Bijlage 10 - Economisch perspectief 2040 Hilversum
Tekst van het document
•
Indien er niet genoeg banen in Hilversum beschikbaar zijn, zal Hilversum met name als ‘slaapstad’ functioneren. Dat heeft als gevolg dat er ook meer bestedingen weglekken die buiten Hilversum gedaan zullen worden. Het gaat bijvoorbeeld om bestedingen door forensen die buiten Hilversum werken – denk aan het doen van boodschappen in een andere gemeente na het werk, alvorens men terug naar Hilversum reist. Dit benadeelt de Hilversumse middenstand en aanpalende voorzieningen.
Kortom: economie en leefbaarheid zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. In het ergste geval vindt er in de nabije toekomst bevolkingskrimp plaats als gevolg van te weinig ruimte voor economie. Dat heeft een vliegwieleffect: het zet de openbare financiën sterk onder druk, en remt ook de bedrijvigheid extra af; wat allemaal weer van invloed is op de leefbaarheid.
Economisch perspectief 2040
25
4
Ruimtelijk profiel Hilversum
4.1
Inleiding Het vorige hoofdstuk liet al zien dat ontwikkeling van de welvaart in Hilversum niet afzonderlijk van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente gezien kan worden. De afgelopen jaren heeft immers juist de ruimtelijke ontwikkeling (of beter gezegd, gebrek daaraan) gezorgd voor demping van de economische groei. Het is dus tijd voor een reflectie op de ruimtelijke ontwikkeling en de bijdrage daaraan aan economische groei in Hilversum. Dat doen we door eerst de rol van de ruimtelijke ontwikkeling in historische zin te laten zien. Vervolgens staan we stil bij het huidige ruimteaanbod, waarna we dit spiegelen aan de huidige ruimtevraag en in de toekomst. De rode draad door het stuk is dat Hilversum nieuwe ruimtelijke ontwikkeling nodig heeft om haar economie – en daarmee welvaart – te kunnen laten groeien.
4.2
Uitbreidingen van Hilversum: historische ontwikkeling Hilversum heeft een aantal duidelijke perioden van ruimtelijke ontwikkeling gehad. Zoals figuur 4.1 laat zien, vond de meeste uitbreiding plaats tussen grofweg 1850 en 1950. Na de Tweede Wereldoorlog is er relatief weinig ruimtelijke ontwikkeling geweest, met uitzondering van Kerkelanden, het Media Park e.o. en Arenapark. Figuur 4.1: Perioden van ruimtelijke ontwikkeling in Hilversum
Bron: Atlas Leefomgeving (2020)
Economisch perspectief 2040
26
Juist die sterke ontwikkeling tussen grofweg 1850 en 1950 heeft Hilversum in belangrijke mate haar welvaart gebracht. Een aantal cruciale momenten daarin zijn: •
Aansluiting van Hilversum op het spoorwegennet in 1874 en de aanleg van de Gooische Vaart in 1876. De bereikbaarheid van Hilversum neemt hierdoor sterk toe, en maakt van de stad een aantrekkelijke vestigingsplaats voor industriële ondernemers.
•
Hoewel Hilversum in de middeleeuwen al bekend stond om de verwerking van schapenwol, profiteert zij door de verbeterde bereikbaarheid in de industriële revolutie van de mechanisatie in de textielindustrie. Er komen textielfabrieken op. Ook ontstaat chemische industrie met o.a. Van Son (inkt), Ripolin (verf), Roter (farmacie) en Polak en Schwartz (essences).
•
In 1918 wordt in Hilversum de Nederlandsche Seintoestellen Fabriek (NSF) gebouwd, voor de productie van radio’s en zendinstallaties. Daarna volgt de komst van Philips en de omroepverenigingen. Hilversum ontwikkelt zich steeds meer als omroepstad en naderhand met het Media Park tot Media & ICT-stad.
Na de Tweede Wereldoorlog hebben de overige gemeenten in de regio zich ruimtelijk sterk uitgebreid met ook ruimte voor werkgelegenheid. Door de beperkte ruimte voor uitleglocaties in het in Hilversum hoofdzakelijk gebleven bij de uitbreiding van het Media Park en de aanleg van het Arenapark. De ruimtelijk-economische ontwikkeling van Hilversum – zoals ook hierboven geschetst – kan in feite gezien worden in de volgende ontwikkelstadia: •
Textielindustrie;
•
Tuinstad – villa’s;
•
Mediastad;
•
Woonstad.
Inmiddels wordt Hilversum dus met name gekarakteriseerd als ‘woonstad’ in plaats van ‘werkstad’. Er wordt niet meer voldoende ruimte gemaakt voor bedrijvigheid. De indruk bestaat dat het nijpende ruimtetekort een voorname bron is van de achterblijvende groeiprestaties van Hilversum – het onder presterende vestigingsklimaat zoals dat tot uiting kwam in de shift-share-analyse (figuur 3.8) gaf hier al aanleiding toe, maar meer hierover in paragraaf 4.4. De Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) gaat zelfs nog een stap verder: “Op weg naar deze vooruitgang is lijdelijk toezien geen optie. Wil Hilversum de dynamiek van de stedelijke verandering niet laten gebeuren maar aansturen, dan zullen er keuzes gemaakt moeten worden.” 2
De keuzes die gemaakt moeten worden betreffen onder andere hoeveel ruimte voor bedrijvigheid beschikbaar is – op formele dan wel informele locaties –, in welke mate er functiemenging nodig is voor een vitale stad, waar dat dan het beste kan plaatsvinden (langs OV-knooppunten? In de woonwijken of juist op andere plekken?) en hoe economie zich verhoudt tot verkeer en bereikbaarheid, groen, stedelijk woon- en verblijfscomfort. Er zijn verschillende strategieën mogelijk om hieraan invulling te geven. Allereerst presenteren we in het volgende kader een – uitdrukkelijk beknopte – weergave van hoe dit er in andere steden en gemeenten in Nederland uit ziet. Dit is niet uitputtend, maar geeft op hoofdlijnen wel aan dat een ruimtelijk-economische uitbreidingsstrategie van groot belang is voor economische vooruitgang – en daarmee behoud van de brede welvaart zoals paragraaf 3.4 al liet zien.
2
Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) (2020), Advies 26 betreft: Opzet Uitwerking Economisch Perspectief 2040.
Economisch perspectief 2040
27
Ruimtelijke strategieën en de link met economische groei Het verleggen van de focus naar andere steden in Nederland levert waardevolle inzichten op omtrent de vraag in hoeverre ruimtelijke strategieën bijdragen aan economische groei. Onderstaande grafiek zet de procentuele toename in bebouwing over de afgelopen 10 jaar (X-as) af tegen de procentuele toename in werkgelegenheid in dezelfde periode, in Nederlandse gemeenten. De steden die zich ruimtelijk het meer ontwikkeld hebben, profiteerden ook van meer economische groei: gemiddeld zo’n 0,78 procentpunt extra banengroei op elke procentpunt extra bebouwing. Welke strategieën liggen daarachter in andere steden? Grofweg kunnen we de volgende strategieën onderscheiden: •
Het ontwikkelen van een (industrieel of kennis) innovatieecosysteem. Delft en Eindhoven zijn hier bekende voorbeelden van, met een campus waar kennisontwikkeling (onderzoek vanuit de TU en R&D door bedrijven), stimulering van startups (via een incubator) en productie hand in hand gaan.
•
Het bieden van veel ruimte op uitleglocaties (bedrijventerreinen). Plaatsen als Almere, Tilburg en Venlo hebben volop ruimte voor bedrijvigheid en weten hiermee grote industriële en logistieke bedrijven aan te trekken.
•
Het bieden van kantoorruimte en/of mogelijkheden voor functiemenging en werken aan huis. Zo stimuleert Utrecht functiemenging en werken aan huis voor behoud van werkgelegenheid en levendige wijken. Met name dat laatste aspect is bijzonder in Utrecht: de stad heeft met haar regeling Bedrijf en beroep aan huis en flexibilisering van bestemmingsplannen de mogelijkheden voor een bedrijfsvestiging aan huis makkelijker gemaakt en onderscheidt zich daarin van andere gemeenten. We passen het voorbeeld van Utrecht toe op Hilversum in hoofdstuk 5 en 6.
Het is natuurlijk mogelijk om hybride varianten te onderscheiden – en dit is voor Hilversum wellicht de meest kansrijke oplossing. Door bijvoorbeeld het Media Park verder te ontwikkelen als innovatie-ecosysteem en de huidige ruimte op bedrijventerreinen te koesteren, maar ook functiemenging en intensivering van werkgelegenheid in de wijken te stimuleren. Toename bebouwing (in %, X-as) en toename werkgelegenheid (in %, Y-as) in Nederlandse gemeenten, 2010-2019
65% 50% 35% 20% 5% -10%
-10%
0%
10%
20%
30%
-25% Bron: CBS (2020), bewerking Ecorys
Economisch perspectief 2040
28
4.3
Beschouwing van het huidige ruimteaanbod Economische waarde van het huidige ruimteaanbod De courantheid van de werklocaties in Hilversum kunnen we afleiden uit de economische waarde van iedere werklocatie in de gemeente. Op basis van feitelijk marktgedrag in het afgelopen jaar (huur- en kooptransacties tussen 1 december 2019 en 1 december 2020) zijn 81 formele en informele werklocaties met bedrijfsruimte en kantoren in Hilversum beoordeeld op hun financieeleconomische waarde in de lokale en regionale vastgoedmarkt. Het aantal van 81 betreft de populatiewaarde over een volledig jaar, geen steekproef en is dus representatief voor 2020. De hedonische prijsmethode monetariseert feitelijk en actueel marktgedrag, ook voor bestaande panden en uitgegeven terreinen. Het biedt via het prijsmechanisme inzicht in de onderlinge verschillen in kwaliteit en inrichting van deze werklocaties. Er is sprake van ‘revealed preference’, er is immers sprake van een afgeronde huur- of kooptransactie. Uitgangspunt bij deze prijsmethode is dat een onroerend goed zoals een bedrijventerrein, bedrijfspand of kantoor op te vatten is als een bundeling van pand- en omgevingskenmerken en dat voor elk kenmerk een impliciete waardering bestaat. Daarbij staat de ‘willingness to pay’ centraal, d.w.z.
de expliciete of impliciete bereidheid van een bedrijf (koper of huurder) om voor een bepaald terrein, bedrijfspand of kantoor met specifieke kenmerken te betalen. De prijs van een terrein, bedrijfspand of kantoor is daarbij het resultaat van de som van de prijzen van alle kenmerken van dat onroerend goed. De meeste van deze kenmerken zijn zelden rechtstreeks in aanmerking genomen bij eigendoms- of huurtransacties. Zo zal de prijs die een koper of huurder voor een terrein, bedrijfsgebouw of kantoor betaalt, niet alleen zijn bepaald door de eigenlijke waarde van het perceel of pand op zich, maar weerspiegelt de prijs tevens bedrijfsomgevingskenmerken (het vestigingsmilieu en -klimaat) en netwerkeffecten (relaties op de werklocatie, ligging en bereikbaarheid). De resultaten presenteren we in een kaart waarin de prijscontouren als hoogtelijnen en tussenliggende zones worden afgebeeld. Dit doen we door middel van een huur/koopprijskaart voor het vastgoed, maar ook voor de door onszelf berekende grondwaarde. De aangeboden panden en terreinen (bedrijfsruimte en kantoren) zijn als punten op de kaart aangeduid. Figuur 4.2: Huur/koopprijzen (euro per m2) bedrijfsruimte en kantoren in Hilversum (dec 2019- dec 2020)
Bron: Rienstra Beleidsonderzoek en Beleidsadvies/HPM (2020)
Economisch perspectief 2040
29
Figuur 4.3: Grondwaarde (euro per m2) bedrijfsruimte en kantoren in Hilversum (dec 2019- dec 2020)
Bron: Rienstra Beleidsonderzoek en Beleidsadvies/HPM (2020)
De rode gebieden kennen de hoogste huur/koopprijzen (figuur 3a) en grondwaarden (figuur 3b), de donkerblauwe gebieden kennen een lage prijs en waardering. De kantoorvillaparken in het noorden en oosten van Hilversum, een aantal centrumlocaties en het zuidelijk bosgebied scoren het hoogst. De bedrijventerreinen, uitgezonderd het Media Park waarvan geen transacties bekend zijn, scoren laag. Deze verdeling is ook grotendeels zichtbaar bij de grondprijskaart, maar toch zijn er verschillen. Zo zijn de zones met hoge en lage grondprijzen kleiner en dientengevolge de relatieve verschillen op korte afstand groter. In ieder geval valt op hoe populair de historische kantoorvilla’s als vastgoedobject zijn, met veel transacties en hoge vastgoedprijzen. De reguliere bedrijfspanden zijn daarentegen relatief incourant, bijvoorbeeld rondom Kerkelanden en het Havenkwartier. Gedetailleerdere analyse leert dat het aanbod bestaat uit relatief oude panden en relatief weinig panden waar een combinatie van bedrijfs- en kantoorruimte mogelijk is – de zogenaamde ‘50m x 50m combipanden’. De meeste aangeboden panden op de Hilversumse bedrijventerreinen hebben een huurprijs van minder dan € 70 per m2, wat relatief laag is – bijvoorbeeld vergeleken met de Haarlemmermeer, waar het gemiddelde eerder richting € 80 per m2 ligt.
De gemeente kan in samenwerking met de vastgoedeigenaren proberen nieuwe investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van de werklocaties tot stand proberen te brengen om de aantrekkelijkheid voor potentiële vestigers te vergroten. Observaties ruimtelijke kwaliteit op bestaande werklocaties Hieronder leest u per werklocatie een korte beschrijving met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit van de huidige werklocaties. Een uitgebreide beschrijving is bijlage 2 opgenomen en gecombineerd met de facts & figures per werklocatie. Havenkwartier Opvallend in het Havenkwartier is dat het water uit de haven maar op één plek te beleven is. Een gemiste kans want hier ligt omgevingskwaliteit. Het terrein is functioneel ingericht voor de auto en groot vervoer. In het gebied is bijna geen boom of stukje gras te bekennen, Waarschijnlijk ligt er daarom in dit gebied een klimaat- en wateropgave. Daarnaast is nog relatief weinig dakoppervlakte
Economisch perspectief 2040
30
benut met betrekking tot het opwekken van duurzame energie door middel van zonnepanelen, hier ligt zeker nog een kans voor de toekomst. Kerkelanden Rond het bedrijventerrein liggen mooie verzorgde routes met mooie grote bomen en losliggende fietspaden en het terrein grenst aan het Goois Natuurreservaat Raabos. In de randen van het bedrijventerreinen staan architectonisch interessante panden. Op het bedrijventerrein zelf is de omgevingskwaliteit een stuk minder hoogstaand. Het terrein is net als het Havenkwartier functioneel ingericht en er is weinig tot geen groen te bekennen. De panden hebben een sobere uitstraling. Grenzend aan het gebied ligt het Circusterrein hier ligt nog potentie voor het toevoegen van werklocaties en wellicht kan een dergelijke ontwikkeling een kwaliteitsslag in omgevingskwaliteit op het bedrijventerrein teweeg brengen. Zeverijnstraat Het bedrijventerrein Zeverijnstraat heeft een aansluiting op de N201 en is daarmee goed bereikbaar voor autoverkeer. Aan de randen liggen ruim opgezette routes met veel groen als de Vreelandseweg. Daarnaast grenst het terrein in het zuidoosten aan een groengebied. Het terrein zelf is overwegend versteend met veel ruimte voor parkeren. Daar ligt met het oog op klimaatadaptatie nog wel een opgave voor de toekomst.
Wellicht zijn er daarin slimme combinaties te maken met de ruime structuren en groene plekken rondom het bedrijventerrein. Oude Amersfoortseweg De werklocatie aan de Oude Amersfoortseweg is een interessante locatie. De werkplaatsen liggen verstopt tussen woningen en het spoor. De bedrijfskavels zijn via smalle inprikkers vanuit een smalle woonstraat te bereiken. Er is gewerkt aan een gemengd stedelijk gebied met de ontwikkeling van het H-Park. Er liggen kansen om in die gedachte op deze locatie door te ontwikkelen. Liebergerweg Net als de locatie aan de Oude Amersfoortseweg komen wonen en werken op deze locatie samen. Aan de Liebergerweg zit het distributiecentrum van de Hunkemöller. De smalle straat waarlangs ook geparkeerd wordt ook gebruikt door de vrachtwagens. Het distributiecentrum is eigenlijk net een maatje te groot voor deze locatie waardoor er ruimtelijke frictie ontstaat op de locatie. Op deze locatie liggen kansen voor het ontwikkelen van een gemengd stedelijk milieu. Mussenstraat De Mussenstraat is ook een locatie langs het spoor die omsloten ligt met woningen. Op deze locatie is ook Werf35 gevestigd, een bedrijfsverzamelgebouw dat kan worden gezien als hot spot in het gebied. Het terrein is ruim opgezet en er lijkt nog ruimte beschikbaar voor eventuele ontwikkeling. Een combinatie van ontwikkeling met vergroening lijkt kansrijk.
Dat biedt kwalitatief impuls voor de gebruikers van het gebied maar ook voor de omliggende woongebieden. Korte Noorderweg Deze werklocatie is gelegen aan het spoor ten noorden van het centraal station van Hilversum. Het ligt enigszins weggestopt tussen de omliggende woningen en het spoor. Er grenzen vooral achterkanten aan het werkgebied waardoor er weinig sociale controle is langs de Korte Noorderweg. Langs deze weg wordt veel geparkeerd en het terrein oogt daardoor rommelig. Vanwege de locatie langs het spoor en omliggende functies (wonen) leent deze plek zich voor transformatie naar gemengd stedelijk gebied. Dat zou een interessante ontwikkeling kunnen zijn om naast het combineren van programma’s de werklocatie ook groener, veiliger en toegankelijker te maken.
Economisch perspectief 2040
31
Laapersveld De kantorenlocatie Laapersveld kenmerkt zich als een groene werklocatie waar ook een aantal scholen en woonprogramma gevestigd is. In uitstraling en architectuur zijn grote verschillen in het gebied te vinden. Zo staan er een aantal panden die recent zijn gebouwd zoals de Gooise praktijkschool maar staan er ook gebouwen die een stuk ouder zijn. De grote variatie in bouwstijlen en programma’s maakt dit een diverse werklocatie. Arenapark Het Arenapark valt op door het ruim opgezette karakter van deze werklocatie. De ruimtes rond de kantoren zijn groen ingericht maar hebben een niet-toegankelijke uitstraling. Dat komt voornamelijk omdat veel van deze groene plekken omringd zijn door hekjes en hagen. Er wordt veel geparkeerd op maaiveld, op sommige plekken op halfverharding, waardoor de auto prominent aanwezig is. Het Arenapark grenst aan het landschap van de Utrechtse Heuvelrug. Op deze locatie ligt potentie om die omgevingskwaliteit het gebied in te trekken en daarmee de openbare ruimte toegankelijker te maken. Media Park Het Media Park is de bekendste werklocatie van Hilversum. De werklocatie grenst aan de noordkant aan het prachtige landschap van het Goois natuurreservaat. Het terrein is ruim opgezet en heeft mooie boomrijke randen. Met haar eigen treinstation is deze werklocatie met het OV goed bereikbaar.
Echter wordt op het Media Park nog veel gebruik gemaakt van de auto, dat is te zien aan de grote parkeervelden op het terrein. Deze parkeerterreinen hebben een groot ruimtebeslag. Op deze parkeervelden ligt in de toekomst wellicht nog ruimte om te ontwikkelen. Dat vraagt wel om een andere oplossing voor parkeren. Station Hilversum Rond het station van Hilversum ligt een goed bereikbare kantorenlocaties. Hoewel de locatie goed bereikbaar is heeft het gebied nog niet de uitstraling van een stadsentree. Daar wordt momenteel aan gewerkt. Het stationsgebied van Hilversum wordt aan de hand van een nieuw plan getransformeerd naar een aantrekkelijke en groene entree voor de stad. Daarbij wordt nieuw programma voor wonen, werken en voorzieningen toegevoegd aan de locatie. Zodat deze plek bijdraagt aan een aantrekkelijk en economisch sterk centrum. Leegstand Het oppervlak aan leegstaande bedrijfspanden was in Hilversum in 2019 iets hoger dan gemiddeld in Nederland volgens de CBS Leegstandsmonitor. Circa 8 procent van het kantooroppervlak stond leeg en voor industriële panden was dit ook 8 procent; gemiddeld in Nederland was dit respectievelijk 6 en 4 procent. Er is weliswaar vraag naar werklocaties (zie ook de volgende paragraaf 4.4), maar het huidige aanbod kan dit blijkbaar niet accommoderen.
Dit kan te maken hebben met de beschikbare vierkante meters, of met de courantheid van het aanbod. De winkelleegstand is in Hilversum al langere tijd gunstiger dan in vergelijkbare gemeenten (figuur 4.4), en sinds 2020 heeft het leegstaand oppervlak zich zelfs tot onder het landelijk gemiddelde weten te ontwikkelen.
Economisch perspectief 2040
32
Figuur 4.4: Ontwikkeling van de winkelleegstand (% winkelvloeroppervlak) 12%
10%
8%
6%
4%
2% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Hilversum
80.000-<100.000 inw.
Nederland
Bron: Hilversum in Cijfers (2020)
Stichting Centrum Hilversum (sCH) en de gemeente hebben begin 2020 plannen ontwikkeld om de leegstand in het centrum van Hilversum de komende jaren aan te pakken. Het doel was om binnen vier á vijf jaar het percentage leegstaande panden terug te dringen tot maximaal 5%, een compacter centrum te creëren en het bezoekersaantal met 10% toe te laten nemen. Dit plan is door de Coronacrisis uitgesteld.
4.4
Verborgen ruimtevraag In paragraaf 4.2 werd reeds geconstateerd dat Hilversum de laatste decennia relatief weinig ruimte heeft vrijgemaakt voor bedrijvigheid. Er zijn aanwijzingen dat er wel degelijk een verborgen ruimtevraag is van bestaande en startende bedrijvigheid. Dit zou de achterblijvende economische prestaties van Hilversum – te zien in de negatieve score van het vestigingsklimaat (figuur 3.8) voor een belangrijk deel kunnen verklaren. De aanwijzingen komen vanuit twee kanten: •
Bedrijfsmakelaars in Hilversum geven aan dat zij veel vraag naar extra bedrijfsruimte ontvangen en dat deze vraag niet gerealiseerd kan worden met het huidige ruimteaanbod. In gesprekken die met Hilversumse bedrijfsmakelaars zijn gevoerd, is bijvoorbeeld gesteld dat een nieuw ontwikkelde locatie met bedrijfsunits “wel twee keer gevuld had kunnen worden”. Volgens de bedrijfsmakelaars in Hilversum betreft de verborgen vraag met name bedrijfsruimte op bedrijventerreinen, met (kleinschalige) creatieve industrie/ambachten, bouwbedrijven en dienstverlenende activiteiten als voornaamste gebruikers.
•
Cijfers over verhuisbewegingen van Hilversumse bedrijven laten zien dat zeer veel bestaande bedrijven bij verhuizing kiezen voor een locatie buiten Hilversum. Tabel 4.1 laat zien dat van de 428 verhuisde bedrijven (incl. ZZP’ers) die oorspronkelijk in Hilversum gevestigd waren en tussen 2011 en 2020 van locatie veranderden, slechts vijf bedrijven zich ergens anders in Hilversum hebben gevestigd. Dit is 1,1 procent. Een zeer laag percentage, zeker vergeleken met een gemiddelde Nederlandse gemeente, waar ongeveer 75 procent van de verhuizende bedrijven (incl. ZZP) binnen de gemeente blijft.3 Weliswaar bleef 46 procent van de Hilversumse verhuizende bedrijven binnen de regio Gooi en Vechtstreek, maar ook het intraregionale percentage ligt met 94 procent landelijk veel hoger. Ten slotte zou nog de kanttekening geplaatst kunnen worden dat er ook bedrijven uit andere gemeenten naar Hilversum zijn
3
Ruimtelijk Planbureau (2007), Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid. Den Haag: NAi Uitgevers.
Economisch perspectief 2040
33
verhuisd (135 in de onderzochte periode) maar juist de scheve verhouding tussen uit- en ingaande verhuizingen geeft aan dat Hilversum nog niet aantrekkelijk genoeg is voor bedrijven. We concluderen uit deze cijfermatige analyse dat Hilversumse bedrijven die willen uitbreiden, daarvoor geen mogelijkheden zien in Hilversum en genoodzaakt worden om naar elders uit te wijken. Het betreft met name bedrijven in de financiële en zakelijke dienstverlening, Media & ICT, bouw en handel en veel ZZP’ers zoals tabel 4.2 laat zien. Tabel 4.1: Aantal verhuisde Hilversumse bedrijven tussen 2011-2020, naar bestemming Bestemming
Aantal
Aandeel
Loosdrecht
50
12%
Amsterdam
37
9%
Bussum
31
7%
Huizen
23
5%
Blaricum
19
4%
Naarden
15
4%
Utrecht
15
4%
Kortenhoef
13
3%
Amersfoort
10
2%
Baarn
10
2%
Laren
10
2%
Soest
10
2%
Ankeveen
7
2%
Eemnes
7
2%
Nederhorst den Berg
7
2%
Overige bestemmingen
164
38%
Totaal
428
100%
Bron: Vastgoeddata (2020), bewerking Ecorys
Tabel 4.2: Aantal verhuisde Hilversumse bedrijven tussen 2011-2020, naar grootte en sector Aantal werkzame
Aantal
Aandeel
Sector
302
70,6%
Financiële en zakelijke
Aantal
Aandeel
133
31,1%
personen ZZP
dienstverlening 2-5 werkzame
80
18,7%
Media & ICT
89
20,8%
25
5,8%
Bouwnijverheid
56
13,1%
11
2,6%
Groot- en detailhandel, horeca,
53
12,4%
34
7,9%
personen 5-10 werkzame personen 10-20 werkzame personen 20-50 werkzame
autobedrijven en logistiek 7
1,6%
personen 50-100 werkzame
Cultuur, sport, recreatie en overige diensten
2
0,5%
Zorg en welzijn
28
6,5%
1
0,2%
Onderwijs
18
4,2%
Industrie en nutsbedrijven
17
4,0%
Totaal
428
100,0%
personen 100+ werkzame personen
Totaal
428
100,0%
Bron: Vastgoeddata (2020), bewerking Ecorys. NB: beide helften van de tabel dienen apart van elkaar gelezen te worden. De tabel suggereert geen verband tussen specifieke sectoren en bedrijfsgroottes.
Economisch perspectief 2040
34
4.5
Ruimtevraag in de toekomst De economie van Hilversum kende tot 2017 geen groei van het aantal banen. Sindsdien neemt het aantal banen met circa twee procent per jaar toe. Om de komende jaren en in de toekomst deze groei vast te houden is het van belang dat er nieuwe banen worden gerealiseerd en er genoeg ruimte op (informele) werklocaties is om deze banen te faciliteren. De gemeente Hilversum heeft ook de ambitie uitgesproken om het aantal banen tot 2040 te laten groeien en Ecorys acht een groeipercentage van 1% van het aantal banen haalbaar. In dit hoofdstuk wordt het scenario uitgewerkt waarbij de ruimtebehoefte wordt berekend indien de ambitie van 1% banengroei per jaar door de gemeente Hilversum wordt gehaald tot 2040. In 2019 waren er 48.181 banen in de gemeente Hilversum. Dit resulteert in een banentotaal van 59.738 in 2040, een toename van 11.197 banen. De ruimte die benodigd is voor het genoemde aantal extra banen wordt berekend aan de hand de huidige verdeling van de drie werklocaties. In de gemeente Hilversum is 25% van alle banen gevestigd op een bedrijventerrein, 17% in kantoorruimte en 58% op een informele werklocatie. Aan de hand van de terreinquotiënt kan de benodigde ruimte in ha en m² worden berekend door de m² per baan te vermenigvuldigen met het aantal banen op de werklocatie.
Om de terreinquotiënt te bepalen is gebruikt gemaakt van de Plabeka studie uit 20194. In deze ruimtevraagberekening is ook geprobeerd de ruimtevraag naar informele werklocaties te kwantificeren. Dit is lastig, omdat de informele werklocatie zowel een zolderkamer als een luxe kantoorvilla kan zijn. In dit onderzoek zijn de vastgoedtransacties op informele werklocaties gekoppeld aan de werkgelegenheidsgegevens uit LISA 2019. Voor 30 van de 55 transacties is het gelukt om een match te maken en daar zitten heel verschillende accommodaties bij: kantoren, bedrijfshallen (of een combinatie van beide) en bedrijfsverzamelgebouwen (meerdere bedrijven op één adres). Het gemiddelde van deze informele werklocaties bedraagt gemiddeld 725 m² verhuurbaar vloer oppervlak (vvo) per werkzame persoon, maar dat verschilt sterk per transactie. We omschrijven dit als bruto vvo. Daarnaast is er geen informatie beschikbaar of deze werkzame persoon fulltime of parttime werken. De grootste terreinquotiënten (aantal benodigde m2 per baan) komen logischerwijs voor bij grote bedrijfshallen met weinig werkgelegenheid zoals groothandel en distributie, maar ook tussen kantoren en praktijkruimten is het verschil soms groot.
Rekening houdend met de huidige trends en ontwikkelingen en de nieuwe inzichten die zijn verworven tijdens de Coronacrisis achten wij het realistisch dat mensen in de toekomst vaker thuiswerken. Werknemers en zzp’ers werken dan in huis of in een klein bijgebouw aan huis, waardoor het aantal benodigde en gebruikte vierkante meters een stuk lager zal liggen. Wij hanteren een netto vvo van 15 m², wat in dezelfde orde van grootte ligt als de terreinquotiënt van de formele kantoorlocaties. Een groot deel van de extra benodigde vierkante meters op informele werklocaties kan in bestaande en/of nieuwe woningen kan worden gerealiseerd. Desondanks geeft een voorzichtig beeld hoeveel ruimte nodig is de komende jaren in Hilversum en benadrukt het nogmaals het belang om ruimte voor werklocaties te behouden. De benodigde ruimte voor banen op de werklocaties tot aan 2040 wordt weergeven in tabel 4.3. Hierin is gerekend vanuit de 1% die Ecorys haalbaar acht. Het is echter mogelijk dat de uitdagingen die de Omgevingsvisie met zich meebrengt, ervoor zorgen dat Hilversum voor een andere prioritering van ruimtelijke acties kiest. Dat kan betekenen 4 5
Hagens, J. en Copping, M. (2019), Actualisatie vraagraming MRA. Utrecht: Bureau Buiten. Terreinquotient berekend o.b.v. data van LISA 2019 specifiek voor de gemeente Hilversum.
Economisch perspectief 2040
35
dat het vestigingsklimaat nog steeds een negatieve invloed op de totale groei blijft uitoefenen, zodat het totale groeipercentage bijvoorbeeld nog maar gemiddeld 0,5 procent per jaar wordt tot aan 2040. Tabel 4.3 laat zien dat ook in dat geval nog sprake is van een ruimtevraag. Tabel 4.3: Additionele ruimtevraag tot 2040 bij een jaarlijkse werkgelegenheidsgroei van 0,5% en 1% Huidige
Totaal nieuwe
Terrein-
Benodigde ruimte tot 2040
verdeling
banen per
quotiënt
per werklocatie
banen per
werklocatie
(m² per
werklocatie Werklocatie
baan) 0,5%
1%
groei
groei
0,5% groei
1% groei
Bedrijventerreinen
25%
1.330
2.799
137
18,2 ha
38,35 ha
Kantoorruimten
17%
904
1.903
18
16.280 m²
34.262 m²
Informele
58%
3.086
6.494
15
46.290 m²
97.410 m²
werklocaties Bron: berekeningen Ecorys. NB: het verschil in uitkomsten tussen 0,5% groei en 1% groei is niet een factor 2 vanwege procentuele groei op groei in de berekening – te vergelijken met het principe van ‘rente op rente’.
In onderstaande tabel is de ruimtevraag afgezet tegen de huidige gebruikte ruimte per werklocatie. Tabel 4.4: Additionele ruimtevraag tot 2040 in relatie tot het huidige areaal Werklocatie
Huidig areaal
Benodigde ruimte
% van huidig areaal
% van huidig areaal
tot 2040
(totaal)
(per jaar)
Uitkomsten bij 0,5% economische groei per jaar Bedrijventerreinen
134 ha
18,2 ha
14 %
0,7 %
Kantoorruimten
165.899 m²
16.280 m²
10 %
0,5 %
2.028.960 m²
46.290 m²
2%
0,1 %
Informele werklocaties
6
Uitkomsten bij 1% economische groei per jaar Bedrijventerreinen
134 ha
38,35 ha
29 %
1,5 %
Kantoorruimten
165.899 m²
34.262 m²
21 %
1,1 %
2.028.960 m²
97.410 m²
5%
0,3 %
Informele werklocaties
8
Mogelijke ruimte Een deel van de benodigde ruimte wordt al mogelijk gemaakt door projecten waaraan momenteel gewerkt wordt. Genoemd kunnen worden: •
Arenpark: circa 45.000 m2 kantoorruimte;
•
Stationsgebied: circa 20.000 m2 kantoorruimte, hotel en voorzieningen;
•
1221-gebied: circa 10.000 m2 kantoorruimte/bedrijfsruimte.
Hiermee wordt met name de behoefte aan kantoorruimte ingevuld. Op bedrijventerreinen en informele werklocaties is dan nog steeds een significant ruimtevraag manifest. Om aan deze opgave te voldoen zijn veel aanvullende ingrepen nodig.
6
Het genoemde percentage van het bestaande oppervlak is in het geval van de informele werklocaties een schatting. Dit wordt veroorzaakt door het ontbreken van registraties van het exacte aantal vierkante meters dat momenteel als werkplaats gebruikt wordt op de informele werklocaties. Hierdoor heeft Ecorys op verzoek van de gemeente Hilversum een zeer vernieuwende methode gebruikt om een schatting te maken. Dit betreft desondanks een ruwe schatting.
Economisch perspectief 2040
36
In het onderzoek ‘Analyse werklocaties Gooi en Vechtstreek’ is een strategie beschreven voor het beschikbaar maken van ruimte in de regio Gooi en Vechtstreek. Deze ruimte is niet altijd direct beschikbaar, maar op de lange termijn en met een robuuste regionale strategie kan deze ruimte benut worden om in te spelen op de vraag naar ruimte. Op de korte termijn, de komende vijf jaar, kunnen de volgende actie worden ondernomen, die na vijf jaar wel moeten worden doorgezet: •
heroverwegen van transformatielocaties;
•
toevoegen van nieuwe werklocaties (zoals Crailo);
•
herstructureren/intensiveren op bestaande werklocaties.
Op de lange termijn, de komende tien tot vijftien jaar, kunnen de volgende actie worden ondernomen: •
herstructureren/mengen in bestaande woonlocaties;
•
schuifruimte creëren op bestaande werklocaties
•
benutten van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s).
In deze paragraaf wordt per strategie besproken wat de mogelijkheden zijn voor de gemeente Hilversum om extra ruimte vrij te maken om banen te realiseren. Heroverwegen van transformatie locaties Dit is niet van toepassing voor Hilversum en speelt vooral voor de gemeenten Weesp en Gooise Meren. Een eventuele mogelijkheid kan de Hocras-locatie aan de Franse Kampweg 4,0 ha in Bussum zijn, want deze locatie ligt op de grens met de gemeente Hilversum. Toevoegen van nieuwe werklocaties Dit betreft het toevoegen van nieuwe werklocaties binnen de gemeente Hilversum. Op de kansenkaart (zie hoofdstuk 5) zijn een aantal locaties aangeduid waar het vanwege de ligging, hindercontouren van andere functies in de omgeving, clustering ten opzichte van bestaande werklocaties, het bereikbaarheidsprofiel en aanwezige infrastructuur (elektriciteit) en glasvezel het kansrijk zou zijn om deze locaties te ontwikkelen als nieuwe werklocatie. Deze locaties zijn, vanuit het economische perspectief, door bovenstaande omgevingsfactoren kansrijke locaties voor de ontwikkeling van nieuwe werklocaties. Het is goed voorstelbaar dat deze locaties ook vanuit andere domeinen zoals woningbouw of natuurontwikkeling als interessante locatie worden aangeduid. Het debat over welke locatie voor welk domein het best inzetbaar is, moet in de regio worden gevoerd.
Binnen gemeente Hilversum gaat het om de volgende gebieden: •
Kazerne/Vliegveld (oostkant) – circa 12 ha
•
Circusterrein – circa 2 ha
Dit betreft dus in totaal 14 ha die kan worden bestempeld als grond voor potentieel kansrijke nieuwe werklocaties. Herstructureren/intensiveren op bestaande werklocaties De gemeente Hilversum heeft circa 175 hectare aan werklocaties waar het merendeel van de bebouwing gebouwd is in de periode van ’45 tot ’75. Over het algemeen is bebouwing uit deze tijdsperiode van lage energetische waarde. Daarnaast zijn deze locaties vaak ‘versteend’ (water en groenopgave) en hebben weinig kwalitatieve waarde. Er wordt veel geparkeerd op grondgebonden parkeerplaatsen. Bij herstructurering van deze locaties kan worden ingespeeld op maatschappelijke thema’s als de energietransitie en klimaatadaptatie (groene daken/half verharding) terwijl ook de ruimte effectiever kan worden benut en ingedeeld (verdichten en combineren). Denk aan het bouwen in hogere dichtheden of het optoppen van bestaande gebouwen. Ook kan ruimte winst
Economisch perspectief 2040
37
worden geboekt door het parkeervraagstuk in collectieve parkeergebouwen te organiseren in plaats van in de openbare ruimte. Herstructureren en functiemenging in het bestaande stedelijk gebied Naast het herstructureren van werklocaties met bouwperiode ’45 tot ‘75 ligt er ook een soortgelijke opgave voor woonlocaties. Woonwijken uit deze bouwperiode hebben vaak enkel het programma wonen. Door heel Nederland zien we een trend naar het bouwen van inclusieve wijken. Gemengd stedelijk gebied met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen. Door het College van Rijksadviseurs wordt voor ‘gewoon’ gemengd stedelijk milieu de verhouding 30% werken, 60% wonen en 10% voorzieningen aangehouden7. De gemeente Hilversum telt circa 141 hectare aan woonlocaties waar het overgrote gedeelte gebouwd is in de periode ’45 tot ’75. Van deze 141 hectare is het overgrote deel gebouwd in een relatief lage dichtheid, met een FSI 8 van onder de 1,0. Hierbij is niet gekeken naar de kwaliteit van erfgoed en vraagt om maatwerk. Desondanks biedt dit mogelijkheden om extra ruimte voor (informele) werklocaties te realiseren. Schuifruimte creëren op bestaande werklocaties Op de bestaande werklocaties in gemeente Hilversum zitten ook bedrijven die niet perse op een bedrijventerrein hoeven te zitten.
Zo zitten er relatief veel bedrijven in het leisure segment of bedrijven uit de sector advisering of communicatie op de bestaande bedrijventerreinen. Deze bedrijven zouden over het algemeen prima kunnen worden gecombineerd met de functie wonen in een gemengd stedelijk woonmilieu. Bij het programmeren van nieuwbouw- of herstructureringslocaties in de gemeente naar gemengd stedelijk gebied zouden deze bedrijven invulling kunnen geven aan het programma werken op deze locatie. Door het verplaatsen van ‘mengbare‘ bedrijven naar gemengd stedelijk gebied wordt op de bestaande bedrijventerreinen ruimte gecreëerd. Op de bestaande werklocaties ontstaat zo ruimte voor bedrijven die niet gemengd kunnen worden met wonen. De totale potentie aan ‘schuifruimte’ op bestaande werklocaties in de regio bedraagt circa 7,3 hectare. Benutten van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s) Deze toepassing is net als het heroverwegen van transformatie locaties niet van toepassing voor de gemeente Hilversum. Overzicht Wanneer alle handelingsperspectieven op een rij worden gezet, komt naar voren wat de totale (theoretische) potentie is om de ruimtevraag te faciliteren met slim ruimtegebruik. Uit tabel 4.5 blijkt dat er theoretisch in totaal ongeveer 30 hectare aan ruimte voor werklocaties kan worden gecreëerd. Hierin is het voorkomen van transformaties niet meegeteld (dit is al bestaand aanbod).
In de praktijk zal deze ‘theoretische opbrengst’ niet makkelijk worden behaald. Maar het geeft wel aan dat er mogelijkheden zijn om de ruimte te creëren, indien er actie op wordt ondernomen. Er kan geconcludeerd worden dat er op dit moment een groot tekort aan ruimte op werklocaties is om de banenambitie van de gemeente Hilversum in 2040 binnen de eigen grenzen te realiseren.
College van Rijksadviseurs (2019), Guiding Principles ‘Metro Mix’. Den Haag: Ministerie van IenW. De Floor Space Index (FSI) is de coëfficiënt die de mate van stapeling van een gebouw of kavel aangeeft. De index is hoog bij veel gebruikslagen/verdiepingen en nul indien de grond braak ligt of niet bebouwd is. Bij kavels is de FSI een gemiddelde van het aantal gebouwlagen van het bebouwde oppervlak waarbij de bijbehorende onbebouwde buitenruimte wordt meegeteld 7 8
Economisch perspectief 2040
38
Tabel 4.5: Potentiële theoretische opbrengst in hectares van alle geschetste handelingsperspectieven Handelingsperspectief
Potentiële opbrengst in ha
1
Heroverwegen en voorkomen van geplande transformaties
Geen verlies van beschikbare
2
Toevoegen van nieuwe ontwikkellocaties
14,00
3
Herstructureren/intensiveren op de bestaande werklocaties
4,00
4
Functiemenging en intensivering in het bestaande stedelijk gebied
4,65
5
Schuifruimte creëren op de bedrijventerreinen
7,30
6
Benutten van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s)
n.v.t.
Totaal
29,95
ruimte voor werklocaties
Praktische aandachtspunten De bovengenoemde kansen spelen voornamelijk op de lange termijn. Het inzetten op een dergelijke strategie vraagt om een lange adem en commitment. Het vraagt om een gedragen lokale en regionale strategie. Deze strategie vraagt om maatwerk. Wat past het beste op welke plek? En daar dan ook echt voor gaan. Het creëren van schuifruimte vraagt wellicht ook om financiële prikkels in de vorm PPS door gezamenlijk te investeren in een fonds, of uitkoopregelingen om bedrijven te stimuleren binnen de gemeente te verhuizen en zo schuifruimte te creëren op de bestaande werklocaties. De gemeente kan hierin ook als intermediair optreden voor vastgoedeigenaren, want op sommige bedrijventerreinen is er sprake van zeer gefragmenteerde eigendomssituaties. Daarnaast vraagt de transitie naar gemengde stedelijke gebieden ook om wijzigingen in bestemmingsplannen.
Economisch perspectief 2040
39
5
Kansen en opgaven
5.1
Inleiding Er zijn in het rapport economisch-ruimtelijke ontwikkelingen gepresenteerd die een beeld geven van een economie die onder druk staat en in potentie kwetsbaar is met mogelijke gevolgen voor de vitaliteit en leefbaarheid van de stad. Al eerder is het belang van economie voor bestaanszekerheid, ontmoetingsplekken, verenigingsleven, belevingswaarde en antwoorden op maatschappelijke uitdagingen benadrukt. Er zijn echter kansen om de economische vitaliteit en daaruit volgende leefbaarheid te versterken. Daarover gaat dit hoofdstuk. Allereerst komen de strategische kansen voor de Hilversumse economie aan bod, samen met een beschouwing van de uitdagingen die komen kijken bij het realiseren van die strategische kansen. We presenteren daarvoor mogelijk oplossingen. De daaropvolgende paragraaf laat zien welke werkmilieus passen bij de geschetste kansen en welke stappen daarin genomen dienen te worden. Als laatste volgt een beschouwing van de aanpalende beleidsdomeinen die een relatie hebben met de geschetste economische ontwikkelkansen.
5.2
Kansen en opgaven voor de Hilversumse economie In het volgende worden kansen voor de Hilversumse economie gepresenteerd. Per kans worden de uitdagingen en beste aanpak toegelicht. Doorontwikkeling en verbreding in Media & ICT Hilversum heeft met de Media & ICT sector al een zeer sterke troef in handen. Hilversum is hierin al 5,3 keer meer gespecialiseerd dan een gemiddelde Nederlandse gemeente. Een gouden regel binnen de economie is dat doorontwikkeling binnen huidige sterkten een veel grotere slagingskans heeft dan investeren in sectoren die relatief weinig verbonden zijn met het huidige economische DNA. Met name doorontwikkeling op nieuwe innovatieve, maar deels aan bestaande activiteiten gerelateerde verdienmodellen (‘related variety’) leidt veelal tot economische groei. AI en andere vormen van digitalisering Digitalisering en dan met name datagedreven werken en kunstmatige intelligentie – in het Engels artificial intelligence of kortweg AI – is één van de kansrijke doorontwikkelingen binnen Media & ICT. Kunstmatige intelligentie is de geautomatiseerde verwerking van informatie. Data-analyse is steeds meer in opkomst in de mediasector en vereist zeer geavanceerde ICT-expertise. Omdat Hilversum al veel ICT-bedrijvigheid heeft, biedt dit kansen voor cross-overs. Figuur 5.1 geeft een overzicht van de toepassingen van AI in de mediasector.
Een zeer belangrijke toepassing in de mediasector is bijvoorbeeld het voorspellen en analyseren van kijkgedrag. De Hilversumse mediasector is vanouds een hub voor de productie en distributie van media, maar de sterk groeiende vraag naar de analyse van media is vooralsnog door de Hilversumse mediasector genegeerd. Met als gevolg dat alle investeerders hun toevlucht tot Amerikaanse technologiebedrijven zoals Google hebben gezocht. Hilversum heeft de potentie om die positie over te nemen, met als voordeel dat er van de bestaande mediahub geprofiteerd kan worden en betere garanties over de eigendom van de data (niet in buitenlandse handen) gedaan kunnen worden.
Economisch perspectief 2040
40
Figuur 5.1: Toepassingen van AI in de Hilversumse mediasector
Bron: Media Perspectives (2020)
Ook andere vormen van digitalisering bieden potentie voor cross-overs en nieuwe verdienmodellen die passen bij de Hilversumse economie. Dat zijn onder meer: immersieve content (via augmented reality en virtual reality) en broadcast technologie (modulaire, IP- en cloud-based productie en distributie van audiovisueel materiaal). Facilitaire bedrijven kunnen vanuit het Media Park samen met digitale bureaus wereldwijd de organisatoren van online en hybride evenementen bedienen. Opgaven Voor succesvolle doorontwikkeling en verbreding van Media & ICT in Hilversum zijn twee aspecten van groot belang: •
De beschikbaarheid van voldoende technologisch talent (audio-video, programmeren, netwerkinfrastructuur);
•
Herijking van de branding waarmee Hilversum zich wil positioneren. Betrokkenen vanuit het Media Park geven aan dat een generieke promotie als ‘mediastad’ de aandacht van ICTinvesteerders onvoldoende trekt. Het promoten van het Media Park als ‘high tech campus voor AI’ wordt door deze betrokkenen voorgesteld als effectievere methode.
•
Verhoging van de aantrekkelijkheid en verblijfswaarde van de hotspots. Met name het Media Park wordt nog onvoldoende gezien als aantrekkelijke vestigingslocatie door het ontbreken van sfeer verhogende voorzieningen, zoals horecafaciliteiten en verblijfsmogelijkheden.
Doorontwikkeling van de zorgsector Hoewel Hilversum zich momenteel nog niet overtuigend sterk rondom zorg profileert, ligt er ontwikkelpotentieel voor de zorgsector in Hilversum. Met name vanuit de notie dat Hilversum met vergrijzing te maken zal krijgen. Over 20 jaar zullen er veel meer alleenstaanden en veel meer ouderen zijn die zelfstandig wonen. Dit vereist meer ondersteunende diensten waaronder begeleiding in de wijken. Tegelijkertijd is zorgtechnologie in opkomst. Juist hierin liggen mogelijkheden voor cross-overs met de doorontwikkeling van de ICT-sector in Hilversum. Opgaven Monnikenberg, wat tot gezondheidspark wordt ontwikkeld, kan doorgroeien naar zorgtechnologiecluster. Daarvoor is het wenselijk dat er ook ruimte komt voor een field lab waarin cross-overs tussen zorg en ICT toegepast kunnen worden. Verder moeten innovatieve bedrijven rondom zorgtechnologie gekoppeld worden aan de eindgebruikers (patiënten en kwetsbaren) en hun medisch ondersteuners.
Economisch perspectief 2040
41
Meer stuwende en onderling verbonden werkgelegenheid Hilversum accommodeert relatief veel stuwende bedrijven, conform de definitie van de export base theorie (geld verdienen van buiten de regio of land), maar deze bedrijven kennen relatief weinig spin-off binnen de gemeente, zichtbaar in intermediaire leveringen en uitbestedingen naar hier gevestigde bedrijven. Daardoor wordt er weinig indirecte (nieuwe) werkgelegenheid gecreëerd. Die kans is veel kleiner bij dienstverlenende werkgelegenheid. Meer stuwende werkgelegenheid (zoals de maakindustrie, chemie, de bouw) in de gemeente is een kans, omdat dit voor nieuwe werkgelegenheid – en dus economische vitaliteit – zorgt. Een alternatief is om de onderlinge relaties tussen bestaande bedrijvigheid in Hilversum te versterken, zodat toeleveringen en investeringen meer binnen de gemeente blijven en niet naar elders wegvloeien. Opgaven Voor economische activiteiten met een zwaar hinderprofiel (denk aan industrie, transport en logistiek) is in Hilversum weinig potentie. Bouwbedrijven vallen hier echter niet zo zeer onder en hebben relatief zeer sterk gepresteerd in Hilversum de afgelopen tien jaar. De opgave voor Hilversum is dus om ook de bouwsector te koesteren en nieuwe of uitbreidende bedrijven hierin te faciliteren.
Dit geldt natuurlijk ook voor andere nieuwe of uitbreidende bedrijven met een stuwend karakter en die passen binnen het ruimtelijke kwaliteitsbeeld van Hilversum. De gemeente kan ondernemers in Hilversum ook meer bewust maken van potentiële samenwerkingspartners binnen de gemeente. Meer plekken om te werken Het moge inmiddels duidelijk zijn dat in Hilversum grote noodzaak bestaat voor behoud en creatie van voldoende ruimte om te werken en ondernemen. Er zijn verspreid over de gehele gemeente meer plekken nodig om te werken. Hieronder lichten we daarvoor verschillende kansen uit. Behoud van het oppervlak aan bedrijventerreinen en kantoorlocaties De bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Hilversum fungeren als de motor van de economie en vitaliteit van Hilversum (zie ook tabel 3.1). Behoud van de huidige bedrijventerreinen en kantoorlocaties is daarom van groot belang. Waar er toch transformatie naar andere functies (bijvoorbeeld wonen) plaatsvindt, is het belangrijk dat deze ontwikkeling volledig gecompenseerd wordt binnen de gemeente. Meer functiemenging en intensivering Behoud van de formele werklocaties is niet voldoende om het tij te keren. Daarvoor is ook voldoende ruimte in het stedelijk weefsel nodig. Dat is mogelijk door slimmer gebruik te maken van de beschikbare ruimte.
Dat kan door de gebieden in de stad minder monofunctioneel te maken en vloeiender in elkaar te laten overlopen, met een mix van wonen en werken. Om meer werkplekken in te passen in het stedelijk weefsel zijn verschillende opties kansrijk: •
Intensivering door een hogere dichtheden en een grotere bouwhoogte. Door dichter op bestaande bebouwing te bouwen kan veel gewonnen worden, maar het is ook noodzakelijk om hoger dan de boomgrens te bouwen.
•
Vrijkomende bebouwing in het centrum voor werken hergebruiken. Door de blijvende toename van online winkelen is het onvermijdelijk dat het stadscentrum compacter wordt. Met name leegstaande winkelpanden in het centrum kunnen ingezet worden voor broedplaatsen en ontmoetingsruimtes. Hier is veel vraag naar vanuit ondernemend Hilversum.
•
Meer mogelijkheden bieden aan ondernemers om een vestiging aan huis te openen. Andere steden doen dit op inspirerende wijze. Utrecht bijvoorbeeld9 met de regeling Bedrijf en beroep
9
Gemeente Utrecht (2013), Vitale stadswijken, functiemenging in woonwijken.
Economisch perspectief 2040
42
aan huis, en het flexibeler maken van bestemmingsplannen door binnenplanse afwijkingsmogelijkheden op te nemen. Werk- en ontmoetingsplekken combineren met hoger belevingswaarde Ondernemers in Hilversum geven aan dat er dringend behoefte is aan meer belevingswaarde in Hilversum, wil de stad meer aantrekkingskracht op bedrijven en bezoekers hebben. Belevingswaarde kan onder meer gecreëerd worden met sfeer verhogende voorzieningen. Ontmoetingsplekken als cafés en vergaderruimtes zijn daar een voorbeeld van én kunnen tegelijkertijd als werkplekken fungeren. Business incubator In het verleden is met Werf35 gepoogd om een business incubator te creëren. Met dit begrip wordt een stimulerende omgeving voor ondernemerschap bedoeld. Het gaat echter een stap verder dan alleen de beschikbaarheid van vastgoed; in een incubator worden gunstigere huurprijzen voor starters gehanteerd, zijn faciliteiten zoals een ontvangst- en vergaderruimte beschikbaar en is een ondernemerscoach aanwezig die startups naar de scale-up fase kan begeleiden. Gezien het feit dat het aantal snelgroeiende ondernemingen in Hilversum relatief laag ligt, en er geen business incubator in de zuivere zin van het woord aanwezig is in Hilversum, is de conclusie dat hiervoor nog steeds een grote kans ligt.
Dit is bevestigd door de ondernemers die in de workshop hebben deelgenomen en die zijn geconsulteerd in persoonlijke gesprekken. Een kansrijke locatie is alsnog Werf35 of een locatie in het centrum. Circusterrein als werklocatie Hoewel uitleglocaties in Hilversum vrijwel onmogelijk zijn, moet wel het Circusterrein worden genoemd. Deze braakliggende ontwikkellocatie biedt een perfecte mogelijkheid om meer ruimte voor bedrijvigheid te realiseren. Eventueel in combinatie met wonen – bijvoorbeeld huisvesting voor studenten, zie ook het onderdeel Kennis en innovatie hieronder – maar hoofdzakelijk bedrijvigheid. Stationsgebied als werklocatie Het bestemmingsplan voor het stationsgebied in Hilversum is in 2020 vastgesteld. Dit bestemmingsplan is flexibel: dat wil zeggen dat er bandbreedtes zijn aangegeven voor de functies wonen, werken en commerciële voorzieningen. Het plan voorziet in zeven gebouwen, waarin in totaal tussen de 260 en 325 woningen worden gebouwd en circa 12.000 tot 20.000 m2 bvo aan niet-wonen functies kan worden gerealiseerd. Deze ontwikkeling biedt zeer veel potentie om het tekort aan werklocaties te verminderen met de genoemde 20.000 m 2 bvo. Gedacht kan worden aan een mix van kantoren, bedrijfsruimte, detailhandel en horeca (gemaximeerd op 1.000 m2) en een hotel.
Met name deze laatste twee voorzieningen kunnen de verblijfs- en belevingswaarde van Hilversum sterk verbeteren, waarvan ook andere bedrijven zullen profiteren. Opgaven Er moet gebouwd worden met ruimtelijke kwaliteit. Dat wil in ieder geval zeggen: gebruik maken van het groene monumentale karakter dat Hilversum heeft. Nieuwe ontwikkelingen moeten dus naadloos overgaan in de bestaande omgeving. Daarvoor is gebruik van veel groen noodzakelijk: ook als gevelbekleding bij toekomstige hoogbouw. Verder is het belangrijk om te beseffen dat de opgave om een combinatie van alle bovengenoemde kansen vraagt. In Hilversum zijn geen mogelijkheden voor slechts één ruimtelijke strategie (zie de kadertekst op p. 23) zoals volledige inzet op meer uitleglocaties, of volledige inzet op het Media Park als campus. Dat vraagt om een aanpak volgens het principe ‘alle beetjes helpen’.
Economisch perspectief 2040
43
Stimulering van kennisontwikkeling en innovatie De Hilversumse economie wordt nu al in grote mate getypeerd door kennisintensiteit en zal daar in het voorziene groeipad alleen maar meer van afhankelijk worden. Een kans ligt dus in het faciliteren en stimuleren van kennisontwikkeling en innovatie, door: •
Aantrekken en behoud van talent in Hilversum;
•
Het Media Park als volwaardige innovatiecampus door te laten ontwikkelen (zie ook paragraaf 5.3 – onderdeel campus.
Opgaven Voor het aantrekken en behoud van talent in Hilversum spelen er nog enkele opgaven. Dat is in de eerste plaats de verbreding van het onderwijsaanbod. Er is geen onderwijs op Hbo- en WO-niveau aanwezig in de gemeente, terwijl dat een belangrijke randvoorwaarde is voor verdere ontwikkeling van het Media & ICT cluster. Een Hilversumse dependance van een Hbo- of WO-instelling zou daarop een mooi antwoord kunnen bieden. Dit blijkt ook uit de geconsulteerde Media & ICTbedrijven. De verplaatsing van de Hbo-opleiding Media & IT naar de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) werd door hen nadrukkelijk genoemd als ongunstige ontwikkeling voor Hilversum. Ook voor studenten zelf moet Hilversum een aantrekkelijkere vestigingsplaats worden, wil de gemeente dit talent duurzaam aan zich binden. Dat begint bij het tekort aan geschikte studentenhuisvesting met relatief hoge huurprijzen tot gevolg, waardoor studenten eerder voor Utrecht en Amsterdam kiezen als woonplaats. Wanneer ook het voorzieningenaanbod en belevingswaarde toenemen, kan dit voor kentering zorgen.
5.3
Kansen en opgaven voor ruimtelijke ontwikkeling Momenteel worden de Hilversumse werklocaties ingedeeld in drie type werklocaties namelijk: bedrijventerreinen, kantoorlocaties en informele werklocaties. In dit onderzoek wordt een detaillering aangebracht in deze typologieën, gebaseerd op de ontwikkelingen en maatschappelijke opgaven die de komende jaren op de gemeente afkomen. Wij herkennen dan een zestal typologieën werkmilieus. Hieronder wordt per typologie een beknopte beschrijving gegeven van opvallende karakteristieken en een doorkijk gegeven naar kansen en opgaven voor de toekomst op deze locaties. De typologieën zijn gevisualiseerd in een kansenkaart (bladzijde 49).
Kantoorvilla’s De kantoorvilla’s die Hilversum kent kunnen worden getypeerd als een eigenstandige typologie. De kantoorvilla’s zijn unieke werklocaties die kenmerkend zijn voor de Hilversumse economie. Hilversum kent een flink aantal kantoorvilla’s. In deze villa’s werd vroeger gewoond maar worden tegenwoordig gebruikt als werkgebouw. Deze karakteristieke gebouwen, die vaak een cultuurhistorische lading hebben, zijn populaire vestigingslocaties voor bedrijven. De kantoorvilla’s lenen zich goed als werklocaties voor bedrijven in de sector Media & ICT of de dienstensector. De kantoorvilla’s liggen veelal in de groene gebieden/wijken van Hilversum en liggen dus veelal in gebieden waar ook gewoond wordt. Dat vraagt goede afspraken over bijvoorbeeld parkeerbeleid. Vanwege de
Economisch perspectief 2040
44
kwalitatieve uitstraling van de gebouwen en de groene omgeving bevinden de kantoorvilla’s zich vooral in het hoge koop of huur segment. Potentie De kantoorvilla’s zijn onderdeel van de historie en identiteit van Hilversum. Niet veel Nederlandse gemeenten hebben zo’n aanbod aan dit soort unieke werklocaties. Wees trots op deze kwalitatief hoogstaande werklocaties en koester deze. Dat betekent dat met zorg moet worden nagedacht over het wel of niet anders bestemmen van deze locaties naar bijvoorbeeld een woonfunctie. Door de woningdruk vanuit Amsterdam en (tijdelijke) leegstand van kantoorvilla’s door bijvoorbeeld Covid-19 is dat een actuele discussie. Wanneer deze kantoorvilla’s de bestemming wonen krijgen verliest de gemeente unieke werklocaties en verliest het een sterke kenmerkende kwaliteit voor het Hilversumse economische vestigingsklimaat. Opgaven •
Menging met wonen
•
Parkeerproblemen in wijken en drukte in de spits
Centrum/winkelgebieden De centrum en winkelgebieden zijn plekken waar mensen samen komen en elkaar ontmoeten en naast hun dagelijkse boodschappen ook voor de gezelligheid naar toe komen om te recreëren en te fun shoppen. Deze gebieden kenmerken zich door een gedeelde openbare ruimte die voor iedereen toegankelijk is. Publiekstrekkers als musea, bibliotheken, bioscopen en horeca zijn ook in centrumgebieden te vinden. Veelal wordt er in centrumgebieden boven winkels gewoond en is er naast winkels en voorzieningen ook ruimte voor kantoren. Hilversum kent een duidelijk centrumgebied rond het centraal station. Naast winkels zijn in het centrumgebied ook horecavoorzieningen en attracties zoals het Hilversums Museum te vinden. Daarnaast is ook de Gijsbrecht van Amstelstraat een populaire bestemming in Hilversum. Er wordt al hard gewerkt aan het centrumgebied, en met zichtbaar resultaat. Desondanks liggen er in het centrumgebied van Hilversum opgaven met betrekking tot een slinkend winkelaanbod en leegstand in winkelstraten. Dit is een trend die overigens in veel plekken in heel Nederland zichtbaar is. Daarnaast is er de behoefte om het centrum te versterken als verblijfsgebied. Potentie Voor het Hilversumse Centrumgebied liggen er kansen om een volgende stap te zetten in attractiviteit.
Het versterken van verblijfskwaliteit kan goed worden gecombineerd met het vergroenen van de binnenstad. Het autoluwer maken van de binnenstad kan een belangrijke rol spelen in het maken van aantrekkelijke plekken en gebieden in het centrumgebied. Plekken waar iets te doen en te beleven is en waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Het compacter maken van het winkelgebied kan ruimte bieden voor nieuwe vormen van werkgelegenheid rondom en in het centrum. Leegstand in winkelpanden in de aanloopstraten kan bijvoorbeeld worden ingezet voor het realiseren van pop-up vergaderplekken, werkruimtes voor
Economisch perspectief 2040
45
start-ups, een mini studio, VR-lab of kleine bedrijfsverzamelgebouwen en culture voorzieningen. Deze kleinere werkplekken zijn erg interessant voor startende ondernemers of mensen die even op een alternatieve inspirerende plek willen overleggen/werken. De nabijheid van voorzieningen als horecagelegenheden in het centrum versterken het interactieve werkmilieu en komt de levendigheid van het centrum ten goede. Rond het station van Hilversum liggen al vergaande plannen om een dergelijk milieu toe te voegen. Het uitgangspunt van het plan is om op deze goed bereikbare plek een economisch sterke en aantrekkelijke groene entree van Hilversum te maken. Er wordt getekend aan een plan waarin naast wonen daarom ook aanzienlijke ruimte voor stationsgebonden economische functies moet worden gerealiseerd. Zo is er in het plan ruimte voor kantoren, detailhandel, horeca en een hotel. Opgaven •
Leegstandsbeleid
•
Schaarse ruimte
•
Veel stakeholders
•
Aanpassing naar autoluw gebied
Werkgebieden: Centrum en Station Hilversum & Gijsbrecht van Amstelstraat
Bedrijventerreinen Hilversum heeft een aantal bedrijventerreinen zoals het Havenkwartier en Kerkelanden. Deze werklocaties kenmerken zich door het huisvesten van bedrijven in de logistiek, groothandel, autodealers en bouwmarkten. Goede autobereikbaarheid is voor deze werklocaties erg belangrijk. Evenals logistieke ruimte voor laden en lossen en eigen parkeerruimte. De werklocaties zijn functioneel ingericht met de nadruk op de auto en hebben weinig ruimtelijke kwaliteit en ruimte voor groen en water. De milieu categorieën op deze werklocaties variëren van 2 tot 4. Wees zuinig op gebieden met hogere milieu categorieën. Deze gebieden hebben een belangrijke functie voor een gebalanceerde de economie en werkgelegenheid in Hilversum. De Hilversumse bedrijventerreinen huisvesten momenteel een heel divers aantal bedrijven (zie factsheets). Een deel van de bedrijven die op de bedrijventerreinen zijn gevestigd kunnen ook op een locatie met een lagere milieucontour worden gevestigd of worden gemengd met wonen. Potentie Voor de werkgebieden aan de westrand van de stad zoals het Havenkwartier, Zeverijnstraat en Kerkelanden liggen kansen om de potentie en de kracht van deze werkgebieden te versterken. Deze plekken zijn door de ligging aan de N201 erg goed bereikbaar voor auto en vrachtverkeer, daar ligt ook de kracht van deze gebieden.
Maak op deze werklocaties ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie door bedrijven met een lage milieucategorie te verleiden te verhuizen naar andere locaties in de stad. Grijp deze potentiële verschuiving aan om op deze locaties te werken aan de verrommeling en richt het gebied functioneel maar toekomstbestendig in. Er liggen kansen voor het opwekken van meer duurzame zonne-energie door het benutten van de grote dakoppervlakken van bedrijven op dit soort locaties.