Bijlage 1 EHBH_eerste_hulp_bij_herbestemmen - Op verzoek van de inspreker toegevoegd d.d. 19 maart 2026

EHBHEerste Hulp Bij Herbestemmen

Inhoud Voorwoord

4

Inleiding

5

1 Deskstudie 1.1 Voorgeselecteerde Belvedereprojecten 1.2 Succesfactoren 1.3 Conclusie deskstudie 1.4 Evaluatie deskstudie

8 8 16 19 19

2 Interviews 2.1 Doel interviews 2.2 Methode 2.2.1 Respondentprofiel 2.2.2 Interviewopzet 2.3 Succesfactoren uit interviews 2.3.1 Projectfactoren 2.3.2 Voorbereidingsfactoren 2.3.3 Menselijke factoren 2.3.4 Conclusie succesfactoren 2.4 Do’s en Don’ts uit interviews 2.4.1 Do’s en Don’ts in ontwerp 2.4.2 Do’s en Don’ts in gebruik 2.4.3 Financiële Do’s en Don’ts 2.4.4 Inter-persoonlijke Do’s en Don’ts 2.4.5 Do’s en Don’ts voor draagvlak 2.4.6 Procedurele Do’s en Don’ts 2.4.7 Conclusie Do’s en Don’ts 2.5 Evaluatie interviews

21 21 21 21 21 22 22 22 22 24 24 25 25 25 25 26 26 27 27

3 Tussenresultaten 3.1 Eerste aanzet Tien Geboden 3.2 Stellingen

28 28 29

expertmeeting, 2 dcember 2009

4 Expertmeetings 30 4.1 Tien Geboden 30 4.1.1 Expertmeeting 1 30 4.1.2 Expertmeeting 2 31 4.1.3 Expertmeeting 3 32 4.1.4 Conclusie Tien Geboden discussies 33 4.2 Stellingen 34 4.2.1 “Gemeenten hebben te weinig kennis om projecttrekker te zijn” 34 4.2.2 “Om herbestemming te bevorderen is een leegstandsregister zinloos” 36 4.2.3 “Er is een opleiding voor Projecttrekkers (’herbestemmers’) nodig” 36 4.3 Evaluatie expertstudie 38 5 Tien Geboden (definitief)

40

6 Advies voor vervolgonderzoek

42

Nawoord

43

literatuur

44

1

2

expertmeeting, 2 december 2009

E b

H H

Onderzoektitel: Eerste Hulp Bij Herbestemmen Uitgevoerd door: BOEi (Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed) Supervisieteam: Arno Boon (BOEi) Peter Nijhof (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) Liesbeth Jansen (Westergasfabriek BV) Wim Eggenkamp (Atelier Rijksbouwmeester) Wessel de Jonge (Wessel de Jonge Architecten BNA BV) Frank Strolenberg (Kenniscentrum Herbestemming) research: Ruud van der Kemp E-mail: info@boei.nl Rapport: Eindrapportage Datum: 2 februari 2009 Contact:

BOEi Westerdorpsstraat 68 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Tel: 033 253 9535

Dit is een publicatie van BOEi. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopie of op enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BOEi.

3

Voorwoord Het is nu 14 jaar geleden dat het Jaar van het Industrieel Erfgoed plaatsvond; een groot succes zowel voor de politiek-bestuurlijke agenda als naar het grote publiek. De voor dat jaar speciaal gemaakte Teleac-cursus is vijf maal herhaald. Dat jaar was de aanleiding om BOEi op te richten voor een aantal marktpartijen en overheden. Want industrieel erfgoed behouden gaat over herbestemmen en herbestemmen doe je in de praktijk, dat is zoeken, puzzelen en proberen talloze vaak tegenstrijdige zaken te verenigen. Herbestemmen gaat vaak over één of meer bevlogen personen die - en dat hoort bij bevlogenheid - tegen wil en dank ijveren voor behoud en herbestemming. Nu, na anderhalf decennium, staat herbestemming met kapitalen geschreven in het beleid van twee ministeries (VROM en OCW), heeft een kenniscentrum het licht gezien en is het niet meer vanzelfsprekend dat grote monumentale gebouwen gesloopt worden. Gemeentelijke overheden doen eerst onderzoek en het debat is levendig. Marktpartijen ontkennen het fenomeen niet meer, op grote schaal omarmen is echter ook nog niet aan de orde. Dat kenniscentrum wordt getrokken door Frank Strolenberg; tot eind 2009 directeur van het Projectbureau Belvedere.

Tien jaar lang heeft hij onvermoeibaar de boodschap verkondigd dat “behoud door ontwikkeling’’ de lijfspreuk moet zijn van ieder die actief is in stedenbouw, vastgoed en landschapsarchitectuur. Cultuurhistorie als inspiratiebron, de tabula rasa bestaat niet. In de achterliggende jaren hadden Strolenberg en ondergetekende op gezette tijden contact; dan ging het over pogingen om de ‘vastgoedwereld’ - de achterban van BOEi - meer te betrekken. Of het ging over voorbeelden uit de praktijk. Medio 2009 ontstond het idee om met het vizier gericht op de toekomst eens goed achterom te kijken. Wat heeft tien jaar Belvedere ons gebracht aan lessen als het gaat om herbestemmen?

Locloods, roosendaal

BOEi mag dan een “club van doeners’’ zijn, voor ons is reflectie op de eigen praktijk niet iets voor anderen. We hebben een knipselarchief van 25 jaar herbestemmen en recent een bibliotheek met zo’n 5.000 titels over herbestemmen en industrieel erfgoed verworven. In de achterliggende 7 jaar is continue een student van een hogeschool of (technische) universiteit een aantal maanden tot een jaar bij ons in de leer geweest om onze ervaringen te bestuderen, acquisitiematrixen te verbeteren, draagvlakcreatie te bestuderen of om waarden en herbestemming in beeld te brengen. Dat laatste was de niet eenvoudige opgave die Ruud van der Kemp, student aan de TU Eindhoven, zich gesteld had.

4

Na zijn afstuderen heeft hij de gelegenheid gekregen om het onderzoek naar de lessen uit 10 jaar Belvedere uit te voeren. De uitkomst hebben we ‘Eerste Hulp Bij Herbestemmen’ genoemd. Het moest immers leiden tot een product dat voor beginners goed in kaart brengt wat de valkuilen zijn, wat de do’s and don’ts zijn. We hebben er maar de ‘Tien Geboden’ van gemaakt. Altijd gevaarlijk in een land met 16 miljoen minister-presidenten, maar toch. Veel lees- en herbestemmingsplezier toegewenst!

Arno Boon Hoevelaken, februari 2010

Locloods, Roosendaal

Inleiding Probleemstelling Herbestemmen kampt met een moeizame reputatie: bij het horen van termen als renoveren, restaureren of herbestemmen, gaan bij velen de alarmbellen rinkelen. Moeizame procedures en moeilijkheden met financiële haalbaarheid is, helaas, het eerste waar men aan denkt. Ondanks deze terughoudende reactie op herbestemmen, is het onderwerp de afgelopen jaren steeds hoger op de politieke agenda gekomen. Gemeenten, provincies en particulieren beginnen steeds meer de kansen en mogelijkheden van herbestemmen in te zien. Steeds vaker wordt herbestemming geassocieerd met waardebehoud en het leefbaar houden van de geschiedenis van een gemeente, dan met ‘financiële onhaalbaarheid’ of die oneindige procedures. Dit zijn dan ook de belangrijkste drijfveren voor het initiëren van een herbestemming. In bestaand onderzoek ligt op deze drijfveren ook vaak de nadruk. Eén van de belangrijkste onderwerpen in herbestemming wordt echter nog steeds impliciet of met een laissez faire houding aangepakt: het herbestemmingproces. Tot op heden is er beperkt onderzoek gedaan naar de praktijken in het proces van herbestemmen. Vaak zijn dit onderzoeken die inzoomen op deelaspecten; algemene verkenningen c.q. studies naar bijvoorbeeld de wijze waarop

draagvlak kan ontstaan (Groeneboer, TU Delft/BOEi 2007) of naar categorieën (Dekker en Vlaar, Herbestemmen van Monumentale Pakhuizen, TU Delft/BOEi 2004 en Kuiper, Herbestemmen van Wederopbouwgebouwen, RUG/BOEi 2007). Wat beschikbaar is aan procesmatige studies c.q. publicaties dateert op z’n vroegst uit 1999 (Nelissen et al, Herbestemming van grote monumenten: een Uitdaging!, een uitgave van stichting Pandenbank Noord Brabant). Deze publicatie is vooral vanuit een bestuurlijk/procesmatige insteek geschreven, maar gaat voorbij aan praktische kanten. Tenslotte zijn er ‘leidraden’, zoals de herbestemmingwijzer van PRC en heeft ook BOEi intern een systematiek. Voor wat betreft de eerste is van toepassing dat deze niet meer actief door PRC uitgedragen wordt, sinds de auteur M. Hek daar niet meer werkzaam is. Voor de ABT ‘transformatiewijzer’ geldt, dat dit voornamelijk een acquisitietool is en zeer summier in uitwerking. In bovengenoemde publicaties zijn termen als ‘draagvlak’ en ‘enthousiasme’ wel genoemd: maar op welke manier kan draagvlak gecreëerd worden en hoe zijn mensen enthousiast te krijgen voor de herbestemming van een gebouw uit hun gemeente of directe leefomgeving? Projecttrekkers met de nodige ervaring in herbestemming hebben bepaalde trucs in de vorm van praktische Do’s en Don’ts om enthousiasme of

5

draagvlak te creëren en/of vast te houden. Een voorbeeld van een Do is het houden van een feest in een vervallen pand; hierdoor leren omwonenden het gebouw kennen en waarderen, waardoor ze misschien eerder open staan voor een herbestemming van het pand. Deze Do’s en Don’ts worden helaas door de projecttrekkers niet opgeschreven of op een andere manier uitgedragen, omdat hier geen podia of publicaties (tijdschriften, vakbladen enz.) voor

zijn. Een belangrijke oorzaak van deze impliciete werkwijze is het dynamische karakter van herbestemmen. Elke herbestemming is uniek, evenals het proces dat hier bij hoort: • Projecttrekkers gaan ervan uit dat de Do’s en Don’ts uit een vorig proces niet opgaan voor een nieuwe herbestemming of; • Een projecttrekker wil absoluut geen deel meer uitmaken van herbestemmen in de toekomst. In beide gevallen gaat de ervaring uit eerdere processen verloren voor het grote publiek.

Doelstelling BOEi wil met ‘Eerste Hulp Bij Herbestemmen’, het zeer complexe proces van herbestemmen inzichtelijk maken. Dit kan bereikt worden door: • Extensieve verkenning van literatuur en projectdossiers (geschiedenis, doelstellingen etc.). • Zoveel mogelijk ervaren projecttrekkers (en andere deelnemers aan herbestemmingprocessen) te vragen naar de lessen die zij in het verleden hebben geleerd.

enka, ede

Uit onderzoek van o.a. Job Roos (Ontdekking van de opgave, 2007), Ruud van der Kemp (Value and Revitalizing industrial

6

heritage, 2009) en Anna Perreira Roders (RE-ARCHITECTURE: Lifespan rehabilitation of built heritage, 2007) is naar voren gekomen dat de initiatieffase van een herbestemmingproces (met name het vooronderzoek dat in deze fase uitgevoerd moet worden) van cruciaal belang is voor het succes van het eindproduct.

Methodiek en structuur Om een advies te kunnen geven aan diegenen die aan de vooravond van een herbestemmingproject staan, zal een grote hoeveelheid ervaring uit de praktijk gebundeld moeten worden. Ervaringsdeskundigen zullen reflecteren op de succesfactoren van herbestemmen en de bijbehorende Do’s en Don’ts, die zij in het verleden bij herbestemmingprocessen hebben ondervonden. Hiernaast kunnen ervaringsdeskundigen inzicht geven in de kritische succesfactoren waar herbestem­ mingprojecten mee te maken kunnen krijgen. Elk project is dan wel uniek, er zijn duidelijke succesfactoren te onderscheiden wanneer een groot aantal projecten geëvalueerd zijn. Voor BOEi lag de uitdaging in het vinden van de juiste projecten en de juiste ervaringsdeskundigen, om zoveel mogelijk procesbelevingen van betrokkenen in te winnen.

In de deskstudie is een eerste indruk verkregen van herbestemmingprocessen en de daarbij horende succesfactoren. De deskstudie heeft plaatsgevonden bij het projectbureau Belvedere; hier stond een archief met daarin alle projecten die met behulp van de subsidieregeling ‘Belvedere’ zijn uitgevoerd. Deze subsidieregeling heeft tien jaar lang initiatieven gefinancierd die behoud van cultuur en erfgoed voor ogen hadden. Het archief van het projectbureau Belvedere is rijk aan onderzoeken naar herbestemming, culturele waardeinventarisaties en haalbaarheidstudies voor projecten. De interviews zijn gehouden onder projecttrekkers van de verschillende Belvedereprojecten. Tijdens de interviews is gesproken over de, uit de deskstudie gekomen, succesfactoren en de praktische Do’s en Don’ts die hierbij horen. Hiermee is een preciezer beeld verkregen van de kritische succesfactoren van het herbestemmingproces: hoe deze in de praktijk met Do’s en Don’ts worden nagestreefd en welke resultaten elke Do of Don’t tot gevolg heeft gehad. Aansluitend op de interviews zijn drie expertmeetings gehouden, waarin de conclusies uit de voorliggende onderzoekstappen besproken werden. Om op een gestructureerde manier de bijeenkomsten te sturen is een eerste aanzet gemaakt voor de Tien Geboden van het herbestemmen. Tijdens de bijeenkomsten is door ervaringsdeskundigen

enka, ede

Dit is gedaan door het onderzoek in drie onderdelen te verdelen: 1. Deskstudie 2. Interviews 3. Expertmeetings

gediscussieerd over welke geboden af moeten vallen of juist andere geboden toegevoegd moeten worden en welke Do’s en Don’ts hier bijpassen. Elke onderzoekstap is afgesloten met een tussenrapportage, gelezen door de dames en heren van de klankbordgroep. Deze groep deskundigen is zeer ervaren in het onderwerp herbestemmen en in het doen van onderzoek in het algemeen. De klankbordgroep heeft opgetreden als kwaliteitbewaking, adviseur en begeleiding tijdens het volledige onderzoek. Elke tussenrapportage kreeg feedback, samen met eventuele adviezen met betrekking tot de volgende onderzoekstap. De klankbordgroep bestaat uit: •A  rno Boon (BOEi) •P  eter Nijhof (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) •L  iesbeth Jansen (Westergasfabriek BV) •W  im Eggenkamp (Atelier Rijksbouwmeester) •W  essel de Jonge (Wessel de Jonge Architecten BNA BV) •F  rank Strolenberg (Kenniscentrum Herbestemming)

7

1. Deskstudie De eerste stap in het onderzoek is een literatuurverkenning, om een idee te krijgen waar herbestemming allemaal mee te maken heeft. Herbestemmen heeft veel raakvlakken met andere specialistische onderwerpen (ook buiten de bouwsector): • Projectontwikkeling (commercieel herbestemmen) • Bouwtechniek (restauratie en renovatie) • Politiek (procedures en draagvlak) • Waarden (drijfveer van herbestemmen) • Marketing (bedenken en verkopen van nieuw gebruik) • Etc. Deze onderwerpen zijn op zichzelf al complex, wat maakt dat onderzoek naar herbestemmen tot kort geleden nauwelijks beschikbaar was. De laatste jaren is, dankzij BOEi, het projectbureau Belvedere, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en verschillende architectenbureaus en universiteiten, een grote slag gemaakt in de hoeveelheid beschikbare herbestemmingliteratuur. Zoals duidelijk werd in de inleiding is dit onderzoek echter voor het overgrote deel gericht op deelaspecten en dus zeer fragmentarisch. Om onderzoek te kunnen doen naar het totaalproces van herbestemmen zal het proces integraal benaderd moeten worden. Om deze reden zal de input voor Eerste Hulp Bij Herbestemmen voor het grootste deel uit de kennis van ervaringsdeskundigen moeten komen. Deze deskundigen kunnen een totaalbeeld schetsen van het proces en deelaspecten wegen naar hoe belangrijk ze zijn voor in de verschillende processtappen.

In september en oktober 2009 hebben de deskstudie en de literatuurverkenning plaatsgevonden. In deze periode is gezocht naar ervaring in de archieven van het projectbureau Belvedere. Met de subsidieregeling Belvedere zijn tien jaar lang initiatieven gefinancierd die het behoud van culturele of historische waarde nastreefden en het Belvedere-archief is een breed naslagwerk van al deze gesubsidieerde projecten. Deze samenwerking met Belvedere is van grote waarde geweest, omdat naast algemene projectinformatie, de doelen van het project en bijbehorende contactpersonen achterhaald kunnen worden. Het archief van projectbureau Belvedere telt 425 projecten; in de periode die voor de deskstudie stond, was het echter onmogelijk om al deze projecten te bestuderen. Hier komt nog bij dat van alle projecten slechts een beperkt aantal projecten bruikbaar is. Ter afbakening is een voorselectie van Belvedereprojecten gemaakt waar dieper op in gegaan zal worden. De volgende paragraaf laat zien welke projecten gekozen zijn, samen met een korte beschrijving van het project.

8

1.1 Voorgeselecteerde Belvedereprojecten Bij het maken van een selectie moeten één of meer selectiecriteria geformuleerd worden, die de zoektocht naar relevante projecten kunnen vereenvoudigen. De criteria voor de voorselectie van de Belvedereprojecten zijn: • Project moet onder de noemer herbestemming vallen • Er is sprake van een duidelijke case in de vorm van gebouwen of complexen. Uit de database met voorbeeldprojecten van Belvedere kwamen twintig projecten die aan de selectiecriteria voldoen. Van deze projecten zijn de projectdossiers bestudeerd en is contact gezocht met de initiatiefnemer die de Belvederesubsidie heeft aangevraagd. Naast informatie over het pand of complex, is duidelijk geworden welke rol de Belvederesubsidie heeft gespeeld en bij een aantal projecten kon terugkoppeling plaatsvinden op de vooraf gestelde doelen. Twee van de voorgeselecteerde projecten bleken te weinig relevant voor verdere bestudering en zijn uiteindelijk afgevallen. Onderstaand vindt u, per voorgeselecteerd project, een samenvatting van projectinformatie, de resultaten van het Belvedereproject en een terugkoppeling over wat met de resultaten is gebeurd.

Creativity and the city; Westergasfabriek Dit Belvedereproject omvat een congres dat georganiseerd werd over de Westergasfabriek Amsterdam, één van de meest bekende herbestemmingprojecten van Nederland. Het project is een groot complex, met een aantal gebouwen van een uitzonderlijke architectonische waarde en kwaliteit, dat in haar hoogtijdagen Amsterdam van steenkoolgas voorzag. Op het terrein staan de fabriek, de stalen gashouder, zuiveringsinstallaties, steenkoolopslagruimten en enkele kantoren. De afgelopen jaren zijn deze panden voornamelijk met horecadoeleinden herbestemd. Het doel van dit internationaal georiënteerde project was het bespreken en delen van de ervaringen en kennis, opgedaan tijdens de herbestemming van het in 2003 opgeleverde Westergascomplex. Met deze open evaluatie wilden de organisatoren een stimulans geven aan de integrale en creatieve ontwikkeling van voormalige industrieterreinen over de hele wereld. Belvederesubsidie heeft het houden van het congres mede mogelijk gemaakt. De resultaten van de manifestatie zijn ondermeer verwerkt in het boek: ‘Creativiteit en de stad; Hoe de creatieve economie

meelfabriek, leiden

de stad verandert’. Deze publicatie bevat adviezen voor de beginnende en ervaren herbestemmer. Of dit inderdaad de internationale gemeenschap motiveert tot het ondernemen van herbestemmingen is niet te concluderen, hoewel dergelijke publicaties elk een kleine stap in die richting zetten.

De Meelfabriek Leiden Dit Belvedereproject omvat de formulering van een masterplan voor de herbestemming van het Meelfabriek complex. De Meelfabriek is een zeer groot complex met maar liefst dertien panden. Sinds 1988 wordt gestreden voor het behoud van het complex. In 2002 werden, op aanraden van rijksbouwmeester Jo Coenen, vier architecten uitgenodigd om een ontwerpvisie te maken voor dit industriële monument. De visie van Zwitserse architect Peter Zumthor werd unaniem door de selectiecommissie uitgekozen. Meelfabriek CV, sinds 2002 eigenaar van de fabriek, gaf hem vervolgens de opdracht om een masterplan te ontwikkelen voor herontwikkeling van het hele fabrieksterrein. De Meelfabriek moest een duidelijke plek krijgen in het stedelijk weefsel en een relatie hebben met de parken en binnenstedelijke bebouwing in Leiden. De toekomstige ontwikkeling en hergebruik van het pand is een grootschalig project (circa 37.000 m2) wat ook grootschalig aangepakt moet worden. Mede dankzij Belvederesubsidie konden de kosten voor het formuleren van het masterplan gedekt worden. Momenteel zijn de werkzaamheden voor het ombouwen van het terrein in volle gang (na een aantal jaar van stilte rond de Meelfabriek). In deze periode is het masterplan één op één verwerkt in het bestemmingsplan van de gemeente Leiden om de functiemutatie te kunnen bedienen.

Hergebruik Nieuwe Hollandse Waterlinie Met dit Belvedereproject heeft Uitgeverij Blauwdruk een publicatie samengesteld over het hergebruik van de Nieuwe Hollandse Waterlinie aan de hand van portretten van vijftien

panden. Deze panden kenmerken zich door de diversiteit in locatie en vormen van hergebruik. Het doel is niet zozeer wetenschappelijke volledigheid, maar het vergroten van het bewustzijn van de cultuurhistorische en architectonische waarde van de linie onder een breed publiek. De in april 2009 verschenen publicatie is via Blauwdruk verkrijgbaar en is een uitgebreid naslagwerk van voorbeeld­ projecten. Hierin zijn echter niet de lessen opgenomen die tijdens de verschillende herbestemmingprocessen geleerd zijn.

Herinrichting stedelijke complexen van industrieel erfgoed Doel van dit Belvedereproject was het maken van een themanummer over de problematiek van het hergebruik van industrieel erfgoed, in relatie tot de landschapsarchitectuur en stedenbouw. Het uitgangspunt was het onder de loep nemen van, stedelijke en landschappelijke complexen, waarvan industrieel erfgoed een belangrijke rol heeft in de herbestemming.

9

leerfabriek, oisterwijk

Met hulp van de subsidieregeling Belvedere gaf het tijdschrift Blauwe Kamer in december 2004 een themanummer uit over industrieel erfgoed als nieuwe ontwerpopgave. In dit nummer zijn verscheidene brainstormsessies opgenomen waarin door ervaringsdeskundigen gesproken wordt over herbestemming. De gebruikte cases bieden een interessant inzicht in vier minder bekende herbestemmingen. Historisch beeldmateriaal en ontwerptekeningen geven een gebalanceerd beeld van het herbestemmingproces, voornamelijk gericht op de ontwerpkeuzes.

Herleef de Beek, watermolenindustrie in Ugchelen Apeldoorn De beken en door mensenhanden gemaakte sprengen en buffervijvers vormden de levensader voor papierindustrie, wasserijen en koperpletterijen. Om deze structuur weer een functie te geven in de ruimtelijke ontwikkeling, bieden vier voormalige wasserij- en molenlocaties uitkomst. Zij staan opnieuw in de belangstelling en kunnen worden betrokken bij toekomstige ontwikkelingen. Het gaat om woningbouw of bedrijvigheid op de kleinschalige locaties Hokatex, Texoclean, Hoenderparkweg en Bakkenes. De industrie die hier zat, maakte gebruik van de Ugchelsebeek, de Winkeweijertbeek en de Schoolbeek. De uitdaging is om de nog aanwezige of verdwenen cultuurhistorische elementen te gebruiken als inspiratiebron voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In het project ‘Herleef de beek’ is uitgebreid onderzoek verricht naar de kansen die het water, de gebouwen en de verhalen uit het verleden bieden voor toekomstige planontwikkeling. Dankzij de bijdrage van de Belvederesubsidie heeft de gemeente Apeldoorn, in een creatief planvormingsproces,

10

de randvoorwaarden geformuleerd die nodig zijn om een cultuurhistorische dimensie toe te voegen aan haar reguliere planvorming. In workshops met uiteenlopende deelnemers, werden vanaf het begin van de planontwikkeling de randvoorwaarden onderzocht. De verschillende inzichten van de betrokkenen zijn uiteindelijk gebundeld in één integraal toekomstbeeld. Het project heeft geleid tot de publicatie ‘Herleef de Beek’ met daarin de visies van de deelnemende disciplines en de cultuurhistorische kansen voor de vier panden in Ugchelen. Het project heeft geleid tot een aantal aandachtspunten die vanuit de Belvederegedachte van belang zijn voor de planontwikkeling. Deze aandachtspunten kunnen niet als succesfactoren voor herbestemmingprocessen gebruikt worden, maar zijn zeer interessant als kaders, waarbinnen ontwerpers moeten werken. In hoeverre de praktijk deze aandachtspunten oppakt is niet te achterhalen.

Herontwikkeling NatLab op het Park Strijp S Eindhoven Het Natuurkundig Laboratorium (NatLab) op het voormalig Philips-terrein Strijp in Eindhoven, is opgericht in 1914 naar ontwerp van architect D. Roosenburg. Het pand visualiseert de ontwikkeling in zijn werk van vooroorlogs expressionisme naar nieuwe zakelijkheid. Het bijzondere ontwerp van het NatLab was echter niet de enige reden voor aanvraag van Belvederesubsidie. De historische waarde van de technologische ontwikkelingen die het lab heeft voortgebracht (zoals de uitvinding van de radiolamp), vormde ook een reden. Het NatLab was een nationaal en internationaal gerenommeerd instituut dat vooraanstaande wetenschappers aantrok: zo gaf Albert Einstein er, in 1923, een lezing over de mogelijkheden van natuurwetenschappelijk onderzoek.

Begin 2004 is duidelijk geworden dat het Belvedereproject een doorslaggevende rol heeft gespeeld bij het behoud en de ontwikkelingskansen van het voormalige NatLab. Het gebouw dreigde gesloopt te worden, maar is op de valreep gered. Sterker nog: het lab wordt gezien als boegbeeld voor de toekomstige herontwikkeling van het Strijp-S gebied.

Herontwikkeling Remisekwartier Havenstraat Amsterdam Het terrein vertelt de geschiedenis van het openbaar vervoer in Amsterdam. Monumentale gebouwen zijn langs het gehele tracé te vinden, met als belangrijkste voorbeeld het Haarlemmermeerstation. Het voormalige rangeerterrein is tegenwoordig een verouderd bedrijfsverzamelgebied. Belvedere heeft Stichting MOVE (Museum Openbaar Vervoer) geholpen een ontwerpend onderzoek uit te voeren voor dit spoorweggebied, door middel van cultuurhistorische analyses.

steenfabriek, wijk bij duurstede

Toen in 2001 bekend werd dat deze multinational haar bedrijven op andere locaties ging onderbrengen, ontwikkelde Prof. Riek Bakker (bureau BVR) een ambitieus masterplan om dit zogenaamde ‘Stijp-S’ terrein te herbestemmen. Volgens dit masterplan moest het voormalig NatLab verdwijnen om plaats te maken voor een HOV-route. De gemeenteraad had met de vaststelling van het plan de sloop bekrachtigd. Zover is het echter niet gekomen. Er gingen krachtige stemmen op om het oude laboratorium met zijn cultuurhistorische waarden te behouden. Protesten kwamen niet alleen van cultuurhistorici (o.a. de lokale monumentencommissie), maar ook van Eindhovense burgers, die zich emotioneel verbonden voelden met het gebouw.

De bijdrage uit de Belvedere subsidieregeling wordt momenteel gebruikt om een masterplan te ontwikkelen voor het Remisekwartier. Dit masterplan is nog volop in ontwikkeling; er is dus nog geen mogelijkheid geweest om terug te koppelen op het uiteindelijke resultaat van het masterplan.

11

Herontwikkeling Steenfabriek tot Cultuurplaetse, Wijk bij Duurstede De steenfabriek Bosscherwaarden ligt centraal in het rivieren­gebied, in de uiterwaarden van Wijk bij Duurstede. In 1991 is de productie van bakstenen gestopt. De huidige eigenaar is al enkele jaren bezig om plannen voor de fabriek te ontwik­kelen. De steenfabriek is inmiddels een rijksmonument en in dit Belvedereproject is het plan bedacht om een culturele ontmoetingsplaats te ontwikkelen met de baksteenfabricage als thema. De ‘Cultuurplaetse’ in het buitengebied sluit mooi aan bij de plannen van Wijk bij Duurstede om het ‘Culturele Rondje van Wijk bij Duurstede’ uit te breiden van de binnenstad naar het buitengebied. In dit project zijn alle relevante partijen in een projectgroep bijeengebracht: de gemeente (CH en RO), de provincie (CH en RO), Rijkswaterstaat, BOEi, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Stichting historie grofkeramiek en de eigenaar. In drie workshops onder leiding van een landschapsarchitect is, samen met een architect, het ruimtelijk plan ontwikkeld. • De eerste workshop (‘uit de klei’) stond in het teken van kennismaking met elkaar en met het terrein. • In de tweede workshop (‘de vormelingen’) werden drie inrichtingsmodellen verkend. • De derde workshop (‘de bouwstenen’) richtte zich op één ruimtelijk plan.

Deze workshops hebben uiteindelijk geleid tot de vorming van een ruimtelijk plan. Hiernaast is een plan gemaakt voor toekomstig beheer, inclusief de financiële haalbaarheid. Helaas hebben de uit het Belvedereproject gekomen plannen, niet het gewenste effect gehad en is de eigenaar nog steeds op zoek naar een goede invulling voor de steenfabriek.

Industrieel erfgoed Kinderdijk Oost Het gebied Kinderdijk Oost is een van de meest bijzondere industriële landschappen in het Groene Hart, waar zich onder meer nog metaalbedrijven, baggerbedrijven en historische scheepswerven bevinden. Door ontwikkelingen in de scheepsbouwsector dreigt dit industriële erfgoed langzaamaan verloren te gaan. Dit is aanleiding voor de stichting Groene Hart om, met respect voor de cultuurhistorische kwaliteiten, het gebied een nieuwe impuls te geven. Belvedere heeft bijgedragen in het opstellen van een rapportage met een ruimtelijke visie op de (her)waardering van het industrieel erfgoed en een verkenning van de mogelijkheden voor alternatief gebruik. In 2007 is een inventarisatie van bestaand erfgoed uitgegeven door stichting het Groene Hart. Aan de gebiedsvisie voor Kinderdijk Oost wordt momenteel nog gewerkt.

12

KVL Oisterwijk In 2000 sloot Koninklijke Verenigde Leder (KVL) in Oisterwijk, de grootste leerlooier van Europa, haar deuren. Het uitgebreide gebouwencomplex op een terrein van 8 hectare groot, dicht bij het centrum van Oisterwijk, kwam leeg te staan. Veel Oisterwijkers werkten bij KVL en daarmee is het terrein verankerd in de Oisterwijkse samenleving. De nog bestaande gebouwen van de KVL zijn gebouwd vanaf het begin van de 20e eeuw en staan nu op de monumentenlijst. Behalve de gebouwen zijn zaken als het grid, de industriële verharding, de poorten en de waterzuivering kenmerkend voor het gebied. Met de Belvederesubsidie werd onderzoek gedaan naar de bouwhistorie van het terrein. Op zoek naar bijzondere kenmerken en het historische verhaal werden oud-medewerkers geïnterviewd. Karel Loeff, (Architectuurhistoricus) maakte de rapportage: ‘Bedrijfsgeschiedenis, bouwhistorische ontwikkeling en productieproces van de lederfabriek KVL’. Hierin is nauwkeurig de groei van KVL in beeld gebracht, een beschrijving van het productieproces opgenomen en zijn de cultuurhistorische kaders, waarin het industriële complex geplaatst wordt, uiteengezet. Begin 2006 is de ontwikkelingsvisie, door het college van B&W van Oisterwijk, behandeld. Onder enkele voorwaarden was er instemming met de visie. Aanvullende onderzoeken waren nodig naar onder andere water, bodemverontreiniging, fauna en parkeren.

Lege silo’s - nieuwe vulling, hergebruik silocomplexen in Overijssel Silo’s voor de opslag van graan, meel en veevoer vormen binnen het industrieel erfgoed een complex gebouwentype. De hoge, massale gesloten gebouwen van (meestal) gewapend beton, verliezen door veranderde opslag- en overslagtechnieken in snel tempo hun oorspronkelijke functie. Door hun jonge leeftijd (de meeste silo’s zijn gebouwd na 1920), hun gesloten karakter en dominante aanwezigheid evenals hun geringe ‘aaibaarheid’, bestaat er weinig waardering voor. Zo zijn er in de afgelopen jaren tientallen silo’s gesloopt en zullen er nog vele volgen. Kennis over deze vorm van jonge bouwkunst ontbreekt. Dit project is om drie redenen opgezet: • Er is nog te weinig bekend over silo’s. • Silo’s hebben een prominente plaats in veel (Overijsselse) steden en dorpen. • Er is een gebrek aan waardering voor silocomplexen. Om een selectief beheer en hergebruik van Overijsselse silo’s te behalen, is een uitvoerige analyse gemaakt van bestaande silo’s inclusief een waardestelling. Vervolgens is onderzoek gedaan naar herbestemmingmogelijkheden voor een vijftal voorbeeldprojecten.

De resultaten uit deze stappen zijn in een publicatie en een symposium openbaar gemaakt. De Belvederesubsidie is bij dit project naar het vooronderzoek gegaan. Van de vijf voorbeeldprojecten wordt nu bij twee cases verder gewerkt aan concretisering van de herbestemmingplannen. Dankzij dit project wordt momenteel gewerkt aan de herbestemmingplannen van twee silo’s in de regio; deze silo’s maakten geen deel uit van het onderzoek.

Religieus erfgoed in de naoorlogse stad Nederland beschikt over een omvangrijke voorraad religieus erfgoed. Twintig procent van de kerken in Nederland stamt uit de wederopbouw periode na de Tweede Wereldoorlog. De kerk was in de nieuwe stadswijken een uitzonderlijk gebouw: in de door repetitie beheerste omgeving onderscheidde zij zich door situering, schaalgrootte, typologie en detaillering. De ontkerkelijking binnen de samenleving, enkele decennia later, leidde ertoe dat veel kerkgebouwen hun oorspronkelijke functie kwijtraakten. De vraag is hoe deze gebouwen getransformeerd kunnen worden en een nieuwe functie kunnen krijgen.

Bij de ontwerpopgave is er een spanningsveld tussen de traditionele objectgerichte benadering en een moderne, meer gebiedsgerichte benadering. Met het onderzoek levert de faculteit een bijdrage aan bestaande transformatiestrategieën en theorieën. Het project wordt begin 2010 gepresenteerd in een seminar, een lezingenreeks, een publicatie en deelpublicaties in vak- en wetenschappelijke tijdschriften.

Rotsoord Rotsoord is een historisch industriegebied aan de rand van de Utrechtse binnenstad. In 2002 werd een visie opgesteld, waarin staat dat de historische panden bij verdere planontwikkeling hergebruikt dienen te worden. Architectuurcentrum Aorta wil door middel van workshops, het maken van inspirerende ontwerpen, en een tentoonstelling meer inzicht geven in de potenties die het gebied biedt. Belvederesubsidie heeft deze wens mogelijk gemaakt. Door ook

leerfabriek, oisterwijk

In dit project analyseert de Faculteit Bouwkunde van de TU Eindhoven het huidige erfgoedbeleid rond religieus naoorlogs erfgoed. Het kerkgebouw wordt daarbij bezien vanuit ruimtelijke, cultuurhistorische, functionele en sociale invalshoeken. Het onderzoek bestaat uit twee delen: •A  nalyse van de sociaal-culturele context aan de hand van drie casussen. •O  ntwerpend onderzoek naar de randvoorwaarden voor transformaties.

13

de eigenaren van panden, de omwonenden en de gemeentelijke overheid te betrekken, moet een helder uitgewerkte definiëring van de identiteit ontstaan en daarmee wil Aorta een vruchtbare samenwerking op de lange termijn garanderen.

onderzoek en een stedenbouwkundige studie. Het resultaat bestaat onder meer uit een aantal ‘spelregels’ op basis van cultuurhistorische identiteiten, die de toekomstige ontwikkelingen (mede) moeten sturen.

Tot op heden is nog niet gestart met de herbestemming van Rotsoord. Door de inspanningen van Aorta heeft het gebied een plek gekregen op de politieke agenda van gemeente en provincie. Sinds december 2007 zijn ook studenten van de Hogeschool van de Kunsten Utrecht bezig met het in de kijker spelen van Rotsoord, bij de gemeente en inwoners van Utrecht.

Voor het project voerde Royal Haskoning, in samenwerking met een cultuurhistorisch onderzoeksbureau, het onderzoek en de stedenbouwkundige visie uit. Onderdeel van de werkwijze waren workshops en een symposium. Het interdisciplinaire kernteam bestond uit ontwerpers en cultuurhistorici, bijgestaan door een begeleidingscommissie. Betrokkenen bij het proces waren onder andere bewoners, ondernemers, medewerkers van de gemeente Rotterdam, projectontwikkelaars, beleggers en de Ontwikkelingsmaatschappij Stadshavens.

Scheveningen-Haven: penthouses op pakhuizen Robuuste baksteengevels van koel- en pakhuizen, rokerijen en ijsfabrieken bepalen het beeld van de Scheveningse haven. Veel industriële panden stonden jaren leeg, terwijl de woningbouwbehoefte in Den Haag groot is. Door de leegstaande pakhuizen een nieuwe functie te geven kunnen de beeldbepalende panden worden gered van de sloop, terwijl tegelijkertijd tegemoet kan worden gekomen aan de vraag naar wonen, kantoren en winkels. De opbrengsten van de luxe penthouses kunnen worden aangewend om de panden te bewaren en aan te passen aan de eisen van deze tijd en nieuwe functies. Deze wisselwerking laat de panden zichzelf in stand houden. Het succes van dit project geeft een impuls voor het handhaven en herbestemmen van andere panden van het Scheveningen havenfront en kan zo toch in haar karakteristieke hoedanigheid blijven bestaan. De penthouses geven het havengebied weer een nieuw imago. Ook voor andere herbestemmingopgaven (bijvoorbeeld de naoorlogse wijken) kan het bouwen van penthouses op bestaande panden een succesvolle manier zijn om erfgoed te behouden door (her)ontwikkeling. Het optoppen van gebouwen komt steeds vaker voor bij herbestemmen: de opbrengsten van de nieuwbouw op het pand gebruiken voor de herbestemming van het oude eronder, is een veelbelovende theorie.

In het masterplan van de Meelfabriek in Leiden komt deze werkwijze ook naar voren. Er kan geconcludeerd worden dat de methodiek aanslaat.

Stadshavens Rotterdam: Ruimte voor cultuurhistorie Het plangebied Stadshavens in Rotterdam beslaat maar liefst 1.500 hectare industrieel landschap en is daarmee, na de Docklands in Londen, de tweede grootste herbestemming van een havengebied in Europa. De opgave is zowel grootschalig als zeer complex. Er wordt gewerkt aan een ontwikkelingsstrategie voor integrale gebiedsontwikkeling met een mix van haven (industriële)- en stedelijke functies. Cultuurhistorie vormt een belangrijke bouwsteen in het transformatieproces. Het Belvedereproject betreft een combinatie van historisch

14

Momenteel is de ontwikkelingsmaatschappij Stadshavens vergevorderd met de planvorming van de herbestemming van het voormalig RDM-werf.

Steyl in Stijl, toekomst voor Kloosterdorp Steyl Steyl is een indrukwekkende kloosterenclave aan de Maas, met een dorpsbeeld dat wordt beheerst door neogotische kloostergebouwen, kerken en kapellen. Met deze unieke plek in Nederland gaat het echter niet meer zo goed. Bestuur en Management Consultants (BMC) heeft in opdracht van de gemeente Venlo en in nauwe samenwerking met een groot aantal partijen (kloosterordes, bewoners, culturele instellingen) een integrale ontwikkelingsvisie voor het Limburgse Kloosterdorp opgesteld. Doel van deze visie is het behoud en de versterking van de spirituele, cultuurhistorische en landschappelijke

De totstandkoming van de toekomstvisie voor Steyl is te danken aan de samenwerking tussen een groot aantal partijen: •A  rchitectuurpodium Venlo • Culturele Raad Tegelen •G  emeente Venlo • Inwoners van Steyl • Kloosterordes • Limburgs Bureau voor Toerisme • Limburgs Landschap •O  ndernemers uit Steyl •P  rovincie Limburg • Rijkswaterstaat •L  imburgs Landschap •W  aterschap Peel- en Maasvallei

In deze lijst ontbreekt echter BMC; deze heeft als regie gefungeerd en heeft de input van bovenstaande partijen gebundeld tot de uiteindelijke visie. Na de presentatie van deze visie heeft de motor achter de herbestemming van Steyl echter een tijd stil gestaan. Recent heeft de gemeente Venlo, Steyl opnieuw op de politieke agenda gezet en momenteel wordt met huurders gesproken over de mogelijkheden voor de daadwerkelijke herbestemming. Naast het Belvedereproject is in de afgelopen jaren meer onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor Steyl. Wanneer het masterplan klaar is wordt duidelijk in hoeverre het Belvedereproject bijgedragen heeft aan de uiteindelijke herbestemming van Steyl.

Transformatiestudie de Vereeniging Hengelo ‘De Vereeniging’ werd in 1894 gebouwd ten behoeve van

Hazemeijer, hengelo

waarden van Steyl, met aandacht voor de belangen van bewoners, ondernemers en bezoekers.

15

de vereniging en ‘ter verheffing’ van het personeel van machinefabriek Stork. Het gebouw met bijbehorend park ligt centraal in het Hart van Zuid, het 50 hectare grote, voormalige binnenstedelijke industriegebied van Hengelo. De gemeente wilt dit gebied transformeren tot een multifunctioneel stadsdeel.

heeft) een transformatiestudie laten uitvoeren. Hierin is de structuur van de kern Nijverdal ingebed waar handhaving van de historische waarde en financieel rendement hand in hand gaan. Belvederesubsidie heeft het ontwikkelen van een masterplan in de vorm van een herbestemmingvisie mogelijk gemaakt.

Het verenigingsgebouw, ontworpen door Posthumus Meyes, is een van de markante gebouwen in dit gebied. In 2007 heeft Stork het overgedragen aan projectbureau Hart van Zuid. Hart van Zuid onderzoekt op welke wijze het gebouw en park behouden kan worden in de nieuwe ontwikkeling en hoe het een moderne betekenis kan krijgen voor nieuwe bedrijvigheid.

Architectenbureau Henket & Partners heeft een transformatiestudie afgeleverd, waarin diverse mogelijke modellen worden uitgewerkt. De voordelen van de ‘extreme’ modellen komen tot een synthese in model 4. Het monumentale karakter blijft behouden; de hallen met zaagtanddaken worden ‘uitgehold’ en aan de binnenkant tot woningen verbouwd. In het hart van het gebied komt een woontoren en een park. Ook is er ruimte voor scholen, een grand café en een denksportruimte.

Eind 2009 werd een boek uitgegeven met verschillende ontwikkelingsmodellen voor het gebied, gekoppeld aan ontwerpen, kostenramingen en benodigde vervolgstappen.

Transformatiestudie Koninklijke Ten Cate-fabriek De gemeente Hellendoorn heeft voor het fabriekscomplex aan het Hoge Dijkje (dat gedeeltelijk de status van rijksmonument

Momenteel is de fabriek nog in gebruik, en wacht Ten Cate op een goed moment om de ruimte te verkopen. Urgentie voor een herbestemming is nog niet aan de orde, aangezien het gebouw door het gebruik in goede conditie gehouden wordt. Wanneer het complex verkocht wordt moet blijken in hoeverre het plan van Henket & Partners gebruikt gaat worden.

1.2 Succesfactoren Tijdens het bestuderen van de projectdossiers en bijbehorende literatuur, is gezocht naar de succesfactoren van het herbestemmingproces. Dit zijn onderwerpen die van doorslaggevend belang zijn voor het succes van een herbestemmingproces. Tevens is de projectinformatie van groot belang ter voorbereiding van de volgende onderzoekstap namelijk, de interviews.

ten cate, nijverdal

Zoals duidelijk wordt uit de projectomschrijvingen, zijn slechts een paar projecten gericht op het herbestemmingproces. De dossiers beschreven voornamelijk haalbaarheidstudies,

16

ten cate, nijverdal

cultuurhistorisch onderzoek, projectbeschouwingen of visievormingen. Echter, geen procesevaluaties. Dit bekrachtigt het in de inleiding beschreven probleem: het gebrek aan openbare kennis van het herbestemmingproces. In sommige dossiers zijn brainstormsessies over het herbestemmingproces opgenomen en een enkel dossier beschrijft wel de lessen van de herbestemming (dossier: Westergasfabriek). Deze dossiers, aangevuld met bevindingen uit literatuur, hebben de volgende succesfactoren voor het herbestemmingproces kunnen onderscheiden:

Draagvlak: ‘Onmisbaar als het gaat om herbestemmen’ ‘De meest cruciale stap vanaf de planontwikkeling’ ‘Without support, there is only suspense’ ‘Wordt helaas vaak te laat mee begonnen’ Om een project in de kijker te zetten kan men klein beginnen, door een evenement te organiseren op de locatie; dit kan een feestje zijn, een braderie, een vlooienmarkt of iets dergelijks. Het evenement trekt de aandacht en de mensen, de locatie staat op elke flyer en poster en men loopt er zelf een dag rond. Na afloop van het evenement zit de locatie in het onderbewuste van de aanwezigen. Op deze manier kunnen burgers de plek meemaken op een positieve manier. Bij het lezen over herbestemmingplannen voor de locatie zullen degenen die bij het evenement waren denken: “Was dat niet dat pand/die plek waar we toen die leuke middag hebben gehad?’’

Enthousiasme: ‘Enthousiasme en kans van slagen zijn direct aan elkaar gekoppeld’ ‘Probeer het maar eens vast te houden…’ De les van dit onderwerp is simpel: een initiërende partij moet enthousiast zijn over het project en de bijhorende kansen. Deze persoon (of personen) moet een inspiratie zijn voor de projectpartners en andere actoren om zich heen. Als deze partij geen enthousiasme uitdraagt, dan kunnen de andere actoren in het proces de moed verliezen en zal het succes van de herbestemming in gevaar kunnen komen. Een goed voorbeeld doet volgen, er zal dus iemand moeten zijn die, ondanks tegenslagen de moed erin houdt, maar wel realistisch genoeg blijft om te stoppen als er geen andere uitweg is.

Realisme: ‘Maximaal behoud of maximale winst is een verkeerde insteek voor herbestemmen!’ ‘Wees voorbereid op tegenslagen’ ‘Bereid u voor op lange procedures’ ‘Gold or fools gold?’

17

Eén van de belangrijkste aspecten van een herbestem­ ming­­proces is realisme: realisme in functiemutatie, renovatieonderdelen of verkoopprijzen. Functiemutatie is een cruciaal onderdeel voor het herbestemmingproces; geen nieuwe functie … geen exploitatie … geen herbestemming. Toch is dit vaak de belangrijkste discussie en tevens de moeilijkste voor de projecttrekker; aan de ene kant heeft hij/ zij de historische verenigingen die voor 100% renovatie gaan, terwijl de potentiële gebruiker zoveel mogelijk gebruiksruimte wil creëren voor maximale omzetpotentie. Daarbovenop komen instanties als de Rijksdienst en overheidsorganen die hun eisen/reglementen erop nahouden én zit er al of niet een ontwikkelaar aan tafel die voor de ontwikkeling van het gebied een visie heeft. Het balanceren van de wensen van al deze verschillende partijen maakt een herbestemming zo veel moeilijker dan een ‘regulier’ nieuwbouw project. De laatste uitspraak betreft het idee dat een eigenaar van een pand kan hebben over de waarde ervan, sommigen hebben het idee goud in handen te hebben en willen het alleen voor een enorm bedrag verkopen, terwijl het markttechnisch slechts een fractie daarvan waard is. (Fools gold = Pyriet; dit lijkt op goud, maar bijna niets waard).

Respect voor elkaars agenda: ‘Het onbegrip leidt vaak tot niets doen en daarmee verder verval’ ‘Sommige instanties begrijpen niet dat het geld ergens vandaan moet komen’ ‘Monumentenregels zijn er niet voor niets!’ ‘Er is geen verdeeld verlangen’ Deze uitspraken zal menig ervaringsdeskundige meerdere malen gehoord of gezegd hebben. Het laat zien dat door de hakken in het zand te zetten en halsstarrig vasthouden aan winstoogmerk of renovatiedetails, plannen vast komen te liggen en er uiteindelijk na alle energie en tijd die erin gegaan is, niets gebeurd. Voor het project betekent dit dat er weer een periode van verval aankomt en het misschien wel volledig verdwijnt. Bij herbestemmingprocessen zal iedereen bereid moeten zijn water bij de wijn te doen, de behoudpartijen zullen niet over elk detail moeten vallen en de commerciële partijen zullen bereid moeten zijn een lager rendement te accepteren.

Bestuursveranderingen binnen gemeenten: ‘Maar over vier jaar denken ze er heel anders over’ ‘Zeker een verkiezingsverhaaltje’

50kV station, apeldoorn

Voor velen is dit een belangrijk punt van onzekerheid; de veranderlijkheid van gemeentebesturen en daarmee hun agenda. Het is bekend dat planvorming voor herbestemmingprojecten een tijdrovende kwestie is en de kans is dus groot dat in de periode van initiatief tot en met oplevering er een bestuurswissel optreedt. Zo kan men dus het ene jaar tegenover een enthousiast en meedenkend college van B&W zitten en een jaar later een terughoudend en ongeïnteresseerd college.

18

50kV station, apeldoorn

Bestemmingwijzigingen zouden eenvoudiger moeten kunnen: ‘Dat het dan spaak loopt op een regeltje terwijl elke partij achter het plan staat’ ‘Voor de procedures moet men een lange adem hebben en een hoop incasseringsvermogen’ Een argument om niet te gaan herbestemmen, is het aantal oeverloze procedures waar men in terechtkomt, als het gaat om functiemutatie en ontwikkeling. Dit kan voor veel commerciële partijen een reden zijn om niet mee te doen aan een herbestemming, omdat men vaak lange tijd in onzekerheid zit over een plan.

Te weinig bewustzijn voor andermans werkzaamheden: ‘Er is te weinig communicatie tussen de afdelingen bij de gemeente’ ‘Het ‘over de muur principe’ is hier nogal van kracht’ De schaal van industriële projecten biedt enorme kansen als het gaat om functieverzameling. Het is daarom een gemis dat commissies en/of afdelingen binnen de gemeente die verantwoordelijk zijn voor het behoud van cultuurhistorie, vaak niet om de tafel gaan met stedenbouwkundigen binnen de gemeente om zo in één klap twee problemen op te lossen. In het geval van ‘over de muur’ werken, ontbreekt het aan overdrachtsinformatie. Men heeft vaak de neiging zichzelf in te dekken door werkzaamheden af te bakenen en geen deel te nemen in de bewerkingen voor en na zijn eigen expertise. Op deze manier doet iedereen zijn eigen werk goed, maar ontstaan er alsnog problemen die naar niets of niemand te traceren zijn.

1.3 Conclusie deskstudie De tijdens de deskstudie gevonden succesfactoren zijn van een zeer algemene aard en de uitleg van de succesfactoren is eenzijdig. Afgezien van deze observatie, moeten projecttrekkers of projectteams met de eerste vier succesfactoren constant bezig zijn. Op deze vier punten rust een groot deel van het succes van een herbestemming. De laatste drie succesfactoren zijn minder algemeen en hebben betrekking op samenwerking en problematiek vanuit overheidsorganen. De volgende onderzoekstappen moeten meer duidelijkheid scheppen in deze succesfactoren. De eerste vier zullen in deze

stappen opgedeeld moeten worden in kleinere doeltreffende succesfactoren en Do’s en Don’ts.

1.4 Evaluatie deskstudie Het Belvedere-archief bleek een goede bron om het onderzoek af te bakenen door middel van cases. De projectinformatie maakt het ook een stuk eenvoudiger om een interview af te nemen, aangezien de informatie over het project zelf (geschiedenis, waarde, spelers binnen het proces etc.) een goede voorbereiding mogelijk maakte. Helaas was niet van elke case goede project­ gerichte informatie beschikbaar. Hierdoor moesten helaas enkele, vooraf gekozen projecten, afvallen voor de interviews. Het achterhalen van de projecttrekker per project was moeilijker dan verwacht. Bij Belvedere was alleen contactinformatie bekend van de initiatiefnemer van het Belvedereproject, maar deze informatie kon tot wel tien jaar oud zijn. De initiatiefnemer was ook nog eens zelden de projecttrekker van het herbestemmingproces. Er moest dus via een lange weg geprobeerd worden de projecttrekker per project te achterhalen. Dit zorgde echter voor wat vertraging van de start van de interviewstap. De hartelijke ontvangst bij Belvedere en de hulp die enkele van de medewerkers boden, maakte dit een zeer plezierige onderzoekstap. De resultaten van de deskstudie zijn echter wat summier aangezien met Belvederesubsidie nauwelijks procesonderzoeken gedaan zijn. De brainstormsessies die in verschillende archieven terugkwamen hebben hier toch nog een flinke bijdrage aan kunnen leveren.

19

20

Steenfabriek De Bovenste Polder, Wageningen

2. Interviews De deskstudie heeft een beeld geschetst van de voor­ geselecteerde Belvedereprojecten en een eerste inzicht verschaft in succesfactoren. De gerichte projectinformatie heeft inzicht verschaft in de problemen die binnen de projecten speelden of nog spelen. Elk afzonderlijk Belvedereproject heeft met een bepaalde doelstelling een aanvraag gedaan voor de subsidieregeling Belvedere. Van enkele projecten is duidelijk geworden of deze doelstelling al dan niet behaald is, of dat hier momenteel nog aan gewerkt wordt. De projectinhoudelijke kennis is zeer waardevol tijdens het voorbereiden op en het afnemen van een interview met de projecttrekker. De interviewer is namelijk bekend met het project en delen van het herbestemmingproces. Het interview kan daardoor direct ingaan op de ervaringen van de respondent tijdens het herbestemmingproces. Naast projectinhoudelijke informatie is tijdens de deskstudie een beeld ontstaan van welke succesfactoren, binnen een herbestemmingproces, van belang (kunnen) zijn. Deze succes­ factoren waren echter nog zeer algemeen van aard, evenals de uitleg ervan. De interviews moesten hier meer duidelijkheid in verschaffen.

2.1 Doel interviews In de interviews werden de volgende doelen nagestreefd: •S  uccesfactoren die tot nu toe bekend zijn beter onderbouwen. •D  e lijst succesfactoren uitbreiden. •P  raktijkervaring transparant maken door het formuleren van Do’s en Don’ts

2.2 Methode De waarde van een interview komt voort uit twee hoofd­ elementen. Het eerste element is het profiel van de respondent, dat wordt bepaald door: •W  at voor soort persoon is respondent? •W  elke kennis en/of ervaring moet deze persoon hebben? Het tweede element is de opzet van het interview. Hierbij heeft een onderzoeker de keuze uit drie interviewtechnieken. Deze technieken hebben uiteenlopende eigenschappen met betrekking tot hulpmiddelen, voorbereiding (inlezen), gespreksvorm en de druk op de interviewer tijdens het interview. De interviewtechnieken zijn:

Het open interview: •G  een interviewdocument. •G  een voorbereiding in het onderwerp. • Interactief gesprek zonder duidelijke lijn (respondent leidt). •T  ijdens het interview is er weinig te doen voor interviewer.

Het halfgestructureerd interview: •E  en interviewdocument als hulpmiddel. •R  edelijk tot goede voorbereiding in het onderwerp. •E  en interactief gesprek met duidelijke lijn (interviewer leidt). •T  ijdens het interview moet de interviewer het verloop bewaken.

Het gesloten interview: •E  en volledig leidend en afgebakend interviewdocument. •Z  eer goede voorbereiding in het onderwerp. •E  en eenzijdig gesprek (interviewdocument leidt). •V  ergt niets van de interviewer tijdens het interview.

2.2.1 Respondentprofiel Het profiel voor de interviewserie is in overleg met de directie van BOEi opgesteld: •D  e respondenten zijn projecttrekker geweest in minimaal één herbestemmingproces. • De respondent heeft ruime ervaring in de initiatieffase, de uitvoeringsfase en de onderhoudsfase van het herbestemmingproces. Uit de Belvedere-archieven was moeilijk af te leiden welke personen binnen het respondentenprofiel pasten. Tevens was de contactinformatie uit de Belvedere-archieven tien jaar na dato niet bruikbaar. Met de hulp van de directie van BOEi en enkele medewerkers van het projectbureau Belvedere is het gelukt om voldoende projecttrekkers te achterhalen die bereid waren hun medewerking te verlenen aan een interview.

2.2.2 Interviewopzet De interviews zijn op basis van de halfgestructureerde methodiek afgenomen. Dit houdt in dat aan de hand van een paar vaste onderwerpen een gesprek is gevoerd. Deze methode typeert zich door de open sfeer waardoor makkelijker gepraat kan worden, terwijl de vaste onderwerpen de interviewer een handvat bieden om het gesprek in goede banen te leiden. De vaste onderwerpen voor de interviews (de succesfactoren uit de deskstudie) werden door de respondenten gespiegeld op het door hen doorlopen herbestemmingproces. De kansen en bedreigingen van de succesfactoren komen hierdoor aan het licht. De respondenten werd gevraagd de lijst succesfactoren aan te vullen met succesfactoren die volgens hem of haar ontbreken. De interviewer probeerde door vragen te stellen erachter te komen welke praktische Do’s en Don’ts de respondenten tijdens hun herbestemmingproces gebruikt of meegemaakt hebben. De interviews zijn op volledig vertrouwelijke basis afgenomen,

21

dit voorkomt dat de respondent zichzelf censureert, uit angst voor eventuele nadelige gevolgen van zijn of haar uitlatingen. Elke respondent heeft een verwerking met wat er besproken is toegezonden gekregen, ter verificatie van conclusies en/of samenvattingen.

2.3 Succesfactoren uit interviews Dankzij de gekozen interviewtechniek, het vertrouwelijke karakter en het enthousiasme van de respondenten is een duidelijk beeld ontstaan van de kritische succesfactoren in herbestemmingprocessen. Ook al zijn de succesfactoren uit de deskstudie algemeen van aard en in sommige gevallen een ’open deur’, toch waren de respondenten het unaniem eens dat deze van groot belang zijn voor herbestemmen. Deze blijven dus in dezelfde vorm staan. Hiernaast is de lijst met een flink aantal succesfactoren aangevuld. Om de lijst succesfactoren van structuur te voorzien, is onderscheid gemaakt tussen projectgebonden succesfactoren, succesfactoren die in voorbereidingsfase resultaat kunnen behalen en succesfactoren die zich op personen en/of samenwerking richten.

2.3.1 Projectfactoren Dit zijn de succesfactoren die kansen bieden vanuit het pand of complex waar de herbestemming plaatsvindt of vanuit andere (herbestemde) panden of complexen: • Samenwerking met oude gebruikers De voormalige beheerder of eigenaar heeft inzicht in de sterke en zwakke punten van het pand of complex. Een goede samenwerking met deze persoon vereenvoudigt de technische inventarisatie. • Urgentie/momentum Wanneer er sprake is van urgentie zullen partijen als huurders, overheden of eigenaren eerder bereid zijn concessies te doen. Zonder urgentie kunnen onderhandelingen traag of moeizaam verlopen en zal er hoogstwaarschijnlijk weinig gebeuren op een korte termijn. • Creëren van een projectdatabase Een projectdatabase waarin ervaringen van projectpartners zijn opgenomen is wenselijk. Lering trekken uit de ervaring van anderen helpt projecttrekkers tijdens het leiden van hun herbestemming. Hiernaast moet een projectdatabase ook de namen van gespecialiseerde bedrijven bevatten, waardoor onervaren projecttrekkers zich zo sneller met expertise kunnen omringen.

22

2.3.2 Voorbereidingsfactoren Dit zijn de succesfactoren die kansen bieden vanuit de voorbereidingsfase van het herbestemmingproces: • Financiële expertise Financiële experts moeten in een vroeg stadium de financiële aspecten van een (mogelijke) herbestemming in kaart brengen, zodat ontwerpers met beide benen op de grond blijven en het werkkader snel duidelijk wordt . • Een beheerplan voor de lange termijn Het prestige van een herbestemming ligt niet in het beheer, maar het succes van een herbestemming is hier wel afhankelijk van. Als een herbestemd pand/complex in korte tijd opnieuw in verval raakt, krijgt de reputatie van dat pand/complex een grote klap te verwerken en is het onwaarschijnlijk dat opnieuw zoveel tijd en geld in het pand/ complex gestoken wordt. • Formuleer een businesscase Het formuleren van een businesscase verschaft inzicht in potentie, kosten en opbrengsten. De businesscase is geen gedetailleerd plan, maar een indicator van de kansen. Dit document beschrijft tekorten in de investering, maar draagt hiermee realisme uit, wat voor draagvlak kan zorgen binnen overheidsorganen of marktpartijen. Op deze manier kunnen overheden en marktpartijen kijken of er subsidies of investeringen vrijgemaakt kunnen worden die de tekorten kunnen dragen. Leer van elders gemaakte fouten en behaalde successen.

Door elke keer het wiel opnieuw uit te willen vinden vertraagt het proces enorm. Kijk oplossingen af bij elders behaalde succesprojecten of praat met andere projecttrekkers.

2.3.3 Menselijke factoren Dit zijn de succesfactoren die kansen bieden vanuit de personen die (zowel direct als indirect) werkzaam zijn in een herbestemmingproces: • Tempo maken en vasthouden Begin zo snel mogelijk met de herstelwerkzaamheden, hierdoor krijgen projectpartners niet de kans plannen kapot te rekenen of andere blokkades te bedenken. Tevens moet de projecttrekker proberen het tempo hoog te houden, waardoor veranderingen in het projectteam of in bestuurlijke organen tot een minimum beperkt kunnen worden. • Een (financieel) sterke organisatie als trekker Als organisaties die financieel krachtig zijn en eenvoudig kapitaal kunnen aantrekken een project trekken, straalt dat veel vertrouwen uit naar potentiële investeerders, huurders van het pand/complex of subsidieverstrekkende instanties.

Steenfabriek De Bovenste Polder, Wageningen • Vasthouden aan gemaakte plannen Als een masterplan of businesscase is opgesteld moet het hele projectteam zich hieraan houden. Als bepaalde grote lijnen veranderd worden, komt het succes van de totale herbestemming in gevaar.

hakken nog al eens in het zand als gevolg van vooroordelen. Dit is een gemis, omdat deze partijen veel ervaring hebben met het creëren van exploitabele plannen en begaafd zijn in het zoeken naar alternatieve invalshoeken voor financiële vraagstukken.

• Aanwezigheid van een duidelijke projecttrekker Elke herbestemming heeft een projecttrekker nodig: deze persoon moet zich nadrukkelijk manifesteren als projecttrekker en dat, tot en met de oplevering van de herbestemming, ook blijven doen. Eén aanspreekpunt kan communicatie eenvoudiger en efficiënter maken.

• Investeren in voorkennis over stakeholders Ter voorbereiding op belangrijke besprekingen zal de projecttrekker tijd moeten steken in het achterhalen van de doelen, wensen en speerpunten van de verschillende stakeholders. Dit creëert een enorme voorsprong voor het voortraject en laat onderhandelingen soepeler verlopen.