Document · PDF

Bijlage 00_Uitvoeringsnota Stationsgebied juni 2021

GEMEENTERAAD 15 september 2021, gemeente HilversumBij agendapunt: Uitvoeringsnota Stationsgebied (781453)16.776 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

STATIONSGEBIED HILVERSUM AANTREKKELIJK, DYNAMISCH, GROEN

Uitvoeringsnota Stationsgebied Hilversum 29-06-2021

INHOUDSOPGAVE 1. WAAROM EEN UITVOERINGSNOTA?

p. 05

2. KWALITEITSIMPULS VOOR HILVERSUM

p. 09

2.1 Wat is de bijdrage van het Stationsgebied aan Hilversumse ambities? 2.2 Wat zijn de doelstellingen voor het Stationsgebied? 2.3 Wat is de scope van het programma?

3. EEN ACTUEEL STEDENBOUWKUNDIG KADER 3.1 Geactualiseerde plankaart 3.2 Parkeren in het Stationsgebied

4. EEN DUURZAAM STATIONSGEBIED 4.1 Hoe verduurzaamt het Stationsgebied? 4.2 De fysieke ruimte is beperkt 4.3 Een reële ambitie op energiegebied 4.4 Focus op duurzaamheid in het Stationsgebied Hilversum

5. ONTWIKKELSTRATEGIE 5.1 Ontwikkellocaties en grondbeleid 5.2 Volgordelijkheid en samenhang 5.3 Marktconsultatie

6. FASERING & PLANNING 6.1 Fasering: het afwegen van verschillende belangen 6.2 Wat is de planning op hoofdlijnen? 6.3 Wat zijn de belangrijkste afwegingen?

7. FINANCIËN

p. 15

p. 21

p. 29

p. 35

p. 41

7.1 Overwegingen bij kredieten en exploitaties 7.2 Welke kredieten en grondexploitaties zijn nodig?

8. COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE

p. 53

8.1 Communicatie over het Stationsgebied 8.2 Participatie en stakeholdermanagement

9. OMGAAN MET RISICO’S

p. 59

9.1 Risicomanagement 9.2 Het actuele risicodossier in 2021 9.3 Risicomanagement in de uitvoeringsfase 9.4 Monte Carlo analyse

10. PROGRAMMAORGANISATIE

p. 65

10.1 Hoe sturen we in het Stationsgebied? 10.2 Samenwerking en raakvlakken andere programma’s 10.3 Rol en bevoegdheid gemeente vanuit het Programma

BIJLAGEN

p. 67

WAAROM EEN UITVOERINGSNOTA?

1.1 Wat is de aanleiding? Het Stationsgebied van Hilversum staat voor een grote transformatie de komende jaren. De Uitvoeringsnota is een logische volgende stap na het stedenbouwkundige plan, bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Het markeert het moment waarop de ontwikkeling van het Stationsgebied de uitvoeringsfase in gaat. De Uitvoeringsnota geeft concreet vorm aan de manier waarop tot 2030 gewerkt wordt aan de ambities van het Stationsgebied. In het Stationsgebied zijn verschillende stakeholders actief, zoals eigenaren, bewoners, ondernemers, reizigers, Provincie, ProRail en NS. De plannen voor het Stationsgebied zijn ambitieus, groots en uitdagend.

1.2 Wat is het doel van de Uitvoeringsnota? De gemeenteraad geeft met het vaststellen van deze nota op hoofdlijnen de uitvoeringskaders mee voor de komende jaren. Kaders op het gebied van kwaliteit, maar vooral ook kaders voor de manier waarop de ontwikkeling vorm krijgt. Het doel van het document is inzicht te geven in de wijze waarop de integrale aanpak van het Stationsgebied zal plaatsvinden. Dit geldt voor de financiële strategie en impact van de ontwikkeling, de wijze waarop risico’s gemanaged worden en de manier waarop de gemeente de verschillende locaties in de markt zet (de ontwikkelstrategie). Ook op het gebied van duurzaamheid is scherpte aangebracht. Met het vaststellen van deze nota kan Hilversum de komende jaren aan de slag.

Dit vraagt om een eigentijdse ontwikkeling, die niet ingehaald wordt door de tijd, maar die met de tijd meegaat. Hilversum maakt een nieuw stukje centrum, dat inspeelt op de structuren van de stad en dat de veranderingen van de komende 100 jaar kan opvangen. De plannen zijn flexibel, zodat het mogelijk is gaandeweg aanpassingen te doen aan de plannen als de omstandigheden daarom vragen. Dit biedt de ruimte om binnen de kaders met creatieve oplossingen te komen en in te spelen op binnenstedelijke veranderingen zoals dat in stadscentra gebruikelijk is.

1.3 Wat is de opbouw van deze Uitvoeringsnota? Hoofdstuk 2, 3 en 4 van deze Uitvoeringsnota richten zich op het “wat” in het Stationsgebied. De ambities, doelen en scope van het nieuwe Stationsgebied staan in hoofdstuk 2 benoemd. Hoofdstuk 3 geeft de geactualiseerde stedenbouwkundige kaders en de omgang met parkeren weer. Hoofdstuk 4 gaat in op de op wijze waarop duurzaamheidsambities in het gebied worden verwezenlijkt. Vanaf hoofdstuk wij in op het “hoe”. Hoofdstuk 5 richt zich op de ontwikkelstrategie en hoofdstuk 6 op hoe de planning en fasering van de totale ontwikkeling is opgezet. De inzet van financiële middelen komt in hoofdstuk 7 aan bod. Hoe de gemeente Hilversum communiceert en participeert over de ontwikkeling staat centraal in hoofdstuk 8. De omgang met risico’s wordt behandeld in hoofdstuk 9. Hoofdstuk 10 bespreekt de programmaorganisatie, inzet van de gemeente Hilversum en de rol van de raad in deze ontwikkeling.

De complexiteit, de diverse ontwikkelopgaven die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en de verschillende ontwikkelingen in de omgeving van het Stationsgebied, vragen om een integrale benadering. Een benadering waarbij verschillende opgaven (vastgoed, openbaar gebied, ondergrond en bovengrond) niet naast elkaar maar in samenhang tot ontwikkeling komen.

KWALITEITSIMPULS VOOR HILVERSUM Het Stationsgebied wordt onderdeel van het centrum: 1. Meer woningen rond het station 2. Nieuwe, aangename en hoogwaardige openbare ruimte 3. Betere verbindingen binnen Hilversum 4. Betere verbinding naar buiten toe 5. Een duurzamer Stationsgebied

De ambities ten aanzien van de ontwikkeling van het Stationsgebied zijn groot. Dat betekent ook dat er de komende tien jaar veel activiteiten plaatsvinden om deze ambities te verwezenlijken. De uitdaging is om daarbij het eindbeeld niet uit het oog te verliezen. De raad heeft dit eindbeeld vastgelegd in het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. De supervisor ruimtelijke kwaliteit toetst alle plannen op hun ruimtelijke kwaliteit en onderlinge samenhang. 2.1 Wat is de bijdrage van het Stationsgebied aan Hilversumse ambities? Het Stationsgebied draagt bij aan de toekomstbestendigheid van Hilversum. Een Hilversum met voldoende woningen en werkgelegenheid. Een prettig woonklimaat voor Hilversummers en een goed werkklimaat voor ondernemers. In 2030 is het Stationsgebied het kloppend hart van de stad. Het voelt alsof je meteen in het centrum van Hilversum bent. Reizigers voelen zich welkom in de groene mediastad en Hilversummers zijn trots op deze nieuwe entree tot hun stad. Het is een levendig, aantrekkelijk, groen, duurzaam en creatief gebied waar huidige en nieuwe inwoners graag wonen, waar reizigers makkelijk hun weg vinden, een boeiende plek om te werken en een prettig gebied om elkaar te ontmoeten. een mooie verbinding tussen centrum, het station en Oost. Het blijft het belangrijkste OV-knooppunt in de regio Gooi en Vechtstreek.

Een goed bereikbaar en toegankelijk gebied, een gebied voor iedereen. Centrale ambities voor de ontwikkeling van het Stationsgebied. De bredere opgave rondom het station Hilversum ligt zowel aan de Centrum- als aan de Oostzijde. Inhoudelijk en organisatorisch hangen in dit gebied de komende jaren diverse deelprojecten met elkaar samen. Alle ontwikkelingen aan weerszijden van het station dragen bij aan drie centrale ambities: 1. Een dynamische en aantrekkelijker Stationsgebied

2. 3.

Een sterkere verbinding tussen twee stadshelften Een krachtiger OV-knooppunt

De Uitvoeringnota richt zich op het gebied aan centrumzijde, maar heeft oog voor de wisselwerking tussen de diverse gebieden en projecten. 2.2 Wat zijn de doelstellingen voor het Stationsgebied? De concrete vertaling van de ambities maakt duidelijk waar Hilversum op inzet met het Stationsgebied. Hierbij heeft de gemeente maximale regie: voor de openbare ruimte staan we zelf aan de lat, de grond onder de bebouwing geven we uit aan geschikte ontwikkelende partijen (uitgebreide toelichting in de Ontwikkelstrategie). De kern van de ontwikkeling van het Stationsgebied is om een nieuw stuk stad toe toevoegen aan Hilversum. Zodra je het station uitloopt ben je in het aantrekkelijke centrum van de stad. De verdere invulling daarvan gaat via de volgende vijf doelen: 1. Meer woningen in het Stationsgebied Het station Hilversum biedt als regionale knoop in de Gooi- en Vechtstreek mogelijkheden voor duurzame mobiliteit. Hierdoor ontstaat er rondom het station ruimte voor extra woningen. Diverse locaties aan weerszijden van het spoor bieden samen ruimte voor ongeveer 600-1000 extra woningen. In het Stationsgebied is aan centrumzijde ruimte voor 260-325 woningen binnen het geldende bestemmingsplan (7 oktober 2020).

Hilversum zet anno 2021 vooral in op het sociale en middeldure segment en op de woningbehoefte van die groep bewoners die gebruik wenst te maken van de voordelen van het OV-knooppunt. 2. Nieuwe, aangename en hoogwaardige openbare ruimte Het is duidelijk als je het station uitstapt: je bent in Hilversum aangekomen. De Hilversumse identiteit van groen, media en architectuur is zichtbaar in de gebouwde omgeving. Met deze drie fundamenten in het achterhoofd realiseren we in het gebied minimaal één nieuw icoon en één nieuwe trekker. Dat zijn we immers aan onze stand verplicht. Na oplevering voelen reizigers van

buiten de stad zich bij aankomst meteen welkom in de Mediastad. Het openbaar gebied krijgt een flinke kwaliteitsimpuls. Het voor- en natransport is goed zichtbaar vanuit de stationshal en is makkelijk te vinden. Met het doortrekken van de centrumkwaliteiten tot aan het station wordt het gebied fraaier. Brinken en pleintjes verbinden de routes van en naar het centrum. Gebruikers voelen zich veilig in het gebied, onder andere door slimme en vooral goede verlichting en begeleiding van de routes door nieuwe gebouwen. 3. Betere verbindingen binnen Hilversum Na een reis met trein of bus loop of fiets je direct het centrum van Hilversum in. De routes zijn ruim, veilig en aantrekkelijk en sluiten logisch op elkaar aan. Onder andere de autoluwe Stationsstraat en de Leeuwenstraat zorgen voor prettige verbindingen met het centrum. Aan de routes vind je een divers binnenstedelijk programma. Er is naast de genoemde woningen ook ruimte voor in ieder geval 12.000m² niet woonfuncties, waaronder beperkt retail en horeca (samen 1.200m²) en nieuwe creatieve bedrijven. Door de ontwikkelingen neemt de leegstand in het gebied af. Het spoor scheidt de twee helften van het Stationsgebied. Door de ontwikkelingen en investeringen in het gebied aan beide zijden van het spoort en het station zelf zullen fysieke en visuele verbindingen worden hersteld.

Door betere, gemakkelijkere en veiligere spoorkruisingen ervaren de inwoners het spoor minder als barrière en ontstaat een gevoel van samenhang. De nieuwe snelle fietspaden in het Stationsgebied sluiten aan op goede fietsnetwerken en snelfietspaden. De fietstunnel wordt veiliger door de entree van de fietsenstalling op “het Brinkje” te vestigen. Dit is gelegen op de kruising van de Schapenkamp en de Stationsstraat. Bij de spoorkruising Kleine Spoorbomen krijgen fietsers en voetgangers ruim baan. Gemotoriseerd verkeer gaat via de buitenring waardoor het aantal (bijna) ongelukken afneemt. 4. Betere verbindingen met de omgeving De stationshal is uitgebreid tot een aantrekkelijke, ruime entree van de stad, die voldoet aan de eisen en wensen in 2030. Het station krijgt door de aanpassingen twee voorkanten. Het nieuwe Stationsgebied verwacht in 2030 meer

reizigers te ontvangen dan nu het geval is: het OV-gebruik (bus en trein) neemt toe. Door de uitbreiding van de hal is bovendien perron 1 weer goed toegankelijk, wat de robuustheid van het spoor ten goede komt. In de omgeving van het station zijn in kwalitatief en kwantitatief opzicht de functies en voorzieningen te vinden die je verwacht bij een station van deze omvang en uitstraling. Ook het gebruik van OV-fietsen neemt naar verwachting de komende jaren met meer dan 50% toe. Een belangrijke bijdrage hieraan leveren de nieuwe fietsenstallingen, met in totaal plek voor 7.000 plekken aan twee zijden van het station. Een andere impuls komt van een nieuw groen en dynamisch busstation met overdekte wachtruimte. HOV in ’t Gooi verbindt Hilversum snel met Huizen. Daarnaast komen er op drie logische locaties Kiss & Ride plekken. De waarde van het OV netwerk neemt toe doordat perron 1 binnen één reizigersdomein bereikbaar is en de verlegde centrumring zorgt voor een verbeterde doorstroming en minder stilstaand verkeer. 5. Een duurzaam Stationsgebied De gebouwen worden minimaal gebouwd volgens Bijna Energie Neutraal Gebouwd (BENG), de gemeente daagt de markt uit om meer te bereiken en EPC 0 te halen. Het streven is om 30% van het openbaar gebied met groen of boomkruinen in te richten om hittestress te bestrijden. Daarnaast zetten we flink in op waterberging via o.a.

een gescheiden rioolstelsel, infiltratiekratten en een centrale waterberging. Zo bouwen we klimaatadaptief en is Hilversum klaar voor de toekomst. De locatie en de verlaagde parkeernorm zorgt ervoor dat de gebruikers van de nieuwbouw met name van het openbaar vervoer gebruik gaan maken. In de maatvoering van het gebied is rekening gehouden met (soms onbekende) toekomstige ontwikkelingen, zoals extra snelle fietsen, elektrische voortuigen of een meer autoluw centrum. Met deze maatregelen ontwikkelen we een gezonder centrumklimaat. Speciale aandacht is daarbij nodig voor (panden aan) de verlegde centrumring. De gemeente spant zich in om ter plaatste de effecten van het gemotoriseerd verkeer op geluid, veiligheid en fijnstof te beperken door o.a. het gebruik van geluidsreducerend asfalt, groen en veilige oversteekplekken.

La e og H

ik ep aa tr ts Ba

ll o

ik rn

ew La

tr a

Naard erstraa

o rd

e rw eg

Nummer On 10 Ver 11 Ver 12 Uit 13 Ent 14 Kle 15 He

n in g in at

e rd

s tr

w en uz

Ba kk

K le

ti o

at Pr

st ra

e ls

e rs

st ra

Pr of

es so

r Po

els str

aa t

fe ss

P ro

D ri

Groest

ide

es so

r Po

els str

aa t

et str

Pr of

Bo rd

rs tr

ka oo

r aat

Spo orst

aa t

Sp oo

rst r a

Zee dij

Groest

W il

he Pr of

lm in a

B i er s teeg

es so

r Ko

ch str

aa t

Pr of

es so

r Ko

ch str

aa t

st ra

Pr of

aa t

t Pa st

p l ei

tr a

ra at

Zu id

r D es so Pr of

Schapenkamp

Lij st

de rw

Ho en

e lp

aat

n va

n B

e ie

re n

s t ra

ka m

te eg

i ds

S ch

Schapenstraat

p ens tra

nha r dstr

Sch a

Prin s Ber

e Jo

er w

ng st

Herenplein

tra at

js se

He r ens

l aa

Th i

Prins Bernhards traat

at Bernha rdstra

eu r

Ka Prins

tr i

str aa

mp B ea

n un

Ja c.

Jo ng

ngs traa

ch str

te eg

We teri

r Ko

r De

Sp uis

de Mgr . Van

es so

S ch

Pr of

J a c.

Hilvertshof

Groes t

RAAKVLAKKEN OMGEVING Openbare ruimte 2 HOV in 't Gooi Doorstroming buitenring Noord

28 33 32 17 40 S ch

aa t

n st

e rw

ti o

S ta

ra at

S ta

u n st

er st

fe ss

t aa

ks tr

La ng

9 D r if

ns ew

tr e rs

i ne

La re

en st ge w

at st ra de r

Kl e

Kerkstraat

tr a

Lare nsew

11 24 41 10 18

Leeuwenstraat

n is

Stationsplein

Oude Doelen

s tra at

S ch

straat

aa ve

l va

e rw

15 Stations straat

Bo erh

Na ar

o rd

inn ew

l i jn No

Kon ing

s de

ga ng

ng en ga

Melkpad

La ng

ard en

ard

P ro

ne we

21 26

De Pa

w ge ng

ng in

Ko ni

K er

Nummer On 17 Ge 18 Ge 19 Ge 20 Ge 21 Ge 22 Ge 23 Ge 24 Fie 25 Ge 26 Par 27 Ver 28 Tijd 29 De 30 Ver 31 Ver 32 Slo 33 Tijd 34 Om 35 Op 36 Op 37 Op 38 Op 39 Bru 40 Op 41 Op 42 Op

tr aa

ze rs

H ui

e rw

ra at

en st

o rd

de rst

ge w

Na ar

La ng

o ls

nnew eg

n in

Kon ingi

De raad wordt om een nieuw besluit gevraagd in het geval dat er buiten de scope wordt getreden op een manier die niet is op te vangen binnen de vastgestelde financiële kaders (grondexploitaties of investeringskredieten) of de kwalitatieve en programmatische kaders (beeldkwaliteitsplan of bestemmingsplan).

TREKKENDE ROL Openbare ruimte 28, 29 Nieuw busstation (incl. tijdelijk) 41 Herinrichting Stationsplein 34 Omleggen centrumring 35 t/m 42 Inrichting overige Openbare ruimte 30 Verbeteren fietstunnel 31 Verbeteren afslag Beatrixtunnel 33 Tijdelijke fietsenstallingen 32 Sloop GAK- kelder MET DERDEN Openbare ruimte 14 Kleine Spoorbomen 13 Entree Teleac garage 15 Herinrichting Stationsstraat

Ontwikkeling Bruisend Hart (incl. fietsenstalling en NS hal) Tijdelijke invulling Bruisend Hart Verwerving Larenseweg e.o. Korte Noorderweg Transformatie Silverpoint Mogelijke transformatie Schapenkamp 110 Renovatie Schapenkamp 130

b ri

g str aat

Kerkstra at

Vastgoed 3 9 4 6 7 8 5

l k fa

Ho nin

Wagenmakerss teeg

Uitbreiding Stationshal Verplaatsing Kwekerij Verplaatsing Hilversum Marketing

ne rt

d Ou

Vastgoed 12 11 10

g in Ko

Bouwblok 1 Bouwblok 2 en 3 Bouwblok 4 t/m 7 Fietsenstalling Parkeervoorzieningen Geluidswerende maatregelen Verwerving Koninginneweg

ze G

n in

Tesselschadela an

Nieuw e Doelen

Vastgoed 17 18, 19 20 t/m 23 24 26 25 27

e rw

Si m

ll o

o rd

llo

St ev

i nw

tr a

Na ard

Nummer On 2 HO 3 On NS 4 Ver 5 Ren 6 Kor 7 Pro 8 Mo 9 Tijd

De scope van de ontwikkelingen rondom het station is hiermee beschreven. Op basis van deze scope zijn voor de projecten aan de centrumzijde de kosten berekend, is het programma bepaald en is de fasering opgesteld. Daarmee wordt ook gelijk duidelijk welke ruimte er binnen het Stationsgebied is om te handelen.

Diepeweg

2.3. Wat is de scope van het programma? Diverse activiteiten dragen bij aan de hierboven beschreven hoofddoelen en kernkwaliteiten van het Stationsgebied. Voor sommige projecten staat de gemeente aan de lat, voor andere delen van de ontwikkeling zijn private partijen aan zet. Maar altijd is er een samenhang: in de ruimtelijke kwaliteit, de programmering, de stakeholders en/ of de uitvoering van de werkzaamheden. Aan zowel oost- als centrumzijde van het station. Dit vereist een heldere organisatie van de verschillende activiteiten in het gebied. In het Stationsgebied zijn de activiteiten in het gebied benoemd en ondergebracht in één van de clusters “Vastgoedontwikkeling” en “Openbare ruimte”. Dat ziet er als volgt uit (zie afbeeldingen pagina 12-13).

ers t raa

newe g

Koni ngin

Koninginneweg

a ls

er we

Ja c.

Th i

js se

p l ei

Th ijs

se pl

ei n

EEN ACTUEEL STEDENBOUWKUNDIG KADER Een actueel kader waarin de inzichten uit het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Stationsgebied zijn overgenomen. Dit hoofdstuk biedt inzicht in de belangrijkste aanscherpingen van de door gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige kaders uit het stedenbouwkundig plan Stationsgebied van mei 2019. In samenspraak met de stedenbouwkundig supervisor is deze plankaart geactualiseerd. In deze actualisatie zijn het vastgestelde beeldkwaliteitsplan en inzichten vanuit het vastgestelde bestemmingsplan Stationsgebied meegenomen.

3.1 Een geactualiseerde plankaart De vijf belangrijkste aanscherpingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan uit 2019 zijn (zie ook bijlage 1): 1. Entree ondergrondse fietsenstalling Het stedenbouwkundig plan in 2019 ging uit van een entree van de fietsenstalling direct in de tunnelmond van de fietstunnel. Uit diverse onderzoeken blijkt dat een entree op deze locatie niet voldoet aan de vastgestelde veiligheidseisen en de benodigde capaciteit van de stalling. De nieuwe locatie voor de entree ligt in de Stationsstraat, net ten westen van de Schapenkamp. Deze locatie is veiliger, goed zichtbaar, gelegen aan doorgaande fietsroutes en zorgt voor een betere vulling en spreiding van de stalling van fietsen. Bovendien ontlast deze locatie de drukke verbinding door de fietstunnel en zorgt voor een betere doorstroming op de centrumring, doordat een groot deel van de fietsers de Schapenkamp niet meer kruist 2. Functioneren Kiss & Ride (K&R) De Kiss & Ride plekken zijn in het stedenbouwkundig plan gesitueerd op locaties aan de noordkant van het stationsgebouw, bij het kruispunt Schapenkamp- Spoorstraat en bij de Larenseweg. Uit onderzoek blijkt dat een keerlus en een kortere aansluiting op het wegennet wenselijk is voor de primaire K&R bij het stationsgebouw.

Daarnaast is met de gekozen keerlus de toegang van een parkeergarage en het laad- en losverkeer voor het station beter ingepast. Dit heeft impact op de contouren van de bouwblok 4. De secundaire K&R plek op de kruising Schapenkamp-Spoorstraat is verhuisd van de oost- naar de westzijde van de Schapenkamp. Dit in verband met de veiligheid rondom de inrit naar het busstation. Tot slot wordt de K&R Larenseweg betrokken bij de verder planuitwerking van het Bruisend Hart.

Geactualiseerde plankaart

3. Uitbreiding Stationshal Hilversum Na het vaststellen van het stedenbouwkundig plan in 2019 heeft NS aangegeven dat een uitbreiding van de stationshal gewenst is. In het bestemmingsplan uit 2020 is er in samenwerking met de NS en ProRail besloten om vanwege toenemende reizigersaantallen, de samenhang met de nieuwe fietsenstalling en het gebruik van perron 1 ruimte te maken om de stationshal te

vergroten. Bij de uitwerking van het ontwerp van de stationshal zijn de volgende topeisen geformuleerd door de gemeente. De uitbreiding van de stationshal: • Maakt een serieus gebaar -een statement- en breekt met de lange schijf die het gebouw nu is; • Sterkt de relatie tussen oost en centrum ; • Voegt kwaliteit toe aan het bestaande gebouw en aan de openbare ruimte; • Waarbij het vastgestelde stedenbouwkundige plan en beeldkwaliteitsplan uitgangspunt/ vertrekpunt zijn. Op welke manier de uitbreiding van de hal precies vorm krijgt, daarover zijn partijen met elkaar in gesprek. Deze uitbreiding van de bestaande hal heeft gevolgen voor de maat en vorm van het stationsplein. Een grotere stationshal betekent een compacter ontworpen stationsplein. Dit alles vindt zijn plek in de Uitwerkingsplicht die ter plaatse in het bestemmingsplan Stationsgebied is opgenomen. 4. Bouwblokken 2 & 3 De nadere uitwerking van K&R, de stationshal en de (constructie van de) ondergrondse fietsenstalling heeft gevolgen voor de vorm en het oppervlak van de bouwblokken 2, 3 en 4. Bouwblok 4 wijkt iets om zo de nodige ruimte aan de Kiss & Ride te geven. Bouwblokken 2 en 3 sluiten zo (constructief) aan op de fietsenstalling. 5.

Ontwerp busstation en overkappingen Na onderzoek naar met name de aanrijroutes, haltes en het aantal opstelplaatsen is het ontwerp van het busstation aangepast en is een definitief ontwerp uitgewerkt. Zie hiervoor bijlage 2. Dit is verwerkt in de vernieuwde plankaart. Ten opzichte van het stedenbouwkundig plan zijn de ontwerpuitgangspunten voor de overkappingen (Ombrières) bij het busstation toegevoegd. De vorm van overkappingen is als eenheid ontworpen en in beeld, kleur- en materialisering dienend aan nieuwe en bestaande bebouwing. Voor de uitstraling van overkappingen is ruimte gereserveerd voor aanplant en groei van bomen en extra aandacht voor nachtelijke uitstraling via bijzondere verlichting. Zitelementen, bewegwijzering en ander elementen zijn integraal als onderdeel van het hoofdvolume meeontworpen. De afbeeldingen op de volgende pagina visualiseren dit.

Als onderdeel van de ontwikkeling van het stationsgebied zal er ter plaatse van het busstation en de entree van de ondergrondse fietsenstalling een tweetal ombrières worden gerealiseerd. 18

Hierop volgend zijn puntsgewijs kwalitatieve uitgangspunten opgenomen voor het ontwerp ervan. Deze uitgangspunten kunnen de basis vormen voor een uitvraag voor het ontwerp van de ombrières tijdens de vervolgfase van het ontwikkelproces van het stationsgebied.

Hoofdvorm • De twee ombrières zijn in beeld familie van elkaar en worden als eenheid ontworpen. • De ombrières zijn in beeld, kleur- en materialisering dienend aan nieuwe en bestaande bebouwing. De Naast bovenstaande aanscherpingen zijn de ombrières dan ook niet groter dan noodzakelijk, volgende zijn stedenbouwkundige aspecten gewijzigd. hebben een ‘lichte’ uitstraling en een terughoudend kleurgebruik. A) Verbinding oost- centrum: de fietstunnel • DeHet vorm van devan ombrières is onderdeel van het verbinden het station met het centrum en het verbinden van de twee stadshelften zijn weefsel van het stedenbouwkundig plan. Dit kan integraal onderdeel van het stedenbouwkundig bereikt worden door ombrières de vorm te geven van plan. Met het Hart krijgt refererend het station aan een een schuur metBruisend kap (conceptueel een tweede volwaardige voorkant en een groene schaapskooi). levendige pleinruimte voor de stad en de • De ombrières zijn ondersteunend aan hetbuurt maken van in 1221. Hoe dit eruit gaat zien, dat werken ruimtes en reageren op zicht- en looplijnen.we in een van structuurvisie en vervolgens in een op • Deuithoogte de ombrières wordt afgestemd stedenbouwkundig plan en een bestemmingplan. omliggende bebouwing.

Dat wil zeggen dat de ationsgebied zalhouden er ter we plaatse van het Daarbij rekening met eenbusstation en hoogte van de ombrières ondergeschikt zijn aan de aantrekkelijke entree tot de fietstunnel. g een tweetal ombrières worden gerealiseerd. omliggende gebouwen.

Aan de centrumzijde is dit niet het anders. De helling uitgangspunten opgenomen voor ontwerp Uitstraling naar de tunnel toe wordt flauwer en breder en vormen voorde een uitvraag voor bij hethet ontwerp van • Rond ombrières is zowel busstation alsde omzoomd door groene taluds. Het ‘muizengaatje’ wikkelproces van het stationsgebied. bijom dede entree degaan ondergrondse tunnelvan in te is verledenfietsenstalling tijd en de

aar en

ering De kelijk, dend •

t an en van an een

en van

ruimte voor de aanplant ennaar groei van entreegereserveerd naar de fietstunnel nodigt uit om oost bomen. Conceptueel worden de ombrières daarmee objecten in een ‘bos’. Door openingen in het dak van de ombrières kunnen er ook bomen gepland worden als onderdeel van de ombrières (zie afbeelding boven). Een extra ontwerpaanleiding hierbij is de schaduwwerking die hierbij op het maaiveld ontstaat. Er wordt extra aandacht gevraagd voor de uitstraling van de ombrières tijdens avond- en nachturen. Waar de ombrières overdag vanzelfsprekend opgaan in de omgeving zorgen bijzondere verlichting of mediaprojecties op onderzijde van de daken van de ombrières voor verbijzondering van het stationsgebied. De ombrières worden daarmee een identiteitsdrager van Hilversum Mediastad (zie afbeelding midden).

Detaillering • Zitelementen, bewegwijzering en ander garnituur worden integraal mee-ontworpen. Daarbij dient n de afstemming plaats te vinden met het ontwerp voor de openbare ruimte. Dit kan door zitelementen als onderdeel van het hoofdvolume te ontwerpen (zie afbeelding onder) of door ze als losse objecten te als ontwerpen waar tussendoor gewandeld kan worden ng (conceptueel als of door een bos wordt gewandeld). van • Duurzaamheid in materialisering en uitstraling is rmee uitgangspunt bij uitwerking van het ontwerp.

k van orden

de tstaat. traling

pgaan

Ombrières/overkapping

te fietsen. Net als de entree van de fietstunnel aan de oostzijde in de toekomst uitnodigt om het centrum te bezoeken. De toekomstbestendigheid van de fietstunnel zelf is onderzocht. Het fietspad in de bestaande tunnel is namelijk aan de smalle kant voor het aantal fietsers dat er gebruik van maakt. Het verbreden van de tunnel is echter zeer kostbaar. Wel is het mogelijk om de beleving van ruimte in de tunnel te vergroten door fietstunnel, reizigersdomein en fietsenstalling optisch met elkaar te verbinden en zo meer een passage te creëren. Concreet betekent dit: • Een verbinding leggen in materialisatie en inrichting tussen reizigerspassage en fietstunnel en mogelijk tussen Stationsplein en Bruisend Hart; • De nieuwe fietsenstalling kan op -1 worden gekoppeld aan het reizigersdomein van NS. De wanden van passage en stalling zijn

•

transparant. Hierdoor is er over de gehele lengte van de fietstunnel over en weer zicht. Dit versterkt het gevoel van sociale veiligheid en ruimtelijkheid enorm; De entree van de fietsenstalling verdwijnt uit de tunnel waardoor de fysieke veiligheid toeneemt.

B) Aantakking (fietspad op) Kleine Spoorbomen Het raadsbesluit van 6 mei 2020 tot afsluiting van de Kleine Spoorbomen voor gemotoriseerd verkeer maakt dat fietsroutes op een andere manier aansluiten dan in het stedenbouwkundig plan was bedacht. De ligging van het tweerichtingen fietspad en de entree van de fietsenstalling aan de westzijde van Schapenkamp en Koninginneweg vragen om een fietsersoversteek over de centrumring. C) Locatie entree Teleac-garage Het stedenbouwkundig plan beschreef een nieuwe gecombineerde entree van de garages van het oude GAK gebouw, het Teleac gebouw en het Entrada complex. Dit om een rondje rondom dit complex te voorkomen. De GAK garage is echter niet opnieuw te gebruiken, zoals op 21 april 2021 met het raadsbesluit Krediet Sloop GAK gebouw is vastgelegd. Het combineren van de entrees van de parkeergarages is daarom niet meer nodig. D) Koninginneweg De maximale contouren en hoogten van bouwblokken 4, 5, 6 en 7 aan de Koninginneweg zijn nu gevormd op basis van doorzichten, gewenste (beperkte) hoogte en de parkeerstrook. In het stedenbouwkundig plan zat abusievelijk nog een verkeerde weergave van deze hoogtes, welke in het bestemmingsplan van 7 oktober 2020 wel correct zijn verwerkt.

3.2. Parkeren in het Stationsgebied Het uitgangspunt bij de ontwikkeling is een kloppende parkeersituatie na realisatie, zowel voor het Stationsgebied als ook voor het directe gebied grenzend aan het plangebied. Het toevoegen van parkeerplekken als gevolg van de nieuwbouw voldoet aan de dan vigerende parkeernormen, waarbij de locatie van het gebied, rondom een OV knoop, in ogenschouw is genomen. Een toevoeging of wijziging van functies in het Stationsgebied mag geen parkeeroverlast veroorzaken in de omliggende gebieden. De raad heeft o.a. voor het Stationsgebied in januari 2021 de Notitie Parkeernormering OV-Knooppunten vastgesteld. De vigerend parkeernorm in Hilversum blijft hierbij de basis voor de parkeerbalans in het gebied. Onder voorwaarden kan een initiatiefnemer tot maximaal 50% afwijken van het voorgeschreven aantal parkeerplaatsen volgens de norm. Voorbeelden van deze voorwaarden zijn dat de ontwikkeling mobiliteitsmaatregelen neemt die het autobezit en gebruik verlagen en andere modaliteiten stimuleren zoals fietsparkeerplekken of deelauto’s. Deze maatregelen sluiten aan bij de duurzame ambities voor het Stationsgebied. De programmatische kaders bepalen het aantal te realiseren parkeerplaatsen in het gebied en hoe de ontsluiting, fasering en beschikbaarheid van deze parkeerplaatsen is geregeld.

Onder de Koninginneweg is een (half) verdiepte parkeergarage gepland voor de gehele ontwikkeling, die in het grootste deel van de verwachte parkeerbehoefte voorziet. Het is aan de ontwikkelende partijen om in het noodzakelijke aantal (tijdelijke) parkeerplaatsen te voorzien en eventuele reductie te onderbouwen met mobiliteitsmaatregelen.

EEN DUURZAAM STATIONSGEBIED De gemeente stelt BENG-eisen voor gebouwen en zet in op het vergroenen van het openbaar gebied.

De ambitie om het Stationsgebied zo duurzaam mogelijk te maken is kraakhelder. Om meer grip te krijgen op het begrip duurzaamheid is het onderverdeeld in vijf thema’s: 1.

Energie

Klimaatadaptatie

Circulariteit

Groen

Gezondheid

Het thema energie heeft betrekking op zaken als de energievraag, opwek van energie en de verwarming en koeling van de gebouwen. Bij klimaatadaptatie draait het om het tegengaan van hittestress en hoe om te gaan met waterberging door het gebied weerbaarder te maken voor extremer weer. Circulariteit draait, naast het hergebruik van grondstoffen en bouwmaterialen, om adaptief bouwen. Ook het goed borgen van informatie bevordert de circulariteit in het bouwproces. Groen gaat in op de rol van beplanting en de versterking van de biodiversiteit in het gebied. Ten slotte is ook het thema gezondheid aan de orde met aspecten als de geluids- en luchtkwaliteit. De vijf thema’s zijn ieder onderverdeeld in twee niveaus: het gebouwniveau en het niveau van de openbare ruimte. De onderverdeling van het begrip duurzaamheid in vijf thema’s, in samenhang met het onderscheid tussen het gebouw niveau en de openbare ruimte, kadert de duurzaamheidsopgave voor het Stationsgebied in. Per niveau wordt gesproken over verschillende maatregelen binnen hetzelfde thema. Een voorbeeld hiervan is de waterberging. Zowel op gebouwniveau als in de openbare ruimte worden er maatregelen genomen om voldoende water te bergen. Hiermee ontstaat er een overzicht van de totale duurzaamheidsopgave van het Stationsgebied. 4.1.

Hoe verduurzaamt het Stationsgebied? Gebouwen Om de duurzaamheid in het Stationsgebied te bevorderen worden binnen de vijf thema’s verschillende maatregelen genomen op gebouwniveau. Ontwikkelaars dienen zich in de basis te houden aan de vingerende duurzaamheidseisen. Met betrekking tot het thema energie geldt de BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw) waaraan alle nieuwbouw op dit

moment aan moet voldoen. De toekomstige gebouwen kunnen nog meer bijdragen aan de duurzaamheidsopgave. Verschillende maatregelen dragen bij aan een verbeterde klimaatadaptatie, groen en gezondheid in het gebied, bijvoorbeeld door het aanleggen van groene daken die het hemelwater opvangen en vasthouden. Daarnaast dragen groene gevels bij aan het tegengaan van hittestress in het gebied en biedt het een fijnere en gezondere verblijfsomgeving. Beplanting aan de gevels biedt ook kansen voor bevordering van de biodiversiteit. Vigerende landelijke kaders zijn er tevens voor circulariteit zoals de transitieagenda en MPG (Milieu Prestatie Gebouw). Deze kaders uiten zich in het Stationsgebied door kansen zoals het hergebruik van bouwmateriaal en modulair bouwen waar mogelijk te benutten. Ontwikkelende partijen zullen daarnaast worden gestimuleerd en uitgedaagd om zoveel mogelijk natuurinclusief te bouwen. Openbaar Gebied Ook in de openbare ruimte kunnen we maatregelen treffen die duurzaamheid bevorderen. Op het gebied van energie zal er in de openbare ruimte vooral een verschuiving naar duurzame mobiliteit merkbaar zijn. De nieuwe bussen zijn elektrisch en er zullen voldoende oplaadpunten voor elektrische (deel)auto’s, fietsen en scooters worden gerealiseerd (o.a. in de nieuwe fietsenstalling). Verder is er in de openbare ruimte met name een grote rol weggelegd voor klimaatadaptatie.

Waterberging is daarin de grootste uitdaging gezien het hoogstedelijke karakter van het Stationsgebied, met de aanwezigheid van een grote ondergrondse fietskelder en parkeergarage. Vanwege klimaatverandering en toename van extreme buien zijn de eisen voor hemelwaterwaterberging en het lokaal verwerken (infiltreren) aangescherpt, zowel voor de openbare ruimte als voor particuliere nieuwe bouwontwikkelingen. Bij de uitvoering van de plannen voor het Stationsgebied wordt daarom een gedegen plan opgesteld voor de omgang met hemelwater in dit hoog stedelijke gebied. Om de overlast van intensieve regenbuien te beperken zetten we in op het snel afvoeren van overtollig hemelwater en het lokaal bergen en infiltreren van het hemelwater

Om het hemelwater efficiënt af te voeren wordt er een nieuw, gescheiden riool systeem aangelegd. Dit verlicht de druk op het huidige rioolstelsel en verkleint de kans op overlast bij hevige regenval doordat hemelwater apart van het vuilwater wordt afgevoerd. Bijkomstig voordeel is dat het regenwater niet meer onnodig gezuiverd wordt. In de omgeving van het Stationsgebied wordt onderzocht hoe een grotere zoetwaterberging kan worden gerealiseerd. Dit onderzoek valt samen met het gemeentelijk water management. Dit valt buiten de scope van het project Stationsgebied. In relatie met het Gemeentelijk Watermanagement Plan wordt het gesprek gevoerd hoe het project concrete kansen kan benutten met betrekking tot het bergen van hemelwater en welke concrete kansen er liggen voor de waterberging in het gebied. Hierbij wordt ook onderzocht of dit water een rol kan spelen bij het tegengaan van hittestress.

tegen doordat het de omgeving koelt en zorgt voor voldoende schaduwrijke plekken zodat de bestrating en gebouwen niet teveel hitte opnemen en uitstralen. Tevens heeft groen en beplanting een positief effect op de beleving en gezondheidswaarde. Het draagt namelijk bij aan een betere lucht- en geluidskwaliteit van het gebied. 4.2 De fysieke ruimte is beperkt Het stedelijke karakter van het gebied biedt enkele uitdagingen voor de duurzaamheidsopgave. Dit kan de hoge duurzaamheidsambitie voor het gebied mogelijk beperken. De geschetste ingrepen en mogelijkheden “concurreren” in een gebied waar de ruimte beperkt is. Voorbeelden hiervan zijn: •

Overige kansen en uitgangspunten voor waterberging in de openbare van het Stationsgebied: •

•

Verharding van het maaiveld zoveel mogelijk beperken. Hemelwater dat op verharding valt dient direct te worden afgevoerd. Het overige water dat niet direct kan worden afgevoerd moet tijdelijk in de openbare ruimte worden geborgd op een plaats waar het geen schade veroorzaakt. Een mogelijkheid om dit te toen is het aanbrengen van een wadi voor waterberging, wat bijdraagt aan een aangename omgeving met groen. Het aanbrengen van plantenbakken waarin hemelwater kan worden geborgen. Dit water meteen gebruiken als bewatering bij droogte. De nieuwe bebouwing wordt niet meer aangesloten op het hemelwaterriool, maar infiltreert het opgevangen hemelwater rechtstreeks in de bodem. Het water dat infiltreert in het Stationsgebied oppompen en lokaal hergebruiken om het aanwezige groen in de omgeving te bewateren.

Het aanbrengen van groen draagt naast waterberging bij aan verschillende duurzaamheidsthema’s. Zo gaat het hittestress

•

Daken en gevels: Hier liggen kansen voor vergroening, energieopwekking en waterberging. Het beeldkwaliteitplan vraagt om zoveel mogelijk vergroening en andere functies te creëren op de daken. Dit past ook goed bij de ambitie om het gebied te vergroenen en een gezond woonmilieu te creëren. Tegelijkertijd is het goed denkbaar dat de energieprestaties van de nieuwbouw ook afhankelijk zijn van oplossingen op de daken, zoals zonnepanelen. Het ontwerpproces van de gebouwen maakt inzichtelijk wat er mogelijk is. Een plat dak biedt bijvoorbeeld mogelijkheden voor een combinatie van waterberging en energieopwekking. Een schuin dak biedt meer mogelijkheden voor energieopwekking. Ondergrond: De ruimte in de ondergrond is beperkt door conflicterende belangen. Ten eerste kan de ondergrond gebruikt worden voor een WKO-bodemsysteem voor de verwarming en koeling van de gebouwen. Ten tweede moeten de gebouwen hun eigen hemelwater opvangen. Vaak gebeurt ook dit in de ondergrond of water wordt vastgehouden op de daken. Ten derde wordt onder bouwblokken 2 t/m 7 een ondergrondse stalling gebouwd voor fietsen en auto’s. Hierdoor is veel van de ondergrond al vergeven. Tenslotte is er in de ondergrond in het openbaar gebied ruimte nodig voor het aanplanten van groen, voor kabels en leidingen en het nieuwe

gescheiden rioolstelsel. Een eventuele ruimtereservering voor een toekomstige uitbreiding in de vorm van een warmtenet of extra elektriciteitsvraag zet ook druk op de beschikbare ruimte in de ondergrond. Vanwege het momenteel ontbreken van een energiebron om dit warmtenet te voeden, is dit niet in de tekeningen of ramingen voor het Stationsgebied opgenomen. Gezien de belangen en drukte in de ondergrond dient hier een gedegen ontwerp voor worden gemaakt. 4.3 Een reële ambitie op energiegebied Voor de duurzaamheidsopgave van het Stationsgebied liggen er kansen en uitdagingen. Dit neemt niet weg dat de duurzaamheidsambitie hoog is. In de openbare ruimte staat de gemeente zelf aan het roer om deze ambitie te verwezenlijken. De verduurzaming van de gebouwen wordt door de ontwikkelende partijen gerealiseerd. Daarin dienen de ontwikkelende partijen zich aan de minimale duurzaamheidseisen te houden. Als gemeente beogen wij een hogere duurzaamheidsambitie realiseren maar leggen deze ambitie niet op. De hogere ambitie hopen wij te behalen door bijvoorbeeld in de uitvraag ontwikkelaars te laten scoren door met duurzaamheidsoplossingen te komen die gemeentelijk duurzaamheidsambitie halen of zelfs overtreffen. Hiermee dagen wij de marktpartijen risicoloos uit om een zo hoog mogelijke duurzaamheidsniveau te behalen.

Tegelijkertijd dwingen we ontwikkelaars niet tot een zeer kostbare, en daarmee irreële, ontwikkeling door te hoge eisen op te leggen, met mogelijk negatieve financiële consequenties voor de gemeente. De meeste winst bij de bebouwing ligt bij de energieambitie en de maatregelen die gekoppeld zijn aan dit thema. Alle plannen in het gebied moeten aan de vaak al scherpe minimum eisen voldoen (bouwbesluit), het basisniveau. Het streefniveau is het niveau waarop de gemeente kan/wil inzetten dat meer doet dan dit basisniveau. Uiteraard is er ruimte voor verschillende oplossingen per bouwblok. Hier bovenop zijn kansen geïdentificeerd waarvoor de komende jaren gezocht kan worden naar momentum en partners, om ze te grijpen.

Basis niveau / wettelijk minimum Voor het thema Energie is er reeds landelijk en lokaal beleid van kracht. Belangrijke kaders zijn: • • • • • •

•

Nieuwbouw aardgasvrij; BENG (bijna energie neutrale gebouwen) normen; Het Klimaatakkoord: zet in op integratie van circulariteit in de milieuprestatie eis; Duurzaam Hilversum; Coalitieakkoord: klimaat neutrale nieuwbouw bij herontwikkeling; Regionale Energie Strategie N. Holland Zuid: Energieopwekking in de stedelijke omgeving is hoge prioriteit; Aansluiten op de Hilversumse Energietransitie visie voor de periode 2021-2024.

Deze kaders bieden de minimale eisen en wensen waaraan de gebiedsontwikkeling moet voldoen op het gebied van energie. Momenteel zorgen deze kaders al voor een complexe duurzaamheidsopgave in een hoog binnenstedelijk gebied als het Stationsgebied. Nieuwe eisen en wensen als gevolg van nieuwe kaders kunnen tot een scopewijziging leiden met impact op kosten, tijd en/ of kwaliteit. Streef niveau Het gewenste streefniveau van de gemeente Hilversum daagt de ontwikkelende partijen uit om net een stap extra te doen. Hierbij zijn gebouwen met EPC 0 (energieneutraal)het doel. Inzet op dit streefniveau creëert meervoudige waarde. Het maakt een lagere energievraag, lagere woonlasten en minder netverzwaring mogelijk. Tevens biedt een energie neutrale ontwikkeling de ontwikkelaar onderscheidend vermogen en de verwachting is dat kopers meer geld over hebben voor een energie neutrale woning. We dagen de ontwikkelende partijen dan ook uit om met oplossingen te komen om energie neutrale gebouwen te realiseren. Hierbij moet rekening gehouden worden met de beperkte fysieke ruimte en de kosten. Bovenop het streefniveau kunnen ontwikkelaars zich verder onderscheiden door invulling te geven aan één of meerdere kansen op een nog hoger niveau. Daarmee worden partijen uitgedaagd nog een stap extra te zetten in de energieambitie van de gebouwen. Ook de gemeente kan vanuit

haar duurzaamheidsprogramma in de toekomst besluiten om vooruit te investeren in dit streefniveau of hoger: •

•

Aanleggen van een warmtenet om omliggende buurten op aan te sluiten. Bij de nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd naar energie neutrale woningbouw. Door de hoge warmtevraag, liggen kleinschalige Lage Temperatuur (LT) netten voor de hand. Een kansrijke optie voor de ontwikkeling is een kleinschalige warmte/koude uitwisseling met individuele warmtepompen. Warmtewinning uit de Rioolwaterzuivering of diepe geothermie is ook mogelijk in de toekomst. Indien een ontwikkelaar zich wil onderscheiden kan hij of zij een aanbieding doen door huidige gebiedsopgaves mee te koppelen. Deze optie wordt verder verkend in het programma Energietransitie visie. Geluidswerende maatregelen koppelen aan het verduurzamen van omliggende woningen. Voor de omlegging van de centrumring wordt er bij verschillende panden langs de Koninginneweg geluidswerende maatregelen getroffen. Het ligt dan voor de hand om meteen te bekijken of de gevels extra kunnen worden geïsoleerd waarmee de energievraag vermindert. Daarnaast is het ook een optie om deze woningen gelijk aan te sluiten op een warmtenet mocht dit worden aangelegd. Hiermee zijn deze woningen gelijk gereed voor de toekomst.

Het nader onderzoeken van de bovenstaande kansen ligt niet binnen de scope van het Stationsgebied. Wel zal aan de ontwikkelende partijen (risicoloos) gevraagd worden om met slimme duurzaamheidsoplossingen te komen. Marktpartijen kunnen zo op zoek naar het optimum als het gaat om welke maatregelen het meest bijdragen aan de verduurzaming, afgezet tegen de mogelijk hogere kosten en lagere gebruikerslasten. Daarnaast zal het gesprek gevoerd blijven worden om bovenstaande kansen binnen het Stationsgebied te benutten. 4.4 Focus op duurzaamheid in het

Stationsgebied Hilversum Gezien de schaarse ruimte in het gebied, op de daken en gevels, maar ook in de ondergrond, is het belangrijk slimme keuzes te maken. Het is niet mogelijk om voor ieder gebouw en voor ieder stuk openbare ruimte het optimale te realiseren voor zowel klimaatadaptatie, vergroening, gezondheid en circulariteit. Vanzelfsprekend zullen marktpartijen en ontwerpers uitgedaagd worden om op alle vijf de thema’s bij te dragen. Maatwerk is belangrijk, kansen spelen een rol, maar tegelijkertijd zijn er financieel gezien ook beperkingen. De kaart op de volgende pagina illustreert de focus van de gemeente. Gebouwen Voor de toekomstige bebouwing wordt gekozen om qua energie in te zetten op de dan geldende wettelijke eisen (nu is dat BENG). Marktpartijen worden serieus uitgedaagd om meer te doen op dit punt waardoor ze zich kunnen onderscheiden, maar strengere randvoorwaarden worden niet opgelegd. Naast deze energieprestatie ligt de focus op gebouwniveau vooral om zoveel mogelijk doelstellingen uit het beeldkwaliteitsplan te realiseren. Openbaar gebied Voor het openbaar gebied zijn in het beeldkwaliteitsplan en in het stedenbouwkundig plan de doelstellingen omschreven. Met de in dit hoofdstuk omschreven beperkingen in ruimte (ondergronds en bovengronds) ligt de focus in het openbaar gebied op het zoveel mogelijk vergroenen en ontharden van het gebied.

Waterberging is, naast vergroenen, hierbij de belangrijkste doelstelling. Op deze manier ontstaat een Stationsgebied dat de uitdagingen van het veranderende klimaat met vertrouwen tegemoet ziet. Marktconsultatie In de voorbereiding op deze uitvoeringsnota zijn er gesprekken gevoerd met verschillende marktpartijen in de vorm van een marktconsultatie. Tijdens deze consultatie is de markt gevraagd of de duurzaamheidsambities voor het gebied realistisch zijn. Daarnaast is er aan de marktpartijen gevraagd welke uitdagingen zij zien voor de duurzaamheidsopgave

en vooral welke kansen zij zien om de duurzaamheidsambitie te realiseren. De belangrijkste conclusies op het gebied van duurzaamheid hieruit zijn: •

•

Probeer de fasering van de bouwblokken niet teveel op te knippen. De duurzaamheidsambities zijn beter te realiseren wanneer er meerdere gebouwen in één integrale opgave worden ontworpen. Het is bouwtechnisch gezien al lastig genoeg in het Stationsgebied om aan de BENGnormen te voldoen. Het opleggen van hogere normen maakt de ontwikkeling lastiger en complexer en zal gevolgen hebben voor de kosten. Zorg er daarom voor dat er enige flexibiliteit is in de duurzaamheidseisen van de ontwikkeling, waarin wel duidelijkheid is over de ondergrens. Dit geeft de marktpartijen de

•

flexibiliteit om met een eigen visie te komen op de duurzaamheidsambities terwijl de gemeente een ondergrens hanteert om een duurzame ontwikkeling te bewaken; Er liggen in het Stationsgebied duurzaamheidskansen om de circulariteit te bevorderen. Denk hierbij aan het inzetten van dubbelgebruik, modulair bouwen voor flexibiliteit richting de toekomst en het hanteren van een bewuste materiaalkeuze met oog op duurzaamheid.

Geluidsmaatregelen combineren met verduurzaming bestaande bouw

Platte daken gebruiken voor waterberging en zonnepanelen

Meer groen dat hemelwater vasthoudt en gebruikt

Aanplanting groen draagt bij aan ecologie van het gebied

Hergebruik bouwmateriaal

Schuine daken maximaal gebruiken voor energieopwekking

Beperken van de verharding van het maaiveld

Gescheiden rioolstelsel voor de afvoer van hemelwater

Levendige gevels met ruimte voor groen en mogelijk opwek

Maatregelen voor duurzaamheid

Aanwezigheid groen in de OR voor verfraaiing en waterberging

Tegengaan van hittestress door toevoegen van schaduw en groen

Elektrische mobiliteit zoals de stadsbussen

ONTWIKKELSTRATEGIE Een slimme strategie die de markt scherpe kaders biedt, maar die flexibel genoeg is om innovatie te stimuleren.

In de eerdere hoofdstukken wordt duidelijk wat de ambities zijn van de gemeente Hilversum voor het Stationsgebied. Het betreft een aantal ingrepen in de openbare ruimte zoals realisatie van een nieuw busstation, het verleggen van de centrumring en het realiseren van een ondergrondse fietsenstalling aan de centrumzijde van het Stationsgebied. Daarnaast wordt een aantal bouwblokken in ontwikkeling gebracht. Hierbij worden private partners gezocht om het bouwprogramma te realiseren. Voor bouwblok 2 en 3 spelen complexe eigendomsverhoudingen een rol vanwege constructieve samenhang met de ondergrondse fietsenstalling. Voor de totale ontwikkeling van het Stationsgebied is een ontwikkelaanpak met een ontwikkelstrategie opgesteld. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste elementen uit deze strategie nader toegelicht. 5.1 Ontwikkellocaties en grondbeleid Voor de realisatie van nieuw vastgoed in het gebied hanteert de gemeente het principe van actief grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente de regie van de ontwikkeling volledig in handen heeft, en de grondexploitatie uitvoert. De gemeente maakt de gronden die in ontwikkeling worden gebracht, voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp om deze vervolgens uit te geven aan marktpartijen (ontwikkelaars, corporaties etc.). De gemeente kan zich deze rol toe eigenen omdat zij grondpositie heeft binnen het Stationsgebied (blok 1, 2 en 3).

Daar waar zij geen grondpositie heeft (blok 4 t/m 7) zal zij gronden verwerven. Wegens de wens om de opgave “verdichten van het programma” en de “verlegging van de Koninginneweg” in eigen beheer in uitvoering te geven, is er uit voorzorg in 2018 voorkeursrecht gevestigd. Met de vaststelling van het bestemmingsplan is dit recht in 2020 bestendigd. Zo wordt gestuurd op een integrale benadering van de ontwikkeling aan de Koninginneweg (inclusief parkeergarage). De huidige eigendomsverhoudingen en de ambities voor toekomstige bebouwing resulteren in een logische verdeling van de opgave in deelprojecten en ontwikkellocaties. Het Stationsgebied telt 7 bouwblokken van zuid naar noord. Deze bouwblokken kennen een

ruimtelijke en inhoudelijke samenhang die zich logischerwijs laat opdelen in twee deelgebieden (ontwikkellocaties): 1. Centrum – Stationsplein 2. Centrum – Koninginneweg Kijkend naar de locatie, footprint en ondergrond is een aannemelijke verdeling van het programma over de bouwblokken denkbaar en tekent zich een logische clustering in de ontwikkeling af. Dit laatste heeft met name te maken met het ondergrondse programma in het Stationsgebied, te weten: • Een fietsenstalling onder bouwblok 2 en 3; en • Een parkeergarage onder bouwblokken 4 t/m 6. Om een hoogwaardig stedelijk gebied tot ontwikkeling te brengen, waarin vastgoedontwikkelingen en opwaardering van de (OV) infrastructuur en de openbare ruimte elkaar zo optimaal mogelijk versterken, zet de gemeente in op i) een dynamisch en aantrekkelijk Stationsgebied, ii) een krachtig OV knooppunt, en iii) een gebied dat de twee stadshelften van Hilversum beter met elkaar verbindt. Met de centrale ambities voor het Stationsgebied in het achterhoofd, is het volgende programma op locatieniveau uitgewerkt:

Locatie

Vastgoed-

Openbaar programma

Functies

Exploitatie Centrum –

Bouwblokken 1, 2,

Stationsplein

en 3

Aanpak fietstunnel onder het

1. Wonen (sociaal)

station

2. Wonen (middelduur)

Nieuw busstation

3. Wonen (vrije sector)

Ondergrondse fietsenstalling

4. Kantoor

(5.000)

5. Horeca

Aanpassing Stationsplein (o.a.

6. Detailhandel

andere nieuwe routes)

7. Hotel

Vernieuwen openbare ruimte in het

8. Onderwijs

Stationsgebied

9. Overig niet-

Mogelijke uitbreiding stationshal

woonprogramma

Centrum –

Bouwblokken 4, 5,

Aanpassing Koninginneweg

1. Wonen (sociaal)

Koninginneweg

6 en 7

Half verdiepte of ondergrondse

2. Wonen (middelduur)

parkeergarage

3. Wonen (vrije sector) 4. Kantoor 5. Overig nietwoonprogramma

Ontwikkellocaties en grondbeleid

In totaal levert dit voor het totale gebied het volgende indicatieve bouwprogramma op:

Functie

Inhoud Programma

Wonen

Minimaal 260 en maximaal 325 woningen

Werken

Minimaal 12.550 m² BVO

Voorzieningen

Parkeren

Ondergronds fietsparkeren

Programma

Horeca met terrassen en detailhandel (beiden beperkt), hotel, congreszalen, vergaderruimte, sportschool, maatschappelijke functies (arts, tandarts, religie en voorgezet, beroeps- of volwassen onderwijs) Parkeergarage onder bouwblokken 4 t/m 6

5.000 plaatsen aan centrumzijde en 1e 24 uur gratis stallen

5.2 Volgordelijkheid en samenhang In deze paragraaf wordt de fasering en de planning van de twee deelgebieden behandeld. Vanuit het ontwikkelperspectief zijn een aantal zaken van belang. Er zijn meerdere scenario’s onderzocht. De wijze waarop de zeven bouwblokken kunnen worden uitgegeven, met name in welke samenhang en in welke volgordelijkheid de uitgifte kan plaatsvinden levert 6 mogelijke ontwikkelcombinaties op van de twee deelgebieden:

het de voorkeur om het eigendom van de ondergrondse fietsenstalling bij ProRail te houden. Het gevolg hiervan is dat de realisatie van de ondergrondse fietsenstalling en de ontwikkeling van bouwblokken 2 en 3 als één opdracht op de markt worden gebracht. Na realisatie van de ondergrondse fietsenstalling zal deze al dan niet rechtstreeks aan ProRail worden opgeleverd middels een recht van opstal.

Uit een analyse op verschillende onderdelen volgt dat ontwikkelcombinatie 4: als eerste bouwblokken 2 en 3, vervolgens bouwblokken 4 t/m 7 en als laatste bouwblok 1 de voorkeur verdient en wel om de volgende redenen:

5.3 Marktconsultatie De gemeente Hilversum heeft middels marktconsultatie met geselecteerde marktpartijen bilaterale gesprekken gevoerd en de beoogde ontwikkeling voor het Stationsgebied aan de marktpartijen voorgelegd met als doelstelling:

•

De wens om snel de ondergrondse fietsenstalling te realiseren maakt het noodzakelijk om de blokken 2 en 3 gezamenlijk en als eerst te ontwikkelen. Dit mede vanwege de constructie en ruimtelijke samenhang tussen de ondergrondse fietsenstalling en de blokken 2 en 3; De realisatie van bouwblok 1 is afhankelijk van de ondergrondse fietsenstalling onder blok 2 en 3. De plek waar bouwblok 1 wordt gerealiseerd totdat de definitieve fietsenstalling gereed is, wordt nu gebruikt als tijdelijke fietsenstalling; De parkeergarage voor auto’s is gepland onder de bouwblokken 4 t/m 6. Dit maakt het logisch en wenselijk dat na blok 2 en 3, allereerst de blokken 4 t/m 6 gerealiseerd worden en pas als laatst bouwblok 1; De voor het gehele gebied te realiseren (half) verdiepte parkeervoorziening maakt het noodzakelijk om de blokken 4 tot en met 6 tegelijk te ontwikkelen. Deze ontwikkeling kan opgepakt worden zodra de gemeente alle grondposities heeft. Om deze grondpositie op termijn wel te verkrijgen is de Wet Voorkeursrecht Gemeenten gevestigd op het nu aanwezige vastgoed, bestendigd in het door de raad vastgestelde Bestemmingsplan; In verband met de directe aansluiting op het stationsgebouw (en de gewenste verbouwingen aan de stationshal) heeft

De haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling te toetsen; De mogelijke alternatieve ideeën, suggesties of verbeterpunten voor de beoogde ontwikkeling op te halen; De relevantie en haalbaarheid van de maatregelen circulair en energetisch niveau aanvullend op de landelijke wettelijke verplichting te toetsen.

overgenomen en bij het opstellen van de aanbestedingsleidraad voor de gronduitgifte verder uitgewerkt en op haalbaarheid en wenselijkheid getoetst.

beoogde duurzaamheidsmaatregelen. Dit advies heeft als mogelijk gevolg dat de opgave ‘tijdelijk fietsparkeren’ onderdeel kan worden van de aanbesteding. Aan de markt zal dan gevraagd worden hiervoor een oplossing te bedenken. Immers, de locatie van bouwblok 1 is bedoeld om voor tijdelijk fietsparkeren in te zetten waardoor de ontwikkeling van bouwblok 1 later in de ontwikkeling gepland is. Wellicht leidt dit tot creatieve oplossingen voor de ingebruikname van de stalling of de omgang met tijdelijk fietsparkeren. Dit alles betekent dat het definitieve afwegingskader na marktconsultatie er als volgt uitziet: Het advies vanuit de marktconsultatie is om de mogelijkheid nader te onderzoeken om bouwblok 1 niet als solitaire ontwikkeling op de markt te brengen maar te combineren met de ontwikkeling van de bouwblokken 2 & 3. Dit advies wordt

Ontwikkelcombinaties

per bouwblok

bouwblok 1 t/m7

Dit betreft de volgende twee ontwikkelcombinaties: 1. Bouwblok 1, 2 & 3 als één geheel óf bouwblok 2 & 3 samen en bouwblok 1 apart; en 2. Bouwblokken 4 t/m 7 als één geheel. Afhankelijk van de resultaten van de uitwerking bij de deze aanbestedingsleidraad voor de gronduitgifte, zal een keuze worden gemaakt en wordt deze keuze indien nodig financieel verwerkt.

(1, 2 & 3) (4, 5, 6 & 7)

(1) (2 & 3) (4, 5, 6 & 7)

(1, 2 & 3) (4, 5 & 6) (7)

(1) (2 & 3) (4, 5 & 6) (7)

fase 2

De voorziene ontwikkelaanpak zoals in 5.2 toegelicht, is voorgelegd aan geselecteerde marktpartijen en uit de gesprekken volgt als eerste dat de voorziene ontwikkelaanpak goed doordacht is. De wijze waarop de realisatie van de ondergrondse fietsenstalling op de markt wordt gebracht is helder, mede bekeken vanuit de eigendomsstructuur en de integraliteit van de opgave.

fase 1 fase 3 Impact thema's: Bouwfasering Programma

Daarnaast hebben geselecteerde marktpartijen de uitspraak gedaan om serieus te overwegen om bouwblok 1 toe te voegen aan de ontwikkelcombinatie 4 (bouwblok 2 en 3 inclusief ondergrondse fietsenstalling). Gezien het sociale woningbouwprogramma voor het gebied, biedt een verdeling van de sociale woningen over de bouwblokken 1, 2, en 3 de mogelijkheid om meer flexibiliteit te creëren in de ontwikkeling om daarmee meerwaarde te behalen. Tot slot biedt dit ook weer meer mogelijkheden voor de

Parkeren Bouwtechniek/OR Financiën Eigendom Beeldkwaliteit Duurzaamheid

x + x x --o --

x + + + + -o +

+ + o + + + o +/o

+ +/o o + + + o o

Ontwikkelcombinaties

Dura Vermeer, Slokker, Dudok Wonen, Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken, De Alliantie.

+ o o o -+ o o

+ + o o -+ o -+ wenselijk -- niet wenselijk o neutraal x niet mogelijk

FASERING & PLANNING Een fasering van het programma gebaseerd op veiligheid, toegankelijkheid, snelheid en financiële randvoorwaarden.

Om de komende jaren georganiseerd te werk te gaan is onderzocht welke volgorde van werkzaamheden logisch is en welke afhankelijkheden er zijn tussen verschillende activiteiten. Een integrale gebiedsontwikkeling binnen de schaarse ruimte van het Stationsgebied vraagt om een goede samenhang tussen werkzaamheden en heldere communicatie hierover. Bij het opstellen van de planning is nadrukkelijk integraal gekeken naar de verschillende scope-onderdelen zoals beschreven in hoofdstuk 2.3. De capaciteit die voor dit project gevraagd wordt van de diverse gemeentelijke afdelingen (waaronder team V&U) is groot. De planningen zijn opgesteld o.b.v. tijdsramingen die de komende jaren continu gemonitord en geactualiseerd dienen te worden. Met name voorbereidingsactiviteiten kunnen andere doorlooptijden hebben dan momenteel inzichtelijk zijn. Hierbij is de capaciteit van projectteamleden een belangrijke bron van monitoring. De planning dient als stuurmiddel om het project gestructureerd te laten verlopen, dit houdt ook in dat deze de komende jaren nog gewijzigd kan worden op activiteiten en doorlooptijden als dit in het belang van het project noodzakelijk en zinvol wordt geacht. In het Stationsgebied werken we de komende jaren met planning en faseringen op drie niveaus: •

•

Niveau 1: Fasering. Deze geeft op hoofdlijnen de volgordelijkheid van het project weer. Hierin zijn grove bandbreedtes opgenomen waarbinnen de werkzaamheden mogelijk zijn. Niveau 2: Overall-planning. Hierin zijn alle projectonderdelen openomen en per belangrijkste fase gepland en afgestemd op de andere projectonderdelen Niveau 3: Detailplanningen. Op dit niveau worden alle activiteiten voor de uitvoering van het deelproject op het gedetailleerd niveau uitgewerkt. Deze planningen worden gedurende het project continu aangevuld en geactualiseerd en gelden als belangrijk stuurmiddel voor de projectteams.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Hilversum&id=3c8e415c-7d34-48f0-aa46-420acd7040ab