Bestemmingsplan Esbeekseweg 15-17 (9 Toelichting bestemmingsplan)

Bestemmingsplan Esbeekseweg 15 en 17 te Esbeek Gemeente Hilvarenbeek Vast te stellen

Bestemmingsplan Esbeekseweg 15 en 17 te Esbeek Gemeente Hilvarenbeek Vast te stellen

Rapportnummer:

P05001

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0798.BPEsbeekseweg1517-VG01

Datum:

27 oktober 2025

Opdrachtgever:

Particulier

Projectteam Movares | BRO Adviseurs B.V.:

TSc, TAu, RTa

Concept:

augustus 2022, september 2022

Ontwerp:

februari 2023, december 2023

Vaststelling:

oktober 2025

Bron foto kaft:

Movares | BRO Adviseurs B.V., abstract

Movares l BRO Adviseurs B.V. Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch T +31 (0)73 208 91 55 KVK 16035601 E info.bro@movares.nl www.movares.com

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1Aanleiding 1.2Plangebied 1.3Vigerend bestemmingsplan 1.4Leeswijzer

4 4 4 5 5

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie 2.3 Landschappelijk inrichtingsplan 2.4 Beeldkwaliteit

6 6 6 7 8

3.BELEIDSKADER 3.1Rijksbeleid

10 10

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2Provinciaal beleid

10 11 11 12

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 3.3Gemeentelijk beleid

12 12 23

3.3.1 Structuurvisie Hilvarenbeek 3.3.2 Woonvisie 2020-2030 3.3.3 Structuurvisie buitengebied Hilvarenbeek 3.3.4 Visie Ruimte voor Ruimte 3.3.5 Resultaat Bestemmingswinst en kwaliteitsverbetering Landschap

23 24 25 26 27

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1Verkeer en parkeren

29 29

4.1.1 Verkeer 4.1.2 Parkeren 4.2Geluid

29 29 30

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3Luchtkwaliteit

30 31 32 32

4.3.1 Toetsingskader

32

Inhoudsopgave

1

4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4Bedrijven en milieuzonering

32 33 33

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie 4.5Geur agrarisch

33 34 35 35

4.5.1 Toetsingskader 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

35 36 37 37 37

4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8Ecologie

37 38 39 39

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9Stikstof

39 41 42 42

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek en conclusie 4.10Bodem

42 42 43

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Water

43 43 44 44

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Archeologie

44 46 47 47

4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Cultuurhistorie

47 47 49 49

4.13.1 Toetsingskader 4.13.2 Onderzoek 4.13.3 Conclusie 4.14 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling

49 49 50 50

4.14.1 Toetsingskader 4.14.2 Onderzoek 4.14.3 Conclusie 4.15 Gezondheid

50 50 50 50

Inhoudsopgave

2

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1Inleiding 5.2Plansystematiek 5.3Bestemmingen

52 52 52 54

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

55 55 55

6.2.1 Omgevingsdialoog 6.2.2 Vooroverleg 6.2.3 Vaststellingsprocedure

55 56 56

Separate bijlagen Bijlage 1: Landschappelijke inpassing Bijlage 2: Stikstofonderzoek Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 4: Waterparagraaf Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Bijlage 6: Aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 7: Archeologisch onderzoek Bijlage 8: vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek Bijlage 9: Beeldkwaliteitsparagraaf Bijlage 10: Vervolgonderzoek flora en fauna Bijlage 11: Rekenmodule maatwerk omgevingskwaliteit Bijlage 12: Sloopkaarten Bijlage 13: Melding besluit landbouw milieubeheer Bijlage 14: Verzoek tot intrekking milieutoestemming Bijlage 15: Resultaat bestemmingswinst en kwaliteitsverbetering landschap Bijlage 16: Geurberekening Bijlage 17: Omgevingsdialoog Bijlage 18: Nota van beantwoording zienswijzen Bijlage 19: Nota van ambtshalve wijzigingen Bijlage 20: Offerte sloopwerk, asbestsanering en aanvullen putten met grond

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Het voornemen bestaat om 5 woningen te realiseren op de in eigen eigendom verkerende kavels aan de Esbeekseweg 15 en Esbeekseweg 17. De bestaande agrarische bedrijfsbebouwing (schuren en stallen) bij nummer 17 zullen daarbij worden gesloopt. Hierdoor ontstaat er ruimte om een woonerf te creëren waarin verschillende Ruimte-voor-Ruimte woningen een plek kunnen vinden. De achtertuin van de woning op nummer 15 wordt hierbij gesplitst. De twee percelen vormen hierbij het nieuwe woonerf, waarbij de bestaande twee woningen aan de Esbeekseweg met bijbehorende bijgebouwen behouden blijven. Op basis van het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied’ is de transformatie naar woningbouw niet mogelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het nieuwe planologisch-juridische kader voor het plangebied waarin is aangetoond dat het initiatief op de verschillende relevante (rand)voorwaarden en onderdelen haalbaar is.

1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen op het adres Esbeekseweg 15 en 17 in Esbeek, gemeente Hilvarenbeek De planlocatie staat kadastraal bekend als gemeente Hilvarenbeek, sectie P, nummer 1784 en 2832 en ca. 11.646 m2. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn globaal weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied (rood omlijnd)

Hoofdstuk 1

4

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor onderhavig plan zijn onderstaande bestemmingsplannen geldend: • Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 13-03-2014); • Parapluplan Parkeren Hilvarenbeek 2018 (vastgesteld op 08-11-2018); • Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek (vastgesteld op 29-12-2021). Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van belang. Momenteel rust er op de locatie ‘Esbeekseweg 15’ reeds een woonbestemming. Echter is er per bestemmingsvlak maximaal één woning toegestaan. Op de locatie ‘Esbeekseweg “17’ rust een agrarische bestemming en een functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – overige veehouderijen’. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’. Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vingerend bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het nieuwe planologisch-juridische kader voor het plangebied waarin is aangetoond dat het initiatief op de verschillende relevante onderdelen haalbaar is.

Figuur 1.2: Uitsnede vingerend bestemmingsplan (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

5

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen op het adres Esbeekseweg 15 en 17 in Esbeek, gemeente Hilvarenbeek. De Esbeekseweg is één van karakteristieke bebouwingslinten in het buitengebied. Het plangebied wordt aan de zuidoostzijde begrensd door een agrarisch terrein dat in de toekomst wordt omgevormd ten behoeve van de uitbreiding van het industrieterrein De Mierbeek-Noord. Ten westen (aan de overzijde van de Esbeekseweg) bevinden zich bosschages en zijn enkele percelen ingericht ten behoeve van een kampeerplaats. Het perceel aan de Esbeekseweg 15 is volledig ingericht als tuin met een woonhuis georiënteerd op de Esbeekseweg. Een sterke groene omkadering zorgt voor de erfafscheiding met het naastgelegen perceel van de Esbeekseweg 17. Hier is de agrarische bedrijfsvoering sterk aanwezig. Op deze locatie zijn enkele stallen en loodsen gelegen. Met deze ontwikkeling zullen de bestaande opstallen worden gesloopt, waarbij er ruimte vrij komt voor Ruimte-voor-Ruimte woningen en groen.

2.2 Toekomstige situatie De bestaande agrarische bedrijfsbebouwing (schuren en stallen) bij nummer 17 zullen worden gesloopt (2.440 m2 bebouwing). Het perceel van de woning aan de Esbeekseweg 15 zal daarnaast ook worden gesplitst. Hierdoor ontstaat er ruimte om een woonerf te creëren waarin verschillende Ruimtevoor-Ruimte woningen een plek kunnen vinden. In de nieuwe situatie wordt een gemeenschappelijk erf aangelegd, deels verscholen achter de hoofdwoning (Esbeekseweg 15) die direct aan de Esbeekseweg ligt. Een rustig plekje in een landelijke omgeving met een introvert karakter. Direct achter de nieuwe woonpercelen begint het (half)open landschap dat ten zuidoosten van Hilvarenbeek ligt. In de opzet van het erf zijn doorzichten naar het landschap opgenomen, waardoor de relatie met het gebied behouden blijft. Esbeekseweg 17 De huidige woning op Esbeekseweg 17 zal behouden blijven. Daarnaast zullen aan de noordzijde van deze woning drie Ruimte-voor-Ruimte woningen gerealiseerd worden in twee verschillende bouwmassa’s. Hierbij is sprake van één vrijstaande woning en een tweekapper. De tuin van de huidige woning zal middels een haag afgescheiden worden van de tuinen van de nieuwe woningen. Esbeekseweg 15 Het achterste gedeelte van het kavel aan de Esbeekseweg 15 (kadastraal bekend als Hilvarenbeek P 1784) zal bij het plan betrokken worden.

Hier zullen 2 Ruimte-voor-Ruimte woningen gerealiseerd worden in de vorm van een tweekapper. De nieuwe woningen bestaan uit twee langgevelvolumes en een vrijstaande woning. Deze worden in lijn met de massa en vorm van nr. 15 uitgevoerd in één bouwlaag en kap. De nieuwbouw zal in materialisatie aansluiten bij de hoofdwoning (nr.15), zodat er een eenduidige uitstraling op het erf

Hoofdstuk 2

6

ontstaat. Er zal daarnaast aangesloten worden bij de bouwregels zoals geldend binnen de woonbestemmingen elders in het buitengebied van Hilvarenbeek. Zo zullen bij de woningen de maximale goothoogte van 6 meter, de maximale bouwhoogte van 10 meter en de maximale inhoud van 750 m3 per woning niet worden overschreden. De tweekappers krijgen een maximaal bouwvolume van 1.000 m3 conform provinciale regeling van maatwerk omgevingskwaliteit.

Figuur 2.1 Situatieschets toekomstige situatie

De huidige inrit zal worden verplaatst naar het zuiden, direct langs het bestaande bijgebouw van nr. 15. Dit bijgebouw kan behouden blijven. Op deze manier komt het bestaande woonperceel aan het nieuwe erf te liggen. Ook wordt hierdoor het oorspronkelijke pad wat tussen de Esbeekseweg 15 en 17 heeft gelopen hersteld/geaccentueerd. De sloot zal deels worden overkluisd, maar blijft dienstdoen als afwateringsvoorziening. Het parkeren wordt voorzien op eigen terrein.

2.3 Landschappelijk inrichtingsplan Voor onderhavige ontwikkeling is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. In de bestaande situatie is er een volwaardige groensingel aanwezig in de noordoosthoek. Ter versterking van het kampen- en hoevenlandschap wordt er aangesloten op deze groenstructuur met de ontwikkeling van nieuwe woonpercelen. Met de inpassing wordt aangesloten op de oorspronkelijke

Hoofdstuk 2

7

cultuurhistorische eigenschappen van het gebied. Door de positie van het erf en de landschapselementen worden zichtlijnen naar het achterland versterkt. Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: Behoud bestaande groensingel Het perceel aan de Esbeekseweg 15 is hedendaags omzoomd door een groensingel. Met de realisatie van 3 bouwblokken aan een gezamenlijk erf dient de noord- en oostzijde van de groensingel te worden gewaarborgd. Knip- en scheerhagen Om de nieuwe percelen aan het erf in te passen, worden er lage knip- en scheerhagen aangeplant van ca. 1 meter hoog aan de voorzijde van de percelen (voor de voorgevel). Deze knip- en scheerhagen zorgen voor een duidelijke scheiding tussen de percelen en de openbare weg. Bij de perceelsgrenzen aan de Esbeekseweg 17 en aan de achterzijden van de nieuwe percelen worden hoge knip en scheerhagen aangeplant. Deze hagen zijn maximaal 2 m. hoog en zorgen ervoor dat het zicht op het industrieterrein De Mierbeek en de achtererven wordt weggenomen. Aanplanten struweelhaag Aan de achterzijde van het perceel nr. 17 wordt ca. 250m2 struweel aangeplant met boomvormers. Dit ter inpassing van het aangepaste kavel dat ontstaat na sloop van bedrijfsbebouwing. Aanplanten erfbomen Ter markering van de huidige en nieuwe inrit en op enkele strategische plekken worden er erfbomen aangeplant.

Deze bomen zorgen voor een herkenningspunt en breken het directe zicht op de woningen vanaf de weg en omgeving. Aanplanten leilinden De nieuwe RvR-woningen zullen bestaan uit 2 langgevelvolumes en één vrijstaande woning. Ter versterking van het ensemble en het gezamenlijke erf worden er op het erf enkele leilinden aangeplant. Hiermee wordt het erf groen ingericht en wordt er aangesloten op de beeldkwaliteit van de huidige woning aan de Esbeekseweg 15. Hier zijn tevens ook leilinden aanwezig. Overkluizen bestaande watergang Het nieuwe erf zal ter plaatse een bestaande watergang worden gerealiseerd. Om de waterhuishouding niet te verstoren wordt de bestaande watergang overkluist. Hiermee blijft de bestaande watergang behouden en fungeert het nog steeds als water/ infiltratiebuffer.

2.4 Beeldkwaliteit Om de ontwikkeling aan te laten sluiten op de omgeving en de huidige bebouwing, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Voor deze herziening dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Het beeldkwaliteitsplan in de bijlagen vormt het kwalitatieve beeldvormend kader voor de locatieontwikkeling. Aan de orde komen stedenbouwkundige aspecten zoals rooilijnen, massa’s en architectonische aspecten zoals materiaaltoepassing, kleurgebruik en kapvormen. Daarnaast komt de openbare ruimte aan de orde. Hierbij

Hoofdstuk 2

8

wordt aandacht besteed aan onder andere de overgangen tussen openbaar en privé (bijvoorbeeld erfafscheidingen) en de inrichting van het openbaar gebied. Concreet dient de beeldkwaliteitsparagraaf als inspiratiebron en richtinggevend kader voor de architect(en) van de nieuwe bebouwing en de ontwerper(s) van de openbare ruimte. Daarnaast wordt het gebruikt als toetsingskader voor de welstandscommissie bij de beoordeling van de bouwplannen op redelijke eisen van welstand in het kader van de omgevingsvergunning. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in de bijlagen.

Hoofdstuk 2

9

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2023, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Welke op 11 september 2020 naar de Tweede Kamer gestuurd is. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio’s; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Welke zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven. De drie afwegingsprincipes zijn: • Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. • Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. • Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur. Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief kan vanwege de aard van de wijziging en de beperkte omvang niet gezien worden als een ontwikkeling waarbij nationale belangen gemoeid zijn. Het realiseren van nieuwe woningen past tevens binnen het nationale belang van het zorg dragen voor voldoende woningen De Nationale Omgevingsvisie heeft dan ook geen invloed op dit plan.

Hoofdstuk 3

10

Middels de voorgenomen ontwikkelingen wordt tevens ingespeeld op de nationale belangen van het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit en het beperken van klimaatverandering en het verbeteren van gezondheids- en leefomgevingsrisico’s in gebieden met een zeer hoge veedichtheid. Er wordt namelijk een woonfunctie gerealiseerd die minder milieubelastend is dan de veehouderij. Er zal daarnaast worden geïnvesteerd in landschappelijke inpassing aan de hand van het toepassen van beplanting. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Doorwerking plangebied Het plangebied bevindt zich niet in een gebied dat door het Rijk is aangewezen als van nationaal belang. Het Barro vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Op basis van vaste jurisprudentie wordt gesteld dat het bouwen van woningen pas als nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt wanneer het gaat om het realiseren van meer dan 11 woningen. 1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

11

Die drempelwaarde wordt met onderhavig plan niet overschreden. Het planvoornemen wordt dus niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Het doorlopen van de ladder is daarom niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afgelopen decennia werd gedomineerd door de vraag: 'wat moeten we nog toevoegen', ombuigen naar het gesprek over: 'welke opgave en kansen liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwenvoorraad?' Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied.

Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw! De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen), daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug. Dat betekent dat we komende 10 jaar dé kans hebben om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. We brengen met onze partners de transformatiepotenties in beeld en onderzoeken gezamenlijk hoe we deze opgaven kunnen aanpakken. We dragen bij aan de realisering van grote, complexe transformatieopgaven. Doorwerking plangebied Onderhavige ontwikkeling is in lijn met de basisopgave van de provincie waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. Het gehele plangebied wordt landschappelijk ingepast. De ontwikkelingen hebben geen invloed op de vier opgestelde ambities. Het plan is hiermee in lijn met de Omgevingsvisie Noord-Brabant. 3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgesteld op 25 oktober 2019.

Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen (Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen). De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale omgevingsvisie en structuurvisie. De onderwerpen die in de Verordening Ruimte stonden en nu dus in de Interim omgevingsverordening, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen

Hoofdstuk 3

12

veilig te stellen. De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Dat betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage dienen te leveren aan de kernkwaliteiten van Brabant en dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik moeten toepassen. Hiermee wordt beoogd de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag op het buitengebied af te remmen. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Dit betekent dat de realisering van woningbouw, bedrijventerreinen, overige stedelijke voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden (bestaand stedelijk gebied van de grotere kernen). Nieuw ruimtebeslag buiten deze gebieden kan slechts als inbreiding of herstructurering in bestaand stedelijk gebied niet tot de mogelijkheden behoren. Zorgvuldig ruimtegebruik dat als basisprincipe is opgenomen vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit, is hierbij uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen Stedelijk gebied en dat de ruimte binnen Stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut.

Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Doorwerking plangebied De planlocatie waar de woningen worden opgericht is in de Interim Omgevingsverordening aangeduid als ‘Landelijk gebied’. Daarnaast geldt ter plaatse de structuur ‘Stalderingsgebied’.

Figuur 3.1: Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening

Hoofdstuk 3

13

Wegens de ligging van de planlocatie binnen de structuur Stalderingsgebied gelden er beperkingen aan de ontwikkelingsmogelijkheden van hokdierhouderijen. Nu het initiatief voorziet in de herbestemming van een agrarische bedrijfslocatie naar wonen, is het vorenstaande niet relevant en wordt een toetsing aan deze aanduidingen derhalve achterwege gelaten. Hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening bevat instructieregels aan gemeenten bij het vaststellen van een bestemmingsplan met betrekking tot zorgplicht, zuinig ruimtegebruik en kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze regels worden uitgesplitst in een zorgplicht (artikel 3.5), regels voor zuinig ruimtegebruik (artikel 3.6), toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7), meerwaardecreatie (artikel 3.8) en de kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.9). Daarnaast moet worden getoetst aan de regels voor ‘Wonen in landelijk gebied’ (artikel 3.68), ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ (artikel 3.78) en ‘Ruimte-voor-ruimte kavel’ (artikel 3.79).

Zorgplicht goede omgevingskwaliteit (artikel 3.5) In artikel 3.5 is opgenomen dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording bevat dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid. Daarnaast dient het principe van zorgvuldig ruimtelijk gebruik te worden toegepast. In artikel 3.5 is tevens opgenomen dat in de toelichting een verantwoording moet worden opgenomen waaruit blijkt dat rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding en de archeologische, cultuurhistorische, ecologische, aardkundige en landschappelijke waarden. Verder dient de omvang van de bebouwing en de beoogde functie te passen in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op de omgeving heeft, waaronder vanwege milieuaspecten en volksgezondheid. Tevens dient de ontwikkeling adequaat te worden afgestemd op de aanwezige infrastructuur. Beoordeling De toetsing van de gevolgen van het voornemen op bovengenoemde aspecten is per onderwerp uiteengezet in voorliggende toelichting (zie ook hoofdstuk 4).

Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieuhygiënisch aanvaardbaar is. Daarmee wordt voldaan aan de zorgplicht uit artikel 3.5. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat er in beginsel sprake dient te zijn van een bestaand bouwperceel en dat uitbreiding van het ruimtebeslag slechts is toegestaan, mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden. Beoordeling In dit geval is sprake van een bestaand bouwperceel. Enerzijds zal een bestaand agrarisch bedrijf met bouwvlak geamoveerd worden (Esbeekseweg 17). Daarnaast is bij de Esbeekseweg 15 ook al reeds een woonbestemming aanwezig. Er worden op de locatie 5 ruimte voor ruimte woningen voorzien. In totaal wordt ca. 2.000 m2 aan stallen gesloopt. Het agrarisch bouwvlak in het plangebied van zo’n 6.500 m2 wordt verwijderd (Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 12.000 m2 in totaal. Dit zal allemaal worden verwijderd. Een deel valt echter buiten het plangebied van dit bestemmingsplan). Verder

Hoofdstuk 3

14

worden overtollige bouwwerken gesloopt en zal 4.076 m2 aan erfverharding en sleufsilo’s worden verwijderd. De toekomstige woonbestemmingen zijn passend bij de omvang van de nieuwe woningen. Het woonperceel van Esbeekseweg 15 wordt opgesplitst, waarbij zowel de huidige tuin kleiner wordt als ruimte wordt gecreëerd voor 2 nieuwe woningen met bijbehorende tuin. Nu gebruik wordt gemaakt van een bestaand bouwperceel en in de beoogde planologische situatie een passende woonbestemming komt te rusten waarbinnen een aantal ruimte voor ruimte woningen zijn toegestaan, kan geconcludeerd worden dat met de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) In artikel 3.7 is tevens opgenomen dat in de toelichting een verantwoording moet worden opgenomen waaruit blijkt dat rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding en de archeologische, cultuurhistorische, ecologische, aardkundige en landschappelijke waarden. Verder dient de omvang van de bebouwing en de beoogde functie te passen in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op de omgeving heeft, waaronder vanwege milieuaspecten en volksgezondheid.

Tevens dient de ontwikkeling adequaat te worden afgestemd op de aanwezige infrastructuur. Beoordeling De toetsing van de gevolgen van het voornemen op bovengenoemde aspecten is per onderwerp uiteengezet in voorliggende toelichting (zie hoofdstuk 4). Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieuhygiënisch aanvaardbaar is. Daarmee wordt voldaan aan de zorgplicht uit artikel 3.5. Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a) de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b) de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De Omgevingsverordening geeft aan dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 .Kwaliteitsverbetering landschap deel uit kan maken van de meerwaardecreatie. Beoordeling Het planvoornemen beoogt ‘meerwaardecreatie’ door onder andere een agrarische bedrijfslocatie te herbestemmen naar wonen. Hierbij wordt overtollige bebouwing gesloopt en een passende nieuwe invulling/herbestemming gegeven aan de locatie. Hierdoor wordt leegstand en verrommeling in het buitengebied voorkomen aan een belangrijke verbindingsweg tussen Esbeek en Hilvarenbeek.

De woningen worden mogelijk gemaakt middels de beleidsregel maatwerk met als doel omgevingskwaliteit., waardoor is verzekerd dat met de beoogde ontwikkeling een aanmerkelijke verbetering van de omgevingskwaliteit tot gevolg heeft. Tot slot dient opgemerkt te worden dat binnen de planlocatie een aanmerkelijke landschappelijke kwaliteitsverbetering plaatsvindt aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9) In artikel 3.9 is voorgeschreven dat bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, de ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van

Hoofdstuk 3

15

het gebied of de omgeving. Deze kwaliteitsverbetering dient bovendien financieel, juridisch en feitelijk te worden geborgd. De bedoelde kwaliteitsverbetering kan mede betreffen een landschappelijke inpassing, het toevoegen van landschapselementen, activiteiten gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing e.d. Indien de kwaliteitsverbetering niet op locatie kan worden bewerkstelligd is het ook mogelijk een passende financiële bijdrage te doen in een (gemeentelijk) landschapsfonds. Beoordeling Op basis van het provinciaal beleid is het realiseren van de woningen o.b.v. de maatwerkbepaling vrijgesteld van “kwaliteitsverbetering” omdat de ontwikkelingen op zichzelf al een kwaliteitsverbetering (lees; sloopmeters) met zich meebrengen. Voor het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning met bijgebouwen is regulier provinciaal beleid van toepassing. Op basis van het provinciale ruimtelijke beleid moet er bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied altijd sprake zijn van een fysieke kwaliteitsverbetering. De gemeente Hilvarenbeek hanteert hierbij de regionale ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant, actualisering 2023’.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de eisen van Categorie 2 “Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het landschap hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist)”.

10e bulletpoint:

Gezien het een categorie 2 ontwikkeling betreft is op basis van het provinciale beleid enkel noodzakelijk om te voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Voor de landschappelijke inpassing wordt verwezen naar bijlage 1 van deze toelichting. Ten aanzien van de kwaliteitsverbetering wordt verder verwezen naar paragraaf 3.3.5. ‘Strategie Vitaals Beeks Buiten. Niet-agrarische functies’. Wonen in het landelijk gebied (artikel 3.68) In artikel 3.68 van de interim omgevingsverordening is bepaald dat in het Landelijk gebied alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan. Om nieuwe woningen mogelijk te kunnen maken moet voldaan worden aan artikel 3.78 ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ en artikel 3.79 ‘Ruimte-voor-ruimte kavel’. Hierna wordt hierop ingegaan.

Hoofdstuk 3

16

Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit (artikel 3.78) Hieronder wordt het plan onderbouwd aan de hand van de verschillende onderdelen die worden beschreven onder artikel 3.78 van de omgevingsverordening. Lid 1 Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; Hiervan is sprake met het initiatief. Met de beoogde ontwikkeling wordt onder andere een agrarisch bedrijfslocatie herbestemd naar wonen. Overtollige bebouwing wordt hierbij gesloopt en er wordt binnen de planlocatie voorzien in een aanmerkelijke landschappelijke kwaliteitsverbetering aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. De ontwikkeling heeft dan ook een versterking van de omgevingskwaliteit als doel. b. de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; De versterking van de omgevingskwaliteit is niet op een andere wijze verzekerd. c.

de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; De ontwikkeling beoogt op meerdere manieren meerwaardecreatie, waaronder door sloop van overtollige bebouwing, het voorkomen van leegstand en verrommeling en een aanmerkelijke landschappelijke en natuurlijke kwaliteitsverbetering aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. d. de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77; De planlocatie is gelegen aan de Esbeekseweg in het buitengebied van Hilvarenbeek. De Esbeekseweg is een belangrijkste ontsluitingsweg tussen Hilvarenbeek en Esbeek. Aan deze weg is zowel lintbebouwing aanwezig als verschillende bebouwingsclusters. Aan de Esbeekseweg bevinden zich verschillende woningen en (agrarische) bedrijven. De omgeving van de planlocatie laat zich hoofdzakelijk kenschetsen als een overwegend gemengd gebied met onder meer verspreid gelegen woningen. Gelet hierop kan de beoogde herbestemming naar wonen in zijn algemeenheid als passend binnen de heersende omgevingskarakteristiek worden beschouwd.

In de gemeente structuurvisie is het gebied aangeduid als opknapzone. In de gemeentelijke structuurvisie wordt deze opknapzone als volgt beschreven “De gemeente Hilvarenbeek ziet een eventuele toekomstige ontwikkeling als afronding van het bedrijventerrein als kans om het ruimtelijk karakter op deze plek te verbeteren. Deze locatie is een belangrijke entree voor de kern Esbeek”. De afronding van bedrijventerrein Mierbeek wordt naast het bestemmingsplan Mierbeek Noord met bijbehorende groenstrook, mede afgerond door onderhavig woningbouwplan. Met dit bestemmingsplan zal overtollige bedrijfsbebouwing worden gesloopt en verdwijnt een agrarische bestemming en een agrarisch bouwvlak. De bestaande woningen blijven behouden. De nieuwe woningen in de vorm van een hofstructuur zorgen voor een kwaliteitsimpuls van het

Hoofdstuk 3

17

gebied en een afronding van het bedrijventerrein in noordelijke richting. Verrommeling van deze belangrijke entree van Esbeek wordt aangepakt en de kwaliteit van het gebied wordt hierdoor verbeterd. Het plangebied is gelegen in het kampen- en hoevenlandschap in het buitengebied van Hilvarenbeek. De woningen worden in de vorm van een hofstructuur gerealiseerd, wat passend is in dit kampenlandschap. Het kampenlandschap kent een aantal landschapskenmerken zoals een onregelmatige blokverkaveling, veelal houtwallen rondom percelen, soms bomenrijen langs boerderijen en wegen en lintachtige bebouwing met open tussenruimten. Binnen dit landschap gaat in dit plan de aandacht uit naar het verstreken van de kleinschaligheid door de aanplant van erfbeplantingen. Doorkijkjes vanaf de openbare weg op de open kampen blijven behouden en worden waar nodig versterkt. De woningen worden groen ingepast en er vindt kwaliteitsverbetering plaats. Dit is in lijn met de ontwikkelingsrichting van dit gebied en gezien hetgeen hiervoor genoemd ook passend in dit kampenlandschap. Het plan draagt gezien het voorgaande bij aan de omgevingskwaliteit van het gebied. De lintbebouwing aan de weg wordt daarnaast niet doorbroken en blijft gehandhaafd. De woningen zijn qua ligging en omvang passend bij de omgeving.

Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin de stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitsaspecten zijn beschreven en onderbouwd. Hiermee wordt gezorgd dat woningen worden gerealiseerd die qua omvang en uitstraling passend zijn bij de omgeving. e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 5 ruimte voor ruimte woningen, waarbij een gedeelte van het plangebied wordt herbestemd van agrarisch naar wonen. Een gedeelte van het plangebied kent daarnaast op dit moment ook al een woonbestemming. Er wordt een passende invulling van een agrarische bedrijfslocatie gevonden. Het beoogde gebruik is vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt volhoudbaar naar de toekomst. f. de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en In onderhavige toelichting is uitvoerig getoetst aan relevante uitgangspunten uit de Interim omgevingsverordening. De conclusie is dat de beoogde ontwikkeling hierbinnen passend is. g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Een deskundige van de provincie Noord-Brabant wordt in een zo’n vroeg mogelijk stadium betrokken in de planvorming.

Lid 2 De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: 1. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; Een aanvaardbare locatie wordt in artikel 3.78, derde lid gedefinieerd als een locatie in een bebouwingsconcentratie of wanneer de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of

Hoofdstuk 3

18

een bebouwingsconcentratie. De verordening (Iov) omschrijft een bebouwingsconcentratie als een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster. Een kernrandzone wordt conform de Iov als volgt gedefinieerd: ‘overgangszone van stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies’. Verder wordt een bebouwingslint als volgt gedefinieerd: ‘min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in Landelijk gebied’. De locatie is gelegen aan de Esbeekseweg. Conform het gemeentelijke beleid wordt de locatie gezien als een bebouwingsconcentratie. Het plangebied ligt namelijk binnen de bebouwingsconcentratie ‘Laag spul / Esbeekseweg’. Gezien de ligging in de bebouwingsconcentratie en in een gemengde omgeving met onder andere woningen, wordt de locatie gezien als een aanvaardbare locatie in het landelijk gebied voor woningen. 2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en De fysieke tegenprestatie zal qua omvang gelijk zijn aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel. Met toepassing van de provinciale beleidsregel maatwerk met als doel omgevingskwaliteit wordt tot een kwaliteitsverbetering van € 200.751,- gekomen.

Voor het resterende deel wordt een maatwerk ruimte-voor-ruimte bouwtitel aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte. 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; Ten behoeve van de realisatie van de ruimte voor ruimte woningen worden maatwerk bouwtitels aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte. b. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken; Met de beoogde ontwikkeling worden alle rechten en toestemming ingetrokken. c. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: 1. heeft het landgoed ten minste een omvang van 10 hectare; 2. bestaat 50% van het landgoed uit gerealiseerde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant; 3. wordt de fysieke tegenprestatie ingezet voor de ontwikkeling van natuur; 4. is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed ; 5. wordt de bebouwing geconcentreerd opgericht buiten het Natuur Netwerk Brabant; 6. zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk, waaronder zorg; en 7. is de openbaarheid van het landgoed verzekerd. Niet van toepassing. d.

als de ontwikkeling plaatsvindt binnen een Cultuurhistorisch waardevol gebied ter behoud van een waardevol cultuurhistorisch complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie gericht op behoud of versterking van de aldaar benoemde waarden en kenmerken.

Hoofdstuk 3

19

Niet van toepassing. Lid 3 Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; b. of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Zie voorgaande onderbouwing. De locatie is gelegen in een bebouwingsconcentratie. Lid 4 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste Lid, onder a. Hier is reeds rekening mee gehouden bij de eerdere toetsing aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. Er is voor de nieuwe woningen niet getoetst aan artikel 3.9, maar alleen voor de bestaande om te zetten bedrijfswoning. Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Op woensdag 26 juli 2023 is de geactualiseerde Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit 2023 Noord-Brabant in werking getreden. Gedeputeerde Staten zullen deze beleidsregel hanteren bij ruimtelijke plannen die vanaf 26 juli 2023 in ontwerp gaan. De geactualiseerde Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant (2023) bevat enkele wijzigingen ten opzichte van de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit (2022). Onderstaande artikelen zijn van belang voor het plan.

Artikel 3 Maatwerk omgevingskwaliteit toevoegen van een woning 1.

Gedeputeerde Staten kunnen meewerken aan het toevoegen van een woning in het geval dat: a.

een voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit wordt gerealiseerd die qua omvang gelijk is aan de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimte kavel;

b.

er sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als bedoeld in artikel 3.78, derde lid, van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant;

2.

Gedeputeerde Staten hanteren bij het realiseren van een voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit in de hierna opgenomen gevallen de volgende criteria: a.

de beëindiging van een agrarisch bedrijf: 1°.als drempelwaarde wordt ten minste 1000 m2 bedrijfsgebouw gesloopt als fysieke tegenprestatie, waarbij de sloop van de eerste 250 m2 bedrijfsgebouw wordt ingezet voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning; 2°. de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een te slopen bedrijfsgebouw kan worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m2 sloop bedrijfsgebouw een totaalbedrag van € 42 geldt; 3°. de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de aanwezige voorziening, niet zijnde een gebouw of teeltondersteunende voorziening, kan gedeeltelijk worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m2 te verwijderen voorziening een totaalbedrag van € 8,50 geldt; 4°. als tegenprestatie worden fysieke maatregelen ingezet als bedoeld in artikel 7; 5°. het is niet mogelijk om de sloop van restanten van bebouwing elders in te zetten;

Hoofdstuk 3

20

6°. de beëindiging van het agrarisch bedrijf en het treffen van de fysieke maatregelen is juridisch geborgd; en 7°. het bouwperceel wordt verkleind naar een bij een woonbestemming passende omvang. Artikel 6 Omvang tegenprestatie in omgevingskwaliteit per woningtype Gedeputeerde Staten hanteren bij het realiseren van een voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit bij de hierna opgenomen woningtypen de volgende criteria: a.

vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen: 1°. voor de bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit geldt een minimale inspanning ter hoogte van € 125.000 per wooneenheid; 2°. de woningen worden opgericht binnen een bij de omgeving passende bebouwing, met een daarbij passende inhoudsmaat; 3°. er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling; 4°. als tegenprestatie worden fysieke maatregelen ingezet als bedoeld in artikel 7;

b.

meerdere woningen in één bouwmassa: 1°. de bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit bedraagt €125.000 per 1000 m3 bouwvolume; 2°. de wooneenheden worden opgericht binnen een bij de omgeving passende bebouwing, waarbij als uitgangspunt een bouwvolume van 1000 m3 per gebouw geldt; 3°. bij het realiseren van twee wooneenheden binnen één bouwmassa geldt een bouwvolume van 1000 m3 als absoluut maximum; 4°. bij het realiseren van meer dan twee wooneenheden is bij uitzondering een groter bouwvolume dan 1000 m3 mogelijk als dit past in de omgeving en waarbij voor iedere 200 m3, of een gedeelte daarvan, een inspanning ter hoogte van €25.000 geldt; 5°. een gebouw bestaat uit maximaal twee bouwlagen, exclusief kap; 6°. kwaliteit en karakter van het gebouw worden juridisch en planologisch geborgd, waarbij vergroting door middel van al dan niet vergunningsvrije aanbouwen wordt uitgesloten; 7°. er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling; 8°. als tegenprestatie worden fysieke maatregelen ingezet als bedoeld in artikel 7;

In artikel 7 zijn daarnaast nog regels opgenomen ten aanzien van de fysieke tegenprestatie die geleverd moet worden. In dit geval is sprake van: • 1 vrijstaande woning; • 2 tweekappers (volumes max 1.000 m3) (gebaseerd op artikel 7.1.5 lid b onder 3 (meerdere woningen in één bouwmassa) en niet 7.1.5 lid a onder 1 (tweekapper) van de Beleidsregel). In dit geval is dus sprake van 3x de inspanning van € 125.000,- door de realisatie van de 5 woningen. De totale inspanning komt daarmee neer op € 375.000,-. Echter vindt er ook veel fysieke tegenprestatie plaats. Hieronder is hiervan een overzicht weergegeven. Vergunningsvrij bouwen bij de bouwmassa met meerdere woningen is uitgesloten in de bouwregels van dit bestemmingsplan. Te slopen/saneren bebouwing en voorzieningen Er wordt bedrijfsbebouwing gesloopt. Gebouw A + gebouw B – 500 m2 te behouden (zie bijlage 12) = 2.344 + 596 – 500 = 2.440 m2 te slopen gebouwen. Overeenkomstig de bijlage nog 6.065 m2 te slopen voorzieningen bestaande uit kuilvoerplaten, erfverharding met klinkers en rondom erfverharding met gebroken puin. Tevens een kuilvoerplaat nog te slopen op aansluitend perceel buiten bouwvlak.

Hoofdstuk 3

21

De 500 m2 aan bijgebouwen die behouden blijft behoort bij de woning aan de Esbeekseweg 17. Ondanks dat dus 2.440 m2 gesloopt wordt is het de wens om dit oppervlak van 500 m2 aan bestaande bijgebouwen te behouden. Dit bijgebouw zal namelijk gebruikt worden ten behoeve van voornamelijk opslag voor onderhoud aan de groenstroken in het plangebied en de groenstrook van MierbeekNoord. Dit betreft namelijk een groene zoom van ruim 17.000 m2 wat aangelegd en beheerd moet worden. Zowel de benodigde werktuigen als het gereedschap kan opgeslagen worden in het te behouden deel van het bijgebouw. Een omvang van meer dan 100 m2 (conform standaard metrage uit bestemmingen in het buitengebied van de gemeente) is daarvoor noodzakelijk. Opslag op maaiveld (onoverdekt) is niet wenselijk en zorgt voor ongewenste verrommeling van het perceel. Het gebouw kan daarnaast nog gebruikt worden als opslag/berging behorende bij de woonfunctie of voor het houden van hobbydieren. Inleveren ammoniakrechten Op 28 oktober 2008 is voor de locatie een melding besluit landbouw milieubeheer verleend voor het houden van: • 140 melkkoeien x 13 kg = 1.820 kg • 94 stuks jongvee x 4,4 kg = 413,6 kg • 1 pony x 3,1 kg = 3,1 kg Totaal 2.236,7 kg Voor de ammoniakrechten wordt een financiële tegenwaarde aangehouden van € 15,- per kg. In dit geval komt de waarde daarom neer op € 33.550,50.

In bijlage 13 is de melding besluit landbouw milieubeheer weergegeven. In bijlage 14 is daarnaast een brief opgenomen met het verzoek tot intrekking van de milieutoestemming. Verwijderen van asbest Op basis van de BAG-registratie zijn de bouwjaren van gebouw A en B; 1971 en respectievelijk 1977. De daken zijn gedeeltelijk asbesthoudend en asbestverdacht als zijnde asbest af te voeren. 2.440 m2 x 110% (dakoppervlak) = 2.684 m². Voor het sloopwerk en asbestsanering is een offerte opgesteld welke is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Aanvoer zand 2.440 m2 te slopen met gemiddelde put-diepte buitenzijde putwanden – 1,5 m = 3.660 m³ aan te voeren zand. Zie ook paragraaf 3.3.5. Voor het aanvullen van de putten met zand is een offerte opgesteld welke is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. De fysieke maatregelen door sloop en afwaardering bedraagt € 143.532,50. Door de genoemde fysieke maatregelen wordt hier daarnaast nog € 57.218,50 aan toegevoegd. Het resterende deel van de bijdrage wordt in het landschapsfonds van de gemeente gestort. Dit komt nog neer op € 174.249,-. De ingevulde rekenmodule is als bijlage aan de onderhavige toelichting opgenomen. Op basis hiervan is het plan voldoende getoetst en onderbouwd aan de hand van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit.

Er is daarnaast sprake van bij de omgeving passende bebouwing met een passende inhoudsmaat en er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er wordt voldoende tegenprestatie geleverd en voor het resterende deel van de te realiseren kwaliteitsverbetering wordt een resttitel aangekocht.

Hoofdstuk 3

22

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Structuurvisie Hilvarenbeek Alle dorpen hebben, historisch bepaald, een directe ruimtelijke en functionele relatie met het buitengebied van de gemeente Hilvarenbeek. De dorpen kenmerken zich hierdoor als onderdeel van het landschap, niet als bebouwd gebied in het landschap. Een belangrijk aspect van het ruimtelijk karakter is Hoofdstuk 3 13 de visuele relatie die de dorpen op veel plaatsen met het landschap hebben. Het behoud van deze relatie is een kerntaak van de gemeente. Het kleinschalig en divers karakter van de verschillende dorpen, komt uit het oorspronkelijk gebruik (agrarisch) van het landschap en is zelfs voor de grootse kern (Hilvarenbeek) nog steeds goed te herkennen. Het behoud van dit kleinschalig en divers karakter van de dorpen is een kerntaak van de gemeente. De gemeente ziet het als haar basisverantwoordelijkheid voor het behouden van de ruimtelijke karakteristiek van haar gemeente. Hierbij hanteert zij onderstaande criteria voor de dorpen: • Behoud van de waarden die kenmerkend zijn voor het ontstaan van de gemeente en specifiek zijn per kern. Van belang hierbij is de ruimtelijke structuur, beeldbepalende elementen, routing, zichtlijnen en cultuurhistorie. Uitgangspunt hierbij is onder andere het hanteren van een maximale bouwhoogte van 2,5 laag bij nieuwe initiatieven. Slechts onder voorwaarden, kan hiervan worden afgeweken.

Van deze mogelijkheid is sprake indien dit bij de toetsingscriteria bij de zone benoemd is. • Behouden en versterken van de groene, kleinschalige en diverse uitstraling. • Sterke groene/blauwe randen rondom het bebouwd gebied en met een visuele relatie (openheid) met het buitengebied. • Openbare ruimte die recreatief / functioneel bruikbaar is voor de inwoners van Hilvarenbeek alsook recreatieve bezoekers. Het moet voor iedereen fijn wonen zijn in Hilvarenbeek. Een leefbare en fijne woonomgeving betekent een goede balans tussen woningvoorraad en woningbehoefte. Daarnaast is kwaliteit van de woning en de woonomgeving van groot belang. De huidige woningmarkt van de gemeente Hilvarenbeek is voornamelijk gericht op gezinshuishoudens. De gemeente wil zich in de toekomst meer toespitsen op drie specifieke doelgroepen, te weten ouderen, zorgbehoevenden en starters. Het huidige woningaanbod biedt voor deze doelgroepen onvoldoende mogelijkheden een goede positie op de woningmarkt te verwerven; de gemeente wil hen daarbij ondersteunen.

Gelet op de demografische cijfers en het woonbeleid zijn de speerpunten van woonbeleid voor Hilvarenbeek gericht op het bevorderen van de diversiteit van het woningaanbod door middel van: • meer en meer gedifferentieerd aanbod in de sociale sector (zowel huur als koop); • meer aanbod voor senioren (meer levensloopbestendige woningen in combinatie met (zorg)voorzieningen); • bevorderen van betaalbare woningen voor starters. • Uitgangspunt is dat gebouwd wordt naar behoefte. Het vergroten van de diversiteit van het aanbod van de wijken draagt bij aan het stimuleren van de doorstroming. Ten aanzien van CPO-projecten heeft de gemeente de ambitie om het CPO te stimuleren om starters meer mogelijkheden te bieden voor een betaalbare woning. Doorwerking plangebied Met voorgenomen ontwikkeling worden er 5 woningen gerealiseerd. Hiermee zal worden bijgedragen aan het uitbreiding va het woningaanbod. Omwille hiervan is de ontwikkeling in overeenstemming met

Hoofdstuk 3

23

de Structuurvisie Hilvarenbeek. In de structuurvisie zijn voor het plangebied geen andere aanduidingen opgenomen of ambities beschreven waarmee deze ontwikkeling in strijd zou zijn. 3.3.2 Woonvisie 2020-2030 De gemeente Hilvarenbeek wil ervoor zorgen dat Hilvarenbeek een woongemeente voor alle doelgroepen is. Het is van belang om de woningproductie te versnellen en te vergroten. De gemeente richt zich met name op de betaalbare woningen voor starters en levensloopbestendige woningen. De gemeente stelt een aantal ambities: • De gemeente wil de komende jaren vooral woningen toevoegen in marktsegmenten die nu nog te beperkt aanwezig zijn. Het gaat hierbij om starterswoningen die structureel in het betaalbare segment blijven. Het gaat om kleine woningen. • Ook richt de gemeente zich op middeldure koopwoningen voor doorstromers. Het gaat vooral om grondgebonden woningen in de prijsklasse tussen € 200.000,- en € 350.000,-. • Verder wordt ingezet op kleine, levensloopbestendige woningen, zowel in de koop- als huursector. • Er dient ruimte te zijn om woningen aan de randen van de kern toe te voegen om in te kunnen spelen op de behoefte. • Er wordt ruimte geboden om woningbouw op inbreidingslocaties en woningbouw aan de randen van de kernen te realiseren. Het afronden van Gelderakkers II vormt een belangrijk onderdeel in het realiseren van deze ambitie.

Daarnaast streeft de gemeente Hilvarenbeek ernaar dat nieuwe plannen inspelen op de marktsegmenten die nu nog (te) beperkt aanwezig zijn in de gemeentelijke woningvoorraad. Nieuwe plannen worden getoetst aan het streefwoningbouwprogramma. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden daarnaast (kwalitatief) getoetst aan de volgende beoordelingscriteria: • Locatiecriteria: levert het initiatief een bijdrage aan het oplossen van leegstand of een ander ruimtelijk knelpunt, versterkt het initiatief de ruimtelijke kwaliteit en voorziet het initiatief in zorgvuldig ruimtegebruik? • Stedenbouwkundige criteria: passen massa en dichtheid bij de omgeving, voorziet het initiatief in voldoende parkeermogelijkheden, een duurzame invulling van de ruimte en voldoet het initiatief aan de nota Dorps Bouwen? • Invulling kwalitatieve behoefte: voldoet het initiatief aan de geïnventariseerde behoefte uit de woonvisie, worden woningen levensloopgeschikt gerealiseerd en is er sprake van een vernieuwend/actueel woonconcept. Doorwerking plangebied Met onderhavig planvoornemen wordt een locatie herontwikkeld tot woonlocatie. Om dit te realiseren wordt de (voormalige)melkrundveebedrijf op het adres Esbeekseweg 17 gesaneerd. Dit komt de leefbaarheid van het gebied ten goede. Er zal met voorgenomen ontwikkeling bijgedragen worden aan de behoefte en vraag naar woningen in het gebied.