Bijlage 1 - Analyse Circusterrein Diependaalselaan
Tekst van het document
Circusterrein Diependaalselaan
Analyse - juni 2021
2
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Inhoudsopgave Inleiding
5
De locatie
7
Ligging in de stad Ontstaansgeschiedenis
7 7
Beschrijving van het plangebied
9
Plangebied Onderzoeksgebied
9 9
Ruimtelijke analyse
10
Eigendommen, gebruikers en functies Groen en water Mobiliteit Bebouwing Onzichtbare omstandigheden / milieu aspecten
10 13 17 21 23
Beleidsanalyse
27
Bestemmingsplan Structuurvisie Hilversum 2030 Welstandsnota Groenbeleid en openbare ruimte Waterbeleid Economisch beleid Woonbeleid Mobiliteisbeleid
27 28 29 31 32 33 36 38
Initiatieven, wensen en ideeën uit de stad
43
Conclusies
46
Samenvatting analyse: SWOT Ruimtelijke kwaliteiten en kansenkaart
46 49
Scenario’s
51
Ontwikkelscenario A: “Snel” Ontwikkelscenario B: “Maximale financiële opbrengst” Ontwikkelscenario C: “Optimaal gebruik van de ruimte” Ontwikkelscenario D: “Invulling geven aan de omgevingsvisie”
52 54 56 58
Bijlage
61
Kabels en leidingen (Klic melding)
61
Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
3
4
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Inleiding Het Circusterrein Diependaalselaan is de laatste grote inbreidingslocatie in eigendom van de gemeente Hilversum. Mede daarom is het een bekende en ook veelbesproken locatie in Hilversum waar in het verleden al de nodige planvorming over heeft plaatsgevonden. Dit heeft echter nog niet tot ontwikkeling geleidt. Eind 2019 is motie M19-129 “Sneller aan de slag met het Circusterrein” aangenomen in de gemeenteraad van Hilversum. Waarin verzocht wordt om sneller te starten met een onderzoek voor het ontwikkelen van het Circusterrein. Naar aanleiding hiervan is een eerste verkenning uitgevoerd. Hieruit is duidelijk geworden dat de locatie, mede door onzichtbare (ondergrondse) factoren een dusdanige complexiteit heeft dat er eerst een grondige analyse nodig is alvorens vervolgstappen te zetten naar visie vorming. Het doel van deze analyse is om in kaart te brengen welke kansen, belemmeringen en wensen er zijn. Deze analyse richt zich daarbij op de volgende onderdelen: • Beschrijving van de locatie • Ruimtelijke analyse • Beleidsanalyse • Initiatieven en wensen vanuit de stad De analyse fase geeft inzicht waar de kansen liggen en waar beperkingen aanwezig zijn die, waar mogelijk, om een oplossing vragen. De uitkomsten van de analyse hebben geleid tot het opstellen van een aantal ontwikkelscenario’s.
Deze ontwikkelscenario’s zijn nog geen kant en klare oplossingen of invullingen voor het terrein maar richten zich op de richting van de ontwikkeling waaraan bij de verdere visievorming invulling zal moeten worden gegeven.
Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
5
Ligging plangebied in Hilversum
1920 6
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
1960
De locatie Ligging in de stad Het plangebied Circusterrein Diependaalselaan is gelegen in de wijk Kerkelanden in het zuid-westen van de gemeente Hilversum. Het is direct gelegen aan belangrijke uitvalswegen; de Diependaalselaan en de Loosdrechtseweg, hierdoor is het goed ontsloten voor het autoverkeer. Direct aansluitend op de locatie ligt het bedrijventerrein Kerkelanden.
Ontstaansgeschiedenis De locatie is landschappelijk gelegen op de overgang tussen heide en veenweide gebied (lager deel van de stad). Op het terrein, langs de huidige Diependaalselaan, lagen aanvankelijk vloeivelden ten behoeve van het rioleringsstelsel in Hilversum. Deze vloeivelden werden in 1939 vervangen door een rioolwaterzuiveringsinstallatie. In 1941 werd er in de nabijheid daarvan een grote vijver gegraven (de Kerkelandenvijver) die gebruikt werd voor het effluent met een overstort naar de Gooische Vaart. Met de aanleg van de wijk Kerkelanden is deze vijver door de Kerkelandenlaan in tweeën gesplitst. Lange tijd (tot de jaren ‘60) lag de locatie aan de rand van de stad. Door de aanvankelijke situatie, op enige afstand van het bewoonde gebied, werd de locatie gebruikt voor functies waarvoor elders in de stad geen ruimte was. In de jaren 60-70 werd de wijk Kerkelanden gebouwd en werd de locatie steeds verder ingekapseld in het stedelijke weefsel. In die periode is ook de Diependaalselaan aangelegd. Aansluitend op het bedrijventerrein ‘Kerkelanden-Oost’ is begin jaren negentig van de vorige eeuw aan de zuidzijde een terrein ten behoeve van kantoren en bedrijven in ontwikkeling gebracht, waarvoor het noodzakelijk was een nieuwe ontsluiting tussen de wijk Kerkelanden en de Loosdrechtseweg aan te leggen.
Het bedrijventerrein kreeg ook aan de noordkant een uitbreiding deels werd dit ingevuld met bedrijven en kantoren, maar begin deze eeuw werd ook de woonfunctie verder uitgebreid middels de torens aan de rand van de Kerkelandenvijver.
1980
2000 Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
7
Foto 2
Foto 1
Klo
os ter l
aa
n an la1
en
3
2
ela
als
da
en
ep
ke
r Ke
Di
d lan
6
n
g we us
isc
nc
Os
ca r
Rom
5
Fra
a nla
de
lan
rke Ke
an
4
e dr
os
Lo
ero
laan
g we tse h c
Plangebied en onderzoeksgebied
Foto 3 8
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Foto 4
Beschrijving van het plangebied Plangebied De grenzen van het plangebied van Circusterrein Diependaalselaan worden gevormd door de Kerkelandenlaan, Diependaalselaan, de Loosdrechtseweg en de bedrijfsbebouwing aan (het noordelijke lusje van) de Franciscusweg samen met de Kerkelandenvijver. In de volksmond staat de locatie bekend als het “Circusterrein”, maar in feite is het plangebied waar het hier om gaat groter dan het terrein waar in het verleden het circus stond. De inrichting van het plangebied is zeer divers en kent allerlei gebruikers waarbij een deel van de invullingen van het gebied van tijdelijke aard zijn. De algemene indruk die dit achterlaat is dat het een fragmentarisch en rommelig gebied is. Het grootste deel van het plangebied is onbebouwd. Een groot deel daarvan is in gebruik als gronddepot door de gemeente. Een ander deel doet dienst als opslagruimte / gemeentewerf voor inrichtingselementen voor de openbare ruimte en onderhoudsvoertuigen. Het deel van het terrein grenzend aan de Kerkelandenvijver heeft een groene uitstraling met veel bomen. De bebouwing bevindt zich met name aan de randen van het plangebied. Aan de Kerkelandenlaan staan een aantal gebouwen met maatschappelijke functies. Langs de Diependaalselaan staan enkele woningen en een scoutinggebouw. Langs de Diependaalselaan is een terrein (tijdelijk) in gebruik voor stadslandbouw.
In de zuid-oosthoek van het plangebied zijn een aantal tijdelijke woonfuncties te vinden. Het deel van het plangebied dat grenst aan het bedrijventerrein kenmerkt zich door anonieme achterkanten van bedrijfsbebouwing.
Onderzoeksgebied In deze analyse beperken we ons niet tot alleen het plangebied zelf. We kijken op onderdelen ook nadrukkelijk over de grenzen van het plangebied heen. Soms is het nodig om in de analyse een groter deel van de stad te betrekken. Dit ruimere gebied noemen we het onderzoeksgebied. Tot het onderzoeksgebied horen in ieder geval het bedrijventerrein Kerkelanden maar ook de omliggende woongebieden.
Foto 5
Foto 6 Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
9
Ruimtelijke analyse In dit hoofdstuk is een ruimtelijke analyse gemaakt van de huidige situatie.
Eigendommen, gebruikers en functies Het plangebied Circusterrein Diependaalselaan beslaat ongeveer 5,7 hectare. Het grootste deel van het plangebied is eigendom van de gemeente Hilversum. De voornaamste uitzondering hierop vormen de panden aan de Kerkelandenlaan. Daarnaast liggen er verspreid over het terrein nog een aantal kavels die in bezit zijn van verschillende nutsbedrijven. Direct aangrenzend aan het terrein staan een drietal torens in het water die in bezit zijn van woningbouwcorporatie Het Gooi en omstreken en die een aansluiting hebben op het woon(zorg)complex van Hilverzorg. Voor wat betreft het bedrijventerrein geldt dat er een behoorlijke versnippering is van het eigendom, met slechts een aantal eigenaren met een aanzienlijk grotere grondpositie. Ondanks dat het grootse deel van het plangebied in eigendom is van de gemeente, kent het plangebied vele verschillende gebruikers. Aan de kant van de Kerkelandenlaan liggen een aantal verschillende maatschappelijke functies: een kerk, een gezondheidscentrum en een dierenkliniek. In het gezondheidscentrum zijn meerdere (para)-medische disciplines bevestigd te weten huisartsen, apotheek, tandarts, mondhygiëniste Fysiotherapie, chiropractie, psychologische begeleiding, logopedist, diëtist, gewichtsbeheersing en schoonheidsspecialist.
Het terrein daarachter, grenzend aan de Diependaalselaan is voor een groot deel in gebruik als gronddepot door de gemeente. Hier wordt grond tijdelijk opgeslagen dat op verschillende plekken in de
Kadastrale grens Eigendom gemeente Hilversum Eigendommen 10
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
gemeente vrij komt bij werkzaamheden zoals aan de openbare ruimte. Daarnaast is een deel van het terrein tijdelijk in gebruik gegeven voor stadslandbouw. Verderop aan de Diependaalselaan zit Scoutinggroep Zuiderkruis en staan een drietal woningen. Achter deze woningen ligt het terrein van de voormalige rioolwaterzuivering waarvan nog een aantal betonnen bakken aanwezig is die dienst doen als overstort bij heftige regenval. De rest van dit terrein is vooral in gebruik als een soort gemeentewerf voor de stalling van voertuigen en inrichtingsmiddelen (bankjes, prullenbakken, lantaarnpalen etc.) voor de openbare ruimte. Aan de kant van de Loosdrechtseweg staan een gebouw met mast van Liander, een stacaravan met tijdelijke bewoning en een rioolgemaal. Daarnaast ligt tijdelijke huisvesting van het begeleid wonen project Keerpunt Zuid van Kwintes. Een belangrijke constatering is dat het plangebied zeker niet leeg en ongebruikt is. Bij de ontwikkeling van het gebied zal moeten worden gekeken naar het al dan niet ter plekke of elders herhuisvesten van een aantal van de huidige functies en gebruikers. Als je naar de functies in de bredere context kijkt is een de naoorlogse planningstraditie van het scheiden van functies in dit deel van de stad, Kerkelanden, duidelijk zichtbaar.
Ten westen van de Kerkelandenlaan ligt de woonwijk met het winkelcentrum waarin alle detailhandel en horeca voor de hele wijk geconcentreerd is. Aan de andere kant van de Kerkelandenlaan liggen de werkfuncties in de vorm van het bedrijventerrein. Daarbij valt op dat het bedrijventerrein heel veel auto gerelateerde functies herbergt; van dealers en (onafhankelijke) garagebedrijven tot wasstraten. In afwijking van deze regel zijn er in de loop der tijd ook andere functies zoals een zwembad en een woonzorgcomplex in het gebied terecht gekomen.
3 2 1
4 5
6
9
8
7 10 12
13 14
11 15 16
18 17
1. Kerk 2. Gezondheidscentrum 3. Dierenkliniek 4. Ontmoetingsplek jongeren 5. Urban farming 6. Gronddepot 7. Scouting Zuiderkruis 8. Gasstation 9. Grondbank, Van Mourik 10. Opslag voor beheer en onderhoud openbare ruimte 11. Woningen 12. Opslag voor beheer en onderhoud openbare ruimte 13. Overstortbassins 14. Kwintes, Keerpunt Zuid 15. Opslag civiele techniek 16. Rioolgemaal waterschap 17. Tijdelijke bewoning 18. Telecommast Gebruik Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
11
3
2
1
4
Groenstructuur
Begroeiing in zone langs de Kerkelandenvijver 12
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Sporttoestel in park lang Diependaalselaan
Groen en water Groenstructuur Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een groenstructuur. Desondanks heeft een deel van het plangebied een duidelijke groene uitstraling (1). Doordat het gebied enige tijd nauwelijks is onderhouden, staan er aan de kant van de Kerkelandenvijver behoorlijk wat bomen met onderbegroeiing. Door de geïsoleerde ligging is het goed mogelijk dat zich hier ecologische waarden hebben ontwikkeld. Ook de Diependaalselaan geeft het gebied een groene aanblik. Voor wat betreft het aangrenzende bedrijventerrein geldt dat daar, afgezien van het groen rond het woonzorgcomplex, geen noemenswaardig groen of boom te vinden is. De woonwijk Kerkelanden kent een duidelijke interne groenstructuur (2) die begint bij het winkelcentrum. In de groenzone liggen de wijkvoorzieningen. Daarnaast heeft het gebied rond de Vijver Johannes Huslaan (3) een parkachtig karakter. Dit zorgt ervoor dat de wijk een groene aanblik heeft. Echter ondanks dat het veelvuldig aanwezig is heeft het groen, veelal door de ligging aan de randen en aan achterkanten van bebouwing vaak weinig betekenis voor de bewoners. Wat verder opvalt is dat ondanks de liggeng nabij het buitengebied er nauwelijks een relatie mee wordt gelegd en de wijk zich middels achterkanten afkeert van het omringende landschap.
Waar het omringende landschap, zeker het Raabos (4) een duidelijk bossig karakter heeft, is de groene openbare ruimte in Kerkelanden veelal kaal en eenzijdig ingericht met veel gras met daarop bomen. De vele meldingen van overlast van eikenprocessierupsen uit dit gebied geven een indicatie dat de situatie met betrekking tot biodiversiteit hier te wensen over laat.
Watersysteem Aan de rand van het plangebied ligt de Kerkelandenvijver. In 1941 werd deze in de nabijheid van de voormalige rioolwaterzuivering aan de Diependaalselaan gegraven. Met de aanleg van de wijk Kerkelanden is deze vijver door de Kerkelandenlaan in tweeën gesplitst. De twee delen zijn nog steeds met elkaar verbonden via een duiker onder de weg. Midden in het plangebied liggen naast elkaar twee bergbezinkbassins. Bij piekbelasting op het gemengde rioolstelsel uit de Bloemenbuurt zorgt dit voor extra capaciteit door de opvang van water dat door het rioolgemaal aan de Loosdrechtseweg niet weggepompt kan worden. Dit water kan dan op een
Groen langs de Kerkelandenlaan
Zicht op het Raabos Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
13
na
Vijver Johannes Huslaan
ar
d
o eG
oi s
aa eV
rt
r Ke la ke nd v ij en r ve
Oppervlaktewater Overstortbassins Overstortleiding Waterstructuur
Bergbezinkbassins 14
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Kerkelandenvijver
later moment door dit rioolgemaal weer weggepompt worden. In sommige gevallen is de aanvoer van rioolwater dusdanig dat vanuit de bassins geloosd moet worden op het oppervlaktewater van de Kerkelandenvijver. Doordat deze overstort wel vooraf is gegaan door de bergbezinkbassins is de vuilbelasting geringer. Evenals de overige vijvers binnen Hilversum heeft de vijver Johannes Huslaan een functie als siervijver met de primaire functie tot waterberging. In droge tijden zijn deze vijvers waterbehoeftig door de optredende infiltratie en verdamping en daarom moet water aangevuld worden. Daarnaast is de waterkwaliteit in de vijvers niet stabiel. De vijvers zijn stilstaande, geïsoleerde waterlichamen, die grotendeels gevoed worden door afstromend regenwater. Dit regenwater bevat verontreinigingen, maar ook vele voedingsstoffen. Voor de vijver Johannes Huslaan geldt bovendien dat deze, zoals hierboven geschreven, nog beïnvloedt wordt door, overstortwater vanuit de Kerkelandenvijver. Aanvoer van suppletiewater zorgt dan ook voor de benodigde verversing van het stilstaande water in de vijvers. De vijvers worden gesuppleerd met opgepompt water uit het Hilversums Kanaal (Kortenhoefsepolder).
Het opgepompte, schone suppletiewater uit het Hilversums Kanaal en het surplus aan regenwater loopt uiteindelijk vanuit de vijver Kerkelanden via de regenwaterriolen naar de Gooise Vaart om daarmee de waterbehoeftige ‘s-Gravelandsepolder te voeden.
Klimaatadaptatie Met hittestress wordt blootstelling aan hoge temperaturen bedoeld wat zorgt voor gezondheidsrisico’s. Opvallend is dat ondanks het groene karakter van Kerkelanden de omgeving van het Circusterrein een hitteeiland kent; het bedrijventerrein. Met grote oppervlaktes aan verharding, platte daken en weinig tot geen groen of water kan dit gebied snel opwarmen. Het plangebied en omgeving lopen geen groot risico op overstroming, desondanks is het wenselijk om neerslag in het gebied zo lang mogelijk vast te houden om verdroging van de bodem tegen te gaan.
Kerkelandenvijver
Vijver Johannes Huslaan Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
15
Autoverkeer
1
10 4
1 12
Openbaar vervoer 16
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Mobiliteit Plangebied Het plangebied van het Circusterrein wordt aan drie kanten omsloten door hoofdwegen. De Diependaalselaan, die onderdeel is van de buitenring van Hilversum. De Loosdrechtseweg wat de verbindingsweg is naar Loosdrecht en vanuit Loosdrecht naar het centrum van Hilversum. De Kerkelandenlaan wat de ontsluitingsweg is van de wijk Kerkelanden. Opvallend hierbij is dat het eerste deel van de Kerkelandenlaan ruimer van opzet (2 x 2 rijbanen) is dan twee eerdergenoemden, terwijl die twee onderdeel vormen van de hoofdinfrastructuur van Hilversum. Van de buitenring van Hilversum is bekend dat deze met enige regelmaat zo zwaar wordt belast dat dit tot filevorming leidt. Het plangebied is op dit moment toegankelijk vanaf de ventweg aan de Diependaalselaan en vanaf de Kerkelandenlaan. Er loopt verder geen ontsluitingsweg over het terrein. De ventweg van de Diependaalselaan wordt gebruikt voor het parkeren van vrachtwagens, busjes en aanhangers. Fietsverbindingen gaan om het gebied heen en volgen, ook voor wat betreft de oversteken, de hoofdwegen. Vanaf het circusterrein zijn in 15 minuten met de fiets alle plekken (afgezien van de Meent) in het bebouwd gebied van Hilversum te bereiken. Voor voetgangers lopen er enkele (struin)paadjes over het noordwestelijke deel van het terrein.
Het paadje door de groenstrook naast het woonzorgcomplex is de enige verbinding tussen het Circusterrein en het naastgelegen bedrijventerrein. Twee buslijnen, lijn 1 en de regionale lijn 121, flankeren het gebied. Waarbij de bushalte De Waaier (lijn 1), op de Kerkelandenlaan, het meest dichtbij gelegen halte. Vanaf daar vertrekt vier keer per uur een bus die je binnen 10 minuten naar het centrum van Hilversum brengt. Doordat nagenoeg alle routes voor auto’s, langzaam verkeer en openbaar vervoer om het gebied heen gaan kent het terrein, wat gezien het huidige gebruik niet vreemd is, een geïsoleerde ligging.
Diependaalselaan en ventweg
Kerkelandenlaan Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
17
Fietsers en voetgangers
Parkeerterrein op maaiveld Parkeren in / onder / op bebouwing Parkeren grote voertuigen Parkeerterreinen 18
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Ontsluiting bedrijventerrein Het bedrijventerrein Kerkelanden is door de ligging nabij de hoofdinfrastructuur goed bereikbaar voor autoverkeer en vrachtverkeer over de weg. Echter, het bedrijventerrein is niet direct vanaf deze hoofdwegen toegankelijk. De toegang tot het gebied verloopt primair via de Kerkelandenlaan. Hierdoor ontstaat het gevoel om “via de achterdeur” het gebied binnen te komen. In de laatste jaren is er een aantal (informele) kavelontsluitingen direct vanaf de Loosdrechtseweg gekomen, dit speelt in op de behoefte van de daar gevestigde bedrijven maar is niet bevorderlijk voor de doorstroming en de verkeersveiligheid op de Loosdrechtseweg. De interne wegenstructuur van het bedrijventerrein kent, ondanks de toevoeging van de verbinding tussen de Franciscusweg en de Oscar Romerolaan, veel doodlopende straten. Dit maakt het lastig om in het gebied de weg te vinden en maakt het moeilijk toegankelijk, met name voor vrachtwagens. Het bedrijventerrein kent geen verbinding voor auto’s met het plangebied van het Circusterrein. Aan de randen van het bedrijventerrein zijn er enkele fietsdoorsteken, waarvan ook de voetgangers gebruik moeten maken, die het gebied verbinden met de fietspaden om het gebied heen. Deze fietsverbindingen zijn niet altijd even aantrekkelijk vormgegeven.
Voor voetgangers zijn op het bedrijventerrein nauwelijks maatregelen getroffen zoals trottoirs of oversteekplaatsen. Dit geeft fietsers en voetgangers nadrukkelijk het gevoel een ongenode gast te zijn op het bedrijventerrein. Parkeren Het bedrijventerrein heeft te kampen met een behoorlijk hoge parkeerdruk van zowel personenauto’s als vrachtwagens. Vooral voor vrachtwagens leeft de vraag waar dit een goede plek kan vinden. Een aantal straten op het bedrijventerrein en de ventweg langs de Diependaalselaan is aangewezen voor het parkeren van grote voertuigen. Veel van het (auto)parkeren vindt plaats direct aan de straten, langsparkeren en haaks parkeren. Daarnaast kent het gebied behoorlijk wat parkeerterreinen. Ondanks de druk op de ruimte vanuit de behoefte aan extra ruimte bedrijvigheid zijn de meeste hiervan elegen op maaiveld. Al zijn er ook voorbeelden te vinden waar het parkeren (deels) onder de bebouwing of juist op de daken van de gebouwen plaats vindt.
Wandelpad richting het Circusterrein
Fietsdoorsteek naar de Loosdrechtseweg Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
19
Aantal bouwlagen: 1 6-7 2 8-9 3 (incl. 2+^) 10+ 4-5 Entrees Hekwerken (hoog) Bouwhoogtes en oriëntatie
Achterkanten aan de openbare ruimte 20
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Bedrijventerrein Kerkelanden (2 lagen)
Bebouwing Opbouw en oriëntatie Het plangebied zelf is, afgezien van wat verspreid liggende kleine gebouwen aan de randen, grotendeels onbebouwd. De bebouwing die daar staat kent een adressering aan de wegen aan de buitenkant van het gebied en oriëntatie op zijn omgeving. De omringende gebieden kennen elk hun eigen opbouw, welke enerzijds voortkomt uit de bouwperiode en anderzijds vanuit het gebruik. De wijk aan de overzijde van de Diependaalselaan kent een ‘traditionele’ opbouw met een duidelijke stratenpatroon waarbij de bebouwing zich met de voorkant oriënteert naar de woonstraten en hoofdwegen. De wijk Kerkelanden kent veel meer de typische karakteristieken van de naoorlogse stedenbouw. Een groot deel van de wijk bestaat uit een repetitie van een hofjesstructuur. De woningen in deze hofjes zijn gericht op de interne structuur van de hofjes. Dit zorgt voor veel achterkanten en anonimiteit naar de doorgaande routes. De Kerkelandenlaan kent daardoor nauwelijks voorkanten en adressen. Het gebrek aan ogen op deze straten, maar ook de groengebieden, werkt een gevoel van sociale onveiligheid in de hand. Evenals de woonwijk heeft ook het bedrijventerrein Kerkelanden, door de gerichtheid op de interne structuur, een sterke naar binnen gekeerd karakter.
Dit zorgt ervoor dat het bedrijventerrein zich met achterkanten en hekwerken, niet met haar fraaiste kant presenteert naar de omgeving. Aan de kant van de Loosdrechtseweg is op sommige plekken een kentering te zien waarbij de bedrijven een gezicht krijgen aan deze belangrijke ontsluitingsweg. Hoogtes De standaardhoogte in dit deel van Hilversum is 2 á 3 lagen. Dit geldt ook voor het bedrijventerrein Kerkelanden waar, ondanks de ruimere mogelijkheden in het bestemmingsplan, de bouwhoogte slechts sporadisch meer is dan 1 of 2 bouwlagen. Toch kenmerkt dit deel van de stad nadrukkelijk ook hoger gebouwen. Deze zijn veelal te vinden aan de randen van de wijken of aan grote groengebieden. Voorbeelden daarvan zijn de appartementengebouwen zichtbaar vanaf de Kerkelandenlaan en aan de grote waterpartijen. Daarnaast kent de Diependaalselaan ter hoogte van het plangebied een begeleiding met hogere bebouwing. Dit is het duidelijkst zichtbaar aan de Zeverijnflats, maar ook de recente ontwikkeling van Zuiderheide, aan de andere kant van de Loosdrechtseweg doet daarin mee.
Woonzorgcomplex (8 lagen)
Hoge flats Kerkelanden (16 lagen) Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
21
A’ A
Gasverdeelstation Gasleiding en veiligheidscontour Rioolgemaal Persriool en veiligheidscontour Hoofdwaterleiding en veiligheidscontour Route transport gevaarlijke stoffen Grote leidingen
bebouwings- bebouwingsvrije zone vrije zone gasleiding gasleiding 8m 8m
2 1,6 voetpad tuin
11,6 groen
berm
3,2 1,8 fietspad
ventweg
7,1
berm
2,6
rijbaan
5
(Diependaalselaan)
3,2 voetpad
gronddepot
circa 11m
Profiel Diependaalselaan A-A’ 22
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Onzichtbare omstandigheden / milieu aspecten Externe veiligheid (gasleiding en transport gevaarlijke stoffen) In verband met externe veiligheid spelen er in dit gebied twee aspecten: 1. een hoge druk gasleiding en 2. vervoer gevaarlijke stoffen over de weg. Afhankelijk van de ontwikkeling van het Circusterrein Diependaalselaan zal het groepsrisico onderbouwd moeten worden. De meest belangwekkende daarbij is de hoge druk gasleiding in het gebied die ondermeer langs de Diependaalselaan en de Kerkelandenlaan ligt. Deze leiding is verbonden met een gasverdeelstation dat midden in het plangebied staat. Zowel rond de leidingen als rond het gasstation ligt een veiligheidscontour van respectievelijk 4m aan weerszijde van de leiding en 15m rond het gasstation. Hierin is alle bebouwing uitgesloten. Dit heeft een behoorlijke impact op de beschikbare ruimte op het terrein. Afgezien van het veiligheidszone produceert een gasverdeelstation ook nog behoorlijk wat geluid wat voor sommige functies een belemmering kan zijn. De route Vreelandseweg - Diependaalselaan - Zeverijnstraat is een route voor transport gevaarlijke stoffen. Dit hangt samen met het lpg-vulpunt van garagebedrijf Poll. De milieucontour van het lpg-vulpunt reikt niet tot aan het plangebied. Kabels en leidingen (overig) Afgezien van de gasleiding liggen er nog enkele andere grote leidingen in (de buurt van) het plangebied.
Het betreft een hoofdwaterleiding langs de Diependaalselaan en een hoofdriool dat vanaf het rioolgemaal, slingerend door over het bedrijventerrein loopt in de richting van de rioolwaterzuivering in de gemeente Wijdemeren. Dit rioolgemaal zorgt ervoor dat er een aanzienlijk aantal rioolbuizen in het zuidoostelijk deel van het plangebied liggen. De overige kabels en leidingen elektra, gas, cai etc. zijn vooral gelegen aan de randen van het plangebied? (Voor een ruimer overzicht van de kabels en leidingen zie het overzicht van de KLIC melding in de bijlage.) Geluid De hoofdwegen rond het plangebied kennen een aanzienlijke geluidsproductie. Afhankelijk van de ontwikkeling zal er voor functies mogelijk een hogere waarden besluit nodig zijn / een hogere grenswaarde moeten worden vastgesteld. Al lijkt het erop dat de maximale waarde nergens de 63dB overschrijdt. Luchtkwaliteit Voor wat betreft luchtkwaliteit vindt nergens in Hilversum een overschrijding van de norm plaats . In de uitwerking van de plannen moet er wel rekening mee gehouden worden dat er zich geen ophoping van bijvoorbeeld uitlaatgassen tussen bebouwingswanden voor zal doen.
Bodem- en grondwaterverontreiniging In de laatste decennia is er meerdere keren onderzoek uitgevoerd binnen het onderzoeksgebied. Voor het Circusterrein specifiek is in 2012 voor noordwestelijke deel van het terrein onderzoek uitgevoerd. Het betreft een indicatief onderzoek, wat betekent dat er minder boringen hebben plaatsgevonden dan gebruikelijk. Daarbij is het grondwater niet onderzocht. Eerdere onderzoeken geven echter eenzelfde beeld als de uitkomsten van het indicatieve onderzoek. Hierin is wel het grondwater onderzocht. Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
23
Gasverdeelstation
Rioolgemaal
Hindercontouren bedrijventerrein en circusterrein 24
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Uit het indicatieve onderzoek blijkt dat de bovengrond maximaal licht verontreinigd is. De ondergrond is over het algemeen schoon tot licht verontreinigd, net als het ondiepe grondwater. Voor hergebruik of afvoer zou de bovengrond voldoen aan de klasse “industrie”. Dit kan bij eventuele afvoer voor extra kosten zorgen. Ook zullen bij werkzaamheden iets meer arbeid hygiënische maatregelen genomen moeten worden (zogenaamde basisklasse). Gezien de puinbijmenging is de bovengrond echter wel asbestverdacht. Hier is nog niet op onderzocht. Wat eventueel nog een risico is, is dat het gebied voormalige vloeivelden en naast een oude RWZI ligt. Onderzoek naar mogelijke de verontreiniging van diepe grondwater kan hier uitsluitsel geven. Voorzichtig kan geconcludeerd worden dat de grond, voor zover nu bekend is, geschikt is voor de meeste gebruiken en er geen sanering hoeft worden uitgevoerd. Bij eventuele ontwikkelingen zal gezien de ouderdom van de onderzoeken nog wel een nieuw onderzoek uitgevoerd moeten worden.
Milieucontouren bedrijven Op het bedrijventerrein Kerkelanden bevindt zich een groot aantal bedrijven met een milieucontour. Afhankelijk van het bedrijf, maar ook rond een zwembad ligt een contour, bedraagt deze 100, 50 of 30 meter. De bedrijven met de grootste milieucontouren bevinden zich centraal op het terrein. Ongeacht of er een bedrijf van die categorie daadwerkelijk gevestigd is, betekent dit dat ontwikkeling in de nabijheid op rekening moet houden met de afstand behorende bij de maximaal toegestane milieucategorie door het in acht nemen van een bepaalde afstand van die locatie. Deze afstand kan worden verkleind door het nemen van maatregelen die de milieubelasting beperken, Dit heeft vaak wel consequenties voor de bedrijfsvoering van het gevestigde bedrijf.
Milieucontour overstortbassins Binnen het plangebied liggen overstortbassins voor het rioolwater. Aangezien de overstort in open bassins plaatsvindt en het (deels) vuil rioolwater betreft kennen deze bassins een hindercontour. In dit geval is dat een geurcontour van 50m.
Archeologische waarden Verwachtingswaarde voor het grootste deel van het plangebied is laag, met uitzondering van de strook langs de Diependaalselaan met een verwachtingswaarde hoog/middenhoog. Dit betekent dat een ontheffing om te bouwen nodig is bij gebouwen die dieper reiken dan 40cm of een oppervlak hebben van meer dan 400m2, respectievelijk 100m2.
Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
25
Bedrijventerrein Maatschappelijk Wonen Tuin Groen Water Wijzingingsgebied Bestemmingsplan Vreelandseweg (uitsnede) 26
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Beleidsanalyse In dit hoofdstuk wordt de belangrijkste beleidsstukken behandeld die betrekking (kunnen) hebben op de ontwikkeling van het Circusterrein Diependaalselaan. Naast het beschrijven van het beleid worden op onderdelen ook huidige trends beschreven.
Bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Vreelandseweg. Dit bestemmingsplan is in 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Hilversum. Geldende bestemmingen plangebied Afgezien van een klein stukje met een woon- en tuinbestemming aan de kant van de Diependaalselaan kent het terrein hoofdzakelijk de bestemming Bedrijventerrein of een maatschappelijke bestemming. De noordwestelijke helft van het terrein kent daarbij een hogere bouwhoogte (max 16m) en hoger bebouwingspercentage (max. 60%) dan het zuidoostelijke deel. Aldaar geldt voor de maatschappelijke bestemming max. 10m hoog en 25% bebouwd en voor de bestemming bedrijventerrein max. 4m hoog en 10% bebouwd. Wijzigingsbevoegdheid plangebied Naast de hierboven beschreven bestemmingen kent het plangebied een wijzingingsbevoegdheid die het mogelijk maakt de gronden met de maatschappelijke bestemming om te zetten naar de bestemming Bedrijventerrein en voor deel van de gronden met de bestemming bedrijventerrein de bebouwingsmogelijkheden te vergroten. Daarbij geldt een maximaal bebouwingspercentage van 70%, waarbij minimaal 30% van de gronden onbebouwd dient te blijven en een maximale bouwhoogte van 16 meter. Verder is opgenomen dat de hoofdontsluiting van het terrein dient te worden gesitueerd op of nabij de kerk aan de Kerkelandenlaan.
Geldende bestemming bedrijventerrein Kerkelanden Voor het bestaande bedrijventerrein Kerkelanden geldt (met uitzondering van het woonzorgcomplex) de bestemming Bedrijventerrein. Daarbij geldt een maximale bouwhoogte van 12m en bebouwingspercentage van 70%. Uitzondering hierop vormt het deel aan de Kerkelandenlaan nabij de Oscar Romerolaan. Hier geldt een maximale bouwhoogte van 17m. Wijzigingsbevoegdheid bedrijventerrein Kerkelanden Op het centrale deel van het bedrijventerrein ligt een wijzigingsbevoegdheid die het mogelijk maakt om de maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage, onder voorwaarden, te verhogen naar respectievelijk 16 meter en 90%.
Als de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, worden afgezet tegen de huidige bebouwde situatie op het bedrijventerrein kan geconstateerd worden dat, met een gemiddelde bouwhoogte van 2 bouwlagen (6 tot 8 meter) het huidige ruimtelijke potentieel (= ruimte geboden door het bestemmingsplan) op het bedrijventerrein niet wordt benut. N.B.: zie voor preciezere informatie over het bestemmingsplan: www.ruimtelijkeplannen.nl Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
27
Structuurvisie Hilversum 2030 De Structuurvisie Hilversum 2030 (vastgesteld in 2013) schetst een beeld voor de gemeente in 2030. Het Circusterrein Diependaalselaan wordt in de kaartbeelden aangemerkt als “werklocatie” en als “dynamische gebied binnen bestaand bebouwd gebied”. Andere gebieden met een dergelijke aanduiding zijn bijvoorbeeld ArenaPark en Larenseweg. Over bedrijventerrein Kerkelanden zegt de Structuurvisie: De afgelopen jaren is de uitstraling van het bedrijventerrein Kerkelanden sterk verbeterd. In 2030 is het bedrijventerrein een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven. Mede door ondersteunende functies als sport en horeca toe te staan is het vestigingsklimaat sterk verbeterd. Solitaire kantoren hebben plaatsgemaakt voor nieuwe bedrijven. Gedateerde en leeg staande bedrijfsgebouwen zijn vervangen. Op het geherstructureerd bedrijventerrein bevinden zich veel creatieve bedrijven. Het gebied kent een verbeterde ontsluiting via het terrein langs Diependaalselaan, met daarop een mix van werken, wonen, voorzieningen. Legenda
Binnenstedelijk wonen Dorpse uitbreiding Tuinstad Tuinwijk Naoorlogse wijken Kleinschalige villawijk Villapark Boomstructuren Zichtassen en lanen Groene parels Groene vingers ecotunnel ecoduct Dynamisch gebied binnen bestaand bebouwd gebied Dynamisch gebied buiten bestaand bebouwd gebied Beschermd stadgezicht Beschermd stadgezicht in voorbereiding >500 woningen >200 woningen >100 woningen >50 woningen HOV Spoor Station Nieuw station (indicatief) Snelweg 50 km/h_ hoofdweg 30 km/h Fietsrondje Hilversum Gewijzigde op en afrit A27 Centrumring Begrenzing bestaand bebouwd gebied Gemeentegrenzen
#0 TotaalkaartStructuurvisie Hilversum 2030 (uitsnede) 28
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Welstandsnota
kleinschalige bedrijfshallen en enkele kantoorgebouwen. Ze zijn verspreid de gemeente Hilversum te vinden. Bijzondere elementen zijn de verspreid over het terrein voorkomende bed woningen. Deze woningen hebben een individuele uitstraling en veelal bescheiden architectuur.
In de herziene Welstandsnota uit 2014 is Hilversum in een aantal verschillende gebieden opgedeeld en De volgende bedrijventerreinen in Hilversum hebben een overwegend trad gelden er over de stad verspreid verschillende niveaus van welstand. nele opzet en invulling: Het circusterrein valt binnen de gebiedstypen “Bedrijventerreinen - Traditionele Bedrijven” (7a) en kent • bedrijventerrein Mussenstraat het welstandsniveau “luw”. Daarnaast zijn de Diependaalselaan, Loosdrechtseweg en Kerkelandenlaan • rioolwaterzuivering Oost opgenomen als structurerende lijnen en vormen de eerste twee belangrijke zichtlijnen in de stad. • Philipsterrein • bedrijventerrein Haven Ligging • bedrijventerrein Kerkelanden • gebouwen oriënteren op de weg • representatieve, openbare en woonfuncties naar de straat richten De waarde is vooral gelegen in de heldere opzet en eenvoudige bebou • gebouwen aan de rand van het bedrijventerrein hebben een representatieve gevel gericht naar de die de functie weergeeft. De traditionele bedrijventerreinen zijn welstand hoofdinfrastructuur gebied, waarbij bijzondere aandacht uitgaat naar gebouwen aan de ran • de rooilijnen kunnen verspringen ten opzichte van elkaar van het bedrijventerrein. De nadruk ligt hierbij op de gevels gericht naa • opslag vindt bij voorkeur uit het zicht plaats hoofdinfrastructuur en de overgang naar aangrenzende wijken.
Het bele gericht op het beheer van de samenhang in de massa’s en het straatbeeld Massa nadruk ligt hierbij op de randen. De commissie zal bij de advisering voorna en afwisselend • gebouwen zijn bij voorkeur individueel lijk aandacht aan de bebouwing op de omge bij voorkeur uit de eenaansluiting ongedeelde van en evenwichtige • gebouwen zijn eenvoudig van opbouw en bestaanschenken en kijkt hierbij naar de samenhang in zowel de architectonische uitwerkin hoofdmassa van materiaal eneen kleur. vangebruik maximaal twee lagen met plat of flauw hellend dak • gebouwen hebben een onderbouwhet • entreepartijen en kantoorgedeelten vormgeven als accenten of als zelfstandige volumes
Architectonische uitwerking • de architectonische uitwerking en detaillering zijn in het algemeen evenwichtig, gevarieerd en sober Legenda structuurkaarten per deelgebied en per deelgebied • er is ontwerpaandacht voor gevels die zichtbaar zijn vanaf hoofdwegen en spoor typerende bebouwing en geledingen ten behoeve van het onderscheiden van functies zijn wenselijk • accenten typerende bebouwing grens deelgebied inverbijzonderingen stijl, maat en afwerking afstemmen binnenstedelijk op het hoofdvolume • wijzigingen binnenstedelijk stedenbouwkundige
gevels
n en paden
dorps, uitbreidingen accentvroege met zichtlijnen
dorps, vroege uitbreidingen
Materiaal en kleur kleinschalig villagebied kleinschalig ensemble villagebied Legenda structuurkaarten per deelgebied baksteen, hout of plaatmateriaal • gevels bestaan uit materialen met een structuur, zoals villapark villapark samenhangende straatwanden, gevels onderlinge samenhang • kleuren zijn bij voorkeur terughoudend en in tuinwijk typerende bebouwing tuinwijk structurerende lijnen: grens deelgebied
Legenda structuurkaarten per deelgebied tuindorp / middenstand) ontstaanverbijzonderingen /(zakelijk oorspronkelijke wegen en paden stedenbouwkundige
grens deelgebied
grens overig tuinstedelijk vooroorlogs ontworpen wegen en straten grens deelgebied accentdeelgebied met zichtlijnen tuinstedelijk wederopbouwperiode stedenbouwkundige verbijzonderingen stedenbouwkundige ruimte: ensembleverbijzonderingen stedenbouwkundige verbijzonderingen
accent met zichtlijnen
tuinstedelijk wederopbouwperiode, gestapeld accent met met zichtlijnen stedelijk niveau accent zichtlijnen samenhangende straatwanden, gevels ensemble wijkniveau ensemble structurerende lijnen: struturerende lijnen:
het nieuwe bouwen: stroken en stempels
typerende bebouwing bebouwing overig tuinstedelijk vooroorlogs typerende dorps, vroege uitbreidingen binnenstedelijk tuinstedelijk wederopbouwperiode binnenstedelijk kleinschalig villagebied dorps, vroege vroegewederopbouwperiode, uitbreidingen tuinstedelijk gestapeld dorps, uitbreidingen villapark kleinschalig villagebied het nieuwe bouwen: stroken en stempels kleinschalig villagebied tuinwijk
oorspronkelijke wegen en paden
villapark het nieuwe bouwen: gestapeld villapark tuindorp (zakelijk / middenstand)
ontworpen wegen en straten
tuinwijk woonerven tuinwijk overig tuinstedelijk vooroorlogs
samenhangende straatwanden, gevels het nieuwe bouwen: gestapeld samenhangende straatwanden, gevels buurtniveau ontstaan / oorspronkelijke wegen en paden woonerven structurerende lijnen: enwegen stadsrand groenverbinding structurerende lijnen: ontworpen en straten
inbreidingslocaties en stadsvernieuwing ontstaan // oorspronkelijke oorspronkelijke wegen en en paden paden bijzondere bebouwing: ontstaan wegen ruimte: bijzondere bebouwing
tuindorp (zakelijk (zakelijk middenstand) inbreidingslocaties stadsvernieuwing tuindorp // en middenstand) tuinstedelijk wederopbouwperiode
belangrijke functie en markant
overig tuinstedelijk tuinstedelijk vooroorlogs recente nieuwbouwlocaties overig vooroorlogs tuinstedelijk wederopbouwperiode, gestapeld
markant, opvallend
tuinstedelijk wederopbouwperiode toekomstige nieuwbouwlocaties tuinstedelijk wederopbouwperiode het nieuwe bouwen: stroken en stempels
belangrijke functie
tuinstedelijk wederopbouwperiode, gestapeld kantoren tuinstedelijk wederopbouwperiode, gestapeld het nieuwe bouwen: gestapeld
recente ontworpen wegen en straten straten belangrijke functie en markant ontworpen wegen stedelijknieuwbouwlocaties niveau ruimte: ruimte:
tuindorp (zakelijk / middenstand) binnenstedelijk
toekomstige nieuwbouwlocaties markant, opvallend wijkniveau kantoren stedelijk niveau belangrijke functie stedelijk niveau buurtniveau
media wijkniveau overige bebouwing wijkniveau typerende bebouwing stadsrand en groenverbinding
bedrijven
bedrijven buurtniveau hoofdgebouw buurtniveau bijzondere bebouwing:
stadsrand en enfunctie groenverbinding ondergeschikte bebouwing stadsrand groenverbinding belangrijke en markant bijzondere bebouwing: bebouwing: ondergrondse bebouwing bijzondere markant, opvallend belangrijke functie functie en en markant markant belangrijke markant, opvallend opvallend markant, overige bebouwing belangrijke functie belangrijke functie hoofdgebouw
het nieuwe media het nieuwe bouwen: bouwen: stroken stroken en en stempels stempels woonerven het nieuwe bedrijven het nieuwe bouwen: bouwen:engestapeld gestapeld inbreidingslocaties stadsvernieuwing woonerven woonerven recente nieuwbouwlocaties
Uitsnede structuurkaart - Welstandsnota - deelgebied 7A inbreidingslocaties en stadsvernieuwing stadsvernieuwing inbreidingslocaties en toekomstige nieuwbouwlocaties recente nieuwbouwlocaties recente kantorennieuwbouwlocaties
Circusterrein Diependaalselaan - Analyse 29 Welstandsnota Hilversum 2014, pagin
toekomstige nieuwbouwlocaties toekomstige nieuwbouwlocaties media kantoren kantoren bedrijven
Kaart 10 Integrale visie op groen Ecologische hoofdstructuur Potentiële natuurwaarden Natuurbruggen/natuurtunnels Hoofdbomenstructuur Stedelijk gebruiksgroen Groen in de woonomgeving Villagebieden Rondje Hilversum
Visiekaart Groenbeleidsplan Hilversum 2030 (uitsnede) 30
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Groenbeleid en openbare ruimte Er wordt momenteel gewerkt aan een nieuw Programma Groen, als update voor het Groenbeleidsplan, en beleid om te komen tot Natuurinclusief Bouwen. Deze zijn op dit moment echter nog onvoldoende ver gevorderd om in deze analyse mee te nemen .
Groenbeleidsplan Hilversum 2030 Het groenbeleidsplan Hiversum 2030 biedt een totaalvisie op het groen. De gemeente Hilversum streeft daarbij naar een aantrekkelijk en gevarieerd aanbod aan groen- en natuurgebieden, zowel in het stedelijk gebied als het buitengebied. Hierbij wordt ten minste vastgehouden aan de huidige omvang en kwaliteit van de groenstructuur en wordt gezocht naar mogelijkheden om deze te vergroten. Landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden worden waar mogelijk gecombineerd met ruimte voor gebruiksmogelijkheden. Voor het Circusterrein en omgeving betekent dit het volgende. • Behouden en vergroten van de herkenbaarheid van de cultuurhistorische structuur onder het zuidelijk deel van de Kerkelandenlaan. • Zorgvuldig inrichten van stedelijk gebied met te verwachten natuurwaarden. Dit heeft betrekking op het gehele plangebeid. • Versterken van de gebruiksomgelijkheden van de groengebieden zoals die rond de waterpartijen van Kerkelanden. • Het behouden en versterken van hoofdbomenstructuren aan de Loosdrechtseweg, Diependaalselaan en Kerkelandenlaan. Tot slot wordt in de streefbeelden nog aangegeven dat indien ontwikkelingen plaatsvinden op het circusterrein: bij voorkeur bebouwing inpassen in continue parkachtige groenstructuur met water.
Handboek Buitenring Het handboek Buitenring (2009) beschrijft de buitenring als het visitekaartje van de stad en zet in op duidelijkheid en herkenbaarheid bij de inrichting ervan. De Diependaalselaan is onderdeel van de buitenring. De buitenring doorsnijdt veel verschillende Hilversumse wijken en buurten en ziet er daarom niet overal hetzelfde uit. In het visiedeel van het handboek is de buitenring daarom ingedeeld in 4 verschillende typologieën. Het deel van de Diependaalselaan tussen de kruisingen met de Vreelandseweg en de Loosdrechtse weg heeft als typologie ‘de landschappelijke tuinstad’ en dient aan de hieraan gestelde kenmerken te voldoen.
Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
31
Waterbeleid Gemeentelijke Watermanagementplan Hilversum 2021 - 2026 Het plan beschrijft de visie op de watertaken en met welke ambitie de opgaven worden ingevuld. De visie heeft de volgende 6 speerpunten. 1. Gezonde en veilige leefomgeving met hoge ruimtelijke kwaliteit Riolering is in de vorige eeuw aangelegd ter verbetering van de volksgezondheid, en dat is nogsteeds van belang. Daarnaast is goede uitvoering van de zorgtaken voor afvalwater, hemelwater en grondwater een voorwaarde voor de beschikbaarheid van voldoende (drink)water en behoud van de identiteit en schoonheid van tuinstad Hilversum. 2. Klimaatbestendig Hilversum De urgentie om te anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering wordt steeds groter. De ontwerpeisen voor inzameling en transport van hemelwater door riolering en voor de tijdelijke opvang van hemelwater op het maaiveld (straten, parkeerplaatsen, pleinen, groenstroken, etc.) worden aangescherpt om de kans op schade door extreme neerslag te beperken. Het beleid van afkoppelen en lokaal bergen, hergebruiken en infiltreren van afstromend hemelwater bij nieuwe ontwikkelingen, wordt voortgezet en is aangescherpt. Hierdoor wordt water-inclusief gebouwd. 3.
Duurzaam Hilversum Eén van de belangrijkste doelstellingen ten aanzien van duurzaam waterbeheer is het scheiden van schoon hemelwater en vuil afvalwater en het lokaal benutten van hemelwater voor planten en bomen bij droogte en aanvulling van grondwater door infiltratie. 4. Inzicht in toestad en werking van de waterhuishouding Om de goede dingen te doen, investeringen te onderbouwen en maatregelen te dimensioneren, is inzicht nodig in het werkelijke functioneren van de stedelijke waterhuishouding. 5. Slim koppelen met andere ruimtelijk/ maatschappelijke opgaven Zonder de kerndoelen van de gemeentelijke watertaken uit het oog te verliezen, willen we mogelijke slimme koppelingen tussen de opgaven vanuit de watertaken met andere ruimtelijke en maatschappelijke opgaven benutten. De invulling en uitvoering van de gemeentelijke watertaken kan ook bijdragen aan andere ruimtelijke en maatschappelijke opgaven voor de bouw (nieuw- en verbouw), biodiversiteit en de energietransitie. 6. Communicatie met bewoners, bedrijven en andere beheerders Bij de uitvoering van vrijwel alle bovenstaande speerpunten speelt communicatie met ‘de omgeving’ een belangrijke rol. Bij deze communicatie werken we samen met de regio en het waterschap.
32
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Economisch beleid Economisch perspectief 2040 Het Economisch perspectief 2040 is recent vastgesteld door de gemeenteraad (21 april 2021). De werkgelegenheid in Hilversum is de afgelopen jaren afgenomen. Een matig vestigingsklimaat met een structurele tekort aan ruimte voor bedrijvigheid, maar ook de bereikbaarheid spelen hierbij een rol. Economische vitaliteit is een zeer belangrijke drijvende kracht achter een goed leefklimaat. Economie biedt antwoorden op de maatschappelijke uitdagingen, denk aan de energietransitie, circulaire economie, zorg op afstand, doordat oplossingen voortkomen uit ondernemerschap en bedrijvigheid. De sleutel zit aan de fysieke kant, door voldoende ruimte te maken voor de economie in Hilversum. Wanneer uit wordt gegaan van gezonde economische ontwikkeling in Hilversum, vraagt dit om meer ruimte voor bedrijvigheid: ruim 38 hectare op bedrijventerreinen en ruim 500.000 m2 op overige locaties in Hilversum. De eerste stap is het vrijmaken van schuifruimte om de ‘puzzel’ te kunnen leggen voor het stimuleren van verplaatsingen en zo te starten met efficiënter ruimtegebruik. De meeste winst kan komen door een nieuwe werklocatie zoals Crailo, het Circusterrein en (de oostkant van) het vliegveld. Wanneer dit niet mogelijk of voldoende is, worden verdichting en functiemenging een noodzakelijke oplossing.
Het realiseren van de benodigde ruimte vraagt om maatwerk en een actieve houding en wilskracht om ruimte vrij te maken. Om te komen tot een economisch vitaal Hilversum in 2040 zijn de volgende ontwikkelprincipes beschreven: 1. Maak gebiedsagenda’s zodat er maatwerkoplossingen mogelijk zijn. 2. Ontwikkel door in de Media, ICT en zorg. 3. Stimuleer kennisintensiteit. 4. Vergroot het aanbod van werkplekken op formele en informele werklocaties en compenseer bij transformatie. 5. Functiemenging en verdichting op informele werklocaties. Verdichting met een bouwhoogte boven de boomgrens moet daarbij mogelijk zijn. 6. Bied meer flexibiliteit voor ondernemers om een bedrijfsvestiging aan huis te hebben. 7. Ontwikkel Media Park door tot high tech campus, met werken, wonen en verblijfskwaliteit. 8. Creëer meer belevingswaarde, stadsbreed. 9. Werk aan een compacter centrum, waar leegstaande en/of vrijkomende ruimte herbestemd wordt voor werkplekken, ontmoetingsruimte en leisure. 10. Bouw met ruimtelijke kwaliteit hoog in het vaandel: bouw voort op het groene karakter van Hilversum.
Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
33
Visie bedrijventerrein Kerkelanden 2011 Dit document beschrijft een aanzet tot een visie en strategie om tot revitalisatie te komen van bedrijventerrein Kerkelanden. Vanuit het besef dat de vraag naar ruimte voor nieuwe bedrijven en uitreiding van bestaande bedrijven fors is en uitbreidingslocaties nagenoeg ontbreken zal deze ruimte op bestaande bedrijventerreinen gevonden moeten worden. De noodzaak om bestaande locaties goed te benutten (en te revitaliseren) is groot. De basis van de visie wordt gevormd door de Kerkelanden Principes waaraan de ondernemers(vereniging), vastgoedeigenaren en gemeente zich langjarig verbinden. Deze principes geven richting aan de gewenste revitalisering van het bedrijventerrein. 1. Partijen onderstrepen de noodzaak om te komen tot revitalisering van bedrijventerrein Kerkelanden. 2. Kerkelanden is nu en in de toekomst een concurrerend gemengd bedrijventerrein met ruimte om te ondernemen. 3. Ondernemers en vastgoedeigenaren kunnen op hun kavel inspelen op wijzigingen in de bedrijfsvoering en de (veranderende) vraag naar bedrijfsruimte. Structurele leegstand is onwenselijk. 4. Ruimte wordt geboden aan ondersteunende functies op het bedrijventerrein die inspelen op de behoefte van de ondernemers. 5. De openbare ruimte is functioneel en overzichtelijk ingericht. 6. Het terrein is schoon, heel en veilig.
Regionaal transformatiefonds Het Regionaal Transformatiefonds is in 2008 in het leven geroepen. De belangrijkste reden hiervoor was het tegengaan van verkleuring of transformatie van bedrijventerreinen in de regio. Bij bedrijventerreinen van 1 ha of groter is het transformatiefonds van toepassing. Dit geldt dus ook voor het Circusterrein. Er is sprake van transformatie wanneer een deel van een bedrijventerrein in het bestemmingsplan verkleurt naar een andere functie. Wanneer de gemeente de te transformeren bedrijfsruimte niet compenseert met nieuwe hectares, dan stort de betreffende gemeente een normbedrag per ha in het regionaal fonds: 1 miljoen euro per hectare bij transformatie naar een tussenvorm van economie en/of wonen en 2 miljoen euro per hectare bij transformatie naar enkel wonen. De gemeente kan deze heffing doorbelasten aan de initiatiefnemer van de herontwikkeling. Regionaal bestaat de behoefte om het regionaal transformatiefonds te herijken.
Analyse werklocaties Gooi en Vechtstreek In 2020 is door Ecorys een analyse uitgevoerd naar werklocaties in de Gooi en Vechtstreek. Hierin komt naar voren dat behoud van voldoende ruimte voor bedrijvigheid is essentieel voor de toekomstige vitaliteit van de regio. Dit is te meer het geval wanneer de regio haar ambitie wil realiseren om zowel een woon- én werkregio te zijn. Dit betekent dat de verhouding tussen het aantal banen in de regio en de totale regionale beroepsbevolking (nu 0,9) naar een meer evenwichtiger getal van 1,0 groeit (25.000 extra banen), met ook aandacht voor voldoende praktijkgeschoolde werkgelegenheid. De groeiambitie brengt eveneens een forse uitbreidingsvraag met zich mee. Bedrijven in de regio lijken nu al hinder te ondervinden van het gebrek aan ruimte en verhuizen steeds vaker naar buiten de regio zoals Almere of Lelystad. De extra ruimtevraag bedraagt bijna 78 hectare op bedrijventerreinen. Dit is 34
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
een weinig realistische opgave op de korte termijn. Hoewel er op bedrijventerreinen nog schuifruimte gecreëerd kan worden door het uitplaatsen van bedrijvigheid die niet strikt noodzakelijk op een bedrijventerrein gevestigd moet zijn, ligt een groot deel van de oplossing in het herontwikkelen van bestaande locaties. Door verdichting en functiemenging (combineren van werken en wonen) kan veel bereikt worden. Het rapport doet daarbij voor de regio als geheel de volgende aanbevelingen: • Voorgenomen transformatie van werklocaties naar woonlocaties voorkomen • Regionaal programma werklocaties opstellen • Toevoegen van nieuwe werklocatie(s) • Herstructureren van bestaande bedrijventerreinen • Schuifruimte creëren op de bedrijventerreinen • Functiemenging en intensivering in het bestaande stedelijk gebied • Benutten van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) Over specifiek het Circusterrein staat in het rapport het volgende: Met het Circusterrein heeft het gebied ook een potentiele nieuwe ontwikkellocatie van redelijke omgang (circa 2 hectare). Over deze locatie wordt al nagedacht als woonlocatie maar de locatie leent zich vanwege de goede bereikbaarheid en nabijheid van werklocaties net zo goed als werklocatie. Het Circusterrein zou een interessante locatie kunnen zijn om te experimenteren met het ontwikkelen van een gemengd stedelijk milieu.
Een gebied waar wonen en werken naast elkaar worden ontwikkeld.
Trends De laatste decennia zien we een trend van functiemenging op bedrijventerreinen. Bedrijvigheid wordt schoner en bedrijven in de hogere milieucategorieën trekken weg. Deze beweging maakt een menging met andere functies mogelijk. Dit kan het vestigingsklimaat van werklocaties verrijken ter bevordering van onderscheidend vermogen. Ook zie je de grenzen tussen functies vervagen. Pick-up points van supermarkten en internetwinkels zijn een combinatie tussen logistieke activiteiten en retail. Ook voor fitnessstudio’s, sportscholen zijn bedrijventerrein vaak een interessante vestigingslocatie. Op bedrijventerrein Kerkelanden hebben deze functies reeds larenlang hun plek. Ook een vervaging tussen woon en werkfunctie wordt steeds meer zichtbaar. Een woning wordt steeds meer ook een werkplek. Door corona wordt er meer thuis gewerkt. De functie van kantoor wordt naar verwachting anders (meer als ontmoetingsplek). Ook in de toekomst zullen we meer thuiswerken dan voorheen. We weten echter nog niet wat dat betekent voor de vraag naar m2 kantoor. De afgelopen jaren zien we dat bij ontwikkelingen op bedrijventerreinen dit veelal resulteert in een transformatie naar woningbouw. Woningbouw levert doorgaans een hogere opbrengst per m² op dan werklocatieontwikkeling en vindt door het grote aantal woningzoekenden veelal bestuurlijk draagvlak.
Een groeiende discrepantie tussen woningbouw en werklocaties, waarbij de meeste aandacht naar woningbouw gaat, brengt echter de werkgelegenheid en economische dynamiek van een regio in gevaar. Transformatie van werklocaties voor woningbouw is in de praktijk grotendeels onomkeerbaar. Het is daarom belangrijk dat beide aspecten evenwichtig worden meegenomen in ruimtelijke ontwikkeling.
Circusterrein Diependaalselaan - Analyse
35
Woonbeleid Er wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe Hilversumse woonvisie waarvan de contouren nog onvoldoende uitgekristaliseerd zijn om in deze analyse mee te nemen .
Regionale woonvisie 2016-2030 De regio Gooi en Vechtstreek wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine of grote huishoudens en goed of slecht ter been. Dit is niet alleen vanuit sociaal oogpunt belangrijk, maar ook vanuit het perspectief van economische diversiteit. Een evenwichtige en diverse bevolkingsopbouw en beroepsbevolking is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. Met name voor lage-en middeninkomens is het lastig om in de regio een passende en betaalbare woning te vinden. Terwijl juist ook deze groep belangrijk is voor een vitale economie.
In dat verband zijn er een aantal thema’s en doelstellingen geformuleerd: INCLUSIEVE REGIO • De omvang van de sociale huurvoorraad blijft minimaal op peil • De slagingskansen voor mensen met recht op huurtoeslag blijven minimaal gelijk • Monitoring effecten passend toewijzen op de slagingskansen van verschillende doelgroepen • Maximaal 10% dure scheefwoners in het jaar 2030 BOUWENDE REGIO • 9.250 nieuwbouwwoningen tot 2030 • 1/3 van de woningtoevoegingen betaalbaar • Minimaal 20% woningtoevoegingen door transformaties • Strategisch inzetten nieuwbouw om tekorten in bepaalde segmenten op te lossen • Toevoeging woningen in het middel dure huursegment • Onderzoek nieuwbouwambities lange termijn VERNIEUWENDE REGIO • Opstellen goede voorbeeldenboek ‘buurt gestuurd’ • Aandacht wijken in kaart brengen • Ontwikkelen van kennis en instrumenten voor buurt gestuurde initiatieven ZORGZAME REGIO • Stimuleren doorstroming senioren om dynamiek op de woningmarkt te sturen • Innovatieve woon/zorg vormen faciliteren • Strategisch inzetten nieuwbouw voor senioren (zorggeschikte nul tredenwoningen) • Regie op extramuralisering voor een succesvolle huisvesting én een zo goed mogelijke (re)integratie in de wijken en buurten • Aandacht voor kwetsbare groepen DUURZAME REGIO • Behalen doelstellingen energieakkoord • Voortzetten programma energie besparen Gooi en Vecht (gericht op verduurzamen
particuliere woningvoorraad) • Corporatiebezit gemiddeld naar label b in 2020 • Nieuwbouw wordt vanaf 2020 energieneutraal uitgevoerd. 36
Gemeente Hilversum - Afdeling Beleid en Ontwikkeling
Doelgroepenverordening 2020 In de doelgroepenverordening zijn regels opgenomen over de indeling in huursegmenten en een definiëring van doelgroepen naar inkomen. Er wordt onderscheid gemaakt in: 1. Sociale huur 2. Middel dure huur 3. Middel dure huur plus In aanvulling van definiëring van doelgroepen naar inkomen kan het College in overleg met de ontwikkelaar/belegger bepalen dat ec woningen in een bepaald project bij voorrang worden aangeboden aan huishoudens met (lokale en/of regionale) binding en/of bij voorrang aan huishoudens met maatschappelijke beroepen (zoals zorg en onderwijs. Een middel dure huurwoning of middel dure huurwoning plus buiten 1.200 meter van een ov-knooppunt dient een oppervlakte van ten minste 60 m2 gbo te hebben. Sociale huurwoningen, middel duur en middelduur plus, dienen gedurende een termijn van tenminste 25 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven, wanneer het gemeentelijke gronduitgifte betreft.
Woonvisie Hilversum 2016-2020 Hilversum wil een vitale en leefbare woongemeente zijn. De focus ligt hierbij op de ruimtelijke kwaliteit en dynamiek op de woningmarkt: het op gang brengen en houden van doorstroming, door strategisch woningen toe te voegen rekening houdend met de verschillende doelgroepen en de bestaande voorraad zo efficiënt mogelijk te benutten en toe te wijzen aan de veranderende behoefte. In de structuurvisie Hilversum 2030 is bepaald dat Hilversum stuurt op geen extra groei van het inwoneraantal. De gemeente bouwt voor de autonome vraag en een betere kwaliteit van de woningvoorraad. De gemeenteraad heeft daarvoor al aantallen nieuw te bouwen woningen vastgesteld. In de begroting van 2016 is, in navolging van de opgave in de Structuurvisie Hilversum 2030, vastgelegd dat Hilversum zich inzet om jaarlijks 200 en vanaf 2018 250 extra woningen te realiseren. In het coalitieakkoord is verder afgesproken om 100 extra sociale huurwoningen te realiseren. Daarnaast is er commitment van Hilversum op de taakstelling van het Rijk voor het huisvesten van statushouders. De randvoorwaarde daarbij is ‘geen langere wachttijden voor huidige woningzoekenden’. Het uiteindelijke doel van de gemeente is, dat de woningvoorraad goed wordt benut en er voor alle inwoners van Hilversum een passende woning beschikbaar is.