma uit de begroting waarvoor de voorziening wordt ingezet.

9 In het MOP wordt een toelichting en verfijning op onderhoudsniveau ’s gegeven.

-

NEN niveau 2 (hoogwaardig): voor het raadhuis en de monumentale gebouwen van de begraafplaatsen. NEN niveau 3 (sober en doelmatig): voor de overige gebouwen. NEN niveau 4 (waardebehoud): voor de te verkopen gebouwen

30

Leegstandsbeheer Om uiteenlopende redenen kan het zijn dat gebouwen soms leeg komen te staan. Bijvoorbeeld wanneer wij in afwachting zijn van een (gebieds)ontwikkeling of wanneer de huurder heeft opgezegd en er nog geen nieuwe geschikte huurder is gevonden. Ook kan er groot onderhoud op de planning staan. Afhankelijk van de verwachte leegstandstermijn kijken we of we het pand weer regulier of tijdelijk maatschappelijk kunnen invullen waarbij het garanderen van een veilig gebruik vooropstaat. Culturele/creatieve broedplaatsen Tijdens de behandeling van de voorjaarsnota 2025 is vanuit de raad de behoefte aan culturele/creatieve broedplaatsen in Hilversum benoemd. In deze nota wordt geen beleid ontwikkeld voor een structurele invulling van deze behoefte aan culturele broedplaatsen. Een structureel beleid zal dan mogelijk in de economische visie moeten worden opgenomen. Wanneer binnen het gemeentelijke vastgoed panden beschikbaar komen voor leegstandsbeheer of tijdelijk beheer dan is een tijdelijke invulling als culturele/creatieve broedplaats mogelijk. In dagelijks praktijk heeft dit plaatsgevonden bij het voormalig MOBcomplex en de Meentwerf. Deze tijdelijke invulling is incidenteel en afhankelijk van het beschikbaar komen van vastgoed. Wel dient een afweging plaats te vinden of het beschikbaar vastgoed naar haar aard geschikt is voor een culturele/creatieve broedplaats.

Onderhoudskosten gemeentelijk vastgoed Om de onderhoudskosten voor een aantal jaren goed in beeld te brengen, stellen we iedere vier jaar een meerjarenonderhoudsplanning (MOP) op. Het MOP richt zich op het voorkomen van achterstallig onderhoud en het minimaliseren van risico’s, onder meer op het gebied van veiligheid. In het MOP wordt het onderhoud van het vastgoed geïnventariseerd en begroot voor de komende jaren. De sturing op en verantwoording over de prestaties van het gemeentelijk vastgoed vinden plaats via de kadernota en de jaarlijkse begroting. In het MOP 2024-2033 is voor het onderhoud voor het gemeentelijk vastgoed (inclusief sporthallen, exclusief verduurzaming) een bedrag begroot van totaal van € 43.153.292 (inclusief btw).

5.8 Verhuurbeleid gemeentelijk vastgoed Selectie huurder Als gemeentelijk vastgoed vrijkomt, besluiten wij eerst of we het vastgoed voor een beleidsdoel kunnen inzetten. Daarvoor gebruiken we de beslisboom Vastgoedstrategie. Voor de toewijzing hanteren we onderstaande volgorde: 1. Instellingen die de gemeente op grond van wettelijke verplichting in hun huisvesting moet voorzien. 2. Maatschappelijke instellingen (wel of niet gesubsidieerd) die voorzieningen aanbieden zoals genoemd in het richtinggevend kader maatschappelijke voorzieningen. 3. Via openbare selectie10 . Als blijkt dat er één partij geschikt is, dan kiezen wij deze huurder. Als we niet een-op-een verhuren, bieden we het openbaar te huur aan via een makelaar of via onze website. Nieuwe huurcontracten zijn gebaseerd op het meest recente standaardhuurmodel van de Raad voor Onroerende Zake (ROZ). De huurprijzen worden jaarlijks bijgesteld zoals vastgelegd in de grond- en huurprijzenbrief. Uitgangspunt bij leegstand is zo snel mogelijk doorverhuren. Bij verhuur houden we ons aan het Didam-arrest.

10 Bij openbare selectie vinden de volgende stappen plaats: inschrijving door geïnteresseerden, voorlopige selectie

van de kandidaat, inschrijvers die niet zijn geselecteerd als kandidaat ontvangen hiervan bericht.

31

Bij de aanpak van ondermijning werkt de gemeente samen met onder meer de politie, het Openbaar Ministerie en de Belastingdienst. De gemeente zet extra in op het voorkomen van het witwassen van crimineel geld in de Hilversumse vastgoedwereld. Om die reden kan een Bibob-onderzoek onderdeel zijn van de procedure. Kostprijsdekkende huurprijs Zakelijkheid en transparantie zijn het uitgangspunt voor het huurbeleid bij gemeentelijk vastgoed. We gaan uit van het hoogst mogelijke (maatschappelijke) rendement. Het wettelijk kader wordt gevormd door de wet Markt en overheid. De huurprijs van maatschappelijk vastgoed moet minimaal kostprijsdekkend zijn11. Dat betekent minimaal de benodigde opbrengst om de eigenaarslasten van het vastgoed te dekken. De eigenaarslasten bestaan uit kapitaallasten, onderhoudslasten, heffingen en belastingen, opstalverzekering, kosten beheer en administratie. De gemeente kan besluiten om de huurder tegemoet te komen met een subsidie als dit past bij de vastgestelde maatschappelijke doelstellingen. Slechts in uitzonderlijke gevallen verhuren we aan commerciële partijen die geen maatschappelijke rol vervullen. Daarbij hanteren we een marktconforme huur die wordt bepaald door factoren als locatie, huurcontract en marktomstandigheden. Dit wordt door een taxatie vastgesteld.

De gemeente maakt gebruik van een externe makelaar/taxateur om de markthuur vast te stellen en houdt rekening met risico’s zoals leegstand. Bij commerciële verhuur is toepassing van een kostendekkend huursysteem onpraktisch. Als de kostendekkende huur hoger is dan de markthuur kan dit leiden tot leegstand van het vastgoed. Als de kostendekkende huur lager is dan de markthuur kan sprake zijn van oneerlijke concurrentie en ongeoorloofde staatssteun.

5.9 Verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille Een belangrijk onderdeel van het beheren van de vastgoedportefeuille is het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed. We willen het goede voorbeeld geven door het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed op een kosteneffectieve manier te verduurzamen. De raad heeft in 2025 een verduurzamingsplan vastgesteld. Daarin staat de aanpak voor het verduurzamen van de vastgoedportefeuille, in lijn met nationale klimaatdoelen en lokale ambities. Het plan biedt inzicht in de geselecteerde panden, de toegepaste selectiecriteria en de uitgewerkte verduurzamingsscenario’s. Daarbij wordt gebruikgemaakt van natuurlijke onderhoudsmomenten uit het meerjarenonderhoudsplan (MOP). Het plan bevat een vijfjarenplanning, waarin concrete maatregelen worden gekoppeld aan haalbare tijdslijnen. Met een selectietrechter bepalen we welke panden voor verduurzaming in aanmerking komen. Voor de periode 2026 – 2030 zijn de eerste panden geselecteerd. Uitgangspunt 12 Verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed Een belangrijk onderdeel van het beheren van de portefeuille is het verduurzamen van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed op een kosteneffectieve manier.

11 In 2012 is de nota Huurtarieven voor maatschappelijke gebouwen vastgesteld. Dit beleid is reeds verwerkt in de

vorige nota en blijft overeind in deze nota grond- en vastgoedbeleid.

32

Investeringen De verduurzamingsmaatregelen, met uitzondering van de EML12-maatregelen, zijn buiten het MOP gehouden waardoor er jaarlijks minder aan de voorziening wordt toegevoegd. De verduurzamingsmaatregelen worden nu in overeenstemming met de Financiële verordening en regelgeving van het BBV opgenomen als investering. Het totale investeringsbedrag voor het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed tot en met 2030 bedraagt € 5,5 miljoen. Het ambitieuze scenario biedt meer CO2-reductie, maar vraagt om een hogere investering. De investeringen in verduurzaming zijn voor een deel rendabel (terugverdieneffect) en soms onrendabel. Voor de financiering van verduurzaming en de dekking van investeringen is een mix van instrumenten nodig. Daarbij valt onder meer te denken aan de gecombineerde inzet van bestaande budgetten, de inzet van subsidies en het dekken van investeringen door een hogere kostprijsdekkende huur, waarbij de huurder bespaart op bijvoorbeeld energiekosten. Aanpassing van bestemde budgetten vraagt wel om een raadsbesluit. Bij toekomstig aan te kopen vastgoed besteden we aandacht aan de duurzaamheidsaspecten die nog moeten worden uitgevoerd. In de bepaling van de aankoopsom wordt daar rekening mee gehouden.

12 EML staat voor Erkende Maatregelenlijst en is een lijst met energiebesparende maatregelen die een

terugverdientijd van 5 jaar of minder hebben. Deze lijst helpt bedrijven en organisaties te voldoen aan de energiebesparingsplicht, zonder dat ze zelf alle mogelijke maatregelen hoeven te analyseren. De EML is onderverdeeld in drie categorieën: Gebouwen, Faciliteiten en Processen.

33

6 Reserve stedelijke ontwikkeling Als ontwikkelingen aansluiten bij de gemeentelijke doelstellingen kan de gemeente een financiële bijdrage leveren vanuit de reserve stedelijke ontwikkeling. Deze bestemmingsreserve wordt vergroot door toevoegingen van winsten uit verkopen van grond en vastgoed. Zo investeert de gemeente dat financiële rendement weer in de ontwikkeling van de stad.

6.1 Achtergronden De reserve stedelijke ontwikkeling is ontstaan vanuit het project Stationsgebied. In de programmabegroting 2019 werd gesteld dat dit project een sterke impuls zou geven aan de binnenstad. Om te sparen voor de grote strategische investeringen werd de reserve Stationsgebied ingesteld. Volgens de kadernota 2018 werden in 2020 tot en met 2022 bedragen toegevoegd aan de reserve. Het was de bedoeling om de jaarlijks in de begroting opgenomen dotatie aan deze reserve bij de voltooiing van het Stationsgebied om te zetten in kapitaallasten die dan zouden ontstaan. De dotatie zou dan afnemen en de kapitaallasten zouden stijgen met idealiter een neutraal budgettair effect. In de kadernota 2019 is het doel van de reserve uitgebreid en de naam aangepast naar reserve stedelijke ontwikkeling. De reserve is bedoeld voor incidentele onttrekkingen ten gunste van stedelijke projecten in de gemeente. Dit zijn bijvoorbeeld projecten waarvan wordt verwacht dat een sluitende businesscase mogelijk is, maar die de markt niet rond krijgt vanwege hoge kosten van de financiering door het risicoprofiel. Andere mogelijkheden zijn strategische aankoop van panden op plekken waar behoefte is aan maatschappelijke voorzieningen, meer groen of meer kwaliteit in de openbare ruimte.

6.2 Strategische heroriëntatie In juni 2024 heeft de gemeenteraad gesproken over de reserve stedelijke ontwikkeling. Hierbij werd geconstateerd dat het wenselijk is om de reserve stedelijke ontwikkeling te benutten voor een meerjarenperspectief, waarbij de voordelen van het ene jaar de nadelen in het andere jaar kunnen opvangen. Dit geeft mogelijkheden voor betere sturing van de benodigde middelen op langere termijn. De algemene reserve wordt daarmee minder beïnvloed door de veranderingen van onze gebiedsontwikkelingen. In de raadsvergadering werd vastgesteld dat de reserve stedelijke ontwikkeling tot dan toe was gevuld door de toevoegingen uit de algemene middelen en incidenteel met meeropbrengsten uit vastgoedverkopen en grondverkopen. De winsten en verliezen van de grondexploitaties zijn structureel toegevoegd aan het jaarrekeningresultaat. De raad nam vervolgens een motie aan over het toevoegen winsten en verliezen grondexploitaties aan reserve stedelijke ontwikkeling (M24-97). Hierin staat dat de gemeente bij de actualisatie van de nota Grond- en Vastgoedbeleid de reserve stedelijke ontwikkeling duidelijker moet definiëren. Zo is het ook mogelijk om de toekomstige winsten en verliezen uit grondexploitaties toe te voegen (of te onttrekken) aan de reserve stedelijke ontwikkeling.

In de Financiële Verordening 2024 is vastgelegd dat bij een voorstel voor de instelling van een bestemmingsreserve, de kaders voor het gebruik van die bestemmingsreserve moeten worden vastgesteld. Hierbij moet ten minste worden aangegeven: a. het specifieke bestedingsdoel van de reserve; b. de voeding van de reserve; c. de maximale hoogte van de reserve; d. de maximale bestedingstermijn.

34

Na afloop van de maximale bestedingstermijn valt het restant van de bestemmingsreserve vrij in het jaarresultaat. Er worden geen bestemmingsreserves gevormd om kapitaallasten te dekken. Voeding en termijn van de reserve In overeenstemming met de huidige vastgestelde programmabegroting wordt jaarlijks structureel € 1,3 miljoen toegevoegd. Bij een positief resultaat van de verkoop van vastgoed of een grondexploitatie – met uitzondering van verkoopopbrengsten die al eerder een bestemming hebben gekregen – vindt bij de jaarrekening een dotatie plaats op basis van de werkelijke realisatie aan de reserve stedelijke ontwikkeling. Voeding en onttrekkingen reserve stedelijke ontwikkeling

Criteria voor onttrekking Bij de behandeling van het raadsvoorstel Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2020-2023 eind 2019 is een amendement (A19-159) aangenomen met criteria voor de onttrekkingen/dotaties aan deze reserve. Criteria voor inzet van de reserve stedelijke ontwikkeling: • De inzet van de reserve moet aantoonbaar verband houden met projectkosten en grondexploitatieverliezen die duidelijk gerelateerd zijn aan stedelijke vernieuwingsprojecten. • In het geval van inzet inzake (grond)exploitatieverliezen moet onderbouwd worden dat de markt deze projecten niet kan realiseren. • Bij inzet van de reserve moet aantoonbaar zijn dat sprake is van een maatschappelijk rendement bij het betreffende project. Daarnaast wordt rekening gehouden met onttrekkingen voor de storting in de voorziening Planexploitaties. Deze is bestemd voor negatieve grondexploitaties, financiering van stedelijke projecten (zoals de voorbereiding van het Sportpark), incidentele kosten verbonden aan stedelijk ontwikkeling (zoals informatiepunt Stationsgebied en voorbereidingsbudgetten Sportpark), beheer van niet-strategisch vastgoed, verkoop en kosten van verkenningen van ruimtelijke initiatieven. De raad kan op elk moment van het jaar besluiten om middelen uit deze reserve aan te wenden bij een negatieve grondexploitatie.

Voordat de raad daarover besluit, moeten we inzicht krijgen in de financiële impact en de risico’s van een beoogde ontwikkeling. Daarbij moet ook nadrukkelijk aandacht worden besteed aan de algemene financiële uitgangspunten zoals bijvoorbeeld de schuldquote. Uiteraard hebben we daarbij ook oog voor het verwachte maatschappelijk rendement.

35

Uitgangspunt 13 Bestemming reserve stedelijke ontwikkeling Met de reserve stedelijke ontwikkeling kan de gemeente waar nodig actiever sturen op ontwikkelingen in de stad die de markt niet oppakt. De reserve wordt gevuld met verkoopopbrengsten van niet-strategisch vastgoed en winsten uit grondexploitaties. Verliezen op grondexploitaties die geen financieel, maar wel een maatschappelijk rendement opleveren, worden gedekt door deze reserve. Tevens is het mogelijk om een beroep te doen op kosten van verkenningen van ruimtelijke initiatieven.

6.3 Sturing op kansen en risico’s De reserve stedelijke ontwikkeling is mede bedoeld voor het opvangen van de jaarlijkse financiële schommelingen binnen de grondexploitaties van de gemeente (egalisatie). Deze activiteiten hebben een meerjarig karakter. Kosten, opbrengsten, winst en verlies worden geraamd en gepland in grond- en vastgoedexploitaties, maar of deze ramingen exact gerealiseerd worden is niet te garanderen. De grondexploitaties kennen immers vaak een lange looptijd. Ook de (strategische) aankoop en inzet als maatschappelijk vastgoed kent vaak een langdurig karakter. Hoe verder in de tijd de ramingen liggen, hoe groter de onzekerheidsmarge. Dit is onvermijdelijk op de vastgoedmarkt. Kaderstellende uitgangspunten De sturing op kansen en risico’s voor de reserveactiviteiten moeten we zo organiseren dat de kaderstellende uitgangspunten worden bewaakt en de risico’s op afwijkingen zijn beperkt. Daarbij houden we rekening met de richtlijnen voor mededinging bij verkoop en uitgifte van gemeentelijk vastgoed uit het Didam-arrest. Minimale en maximale stand De reserve is in 2018 oorspronkelijk ingesteld om de verwachte kosten voor het stationsgebied (deels) te kunnen dekken. Dit werd gerealiseerd door middel van een vaste dotatie en de opbrengsten uit de verkoop van vastgoed.

In 2019 is door middel van een amendement het doel van de reserve verruimd naar “stedelijke vernieuwingsprojecten”, inclusief zowel projectkosten als grexen. Deze wijziging heeft geleid tot een bredere interpretatie van de reserve, waarbij de oorspronkelijke duidelijke afbakening (stationsgebied) is vervallen. De term “stedelijke vernieuwingsprojecten” is immers zeer breed en kent geen eenduidige definitie. De omvang van de lopende en toekomstige portefeuille voor deze projecten is door de onduidelijke definitie niet concreet te bepalen. Hierdoor is het niet meer mogelijk om, conform de financiële verordening, een maximale bestedingstermijn of een vaste hoogte van de reserve vast te stellen. Daarna is door motie 24-97 vastgelegd dat alle toekomstige winsten en verliezen uit grondexploitaties worden verrekend met de reserve. Dit zorgt voor een permanent karakter van de reserve, aangezien grondexploitaties altijd zullen blijven bestaan. Hierdoor is het niet meer relevant om een maximale hoogte of een vaste bestedingstermijn te bepalen. De omvang van de reserve zal continu worden gemonitord via de P&C-documenten, waarmee de Raad wordt geïnformeerd en beslist. Fluctuaties Bij het herzien van grond- en vastgoedexploitaties worden winstverwachtingen bijgesteld. Strategie, programma's en uitgiftetempo sluiten dan beter aan op de economische omstandigheden.

Maar jaarlijkse schommelingen van resultaten zijn niet uit te sluiten. Op jaarbasis een incidenteel voordelig resultaat inboeken en bestemmen voor nieuwe ambities en taakstellingen is risicovol. Het jaar erna kan op hetzelfde project immers een negatief resultaat ontstaan. Zowel bij de jaarstukken als de programmabegroting wordt het verloop van deze reserve gepresenteerd in de Staat van Reserves.

36

7

Overzicht uitgangspunten

Deze nota bevat de volgende uitgangspunten. Voor de context en details verwijzen we naar de inhoud van de hoofdstukken. Uitgangspunt 1 Actiever grond- en vastgoedbeleid om opgaven te realiseren Om de ruimtelijke en sociale ontwikkelingen in haar gemeente te ondersteunen, hanteert Hilversum een actiever grondbeleid. Afhankelijk van de situatie en de context kiezen we daarbij het meest passende instrument. Uitgangspunt 2 Financieel rendement Hilversum kiest bij haar grond- en vastgoedbeleid voor financieel rendement. Bij verkoop of verhuur van gemeentelijk vastgoed realiseren we een marktconforme prijs. Daarbij is de prijs bij verhuur minimaal kostendekkend. Het invoeren van een marktconforme huur die minimaal kostendekkend moet zijn, mag niet leiden tot een verschraling van het aanbod. De hogere huurlasten kunnen gecompenseerd worden door een subsidie te verlenen. Voorafgaand aan verkoop of verhuur van grond en vastgoed doorlopen we de beslisboom Vastgoedstrategie. Uitgangspunt 3 Maatschappelijke bijdrage Voorafgaand aan de verkoop of verhuur van gemeentelijke grond en vastgoed wordt bepaald of het vastgoed eventueel bruikbaar is voor een maatschappelijke bijdrage. Wanneer de huur- of koopprijs niet haalbaar is voor een partij, is subsidie voor de huur of aankoop mogelijk.

Als de overeengekomen verhuur of verkoop lager is dan de minimaal kostendekkende prijs, zal de gemeenteraad hiervoor een algemeen belang-besluit vaststellen. Hiermee creëren wij inzicht in het proces en de maatschappelijke bijdrage van de gemeente Hilversum. Uitgangspunt 4 Consequenties actiever grondbeleid De keuze voor actiever grondbeleid betekent dat we ambitieus zijn in onze plannen. We zetten ons maximaal in om onze opgaven te realiseren, maar kunnen niet altijd alles direct waarmaken vanwege geld- of ruimtegebrek. Wij zullen actiever opereren door het stellen van locatie-eisen, of het verbinden van partijen of door panden te huren die belangrijk zijn voor het realiseren van onze gemeentelijke doelstellingen. Daarnaast kijken we of het mogelijk is om door aankopen positie te creëren. Hiervoor zetten we de mogelijke grond- en vastgoedinstrumenten doelmatig en strategisch in. Uitgangspunt 5 Grondprijsbeleid Hilversum baseert het grondprijsbeleid op marktconforme prijzen waarvoor de residuele rekenmethode het meest passende instrument is. Uitgangspunt 6 Indexatie en actualisatie grondprijzen Uitgangspunt in de jaarlijkse grond- en huurprijzenbrief is het indexeren van de genoemde segmenten met de CBS-consumentenprijsindex alle huishoudens.

Als uit de jaarlijkse evaluatie van de grondprijzen blijkt dat aanpassingen nodig zijn die verder gaan dan indexering en differentiatie, wordt dit bij de grond- en huurprijzenbrief ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Uitgangspunt 7 Verkoop snippergroen In het kader van de wens om te verduurzamen en het risico van netcongestie beperkt de gemeente in haar nieuwe beleid de verkoop van percelen snippergroen. Op het moment dat het voor de gemeente beheersmatig een voordeel oplevert om te verkopen, is het voor percelen tot maximaal 100 m² mogelijk om hiervan af te wijken. Uitgangspunt 8 Invoeren spoedprocedure Hilversum voert een spoedprocedure in gericht op verwerving van gronden en vastgoed waarbij aandacht is voor betrokkenheid van en informatie aan de gemeenteraad.

37

Uitgangspunt 9 Samenstelling gemeentelijke vastgoedportefeuille Voor de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille kiezen we voor een actievere aanpak. We behouden of verwerven panden en grond voor maatschappelijk nut. Objecten die niet bijdragen aan de langetermijnbeleidsdoelstellingen kunnen we in principe afstoten. Uitgangspunt 10 Richtinggevend kader Maatschappelijke Voorzieningen We analyseren de vastgoedmarkt om actiever te kunnen inspelen op vrijgekomen vastgoed voor onze maatschappelijke opgave, daarbij is het richtinggevend kader maatschappelijke voorzieningen leidend. Uitgangspunt 11 Afweging voor huren of verwerven Bij een nieuwe maatschappelijke huisvestingsbehoefte maken we een gelijkwaardige afweging tussen een bestemmingswijziging van eigen niet-maatschappelijk vastgoed, tussen huur of verwerven en doorverkoop of huurexploitatie. Uitgangspunt 12 Verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed Een belangrijk onderdeel van het beheren van de portefeuille is het verduurzamen van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed op een kosteneffectieve manier. Uitgangspunt 13 Bestemming reserve stedelijke ontwikkeling Met de reserve stedelijke ontwikkeling kan de gemeente waar nodig actiever sturen op ontwikkelingen in de stad die de markt niet oppakt. De reserve wordt gevuld met verkoopopbrengsten van niet-strategisch vastgoed en winsten uit grondexploitaties.

Verliezen op grondexploitaties die geen financieel, maar wel een maatschappelijk rendement opleveren, worden gedekt door deze reserve. Tevens is het mogelijk om een beroep te doen op kosten van verkenningen van ruimtelijke initiatieven.

38

Bijlage 1

Begrippenlijst

Anterieure overeenkomst Een overeenkomst die de gemeente en een private partij sluiten over de ontwikkeling van een gebied. Dit gebeurt vóór de vaststelling van een planologisch besluit waarmee een bouwplan mogelijk wordt gemaakt en zorgt al vooraf voor duidelijke afspraken over de kosten. Anticiperende verwerving Gemeentelijke aankoop binnen vastgesteld ruimtelijk kader. Erfpacht Een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om grond te gebruiken. Hiervoor betaalt de gebruiker een vergoeding, de canon. Gebiedsagenda Een gebiedsagenda beschrijft de identiteit, toekomstvisie en concrete wensen van een gebied. Grondexploitatie Overzicht van kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ontwikkeling van een gebied en waarbij rekening wordt gehouden met stijging van kosten en opbrengsten, en rente-invloeden. Gronduitgifte Grond beschikbaar stellen via bijvoorbeeld verkoop, verhuur en erfpacht. Daarbij horen voorwaarden die van toepassing zijn op de gemeentelijke doelstellingen. Kostenverhaal Het door de gemeente verhalen van kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van een gebied. Kostenverhaalregels Afspraken in het Omgevingsplan waarmee de gemeente kosten in rekening kan brengen bij private partijen. Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is de maximale huurprijsgrens waaronder een woning nog tot de categorie sociale huurwoning behoort.

Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens vallen onder de vrije sector huurwoningen. De liberalisatiegrens wordt ieder jaar aangepast. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een geïnteresseerde in de vrije markt op de taxatiedatum wordt overgedragen, waarbij de partijen met kennis van zaken, verstandig en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Minnelijke verwerving (Grond)verwerving op basis van vrijwilligheid. Omgevingswet (omgevingsvisie, omgevingsplan) De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincie en gemeente een omgevingsvisie te maken. In de omgevingsvisie moeten de overheden rekening houden met verschillende belangen in een gebied. De bestemmingsplannen en beheersverordeningen zijn vervangen door het omgevingsplan. Onteigening Gedwongen overdracht van het eigendomsrecht van particulieren aan de overheid.

39

Planmatige verwerving Gemeentelijke verwerving binnen vastgesteld ruimtelijk kader en vastgestelde grondexploitatie. Posterieure overeenkomst Een overeenkomst over de ontwikkeling van een gebied. De gemeente en een private partij sluiten een dergelijke overeenkomst na de vaststelling van een planologisch besluit. Dit maakt een bouwplan mogelijk en zorgt voor duidelijke afspraken over de kosten. Reserve Een begrotingspost waarin een deel van de beschikbare begrotingsruimte apart wordt gezet om te dienen als financiële dekking voor toekomstige lasten. Dit voorkomt dat huidig beleid bij voorbaat een beslag legt op de toekomst. Reserves behoren tot het eigen vermogen. Samenwerking Via bijvoorbeeld een (realisatie)overeenkomst of een bepaalde vorm van samenwerking (gezamenlijke rechtspersoon) afspraken maken met een marktpartij om de gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Staatssteun Steun met publieke middelen die één of meer ondernemingen ten goede komt en die kan zorgen voor vervalsing van de mededinging of beïnvloeding van de handel tussen EU-landen. Strategische verwerving Gemeentelijke verwerving zonder vastgesteld ruimtelijk kader, zonder vastgestelde grondexploitatie, gericht op de toekomst. Taxatie Proces waarbij de waarde van een object wordt bepaald door een onafhankelijke expert, een taxateur.

Tender Procedure waarbij de gemeente bekendmaakt een opdracht te willen laten uitvoeren en private partijen hierop kunnen inschrijven. In de praktijk van het grondbeleid gaat dit veelal gepaard met de verkoop van gemeentegrond waarop de opdracht wordt uitgevoerd en waarbij de aangeboden prijs meeweegt in de gunning. Voorkeursrecht Recht waarmee de gemeente de mogelijkheid heeft om een eigenaar die grond (al dan niet met opstal) wil verkopen, te verplichten deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Voorziening Een begrotingspost waarin een deel van de beschikbare begrotingsruimte apart wordt gezet voor het dekken van specifieke, zekere lasten die in de toekomst onvermijdelijk zijn. Voorzieningen hebben een verplicht karakter: de gemeente kan niet meer vrij over de middelen beschikken. Voorzieningen behoren tot het vreemd vermogen.

40

Bijlage 2

Wet- en regelgeving: algemeen

De nota grond- en vastgoedbeleid wordt opgesteld in een periode dat de wet- en regelgeving sterk is veranderd. De nieuwe Omgevingswet en het Didam-arrest spelen een belangrijke rol voor het grond- en vastgoedbeleid. Omgevingswet De Omgevingswet is in 2024 in werking getreden. Rijksoverheid streeft hiermee naar minder regels voor het beheer en de ontwikkeling van de leefomgeving en meer ruimte voor initiatieven en lokaal maatwerk. Het stelsel van de Omgevingswet is compleet anders dan het voormalige wettelijke kader13 en dat heeft de nodige consequenties voor het grondbeleid. De Omgevingswet bundelt wetgeving voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Er zijn vier aanvullingswetten opgesteld als onderdeel van het stelsel omgevingsrecht. Een daarvan is de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet 14. Deze wet gaat over voorkeursrecht, onteigening, landinrichting en kavelruil. Deze modernisering en gedeeltelijke vernieuwing zorgt dat grondeigenaren en andere rechthebbenden een gelijkwaardige en op onderdelen betere bescherming krijgen. Omgevingsvisie De Omgevingswet verplicht Rijk, provincie en gemeente een omgevingsvisie te maken. In de omgevingsvisie worden de ruimtelijke doelstellingen vastgelegd en de hoofdlijnen geschetst van het voorgenomen ruimtelijke en maatschappelijke beleid. De gemeentelijke omgevingsvisie wordt vastgesteld door de gemeenteraad.

De gemeente Hilversum heeft in juni 2024 haar Omgevingsvisie Hilversum 2040 vastgesteld. Omgevingsplan Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de gemeentelijke bestemmingsplannen vervangen door één omgevingsplan. In het omgevingsplan komen alle ruimtelijke instrumenten samen. De onderdelen worden de komende jaren aangepast. Het omgevingsplan biedt meer ruimte aan initiatieven en bevat dus vooral randvoorwaarden. Kostenverhaal De gemeente Hilversum is verplicht een evenredig deel van de kosten die ze maakt voor nieuwbouwplannen te verhalen op de initiatiefnemers van deze plannen (art. 13.11 Omgevingswet). Dit is ook een van de grondbeleidsinstrumenten die gemeenten inzetten bij het realiseren van de gewenste ruimtelijke plannen en ambities. Het instrument exploitatieplan is met de invoering van de Omgevingswet afgeschaft, een nieuw exploitatieplan kan niet meer worden vastgesteld. De overheid kan gemaakte kosten voor gebiedsontwikkeling via het omgevingsplan, een projectbesluit of een omgevingsvergunning verhalen op de initiatiefnemer. De plicht tot jaarlijkse actualisering van de cijfers is vervallen. Bij alle betreffende bestemmingswijzigingen maakt de gemeente Hilversum in anterieure overeenkomsten met de betrokkenen afspraken over het kostenverhaal. Daarnaast wil de gemeente bovenwijkse investeringen (deels) kunnen verhalen op initiatiefnemers.

Om dit te regelen, heeft de raad op 15 mei 2024 de nota kostenverhaal en financiële bijdragen vastgesteld. Deze nota biedt een transparante regeling voor het verhalen van kosten voor bovenwijkse investeringen op initiatiefnemers van bouwprojecten.

Voormalige wetgeving, zoals de Wet ruimtelijke ordening (Wro), Woningwet, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Crisis- en herstelwet zijn opgegaan in de nieuwe Omgevingswet. 14 De Aanvullingswet grondeigendom verweeft de belangrijkste wetten die van invloed waren op grondbeleid: de Wet ruimtelijke ordening, de Onteigeningswet, de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Wet inrichting landelijk gebied. 13

41

Wet Markt en overheid De wet Markt en overheid is een toevoeging op de Mededingingswet die sinds 1 juli 2014 in werking is. De wet heeft als uitgangspunt dat overheden economische activiteiten mogen verrichten, maar dat zij niet oneerlijk mogen concurreren met het bedrijfsleven. Vanuit dit doel zijn gedragsregels geformuleerd. Hieraan moeten overheden zich bij het direct of indirect uitvoeren van economische activiteiten aan houden. De volgende vier gedragsregels volgen uit de wet: • Kostendoorberekening: bij bijvoorbeeld verkoop of verhuur moet de overheid in ieder geval alle te maken kosten meerekenen in de koopprijs of huursom. • Bevoordelingsverbod: overheidsinstanties mogen bij economische activiteiten niet worden bevoordeeld ten opzichte van marktpartijen, denk hierbij aan financieringsmogelijkheden of gebruik van gemeentelijke publicatiemogelijkheden. • Gegevensgebruik: overheden mogen geen aan hen beschikbare gegevens gebruiken waar andere partijen niet ook over kunnen beschikken, gegevens uit de gemeentelijke basisregistratie mogen bijvoorbeeld niet worden gebruikt om een commerciële aanbieding te doen aan potentiële kopers/huurders.

• Functiescheiding: als publiekrechtelijke bevoegdheden van invloed kunnen zijn op de economische activiteit dan mogen niet dezelfde ambtenaren betrokken zijn bij de economische activiteit en de daarop van toepassing zijnde vergunningplicht. Denk bijvoorbeeld aan evenementenvergunningen, exploitatievergunningen en omgevingsvergunningen voor realisatie van vastgoedobjecten. De reikwijdte van deze gedragsregels wordt beperkt door de uitzonderingen die in de wet zijn geformuleerd. De voornaamste uitzondering is de rechtvaardigingsgrond uit artikel 25h lid 5 van de Mededingingswet: bevoordeling bij een economische activiteit is toegestaan als het algemeen belang hiermee wordt gediend. Wet Bibob De wet Bibob (bevordering integriteitsbeoordelingen openbaar bestuur) heeft als doel te voorkomen dat een overheid indirect criminele activiteiten financiert. In het grondbeleid en bij gebiedsontwikkeling is deze wet van toepassing als de overheid een overeenkomst met betrekking tot vastgoed aangaat. In een Bibob-toets moet de partij waarmee de overheid een overeenkomst wil aangaan een vragenlijst invullen. De gemeente beoordeelt mede op basis van eigen onderzoek of een overeenkomst kan worden aangegaan. Didam-arrest (gelijkheidsbeginsel) Op 26 november 2021 velde de Hoge Raad een oordeel over de een-op-een gronduitgiften door overheden aan derden.

Deze uitspraak van de Hoge Raad – het Didam-arrest – bepaalt dat een overheidsinstantie bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten altijd het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. De gemeente moet daardoor bij de uitgifte van grond actief de gelegenheid bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen zodat iedereen gelijke kansen krijgt. Dat vereist dat de overheid bij grondverkoop zorgt voor een passende mate van openbaarheid en transparantie. Gemeenten moeten objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen op basis waarvan de koper kan worden geselecteerd.

42

Bijlage 3

Ruimtelijke en financiële beleidskaders

Ruimtelijke kaders Omgevingsvisie 2040 In 2024 heeft Hilversum een omgevingsvisie opgesteld met de titel Kiezen voor het beste van twee werelden: stad én dorp. Deze omgevingsvisie heeft als toekomstbeeld: een gezonde, luchtige, mooie en afwisselende leefomgeving, waar het voor iedereen goed wonen en werken is, op een schaal die het sociale leven stimuleert. Dat Hilversum mag nog groener, met behoud van het dorpse karakter (rustig wonen en sterke sociale netwerken) en stadse voorzieningen (gezondheid, sport, cultuur, centrum). Met een goed evenwicht tussen rust en reuring, afgestemd op de verschillende (woon)behoeften en met respect voor Dudok. Woonvisie 2021-2030 De Hilversumse woningmarkt toegankelijk houden, vooral voor lagere en middeninkomens. En zorgen dat gezinnen en ouderen doorstromen naar passender woningen, zodat ruimte ontstaat voor starters en jonge stellen. Dat zijn de belangrijkste ambities van de Woonvisie 2021–2030 van de gemeente Hilversum. De woonvisie is in juni 2021 vastgesteld. Voor het realiseren van de doelen uit de woonvisie zetten we in op actiever grondbeleid bij specifieke locaties. Door beperkte grondpositie van de gemeente is dit instrument nu nauwelijks inzetbaar. Een actiever grondbeleid kan bijdragen aan de realisatie van deze woningen. Hilversum maakt deel uit van een regionale woningmarkt.