Bijlage 1 EHBH_eerste_hulp_bij_herbestemmen - Op verzoek van de inspreker toegevoegd d.d. 19 maart 2026

• Bestuurlijke ondersteuner (ambassadeur) Als de gemeente niet de trekker is, dan is het project gebaat bij een bestuurlijk persoon die investeringen en keuzes naar de achterban kan vertalen met een positieve onderbouwing. Dit is een soort ambassadeur die samen met de projecttrekker voor een succesvolle herbestemming strijdt.

• Een projecttrekker met meerdere belangen aanstellen Een bruggenbouwer die meerdere motieven heeft dan enkel financieel of cultureel, kan beter concessies bewerkstelligen, dan een eenzijdige projecttrekker. Heemkundekringen strijden voor het beste voor de omgeving, bestuurders strijden voor het beste voor de gemeente en commerciële bedrijven strijden voor het beste voor hun bedrijf. Géén van deze partijen strijdt voor wat het beste is: het pand of complex in de eerste plaats en de omgeving op de tweede plaats.

• Vertrouw in andermans expertise en gebruik deze zo vaak mogelijk Wanneer met projectontwikkelaars gewerkt wordt, gaan de

23

2.3.4 Conclusie succesfactoren Sommige succesfactoren kunnen in meer dan één categorie geplaatst worden. Er is echter gekozen om elk in één categorie te plaatsen. Hierbij is geprobeerd de meest relevante categorie te kiezen, gebruik makend van de uitleg die de respondenten erbij gegeven hebben. Hiernaast is soms sprake van succesfactoren die heel dichtbij of in het verlengde van elkaar liggen; wederom heeft de uitleg van de respondenten bepaald om ze samen te voegen of niet. Afgezien van overlap of vergelijkbaarheid valt het op dat de meeste succesfactoren in de mensencategorie vallen. De reden hiervoor is de grote hoeveelheid actoren (deelnemers aan een proces) die tijdens een herbestemming meedenkt - en beslist. Herbestemmen heeft naast de actoren die bij reguliere bouw optreden, (opdrachtgever, architect, aannemer, constructief adviseur, overheid en al of geen ontwikkelaar) ook te maken met (vaak meerdere) geschiedkundige verenigingen,

milieuorganisaties, oude gebruikers, (potentiële) nieuwe gebruikers en subsidieverlenende instanties. Het is duidelijk dat met een goede aanpak in deze categorie veel winst behaald kan worden. De succesfactoren belichten de onderdelen binnen herbestemmingprocessen die doorslaggevend zijn voor het succes. Hoe deze succesfactoren in de praktijk beïnvloed worden, gaat met behulp van de in de volgende paragraaf benoemde Do’s en Don’ts.

2.4 Do’s en Don’ts uit interviews Do’s en Don’ts zijn de toepasbare handelingen die projecttrekkers en andere deelnemers voor een herbestemming kunnen gebruiken om succesfactoren positief te beïnvloeden. Zowel subtiele prikkelingen als grootschalige inventarisaties vallen allemaal onder Do’s en Don’ts. De ervaring die de respondenten in hun rol als projecttrekker hebben opgedaan, heeft een groot aantal Do’s en Don’ts opgeleverd. Dit zijn speciale praktische handelingen die projecttrekkers kunnen gebruiken om het herbestemmingproces in zo goed mogelijke banen te leiden.

caballero fabriek, den haag

De Do’s en Don’ts zijn onderverdeeld in zes categorieën: • Ontwerp • Gebruik • Financieel • Inter-persoonlijk • Draagvlak • Procedureel

24

2.4.1 Do’s en Don’ts in ontwerp

2.4.3 Financiële Do’s en Don’ts

Dit zijn de Do’s en Don’ts die te maken hebben met de aspecten van de ontwerpfase, projectinventarisaties en planvorming: • Creëer een plan in een zo breed mogelijk projectteam Betrek zoveel mogelijk partijen in de planvorming om later voor zo min mogelijk verassingen komen te staan.

De Do’s en Don’ts in deze paragraaf zijn gericht op het financiële plaatje dat bij herbestemming hoort: • Probeer onafhankelijk te zijn van subsidie De toekenning van subsidie betekent controles en een extra meebeslissende projectpartner; deze extra stem kan het proces vertragen.

• Vroegtijdige inventarisatie van technische staat De graad van verval heeft direct effect op de kosten van een herbestemming. Hoe eerder inzicht hierin is, des te beter zijn schattingen te maken van de totaalkosten. Daardoor komen verassingen voor het projectteam dan ook minder voor. • Brainstormsessies houden in een vroeg stadium Door ‘wilde’ of vrije brainstormsessies te houden in een vroeg stadium, kunnen ontwerpers droombeelden kwijt en wordt er sneller ‘out of the box’ gedacht. Dit zorgt voor creatieve oplossingen en voorkomt dat standaardprocedures de boventoon voeren. • Creëer een ambitiedocument In dit document worden de globale wensen opgenomen die als leidraad fungeren in de planvorming. Een dergelijk document zorgt voor een kader waarbinnen ontworpen en ontwikkeld kan worden, waardoor komende herbestemmingfasen eenvoudiger worden. Tevens is het een document waarmee het proces bewaakt kan worden. • Ontwerpen en rekenen tegelijk Dit is een vorm van realisme: tijdens het tekenen ook gaan rekenen. Door tijdens het ontwerpen continue rekening te houden met kosten en opbrengsten, kunnen realistische oplossingen bedacht worden.

2.4.2 Do’s en Don’ts in gebruik De volgende Do’s en Don’ts hebben te maken met functiebepaling voor het toekomstige gebruik: • Function follows form! De functie komt voort vanuit het gebouw. Als deze niet past en een functie wordt geforceerd, kunnen de kosten hoog oplopen. Het karakter van het pand/complex bepaalt een groot deel van de waarde van het pand en als dit niet wordt meegenomen in de beslissingsfase kan het succes van de herbestemming in gevaar komen. • De functie van een gebouw is niet alleen de ‘uitbater’ Voordat plannen gemaakt worden voor bestemmingswijzigingen en/of functiemutatie, is het van groot belang te zoeken naar welke betekenis en/ of meerwaarde het gebouw heeft voor de omgeving. De identiteit die omwonenden ontlenen aan het pand/complex is van groot belang voor het succes van het toekomstig gebruik.

• Kosten ‘plannen’ Goed inzicht in kosten en de termijn waarop deze kosten moeten worden voldaan, biedt een termijn waarin kapitaal vergaard kan worden. Minder onzekerheid, minder risico, meer creatieve financiële mogelijkheden. Herbestemming is een proces van jaren; als een totale herbestemming 3 miljoen euro kost, hoeft bij aanvang van de werkzaamheden dit hele bedrag nog niet beschikbaar te zijn. • Maak gebruik van het economisch tij Investeren ten tijde van groei kan van cruciaal belang zijn. Wanneer er mogelijkheden ontstaan dankzij kleine investeringen, kan reuring gecreëerd worden. Deze verlaagt de drempel voor potentiële investeerders, huurders of subsidieverstrekkende instanties.

2.4.4 Inter-persoonlijke Do’s en Don’ts Deze Do’s en Don’ts hebben te maken met het optimaliseren van de samenwerking binnen projectteams en de houding die projecttrekkers aan kunnen nemen: • Geef iedereen een belang of doel en wees altruïstisch Betrek iedereen bij het project en maak van de herbestemming een saamhorig doel. Geef anderen de eer van een succes(je) en maak hen zo mededrager van een project. • Inventariseer de stakeholders Het inventariseren van de doelen en wensen van elke stakeholder wordt door vele respondenten benadrukt. Dit zorgt voor meer begrip voor elkaar in onderhandelingssituaties en zorgt voor minder verassingen in de toekomst. Wanneer hier onvoldoende in wordt geïnvesteerd, zorgt dit, in combinatie met de zeer complexe materie van het herbestemmen en de grotere projectteams, voor een onwerkbare situatie. • Regelmatige klankbordmeetings houden Het is van groot belang dat regelmatig teamvergaderingen gehouden worden om het projectteam in dezelfde richting te laten werken. Hiernaast kan enthousiasme en draagvlak zo beter vastgehouden worden binnen projectteams. • Zoek projectpartners die het hart op de goede plaats hebben Om enthousiasme te creëren en vast te houden is het van

25

2.4.5 Do’s en Don’ts voor draagvlak

• Laat een ‘worse–case’ - scenario zien ter bewustwording van de urgentie Door te beseffen wat de consequenties zijn als er geen overeenstemming bereikt wordt, zullen projectpartners sneller bereid zijn mildere en realistischere eisen te stellen.

De volgende Do’s en Don’ts hebben het creëren en vasthouden van draagvlak als hoofddoel: • Sta tijdelijk gebruik toe; maak hier heldere contracten voor en werk samen met gebruikers Door tijdelijk gebruik blijft het pand in stand. Door heldere contracten is er minder/geen risico op slepende uitzetprocedures en door te communiceren met de gebruiker leert het projectteam de zwakke punten van het pand kennen.

• Ga regelmatig kijken bij herbestemde projecten Door met een projectteam te gaan kijken bij elders behaalde successen, worden de kansen van herbestemming belicht in plaats van de bedreigingen. Als ten tijde van de planvormingfase een dergelijke excursie gepland wordt, kan afgekeken worden op welke manier met technische aspecten en functiebepaling is omgegaan.

groot belang dat gewerkt wordt met projectpartners die een ruime affiniteit hebben met erfgoed en/of herbestemmen.

caballero fabriek, den haag

• Laat jongeren meeproeven van panden en gebieden Jongeren hebben de toekomst en het succes van een herbestemming is dan ook zeer afhankelijk van de rol die erfgoed van oude en nieuwere generaties voor jongeren speelt. Door jongeren mee te laten proeven van cultuur en de herbestemming ervan, kan een nieuwe generatie herbestemming overnemen.

26

2.4.6 Procedurele Do’s en Don’ts Tot slot zijn er Do’s en Don’ts onderscheiden die procedures kunnen versnellen of de samenwerking tussen overheden en de markt kunnen verbeteren: • Op metaniveau afspraken maken met overheden Door grootschalig te plannen en meerdere losse projecten samen te pakken in masterplannen of businesscases kan sneller resultaat behaald worden, dan wanneer elk aspect/gebouw apart behandeld wordt. De span of control wordt voor een gemeente dan groter, terwijl de tijdsdruk afneemt.

• Meer faciliteren, minder controleren Als overheden plannen alleen controleren en toetsen op regelgeving in plaats van mee te denken in de ontwerpfase, vergroot de afstand tussen projectteam en overheid. Een open houding waar bereidheid uit straalt is vaak al genoeg om vertrouwen te creëren. Tevens kan een project stagneren doordat bijvoorbeeld gemillimeterd wordt over een kozijn, terwijl het pand op instorten staat. • Sturingscriteria in plaats van regels Door met sturingscriteria te werken in plaats van regels is het voor ambtenaren makkelijker om herbestemmingprojecten te beoordelen. Als projecten niet in het standaardstramien passen (wat met herbestemming bijna altijd het geval is) zal bestaande regelgeving niet opgaan, waardoor voor zowel de uitvoerende ambtenaar als het projectteam een moeilijke situatie ontstaat. • Eerst beginnen, dan het plan laten groeien Zowel Do als Don’t: door vroeg te beginnen en het tempo vast te houden, kan een effectiever proces behaald worden. De keerzijde is echter de onzekerheid waar projectteams constant in zitten. Verassingen vanuit de praktijk kunnen zich elk moment voordoen, terwijl de projecttrekker hierop niet is voorbereid door het gebrek aan planvorming en vooranalyses.

2.4.7 Conclusie Do’s en Don’ts De interviewkeuze heeft vooral bij de Do’s en Don’ts vruchten afgeworpen. Het interviewdocument was gericht op het vinden

van succesfactoren en door vragen te stellen zouden de Do’s en Don’ts aan het licht moeten komen. Gezien het ruime aantal relevante Do’s en Don’ts kan dit dus als een succes worden bestempeld. Evenals bij de succesfactoren zijn Do’s en Don’ts die op meerdere plaatsen terecht kunnen, op de meest relevant geachte plaats geplaatst, conform de uitleg die erbij is gegeven. Ditzelfde geldt voor Do’s en Don’ts die in elkaars verlengde liggen. De resultaten uit de deskstudie en de interviews worden in hoofdstuk 3 samengevat in een eerste aanzet tot de Tien Geboden van het herbestemmingproces.

2.5 Evaluatie interviews Naast de beperkt beschikbare contactinformatie, was er bij enkele projecten (nog) geen sprake geweest van een vervolg. Oftewel, het herbestemmingproces was (nog) niet in gang gezet en er was dan ook geen projecttrekker die uit ervaring inzicht kon bieden in Do’s en Don’ts. Andere projecten hadden wel een vervolg gekregen, maar niet het gewenste resultaat geboekt. Dit was bij een aantal projecttrekkers voldoende reden geen deel te willen nemen aan een interview. Om bovengenoemde redenen moesten helaas meer projecten afvallen dan waar vantevoren rekening mee gehouden was. Uiteindelijk zijn zeven interviews afgelegd, iets minder dan het vooraf bepaalde doel van tien interviews. De zeven interviews hebben een grote hoeveelheid relevante informatie opgeleverd. De verschillende kijk die respondenten hadden op het leiden van een project of welke succesfactoren het hoogst gewaardeerd moeten worden, bewees het belang van het onderzoek. Maar vooral ook de nóódzaak voor inzicht in de complexiteit van het herbestemmingproces.

27

3. TUSSENRESULTATEN Ter afsluiting van de deskstudie en de interviews worden in dit hoofdstuk de tussenresultaten gepresenteerd die in de expertmeetings geverifieerd worden. Deze resultaten zijn gepresenteerd in de vorm van een eerste aanzet tot de Tien Geboden der herbestemmen en drie stellingen met betrekking tot actuele onderwerpen van de herbestemmingpraktijk.

3.1 Eerste aanzet Tien Geboden De deskstudie en de interviews hebben inzicht verschaft in kritische succesfactoren en de daarbij horende Do’s en Don’ts

28

op het gebied van herbestemmingprocessen. Het was in de tijd gezien niet haalbaar om tijdens de expertmeetings een lange lijst met succesfactoren te presenteren om vervolgens bij elk punt uitgebreid stil te staan. Een kort en afgebakend product waar de essentie van het voorliggend onderzoek uit blijkt, moest dus ontworpen worden. In overleg met de directie van BOEi, is ervoor gekozen om een eerste aanzet te maken tot de Tien Geboden van het herbestemmingproces. Dit model bevat de belangrijkste succesfactoren uit bevindingen van de deskstudie en de

interviews. Deze werkwijze maakt het voor de deelnemers aan de expertmeetings eenvoudiger om gerichte feedback te geven en misschien tot nieuwe inzichten te komen. Het gebruiken van de Tien Geboden als manier van resultaten presenteren, is in de expertmeetings ook besproken, aangezien BOEi de eindresultaten op dezelfde manier uit wil dragen.

Wanneer vanuit de expertmeetings veel commentaar zou komen op deze presentatiewijze, dan zou er naar een alternatieve methode gezocht moeten worden. De volgende figuur, in combinatie met de onderstaande uitleg omvat de belangrijkste conclusies uit de vorige onderzoekstappen:

I Zet uw zinnen ook op de toekomst (Zorg voor lange termijndoelen en een onderhoud/ exploitatie plan voor het veiligstellen hiervan)

VI Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring (Huur specialisme in; herbestemmen is te complex om alleen te doen)

II Gij zult functies niet forceren (Een functie moet bij een gebouw passen zowel technisch als emotioneel)

VII Gij zult beginnen eer gij wilt bezinnen (Begin zo snel mogelijk zodat enthousiasme niet inzakt en dingen niet kapot gerekend kunnen worden)

III Gij zult uw monument kennen in feiten en cijfers (Inventariseer het pand uitgebreid, ook de geschiedenis ervan)

VIII Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager (Benoem een projecttrekker)

IV Zet uw zinnen op andermans successen (Ga kijken bij succesvolle projecten)

IX Gij zult projectpartners vinden en leren kennen (Inventariseer projectpartners op hun doelstellingen en hun agenda)

V Gij zult reuring creëren (Ga het gebouw z.s.m. gebruiken zodat draagvlak en enthousiasme op gang komt)

X

Gij zult een aansprekend plan creëren. (Creëer een plan en laat dat voor draagvlak zorgen)

expertmeeting, 2 december 2009

3.2 Stellingen Als tijdens de expertmeetings de hele avond over de Tien Geboden wordt gediscussieerd, kunnen de experts de interesse verliezen en zal de waarde van de respons verminderen. Vanuit de directie van BOEi kwam het idee om naast de Tien Gebodendiscussie een aantal actuele onderwerpen uit de herbestemmingpraktijk in de vorm van een stelling te presenteren. Deze stellingen zouden een duidelijk standpunt innemen over het onderwerp, om zo te provoceren tot een discussie. Uit de ervaring van BOEi, literatuur en de enkele bevindingen uit de deskstudie zijn de volgende stellingen beschreven: • “ Gemeenten hebben te weinig kennis om projecttrekker te zijn.” • “ Om herbestemming te bevorderen is een leegstandsregister zinloos.” • “ Er is een opleiding voor projecttrekkers (‘herbestemmers’) nodig.” In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de achtergrond van deze stellingen en waarom deze zijn opgenomen in de expertmeetings.

29

4. Expertmeetings De laatste onderzoekstap heeft vier doelstellingen: • Resultaten uit de deskstudie en de interviews verifiëren. • Uitbreiden van de Tien Geboden en de uitleg van de Geboden. • Het testen van de Tien Geboden als drager van de onderzoekresultaten. • Het in gezelschap bespreken van actuele thema’s binnen herbestemming. In overleg met de directie van BOEi is besloten dat expertmeetings de beste manier waren om deze doelstellingen te halen. Met de eerste aanzet naar de Tien Geboden uit het vorige hoofdstuk is een informatiedrager beschikbaar waarover gericht en openlijk over gediscussieerd kan worden. De leidende factor in expertmeetings is ‘tijd’; aangezien dergelijke bijeenkomsten meestal plaatsvinden in de avonduren, is de tijd beperkt en kunnen er geen grote hoeveelheden informatie besproken worden. Expertmeetings moeten wel duidelijk ingeleid worden, zodat de aanwezigen weten over welke onderwerpen gepraat gaat worden en welke respons zij dienen te geven. Het verzorgen van een goede inleiding en een afgebakende vraagstelling richting de experts is van groot belang voor het succes van de dataverzameling en vergt dan ook veel van de organisatoren.

De expertmeetings van EHBH waren als volgt opgebouwd: 1. Inleiding bijeenkomst waarin aanleiding en totstandkoming van EHBH-onderzoek werd gepresenteerd. 2. Introductie van Tien Geboden en de discussie hierover. 3. Drie stellingen uit de actuele herbestemmingpraktijk – en theorie. Elke expertmeeting is voorgezeten door Arno Boon; Ruud van der Kemp trad op als notulist en verzorgde de inleiding. Aan tafel zaten per keer acht ervaringsdeskundigen afkomstig uit alle disciplines die in herbestemmingprocessen terugkomen. De informatie uit de verschillende expertmeetings is per onderwerp verwerkt.

4.1 Tien Geboden De in het vorige hoofdstuk gepresenteerde Tien Geboden zijn getoond aan de expertpanels. Er is vervolgens uitgebreid gediscussieerd over welke geboden in de lijst ontbreken, welke eruit zouden moeten en of een volgorde te onderscheiden is van meest naar minst belangrijk. Per expertmeeting is het commentaar beschreven.

4.1.1 Expertmeeting 1

leerlooierij, dongen

In deze bijeenkomst zijn de volgende geboden besproken en/of aangevuld: • Gij zult een functie niet forceren Dit gebod wordt door de meesten onderstreept en continuering is het beste te manifesteren door gebruik. De aanwezigen zijn het eens dat wanneer, met een vooraf bepaalde doelgroep/functie begonnen wordt, dit vaak tot absurd hoge kosten leidt of in het ergste geval tot de vernietiging van het pand of haar identiteit. Dit gebod krijgt van de experts een hoge prioriteit.

30

• Herbestemmen faciliteren boven controleren Als dringend advies voor gemeenten kwam de noodzaak tot het faciliteren van of, de weg vrijmaken voor, herbestemmen. Door niet te focussen op wat kan en mag volgens de regelgeving, moet een gemeente zich bezighouden met de inventarisatie van de geschiedenis, de waarde en de betekenis van het pand/ complex voor de omgeving en de gemeente zelf. Op deze manier ontstaat een beeld over de totale waarde van een pand/complex, dat op zijn beurt draagvlak en enthousiasme teweegbrengt. Door vervolgens ruimte te bieden voor mutatie, subsidiemogelijkheden aan te dragen en draagvlak te stimuleren. De experts zijn van mening dat tot op heden te snel gerekend wordt naar financiële kansen in een te vroeg stadium, wat een negatief beeld schept en enthousiasme en draagvlak vernietigt. • Projecttrekker Eerst is onderscheid gemaakt tussen twee aanpakken die voor handen zijn bij herbestemming: • Herbestemmen vanuit enthousiasme •D  raagvlak en herbestemmen vanuit de kwaliteiten van een pand De eerste heeft inderdaad behoefte aan een projecttrekker die onvoorwaardelijk en enthousiast voor het project gaat en dit consequent uitdraagt om te voorkomen dat financiële projectpartners aan het rekenen slaan en direct alle motivaties voor herbestemmen teniet gedaan zijn.

Deze persoon moet bij voorkeur weinig verstand hebben van herbestemmen, de risico’s en de complexiteit van de processen. Deze onwetendheid maakt dat deze projecttrekker onvoorwaardelijk voor een herbestemming kan gaan. In het tweede punt wordt het project zelf als drijfveer gezien. Dit is het geval bij panden/complexen die onweerlegbaar waardevol zijn of financieel veel potentie hebben (vaker het geval in de Randstad). Hierbij moet juist wel gerekend worden naar de potentie van het gebouw, in financiëleen/of waardetermen. Op deze manier kan draagvlak en enthousiasme gecreëerd worden door het gebouw voor zichzelf te laten spreken. • Leiderschap “De moeilijkste projecten lukken dankzij leiderschap.” Leiderschap is volgens de experts van cruciaal belang, en hoeft in principe niets te maken te hebben met het projecttrekkerschap. De projectleider kan zeer effectief leiden door achter de schermen te functioneren, maar consequent het doel van een succesvolle herbestemming nastreeft. Deze projecttrekker heeft vier hoofdtaken:

•C  ommunicatie (Projectleider is het centrale communicatiepunt, maar onafhankelijk van projectpartners). • Faciliteren (Projectleider maakt weg vrij voor onderzoeken en zorgt dat de projecttrekker op de voorgrond komt en blijft) • Bruggen bouwen (tussen markt en overheden). (Projectleider is onafhankelijk en hierdoor de ideale persoon voor stimuleren van samenwerking). •R  ealistisch proces nastreven (Projectleider moet de stekker eruit trekken als samenwerking vastloopt of haalbaarheid absoluut onmogelijk is). • Urgentie Hier zijn twee mogelijkheden: er is reeds sprake van urgentie of het moet aangetoond of gecreëerd worden. Wanneer sprake is van urgentie - of dit nou komt door een nood aan een bepaalde functie binnen een omgeving of dat een waardevol gebouw op het punt staat in te storten - maakt dit herbestemmen mogelijk. • Zet uw zinnen op andermans successen Volgens de experts is dit één van de belangrijkste geboden. Door bezoeken te brengen aan succesvolle projecten valt, volgens de experts, veel op de plaats. Hierdoor ontstaat drive, enthousiasme, inspiratie en draagvlak waarmee het gehele moraal van het projectteam een enorme impuls krijgt.

4.1.2 Expertmeeting 2 • Wet- en regelgeving Bestemmingsplannen zijn niet ingericht voor herbestemmingen, want ook voor tijdelijke bestemmingen is dit een belangrijk struikelblok. • Vertrouw op expertise De misvatting bestaat dat een herbestemming zonder andere experts uitgevoerd kan worden: vervolgens wordt er een aantal jaren gewerkt zonder enig resultaat, maar inmiddels is een hoop onwil, onbegrip en tegenstand ontstaan. Het is volgens de aanwezigen van groot belang dat deze eigenwijze houding afneemt. Een belangrijke voetnoot hierbij is dat het geen zin heeft altijd alle experts te laten meedenken/beslissen in elke processtap. Huur expertise in op het moment dat het nodig is. • Zoeken naar toekomstige leegstand Om te kunnen anticiperen op verval en technische problemen is het van groot belang dat geïnventariseerd wordt hoe leegstand zich de komende 5 tot 15 jaar gaat ontwikkelen. Dit is niet zozeer een gebod, maar wel een belangrijke Do die voor het herbestemmingproces nog gedaan moet worden.

31

• Functies niet forceren Deze wordt door een aantal aanwezigen onderstreept als zeer belangrijk gebod. Functies nóóit van tevoren bedenken! Hierbij komt dat de functies ook in een omgeving moeten passen. • Projecttrekker De projecttrekker moet een bepaalde hoeveelheid macht hebben, moet knopen kunnen doorhakken en beslissingen nemen die het project ten goede komen. • Gij zult projectpartners vinden en leren kennen (vooroordelen) Er is gesproken over hoe vooroordelen over projectpartners projecten kapot kunnen maken. Altijd navragen hoe iemand (of een bedrijf) tegen het project aankijkt, nooit aannames doen! • Deregulering Het zou herbestemming ten goede komen wanneer sprake is van meer vrijheid in het tijdelijk ombouwen van het pand of complex. Door halsstarrig vast te houden aan hetgeen be­stem­ mingsplannen voorschrijven krijgt herbestemming geen kans. • Plezier Er moet plezier zijn in herbestemmen en het moet zéker niet als last gezien worden. Vaak lopen de processen meerdere jaren, dus moet er op de één of andere manier plezier in gehouden worden. • Visualiseren en tekenen Kopers of huurders kunnen zich vaak weinig voorstelling maken van grootte, indeling of vierkante meters. Door veel te tekenen en veel ‘visual aides’ te maken (denk aan prototypes en 3D impressies) krijgen de gebruikers een beter beeld en kan ook bij hun het enthousiasme beginnen.

Door zo vroeg mogelijk een beeld te geven van wat men krijgt, zullen huurders of kopers sneller overstag gaan.

4.1.3 Expertmeeting 3 • Nieuwe deelnemers in het proces Door een paar aanwezigen is onderbouwd dat, personen voor wie herbestemming een nieuw fenomeen is, leidraden of hulpmiddelen van groot belang zijn. • Mensen boven projecten of organisaties Personen zelf kunnen grote slagen maken in herbestemming; liever een goede ambtenaar in een gemeente met een slecht beleid, dan een slechte ambtenaar in een gemeente met een goed beleid. De persoon in kwestie betekent veel voor het proces en het succes. • Herbestemmen is een kans Volgens velen een belangrijke toevoeging als gebod:

32

herbestemmen heeft een reputatie dat het moeilijk is, maar het opent nieuwe deuren en biedt nieuwe mogelijkheden voor problemen. • Gemeenschap meekrijgen Valt onder draagvlak, maar voeg dit toe aan de feiten en cijfers kennen en ken hiernaast ook de geschiedenis van het dorp/ omgeving. • Gij zult projectpartners vinden en leren kennen De meningen waren zeer verdeeld over dit gebod: Het moest weg, omdat projectpartners medebeslissers kunnen zijn, die enkel voor vertraging zullen zorgen. Het is noodzakelijk, omdat niemand alleen een herbestemming kan realiseren. Dit gebod moet vooral om regie gaan: wie heeft de regie en hakt uiteindelijk knopen door? Dit moet volgens een aantal experts de opdrachtgever zijn, want als deze niet achter de herbestemming staat zal dit een projectleider uit de publieke, dan wel de commerciële sector, moeten zijn. • Gij zult een aansprekend plan creëren Als toevoeging hierbij zal men moeten zorgen voor een plan wat de kansen duidelijk naar voren laat komen en zo de inspiratie en het draagvlak creëert wat nodig is voor toekomstig succes. • Gij zult reuring creëren Er is gesuggereerd om deze uit te breiden naar draagvlak. Het nadeel hiervan werd besproken als te algemeen, als een gebod moet men gericht blijven sturen. • Begin eer ge bezint Het komt vaak voor dat dit een soort eigen urgentie te­weeg­ brengt.

Op deze manier krijgt men de kansen onder de neus gedrukt en zal men eerder geneigd zijn deel te nemen. Als de ontwikkeling in beweging is, is de drempel lager om in het proces mee te gaan dan wanneer het nog in de kinderschoenen staat. • Gij zult functies niet forceren Soms gaat dit niet op, maar in het geval van kansen in de omgeving is dit een haalbaar scenario. Een kantoor in een boerderij is technisch gezien goed mogelijk en nauwelijks geforceerd, maar of de omgeving daar klaar voor is, is een grote vraag en kan het risico van forceren met zich meebrengen. Er is duidelijk overeenstemming dat een wensenlijstje vooraf voor de functies die in een gebouw moeten komen niet werkt. • Begin zodra de gebruiker het gebouw verlaat Verval gaat ontzettend snel en andere ‘gebruikers’ (jeugd, natuur) kunnen het pand innemen, zodat alles moeilijker wordt en elke procedure vertraagt.

Leerlooierij, Dongen

• Gij zult zich er soms niet mee bemoeien Schuif anderen naar voren waar kennis ontbreekt en maak die personen mede drager.

4.1.4 Conclusie Tien Geboden discussies In de eerste expertmeeting lag duidelijk de focus op het vrijmaken van de weg voor herbestemming. De negatieve houding tegenover herbestemming werkt het zien van kansen en het maken van creatieve oplossingen tegen. De belangrijkste lessen uit de eerste expertmeeting zijn dat herbestemming gefaciliteerd moet worden wanneer er kansen liggen en bestaande regelgeving is niet gemaakt voor herbestemmingprocessen en moet dus ook niet halsstarrig gevolgd worden. In de tweede expertmeeting kwam het gesprek steeds terug op de drive (enthousiasme) die leden van projectteams en projecttrekkers moeten hebben. Drive kan volgens deze expertmeeting uit verschillende achtergronden komen, namelijk: •A  ffiniteit met erfgoed •C  ommerciële successen willen behalen • Een proces in goede banen willen leiden •H  et prestige van een succesvolle herbestemming voor een bedrijf of gemeente. De focus in expertmeeting 3 lag op dezelfde onderwerpen als in expertmeeting 1 en 2. De noodzaak tot faciliteren en aanpassen van regelgeving was volgens de experts van bijeenkomst 3 ook een belangrijke stap die gemeenten moeten maken. Hiernaast kwam regelmatig ter sprake hoe belangrijk affiniteit met erfgoed

en het herbestemmingproces is voor het succes van een herbestemming. Hiermee bekrachtigt de laatste expertmeeting de bevindingen uit de eerste twee bijeenkomsten. Op enkele kanttekeningen na waren de experts zeer positief gestemd over de Tien Geboden zoals deze in hoofdstuk 3 zijn gepresenteerd. Veel van hun opmerkingen zijn gericht op een uitgebreidere uitleg per gebod en niet zozeer het vervangen van geboden voor anderen. De les die hieruit getrokken is, is dat de geboden, zoals momenteel gepresenteerd, zeer relevant zijn, maar dat de uitleg bij elk gebod veel uitgebreider moet. Deze uitleg moet beide kanten van de potentiële uitwerking laten zien. Eén van de geboden neemt volgens de experts te grote risico’s met zich mee. Het Gebod “Gij zult beginnen eer gij wilt bezinnen”, is doeltreffend in het korthouden van de planvormingfase. Helaas zorgt gehaaste of gebrekkige planvorming voor grote onzekerheid voor de rest van het herbestemmingproces. Het risico is dus te groot dat dit gebod meer kwaad doet dan goed. Hiernaast is het positieve aspect van dit gebod terug te vinden in het Gebod “Gij zult reuring creëren”. Bij de formering van de definitieve Tien Geboden moest overwogen worden deze daadwerkelijk af te laten vallen.

33

Nogmaals, uit de bijeenkomsten is dus gebleken dat de geboden, zoals ze momenteel gepresenteerd zijn, zeer relevant zijn. De experts waren in meer of mindere maten overtuigd van de doel­ treffendheid van deze Tien Geboden. Een belangrijke kant­tekening bij deze conclusie is dat de uitleg bij elk gebod veel uitgebreider moet en beide kanten van de medaille moet laten zien.

herbestemmingpraktijk te bespreken. Het komt zelden voor dat zoveel ervaringsdeskundigen met een zo uiteenlopende achtergrond bij elkaar zitten. Het doel van de stellingen is om een beeld te krijgen van hoe het onderwijs, de markt en de publieke sector over enkele actuele onderwerpen denkt.

Tot slot is gekeken naar de doeltreffendheid van de Tien Geboden als informatiedrager: in één van de expertmeetings hebben twee experts aangegeven niet overtuigd te zijn dat de Tien Geboden een ideale drager was. Zij gaven aan dat de gebiedende manier waarop de adviezen worden gebracht door enkele gebruikers verkeerd kan worden opgevat. Deze kritiek is besproken met de directie van BOEi en uiteindelijk is besloten de vorm van de Tien Geboden vast te houden, aangezien de toon waarmee de adviezen gebracht worden duidelijk maakt hoe belangrijk ze zijn.

4.2.1 “Gemeenten hebben te weinig kennis om projecttrekker te zijn”

4.2 Stellingen De in hoofdstuk 3 gepresenteerde stellingen zijn gebruikt om in een breed gezelschap actuele onderwerpen uit de

Deze stelling is gebaseerd op Gebod VIII: “Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager”. Tijdens de interviews waren de meningen zeer verdeeld over welke persoon of partij als projecttrekker op moet treden. De belangrijkste vraag met betrekking tot het projecttrekkerschap is in hoeverre deze persoon ervaring en kennis moet hebben. Een onervaren projecttrekker heeft het voordeel niet te weten waaraan hij/zij begint, en deze onwetendheid kan een enthousiasmerende projecttrekker tot gevolg hebben. Het nadeel van een onervaren projecttrekker is dat deze niet weet wat er nodig is om een herbestemming tot een goed einde te brengen.

expertmeeting, 9 december 2009

Een ervaren projectleider heeft als voordeel dat deze weet waar bruggen gebouwd moeten worden en welke problemen zich voor kunnen doen. Dit zorgt voor een stabiele projecttrekker die als vraagbaak, communicatiepunt en bruggenbouwer optreedt.

34

expertmeeting, 9 december 2009

Het nadeel van de ervaring is dat deze persoon weet hoe moeizaam herbestemming kan verlopen, hij/zij hierdoor voorzichtiger kan worden en daardoor terugvalt op het nemen van bewandelde paden en standaardoplossingen. De vraag of kennis van herbestemming goed of een slecht is voor toekomstige ondernemingen is met deze stelling bespreekbaar gemaakt, samen met de vraag welke personen/instanties het trekkerschap op zich zouden moeten nemen. In de interviews waren sommige respondenten er namelijk van overtuigd dat gemeenten de rol van projecttrekker op zich moeten nemen, terwijl de anderen hier sterk op tegen waren. Per expertmeeting zijn de standpunten op deze stelling samengevat.

4.2.1.1 Expertmeeting 1 Bijna direct kwam de vraag of een gemeente wel projectleidend wil of moet zijn, waarop direct de discussie van de probleem­eigenaar geopend werd. Gemeenten zijn vaak probleemeigenaar en worden in de rol geplaatst, zonder dat zij het projecttrekkerschap kunnen of willen uitvoeren. Vervolgens werd gesproken over de gebieden waarin gemeenten zeer goed presteren en waar het ontbreekt binnen de organisatie. Een belangrijke conclusie is dat binnen een gemeente veel kennis zit waarvan vaak niet optimaal gebruik wordt gemaakt, omdat men simpelweg niet weet waar een ander mee bezig is. De uiteindelijke conclusie is dat een gemeente niet moet schromen procesleiders van buitenaf aan te trekken die bruggen kunnen slaan tussen verschillende afdelingen en zo een herbestemming in goede banen leiden. Oftewel, één persoon voor op de achtergrond die stuurt en (bij voorkeur) een wethouder die op de voorgrond staat en het positieve geluid van de herbestemming openbaar uitdraagt.

4.2.1.2 Expertmeeting 2 De afdelingen (vaak meerdere: cultuur, ruimtelijke ordening, subsidies etc.) binnen de gemeente die met herbestemming

te maken hebben, hebben vaak geen kaas gegeten van herbestemmen op zich. Daarentegen is er wel veel kennis aanwezig per onderwerp van herbestemmen. Men is zich zeer bewust van de problematiek, maar weinig proactief in het oplossen hiervan. Er is in een aantal grote gemeenten al sprake van commissies of task-forces die bij dit soort multidisciplinaire projecten de regie nemen en de samenwerking tussen departementen bevorderen. Daarnaast werd genoemd dat deze grote gemeenten kleinere gemeenten op weg kunnen helpen met de formering van dergelijke commissies of zelfs door uitlenen van de ambtenaren uit dergelijke commissies. Een belangrijk tegenargument bij deze stelling is looptijd van herbestemming. Deze processen lopen vaak meer dan tien jaar: een tijdsbestek dat veel langer is dan een gemiddelde bestuurstermijn. Door deze wisselingen zijn gemeenten onbetrouwbare projecttrekkers.

4.2.1.3 Expertmeeting 3 Er werd gesproken over de onafhankelijkheid van projecttrekkers. Wanneer een projectleider volledig onafhankelijk is, zal hij het beste voor het pand proberen te bereiken. Het risico van een projecttrekker vanuit de gemeente is dat deze misschien de opdracht heeft gekregen om functies door te duwen die voor de gemeente van pas komen maar niet zozeer voor het pand of complex.

35

noodzaak wordt regelmatig geopperd van een register waar leegstand in Nederland in opgenomen is. Het bespreken van deze stelling moet uitwijzen of experts dit als een nuttige methode voor het bevorderen van herbestemming vinden.

4.2.2.1 Expertmeeting 1

expertmeeting, 9 december 2009

Een register beginnen met daarin informatie waar niemand mee te koop wil lopen is onverstandig. Omdat leegstand door de meesten liever niet kenbaar gemaakt wordt, zal het opnemen van een gebouw in de database met extra kosten gepaard gaan. Volgens experts uit de publieke sector kunnen gemeenten uit hun eigen database overzichten halen, waarin leegstand binnen een gemeente duidelijk wordt. De experts kwamen snel tot de conclusie dat dit geen manier is om herbestemming te bevorderen.

4.2.2.2 Expertmeeting 2 In de commerciële sector bestaat zoiets al in de vorm van Realnext waar vraag en aanbod bij elkaar gezocht worden. Het belangrijkste verschil is dat het hier gaat om leegstand die men niet wil melden. De gegevens op Realnext zijn openbaar en vrijwillig aangemeld en hebben een duidelijke functie. Bij een leegstandsregister gaat het voornamelijk om ‘kansloze’ gebouwen. Men is het er wel over eens dat om herbestemming te bevorderen een leegstandsregister geen toegevoegde waarde zal hebben.

4.2.2.3 Expertmeeting 3 Helaas is het niet meer gelukt om binnen de tijd ook deze stelling te bespreken. Enkele aanwezigen gaven aan dat gemeenten, als zij gebouw eigenaar (en daarmee probleemeigenaar) zijn, in die rol gezet worden of zij dit willen/kunnen of niet. Hierop werd geopperd om de stelling te herschrijven als “Gemeente moet de rol niet op zich willen nemen’’. Ook in deze expertmeeting kwam de problematiek van de versplinterde kennis bij gemeente aan bod. De uiteindelijke conclusie is dat gemeenten met de huidige problematiek niet projecttrekker moeten zijn, maar dat wel zouden kunnen als de problematiek van versnipperde kennis opgelost kan worden en een projectleider aangesteld wordt die gaat voor behoud en continuering van het pand boven alles.

4.2.2 “Om herbestemming te bevorderen is een leegstandsregister zinloos.” Deze stelling komt voort uit de herbestemmingpraktijk: de

36

4.2.3 “Er is een opleiding voor projecttrekkers (‘herbestemmers’) nodig.” De laatste stelling komt voort uit conclusies van een bekende speler in de herbestemming wereld. Voorafgaand aan en tijdens het onderzoek is hier regelmatig over gesproken en het is dus een logisch gevolg dat het opgenomen is als stelling tijdens de expertmeetings.

4.2.3.1 Expertmeeting 1 De meningen hierover waren in eerste instantie verdeeld: sommigen waren van mening dat projecttrekkers niet op te leiden zijn, maar een bepaald type zijn. Anderen daarentegen waren ervan overtuigd dat een opleiding realiseerbaar, maar ook zeer nuttig kan zijn. De discussie kwam los door de brug van stelling 1 naar stelling 3 te maken. De experts vonden het nodig dat kennis transparanter

is, zodat herbestemmers die nieuw zijn in het proces, hier gebruik van kunnen maken en zich beter kunnen manifesteren in het herbestemmingproces. Na uitvoerig gediscussieerd te hebben over de noodzaak en de toegevoegde waarde kwam men tot de conclusie dat het ontwikkelen van een opleiding veel voor de verbetering van herbestemmingprocessen kan betekenen. Al is het alleen al om de talenten eruit te kunnen filteren. Over de vorm die de opleiding moet krijgen werd geen overeenstemming bereikt, want sommigen zagen het liever als een bijscholing voor ervaren projectleiders terwijl anderen er een HBO/WO opleiding in zagen die generalisten met een voorliefde voor erfgoed de kennis kunnen bieden om in de herbestemmingwereld te kunnen groeien.

4.2.3.2 Expertmeeting 2 De experts zijn ervan overtuigd dat als een dergelijke opleiding in het leven geroepen zal worden, deze dan zeer diep moet gaan in het proces, maar ook de extra facetten moet raken zoals marketing, communicatie, restauratietechniek en bouwtechniek. Dit zorgt ervoor dat de opleiding heel breed wordt, en misschien zelfs te veel kan worden.

4.2.3.3 Expertmeeting 3 Opmerkelijk was dat in plaats van de stelling bediscussiëren, men begon met het invullen van hoe een dergelijke opleiding eruit zou moeten zien. Welke opleidingen daar invulling aan zouden kunnen geven en het type professoren dat hierbij zou gaan horen. Dit is een duidelijke indicatie dat de experts zeer overtuigd zijn van het nut van een dergelijke opleiding. Men maakt echter wel duidelijke kantlijnen: •D  e beste leerschool voor herbestemmen is de praktijk. •S  tudenten moeten specifieke karaktereigenschappen al bezitten. • Studenten zullen uit overtuiging of idealisme ten opzichte van erfgoed moeten inschrijven. Tot slot mondde het gesprek uit in manieren waarop draagvlak gecreëerd kan worden, hoe men enthousiast gemaakt kan worden en andere projectaspecten.

Een ander belangrijk argument is dat een dergelijke opleiding voor de 35 tot 40+ generatie zou zijn: men moet het één en ander aan ervaring hebben met het krachtenspel, de commercie en vakinhoudelijk zeer sterk staan. Toch werden karaktereigenschappen zoals drive en ondernemerschap als belangrijkste aspecten voor een projecttrekker benoemd, eigenschappen die niet aan te leren zijn. Uiteindelijk komt men overeen dat een opleiding van grote waarde kan zijn, mits de studenten beschikken over de karaktereigenschappen, de ervaring en een persoonlijke affiniteit met erfgoed.

expertmeeting, 2 december 2009 37

4.2.3.4 Conclusie Met oog op het in beeld krijgen van de meningen over deze drie actuele onderwerpen hebben de expertmeetings vruchten afgeworpen. Er is duidelijk naar voren gekomen dat het leegstandsregister waarover zo vaak gesproken wordt volgens de experts geen toegevoegde waarde zal hebben. Over een opleiding voor projecttrekkers zijn de meningen nog steeds verdeeld, met name de vorm die dit mogelijk moet maken. Op een enkeling na zag niemand iets in een opleiding die direct na de HAVO of het VWO gevolgd kan worden. Projecttrekkers moeten ervaring hebben in een groot aantal disciplines en moeten een voorliefde hebben voor erfgoed. Dit is iets wat niet in een vier- of vijfjarige opleiding samengevat kan worden. Een om- of bijscholing voor ervaren bouwers, ontwikkelaars en projectleiders heeft de voorkeur van de experts. De gemeente als projectleider kan volgens de experts veel betekenen voor herbestemmingprocessen, op voorwaarde van een goed interne communicatie. Herbestemmen is een multidisciplinair proces, waarin meerdere afdelingen binnen de gemeente samen kunnen werken voor een beter resultaat. De experts hebben meer vertrouwen in een gedeeld projecttrekkerschap: een ervaren persoon die rekent, tekent, communiceert op de achtergrond en een enthousiasmerende, draagvlak creërende projecttrekker voor op de voorgrond.

De resultaten uit de stellingen zijn in dit onderzoek niet verder onderzocht, zij dienen voornamelijk als peiling van de actuele gang van zaken in de herbestemmingbranche en als inspiratiebron voor vervolgonderzoek.

4.3 Evaluatie expertstudie Na de deskstudie en de interviews lag het eerste voorlopige resultaat van EHBH klaar, de expertmeetings bleken een uitstekende manier om de succesfactoren die hierin opgenomen zijn aan de tand te voelen. De deelnemers hebben ruime ervaring met herbestemmen vanuit verschillende oogpunten. Vanuit de markt zaten ontwikkelaars, adviseurs, architecten, makelaars en procesadviseurs aan tafel, samen met professoren, ambtenaren, experts uit de non-profit sector en geschiedkundigen. Deze breedte in aanwezigen zorgde voor een uitgebreide belichting van het onderwerp: herbestemmingproces. Regelmatig werden vragen gesteld over keuzes die tijdens het onderzoek gemaakt zijn. Dankzij deze kritische houding van de experts en natuurlijk de opmerkingen vanuit de klankbordgroep is gereflecteerd op wat tot nu toe bereikt was en de manier waarop dit is uitgevoerd.

38

Door de actieve houding van de deelnemers was het eenvoudig om gesprekken op gang te krijgen en te houden. Ook al hadden de aanwezigen zeer uiteenlopende achtergronden, de wil om kennis te delen was zeer groot. Het risico dat aanwezigen alleen kennis komen opdoen is bij dergelijke bijeenkomsten natuurlijk aanwezig, maar geen van de deelnemers had deze agenda; er werd openlijk gepraat over behaalde successen en gemaakte fouten.

Op wat kinderziektes bij de eerste bijeenkomst na, waren de expertbijeenkomsten een groot succes. De Tien Geboden zijn compleet en hebben een uitgebreide toelichting gekregen dankzij de gedeelde ervaringen. De stellingen die zijn besproken tijdens de bijeenkomsten hebben veel potentie voor toekomstig onderzoek. Aangezien de meningen over enkele zeer verdeeld zijn, zou het waardevol zijn onderzoek te doen naar potentiële invullingen voor de onderwerpen die terugkwamen in de stellingen.

expertmeeting, 2 december 2009

Het is opmerkelijk dat de deelnemers unaniem overtuigd waren van de toegevoegde waarde van dit soort bijeenkomsten voor herbestemmen algemeen. Elke bijeenkomst werd dan ook afgesloten met de vraag of dergelijke bijeenkomsten vaker georganiseerd zouden moeten worden en elke keer werd hier zonder aarzeling positief op gereageerd. Momenteel is BOEi aan het zoeken naar mogelijke invullingen hiervoor.

39

5. tiEn gEBodEn (dEfinitiEf) Het eindresultaat van het onderzoek Eerste Hulp Bij Herbestemmen zijn de uiteindelijke Tien Geboden der herbestemming. Voor ervaren herbestemmers is het een geheugensteun die voorkomt dat belangrijke factoren worden vergeten of overgeslagen. De Tien Geboden leert de beginnende herbestemmer de belangrijkste processtappen die nodig zijn voor een goede start van het herbestemmingproces. Hiernaast krijgt de gebruiker een beeld van eventuele problemen die hij/zij tegen kan komen. Uit de in de expertmeeting geuite kritiek op de eerste aanzet van de Tien Geboden komt duidelijk naar voren dat sommige geboden op meerdere manieren uitgelegd kunnen worden. Naast een bevestiging van het dynamische karakter van her-

40

bestemmen is dit een belangrijk gegeven richting toekomstige gebruikers van de uiteindelijke Tien Geboden. Onderstaand vindt u de kleitabletten met de verbeterde Tien Geboden met daaronder de verbeterde uitleg: I

Zet uw zinnen ook op de toekomst Zorg voor lange termijndoelen en een onderhoud/ exploitatie plan voor het veiligstellen hiervan. Vergeet echter niet zo snel mogelijk met de werkzaamheden te beginnen om te voorkomen dat dergelijke termijnplannen de herbestemmingkansen en het draagvlak dood rekenen.

II

Gij zult functies niet forceren Een functie moet bij het gebouw passen, zowel technisch als

III Gij zult uw monument kennen in feiten en cijfers Analyseer het pand uitgebreid op de volgende punten: •G  eschiedenis •T  echnisch • Identiteit die de omgeving eraan ontleent •F  unctiekansen IV Zet uw zinnen op andermans successen Ga kijken bij succesvolle projecten, hierdoor gaan projectpartners de kansen zien van herbestemming. Draagvlak kan ontstaan uit de beleving en er kan lering getrokken worden uit de ervaring van andere projectteams. V Gij zult reuring creëren Ga het gebouw z.s.m. gebruiken zodat draagvlak en enthousiasme op gang komt. Door middel van (tijdelijk) gebruik komt een pand positief in de kijker te staan. VI Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring Huur specialisme in, herbestemmen is te complex om alleen te doen. VII Gij zult faciliteren, in plaats van controleren Met name overheidsinstellingen kunnen dit gebod als advies beschouwen. Door te faciliteren, oftewel de weg vrij te maken voor het herbestemmingproces, zal het tempo hoger liggen en hebben ontwerpers meer mogelijkheden om voor creatieve oplossingen te zorgen. Een algehele verbetering van het imago van herbestemmen kan hierdoor zelfs optreden. VIII Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager Het benoemen van een projecttrekker is van groot belang voor het proces.

Deze persoon kan zowel een ervaringsdeskundige zijn of juist iemand die niets weet van herbestemmen. De belangrijkste taken van een projecttrekker afgezien van zijn/haar achtergrond zijn:

1. Leiden van het ontwerpproces en de fondsenwerving 2. Rekenen tijdens ontwerpproces 3. Communicatie binnen projectteam 4. Bruggen bouwen tussen overheid en markt 5. Promotie 6. Draagvlak creëren in de omgeving en binnen overheden 7. Enthousiasme creëren en vasthouden binnen het projectteam Wanneer een ervaringsdeskundige de projecttrekker is, zal deze zich hoofdzakelijk bezighouden met punt 1 t/m 4. Terwijl een projecttrekker zonder enige kennis van herbestemmen punt 1 t/m 3 niet kan uitvoeren en zich daarom hoofdzakelijk op punt 4 t/m 7 richten. IX Gij zult projectpartners vinden en leren kennen Inventariseer projectpartners op hun doelstellingen en hun agenda, hiermee is meer begrip voor andermans standpunten, wat onderhandelingen soepeler laat verlopen. Ga nooit uit van vooroordelen en maak het onderscheid duidelijk tussen adviserende en beslissende partijen. X Gij zult een aansprekend plan creëren. Creëer een plan waaruit heel duidelijk de kansen van een herbestemming uit blijken. Dergelijke plannen kunnen draagvlak creëren vanuit de omgeving en enthousiasme binnen het projectteam.

expertmeeting, 9 december 2009

emotioneel. Denk hierbij ook aan de omgeving waarin het gebouw staat. In sommige gevallen ontkomt men niet aan forceren, val in deze gevallen terug op marktonderzoek of potentiële klanten, maar ga nooit met een vooraf bedachte wensenlijst een herbestemmingproces in.

41

6. Advies voor vervolgonderzoek In dit rapport is een beeld verkregen van de succesfactoren en de praktische Do’s en Don’ts van herbestemmingprocessen. Wat echter nog ontbreekt, is een stappenplan dat een onervaren herbestemmer aan de hand neemt door het complexe proces van herbestemmen. Om de drempel van herbestemming lager te maken zal dit een zeer doeltreffende tool zijn. Het dynamische

karakter van het herbestemmingproces zal dit echter in de weg kunnen staan, dus is uitgebreid onderzoek hiernaar van groot belang. Uit de drie stellingen kwam naar voren dat de zoektocht naar competente projecttrekkers een grote zorg is voor ervaren herbestemmers. Onderzoek naar een antwoord hierop resulterend in een soort projecttrekkersprofiel (waarin competenties en mate van objectiviteit beschreven worden) kan duidelijkheid scheppen in welke richting er naar projecttrekkers gezocht moet worden. Naast een profiel kan onderzoek ook uitwijzen of personen opgeleid kunnen worden om in een dergelijk profiel te passen. De discussies tijdens de expertmeetings gingen regelmatig over in hoeverre projecttrekkerschap aangeleerd kan worden. Enkele experts waren ervan overtuigd dat talent een grotere factor speelt dan kennis. Andere experts waren juist van mening dat praktijkervaring een goede projecttrekker bepaalt.

hazemeijer, hengelo

Het belangrijkste advies dat dit onderzoek wil meegeven is: ervaring met herbestemming is veruit de belangrijkste leerschool. We hebben geleerd uit het feit dat personen en partijen die meegewerkt hebben aan een herbestemming zelden tot nooit rapporteren over wat ze hebben meegemaakt, welke keuzes er gemaakt zijn (en om welke reden) en welke lessen ze achteraf gezien hebben geleerd van het hele herbestemmingproces. Want juist dergelijke naslagwerken bieden voor beginnende herbestemmers een handvat voor de voor hen nog onbekende (en vaak lange) weg.

42

hazemeijer, hengelo

7. Nawoord Met de resultaten uit dit onderzoek is een belangrijke stap gezet richting een soepel herbestemmingproces. De Tien Geboden helpen de gebruiker met een vliegende start voor zijn of haar herbestemmingproces en zijn een belangrijke geheugensteun voor de verschillende projectpartners. Zoals duidelijk is geworden wordt herbestemming getypeerd door een zeer complex proces; werken met bestaande bouw compliceert de ontwerpfase, grote projectteams compliceren de besluitvorming en het grote aantal stakeholders vertraagt de procedures. BOEi probeert met projecten als EHBH het imago van herbestemming te verbeteren en de kansen van herbestemming kracht bij te zetten.

het ontwerpproces. BOEi is momenteel aan het zoeken naar alternatieven om de ontwikkeling en presentatie van de Eerste Hulp doos alsnog mogelijk te maken. Tot slot willen BOEi en haar onderzoeker, de personen die meegewerkt hebben aan de interviews en de deelnemers aan de expertmeetings, van harte bedanken voor hun deelname aan EHBH. Mede door hun enthousiasme en de bereidheid om vrije tijd op te offeren, kon dit onderzoek tot een goed eind worden gebracht.

Dit rapport beschrijft het verloop en de resultaten van de onderzoeksfase uit het totale onderzoek. Voor de uitdragingsfase is bij het stimuleringsfonds van de Architectuur een subsidieaanvraag gedaan om de ontwikkeling en de presentatie van een ludieke gadget in de vorm van een Eerste Hulp doos mogelijk te maken. Helaas is deze afgewezen op gronde dat het te weinig toegevoegde waarde zou hebben voor

43

Literatuur Eerden, M. Remmers, G. Stam, M. 2009, Belvedere op de werkvloer, Kwak & van Daalen & Ronday, Zaandam (NL) Kemp, R.J. van der, 2009, Value and revitalizing industrial heritage, Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven. Schunselaar, T. 2009, Transformatie van beschermde monumenten. Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft, Delft. Bertels, L. 2009, Cultuurhistorische waarden en Herbestemmingsmodellen, Universiteit van Utrecht, Architectuur en monumentenzorg. (samenstelling) Saris, J. Dommelen, van S. Metze, T. 2008, Nieuwe ideeën voor oude gebouwen, creatieve economie en stedelijke herontwikkeling, NAi uitgevers Rotterdam, Rotterdam (NL) AM, 2008, Inspiring space, NL 2020, investeren in de ruimte, AM Nieuwegein, Voordt, van der T. Remøy, H. 2007, Transformatie van kantoorgebouwen. Thema’s, actoren, instrumenten en projecten. Uitgeverij 010, Rotterdam (NL) NRF, 2007, Investeren in monument, Nationaal Restauratiefonds. Hoevelaken Groeneboer, Y.L.A, 2007, Draagvlak door Draagkracht, Faculteit bouwkunde, Technische Universiteit Delft, Delft Geijn van, A.J.M, 2007, Herbestemming, theorie vs. praktijk, Faculteit Architectuur, Universiteit van Utrecht, Utrecht Kuipers, M. 2007, Herbestemming van wederopbouwgebouwen, Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft, Delft. Roos, J.

2007, Ontdekking van de opgave, herontwikkeling in de praktijk, ®MIT research, TU Delft, VSSD Delft Roders, A. Perreira-, 2007, RE-ARCHITECTURE: Lifespan rehabilitation of built heritage, Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven ISBN-10: 90-386-1786-0 Duineveld, M, 2006, van oude dingen, de mensen, die voorbij gaan…, Universiteit van Wageningen, Wageningen. Groffen, B. Linge van, J. Postma, J, 2006, Belvedere revisited, Royal Haskoning Nijmegen (NL)

44

Dekker, C. Vlaar, K. 2004, Herbestemmen van monumentale pakhuizen, Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft, Delft Hek, M. Kamstra, J.R, Geraedts, P, 2004, Herbestemmingswijzer: Herbestemming van bestaand vastgoed, Faculteit Bouwkunde, Technische universiteit Delft, Delft. Rizzo, I. 2003, ‘Regulations’ in: A Handbook of Cultural Economics, Edited by: Ruth Towse, Edward Elgar Publishing, Cheltenham pp 408-414 ISBN: 978-1-84542-234-9 Stratton, M. 2000, Industrial buildings, Conservation and Regeneration, E & FN Spon, New York (VS) Belvedere, 1999, Beleidsnota over de relatie cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting, redactie: Fred Feddes, VNG uitgeverij, Den Haag. ISBN: 90-322-7615-8 Nelissen, N.J.M, Smits, J, Bogie, M.J.S, Voorzee, J, 1999, Herbestemmen van grote monumenten: een uitdaging! Stichting pandenbank Noord-Brabant: ’s-Hertogenhosch. ISBN: 90-70706-22-9 Nijhof, E. Beernink, G. 1996, Industrieel erfgoed. Nederlandse monumenten van industrie en techniek, TELEAC/NOT, Utrecht (NL) Krabbe, R. Oskam, A, 1985. Een beoordeling- en planvormingmethodiek voor herbestemmingvraagstukken, Faculteit Civiele Techniek, Technische Universiteit Delft, Delft. Kalk, E. Bouwmeesters met Draagvlak, Kwak & van Daalen & Ronday, Zaandam (NL) Deelnemers EHBH

Peter Nijhof Liesbeth Jansen Wim Eggenkamp Wessel de Jonge Arno Boon

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Westergasfabriek BV Atelier Rijksbouwmeester Wessel de Jonge Architecten BNA BV BOEi

Deelnemers expertmeetings Jan Willem Andriessen Hans-Lars Boetes Rob Hendriks Erik Steenbergen Rene Korstanje Kees Geevers Jan Nieuwenhuizen Betty Tania Ron Spaan Han Wartna Remko Overdam

Redres Ontwikkelingen Dienst Landelijk Gebied DAAD Architecten BV De Rietebeek BV De Loodsman Projectmanagement Hogeschool Utrecht Projectbureau Hart van Zuid Tania Vastgoedadvies Spaan Erfgoedadvies Steenfabriek De Bovenste Polder Kondor Wessels Ontwerpfabriek

Yvonne Groeneboer Gerco Meijer Anno van der Broek Tako Postma Jantine Sijbring Henny den Bieman Joep Cuppen Peter Bart Annemarie de Groot Niels van der Vlist Job Roos Anita Blom Helma Born

PRC Bunker Q Stichting DBF Inbo Jantine Sijbring Visie & Resultaat Gemeente Houten Mees Pierson Blauwhoed BV Drents Plateau Transformatie Advies RMIT, Roos en Braaksma architecten Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Procap adviseurs en projectmanagement

hazemeijer, hengelo

Klankbordgroep

45