11. Collegebrief inzake Woonmonitor Hilversum 2024

GEMEENTE HILVERSUM POSTBUS 9900 1201 GM HILVERSUM BEZOEKADRES: RAADHUIS

Aan de gemeenteraad cc college van B en W cc pers

DUDOKPARK 1 TELEFOONNUMMER: 14 035 WWW.HILVERSUM.NL

8 november 2024 ZAAKNUMM ER 1596378 BEHA NDELD DOOR Annet Keijzer TELEFOON (035) 629 1503 DATUM

UW KENMERK

2 BETREFT Woonmonitor Hilversum 2024

BIJLAGEN

Geachte raads- en commissieleden, Hierbij willen wij u informeren dat de Woonmonitor Hilversum 2024 beschikbaar is (bijlage 1). De Woonmonitor heeft als doel om u op basis van kwantitatieve data inzicht te bieden in de voortgang van de ambities benoemd in de Woonvisie 2021-2030. In de Woonmonitor wordt vooruitgekeken naar toekomstige ontwikkelingen op de Hilversumse woningmarkt. In de infographic vindt u de belangrijkste informatie uit de woonmonitor samengevat (bijlage 2). Aanleiding Op 8 juni 2021 is uw raad van Hilversum de Woonvisie 2021-2030 vastgesteld. In deze visie zijn de ambities van het Hilversumse woonbeleid vastgelegd. De afgelopen jaren is gewerkt aan de uitvoering van hiervan. Inmiddels is er behoefte aan inzicht in de voortgang van de benoemde ambities en doelen uit de Woonvisie. Ook heeft in 2023 de rekenkamer van de gemeente onderzoek gedaan naar de efficiëntie van het woonbeleid. Tezamen heeft dit geleid tot het opstellen van deze Woonmonitor. Hiermee handelen we Toezegging T23-100 af. Opzet Woonmonitor en data Gezien de Woonmonitor ontwikkeld is om de voortgang van de ambities uit de Woonvisie inzichtelijk te maken, worden de thema’s uit de Woonvisie gevolgd: 1. Hilversumse woningmarkt onder druk, 2. Ontbrekende schakels in de woningvoorraad, 3. Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag, 4. Duurzame en energiezuinige woningen.

Binnen deze thema’s is een aantal indicatoren opgenomen welke als aanbeveling golden in het rekenkameronderzoek, en op 15 november 2023 besloten zijn over te nemen door de raad. Ook zijn hierin de extra indicatoren die in de aangenomen amendementen en motie zijn gevraagd opgenomen (M23/165 en A23-160). In de Woonmonitor presenteren we de meest actuele data die op dit moment beschikbaar is. Deze data is onder andere afkomstig uit het WiMRA-onderzoek, het CBS, onze eigen woningbouwmonitor en de regionale woonmonitor. Een kanttekening hierbij is dat voor sommige indicatoren de beschikbare data beperkt of onvolledig is, dit komt voornamelijk doordat een deel van de data vertraagd gepubliceerd wordt. Verder maken we gebruik van data afkomstig uit verschillende databronnen waardoor peildata en definities niet altijd gelijk zijn. De intentie is om de Woonmonitor vanaf nu ieder jaar te actualiseren en in september aan u aan te bieden. We verwachten deze terugkerende monitor jaarlijks verder te kunnen aanvullen. Op deze manier voorzien wij in de behoefte van uw raad om aan de hand van de gegevens grip te bieden om te controleren en (bij) te sturen op de doelen uit de Woonvisie. N.B. Het experiment voorrang cruciale beroepen is in 2024 in uitvoering genomen. In de Woonmonitor presenteren we hoofdzakelijk gegevens uit de periode 2021 tot en met 2023.

Pas in een volgende editie van de Woonmonitor kunnen we de eerste resultaten van het experiment aan u melden. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Hilversum, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

mr. C.P. Torres Barrera

dr. ir. G.M. van den Top

Woonmonitor Gemeente Hilversum 2024 22 oktober 2024

Inhoudsopgave Inleiding

3

Aanleiding3 Beleidskaders/context 

3

Leeswijzer3 Indicatorenoverzicht4

1. Hilversumse woningmarkt onder druk 

5

Inleiding5 Wat willen we bereiken?

5

Doelstellingen en realisatie

5

A. Voldoende woningen realiseren

5

B. De samenwerking met marktpartijen als uitvoerende partners te verstevigen

10

C. Een goede benutting van de bestaande woningvoorraad

11

2. Ontbrekende schakels in de woningvoorraad Inleiding Ontwikkeling 

12 12 12

Wat willen we bereiken?

13

Doelstellingen en realisatie

13

A. Doorstroming bevorderen door gevarieerde wijken 

13

B. Toevoeging in segmenten onder druk 

16

C. Ruimte voor bijzondere woonwensen

21

3. Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag

24

Inleiding

24

Wat willen we bereiken?

24

Doelstellingen en realisatie

24

A. Meer levensloopgeschikte en geclusterde woonvormen voor ouderen

4. Duurzame en energiezuinige woningen

24 26

Inleiding

26

Wat willen we bereiken?

26

Doelstellingen en realisatie

26

A. Nieuwbouw: duurzaamheid 

26

B. Bestaande woningvoorraad

26

Inleiding Aanleiding Op 8 juni 2021 is door de gemeenteraad van Hilversum de Woonvisie 2021-2030 vastgesteld. In de afgelopen jaren is er gewerkt aan de uitvoering van deze woonvisie. Inmiddels is er behoefte aan inzicht in de voortgang van de benoemde ambities en doelen uit de visie. Ook heeft in 2023 de rekenkamer van de gemeente onderzoek gedaan naar de efficiëntie van het woonbeleid. Tezamen heeft dit geleid tot het opstellen van een woonmonitor. In deze woonmonitor wordt teruggekeken naar de woningbouwontwikkeling van de afgelopen jaren. Dit wordt gedaan aan de hand van de thema’s uit de woonvisie. De intentie is om de woonmonitor vanaf nu ieder jaar te actualiseren. Op deze manier voorzien wij in de behoefte van de gemeenteraad voor meer mogelijkheden om te controleren en om (bij) te sturen.

Beleidskaders/context Onze woonvisie heeft betrekking op het lokale woonbeleid in de gemeente Hilversum. Wij hebben echter ook te maken met regionaal en landelijk beleid. In mei 2021, kort voor het vaststellen van de woonvisie, sloten de gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek, de provincie Noord-Holland en de in de regio actieve woningcorporaties een regionaal woonakkoord. Het Hilversumse woonbeleid is afgestemd met het regionale beleid zoals vastgesteld in het Woonakkoord Gooi & Vechtstreek 2021. Naast dit beleid is in 2023 de Woondeal MRA 2023 gesloten. Figuur 1: Bestuurlijke context (woonafspraken en woononderzoeken)

Bron: Gemeente Hilversum (2024)

Leeswijzer In deze woonmonitor behandelen we de thema’s uit de woonvisie. De woonmonitor kent daarom dezelfde opbouw van hoofdstukken als de woonvisie: 1. Hilversumse woningmarkt onder druk, 2. Ontbrekende schakels in de woningvoorraad, 3. Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag, 4. Duurzame en energiezuinige woningen.

3

Per thema geven we eerst een korte schets van de situatie in Hilversum ten tijden van het opstellen van de woonvisie (2021). Dit is namelijk de uitgangssituatie geweest voor het vaststellen van de doelen en ambities. Hierna herhalen we de ambities en doelen uit de woonvisie. Vervolgens gaan we in op de huidige situatie. Dit doen we op basis van de meest actuele data en informatie. In hoeverre zijn we succesvol in het realiseren onze ambities en doelen? Welke doelen hebben we al gerealiseerd? Bij welke doelen liggen we op schema om deze te gaan realiseren voor 2030? En waar moet mogelijk worden bijgestuurd? Een kanttekening hierbij is dat we meten vanaf 2021. Dit betekent dat voor sommige indicatoren nog maar weinig data beschikbaar is. Sommige data wordt vertraagd gepubliceerd door het CBS. Daardoor ontbreekt op enkele plekken de data voor 2023. We verwachten in deze jaarlijks terugkerende monitor steeds meer te kunnen aanvullen.

Indicatorenoverzicht Indicator Het aantal toegevoegde woningen aan de woningvoorraad (realisatie minus sloop) De planvoorraad

Indicator afkomstig uit Rekenkameronderzoek naar het woonbeleid van Hilversum Rekenkameronderzoek naar het woonbeleid van Hilversum Het aantal opgeleverde flexwoningen Rekenkameronderzoek naar het woonbeleid van Hilversum Doorstroming M23/165 Het aandeel opgeleverde sociale Rekenkameronderzoek naar het huurwoningen woonbeleid van Hilversum Het aandeel opgeleverde woningen in het Rekenkameronderzoek naar het middensegment woonbeleid van Hilversum Ontwikkeling van de totale voorraad in de M23/165 verschillende segmenten Het aandeel sociale huurwoningen in de Rekenkameronderzoek naar het woningvoorraad woonbeleid van Hilversum Het aantal verkochte huurwoningen A23-160 (Amendement rekenkamer (van de corporaties) onderzoek) Realisatie van huisvesting voor Rekenkameronderzoek naar het statushouders, spoedzoekers, woonbeleid van Hilversum internationale arbeidskrachten en woonwagenbewoners Het aantal opgeleverde woningen in Rekenkameronderzoek naar het seniorencomplexen woonbeleid van Hilversum Woonzorgconcepten M23/165 Het aantal woningen zonder Rekenkameronderzoek naar het gasaansluiting woonbeleid van Hilversum Het aantal woningen naar energielabel Rekenkameronderzoek naar het woonbeleid van Hilversum Het aantal corporatiewoningen naar Rekenkameronderzoek naar het energielabel woonbeleid van Hilversum Bouwen voor de buurt M23/165

4

Te vinden op bladzijde Hoofdstuk 1 (blz. 6) Hoofdstuk 1 (blz. 7) Hoofdstuk 1 (blz. 9) Hoofdstuk 2 (blz. 13) Hoofdstuk 2 (blz. 17) Hoofdstuk 2 (blz. 17) Hoofdstuk 2 (blz. 18) Hoofdstuk 2 (blz. 19) Hoofdstuk 2 (blz. 20) Hoofdstuk 2 (blz. 20)

Hoofdstuk 3 (blz. 23) Hoofdstuk 3 (blz. 23) Hoofdstuk 4 (blz. 25) Hoofdstuk 4 (blz. 26) Hoofdstuk 4 (blz. 27) Wordt het komende jaar verder uitgewerkt

1. Hilversumse woningmarkt onder druk Het eerste thema uit de woonvisie heeft betrekking op het tegengaan van het woningtekort in Hilversum.

Inleiding De woningmarkt in Nederland staat onder druk. Steeds meer mensen kunnen geen (passende) woning vinden. Een zeker woningtekort is van alle tijden, maar het tekort aan woningen in Nederland groeit de laatste jaren fors. In 2021 hadden we in Nederland te maken met een woningtekort van 279.000 woningen. Dit tekort is verder opgelopen naar 317.000 woningen in 2024 (Rijksoverheid). Het woningtekort weerspiegelt het aantal huishoudens dat noodgedwongen geen eigen woning heeft. In de woonvisie gaan we uit van de huishoudensprognose die in 2019 door de provincie is opgesteld. Volgens de prognose van de provincie Noord-Holland zijn er in Hilversum 3.000 extra woningen nodig tot en met 2030 (Woonvisie, 2021). De druk op zowel de Hilversumse woningmarkt als de regionale woningmarkt waar Hilversum deel van uitmaakt zorgt ervoor dat de kans op verdringing op de woningmarkt toeneemt. Met name doelgroepen met een lager of middeninkomen komen steeds moeilijker aan bod op de Hilversumse woningmarkt.

Wat willen we bereiken? We willen dat er voor iedereen, ongeacht inkomen of huishoudenssituatie, mogelijkheden zijn op de woningmarkt. Woningzoekers willen we optimale keuzemogelijkheden bieden. Deze keuzemogelijkheden willen we vergroten door: 1. Voldoende woningen te realiseren, 2. De samenwerking met marktpartijen als uitvoerende partners te verstevigen, 3. Een goede benutting van de bestaande woningvoorraad.

Doelstellingen en realisatie A. Voldoende woningen realiseren

A.1. Realisatie van 3.000 woningen tot 2030 In de periode 2021 tot 2030 willen we 3.000 woningen realiseren. Ten tijden van het opstellen van de woonvisie stonden in de plancapaciteit voldoende woningbouwplannen om deze woningen de komende jaren ook te kunnen realiseren. Hierbij moet worden opgemerkt dat het hier zowel om harde als zachte plancapaciteit gaat. Voor harde plannen is een omgevingsplan vastgesteld en/of zijn vergunningen verleend. Voor de zachte plannen geldt dat deze in voorbereiding zijn (het is een zoeklocatie, er is nog geen gemeentelijke visie op de locatie, nog geen anterieure overeenkomst, omgevingsplan of vergunning). Harde plannen hebben, in tegenstelling tot zachte plannen, juridische zekerheid dat gestart kan worden met de bouw. Deze juridische zekerheid biedt echter geen garantie dat de plannen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Hier moet men zich bij het interpreteren van de plancapaciteit bewust van zijn. De plancapaciteit is in die zin niet meer dan onze beste indicatie van de capaciteit in woningbouwplannen die er op een bepaald moment zijn.

5

Tabel 1.1: Aantal toegevoegde woningen aan de woningvoorraad (realisatie minus sloop) 2021 tot en met 2023 Jaar

Aantal woningen gesloopt

2021 2022

Aantal woningen toegevoegd (incl. transformaties) 302 208

3 12

Netto saldo (toegevoegd minus sloop) 299 196

2023

157

5

152

Totaal

667

20

647

Bron: Bag Hilversum, raadpleegbaar via de regionale woonmonitor

Tabel 1.1 laat zien dat er in de jaren 2021 tot en met 2023 667 woningen zijn opgeleverd (dit is inclusief transformaties). Om de doelstelling van 3.000 woningen tot 2030 te behalen moeten er in de periode 2024-2030 dus nog 2.333 woningen worden gerealiseerd (figuur 1.1). Figuur 1.1: Voortgang doelstelling 3.000 woningen erbij voor 2030

In de periode 2024-2025 worden naar verwachting 936 woningen opgeleverd (harde plancapaciteit). Er zijn geen woningen die tot de zachte plancapaciteit behoren en hiermee is de totale plancapaciteit 936 woningen voor de periode 2024-2025 (tabel 1.2). Voor de periode 2026-2030 staan 1.392 woningen gepland om opgeleverd te worden (harde plancapaciteit). Een kleiner aantal, 925 woningen, behoort tot de zachte plancapaciteit. Dit zijn woningen waarvan het plan/besluit in voorbereiding is (267 woningen) of waar een potentiële locatie en visie is (658 woningen). De harde en zachte plancapaciteit telt op tot 2.317 woningen in de periode 2026-2030. De harde en zachte plancapaciteit van de gemeente Hilversum telt op tot 3.253 woningen tot 2030. Daarvan vormen 2.328 woningen de harde plancapaciteit en 925 woningen de zachte plancapaciteit. De harde plancapaciteit bestaat in de periode 2024-2025 onder andere uit Volante in Nieuw Zuid met 108 woningen, Oude Torenstraat met 71 woningen en Joop Stokkermansstraat met 89 woningen (zie ook tabel 1.3 op de volgende pagina). Een belangrijke kanttekening hierbij is dat we sterk afhankelijk zijn van gesprekken met ontwikkelaars en bouwtempo. Voor bijvoorbeeld 1221 is het bestemmingsplan nu onherroepelijk, maar dat betekent niet dat alle woningbouwprojecten op korte termijn doorgang vinden. Daarnaast zijn er 2.042 met een onbekende opleveringsdatum.

Dit grote aantal woningen waarvan de oplevering onbekend is komt onder andere door twee grote projecten, het Arenapark (550 woningen na 2030) en het Circusterrein (definitieve uitwerking van 550 woningen) waarvoor dit nog niet bekend is.

6

Met 3.253 woningen is de plancapaciteit voor de periode 2024-2030 bijna 140% van de woningbouwopgave (2.333 woningen erbij in periode 2024-2030). Een plancapaciteit van 140% biedt ruimte voor tegenvallers en hiermee voldoen we aan de vraag van het Rijk om een plancapaciteit van tenminste 130% te hanteren. Hoewel we hier dus ruim aan voldoen is het met name belangrijk om ervoor te zorgen dat de plancapaciteit ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Wanneer alle woningbouwplannen die tot de plancapaciteit behoren daadwerkelijk gerealiseerd worden dan halen we de doelstelling om 3.000 woningen te realiseren voor 2030 ruim. Naast dat er woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd, zijn er de afgelopen jaren ook woningen aan de woningvoorraad onttrokken doordat deze gesloopt zijn. In de periode van 2021 tot en met 2023 gaat het om 20 woningen. Tabel 1.2: Plancapaciteit nieuwbouwwoningen 2024 tot 2030 Jaar van oplevering 2024-2025

Harde plancapaciteit 936

Zachte plancapaciteit 0

Totaal

2026-2030

1.392

925

2.317

Totaal 2024-2030*

2.328

925

3.253

Oplevering onbekend

440

1.602

2.042

936

Bron: Gemeente Hilversum, peildatum 02-09-2024. Actuele situatie raadpleegbaar via de woningbouwmonitor

Tabel 1.3: Projectenlijst (10 woningen of meer) met oplevering in 2024 of 2025 Naam project Anna’s Hof

Aantal woningen 44

Soort woningen Appartementen

Joop 89 Stokkermansstraat Oude Torenstraat 1-3 71

Appartementen

Volante (Nieuw Zuid fase 2) AVRO-complex

108

Appartementen

16

Appartementen

Circusterrein Neuweg 9

379 34

Flexwoningen Appartementen

Prins Bernhardstraat

29

Appartementen

Appartementen

Prijsklasse Koopwoningen met een koopprijs vanaf €350.0000 euro Huurwoningen met een prijs €1.040 - 1.392 euro Koopwoningen met een koopprijs €215.000 - 350.000 euro (29 woningen) of vanaf €350.0000 euro (42 woningen). Sociale huur tot €764 euro Huurwoningen met een prijs €764 - 1.040 euro Sociale huur tot €764 euro Huurwoningen met een prijs €764 - 1.392 euro 21 koopwoningen tot €380.000 en 8 koopwoningen vanaf €380.000

Bron: Gemeente Hilversum, peildatum 02-09-2024. Actuele situatie raadpleegbaar via de woningbouwmonitor

7

A.2. Optimale benutting van bestaande woningvoorraad en bestaand vastgoed Als gemeente hebben we weinig grond in eigendom en we hebben ook geen grote uitbreidingslocaties op het oog. Door deze beperkte ruimtelijke mogelijkheden is ook een goede benutting van de bestaande woningvoorraad en bestaand vastgoed noodzakelijk. We zetten daarom in op: • Splitsing van grote woningen: in die wijken waar splitsing is toegestaan. • Transformatie van bestaand vastgoed dat haar functie verliest. We willen de splitsing van grote woningen en de transformatie van bestaand vastgoed dat haar functie verliest stimuleren en mogelijk maken, binnen de kaders van de huisvestingsverordening. We stimuleren splitsing en transformatie door actief gesprekken te voeren met woning- en vastgoedeigenaren en we maken transformatie mogelijk door ruimte te bieden in bestemmingsplannen. Transformatie Vanaf 2021 zijn er 242 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie of splitsing. Zo zijn er in 2021 en 2022 110 woningen gerealiseerd door transformatie van het traditionele verzorgingshuis De Boomberg naar Liv Inn, een nieuwe toekomstbestendige woonvorm voor ouderen. Ook zijn er aan de Bussumerstraat 36 nieuwe woningen gerealiseerd door transformatie van het voormalige C&A-pand. Tabel 1.4: Nieuwbouw uitgesplitst op transformaties Jaar 2021 2022

Harde plancapaciteit 128 46

2023

68

Totaal

242

Bron: Bag Hilversum

Splitsing Op 3 april heeft de gemeenteraad het Chw paraplubestemmingsplan Woningsplitsing en verkamering vastgesteld waarmee woningsplitsing wordt gereguleerd. Er zijn een aantal gebieden aangewezen waar woningsplitsing is uitgesloten vanwege de hoge bebouwingsdichtheid en hoge mate van reeds gesplitste en verkamerde woningen (zie figuur 1.2). Naast het nieuw vastgestelde beleid start woningcorporatie de Alliantie op de Spinozahof starten met een pilot voor de splitsing van een eengezinswoning. De voorbereidingen zijn getroffen en naar verwachting zijn de eerste twee woningen in het najaar van 2024 gereed.

8

Figuur 1.2: Gebieden voor woningsplitsing uitgesloten

Bron: Beleidsregels Woningsplitsing, verkamering en transformatie (Gemeente Hilversum 2023)

A.3. Realisatie van flexwoningen Naast het ontwikkelen van woningbouw die een structurele oplossing biedt voor de vraag naar woningen, willen we ook versnelling in het aanbod realiseren. Om op korte termijn te voorzien in de vraag naar woningen wil de gemeente tijdelijke woonoplossingen (flexwonen) faciliteren op geschikte locaties. Hiertoe sluiten we aan bij trajecten vanuit het Rijk, waaronder van de Rijksbouwmeester en de Versnellingskamer flexwonen. Tot op heden zijn er nog geen flexwoningen opgeleverd, maar er zijn wel woningbouwplannen voor flexwoningen op het Circusterrein. Op 20 juli 2023 hebben de gemeente Hilversum, het Rijk en de woningcorporaties G&O, Dudok Wonen en De Alliantie een intentieovereenkomst getekend om woningbouw op het Circusterrein in Hilversum te realiseren. Het doel van deze samenwerking is om op korte termijn circa 400 betaalbare flexwoningen op het Circusterrein te realiseren. De flexwoningen blijven maximaal 15 jaar staan en gaan dan naar een andere locatie. Op 6 maart 2024 heeft de gemeenteraad besloten om te gaan investeren in het bouw- en woonrijp maken van het terrein. Op basis van de meest actuele informatie zullen er 379 flexwoningen in 2025 worden opgeleverd. Alle woningen uit het project betreffen sociale huurwoningen.

9

B. De samenwerking met marktpartijen als uitvoerende partners te verstevigen B.1. Prestatieafspraken maken

Conform artikel 44 van de Woningwet is de gemeente Hilversum samen met de woningcorporaties gehouden tot het opstellen van prestatieafspraken. We maken daarom samen met de woningcorporaties en de huurdersorganisaties meerjarige prestatieafspraken. Hierin nemen we op hoeveel sociale huurwoningen we toevoegen. Op 5 juli 2023 hebben de gemeente Hilversum, de woningcorporaties (De Alliantie, G&O, Dudok Wonen, Woonzorg Nederland en Habion) en de huurdersorganisaties (Huurderbelangenvereniging de Alliantie Gooi en Vechtstreek, Huurdersbelangenvereniging Dudok Wonen en Huurdersorganisatie HGO) nieuwe prestatieafspraken vastgesteld. De prestatieafspraken gelden voor de duur van 5 jaar (2023 tot en met 2027). Twee keer per jaar wordt de voortgang van de prestatieafspraken besproken in het bestuurlijk overleg. In het voorjaarsoverleg bespreken we de voortgang van de prestatieafspraken aan de hand van de monitor. Indien blijkt dat één of meerdere prestatieafspraken niet op schema liggen dan worden maatregelen voorgesteld om de betreffende prestatieafspraak/ -afspraken alsnog te halen. In het geval dit het verloop van de voorraad betreft zijn de maatregelen onder andere extra realisatie van sociale huurwoningen, voor zover mogelijk, of het verminderen van voorgenomen verkoop en/of liberalisatie. In het najaarsoverleg wordt over deze maatregelen besloten.

Sinds het vaststellen van de prestatieafspraken heeft er, zoals afgesproken in de prestatieafspraken, twee keer een bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Het najaarsoverleg vond plaats op 23 november 2023 en het voorjaarsoverleg op 18 april 2024.

B.2. Regie op woningbouwprogramma We houden regie op het woningbouwprogramma richting ontwikkelende partijen: we scheppen heldere kaders over welke woningtypen/-segmenten we willen toevoegen. Op basis van deze kaders werken we actief samen om deze ambities te verwezenlijken. Door projectleiders van de gemeente wordt bij alle woningbouwprojecten ingezet op het realiseren van het gewenste woningbouwprogramma. Bij veel woningbouwprojecten die in de planning zitten zien we dit programma terug. Echter er kunnen altijd andere belangenafwegingen zijn, waardoor het woningbouwprogramma wordt aangepast. Dit gebeurd in samenspraak met alle beleidsdisciplines en wordt indien nodig ook aan de gemeenteraad voorgelegd. Daarnaast spreken woningcorporaties en gemeente meerdere keren per jaar over de voortgang van de realisatie van betaalbare woningbouw in de taskforce. Hierbij wordt de mogelijkheid van subsidies die de provincie Noord-Holland en het Rijk aanbiedt meegenomen. Sinds 1 januari 2024 werken we bij de gemeente met ‘verkenningstafels’. Aanvragers, zoals commerciële ontwikkelaars, bespreken tijdens deze verkenningstafels hun (kleinere) plannen met de gemeente. Vanuit verschillende disciplines, zoals stedenbouw, mobiliteit en ook wonen, wordt gemotiveerd of we het plan kansrijk achten en welke aanpassingen dit eventueel behoeft.

Deze verkenningstafels bieden ons de mogelijkheid om aanvragers, in een vroeg stadium, te wijzen op onze woonvisie en ambities die wij nastreven. Daarnaast wordt er bij grote projecten ook altijd een woningbouwadvies gegeven. In sommige gevallen legt het omgevingsplan (bestemmingsplan) beperkingen op in de mogelijkheid om te sturen op het woningbouwprogramma. Daar waar het omgevingsplan bij recht wonen toestaat is het voor de gemeente niet mogelijk om eisen voor het woningbouwprogramma neer te leggen bij de ontwikkelaar. Er wordt namelijk geen anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar. In gesprek met deze ontwikkelaars proberen we onze wensen wel over te brengen.

10

C. Een goede benutting van de bestaande woningvoorraad C.1. Huisvestingsverordening

We blijven de huisvestingsverordening inzetten. Daarbij updaten we de toewijzingsregels voor middeldure huurwoningen en de opkoopbescherming. Bij nieuwbouw van huurwoningen in wijken wordt voorrang geven aan doelgroepen uit de wijk, door nadere uitwerking van Lokaal Maatwerk binnen de Huisvestingsverordening. In de regio Gooi en Vechtstreek hebben gemeenten op 1 januari 2024 een (regionale) Huisvestingsverordening vastgesteld.

C.2. Vakantieverhuur woningen reguleren Met de komst van digitale verhuurplatforms zoals Airbnb is de toeristische verhuur van woonruimte aanzienlijk in omvang toegenomen. Wanneer een (deel van een) woning wordt verhuurd aan toeristen dan wordt er op dat moment niet gewoond in (dat deel van) de woning, maar is deze ‘onttrokken’ voor ander gebruik, namelijk toeristische verhuur. Dit kan bijdragen aan een afname van de beschikbare woningvoorraad. In tijden van een woningtekort is grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen daarom ongewenst. De afgelopen jaren is het aantal actieve accommodaties1 dat op de platforms Airbnb en Vrbo in Hilversum wordt aangeboden toegenomen. Halverwege 2016 ging het om 40 actieve accommodaties per maand. In 2022 waren dit er in dezelfde periode 120. In totaal telde Hilversum 191 actieve accommodaties in 2022 (tabel 1.5). Bij iets meer dan 80% van de accommodaties (154 accommodaties) werd de gehele woning ter verhuur aangeboden, bij een kleine 20% (37 accommodaties) ging het om de verhuur van een kamer. De meeste accommodaties bevinden zich in het Centrum (20 accommodaties), de Langgewenstbuurt (15 accommodaties) en de Electrobuurt (12 accommodaties). Tabel 1.5: Kerncijfers Airbnb in Hilversum 2021 en 2022

Aantal actieve Airbnb’s

2021 165

2022 191

Gereserveerde nachten (totaal)

10.346

14.574

Gereserveerde nachten (gemiddeld) Gemiddelde prijs per nacht Totale omzet (in mln €) Gemiddelde bezettingsgraad

63 €115,61 €0,99 39%

76 € 142,74 € 1,75 59%

Bron: Airbnb Monitor Noord-Holland – editie 2

Momenteel onderzoeken we de mogelijkheden die de Wet Toeristische Verhuur ons biedt om de verhuur van woonruimte aan toeristen te reguleren en controleren. Met deze wet die op 1 januari 2021 is werking is getreden worden een registratieplicht, nachtencriterium met eventueel een meldplicht per verhuring en vergunningplicht voor toeristische verhuur als instrumenten inzetbaar.

Het aantal actieve accommodaties heeft betrekking op de verhuuractiviteit van accommodaties. Wanneer wordt gesproken over een actieve accommodatie betekent dit dat deze in de besproken periode (maand of jaar) ten minste één keer gereserveerd is geweest (Airbnb Monitor Noord-Holland, 2023).

1

11

2. Ontbrekende schakels in de woningvoorraad Het tweede thema uit de woonvisie heeft betrekking op toevoegen van ontbrekende schakels in de woningvoorraad.

Inleiding De woningprijzen in Hilversum stijgen. Ook groeien de wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Daardoor is het voor steeds meer mensen moeilijk om aan een woning te komen. Starters en middeninkomens die willen doorstromen ondervinden hier het meeste last van. Woningen die zij kunnen betalen, zijn steeds minder te vinden. Door het ontbreken van deze woningmarktsegmenten stokt de doorstroming op de woningmarkt. Daarnaast zijn er steeds meer groepen op de woningmarkt met specifieke woonwensen (vrijwillig of uit noodzaak). Deze mensen komen vaak moeilijk aan bod op de reguliere woningmarkt vanwege hun bijzondere woonwensen.

Ontwikkeling De woningprijzen in Hilversum zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Van 2013 tot 2022 is de gemiddelde koopsom voor een woning ieder jaar hoger geworden. In 2013 betaalde je gemiddeld €253.527 voor een woning, in 2022 was dit €524.224 (bron: kadaster). In 2023 is de gemiddelde koopsom voor het eerst gezakt ten opzichte van het jaar hiervoor. Deze trendbreuk is niet alleen in Hilversum, maar ook landelijk zichtbaar. Het lijkt echter om een korte onderbreking te gaan. Het signaal voor 2024 is dat de gemiddelde koopsom opnieuw stijgt. Niet alleen de woningprijzen voor koopwoningen zijn gestegen, datzelfde geldt ook voor de prijzen van huurwoningen. Huurders betaalden in 2021 gemiddeld €761 aan kale huur per maand, in 2023 was dit gemiddeld €798 aan kale huur per maand. Kijk je echter specifiek naar huurders die recent zijn verhuisd dan ligt dit gemiddelde flink hoger; namelijk €998 (bron: WiMRA 2021 en 2023). Het aantal woningzoekenden in de sociale sector is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 2016 zochten er nog 2.000 mensen actief naar een sociale huurwoning in Hilversum. Begin 2019 waren dit er zo’n 2.400. Aan het einde van 2021 is dit aantal gegroeid tot 5.550 actief woningzoekenden en eind 2022 waren dit er 5.819 (Jaarrapportage woonruimteverdeling Regio Gooi en Vechtstreek, 2021 en 2022). Figuur 2.1: Gemiddelde koopsom in euro’s (Hilversum en Nederland)

Bron: Kadaster – woningtransacties

12

Wat willen we bereiken? We willen een evenwichtige woningmarkt met voor elke groep die in Hilversum wil wonen keuze uit passend woonaanbod, ongeacht leeftijd, zorgvraag, inkomen of vermogen. Om dit te bereiken voegen we strategisch woningen toe aan de woningvoorraad door te sturen op woningmarktsegmenten die ontbreken. Door juist in deze segmenten woningen toe te voegen kunnen mensen naar een passende woning verhuizen en dragen we bij aan doorstroming. We zetten hiervoor in op: • Een goede benutting van bestaande woningen door kansen voor doorstroming te vergroten. • Aanvullend woningen toevoegen in segmenten die het meest onder druk staan: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. • Ruimte bieden aan de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Doelstellingen en realisatie A. Doorstroming bevorderen door gevarieerde wijken A.1. Doorstroming bevorderen

Een deel van de bestaande woningen wordt nu niet passend bewoond, doordat mensen onvoldoende kunnen doorstromen. Daarom wil de gemeente drie groepen laten doorstromen: 1. Mensen die nu in een sociale huurwoning wonen, maar liefst willen kopen of een grotere middenhuurwoning willen; 2. Mensen die in een andere levensfase komen en hun gezinswoning in de huur- of koopsector willen verruilen voor een meer toegankelijke woning; 3. Jongeren die nu zijn aangewezen op traditionele gezinswoningen door het ontbreken van ‘betaalbare’ opstapwoningen. De term opstapwoning wordt in de woonvisie niet gedefinieerd. Meestal wordt in deze context een woning bedoeld die geschikt en betaalbaar is voor een eenpersoonshuishouden of een stel zonder kinderen. De term ‘starterswoning’ is hiervoor meer gangbaar. Doorstroming op de woningmarkt is lastig in kaart te brengen. Desondanks zijn er een aantal indicatoren die inzicht bieden in de mate van doorstroming. Ten eerste kan gekeken worden naar de mutatiegraad. De mutatiegraad is het percentage van de woningen dat van bewoner(s) is veranderd. Er is sprake van een mutatie indien alle bewoners de woning hebben verlaten (ongeacht of er wel of geen nieuwe bewoners zijn). Wanneer de mutatiegraad hoog is betekent dit dat er veel woningen van bewoner(s) is veranderd en dit kan indiceren dat er sprake is van doorstroming op de woningmarkt.

Immers, wanneer er een verhuisketen (een serie aaneengeschakelde verhuizingen) start dan komt doorstroming op gang. In 2021 was de mutatiegraad bij particuliere huurwoningen het hoogste, bij 21,5% van de particuliere huurwoningen veranderde de bewoner(s). Bij corporatiewoningen lag dit percentage aanzienlijk lager, namelijk 7,4%. De mutatiegraad bij koopwoningen is het laagste, namelijk 4,9% (bron: CBS/WSW – Lokale Monitor Wonen). Een andere indicator voor doorstroming is het aandeel sociale huurwoningen dat wordt toegewezen aan doorstromers (zie tabel 2.1). Wanneer huurders van een sociale huurwoning doorstromen naar een andere sociale huurwoning, komt deze weer vrij voor andere huurders, bijvoorbeeld starters of andere doorstromers.

13

Tabel 2.1: Toewijzingen sociale huurwoningen aan doorstromers en starters Toewijzing aan starter

Toewijzing aan doorstromer

Jaar 2021

Aantal 256

Percentage 40%

Aantal 383

Percentage 60%

2022 2023

273 248

37% 43%

496 325

63% 57%

Bron: Jaarrapportage woonruimteverdeling Regio Gooi en Vechtstreek, 2021, 2022 en 2023

Ten slotte heeft het CBS in een innovatieproject verhuisketens in beeld gebracht op basis van kwantitatieve data. Dit onderzoek geeft inzicht in de verhuisketens in Hilversum. Het is echter nog niet bekend of dit onderzoek de komende jaren geactualiseerd wordt. Het CBS project beschrijft dat doorstroming op gang komt wanneer er een verhuisketen gestart wordt. Een verhuisketen is een serie van aaneengeschakelde verhuizingen doordat een nieuwe woning wordt gerealiseerd of doordat een bestaande woning vrijkomt. Er zijn verschillende manieren waarop een verhuisketen gestart kan worden. Aan de ene kant door het toevoegen van woningen en aan de andere kant door demografische gebeurtenissen. Nieuwbouw, transformatie (het hergebruik van bestaande panden) en het splitsen van woningen zijn voorbeelden van toevoegingen aan de woningvoorraad. Demografische gebeurtenissen die zorgen voor het vrijkomen van een bestaande woning zijn bijvoorbeeld sterfte of emigratie. In Hilversum zijn in 2021 de meeste verhuisketens gestart door sterfte (495 woningen) gevolgd door emigratie (235 woningen). Door nieuwbouw worden 110 verhuisketens gestart en door transformatie zijn er 50 woningen vrijgekomen. In Hilversum worden verhuisketens relatief vaker gestart door sterfte, emigratie en transformatie dan in de rest van Nederland (zie figuur 2.2).

Daar speelt nieuwbouw een aanzienlijk grotere rol dan in Hilversum bij het starten van verhuisketens. Dit kan verklaard worden doordat de mogelijkheden voor nieuwbouw in Hilversum beperkt zijn en het aantal nieuwbouwwoningen dus ook beperkt is. In het kader van doorstroming bevorderen, hebben verhuisketens die gestart worden door sterfte relatief gezien het kleinste effect (zie figuur 2.3). Dat wil zeggen dat het aantal woningen dat vrijkomt als gevolg van een vrijgekomen woning door sterfte het laagste is. Verhuisketens die gestart worden door nieuwbouw of transformatie hebben gemiddeld genomen het grootste effect. Nieuwbouw en transformatie zorgen er niet alleen dat er extra woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd, maar ook dat er doorstroming op gang komt.

14

Figuur 2.2: Startpopulatie verhuisketens Hilversum en Nederland (2021)

Bron: CBS - Verhuisketens in Nederland, raadpleegbaar via innovatieproject verhuisketens

Figuur 2.3: Gemiddelde lengte verhuisketen naar startpopulatie (Nederland)

Bron: CBS - Verhuisketens in Nederland, raadpleegbaar via innovatieproject verhuisketens

A.2. Senioren wooncoach Zie hoofdstuk 3.

15

B. Toevoeging in segmenten onder druk De ontbrekende schakel van het middensegment en toevoegingen in sociale huur vormen het zwaartepunt in onze programmering. Deze woningen vragen specifieke extra inzet. Ze komen niet ‘als vanzelf’ vanuit ontwikkelende partijen tot stand. Om deze reden stellen we bij nieuwbouwplannen de eis dat 33% van de woningen een sociale huurwoning van een woningcorporatie is. Daarnaast moet 50% van de nieuwbouwwoningen in het middeldure segment vallen, waarvan minimaal de helft in het lage middeldure huursegment (tot €900): koop tot de NHG-grens (€ 324.500) en middenhuur (€ 752 tot € 1.100), prijspeil 2021. Inmiddels zijn deze prijzen sinds het opstellen van de woonvisie geïndexeerd. De geïndexeerde prijsgrenzen voor 2024 staan hieronder in tabel 2.2. Tabel 2.2: Indexering huurprijzen 2024

1-1-2024

Sociale huur

Midden huur

€ 879,66

€879,66€ 1.069,09

Middenhuur plus € 1069,09€ 1.306,66

CPI

NHG

3,8

€ 435.000

Bron: Gemeente Hilversum (2024)

Tabel 2.3 op de volgende pagina toont de totale woningvoorraad naar prijssegment in 2021 en 2023. We zien dat het aandeel woningen per prijssegment in de huursector vrijwel stabiel is. In de koopsector valt op dat het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde van €438.000 of meer is toegenomen, terwijl het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan €438.000 juist is afgenomen.

16

Tabel 2.3: Totale woningvoorraad naar prijssegment (%), 2021 en 2023 2021 Sociale huur, corporatie Sociale huur, particulier Middeldure huur Dure huur Koopwoning Koopwoning

Koopwoning

Koopwoning

2023

Prijssegment Aantal Tot €752 11.604

Percentage 27%

Prijssegment Aantal Tot €808 11.778

Percentage 27%

Tot €752

2.149

5%

Tot €808

2.181

5%

€752 - €1035

3.438

8%

€808-€1.123

3.054

7%

€1053 en meer WOZ <€188.000 WOZ €188.000€296.000 WOZ €296.000€438.000 WOZ >€438.000

3.009

7%

3.054

7%

430

1%

0

0%

5.157

12%

2.181

5%

9.026

21%

6.980

16%

8.596

20%

€1.123 en meer WOZ <€188.000 WOZ €188.000€296.000 WOZ €296.000€438.000 WOZ >€438.000

14.395

33%

Totaal*

43.409

43.623

Totale woningvoorraad (CBS)

42.979

43.622

Bron: WiMRA 2021 en 2023, raadpleegbaar via WiMRA factsheet Hilversum * Het totaal kan iets afwijken van de totale woningvoorraad volgens het CBS, vanwege het afronden van percentages in WiMRA.

Op basis van de ontwikkeling van de woningvoorraad zien we nog geen groei in het aandeel woningen in het middensegment en het aandeel sociale huurwoningen. Echter, wanneer we specifiek kijken naar de nieuwbouwwoningen per prijssegment (tabel 2.4 op de volgende pagina) dan zien we dat het aandeel sociale corporatiehuurwoningen in 2021 en 2022 respectievelijk 58% en 73% van de nieuwbouwwoningen betrof. In deze jaren zijn we er ruim in geslaagd om 33% van de nieuwbouwwoningen te realiseren als sociale huur. In 2023 zijn er geen sociale huurwoningen opgeleverd. Dit is een negatieve uitschieter. De verwachting is dat in de komende jaren weer meer sociale corporatiehuurwoningen worden opgeleverd. In de periode 2021 tot en met 2023 zijn daarnaast relatief veel dure koop- en huurwoningen gerealiseerd; het gaat om 36% van de totale realisatie. Het middensegment blijft, zowel in de koop- als in de huursector, achter bij de ambities uit de woonvisie. Van alle realisaties is 15% in het middensegement. Hier moet wel bij vermeld worden dat pas sinds de vaststelling van de woonvisie gestuurd wordt op realisatie in het middensegment. Het proces van plan tot woningbouw duurt vaak enkele jaren. Het is daarom niet realistisch om te verwachten dat er sinds 2021 voldoende woningen in het middensegment zijn opgeleverd.

17

In tabel 2.4 is de middenhuur nog niet uitgesplitst in het midden lage segment en het midden hoge segment. Dit komt omdat hiervoor geen data beschikbaar is voor de jaren 2021 tot en met 2023. De nieuw opgeleverde middenhuurwoningen worden door particulieren en investeerders verhuurd. Er is geen verplichting voor woningverhuurders om huurprijzen door te geven. Voor veel transformaties naar wonen in de binnenstad is geen bestemmingsplanwijziging nodig en wordt daarom ook geen anterieure overeenkomst gesloten. Er worden dan ook geen afspraken gemaakt over de huurprijzen en wij hebben als gemeente daarom ook geen zicht op de verhuurprijzen. Tabel 2.4: Overzicht nieuwbouwwoningen per prijssegment (incl. transformatie) 2021-2023 Totaal

Koop

Huur

Midden (≤NHG)

Duur (>NHG)

Sociaal corporatie

Sociaal particulier

Midden (tot Duur (> €1.214,70) €1.214,70)

2021

302

Aantal 8

% 3

Aantal 82

% 27

Aantal 174

% 58

Aantal 0

% 0

Aantal 4

% 1

Aantal % 34 11

2022

208

8

4

22

11

151

73

0

0

2

0

25

12

2023

157

15

10

24

15

0

0

0

0

62

39

56

36

Totaal*

667

31

5

128

19

325

49

0

0

68

10

115

17

Bron: Bag Hilversum, raadpleegbaar via de regionale woonmonitor * Bij de percentages gaat het niet om het totaal maar om het gemiddelde van de jaren 2021 t/m 2023

Als we doorkijken naar de volgende jaren (2024-2030) dan is de verwachting dat er ten opzichte van de afgelopen jaren meer woningen in het middensegment worden gerealiseerd. Bovendien betreft dit een groter aandeel van de nieuwbouwwoningen. Tabel 2.5 hieronder toont het aantal nieuwbouwwoningen per prijssegment en in figuur 2.4 is het aandeel nieuwbouwwoningen per prijssegment te zien. In de periode 2024 tot 2030 is de verwachting dat 38% van de nieuwbouwwoningen een woning in het middensegment betreft. Hiermee halen we de ambitie uit de woonvisie om 50% van de nieuwbouwwoningen in het middensegment te realiseren (nog) niet. Wel mag opgemerkt worden dat dit een sterke verbetering is ten opzichte van de jaren 2021 tot en met 2023 waar 15% van de gerealiseerde woningen een woning in het in het middensegment betrof. Onderdeel van de ambitie om meer woningen in het middensegment te realiseren is dat minimaal de helft hiervan in het lage middeldure huursegment (tot €900) valt. Oftewel, we sturen bij nieuwbouw op realisatie van 25% in dit segment. Waar we over de jaren 2021 tot en met 2023 nog geen uitsplitsing konden maken tussen het midden lage segment en het midden hoge segment, hebben we dit voor de jaren 2024-2030 wel gedaan (tabel 2.5). De verwachting is dat in de periode 2024-2030 19% van de nieuwebouwwoningen een woning in het midden lage segment betreft.

Hier lopen we dus achter bij de ambitie uit de woonvisie. Bij de realisatie van sociale corporatiehuurwoningen is de verwachting dat we de ambitie uit de woonvisie ruim zullen halen. In tabel 2.5 is af te lezen dat in de periode tot 2030 40% van de nieuwbouwwoningen een sociale corporatiehuurwoning betreft. Wel is te zien dat de realisatie van sociale corporatiehuurwoningen sterk fluctueert per jaar (Figuur 2.4). Zo valt op dat er in 2025 veel woningen in dit segment worden gerealiseerd, zowel in aantal als verhoudingsgewijs. In dit jaar worden een aantal grote woningbouwprojecten opgeleverd, zoals Volante (108 woningen) en de 379 flexwoningen op het Circusterrein.

18

Hoewel we sinds het vaststellen van de woonvisie bewust sturen op toevoegingen in het middensegment en de sociale huur blijft er ook ruimte om nieuwbouwwoningen in het dure segment te realiseren. In de periode tot 2030 betreft naar verwachting 15% van de geplande nieuwbouwwoningen een dure huur- of koopwoning. Niet voor alle nieuwbouwwoningen in tabel 2.5 is het prijssegment (al) bekend. Voor 6% geldt dat er nog geen koopprijs bekend is en voor 1% geldt dat er nog geen huurprijs bekend is. Dit is ook gelijk een belangrijke kanttekening bij het interpreteren van de procentuele verdeling van de prijssegmenten. Een andere kanttekening is dat de cijfers uit tabel 2.5 gebaseerd zijn op de totale plancapaciteit 2024-2030. Dit betekent dat de prijssegmenten van zowel de harde als zachte plannen hierin zijn opgenomen. Tabel 2.6: Overzicht nieuwbouwwoningen per prijssegment 2024-2030 Totaal Koop

Huur

Midden (≤NHG)

Duur (>NHG) %

Sociaal Sociaal corporatie particulier

Aantal 16 45

%

Aantal 25 2

% 1

Aantal 0

Midden Midden Duur (> laag (tot hoog (tot €1.214,70) €1.214,70) €1.214,70)

2024

182

Aantal 29

% 0

Aantal 40

Aantal 22 0

0

2025

755

0

0

19

3

589

78 0

0

55

7

12 3

0

2026

197

0

0

18

9

85

43 0

0

92

46 0

0

3

1

2027

437

59

14 88

20 144

33 0

0

118

27 26

6

3

1

2028

587

29

5

141

24 151

26 0

0

93

16 22

4

23

4

2029

1.096

243

22 113

10 344

31 0

0

229

21 107

10 45

4

Totaal*

3.254

359

11 424

13 1.314

40 0

0

628

19 244

8

2

Bron: Gemeente Hilversum, peildatum 02-09-2024. * Bij de percentages gaat het niet om het totaal maar om het gemiddelde van de jaren 2021 t/m 2023

Grafiek 2.3: Overzicht nieuwbouwwoningen per prijssegment 2024-2030 (prognose)

Bron: Gemeente Hilversum, peildatum 02-09-2024.

19

%

89

%

Aantal 0

76

% 0

Middenhuur verhuurd door woningcorporaties Landelijk is de ambitie dat ook mensen met lage middeninkomens een sociale huurwoning van een woningcorporatie moeten kunnen huren. Onderstaande tabel betreft het aantal middenhuurwoningen dat verhuurd wordt door woningcorporaties. Het gaat hierbij zowel om verhuur van bestaand corporatiebezit als om nieuw opgeleverde woningen. Tabel 2.6: Aantal middenhuurwoningen verhuurd door woningcorporaties Huurprijs 2022 (€763,42 - €1100) 2023 (€808,06 - €1100 (de Alliantie t/m €1145))

Aantal verhuurde woningen 601 626

Bron: regionale huurmonitor 2022 en 2023 * Voor 2021 zijn deze cijfers niet beschikbaar, omdat dit toen nog niet werd gemonitord.

B.1. Het huidige aandeel sociale corporatiehuurwoningen (27%) blijft in stand Gelijk aan de ambitie uit het regionale Woonakkoord Gooi & Vechtstreek willen we in Hilversum het huidige aandeel sociale corporatiehuurwoningen in stand houden. Concreet betekent dit dat 27% van onze totale woningvoorraad een sociale corporatiehuurwoning betreft. Deze ambitie is ook opgenomen in de prestatieafspraken die wij hebben met woningcorporaties. Vooralsnog blijft het huidige aandeel sociale corporatiehuurwoningen nagenoeg in stand. Tabel 2.7 laat zien dat het gaat om een kleine 27%. Voor de komende jaren is het belangrijk om erop toe te zien dat het aantal sociale corporatiehuurwoningen meegroeit met de totale woningvoorraad. Op die manier houden we de 27% sociale corporatiehuurwoningen in stand. Tabel 2.7: Aantal sociale corporatiehuurwoningen, totale woningvoorraad en aandeel sociale corporatiehuurwoningen t.o.v. de totale woningvoorraad

Totaal aantal sociale huurwoningen per 31 december Totaal aantal woningen per 31 december Percentage sociale huurwoningen van de totale woningvoorraad

2021 11.594

2022 11.678

2023 11.607

42.979 26,98%

43.398 26,91%

43.622 26,61%

Bron: Regionale huurmonitor (aantal sociale huurwoningen) en Open Hilversum (totaal aantal woningen)

Voor de komende jaren is de verwachting dat het aantal sociale corporatiehuurwoningen vanaf 2024 weer toe zal nemen. Tabel 2.8 toont de prognose van de ontwikkeling van de voorraad sociale corporatiehuurwoningen. Het is belangrijk om te vermelden dat het gaat om een prognose en dat we voor de realisatie hiervan opnieuw afhankelijk zijn van o.a. het bouwtempo. Of deze toename van het aantal sociale corporatiehuurwoningen voldoende is om het huidige aandeel sociale corporatiehuurwoningen (27%) in stand te houden is afhankelijk van de ontwikkeling van de totale woningvoorraad.

20

Tabel 2.8: Prognose van het totaal aantal sociale corporatiehuurwoningen in de jaren 2024, 2025 en 2026

Prognose totaal aantal sociale huurwoningen per 31 december

2024 11.602

2025 11.909

2026 12.024

Bron: Monitor prestatieafspraken Hilversum (versie 1 juli 2024)

B.2. Aantal verkochte sociale corporatiehuurwoningen We hebben in de prestatieafspraken ervoor gekozen om geen afspraken te maken over en maximum aantal sociale corporatiehuurwoningen dat verkocht mag worden. Dit betekent dat als er meer nieuwe sociale corporatiehuurwoningen worden gerealiseerd, de woningcorporaties iets meer ruimte hebben om ook woningen te kunnen verkopen, zolang het aandeel sociale corporatiehuurwoningen minimaal 27% van de totale woningvoorraad blijft. Vooralsnog wordt het aandeel van 27% sociale corporatiehuurwoningen nagenoeg gehaald. We zien ook een langere dalende trend van verkoop van woningen door de corporaties. Zie voor de uitgebreide toelichting de collegebrief van 2 november 2023: sociale voorraad en verkoop sociale huurwoningen. In tabel 2.9 is de dalende trend te zien. Tabel 2.9: Aantal verkochte sociale corporatiehuurwoningen 2021 tot en met 2023

Aantal verkoop

2021 119

2022 68

2023 41

Bron: regionale huurmonitor 2022 en 2023 en woningcorporaties (2021)

C. Ruimte voor bijzondere woonwensen Er zijn steeds meer groepen op de woningmarkt met specifieke woonwensen (vrijwillig of uit noodzaak). In de woonvisie wordt onderscheid gemaakt tussen statushouders, spoedzoekers, internationale werknemers en woonwagenbewoners. Deze mensen komen vaak moeilijk aan bod op de reguliere woningmarkt vanwege hun bijzondere woonwensen. We willen meer ruimte bieden aan deze doelgroepen.

C.1. Statushouders De instroom van statushouders is onvoorspelbaar: het ene jaar is deze hoger dan het andere jaar. De Rijksoverheid bepaalt ieder half jaar hoeveel statushouders gemeenten een plaats moeten geven om te wonen. We hebben als gemeente een verantwoordelijkheid in de huisvesting van deze doelgroep. Via urgentie komen zij in aanmerking voor een sociale huurwoning in Hilversum. Statushouders worden dus primair gehuisvest door de woningcorporaties. In tabel 2.9 is per jaar te zien hoe veel sociale huurwoningen er in Hilversum en in de regio Gooi en Vechtstreek worden toegewezen aan statushouders.

21

Tabel 2.10: Aantal sociale huurwoningen toegewezen aan statushouders 2021 Regio G&V Woningen toegewezen aan 117 statushouders

2022 Hilversum 43

Regio G&V 109

2023 Hilversum 42

Regio G&V 120

Hilversum 51

Bron: Jaarrapportage woonruimteverdeling Regio Gooi en Vechtstreek 2021, 2022 en 2023

C.2. Spoedzoekers Spoedzoekers zijn mensen die om verschillende redenen snel huisvesting nodig hebben, maar op basis van de huisvestingsverordening niet in aanmerking komen voor een ‘urgentiestatus’. Kenmerkend voor deze groep is dat zij zeer snel een woning nodig hebben en daarvoor vaak bereid zijn concessies te doen. Speciaal voor spoedzoekers, die op grond van hun zoekwaarde weinig kans maken op een woning, hebben we de spoedzoekersregeling vastgelegd in de regionale huisvestingsordening. Via deze regeling kunnen per kalanderjaar maximaal 50 van de toe te wijzen woningen met voorrang worden aangeboden aan spoedzoekers. De afgelopen jaren is in de regio ieder jaar een 40-tal woningen toegewezen aan spoedzoekers. Het maximale aantal van 50 woningen werd nog nooit gehaald. Van alle woningen die aan spoedzoekers werden toegewezen bevond een aanzienlijk deel zich in Hilversum: respectievelijk 58,54% van de woningen (in 2021), 48,84% (in 2022) en 60,98% (in 2023). Sinds 2017 kunnen spoedzoekers ook terecht bij ‘In Between Places’, een betaalbaar woonconcept in het centrum van Hilversum van woningcorporatie Dudok Wonen. In dit complex worden 22 appartementen/studio’s verhuurd aan mensen die acuut, tijdelijk en voor maximaal 1 jaar een woning nodig hebben.

Samen met de regio Gooi en Vechtstreek voorziet de gemeente met de spoedzoekersregeling en het project In Between Places aan de woonvraag van spoedzoekers. Tabel 2.10: Aantal woningen toegewezen aan spoedzoekers Regio Gooi & Vechtstreek 2021 Regio G&V Woningen toegewezen aan 41 spoedzoekers

2022 Hilversum 24 (58,54%)

Regio G&V 43

2023 Hilversum 21 (48,84%)

Regio G&V 41

Hilversum 25 (60,98%)

Bron: Jaarrapportage woonruimteverdeling Regio Gooi en Vechtstreek 2021, 2022 en 2023

C.3. Internationale werknemers Hilversum is een aantrekkelijke plek om te wonen voor internationale werknemers, ook wel arbeidsmigranten genoemd. Vaak wordt de groep internationale werknemers ingedeeld in ‘expats’ of kenniswerkers, en arbeidsmigranten. Kenniswerkers zijn mensen die hooggeschoold, vaak goedbetaald werk verrichten en voor een kortere of langere periode in Nederland werken en wonen. Zij richten zich doorgaans op gemeubileerde woningen in het hogere segment. Arbeidsmigranten doen vaak lager geschoold werk, en verblijven doorgaans korter in Nederland. Zij wensen snel beschikbare en steeds vaker kwalitatief goede huisvesting.

22

Meerjarige cijfers over het aantal internationale werknemers dat in Hilversum woont zijn bij ons niet bekend. Wel weten we op basis van onderzoek van het CBS naar arbeidsmigratie dat er op 31 december 2021 12,3 internationale werknemers2 van buiten de EU/EFTA per 1000 inwoners woonden in Hilversum. Dat is fors meer dan in andere gemeenten in de Gooi en Vechtstreek. Ter vergelijking: in Laren ging het om 2,6 arbeidsmigranten per 1000 inwoners en in Wijdemeren om 1,8 arbeidsmigranten per 1000 inwoners.

C.4. Woonwagenbewoners In de woonvisie is vastgelegd dat wij onze verantwoordelijkheid nemen voor een adequate huisvesting van woonwagenbewoners. Dit doen we door de realisatie van 25 extra standplaatsen tot 2030, in samenwerking met de corporaties. In Hilversum zijn de huidige standplaatsen verdeeld over 4 locaties (zie tabel 2.11). Tabel 2.11: Locaties en aantal standplaatsen woonwagens Locatie Erfgooiersstraat

Aantal standplaatsen 11

Diependaalselaan

12

Van Ghentlaan

15

Egelshoek

54

Bron: gemeente Hilversum

In het onderzoek van het CBS wordt deze groep ‘arbeidsmigranten’ genoemd. Dit komt overeen met wat wij hier internationale werknemers noemen. Het gaat om de groep expats/kenniswerkers en de groep arbeidsmigranten samen. Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/27/ arbeidsmigrant-van-buiten-de-eu-vaak-een-mannelijke-kennismigrant

2

23

3. Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag Het derde thema uit de woonvisie heeft betrekking op het realiseren van geschikte huisvesting voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag.

Inleiding De Nederlandse zorg staat onder druk. Steeds meer mensen maken meer (of langer) gebruik van zorg. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat onze samenleving vergrijst. Om het toenemend beroep op (ouderen)zorg op te vangen, is de politiek en het beleid in Nederland erop gericht om mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Het gevolg is dat ouderen met (complexe) zorgvragen en andere zorgvragers langer zelfstandig thuis wonen, ook als ze erg kwetsbaar zijn. Dit betekent dat meer mensen met een zorgvraag in reguliere, soms niet-toegankelijke of niet passende, woningen wonen. Dit vraagt om aanpassingen aan de bestaande woningvoorraad en het toevoegen van woningen passend bij de (zorgvraag van) de doelgroep.

Wat willen we bereiken? De gemeente Hilversum wil in alle wijken huisvesting bieden aan mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Hierbij maken we in de woonvisie onderscheid tussen ouderen met een zorgvraag en andere zorgvragers (mensen met een beperking of psycho-sociale problematiek), omdat de aanpak voor beide groepen verschilt. •

•

Voor ouderen willen we meer levensloopgeschikte3 en geclusterde woonvormen4 bieden, met aandacht voor zorg en ontmoeting in de omgeving; • In alle wijken is er woonzorgaanbod. De gedachte hierachter is dat we evenwichtige wijken willen, met in iedere wijk mogelijkheden om te wonen met een zorgvraag. In alle wijken is er aanbod van geclusterde woonvormen met zorg nabij, zodat we zorg efficiënt kunnen organiseren. Voor andere zorgvragers willen we voldoende aanbod verspreid over de stad aanbieden, zodat mensen prettig kunnen wonen en buurten ook mensen kunnen opvangen.

Doelstellingen en realisatie A. Meer levensloopgeschikte en geclusterde woonvormen voor ouderen Levensloopbestendige woningen en geclusterde woningen zijn over het algemeen appartementen. Nieuw gebouwde appartementen zijn voorzien van een lift en drempelloos. In Hilversum zijn de afgelopen jaren hoofdzakelijk appartementen gebouwd. Het grootste deel van de woningen dat is toegevoegd aan de woningvoorraad is hiermee levensloopgeschikt en ook toegankelijk voor ouderen. In 2021 is onder andere een appartementencomplex aan

Een woning die voor alle levensfasen geschikt is. Ouderen kunnen hier blijven wonen als zij te maken krijgen met lichamelijke beperkingen (zonder traplopen door alle primaire vertrekken op één woonlaag, of met een lift bereikbaar), maar een dergelijke woning is ook voor andere (jongere) leeftijdsgroepen aantrekkelijk. 4 Onder ‘geclusterd wonen’ verstaan we woonvormen waar mensen zelfstandig wonen, maar waar een hoge mate van samenleven is. Het gaat bijvoorbeeld om seniorenwoningen, aanleunwoningen, hofjeswoningen. Een woning valt binnen deze categorie als: het complex bestaat uit meerdere woningen (minimaal 10), het mogelijk is om hier te komen wonen zonder Wlz-indicatie, een wezenlijk deel van de bewoners van het complex (bijvoorbeeld 50%) 65 jaar of ouder is, en/of het complex door de gemeente is gelabeld voor senioren (bijvoorbeeld 55+ label). 3

24

de Lieven de Key opgeleverd. In Anna’s hoeve aan de Cor Steijnstraat en Joop Stokkermansstraat zijn er in 2022 appartementen bijgekomen. Ook is in 2023 is Residence Gooiland opgeleverd. In het Woonakkoord Regio Gooi en Vechtstreek is afgesproken dat we zorgdragen dat woningen toegankelijk zijn. Minstens 50% van de nieuwbouw realiseren we als nultredenwoning. Tabel 3.1 laat zien dat sinds 2021 ruim 80% van de nieuwbouwwoningen in Hilversum een nultredenwoning is. We voldoen hiermee aan de regionale ambitie. Tabel 3.1: Opleveringen naar type woning

2021

Appartementen 243

% 80

Eengezinswoningen 59

% 20

2022

182

88

26

13

2023

123

78

34

22

Bron: Bag Hilversum, raadpleegbaar via de regionale woonmonitor.

A.1. Woonzorgconcepten De vergrijzende samenleving daagt zorgaanbieders en woningcorporaties uit om nieuwe woonconcepten te ontwikkelen. Een voorbeeld hiervan is Liv inn van woningcorporatie Habion. Dit zijn getransformeerde woningen in het gebouw van het voormalige verzorgingstehuis de Boomberg. De 110 geclusterde woningen zijn in 2021 en 2022 opgeleverd. In 2024 of 2025 verwachten we de oplevering van het laatste appartementengebouw in Nieuw Zuid genaamd Volante. Volante krijgt vijf en zeven verdiepingen, met in totaal 108 appartementen. Daarvan zijn er 30 voor mensen die zorg afnemen van Amaris, 20 voor de cliënten van Stichting WISjH.

A.2. Seniorenwooncoach Een instrument dat al langer wordt ingezet is de regionale wooncoach. De wooncoach informeert en adviseert bewoners op het gebied van wonen, zorg en welzijn. In 2023 is een evaluatieonderzoek uitgevoerd over het project wooncoach. Het evaluatieonderzoek gaat over de periode van oktober 2019 tot en met juli 2022. Gedurende deze periode zijn (afgerond) 550 wooncoach-gesprekken gevoerd en in de periode daarna nog eens 150. De wooncoaches hebben bij 8% van de gevoerde gesprekken de huurder doorverwezen naar de het Sociaal Plein van de gemeente, welzijnswerk of vrijwilligers. Er zijn 146 verhuizingen geweest na een wooncoach-gesprek. Gemiddeld vindt de verhuizing één jaar na de gesprekken plaats, dus de resultaten vormen geen 1-op-1 conclusie. De informatiebehoefte onder huurders blijkt groot en betrokken partijen zijn positief over (het instrument van) de senioren wooncoach.

A.3. Woonzorgvisie De voorbereidingen ten behoeve van een woonzorgvisie zijn in volle gang. Op het portefeuillehoudersoverleg Bouwen en Wonen van 18 april 2024 is het vooronderzoek (de regionale woonzorganalyse) vastgesteld. Ook is ingestemd om gezamenlijk het vervolgproces in te gaan, namelijk: het opstellen van een kadernota woonzorgopgaven. In september wordt aangevangen met het opstellen van de kadernota welke naar verwachting voor het einde van het jaar gereed is. Zowel de afgeronde woonzorganalyse als het vervolgproces wordt gedeeld.

25

4. Duurzame en energiezuinige woningen Het vierde thema uit de woonvisie heeft betrekking op de duurzaamheid en energiezuinigheid van woningen.

Inleiding Er ligt een grote klimaatopgave. In het nationale Klimaatakkoord is afgesproken dat in 2050 de CO2-uitstoot landelijk met 95% procent is teruggebracht ten opzichte van 1990. Fossiele brandstoffen zijn dan vrijwel uitgesloten. Daarnaast moet in 2030 de CO2-uitstoot ten opzichte van 1990 tot de helft gereduceerd zijn. Voor de gebouwde omgeving betekent dit dat in 2050 7 miljoen woningen en 1 miljoen andere gebouwen van het aardgas af moeten zijn en in 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd zijn. In 2019 heeft de gemeente haar handtekening onder het nationale Klimaatakkoord gezet. Gemeenten zijn volgens het Klimaatakkoord de regisseurs van de warmtetransitie voor de gebouwde omgeving. Hoe wij deze warmtetransitie in Hilversum aanpakken staat in onze Transitievisie Warmte. Deze is op 7 oktober 2021, kort na het vaststellen van de woonvisie, door de gemeenteraad vastgesteld.

Wat willen we bereiken? Een groot deel van de opgave van het verduurzamen van onze gebouwde omgeving pakken we op via de Transitievisie Warmte (TVW), welke in dezelfde periode als de woonvisie is vastgesteld. In de TVW wordt voor de gehele bebouwde omgeving bepaald hoe Hilversum overstapt op andere warmtebronnen dan aardgas. De ambitie in de TVW is dat Hilversum in 2040 aardgasvrij is. De doelstellingen uit de TVW zijn op hoofdlijnen, hoewel soms impliciet, opgenomen in de woonvisie.

Doelstellingen en realisatie A. Nieuwbouw: duurzaamheid Om te komen tot een aardgasvrije, energiezuinige en duurzame woningvoorraad is het van belang om hier bij alle nieuw te bouwen woningen rekening mee te houden. Hoe we nu bouwen, bepaalt immers mede de opgave die we in de toekomst hebben. In de woonvisie sluiten we aan bij de eisen van het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit eist dat alle nieuwbouwwoningen Bijna EnergieNeturaal (afgekort: BENG) moeten zijn. Daarnaast is het sinds 1 juli 2018 niet meer toegestaan om een bouwvergunning aan te vragen voor een woning met een gasaansluiting. Met het ingaan van de Wet Voortgang Energietransitie is bepaald dat de gasaansluitingsplicht voor nieuwbouwwoningen vervalt. Alle woningen waarvoor de bouwvergunning na 1 juli 2018 is aangevraagd zijn per definitie aardgasvrij.

B. Bestaande woningvoorraad B.1. Aardgasvrije woningen

Sinds het vaststellen van de woonvisie in 2021 is het aandeel aardgasvrije woningen in Hilversum toegenomen. Tabel 4.1 toont het aandeel woningen naar hoofdverwarmingsinstallatie. Af te lezen is dat in 2021 1,7% van de woningen in Hilversum aardgasvrij was. In 2022 betrof dit 2,2% van alle woningen. Veruit het grootste deel van de Hilversumse woningen (94,4%) werd in 2022 nog (deels) verwarmd op aardgas. Dat is meer dan het Nederlands gemiddelde. In Nederland werd in 2022 89,4% van de woningen nog (deels) verwarmd op aardgas. Twee verklaringen voor dit