Bijlage 03_Ontwikkelaanpak stationsgebied Hilversum juni 2021

Ontwerp bouwblokken (opdrachtgever Gemeente Hilversum, selectie op prijs-kwaliteit); d. Optioneel: uitbreiding NS (opdrachtgever NS Vastgoed, selectie n.t.b.).

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 25 van

Vanwege de beperkte ruimte en de samenhang tussen de (dwingende) constructie van fietsenstalling en de bouwblokken lijkt het verstandig om dit in één hand te ontwikkelen. De relatie met de openbare ruimte is daarbij essentieel en absoluut geen restpost. In het gebied is een mate van hoogteverschil aanwezig, aflopend van station naar stad. Dat betekent dat het DO van de bouwblokken in samenhang moet worden ontworpen met het DO van de openbare ruimte. De gemeente zal hiertoe een VO+ ontwerp meegeven in de opdracht aan de ontwikkelende partij, of een DO ontwerp maken en zelf de openbare ruimte in aansluiting op de bouwblokken aanleggen. In het eerste geval vindt er bij oplevering een schouw en overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente plaats. 2.

Bouwblok 4, 5, 6 Ten tweede de samenhangende ontwikkeling van bouwblok 4 t/ 6, de parkeergarage, de private buitenruimte op het dak van de parkeergarage en de openbare of openbaar toegankelijke hoven tussen de gebouwen in. Ook hiervoor geldt dat er een constructieve samenhang is tussen de garage en de bouwblokken. Het lijkt dan logisch om deze in één hand op de markt te zetten. Dit maakt efficiënte oplossingen mogelijk en voorkomt tegelijkertijd het risico op juridisch dispuut bij schade of afwijkingen bij de bouw van één van de bouwonderdelen. Aandachtspunten bij deze uitgifte zijn de aangrenzende openbare ruimte tussen de bouwblokken in, de buitenruimte op de langgerekte halfverdiepte parkeergarage onder de bouwblokken door en de relatie met het openbaar toegankelijke gebied tussen spoor en garage (eigendom ProRail). De ambitie voor de wijze van uitgifte voor deze blokken is nog niet bepaald (zie ook “Fasering”). Twee opties liggen voor de hand: a. Uitgifte van de gehele bouwlocatie, inclusief tussengelegen openbaar (toegankelijke) ruimte op maaiveld en op de garage. Voordeel is dat een samenhangend ontwerp kan worden gemaakt en de bouwonderdelen goed en in samenhang op elkaar kunnen worden aangesloten (dak en gevel garage, bouwblokken, en openbare ruimte op maaiveld). De gemeente kan hierbij een VO+ ontwerp meegeven in de tender voor dit laatste onderdeel. b.

Uitgifte van de bouwlocatie, voor waar het de bouwblokken en de parkeergarage betreft (inclusief openbaar toegankelijke ruimte op het dak). De gemeente ontwerpt het DO en legt dit in eigen opdracht aan. Conclusie Vanuit het thema bouwtechniek is het noodzakelijk om de bouwblokken 2 & 3 in een samenhang op de markt te zetten, net zoals dat zeer wenselijk is voor de bouwblokken 4, 5 en 6.

5.2.5. Financiën Binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen zijn moeizaam saldoneutraal- of positief te ontwikkelen. Het stationsgebied vormt hierop geen uitzondering. Het is dan ook zinvol te kijken naar de wijze waarop de manier van ontwikkelen kan bijdragen aan het toevoegen van (financiële) waarde voor de gemeente of het verminderen van de kosten. Dit heeft te maken met momenten van start bouw en gronduitgifte ten opzichte van de te maken kosten, aan het maken van logische programma enveloppes met financieel haalbare business cases (programmatisch zoet en zuur mengen), aanvullende wensen en eisen m.b.t. bijvoorbeeld duurzaamheid of beeldkwaliteit en meer. Vanuit financiële overwegingen is het meest gunstig om de grond zo spoedig mogelijk uit te geven. Dit pleit voor een uitgifte in één aanbesteding en een overdracht van de gronden zodra zij beschikbaar zijn. Met die opbrengsten kunnen de gemeentelijke uitgaven in het gebied worden betaald. De businesscase van blok 7 is als gevolg van zijn vorm en potentiële functie minder gunstig dan van de overige blokken. Op de blokken 2 t/m 6 zit

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 26 van

een positieve grondwaarde. Bouwblok 1 kent, in het geval dit blok met sociale woningbouw wordt gerealiseerd, een neutrale/ negatieve grondwaarde. Dit pleit ervoor om bouwblok 7 te betrekken bij de ontwikkeling van bouwblok 4 t/m 6 en mogelijk bouwblok 1 te betrekken bij bouwblok 2 en 3. Conclusie Voor een positieve impact van het ontwikkelscenario op de gemeentelijke financiën van de gebiedsontwikkeling is een uitgifte in één en een vlotte overdracht van de gronden wenselijk. Opdelen van de uitgifte in twee of drie aanbestedingen (1 en/of 2 en 3) en (4 t/m 7) leveren logische enveloppes op met een programmatische mix die de businesscase voor de ontwikkelende partij haalbaar maakt.

5.2.6. Eigendomssituaties De bestaande en toekomstige eigendomssituaties kunnen impact hebben op de wijze waarop de uitgifte wordt gedaan: 1.

Bestaande situatie Aan de oostzijde van de Koninginneweg is in 2017 een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd. Dit is met de vaststelling van het Bestemmingsplan in 2020 nader uitgewerkt. Via een traject van minnelijke verweving en indien nodig onteigening zullen de percelen ter plaatse worden verworven. Dit zal een enkele jaren in beslag nemen. Daarom is een scheiding tussen de uitgifte van de blokken 1, 2, 3 en de blokken 4, 5, 6, en 7 zeer wenselijk (zie “Fasering”). In dit gebied is één partij gevestigd, die reeds in de fase van het bestemmingsplan heeft aangegeven graag voor zelfrealisatie te opteren. Het bestemmingsplan vraagt echter om een grote parkeergarage onder de bouwblokken 4 t/m 6, wat zelfrealisatie op de eigen plot binnen de kaders van het bestemmingsplan niet mogelijk maakt. In geval gemeente en betreffende partij alsnog de intentie hebben om gezamenlijk de mogelijkheid van ontwikkeling te onderzoeken, moet worden gewerkt aan een anterieure overeenkomst. Om deze mogelijkheid open te houden, geldt dat een splitsing van de uitgifte van bouwblok 1,2, 3 en bouwblokken 4, 5 en 6 dan noodzakelijk is.

2.

Toekomstige situatie Bouwblok 2 en 3 staan bovenop de fietsenkelder (de fietsenkelder komt in eigendom van ProRail). Bouwblok 2 en 3 vormen qua constructie één geheel met de fietsenstalling eronder. Om deze reden zal bij de uitgifte van bouwblok 2 en 3 bij voorbaat ten behoeve van ProRail een recht van opstal worden gevestigd zodat de fietsenstalling na gereedkomen aan ProRail kan worden opgeleverd. Dus: de grond wordt uitgegeven aan één ontwikkelaar die zowel de fietsenstalling realiseert als de bouwblokken ontwikkelt. Middels een recht van opstal wordt ProRail eigenaar van de ondergrondse fietsenstalling. Vanuit deze optiek is het onmogelijk om bouwblok 2 en 3 los van elkaar uit te geven. Voor de bouwblokken 4, 5 en 6 geldt dat zij bovenop een parkeergarage staan. Voor de toekomstige beheeren onderhoudssituatie is versnipperd eigendom bovenop de parkeergarage onwenselijk. Dit is de reden dat voor deze locatie bij de uitgifte wordt ingezet op een openbare garage (die namens de gemeente wordt geëxploiteerd) en een belegger voor de bouwblokken er bovenop. Een ontwikkelaar/ belegger is interessant voor deze locatie, wat leidt tot verhuur en niet verkoop van ruimten niet-wonen). Om het eigendom helder te houden en niet te versnipperen over de 7 bouwblokken, is de intentie om bouwblok 1 te bestemmen voor sociale huurwoningen. Een regionale corporatie of corporatie(s) kunnen dit

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 27 van

blok geheel zelfstandig ontwikkelen en beheren, met uitzondering van de relatie met de beoogde parkeeroplossing aan de Koninginneweg. Het is vanuit deze optiek wenselijk om bouwblok 1 los te koppelen van de ontwikkeling van bouwblok 2 en 3. Vanwege de vorm en ligging leent bouwblok 7 zich niet voor woningen of voor de parkeergarage. Op deze locatie is niet-werken beoogd. Bouwblok 7 is daarmee een “vrij” blok waar het de toekomstige eigendomssituatie betreft en vereist blok 7 vanuit dit perspectief niet een dwingende samenhang in de ontwikkeling. Conclusie Vanuit het thema juridisch/ eigendom is het noodzakelijk om de bouwblokken 2 & 3 in een samenhang op de markt te zetten, net zoals dat zeer wenselijk is voor de bouwblokken 4, 5 en 6. Bouwblok 1 is vooralsnog bestemd voor sociale huurwoningen en laat zich het meest eenvoudig als aparte aanbesteding ontwikkelen.

5.2.7. Beeldkwaliteit De ruimtelijke kwaliteit voor de ontwikkeling van de openbare ruimte en de bebouwing is vastgelegd in het Beeldkwaliteitplan (7 oktober 2020). Ten aanzien van de ontwikkeling van de openbare ruimte geldt in alle gevallen dat de gemeente aan de lat staat voor het maken van een VO+ of een DO en/of de aanleg van de openbare ruimte. Met behulp van het BKP en een supervisor Ruimtelijk Kwaliteit wordt de samenhang in deze ontwerpen bewaakt. Ten aanzien van de kwaliteit van de bouwblokken geldt dit laatste ook. Het BKP dient daarbij als toetsingskader voor de Welstand en monumenten. De impact van de wijze van ontwikkeling van het gebied op de architecturale kwaliteit van de bebouwing is minder relevant dan de architectenkeuze van de ontwikkelaar. Hierbij zijn op hoofdlijnen de volgende richtingen denkbaar: 1. Het ontwerp van de bouwblokken vindt door één architect of onder supervisie van één architect plaats voor optimale samenhang en afstemming van de ontwerpen van de bouwblokken; 2. Elk blok krijgt zijn eigen architect om differentiatie in het ontwerp van de bouwblokken te stimuleren; 3. Verschillende architecten ontwerpen binnen de bouwblokken voor maximale differentiatie van de architectuur en plattegronden van de bebouwing. Vanwege de gewenste verticale parcellering kan dit een optie zijn.

De uitstraling en het gebruik van de locaties rondom het Stationsplein zijn anders dan die van de blokken aan de Koninginneweg. In het stedenbouwkundig plan zijn accenten aangegeven bij de bouwblokken 1, 3 en 7. Hier kan middels een (hoogte) accent worden uitgepakt. Blok 3 leent zich vanwege zijn bijzondere vorm voor een bijzondere architectuur. De samenhang met het tegenover liggende bouwblok 2 is evident. Conclusie Vanuit het thema beeldkwaliteit is de wijze van architectenkeuze van belang voor de nog op te stellen tenders. Het al dan niet samenvoegen van bouwblokken is hierbij van minder groot belang.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 28 van

5.2.8. Duurzaamheid Duurzaamheid in het Stationsgebied richt zich op de volgende onderwerpen: 1. Energie 2. Klimaatadaptatie 3. Circulariteit 4. Groen 5. Gezondheid Hierover is in hoofdstuk 3 “Duurzaamheid” al meer geschreven. Waar het nu om draait is de impact die het thema duurzaamheid heeft op de wijze van ontwikkelen.

5.3. Afwegingskader

Bovenstaande thema’s leiden elk tot een ander ideaalscenario voor de ontwikkelcombinaties waarmee het gebied wordt ontwikkeld. Deze zijn in onderstaande tabel naast elkaar gezet en afgewogen. Hieruit volgt de ontwikkelaanpak die in 5.4 nader wordt omschreven.

Ontwikkelcombinaties

per bouwbl ok

bouwbl ok 1 t/m7

(1, 2 & 3) (4, 5, 6 & 7)

(1) (2 & 3) (4, 5, 6 & 7)

(1, 2 & 3) (4, 5 & 6) (7)

(1) (2 & 3) (4, 5 & 6) (7)

+ + o + + + o +/o

+ +/o o + + + o o

+ o o o -+ o o

+ + o o -+ o --

fase 2

fase 1 fase 3 Impact thema's: Bouwfasering Programma Parkeren Bouwtechniek/OR Financiën Eigendom Beeldkwaliteit Duurzaamheid

x + x x --o --

x + + + + -o +

+ wens el i jk -- ni et wens el i jk o neutra a l x ni et mogel i jk Op basis van de analyse in hoofdstuk 5.2, vertaald en gewogen in bovenstaande tabel, zet de gemeente in op de ontwikkeling van het gebied met drie ontwikkelcombinaties, te weten: bouwblok 1, bouwblok 2 & 3 en bouwblok 4 t/m 7. Deze analyse en conclusie is in een marktconsultatie getoetst (zie hoofdstuk 6).

5.4. De ontwikkelaanpak De voorziene ontwikkelaanpak houdt het volgende in: 1. Uitgifte bouwblokken 2 en 3 inclusief realisatie ondergrondse fietsenstalling als één opdracht op de markt 2. Uitgifte bouwblokken 4 t/m7 inclusief realisatie ondergrondse parkeergarage als één opdracht op de markt 3. Uitgifte bouwblok 1 als één opdracht op de markt

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 29 van

1.

Uitgifte bouwblokken 2 en 3 inclusief realisatie ondergrondse fietsenstalling als één opdracht op de markt

Uitgangspunt -

De realisatie van ondergrondse fietsenstalling en de ontwikkeling van bouwblokken 2 en 3 worden als één opdracht op de markt gebracht waarbij het volgende geldt o

Dit houdt in dat enerzijds ten behoeve van de bouwblokken grond wordt uitgegeven en anderzijds opdracht tot aanneming van werk wordt verleend om de ondergrondse fietsenstalling te realiseren

o

De realisatie van de fietsenstalling zal geschieden op basis van VO/DO die in verbinding staat met de bestaande ondergrondse fietsenstalling (waarvan NS eigenaar is), de transferhal en de stationsuitbreiding;

o

Voor wat betreft de ondergrondse fietsenstalling zal ProRail in gedeelde opdrachtgeverschap met de gemeente optreden;

o

ProRail wordt eigenaar van de ondergrondse fietsenstalling, daartoe zal bij de uitgifte ten behoeve van ProRail een recht van opstal worden gevestigd;

o

De ondergrondse fietsenstalling dient al dan niet rechtstreeks opgeleverd te worden aan ProRail

o

Nieuwbouw dient te voldoen aan de stedenbouwkundige kaders en het Beeldkwaliteitsplan Stationsgebied.

o

Inrichting Stationsplein (onder andere nieuwe routes).

Programma nieuwbouw -

Minimaal 8.350 m² BVO niet-wonen functies waarvan een hotelfunctie (inclusief congres) van minimaal 2.500 m² BVO. Het overig niet-wonen is vrij in te vullen. Verder kan er maximaal 500 m² BVO met horeca functies worden ingevuld. Daarnaast is het mogelijk maximaal 500 m² BVO met detailhandel functies in te vullen;

-

Minimaal de realisatie van 87 woningen en maximaal de realisatie van 108 woningen. Minimaal 75% van het totaal aantal woningen dient voor de middelduur sector bestemd te zijn, waarvan minstens de helft (37,5% van het totaal) voor de middelduur huurwoningen bestemd te zijn. Van de middeldure huurwoningen dient dan weer minstens de helft (18,75% van het totaal) voor de goedkope middelduur huurwoningen bestemd te zijn. De rest kan gebouwd worden in middelduur segment plus.

Parkeren -

Voldoen aan de parkeernorm middels tijdelijkheid; definitief parkeren wordt opgelost nadat de ondergrondse parkeergarage gerealiseerd is aan de Koninginneweg.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 30 van

Aandachtspunten -

Afhankelijk van de nog op te stellen aanbestedingsstrategie is het goed mogelijk dat de ontwikkeling en realisatie van de bouwblokken 2 en 3, en de ondergrondse fietsenstalling bij één marktpartij komen te liggen, met dus twee aparte opdrachtgevers (gemeente voor de uitgifte van de bouwblokken inclusief inrichting openbaar gebied en ProRail voor de fietsenstalling);

-

Vanwege de constructieve en ruimtelijke samenhang zal ook de gewenste uitbreiding van de NS Stationshal in samenhang met de ontwikkeling van bouwblok 2 en 3, de openbare ruimte van het Stationsplein en de fietsenstalling worden opgepakt. Minimaal op het niveau van het definitief ontwerp, maar ook is mogelijk om dit als onderdeel van de aanbesteding mee te nemen. Dit kan betekenen dat een derde opdrachtgever aan de aanbesteding wordt toegevoegd. Partijen treden hiertoe nog nader in overleg en de uitkomst van bovenstaande punten worden verder uitgewerkt in de Aanbestedingsleidraad ten behoeve van de uitgifte van de bouwblokken inclusief inrichting openbare ruimte en de ondergrondse fietsenstalling

-

De ondergrondse fietsenstalling is dus een integraal onderdeel van de aanbesteding. De tender zal plaatsvinden op basis van minimale eisen en randvoorwaarden met betrekking tot de ondergrondse fietsenstalling. De gunning zal plaatsvinden op basis van prijs-kwaliteit. De ondergrondse fietsenstalling staat in verbinding met de uitbreiding van de stationshal en dient dan ook in verbinding gebracht te worden met de bestaande fietsenstalling (die van NS is)

-

Gebruik van de ondergrondse fietsenstalling is pas aan de orde als 1) entree op ’t Brinkje gereed is, en 2) als bouwblok 2 en 3 gereed zijn. Hierbij is van belang dat de toegankelijkheid van de centrumring voor langzaam en gemotoriseerd verkeer gewaarborgd blijft

-

Als vanuit strategische overwegingen besloten wordt de aanbesteding van de ondergrondse fietsenstalling anders in te zetten, dient de marktpartij hoe dan ook bij de ontwikkeling van de bouwblokken rekening te houden met de constructieve verbinding met de ondergrondse fietsenstalling, de inrichting van de openbare ruimte en de gewenste uitbreiding van de Stationshal.

-

De entree van de fietsenstalling is voorzien op het zogenaamde Brinkje, op de kruising van de Stationsstraat en de Schapenkamp. In de uitvoering betekent dit dat bij de uitvoering van de entree rekening moet worden gehouden met de aanpak van de Schapenkamp en de verlegging van de centrumring, dan wel het toegankelijk houden van de centrumring voor langzaam en gemotoriseerd verkeer. De daadwerkelijke entree van de fietsenstalling (‘de opstal’) zal als laatst worden gerealiseerd, vlak voor de opening van de fietsenstalling.

2.

Uitgifte bouwblokken 4 t/m 7 inclusief realisatie ondergrondse parkeergarage als één opdracht op de markt

Uitgangspunt -

De realisatie van ondergrondse parkeergarage en de ontwikkeling van bouwblokken 4 t/m 7 worden als één opdracht op de markt gebracht waarbij het volgende geldt o

Ontwikkeling en realisatie van bouwblokken 4 t/m 7 is afhankelijk van de realisatie van de ondergrondse parkeergarage (voorwaardelijke verplichting).

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 31 van

o

Gemeente heeft hier nog niet overal grondpositie. De locatie “Koninginneweg- centrum” zal dan ook in navolging op het gevestigde gemeentelijke voorkeursrecht (januari 2018), opgevolgd door een bestemmingsplan (oktober 2020) minnelijke worden verworven (waarbij indien nodig onteigening op termijn niet uitgesloten is)

o

Op de hoek van de Koninginneweg en de Stationsstraat staan twee gemeentelijke monumenten. Deze blijven in de toekomst staan. Dit betekent dat bij het ontwerp van deze ontwikkellocatie inclusief parkeergarage rekening moet houden met en aansluiten op deze monumenten. Afstemming hierover vindt plaats door de ontwikkelaar met de betreffende eigenaren. De gemeente voorziet in de sloop van de bebouwing eromheen en draagt zorg voor een waterdichte afsluiting en eventuele andere benodigde maatregelen aan de betreffende monumenten.

o

De locatie Koninginneweg- centrum is gelegen aan het spoor. Dat betekent dat hier in de bouw van de diverse functies rekening moet worden gehouden met het geluid en de trillingen van het spoor. Afstemming van de ontwikkelaar met spooreigenaar ProRail is nodig.

o

In het stedenbouwkundig plan is een halfverdiepte parkeergarage opgenomen. Dat betekent dat het maaiveld tussen de bebouwing een halve verdieping is opgeteld. Dit is privaat terrein, met een openbaar karakter. Hiermee dient in de ontwikkeling rekening te worden gehouden.

o

De parkeergarage is openbaar en dient commercieel geëxploiteerd te worden door een marktpartij die de inschrijver zelf moet zoeken;

Programma nieuwbouw -

Minimaal 4.200 m² BVO niet-wonen functies; vrij in te vullen

-

Te ontwikkelen programma bevat minimaal 75 woningen waarvan minimaal 75% in het middeldure segment. Hiervan dient minstens 37,5% bestemd te zijn voor middelduur huur met minimaal 18,75% goedkoop middelduur huur. De rest kan gebouwd worden in middelduur huur segment plus.

3.

Uitgifte bouwblok 1 als één opdracht op de markt

Uitganspunt -

Bouwblok 1 bestemd voor sociale woningbouw: o

De gemeente kan een woningcorporatie uit Hilversum contracteren over de bouw van een sociaal woningbouwprogramma;

o

Hiermee is het hele sociale woonprogramma in 1 bouwblok opgevangen, waarbij de overmaat in het blok kan worden aangevuld met middeldure huur of voorzieningen;

o

Omdat bouwblok 1 en daarmee het sociale woningprogramma het sluitstuk is van de gehele ontwikkeling, is hierdoor het behalen van de randvoorwaarde van minimaal 33% gewaarborgd;

o

Het eigendom van de corporatie is centraal binnen bouwblok 1 opgelost en niet versnipperd over de gehele ontwikkeling;

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 32 van

o

Dit is ook het enige bouwblok dat technisch gezien niet verbonden is met een openbare ondergrondse bebouwing zoals fietsenstalling of een parkeergarage.

Aandachtspunt -

Realisatie van bouwblok 1 is afhankelijk van de realisatie van de ondergrondse fietsenstalling; o

De locatie waarop bouwblok 1 is gesitueerd (ook bekend als GAK-locatie) wordt thans gebruikt als tijdelijke fietsenstalling;

o

Bouwblok 1 kan ook pas tot ontwikkeling worden gebracht indien de ondergrondse fietsenstalling onder de bouwblokken 2 en 3 gereed is voor gebruik en dat is in elk geval van na ontwikkeling van de bouwblokken 2 en 3. Verder is het ook afhankelijk ;

o

Bij de ontwikkeling van bouwblok 1 dient wel rekening gehouden te worden dat tegen die tijd de locatie van de huidige entree van de Teleac parkeergarage is bepaald en het busstation is vernieuwd.

Parkeren -

Tijdelijke parkeervoorzieningen zoals bij bouwblokken 2 en 3 zijn hier niet aan de orde o

Omdat bouwblok 1 pas wordt ontwikkeld nadat de bouwblokken 4 t/m 7 zijn ontwikkeld en dan is ondertussen de parkeergarage ook gerealiseerd;

o

Indien bouwblok 1 wegens financiële afwegingen eerder tot ontwikkeling wordt gebracht , maar niet eerder dan dat de ondergrondse fietsenstalling onder het Stationsplein gereed is, zal de ontwikkelende partij moet zorgdragen voor voldoende tijdelijke parkeerplaatsen om in de parkeerbehoefte te voorzien.

5.4.1. Afwijking Afwijking van de richtlijn is mogelijk, in geval: 1. Zich onverwachte kansen in het aanbod van programma voordoen, die bijdragen aan de beoogde kwaliteit in het gebied en passen binnen het bestemmingsplan; 2.

Het vanuit financieel, kwalitatief of planningsoogpunt beter is om een andere invulling te kiezen of in een andere volgordelijkheid uit te voeren;

Hierbij geldt dat te allen tijden de afwijking van een bouwblok wordt beschouwd binnen de ruimtelijke mogelijkheden binnen de totale ontwikkeling, het voorziene programma en de planologische kaders waarbij de gemeente de integrale afweging maakt (financieel, bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, visie op de stad).

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 33 van

6. Marktconsultatie De marktconsultatie is ingezet met de bedoeling te toetsen of de beoogde ontwikkeling (gegeven de gestelde uitgangspunten en ambities) tot succesvolle inschrijvingen en het gewenste resultaat kunnen leiden.

6.1. Marktconsultatie De gemeente Hilversum heeft middels marktconsultatie met geselecteerde marktpartijen2 bilaterale gesprekken gevoerd en de beoogde ontwikkeling voor het stationsgebied aan de marktpartijen voorgelegd met als doelstelling: 1. De haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling te toetsen; 2. De mogelijke alternatieve ideeën, suggesties of verbeterpunten voor de beoogde ontwikkeling op te halen; en 3. De relevantie en haalbaarheid van de maatregelen circulair en energetisch niveau aanvullend op de landelijke wettelijke verplichting te toetsen.

6.2. Resultaten marktconsultatie Zoals in hoofdstuk 5 is te lezen is de voorziene ontwikkelaanpak voor het stationsgebied qua volgordelijkheid te omvatten in drie ontwikkelcombinaties: 1. Uitgifte bouwblokken 2 en 3 inclusief realisatie ondergrondse fietsenstalling als één opdracht op de markt 2. 3.

Uitgifte bouwblokken 4 t/m7 inclusief realisatie ondergrondse parkeergarage als één opdracht op de markt Uitgifte bouwblok 1 als één opdracht op de markt

Deze voorziene ontwikkelaanpak is voorgelegd aan de geselecteerde marktpartijen en uit de gesprekken volgt als eerste dat de voorziene ontwikkelaanpak goed doordacht is. De wijze waarop de realisatie van de ondergrondse fietsenstalling op de markt wordt gebracht is helder, mede bekeken vanuit de eigendomsstructuur en de integraliteit van de opgave. Daarnaast hebben geselecteerde marktpartijen de uitspraak gedaan om serieus te overwegen om bouwblok 1 toe te voegen aan de ontwikkelcombinatie 4 (bouwblok 2 en 3 inclusief ondergrondse fietsenstalling). Gezien het sociale woningbouwprogramma voor het gebied, biedt een verdeling van de sociale woningen over de bouwblokken 1, 2, en 3 de mogelijkheid om meer flexibiliteit te creëren in de ontwikkeling om daarmee meerwaarde te behalen voor de beoogde ontwikkeling. Tot slot, biedt dit ook weer meer mogelijkheden voor de beoogde duurzaamheidsmaatregelen. Hierbij aangetekend brengt dit advies met zich mee dat de opgave ‘tijdelijk fietsparkeren’ onderdeel kan worden van de aanbesteding. Aan de markt zal dan gevraagd worden hiervoor een oplossing te bedenken. Immers, de locatie van bouwblok 1 was beoogd om als tijdelijk fietsparkeren in te zetten waardoor de ontwikkeling van bouwblok 1 later in de ontwikkeling gepland is.

Wellicht leidt dit tot creatieve oplossingen voor de ingebruikname van de stalling of de omgang met tijdelijk fietsparkeren. Dat brengt met zich me dat het definitieve afwegingskader na marktconsultatie er als volgt uitziet:

2 Dura Vermeer, Slokker, Dudok Wonen, Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken, De Alliantie.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 34 van

6.3. Vervolgproces 6.3.1.

Aanbestedingsstrategie

Om de thans beoogde ontwikkeling tot uitvoering te brengen zal hiertoe eerst een aanbestedingsstrategie worden uitgeschreven. Hierin wordt voorafgaand aan de aanbesteding vastgelegd: 1. De omvang van de aanbesteding (berekenen van de waarde van de opdracht); 2. Keuze voor wel of geen percelen en een omschrijving van de percelen (binnen de regels onderverdelen van één opdracht in meer stukken: min of meer uitkomst van de marktconsultatie omschrijven en welke keus is gemaakt); 3. De organisatie van de aanbesteding a. De bemensing van het aanbestedingsteam; b. Wie aan welk orgaan rapporteert; c. Wie beslissingsbevoegd is; d. De taakverdeling; e. De op te leveren documenten per fase 4. De stappen in de aanbesteding en hoe deze uitgevoerd gaan worden (bijvoorbeeld: de wijze van selectie en gunning) 6.3.2.

Aanbestedingsleidraad

Vervolgens zal er een aanbestedingsleidraad worden opgesteld waarin onder andere de regels en eisen voor de aanbesteding zijn beschreven. Hierbij zullen zowel variant 3 als 4 uit bovenstaand afwegingskader worden beschouwd.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 35 van

7. Conclusie en aanbevelingen Het advies vanuit de marktconsultatie is om de mogelijkheid nader te onderzoeken om bouwblok 1 niet als solitaire ontwikkeling op de markt te brengen maar te combineren met de ontwikkeling van de bouwblokken 2 & 3. Dit advies wordt overgenomen en bij het opstellen van de aanbestedingsleidraad voor de gronduitgifte, verder uitgewerkt en op haalbaarheid en wenselijkheid getoetst. Dit betreft de volgende twee scenario’s: 1. 2.

Bouwblok 1, 2 & 3 als één geheel όf bouwblok 2 & 3 samen en bouwblok 1 apart; en Bouwblokken 4 t/m 7 als één geheel.

Afhankelijk van de resultaten van de uitwerking bij de deze aanbestedingsleidraad voor de gronduitgifte, zal een keuze worden gemaakt en indien nodig financieel verwerkt.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 36 van