18 Vaststelling addendum op de Woonvisie aangepast (3 Addendum Woonvisie Hilvarenbeek - versie 17 mei 2023)

Landelijke richtlijnen vertaald in Woondeal SRBT Naar aanleiding van de Nationale Woon- en Bouwagenda’s heeft iedere Provincie een bod ingediend met daarin haar bijdrage om de woningbouwopgaven aan te pakken. Hierbij is tevens aangegeven wat elke gemeente daarin gaat bijdragen, in de eerste plaats vooral als het gaat om de kwantitatieve opgave. Vervolgens is dit globale bod per regio verder uitgewerkt. De gemeente Hilvarenbeek heeft daarbij geparticipeerd in de totstandkoming van de Woondeal van de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT). In deze woondeal zijn de volgende richtlijnen benoemd: • Iedere gemeente voegt in de periode 2022 t/m 2026 een minimaal aantal woningen toe (voor Hilvarenbeek: 435 woningen) • Per gemeente bestaat minimaal 30% van de opgave uit sociale huurwoningen • Per gemeente bestaat minimaal 40% van de opgave uit middeldure huur- en/of betaalbare koopwoningen

12 Onder betaalbaar wordt verstaan: sociale huur (<€808, prijspeil 2023), middeldure huur (< €1.021,02, prijspeil 2023),

koopwoningen < €355.000 (prijspeil 2023). 13 In de Nationale Woon- en Bouwagenda is niet expliciet aangegeven wie de verhuurder is bij de na te streven 30% sociale huur. gelet op nadere cijfers in tabellen en kaartbeelden lijkt de ambitie impliciet zich vooral te richten op sociale huur in bezit van woningcorporaties. 14 Momenteel is dit een Wetsvoorstel (Peildatum 20-2-2023).

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

24

7 Conclusie: actueel streefwoningbouwkader Op basis van de eerdere analyses geven we nu een advies over het te actualiseren streefwoningbouwkader. We gaan hierbij uit van de geconstateerde behoefte, de gerealiseerde woningen in de afgelopen jaren en de richtlijnen vanuit de nationale Woon- en Bouwagenda en de Regionale Woondeal SRBT.

Koopsector In de eerste plaats zijn de prijsklassen voor de koopsector geactualiseerd, op basis van de gestegen bouwkosten in de afgelopen jaren. Hiermee komt de grens voor goedkope koopwoningen op €236.600 te liggen. Voor de levensloopgeschikte woningen ligt die grens beduidend hoger; €354.900. Daarnaast is in hoofdstuk 3 een voorstel gedaan voor toekomstige indexering van de prijsklassen (tabel 3.4); uitgesplitst in twee scenario’s (hoge variant: afgelopen drie jaar en lage variant: afgelopen tien jaar). Gezien de huidige trend is het advies om voor de korte termijn uit te gaan van het trendscenario over de afgelopen drie jaar. Bij eengezinswoningen voegen we wel een extra prijsgrens toe (<€355.000), waarmee de prijsgrens beter aansluit bij de uitgangspunten van de regionale Woondeal. De grootste vraag binnen het koopsegment gaat uit naar betaalbare koopwoningen. Maar er blijft ook ruimte voor nieuwbouw in het duurdere koopsegment (categorie ‘overig’), om de behoefte te bedienen, maar ook om de exploitatie van goedkopere woningtypen mogelijk te maken. Belangrijk is wel dat het aandeel ‘overige koop’ volledig over de hele looptijd te faseren. De prioriteit ligt immers bij het realiseren van betaalbare koop. Tabel 7.1: Gemeente Hilvarenbeek.

Voorstel voor aangepast streefwoningbouwkader (2022-2026) Eigendom Woningtype Prijsklasse Opgave* Koop Eengezins- / meergezinswoning < €236.600 12% Eengezinswoning €236.600-€355.000 9% Eengezinswoning €355.000-€414.100 7% Levensloopgeschikt (EGW of MGW) < €354.900 15% Overig Overig 21% Totaal 64% Huur Alle woningtypen < €808 30% Alle woningtypen €808 - €1.021,02 4% Alle woningtypen > €1.021,02 2% Totaal 36% Totaal 100% *De percentages in de tabel moeten als richtinggevend gezien worden. Per segment kan de daadwerkelijke realisatie iets hoger of lager uitvallen (marge ongeveer 5% naar boven en beneden) om alsnog aan te sluiten bij de behoefte.

Huursector De opgave voor huurwoningen wordt aanzienlijk verhoogd; van 25% naar 36%. Dit komt in de eerste plaats door te toegenomen vraag naar huurwoningen (met name sociale huur). In de tweede plaats speelt ook mee dat er een opgave vanuit het Rijk ligt om de sociale opgaven evenwichtig over de gemeenten te verdelen. Vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt dan ook aangegeven dat uiteindelijke iedere gemeente over 30% sociale huur moet beschikken. In de Woondeal SRBT is dit nog verder geconcretiseerd waarbij iedere gemeente minimaal 30% van haar woningbouwopgave in de sociale huur moet realiseren. Met dit streefwoningbouwkader komen we hier aan tegemoet. Bovendien sluit deze opgave aan bij de behoefte in Hilvarenbeek. Die is gelet op de reguliere vraag (lage inkomens) van oudsher klein, maar wordt steeds groter door de vraag van kwetsbare groepen, zoals uitstroom vanuit beschermd wonen en statushouders. De opgave voor sociale huur kan nader uitgesplitst worden naar prijs en kwaliteit (Product-marktcombinaties). Hiervoor geeft tabel 4.7 een goede aanzet.

Op basis van de doelgroepen die de komende jaren vooral behoefte hebben aan sociale huur (en daar qua inkomen ook voor in aanmerking komen) gaat de vraag naar sociale huur vooral uit naar het segment tot de eerste aftoppingsgrens (vooral grondgebonden, maar ook gestapeld), gevolgd door het segment tussen 1e en 2e aftoppingsgrens.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

25

De opgave voor particuliere huur is vergelijkbaar met het vorige kader. De vraag in dit segment richt zich in de eerste plaats op middeldure huur. Voor de bovengrens sluiten we aan bij het wetsvoorstel betaalbare huur, waarbij voor middenhuur de grens wordt gelegd op 186 WWS punten; omgerekend €1.021,02 (prijspeil 2023). Het voordeel daarmee is dat deze prijsgrens jaarlijks wordt geïndexeerd. Op beperkte schaal is er behoefte aan duurdere huur, vooral onder oudere huishoudens die behoefte hebben aan een comfortabel levensloopgeschikt appartement op een aantrekkelijke locatie.

Opgave per segment De percentages per segment kunnen we omrekenen naar aantallen. We gaan daarbij uit van de totale opgave tot en met 2026, conform het uitgangspunt van de Woondeal. Tabel 7.2: Gemeente Hilvarenbeek. Kwantitatieve opgave per scenario 2022-2026 Segment Aantal na te streven woningen Koop 280 Sociale huur < €808 130 Vrije sector huur > €808 25 Totaal 435

Tot slot kijken we of we met het nieuwe streefwoningbouwkader voldoen aan de uitgangspunten van de regionale Woondeal. Tabel 7.3: Gemeente Hilvarenbeek. Vergelijking ambities streefwoningbouwkader met richtlijnen Woondeal SRBT. Streefwoningbouwkader Regionale Woondeal SRBT Hilvarenbeek Sociale huur (<€808) 30% 30% Middeldure huur (€808 - €1.021,02) 4% 40% Betaalbare koop (<€355.000) 36% Overig 30% Geen minimale richtlijn Totaal 100% 100%

Hierbij moet worden opgemerkt dat het streefwoningbouwkader bij de meeste segmenten (uitgezonderd de opgave voor sociale huur) enige flexibiliteit biedt om meer of minder woningen te realiseren. De daadwerkelijke realisatie kan dus nog verschillen, afhankelijk van de woonwensen en economische ontwikkeling (inclusief financiële mogelijkheden van woningzoekenden), zolang de totale realisatie van middeldure huur en betaalbare koop op minimaal 40% van de totale woningbouwopgave uitkomt. Daarmee kunnen we constateren dat we met het aangepaste streefwoningbouwkader voldoen aan de richtlijnen van de regionale Woondeal.

Toepassing van het streefwoningbouwkader In de ‘Woonvisie 2020-2030’ is onder meer als maatregel opgenomen: “Bij woningbouwprojecten met meer dan 20 woningen moet minimaal 15% in het sociale segment (huur < € 720, koop < € 200.000) worden gebouwd.” In afwijking van deze maatregel dienen de percentages in het streefwoningbouwkader in beginsel voor alle woningbouwplannen als uitgangspunt genomen te worden. Kleine plannen, waarbij dat niet mogelijk is, dienen gericht te worden op de toevoeging van kleinere, betaalbare woningen in maximaal het middeldure segment.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

26

Bijlage I: PMC’s sociale huur In De Woonstandaard zijn in totaal 20 product-marktcombinaties (PMC) beschreven. Voor het onderzoek in Hilvarenbeek hebben alleen gekeken naar de PMC’s die zich richten op het sociale huursegment (< liberalisatiegrens) en permanent bewoond worden (dus geen tijdelijke woonvormen). We beschrijven in deze bijlage kort de belangrijkste kwaliteitsaspecten van de relevante PMC’s. De vraag naar de verschillende PMC’s in Hilvarenbeek is benoemd in tabel 4.7. Op deze wijze kan de totale opgave aan sociale huur (130 woningen) nader verdeeld worden naar product-markt-combinaties. Tabel: Product-marktcombinaties binnen de sociale huur

Bron: De Woonstandaard (Netwerk Conceptueel Bouwen i.s.m. Aedes). PMC 1: Grondgebonden woningen voor eenpersoonshuishoudens tot kwaliteitskortingsgrens Gebruikskwaliteit: Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden, keuken, eettafel voor één- of tweepersoonshuishouden, slaapkamer, badkamer, toilet (mag in combinatie met badkamer), wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 55 m². PMC 2: Grondgebonden woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens tot eerste aftoppingsgrens Gebruikskwaliteit: Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden, keuken, eettafel voor één- of tweepersoonshuishouden, hoofdslaapkamer, slaapkamer, badkamer, toilet (mag in combinatie met badkamer), wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 80 m². PMC 3: Grondgebonden woningen voor gezinnen tot tweede aftoppingsgrens Gebruikskwaliteit: Zithoek voor gezin, keuken, eettafel voor gezin, hoofdslaapkamer, slaapkamer (2x), badkamer, toilet (2x), wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 90 m². PMC 4: Grondgebonden woningen voor gezinnen tot liberalisatiegrens

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

27

Gebruikskwaliteit: Zithoek voor gezin, keuken, eettafel voor gezin, hoofdslaapkamer en slaapkamer (2x), badkamer, toilet (2x) niet in combinatie met badkamer, wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 90 m². PMC 6: Gestapelde woningen voor eenpersoonshuishoudens tot kwaliteitskortingsgrens Gebruikskwaliteit: Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden, keuken, eettafel voor één- of tweepersoonshuishouden, slaapkamer, badkamer, toilet (mag in combinatie met badkamer), wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 42 m². PMC 7: Gestapelde woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens tot eerste aftoppingsgrens Gebruikskwaliteit: Zithoek voor één- of tweepersoonshuishoudens, keuken, eettafel voor één- of tweepersoonshuishoudens, hoofdslaapkamer, slaapkamer, badkamer, toilet (mag in combinatie met badkamer), wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 60 m². PMC 8: Gestapelde woningen voor gezinnen tot tweede aftoppingsgrens Gebruikskwaliteit: Zithoek voor gezin, keuken, eettafel voor gezin, hoofdslaapkamer, slaapkamer (2x), badkamer, toilet (2x), wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 72 m². PMC 9: Gestapelde woningen voor gezinnen tot liberalisatiegrens Gebruikskwaliteit: Zithoek voor gezin, keuken, eettafel voor gezin, hoofdslaapkamer, slaapkamer (2x), badkamer, toilet (2x), wasmachine, gebruiksoppervlak minimaal 72 m².

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

28

Bijlage II: toelichting begrippen Aandeel sociale huur op totale voorraad:

Het aandeel sociale huurwoningen (met een huur tot €763) in bezit van woningcorporaties op de totale woningvoorraad in een kern / gemeente

Mutatiegraad:

Het aandeel sociale huurwoningen dat jaarlijks van huurder wisselt op de totale sociale huurvoorraad in een kern / gemeente

Reactiegraad:

Het gemiddeld aantal reacties op vrijgekomen sociale huurwoningen op jaarbasis

Inschrijfduur:

De periode vanaf het moment van inschrijving bij het woonruimteverdeelsysteem tot het moment dat de woningzoekende een sociale huurwoning heeft geaccepteerd, uitgedrukt in aantal maanden (gebaseerd op het gemiddelde van geslaagde woningzoekenden)

Zoekduur:

De periode vanaf het moment van de eerste reactie op een vrijkomende huurwoning tot het moment dat de woningzoekende een sociale huurwoning heeft geaccepteerd, uitgedrukt in aantal maanden (gebaseerd op het gemiddelde van geslaagde woningzoekenden)

Aandeel lage inkomens:

Om te bepalen of een huishouden een laag inkomen heeft, wordt het inkomen van een huishouden omgerekend tot het gestandaardiseerde inkomen (exclusief eventueel ontvangen huurtoeslag). Vervolgens wordt dit gestandaardiseerde inkomen (met het prijsindexcijfer) herleid naar het prijspeil in 2000. Het resulterende gestandaardiseerde en gedefleerde inkomen is laag wanneer het minder is dan 9249 euro. Deze grens komt ongeveer overeen met de koopkracht van een bijstandsuitkering voor een alleenstaande in 1979 toen deze op zijn hoogst was.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

29