18 Vaststelling addendum op de Woonvisie aangepast (3 Addendum Woonvisie Hilvarenbeek - versie 17 mei 2023)

Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

Gemeente Hilvarenbeek 17 mei 2023

DATUM

17 mei 2023

TITEL

Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

OPDRACHTGEVER

Gemeente Hilvarenbeek

AUTEUR(S)

Pim Tiggeloven

PROJECTNUMMER

798.103

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2

Inleiding Methode van onderzoek Leeswijzer

4 4 4

2 2.1 2.2 2.3

Kwantitatieve woningbouwopgave Opgave 2022-2026: +435 woningen Gerealiseerde woningen 2020-2021 Conclusie: extra woningbehoefte door migratie

5 5 8 8

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Ontwikkelingen koopsector Toename transacties, stijging koopsom Sterke stijging bouwkosten Prijsindexactie streefwoningbouwprogramma Hypotheekmogelijkheden voor starters

10 10 12 12 13

4 4.1 4.2 4.3

Ontwikkelingen huursector Behoefte aan sociale huur Vraagdruk per kern Kwalitatieve behoefte sociale huur

16 16 18 19

5 5.1 5.2

Behoefte aan particuliere huur Behoefte aan particuliere huur Ontwikkeling middeninkomens

21 21 22

6

Gevolgen nationale en regionale beleidskaders

24

7

Conclusie: actueel streefwoningbouwkader

25

Bijlage I: PMC’s sociale huur

27

Bijlage II: toelichting begrippen

29

1 Inleiding In 2019 heeft de gemeente Hilvarenbeek haar Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. Hierin heeft de gemeente haar ambities ten aanzien van het woonbeleid geformuleerd. Een van de pijlers van het woonbeleid is de woningbouwopgave. De woningbehoefteprognose gaat uit van een netto woningbouwopgave van 500 woningen in de komende tien jaar. Maar de werkelijke opgave is groter, omdat de gemeente met een sterk vestigingsoverschot te maken heeft. Daarbij is het ook van belang dat de juiste type woningen worden gebouwd. Er is vooral behoefte aan betaalbare koop- en huurwoningen. In de woonvisie is een streefwoningbouwprogramma opgenomen waar nieuwe initiatieven op worden getoetst. Sinds 2019 zijn er diverse ontwikkelingen geweest die maken dat er behoefte is aan bijstelling van het streefwoningbouwkader. In de eerste plaats zijn de kosten voor met name bouwmaterialen en personeel sterk gestegen. Het blijkt daardoor steeds lastiger voor ontwikkelaars om aan de uitgangspunten van het streefwoningbouwprogramma te voldoen. Daarnaast is het zaak om bij de actualisatie van het streefwoningbouwprogramma ook rekening te houden met de woningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd. Daarbij geldt wel dat in sommige segmenten (met name de sociale huursector) nog steeds sprake lijkt te zijn van een aanhoudende vraagdruk, ondanks de oplevering van een substantieel aantal woningen.

1.1 Methode van onderzoek Voor het opstellen van dit addendum zijn we gestart met een statistische analyse van bestaande bronnen (o.a. CBS, woningmarktcijfers.nl, verhuurgegevens Leystromen, WoON2021). Vervolgens hebben diverse gesprekken plaatsgevonden waarin de cijfers nader zijn besproken, achterliggende oorzaken van de uitkomsten aan de orde zijn gekomen en suggesties zijn gedaan om nadere analyses uit te voeren. In dit kader hebben de volgende gesprekken plaatsgevonden: • Drie interviews met makelaars uit de gemeente / regio (Fynhuys Makelaars, Lommers Makelaars, Clavem Makelaars) • Een gesprek met Leystromen • Een bijeenkomst met het Platform Beeks Wonen

1.2 Leeswijzer • • • • •

Hoofdstuk 2 gaat in op de kwantitatieve woningbouwopgave voor de komende jaren. In hoofdstuk 3 geven we een overzicht van enkele ontwikkelingen op de koopwoningmarkt, met name als het gaat om de ontwikkeling van bouwkosten en transactieprijzen. Hoofdstuk 4 geeft update van de verwachte behoefte aan sociale huur, inclusief een doorvertaling naar kwalitatieve woonwensen en de verschillende kernen. Hoofdstuk 5 gaat in op de behoefte aan particuliere huur, zowel in het midden- als dure segment. In hoofdstuk 6 komen we tot de conclusies, inclusief een voorstel voor een aangepast streefwoningbouwprogramma.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

4

2 Kwantitatieve woningbouwopgave 2.1 Opgave 2022-2026: +435 woningen Ambitie Woonvisie 2020-2030 In de woonvisie 2020-2030 is voor de gemeente een minimale woningbouwopgave van 500 woningen benoemd, conform de destijds geldende provinciale woningbehoefteraming. In de woonvisie is gesteld dat de werkelijke opgave groter is, omdat er sprake is van een groot vestigingsoverschot in Hilvarenbeek (daar waar de provinciale prognose uitging van een migratie-evenwicht). Hoe groot de extra opgave als gevolg van dat vestigingsoverschot zou zijn, is niet nader gekwantificeerd in de woonvisie. Op basis van prognoses en woonvisie is een woningbouwprogramma opgesteld. Daarbij is met een iets ruimere opgave gerekend dan de prognosecijfers.

Meer vestigers dan vertrekkers De afgelopen jaren kende de gemeente Hilvarenbeek bijna jaarlijks een vestigingsoverschot. Dat overschot nam in de loop der jaren ook toe. Vooral vanuit andere Hart van Brabant gemeenten kwamen meer vestigers dan dat er mensen vertrokken uit Hilvarenbeek. Ook met de rest van Noord-Brabant en overig Nederland is er sprake van een vestigingsoverschot, zij het in kleinere mate dan met Hart van Brabant. Wel is te zien dat het vestigingsoverschot met andere Brabantse gemeenten iets afneemt, terwijl het vestigingsoverschot ten opzichte van overig Nederland is toegenomen de laatste jaren. Figuur 2.1: Gemeente Hilvarenbeek. Migratiesaldo met omliggende regio’s / gebieden (2012-2021). 200 150 100 50 0 -50 -100 2012

2013

2014

Hart van Brabant

2015

2016

Overig Noord-Brabant

2017

2018

2019

Overig Nederland

2020

2021

Buitenland

Bron: CBS (2022).

Het grote vestigingsoverschot wordt in grote mate bepaald door het aantal vestigers uit de gemeente Tilburg. Ongeveer 35% van alle vestigers in de gemeente Hilvarenbeek in de afgelopen vijf jaar was afkomstig uit Tilburg. Ter vergelijking na Tilburg waren de meeste vestigers in Hilvarenbeek afkomstig uit Goirle (7% van alle vestigers). De meeste vestigers uit overig Nederland waren vooral afkomstig uit (studenten)steden: Amsterdam (43 vestigers), Utrecht (34 vestigers), Nijmegen (26 vestigers), Rotterdam (23 vestigers), Maastricht (22 vestigers). Hier zitten mogelijk ook vestigers bij die voorheen ook al in Hilvarenbeek woonden en nu na hun studie weer terugkeren.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

5

Figuur 2.2: Gemeente Hilvarenbeek. Ontwikkeling aantal vestigers Hilvarenbeek naar herkomstgemeente (20172021) 300 250 200 150 100 50 0

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: CBS (2022).

Het is niet exact te voorspellen hoe de migratietrend zich de komende jaren gaat voortzetten. De trend van de afgelopen vijf jaar (jaarlijks +106 mensen) lijkt -gezien de druk op de woningmarkt- het meest voor de hand liggen. Als we dat vertalen naar huishoudens1, zou dat een extra woningbouwopgave van +360 woningen voor de periode 2022-2030 betekenen (bovenop de eerdergenoemde lokale behoefte van 500 woningen). Gaan we uit van de migratietrend over de afgelopen tien jaar, dan ligt de extra woningbouwopgave wat lager: +235 woningen. Uiteraard zijn er ook veel mensen binnen de gemeente Hilvarenbeek verhuisd; ongeveer 9.900 over de afgelopen tien jaar. Daarmee bestond 51% van alle verhuizingen naar vrijgekomen woningen in de gemeente uit eigen inwoners. Dat aandeel is de laatste jaren wel iets afgenomen; van 53% in 2017 naar 47% in 2021.

Regionale Woondeal: kwantitatief uitgangspunt eerstkomende jaren In 2022 is de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgekomen. Hierin is beschreven dat er in de periode 2022 t/m 2030 900.000 woningen in Nederland gebouwd moeten worden om te kunnen voorzien in de vraag naar woningen. Vervolgens is deze landelijke opgave uitgewerkt naar de verschillende provincies en regio’s. In de woondeal van de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT) is de regionale woningbouw vertaald naar de verschillen de gemeente, waaronder Hilvarenbeek (zie voor nadere toelichting: hoofdstuk 6). De opgave is benoemd voor de korte termijn: 2022-2026. Voor de gemeente Hilvarenbeek geldt een opgave van 435 woningen, gemiddeld zo’n 87 woningen per jaar. Als we dat afzetten tegen onze eerdere ambitie uit de woonvisie inclusief verwachte migratietrends, dan gaat deze afspraak uit de Woondeal zelfs uit van een iets hogere jaarlijkse woningbouwopgave. De cijfers uit de Woondeal zien we als het kwantitatieve uitgangspunt voor de eerstkomende jaren.

Verhuisbewegingen sociale huursector In de periode 2018 t/m medio 2022 zijn ongeveer 320 sociale huurwoningen in de gemeente beschikbaar gekomen. Iets meer dan de helft hiervan (53%) is toegewezen aan inwoners uit de gemeente Hilvarenbeek. Zo’n 22% van de vrijgekomen woningen werden toegewezen aan vestigers uit Tilburg, op ruime afstand gevolgd door vestigers uit Oisterwijk en Goirle (beiden 6%). Binnen de gemeente Hilvarenbeek zijn wel verschillen te constateren. In de kernen Hilvarenbeek (57%) en Biest-Houtakker (56%) werd ruim de helft van de vrijgekomen sociale huur toegewezen aan inwoners uit de eigen gemeente. In Diessen (44%) lag dat percentage duidelijk lager. Dat gold ook voor Esbeek,

1 Gemiddelde huishoudensgrootte in gemeente Hilvarenbeek ligt op 2,35 personen (bron: CBS, 2022)

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

6

maar hier was het aantal mutaties zeer beperkt (12 over de afgelopen 4,5 jaar). In Haghorst kwam slechts een sociale huurwoning beschikbaar. Dat het percentage toewijzingen aan eigen inwoners lager ligt in de kleinere kernen heeft er ook mee te maken dat woningzoekenden uit deze kernen lang niet altijd reageren op het vrijkomende huuraanbod in hun kern (waardoor een woning logischerwijs wordt toegewezen aan een woningzoekenden uit een andere kern / gemeente). Figuur 2.3: Gemeente Hilvarenbeek. Herkomst nieuwe huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen in gemeente Hilvarenbeek (2018 t/m juni 2022)2. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Hilvarenbeek

Tilburg

Oisterwijk

Goirle

2018

2020

2019

Gilze en Rijen

2021

Overig NoordBrabant

Overig Nederland

2022

Bron: Leystromen (2022).

Instrumenten om te sturen op woningtoewijzing In de basis is het goed dat er vestigers van buiten de gemeente in Hilvarenbeek komen wonen. Het is een teken dat de gemeente een zekere aantrekkingskracht heeft. Daarnaast is vrijheid van vestiging een basisprincipe van de Huisvestingswet; iedereen mag zelf bepalen waar hij of zij gaat wonen in Nederland. Maar het kan zijn dat er een dusdanige woningschaarste is dat er verdringing ontstaat. In die zin dat sommige doelgroepen (bijvoorbeeld lokale woningzoekenden) weinig kans maken om een woning te kunnen huren of kopen. Als daar sprake van is, dan kan de gemeente hiervoor diverse instrumenten in een huisvestingsverordening opnemen om te sturen op de woningtoewijzing: Woonruimteverdeling (sociale huur) via Huisvestingsverordening De gemeente kan in een huisvestingsverordening regels opnemen over de wijze waarop sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan woningzoekenden. Een van de mogelijkheden is om voorrang te geven aan lokale woningzoekenden. Hierbij geldt dat maximaal 50% van de jaarlijks toe te wijzen huurwoningen met voorrang mag worden toegewezen aan woningzoekenden met een lokale en/of regionale binding.

Voorrang goedkope koopwoningen (< NHG grens) via Huisvestingsverordening (wetsvoorstel) Er ligt een wetsvoorstel om ook voor de goedkope koopwoningen (tot NHG grens) een voorrangssysteem voor lokale woningzoekenden mogelijk te maken (tot maximaal 50% van de jaarlijks vrijkomende woningen). In het huidige voorstel zou zo’n voorrangsregel zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw kunnen gelden. Maar met name voor bestaande koopwoningen zou zo’n voorrangssysteem tot de nodige praktische bezwaren kunnen leiden. Voor beide instrumenten geldt dat de gemeente moet onderbouwen dat er sprake van woningschaarste in het betreffende segment is én dat er verdringingseffecten optreden. Met name van dat laatste punt lijkt op dit moment geen sprake. Meer dan 50% van de woningen (totaal en voor sociale huur) komt terecht bij inwoners uit de eigen gemeente. Al zit dit percentage voor Hilvarenbeek maar net boven de 50% grens. 2 Op basis van alle toewijzingssystemen (inschrijfduur, woningruil, verzameladvertentie, bemiddeling, coöptatie).

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

7

Makelaars: Wees voorzichtig met voorrangsregels Makelaars herkennen dat het aantal vestigers in Hilvarenbeek de afgelopen jaren is toegenomen. Deze toegenomen aantrekkingskracht komt ook voort uit de Corona-periode. Mensen weten dat op afstand werken goed mogelijk is. De nabijheid van de werkplek is minder relevant geworden. Het valt volgens hen zeker te overwegen om voorrangsregels voor eigen inwoners in te voeren. Maar pas daar ook wel mee op. Want onder de vestigers zitten ook veel jonge gezinnen. Voor een sterk vergrijzende gemeente als Hilvarenbeek is de instroom van jonge huishoudens belangrijk.

Doelgroepenverordening De gemeente heeft in 2022 een Doelgroepenverordening vastgesteld. Die biedt de mogelijkheid om de realisatie en instandhouding van sociale koop-, sociale huur- en middeldure huurwoningen vast te leggen in bestemmingsplannen. Tevens worden ten aanzien van de toewijzing van die woningen inkomensgrenzen gesteld3. Met de ondertekening van de SRBT-woondeal in maart 2023 is de toepasbaarheid van de verordening beperkt. Enerzijds omdat de sociale huurwoningen gebouwd moeten worden door woningcorporaties, voor wie het gebruik van de verordening minder relevant is. Anderzijds komt de maximale huurprijs die de verordening hanteert voor de middenhuur niet overeen met de prijsgrens die in de woondeal bepaald is. Een aanpassing van de verordening is hierop wenselijk, zo mogelijk tegelijk met een aanpassing van de maximale koopprijs voor de sociale koopwoningen (op basis van de Crisis- en Herstelwet).

2.2 Gerealiseerde woningen 2020-2021 Een deel van de woningbouwopgave zoals benoemd in de woonvisie is in de afgelopen jaren gerealiseerd. Om tot een aangepast streefwoningbouwprogramma te komen, zullen we de gerealiseerde woningen verdisconteren op het oorspronkelijke programma. In de periode 2020-2021 zijn 190 woningen opgeleverd; 38% van de oorspronkelijke (minimale) opgave van 500 woningen. Vooral de realisatie van koopwoningen in de categorie ‘overig’(doorgaans woningen > €350.000) en huurwoningen (zowel sociaal als vrije sector) ligt op schema. De realisatie van betaalbare koopwoningen blijft daarbij nog achter. Tabel 2.1: Gemeente Hilvarenbeek. Gerealiseerde woningen naar eigendom, type en prijsklasse (2020-2021). Woningtype Prijsklasse Realisatie 2020 2021 20202021 Koop Eengezins- / meergezinswoning < €200.000 8 5 13 Eengezinswoning €200.000-€350.000 7 6 13 Levensloopgeschikt (EGW of MGW) < €300.000 9 6 15 Overig Overig 30 30 60 Totaal 54 47 101 Huur Alle woningtypen < €720 64 3 67 Alle woningtypen > €720 11 11 22 Totaal 75 14 89 Totaal Gerealiseerd 129 61 190 Totaal Opgave woonvisie 500 Bron: Gemeente Hilvarenbeek (2022)

% 3% 3% 3% 12% 20% 13% 4% 18% 38%

Opgave % 15-20% 15-20% 20-25% 10-15% 75% 15-20% 5-10% 25% 100%

2.3 Conclusie: extra woningbehoefte door migratie In de woonvisie is de lokale woningbehoefte voor de periode 2020-2030 genoemd, gebaseerd op de prognoses die destijds door de Provincie opgesteld waren. In 2020 en 2021 zijn reeds veel woningen

3 Met een doelgroepenverordening kan bij de toewijzing van goedkope huur- en koopwoningen enkel gestuurd worden op het

inkomen van huishoudens, niet op basis van de herkomstgemeente.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

8

gerealiseerd. Daarmee zou er nog een beperkte woningbouwopgave voor de periode 2022-2030 overblijven. Tegelijkertijd zien we dat de gemeente al jarenlang een vestigingsoverschot kent. Dit komt vooral door het grote aantal vestigers uit de directe regio (in de eerste plaats Tilburg), maar de laatste jaren neemt ook het aantal vestigers vanuit gemeenten buiten de provincie toe. Het is daarom belangrijk om bij de woningbouwopgave -naast de gerealiseerde woningen- ook rekening te houden met deze instroom. Recent is de Woondeal van de SRBT opgesteld. Hierin zijn de ambities geformuleerd hoe de gemeenten de grote vraag naar woningen in de regio de komende jaren gaan bedienen. Voor Hilvarenbeek geldt daarbij een opgave van 435 woningen in de periode 2022-2026. Daarmee komt onze kwantitatieve woningbouwopgave fors hoger te liggen dan de oorspronkelijke doelstelling uit de woonvisie, zeker als we dat vertalen naar een jaarlijkse opgave. Met deze verhoogde ambitie houden we rekening met een extra woningvraag als gevolg van het toegenomen aantal vestigers in de gemeente. De cijfers uit de Woondeal zien we als kwantitatief uitgangspunt voor de komende jaren.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

9

3 Ontwikkelingen koopsector 3.1 Toename transacties, stijging koopsom Als we inzoomen op de periode sinds het uitkomen van de huidige woonvisie (2019), zien we dat het aantal woningtransacties in de gemeente Hilvarenbeek is toegenomen (+25%). Deze toename was bovendien sterker dan het regionale en landelijke beeld. Overigens is het aantal woningtransacties in Hilvarenbeek nog niet op het niveau van 2017. Tabel 3.1: Gemeente Hilvarenbeek. Ontwikkeling aantal woningtransacties, vergeleken met regionale en landelijke beeld (excl. nieuwbouw). 2017 2018 2019 2020 2021 2019-2021 Hilvarenbeek 207 193 144 220 180 +25% Midden Noord-Brabant4 7.289 6.912 6.569 7.643 7.175 +9% Nederland 241.731 218.513 218.538 235.189 226.512 +4% Bron: Woningmarktcijfers.nl (2022)

Bij de meeste transacties ging het om vrijstaande woningen (36% van alle woningtransacties in de gemeente in de afgelopen vijf jaar). Logisch, aangezien vrijstaande woningen het meest voorkomende woningtype in de gemeente zijn. De stijging van het aantal transacties in de periode 2019-2021 wordt voornamelijk ook veroorzaakt door de sterke groei van verkochte vrijstaande woningen. Het aantal transacties van andere woningtypen is slechts licht toegenomen (hoekwoning en appartement) of zelfs afgenomen (2-onder-1 kap woning). Figuur 3.1: Gemeente Hilvarenbeek. Ontwikkeling aantal woningtransacties naar woningtype (excl. nieuwbouw). 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Rijwoning

Hoekwoning 2017

2-1 kapwoning 2018

2019

2020

Vrijstaand

Appartement

2021

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2022)

4 Hiertoe behoren de gemeenten Altena, Heusden, Waalwijk, Dongen, Loon op Zand, Tilburg, Oisterwijk, Goirle, Gilze en Rijen,

Alphen-Chaam, Baarle-Nassau en Hilvarenbeek.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

10

Makelaars: Behoefte aan seniorenwoningen, maar blijft dit een courant product? Hilvarenbeek vergrijst snel. Er zijn veel ouderen terwijl er volgens makelaars een tekort aan levensloopgeschikte appartementen (ongeveer 90 m², 2 slaapkamers, buitenruimte, prijsklasse > €350.000) en patiobungalows is (100 m², vrijstaand / geschakeld, patiotuin, > €450.000). Een concept als De Leyhoeve is ook aantrekkelijk gebleken voor ouderen die deze huurprijzen (€800 - €2.400 inclusief zorg) kunnen betalen. Maar kan zo’n concept ook in kleinschaliger vorm in de gemeente Hilvarenbeek ontwikkeld worden? Als er meer seniorenwoningen ontwikkeld worden, zal wel gekeken moeten worden hoe hier een duurzaam aantrekkelijk product van gemaakt kan worden, ook als de vergrijzingspiek over 15-20 jaar geweest is. Zijn dergelijke woningen dan ook nog aantrekkelijk voor andere doelgroepen, zoals starters? Maak deze woningen dan ook zodanig flexibel (bijvoorbeeld qua indeling) zodat ze na verloop van tijd aan te passen zijn voor andere doelgroepen. Een voordeel van meer woningbouw voor senioren is bovendien dat hiermee de doorstroming gestimuleerd wordt. Op deze manier komen er ook meer bestaande woningen voor gezinnen en starters beschikbaar.

De gemiddelde koopsom is in heel Nederland de afgelopen jaren sterk toegenomen (+28% tussen 2019 en 2021). In Hilvarenbeek was de groei zelfs nog iets sterker (+32%). In 2021 lag de gemiddelde koopsom in Hilvarenbeek op €480.100; aanzienlijk hoger dan het regionale en landelijke beeld. Tabel 3.2: Gemeente Hilvarenbeek. Ontwikkeling gemiddelde koopsom, vergeleken met regionale en landelijke beeld (excl. nieuwbouw). 2017 2018 2019 2020 2021 2019-2021 Hilvarenbeek € 328.500 € 342.000 € 362.600 € 403.900 € 480.100 +32% Midden Noord-Brabant € 257.000 € 277.800 € 296.500 € 324.100 € 386.400 +30% Nederland € 263.300 € 287.300 € 308.000 € 334.500 € 394.500 +28% Bron: Woningmarktcijfers.nl (2022)

De relatief hoge gemiddelde koopsom in Hilvarenbeek heeft vooral te maken met het grote aantal vrijstaande woningen (zowel in de voorraad als transacties). De gemiddelde koopsom van vrijstaande woningen lag in 2021 (€605.700) aanzienlijk hoger dan van andere woningtypen in Hilvarenbeek. Ook steeg de prijs van vrijstaande woningen tussen 2019 en 2021 harder (+31%) dan van andere woningtypen. Figuur 3.2: Gemeente Hilvarenbeek. Ontwikkeling gemiddelde koopsom naar woningtype (excl. nieuwbouw). € 650.000 € 600.000 € 550.000 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 2017

2018

Rijwoning

Hoekwoning

2019 2-1 kapwoning

2020

2021

Vrijstaand

Appartement

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2022)

Makelaars: Eerste signalen afkoeling woningmarkt, maar prijzen blijven hoog Makelaars zien door de stijgende rente de eerste tekenen van een afkoeling van de woningmarkt. Er wordt veel afgewacht. Tegelijkertijd draait de economie nog steeds goed. Er is daardoor nog steeds een grote behoefte aan koopwoningen, ook onder starters. De prijzen zijn dusdanig hoog dat de prijs-kwaliteit verhouding voor eenvoudige rijwoningen uit verhouding is (vaak meer dan €350.000). Dit wordt nog regelmatig door starters betaald, omdat ouders financieel bijdragen.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

11

3.2 Sterke stijging bouwkosten Sinds 2016 is er een sterke stijging van de bouwkosten voor nieuwbouw te zien. Sinds 2019 is de gemiddelde inputprijs in Nederland met 7,3 procentpunt gestegen. De outputprijs (loon, materieel, inclusief winst / risico) steeg nog iets sterker; 10,4 procentpunt. Figuur 3.3: Ontwikkeling prijsindex gemiddelde bouwkosten nieuwbouwwoning 2012-2023 (2015 = 100)*. 140 130 120 110 100 90 80 2012

2013

2014

2015

2016

Inputprijs

2017

2018

2019

Outputprijs

2020

2021

2022

2023

Prognose

*Inputprijs: loonkosten en materieel, outputprijs: inputprijs inclusief winst en risico. Bron: CBS (2022).

Prognoses gaan uit van een verdere stijging van 4% tot 6% in de periode 2022-20235. Belangrijkste oorzaak van de stijgende bouwkosten zijn het tekort aan personeel (met als gevolg hogere loonkosten), maar vooral de gestegen kosten van bouwmaterialen (leveringsproblemen sinds de Corona-pandemie). De prognoses voor de bouwkosten zijn gemaakt voor het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Sindsdien zijn de bouwkosten verder gestegen. Het is nog lastig te overzien hoe lang deze onzekere situatie aan houdt. In ieder geval lijkt het realistisch om voor de komende jaren uit te gaan van een aanhoudend sterke toename van de bouwkosten.

3.3 Prijsindexactie streefwoningbouwprogramma De stijgende prijzen (zowel transactieprijzen als bouwkosten) maken dat het niet langer realistisch is om uit te gaan van de prijs-kwaliteitverhouding zoals genoemd in het gemeentelijk streefwoningbouwprogramma. Het is steeds lastiger geworden om de beoogde woningtypen voor de beoogde prijsklasse te realiseren. We stellen daarom de prijscategorieën uit het streefwoningbouwprogramma bij, op basis van de stijging van de bouwkosten, gebaseerd op de inputprijs6. Als we bouwkostenstijging van de afgelopen jaren als uitgangspunt voor de indexering nemen, zouden de marktsegmenten uit het streefwoningbouwprogramma voor het komende jaar (2023) als volgt luiden: • Eengezins- / meergezinswoning < €236.600 • Eengezinswoning €236.600 - €414.100 • Levensloopgeschikte woning (EGW of MGW) < €354.900

5 BBN (2022) 6 We nemen de outputprijs niet als uitgangspunt, omdat winst en risico vooral ten goede/ ten koste komt van de ontwikkelende

partij.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

12

Tabel 3.3: Gemeente Hilvarenbeek. Prijsindexatie marktsegmenten streefwoningbouwprogramma voor 2023 op basis van bouwkostenontwikkeling afgelopen jaren. Woningtype Eengezins/meergezinswoning Eengezinswoning Levensloopgeschikt (EGW of MGW)

2019 < €200.000 €200.000€350.000 < €300.000

2020 < €205.600 €205.600€359.800 < €308.400

2021 < €214.600 €214.600€375.600 < €322.000

2022 < €227.500 €227.500€398.200 < €341.300

2023 < €236.600 €236.600€414.100 < €354.900

Bron: CBS (2022), woningmarktcijfers.nl (2022), bewerking Companen.

Zoals gezegd gaat de prognose in ieder geval voor de eerstkomende jaren uit van een verdere stijging van de bouwkosten. Hoe lang die stijging aanhoudt, is onbekend. We hebben daarom twee varianten voor de komende vijf jaar; uitgaande van de trend van de afgelopen drie jaar (stijging bouwkosten van gemiddeld 4,8 procentpunt per jaar) en afgelopen tien jaar (stijging bouwkosten van gemiddeld 3,0 procentpunt per jaar). Tabel 3.4: Gemeente Hilvarenbeek. Prognose prijsindexactie marktsegmenten streefwoningbouwprogramma 2023-2027 in twee scenario’s (bouwkostentrend afgelopen drie jaar en afgelopen tien jaar) Voortzetting trend laatste 3 jaar Voortzetting trend laatste 10 jaar

Woningtype Eengezins/meergezinswoning Eengezinswoning Levensloopgeschikt (EGW of MGW) Eengezins/meergezinswoning Eengezinswoning Levensloopgeschikt (EGW of MGW)

2023 < €236.600 €236.600€414.100 < €354.900 < €236.600 €236.600€414.100 < €354.900

2024 < €248.000 €248.000€434.000 < €372.000 < €243.800 €243.800€426.600 < €365.600

2025 < €259.900 €259.900€454.800 < €389.800 < €251.100 €251.100€439.400 < €376.600

2026 < €272.400 €272.400€476.600 < €408.500 < €258.700 €258.700€452.600 < €388.000

2027 < €285.400 €285.400€499.500 < €428.200 < €266.400 €266.400€466.300 < €399.700

Bron: CBS (2022), woningmarktcijfers.nl (2022), bewerking Companen.

Het mag duidelijk zijn dat toekomstige indexactie bij stijging van de bouwkosten conform afgelopen drie jaar aanzienlijk hoger is dan wanneer de langjarige trend (afgelopen tien jaar) realiteit zal worden.

3.4 Hypotheekmogelijkheden voor starters Als gevolg van de economische groei, lage rentestand en overwaarde bij vorige woningen was het voor een groot deel van de woningzoekenden financieel haalbaar om de stijgende woningprijzen te kunnen betalen. Met het verder stijgen van de bouwkosten, het afnemen van de economische groei en voorzichtige verhoging van de rente, komt de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen voor woningzoekenden verder onder druk te staan. Daarom is het belangrijk om bij indexatie niet alleen oog te hebben voor de stijging van de bouwkosten, maar ook voor de financiële mogelijkheden van woningzoekenden. Daarbij zijn de hypotheekmogelijkheden van starters leidend, omdat zij doorgaans de minste financiële ruimte hebben. Zij hebben immers geen woning te verkopen, waardoor ze hieruit geen extra vermogen in kunnen brengen bij de aankoop van een woning. In onderstaande tabel zijn de hypotheekmogelijkheden voor starters bij verschillende uitgangsposities in beeld gebracht. Hierbij is de hypotheekruimte bepaald op basis van het inkomen. Eventuele inbreng van extra kapitaal (eigen vermogen, ouders) is buiten beschouwing gelaten, al komt dit in de praktijk uiteraard regelmatig voor. De tabel laat zien dat de hypotheekmogelijkheden voor alleenstaande starters (zowel bij een middelbare of hoge opleiding) zeer beperkt zijn.

Zij kunnen geen woning van €200.000 of meer financieren op basis van hun inkomen. Ook voor tweeverdieners tussen de 20 en 24 jaar zijn de mogelijkheden beperkt. Voor starters met twee inkomens tussen de 25 en 29 jaar zijn de mogelijkheden beduidend groter. Zij kunnen een woning van €246.000 tot €318.800 financieren. Voor starters met twee inkomens boven de 30 jaar zijn de mogelijkheden het grootst (€322.600 tot €442.000).

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

13

Tabel 3.5: Gemiddelde hypotheekmogelijkheden van starters op de woningmarkt (uitgaand van vast contract en excl. vermogen of kredieten), naar leeftijd, opleidingsniveau en huishoudenssamenstelling. Leeftijdsklasse Opleidingsniveau Huishoudensgrootte Inkomen Hypotheek 20-24 jaar Middelbaar (HAVO/VWO, MBO) Alleenstaand €15.600 € 51.700 Tweeverdieners €31.200 € 137.000 Hoog (HBO / WO) Alleenstaand €20.400 € 67.700 Tweeverdieners €40.800 € 179.200 25-29 jaar Middelbaar (HAVO/VWO, MBO) Alleenstaand €28.000 € 123.000 Tweeverdieners €56.000 € 246.000 Hoog (HBO / WO) Alleenstaand €34.200 € 150.200 Tweeverdieners €68.400 € 318.800 30-34 jaar Middelbaar (HAVO/VWO, MBO) Alleenstaand €34.600 € 152.000 Tweeverdieners €69.200 € 322.600 Hoog (HBO / WO) Alleenstaand €44.000 € 193.300 Tweeverdieners €88.000 € 442.400 Bron: CBS (2022), Consumentenbond (1-10-2022).

Als we de geïndexeerde prijsgrenzen op basis van de gestegen bouwkosten aanhouden (zie tabel 3.3), zou het in ieder geval mogelijk moeten zijn om koopwoningen te bouwen die betaalbaar zijn voor starters van 25 jaar en ouder met twee inkomens. Voor tweeverdieners tot 25 jaar en alleenstaanden blijven de mogelijkheden om te kopen beperkt. Willen we ook betaalbare koopwoningen bieden voor diverse lagere inkomensgroepen, dan zou gekeken moeten worden of de prijsgrens verlaagd moet worden tot €180.000. Nieuwe koopwoningen worden daarmee ook bereikbaar voor alleenstaanden van 30 jaar of ouder met een hoge opleiding en tweeverdieners tussen de 20 en 24 jaar met een hoge opleiding.

Consequenties prijs-kwaliteitverhouding Het bijstellen van prijsgrenzen (en mogelijkerwijs een lagere prijsgrens hanteren dan tot dusver in het streefwoningbouwkader) heeft uiteraard wel consequenties voor de woonkwaliteit. Er zal daarom samen met ontwikkelende partijen gekeken moeten worden hoe we op een creatieve / innovatieve manier betaalbare koopwoningen kunnen blijven bieden voor een brede doelgroep in de gemeente. Hierbij kan aan verschillende kwaliteitsaspecten worden gedacht: • Een kleiner woonoppervlak dan de huidige standaard in Hilvarenbeek • Sterkere nadruk op appartementen in plaats van grondgebonden woningen • Geen extra ambitie ten aanzien van duurzaamheid (uitgaan van minimale landelijke eisen) • Ontwikkeling van prefab-woningen die ook op grote schaal afgenomen worden • Niveau van afwerking en materiaalgebruik Daarbij zal er ook in principiële keuze gemaakt moeten worden of elke starter (ongeacht inkomensniveau) de mogelijkheid moet hebben om een woning te kunnen kopen. Als de prijsgrens dermate laag wordt gesteld, komt de woonkwaliteit (en daarmee ook de toekomstwaarde) sterk onder druk te staan.

Vergroten van financiële mogelijkheden starters Het vergroten van de betaalbaarheid van het wonen in Hilvarenbeek hoeft niet alleen via de aanbodkant te verlopen (lees: goedkopere woningen te bieden), maar kan door de financiële mogelijkheden aan de vraagkant te vergroten. Reeds toegepaste instrumenten De gemeente Hilvarenbeek beschikt reeds over diverse instrumenten om starters meer financiële ruimte te bieden om een woning te kunnen kopen. Starters kunnen een starterslening aanvragen voor de aankoop van woningen (nieuwbouw of bestaand). Het gaat daarbij om een lening van maximaal 20% van de NHG-prijs (€355.000 in 2022); €71.000. Er is tot nu toe beperkt gebruikt gemaakt van de starterslening, vooral bij bestaande bouw. Dit komt vooral dat voor de aanpassing nauwelijks woningen in aanmerking kwamen voor een starterslening, vanwege de hoge woningprijzen in de gemeente. Daarnaast hanteert de gemeente een startersregeling waarbij starters een korting op de grondprijs krijgen mits kavel (maximaal 100 m) woning (maximaal 350 m inhoud) en inkomen (maximaal 1,25 maal BMI) aan

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

14

de voorwaarden voldoen. Hierbij geldt wel een zelfbewoningsplicht (maximaal 10 jaar), antispeculatiebeding en boeteregeling bij verkoop. Overige instrumenten (nog niet toegepast in Hilvarenbeek) Naast bovengenoemde instrumenten is het ook mogelijk om starters te ondersteunen via het bieden van een bepaalde koopconstructies, waardoor de aankoop van een woning goedkoper wordt. Hierbij zijn verschillende regelingen mogelijk: KoopStart Met KoopStart worden starterswoningen verkocht met een koperskorting tot 25% op de getaxeerde marktwaarde. Op termijn, wanneer de woning wordt doorverkocht, ontvangt de initiatiefnemer de eerder verstrekte koperskorting én een deel van de waardeontwikkeling van de eigenaar. Er zit geen terugkoopverplichting verbonden aan de constructie, waardoor de woning in een krappe woningmarkt bij verkoop waarschijnlijk in prijs zal stijgen. KoopGarant KoopGarant lijkt in grote mate op KoopStart, met als verschil dat bij KoopGarant wel een terugkoopverplichting van de bewoner richting de oorspronkelijke eigenaar / ontwikkelaar geldt. Daarbij wordt de waardeontwikkeling (of eventueel verlies) volgens een vaste formule gedeeld tussen ontwikkelaar en bewoner. Het voordeel daarvan is dat de woning door de ontwikkelaar daarna opnieuw als betaalbare woning in de markt gezet kan worden. In het verleden werd KoopGarant vaak toegepast door woningcorporaties.

Maar omdat de KoopGarantwoning continu op de balans blijft staan, wordt hiermee de investeringscapaciteit beperkt. Bovendien loopt men financieel risico als de woning met verlies wordt teruggekocht. Het is hierdoor lastig geworden om partijen te vinden die een rol willen spelen bij de bouw, verkoop en aankoop van KoopGarantwoningen. Erfpacht Bij een woning met erfpachtconstructie wordt de koper eigenaar van de woning (opstal), maar niet over de grond. Hiervoor betaalt de koper een jaarlijkse canon. Doordat de koper alleen voor de woning betaalt, kan de woning goedkoper worden aangeboden. Hypotheekverstrekkers zijn vaak terughoudend bij woningen met erfpacht. De canon wordt periodiek herzien op basis van grondwaarde. Dit kan de financiële positie en waarde verslechteren. Geldverstrekkers willen om deze reden hun risico’s beperken. KoopLater Bij KoopLater kan een woning voor een afgesproken eerste periode gehuurd worden, voordat overgegaan wordt op koop. Vooraf wordt met de toekomstige kopers de koopsom contractueel vastgelegd. Gaat de bewoner op een bepaald moment over tot koop, dan wordt een deel van de maandelijkse huur van de beginperiode bij de notaris verrekend met de koopsom, waardoor de hypotheek lager wordt. Zeker wanneer de huizenprijzen sterk stijgen heeft de koper een gunstige deal.

Dalen de huizenprijzen, dan is de aankoop voor de koper minder gunstig (gelet op de vooraf bepaalde koopsom). Makelaars: Financiële ondersteuning helpt, maar beperk de voorwaarden Het nieuwe streefwoningbouwkader zal er niet aan ontkomen om rekening te houden met de gestegen bouwkosten, aldus de makelaars. Het is volgens hen belangrijk om mee te bewegen met de markt en prijsgrenzen daarop aan te passen. Wel is het zaak om vervolgens met marktpartijen samen te kijken hoe we tot een betaalbaar én aantrekkelijk woonproduct in Hilvarenbeek komen. Je kunt wellicht kleiner gaan bouwen, maar daar zitten grenzen aan. Op dit moment zijn kleine woningen een courant product, maar in tijden van een ontspannen woningmarkt zijn dit vaak de eerste segmenten waar vraaguitval ontstaat. Financiële ondersteuning, zoals een starterslening kunnen helpen om woningen betaalbaarder voor starters te houden. Bij de startersregeling plaatst men enkele kritische noten. Voorwaarden als een lange zelfbewoningsplicht of verplichting om de woning aan een starter door te verkopen, wegen zwaar, waardoor starters door deze voorwaarden terughoudend worden om een dergelijke woning met startersregeling te kopen. Kijk daarom kritisch of de voorwaarden niet wat versoepeld kunnen worden.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

15

4 Ontwikkelingen huursector 4.1 Behoefte aan sociale huur De huidige voorraad sociale huur in de gemeente Hilvarenbeek bestaat uit 1.310 woningen, waarvan het grootste deel (ongeveer 980 woningen) in bezit is van woningcorporatie Leystromen. Daarnaast zijn er nog zo’n 330 particuliere huurwoningen die een huurprijs tot €808 kennen (en daarmee tot het sociale huursegment behoren)7. De toekomstige behoefte aan sociale huur opgave wordt deels bepaald door woonwensen (de oriëntatie van vooral lagere inkomensgroepen op de sociale huur in de gemeente Hilvarenbeek), maar vooral ook door toewijzingseisen voor de sociale huursector. Minimaal 92,5% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot €44.035 of meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €48.6258. Eerder was te zien dat de afgelopen jaren veel sociale huurwoningen zijn gebouwd in de gemeente. Toch is er nog steeds sprake van een behoorlijke vraagdruk op de sociale huursector. Voor het addendum van de woonvisie actualiseren we de behoefte aan sociale huur, waarbij we rekening houden met verschillende aspecten: • De verwachte demografische trends, waarbij we uitgaan van de lokale woningbouwopgave voor de periode 2022-2026 voor de gemeente Hilvarenbeek uit de Woondeal van de SRBT (435 woningen). • Koopkrachtontwikkeling.

In algemene zin geldt dat hoe sterker de koopkracht groeit, hoe minder huishoudens behoefte hebben aan een sociale huurwoning. Op basis van CPB-ramingen kunnen we een bandbreedte van de verwachte koopkrachtontwikkeling weergeven. We hanteren daarbij twee scenario’s; het langjarig gemiddelde van +0,4% koopkrachtontwikkeling en een scenario van stagnerende koopkracht (0%) gelet op de huidige economische signalen (sterk stijgende inflatie)9. • De oriëntatie van lage inkomens op sociale huursector in Hilvarenbeek blijft ongeveer gelijk (38,9% van de inkomensgroep die in aanmerking komt voor sociale huur woont in 2032 in een sociale huurwoning). Wel zullen oudere woningeigenaren minder dan in het verleden vanuit een koopwoning verhuizen naar een sociale huurwoning. Hun oriëntatie op de sociale huursector neemt dus wel af. Dit komt doordat ouderen langer vitaal blijven (en daardoor minder snel verhuizen) of vaker dan in het verleden een verhuizing naar een koopwoning overwegen (om niet geconfronteerd te worden met maandelijkse huurlasten).

Tabel 4.1: Huidige woonsituatie per inkomensgroep in gemeente Hilvarenbeek (naar eigendomstype en inkomensgroep) Koop Sociale huur¹ Huur overig² Totaal # % # % # % # % < huurtoeslag 460 9% 575 44% 100 26% 1.145 17% Huurtoeslag tot €44.035 830 17% 405 31% 120 32% 1.370 21% €44.035 - €48.0625 210 4% 65 5% 25 7% 300 4% > €48.625 3.480 70% 265 20% 135 36% 3.855 58% Totaal 4.980 100% 1.310 100% 380 100% 6.670 100% Bron: Lokale Monitor Wonen (2022) ¹Alle huurwoningen tot de liberalisatiegrens; €808 (zowel van woningcorporaties als particuliere verhuurders) ²Alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens; €808 (zowel van woningcorporaties als particuliere verhuurders)

Ook vanuit de midden- en hogere inkomens zal een deel van de huishoudens in een sociale huurwoning wonen (in de basis 25%; ook wel de goedkope scheefheid). Door strengere inkomenseisen komen middenen hogere inkomens nog maar zeer beperkt in aanmerking voor een sociale huurwoning. Uit het meest 7 Lokale Monitor Wonen (2022) 8 Prijspeil 2023 9 Zeker de laatste maanden is de inflatie enorm toegenomen. Dit is met name terug te zien bij de energielasten, maar ook bij

andere producten. Zouden we een scenario bepalen op basis van de trends van de laatste maanden, dan zou er nog een veel negatiever koopkrachtscenario doorgerekend moeten worden. Bij deze prognose van de behoefte aan sociale huur kijken we echter meerdere jaren vooruit. Daarom is het zaak om extreme pieken en dalen in de koopkrachtontwikkeling enigszins te corrigeren voor de lange termijn trend.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

16

recente WoON-onderzoek (2021) blijkt dan ook dat de goedkope scheefheid onder huurders landelijk is afgenomen de afgelopen jaren. Anderzijds blijft er door de sterke prijsstijging op de koopmarkt een groot gat tussen huren en kopen bestaan. Daarmee blijft het lastig voor middeninkomens om een woning te kopen en door te stromen vanuit de sociale huur naar de koop of (middel)dure huursector. Het effect van de mate van koopkrachtontwikkeling en de ontwikkeling van de goedkope scheefheid is lastig te voorspellen. Daarom hanteren we hier bandbreedtes: Tabel 4.2: Verwachte netto uitbreidingsopgave sociale huurvoorraad gemeente Hilvarenbeek 2022-2026 Koopkracht 0%

Koopkracht 0,4%

Goedkope scheefheid = 25%

+100

+85

Goedkope scheefheid = 23%

+75

+60

Op dit moment zijn de economische verwachtingen onzeker, zeker voor mensen met een lager inkomen. Wel zien we de afgelopen jaren een afnemende goedkope scheefheid. Daardoor lijkt een scenario van 0% koopkrachtontwikkeling en afnemende scheefheid reëel (van 25% naar 23%). Daarmee zou de uitbreidingsopgave sociale huur uitkomen op ongeveer 75 woningen. Deze behoefte betreft de vraag van reguliere woningzoekenden. Gaat de economie (en daarmee de koopkrachtontwikkeling) zich positief ontwikkelen, dan zou de opgave sociale huur lager uit kunnen pakken. Deze opgave kan zowel via permanente woningen als met flexwoningen worden ingevuld. De realisatie van flexwoningen komt dus niet bovenop deze uitbreidingsopgave, tenzij deze woningen bestemd worden voor de (mogelijke) extra woningvraag van een van onderstaande doelgroepen:

Overige factoren die een rol (kunnen) spelen bij de vraag naar sociale huur Met de voorgaande analyse hebben we een eerste beeld van de verwachte uitbreidingsopgave voor de sociale huur in de gemeente Hilvarenbeek. Er spelen echter nog andere factoren die de opgave groter maken: • Door huurprijsverhoging en uitponden kan de sociale huurvoorraad van particuliere verhuurders afnemen. Deze afname zou dan gecompenseerd moeten worden. Op dit moment mogen verhuurders een jaarlijkse huurverhoging van inflatie + 1% hanteren. Op basis van de inflatie van het afgelopen jaar zou dat tot een forse huurprijsverhoging in 2023 kunnen leiden. Tegelijkertijd zijn maatregelen voor verdere regulering van de vrije sector huur in ontwikkeling. De toekomstige ontwikkeling is daarom zeer onzeker. We gaan uit van een beperkte afname van 6% tot en met 2026 (20 woningen), die gecompenseerd zou moeten worden. • De benodigde sociale huurvoorraad voor de huisvesting van statushouders is nu gebaseerd op de trend van de afgelopen vijf jaar (3 woningen per jaar). De taakstelling lag in 2021 en 2022 echter fors hoger (omgerekend zo’n 10 woningen nodig). Maar de ervaring leert dat een deel van de statushouders na enkele jaren verhuisd naar een meer stedelijke woonomgeving (dichterbij werk en vrienden/familie). We gaan daarom uit van een extra opgave van 40 woningen als gevolg van een verhoogde taakstelling.

• In het Convenant Weer Thuis hebben woningcorporaties afspraken gemaakt over het huisvesten van de uitstroom van cliënten uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Voor Hilvarenbeek betekent dit dat stapsgewijs meer woningen beschikbaar komen voor deze doelgroep; van 1 woning in 2022 naar 5 woningen in 2026 (totaal: 15 woningen). Dit betekent niet dat deze opgave 1-op-1 vertaald moet worden in een uitbreidingsopgave. Van oorsprong komt deze doelgroep uit een zelfstandige woning. En een deel van deze mensen zal mogelijk na verloop van tijd opnieuw naar een Beschermd Wonen instelling verhuizen. We gaan daarom uit van een uitbreidingsopgave van 50% van de totale uitstroom. Opgeteld kan de behoefte aan sociale huur op basis van deze factoren mogelijk oplopen tot:

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

17

Tabel 4.3: Gemeente Hilvarenbeek. Behoefte aan sociale huur; reguliere vraag en overige factoren (2022-2026). 2022-2026

Reguliere behoefte (0% koopkracht, afnemende scheefheid) - laag scenario Overige factoren die mogelijk tot grotere opgave kunnen leiden Compensatie door afname sociale huurvoorraad particuliere verhuurders Verhoogde taakstelling eerste vijf jaar Huisvesting uitstroom Beschermd Wonen / Maatschappelijke Opvang Totale behoefte sociale huur (hoogste scenario) Richtlijn woningbouwopgave sociale huur streefwoningbouwkader

+75 woningen

% totale woningbouw (435 woningen) 17%

+20 woningen +40 woningen +8 woningen +143 woningen +130 woningen

33% 30%

De reguliere behoefte aan sociale huur is van oudsher beperkt in Hilvarenbeek. Dit bleek ook recent uit het regionale woningmarktonderzoek. Maar een groot deel van de vraag naar sociale huur is afkomstig van huishoudens met een kwetsbare achtergrond; uitstroom vanuit beschermd wonen, statushouders. In het hoogste scenario zou de totale behoefte aan sociale huur in de gemeente uitkomen op 143 woningen in de periode 2022 t/m 2026. Het is op dit moment echter nog niet zeker in welke mate de overige factoren de reguliere vraag naar sociale huur gaan verhogen. Daarom gaan we voor dit moment uit van een nieuwbouwopgave van 130 sociale huurwoningen; 30% van de totale nieuwbouwopgave. Daarmee spelen we in ruime mate in op de verwachte reguliere vraag en een groot deel van de overige factoren. Daarnaast voldoen we tevens aan de minimale richtlijn vanuit de nationale Woon- en Bouwagenda (zie hoofdstuk 6).

4.2 Vraagdruk per kern De behoefte aan sociale huur op gemeenteniveau is niet direct door te vertalen naar de verschillende kernen. Hier zijn verschillende factoren van belang. Is er van oudsher een sterke koop- of huurcultuur in een kern? Zijn er veel voorzieningen aanwezig? Is er in de afgelopen jaren nog veel sociale huur toegevoegd? Daarom zetten we diverse indicatoren op een rij die iets zeggen over de vraagdruk in de verschillende kernen. Tabel 4.4: Gemeente Hilvarenbeek. Ontwikkeling vraagdruk sociale huursector (naar inschrijftijd, zoektijd en reactiegraad) en vrijkomend aanbod 2018-2021. Aandeel sociale MutatieReactiegraad Inschrijfduur Zoekduur Aandeel huur op totale graad (maanden) (maanden) lage voorraad inkomens Biest-Houtakker 8% 5,7% 79 92 21 2,7% Diessen 9% 11,8% 139 108 10 2,4% Esbeek 8% 7,7% 90 74 5 2,7% Haghorst 1% 3,7% 438 178 32 1,8% Hilvarenbeek 18% 6,6% 127 121 7 3,3% Gemeente 15% 7,4% 128 115 9 2,9% Bron: Woning in Zicht (2021), Woonveste (2021), CBS (2022)

Het aandeel sociale huur op de totale woningvoorraad schetst vooral de huidige situatie, maar is niet de belangrijkste indicator voor de vraagdruk. Bij de mutatiegraad is een beneden gemiddeld percentage een indicatie voor een grote vraagdruk. Er komen namelijk minder woningen dan gemiddeld beschikbaar op jaarbasis. Bij de andere indicatoren is een bovengemiddeld cijfer juist een indicator voor een grote druk. De vraagdruk lijkt het grootst in Hilvarenbeek (tevens de kern met de grootste voorraad sociale huur in de gemeente). Dit is met name te zien aan de relatief hoge reactiegraad, inschrijfduur en het aandeel lage inkomens. Ook in Diessen lijkt de vraagdruk iets hoger te liggen dan gemiddeld (vooral gezien de reactiegraad), al ligt de inschrijfduur en het aandeel lage inkomens beduidend lager dan in Hilvarenbeek. In de andere kernen is er weliswaar een lange zoekduur, maar op andere punten wijzen indicatoren toch op een lagere vraagdruk. De cijfers voor Haghorst geven een vertekend beeld omdat ze slechts op één vrijgekomen woning betrekking hebben.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

18

Leystromen geeft aan dat doorgaans geldt dat hoe groter de kern is, hoe groter de vraag naar sociale huur is. In de kleinere kernen is de oriëntatie op koopwoningen van oudsher sterker aanwezig, ook onder lagere inkomens.

4.3 Kwalitatieve behoefte sociale huur De volgende stap is om te kijken aan welke type sociale huurwoningen de komende jaren behoefte is. Deze kwalitatieve vraag is uiteraard (deels) afhankelijk van het zoekprofiel van woningzoekenden in de sociale huur. Daarom maken we voor deze analyse gebruik van de resultaten van het woningbehoefteonderzoek in Hilvarenbeek van 2019. Maar daarnaast wordt de kwalitatieve vraag sterk bepaald door de huishoudensgrootte en inkomenseisen. Daarom is ook De Woonstandaard van het Netwerk Conceptueel Bouwen in samenwerking met Aedes als belangrijke basis gebruikt10.

Ontwikkeling relevante huishoudensgroepen Eerst kijken we naar de verwachte demografische trend van de verschillende relevante huishoudensgroepen (naar leeftijd en huishoudensgrootte). Op basis van deze prognose zullen voornamelijk de oudere huishoudenscategorieën (65+) toenemen, terwijl het aantal jongere huishoudens en gezinnen in Hilvarenbeek zal afnemen. Tabel 4.5: Gemeente Hilvarenbeek. Ontwikkeling huishoudenssamenstelling naar leeftijd en grootte (2022-2030) 2022 2030 1phh < 25 jaar 55 50 2phh < 25 jaar 20 15 Gezin < 25 jaar 0 5 1phh 25-65 jaar 1.110 1.095 2phh 25-65 jaar 965 820 Gezin 25-65 jaar 1.960 1.795 1phh > 65 jaar 1.005 1.370 2phh > 65 jaar 1.350 1.550 Gezin > 65 jaar 110 195 Overig 20 15 Totaal 6.595 6.910 Bron: Provincie Noord-Brabant (2020)

2022-2030 -5 -5 +5 -15 -145 -165 +365 +200 +85 -5 +315

Deze demografische trends hebben betrekking op de hele gemeente Hilvarenbeek. Specifieke cijfers over de huishoudensontwikkeling in de sociale huursector zijn niet beschikbaar. Maar de verwachting is dat ook hier vooral de 1 en 2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder zullen toenemen. We zoomen nu in op de huishoudensgroepen die de komende jaren toenemen. Hierbij hebben we gekeken wat de kwalitatieve woningbehoefte (inclusief financiële mogelijkheden) is van dat deel van de woningzoekenden dat zich oriënteert op de sociale huursector in Hilvarenbeek.

10

De Woonstandaard biedt een overzicht van alle mogelijke woningtypen in de sociale huur (uitgedrukt in productmarktcombinaties; PMC’s). Hierbij zijn per PMC de belangrijkste kwalitatieve kenmerken genoemd, zoals prijs, type, woonoppervlak, aantal kamers). Per PMC is tevens aangegeven wat de beoogde doelgroep is, gelet op de huishoudensgrootte. Voor een andere toelichting op de PMC’s zie bijlage I.

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

19

Tabel 4.6: Gemeente Hilvarenbeek. Kwalitatieve uitbreidingsopgave sociale huur, op basis van woonwensen en financiële mogelijkheden van doelgroepen die komende jaren in aantal toenemen (2022-2026) PMC Type Prijs Gezin < 25 1phh > 65 2phh > 65 Gezin > 65 Totaal jaar jaar jaar jaar PMC1 Grondgebonden < €452 9% 4% PMC2 Grondgebonden €452-€647 50% 24% PMC3 Grondgebonden €647-€693 48% 20% PMC4 Grondgebonden €693-€808 100% 20% 100% 18% PMC6 Appartement < €452 6% 3% PMC7 Appartement €452-€647 35% 17% PMC8 Appartement €647-€693 24% 10% PMC9 Appartement €693-€808 8% 3% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: De Woonstandaard (NCB), Provincie Noord-Brabant (2020), Lokale Monitor Wonen (2022).

Op basis van deze analyse, richt de kwalitatieve behoefte in de sociale huur zich de komende jaren met name op het segment tot de eerste aftoppingsgrens (vooral grondgebonden, maar ook gestapeld), gevolgd door het segment tussen 1e en 2e aftoppingsgrens. De opgave voor woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is aanzienlijk kleiner (7% van de uitbreidingsopgave), maar wel zeer relevant. Deze zeer goedkope woningen zijn van belang om de groeiende groep kwetsbare huishoudens te huisvesten (o.a. uitstroom beschermd wonen). De hierboven beschreven kwalitatieve opgave is vooral bezien vanuit de behoefte van de potentiële doelgroep in combinatie met hun financiële mogelijkheden. In de praktijk kunnen er echter ook andere aspecten een rol spelen bij de realisatie van sociale huur. Vanwege stijgende bouwkosten wordt het steeds lastiger om sociale huurwoningen in de goedkoopste prijsklassen te bouwen tegen een aanvaardbare woonkwaliteit. Dit kan betekenen dat voor uitbreiding van het segment tot de kwaliteitskortingsgrens ook wordt gekeken naar uitbreiding binnen de bestaande huurvoorraad. Een ander gevolg kan zijn dat het aandeel grondgebonden woningen wat kleiner wordt ten gunste van appartementen als daarmee de betaalbaarheid van nieuwbouw gegarandeerd wordt (lees voldoende bouw van woningen tot de 1e aftoppingsgrens).

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

20

5 Behoefte aan particuliere huur 5.1 Behoefte aan particuliere huur In het woningbehoeftenonderzoek uit 2019 is aan woningzoekenden in de gemeente Hilvarenbeek gevraagd naar de behoefte aan particuliere huur. Destijds gaf ongeveer 13% van de verhuisgeneigden aan op zoek te zijn naar een huurwoning in de vrije sector. Deze uitkomst hebben we vergeleken met de geïnventariseerde woonwensen van het WoON2021. Daaruit kwam naar voren dat ongeveer 10% op zoek is naar een particuliere huurwoning; redelijk in lijn met het eerdere onderzoek in de gemeente, zij het iets lager. Figuur 5.1: Gemeente Hilvarenbeek. Kwalitatieve woningbehoefte woningzoekenden naar eigendom (sociale huur, particuliere huur, koop) naar huishoudenstype.

Totaal 2phh < 35 jaar 2phh 35-64 jaar Gezin 1phh 35-65 jaar 1phh 65 jaar e.o. Eenoudergezin 1phh < 35 jaar 2phh 65 jaar e.o. 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Sociale huur

Koop

Particuliere huur

80%

90%

100%

Bron: WoON2021

Vooral 2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder en de alleenstaande huishoudens zijn op zoek naar particuliere huur (10 tot 15%). Bij de overige huishoudens ligt dat percentage (ruim) onder de 10%. Zeker bij de groep 1-persoonshuishoudens is betaalbaarheid een belangrijk criterium bij de zoektocht naar een woning. De vraag naar particuliere huur gaat daarom ook sterk uit naar het segment net boven de liberalisatiegrens (€808-€1.000). Ongeveer 20% van de vraag gaat uit naar dure huur (> €1.000). Dit percentage moet als een maximum gezien worden, want bij het onderzoek uit 2019 was slechts 5% van de vraag naar particuliere huur gericht op het dure segment. Qua woningtype gaat de vraag sterk uit naar appartementen. Figuur 5.2: Gemeente Hilvarenbeek. Behoefte aan particuliere huur, uitgesplitst naar woningtype en prijs.

Dure huur (> €1.000) Middenhuur (€808 - €1.000) 0%

10%

20%

Appartement

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Grondgebonden woning

Bron: WoON2021

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

21

5.2 Ontwikkeling middeninkomens De vraag naar particuliere huur is in veel gevallen geen primaire woonwens, maar vaak het gevolg van dat men (nog) niet in aanmerking komt voor de eerste optie. Bijvoorbeeld omdat men nog onvoldoende inkomen heeft om een woning te kopen, of juist teveel inkomen heeft om enige kans te maken op een sociale huurwoning. Dit geldt met name voor huishoudens met een inkomen tussen de €45.000 en €55.000. De afgelopen jaren is deze groep middeninkomens toegenomen met zo’n 90 huishoudens. De verwachting is dat deze inkomensgroep de komende jaren zal blijven toenemen. Bij een stagnerende koopkrachtontwikkeling (0%) zal dat slechts in beperkte mate zijn, bij een licht toenemende koopkracht (0,4%) zal die toename iets sterker zijn. Tabel 5.1: Gemeente Hilvarenbeek. Huishoudensontwikkeling naar inkomensklasse 2018-2020. 2018 2019 < €17.900 785 810 €17.900 - €26.800 1.155 1.160 €26.800 - €45.000 1.595 1.625 €45.000 - €56.600 935 985 > €56.600 1.895 1.890 Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).

2020 855 1.170 1.640 1.025 1.885

2018-2020 +70 +15 +45 +90 -10

Het grootste deel van de middeninkomens woont op dit moment in een koopwoning. Slechts 6% van de middeninkomens woont in een particuliere huurwoning. Het zijn vooral de lagere inkomensgroepen die in een particuliere huurwoning wonen. Het gaat daarbij vooral om 1 en 2 persoonshuishoudens tussen de 25 en 65 jaar. Tabel 5.2: Gemeente Hilvarenbeek. Huidige woonsituatie naar inkomensgroep (2020). Koop Sociale huur Particuliere huur < €17.900 43% 44% 13% €17.900 - €26.800 58% 31% 11% €26.800 - €45.000 78% 12% 10% €45.000 - €56.600 90% 4% 6% > €56.600 95% 2% 4% Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).

Totaal 100% 100% 100% 100% 100%

Huishoudens met een inkomen tot €55.000 kunnen een hypotheek krijgen voor ongeveer €250.00011. Het aanbod aan koopwoningen in dit segment is in Hilvarenbeek de afgelopen jaren afgenomen. Het aanbod aan woningen tot €200.000 is nihil. Aanbod aan woningen tussen de €200.000 en €300.000 is er wel, maar de afgelopen jaren aanzienlijk afgenomen (van 80 transacties in 2018 naar 27 in 2021).

11 Mits hierbij ook ongeveer €5.900 aan eigen vermogen wordt ingebracht (bron: Rabobank, 2022).

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

22

Figuur 5.3: Gemeente Hilvarenbeek. Woningtransacties naar koopsomklasse (2018-2021) (excl. nieuwbouw).

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

104

80 9 2018

86

160

53

54

5 2019 < €200.000

153

6 2020 €200-300.000

27 2021

> €300.000

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2022)

Leystromen merkt dat de vraag naar middenhuur de laatste tijd toeneemt. Vooral bij middeninkomens die niet in aanmerking komen voor sociale huur, maar te weinig financiële ruimte hebben om een woning te kunnen kopen. Makelaars: Middenhuur als alternatief voor betaalbare koop Makelaars geven aan dat Hilvarenbeek van oudsher een sterke koopcultuur heeft. Dat er nu vraag aan middeldure huur is, komt vooral omdat er voor starters weinig tot geen aanbod is aan betaalbare koopwoningen. Er is vooral behoefte aan middeldure huur tussen de €750 en €1.000. Daarnaast is er onder senioren een beperkte groep die bereid is een (middel)dure huur te betalen voor een woonconcept zoals De Leyhoeve.

Woningbouwopgave particuliere huur In het streefwoningbouwkader hanteerde de gemeente als richtlijn dat 5 tot 10% van de totale gemeentelijke woningbouwopgave uit particuliere huur zou moeten bestaan. De afgelopen jaren is een deel van die vraag al bediend met nieuwbouw. Maar gezien de actuele behoefte van woningzoekenden is er nog steeds een duidelijke vraag naar particuliere huur (waarbij de vraag naar particuliere huur rond de 10% van de totale woningvraag ligt). Daar komt bij dat het aanbod aan betaalbare koopwoningen (vaak de primaire woonwens van de doelgroep voor particuliere huur) de afgelopen jaren is afgenomen in de gemeente. Advies is daarom om het aandeel particuliere huur van 5 tot 10% in het streefwoningbouwkader aan te houden. Binnen dit segment gaat de vraag sterk uit naar middeldure huur, zijnde huurwoningen tussen de €808 en ongeveer €1.000 (voorstel is om als bovengrens de prijsgrens uit het wetsvoorstel betaalbare huur aan te houden, zijnde €1.021,02, prijspeil 2023. Zie ook hoofdstuk 7).

798.103 | Addendum Woonvisie Hilvarenbeek Actueel streefwoningbouwkader

23

6 Gevolgen nationale en regionale beleidskaders Het afgelopen jaar heeft het Rijk een koers ingezet om tot meer centrale sturing op de woningbouwopgave te komen. De Rijksoverheid geeft aan dat deze sturing nodig is om het grote landelijke woningtekort terug te dringen en daarbij met name de vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen te bedienen.

Nationale Woon- en Bouwagenda In het voorjaar van 2022 is de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Hierin is beschreven dat er in de periode 2022 t/m 2030 900.000 woningen toegevoegd moeten worden om de huidige en toekomstige vraag naar woningen in te kunnen vullen. Uit onderzoek blijkt dat de vraag naar extra woningen voor een belangrijk deel (2/3 e) bestaat uit betaalbare woningen12. Binnen die woningbouwopgave voor betaalbare woningen moet minimaal 30% uit sociale huur bestaan13. Vooral de realisatie van voldoende sociale huur moet evenredig over de gemeenten verdeeld worden. Dat betekent dat iedere gemeente uiteindelijk over 30% sociale huur in haar woningvoorraad moet beschikken. Gemeenten die nu nog niet aan dit percentage zitten (waaronder Hilvarenbeek) moeten in de nieuwbouwopgave minimaal 30% sociale huur realiseren. Op dit moment bevindt het aanbod aan sociale huur zich teveel in de grote, stedelijke gemeenten. Voor de bouw van middeldure huur- en betaalbare koopwoningen is er vanuit het Rijk wat meer ruimte voor eigen gemeentelijk beleid. Hiervoor geldt dat in ieder geval op regioniveau 2/3 e van de nieuwbouw betaalbaar (huur en/of koop) moet zijn. Per gemeente zou dat kunnen verschillen.

Juridische grondslag: wetsvoorstel Regie op de Volkshuisvesting De richtlijnen uit de Nationale Woon – en Bouwagenda worden nader vastgelegd in de Wet Regie op de Volkshuisvesting14. Als dit wetsvoorstel daadwerkelijk wordt ingevoerd, heeft dit consequenties voor waar regio’s en gemeenten zich aan moeten houden. Gemeenten worden hiermee verplicht om minimaal 30% sociale huur binnen hun gemeentelijke woningbouwopgave aan te houden. Als gemeenten zich hier niet aan houden, kan de Provincie (in eerste instantie) of het Rijk (tweede instantie) een instructieregel opleggen waarbij de betreffende gemeente alsnog haar minimale verplichting wat betreft de bouw van sociale huur moet nakomen.