Bijlage 03_Ontwikkelaanpak stationsgebied Hilversum juni 2021

Ontwikkelaanpak Stationsgebied Hilversum Welkome, aantrekkelijke en groene entree 8 juni 2021

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 1 van

Inhoud

Inhoud

2

Samenvatting

3

1. Inleiding

4

1.1. Aanleiding

4

1.2. Integrale benadering

4

1.3. Ontwikkelaanpak

4

1.4. Leeswijzer

5

2. Stationsgebied Hilversum: ambities en kaders

6

2.1. Doel stationsgebied Hilversum

7

2.2. Kaders

7

3. Randvoorwaarden en uitgangspunten

12

3.1. Programmatische uitgangspunten

12

3.2. Duurzaamheid & Klimaatadaptie

16

3.3. Fasering/Planning

17

4. Uitvoerbaarheid

19

5. Ontwikkelaanpak

20

5.1. Ontwikkellocaties

20

5.2. Ontwikkelcombinaties

20

5.3. Afwegingskader

29

5.4. De ontwikkelaanpak

29

6. Marktconsultatie

34

6.1. Marktconsultatie

34

6.2. Resultaten marktconsultatie

34

6.3. Vervolgproces

35

7. Conclusie en aanbevelingen

36

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 2 van

Samenvatting Gemeente Hilversum staat voor een groot transformatieproces: het ontwikkelen van het stationsgebied tot een welkom, aantrekkelijk en groen verblijfsgebied dat in verbinding staat met het centrum. De ambities zijn hoog. De wens is om toe te werken naar een stationsgebied dat aansluit bij de identiteit van Hilversum als mediastad en aantrekkelijk is voor iedereen (bewoners, bezoekers, ondernemers). Het stationsgebied is een intensief gebruikt gebied, de ontwikkeling tot een aantrekkelijk en levendig stationsgebied zal daarom stapje voor stapje plaatsvinden, in samenwerking met betrokkenen. Het doel is om een hoogwaardig stedelijk gebied tot ontwikkeling te brengen, waarin vastgoedontwikkelingen en opwaardering van de (OV) infrastructuur en de openbare ruimte elkaar zo optimaal mogelijk gaan versterken. Deze ontwikkelaanpak beschrijft de ambities en kaders voor de ontwikkeling. Het beoogt het gewenste bouwprogramma voor het stationsgebied aan te geven en richting te geven aan de ruimtelijke vertaling hiervan. Hiermee vormt de ontwikkelaanpak de basis waarop de ontwikkeling van het stationsgebied zich moet vormen, zodat samenhang en integraliteit in het gebied verankerd zijn.

Gericht wordt op de volgende speerpunten:  Indicatie programma (functies en volumes);  Inrichting openbare ruimte;  Integratie nieuwbouwontwikkeling in het gebied; Wat gaat er gebeuren? De ontwikkeling van het stationsgebied bestaat uit twee deelgebieden (ontwikkellocaties): het Stationsplein en de Koninginneweg. Het Stationsplein wordt een levendig gebied met terrassen, bebouwing, groen en zitplekken waar 3 bouwblokken en een fietsenstalling worden toegevoegd. De Koninginneweg staat in het teken van herontwikkeling van de bebouwing tussen de Koninginneweg en het spoor. In de nieuwe situatie worden 4 bouwblokken en een parkeergarage toegevoegd. Om het transformatieproces tot ontwikkeling te brengen heeft de gemeente een ontwikkelrichting opgesteld die vervolgens voorgelegd is aan marktpartijen middels een marktconsultatie. Op basis hiervan worden twee wijzen van ontwikkeling mogelijk geacht: 1. 2.

Bouwblok 1, 2 & 3 als één geheel όf bouwblok 2 & 3 samen en bouwblok 1 apart; en Bouwblokken 4 t/m 7 als één geheel.

Het advies vanuit de marktconsultatie is om de mogelijkheid nader te onderzoeken om bouwblok 1 niet als solitaire ontwikkeling op de markt te brengen maar te combineren met de ontwikkeling van de bouwblokken 2 & 3. Dit advies wordt overgenomen en bij het opstellen van de aanbestedingsleidraad voor de gronduitgifte verder uitgewerkt en op haalbaarheid en wenselijkheid getoetst.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 3 van

1. Inleiding 1.1. Aanleiding De gemeente Hilversum wil de komende jaren het stationsgebied Hilversum transformeren tot een welkome, aantrekkelijke en groene entree voor heel Hilversum, waar de reiziger zijn weg goed kan vinden en waar het aangenaam toeven is. Het stationsgebied wordt getransformeerd naar een hoog stedelijk milieu met diverse functies: wonen, kantoren, hotel, horeca, onderwijs en commerciële ruimte. In haar huidige toestand heeft het stationsgebied niet de uitstraling die past bij de ambities van Hilversum. De huidige structuur en inrichting van het stationsgebied verhinderen dat het gebied zich ontplooit tot wat het zou moeten zijn. Dit vraagt om een kwaliteitsverbetering waarvoor met de op 15 mei 2013 vastgestelde Structuurvisie Hilversum 2030 en de op 18 november 2015 vastgestelde centrumvisie de basis is gelegd. Deze visies zijn via een stedenbouwkundige visie en stedenbouwkundig programma van eisen (december 2016) uitgewerkt tot Stedenbouwkundig plan (mei 2019) en vervolgens tot het in oktober 2020 vastgestelde bestemmingsplan Stationsgebied 2020 en beeldkwaliteitsplan Stationsgebied. Hiermee is richting gegeven aan de realisatie van een nieuw stationsgebied waarin de ambities voor de komende jaren zijn vormgegeven.

Een dergelijke transformatieopgave vraagt om een ontwikkelrichting waarin de route naar de beoogde realisatie wordt beschreven: een spoorboek naar een waardig en groen stationsgebied.

1.2. Integrale benadering Het stationsgebied is niet alleen een gebied dat verschillende stakeholders (eigenaren, bewoners, ondernemers, ProRail en NS) kent, maar het staat ook voor een complexe gebiedsopgave: (ruimtelijke) gebieds- en vastgoedontwikkeling op een compact grondgebied. De plannen voor het stationsgebied zijn ambitieus. Dit vraagt om een eigentijdse ontwikkeling: een ontwikkeling die niet ingehaald wordt door de tijd, maar een ontwikkeling die met de tijd meegaat. Dit wordt gedaan door aan de voorkant van het proces niet meer dan kaders voor de ontwikkeling mee te geven. Wegens de flexibele en binnenstedelijke locatie kan het stationsgebied niet in één keer volgens een in beton gegoten plan tot ontwikkeling worden gebracht. De ontwikkeling biedt de ruimte om binnen de kaders met creatieve oplossingen te komen. De complexiteit van de diverse ontwikkelopgaven die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden én de verschillende ontwikkelingen die in de omgeving van het stationsgebied plaatsvinden die een bepaalde mate van samenhang vertonen, vragen niet alleen om een integrale aanpak, maar ook om een actieve houding van de markt om de ambitieuze plannen voor het gebied tot ontwikkeling te brengen.

1.3. Ontwikkelaanpak Het stationsgebied is een intensief gebruikte gebiedsomgeving. De ontwikkeling tot een goed bereikbaar, aantrekkelijk economisch sterk centrum dient dan ook fasegewijs (geleidelijk) plaats te vinden, in samenwerking met betrokkenen. Het is een dynamisch proces dat een lange doorlooptijd kent. Deze ontwikkelaanpak geeft de marsroute naar de realisatie van het nieuwe stationsgebied weer.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 4 van

Het beschrijft de ambities en kaders voor de ontwikkeling van het stationsgebied. Het zorgt voor de samenhang, en schetst kansen en mogelijkheden. Het geeft richting aan de ontwikkeling en geeft spelregels voor de geleidelijke transformatie van het stationsgebied. Deze ontwikkelaanpak, die als kader geldt voor de uitvoering van de plannen voor het stationsgebied, is richtinggevend. De programmatische invulling biedt voldoende ruimte om flexibel in te spelen op de ontwikkelingen in het stationsgebied.

1.4. Leeswijzer In hoofdstuk 2 zijn de ambities en kaders voor het stationsgebied te lezen. Hoofdstuk 3 beschrijft de (programmatische) randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het stationsgebied. De financiële uitvoerbaarheid komt in hoofdstuk 4 aan bod. In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkelrichting uiteengezet en in hoofdstuk 6 is de uitkomst van de marktconsultatie te lezen. Tot slot volgen in hoofdstuk 7 de conclusie en aanbevelingen.

Ontwikkelaanpak beschrijft de

Ambities en kaders

Ontwikkelrichting

Spelregels

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 5 van

2. Stationsgebied Hilversum: ambities en kaders Het stationsgebied is gelegen aan de (oost)rand van het centrum. De fysieke begrenzing van het stationsgebied wordt gevormd door de Beatrixtunnel en de Stationsstraat, Schapenkamp (centrumzijde) en het Oosterspoorplein (zie hiervoor onderstaand figuur uit het Bestemmingsplan Stationsgebied 2020). Met de stationsgebouwen, het busstation, de stationstunnel en het Stationsplein vormt het stationsgebied de toegangspoort vanaf het station naar het centrum. Door de ligging vormt het stationsgebied tevens een belangrijke verbinding tussen twee stadshelften. De huidige structuur van dit gebied wordt hoofdzakelijk bepaald door de langgerekte grootschalige ruimtes van de Schapenkamp, het busstation en de taxistandplaats met kiss & ride plek.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 6 van

2.1. Doel stationsgebied Hilversum De gemeente Hilversum staat voor een grote transformatieopgave en de ambities zijn groots: “In 2030 is de Stationsomgeving het kloppend hart van de stad. Reizigers voelen zich welkom in de groene mediastad en Hilversummers zijn trots op deze nieuwe entree tot hun stad. Het gebied is een belangrijke schakel tussen Oost en Centrum en tussen station en stad. Het is het belangrijkste OV-knooppunt in de regio Gooi en Vechtstreek . Trein, bus, fietser en voetganger sluiten logisch op elkaar aan en iedereen vindt eenvoudig en aangenaam zijn weg. Het is een aantrekkelijk, duurzaam en creatief gebied waar het prettig wonen, werken en verblijven is”. Het kerndoel is om een hoogwaardig stedelijk gebied tot ontwikkeling te brengen, waarin vastgoedontwikkelingen en opwaardering van de (OV) infrastructuur en de openbare ruimte elkaar zo optimaal mogelijk versterken. Dit met de ambitie om 1) een dynamisch en aantrekkelijk stationsgebied, 2) een krachtig OV knooppunt, en 3) een gebied dat de twee stadshelften van Hilversum beter met elkaar verbindt tot ontwikkeling te brengen.

Een dynamische en aantrekkelijke stationsomgeving

Een krachtiger OV-knooppunt

Een sterke verbinding tussen twee stadshelften

Om deze ambities te kunnen realiseren en een eigentijdse ontwikkeling van de grond te krijgen, wordt ingezet op de volgende vijf doelen: 1. 2. 3. 4. 5.

Meer woningen in het stationsgebied; Nieuwe, aangename en hoogwaardige openbare ruimte; Betere verbindingen binnen Hilversum; Betere verbindingen met de omgeving; Een duurzaam stationsgebied

2.2. Kaders 2.2.1.

Stedenbouwkundig plan

Omdat het stationsgebied van Hilversum een belangrijke entree tot Hilversum is én een schakel is tussen oost en het centrum, dient het verbindende element van vroeger tussen het stationsgebied en het centrum verbeterd te worden, net als de verbinding met Hilversum Oost. Deze verbinding dient op een eigentijdse stijl teruggebracht te worden. Het stedenbouwkundig plan (vastgesteld in mei 2019) zet daarom in op het maken van een alzijdig station (een station dat aan alle kanten aantrekkelijk is), een sterkere oost-centrum verbinding én een verbeterde relatie tussen centrum en stationsomgeving. Door het aanpassen van de centrumring, de ontwikkeling van nieuwe bebouwing en herinrichting van de openbare ruimte wordt het stationsgebied onderdeel van het centrum van Hilversum waarbij het bestaande stedelijke weefsel als basis heeft gediend voor het stedenbouwkundig ontwerp.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 7 van

Het gebied tussen de Koninginneweg-oost en het spoor is onderdeel van de transformatieopgave. De rommelige achterkanten aan het spoor maken plaats voor een levendig silhouet van groen en bebouwing met zichtlijnen naar oost.

2.2.2.

Bestemmingsplan Stationsgebied 2020

Om de aantrekkelijkheid, levendigheid en flexibiliteit van het gebied nu en in de toekomst te waarborgen is in het bestemmingsplan Stationsgebied 2020 gekozen voor een centrum stedelijke mix van wonen, werken en voorzieningen. Daarin is onder andere de hoogte en het beoogde programma opgenomen. De regeling van het bestemmingsplan is daarmee flexibel maar geeft ook enige kaders die de mix van functies waarborgen. Ter plaatse van het Stationsplein (bouwblokken 1 t/m 3) is een zogenaamde uitwerkingsplicht in het bestemmingsplan opgenomen. Zo kunnen de volgende drie opgaven meer gedetailleerd worden uitgewerkt en opgenomen in het bestemmingsplan zonder dat direct een bestemmingsplanwijziging nodig is: 1. De gestapelde en integrale opgave ter plaatse van bouwblok 2, 3, de uitbreiding van de NS Stationshal en de fietsenstalling; 2. De samenhang in de opgave van bouwblok 1, het busstation en de taxistandplaats; 3. De verbinding tussen Hilversum oost en centrum, waarbij de pleinen en fietstunnel een goede ruimtelijke samenhang kennen. Voor de Koninginneweg (bouwblokken 4 t/m 7) is juist gekozen voor een rechtstreekse bouwtitel. De aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor kantoren, dienstverlening, ondernemingen in de creatieve sector, multimediabedrijven, maatschappelijke activiteiten en wonen. Binnen deze bestemming is bovengronds maximaal 13.500 m² BVO beschikbaar. 2.2.2.1.

Het beeldkwaliteitsplan

In het Stedenbouwkundig plan is voorzien in een grote hoeveelheid nieuwe bebouwing. Het is belangrijk dat deze nieuwe bebouwing goed aansluit op het bestaande centrum van Hilversum, maar ook op de wijken aan de

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 8 van

overzijde van het spoor. Daarom is specifiek voor het stationsgebied van Hilversum het beeldkwaliteitsplan Stationsgebied opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan Stationsgebied is bedoeld als toetsingskader voor de supervisor Stationsgebied en de Commissie Welstand en Monumenten. Dit plan is een richtinggevend inspiratiedocument voor de architect. Het beeldkwaliteitsplan voor het stationsgebied geeft in woord en beeld de gewenste sfeer van de bebouwing en de daarbij behorende openbare ruimte aan, zonder zelf al een ontwerp te zijn. Om dit beeldkwaliteitsplan langdurig te kunnen accepteren als toetsingsinstrument wordt die gewenste sfeer in het plangebied gemotiveerd op basis van ruimtelijke karakteristieken, die de identiteit ervan bepalen. 2.2.2.2. Relatie Welstand Bij de beoordeling van bouwplannen voor het stationsgebied in de Welstandscommissie zal het beeldkwaliteitsplan Stationsgebied als toetsingskader dienen. De Welstandsnota heeft als doel om de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk en objectief kader te plaatsen, waarmee de rechtszekerheid van initiatiefnemers wordt gediend. Daarnaast waarborgt de Welstandsnota de kwaliteit van de welstandstoetsing en biedt deze samenhang in gemeentelijk beleid, dat zich richt op de kwaliteit van het stadsbeeld. Voor nieuwbouwplannen in het stationsgebied gelden de criteria voor gebouwen uit het vastgestelde beeldkwaliteitsplan.

De toetsing van (kleinschalige) aanpassingen aan bestaande gebouwen en gerealiseerde nieuwbouw vindt plaats aan de hand van de objectgerichte criteria uit de Welstandsnota. Net als bij de Welstandsnota geldt voor dit beeldkwaliteitsplan dat afgeweken kan worden van gestelde criteria, wanneer aangetoond kan worden dat de voorgestelde oplossing een kwalitatief hogere beeldkwaliteit oplevert. In dergelijke gevallen kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria zoals die ook in de Welstandsnota zijn benoemd. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo’n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren af te wijken van de criteria uit dit beeldkwaliteitsplan. Voor zaken die niet specifiek benoemd zijn in het beeldkwaliteitsplan geldt de algemene regel dat de oplossing moet passen binnen de betreffende context. In het beeldkwaliteitsplan Stationsgebied zijn geen richtlijnen opgenomen voor bestaande monumenten. Hiervoor gelden de ‘Herziene Welstandsnota 2014’ en de monumentenbeschrijving. 2.2.2.3. Relatie Bestemmingsplan Het Beeldkwaliteitsplan bevat criteria voor de ruimtelijke en architectonische uitwerking van de gebouwen en deelplannen. Bouwhoogten, bebouwingscontouren, functies en gebruik van gebouwen worden bepaald in het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan geeft weliswaar eindbestemmingen, oppervlakten en hoogten aan in regels en de verbeelding, maar is vanwege de vereiste en gewenste flexibiliteit niet heel gedetailleerd. Op deze manier kan flexibel op ontwikkelingen worden ingespeeld, waardoor de bebouwingscontouren nog niet definitief zijn bepaald. Een minder gedetailleerd kaartbeeld in het uitwerkingsplan betekent ook dat dit beeldkwaliteitsplan een nadrukkelijke rol heeft in het nader reguleren van de bebouwing. Het bestemmingsplan geeft weliswaar de uiterste marges voor bebouwingshoogte, -oppervlakte en dergelijke, maar het is zeer wel mogelijk dat deze marges niet overal volledig benut kunnen worden, omdat de welstandscriteria een bepaalde situering voorschrijven.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 9 van

2.2.2.4. Openbare ruimte Beeldkwaliteit vormt samen met duurzaamheid en functionaliteit de drie pijlers van een goed ontwerp in de openbare ruimte. De beeldkwaliteit is van de drie pijlers het onderwerp dat bepalend is voor de sfeer en beleving van de openbare ruimte. Ten aanzien van de openbare ruimte is het beeldkwaliteitsplan de basis voor het definitief ontwerp voor de inrichting. De supervisor bewaakt de samenhang tussen de inrichting van de openbare ruimte en de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing. Het beeldkwaliteitsplan biedt ook richtlijnen voor het toekomstig beheer van de openbare ruimte van het stationsgebied. 2.2.3.

Grondbeleid

De gemeente Hilversum hanteert een situationeel grondbeleid: per situatie wordt beoordeeld of eigendom verworven wordt of niet. In geval de gemeente eigenaar is, kan zij sturen. In alle andere gevallen heeft zij een faciliterende rol. In het geval van het stationsgebied heeft de gemeente op termijn 100% grondpositie (nadat de gronden aan de Koninginneweg zijn verworven). De locatie “Koninginneweg- centrum” zal in navolging op het gevestigde gemeentelijke voorkeursrecht (januari 2018), opgevolgd door het bestemmingsplan Stationsgebied (oktober 2020) minnelijk worden verworven (waarbij indien nodig onteigening op termijn niet is uitgesloten). Vanwege deze (nog te verkrijgen) grondpositie voert de gemeente ten aanzien van de ontwikkeling van nieuw vastgoed actief grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente na verwerving van de gronden de regie voert bij de ontwikkeling van het nieuwe vastgoed, en de grondexploitatie uitvoert. De gronden die in ontwikkeling worden gebracht, maakt de gemeente voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp om deze vervolgens uit te geven aan marktpartijen (ontwikkelaars, corporaties etc.). Gezien de voorgenomen ontwikkeling voor het gehele gebied en de (toekomstige) eigendomsposities, wenst de gemeente hierop regie te voeren. Zo kan er namelijk worden gestuurd op de integrale benadering van de ontwikkeling van vastgoed en openbare ruimte.

De gemeente richt zich daarbij op een gebied dat een allure krijgt die past bij het gewenste ambitieniveau. Daarvoor zijn randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd (zie hiervoor hoofdstuk 3). 2.2.4.

Parkeren

Parkeerbeleid is een belangrijk onderdeel van het gemeentelijk verkeer- en vervoerbeleid. Vanwege licht stijgend autobezit en de toename van het aantal huishoudens in de gemeente is het een opgave om de schaarse parkeerruimte zo goed mogelijk te verdelen. Daarom kent gemeente Hilversum een aantal reguleringsmiddelen ten aanzien van parkeren, zoals betaald parkeren en de parkeereis bij ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt van het parkeerbeleid is het bereikbaar en leefbaar houden van buurten, waarbij klantvriendelijk parkeren voor bewoners, ondernemers en bezoekers van Hilversum voorop staat. De parkeereis bij de ontwikkeling van bouwplannen en/of functiewijzingen houdt kort gezegd in dat er in de eigen parkeerbehoefte dient te worden voorzien. De extra toegevoegde parkeervraag dient op eigen terrein te worden opgelost. Dit om de parkeerdruk die er op veel plaatsen in Hilversum aanwezig is niet verder toe te laten nemen.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 10 van

2.2.4.1.

Stationsgebied

In januari 2021 is door de raad de beleidsnotitie “Verlaagde parkeernormen rondom OV knooppunten” vastgesteld. Hierin wordt beschreven onder welke condities een verlaging van de parkeernorm rond de drie Hilversumse stations mogelijk is. In deze ontwikkelaanpak wordt voorgesorteerd op deze mogelijke reductie. De ontwikkeling van het stationsgebied is een transformatieopgave die fasegewijs zal worden ontwikkeld. Fasegewijze ontwikkeling van een gebiedsontwikkeling heeft effect op de volgorde van de te realiseren parkeercapaciteit en de beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen in alle fasen. Daarom is voor de ontwikkeling van het stationsgebied in aanvulling op de beleidsnotitie “Verlaagde parkeernormen rondom OVknooppunten” gekeken hoe het parkeren op basis van deze notitie zich verhoudt tot de omvang van het parkeren bij de nieuwbouw in het Stationsgebied. Deze parkeeraanpak is enerzijds bedoeld om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen in het gebied moeten worden gerealiseerd en hoe de ontsluiting, fasering en beschikbaarheid van deze parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Anderzijds is deze visie bedoeld voor de ontwikkelende partijen als onderdeel van het Programma van Eisen en toetsingskader voor de te maken plannen. Dit om de parkeercapaciteit, de ontsluiting, fasering en beschikbaarheid van (tijdelijke) parkeerplaatsen te bepalen. 2.2.4.2.

Bouwblokken

De woningen in het stationsgebied worden in de zogenaamde ‘POET’ lijst opgenomen en komen daarmee niet in aanmerking voor een vergunning ‘op straat’. Om aan de parkeernorm voor het stationsgebied te voldoen, is onder de bouwblokken 4 t/m 7 een parkeergarage nodig. De capaciteit van deze (half)verdiepte (of ondergrondse) garage moet voldoende zijn voor het programma van de totale gebiedsontwikkeling (bouwblok 1 t/m 7). De voorziene fasering van de ontwikkeling van de 7 bouwblokken is als volgt: 1. Bouwblok 2 en 3 (start 2023) 2. Bouwblok 4 t/m/ 7 (start 2026) 3. Bouwblok 1 (start 2026-27) Wegens deze volgordelijkheid van de ontwikkeling dient voor de functies in bouwblokken 2 en 3 een tijdelijke parkeervoorziening beschikbaar te zijn, vooruitlopend op de bouw van de garage onder bouwblok 4 t/m 6 of 4 t/m 7. Van belang bij de ontwikkeling is dat door de ontwikkelaar wordt voorzien in een tijdelijke parkeervoorziening totdat de parkeergarage aan de Koninginneweg is gerealiseerd.

Doelstelling



Hoogwaardig stedelijk gebied tot ontwikkeling brengen, waarin vastgoedontwikkelingen en opwaardering van de (OV) infrastructuur en de openbare ruimte elkaar zo optimaal mogelijk versterken

Kaders



Stedenbouwkundig plan



Bestemmingsplan Stationsgebied



Beeldkwaliteitsplan



Grondbeleid gemeente Hilversum



Parkeren

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 11 van

3. Randvoorwaarden en uitgangspunten Aan de hand van de Stedenbouwkundige visie, het Stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan Stationsgebied 2020 zijn de doelen/ambities en visies voor het stationsgebied vervolgens gevat in het volgende programma ter verwezenlijking van de transformatieopgave voor het stationsgebied:  Het realiseren van een ondergrondse fietsenstalling aan de centrumzijde van het station;  Het toevoegen van 2 nieuwe bouwblokken op het huidige Stationsplein en 1 bouwblok op de voormalige GAK-locatie;  Het creëren van nieuwe routes van station naar centrum;  Het aanleggen van een nieuw busstation;  Het verbeteren van de fietstunnel onder het station;  Het vernieuwen en verduurzamen van de openbare ruimte in het stationsgebied;  Het verleggen van de Centrumring om het Marktplein, via Koninginneweg en Langgewenst;  Het realiseren van nieuw vastgoed (4 bouwblokken) met daaronder een parkeergarage, in een verbeterde stedenbouwkundige structuur, aan de Koninginneweg. Dit programma is over het stationsgebied kort samengevat als volgt ingedeeld: 1.

Centrum - Stationsplein Het Stationsplein wordt een levendig gebied met terrassen, bebouwing, groen en zitplekken. In de nieuwe situatie worden 3 bouwblokken toegevoegd. Het woonprogramma is een mix van (goedkoop) middelduur huur en (sociale) huurwoningen. De bouwhoogtes variëren gemiddeld tussen de drie en de zes bouwlagen. Het Stationsplein is uitermate geschikt voor pleinfuncties, detailhandel, horeca en bedrijvigheid. Tevens krijgen de fietser en de voetganger volop de ruimte door heldere routes binnen het stationsgebied en van en naar het centrum. Voor fietsers wordt de mogelijkheid gecreëerd om comfortabel te parkeren: onder het Stationsplein komt een ondergrondse fietsenstalling die plek biedt voor 5.000 fietsen. De bestaande fietstunnel onder het spoor is een belangrijke verbinding tussen de twee stadshelften aan weerszijden van het spoor. Om de kwaliteit van de route te waarborgen en/of te verbeteren wordt de fietstunnel aangepakt. Daarnaast wordt het nieuwe busstation ingericht tot een veilig en aangenaam verblijfsplek.

2.

Centrum - Koninginneweg De Koninginneweg staat in het teken van herontwikkeling van de bebouwing tussen de Koninginneweg en het spoor. In de nieuwe situatie worden 4 bouwblokken toegevoegd, hierin is naast kantoor ruimte voor verschillende woonvormen. De bouwblokken aan de Koninginneweg zijn uitermate geschikt voor jonge creatievelingen en één- en tweepersoonshuishoudens. Wederom variëren de bouwhoogtes tussen de drie en de zes bouwlagen. De Koninginneweg wordt ingericht als royale boulevard met volop ruimte voor groen. Tevens is onder de nieuwe bouwblokken een ondergrondse (half) verdiepte parkeergarage voorzien die niet alleen voor de bewoners en gebruikers (kantoren/bedrijven) bestemd is, maar voor iedereen in het stationsgebied, met name bouwblokken 1, 2, en 3.

Daarnaast worden in het gebied nog diverse herinrichtingsprojecten van de openbare ruimte uitgevoerd, die samenhangen met en afgestemd worden op de nieuwe bouwblokken, maar niet in de ontwikkeling daarvan meegenomen worden.

3.1. Programmatische uitgangspunten Het stationsgebied is het belangrijkste verbindende element in de stad. Deze gebiedsontwikkeling heeft de potentie om dit stadsdeel opnieuw te positioneren: een aantrekkelijk, duurzaam en creatief gebied waar het prettig wonen, werken en verblijven is.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 12 van

Daarom wordt gestreefd naar een menging van functies met wonen, een mix van andere functies (winkels, detailhandel, hotel, werk- en bedrijfsruimte, horeca, maatschappelijke voorzieningen), voorzieningen (congresfaciliteit) en ondergronds parkeren. Hiermee wordt beoogd samenhang te creëren met het centrum, in plaats van een concurrentiepositie neer te zetten. Immers, een economisch sterk centrum kan alleen bereikt worden indien gebieden/locaties elkaar aanvullen in plaats van beconcurreren. Daarnaast wenst de gemeente met deze ontwikkeling haar duurzaamheidsambities te realiseren. 3.1.1.

Wonen

Het bestemmingsplan zet in op verscheidenheid. Door verdeling in woonruimte wordt diversiteit in de woningen en van de bewoners mogelijk gemaakt. Er is veel flexibiliteit. Hierdoor kan er makkelijk ingespeeld worden op de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. De woningen kunnen zowel op de verdiepingen als op de begane grond worden gebouwd, waarmee differentiatie aan functies in de plint kan ontstaan. Met als uitkomst een dynamisch stationsgebied: zowel overdag als tijdens de avonduren een levendige sfeer. In het stationsgebied is er ruimte voor minimaal 260 en maximaal 325 woningen. Dit aantal is afhankelijk van de verdeling tussen woningen en werkruimte, van het type woningen en de grootte van de woningen, waarbij als uitgangspunt geldt: het bieden van levendige woonmilieus met flexibiliteit in prijs, grootte en woonvormen. Daarom dient in elk geval 1/3 deel van de te realiseren woningen in de sociale sector te worden ontwikkeld. Daarnaast dient van het totaal aantal woningen minstens 50% bestemd te zijn voor woningen in de middelduur sector, waarvan minstens de helft bestemd voor middelduur huurwoningen. Van deze middelduur huurwoningen bestaat ten minste de helft uit goedkope middelduur huurwoningen, het resterende deel kan middelduur huurwoning plus worden.

Er zijn twee uiterste programma’s in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt en variaties die het midden houden tussen deze uitersten: 1. Programma “wonen” waarbij de woonfunctie de nadruk heeft, maar waarbij minimaal 12.550 m² BVO (bruto vloeroppervlak) beschikbaar blijft voor werkfuncties; 2. Programma “werken”1 met het zwaartepunt op werkgelegenheid met een minimum van 15.550.m² nietwoonfuncties, waarbij tevens minstens 260 woningen worden gerealiseerd. In het maximale woonprogramma dient minstens 12.550 m2 BVO beschikbaar te blijven voor niet-woonfuncties. Dit betekent dat voor wonen maximaal (40.550 - 12.550) 28.000 m2 BVO ruimte is. Met dit programma is gerekend. Uitgangspunt Wonen Nadruk op programma “wonen”



Minimaal 325 woningen (28.000 m2 BVO beschikbaar)

Nadruk op programma “werken”



Minimaal 260 woningen (25.000 m2 BVO beschikbaar)

1 Het programma werken is gericht op het creëren van zoveel mogelijk werkgelegenheid en ondersteunende diensten die de locatie voor

werken ondersteunen zoals dienstverlening, hotelfunctie, horeca en detailhandel. Voor detailhandel/dienstverlening is in de regels een maximum oppervlakte per winkel (250 m2 bvo) opgenomen. Een horecavestiging mag een maximum oppervlak hebben van 200 m2 bvo. Deze oppervlakten passen bij het type detailhandel/dienstverlening en horeca dat in een stationsomgeving wenselijk is. Tevens is opgenomen dat in absolute zin maximaal 1.000 m2 bvo voor deze beide functies (elk) is toegestaan. Hiermee wordt een concurrerende werking met de rest van het centrum voorkomen.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 13 van

3.1.2.

Werken

De identiteit van Hilversum als Mediastad is in de loop van de jaren verloren gegaan. Daarom biedt het bestemmingsplan naast wonen ook volop mogelijkheden om Hilversum als Mediastad weer op de kaart te zetten waarbij voor minimaal 12.550 m² BVO beschikbaar is voor werkfuncties (i.c. niet-woonfuncties) indien het programma “wonen” de nadruk heeft. Indien het programma “werken” de nadruk heeft, is minimaal 15.550 m² BVO beschikbaar. Het stationsgebied wordt een stedelijke mix met inspirerende functies en een diversiteit aan activiteiten. Hilversum als Mediastad komt weer op de voorgrond. Het Stationsplein zal dan ook het podium zijn voor Hilversumse media innovaties. Hierbij kan gedacht worden aan functies als een city radiostudio en kantoren en ateliers voor creatieve bedrijvigheid. Verder is in het bestemmingsplan ook voorzien in bedrijfsruimte, te weten: ruimte voor kleine bedrijfsunits en grotere kantoorruimtes voor creatieve bedrijvigheid. In de plinten van de bebouwing is ruimte voor media en andere creatieve bedrijvigheid (ateliers, kantoren en woon-werkunits) zowel voor beginnende als gevestigde creatieve bedrijven.

Geschikte geachte functies op bouwblokniveau naast wonen:  Bouwblok 1 is geschikt voor bijvoorbeeld kantoren, bedrijvigheid, dienstverlening, detailhandel, entertainment en cultuur;  Bouwblok 2 is ook geschikt voor bijvoorbeeld kantoren, bedrijvigheid (categorie 1 en 2) en dienstverlening. Horeca is met name geschikt aan het Stationsplein en de looproute langs de zuidzijde;  Bouwblok 3 is uitermate geschikt voor invulling van plein gerelateerde functies. Hierbij kan gedacht worden aan een hotel (met bijbehorende voorzieningen zoals eigen horeca en congres - en vergaderruimten), detailhandel, bedrijvigheid en dienstverlening. Ook (voortgezet) onderwijs is passend (uitgezonderd functies die buitenruimte nodig hebben). In de plint kan zelfstandige horeca een plek krijgen;  Bouwblok 4, 5, 6 en 7 zijn geschikt voor kantoor, bedrijvigheid, sportschool, maatschappelijke functies zoals arts, tandarts, fysiotherapie, religie en voortgezet onderwijs. Bouwblok 7 leent zich niet voor woonfuncties. Uitgangspunt Werken Nadruk op programma “wonen”



Minimaal 12.550 m² BVO werkfuncties

Nadruk op programma “werken”



Minimaal 15.550 m² BVO werkfuncties

3.1.3.

Voorzieningen

Op het Stationsplein is er beperkte en compacte ruimte voor horeca met terrassen en detailhandel. Deze functies zijn gericht op kort verblijf. Hierbij kan gedacht worden aan to-go achtige concepten. Dit in beperkte mate zodat er geen concurrentie ontstaat tussen het centrum en het stationsgebied. Juist vanuit de gedachte om het stationsgebied te verbinden met het centrum, moeten deze functies worden gezien als aanvulling op de centrumfuncties. Daarnaast is er ook plaats voor een hotel, congreszalen en vergaderruimte. Dit past in de tegenwoordige tijdsgeest van een stationsgebied en draagt bij aan ontmoetingen, verblijf en werken. In de buitenruimte is ruimte voor ontmoeting en ontspanning en is het mogelijk om evenementen te organiseren. Aan de zuidzijde van

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 14 van

het Stationsplein is plaats voor het busstation. Andere voorzieningen die mogelijk worden gemaakt in het stationsgebied zijn een sportschool, maatschappelijke functies zoals arts, tandarts, fysiotherapie, religie, en voortgezet, beroeps- of volwassen onderwijs. Deze functies passen met name goed aan de Koninginneweg. Uitgangspunt Voorzieningen 

Horeca met terrassen en detailhandel



Hotel, congreszalen, vergaderruimte



Sportschool



Maatschappelijke functies (arts, tandarts, fysiotherapie, religie en voortgezet, beroeps- of volwassen onderwijs)

3.1.4.

Verkeer en parkeren

Om de bereikbaarheid van het centrum en het station, én de doorstroming op de centrumring te verbeteren, is de verlegging van de centrumring van de Stationsstraat naar de Koninginneweg, Schoolstraat en het Langgewenst noodzakelijk. Op deze wijze ontstaat er een route om het Marktplein heen. Bewoners kunnen dan vanuit alle richtingen iemand ophalen of afzetten op het station, nodeloos (omrij)verkeer op de centrumring wordt hiermee voorkomen. Daarbij wordt de Stationsstraat autoluw. Hierbij is voorzien dat de bevoorrading van het winkelgebied met vrachtwagens alleen tijdens venstertijden mogelijk is. De Koninginneweg wordt een tweerichtingsweg, op de Schapenkamp zal ter hoogte van de parkeergarage De Markt een knip worden aangebracht. Dit zal uiteraard niet gelden voor bussen en nood- en hulpdiensten. Het kruispunt met de Koninginneweg, de Kleine Spoorbomen en de Noorderweg wordt opnieuw ingericht. Zo wordt de verkeersveiligheid en de doorstroming van zowel de Kleine Spoorbomen als de centrumring geoptimaliseerd. Voetgangers Voor voetgangers wordt het stationsgebied een stuk comfortabeler. Dit door heldere routes van het station en de oostkant van Hilversum naar alle mogelijke bestemmingen in het centrum door te trekken. Fietsers Daarnaast biedt het stationsgebied volop ruimte voor de fietser door te voorzien in snelle routes omgeven door groen.

Verder wordt de kwaliteit van de bestaande fietstunnel onder het spoor geüpgraded door het verruimen van de tunnelmonden, het toevoegen van groen, het verbeteren van de tunnel zelf en het flauwer maken van de hellingen. De oversteek van de Schapenkamp ter plaatse van de fietstunnel wordt veiliger, mede als gevolg van een compactere vormgeving van de Schapenkamp zelf, waardoor meer overzicht en ruimte ontstaat voor de fietser. Verder wordt parallel aan de Schapenkamp en de Koninginneweg in noord-zuidelijke richting een ruim en door groen begeleid fietspad in twee richtingen gerealiseerd. 3.1.4.1.

Parkeergarage

Parallel aan het spoor is onder de nieuwe bouwblokken, ten oosten van de Koninginneweg, ruimte voorzien voor een halfverdiepte parkeervoorziening. Ontsluiting kan via de Stationsstraat en de Koninginneweg plaatsvinden.

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 15 van

Ter waarborging van de realisatie van een parkeergarage onder de Bouwblokken 4 t/m 7 is een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan Stationsgebied 2020 opgenomen. De planregels maken een dergelijke parkeergarage mogelijk. De gemeente is nog geen eigenaar van alle gronden in het plangebied. Om zeker te zijn dat er een parkeergarage wordt gerealiseerd is daartoe in de regels een zogenaamde 'voorwaardelijke verplichting' opgenomen. In deze verplichting is de minimale omvang van een op te richten parkeergarage bepaald. De omvang van de uiteindelijk op te richten garage is slechts indicatief bekend: het is namelijk afhankelijk van het beoogde precieze programma en de daarbij behorende parkeernorm per functie. De garage en het aantal parkeerplekken zal zijn definitieve omvang krijgen bij de realisatie. 3.1.4.2.

Fietsparkeren

In totaal zal voor zo'n 7.000 fietsen een parkeerplaats worden geboden in het nieuwe stationsgebied (inclusief 2.000 op Oosterspoorplein). Ten noorden van de bestaande fietstunnel, onder het Stationsplein en bouwblokken 2 en 3 op het Stationsplein, is een ondergrondse fietsparkeervoorziening voorzien die gekoppeld wordt aan de bestaande ondergrondse fietsparkeervoorziening en de transferhal onder het stationsgebouw. De 5.000 bewaakte fietsparkeerplaatsen die hier worden gerealiseerd zullen de eerste 24 uur gratis te gebruiken zijn. De ondergrondse fietsenstalling is bereikbaar via de entree op het nieuw aan te leggen Brinkje, in het verlengde van de autoluwe Stationsstraat De ondergrondse fietsenstalling is niet bestemd voor de eigenaren en huurders van de bouwblokken 2 en 3. De ontwikkelaar dient in de bouwblokken zelf te voorzien in fietsparkeren voor deze groep. Uitgangspunt Parkeren 1.

2.

Parkeergarage onder bouwblokken 4



Totaal aantal ongeveer 180

t/m 7



Bestemd voor het stationsgebied

Ondergronds fietsparkeervoorziening



Aantal fietsparkeerplekken 5.000



1e 24 -uur gratis

3.2. Duurzaamheid & Klimaatadaptie De gemeente heeft de ambitie om het stationsgebied “een welkome, media aantrekkelijke en groene entree van Hilversum te maken” waarbij duurzaamheid een integraal onderdeel van het stationsgebied dient te zijn. De gemeente Hilversum heeft in de gebiedsvisie het minimum circulair en energetisch niveau geformuleerd. Deze zijn aanvullend op de landelijke wettelijke verplichtingen, zoals de BENG- en MPG-eisen. Ook wil de gemeente duurzaamheid een belangrijke rol laten spelen in de positionering van de ontwikkeling. De gemeente ziet de ‘streefmaatregelen’ als het lokaal vereist minimum. Ook zijn er aanvullende ‘topmaatregelen’ als kans en wens gedefinieerd. Hiermee kunnen ontwikkelaars zich onderscheiden. Daarnaast is er de ruimte om andere maatregelen in te brengen die bijdragen aan meervoudige gebiedswaarde. In het gebied liggen diverse kansen waarmee de gebiedsontwikkeling meer gebiedswaarde zou kunnen creëren. De renovatie van de naastgelegen bestaande bouw i.v.m. geluidsisolatie biedt kansen om deze mee te koppelen in het energiesysteem. De schaal van het energiesysteem ligt nog ter afweging. Deze kan per bouwblok of voor

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 16 van

de gehele gebiedsontwikkeling ontwikkeld worden. De geplande herinrichting en vervanging van infrastructuur bieden mogelijk kansen voor een grootschaliger energiesysteem dan alleen de nieuwbouw. Uitgangspunt Duurzaamheid 1.

Geluidsisolatie koppelen in het energiesysteem

2.

Energiesysteem per bouwblok of het gehele gebied

3.

Energiesysteem herinrichting of vervanging infrastructuur

3.3. Fasering/Planning De planning geeft de volgordelijkheid aan van de ontwikkeling. Op basis van de werkzaamheden in de openbare ruimte en de logische samenhang van de bouwblokken is een fasering opgesteld. Indien in de loop van de ontwikkeling blijkt dat het nuttig, nodig of wenselijk is om de fasering aan te passen, dan kan de gemeente daarvoor kiezen. 3.3.1. Uitgangspunten Bij het bepalen van de fasering hebben een aantal aspecten een belangrijke rol gespeeld. Deze aspecten zijn onder andere: 1. Veiligheid (voor gebruikers, maar ook voor bouwers); 2. Beperking hinder voor omgeving en gebruikers van OV; 3. Beperking hinder voor omwonenden; 4. Slimme combinaties om te optimaliseren Combineren van werkzaamheden met oog op (financieel) voordelen; 5. Een vlotte aansluiting op het project HOV-verbinding; 6. Werkbare bouwplaatsen en bouwtijden. Op basis van de verschillende doelstellingen en de verschillende doorlooptijden van de projecten is gekozen voor een fasering en een planning waarbij een optimale balans tussen de verschillende aspecten wordt bereikt. Er worden zoveel mogelijk werkzaamheden tegelijkertijd uitgevoerd om de doorlooptijd van het project te beperken. Ook is er oog voor het beperken van hinder voor gebruikers en omwonenden.

Hierbij is het aspect veiligheid nadrukkelijk meegewogen omdat het gebied niet grotendeels wordt afgesloten, maar de komende jaren dienst blijft doen als belangrijk OV-knooppunt. Op basis van het voorgaande zijn keuzes voor de fasering gemaakt. Dit betreft een ambitieuze planning die in 2027 eindigt met eventuele uitloop tot uiterlijk 2030. De planning ziet er in grote lijnen als volgt uit: Deelproject Verplaatsen tijdelijke fietsenstalling Sloop GAK-kelder Tijdelijk busstation Nieuw busstation Inrichting openbare ruimte Aanpassen Schapenkamp Ondergrondse fietsenstalling Bouw bouwblokken 2 en 3 Sloop Koninginneweg Ondergrondse parkeergarage Bouw bouwblokken 4, 5, 6, en 7

Tijdvak Q1 2021 – Q1 2021 Q1 2021 – Q1 2021 Q1 2021 – Q1 2022 Q1 2022 – Q1 2023 Q1 2022 – Q1 2029 Q1 2022 – Q1 2029 Q1 2023 – Q1 2025 Q1 2025 – Q1 2026 Q1 2024 – Q1 2024 Q1 2024 – Q1 2026 Q1 2026 – Q1 2029

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 17 van

Bouw bouwblok 1

Q1 2026 – Q1 2027

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 18 van

4. Uitvoerbaarheid De transformatie van het stationsgebied betreft een grote opgave voor de gemeente Hilversum. Een dergelijke opgave vraagt om omvangrijke investeringen. De transformatieopgave betreft naast de ontwikkeling van de 7 bouwblokken, ook de opwaardering van de openbare ruimte met infrastructurele ingrepen, zoals: 1. Verbreding c.q. verbetering fietstunnel onder het station; 2. Realiseren nieuw busstation; 3. Realiseren ondergrondse fietsenstalling onder het Stationsplein; 4. Vernieuwen openbare ruimte in het stationsgebied; 5. Realiseren ondergrondse parkeergarage onder de bouwblokken 4 t/m 7; 6. Verleggen en herinrichten van de centrumring. De investeringen in het stationsgebied worden o.a. uit de volgende bronnen gedekt: 1. Bijdragen van derden o Bijdrage provincie voor het programma OV-knooppunten o Bijdrage provincie voor het versnellingstraject Stedelijke Ontwikkeling o Bijdrage Rijk (I&W) voor de ondergrondse fietsenstalling 2. Kapitaallasten binnen de begroting voortvloeiend uit investeringskredieten 3. Grondexploitaties 4. Reserve Stedelijke Ontwikkeling

Investeringen 1.

Bijdragen derden

2.

Kapitaallasten

3.

Grondexploitaties

4.

Reserve Stedelijke investering

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 19 van

5. Ontwikkelaanpak 5.1. Ontwikkellocaties Het stationsgebied telt 7 ontwikkellocaties, te weten: 7 bouwblokken van zuid naar noord. Deze bouwblokken kennen een ruimtelijke en inhoudelijke samenhang die zich logischerwijs laat opdelen in twee deelgebieden: 1. Centrum – Stationsplein 2. Centrum – Koninginneweg De in het bestemmingsplan genoemde programmatische bandbreedte geldt voor het gehele gebied. De reden hiertoe is om in de ontwikkeling een bepaalde mate van flexibiliteit te houden. Kijkend naar de locatie, footprint en ondergrond is echter al een aannemelijke verdeling van het programma over de bouwblokken denkbaar en tekent zich een logische clustering in de ontwikkeling af. Dit laatste heeft met name te maken met het ondergrondse programma in het stationsgebied, te weten:  Een fietsenstalling onder bouwblok 2 en 3, en  Een parkeergarage onder bouwblokken 4 t/m 7. Op locatieniveau ziet dat er als volgt uit: Locatie

VastgoedExploitatie

Openbaar programma

Centrum – Stationsplein

Bouwblokken 1, 2, en

-

Aanpak fietstunnel onder het station

-

Wonen (sociaal)

3

-

Nieuw busstation

-

Wonen (middelduur)

-

Ondergrondse fietsenstalling (5.000)

-

Wonen (vrije sector)

-

Aanpassing Stationsplein (o.a. andere

-

Kantoor

nieuwe routes)

-

Horeca

Vernieuwen openbare ruimte in het

-

Detailhandel

stationsgebied

-

Hotel

Mogelijke uitbreiding stationshal

-

Onderwijs

-

Overig niet-

-

Functies

woonprogramma Centrum –

Bouwblokken 4, 5, 6

-

Aanpassing Koninginneweg

1.

Wonen (sociaal)

Koninginneweg

en 7

-

Half verdiepte of ondergrondse

2.

Wonen (middelduur)

parkeergarage

3.

Wonen (vrije sector)

4.

Kantoor

5.

Overig nietwoonprogramma

5.2. Ontwikkelcombinaties Zoals eerder aangegeven biedt het bestemmingsplan Stationsgebied 2020 flexibele ruimte voor de programmatische invulling van het stationsgebied. Om richting te geven aan de gewenste ontwikkeling van het Stationsgebied is een ontwikkelaanpak opgesteld. Deze ontwikkelaanpak bevat de beoogde aanpak van de ontwikkeling van het stationsgebied, waarin op

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 20 van

hoofdlijnen is weergegeven in welke samenhang en in welke volgordelijkheid de uitgifte van de zeven bouwblokken kan plaatsvinden. Dit is vertaald in een zestal mogelijke ontwikkelcombinaties.

Om helderheid te scheppen over de mogelijke en wenselijke combinaties van de programmatische invulling (functie) en de bouwblokken (ruimte), zijn de mogelijke ontwikkelcombinaties onderzocht vanuit verschillende perspectieven (te lezen in sub paragrafen 5.2.1 e.v.). Deze zijn afgewogen (zie 5.3) en hebben geresulteerd in een ontwikkelaanpak voor het Stationsgebied (zie 5.4) die vervolgens voorgelegd is aan marktpartijen (resultaat hiervan is opgenomen in het volgende hoofdstuk te lezen). 5.2.1. Bouwfasering De fasering noopt ons om te starten met de bouwblokken 2 en 3. Daarbij zijn de volgende faseringaspecten van belang: 1. Een vlotte realisatie van de ondergrondse fietsenstalling (bouwblok 2 en 3), om de duizenden fietsen die nu op maaiveld staan te kunnen stallen en zo ruimte te maken voor de rest van de ontwikkeling; 2. Het beschikbaar komen van de locatie van bouwblok 1 na oplevering van de fietsenstalling onder bouwblokken 2 en 3. De locatie van bouwblok 1 wordt tot dat moment gebruikt om de fietsen te stallen; 3. Onteigening ter plaatse van de Koninginneweg, die nog enkele jaren proceduretijd kent (bouwblok 4 t/m7). Dat leidt tot de volgende fasering van de ontwikkeling van de bouwblokken (inclusief eerst mogelijke moment van start bouw): ➔ Bouwblok 2 en 3

(2023)

➔ Bouwblok 4 t/m 6

(2025, na onteigening en sloop)

➔ Bouwblok 7

(2025, na onteigening en sloop)

➔ Bouwblok 1

(2026, na oplevering fietsenstalling en bouwblokken 2 en 3)

Gezien deze bouwfasering is het aannemelijk om de uitgifte op te knippen. Het voordeel hiervan is dat de gemeente de keuze heeft om de uitgifte van de bouwblokken te versnellen of te vertragen, al naar gelang de marktomstandigheden of werkzaamheden in de openbare ruimte. Vanwege de randvoorwaardelijkheid van de oplevering van blok 2 en 3 voor de start van bouw van bouwblok 1 is het ook denkbaar dat deze drie bouwblokken in 1 hand worden uitgegeven: de ontwikkelende partij kan deze afhankelijkheid zelf sturen en bewaken, en heeft extra belang bij een voorspoedige doorlooptijd van de ontwikkeling van bouwblokken 2 en 3. Thans is de uitwerking van de bouwblokken 2 en 3 het verst gevorderd. Qua fasering bestaat het risico dat bij de optie ‘alles ineens op de markt zetten’ bij de start van de tender, ofwel de onteigening nog niet is afgerond, ofwel

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 21 van

de plannen aan de Koninginneweg nog onvoldoende zijn gevorderd om op gelijkwaardige wijze op de markt te zetten. Vanuit het perspectief van de fasering is er geen noodzaak en/of voordeel te behalen om alle bouwblokken in één hand uit te geven, maar wel een potentieel nadeel dat de locatie waarop bouwblokken 4 t/m 7 gesitueerd zijn nog niet in eigendom van de gemeente zijn bij de start van de tender. Conclusie Vanuit de fasering bezien is het niet raadzaam om de bouwblokken rondom het stationsplein (1, 2 of 3) tegelijkertijd met de bouwblokken aan de Koninginneweg (4, 5, 6, 7) op de markt te zetten. Dit leidt tot juridische en faseringsrisico’s die de gemeente niet 100% zelf in de hand heeft.

5.2.2. Programma Zoals aangegeven biedt het bestemmingsplan Stationsgebied 2020 flexibele ruimte voor de programmatische invulling van het gebied. Om toch een richting te geven aan de gewenste ontwikkeling van het Stationsgebied en bovendien een financiële doorrekening van de opgave te maken, is een passend ontwikkelscenario opgesteld. Hierbij is de vraag aan de orde welke impact het thema programma op de gewenste ontwikkelaanpak heeft. In het bestemmingsplan is een programma opgenomen van maximaal 28.000 m² BVO wonen en 15.550 m² BVO niet- wonen. Daarbij is opgenomen dat aan de Koninginneweg maximaal 13.500 m² kan worden gerealiseerd en aan het Stationsplein maximaal 27.050 m². Vanuit het bestemmingsplan wordt dus een eerste verdeling gemaakt tussen het mogelijke bruto vloeroppervlak dat kan worden ontwikkeld in de bouwblokken 1,2 & 3 en in de bouwblokken 4, 5, 6 & 7. Het doet geen uitspraken hoe het functionele programma zich verdeelt over de twee deelgebieden. Het onderwerp programma heeft impact op de ontwikkeling van het gebied op de volgende wijze: 1. De gehele ontwikkeling in één uitgifte In het geval de gehele ontwikkeling in één tender wordt uitgegeven, hoeven er geen aanvullende bepalingen te worden opgenomen bij deze uitvraag.

De ontwikkelende partij(en) vullen het programma op eigen wijze in en verdelen dit over de bouwblokken binnen de kaders van het bestemmingsplan. De gemeente hoeft hierbij geen aanvullende wensen of eisen op te leggen, anders dan in het bestemmingsplan zijn bepaald. 2.

Elk deelgebied een eigen uitgifte In het geval de ontwikkeling in twee uitgiftes (conform de twee deelgebieden uit het bestemmingsplan) wordt gedaan, is het wenselijk of zelfs noodzakelijk om bepalingen op te nemen in de uitgifte, die een zekere verdeling van het programma waarborgen. Dit is met name relevant bij financieel aantrekkelijke functies zoals wonen. Een minimum en maximum aantal woningen bij de verschillende uitgiftes, geeft aan de ontwikkelaar nog wel de vrijheid om binnen die bandbreedte te zoeken naar een geschikte verhouding tussen het woonprogramma en het niet-woonprogramma. Voor het niet-woonprogramma zal de gemeente per uitgifte bepalen of het wenselijk of noodzakelijk is bepaald programma in de uitvraag op te nemen. Programma dat in een eerdere fase niet is benut, biedt extra ruimte in een volgende fase van ontwikkeling.

3.

Meerdere uit uitgiftes binnen één deelgebied In dit geval is het aanvullend wenselijk of zelfs noodzakelijk om het minimale en maximale aantal woningen vast te leggen bij de uitvraag. Het aantal mogelijke m² BVO per bouwblok wordt bepaald op basis van de footprints uit het stedenbouwkundig plan en de maximale hoogtes uit het bestemmingsplan; Bij de verdeling van programma over de bouwblokken is gekeken naar o.a.:

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 22 van

    

De levendigheid in het gebied door een mix aan functies; Het onderscheid tussen plint- en verdiepingsfuncties; De ligging van gebouwen aan de verschillende routes (voetganger, fietser, auto, OV) en bijpassende functies; Programma enveloppes met een haalbare businesscase eronder (programmatisch zoet en zuur mengen); De uiteindelijke eigendoms- en beheerssitiuatie (zie hiervoor ook “Juridisch/ eigendom”).

4.

Bouwblok 7 De vorm en omvang van bouwblok 7 leent zich niet voor wonen. De verwachting is dat er binnen het bestemmingplan voldoende ruimte is voor de niet- woonfunctie. Dat betekent dat er voor dit bouwblok in geen van de ontwikkelscenario’s de noodzaak is om programma wonen vast te leggen. In de overige bouwblokken is een mix van wonen en niet-wonen mogelijk en wenselijk.

5.

Sociaal woningbouwprogramma Dit kan worden gerealiseerd in één enkel bouwblok of gemixt in de zes blokken die zich lenen voor woningbouw. In geval van één uitgifte van alle bouwblokken, is het aan de ontwikkelende partij om (samen met de corporatie) de mogelijkheden van een gemixt woningbouwprogramma of van het aanwijzen van één sociaal blok nader af te spreken. In het geval van meerdere uitgiftes van de bouwblokken, zal vooraf door de gemeente (na advies door de Hilversumse corporaties) worden bepaald hoe het sociale programma wordt opgenomen in het gebied. Vanuit het eigendoms- en beheerperspectief is het wenselijk om het sociale programma in één bouwblok vorm te geven. Dit betekent dat dit blok vooraf bepaald wordt en meegegeven in de uitvraag. In het geval dat dit bouwblok 1 betreft, is er bovendien een overmaat aan m²s BVO aanwezig om de sociale woningen te mixen met overig programma. Vanuit de sociale samenhang levert een verdeling van het sociale programma over de zes daartoe geschikte blokken in potentie meer sociale mix op.

6.

Overige woningbouwprogramma Dit is opgebouwd uit verschillende klassen middelduur en koop. Het bestemmingsplan laat dit toe in de koop- en huursector. Vanwege de halfverdiepte of ondergrondse parkeergarage en de ondergrondse fietsenstalling en de bovengenoemde mix aan functies, is de veronderstelling dat het aantrekkelijk is om deze in de huursector te ontwikkelen. Dit ook mede vanwege de toekomstige eigendomssituaties. Een ontwikkelende belegger of een ontwikkelaar die een belegger betrekt voor de afname van het programma na oplevering ligt voor de hand.

Het voorgaande is schematisch als volgt samen te vatten: - Bouwblok 1: sociale woningbouw (108) + niet wonen; - Bouwblok 2 & 3: 108 woningen + hotel + detailhandel + niet wonen; - Bouwblokken 4 t/m 7: 108 woningen met vereiste (in verband met de eis t.a.v. het aantal in middeldure sector, waarvan minimaal de helft in middeldure huur).

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 23 van

Conclusie Voor het onderwerp ‘programma’ is de wens om logische enveloppes met programma’s op de markt te brengen. Enveloppes die de onder ‘3’ genoemde punten in ogenschouw nemen. Verschillende ontwikkelscenario’s zijn daarbij mogelijk. Alle bouwblokken in één uitgifte, de twee deelgebieden Koninginneweg en Stationsplein apart op de markt zetten of zelf binnen deze twee deelgebieden onderscheid maken tussen bouwblok 2/3 en 1 en tussen bouwblok 4 t/m 6 en 7. Het scenario waarbij apart ruimte wordt gemaakt voor de ontwikkeling van sociale woningbouw in blok 1 lijkt gunstig voor de ontwikkelende partijen enerzijds en zekerheid over de noodzakelijke 33% sociaal anderzijds (daarmee is de ontwikkeling van 1 t/m 3 in één hand wellicht iets minder gunstig).

5.2.3. Parkeren Parkeren in het Stationsgebied moet voldoen aan datgene wat is vastgelegd in het Parkeerbeleid van de gemeente Hilversum. Om te bezien wat dit betekent voor het Stationsgebied is de gekeken naar het maximaal benodigde aantal parkeerplekken voor de nieuwbouwontwikkeling. Het uitgangspunt in de planvorming is voorzien in een parkeeroplossing voor de gehele opgave onder bouwblok 4 t/m 6. Onder blok 2 en 3 komt een fietsenstalling. Onder bouwblok 1 is ruimte, maar de mogelijkheden voor een goede ontsluiting op de openbare weg zijn zeer beperkt. Vandaar wordt ingezet op een ondergrondse parkeergarage aan de Koninginneweg voor het gehele gebied. De omvang van de parkeergarage en het aantal benodigde plekken wordt duidelijk wanneer het programma nader is ingevuld. Voor de ontwikkelaanpak zijn enkele elementen hieruit van belang: 1. Tijdelijke en definitieve parkeeroplossing De fasering heeft impact op de tijdelijke en definitieve parkeeroplossing. Vanuit het thema parkeren is het immers het meest eenvoudig en logisch om te starten met de ontwikkeling van het gebied met de bouwblokken 4 t/m 6. Hier passen- afhankelijk van de gekozen oplossing- ongeveer 125 parkeerplaatsen in één laag (halfverdiept) of 200 plekken in twee lagen (halfverdiept en op -1,5).

Voor de daarna te ontwikkelen locaties kan bij de omgevingsvergunning verwezen worden naar de gerealiseerde parkeergarage. Aangezien dit vanuit de fasering niet mogelijk is om te starten met de bouwblokken 4 t/m 6, zal voor de te realiseren bouwblokken in een vorm van tijdelijk parkeren moeten worden voorzien. Er zijn diverse parkeergelegenheden in de omgeving, maar de beschikbaarheid ten tijde van de bouw is ongewis. Voor de definitieve situatie moet een koppeling worden gemaakt tussen de garage, de reeds gerealiseerde en nog te realiseren bouwblokken. Dit laatste maakt dat vanuit de tijdelijke en definitieve parkeeroplossing bezien het uitgeven van bouwblok 1 t/m 7 in één uitvraag de meeste kans biedt op een efficiënte en integrale parkeeroplossing, de ontwikkelende partij de gelegenheid geeft om slim met de opgave om te gaan en om mogelijk ingewikkelde (vergunnings- of juridische ) constructies te beperken. 2.

Parkeernorm In de door de raad vastgestelde “Notitie Parkeernormering OV-Knooppunten” is ruimte geboden om de parkeernorm te verlagen met een maximum van 50%. Om dit mogelijk te maken moeten aanvullende maatregelen worden getroffen en de haalbaarheid daarvan worden aangetoond. Hieronder valt bijvoorbeeld het opstellen van een mobiliteitsplan, het realiseren van voldoende fietsenstallingen en/ of deelauto opties. De totale aanpak en mogelijkheden zijn te lezen in de genoemde notitie. Het reduceren van de parkeernorm en de aanvullende maatregelen lijken te pleiten voor een totaalaanpak in het gebied omdat daarmee optimaal kan worden geprofiteerd van de verschillende locaties en mogelijk

Gemeente Hilversum – Stationsgebied Hilversum 37

Pagina 24 van

dubbelgebruik tussen functies en bouwblokken. Dit is het meest eenvoudig te bereiken als de ontwikkeling van het gebied in één hand ligt. 3.

Eigendom en exploitatie van de parkeeroplossing De parkeergarage maakt constructief deel uit van de bouwblokken 4 t/m 6 en worden als één ontwikkeling aanbesteed. Daarbij wordt uitgegaan van een garage die door een ontwikkelaar/belegger wordt gerealiseerd en door een exploitant wordt geëxploiteerd. Aannemelijk is dan ook dat de bouwblokken er bovenop door de ontwikkelaar/belegger worden gerealiseerd en de ruimtes worden verhuurd. Zo blijven de eigendomsverhoudingen en de beheersbaarheid van het totale complex helder.

4.

Dubbelgebruik In het geval de uitgiftes worden opgeknipt, wordt het aantonen van een meenemen van dubbelgebruik bij de omgevingsvergunning steeds ingewikkelder. De verwachting is dat dit tot de uiteindelijke realisatie van meer parkeerplaatsen leidt, met meerkosten tot gevolg. Er is optimaal gebruik te maken van dubbelgebruik in het geval de ontwikkeling van het gehele programma in de hand ligt van één partij. Conclusie Vanuit het thema parkeren is een start van de ontwikkeling ter plaatse van bouwblokken 4 t/m 6 het meest gunstig. Er is dan geen noodzaak tot tijdelijke parkeeroplossingen. Daarnaast kan bij de omgevingsvergunningen van bouwblokken 1, 2, 3 en 7 worden verwezen naar de gerealiseerde parkeergarage onder bouwblok 4 t/m 6. De fasering van de ontwikkelingen vraagt echte om een start bij bouwblok 2 en 3. Voor het thema parkeren lijkt het meest eenvoudige wijze van ontwikkelen wanneer de ontwikkeling van het gebied in één hand ligt. Dit pleit voor een ontwikkelaanpak waarbij de bouwblokken 1 t/m 7 als één aanbesteding op de markt worden gezet.

5.2.4. Bouwtechniek en relatie openbare ruimte Vanwege het forse ondergrondse programma in het Stationsgebied, de intensief gebruikte openbare ruimte en de hoge kwalitatieve ambities, is het afstemmen van onder- op bovengrond van groot belang. De vraag is welke impact deze bouwtechniek op de ontwikkeling heeft. Bouwtechnisch zijn er twee clusters van bouwblokken die met elkaar samenhangen en in samenhang moeten worden beschouwd: 1. Bouwblok 2 & 3 Allereerst de samenhangende ontwikkeling van bouwblok 2 en 3, de fietsenstalling en de openbare ruimte. Een mogelijke uitbreiding van de NS stationshal die in verbinding staat met ondergrondse fietsenstalling is aanvullend hierop nog optioneel. Voor de fietsenstalling is in 2021 samen met ProRail gewerkt aan een schetsontwerp, ten behoeve van de subsidie aanvraag Nationaal Fietsplan van het ministerie van I&W. Dit ontwerp is nodig om subsidie aan te kunnen vragen en daarmee de ontwikkeling van de grond te krijgen. Hierbij is wel gekeken naar de (constructieve en functionele) samenhang met de bovenliggende blokken. De ambitie bij de uitgifte is als volgt: a. Definitief ontwerp van de fietsenstalling (in gedeelde opdrachtgeverschap met ProRail, selectie op prijskwaliteit); b. Voorlopig ontwerp van de openbare ruimte (opdrachtgever Gemeente Hilversum, selectie op prijskwaliteit); c.