Samenwerkingsovereenkomst Ambrosiusweg (04-02 OK- bijlage 2 - MCA Upcycle Village)
Tekst van het document
Multicriteria analyse Herontwikkeling Roozen Van Hoppe & Reyrink
Afweging van ontwikkelvarianten
Colofon MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink Titel: Opdrachtgevers:
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink Roozen Van Hoppe Groep & Reyrink Groep
Auteur(s): Versie: Kenmerk: Datum:
F. Gevers D.04 HRRH/2021/FGmca/D03 25 januari 2022
Hambakenwetering 5, Toren B Etage 4, 5231 DD ’s-Hertogenbosch Tel 073 744 0182 | info@ditisdeessentie.nl | wwww.ditisdeessentie.nl
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 2 van 52
Samenvatting Al sinds lange tijd zijn de grote bedrijfslocaties van Roozen Van Hoppe Groep en Reyrink Groep op zo’n 650 meter van elkaar gelegen in het buitengebied van Haghorst, gemeente Hilvarenbeek. De aard en omvang van deze bedrijven passen niet bij het recreatieve en landschappelijke karakter van het buitengebied van Haghorst. Daarom is in samenwerking met de gemeente Hilvarenbeek onderzocht of deze bedrijven binnen de gemeente kunnen verplaatsen naar een locatie die beter past bij deze bedrijven. Aan de Ambrosiusweg, in de oksel van de A58 en de N269, is een locatie gevonden die in aanmerking komt om de twee bedrijven naartoe te verplaatsen. Aan de Ambrosiusweg wordt beoogd om de twee bedrijven naast elkaar te plaatsen op een volledig klimaatneutrale bedrijfslocatie met een upcycle centrum. Door een betere bereikbaarheid van de locatie, duurzame energieopwekking op eigen terrein, productie van waterstof als brandstof voor het wagenpark en het opzetten van het upcycle centrum voor het hergebruiken van bouwstoffen wordt een bedrijfslocatie voorzien met grote duurzaamheidsambities. Deze verplaatsing zorgt ervoor dat de huidige bedrijfslocaties worden verlaten, waardoor hier nieuwe, beter passende functies kunnen worden ontwikkeld.
Deze ontwikkelingen zijn enerzijds nodig om de verplaatsing van de bedrijven te kunnen financieren, anderzijds om een zo groot mogelijke kwaliteitsimpuls te geven aan de omgeving. Mogelijke ontwikkelingen vinden plaats op vier verschillende locaties, te weten locatie Ambrosiusweg, Lage Haghorst, Wilhelminadijk en Mierbeek Noord. Deze locaties worden weergegeven op de onderstaande figuur.
Locatie Ambrosiusweg
Locatie Wilhelminadijk
Locatie Mierbeek Noord
figuur 1.
Locatie Lage Haghorst
Overzicht van de vier locaties.
Zoals beschreven is locatie Ambrosiusweg de plek waarnaartoe de bedrijfsverplaatsing wordt beoogd. Mogelijk wordt naast de bedrijfsverplaatsing een extra stuk bedrijventerrein ontwikkeld (2 hectare) op en ten zuiden van Ambrosiusweg 15, zodat meerdere bedrijven kunnen aansluiten in een klimaatneutraal cluster. Op de locatie Lage Haghorst is Reyrink Groep momenteel gevestigd. Nadat het bedrijf is verplaatst kan deze locatie op twee manieren worden ingevuld: volledige sanering van het terrein in combinatie met het realiseren van een ecologische verbindingszone en 25 woningen of het behoud van de kantoorvoorziening, werkplaats en een hobbymatige stalletje in combinatie met het realiseren van de ecologische verbindingszone en 11 woningen. Als een deel van de bestaande bebouwing behouden blijft worden het kantoor en de werkplaats opgedeeld als bedrijfsverzamelgebouw om ten behoeve van kleinschalige bedrijven of recreatieve activiteiten (max. milieucategorie 2) verhuurd te worden. In elke variant zal tevens de paardenstal aan Lage Haghorst 8 worden gesloopt en wordt de geldende gebruiksvergunning ingetrokken.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 3 van 52
Op locatie Wilhelminadijk is in de huidige situatie de Roozen Van Hoppe Groep gevestigd. Na bedrijfsverplaatsing worden hier 25 woningen gerealiseerd in combinatie met 1 hectare aan woonwerkkavels met maximaal milieucategorie 2. Op locatie Mierbeek Noord is een veehouderij van Reyrink gevestigd die mogelijk wordt gesaneerd om plaats te maken voor zes bedrijfskavels, een groenbuffer en de toevoeging van twee ruimte voor ruimte-woningen (in combinatie met de bestaande bedrijfswoning ontstaat hier een wooncluster van drie woonkavels). De bovenstaande ontwikkelingen hebben andere ruimtelijke, economische, milieukundige en maatschappelijke gevolgen. Om verschillende situaties te kunnen beoordelen zijn vier verschillende ontwikkelvarianten opgesteld. Deze vier ontwikkelvarianten hebben ieder een verschillende samenstelling van ontwikkelingen die wel of niet uit worden gevoerd. De ontwikkelvarianten zien er als volgt uit:
Locatie
Referentie
Variant A
Variant B
Variant C
Variant D
Ambrosiusweg
• De akker blijft agrarische • Ontwikkeling 12 ha • Ontwikkeling 12 ha • Ontwikkeling 12 ha • Ontwikkeling 12 ha functie behouden en de kliklimaatneutraal beklimaatneutraal beklimaatneutraal beklimaatneutraal bemaatneutrale bedrijfslocadrijventerrein met drijventerrein met drijventerrein met drijventerrein met tie wordt niet gerealiseerd upcycle centrum upcycle centrum upcycle centrum upcycle centrum • Er wordt geen infiltratie• Realisatie waterber• Realisatie waterber• Realisatie waterber• Realisatie waterberging op landgoed Hilging op landgoed Hilging op landgoed Hilging op landgoed Hilvoorziening gerealiseerd op landgoed Hilverhoeve verhoeve verhoeve verhoeve verhoeve • Ambrosiusweg 15 behoudt • Ontwikkeling 2 ha kli- • Ontwikkeling 2 ha klihaar huidige functie maatneutraal bedrijmaatneutraal bedrijventerrein op en ten venterrein op en ten zuiden van Ambrosizuiden van Ambrosiusweg 15 usweg 15
Lage Haghorst
• Het aannemers- en loonbedrijf blijft hier aanwezig, paardenhouderij blijft en kalverenstal wordt gerealiseerd volgens verleende vergunning (intensieve veehouderij) • De ecologische verbindingszone wordt niet gerealiseerd • Geen woningbouw
Wilhelminadijk
• Het bedrijvencluster met • Volledige bedrijven• Volledige bedrijven• Volledige bedrijven• Volledige bedrijveno.a. bouwmarkt, betoncenterrein wordt gesaterrein wordt gesaterrein wordt gesaterrein wordt gesatrale en autogarage blijft neerd neerd neerd neerd hier aanwezig • Ontwikkeling 25 wo• Ontwikkeling 25 wo• Ontwikkeling 25 wo• Ontwikkeling 25 wo• Behoud milieucategorie ningen ningen ningen ningen 3.1, gedeeltelijk 3.2 • Ontwikkeling 1 ha be- • Ontwikkeling 1 ha be- • Ontwikkeling 1 ha be- • Ontwikkeling 1 ha be• Geen woningbouw drijven (milieucat. 1/2) drijven (milieucat. 1/2) drijven (milieucat. 1/2) drijven (milieucat. 1/2)
Mierbeek Noord • De veehouderij blijft aanwezig • Geen ontwikkelingen
• Bedrijfslocatie wordt volledig gesaneerd, vergunning paardenhouderij ingetrokken • Ontwikkeling 25 woningen • Aanleg ecologische verbindingszone
• De veehouderij blijft aanwezig • Geen ontwikkelingen
• Vergunning paarden- • Bedrijfslocatie wordt houderij ingetrokken, volledig gesaneerd, deel bedrijfsbebouvergunning paardenwing blijft als kantoor, houderij ingetrokken magazijn, werkplaats • Ontwikkeling 25 wo(milieucat. 1/2) ningen • Ontwikkeling 11 wo• Aanleg ecologische ningen verbindingszone • Aanleg ecologische verbindingszone
• De veehouderij blijft aanwezig • Geen ontwikkelingen
• Vergunning paardenhouderij ingetrokken, deel bedrijfsbebouwing blijft als kantoor, magazijn, werkplaats (milieucat. 1/2) • Ontwikkeling 11 woningen • Aanleg ecologische verbindingszone
• De veehouderij wordt • De veehouderij wordt gesaneerd gesaneerd • Toevoeging 6 be• Toevoeging 6 bedrijfskavels, 2 wonindrijfskavels, 2 woningen en groene buffergen en groene bufferzone zone
In de voorliggende multicriteria analyse zijn de vier verschillende ontwikkelvarianten getoetst op 15 verschillende toetsingscriteria. Deze criteria zijn opgedeeld in vier verschillende beoordelingen, te weten de ruimtelijke, economische, milieukundige en maatschappelijke beoordeling. De toetsingscriteria zijn achtereenvolgens archeologie, water, ecologie, verkeer (ruimtelijk), financieel, vergunbaarheid en afzetrisico (economisch), bodem, geluid, luchtkwaliteit, stikstof, CO2-uitstoot, externe veiligheid (milieu), landschap, afvalproductie en duurzame instandhouding kernen (maatschappelijk).
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 4 van 52
In de beoordeling is gekeken welke locatiekenmerken positief of negatief kunnen zijn voor de ontwikkeling van een ontwikkelvariant, maar ook welke positieve of negatieve effecten een ontwikkelvariant zou kunnen hebben op de locatie. Dit is per aspect beoordeeld ten opzichte van de referentiesituatie: de situatie in de toekomst als de herontwikkeling in enige vorm niet door gaat. Door veel verschillende aspecten te beoordelen kan een beredeneerde afweging worden gemaakt in de wenselijkheid om een ontwikkelvariant uit te voeren. In de resultatentabel op de volgende bladzijde wordt de ruimtelijke, economische, milieukundige en maatschappelijke beoordeling samengevat. Beoordelingsaspect Ruimtelijk
Referentie
A
B
C
D
Archeologie
0
0/-
0/-
-
-
Water Ecologie Verkeer Economisch Financieel Vergunbaarheid en afzetrisico Milieu Bodem Geluid Luchtkwaliteit Stikstof CO2-uitstoot Externe veiligheid Maatschappelijk Landschap Afvalproductie Duurzame instandhouding kernen
0 0 0
+ + ++
+ + ++
+ + ++
+ + ++
0 0
+ 0/-
+ 0
++ --
++ -
0 0 0 0 0 0
+ ++ ++ + ++ 0
+ ++ ++ + ++ 0
+ ++ ++ ++ ++ 0
+ ++ ++ ++ ++ 0
0 0 0
+ ++ 0/+
0/+ ++ +
++ ++ +
+ ++ ++
De bovenstaande resultaten zijn losstaande beoordelingen die een beeld geven van mogelijke effecten die zouden kunnen volgen uit de ontwikkelvarianten. Omdat elk criterium zijn eigen waarde heeft worden deze beoordelingen niet bij elkaar opgeteld. De afweging wat uiteindelijk de beste variant is, is mede een politiek-maatschappelijk afweging die niet alleen in een inhoudelijk en objectief onderzoek gemaakt kan worden. Deze afweging is afhankelijk van de prioritering en weging van de beoordelingsaspecten en dient door de gemeenteraad te worden gemaakt. De voorliggende multicriteria analyse dient als input voor de discussie en als onderbouwing voor het besluit.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 5 van 52
Inhoudsopgave 1
Inleiding ........................................................................................................................................... 8
1.1
Aanleiding ......................................................................................................................................... 8
1.2
Opzet van dit onderzoek ................................................................................................................... 9
1.3
Leeswijzer ......................................................................................................................................... 9
2
Ontwikkelvarianten ....................................................................................................................... 11
2.1
Referentiesituatie ontwikkellocaties ................................................................................................ 11
2.1.1
Locatie Ambrosiusweg .................................................................................................................... 11
2.1.2
Locatie Lage Haghorst .................................................................................................................... 12
2.1.3
Locatie Wilhelminadijk ..................................................................................................................... 13
2.1.4
Locatie Mierbeek Noord .................................................................................................................. 14
2.2
Mogelijke ontwikkelingen ................................................................................................................ 15
2.2.1
Locatie Ambrosiusweg .................................................................................................................... 15
2.2.2
Locatie Lage Haghorst .................................................................................................................... 17
2.2.3
Locatie Wilhelminadijk ..................................................................................................................... 18
2.2.4
Locatie Mierbeek Noord .................................................................................................................. 19
2.2.5
Locatie Notelstraat .......................................................................................................................... 20
2.3
Varianten ......................................................................................................................................... 21
3
Beoordeling ................................................................................................................................... 22
3.1
Ruimtelijke beoordeling ................................................................................................................... 22
3.1.1
Archeologie ..................................................................................................................................... 22
3.1.2
Water .............................................................................................................................................. 24
3.1.3
Ecologie .......................................................................................................................................... 27
3.1.4
Verkeer ........................................................................................................................................... 31
3.1.5
Conclusies ruimtelijke beoordeling .................................................................................................. 32
3.2
Economische beoordeling ............................................................................................................... 32
3.2.1
Financiële beoordeling .................................................................................................................... 32
3.2.2
Vergunbaarheid en afzetrisico ........................................................................................................ 35
3.2.3
Conclusies economische beoordeling ............................................................................................. 36
3.3
Milieubeoordeling ............................................................................................................................ 36
3.3.1
Bodem............................................................................................................................................. 37
3.3.2
Geluid.............................................................................................................................................. 38
3.3.3
Luchtkwaliteit................................................................................................................................... 39
3.3.4
Stikstof ............................................................................................................................................ 40
3.3.5
CO2-uitstoot..................................................................................................................................... 41
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 6 van 52
3.3.6
Externe veiligheid ............................................................................................................................ 42
3.3.7
Conclusies milieubeoordeling ......................................................................................................... 42
3.4
Maatschappelijke beoordeling ......................................................................................................... 42
3.4.1
Landschap ...................................................................................................................................... 42
3.4.2
Afvalproductie ................................................................................................................................. 45
3.4.3
Duurzame instandhouding kern Haghorst / Esbeek ........................................................................ 45
4
Conclusies ..................................................................................................................................... 47
Bijlage 1.
Gebruikte bronnen ........................................................................................................................ 49
Bijlage 2.
Depositiekaarten resultaat ........................................................................................................... 50
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 7 van 52
1
Inleiding
Roozen Van Hoppe Groep is een zelfstandig opererende vastgoedontwikkelaar en bouwpartner, actief op de snijvlakken van gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling en de bouw. Reyrink B.V is een bedrijf bestaande uit diverse zelfstandige onderdelen, waaronder een loonwerk- en transportbedrijf, aannemerij en leverancier van bouwstoffen. De Roozen Van Hoppe Groep is momenteel gevestigd aan de Wilhelminadijk 7 en Reyrink Groep onder meer aan de Lage Haghorst 15, beide liggend in Haghorst in de gemeente Hilvarenbeek.
1.1
Aanleiding
De bedrijfslocaties van Roozen Van Hoppe Groep en Reyrink Groep zijn dusdanig gegroeid dat ze niet meer passen in het open en landschappelijke karakter van het buitengebied van Haghorst. Vanuit de bouw-, aannemerijen bouwstoffentak van deze bedrijven komen samenwerkingsverbanden tussen beide partijen veelvuldig voor. Vanwege de verwachte groei, groeiende samenwerkingsambities en gezamenlijke duurzaamheidsdoelstellingen hebben deze bedrijven besloten een nieuwe bedrijfslocatie te zoeken om in de toekomst naast en in samenwerking met elkaar te kunnen opereren. Om een stap te kunnen zetten in verduurzaming en efficiëntie op het gebied van grondstoffen, transport en energie is een nieuwe bedrijfslocatie gevonden waar beide bedrijfsvoeringen op een passende locatie kunnen worden gecombineerd met een gezamenlijk upcycle centrum. Deze locatie is gelegen aan de Ambrosiusweg in de gemeente van Hilvarenbeek, nabij de Rijksweg A58 en de gemeentegrenzen van Goirle en Tilburg. Naast de verplaatsing van deze bedrijven wordt ook overwogen om de veehouderij aan de Esbeekseweg 17 in Esbeek mee te nemen in de totale ontwikkeling. De locatie grenst direct aan bedrijventerrein Mierbeek waardoor de locatie potentie heeft om als overgangslocatie te dienen van het bedrijventerrein naar het buitengebied.
In ruil voor het saneren van de stallen, het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten en het herbestemmen van de bedrijfswoning naar burgerwoning zullen twee woningen, een groene bufferzone en zes bedrijfskavels worden gerealiseerd. Op de drie voorste bedrijfskavels zullen bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.1 worden toegestaan, op de drie achterste bedrijfskavels zullen bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 worden toegestaan. De verplaatsing van de twee bedrijven en het beëindigen van de veehouderij kan worden aangewend om landschappelijke woningen te realiseren op de achterblijvende locaties. Passende woningbouwontwikkelingen op de achterblijvende locaties kunnen bijdragen aan betaalbaardere bedrijfsverplaatsingen. Door de huidige bedrijfslocaties grotendeels in te richten met woningen en groen kan een gedegen groenstructuur ontstaan die bijdraagt aan een verbeterde leefbaarheid en landschappelijke kwaliteit van Haghorst en Esbeek. In zijn geheel bestaat dit project uit vier projectlocaties, te weten: • de nieuwe gezamenlijke bedrijfslocatie aan de Ambrosiusweg, Hilvarenbeek; • bedrijfslocatie Reyrink Groep aan Lage Haghorst 15 (incl. paardenhouderij Lage Haghorst 8), Haghorst; • bedrijfslocatie Roozen Van Hoppe Groep aan Wilhelminadijk 7, Haghorst; • veehouderij met bedrijfswoning aan Esbeekseweg 17, Esbeek.
Op deze vier projectlocaties kunnen verschillende ingrepen en inrichtingen bijdragen aan een verandering van bedrijfsvoering, uitvoerbaarheid en/of leefomgeving op verschillende aspecten. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilvarenbeek heeft een positief standpunt ingenomen inzake de globale opzet van de verplaatsing van de bedrijven en de beoogde bekostiging hiervan. Er zijn vier varianten opgezet waarin iedere variant een andere combinatie van ontwikkelingen op de projectlocaties laat zien. Door middel van een multicriteria analyse zijn deze varianten ruimtelijk, economisch en maatschappelijk beoordeeld. Een multicriteria analyse is een evaluatiemethode om een rationele keuze te kunnen maken op basis van meer dan één beoordelingscriterium. Met de multicriteria analyse is inzicht verkregen in de voor- en nadelen die de verschillende varianten hebben. Voorliggende rapportage bevat de resultaten van dit onderzoek.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 8 van 52
1.2
Opzet van dit onderzoek
Doel van het onderzoek is het beoordelen van mogelijke ontwikkelvarianten op meerdere criteria. Het onderzoek is opgezet in drie stappen: het inventariseren van de projectlocaties en het opstellen van ontwikkelvarianten, het beoordelen van deze varianten en het maken van conclusies. In deze drie stappen is het onderzoek als volgt uitgevoerd: •
Stap 1: inventariseren projectlocaties en opstellen ontwikkelvarianten. In deze stap is geïnventariseerd op welke manieren invulling gegeven kan worden aan de projectlocaties. Hier komen vervolgens ontwikkelvarianten uit voort.
•
Stap 2: beoordelen. Vervolgens worden de ontwikkelvarianten beoordeeld. Deze ontwikkelvarianten worden beoordeeld ten opzichte van de referentiesituatie. Dit is de bestaande situatie, aangevuld met de autonome ontwikkeling (de toekomst zonder dat de varianten worden uitgevoerd) De beoordeling heeft ruimtelijk, economisch, milieukundig en maatschappelijk plaatsgevonden. Is de ontwikkeling op deze locatie ruimtelijk goed inpasbaar, welke ruimtelijk-planologische en milieukundige effecten of belemmeringen/kansen zien wij? Wat zijn de voor- en nadelen? Is op deze locatie een haalbare business case te ontwikkelen? En welke ontwikkelrisico’s zijn er?
•
Stap 3: concluderen. Met de resultaten van stap 1 en stap 2 zijn de conclusies opgesteld: welke varianten komen mogelijk in aanmerking voor ontwikkeling en hoe zijn deze varianten beoordeeld? De conclusies zijn gepresenteerd in een overzichtsmatrix, maar ook is per beoordeelde locatie bondig aangegeven welke voor- en nadelen er zijn.
Dit onderzoek richt zich op de ruimtelijke, economische, milieukundige en maatschappelijke haalbaarheid van de ontwikkelvarianten. De afweging wat uiteindelijk de beste variant is, is mede een politiek-maatschappelijk afweging die niet in een inhoudelijk en objectief onderzoek gemaakt kan worden. Deze politiek-maatschappelijke afweging is afhankelijk van de prioritering en weging van de beoordelingsaspecten en dient door de gemeenteraad te worden gemaakt. Het voorliggende onderzoek dient als input voor de discussie en als onderbouwing voor het besluit. Voor de beoordeling in stap 2 zijn diverse informatiebronnen gebruikt. Met deze informatie is per thema/aspect beoordeeld wat een rol speelt op de te beoordelen ontwikkelvarianten. Aan de hand hiervan is op basis van expert judgement een inschatting gemaakt van de te verwachten gevolgen. De effecten zijn dus kwalitatief beoordeeld (met waar mogelijk en nodig een kwantitatieve onderbouwing). In de beoordeling is een zevenpuntsschaal gebruikt, die gebruikelijk is in de systematiek van milieueffectrapportages: --
Er is een zeer negatief effect
-
Er is een negatief effect
0/-
Er is een beperkt negatief effect
0
Het effect is neutraal of er is geen effect
0/+
Er is een beperkt positief effect
+
Er is een positief effect
++ +
Er is een zeer positief effect
Met deze schaal is het mogelijk om negatieve en positieve effecten te beoordelen en is het mogelijk om een goed onderscheid te maken in de omvang van effecten. Omdat de beoordeling op veel aspecten kwalitatief is gedaan, is het ook belangrijk om te weten hoe tot de beoordeling is gekomen. In de rapportage is daarom per thema en per te beoordelen ontwikkelingsvariant aangegeven hoe gekomen is tot de beoordeling, oftewel welke argumenten een rol hebben gespeeld in de beoordeling.
1.3
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 is stap 1 van het onderzoek uitgewerkt. Hierin is ten eerste voor de locaties de huidige situatie met autonome ontwikkeling beschreven. Daarna zijn voor de locaties de mogelijke ontwikkelingen beschreven. Vervolgens zijn deze ontwikkelingen bij elkaar gebracht in vier verschillende ontwikkelvarianten. In hoofdstuk 3 is de
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 9 van 52
beoordeling opgenomen, welke is opgesplitst in de ruimtelijke, economische, milieutechnische en maatschappelijke beoordeling. In dit hoofdstuk is per beoordelingsaspect opgenomen welke zaken relevant zijn, welke invloed dit heeft op een eventuele ontwikkeling en tot welke beoordeling dit leidt. In hoofdstuk 4 zijn de conclusies weergegeven: in dit hoofdstuk is een overzichtsmatrix van alle beoordelingen terug te vinden en is kort per locatie aangegeven wat de belangrijkste conclusies zijn.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 10 van 52
2
Ontwikkelvarianten
In dit hoofdstuk is stap 1 van het onderzoek uitgevoerd: het inventariseren van de projectlocaties in hun huidige en mogelijk toekomstige situatie waaruit vervolgens de vier ontwikkelingsvarianten zijn opgesteld. Zoals eerder benoemd betreffen de projectlocaties de nieuwe bedrijfslocatie aan de Ambrosiusweg, de huidige bedrijfslocatie van Reyrink Groep aan de Lage Haghorst, de huidige bedrijfslocatie van Roozen Van Hoppe aan de Wilhelminadijk en de veehouderij met bedrijfswoning van Reyrink Groep aan de Esbeekseweg. Deze locaties worden behandeld en benoemd als respectievelijk: • Locatie Ambrosiusweg • Locatie Lage Haghorst • Locatie Wilhelminadijk • Locatie Mierbeek Noord In paragraaf 2.1 worden voor de verschillende locaties de referentiesituaties beschreven. De referentiesituatie betreft de bestaande situatie, samen met de gevolgen van de autonome ontwikkeling. De autonome ontwikkeling omvat alle activiteiten die met enige zekerheid zullen plaatsvinden, ook al gaat ontwikkeling niet door.
2.1
Referentiesituatie ontwikkellocaties
2.1.1
LOCATIE AMBROSIUSWEG
Deze locatie is gelegen aan de Ambrosiusweg ongenummerd in het buitengebied van Hilvarenbeek, nabij de gemeentegrenzen van Goirle en Tilburg. In figuur 2 wordt de locatie waar Roozen Van Hoppe Groep en Reyrink Groep naartoe verhuizen in het midden met rood omkaderd. Ten zuidwesten daarvan ligt het terrein waar het circulaire bedrijfscluster mogelijk wordt uitgebreid (tevens rood omkaderd). De locatie waar mogelijk compenserende waterberging wordt aangebracht is in figuur 2 met blauw weergegeven; ontwikkelingen die mogelijk plaats gaan vinden worden later in dit hoofdstuk uitvoeriger beschreven.
figuur 2.
Luchtfoto locatie Ambrosiusweg.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 11 van 52
Ruimtelijke kenmerken omgeving De locatie bestaat uit een akker en wordt momenteel dus gebruikt voor agrarische doeleinden. In de omgeving van de locatie bevinden zich een aantal bedrijfslocaties (autobedrijven, voormalig afvalverwerkingsbedrijf, agrarisch bedrijf en een grond- en wegenbouwbedrijf met bedrijfswoning), een bosperceel, de N269 en de A58. In de wijdere omgeving bevindt zich het stedelijk gebied van Tilburg en Safaripark de Beekse Bergen. De omgeving kenmerkt zich als gemengd gebied, wat betekent dat bedrijven, woningen, infrastructuur en in dit geval ook agrarisch landschap dichtbij elkaar gelegen zijn. Vanwege de bedrijvigheid en grote wegen in de omgeving is er, voor een locatie in het buitengebied, relatief veel verkeer aanwezig. Wat betreft het zicht op het landschap kijk je vanaf de Ambrosiusweg over een akker met daarachter bebossing. Referentiesituatie locatie Ambrosiusweg Als ontwikkelingen op locatie Ambrosiusweg geen doorgang vinden zal de akker waarop de verplaatsing wordt beoogd naar verwachting zijn agrarische functie behouden. Duurzame energieopwekking zal hier dus niet worden gerealiseerd en de infiltratievijver ten noordoosten van de locatie zal niet nodig zijn. Ambrosiusweg 15 en het aangrenzende perceel zal niet worden ontwikkeld en zal zijn huidige functie behouden.
2.1.2
LOCATIE LAGE HAGHORST
De huidige bedrijfslocatie van Reyrink Groep is gelegen aan de Lage Haghorst 15 in het buitengebied van Haghorst, gemeente Hilvarenbeek. De locatie heeft in totaal een bedrijfsoppervlak van bijna 5 hectare (ca. 48.000 m²) waarop een aannemers- en loonbedrijf en agrarisch bedrijf worden geëxploiteerd. De locatie beschikt tevens over een gebruiksvergunning en enkelbestemming die de exploitatie van een intensieve veehouderij mogelijk maken. Er is een kantoor aanwezig en ten behoeve van het aannemers- en loonbedrijf vindt op de locatie opslag van materialen en voertuigen plaats, buiten of in één van de opslagloodsen. Verder bevinden zich twee bedrijfswoningen met bijbehorende bouwwerken op de locatie. In figuur 3 wordt een luchtfoto van de locatie weergegeven.
figuur 3.
Locatie Lage Haghorst en de aangewezen (nog niet aanwezige) ecologische verbindingszone.
Ruimtelijke kenmerken omgeving Het zuidelijke deel van de locatie wordt gebruikt ten behoeve van de teelt van gewassen, het noordelijke deel is gedeeltelijk bebouwd met bedrijfsbebouwing en is verder grotendeels verhard. Deze verharding dient voornamelijk ten behoeve van de buitenstalling van grondstoffen en het wagenpark. De omgeving heeft een landelijk karakter en bestaat voornamelijk uit landbouwbedrijven en plattelandswoningen afgewisseld met bosgebieden. De meeste van deze bosgebieden worden op provinciaal niveau beschermd (Natuur Netwerk Brabant) en liggen
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 12 van 52
verspreid door het buitengebied. Deze bossen worden door middel van ecologische verbindingszones met elkaar en met Natura 2000-gebieden zoals Kampina & Oisterwijkse vennen en Kempenland-West (Rovertsche Heide) verbonden. Ten oosten van de locatie bevindt zich het bos ‘Het Stuk’ en ten westen bevindt zich het Diessens Broek en de Diessensche Heide. Deze gebieden maken beide onderdeel uit van Natuur Netwerk Brabant (NNB). Tussen deze NNB-gebieden wordt een ecologische verbindingszone beoogd, wat zowel tot uiting komt in de provinciale verordening als het bestemmingsplan. Deze ecologische verbindingszone loopt dwars over locatie Lage Haghorst, wat de eigenaar van deze grond verbiedt om een toekomstige realisering van deze verbindingszone onmogelijk te maken. Deze ecologische verbindingszone is dus nog niet aanwezig, maar wordt hier wel voorzien. In zijn huidige vorm neemt het bedrijf op locatie Lage Haghorst een prominente rol in het landschap vanwege de omvang van de bedrijfsbebouwing en de hoeveelheid aan buitenopslag en stalling. Vanwege de aanwezige fietsroutes, bed & breakfasts en zorgboerderij is het verkeersbeeld rondom locatie Lage Haghorst (afgezien van het bedrijfsverkeer van en naar Reyrink) rustig met relatief veel recreatief (fiets)verkeer. Vrachtverkeer is voornamelijk afkomstig van of onderweg naar de bedrijfslocatie van Reyrink Groep of Roozen Van Hoppe Groep.
Referentiesituatie locatie Lage Haghorst In 2016 is een vergunning verleend voor het wijzigen van het veehouderijbedrijf voor het houden van 3.332 vleeskalveren op stallen met gecombineerde luchtwassers. Als op locatie Lage Haghorst niet wordt ontwikkeld zullen de werkzaamheden van Reyrink Groep op locatie Lage Haghorst worden voortgezet. De bestaande traditionele stal zal naar verwachting worden vervangen door de stalruimtes voor 3.332 vleeskalveren met luchtwassers, zoals deze in 2016 zijn vergund. Omdat de ecologische verbindingszone de bedrijfslocatie doorkruist is bij de voortzetting van het bedrijf op deze locatie de realisatie van de ecologische verbindingszone niet mogelijk.
2.1.3
LOCATIE WILHELMINADIJK
Locatie Wilhelminadijk is gelegen aan de Wilhelminadijk 7 aan de rand van de kern Haghorst. De locatie bestaat uit een cluster van bedrijven en heeft in totaal een bedrijfsoppervlak van ruim 3 hectare (ca. 33.000 m²). De bedrijfsbebouwing op de locatie dient voor het kantoor, de betoncentrale en de bouwmarkt van Roozen Van Hoppe Bouw en Ontwikkeling. Daarnaast bevindt zich op de locatie een autogarage en twee bedrijfswoningen.
figuur 4.
Locatie Wilhelminadijk.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 13 van 52
Ruimtelijke kenmerken omgeving In figuur 4 is locatie Wilhelminadijk weergegeven. Ten noorden van locatie Wilhelminadijk ligt het Wilhelminakanaal, wat als ecologische verbindingszone dient van de aangrenzende strook behorend tot Natuur Netwerk Brabant. Ten zuiden van de locatie liggen enkele vrijstaande woningen behorend tot het buitengebied, ten westen liggen enkele agrarische percelen en ten oosten ligt de kern van Haghorst. De locatie zelf is volledig verhard en wordt naast de bedrijfsbebouwing voornamelijk gebruikt ten behoeve van de buitenopslag en -stalling van bouwmaterialen en het wagenpark. Volgens het vigerende bestemmingsplan worden op een deel van de locatie bedrijfsactiviteiten tot maximaal milieucategorie 3.1 toegestaan, gedeeltelijk is ook een aanduiding opgenomen waarbinnen milieucategorie 3.2 mogelijk is. Deze aanduiding geldt op de locatie waar de betoncentrale aanwezig is. In zijn huidige vorm heeft locatie Wilhelminadijk een prominente rol in het landschap vanwege de omvang van de bedrijfsbebouwing, de aanwezige kranen en de hoeveelheid aan buitenopslag en stalling. Evenals rond locatie Lage Haghorst is het verkeersbeeld rond locatie Wilhelminadijk rustig met relatief veel recreatief (fiets)verkeer; het (vracht)verkeer van en naar Roozen Van Hoppe maakt een significant aandeel van de totale verkeersstroom uit.
Vrachtverkeer is voornamelijk afkomstig van of onderweg naar de bedrijfslocatie van Reyrink Groep of Roozen Van Hoppe Groep. Referentiesituatie Als locatie Wilhelminadijk niet wordt ontwikkeld zullen de bedrijfsactiviteiten van Roozen Van Hoppe Groep hier worden voortgezet. De toegestane milieucategorieën op deze locatie blijven gehandhaafd en er zullen geen woningen worden ontwikkeld.
2.1.4
LOCATIE MIERBEEK NOORD
Locatie Mierbeek Noord is gelegen aan de Esbeekseweg 17 in het buitengebied van Esbeek, grenzend aan bedrijventerrein de Mierbeek. Op de locatie wordt in de huidige situatie een veehouderij geëxploiteerd waar vrouwelijk jongvee en schapen worden gehouden. Op de locatie is ook een bedrijfswoning aanwezig en de stallen hebben een oppervlak van ca. 2.800 m². In figuur 5 is de locatie weergegeven.
figuur 5.
Overzicht locatie Mierbeek Noord.
Ruimtelijke kenmerken omgeving Ten westen, noorden en oosten van de locatie is sprake van een open agrarisch landschap met een verspreide ligging van landbouwbedrijven en plattelandswoningen. De omgeving behoort tot het kampenlandschap, een gebied met een kleinschalig, besloten karakter met kleine landschapselementen en een bolle maaiveldligging. Blijkens het vigerende bestemmingsplan ligt de locatie tevens in een bebouwingsconcentratie, waardoor het bestemmingsplan binnenplanse mogelijkheden biedt om buiten de bebouwde kom de bestemming te wijzigen ten behoeve van een aantal niet-agrarische functies. Ten zuiden van locatie Mierbeek Noord ligt bedrijventerrein de Mierbeek. Op de bedrijfspercelen van Mierbeek die grenzen aan locatie Mierbeek Noord worden bedrijven tot
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 14 van 52
maximaal milieucategorie 3.2 toegestaan. Het verkeersbeeld rondom locatie Mierbeek Noord is gemengd omdat het enerzijds is gelegen in het buitengebied terwijl het anderzijds grenst aan een bedrijventerrein niet ver van Hilvarenbeek. Referentiesituatie Als locatie Mierbeek Noord niet wordt ontwikkeld zal de veehouderij continueren in zijn huidige vorm. De stallen blijven intact en er worden geen woningen, groene bufferzone en bedrijfskavels gerealiseerd.
2.2
Mogelijke ontwikkelingen
In de vorige paragraaf zijn de verschillende locaties geïntroduceerd en is beschreven welke bedrijfsactiviteiten hier in de huidige situatie plaatsvinden. Op deze locaties behoren verschillende ontwikkelingen tot de mogelijkheden. Navolgend worden voor de verschillende locaties de mogelijke ontwikkelingen beschreven.
2.2.1
LOCATIE AMBROSIUSWEG
Er zal in de beoogde situatie in totaal ca. 12 hectare aan bedrijventerrein ontwikkeld worden. Van dit totaal zal ca. 4 hectare worden ingericht ten behoeve Roozen Van Hoppe Groep, 6 hectare ten behoeve van Reyrink Groep en voor de overige 2 hectare wordt op het moment van schrijven een passende derde partij gezocht om hier te vestigen. In figuur 6 is een ruimtebalans weergegeven van de mogelijke toekomstige situatie mits alle ontwikkelingen doorgang vinden.
figuur 6.
Situatieschets mogelijke terreinindeling op de locatie Ambrosiusweg.
Bedrijfslocatie Reyrink Groep Het noordwestelijke deel van de locatie zal het bedrijfsterrein van Reyrink Groep worden. Aan de zijde van de Ambrosiusweg wordt het kantoor met een oppervlak van ca. 1.000 m² gerealiseerd. Hiervoor worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aangebracht. Achter het kantoor zullen de bedrijfshallen met een oppervlak van ca. 20.000 m² worden geplaatst. Aangrenzend wordt een overdekte opslag van circa 20.000 m² gerealiseerd. Bedrijfslocatie Roozen Van Hoppe Groep Op het zuidoostelijke deel van de locatie zal de bedrijfslocatie van Roozen Van Hoppe Groep worden gerealiseerd. Evenals op het bedrijfsperceel van Reyrink Groep zal het kantoor aan de zijde van de Ambrosiusweg worden geplaatst met een vergelijkbare omvang (ca. 1.000 m²). Achter dit kantoor worden de bedrijfshallen gerealiseerd met een oppervlakte van ca. 12.000 m². Daarachter zal de betonfabriek worden gerealiseerd. De twee bedrijfslocaties staan in verbinding met elkaar om gezamenlijk invulling te geven aan het beoogde upcycle centrum.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 15 van 52
Upcycle centrum Het upcycle centrum wordt een plek waar hoogwaardige toepassingen worden gevonden door hergebruik en upcycling van bestaande grondstoffen. Door een gesloten kringloop te creëren krijgen grondstoffen waarde en wordt afval voorkomen. In de figuur 7 wordt het principe van deze gesloten kringloop op locatie Ambrosiusweg getekend weergegeven.
figuur 7.
Getekende weergave van een gesloten kringloop op locatie Ambrosiusweg.
De naam upcycling komt voort uit het idee dat materialen zodanig worden hergebruikt dat ze meer waarde krijgen en zij daardoor omhoog bewegen in de supply chain. Een belangrijk knelpunt in het bouwen met hergebruikte materialen is dat deze materialen op tijd beschikbaar moeten zijn. Daarom biedt het beoogde upcycle centrum een opslagdepot voor diverse gebruikte bouwmaterialen zoals klinkers, stalen balken, kozijnen en inbouwelementen. Als hergebruik van het materiaal niet direct mogelijk is kan het mogelijk als grondstof dienen voor ander bouwmateriaal. Bijvoorbeeld het verwerken van betongranulaat in prefab elementen en puinachtig bouwmateriaal en vervuilde grond middels immobilisatie in wegfunderingen en infra toepassingen. Via online marktplaatsen, de ter plaatse gevestigde bouwmaterialenhandel en partners worden materialen vervolgens verkocht. Er wordt gestreefd naar samenwerkingen met leveranciers waarbij als een logistieke hub wordt gefunctioneerd voor de retourstroom van producten naar leveranciers die er weer nieuwe producten van kunnen maken; de cirkel is rond. Het upcycle centrum zal als regionale logistieke hub fungeren voor de bouw- en GWW-sector. De leveranciers worden snel gelost, de leveringen worden geconsolideerd tot dagpakketten om vervolgens te worden vervoerd naar bouwprojecten.
Het aantal vrachtbewegingen wordt drastisch verminderd, wachttijden worden verlaagd en beladingsgraden en arbeidsproductiviteit worden verhoogd. Na de levering op de bouwplaats nemen de vrachtwagens afval mee terug naar het upcycle centrum. Omdat de locatie een goede ontsluiting op de snelweg heeft en grenst aan het stedelijk gebied van Tilburg zal het aantal transportkilometers verminderen waardoor de verplaatsing ook in logistiek opzicht bijdraagt aan de verduurzaming van beide bedrijfsvoeringen. Om de bedrijven ook in hun energieverbruik te laten verduurzamen wordt de locatie aan de Ambrosiusweg voorzien van zonnecollectoren voor het opwekken van zonne-energie. Op een passende locatie in de omgeving zullen bovendien één of twee windmolens worden gerealiseerd zodat voldoende groene energie wordt opgewekt om waterstof te kunnen produceren. Hierdoor krijgt ook het gehele wagenpark een duurzame, klimaatneutrale energiedrager. Deze energievormen zullen worden gebruikt voor personenauto’s, bestelbusjes, vrachtwagens, grondverzetmachines, betonproductiemachines en ander materieel. Naast de opwekking en productie van groene energievormen wordt een toekomstbestendiger energieconcept
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 16 van 52
gerealiseerd door de zongerichte oriëntatie van het gebouw, hoogwaardige isolatie met hoge Rc-waardes, de passieve koeling, toepassing van drievoudig glas en een hoge mate van luchtdichtheid. Energievoorziening De daken van de bedrijfsbebouwing zullen volledig worden bekleed met zonnepanelen. De energiebehoefte van de bedrijven zal volledig worden gevoed door de zonne-energie die op de daken zal worden opgewekt. Naast de zonne-energie die voorziet in de elektriciteitsbehoefte van de bedrijfslocaties zijn de initiatiefnemers voornemens om ook hun verbrandingsmotoren te verduurzamen door de toepassing van waterstof. Er zijn 1 à 2 windmolens nodig om voldoende groene energie op te wekken om daarmee voldoende waterstof te kunnen produceren voor de algehele behoefte. Omdat locatie Ambrosiusweg in het obstakelbeheergebied ligt rondom vliegbasis GilzeRijen gelden hier beperkingen voor het toevoegen van hoge bouwwerken. Omdat windmolens vanwege hun hoogte een obstakel kunnen vormen voor een vliegbasis, wordt nog een passende locatie gezocht voor de benodigde windmolen(s). Resterende bedrijfsruimte Ten noordoosten van de nieuwe bedrijfslocatie van Roozen Van Hoppe is nog ruimte vrij voor de vestiging van één of meerdere bedrijfslocaties. Dit vlak heeft een oppervlak van ca. 2 hectare. Voor dit deel is op dit moment nog geen specifieke gebruiker bekend.
Uitgangspunt in deze studie is dat deze locatie wordt gevuld met bedrijfsactiviteiten die wat betreft aard en schaal vergelijkbaar zijn met de activiteiten van Roozen Van Hoppe en Reyrink Groep en die een toegevoegde waarde kunnen bieden aan het upcycle centrum concept. Waterberging aan op landgoed Hilverhoeve De initiatiefnemers zijn voornemens om het verlies aan waterbergend vermogen op de beoogde bedrijfslocatie te compenseren door op landgoed Hilverhoeve de bestaande vijver te vergroten (in figuur 2 blauw omkaderd). Het hemelwater dat op de nieuw te realiseren daken en erfverharding zal neerslaan, zal door middel van leidingen naar deze vijver worden gepompt waar het wordt geborgen en geleidelijk kan infiltreren in de bodem. Variant: ontwikkeling extra klimaatneutraal bedrijventerrein Ambrosiusweg 15 Mogelijk zullen de initiatiefnemers de Ambrosiusweg 15 en het perceel ten zuiden hiervan herontwikkelen als bedrijventerrein zodat het een uitbreiding vormt van het klimaatneutrale cluster. Een deel van deze locatie was tot het recente verleden in gebruik ten behoeve van afvalverwerking, het zuidelijke deel van deze locatie is momenteel onbebouwd en wordt gebruikt voor agrarische doeleinden. Op dit aansluitende terrein met een totale oppervlakte van ca.
2 hectare zullen alleen bedrijven worden toegelaten die hun bedrijfsactiviteiten volledig klimaatneutraal kunnen uitvoeren en die mogelijk kunnen aansluiten bij de circulaire bedrijfsstrategie. Als deze ontwikkeling haalbaar blijkt en ruimtelijk wenselijk wordt geacht kan de ontwikkeling een bijdrage leveren in het totale ontwikkelingsplan.
2.2.2
LOCATIE LAGE HAGHORST
Ecologische verbindingszone Nadat Reyrink Groep zijn bedrijfsactiviteiten heeft verplaatst naar locatie Ambrosiusweg zullen bedrijfsgebouwen op locatie Lage Haghorst worden gesaneerd. Op de vrijgekomen ruimte zal de beoogde ecologische verbindingszone worden aangelegd. Vanuit praktisch oogpunt hebben de initiatiefnemers gekozen om deze ecologische verbindingszone niet gelijk te laten lopen met de aangewezen strook omdat dan de helft van het terrein zou worden afgesloten. Aan de zuidkant wordt aan de grens van de locatie een natuurstrook aangelegd die ‘Het Stuk’ en het Diessens Broek aan elkaar verbindt. Lage Haghorst 8 De kleinschalige paardenhouderij aan de Lage Haghorst 8 maakt geen onderdeel uit van de planlocatie, maar behoort wel tot het bedrijf Reyrink Groep. Deze kleinschalige paardenhouderij heeft een vergunning voor het houden van 17 volwassen paarden en 7 opfokpaarden. Als de bedrijfsverplaatsing plaatsvindt zal deze milieuvergunning worden ingetrokken en zal de stal worden afgebroken. Variant: locatie volledig gesaneerd i.c.m. 25 woningen In deze variant wordt alle bedrijfsbebouwing gesloopt en worden alleen de aanwezige woningen behouden. Naast de ecologische verbindingszone zullen op de locatie 25 vrijstaande ruimte voor ruimte-woningen worden gerealiseerd.
Op de daken van de woningen en in het veld worden zonnepanelen gelegd zodat alle woningen op een duurzame manier van elektriciteit kunnen worden voorzien.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 17 van 52
Variant: locatie grotendeels gesaneerd, kantoor behouden i.c.m. 11 woningen Het kantoor is in 2018 gerealiseerd en is dus nog in nieuwstaat. Sloop van dit pand kan gezien worden als kapitaalsvernietiging, waardoor de mogelijkheid is onderzocht om een deel van de huidige bebouwing te behouden. In deze variant blijven de meest noordelijk gelegen werkplaats (ca. 1.500 m²), het kantoor (1.980 m²) en de stal ten zuiden van het kantoor (ca. 900 m²) behouden. De werkplaats en het kantoor zullen in losse compartimenten worden verhuurd als bedrijfsverzamelgebouw voor (kleinschalige) bedrijfs- en recreatieve activiteiten met maximaal milieucategorie 2. De geldende milieuvergunning zal worden ingetrokken waardoor de te behouden stal alleen hobbymatig kan worden gebruikt. In deze variant zullen op locatie Lage Haghorst de erfverharding waar in de huidige situatie de buitenopslag plaatsvindt en de loods direct achter de kantoorvoorziening worden gesaneerd. De vrijgekomen ruimte vormt het zoekgebied voor de ecologische verbindingszone en de te realiseren 11 woningen. Op de daken van de te behouden bebouwing worden zonnepanelen gelegd zodat de locatie van duurzame energie kan worden voorzien. In figuur 8 wordt een mogelijke toekomstige invulling weergegeven van locatie Lage Haghorst mits een deel van de bestaande bedrijfsbebouwing (paars) behouden blijft.
Hierin wordt het zoekgebied voor wonen geel en de ecologische verbindingszone groen gemarkeerd. Als geen bedrijfsbebouwing behouden blijft zal dit deel bij het woongebied worden getrokken.
figuur 8.
2.2.3
Ruimtebalans locatie Lage Haghorst mits het kantoor wordt behouden.
LOCATIE WILHELMINADIJK
Woningbouwontwikkeling i.c.m. kleinschalig bedrijventerrein Nadat de aanwezige bedrijven zijn verplaatst zal het gehele terrein worden gesaneerd, inclusief de aanwezige sleufsilo’s tussen de Wilhelminadijk en het Wilhelminakanaal. Een deel van het terrein (ca. 1 hectare waarvan ca. 8.000 m² uitgeefbaar) wordt ingericht voor bedrijfskavels. Op deze bedrijfskavels zullen uitsluitend activiteiten behorend tot milieucategorie 1 of 2 worden toegestaan. Op het resterende deel van de locatie zullen ca. 25 woningen op kavels van ca. 500 m² worden gerealiseerd op basis van gemeentelijke woningbouwcontingenten. De exacte locatie van de bedrijfskavels en woningen binnen locatie Wilhelminaweg zal worden vastgesteld als het ontwerpproces vordert. De locatie van de huidige sleufsilo’s langs het Wilhelminakanaal zal een groene invulling krijgen. In figuur 9 is de ruimtebalans weergegeven van de beoogde indeling. Voor locatie Wilhelminadijk betreft dit de enige ontwikkelingsvariant. In de ruimtebalans worden met rood de bestaande woningen weergegeven die behouden zullen blijven, met geel en paars het gebied waar de woningen en bedrijven worden beoogd.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 18 van 52
figuur 9.
2.2.4
Ruimtebalans locatie Wilhelminaweg.
LOCATIE MIERBEEK NOORD
Variant: saneren veehouderij i.c.m. toevoeging 2 woningen, groene bufferzone en 6 bedrijfskavels De veehouderij wordt gesaneerd en met het gebruik van twee ruimte voor ruimte-titels en de herbestemming van de bestaande agrarische bedrijfswoning worden drie landelijke burgerwoningen in de noordwestelijke hoek van de locatie mogelijk gemaakt. In het zuidelijke deel van de locatie kunnen (grenzend aan bestaand bedrijventerrein De Mierbeek) 6 nieuwe bedrijfskavels worden gerealiseerd. In de opgestelde inrichtingssuggestie worden bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.1 (richtafstand 50 meter) toegestaan op de drie westelijke bedrijfskavels en bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 (richtafstand 100 meter) op de drie oostelijke bedrijfskavels. Tussen de woningen en de toe te voegen bedrijfskavels wordt een landschappelijk ingerichte bufferzone beoogd. Door deze zone in te richten met bosbeplanting, bloemrijk grasland en water draagt deze zone bij aan de plaatselijke biodiversiteit en wordt tevens de nodige afstand gehouden tussen de woningen en de toe te voegen bedrijfsmatige functies, passend bij de milieucategorieën die op de bedrijfskavels worden toegestaan. In figuur 10 is de inrichtingssuggestie weergegeven voor de toe te voegen woningen, bedrijfskavels en de groene bufferzone tussen de woningen en het uit te breiden bedrijventerrein.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 19 van 52
figuur 10.
2.2.5
Inrichtingssuggestie locatie Mierbeek Noord.
LOCATIE NOTELSTRAAT
Op de bedrijfslocatie aan de Esbeekseweg 21/Notelstraat 45A en B is in het verleden gebruik gemaakt van een puinbreker; het gebruik van een puinbreker valt onder milieucategorie 4.2. Op de locatie is sinds 20 december 2017 bestemmingsplan “Kern Esbeek en bedrijventerrein De Mierbeek” vigerend, waarin is bepaald dat op deze locatie bedrijfsactiviteiten maximaal behorend tot milieucategorie 3.2 mogen plaatsvinden. De puinbreker is sindsdien niet meer op deze locatie in gebruik. De milieucategorie is op deze manier sinds 2017 afgewaardeerd voor deze bedrijfslocatie, wat tot gevolg heeft dat er minder milieubelastende bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd, wat zorgt voor minder milieuhinder en een beter woon- en leefklimaat ter plaatse van nabij gelegen woningen. Omdat deze afwaardering enkele jaren geleden heeft plaatsgevonden, is deze niet meegenomen als relevante ontwikkeling in de multicriteria-analyse. In figuur 11 is de locatie weergegeven.
figuur 11.
Locatie Notelstraat.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 20 van 52
2.3
Varianten
In de voorgaande paragrafen zijn (mogelijke) ontwikkelingen beschreven die op locatie Ambrosiusweg, Lage Haghorst, Wilhelminadijk, Mierbeek Noord en Notelstraat worden of zijn uitgevoerd. Het wel of niet uitvoeren van ontwikkelingen heeft gevolgen voor de duurzaamheid van de bedrijfsvoering, het milieu, sociaaleconomische effecten voor Hilvarenbeek, de natuur, het woon- en leefklimaat en de financiële haalbaarheid van de totale ontwikkeling. Er zijn vijf verschillende situaties beoordeeld. Dit betreffen vier verschillende samenstellingen aan ontwikkelingen die wel of niet worden uitgevoerd (dus vier ontwikkelvarianten) en de referentiesituatie. De referentiesituatie is de variant waarin de autonome ontwikkeling wordt beoordeeld wanneer geen van de beschreven ontwikkelingen worden doorgevoerd. De referentiesituatie vormt in deze beoordeling het ijkpunt waar de ontwikkelvarianten tegen worden afgezet. Hoewel de referentiesituatie op bepaalde aspecten negatieve effecten kan hebben, wordt deze ‘variant’ aangehouden als nulsituatie. Hierdoor wordt de referentiesituatie op elk aspect als neutraal beoordeeld. Een positieve beoordeling van een ontwikkelvariant geeft daardoor een verbetering weer ten opzichte van de referentie. In tabel 1 zijn de varianten beschreven. Voor elke variant wordt per locatie beschreven welke ontwikkelingen er plaats zullen vinden. tabel 1.
Locatie
Overzichtstabel ontwikkelvarianten.
Referentie
Ambrosiusweg
• De akker blijft agrarische functie behouden en de klimaatneutrale bedrijfslocatie wordt niet gerealiseerd • Er wordt geen infiltratievoorziening gerealiseerd op landgoed Hilverhoeve
Variant A
Variant B
Variant C
Variant D
• Ontwikkeling 12 ha • Ontwikkeling 12 ha • Ontwikkeling 12 ha • Ontwikkeling 12 ha klimaatneutraal beklimaatneutraal beklimaatneutraal beklimaatneutraal bedrijventerrein met drijventerrein met drijventerrein met drijventerrein met upcycle centrum upcycle centrum upcycle centrum upcycle centrum • Realisatie waterber- • Realisatie waterber- • Realisatie waterber- • Realisatie waterberging op landgoed Hilging op landgoed Hilging op landgoed Hilging op landgoed Hilverhoeve
verhoeve
• Ambrosiusweg 15 behoudt haar huidige functie
verhoeve • Ontwikkeling 2 ha klimaatneutraal bedrijventerrein op en ten zuiden van Ambrosiusweg 15
Lage Haghorst
• Het aannemers- en loon• Bedrijfslocatie wordt bedrijf blijft hier aanwezig, volledig gesaneerd, paardenhouderij blijft en veehouderijvergunkalverenstal wordt gerealiningen worden ingeseerd volgens verleende trokken vergunning • Ontwikkeling 25 wo• De ecologische verbinningen dingszone wordt niet gere- • Aanleg ecologische aliseerd verbindingszone • Geen woningbouw
Wilhelminadijk
• Het bedrijvencluster met • Volledige bedrijven• Volledige bedrijven• Volledige bedrijven• Volledige bedrijveno.a. bouwmarkt, betoncenterrein wordt gesaterrein wordt gesaterrein wordt gesaterrein wordt gesatrale en autogarage blijft neerd neerd neerd neerd hier aanwezig • Ontwikkeling 25 wo- • Ontwikkeling 25 wo- • Ontwikkeling 25 wo- • Ontwikkeling 25 wo• Behoud milieucategorie ningen ningen ningen ningen 3.1, gedeeltelijk 3.2 • Ontwikkeling 1 ha be- • Ontwikkeling 1 ha be- • Ontwikkeling 1 ha be- • Ontwikkeling 1 ha be• Geen woningbouw drijven (milieucat. drijven (milieucat. drijven (milieucat. drijven (milieucat. 1/2) 1/2) 1/2) 1/2)
Mierbeek Noord
• De veehouderij blijft aanwezig • Geen ontwikkelingen
• De veehouderij blijft aanwezig • Geen ontwikkelingen
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
• Veehouderijvergun• Bedrijfslocatie wordt ningen ingetrokken, volledig gesaneerd, deel bedrijfsbebouveehouderijvergunwing blijft als kantoor, ningen worden ingemagazijn, werkplaats trokken (milieucat. 1/2) • Ontwikkeling 25 wo• Ontwikkeling 11 woningen ningen • Aanleg ecologische • Aanleg ecologische verbindingszone verbindingszone
verhoeve • Ontwikkeling 2 ha klimaatneutraal bedrijventerrein op en ten zuiden van Ambrosiusweg 15
• De veehouderij blijft aanwezig • Geen ontwikkelingen
• Veehouderijvergunningen ingetrokken, deel bedrijfsbebouwing blijft als kantoor, magazijn, werkplaats (milieucat. 1/2) • Ontwikkeling 11 woningen • Aanleg ecologische verbindingszone
• De veehouderij wordt • De veehouderij wordt gesaneerd gesaneerd • Drie woningen, • Drie woningen, groene bufferzone en groene bufferzone en 6 bedrijfskavels 6 bedrijfskavels
Pagina 21 van 52
3
Beoordeling
In het vorige hoofdstuk is stap 1 (inventarisatie projectlocaties en opstellen ontwikkelvarianten) uitgevoerd. Uit stap 1 volgen vier ontwikkelvarianten die beoordeeld worden in stap 2. In dit hoofdstuk worden de ontwikkelvarianten beoordeeld vanuit ruimtelijk, economisch, milieukundig en maatschappelijk inzicht. In paragraaf 3.1 worden de resultaten van de ruimtelijke toetsing vermeld. De beoordeling van de verwachte economische, milieukundige en maatschappelijke effecten wordt respectievelijk in de paragrafen 3.2, 3.3 en 3.4 behandeld. De beoordeling vindt plaats op inhoudelijke gronden, dat wil zeggen dat de verwachte effecten worden omschreven. Deze beoordeling betreft dus nadrukkelijk niet een planologische toets die aantoont of er wordt voldaan aan wet- en regelgeving. Het is onze verwachting dat alle varianten, eventueel met nader onderzoek, in principe planologisch haalbaar zijn.
3.1
Ruimtelijke beoordeling
In deze paragraaf worden de ruimtelijke gevolgen van de vier ontwikkelvarianten ten opzichte van de referentiesituatie beoordeeld. De ruimtelijke beoordeling vindt plaats op de volgende aspecten: • Archeologie • Water • Ecologie • Verkeer
3.1.1
ARCHEOLOGIE
Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet rekening gehouden worden met archeologische belangen. Het kan zijn dat er binnen een plangebied archeologische monumenten of bekende waarden liggen, deze moeten beschermd blijven. Daarnaast zijn er verwachtingen met betrekking tot archeologie: als er is nog geen onderzoek is gedaan op een locatie, kan op basis van de kenmerken van een gebied wel worden ingeschat of er een kleine of grote kans is dat er archeologisch waardevolle gebieden of objecten in de grond kunnen zitten. Als een initiatief wordt gerealiseerd, dan kunnen archeologische waarden worden verstoord, bijvoorbeeld doordat er gegraven wordt of doordat de bodem wordt samengedrukt. Als een locatie een archeologische verwachtingswaarde heeft moet daarom bij een ontwikkeling op zo’n locatie altijd archeologisch onderzoek gedaan worden. De mate van onderzoek hangt af van de archeologische verwachtingswaarde (en eventueel gemeentelijk beleid hierop). In deze studie is geen volledig onderzoek gedaan, maar is op basis van archeologische verwachtingen ingeschat of archeologie mogelijk belemmerend kan werken op een ontwikkelvariant. Voor elke ontwikkellocatie wordt de archeologische verwachtingswaarde beschreven en aan de hand van de ingreep die behoort tot de ontwikkelvariant wordt beoordeeld of het aspect archeologie hier problemen kan opleveren.
Beoordeling Met behulp van de kaart ‘Archeologie in Nederland’ (RCE, 2020) is in beeld gebracht of er sprake is van (mogelijke) archeologische waarden. Deze kaart is een combinatie van de Archeologische Monumentenkaart (AMK) en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Hierop zijn bekende behoudenswaardige archeologische terreinen verzameld, gecombineerd met de trefkans (hoog, middelhoog, laag) op archeologische resten. Navolgend worden in figuur 12, figuur 13 en figuur 14 uitsneden van de kaart weergegeven voor de vier locaties. Hierin zijn de locaties waar ontwikkelingen mogelijk plaatsvinden rood omcirkeld. Uit de kaarten blijkt dat er geen archeologische monumenten of Rijksmonumenten binnen de begrenzingen van de locaties zijn gelegen. De locaties kennen een middelhoge tot hoge archeologische trefkans. Naast de AMK en de IKAW is ook gekeken naar gemeentelijk archeologisch beleid. De gemeente Hilvarenbeek heeft in haar archeologisch beleid nader gespecificeerd hoe zij om wil gaan met archeologische waarden. In gebieden waar archeologische resten aanwezig zijn of verwacht worden, kunnen bijvoorbeeld maatregelen worden genomen om deze zoveel mogelijk te ontzien. Uit de bijbehorende beleidskaart blijkt dat de gebieden op locatie Ambrosiusweg een middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben, dat locatie Lage Haghorst gedeeltelijk een middelhoge
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 22 van 52
en gedeeltelijk een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft en dat locatie Wilhelminadijk een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft voor uitsluitend vindplaatsen van jager-verzamelaars.
figuur 12.
Uitsnede kaart Archeologie in Nederland op locatie Ambrosiusweg.
figuur 13.
Uitsnede kaart Archeologie in Nederland op locatie Lage Haghorst en locatie Wilhelminadijk.
figuur 14.
Uitsnede kaart Archeologie in Nederland op locatie Mierbeek Noord.
MCA Roozen Van Hoppe & Reyrink - D.04
Pagina 23 van 52
Op basis van de nabijheid van archeologische monumenten, de indicatieve archeologische verwachtingswaarden en de constateringen vanuit het gemeentelijk archeologisch beleid, wordt beoordeeld dat archeologie een beperkte belemmering kan opleveren bij eventuele ontwikkelingen op de locaties. De locaties hebben allen een vergelijkbare archeologische verwachtingswaarde (middelhoog of hoog) en met uitzondering van de referentiesituatie worden in alle ontwikkelvarianten ingrepen uitgevoerd waarvoor in de vroege fase van de planvorming en -uitvoering een archeologisch onderzoek nodig is. Wel is het zo, dat alle locaties (met uitzondering van de locatie Ambrosiusweg) reeds in gebruik en bebouwd zijn; het is daarom de verwachting dat eventuele aanwezige archeologische waarden in het verleden reeds deels verstoord zijn geraakt. Vanwege het bovenstaande komen wij tot de volgende beoordeling van de ontwikkelvarianten, waarbij variant C en D negatiever zijn beoordeeld vanwege mogelijke grondwerkzaamheden: Beoordeling archeologie Variant A Variant B Variant C Variant D