Bopa Willibrordusstraat 8-10 (3 Concept onderbouwing BOPA)

3.3.2.7 Ontwikkelingsrichting (artikel 5.12) Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied, bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes, bedoeld in Paragraaf 5.1.2, en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. Welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving , de te beschermen waarden, bedoeld in Afdeling 5.2 , mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; c. op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden, mede gericht op de toepassing van artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap ; en d. op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. Beoordeling Nu de planlocatie niet binnen landelijk gebied, maar binnen stedelijk gebied is gelegen, is artikel 5.12 ontwikkelingsrichting niet van toepassing. Derhalve kan een toetsing aan het aspect ontwikkelingsrichting in onderhavige onderbouwing achterwege blijven.

3.3.2.8 ‘Duurzame stedelijke ontwikkeling’ (artikel 5.55) Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen , wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 38 van 101

a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken ; en Onderhavig planvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 7.2 Regionaal samenwerken. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het planvoornemen betreft de komst van een tweetal woongebouwen met daarin acht betaalbare levensloopbestendige koopwoningen voor senioren. Hiermee wordt ter plaatse van een passende locatie binnen de bebouwde kom en binnen bestaand stedelijk gebied een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gecomplementeerd. De beoogde woongebouwen zijn passend binnen de heersende omgevingskarakteristiek. Immers, het plangebied is gelegen binnen een gemengde omgeving en wordt aan meerdere zijden omgeven door woonbebouwing met aanhorigheden. Verder wordt met de beoogde ontwikkeling een definitieve passende invulling gevonden voor een vrijgekomen kantoorlocatie met tuin en aanhorigheden waarbij de voormalige kantoorruimte reeds is vergund tot vijf woningen, waardoor eveneens leegstand en verrommeling op een locatie binnen het stedelijk gebied van de kern Diessen wordt voorkomen. Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan een meer efficiënt ruimtegebruik. Dit door op een achtererf van een voormalige kantoorruimte die reeds is vergund tot vijf woningen een tweetal woongebouwen te realiseren.

Voor een verdere toetsing of er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling, zie het onderstaande. Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; De planlocatie bevindt zich, zoals hiervoor reeds is aangegeven, binnen de bebouwde kom en binnen bestaand stedelijk gebied. De omgevingskarakteristiek van de planlocatie laat zich omschrijven als gelegen aan de overwegend noordelijke/noordoostelijke zijde van de kern Diessen op betrekkelijk korte afstand van de Julianastraat, hetgeen de centrale verbindingsweg betreft die door de kern Diessen loopt. Er is sprake van een gemengde omgeving waarbij nabij het plangebied sprake is van een concentratie van woonbebouwing. Gelet hierop is de beoogde ontwikkeling in overeenstemming met de ruimtelijke structuur en het karakter van de omgeving. Verder wordt met de beoogde ontwikkeling een definitieve passende invulling gevonden voor een vrijgekomen kantoorlocatie met tuin en aanhorigheden waarbij de voormalige kantoorruimte reeds is vergund tot vijf woningen, waardoor eveneens leegstand en verrommeling op een locatie binnen het stedelijk gebied van de kern Diessen wordt voorkomen. Gelet hierop wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan een goede omgevingskwaliteit.

Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan een meer efficiënt ruimtegebruik. Dit door op een achtererf van een voormalige kantoorruimte die reeds is vergund tot vijf woningen een tweetal woongebouwen te realiseren aan de hand waarvan een collectieve woonvorm voor vitale ouderen wordt gecomplementeerd. Verder dient opgemerkt te worden dat in de Woonvisie 2020-2030 van de gemeente Hilvarenbeek is aangegeven dat nieuwbouw noodzakelijk is voor de leefbaarheid van de (kleine) kernen. De beoogde ontwikkeling binnen de planlocatie zorgt voor duurzame verstedelijking in de vorm van inbreiding binnen de bestaande contouren van de bebouwde kom. Onnodige verstening van het buitengebied wordt hierdoor voorkomen. Het beoogde plan doet dit zonder het aantasten van het dorpse woonmilieu en met het behoud van Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 39 van 101

beeldbepalende bebouwing, waardoor de beoogde ontwikkeling een goede omgevingskwaliteit bevordert. Ook is de beoogde ontwikkeling vanuit een goede omgevingskwaliteit inpasbaar in de omgeving. Een en ander wordt nader getoetst in hoofdstuk 4. b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; Nu de beoogde ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is gelegen en een bestaand bouwperceel voor een kantoorfunctie betreft die deels al is herontwikkeld naar wonen, kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Te meer nu met de beoogde ontwikkeling sprake is van een meer efficiënt ruimtegebruik aangezien ter plaatse van een achtererf van een voormalige kantoorruimte die reeds is vergund tot vijf woningen een tweetal woongebouwen wordt gerealiseerd aan de hand waarvan een collectieve woonvorm voor vitale ouderen wordt gecomplementeerd. c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; Binnen het plangebied is voldoende ruimte om de benodigde energie duurzaam op te wekken. Een en ander wordt bij een nadere planvorming verder uitgewerkt. d.

rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Ter plaatse van de planlocatie wordt, indien nodig, voldoende ruimte gereserveerd voor de benodigde en verplichte opvang van water. Voor een nadere uitwerking wordt verwezen naar de waterparagraaf in de onderhavige onderbouwing. e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en De beoogde ontwikkeling zorgt niet voor een verandering c.q. aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. Door de ligging van het plangebied kan bovendien makkelijk worden aangesloten op de reeds aanwezige openbare infrastructuur aan de Willibrordusstraat. f.

wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Het planinitiatief betreft de realisatie van een tweetal woongebouwen op een bestaand bouwperceel met daarin acht betaalbare levensloopbestendige koopwoningen voor senioren. Hiermee wordt een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gecomplementeerd. Nu hiermee een definitieve passende invulling wordt gevonden voor een vrijgekomen kantoorlocatie met tuin en aanhorigheden wordt leegstand en verpaupering voorkomen en draagt het planvoornemen bij aan een aantrekkelijke woonomgeving en de omgevingskwaliteit. Ook wordt een bijdrage geleverd aan de leefbaarheid binnen de kern Diessen nu onder meer doorstroming op de woningmarkt mogelijk wordt gemaakt en tegemoet wordt gekomen aan de vraag naar betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren. Gelet hierop wordt indirect eveneens een bijdrage geleverd aan een duurzaam opgebouwde woningmarkt en de economische situatie binnen de kern Diessen. Verder betreft onderhavig planvoornemen een

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 40 van 101

particulier initiatief. Hierdoor is realisatie op korte termijn mogelijk. Dit is positief voor het verspreid op de markt komen van woningen binnen de kern Diessen. Conclusie Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen beleidsuitgangspunten, zoals zijn verwoord in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.4 Waterschapsbeleid 3.4.1 Waterschapsverordening Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. In de Omgevingswet staan alle regels van het waterschap voor de ruimte waarin we wonen, werken en ontspannen: onze leefomgeving. Deze regels staan in één digitale verordening: de waterschapsverordening. Voorheen stonden deze regels in het waterbeheerprogramma 2022-2027 en de Keur en de bijbehorende algemene regels. Met de komst van de Omgevingswet zijn deze regels vervangen door de waterschapsverordening. Artikel 2.2 lid 5 schrijft onder meer voor dat het verboden is om zonder omgevingsvergunningaanvraag water te lozen in of te onttrekken aan een oppervlaktewaterlichaam. Dit verbod geldt niet voor het afvoeren van hemelwater naar een oppervlaktewaterlichaam door een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m2. Beoordeling In paragraaf 4.3 vindt een nadere uitwerking van het aspect water plaats. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan relevante voorschriften uit de Waterschapsverordening.

Voor een nadere motivatie wordt verwezen naar hoofdstuk 4, meer specifiek paragraaf 4.3. 3.5 Regionaal beleid 3.5.1 Woondeal Het plan komt tegemoet aan het kwantiatieve uitgangspunt van de Woondeal voor de meest kwetsbare doelgroepen (huurders, senioren, gecombineerd met zorg). Een deel van de woningbouwopgave zoals benoemd in de woonvisie is in de afgelopen jaren gerealiseerd. In de periode 2020-2021 zijn 190 woningen opgeleverd; 38% van de oorspronkelijke (minimale) opgave van 500 woningen. Uit onderstaande tabel blijkt dat de realisatie van huurwoningen achterblijft, 18% gerealiseerd t.o.v. de gewenste 25%.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 41 van 101

De gemeente kent een vestigingsoverschot. Dit komt vooral door het grote aantal vestigers uit de directe regio (in de eerste plaats Tilburg), maar de laatste jaren neemt ook het aantal vestigers vanuit gemeenten buiten de provincie toe. Het is daarom belangrijk om bij de woningbouwopgave -naast de gerealiseerde woningen- ook rekening te houden met deze instroom. Recent is de Woondeal van de SRBT opgesteld. Hierin zijn de ambities geformuleerd hoe de gemeenten de grote vraag naar woningen in de regio de komende jaren gaan bedienen. Voor Hilvarenbeek geldt daarbij een opgave van 435 woningen in de periode 2022-2026. Daarmee komt de kwantitatieve woningbouwopgave fors hoger te liggen dan de oorspronkelijke doelstelling uit de woonvisie, zeker als dat wordt vertaald naar een jaarlijkse opgave. Met deze verhoogde ambitie wordt rekening gehouden met een extra woningvraag als gevolg van het toegenomen aantal vestigers in de gemeente Hilvarenbeek. De cijfers uit de Woondeal fungeren kwantitatief als uitgangspunt voor de komende jaren. Beoordeling Met de beoogde ontwikkeling vindt een verdere herontwikkeling van het plangebied naar wonen plaats, waarbij een collectieve woonvorm voor vitale ouderen wordt gecomplementeerd middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin acht levensloopbestendige betaalbare koopwoningen voor senioren.

Met de beoogde ontwikkeling wordt op kleinschalig niveau een bijdrage geleverd aan de enorme kwantitatieve woningbouwopgave en wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar onder meer betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren. Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan de kwalitatieve ambitie, zoals opgenomen in de woondeal. Omdat sprake is van een klein particulier initiatief kan niet worden voorzien in sociale huur. Het plan kan daarmee niet voldoen aan de 30/40/30 verhouding uit de woondeal. Het totaalplan (fase 1 en 2) voorziet echter wel in 2/3 betaalbare woningen en 1/3 ‘overig’ overeenkomstig de definities van de woondeal. Immers, de acht beoogde woningen die met de onderhavige omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt, betreffen allen betaalbare woningen. De vijf reeds toegevoegde woningen middels de op 15 juli 2024 verleende omgevingsvergunning betroffen koopwoningen in de prijsklasse ‘overig’. Gelet hierop wordt binnen het plangebied in zijn totaliteit voldaan aan de in de woondeal opgenomen verhouding dat 2/3 van de woningen betaalbaar dient te zijn. Conclusie De beoogde ontwikkeling is passend binnen de woondeal.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 42 van 101

3.5.2 Regionale Energie- en Klimaatstrategie (REKS) Gelet op de aard van het planvoornemen is de Regionale Energie- en Klimaatstrategie (REKS) in casu niet relevant. Een toetsing hieraan kan dan ook achterwege blijven. 3.4.3 Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant Bij de toetsing aan de Omgevingsverordening Noord-Brabant is reeds getoetst aan het aspect kwaliteitsverbetering van het landschap. Hierbij is tot de conclusie gekomen dat een en ander niet van toepassing is op de beoogde ontwikkeling vanwege de ligging van het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor wordt niet toegekomen aan een toetsing aan de Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant. 3.6 Gemeentelijk beleid 3.6.1 Woonvisie 2020-2030 De gemeenteraad van de gemeente Hilvarenbeek heeft op 5 juni 2019 de Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. De gemeente Hilvarenbeek blijkt een aantrekkelijke gemeente te zijn om te wonen. De woningvraag is daardoor groter dan het aanbod. Door de economische groei en lage rentestand is het aantrekkelijk geworden om te verhuizen. Er is daardoor een grote vraag naar woningen. De bouwproductie blijft hierbij nog achter. De provincie Noord-Brabant gaat er vanuit dat met name de komende tien jaar de woningbehoefte nog zal toenemen (voor Hilvarenbeek ongeveer +500 woningen).

Daarbij wordt er van uitgegaan dat het aantal vestigers en vertrekkers in de gemeente elkaar in evenwicht houden. De praktijk van de laatste jaren is echter dat de gemeente Hilvarenbeek met een sterk vestigingsoverschot te maken heeft. Dit zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. De afgelopen jaren zijn er veel woningbouwinitiatieven bij de gemeente binnengekomen die in meer of mindere mate inspelen op deze woonwensen. Hierbij gaat het vaak om plannen voor inbreidingslocaties. Door deze plannen te ontwikkelen kan in een substantieel deel van de kwalitatieve woningvraag van woningen worden voorzien. Het is niet reëel om uit te gaan van alleen de lokale woningvraag. Er zal meer gebouwd moeten worden om zowel vestigers als eigen inwoners van voldoende woningaanbod te voorzien. Alleen dan kan het gevarieerde woningaanbod gecreëerd worden waarbij voor iedere doelgroep een woning binnen de gemeente te vinden is. Dit betekent dat de gemeente Hilvarenbeek de komende jaren meer ruimte wil geven voor woningbouw.

Ten behoeve van de gestelde doelen in de Woonvisie heeft de gemeente Hilvarenbeek enkele maatregelen opgesteld: • In elke kern van de gemeente moet ruimte zijn voor woningbouw om in te spelen op de woningbehoefte (mits aantoonbaar) en kernen leefbaar en vitaal te houden; • Om in te kunnen spelen op de grote woningvraag worden de plannen vooral getoetst op hun bijdrage aan de kwalitatieve opgaven binnen de gemeente. Met de provincie en regiogemeenten wordt overleg gevoerd over de woningbouwopgave om tot zorgvuldig ruimtegebruik te komen; • De gemeente biedt ruimte om (waar mogelijk en passend bij de woonomgeving) woningbouw op inbreidingslocaties en (waar nodig om te voorzien in de behoefte en behoud van het woonmilieu) woningbouw op aan de randen van onze kernen te realiseren. Het afronden van Gelderakkers II vormt een belangrijk onderdeel in het bewerkstelligen van deze ambitie; • Nieuwe woningbouwinitiatieven worden kwalitatief getoetst aan de beoordelingscriteria. Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 43 van 101

Beoordeling In algemene zin kan reeds geconcludeerd worden dat met de totale beoogde ontwikkeling binnen de planlocatie wordt voorzien in de komst van een collectieve woonvorm voor vitale ouderen. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren binnen de kern Diessen en binnen de gemeente Hilvarenbeek. Hiermee wordt doorstroming binnen de lokale woningmarkt mogelijk gemaakt en wordt een bijdrage geleverd aan het leefbaar en vitaal houden van de kern Diessen. Verder wordt met de beoogde ontwikkeling tot een definitieve passende invulling gekomen voor een vrijgekomen kantoorlocatie met tuin en aanhorigheden die reeds is vergund tot vijf woningen. Hierdoor wordt leegstand en verrommeling voorkomen en wordt een bijdrage geleverd aan het behoud van de omgevingskwaliteit. Ook kan de komst van woningen binnen de planlocatie als passend binnen de ruimtelijke structuur worden beschouwd, nu de planlocatie zich binnen een gemengde omgeving bevindt en aan meerdere zijde wordt omgeven door woningen. Daarnaast vindt de beoogde ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaats, waardoor een en ander te bestempelen is als een inbreidingslocatie.

Nu de gemeente Hilvarenbeek onder meer ruimte wil bieden aan woningbouw op inbreidingslocaties, is de beoogde ontwikkeling in algemene zin in overeenstemming met relevante gemeentelijke beleidsuitgangspunten uit de onderhavige woonvisie. Verder stelt de woonvisie dat nieuwe woningbouwinitiatieven kwalitatief worden getoetst aan onderstaande beoordelingscriteria. Het plan wordt hieronder getoetst aan de criteria.

Figuur 27: Beoordelingscriteria

Locatiecriteria Ad 1 sub a: Het plan draagt bij aan het oplossen van een “ruimtelijk knelpunt” doordat met de beoogde ontwikkeling een definitieve passende invulling en herontwikkeling wordt gevonden voor een vrijgekomen kantoorlocatie met tuin en aanhorigheden die reeds deels is vergund tot vijf woningen. Hierdoor wordt leegstand en verpaupering voorkomen en wordt eveneens een mogelijk ruimtelijk knelpunt in de toekomst voorkomen. Tevens kan een woonfunctie als passend binnen de ruimtelijke structuur worden beschouwd vanwege de ligging binnen c.q. aan de rand van een woongebied. Een en ander draagt bij aan de totstandkoming van een eenduidig woongebied. Daarnaast dient opgemerkt te worden dat met de beoogde ontwikkeling een verdere herontwikkeling van het plangebied naar wonen plaatsvindt, waarbij een collectieve woonvorm voor vitale ouderen wordt gecomplementeerd. Dit middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin acht levensloopbestendige betaalbare koopwoningen voor senioren. Dit maakt dat de beoogde ontwikkeling zorgt voor een meer efficiënt ruimtegebruik door op het achtererf van een voormalige kantoorruimte waarbinnen reeds vijf woningen zijn vergund een tweetal woongebouwen te realiseren. Dit is passend binnen het Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 44 van 101

principe van zorgvuldig ruimtegebruik waarmee onnodig nieuw ruimtebeslag binnen het buitengebied wordt voorkomen. Gelet hierop draagt de beoogde ontwikkeling op kleinschalig niveau indirect bij aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en het landelijke karakter van het buitengebied. Ad 1 sub b: Met het planvoornemen wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. Immers, zoals hiervoor reeds is aangegeven, wordt met de beoogde ontwikkeling tot een definitieve passende invulling gekomen voor een vrijgekomen kantoorpand met tuin en aanhorigheden die reeds is vergund tot vijf woningen. Hiermee wordt leegstand en verrommeling voorkomen en wordt derhalve een bijdrage geleverd aan de omgevingskwaliteit. Verder kan de komst van woningen binnen de planlocatie als passend binnen de heersende omgevingskarakteristiek worden beschouwd. Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve een bijdrage geleverd aan een eenduidige woonomgeving. Daarnaast leidt het planvoornemen tot een meer efficiënt ruimtegebruik door op het achtererf van een voormalige kantoorruimte die reeds is vergund tot vijf woningen een tweetal woongebouwen te realiseren. Dit is passend binnen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik waarmee onnodig nieuw ruimtebeslag binnen het buitengebied wordt voorkomen.

Gelet hierop draagt de beoogde ontwikkeling op kleinschalig niveau indirect bij aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en het landelijke karakter van het buitengebied. Ad 1 sub c: Het planvoornemen voorziet in zorgvuldig ruimtegebruik doordat de beoogde ontwikkeling gebruik maakt van een bestaand bouwperceel die binnen bestaand stedelijk gebied is gelegen. Hiermee wordt onnodig nieuw ruimtebeslag binnen het buitengebied voorkomen. Daar komt bij dat met de beoogde ontwikkeling een meer efficiënt ruimtegebruik ontstaat door ter plaatse op het achtererf van een voormalige kantoorruimte een tweetal woongebouwen te realiseren. Stedenbouwkundige criteria Ad 2 sub a: Het plangebied is gelegen aan de overwegend noordelijke/noordoostelijke zijde van de kern Diessen op betrekkelijk korte afstand van de Julianastraat, hetgeen de centrale verbindingsweg betreft die door de kern Diessen loopt. De omgeving van de planlocatie laat zich omschrijven als een gemengde omgeving en wordt aan meerdere zijden omgeven door woonbebouwing met aanhorigheden. Hierdoor kan de beoogde ontwikkeling naar wonen in beginsel als passend binnen de ruimtelijke structuur en de heersende omgevingskarakteristiek worden gezien. Verder is in fase 1 het bestaande kantoorpand met bedrijfswoning reeds herontwikkeld naar vijf woningen. Dit met behoud van bestaande bebouwing en de karakteristieke voorgevel.

Nu dit karakteristieke kantoorpand evenwijdig aan de Willibrordusstraat is gesitueerd en nagenoeg over de gehele breedte van het plangebied reikt, is het bestaande kantoorpand aan de oostelijke zijde van het plangebied bepalend voor het aldaar heersende straatbeeld. Aangezien dit karakteristieke kantoorpand met karakteristieke bebouwing blijft behouden, is de beoogde ontwikkeling passend binnen de heersende omgevingskarakteristiek en blijft het heersende straatbeeld ongewijzigd. Immers, de beoogde woongebouwen worden gesitueerd op het achtererf en zijn hierdoor vanuit de Willibrordusstraat niet of nauwelijks zichtbaar. Daar komt bij dat de beoogde woongebouwen qua aard, omvang, materialisatie en uitstraling aansluiting vinden bij het bestaande kantoorpand zodat één collectieve woonvorm en één ruimtelijke en stedenbouwkundige eenheid ontstaat. Ad 2 sub b: Parkeren kan, gelet op de betrekkelijk beperkte omvang van het plangebied en de benodigde openbare ruimte, niet volledig op eigen terrein worden opgelost. Immers, binnen het plangebied worden in zijn totaliteit 13 parkeerplaatsen gerealiseerd waar de berekende parkeerbehoefte 28 parkeerplaatsen bedraagt. Daarom is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Dit parkeeronderzoek laat zien dat er tijdens het drukste meetmoment bij een parkeerdruk van 85% sprake is van een restcapaciteit van 24 parkeerplaatsen.

Gelet hierop is er op loopafstand van de

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 45 van 101

planlocatie meer dan voldoende ruimte om te kunnen voorzien in de resterende parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen. Voor een nadere motivatie wordt verwezen naar paragraaf 2.4. Ad 2 sub c: In casu is sprake van een duurzame invulling van de ruimte. Immers, met de beoogde ontwikkeling wordt een definitieve passende invulling gevonden voor een vrijgekomen kantoorpand met tuin en aanhorigheden die reeds is vergund tot vijf woningen. Ook wordt ter plaatse van het achtererf van een voormalige kantoorruimte die reeds is vergund tot vijf woningen een tweetal woongebouwen gerealiseerd aan de hand waarvan een collectieve woonvorm voor vitale ouderen wordt gecomplementeerd. Hiermee ontstaat een meer efficiënt en duurzaam ruimtegebruik. Ad 2 sub d: De planlocatie bevindt zich binnen conform de ‘Nota Dorps Bouwen’ binnen een ‘(historisch) dorps bebouwingslint’. Hierbinnen geldt een kritisch welstandsniveau. De volgende algehele criteria zijn opgenomen: 1. Er moet rekening gehouden worden met de ontstaanswijze. Voor cultuurhistorie is een inventarisatie uitgevoerd. Deze inventarisatie vormt de basis voor de gebiedsindeling van de nieuwe welstandsnota. Behalve voor welstand moeten bouwplannen in het algemeen ook rekening houden met de ontstaanswijze. Zo moeten oude structuren in stand gehouden worden. Dorpen zijn bijna altijd ontstaan vanuit een plein of een lint.

Deze pleinen en linten moeten de hoofdstructuur van het dorp blijven. 2. Iedere plek heeft zijn eigen karakteristiek. Bij plannen moet deze karakteristiek in beeld gebracht worden en het plan moet een positieve bijdrage leveren aan deze karakteristiek. Dit wil niet zeggen dat het plan een kopie van de bestaande situatie moet worden, maar wel dat het moet passen in de omgeving. 3. Bij bouwplannen is de maat en schaal van belang. In bestemmingsplannen is geregeld welke massa is toegestaan. Daarnaast moet de maat en schaal kloppen met de omgeving. 4. In dorpen vindt weinig herhaling plaats. Ieder gebouw is anders. Lange rijen dezelfde woningen passen niet bij dorps bouwen. Als ieder gebouw een eigen detaillering kent, ontstaat er variatie en variatie draagt bij aan het dorps karakter. Afwisseling is dus belangrijk. Dat betekent dat oud en nieuw naast elkaar kunnen staan. 5. Van oudsher is er in de dorpen weinig openbaar groen aanwezig. Alleen de belangrijke pleinen en linten zijn begeleid met bomen en ander groen. Het meeste groen in de dorpen is privégroen. Kleine groenstroken horen in eerste instantie niet in een dorp thuis. In latere uitbreidingswijken vinden we ze wel vaak terug en daar hoort het zogenaamde kijkgroen wel bij. In de centra echter niet. Alleen op de meest markante plekken en in privétuinen of om structuren te begeleiden.

Voor de gemeente Hilvarenbeek betekent dit dat privégroen aanwezig moet zijn bij woningen, dat belangrijke straten moeten worden begeleid met bomen en dat buiten de centra groenstroken en wijkgroen (groter dan een groenstrook evt. met bankje, speelvoorzieningen etc.) gewenst zijn. 6. De woningen zijn in beginsel grondgebonden. Appartementen dragen niet bij aan het dorpse karakter. Er kan sprake zijn van woningen boven een winkel bijvoorbeeld, maar dan ziet het gebouw er niet uit als een appartementencomplex. 7. In het dorp vindt functiemenging plaats. Dit betekent dat wonen, werken, lichte bedrijvigheid en maatschappelijke functies gemengd in de dorpen gesitueerd zijn. Daarbij moet de hindersituatie voldoen aan de regelgeving. 8. Er is een sterke relatie met het landschap. Door de beperkte omvang van de dorpen is het landelijk gebied altijd dichtbij. De relatie met het landschap moet zo groot mogelijk zijn. Dit kan door zichtrelatie maar ook functioneel (wegen en paden die doorlopen). 9. Er moeten voldoende parkeervoorzieningen zijn. Zowel in het centrum als bij woningen. Parkeren op eigen terrein heeft de voorkeur. Grootschalige parkeerterreinen moeten vermeden worden. 10. Materiaalgebruik wordt, indien nodig, geregeld in het beeldkwaliteitsplan. Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 46 van 101

Verder zijn nog de navolgende criteria opgenomen per thema: Ligging • het dorpse en historische karakter van de gebieden behouden en versterken; • de rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar; • de bebouwing is halfopen, met doorzichten naar het achtergebied, en perceelsgewijs ontwikkeld; • hoofdgebouwen zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte. Massa • perceelsgewijze opbouw; samenvoegingen van percelen zijn niet gewenst; • gebouwen zijn in het algemeen individueel en afwisselend; • de bouwmassa’s en gevelopbouw harmoniëren met het dorpse karakter van het gebied · gebouwen hebben overwegend een a twee bouwlagen met kap; • de begane grondlaag van het gebouw is afgestemd op de geleding, ritmiek en stijl van de gevel • de gevel van de bovenbouw is afgestemd op de hoofdmassa; • aan-, op- en uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa · bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume.

Architectonische uitwerking • de detaillering is zorgvuldig; • fijne detaillering wordt benadrukt in kleine elementen als gootklossen, belijning en baksteenpatronen in het gevelvlak; • gevels hebben een verticale geleding; • gevels zijn bij voorkeur voorzien van een stenen plint; • daken hebben een houten overstek of een gemetselde beëindiging; • dakkapellen, lijsten en dergelijke zijn zelfstandige ondergeschikte elementen en in maatvoering en architectuur afgestemd op de hoofdmassa. Materiaal- en kleurgebruik • materiaalgebruik is traditioneel; • gevels zijn in principe van rode of bruine baksteen. Pleisterwerk of wit gevelschilderwerk is ook mogelijk; • hellende daken zijn gedekt met keramische pannen; • traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt; • het kleurgebruik is traditioneel en terughoudend. Met de beoogde ontwikkeling wordt een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gecomplementeerd. Hiermee blijft een beeldbepalend gebouw in de hoedanigheid van een voormalig kantoorpand die reeds is vergund tot vijf woningen binnen een (historisch)dorps bebouwingslint behouden. Nu onder meer als criteria geldt dat het dorpse en historische karakter van de gebieden behouden dient te blijven, is het behoud van een beeldbepalend en karakteristiek gebouw passend binnen gemeentelijke uitgangspunten.

Verder dient in ogenschouw genomen te worden dat met de onderhavige aanvraag op het achtererf van een voormalig karakteristiek kantoorpand die reeds is vergund tot vijf woningen wordt voorzien in de realisatie van twee woongebouwen met daarbinnen acht levensloopbestendige woningen voor senioren. Aangezien deze woongebouwen op het achtererf worden gesitueerd, blijft de oude historische structuur van het erf behouden. Verder is het karakteristieke voormalige kantoorpand die reeds is vergund tot vijf woningen evenwijdig aan de Willibrordusstraat gesitueerd. Dit karakteristieke voormalige kantoorpand reikt nagenoeg over de Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 47 van 101

gehele breedte van het plangebied. Dit maakt dat het bestaande karakteristieke voormalige kantoorpand die reeds is vergund tot vijf woningen aan de oostelijke zijde van het plangebied bepalend is voor het straatbeeld. Aangezien dit karakteristieke kantoorpand met karakteristieke bebouwing blijft behouden, is de beoogde ontwikkeling passend binnen de heersende omgevingskarakteristiek en blijft het heersende straatbeeld ongewijzigd. Immers, de beoogde woongebouwen worden gesitueerd op het achtererf en zijn hierdoor vanuit de Willibrordusstraat niet of nauwelijks zichtbaar. Daar komt bij dat de beoogde woongebouwen qua aard, omvang, materialisatie en uitstraling aansluiting vinden bij het bestaande kantoorpand zodat één collectieve woonvorm en één ruimtelijke en stedenbouwkundige eenheid ontstaat. Verder dient opgemerkt te worden dat bij het bouwplan de criteria uit de Nota Dorps bouwen voor wat betreft onder meer architectonische uitwerking en materiaal- en kleurgebruik in acht zijn genomen. Het bouwplan wordt/is voorgelegd aan de gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit. Invulling kwalitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling is aan de orde op een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied.

Met de beoogde ontwikkeling wordt middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarbinnen acht betaalbare levensloopbestendige woningen een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gecomplementeerd. Ook ontstaat door de realisatie van twee woongebouwen op het achtererf van een voormalig kantoorpand die reeds is vergund tot vijf woningen een meer efficiënt ruimtegebruik en wordt onnodig ruimtebeslag binnen het buitengebied voorkomen. Verder wordt in de woonvisie onder meer aangegeven dat het aantal ouderen de komende tijd zal toenemen, waarbij ouderen en mensen met een zorgvraag steeds langer zelfstandig zullen wonen. Ook wordt aangegeven dat de gemeente streeft naar een inclusieve woonomgeving waarin zowel aanbod is voor ouderen met en zonder een zorgvraag. Voor een deel kan hierin voorzien worden door transformatie van bestaande bebouwing. Ook wordt aangegeven dat de gemeente ruimte wil bieden aan nieuwbouw van kleinschalige woonzorginitiatieven, waarbij ontwikkeling van dergelijke initiatieven op inbreidingslocatie in de voorzieningenkernen Hilvarenbeek en Diessen voor de hand ligt. Verder komt op grond van de woonvisie expliciet naar voren dat volgens inwoners voor de kern Diessen in de eerste plaats meer woningaanbod voor ouderen dient te komen.

Ook geven inwoners aan dat er best wat ruimte mag zijn voor appartementen, mits deze passen bij de schaal van het dorp Diessen. Met de beoogde ontwikkeling wordt ingespeeld op de vraag naar betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren binnen de kern Diessen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan een inclusieve woonomgeving en daarnaast maakt het planvoornemen het mogelijk dat ouderen voor langere tijd zelfstandig binnen de kern Diessen kunnen wonen. Daarnaast vindt de beoogde ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied van de kern Diessen plaats, waardoor een en ander te bestempelen is als een inbreidingslocatie. Nu de gemeente onder meer ruimte wil bieden aan woningbouw op inbreidingslocaties en ook wordt aangegeven dat kleinschalige woonzorginitiatieven op inbreidingslocaties binnen onder meer de kern Diessen voor de hand liggend zijn, is de beoogde ontwikkeling in overeenstemming met relevante gemeentelijke beleidsuitgangspunten uit de onderhavige woonvisie. Tot slot kan opgemerkt worden dat de woningen levensloopgeschikt gerealiseerd worden, hetgeen passend is binnen gemeentelijke uitgangspunten, zoals opgenomen in de woonvisie. Conclusie

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 48 van 101

Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen relevante gemeentelijke beleidsuitgangspunten, zoals openomen in de Woonvisie 2020-2030. 3.6.2 Addendum Woonvisie Hilvarenbeek - Actueel streefwoningbouwkader Het ‘Addendum Woonvisie Hilvarenbeek - Actueel streefwoningbouwkader’ dateert van 17 mei 2023. Met het 'Addendum Woonvisie Hilvarenbeek - Actueel streefwoningbouwkader' is de Woonvisie 2020 – 2030 op onderdelen geactualiseerd. In 2019 heeft de gemeente Hilvarenbeek haar Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. Hierin heeft de gemeente haar ambities ten aanzien van het woonbeleid geformuleerd. Een van de pijlers van het woonbeleid is de woningbouwopgave. De woningbehoefteprognose gaat uit van een netto woningbouwopgave van 500 woningen in de komende tien jaar. Maar de werkelijke opgave is groter, omdat de gemeente met een sterk vestigingsoverschot te maken heeft. Daarbij is het ook van belang dat de juiste type woningen worden gebouwd. Er is vooral behoefte aan betaalbare koop- en huurwoningen. In de woonvisie is een streefwoningbouwprogramma opgenomen waar nieuwe initiatieven op worden getoetst. Sinds 2019 zijn er diverse ontwikkelingen geweest die maken dat er behoefte is aan bijstelling van het streefwoningbouwkader. In de eerste plaats zijn de kosten voor met name bouwmaterialen en personeel sterk gestegen.

Het blijkt daardoor steeds lastiger voor ontwikkelaars om aan de uitgangspunten van het streefwoningbouwprogramma te voldoen. Daarnaast is het zaak om bij de actualisatie van het streefwoningbouwprogramma ook rekening te houden met de woningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd. Daarbij geldt wel dat in sommige segmenten (met name de sociale huursector) nog steeds sprake lijkt te zijn van een aanhoudende vraagdruk, ondanks de oplevering van een substantieel aantal woningen. Het addendum op de Woonvisie 2020-2030 bevat een geactualiseerd streefwoningbouwkader. Ten aanzien van koopwoningen is het navolgende opgenomen (in cursief): ‘In de eerste plaats zijn de prijsklassen voor de koopsector geactualiseerd, op basis van de gestegen bouwkosten in de afgelopen jaren. Hiermee komt de grens voor goedkope koopwoningen op €236.600 te liggen. Voor de levensloopgeschikte woningen ligt die grens beduidend hoger; €354.900. Daarnaast is in hoofdstuk 3 een voorstel gedaan voor toekomstige indexering van de prijsklassen (tabel 3.4); uitgesplitst in twee scenario’s (hoge variant: afgelopen drie jaar en lage variant: afgelopen tien jaar). Gezien de huidige trend is het advies om voor de korte termijn uit te gaan van het trendscenario over de afgelopen drie jaar.

Bij eengezinswoningen voegen we wel een extra prijsgrens toe (<€355.000), waarmee de prijsgrens beter aansluit bij de uitgangspunten van de regionale Woondeal. De grootste vraag binnen het koopsegment gaat uit naar betaalbare koopwoningen. Maar er blijft ook ruimte voor nieuwbouw in het duurdere koopsegment (categorie ‘overig’), om de behoefte te bedienen, maar ook om de exploitatie van goedkopere woningtypen mogelijk te maken. Belangrijk is wel dat het aandeel ‘overige koop’ volledig over de hele looptijd te faseren. De prioriteit ligt immers bij het realiseren van betaalbare koop’. Vervolgens is het streefwoningbouwkader weergegeven in een tabel. In het onderstaande is een afbeelding opgenomen met daarin het aangepaste streefwoningbouwkader.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 49 van 101

Figuur 28: Aangepast streefwoningbouwkader (2022-2026)

In de ‘Woonvisie 2020-2030’ is onder meer als maatregel opgenomen: “Bij woningbouwprojecten met meer dan 20 woningen moet minimaal 15% in het sociale segment (huur < € 720, koop < € 200.000) worden gebouwd.” De percentages van het aangepast streefwoningbouwkader dienen in beginsel voor alle plannen als uitgangspunt genomen te worden. Als dat bij bijvoorbeeld kleine woningbouwplannen niet mogelijk is, moeten die plannen gericht zijn op de toevoeging van kleinere, betaalbare woningen in maximaal het middendure segment. Het onderhavig planvoornemen voorziet in de komst van acht levensloopbestendige koopwoningen voor senioren. Omdat er sprake is van een kleinschalig particulier initiatief kan niet worden voorzien in sociale huur. Het plan kan daarmee niet voldoen aan de 30/40/30 verhouding uit de recent gesloten woondeal. Het totaalplan (fase 1 en 2) voorziet echter wel in 2/3 betaalbare woningen en 1/3 ‘overig’ overeenkomstig de definities van de woondeal en het gemeentelijk streefwoningbouwkader. Immers, de acht beoogde woningen die met de onderhavige omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt, betreffen alle betaalbare koopwoningen in de hoedanigheid van levensloopbestendige woningen voor senioren. De vijf reeds toegevoegde woningen middels de op 15 juli 2024 verleende omgevingsvergunning betroffen koopwoningen in de prijsklasse ‘overig’.

Gelet hierop wordt binnen het plangebied in zijn totaliteit voldaan aan de in de woondeal opgenomen verhouding dat 2/3 van de woningen betaalbaar dienen te zijn. Conclusie Gezien het voorgaande wordt met de beoogde ontwikkeling voldaan aan relevante gemeentelijke beleidsuitgangspunten, zoals opgenomen in het ‘Addendum Woonvisie Hilvarenbeek - Actueel streefwoningbouwkader’. 3.6.3 Structuurvisie Hilvarenbeek, 2010 Toetsingskader Op 25 februari 2010 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Hilvarenbeek vastgesteld. In de structuurvisie worden voor kernen beleidsuitgangspunten geformuleerd voor behoud van het ruimtelijk karakter van de dorpen, die hieronder kort worden weergegeven. Alle dorpen hebben, historisch bepaald, een directe ruimtelijke en functionele relatie met het buitengebied van de gemeente Hilvarenbeek. Een belangrijk aspect van het ruimtelijk karakter is de visuele relatie die de dorpen op veel plaatsen met het landschap hebben. Het behoud van het kleinschalige en diverse karakter van de dorpen is een kerntaak van de gemeente. De gemeente ziet als haar basisverantwoordelijkheid het behouden van de ruimtelijke karakteristiek van haar gemeente. Hierbij hanteert zij onderstaande criteria voor de dorpen: Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 50 van 101

— behoud van de waarden die kenmerkend zijn voor het ontstaan van de gemeente en specifiek zijn per kern. Van belang hierbij is de ruimtelijke structuur, beeldbepalende elementen, routing, zichtlijnen en cultuurhistorie. Uitgangspunt hierbij is onder andere het hanteren van een maximale bouwhoogte van 2,5 laag bij nieuwe initiatieven. Slechts onder voorwaarden, kan hiervan worden afgeweken. Van deze mogelijkheid is sprake indien dit bij de toetsingcriteria bij de zone benoemd is; — behouden en versterken van de groene, kleinschalige en diverse uitstraling; — sterke groene/blauwe randen rondom het bebouwd gebied en met een visuele relatie (openheid) met het buitengebied. — openbare ruimte die recreatief / functioneel bruikbaar is voor de inwoners van Hilvarenbeek alsook recreatieve bezoekers. In het onderstaande is een uitsnede van de zoneringskaart uit de structuurvisie voor de kern Diessen weergegeven.

Figuur 29 Zonering kern Diessen in Structuurvisie Hilvarenbeek, 2010 (planlocatie indicatief aangeduid met een rode cirkel)

De planlocatie behoort ruimtelijk gezien hoofdzakelijk tot de structuur ‘centrumgebied’. Voor het beoogde plan zijn onderstaande criteria van belang uit de omschrijving van het ‘centrumgebied’ (cursief weergegeven). Ruimtelijk karakter: 1. De initiatieven moeten de ruimtelijke structuur niet verstoren. Dit wil zeggen dat voorkomen moet worden dat grote schaalverschillen in bouwhoogte, bouwmassa, gevelindeling en architectuurvorm met de directe omgeving zullen worden veroorzaakt;

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 51 van 101

2. In een op te stellen centrumvisie, "Hart voor Diessen", zullen nadere criteria worden geformuleerd; 3. Voldaan moet worden aan de algemene beleidsuitgangspunten zoals beschreven in de beleidsmatrix. Wonen 1. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen dient tenminste de helft van het aantal woningen, per initiatief, geschikt te zijn voor senioren of voor mensen met een beperking; 2. Nieuwe woningbouwinitiatieven dienen uit te gaan van zuinig ruimtegebruik. In deze zone betekent dat, dat gestapelde woonvormen zonder meer tot de mogelijkheden behoren; 3. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen dient verder in algemene zin voldaan te worden aan het gestelde in de woonvisie; 4. In een op te stellen centrumvisie, "Hart voor Diessen", zullen nadere criteria worden geformuleerd; 5. Voldaan moet worden aan de algemene beleidsuitgangspunten zoals beschreven in de beleidsmatrix. Mobiliteit 1. Nieuwe initiatieven dienen te voldoen aan de CROW-normering voor parkeren; 2. In een op te stellen centrumvisie, "Hart voor Diessen", zullen nadere criteria worden geformuleerd; 3. Voldaan moet worden aan de algemene beleidsuitgangspunten zoals beschreven in de beleidsmatrix.

Beoordeling: Met het planvoornemen wordt met de realisatie van een tweetal woongebouwen op het achtererf van een voormalig kantoorpand die reeds is vergund tot vijf woningen een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gecomplementeerd. Een karakteristiek voormalig kantoorpand evenwijdig aan de Willibrordusstraat blijft hiermee behoduen. Aangezien de woongebouwen worden gesitueerd op het achtererf, zijn deze hierdoor vanuit de Willibrordusstraat niet of nauwelijks zichtbaar. Daar komt bij dat de beoogde woongebouwen qua aard, omvang, materialisatie en uitstraling aansluiting vinden bij het bestaande kantoorpand die reeds is vergund tot vijf woningen zodat één collectieve woonvorm en één ruimtelijke en stedenbouwkundige eenheid ontstaat. Hierdoor wordt de ruimtelijke structuur met het planvoornemen niet verstoord. Ook heeft de beoogde ontwikkeling geen wijziging van het heersende straatbeeld tot gevolg. Verder wordt met de beoogde ontwikkeling een defintieve passende invulling gevonden voor een vrijgekomen kantoorlocatie die reeds is vergund tot woning met tuin en aanhorigheden en vindt een definitieve herontwikkeling naar wonen plaats. Hierdoor wordt leegstand en verpaupering binnen structuur ‘centrumgebied’ voorkomen en wordt een bijdrage geleverd aan het behoud van de omgevingskwaliteiten binnen voornoemde structuur.

Daarnaast wordt met de beoogde ontwikkeling een collectieve woonvorm voor vitale ouderen vervolmaakt. Hierdoor is de ontwikkeling passend is binnen gemeentelijke uitgangspunten binnen de structuur ‘centrumgebied’ ten aanzien van het aspect wonen. Immers, er wordt voorzien in de aanmerkelijke behoefte naar seniorenwoningen en de woningen zijn in het centrum nabij voorzieningen gelegen. Daarnaast wordt hierdoor vanzelfsprekend voldaan aan het vereiste dat minimaal de helft van de woningen geschikt moeten zijn voor senoiren. Daar komt bij dat het planvoornemen tevens passend is binnen relevante uitgangspunten uit de woonvisie. Ook wordt uitgegaan van zuinig ruimtegebruik aangezien op het achteref van een voormalig kantoorpand wordt voorzien in de realisatie van een tweetal woongebouwen. Hierdoor ontstaat een meer efficiënt

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 52 van 101

ruimtegebruik en wordt onnodig ruimtebelsag in het buitengebied voorkomen. Tot slot wordt voor wat betreft het aspect parkeren verwezen naar paragraaf 2.4 in de onderhavige onderbouwing. Conclusie Gelet op het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met relevante beleidsuitgangspunten, zoals vastgelegd in de Structuurvisie Hilvarenbeek. 3.6.4 Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek In paragraaf 2.2 van de onderhavige onderbouwing heeft reeds een uitvoerige toetsing aan het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek plaatsgevonden. Hieruit is naar voren gekomen dat de beoogde ontwikkeling niet passend is binnen het huidige planologische kader. Ook is gebleken dat de op 15 juli 2024 om binnen het voormalige kantoorpand vijf woningen te realiseren, abusievelijk niet is verankerd in het geldende planologische kader, waardoor sprake is van een planologische omissie. Om het planvoornemen mogelijk te maken dient met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit van het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek te worden afgeweken.

Nu het vigerende planologische regime geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden bevat teneinde de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, kan een verdere toetsing van het planvoornemen aan het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek in deze paragraaf achterwege blijven en kan worden volstaan met een verwijzing naar paragraaf 2.2. Conclusie Gelet op het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling niet passend is binnen het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek, waardoor om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken met een omgevingsvergunning voor een Bopa hiervan afgeweken dient te worden. 3.6.5 Beleidsregels woonvormen Hilvarenbeek 2024 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilvarenbeek heeft op 19 november 2024 de Beleidsregel Woonvormen Hilvarenbeek 2024 vastgesteld. In 2019 heeft de gemeente Hilvarenbeek haar Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. Hierin heeft de gemeente haar ambities ten aanzien van het woonbeleid geformuleerd. Een van de pijlers van het woonbeleid is de woningbouwopgave. Uit het addendum Woonvisie en actueel Streefwoningbouwkader van mei 2023 blijkt dat er extra woningbehoefte is als gevolg van een vestigingsoverschot.

Daarnaast hebben we als gemeente Hilvarenbeek onze handtekening gezet onder de SRBT Woondeal, waarin op regionaal niveau afspraken zijn gemaakt over het toevoegen van meer (betaalbare) woningen. Ook is er door toenemende vergrijzing meer vraag naar levensloopgeschikte woningen. De gemeente zoekt naar oplossingen om het aanbod in betaalbare- en levensloopgeschikte woningen te vergroten. De gemeente wil initiatieven voor woningsplitsing, kavelsplitsing en woningdelen stimuleren en gebruikt de beleidsregel als concreet toetsingskader. Initiatieven zoals woningsplitsing, kavelsplitsing en woningdeling kunnen bijdragen aan een versnelling en vergroting van het aanbod, in met name betaalbare en levensloopgeschikte woonruimten. Daarnaast kan het bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt. De beleidsregel is een beoordelingskader met toetsingsvoorwaarden voor woningsplitsing, kavelsplitsing en woningdelen en sluit aan op de actuele behoefte uit de Woonvisie, het Streefwoningbouwkader en de Doelgroepenverordening van de gemeente Hilvarenbeek. Nadat Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 53 van 101

duidelijk is dat aan de voorwaarden en voorschriften uit deze beleidsregel kan worden voldaan, dient de initiatiefnemer de eventuele omgevingsvergunning aan te vragen. De beoordeling van de omgevingsvergunning maakt geen onderdeel uit van deze beleidsregel. Beoordeling De beoogde ontwikkeling betreft geen woningsplitsing, kavelsplitsing en woningdeling, zoals opgenomen in de Beleidsregel Woonvormen Hilvarenbeek 2024. Hierdoor kan een verdere toetsing aan de Beleidsregel Woonvormen Hilvarenbeek 2024 in de onderhavige onderbouwing achterwege blijven. Volledigheidshalve kan hierbij opgemerkt worden dat het planvoornemen in algemene zin passend is binnen relevante gemeentelijke beleidsuitgangspunten, zoals opgenomen in de Beleidsregel Woonvormen Hilvarenbeek 2024. Immers, in voornoemd beleidsstuk wordt onder meer aangegeven dat door een toenemende vergrijzing sprake is van een toenemende vraag naar levensloopgeschikte woningen en dat de gemeente zoekt naar oplossingen om het aanbod in betaalbare- en levensloopbestendige woningen te vergroten.

Nu de beoogde ontwikkeling middels de realisatie van een tweetal woongebouwen voorziet in de komst van acht betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren en de vervolmaking van een collectieve woonvorm voor vitale ouderen, wordt met het planvoornemen een bijdrage geleverd aan de gemeentelijke ambitie, zoals opgenomen in de Beleidsregel Woonvormen Hilvarenbeek 2024. Conclusie Gelet op het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in algemene zin overeenstemming is met relevante beleidsuitgangspunten, zoals vastgelegd in de Beleidsregel Woonvormen Hilvarenbeek 2024.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 54 van 101

4 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 4.1 Inleiding Aspecten ten aanzien van de fysieke leefomgeving worden steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente Hilvarenbeek is een belangrijk beleidsuitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen. In dit hoofdstuk wordt aangetoond dat in milieutechnisch opzicht geen belemmeringen bestaan voor het planvoornemen. Achtereenvolgens worden behandeld: • • • • • • • • • • • • • • •

bodem; waterhuishouding; cultuurhistorie; archeologie; natuur; flora en fauna; geluid/(weg)verkeerslawaai; bedrijven en milieuzonering; volksgezondheid; omgevingsveiligheid; luchtkwaliteit; kabels en leidingen; m.e.r.-beoordeling; duurzaamheid; trillingen.

4.2 Bodem Toetsingskader Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het Aanvullingsbesluit Bodem en de activiteiten zijn opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving: • Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerksvoorschrift (artikel IIIa, paragraaf 2.3.6a.2); • Regels over graven in de bodem (paragraaf 3.2.21 en 3.2.22Bal); • Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico (paragraaf 2.3.6a.4); Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 55 van 101

•

Maatwerkregels over het saneren van de bodem in het zinkassengebied De Kempen, (paragraaf 2.3.6a.5).

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Beoordeling Met het planvoornemen wordt met de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin in totaal acht betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren op het achtererf van een voormalig kantoorpand een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gecomplementeerd. Gelet hierop gaat de beoogde ontwikkeling gepaard met de komst van acht gevoelige gebouwen. Ook vindt een gebruikswijziging van een kantoor- en groenfunctie naar wonen plaats en daarnaast gaat de beoogde ontwikkeling tevens gepaard met bodemingrepen. Dit maakt dat inzichtelijk gemaakt dient te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde woonfunctie. Derhalve is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het complete onderzoek is als bijlage aan de onderhavige onderbouwing gevoegd. In het onderstaande worden de conclusies (in cursief) weergegeven: De waarden van de onderzochte stoffen van de geanalyseerde mengmonsters en het grondwater voldoen aan de gestelde criteria uit Omgevingswet en Omgevingsverordening Noord-Brabant voor het beoogde gebruik. Conclusie Het aspect ‘bodem’ staat het planvoornemen niet in de weg.

4.3 Waterhuishouding Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels (al dan niet ter nastreving van omgevingswaarden) uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregels. 4.3.1 Waterrelevant beleid Toetsingskader De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is vanaf 22 december 2000 van kracht. De KRW heeft als doel om te komen tot schone, ecologisch gezonde stroomgebieden, waarin water op een duurzame manier wordt gebruikt. Om dit doel te bereiken is een systematiek opgesteld die alle Europese lidstaten in de nationale wetgeving moeten implementeren en uitvoeren. De Nederlandse regering heeft invulling aan de KRW gegeven middels de Waterwet, die in werking is getreden op 22 december 2009. De Waterwet regelt het beheer van het oppervlakte- en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen het waterbeleid en ruimtelijke ordening.

De visies met betrekking tot het waterbeleid worden door de verschillende bestuurslagen in diverse plannen beschreven. Het beleid van de provincie Noord-Brabant richt zich op het bereiken en in stand houden van watersystemen die ruimte bieden aan een gezond leefmilieu voor mens, dier en plant. Daarbij zijn economische en ecologische ontwikkelingen met elkaar in evenwicht en is het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie een randvoorwaarde. Dit beleid is vertaald in de Structuurvisie

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 56 van 101

2010 en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. In de structuurvisie komen over het onderwerp water de volgende aspecten aan bod: - Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem; - Een betere waterveiligheid door preventie; - Koppeling van waterberging en droogtebestrijding. De watertoets en de wijze waarop de provincie daar mee omgaat is beschreven in het Regionaal Water en Bodem programma (RWP) 2022-2027. Het doel van dit plan is het creëren van een gezonde leefomgeving voor mens, dier en plant, waarin we veilig kunnen wonen en waar ruimte is voor economische, maatschappelijke en ecologische ontwikkelingen. Het aspect water maakt hier onderdeel van uit. Kort gezegd betreft het: - voldoende water voor mens, plan en dier; - schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht); - bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico’s; - verduurzaming van de grondstoffen-, energie- en voedselvoorziening. Gemeenten en waterschappen dienen hun waterbeleid te baseren op de uitgangspunten die de provincie stelt. Waterbeheerprogramma 2022-2027 - Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving. Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen.

Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden. Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de ‘watertransitie’; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in ons hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving.

Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water. We hanteren drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie: • Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt • Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan • Wat schoon is moet schoon blijven