Bopa Willibrordusstraat 8-10 (3 Concept onderbouwing BOPA)

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Datum:

15 augustus 2025

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Gemeente Hilvarenbeek Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

auteur:

Van Doormaal Advies B.V. Ontginningsweg 9A 5089 NR Haghorst T: 06-22357862 E: info@vandoormaaladvies.nl

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 2 van 101

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 3 van 101

Inhoud 1 INLEIDING ............................................................................................................................................. 7 1.1 Aanleiding en doel.......................................................................................................................... 7 1.2 Ligging en begrenzing plangebied .................................................................................................. 8 1.3 Leeswijzer ..................................................................................................................................... 10 2 PLANBESCHRIJVING ............................................................................................................................ 11 2.1 Functionele beschrijving omgeving plangebied ........................................................................... 11 2.2 Beschrijving huidige situatie ........................................................................................................ 12 2.3 Beschrijving beoogde situatie ...................................................................................................... 19 2.4 Parkeren .......................................................................................................................................

27 2.5 Verkeer ......................................................................................................................................... 29 3 BELEIDSKADER .................................................................................................................................... 31 3.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 31 3.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................... 31 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .......................................................................................... 31 3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking .................................................................................. 31 3.3 Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 32 3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant ............................................................................................. 32 3.3.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant ................................................................................

34 3.4 Waterschapsbeleid....................................................................................................................... 41 3.4.1 Waterschapsverordening....................................................................................................... 41 3.5 Regionaal beleid ........................................................................................................................... 41 3.5.1 Woondeal............................................................................................................................... 41 3.5.2 Regionale Energie- en Klimaatstrategie (REKS) ..................................................................... 43 3.4.3 Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant...................................... 43 3.6 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 43 3.6.1 Woonvisie 2020-2030 ............................................................................................................ 43 3.6.2 Addendum Woonvisie Hilvarenbeek - Actueel streefwoningbouwkader ............................. 49 3.6.3 Structuurvisie Hilvarenbeek, 2010 .........................................................................................

50 3.6.4 Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek ............................................................................... 53 3.6.5 Beleidsregels woonvormen Hilvarenbeek 2024 .................................................................... 53 4 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu .......................................................................................... 55 4.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 55 4.2 Bodem .......................................................................................................................................... 55 Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 4 van 101

4.3 Waterhuishouding........................................................................................................................ 56 4.3.1 Waterrelevant beleid ............................................................................................................. 56 4.4 Cultuurhistorie ............................................................................................................................. 64 4.5 Archeologie .................................................................................................................................. 66 4.6 Natuur .......................................................................................................................................... 68 4.6.1 Relevante emissies................................................................................................................. 69 4.7 Flora en fauna .............................................................................................................................. 73 4.8 Geluid/(weg)verkeerslawaai ........................................................................................................ 74 4.9 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................................

77 4.10 Geurhinder en veehouderijen .................................................................................................... 79 4.10.1 Geurgevoelige gebouwen .................................................................................................... 80 4.10.2 Ontwikkelingsmogelijkheden omliggende bedrijven .......................................................... 80 4.10.3 Woon- en leefklimaat .......................................................................................................... 80 4.11 Volksgezondheid ........................................................................................................................ 82 4.11.1 Endotoxinen (varkens- en pluimveehouderijen) ................................................................. 83 4.11.2 Geitenhouderijen ................................................................................................................. 83 4.11.3 Spuitzones ............................................................................................................................ 85 4.12 Omgevingsveiligheid .................................................................................................................. 85 4.13 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................

87 4.13.1 Standaardgevallen niet in betekende mate luchtkwaliteit (artikel 5.54 Bkl) ...................... 89 4.13.2 Blootstelling aan verontreiniging......................................................................................... 90 4.14 Kabels en leidingen .................................................................................................................... 92 4.15 Mer-Beoordeling ........................................................................................................................ 93 4.16 Duurzaamheid ............................................................................................................................ 94 4.17 Trillingen..................................................................................................................................... 95 5 Participatie ......................................................................................................................................... 97 5.1 Verplichte participatie/bindend advies........................................................................................ 97 5.2 Intaketafel/omgevingstafel .......................................................................................................... 97 5.2.1 Participatie omgeving ............................................................................................................

97 6 Financiële haalbaarheid ..................................................................................................................... 98 6.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 98 6.2 Kostenverhaal .............................................................................................................................. 98 7 Conclusie ............................................................................................................................................ 99 8 Voorstel voor het opnemen van het initiatief in het omgevingsplan .............................................. 100 Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 5 van 101

BIJLAGEN ............................................................................................................................................. 101 Bijlage 1 Verkavelingstekening beoogde situatie; ........................................................................... 101 Bijlage 2 Voorlopig ontwerp; ........................................................................................................... 101 Bijlage 3 Planverbeelding omgevingsvergunning BOPA Willibrordusstraat 8-10, Diessen; ............ 101 Bijlage 4 Parkeeronderzoek; ............................................................................................................ 101 Bijlage 5 Verkennend bodemonderzoek; ......................................................................................... 101 Bijlage 6 Archeologisch bureau- en vooronderzoek; ....................................................................... 101 Bijlage 7 AERIUS-berekening aanlegfase; ........................................................................................ 101 Bijlage 8 AERIUS-berekening gebruiksfase; ..................................................................................... 101 Bijlage 9 Quickscan flora en fauna; .................................................................................................. 101 Bijlage 10 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.

..................................................................... 101

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 6 van 101

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel De initiatiefnemer is eigenaar van de planlocatie aan de Willibrordusstraat 8-10 te Diessen. Ter plaatse bevindt zich beeldbepalende bebouwing in de hoedanigheid van een kantoorruimte met bijbehorende bedrijfswoning, een bijgebouw, tuin en aanhorigheden. De initiatiefnemer is voornemens om de planlocatie te herontwikkelen naar wonen en ter plaatse een collectieve woonvorm voor vitale ouderen te realiseren. Hiermee wordt doorstroming binnen de plaatselijke woningmarkt mogelijk gemaakt en wordt onder meer tegemoet gekomen aan de vraag naar levensloopbestendige woningen voor senioren. Het totale planvoornemen bestaat uit de realisatie van diverse wooneenheden binnen bestaande bebouwing (fase 1) en de realisatie van enkele wooneenheden in de tuin (fase 2). Hierbij dient opgemerkt te worden dat fase 1 reeds is afgerond, nu sprake is van een op 15 juli 2024 verleende omgevingsvergunning. De vigerende planologische situatie wordt in casu gevormd door het Omgevingsplan Hilvarenbeek. Dit betreft een zogenaamd tijdelijk Omgevingsplan van rechtswege, waardoor het onderliggende bestemmingsplan “Kern Baarschot, Diessen en Haghorst” hier nog altijd onderdeel vanuit maakt. De planlocatie kent op grond van het huidige planologische kader een kantoor- en groenfunctie.

Binnen de gronden met een kantoorfunctie is onder meer een gebruik ten behoeve van kantoren en (bedrijfs)woningen met aanhorigheden toegestaan. Verder zijn de gronden voorzien van een groenfunctie in hoofdzaak bestemd voor een gebruik ten behoeve van parken, plantsoenen, groenstroken en beplantingen met aanhorigheden. De beoogde herontwikkeling naar wonen is in strijd met het huidige planologische kader. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de op 15 juli 2024 verleende omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van diverse wooneenheden binnen bestaande bebouwing abusievelijk niet planologisch is verankerd in het bestemmingsplan “Kern Baarschot, Diessen en Haghorst” (nu Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek). Bij schrijven van 21 februari 2022 heeft de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor de herontwikkeling van de locatie aan de Willibrordusstraat 8-10 te Diessen middels de realisatie van 7 appartementen binnen bestaande bebouwing en 4 bungalows in de tuin. Het planvoornemen is op 23 februari 2022 besproken tijdens de gemeentelijke intaketafel. Bij schrijven van 20 april 2022 heeft de gemeente Hilvarenbeek aangegeven een positieve grondhouding aangenomen te hebben ten aanzien van de wenselijkheid van het plan, waardoor het plan onder voorwaarden verder uitgewerkt kan worden.

De gemeente heeft enkele aandachtspunten gegeven ten aanzien van een nadere uitwerking van het plan en heeft onder meer aangegeven dat het belangrijk is dat een stedenbouwkundig passende invulling wordt gevonden. Nadien heeft de initiatiefnemer op advies van de gemeente een stedenbouwkundig adviesbureau ingeschakeld om een stedenbouwkundige analyse en – ontwerp te maken. Dit document bevat onder meer een ruimtelijke analyse en een ontwikkelingsvisie en heeft uitgangspunten opgeleverd waarmee de herontwikkeling van de planlocatie ten behoeve van de collectieve woonvorm op een stedenbouwkundig verantwoorde manier plaats kan vinden. Naar aanleiding van deze analyse c.q. dit ontwerp heeft op 16 juni 2022 een stedenbouwkundig overleg plaatsgevonden met de gemeente Hilvarenbeek. Naar aanleiding van voornoemde stedenbouwkundige analyse- en ontwerp, het stedenbouwkundig overleg, bespreking tijdens de gemeentelijke intaketafel op 3 november 2022 en verdere afstemming met de gemeente Hilvarenbeek is het planvoornemen enigszins gewijzigd. Het aangepaste planvoornemen omvat de volgende onderdelen wat wordt opgeknipt in een tweetal fasen: Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 7 van 101

Fase 1: • De realisatie van 5 koopappartementen binnen de bestaande kantoorruimte met bijbehorende bedrijfswoning; Fase 2: • De sloop van een bestaand zwembad en een carport; • De realisatie van een viertal seniorenwoningen (betaalbare koop) binnen nieuw op te richten bebouwing ten westen van de bestaande kantoorruimte met bedrijfswoning; • De realisatie van een viertal seniorenwoningen (betaalbare koop) binnen nieuw op te richten bebouwing ten noordwesten van de bestaande kantoorruimte met bedrijfswoning. Ten behoeve van fase 1, te weten de realisatie van 5 koopappartementen binnen bestaande bebouwing, heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilvarenbeek, zoals hiervoor reeds is aangegeven, op 15 juli 2024 reeds een omgevingsvergunning verleend. Nu voor wat betreft fase 1 sprake is van een vergunde situatie, maakt een en ander geen onderdeel uit van de onderhavige aanvraag. Betreffende fase 2, te weten de vervolmaking van de collectieve woonvorm voor vitale ouderen middels de realisatie van een tweetal woongebouwen op het achterf met daarin in totaal 8 seniorenwoningen (betaalbare koop), dient opgemerkt te worden dat een en ander in strijd is met het geldende planologische kader.

Nu de beoogde ontwikkeling in strijd is met het huidige planologische kader, dient derhalve met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (verder: BOPA) van het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek afgeweken te worden. Middels onderhavige onderbouwing wordt onder meer gemotiveerd om welke reden met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toelichting van functies aan locaties en om welke reden het planvoornemen voldoet aan relevante instructieregels van onder meer de provincie Noord-Brabant en het Rijk. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied De planlocatie aan de Willibrordusstraat 8-10 te Diessen bevindt zich binnen de bebouwde kom van de kern Diessen in de gemeente Hilvarenbeek. Het plangebied bevindt zich aan de overwegend noordelijke/noordoostelijke zijde van de kern Diessen op betrekkelijk korte afstand van de Julianastraat, hetgeen de centrale verbindingsweg betreft die door de kern Diessen loopt. Het centrum van Diessen bevindt zich op een kortste afstand van circa 180 meter in overwegend zuidwestelijke richting. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Diessen, sectie C, nummers 5991 en 5992 en kent een grootte van circa 1.914 m2. De locatie bevindt zich aan de weg de Willibrordusstraat.

De Willibrordusstraat betreft een lokale doorgaande weg die onder meer ontsluiting biedt aan verkeer dat zich vanuit de Julianastraat in de richting van het centrum begeeft en vice versa. In deze paragraaf is een afbeelding opgenomen van de ligging van de planlocatie, alsook een luchtfoto met kadastrale aanduiding.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 8 van 101

Figuur 1: Ligging planlocatie (planlocatie is indicatief aangeduid met een rode cirkel)

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 9 van 101

Figuur 2: Luchtfoto plangebied met kadastrale aanduiding (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning)

1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 van deze onderbouwing ingegaan op de huidige en beoogde situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een toetsing aan de geldende beleidskaders, waarbij wordt getoetst aan zowel nationaal, provinciaal als gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 bevat een verantwoording over de wijze waarop rekening is gehouden met aspecten ten aanzien van de fysieke leefomgeving en milieu. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een algehele conclusie getrokken of met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en bevat hoofdstuk 8 een voorstel voor het opnemen van het initiatief in het Omgevingsplan.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 10 van 101

2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Functionele beschrijving omgeving plangebied Zoals hiervoor reeds is beschreven, bevindt de planlocatie zich binnen de bebouwde kom van de kern Diessen in de gemeente Hilvarenbeek. Het plangebied bevindt zich aan de overwegend noordelijke/noordoostelijke zijde van de kern Diessen op betrekkelijk korte afstand van de Julianastraat, hetgeen de centrale verbindingsweg betreft die door de kern Diessen loopt. Het centrum van Diessen bevindt zich op een kortste afstand van circa 180 meter in overwegend zuidwestelijke richting. De omgeving van de planlocatie laat zich omschrijven als gelegen binnen een gemengde omgeving nabij de centrale verbindingsweg (de Julianastraat) die door de kern Diessen loopt. Direct ten westen van de planlocatie bevinden zich gronden met een groenfunctie, te weten het Burgemeester Otjenspark. Aan en nabij de Julianastraat bevinden zich uiteenlopende functies, waaronder gronden met een horecafunctie, een detailhandelsfunctie en een dienstverlenende functie. Gelet hierop bevinden zich binnen de directe nabijheid van de planlocatie diverse centrumfuncties. Het gebied in overwegend westelijke en zuidelijke richting laat zich omschrijven als een woongebied waarbinnen in hoofdzaak woningen zijn gesitueerd.

Verder in overwegend zuidwestelijke richting op een kortste afstand van circa 180 meter van het plangebied bevindt zich het centrum van de kern Diessen. Tot slot dient opgemerkt te worden dat de planlocatie zich op betrekkelijk korte afstand van gronden bevindt waar een bedrijfsfunctie van toepassing is. De onderhavige gronden bevinden onder meer op een kortste afstand van circa 148 meter in overwegend zuidoostelijke richting. In het onderstaande is een uitsnede van het bestemmingsplan “Kern Baarschot, Diessen en Haghorst” (nu Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek) opgenomen waarop de omliggende functies in de directe omgeving van de planlocatie zijn weergegeven.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 11 van 101

Bedrijf

Bedrijventerrein

Dienstverlening

Detailhandel

Horeca

Detailhandel

Gemengd Groen

Bedrijf

Wonen

Wonen Bedrijf

Horeca Centrum Figuur 3 Kaart met weergave plangebied en omgeving met aanwezige functies (plangebied is indicatief voorzien van een rode omlijning)

2.2 Beschrijving huidige situatie Huidige situatie Ter plaatse van de planlocatie bevindt zich in de huidige situatie een voormalige kantoorruimte waarbinnen reeds sprake is van een vergunde situatie voor de realisatie van vijf koopappartementen. Op de begane grond is ruimte voor vier appartementen en op de 1e verdieping voor één appartement. De totale oppervlakte van de voormalige kantoorruimte waarbinnen een vijftal koopappartementen zijn vergund, bedraagt circa 322 m2. Verder is er sprake van de aanwezigheid van een bijgebouw met een omvang van circa 98 m2 met bijbehorende carport met een oppervlakte van circa 41 m2. Ook bevindt zich binnen de planlocatie een zwembad met een oppervlakte van circa 111 m2. In het onderstaande is een situatieschets van de bestaande situatie opgenomen, alsook een luchtfoto waarop de bebouwing binnen de planlocatie is aangeduid, een plattegrond van de begane grond en

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 12 van 101

de verdiepingsvloeren van de bestaande bebouwing en een voorgevelaanzicht van de huidige bebouwing.

Figuur 4: Situatieschets bestaande situatie

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 13 van 101

Bijgebouw met bijbehorende carport circa 139 m2

Zwembad circa 111 m2

Voormalige kantoorruimte met vergunde situatie voor vijf koopappartementen circa 322 m2

Figuur 5: Huidige bebouwing planlocatie

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 14 van 101

Figuur 6: Plattegrond begane grond bestaande bebouwing

Figuur 7: Plattegrond 1e verdieping bestaande bebouwing

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 15 van 101

Figuur 8: Plattegrond 2e verdieping bestaande bebouwing

Figuur 9: Voorgevelaanzicht bestaande bebouwing

Verder is op advies van de gemeente Hilvarenbeek een stedenbouwkundig adviesbureau ingeschakeld om een stedenbouwkundige analyse en – ontwerp te maken. Dit document bevat onder meer een ruimtelijke analyse en een ontwikkelingsvisie en heeft uitgangspunten opgeleverd waarmee de herontwikkeling van de planlocatie ten behoeve van de collectieve woonvorm op een stedenbouwkundig verantwoorde manier plaats kan vinden. In het onderstaande is een uitsnede van de ruimtelijke analyse opgenomen.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 16 van 101

Figuur 10: Ruimtelijke analyse uit stedenbouwkundige analyse

Huidige planologische situatie In de huidige planologische situatie is het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek van toepassing op het plangebied. Voornoemd Omgevingsplan is op 1 januari 2024 gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet in werking getreden. Dit betreft een zogenaamd tijdelijk Omgevingsplan van rechtswege, waarna de gemeente Hilvarenbeek de bruidsschat op 17 april 2024 technisch in beheer heeft genomen. Een dergelijk tijdelijk Omgevingsplan van rechtswege bestaat uit (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals bestemmingsplannen, beheersverordeningen en rijksregels over activiteiten (de bruidsschat). Gelet hierop maakt het (voormalige) bestemmingsplan “Kern Baarschot, Diessen en Haghorst”, zoals vastgesteld op 12 december 2024, hier nog altijd onderdeel vanuit. In deze paragraaf is een relevante uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Kern Baarschot, Diessen en Haghorst” (nu Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek) opgenomen.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 17 van 101

Figuur 11: Huidige planologische situatie (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning)

Bovenstaande afbeelding laat zien dat binnen de planlocatie op grond van het gelende planologische kader een kantoor- en groenfunctie van toepassing zijn. Binnen de gronden met een kantoorfunctie is onder meer gebruik ten behoeve van kantoren, bewoning binnen één bedrijfswoning met aan huis verbonden beroepen, erven en tuinen toegestaan. Ter plaatse rust een bouwvlak met een oppervlakte van circa 630 m2. Binnen dit bouwvlak geldt een maximaal bebouwingspercentage van 90%. Gebouwen dienen te worden opgericht binnen het bouwvlak. Voor hoofdgebouwen geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 4 meter, respectievelijk 9 meter. Aan-, uitbouwen en bijgebouwen mogen een gooten bouwhoogte bereiken van 3 meter, respectievelijk 5,5 meter. Ter plaatse van de uiterst zuidelijke zijde van het bouwvlak is de bedrijfswoning toegestaan vanwege de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. Verder rust ter plaatse van het overwegend zuidwestelijke deel van de planlocatie een groenfunctie. Hierbinnen zijn onder meer parken, plantsoenen, beplantingen en aanhorigheden toegestaan. Ter plaatse is het uitsluitend toegestaan om bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op te richten met een maximale bouwhoogte van 12 meter.

Echter, hierbij dient opgemerkt te worden dat de vigerende planologische situatie conform het bestemmingsplan “Kern Baarschot, Diessen en Haghorst” (nu Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek) niet correspondeert met de vergunde situatie. Er is namelijk sprake van een op 15 juli 2024 verleende

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 18 van 101

omgevingsvergunning om binnen de voormalige kantoorruimte vijf koopappartementen te realiseren. Deze omgevingsvergunning is abusievelijk niet planologisch verankerd in het bestemmingsplan “Kern Baarschot, Diessen en Haghorst” (nu Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek), waardoor sprake is van een planologische omissie. De beoogde herontwikkeling naar wonen en de vervolmaking van de collectieve woonvorm voor vitale ouderen middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin in totaal 8 seniorenwoningen is, gelet op bovenstaande uiteenzetting, in strijd met het huidige planologische kader. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient derhalve met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) van het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek afgeweken te worden. Middels onderhavige onderbouwing wordt onder meer gemotiveerd om welke reden met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toelichting van functies aan locaties en om welke reden het planvoornemen voldoet aan relevante instructieregels van onder meer de provincie Noord-Brabant en het Rijk. 2.3 Beschrijving beoogde situatie Zoals in de inleiding reeds beknopt is beschreven, is de initiatiefnemer voornemens om de planlocatie te herontwikkelen naar wonen en ter plaatse een collectieve woonvorm voor vitale ouderen te complementeren.

Hiermee wordt doorstroom in de plaatselijke woningmarkt mogelijk gemaakt en wordt onder meer tegemoet gekomen aan de vraag naar levensloopbestendige woningen voor ouderen. Gelet hierop wordt met het planvoornemen een bijdrage geleverd aan het behoud van de leefbaarheid binnen de kern Diessen en de gemeente Hilvarenbeek. Binnen het plangebied zal aanvankelijk aanwezige bebouwing en bouwwerken in de hoedanigheid van een bijgebouw met aangebouwde carport en een zwembad worden gesloopt. Ter illustratie zie onderstaande afbeelding.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 19 van 101

Te slopen bijgebouw met bijbehorende carport circa 139 m2 Te slopen zwembad circa 111 m2

Figuur 12: Te slopen bebouwing/bouwwerken binnen planlocatie (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning

De beoogde ontwikkeling behelst de herontwikkeling van het plangebied naar wonen en de vervolmaking van de collectieve woonvorm voor vitale ouderen. Dit middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin in totaal 8 seniorenwoningen (betaalbare koop). Ten westen van de voormalige kantoorruimte die vergund is tot woongebouw voor vijf koopappartementen zal een woongebouw worden gerealiseerd waarbinnen ruimte is voor een viertal seniorenwoningen (betaalbare koop). Dit woongebouw kent een oppervlakte van circa 209 m2 en zal een goot- en bouwhoogte bereiken van 3,2 meter, respectievelijk 7,5 meter. De uiterst noordelijke en zuidelijke woning kennen een oppervlakte van circa 53,5 m2 en de overige twee woningen een oppervlakte van circa 51 m2. Verder varieert de oppervlakte van de kavels tussen de 75,48 m2 en 130,45 m2. Het overige woongebouw wordt ten noordwesten van de voormalige kantoorruimte die vergund is tot woongebouw voor vijf koopappartementen gerealiseerd. Binnen dit woongebouw zal tevens ruimte zijn voor viertal seniorenwoningen (betaalbare koop). Dit woongebouw kent tevens een oppervlakte van circa 209 m2 en zal eveneens een goot- en bouwhoogte bereiken van 3,2 meter, respectievelijk 7,5 meter.

Ook voor dit woongebouw geldt dat de uiterst noordelijke en zuidelijke woning een oppervlakte van circa 53,5 m2 en de overige twee woningen een oppervlakte van circa 51 m2. Verder varieert de oppervlakte van de kavels tussen de 63,07 m2 en 67,52 m2.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 20 van 101

Verder wordt ten noorden van gebouw 4 voorzien in de realisatie van acht bergingen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 94 m2 en van maximaal 3 meter hoog. Ook worden beide beoogde woongebouwen met elkaar verbonden door een gedeelde overdekte recreatieruimte met een oppervlakte van circa 79 m2 en een bouwhoogte van 4,5 meter. In het onderstaande zijn enkele afbeeldingen opgenomen van de beoogde situatie. De verkavelingstekening en het complete voorlopig ontwerp is tevens als bijlage aan de onderhavige onderbouwing opgenomen.

Figuur 13: Verkaveling beoogde situatie

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 21 van 101

Figuur 14: Situatieschets beoogde situatie planlocatie (1)

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 22 van 101

Figuur 15: Situatieschets beoogde situatie planlocatie (2)

Figuur 16: Linker- en voorgevelaanzicht

Figuur 17: Achter- en rechtergevalaanzicht

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 23 van 101

Figuur 18: Begane grond gebouw 3

Figuur 19: 1e verdieping gebouw 3

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 24 van 101

Figuur 20: Begane grond gebouw 4

Figuur 21: Begane grond gebouw 4

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 25 van 101

Figuur 22: 3D-impressie (1)

Figuur 23: 3D-impressie (2)

Verder dient een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit op termijn (vanaf 1 januari 2032 binnen vijf jaar) planologisch verankerd te worden in het permanente Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek. Derhalve is een conceptplanverbeelding gemaakt. Bij het opstellen van de planverbeelding is tevens rekening gehouden met de op 15 juli 2024 verleende omgevingsvergunning om binnen de voormalige kantoorruimte vijf koopappartementen te realiseren. Dit aangezien een en ander abusievelijk niet planologisch is verankerd in het geldende planologische kader. In het onderstaande is een en ander opgenomen. Tevens is deze planverbeelding als bijlage bij de onderhavige onderbouwing opgenomen.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 26 van 101

Figuur 24: Conceptplanverbeelding omgevingsvergunning BOPA Willibrordusstraat 8-10, Diessen

2.4 Parkeren Toetsingskader Parkeren maakt onderdeel uit van de afweging of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het bestemmingsplan “Parapluplan parkeren Hilvarenbeek 2018” maakt onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente Hilvarenbeek. In het ‘Parapluplan parkeren Hilvarenbeek 2018’ wordt verwezen naar het ‘Parkeerbeleidsplan Hilvarenbeek 2015 - 2020’. De parkeernormen in het parkeerbeleidsplan vinden zoveel als mogelijk aansluiting bij de parkeernormen, zoals die gesteld zijn in de destijds geldende publicaties van het CROW. Relevant om op te merken is dat de gemeente Hilvarenbeek onder de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’ valt. Verder bevindt zich binnen ‘rest bebouwde kom’. Beoordeling De beoogde ontwikkeling behelst de verdere herontwikkeling van het plangebied naar wonen en de vervolmaking van de collectieve woonvorm voor vitale ouderen. Dit middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin in totaal 8 seniorenwoningen (betaalbare koop). De beoogde woningen worden conform het ‘Parkeerbeleidsplan Hilvarenbeek 2015 - 2020’ aangemerkt als ‘Koopwoning, tussen/hoek’ aangezien er geen sprake is van ‘etagewoningen’. Voor een dergelijke ‘Koopwoning, tussen/hoek’ geldt een minimale parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen en een maximale parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen.

Gelet hierop bedraagt de totale gemiddelde parkeerbehoefte, uitgaande van een achttal wooneenheden, in de beoogde situatie 18 parkeerplaatsen. Verder is binnen het plangebied tevens sprake van een verleende omgevingsvergunning voor de realisatie van vijf koopappartementen binnen bestaande bebouwing. Voor deze koopappartementen geldt een gemiddelde parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning, hetgeen resulteert in 9,5 parkeerplaatsen. Gelet op het vorenstaande wordt tot een totale parkeerbehoefte van 27,5 (afgerond 28) parkeerplaatsen gekomen.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 27 van 101

Binnen het plangebied worden in zijn totaliteit 8 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van fase 2. Ten behoeve van fase 1 zijn binnen het plangebied reeds 5 parkeerplaatsen aanwezig. Ter illustratie zie onderstaande afbeelding.

6

2

2

3

Figuur 25: Verkaveling beoogde situatie (met duiding parkeerplaatsen met rode arcering)

Gelet op het vorenstaande is binnen het plangebied slechts ruimte voor 13 parkeerplaatsen. Een groter aantal parkeerplaatsen kan, gelet op de betrekkelijk beperkte omvang van het plangebied en de plandelen waar erfdienstbarheid van toepassing is, niet gerealiseerd worden. Dit terwijl de parkeerbehoefte op grond van het gemeentelijk parkeerbeleid 28 parkeerplaatsen omvat. Dit maakt Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 28 van 101

dat niet volledig op eigen terrein in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Daarom is een parkeeronderzoek uitgevoerd om inzichtelijk te maken of de resterende parkeerbehoefte in de openbare ruimte mogelijk is. Het complete parkeeronderzoek is als bijlage aan de onderhavige onderbouwing opgenomen. De gemeente Hilvarenbeek kan immers alleen medewerking verlenen als met representatieve metingen is aangetoond dat er voldoende parkeergelegenheid is binnen een loopafstand van circa 150-200 meter van de planlocatie. Hierbij geldt dat de bestaande bezetting samen met de parkeerbehoefte van het plan een maximale parkeerdruk van 85% mag opleveren. In aanvulling hierop is de restcapaciteit bepaald. De restcapaciteit beschrijft het aantal vrije plaatsen uitgaande van een maximaal aanvaardbare parkeerdruk van 85%. Het parkeeronderzoek laat zien dat er tijdens het drukste meetmoment bij een parkeerdruk van 85% sprake is van een restcapaciteit van 24 parkeerplaatsen. Gelet hierop is er op loopafstand van de planlocatie meer dan voldoende ruimte om te kunnen voorzien in de resterende parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen. Het complete parkeeronderzoek is als bijlage aan de onderhavige onderbouwing opgenomen. Conclusie Het aspect parkeren staat niet in de weg aan het planvoornemen.

2.5 Verkeer In het kader van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ moet er sprake zijn van een goede verkeersafwikkeling en mag door het planvoornemen geen gevaarlijke verkeerssituatie ontstaan. Beoordeling Op grond van het geldende planologische kader is binnen de planlocatie sprake van de aanwezigheid van een voormalige kantoorruimte waarbinnen vijf woningen zijn toegestaan. Deze woningen zijn te bestempelen als koopappartementen in het middendure segment. Voor een dergelijk koopappartement binnen weinig stedelijk gebied en binnen ‘rest bebouwde kom’ geldt conform de geldende kencijfers van het CROW een verkeersgeneratie van circa 5,6 tot 6,4 verkeersbewegingen per etmaal per wooneenheid. Gelet hierop bedraagt de verkeersgeneratie in de huidige situatie maximaal 32 verkeersbewegingen per etmaal. De beoogde ontwikkeling behelst de verdere herontwikkeling van het plangebied naar wonen en de vervolmaking van de collectieve woonvorm voor vitale ouderen. Dit middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin in totaal 8 seniorenwoningen (betaalbare koop). De bestaande koopappartementen die gepaard gaan met maximaal 32 verkeersbewegingen per etmaal blijven behouden. De beoogde woningen worden conform de kencijfers van het CROW aangemerkt als ‘koop, tussen/hoek’ aangezien geen sprake is van ‘etagewoningen’.

Een dergelijke ‘koop, tussen/hoek’ woning gaat binnen weinig stedelijk gebied en binnen ‘rest bebouwde kom’ gepaard met maximaal 7,8 verkeersbewegingen per etmaal. Gelet hierop bedraagt de verkeersgeneratie in de beoogde situatie maximaal 94 verkeersbewegingen per etmaal. Gelet hierop heeft de beoogde ontwikkeling een toename van het aantal verkeersbewegingen van 62 verkeersbewegingen per etmaal tot gevolg. Hierbij dient in ogenschouw genomen te worden dat de planlocatie zich aan de Willibrordusstraat bevindt. De Willibrordusstraat betreft een lokale doorgaande weg die onder meer ontsluiting biedt aan verkeer dat zich vanuit de Julianastraat in de richting van het centrum begeeft en vice versa. Dit maakt dat het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de beoogde ontwikkeling wegvalt in het heersende verkeersbeeld. De normale afwikkeling van het verkeer komt dan ook niet in het geding als gevolg van de beoogde ontwikkeling.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 29 van 101

Conclusie Het aspect ‘verkeer’ staat het planvoornemen niet in de weg.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 30 van 101

3 BELEIDSKADER 3.1 Inleiding De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat en wordt het initiatief hieraan getoetst. 3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking.

Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking planvoornemen Met de onderhavige ontwikkeling zijn, gelet op diens aard en omvang, geen nationale belangen in het geding. 3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan.

Dit motiveringsvereiste is gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en houdt in dat in de toelichting bij een ruimtelijk besluit dat ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het ruimtelijk besluit de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 31 van 101

gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling wordt daarbij gedefinieerd als ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder andere stedelijke voorzieningen wordt het volgende verstaan: onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Beoordeling Met het planvoornemen vindt een verdere herontwikkeling van het plangebied naar wonen plaats, waarbij binnen een collectieve woonvorm voor vitale ouderen een tweetal woongebouwen wordt gerealiseerd met daarin acht levensloopbestendige betaalbare koopwoningen voor senioren. Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling ten aanzien van woningbouwplannen geoordeeld dat de realisatie van 1 woning (AbRvS 14 januari 2014, nr 201308263/2/R4), 4 woningen (AbRvS 27 augustus 2014, nr. 201311233/1/R4) of 6 woningen, waarvan 3 rechtstreeks bestemd en 3 eerst na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (Vz AbRvS 4 juni 2014, nr. 201401129/1/R4), niet zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Verder laat relevante jurisprudentie van de Afdeling zien dat de ondergrens om iets aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in beginsel bij 12 woningen ligt (AbRvS, 16 september 2015, 201501297/1/R4). Nu de beoogde ontwikkeling ‘slechts’ gepaard gaat met de toevoeging van acht wooneenheden is een en ander, gelet op bovenstaande uiteenzetting van relevante jurisprudentie, niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Conclusie Geconcludeerd wordt dan ook dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en daardoor de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is op deze ontwikkeling. 3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Toetsingskader In de Omgevingsvisie Noord-Brabant schetst de provincie een wensbeeld van de fysieke leefomgeving in 2050. De analyse van de huidige kwaliteit van de fysieke leefomgeving en de trends en ontwikkelingen die hierop van invloed zijn, laten zien dat nieuw beleid en stevige inspanningen van de provincie nodig zijn om de ambities te bereiken. In de omgevingsvisie zijn vijf opgaven geformuleerd, waarvoor de provincie doelen heeft gesteld. Om die ambities te bereiken schetst de omgevingsvisie de eerste contouren van het voorgenomen beleid.

Dit beleid wordt verder uitgewerkt met concrete maatregelen De volgende vijf opgaven zijn opgenomen in de Brabantse omgevingsvisie: • Basisopgave, werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een klimaatproof Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie De basisopgave is daarbij een balans tussen beschermen (een veilige leefomgeving, een gezonde leefomgeving, met waarborg voor een goede omgevingskwaliteit inclusief natuur) en benutten (optimaal gebruik en ontwikkelen van de leefomgeving om maatschappelijke behoeften te vervullen). Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 32 van 101

Tevens wordt de opvatting van de wetgever en de doelstelling van de Omgevingswet gedeeld om bevoegdheden en verantwoordelijkheden zo laag mogelijk weg te leggen. De gemeente is de eerstverantwoordelijke waar het gaat om ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. Anderzijds zijn er zaken die het schaalniveau van een gemeente te boven gaan en hebben provincies vanuit de wet specifieke taken en bevoegdheden. Vanuit deze basisgedachte wordt naar de beste rolverdeling gezocht ter verwezenlijking van de strategische ambities. De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van hoe de provincie Noord-Brabant wil gaan denken en handelen onder de nieuwe Omgevingswet. Centraal staat daarbij ‘Verbinden in vertrouwen’, met de volgende uitgangspunten vanuit de provincie: • ‘We gaan voor meerwaarde-creatie’; • ‘We gaan voor technische én sociale innovatie’; • ‘We gaan voor kwaliteit boven kwantiteit’; • ‘We gaan voor steeds beter’; • ‘We gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel’. Vanuit de basisopgave bezien, gaat het streven van de provincie Noord-Brabant uit naar een gezonde leefomgeving. Het gaat hierbij niet alleen om ‘ziekte voorkomen’, maar ook om ‘quality of life’, welzijn en het bevorderen van gezondheid.

Beoordeling De beleidsmatige uitganspunten van de Omgevingsvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. In de navolgende paragraaf wordt hieraan getoetst. Volledigheidshalve kan hierbij opgemerkt worden dat met het planvoornemen een verdere herontwikkeling van het plangebied naar wonen plaatsvindt, waarbij een collectieve woonvorm voor vitale ouderen wordt gecomplementeerd middels de realisatie van een tweetal woongebouwen met daarin acht levensloopbestendige betaalbare koopwoningen voor senioren. Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve een passende invulling gevonden voor een vrijgekomen bouwperceel voor kantoorruimte met tuin en aanhorigheden, waardoor leegstand en verpaupering ter plaatse van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorkomen. Gelet hierop wordt met het planvoornemen een bijdrage geleverd aan het behoud van een aantrekkelijke woonomgeving en de omgevingskwaliteit. Verder zorgt de ontwikkeling voor een meer efficiënt ruimtegebruik door op het achtererf van een voormalige kantoorruimte een tweetal woongebouwen te realiseren. Dit is passend binnen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik waarmee onnodig nieuw ruimtebeslag binnen het buitengebied wordt voorkomen.

Gelet hierop draagt de beoogde ontwikkeling op kleinschalig niveau indirect bij aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en het landelijke karakter van het buitengebied. Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan het behoud van de leefbaarheid binnen de kern Diessen en de gemeente Hilvarenbeek. Immers, met het planvoornemen wordt een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gerealiseerd. Hiermee wordt doorstroming in de plaatselijke woningmarkt mogelijk gemaakt en wordt voorzien in de vraag naar betaalbare seniorenwoningen binnen de kern Diessen. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling in algemene zin passend is binnen relevante provinciale beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 33 van 101

3.3.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant Toetsingskader De omgevingsverordening bevat alle regels op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving, zoals over milieu, natuur, ruimtelijke ordening, wegen, water en bodem. De omgevingsverordening is een voor de provincie verplicht instrument uit de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Voor de provinciale inzet is het werken vanuit het samenspel met diep, rond en breed kijken vertrekpunt. Dit vraagt om een provincie die gemakkelijk van rol kan wisselen en die gericht is op het verbinden van belangen: private belangen, gebiedsbelangen en het publieke belang. Daarbij hanteert de provincie vijf kernwaarden voor haar denken en handelen. Er wordt ingezet op: 1. 2. 3. 4. 5.

meerwaardecreatie technische en sociale innovatie kwaliteit boven kwantiteit een continue verbetering van de leefomgeving proactief en preventief handelen boven gevolgbeperking en herstel

Om uitvoering te geven aan de visie heeft de provincie onder de Omgevingswet verschillende instrumenten tot haar beschikking. De omgevingsverordening is daarbij slechts 1 van de instrumenten die de provincie inzet om haar doelen en ambities te realiseren. De omgevingsverordening bevat de spelregels en randvoorwaarden met een bindende werking voor het handelen van burgers en bedrijven, gemeenten en waterschappen. Beoordeling In deze paragraaf is een uitsnede van de basiskaart ‘Stedelijk gebied, Landelijk gebied en Natuur Netwerk Brabant’ opgenomen. Een en ander laat zien dat de planlocatie binnen de structuren ‘Stedelijk gebied’ en ‘Beperking grootschalige logistiek’ is gelegen.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 34 van 101

Figuur 26: Uitsnede basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, natuur Netwerk Brabant Omgevingsverordening NoordBrabant (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning)

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn er meerdere sporen die gevolgd moeten worden in het kader van toetsing aan de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Ten eerste moet voldaan worden aan de ‘basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies’ (paragraaf 5.1.2 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant) en ‘versterken van omgevingskwaliteit’ (paragraaf 5.1.3 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant). Daarnaast moet getoetst worden aan de regels voor een ‘Duurzame stedelijke ontwikkeling’ (artikel 5.55). Wegens de toekenning van de aanduiding ‘Beperking grootschalige logistiek’ gelden er beperkingen voor grootschalige logistieke bedrijvigheid. Nu met onderhavig planvoornemen op een passende locatie binnen bestaand stedelijk gebied de komst van een tweetal woongebouwen voor betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren mogelijk wordt gemaakt, is het vorenstaande niet relevant en wordt een toetsing aan deze aanduidingen derhalve achterwege gelaten. 3.3.2.1 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant bevat instructieregels aan gemeenten bij het vaststellen van een omgevingsplan. Deze regels worden uitgesplitst in een zorgplicht voor een

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 35 van 101

goede omgevingskwaliteit (artikel 5.7), regels voor zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8), toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) en meerwaardecreatie (artikel 5.10). 3.3.2.2 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 5.7) In artikel 5.7 is opgenomen dat een omgevingsplan bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling geeft aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Voor het realiseren van een veilige, gezonde leefomgeving met een geode omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: a. zorgvuldig ruimtegebruik (art. 5.8); b. de lagenbenadering (artikel 5.9); c. meerwaardecreatie (art. 5.10). Navolgend worden deze aspecten van het plan verder onderbouwd. 3.3.2.3 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag; b. de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling; c. bij stedelijke ontwikkeling toepassing wordt gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, bedoeld in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving; d. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel ; en e. splitsing van een bestaand bouwperceel niet is toegestaan.

Beoordeling Het planvoornemen maakt gebruik van een bestaand bouwperceel, waardoor een en ander te bestempelen is als bestaand ruimtebeslag. Verder is de planlocatie gelegen binnen de bebouwde kom en binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor sprake is van een inbreidingslocatie. Gelet hierop kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Te meer nu met de beoogde ontwikkeling sprake is van een meer efficiënt ruimtegebruik aangezien ter plaatse van het achtererf van een bestaand bouwperceel een collectieve woonvorm voor vitale ouderen wordt gecomplementeerd middels de realisatie van een tweetal woongebouwen. Daarnaast is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, alsook niet van de splitsing van een bouwperceel. Verder worden gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen geconcentreerd binnen een bouwperceel. 3.3.2.4 Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) Het toepassen van de lagenbenadering biedt inzicht in: a. welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd; en b. hoe negatieve effecten worden voorkomen. Voor de toepassing van het eerste lid worden de volgende lagen onderscheiden: a.

de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 36 van 101

c. de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden , de omvang van de functie en de bebouwing , de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Beoordeling De toetsing van de gevolgen van het voornemen op bovengenoemde aspecten is per onderwerp uiteengezet in voorliggende onderbouwing. Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieuhygiënisch aanvaardbaar is. Daarmee wordt voldaan aan het vereiste van het toepassen van de lagenbenadering. 3.3.2.5 Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren; en b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De Omgevingsverordening Noord-Brabant geeft aan dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 5.11 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ deel uit kan maken van de meerwaardecreatie.

Beoordeling Het planinitiatief beoogt ‘meerwaardecreatie’ door een collectieve woonvorm voor vitale ouderen te complementeren middels de komst van een tweetal woongebouwen met daarin acht levensloopbestendige betaalbare koopwoningen voor senioren. Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve een definitieve passende invulling gevonden voor een vrijgekomen kantoorruimte met tuin en aanhorigheden, waardoor leegstand en verpaupering ter plaatse van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorkomen. Gelet hierop wordt met het planvoornemen een bijdrage geleverd aan het behoud van een aantrekkelijke woonomgeving en de omgevingskwaliteit. Verder zorgt de ontwikkeling voor een meer efficiënt ruimtegebruik door op het achtererf van een voormalige kantoorruimte die reeds is vergund tot vijf koopappartementen een tweetal woongebouwen te realiseren. Dit is passend binnen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik waarmee onnodig nieuw ruimtebeslag binnen het buitengebied wordt voorkomen. Gelet hierop draagt de beoogde ontwikkeling op kleinschalig niveau indirect bij aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en het landelijke karakter van het buitengebied. Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan het behoud van de leefbaarheid binnen de kern Diessen en de gemeente Hilvarenbeek.

Immers, met het planvoornemen wordt een collectieve woonvorm voor vitale ouderen gecomplementeerd. Hiermee wordt doorstroming in de plaatselijke woningmarkt mogelijk gemaakt en wordt voorzien in de vraag naar betaalbare seniorenwoningen binnen de kern Diessen. 3.3.2.6 Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 5.11) Een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.

Onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit Willibrordusstraat 8-10, Diessen (Willibrordushof)

Pagina 37 van 101

Het omgevingsplan onderbouwt dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied, bedoeld in artikel 5.12, en dat de uitvoering is geborgd door: a. financiële, juridische en feitelijke vastlegging in het plan; of b. nakoming van de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing ; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant of een ecologische verbindingszone ; of g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Beoordeling Nu de planlocatie niet binnen landelijk gebied, maar binnen stedelijk gebied is gelegen, is artikel 5.11 kwaliteitsverbetering van het landschap niet van toepassing. Derhalve wordt in onderhavige onderbouwing niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling aan het aspect kwaliteitsverbetering van het landschap en tevens niet aan de regionale werkafspraken hieromtrent.