Bijlage 1 - Haalbaarheidsstudie Mediaplein
Tekst van het document
www.smartcityhilversum.nl www.dutchmediaweek.nl http://www.v2.nl/ www.pps.org www.aatvos.com www.thecityateyelevel.com https://youtu.be/aIcwIH1vZ9w. Nina Simon, Opening up the museum https://www.vvbad.be/meta/meta-nummer-20193/de-bibliotheek-een-derde-plek-als-tweede-thuis https://www.slideshare.net/laieditor/inclusive-libraries-keep-stories-share-stories-make-stories-erikboekesteijn https://www.slideshare.net/MikkelChristoffersen/the-proactive-library-getting-smarter-together http://designthinkingforlibraries.com
50
200258 Verplaatsing bibliotheek Hilversum Haalbaarheidsonderzoek Utrecht, 10-4-2021 20/LS/adi/rap/200258-1004210548
Adviseurs draaijer+partners bv: Liesbeth Schellens Cas Ruiken Wijnand Bakker In samenwerking met: Gijs Tijseling, technisch adviseur van Winkelman Engineering & Consultancy B.V. Dennis van Tol, kostendeskundige van Multi Bouwadvies B.V.
Inhoud 1.
Inleiding
4
2.
Aanpak
5
3.
Activiteiten en benodigde ruimte
6
3.1
Tijdschriften, lees- en loungecafé, keuken
6
3.2
Kinderen en Volwassenen - Boeken
6
3.3
Studeren en cursussen – Fab Lab
7
3.4
Ondersteunende functies voor de bibliotheek
7
3.5
Theater
7
3.6
De Kunstuitleen
7
4.
5.
6.
Benodigde ruimte versus beschikbare ruimte
8
4.1
Op de bestaande locatie aan de ’s Gravelandseweg 55
8
4.2
Op de nieuwe locatie in de Gooische Brink
10
Investeringen
11
5.1
Uitgangspunten bij de investeringsberekeningen algemeen
11
5.2
Uitgangspunten bij de investeringsberekeningen voor de bestaande locatie
12
5.3
Investeringsberekening voor de bestaande locatie
13
5.4
Uitgangspunten bij de investeringsberekeningen voor locatie de Gooische Brink
13
5.5
Investeringsberekening nieuwe locatie in de Gooische Brink
14
Exploitatiekosten vergeleken
16
6.1
Afschrijvingen
16
6.2
Huurinkomsten Kunstuitleen
16
6.3
Schoonmaak
16
6.4
Gas en elektra
16
6.5
Onderhoud
17
6.6
Conclusies voor wat betreft de exploitatiekosten
17
7.
Vergelijk huidige locatie aanpassen of naar nieuwe locatie
18
8.
Advies betreffende het vervolg
20
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
2 / 27
9.
Extra meters voor Bibliotheek en partners op nieuwe locatie
22
9.1
Uitkomsten van de Quickscan
23
9.2
Grove investeringsberekening
23
9.3
Vergelijk bestaande locatie renoveren en nieuwe locatie met extra meters
24
10. Bijlage: Gedetailleerde ruimtestaat van benodigde ruimte
25
11. Bronnen
27
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
3 / 27
1. Inleiding De gemeente Hilversum wil zich positioneren als mediastad. Daartoe moet de Kerkbrink een gezamenlijke ontmoetingsplek voor alle Hilversummers worden. Een dynamische plek met diverse activiteiten die bijdragen aan de levendigheid van het centrum en die het karakter van Hilversum als mediastad kracht bijzetten. Het plein moet veranderen van een doorgangsroute naar een levendig knooppunt. Beeld en Geluid, Bibliotheek Hilversum en Museum Hilversum hebben zich met dit doel verenigd in de Stichting Mediaplein. Bibliotheek Hilversum heeft een duidelijke rol in bovenstaande ontwikkelingen. Zij wil verhuizen naar het centrum om haar zichtbaarheid te vergroten en de beschikking te krijgen over meer efficiënt te gebruiken vierkante meters. Daarmee kan zij samen met externe partners nog meer ‘de huiskamer van Hilversum’ worden. De centrale plek voor activiteiten die gericht zijn op inclusiviteit en laagdrempeligheid. De bibliotheek ontvangt dagelijks zo’n 900 bezoekers en is daardoor een partij die een belangrijke rol kan spelen in het verlevendigen van de Kerkbrink. Het winkelcentrum de Gooische Brink aan de Kerkbrink staat momenteel grotendeels leeg. Op een deel van dit gebouw heeft de bibliotheek haar oog laten vallen.
Naast de studies die over de programmering van het Mediaplein gaan wil de bibliotheek ook zicht krijgen op de vraag of de verhuizing van de bibliotheek naar de Gooische Brink financieel, ruimtelijk en technisch haalbaar is. Passen de gevraagde meters in de aangeboden meters, wat zullen de kosten van de benodigde aanpassingen en die van de toekomstige exploitatie zijn? Dit onderzoek is door draaijer+partners eind 2020 voor de bibliotheek uitgevoerd. In tweede instantie kwam de vraag om ook uit te zoeken wat de kosten zouden zijn als de bibliotheek haar huidige locatie aan de ’s Gravelandseweg 55 gelijkwaardig aan de nieuwe locatie zou renoveren en hier zou blijven. Dit om de twee scenario’s naast elkaar te kunnen zetten. Het onderzoek voor deze tweede vraag is in januari 2021 uitgevoerd. In april 2021 kwam daar de vraag naar meer meters op de nieuwe locatie nog bij. Voor deze meters is alleen een quick scan uitgevoerd. In dit rapport treft u de uitkomsten van de twee onderzoeken aan met in hoofdstuk 7 het vergelijk tussen de twee scenario’s en in hoofdstuk 8 ons advies voor wat betreft het vervolg. In hoofdstuk 9 zijn apart de bevindingen van de quick scan van de extra meters op de nieuwe locatie opgenomen.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
4 / 27
2. Aanpak Wij zijn met dit onderzoek op een rijdende trein gesprongen. Vanuit de eigenaar van de Gooische Brink was Studio SKEZ (architecten), al aan de slag om een inpassingsstudie te maken. De adviseurs van draaijer+partners zijn bij de uitleg van hun ontwerp aangeschoven om zo dubbel werk te voorkomen. Daarnaast hebben wij gesprekken gevoerd met een vertegenwoordiger van toneelgroep Fusie om inzicht te krijgen in de eisen en wensen voor het theaterdeel en met een vertegenwoordiger van Smart City om ook hun wensen en eisen boven tafel te krijgen. Onze aanpak bestond uit de volgende stappen:
1. Bestaande onderzoeken zijn doorgenomen en de benodigde gegevens zijn verzameld: − Bestaande visiestukken en onderzoeken zijn gelezen. − De huidige en toekomstig gewenste activiteiten en programmering zijn doorgenomen. − Aantallen te huisvesten functies en medewerkers zijn op een rij gezet. 2. Opzetten functioneel en ruimtelijk programma van eisen: Op basis van de gegevens uit stap 1 en de gegevens uit het gesprek met de architecten is een eerste opzet gemaakt van een ruimtestaat. Welke functies en ruimten zijn nodig om als bibliotheek in de toekomst goed te kunnen blijven functioneren? Deze opzet is vervolgens met de vertegenwoordigers van de bibliotheek doorgenomen en aangescherpt. 3. Inpassingsstudie: Vervolgens is aan de hand van de ruimtestaat (de benodigde vierkante meters) een inpassingsstudie voor de nieuwe locatie uitgevoerd. Voor de bestaande locatie is uitgegaan van dezelfde functionaliteiten als voor de nieuwe locatie wat leidt tot het moeten bijbouwen van ca. 420 m2 BVO1. 4. Schouw en bepalen benodigde aanpassingen: Met een team van experts, bouwkundig en installatiedeskundig, zijn de nieuwe en bestaande locatie bekeken en is bepaald welke aanpassingen globaal doorgevoerd zouden moeten. 5.
Berekening investerings- en exploitatiekosten: Op basis van kengetallen is doorgerekend wat de investeringskosten van de aanpassingen zijn en wat dit betekent voor de toekomstige exploitatie van zowel de bestaande als de nieuwe locatie. Het is een ruwe kosteninschatting.
1
BVO is bruto vloeroppervlak. Dit is het oppervlak van het pand inclusief de buitengevel, het zijn de meters die je moet bouwen.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
5 / 27
3. Activiteiten en benodigde ruimte De bibliotheek biedt huisvesting aan een groot aantal activiteiten. Hiervan zijn er een aantal activiteiten die de bibliotheek met partners wil uitbreiden, die gelijk blijven in capaciteit en een aantal die krimpen. Dit laatste is met name het geval voor een deel van de boeken- en tijdschriftencollectie als gevolg van de digitalisering. Men verwacht dat het bezoek, indien de locatie wordt verruimd, met 20 procent zal toenemen. Uitgangspunt bij het opzetten van de nieuwe ruimtestaat is dat zoveel mogelijk ruimten multifunctioneel ingezet kunnen worden. m2 huidige huisvesting
m2 nuttig nieuw PvE
1.840 150 270 460 600 180 180
2.060 140 300 490 500 260 370
12% -7% 11% 7% -17% 44% 106%
Bibliotheek ondersteunend Expeditie Werkplekken, kantine, repro Opslagen
470 50 260 160
380 60 190 130
-19% 20% -27% -19%
Theater
180
370
106%
Algemeen (toiletten, schoonmaakkast, server etc)
40
60
50%
2.530 2.780
2.870 3.160
13%
240
240
2.770 3.050
3.110 3.420
Onderdeel Bibliotheek Entree, infobalie, inname, spreekurenbalie Tijdschriften, leestafel, lees- en loungecafé, incl. keuken Kinderen Volwassenen Studerenden Cursusruimten, inlcusief Fab Lab
Totale nuttige m2 Met gangen - verkeersruimte (= * 1,1) Kunstuitleen Totale nuttige m2 inclusief de kunstuitleen Met gangen - verkeersruimte (= * 1,1)
Vertekend beeld: afvalcontainers staan nu buiten
Voor de gedetailleerde ruimtestaat betreffende de benodigde ruimten zie de bijlage in 9.1.
3.1
Tijdschriften, lees- en loungecafé, keuken
Deze functie zal in z’n totaliteit iets toenemen (+11%), zeker in combinatie met het aanbieden van meer activiteiten en cursussen. In de bestaande locatie is er een kleine keuken bij het loungecafé en een iets grotere, verder weg in de villa. Om zowel het loungecafé goed te kunnen bedienen als in catering te kunnen voorzien bij cursussen en evenementen, o.a. voor het grotere theater, is één grotere keuken noodzakelijk. De fysieke collectie tijdschriften zal iets afnemen.
3.2
Kinderen en Volwassenen - Boeken
Hierbij gaat het om de fysieke collectie boeken met de benodigde ruimte hier om heen. Voor de volwassenen neemt deze af (-17%), voor de kinderen neemt deze iets toe (+7%).
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
6 / 27
3.3
Studeren en cursussen – Fab Lab
De huidige locatie biedt te weinig ruimte voor studieplekken en dat geldt ook de ruimten voor het geven van cursussen. De benodigde meters voor studieplekken wordt met ca. 45% vergroot en de benodigde meters voor cursusruimte met ca. 105%. Voor wat betreft de meters voor de cursusruimten is rekening gehouden met de multifunctionele inzetbaarheid van deze ruimten. Binnen deze cursusruimten valt ook het nieuwe Fab lab. Een praktijklokaal waar met computers, 3D-printers en lasersnijders gewerkt gaat worden.
3.4
Ondersteunende functies voor de bibliotheek
Hierbij gaat het om opslag van boeken en cursusmaterialen, expeditie ruimten, een repro en werkplekken voor de medewerkers van de bibliotheek. Op de werkplekken wordt ca. 30% bezuinigd door het gaan delen van werkplekken. In de nieuwe locatie kan de opslag efficiënter dan in de bestaande locatie. In de bestaande locatie maakt men gebruik van een kelder onder de villa die niet ergens anders voor gebruikt kan worden.
3.5
Theater
Het huidige theater is zeer eenvoudig van opzet en biedt plaats aan maximaal 70 toeschouwers. Er worden lezingen en kleine muziek- en toneelvoorstellingen gegeven. Om ook aantrekkelijk te zijn voor wat grotere toneelgezelschappen zal de capaciteit omhoog moeten naar zo’n 120 zitplaatsen.
3.6
De Kunstuitleen
In het huidige pand wordt circa 240 nuttige m2 door de Kunstuitleen gehuurd. Voor dit onderzoek is als uitgangspunt genomen dat de Kunstuitleen blijft in de bestaande locatie maar niet meegaat naar de nieuwe locatie.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
7 / 27
4. Benodigde ruimte versus beschikbare ruimte 4.1
Op de bestaande locatie aan de ’s Gravelandseweg 55
De bestaande locatie aan de ’s Gravelandseweg 55 betreft een monumentale villa met daar een nieuwer gedeelte aan vast gebouwd.
De villa heeft een kelder met opslagruimten, een begane grond met de Kunstuitleen en een keuken en expeditie ruimten voor de bibliotheek, een eerste verdieping die door de bibliotheek gebruikt wordt voor cursusruimte en kantoor en een zolder en vliering die voor opslag en kantoor gebruikt worden. De totale oppervlakte van de villa betreft circa 880 nuttige m2 (omgerekend naar bruto vloeroppervlak ca. 1.310 m2 BVO). De aanbouw bestaat voornamelijk uit grote open vloeren en wordt gebruikt door de bibliotheek. Het heeft een begane grond met daar de jeugdafdeling, een cursusruimte, de tijdschriften, het leescafé en de leestafel, het theater en de foyer. Op de eerste verdieping is de volwassenen afdeling en zijn de studeerplekken. Op de zolder bevindt zich nog een cursusruimte. De totale oppervlakte van de aanbouw betreft circa 1.890 nuttige m2 (omgerekend naar bruto vloeroppervlak ca. 2.180 m2 BVO).
Souterrain 1
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
Begane grond
8 / 27
1e verdieping
Zolder en vliering
De totale omvang van de villa plus de aanbouw is circa 2.770 nuttige m2 (ca. 3.490 m2 BVO). Projecteren we de benodigde ruimten uit hoofdstuk drie op de beschikbare vierkante meters van het huidige gebouw dan moeten we er rekening mee houden dat de meters in de kelder geen andere functie kunnen krijgen dan opslag. Blijft de bibliotheek op de huidige locatie dan zal zij op de opslag geen 30 m2 nuttig kunnen bezuinigen. Tweede punt waar we rekening mee moeten houden is dat in dit geval de Kunstuitleen zal blijven. Passen we e.e.a. in het huidige gebouw, rekening houdend met bovenstaande dan is er een tekort van 360 nuttige meters. Huidige situatie: Bibliotheek Cursusruimte Opslag Bibliotheek Bibliotheek - expeditie Kantoorfunctie Theater plus foyer Sanitair
Kunstuitleen
Te kort in huidige locatie:
Nieuwe ruimtestaat in bestaande locatie: nuttige m2 1.660 180 160 50 260 180 40 2.530 240 2.770
Bibliotheek Cursusruimte, incl. Fab Lab Opslag Bibliotheek Bibliotheek - expeditie Kantoorfunctie Theater plus foyer en kleedruimten Sanitair - schoonmaak - server
Kunstuitleen
nuttige m2 1.680 370 160 60 190 370 60 2.890 240 3.130
360 m2 nuttig
Het tekort kan opgelost worden door een nieuw deel aan te bouwen van ca. 360 m2 nuttig2 (omgerekend naar bruto vloeroppervlak circa 420 m2 BVO). Meest logische deel om nieuw te bouwen is dan het Theater met een deel van de foyer. Dit omdat het theater op zijn huidige plek niet genoeg naar achter uitgebouwd kan worden. Dat kan wel op bijvoorbeeld de plek zoals aangegeven met een gestippelde lijn op de afbeelding van de begane grond op de vorige pagina. Deze plek is zeker niet definitief en zou in de volgende fase uitgewerkt moeten worden. Hij geeft alleen inzicht in het benodigde grondoppervlak. Wel hebben we al vast bij de gemeente navraag gedaan of de optie van uitbouwen überhaupt tot de mogelijkheden behoort. De gemeente is bereidt hierover mee te denken, het bestemmingplan zal in dit geval wel aangepast moeten worden. 2
Als de Kunstuitleen niet op de bestaande locatie zou blijven is het tekort aan nuttige ruimte ca. 120 m2 (ca. 140 m2 BVO).
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
9 / 27
4.2
Op de nieuwe locatie in de Gooische Brink
Op de nieuwe locatie in de Gooische Brink is momenteel op de begane grond ca. 2.860 m2 VVO beschikbaar (groen op onderstaande tekening) en ca. 240 m2 VVO op de 1e verdieping in de punt aan de zijde van de Kerkbrink (bruin op onderstaande tekening). Dit maakt dat er totaal ca. 3.100 m2 VVO beschikbaar is. Met een vraag van ca. 3.160 m2 VVO denken wij dat een en ander inpasbaar is. Wij zijn ten aanzien van de kosten uitgegaan van deze 3.100 m2 VVO beschikbare ruimte. Of uiteindelijk alles past zal overigens sterk afhankelijk zijn van of het theater zonder ruimteverlies ingepast kan worden.
De oranje vlakken op de begane grond zijn in gebruik bij Basic Fit, ca. 360 m2 VVO en volgens de eigenaar niet beschikbaar. Zouden die meters er wél bijkomen dan komt het totaal van de beschikbare meters op circa 3.460 m2 VVO. En dan is het totale wensenpakket van de bibliotheek met zekerheid inpasbaar. Wij zijn hier in onze kostencalculaties nu niet van uitgegaan. De eigenaar meldde dat, als alternatief voor de meters van Basic Fit op de begane grond, meters beschikbaar zijn op de eerste verdieping rechts van de onderdoorgang naar de passage. Dit is een optie maar voor de bibliotheek minder aantrekkelijk dan de meters op de begane grond. De witte vlakken in de tekeningen zijn óf technische ruimten óf opgangen naar de woningen boven de begane grond en daarmee zijn deze meters dus niet beschikbaar als oppervlak voor de bibliotheek.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
10 / 27
5. Investeringen In dit hoofdstuk geven wij u de investeringen op hoofdlijnen. De gedetailleerde begrotingen zijn separaat beschikbaar.
5.1
Uitgangspunten bij de investeringsberekeningen algemeen
Om de kosten van de benodigde aanpassingen te kunnen berekenen hebben wij de volgende uitgangspunten gehanteerd voor beide locaties: + De bouwkundige en installatietechnische aanpassingen zijn doelmatig. + De bouwkundige en installatietechnische aanpassingen zijn zo dat de bestaande locatie aan de ’s Gravelandseweg en die op de mogelijk nieuwe locatie in de Gooische Brink na de aanpassingen gelijkwaardig aan elkaar zijn: − Het onderhoudsniveau is na renovatie of verbouwing nagenoeg nieuw. − De inschatting is dat met de aanpassingen energielabel C wordt bereikt. Om dat zeker te weten zal zowel voor de bestaande als de potentieel nieuwe locatie nader onderzoek moeten worden gedaan. − Voor wat betreft de ICT en audiovisuele middelen is alleen geheel nieuwe databekabeling opgenomen in de kosten, de losse apparatuur niet. + Beide locaties moeten dezelfde activiteiten kunnen faciliteren. Deze zijn in hoofdstuk drie benoemd. + Het theater krijgt een capaciteit voor maximaal 120 personen en wordt ook een belangrijk deel van de dag gebruikt. + Er zullen gemiddeld 20% meer bezoekers/studenten per dag komen, te weten circa 1.080 per dag. Het maximale aantal bezoekers tegelijk aanwezig is ca. 460, met een gemiddelde bezetting van ca. 240 personen (dit, evenals het vorige punt, is van belang voor de benodigde luchthoeveelheden en verwarmings- en koelcapaciteit).
+ Het theater krijgt een eigen klimaatinstallatie (ventilatie, verwarming en topkoeling) los van de rest. + Er zijn geen kosten opgenomen voor de specifieke theaterinstallaties, geluid en het licht. Normale verlichting is wel opgenomen. + Voor het losse meubilair, de kasten, stoelen en tafels, zijn de meeste zaken nieuw in de kosten meegenomen. + Er zijn geen kosten opgenomen voor het verwijderen van mogelijk aanwezig asbest. + Er zijn geen verhuiskosten opgenomen. + Wij zijn er niet van uitgegaan dat de bibliotheek van het gas af gaat. Ten aanzien van de installatiekeuze is wel meegenomen dat dit eenvoudig moet kunnen. Vandaar de keuze op de nieuwe locatie voor vloerverwarming en splitunits. + Voor de bouwkundige en installatietechnische kosten hebben wij het prijspeil van november 2020 gehanteerd. + Wij zijn ervan uitgegaan dat de bibliotheek voor deze aanpassingen geen leges hoeft te betalen, dit scheelt 2,5%. + Wij zijn ervan uitgegaan dat er niet gewerkt gaat worden met een toonaangevende architect. Wordt hier wel voor gekozen, dan zullen de kosten voor adviseurs en architecten beduidend hoger zijn.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
11 / 27
5.2
Uitgangspunten bij de investeringsberekeningen voor de bestaande locatie
Om de kosten van de benodigde aanpassingen van de bestaande locatie te kunnen berekenen hebben wij naast de algemene uitgangspunten de volgende uitgangspunten gehanteerd: + Functioneel: − Als in hoofdstuk drie aangegeven met de volgende aanvullingen: ▪ De Kunstuitleen blijft in het gebouw. ▪ Het gebouw wordt uitgebreid met een theater, kleedruimten en deel van de foyer ter grootte van totaal 360 nuttige m2 (ca. 420 m2 BVO). ▪ De opslag in de kelder en op de vliering blijft bestaan. Hier is geen andere functie mogelijk. ▪ Van de elf benodigde cursuslokalen zullen er 6 in de villa komen en 5 in de aanbouw. + Bouwkundig: − In de kelder worden alleen de gewelven en de constructie hersteld daar waar nodig (opslagfunctie). Hier geldt dus niet het onderhoudsniveau “nagenoeg nieuw” voor. − Dubbelglas en het toevoegen van isolatie is een vereiste voor alle gevels i.v.m. het behalen van energielabel C. In verband met de status van Rijksmonument zullen in de villa voorzetwanden en monumentenglas toegepast worden. − Het dak van de villa zal opnieuw worden geïsoleerd. − Voor wat betreft de brandveiligheid gaan wij er van uit dat de huidige situatie veilig is en gehandhaafd wordt. − Huidige sanitair wordt vervangen plus drie nieuwe toiletten. + Installatietechnisch: − Het gebouw wordt gestript van verouderde bekabeling en toebehoren.
− Verwarmingsketels en toebehoren die niet meer in gebruik zijn worden verwijderd. − Er komen nieuwe verwarmingsketels en nieuwe luchtbehandelingskasten in combinatie met warmtepompen. − In de cursuslokalen in de aanbouw en in serverruimten komen splitunits voor extra topkoeling. − In de monumentale villa worden de radiatoren behouden. In de aanbouw en het theater komen nieuwe radiatoren. − Leidingwerk wordt overal middels vrezen en stuken weggewerkt (delen met historische waarde uitgezonderd). − Alle plafonds worden voorzien van nieuwe (led)verlichting. − Er wordt een liftplateau geplaatst in de villa voor het transport. − Voor wat betreft de brandveiligheid gaan wij er van uit dat de huidige situatie veilig is en gehandhaafd wordt. Daar waar nodig wordt alleen apparatuur vernieuwd. + Om de nieuwe aanbouw te mogen maken zal naar alle waarschijnlijkheid het bestemmingsplan aangepast moeten worden. Voor de kosten die dit met zich mee zal brengen is een bedrag opgenomen van € 25.000,-. + Er is rekening gehouden met de complexiteit van de renovatie en het monumentale aspect in de kosten voor de adviseurs en architect door hier een opslag van 10% te nemen in plaats van 7,5%. + Er is geen rekening gehouden met mogelijke kosten voor tijdelijke huisvesting tijdens de renovatie.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
12 / 27
5.3
Investeringsberekening voor de bestaande locatie
Onderstaande de investeringsberekening voor de bestaande locatie aan de ’s Gravelandseweg 55.
Aanbouw Directe Bouwkosten, prijspeil nov 2020 Bouwkundige aanpassingen Sloopwerk, draagconstructie, fundering € Dakopeningen en afwerking € Gevel buiten (o.a. isoleren) € Binnenwanden en vloerafwerking € Trappen en hellingbanen € Plafonds € Vaste inrichting € Installaties Werktuigbouwkundig (klimaat) € Electrotechnisch € Liften € Totaal € Algemene bouwplaatskosten (8% / 8% / 12%) € Totaal directe bouwkosten €
Nieuwbouw Theater
Villa
Totaal €
2.534.000
76.000 125.000 93.000 302.000 25.000 218.000 125.000
€ € € € € € €
114.000 60.000 318.000 210.000 8.000 85.000 61.000
€ € € € € € €
296.000 37.000 107.000 108.000 3.000 42.000 121.000
€ € € € € €
460.000 281.000 38.000 1.635.000 131.000 1.766.000
€ € € € € €
€ 95.000 85.000 894.000 € 107.000 € 1.001.000 €
1.805.000
492.000 344.000 10.000 1.810.000 145.000 1.955.000
4.339.000 383.000 4.722.000
7,0% € 3,0% € 0,5% € 0,4% €
331.000 152.000 26.000 21.000
€ 21.000 €
5.252.000 346.000
Totaal bouwkosten + losse inrichting Adviseurs, architect en bouwmanagement (10% vanwege monumentaal, geen leges) Kosten aanpassen bestemmingsplan
€ 10,0% € €
5.598.000 560.000 25.000
Totaal Bouwkosten, losse inrichting en adviseurs Onvoorzien
€ 10,0% €
6.183.000 618.000
€
6.801.000
Indirecte Bouwkosten Algemene kosten Winst en risico Nazorg CAR verzekering Totaal directe + indirecte bouwkosten Losse inrichting, los meubilair
Totale raming, exclusief BTW
€
277.000 €
48.000 €
exclusief theater installatie (licht en geluid)
De directe en indirecte bouwkosten per vierkante meter BVO komen uit op ca. € 1.345,- voor de bestaande locatie. Zetten we dit af tegen de kosten van de renovatie van een klein gemeentehuis uit eind jaren ’80, begin jaren ’90 (kosten tussen de € 1.200,- en € 1.500,- per m2) dan vallen de kosten binnen deze benchmark. En dat terwijl de Villa monumentaal is.
5.4
Uitgangspunten bij de investeringsberekeningen voor locatie de Gooische Brink
Om de kosten van de benodigde aanpassingen van de potentieel nieuwe locatie te kunnen berekenen hebben wij naast de algemene uitgangspunten de volgende uitgangspunten gehanteerd: + Functioneel, als in hoofdstuk drie aangegeven met de volgende aanvulling: − De Kunstuitleen gaat niet mee naar deze locatie. + Bouwkundig: − De nieuwe locatie wordt kaal opgeleverd (tussenwanden en plafonds zijn er uit). − Er wordt aan de binnenzijde een isolerende Metaglas gevel toegevoegd aan de enkelvoudige glazen buitenpui.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
13 / 27
−
+
5.5
De dekvloer wordt verwijderd en hersteld in verband met het aanleggen van vloerverwarming. − Er worden twee doorbraken in dragende wanden gemaakt (bij de expeditie en bij de punt). − Er komt een nieuwe sanitaire groep. Installatietechnisch: − Er is in z’n algemeenheid gekozen voor vloerverwarming en een nieuwe luchtbehandelingskast met een warmtepomp voor topkoeling en verwarming. Eventueel zou hiermee in de toekomst overgegaan kunnen worden op een duurzaam WKO systeem. − De 11 cursuslokalen zijn voorzien van splitunits voor extra topkoeling of verwarming. − Er komen een liftplateau en een nieuwe trap naar de 1e verdieping. − Er zijn drie brandvalschermen opgenomen i.v.m. de brandcompartimentering. In de verdere uitwerking moet bekeken worden of dit de juiste oplossing is voor de brandveiligheid.
Investeringsberekening nieuwe locatie in de Gooische Brink
Voor de berekening van de investeringskosten in de Gooische Brink zijn wij er van uitgegaan dat er 3.100 m2 moeten worden aangepast. De investeringsbegroting ziet er dan als volgt uit: Directe Bouwkosten, prijspeil nov 2020, 3.100 m2 Bouwkundige aanpassingen Sloopwerk (o.a. dekvloer, doorbraken, daklichten) € Portalen bij doorbraken, inlcusief brandwering € Dak (Lichtkoepels en terras) € Gevel (o.a. dubbel glas, binnenvoorzetwand, toegangen) € Binnenwanden en vloerafwerking € Trappen en hellingbanen € Plafonds € Vaste inrichting (incl Theater) € Installaties Werktuigbouwkundig (klimaat) € Electrotechnisch € Plateaulift € Totaal Algemene bouwplaatskosten, binnenverbouwing Totaal directe bouwkosten
€
2.117.000
€
1.309.000
€ 6,0% € €
3.426.000 206.000 3.632.000
Indirecte Bouwkosten Algemene kosten Winst en risico Nazorg CAR verzekering Totaal directe + indirecte bouwkosten Losse inrichting, los meubilair
7,0% € 3,0% € 0,5% € 0,4% € € €
254.000 117.000 20.000 16.000 4.039.000 318.000
Totaal bouwkosten + losse inrichting Adviseurs, architect en bouwmanagement (7,5%, geen leges) Juridisch advies i.v.m. o.a. VVE's
€ 7,5% € €
4.357.000 327.000 150.000
Totaal Bouwkosten, losse inrichting en adviseurs Onvoorzien
€ 10,0% €
4.834.000 483.000
€
5.317.000
Totale raming, exclusief BTW
97.000 25.000 13.000 765.000 636.000 58.000 308.000 215.000 778.000 499.000 32.000
exclusief theater installatie (licht en geluid)
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
14 / 27
Er zijn twee kostenposten die de aanpassingen kostbaar maken: +
+
De additioneel aan te brengen Metaglas gevel aan de binnenkant omdat er nu in het gebouw een enkelglas winkelpui zit. Overigens kan hier ook gekozen worden voor een eenvoudiger type met houten kozijnen, dat zou circa € 250.000,- schelen. Dit alternatief vergt echter in de exploitatie wel meer onderhoud. De installaties. Dat komt doordat er niet één installatie in dit bouwdeel zit. Iedere winkel heeft zijn eigen koel-/verwarmingsunit. De klimaatinstallatie moet hierdoor geheel opnieuw worden opgebouwd.
De directe en indirecte bouwkosten per vierkante meter BVO komen uit op ca. € 1.300,- voor de nieuwe locatie. Zetten we dit af tegen de kosten van de renovatie van een klein gemeentehuis uit eind jaren ’80, begin jaren ’90 (kosten tussen de € 1.200,- en € 1.500,- per m2) dan vallen de kosten aan de onderkant van deze benchmark. De kosten kunnen iets lager worden als gebruikt gemaakt kan worden van bestaande installaties. Of dit wijs is, is afhankelijk van de staat van de installaties en de prijs die ervoor betaald moet worden. Iets om in een later stadium nader te onderzoeken. Risico aan de nieuwe locatie is nog wel het platte dak. Dit is naar onze inschatting nog nooit vernieuwd en dus waarschijnlijk zo’n 25 jaar oud en zal een keer vernieuwd moeten worden. Kosten daarvoor zijn niet in onze berekeningen opgenomen. Onduidelijk is of deze kosten in de vereniging van eigenaren zullen worden gedeeld of dat de Bibliotheek hier zelf voor zorg zal moeten dragen. Bij overname zal aan dit punt aandacht moeten worden besteed. Omdat de nieuwe locatie te maken heeft met een of meerdere verenigingen van eigenaars (VVE’s) zijn kosten opgenomen voor juridisch advies.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
15 / 27
6. Exploitatiekosten vergeleken Voor wat betreft de exploitatiekosten is, los van wat de investeringen voor de afschrijvingen betekenen, alleen een ruwe inschatting mogelijk. We vergelijken de verschillende exploitatiekosten in dit hoofdstuk steeds met de exploitatiekosten van nu op de huidige locatie aan de ’s Gravelandseweg 55.
6.1
Afschrijvingen
Indien de totale stichtingskosten in 40 jaar lineair worden afgeschreven en we voor de restwaarde € 0,aanhouden in beide scenario’s dan stijgen de afschrijvingen als gevolg van de investering met circa: − Bestaande locatie € 170.025,- per jaar − Nieuwe locatie € 128.800,- per jaar De aankoopkosten van de nieuwe locatie en de verkoopopbrengsten van de huidige locatie hebben we hier buiten beschouwing gelaten.
6.2
Huurinkomsten Kunstuitleen
De inkomsten uit de verhuur aan de kunstuitleen zijn circa € 20.000,- per jaar. Deze inkomsten vervallen in het scenario van de nieuwe locatie. Deze inkomsten kunnen het gat (ca. € 41.000,- per jaar) in afschrijvingskosten echter niet dichten. Het niet meegaan van de Kunstuitleen maakt de nieuwe locatie nog steeds de goedkopere optie.
6.3
Schoonmaak
De huidige schoonmaakkosten (2020) zijn ca. € 43.000,- per jaar. In de gerenoveerde bestaande locatie zal ongeveer 10% vierkante meters meer schoon te maken zijn door het stukje nieuwbouw. Echter het geheel is helemaal gerenoveerd en de toiletten zijn vernieuwd. Er zullen wel meer activiteiten plaats vinden en meer bezoekers komen. Wij schatten in dat de schoonmaakkosten iets hoger gaan uitvallen dan de huidige kosten op de ’s Gravelandseweg. In de nieuwe locatie zal ongeveer 20% meer schoon te maken oppervlak zijn, met veel glas. Het is echter een veel overzichtelijker gebouw met maar twee niveaus. Wij schatten in dat de schoonmaakkosten iets hoger gaan uitvallen dan de huidige kosten op de ’s Gravelandseweg, maar minder zullen zijn dan de kosten van de gerenoveerde ’s Gravelandseweg (evenveel extra bezoekers maar een veel overzichtelijker pand).
6.4
Gas en elektra
De huidige kosten voor gas en elektra zijn op de ’s Gravelandseweg ca. € 40.000,- . De gerenoveerde bestaande locatie heeft ca. 10% meer te verwarmen en te koelen oppervlak en heeft meer installaties gekregen maar is deels beter geïsoleerd en heeft nieuwe hoog rendement verwarmingsketels. Wij schatten in dat de kosten voor gas en elektra iets hoger zullen zijn dan in de huidige situatie. De nieuwe locatie heeft ca. 20% meer te verwarmen en te koelen oppervlak maar is beter geïsoleerd en heeft voor een deel woningen er boven. Wij schatten in dat de kosten voor gas en elektra hetzelfde blijven als de huidige ’s Gravelandseweg. Vergelijken we de kosten van gas en elektra van de huidige locatie nadat deze is gerenoveerd met die van de nieuwe locatie dan zullen deze kosten op de nieuwe locatie lager zijn. De nieuwe locatie betreft minder meters en er staan deels woningen bovenop.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
16 / 27
6.5
Onderhoud
Het bouwkundige en installatietechnische onderhoud staat voor de huidige locatie op een laag pitje vanwege het vooruitzicht dat er verhuisd gaat worden. We hebben hier dus geen inzicht in de huidige kosten. We vergelijken hier daarom alleen de twee scenario’s en kunnen met zekerheid zeggen dat met name het bouwkundige onderhoud in de komende 40 jaar voor de bestaande locatie hoger zal zijn dan de nieuwe locatie. Dit komt vooral door het onderhoud van de buitenkant: de nieuwe locatie heeft minder buitengevel, een onderhoudsvriendelijke gevel en geen monumentaal deel. Voor wat betreft de binnenkant is de nieuwe locatie ook onderhoudsvriendelijker, heeft weinig niveauverschillen en geen monumentaal deel. Enige aandachtspunt op de nieuwe locatie is het platte dak, dat dateert uit 1998, en is waarschijnlijk aan zijn eerste grote renovatie toe.
6.6
Conclusies voor wat betreft de exploitatiekosten
Voor wat betreft de exploitatiekosten is verhuizen naar de nieuwe locatie gunstiger dan blijven op de huidige locatie en die renoveren. Dit is omdat: − De kosten van het renoveren van de huidige locatie hoger zijn dan die van de nieuwe locatie. − De kosten voor de exploitatie van het huidige pand na renovatie hoger zijn dan die van het nieuwe pand. Redenen hiervoor zijn: − Het bestaande pand heeft meer te onderhouden vierkante meters, heeft veel niveauverschillen en een deel is monumentaal, dat maakt exploitatie niet efficiënt en kostbaar. − De nieuwe locatie de Gooische Brink ligt voornamelijk op de begane grond met voor een deel daarboven woningen. De gevel is van metselwerk en veel glas. Een redelijk onderhoudsvriendelijk en efficiënt in te delen pand wat de exploitatie goedkoper maakt. Bij bovenstaande moet opgemerkt worden dat het onderdeel worden van een vereniging van eigenaren, en de verplichting om mee te moeten betalen aan het geheel, niet in bovenstaande is meegenomen.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
17 / 27
7. Vergelijk huidige locatie aanpassen of naar nieuwe locatie Onderstaand hebben we in een schema de verschillen en de voor en nadelen van de twee scenario’s naast elkaar gezet. Vergelijk van de scenario's
Bestaande locatie gerenoveerd + nieuwbouw 's Gravelandseweg 55
Nieuwe locatie Gooische Brink
Totale kosten aanpassingen, exclusief BTW Directe bouwkosten bouwkundig, incl bouwplaatskosten Directe bouwkosten installaties, incl bouwplaatskosten Indirecte bouwkosten Los meubilar Adviseurs en aanpassing bestemmingsplan* Onvoorzien
€ 6.801.000 € 2.765.000 € 1.957.000 € 530.000 € 346.000 € 585.000 € 618.000
€ 5.317.000 € 2.244.000 € 1.388.000 € 407.000 € 318.000 € 477.000 € 483.000
Afschrijvingen per jaar, 40 jaar lineair, geen restwaarde Huurderving per jaar door niet meegaan van Kunstuitleen
€ 170.025
€ 132.925 € 20.000
Aankoop nieuwe locatie Verkoop huidige locatie
?? ??
Vierkante meters te gebruiken door bibliotheek Beschikbare m2 nuttig excl. de Kunstuitleen, de niet benodigde ruimte in de kelder en de nieuwbouw Nieuwbouw Totaal m2 nuttig
2.500 360 2.860
2.820
Vierkante meters te onderhouden door bibliotheek: Te onderhouden m2 BVO (incl Kunstuitleen)
3.910
3.240
€ 170.025 Duurder Duurder Duurder
€ 132.925 Gelijk Gelijk Goedkoper
Exploitatiekosten t.o.v. huidige situatie: Afschrijvingen per jaar (40 jaar lineair) Schoonmaak Gas en elektra Onderhoud Andere aspecten: Bereikbaarheid met auto Bereikbaarheid met fiets of lopend Aantrekkelijke ligging voor activiteiten Parkeren auto Zelfstandigheid
2.820
Gelijk aan nu Iets slechter dan nu Gelijk aan nu Gelijk aan nu Gelijk aan nu Beter dan nu Op eigen terrein In parkeergarage Volledig zelfstandig Onderdeel van VVE
* adviseurs: 10% bij bestaande locatie omdat monumentaal en complex, dat is 2,5% meer dan bij nieuwe locatie extra juridisch advies voor nieuwe locatie van € 150.000,- i.v.m. de VVE's
De huidige locatie op hetzelfde niveau brengen als de nieuwe locatie is zowel voor wat betreft de investering als voor wat betreft de exploitatie duurder. Dit heeft vooral te maken met de meer complexe opzet en de monumentale villa van de bestaande locatie. De huurinkomsten van de Kunstuitleen (ca. € 20.000,- per jaar) vervallen op de nieuwe locatie. Deze huurderving weegt echter niet op tegen de hogere investering en dus hogere afschrijvingskosten per jaar in het scenario renovatie bestaande locatie. Voor wat betreft de verhouding tussen de nuttige en de bruto vierkante meters is de nieuwe locatie gunstiger dan de huidige locatie. Met name de monumentale villa heeft veel vierkante meters, op de zolders en in de kelders, die niet goed te gebruiken zijn maar wel onderhouden moeten worden.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
18 / 27
Dan is er de ligging van de locaties. Dit aspect is waarschijnlijk de belangrijkste overweging om te kiezen voor de nieuwe locatie. In het hart van de gemeente Hilversum, aan de Kerkbrink is voor de bibliotheek cruciaal om meer activiteiten te kunnen gaan programmeren in combinatie met meer activiteiten op de Kerkbrink.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
19 / 27
8. Advies betreffende het vervolg Dit onderzoek vergelijkt grofweg de kosten en de voor- en nadelen van de mogelijke verplaatsing van de bibliotheek naar de Gooische Brink ten opzichte van het blijven en vergelijkbaar renoveren en uitbreiden op de huidige locatie aan de ’s Gravelandseweg. De uitkomst is dat als je kijkt naar het toekomstperspectief voor de activiteiten, naar de investering en de exploitatiekosten het in alle gevallen gunstiger is voor de bibliotheek om naar de nieuwe locatie te gaan. Uiteraard wel afhankelijk van de afspraken die gemaakt kunnen worden op de nieuwe locatie, de aankoopprijs daarvan en de verkoopopties van de huidige locatie. Indien besloten wordt over te gaan tot verplaatsing van de bibliotheek, dan adviseren wij het volgende traject waarbij nog een aantal go-no go momenten ingebouwd zijn.
+
Intentieovereenkomst Wij adviseren u om te starten met een intentieovereenkomst met de eigenaar. Dit document is de voorloper van het uiteindelijke koop- of huurcontract. In dit document wordt helder omschreven: − Hoe de bibliotheek e.e.a. gaat overnemen: aantal m2 3, prijs per m2, kopen of huren, wat blijft achter en wat gaat niet mee (denk ook aan de installaties van de winkels) etc. − Wat de situatie qua eigendom en VVE is en hoe die wordt als de bibliotheek hier gehuisvest wordt (denk ook aan het dak en het onderhoud daarvan, de leidingen en schachten van de appartementen die door de bibliotheek lopen, de toegang tot de appartementen, wat valt onder het gezamenlijke onderhoud en wat niet etc.). − Wat is de situatie m.b.t. het energielabel, totaalvermogen van elektra en gas, de conditie van het platte dak, is er een meerjarenonderhoudplan, wat is de bandbreedte van de telefoonlijn – ISRA punt etc. − Kunnen de luchtbehandelingskasten en units voor de topkoeling hergebruikt worden (capaciteit en staat ervan moeten dan duidelijk zijn)? − Wat de breekpunten kunnen zijn waarop de deal alsnog niet doorgaat. Het zou goed zijn als de bibliotheek tegelijk met de intentieovereenkomst het beschikbare budget vast stelt. Dit is vervolgens richtinggevend in de volgende stappen.
3 Zorg dat er een gecertificeerde NEN meting beschikbaar is van de te huren of te kopen vierkante meters. Wij zijn nu afgegaan
op de meters zoals die door de eigenaar zijn afgegeven en hebben deze alleen grof gecontroleerd.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
20 / 27
+
Aandachtspunten/overwegingen voor de bibliotheek voor het vervolgproces: − Verbouwt de bibliotheek zelf of laat zij dit de eigenaar of de gemeente doen? De bibliotheek zou kunnen overwegen om pas te huren of te kopen als de eigenaar e.e.a. naar de wensen van de bibliotheek heeft verbouwd. − De expeditie moet nog worden vormgegeven. De huidige expeditie via Basic Fit is niet beschikbaar voor de bibliotheek. − Let op de puntbelasting bij boekenkasten in relatie tot de draagkracht van de vloeren (600 KN). − Hoeveel meters wil de bibliotheek extra hebben, boven wat er nu in de ruimtestaat is opgenomen, om ook andere partijen te kunnen faciliteren? − Interieur: o Hergebruik (techniek) innamekasten? o Alle kasten, tafels en stoelen nieuw of toch hergebruiken? − Parkeren fietsen en auto’s – punt voor in het overleg met de gemeente.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
21 / 27
9. Extra meters voor Bibliotheek en partners op nieuwe locatie Extra vraag is om door middel van een quick scan te bekijken of er in het pand aan de Gooische Brink nog extra meters zijn die geschikt zijn voor de bibliotheek en haar partners. Op 2 april 2021 is door draaijer+partners samen met de mensen van de bibliotheek, de eigenaar en de makelaar gekeken naar de beschikbare meters boven Bakker Bart in de Gooische Brink op de eerste én tweede verdieping. Totaal gaat het om ca. 1.640 m2 BVO. De eigenaar geeft aan dat de tweede verdieping nog uitgebreid zou kunnen worden over de gehele eerste verdieping en dat zij de mogelijkheid onderzoeken om een derde laag met woningen te bouwen. Deze opties zijn verder niet meegenomen in deze quick scan.
Eerste verdieping, 1270 m2 BVO
Tweede verdieping, 370 m2 BVO
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
22 / 27
9.1
Uitkomsten van de Quickscan
Er is alleen een snelle schouw gedaan van de eventueel beschikbare extra vierkante meters. Onderstaand de bevindingen en de benodigde aanpassingen. +
Functioneel: - De vierkante meters zijn geschikt te maken voor de gevraagde functies. Zijnde: o Archief dat openbaar toegankelijk wordt – Tentoonstellingsruimte Of de vloeren hier een archief kunnen dragen moet nog gecheckt worden. o Cursusruimten o Kantoren
+
Benodigde aanpassingen: - Bouwkundig: o Op de 1e verdieping zitten aan de passagezijde ramen die nu afgetimmerd zijn. Er zit dubbele beglazing in voorzien van een matte folie. Door de betimmering en folie weg te halen heeft deze verdieping voldoende daglicht en ontstaat er zicht naar de passage. o Op de 2e verdieping zijn weinig ramen. Als hier meer kantoren of cursuslokalen gemaakt moeten worden, zullen er extra ramen in moeten komen. o Voor beide verdiepingen geldt dat plafond- en vloerafwerking geheel vernieuwd moeten worden. Her en der zullen wanden geplaatst of verwijderd moeten worden n.a.v. het nog te maken ontwerp. o Er zal een directe verbinding vanuit de bibliotheek naar deze verdiepingen gemaakt moeten worden door middel van een trap naast de ‘glazen doorgang’ op het dak boven de sluis naar de passage. De uitvoerbaarheid en maatvoering zal hier nog nader moeten worden onderzocht. De eigenaar heeft hier al een studie voor verricht. o Als tweede toegang kunnen de roltrappen gerenoveerd worden. VHC liftadvies heeft een offerte opgesteld voor het onderhoud/vervanging van de roltrappen. Hierin zijn tevens de kosten voor onderhoud van de personen- en goederenlift opgenomen. Totaal € 82.000,- excl. BTW. - Installatietechnisch: o De inschatting is dat de installaties er geheel nieuw in zullen moeten net zoals in de rest van het pand. Nader onderzoek zal hier nog nodig zijn.
9.2
Grove investeringsberekening De kosten van de noodzakelijke aanpassingen hebben wij naar aanleiding van de quick scan gerelateerd aan de kosten zoals doorgerekend voor de nieuwe locatie in hoofdstuk 5.4 en 5.5. Daar kwamen we voor de totale raming exclusief BTW uit op € 1.715,- per m2 BVO. Omdat er in deze extra meters geen glazen winkelpui zit is er geen extra voorzetwand nodig. Ook is er in dit deel geen extra plateaulift nodig. Rekenen wij deze kosten niet mee en maken wij de berekening opnieuw voor de 1.640 extra meters dan komt dat neer op ca. € 2.512.000,-. Dit is ca. € 1.530,per m2 BVO. Uiteraard met alle voorbehouden en alleen de aanpassingen zoals in 9.1 genoemd, het gaat nog steeds om een quick scan.
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
23 / 27
9.3
Vergelijk bestaande locatie renoveren en nieuwe locatie met extra meters
Vergelijk van de scenario's
Bestaande locatie gerenoveerd + nieuwbouw 's Gravelandseweg 55
Nieuwe locatie Gooische Brink
Nieuwe locatie Gooische Brink met extra meters
Totale kosten aanpassingen, exclusief BTW Directe bouwkosten bouwkundig, incl bouwplaatskosten Directe bouwkosten installaties, incl bouwplaatskosten Indirecte bouwkosten Los meubilar Adviseurs en aanpassing bestemmingsplan* Onvoorzien
€ 6.801.000 € 2.765.000 € 1.957.000 € 530.000 € 346.000 € 585.000 € 618.000
€ 5.317.000 € 2.244.000 € 1.388.000 € 407.000 € 318.000 € 477.000 € 483.000
€ 7.829.000 € 3.288.000 € 2.104.000 € 604.000 € 486.000 € 636.000 € 711.000
Afschrijvingen per jaar, 40 jaar lineair, geen restwaarde Huurderving per jaar door niet meegaan van Kunstuitleen
€ 170.025
€ 132.925 € 20.000
€ 195.725 € 20.000
?? ??
?? ?? € 1.618 € 40
Aankoop nieuwe locatie Verkoop huidige locatie Totale kosten aanpassingen excl BTW per m2 te onderhouden Afschrijvingen per jaar per m2 te onderhouden
€ 1.739 € 43
€ 1.641 € 41
Vierkante meters te gebruiken door bibliotheek Beschikbare m2 nuttig excl. de Kunstuitleen, de niet benodigde ruimte in de kelder en de nieuwbouw Nieuwbouw Totaal m2 nuttig
2.500 360 2.860
2.820
Vierkante meters te onderhouden door bibliotheek: Te onderhouden m2 BVO (incl Kunstuitleen)
3.910
3.240
4.840
€ 170.025 Duurder Duurder Duurder
€ 132.925 Gelijk Gelijk Goedkoper
€ 195.725
Exploitatiekosten t.o.v. huidige situatie: Afschrijvingen per jaar (40 jaar lineair) Schoonmaak Gas en elektra Onderhoud Andere aspecten: Bereikbaarheid met auto Bereikbaarheid met fiets of lopend Aantrekkelijke ligging voor activiteiten Parkeren auto Zelfstandigheid
2.820
Gelijk aan nu Iets slechter dan nu Gelijk aan nu Gelijk aan nu Gelijk aan nu Beter dan nu Op eigen terrein In parkeergarage Volledig zelfstandig Onderdeel van VVE
* adviseurs: 10% bij bestaande locatie omdat monumentaal en complex, dat is 2,5% meer dan bij de nieuwe locatie extra juridisch advies voor nieuwe locatie van € 150.000,- i.v.m. de VVE's
Onze conclusie is dat, als de bibliotheek en haar partners inderdaad de extra vierkante meters goed in kunnen zetten, het wijs is om die nu mee te nemen in de plannen. Aandachtspunten: + Wat zijn de kosten van de diverse VVE’s en wat staat daar momenteel aan reserveringen? Die hebben we niet meegenomen in de berekeningen. + Zijn inderdaad al deze meters nodig? Als ze overgenomen worden moet naast de investering ook de exploitatie betaald kunnen worden. + Bij wie ligt het eventuele leegstandsrisico?
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
24 / 27
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
Bibliotheek ondersteunend Binnenexpeditie en mediaverwerking Expeditieruimte (deur naar buiten) Opslag binnenexpeditie Werkplekken - kantoor (22/23 fte) Management Secretariaat, PZ en financien Diversen Educatie Verhuren Kantine personeel met pantry Lockers personeel Garderobe personeel Repro Opslagen Historisch archief Cursusmateriaal / Kerstboeken etc. Gereedschap e.d. Afgeschreven boeken ICT en tentoonstellingsmateriaal Meubilair en overig
23-11-2020 Ruimtestaat Bibliotheek Hilversum Bibliotheek Entree - tochtsluis Ontvangst-informatiebalie Innamepunt - "slimme kasten" (3x), uitleenkasten, kopieren, pinbetalen Spreekuren balie Spreekkamer Tijdschriftenhoek Leestafel Leescafé Loungecafé Keuken en bar bij loungecafé en voorbereidingskeuken (ook koeling) Kinderen, jeugd en babyhoek Podium kinderen Volwassenen Studeerplekken Cursusruimten Gesloten praktijklokaal - tevens Fablab Ruimte voor groepen van scholen Ruimte voor groepen 10-12 personen - o.a. taalcursus Ruimte voor groepen 6 personen
31 26 8 59 9,5 28
18
6
1 3 3 5 2 3-4 54 ?
2
14 8 8 8 8
2,5 1,8 2,5 2,5
25-30 25-30 10-12 6
51
25 10 16 239
1,5
170
600 179 136
2,5
20 40 10
3 4
66 63 90 30 27 460
12 76 40 20
Huidige m2 nuttig
25 10 20 28 24 24 40 16 12 12 12 18 30 25 8 25 10 35
1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
14 24 24 40 16 12 12 12 18 30 25 8 25 10 35
62,5 162 90 60
1 3 3 4
62,5 54 30 15 25 10 20
24 80 10 12 10 60 60 100 30 45 460 30 500 255
2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
12 80 10 12 10 60 60 100 30 45 460 30 500 255
Dicht bij secretariaat
1 persoonskamers met overleg Meerpersoons kamers Meerpersoons kamers Meerpersoons kamers Meerpersoons kamers
255 m2 kasten plus looppad lange tafels en projectplekken
koffie, lunch en catering voor lezingen, vaatwasser professioneel 127 m2 kasten plus looppad, exclusief de bakken e.d.
Kasten + vrije ruimte
Slim tegen positioneren tegen wand Zichtbaar in de ruimte. Afspraken zijn ingepland.
Twee ingangen, met tellers/poortjes
m2 m2 nuttig Totale nuttig per Aantal m2 Aantal per pers/ persoon plekken / plek ruimte ruimten nuttig Opmerkingen
10.
Bijlage: Gedetailleerde ruimtestaat van benodigde ruimte
25 / 27
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
26 / 27
Theater
7,5 15 5 5
3 6 1 2
2,5 2,5 5 2,5
grote rolcontainers, papier, plastic, restafval beveiliging, koeling
3.145 m2 V.V.O. (nuttig maal 1,1 = met gangen)
2.859
15 5 8
1 1 1
15 5 8
Centrale plek (overdag studenten, 's avonds cursus), onafhankelijk t.o.v. bieb inrichting, aantal ruimten zichtbaar overdag, aantal lokalen uit het zicht donker overdag, geschikt voor dubbel gebruik, geschikt voor overleg, met computers . Niet appart. "Media maken", 3d printers, laptops, robotica, digitale ontwikkeling, afgesloten - maar wel transparant. Eigen apparatuur. De Fusie toneelgroep, programmering op vrijdag/zaterdag/zondag, vlakke vloer theather, afscheiding middels gordijnen, moet ook geschikt zijn voor 40 personen
2.538
Totaal aantal benodigde nuttige m2
Andere partijen? Smart City Regionale TV Opleiding media Senioren bus: waar parkeren? Ophalen + reisjes senioren Cursusruimten:
4 33
0 16 84 0
75
Algemeen Afvalopslag (3 rolcontainers) Serverruimte Schoonmaakkast Toiletten Kindertoiletten Unisex toiletten Miva toilet Personeels toiletten
23-11-2020 Ruimtestaat Bibliotheek Hilversum Theater Zitgedeelte max. 120 zitplaatsen + regieplek (nu 70 zitplekken) Podium Kleedruimte Berging zaken voor lopende voorstelling Foyer Garderobe
Huidige m2 nuttig
m2 m2 nuttig Totale nuttig per Aantal m2 Aantal per pers/ persoon plekken / plek ruimte ruimten nuttig Opmerkingen eigen ingang - ook overdag 120 1 120 1 120 Fusie: 8 m breedt diepte iets minder, hoogte 5-6 meter 68 1 68 Fusie: 10-15 man 30 1 30 2,5 10-15 Fusie: 3x5 m= 15 m2 + kleding. Decor, barvoorraad 24 m2 36 1 36 120 1 120 in Foyer 0
11. + + + + +
+
Bronnen
Rapport voorlopige haalbaarheidsstudie Kerkbrink/Mediaplein Hilversum, XPEX, 31 januari 2020 Raadsinformatiebrief, juli 2019 Planboek Gooise Brink Hilversum 20201028, van Studio Skez PvE aantekeningen Studio Skez, oktober 2020 Winkelman Engineering & Consultancy – calculaties installaties: − 20-00483 - Notitie – Bibliotheek Hilversum V4.0 (huidige pand), van 2-2-2021 − 20-00483-VO raming – v5.0 (huidige pand), van 2-2-2021 − Notitie - Bibliotheek Hilversum v4.0 (stadscentrum), van 2-2-2021 − 20-00469 – VO raming v6.0 (stadscentrum), van 2-2-2021 Multi Bouwadvies B.V. – bouwcalculaties: − B20.079 Bibliotheek Hilversum_Programma bestaande locatie_versie 01 − B20.079 Gooische Brink Bibliotheek Hilversum_versie 0.2
Haalbaarheidsonderzoek 1004210548-30527
27 / 27
Bijlage concept programmeringsvoorstellen Mediaplein Categorie Basisprogramma Mediaplein Opgave Media en Publiek Debat en Dialoog
Programma
Doelgroep
Locatie
Optionele beoogde samenwerking
Wijs met media voor senioren Reflecteren op mediaveranderingen, dialoog met Smart City challenges over je eigen leefomgeving: de dialoog en ideevorming
Senioren Ouderen (vanaf 50 of 60), ingestoken vanuit televisieiedereen
Gooische Brink Gooische Brink Gooische Brink
Beeld en Geluid en Seniorweb Senver, Versa, bekende presentatoren SmartCity Programma, Gemeente, wisselende thema partners
Genius Bar / Digitafel: gespreksmogelijkheid voor iedereen met vragen over devices, mediagebruik etc./inloopcafé Gesprekken technostress (evt workshop, spreekuur)
Inwoners Hilversum
Gooische Brink
Alliantie Digitaal Samenleven, Netwerk Mediawijsheid, Seniorweb, MBO College
16-18+
Gooische Brink
MKB, UWV, HU, Alliantie Digitaal Samenleven, VO-scholen
Dialoog ouderen - jongeren mediagebruik met speciale Ouderen en jongeren thema's
Studio in Gooische Brink en op locatie verzorgingshuizen
NH Media / MediapleinTV, MBO vrijwilligersorganisatie(s), Versa, Senver
Beeld en Geluid MediaCafé: historische en actuele mediagebeurtenissen mbv archief Beeld en Geluid
Volwassenen / Senioren
Gooische Brink
Beeld en Geluid
Dagelijks live radio Foto/video maken (voor de huiskamers van H'sum Beeldverslag maken met je straat: het verhaal van je Radio pub quiz met muziekindustrie en horeca
Inwoners Hilversum: diverse doelgroep-segementen 18+ Inwoners Hilversum Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Studio in Gooische Brink Studio in Gooische Brink Studio in Gooische Brink en op locatie Horeca Mediaplein
Verkiezing mediapersoon van het jaar Media maken: 'Hoe werkt een tv-studio?' (begeleid Schatkamer (met quizmomenten) Wat dan?! Jongerenredactie en masterclasses en workshops journalistiek en nieuwswijsdheid voor (en mede door) jongeren Hoogtepunten uit 70 jaar Televisie / NB: 3 lezingen in Meetups rondom Cross Media Cafés Stoomcursus journalistiek: van losse flodder naar afgewogen publicatie.
Inwoners Hilversum Inwoners Hilversum en andere bezoekers Inwoners Hilversum Jongeren
Plein icm Studio in Gooische Brink Studio in Gooische Brink Studio in Gooische Brink Studio in Gooische Brink en educatieve ruimte GB
NH Media / MediapleinTV, MBO H'sum NH Media / MediapleinTV, MBO H'sum NH Media / MediapleinTV, wijkverenigingen, MBO H'sum NH Media / MediapleinTV, horeca Mediaplein, radiomakers, MBO H'sum NH Media / MediapleinTV, MBO H'sum NH Media / MediapleinTV, MBO H'sum NH Media / MediapleinTV, MBO H'sum NH Media / MediapleinTV, MBO H'sum, HU Communicatie en Journalistiek, VO-scholen, Beeld en Geluid
Volwassenen / Senioren Inwoners Hilversum en andere bezoekers Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Gooische Brink / Theater Gooische Brink / Theater Studio in Gooische Brink en educatieve ruimte GB
Beeld en Geluid Ism Media Perspectives Ism NH Media
Interactieve installatie Brink en Passage Testen nieuwe mediaconcepten, media-prototypes en mediaformats met publiek Performances van kunstenaars over mediagebruik;: bv Lab mediatoepassingen voor auditief, visueel, Masterclasses olv multidisciplinaire jonge en prof Artists in residence ism Hiversum mediastad: pilots, Maak je eigen beeldtaal Kunstinstallatie Studio Drift/Daan Roosegaarde Storytelling event: verhalen vertellen met de media van morgen
Winkelend publiek, bezoekers Mediaplein Winkelend publiek, bezoekers Mediaplein
binnen bij Goosche Brink of in passage binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum
Winkelend publiek, bezoekers Mediaplein scholieren, studenten MBO/HBO, speciale Volwassenen en jongeren Winkelend publiek, bezoekers Mediaplein Jongeren, scholieren Winkelend publiek, bezoekers Mediaplein Inwoners Hilversum en andere bezoekers
binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum Gooische Brink LAB-workshopruimte Gooische Brink (theater, LAB-workshopruimte) binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum Gooische Brink LAB-workshopruimte en/of Grafisch centrum binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum, of buiten binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum, of buiten
Beeld en Geluid, DropStuff, lokale kunstenaars Beeld en Geluid, Omroepen (NPO Innovatie), producenten, HKU, VodafoneZiggo e.a. HKU, GSA Stichting Bartimeus HKU, HU, Amateurkunstenaars lokaal Beeld en Geluid Grafisch Centrum Studio Drift/Daan Roosegaarde MBO College, HKU, Stichting Nowhere Poetry Circle
H'sum,
Seniorweb,
Studio
Opgave Media van Morgen LAB
ICAI Lab, waar onderzoek gedaan wordt naar AI, media Inwoners Hilversum en andere bezoekers en maatschappelijke toepassing (gezondheidszorg)
binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum
Verkenning loopt: Beeld Universiteit Twente en RTL
en
Geluid,
Universiteit
Utrecht,
Data visualisaties op basis van erfgoedcollecties
Inwoners Hilversum en andere bezoekers
binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum
Beeld en Geluid ism Cultural AI Lab, Media Scape en Tegenlicht VPRO
Workshop(s) podcast maken/storytelling dmv podcast VO en volwassenen (stond niet gespecificeerd)
Maakplaats in Gooische Brink
MBO College, Globe
Workshop(s) vloggen Ontwerp een game Bouw verder in Minecraft, bijvoorbeeld: de hele Meet & greet influencers, do's en dont's community Workshop animatie Training technostress (workshop, spreekuur) Poetry Circle workhops Maak je e-zine! Robotwars - spel (openlucht gaming) Samen gamen voor jongeren (lessen, how to, Smart City challenges over je eigen leefomgeving: het uitwerken van ideeen, werken aan prototypes Onder de motorkap van je telefoon'
VO, MBO, volwassenen, ouderen VO, Jongeren 6-18 VO, Jongeren PO 16-18+ 12-18 jaar, volwassenen 16-18+ 4-18 Jongeren Inwoners Hilversum
Maakplaats in Gooische Brink Maakplaats in Gooische Brink Maakplaats in Gooische Brink Museum en Gooische Brink Maakplaats in Gooische Brink en of Globe Maakplaats in Gooische Brink Museum en Gooische Brink Maakplaats in Gooische Brink en of Globe Maakplaats in Gooische Brink, op het plein en of Globe
MBO College, Globe MBO College, Globe Geofort, Microsoft, MBO College, communities
Maakplaats
Gooische Brink
Globe MKB, UWV, HU, Alliantie Digitaal Samenleven, VO-scholen Stichting Nowhere Poetry Circle MBO College, VO-scholen, Globe(?), Grafisch Centrum(?) Leveranciers, MBO College, gebruikers-communities MBO College, VodafoneZiggo SmartCity Programma, Gemeente, wisselende thema partners
jongeren, scholieren tot 18 jaar, geinteresseerde volwassenen
Gooische Brink LAB-workshopruimte
Stichting Techniekpromotie
Creative business programma
jongeren
binnen bij Goosche Brink of in passage of Museum
Verkenning ism Hogeschool InHolland
Muziekworkhops Composities maken mbv software
PO EN VO Jongeren
Gooische Brink Gooische Brink
Globe, Wisseloord, Vorstin Globe, Wisseloord, Vorstin, HKU, Popacademie(?), softwareproducenten
Hoorspel-cursus PO EN VO Rap workshop jongeren Verkennen nieuwe muziekformats algemeen Alzheimer Sing Along dementerenden Koren Sing Along (samen zingen), samen voetbal kijken Inwoners Hilversum en andere bezoekers Koor- en muziekuitvoeringen met omroepmuziek; Inwoners Hilversum en andere bezoekers Horeca Muziekweek a la Top 2000 Inwoners Hilversum en andere bezoekers Composities door studenten HKU, gecombineerd met Inwoners Hilversum en andere bezoekers Productie a la Passion - door amateurs Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Gooische Brink Gooische Brink Gooische Brink Gooische Brink Gooische Brink - buiten en in rest Centrum Gooische Brink - buiten en in rest Centrum Gooische Brink - buiten en in rest Centrum Gooische Brink Gooische Brink - buiten en in rest Centrum
Globe Globe, Vorstin Globe, Wisseloord, Vorstin Alzheimer Nederland en -regio, NH Media SOM, Metropole, Globe(?) SOM, Vorstin, Metropole, Globe(?) Horeca Hilversum, BV Hilversum, NPO/Radio2 HKU, Beeld en Geluid, Vorstin? Muziekverenigingen, Globe(?), NH Media / MediapleinTV, AVRO(?)
Podiumkunst.net
Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Gooische Brink - buiten en in rest Centrum
Beeld en Geluid is penvoerder, ism Stichting Omroepmuziek
Virtueel voetbalkampioenschap E-sports wedstrijden uitzenden Demonstratie-workshop e-sports Demonstraties van mediatoepassingen voor de sportwereld
4-14 jaar jongeren Inwoners Hilversum en andere bezoekers Inwoners Hilversum en andere bezoekers
scherm op het plein binnen en buiten binnen en buiten Gooische Brink - buiten en in rest Centrum
MBO College / E-sports, VodafoneZiggo Eurosport, NEP, VodafoneZiggo MBO College / E-sports, VodafoneZiggo Bewegingswetenschappen VU, CIOS, Nike, ZiggoSport, H'sumse Atletiekvereniging
Demo's en helpdesks fitness en gezondheids-apps
Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Gooische Brink - buiten en in rest Centrum
MBO College, fitness centra, Tergooi
Zilveren Camera Bord buster Zilveren Camera World Press Photo Times Square presentaties met actualiteit incl reflectie
Inwoners Hilversum en andere bezoekers Inwoners Hilversum en andere bezoekers Inwoners Hilversum en andere bezoekers Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Museum
Zilveren Camera Zilveren Camera
Opgave Aantrekkelijke binnenstad Media en Muziek
Media en Sport
Opgave Hilversum Mediastad Nieuws
Brink en Passage Brink en Passage
Museum Jeugd Universiteit Wat dan?! Jongerenredactie en masterclasses en workshops journalistiek en nieuwswijsdheid voor (en mede door) jongeren
10-12 jaar Jongeren
Gooische Brink Theater of Educatieve Ruimte Studio in Gooische Brink en educatieve ruimte GB
Makers over de vloer. Op basis van archiefmateriaal nieuwe presentaties maken, ism publiek. Media community art
Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Alle locaties
Media stilte cabine, een mediavrije plek die helemaal stil is
Inwoners Hilversum en andere bezoekers
Brink
Mega kinder radio LAB
kinderen
LAB
DMW-Mediaplein
Beeld en Geluid, NOS JeugdJournaal, NH Media / MediapleinTV, MBO H'sum, HU Communicatie en Journalistiek, VO-scholen, Beeld en Geluid
Begroting Mediaplein Kosten 2021
2022
2023
2024
Baten
Kwartiermaker Programmeur PR en Marketing Productiekosten programma*
15.000 12.500 7.500
35.000 40.000 35.000
35.000 40.000 50.000
25.000 50.000 50.000
75.000 50.000
LAB Maakplaats Studio Media en Muziek
7.500 2.500 2.500
25.000 25.000 20.000
25.000 20.000 20.000 65.000
35.000 30.000 30.000 80.000
35.000 30.000 30.000 80.000
10.000 10.000
25.000 15.000
25.000 35.000 45.000
40.000 65.000 55.000
40.000 65.000 55.000