15 Raadskaders Herontwikkeling De Wingerd (6 bijlage Kaderdocument)

Pagina 37 van 55

Het waterbergend vermogen in de kernen vergroot. Dit gebeurt door waar mogelijk minder verharding te gebruiken en ruimte te maken voor meer en groter groen. Dit leidt tot andere keuzes in de buitenruimte en bij de uitgifte van nieuwe gronden. Meer groen en water vasthouden draagt sterk bij aan een aangenamer microklimaat voor mens, plant en dier. Dit is goed voor de gezondheid. Dit betekent niet dat we de functionaliteit van de openbare ruimte beperken. De gemeente grijpt kansen aan om kwaliteiten te combineren of scherper toe te wijzen. Denk bijvoorbeeld aan het combineren van een waterberging met een groen wandelpad. Zo is het mogelijk kwaliteitssprongen te maken. Daarnaast zoekt de gemeente actief naar kansen om werk-met-werk te maken. Bij nieuwe ontwikkelingen is het realiseren van voldoende mogelijkheden voor waterinfiltratie een randvoorwaarde. Waar nodig ook het realiseren van waterberging. Zorgen voor genoeg groen dat kwalitatief bijdraagt aan klimaatadaptatie en het versterken van de biodiversiteit, is een voorwaarde voor ontwikkelingen.

7.2 Toelichting Kansen:

-

-

-

Het huidige schoolplein kan een centrale groene ruimte gaan vormen; De bestaande (en te vervangen) grote bomen vormen samen met de bestaande bebouwing én het zicht op pastorie en kerk al de kaders voor een groen plein; Het groene plein vormt scharnier tussen historisch dorpsgebied en recentere woonbuurten; Esbeek heeft relatief weinig openbaar groen. Alleen speeltuin de Loop aan de zuidrand van het dorp, en het groene pleintje bij Hofstad. Een aanvullende groenvoorziening is gewenst; De groene as biedt aanvullende kansen voor waterinfiltratie, tegengaan hittestress, natuurinclusief bouwen, biodiversiteit en een gezonde woonomgeving (mogelijkheden om buiten te zijn en te bewegen); Een oppervlakte van ca. 800 m2 is minimaal nodig om een robuust groen plein te maken (ter vergelijking: groenzone Hofstad is ca. 1.500 m2); Grote bomen behouden, ook onderzoeken of andere bestaande, kleinere bomen behouden kunnen blijven; Natuurinclusieve maatregelen aan nieuwe gebouwen, zoals: nestkasten, vleermuiskasten, groene daken en gevels, hagen als erfscheiding; Nieuw openbaar groen met gemeenschappelijke functie: ontmoeten, bewegen, spelen. Kansen voor gemeenschappelijk aanleg en onderhoud met bewoners/dorpscoöperatie (bv. moestuin, fruitbomen).

Denkrichting: 3-30-300-regel: o 3- regel: dicht bij elke woning, school of werkplek staan minimaal 3 volwassen bomen; o 30-regel: elke buurt heeft minstens 30% boomkronen en daardoor schaduw. En dat zorgt voor een koelere buurt; o 300-regel: vanuit iedere woning, school of werkplek is er binnen 300 meter een parkje waar je kunnen verblijven en recreëren. Pagina 38 van 55

-

Denkrichting: 50-75 m2 openbaar groen per woning.

7.3 Input van Dorpscoöperatie Esbeek Behoud bomen

-

Een paar bewoners zitten er principieel in. Zorgvuldig mee omgaan; Bomen weg, dan compenseren (met niet te kleine bomen); Snel B-team betrekken; Zieke boom snel weghalen.

Groen in het plangebied

-

Vanwege weinig groen in openbaar gebied is openbaar groen in plangebied wenselijk; Gemeenschappelijk groen in overleg met bewoners/gemeente wellicht een optie.

7.4 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd -

Grote bomen wel of niet laten staan? Hier zijn de meningen over verdeeld, het is ongeveer 50/50. Hangt ook af van waar de bebouwing komt; Graag hofjes en/of een parkachtige indeling maken.

7.5 Input Leystromen -

In overleg met de dorpscoöperatie en gemeente de behoefte aan spelen-bewegenontmoeten bepalen en verwerken bij de invulling van de resterende openbare ruimte; Inpassen van bijvoorbeeld een wadi en andere klimaat adaptieve voorzieningen.

7.6 Input VNMH/B-team Het rapport “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek” geeft handvatten aan om in nieuwbouwwijken natuur te introduceren in de gemeente Hilvarenbeek. Dit rapport (2021) is een gezamenlijke uitgave van Vereniging Natuur en Milieu Hilvarenbeek en Biodiversiteitsteam Hilvarenbeek. Het rapport geeft voorbeelden en mogelijkheden om de biodiversiteit in nieuwbouw(wijken) te implementeren. Omdat nieuwbouwprojecten van samenstelling en plaats met elkaar verschillen, worden in bijlage 1 verschillende suggesties gedaan voor integratie van vogels en zoogdieren, aangevuld met een keuze van in principe inheemse bomen- struikenen plantensoorten. Het opnemen van volwaardige biodiversiteit binnen nieuwbouw(wijken) zal een verruiming geven aan de leefbaarheid en de beleving van de wijk. De aanwezige zieke grote eik op het voormalige schoolplein mag verwijdert worden. Deze moet gecompenseerd worden met een groene muur van 250 m2 . Dat kan een bouwmuur zijn maar ook bijvoorbeeld een grenslijn met een tuinmuur. De andere grote eik moet behouden blijven.

7.7 Kaders -

Het beperken van verharding en waar mogelijk het vergroten en verbeteren van groen; Grote eik op het voormalige schoolplein behouden;

Pagina 39 van 55

-

-

Circa 250 m2 groene muur ter compensatie van de zieke boom. Dat kan een bouwmuur zijn maar ook bijvoorbeeld een grenslijn met een tuinmuur. Het realiseren van een centrale, grotere groenvoorziening welke geschikt is voor ontmoeten, bewegen en spelen; Minimaal 1100 m2 openbaar groen, waarvan ca. 800 m2 voor een robuust groen plein; Natuur inclusieve maatregelen op basis van het rapport “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek”, zoals: nestkasten, vleermuiskasten, groene daken en gevels, hagen als erfscheiding; Inpassen van klimaat adaptieve voorzieningen.

7.8 Wensen -

Wens om zo veel mogelijk van de huidige groenkwaliteit te behouden en waar dit niet mogelijk is voor voldoende groen compensatie te zorgen; 50-75 m2 openbaar groen per woning; Toepassen 3-30-300-regel: o 3- regel: dicht bij elke woning, school of werkplek staan minimaal 3 volwassen bomen; o 30-regel: elke buurt heeft minstens 30% boomkronen en daardoor schaduw. En dat zorgt voor een koelere buurt; o 300-regel: vanuit iedere woning, school of werkplek is er binnen 300 meter een parkje waar je kunnen verblijven en recreëren.

Pagina 40 van 55

8. Water en Waterberging 8.1 Inleiding De waterhuishouding gaat een steeds belangrijker rol spelen binnen een nieuw (bestemmings)plan. Droge voeten houden wordt ook steeds een grotere opgave. De opgave geldt zowel voor het verwerken van een grotere regenintensiteit als voor een voldoende lage grondwaterstand. Voldoende ruimte in het openbare gebied voor de verwerking/opvang van het hemelwater en een voldoende hoogte van de bouwkavel zijn essentieel. Belangrijke documenten daarbij zijn “Hemel- en Grondwaterbeleid HBeek” en “ontwerpeisen riolering – en watersysteem Hilvarenbeek”. Hoogteligging en bestaande waterlopen zouden meer leidend moeten zijn bij de inrichting/ontwerp van een nieuw bestemmingsplan. Daarmee zouden de bestaande waterlopen in tact kunnen blijven en kunnen blijven zorgen voor de waterhuishouding in het gebied.

8.2 Toelichting De voorkeur gaat uit naar het tijdelijk bergen van hemelwater in een open/groene voorziening (wadi). Deze wadi’s dienen bij voorkeur in de nabijheid te liggen van de bebouwing/verharding om de transportafstanden van het hemelwater te beperken. De gemeente geeft de voorkeur aan een centrale waterberging in het plangebied boven individuele waterbergingen op particulierterrein. Rekening dient te worden gehouden met een hoeveelheid berging van 60mm ten opzichte van het afstromende verharde oppervlak. Het afstromende verharde oppervlak betreft zowel de particuliere verharding (daken en terreinverharding) als de openbare verharding. Het afstromende verhard oppervlak dient zo klein mogelijk te worden gehouden, bijvoorbeeld door alle parkeervakken uit te voeren als groene/waterpasserende verharding en ook groene daken verminderen het oppervlak afstromende verharding. Het overtollige hemelwater zal grotendeels infiltreren in de ondergrond. Een bodemonderzoek met een k-waarde meting (doorlatendheid) moet worden uitgevoerd om te onderzoeken of de ondergrond geschikt is. De wadi dient binnen 24 uur leeg te stromen/infiltreren om weer beschikbaar te zijn voor een volgende bui. In de meeste gevallen wordt een gescheiden rioolstelsel (vuilwater en hemelwater) aangelegd. Een standaard wegprofiel (rijbaan ca.

5m breed) is voldoende breed voor de aanleg van een gescheiden stelsel.

Pagina 41 van 55

Grondwater: Actuele grondwatergegevens zijn belangrijk voor het bepalen/controleren van de GHG (Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand). Plaatsen van 1 of meer peilbuizen in een vroeg stadium rondom het beoogde plan wordt zeer aangeraden. Aan de hand van de GHG wordt het peil van de weg bepaald en het vloerpeil van de woningen wordt bepaald aan de hand van de weghoogte. Voor hoofdwegen wordt een ontwateringsdiepte van 1,0m aangehouden en voor woonstraten een ontwateringsdiepte van 0,7m. Daarnaast is de GHG ook van belang voor de hoogteligging van de wadi’s aangezien alleen water boven de GHG kan worden geborgen in de wadi’s.

8.3 Input VNMH/B-team Het rapport “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek” geeft handvatten aan om in nieuwbouwwijken natuur te introduceren in de gemeente Hilvarenbeek. Dit rapport (2021) is een gezamenlijke uitgave van Vereniging Natuur en Milieu Hilvarenbeek en Biodiversiteitsteam Hilvarenbeek. Het rapport geeft voorbeelden en mogelijkheden om de biodiversiteit in nieuwbouw(wijken) te implementeren. Omdat nieuwbouwprojecten van samenstelling en plaats met elkaar verschillen, worden in bijlage 1 verschillende suggesties gedaan voor integratie van vogels en zoogdieren, aangevuld met een keuze van in principe inheemse bomen- struiken- en plantensoorten. Het opnemen van volwaardige biodiversiteit binnen nieuwbouw(wijken) zal een verruiming geven aan de leefbaarheid en de beleving van de wijk.

8.4 Kaders -

Waterberging van hemelwater in een gecentreerde opvang; Gescheiden riool- en hemelwaterstelsel; Het rapport “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek”.

8.5 Wensen -

Groene open waterberging in de vorm van bijvoorbeeld een Wadi; Zo veel mogelijk rekening houden met bestaande watergangen en hoogtes; Het beperken van afstromend verharde oppervlakten.

Pagina 42 van 55

9. Duurzaamheid en Natuurinclusiviteit 9.1 Inleiding Duurzaamheid is een breed begrip. Door de gemeente wordt veel waarde gehecht aan energiezuinig, biobased en natuur inclusief bouwen, hieronder tevens begrepen het treffen van maatregelen die de biodiversiteit voor diersoorten vergroot.

9.2 Toelichting In het Bouwbesluit zijn eisen opgenomen voor de energiezuinigheid van een gebouw. Woningen die vanaf 2020 worden gebouwd dienen energieneutraal te zijn. Het is niet mogelijk om bovenop het Bouwbesluit eisen te stellen die juridisch kunnen worden afgedwongen. Het enige beleid wat er nu ligt is de (verouderde) Paraplunota Duurzaam Hilvarenbeek 20192022 . Dit beleid wordt momenteel geëvalueerd en in 2025 geactualiseerd. De eis uit het Bouwbesluit voor de energiezuinigheid van een gebouw betreft de BENG eis. Dit staat voor “Bijna Energie Neutraal Gebouw)”. In het Bouwbesluit staat verder omschreven waar een gebouw aan dient te voldoen om als BENG bestempeld te kunnen worden. Wat betreft natuurinclusiviteit heeft de gemeente Hilvarenbeek geen eisen. Er is namelijk nog geen gemeentelijk beleid hierop. Het document “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek” van VNMH/B-team wordt overigens wel als uitgangspunt gehanteerd bij nieuwbouwprojecten. Verder wordt in de “Handreiking decentrale regelgeving klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen, inrichten en beheren” het volgende omschreven: “De snelle achteruitgang van de biodiversiteit brengt het ecologisch systeem in gevaar. Daarnaast neemt door klimaatverandering de kans op hittestress en hevige neerslag toe.

De gemeente wil iedere ontwikkeling aangrijpen om de klimaatrobuustheid en biodiversiteit in de stad te verbeteren. Daarom moet ieder nieuwbouwplan voorzien in klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen. Welke maatregelen precies worden genomen, schrijft de gemeente niet voor. De initiatiefnemer heeft zelf de keuze om maatregelen voor te stellen die passend zijn bij de betreffende ontwikkeling. De beoordeling van de maatregelen vindt plaats bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwplan. In deze beoordelingsregel is geregeld dat een vergunning alleen wordt verleend als voldoende maatregelen worden getroffen die bijdragen aan klimaatadaptatief en natuurinclusief bouwen. In de beleidsregel “Klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen” is met behulp van een ecoloog vastgelegd op welke wijze de maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit in de omgeving worden gewaardeerd. De initiatiefnemer is vrij in het maken van keuzes, zolang er voldoende maatregelen worden getroffen om de omgevingsvergunning te verlenen.”

Pagina 43 van 55

Circulair inkopen Circulaire inkoop is een belangrijk instrument om tot een circulaire economie te komen. Daarin zet je producten, onderdelen en materialen zo hoogwaardig mogelijk opnieuw in. Daardoor behouden ze hun waarde in gesloten kringlopen. De circulaire economie is belangrijk omdat hoogwaardige grondstoffen schaarser worden en op den duur uitgeput raken. Het is dus van belang om inzet van grondstoffen te minimaliseren, en producten en materialen beter herbruikbaar te maken. Bij circulair inkopen focust de gemeente op het optimaliseren van de grondstoffenstroom, op de volgende manier: - Versmallen: het primaire grondstoffengebruik terugbrengen door minder materiaal te gebruiken of door te kiezen voor secundair of biobased materiaal; - Verlengen: de levensduur van producten en componenten verlengen, bijvoorbeeld door onderhoud of het hergebruiken van producten en/of componenten; - Sluiten: materiaalstromen sluiten door de gebruikte materialen steeds opnieuw te hergebruiken waardoor het niet eindigt als afval.

9.3 Input VNMH/B-team Het rapport “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek” geeft handvatten aan om in nieuwbouwwijken natuur te introduceren in de gemeente Hilvarenbeek. Dit rapport (2021) is een gezamenlijke uitgave van Vereniging Natuur en Milieu Hilvarenbeek en Biodiversiteitsteam Hilvarenbeek. Het rapport geeft voorbeelden en mogelijkheden om de biodiversiteit in nieuwbouw(wijken) te implementeren. Omdat nieuwbouwprojecten van samenstelling en plaats met elkaar verschillen, worden in bijlage 1 verschillende suggesties gedaan voor integratie van vogels en zoogdieren, aangevuld met een keuze van in principe inheemse bomen- struiken- en plantensoorten. Het opnemen van volwaardige biodiversiteit binnen nieuwbouw(wijken) zal een verruiming geven aan de leefbaarheid en de beleving van de wijk.

9.4 Input van Leystromen Leystromen heeft het commitment op de noodzaak van reductie op milieu impact van bouwmaterialen ondertekend om stapsgewijs over te gaan van traditionele materialen naar biobased materialen. Leystromen wil op deze locatie daar ook invulling aan geven met toepassing van inkoop van isolatiemateriaal op basis van biobased vezels. Leystromen zal meewerken aan de plaatsing van alternatieve huisvesting (bv vleermuiskasten) voor aanwezige vliegende diersoorten (gierzwaluw/ vleermuis/ huismus etc.) in gevels van de nieuwe opstallen.

9.5 Kaders -

Bouwbesluit (BENG) t.b.v. gebouw gebonden duurzaamheidseisen; Het rapport “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek”. Pagina 44 van 55

9.6 Wensen -

-

ENG of NOM. Een energieneutraal gebouw (ENG) verbruikt zeer weinig energie en gebruikt energie uit hernieuwbare bronnen als zon, water of wind. Als het gebouw gebonden energiegebruik over een jaar gezien helemaal gecompenseerd wordt door opwekking in, aan of nabij het gebouw, dan is het gebouw formeel een energieneutraal gebouw (ENG). Een NOM-woning wekt zowel de gebouw gebonden energie als de gebruiker gebonden energie zelf op; De integratie van mogelijkheden om een teveel aan opgewekte energie op te slaan op locatie (gebouw gebonden batterij/buurtbatterij laden elektrische auto’s); Zoveel als mogelijk CO2-neutraal en emissie loos bouwen.

Pagina 45 van 55

10. Planeconomie 10.1 Inleiding De locatie De Wingerd is volledig in eigendom bij de gemeente Hilvarenbeek. Dit is normaliter aanleiding voor een actieve grondexploitatie. Dit houdt in dat de gemeente zelf de kosten van sloop, bouw- en woonrijp maken van het plangebied en alle plankosten op zich neemt. Daar tegenover staan de opbrengsten in de vorm van uitgifte van bouwrijpe grond. Er zijn ook nog andere mogelijkheden waarbij geen bouwrijpe grond wordt uitgegeven, maar de locatie “as is” wordt verkocht aan een ontwikkelende partij. Hierin kan nog een voordeel zitten voor de gemeente, omdat dergelijke partijen over het algemeen efficiënter kunnen ontwikkelen. Hoe dan ook is het resultaat voor de gemeente het verschil tussen de gerealiseerde kosten en opbrengsten in de grondexploitatie of het verschil tussen de opbrengsten van verkoop “as is” en de tot het moment van verkoop gemaakte plankosten en boekwaarde van het vastgoed. Dit resultaat heeft vanuit de discipline planeconomie de hoogste prioriteit. Planeconomie ziet namelijk op het financieel inzichtelijk maken van de ruimtelijke ontwikkeling en de gewenste ontwikkeling ‘haalbaar/realiseerbaar’ te maken. Dit laatste wil uiteraard niet zeggen dat een ontwikkeling altijd een positief resultaat dient te genieten.

Ook ontwikkelingen met een negatief resultaat kunnen haalbaar zijn en zo kan de gemeente ervoor kiezen om toch doorgang te geven aan een project. In de volgende paragraaf zal verder ingegaan worden op het beoogde doel van De Wingerd en het financieel resultaat wat hierbij wordt voorzien.

10.2 Toelichting Er zijn vanuit planeconomisch perspectief verschillende mogelijkheden om de locatie van De Wingerd vorm te geven. Hiermee willen we aangeven dat de stedenbouwkundige kaders en kaders vanuit woningbouwprogrammering een grote invloed hebben op het financieel resultaat. Wanneer de locatie bijvoorbeeld gesloopt zou worden en volledig wordt opgedeeld in vrije kavels (t.b.v. bouw vrijstaande woningen), dan ontstaat een gegarandeerd positief resultaat. Er worden immers vrij beperkt kosten gemaakt en er ontstaan hoge opbrengsten. Echter is in de inventarisatie vanuit andere disciplines (stedenbouw; woningprogrammering; groen, flora & fauna en water) gebleken dat juist een kwalitatieve invulling van deze locatie in de vorm van woningen voor een speciale doelgroep met voldoende ruimte voor kwalitatief openbaar gebied de voorkeur geniet. Dit wordt ook bevestigd door de omwonenden, de dorpscoöperatie en Leystromen. Vanwege de kleine locatie en de vrij hoge kosten (sloop, parkeren, groen, etc.) is het geen garantie dat een kwalitatieve oplossing een positief resultaat zal opleveren. De locatie schikt zich uitermate goed voor senioren en starters, vanwege de centrale ligging in het dorp. Voorstel is dan ook om af te zien van een verplicht positief planeconomisch eindresultaat.

Dit betekent niet dat het uitgesloten is dat er een positief resultaat of ‘nul’ resultaat wordt bereikt, maar dat er een aannemelijke kans bestaat dat het eindresultaat negatief is. Dit resultaat is gebaseerd op de verwachting dat er minimaal 16 woningen passend zijn. Hoeveel woningen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden en op hoeveel vierkante meter is nog onduidelijk. Pagina 46 van 55

Deze creativiteit ligt uiteraard bij de partijen die gaan inschrijven op de tender. Vandaar de verwachting dat een positief resultaat of ‘nul’ resultaat nog mogelijk is. Echter om niet op voorhand al hogere opbrengsten te ramen dan minimaal mogelijk wordt voorgesteld om rekening te houden met een beperkt negatief resultaat. De verwachting is dat dit negatieve resultaat maximaal de boekwaarde van het vastgoed zal zijn. Verder is ook besloten in de tender van De Wingerd het handvaardigheidslokaal mee te nemen. Deze ruimte heeft afgelopen jaren gediend als maatschappelijke ruimte. Ook in de toekomst is de wens dat deze ruimte zo gebruikt kan worden. Aangezien dit lokaal ook wel een opknapbeurt kan gebruik wordt voorgesteld de ruimte mee te nemen in de Tender als te renoveren ruimte, maar zal deze niet van eigenaar wisselen. Het eigendom blijfte bij de gemeente en er zal dus geen aankoop hoeven plaats te vinden. Wanneer de ruimte gerenoveerd is, zal deze worden gebruikt door de dorpscoöperatie voor maatschappelijke doeleinden. De gemeente stelt het kader dat dit budgetneutraal dient te gebeuren, wat betekent dat er geen afschrijving op deze investering dient plaats te vinden. We kunnen concluderen dat het voorstel om te kiezen voor een kwalitatief hoogstaande ontwikkeling van De Wingerd. Dit ondanks het mogelijke financieële tekort.

Verder is het ook nog niet honderd procent zeker dat het inderdaad een tekort zal bedragen. Dit vanwege het feit dat het aantal woningen afhangt van de invulling (bod) van de ontwikkelende partij(en). Het aantal woningen heeft natuurlijk weer invloed op de grondopbrengsten van de gemeente Hilvarenbeek. De toekomst moet uitwijzen of het positief of negatief zal worden. Desondanks willen wij ons als gemeente Hilvarenbeek niet rijk rekenenen en houden wij rekening met het meest ongunstige scenario, namelijk een tekort van maximaal de boekwaarde van de voormalige basisschool.

10.3 Kaders -

De ontwikkeling van de locatie De Wingerd heeft ten hoogste een negatief resultaat ter hoogte van de boekwaarde van de locatie, zijnde € 139.000; Het voormalige handvaardigheidlokaal blijft dienen als maatschappelijke ruimte en zal in eigendom blijven van de gemeente Hilvarenbeek. Deze wordt alleen gerestaureerd, binnen de uitvraag van de tender, tegen kostprijs door de ontwikkelende partij. Belangrijk is dat er geen boekwaarde resteert voor de gemeente Hilvarenbeek (budgetneutraal).

Pagina 47 van 55

SOCIAAL DOMEIN

Pagina 48 van 55

11. Sociaal domein 1.1 Inleiding De gemeente Hilvarenbeek staat voor uitdagingen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Onze gemeente vergrijst. Ook staat de zorg- en de woningmarkt onder druk door een gebrek aan zorgpersoneel en (passende) woningen. We zullen steeds meer voor onszelf en elkaar moeten zorgen. Woonvormen zijn nodig die geschikt zijn om zorg te leveren. Op 30 mei 2024 heeft de Gemeenteraad ingestemd met de Woonzorgvisie 2024-2030 ‘samen zorgen, samen leven’ gemeente Hilvarenbeek (hierna: lokale Woonzorgvisie), hierin worden een aantal ambities, uitgangspunten en maatregeleeschreven. De uitdagingen waar de gemeente Hilvarenbeek voor staat, spelen ook in de rest van Nederland. Dat maakt dat er op landelijk en regionaal niveau ook ontwikkelingen spelen die belangrijk zijn voor onze gemeente. De Rijksoverheid heeft in een aantal programma’s en wetsvoorstellen een nieuwe beleidskoers rondom wonen en zorg geformuleerd. In de Wet versterking regie op volkshuisvesting, het programma Wonen, ondersteuning en zorg voor Ouderen (WOZO) en de Nationale woon- en bouwagenda met onder andere de programma’s Een thuis voor iedereen en Wonen en zorg voor ouderen is er aandacht voor wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Het uitgangspunt in deze beleidsstukken is de ontwikkeling naar het langer (of weer) zelfstandig wonen voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag.

In de regio Hart van Brabant zien we ook het belang van samenwerken op dit thema. In 2023 is de Woondeal SBRT vastgesteld, waar we afspraken hebben gemaakt over de woningbouwambitie van onze gemeente. Daarnaast is op 30 mei 2024 ook ingestemd met de Woonzorgvisie Regio Hart van Brabant. De lokale Woonzorgvisie werkt een deel van de regionale uitgangspunten uit op lokaal niveau. De uitgangspunten, voorwaarden en ambities uit de lokale Woonzorgvisie welke van toepassing zijn voor de ontwikkeling van de Wingerd worden in dit kaderdocument toegelicht. Dit onderdeel sluit aan bij de eerder genoemde kaders in het woningbouwprogramma.

1.2 Toelichting Bij de lokale Woonzorgvisie gaat het niet alleen om welke woningtype gewenst zijn, maar ook over de randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden om zelfstandig wonen mogelijk te maken voor mensen met en zorgvraag. Het gaat om passende zorg en ondersteuning, een goed voorzieningenniveau, een geschikte woonomgeving die uitnodigt tot ontmoeten en bewegen, etc. Het betreft de volgende doelgroepen: ouderen (65+), mensen met lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid, mantelzorgers- en ontvangers, uitstromers uit instellingen en (dreigende) dakloze mensen. De gemeente Hilvarenbeek stelt zichzelf als doel om de komende jaren te werken aan de volgende ambitie: in onze gemeente is het prettig wonen, ook wanneer je e ouder wordt en/of en zorg- of ondersteuningsvraag hebt of krijgt. Er is voldoende aanbod dat aansluit bij de wensen en behoeften van mensen met een (toekomstige) zorg- of ondersteuningsvraag.

Pagina 49 van 55

Het uitganspunt daarbij is eigen kracht: als mensen geen hulp nodig hebben, hoeft de gemeente niet bij te springen. Wel vinden we het belangrijk om de omstandigheden te beiden waardoor mensen langer zelfstandig kunnen functioneren, bij voorkeur in hun vertrouwede omgeving. Daarom zetten we in op ontmoeting, preventie en het faciliteren van mantelzorg. Als het niet meer zelf (of samen) gaat, willen we ervoor zorgen dat mensen in onze gemeente de professionele zorg en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. We geloven in de kracht van samen leven, samen zorgen en samen werken: daarom vinden we goede samenwerking met zowel inwoners als professionele partijen erg belangrijk. We werken nauwer samen met de regio: we kunnen en willen opgaven die er liggen niet in ons eentje het hoofd bieden, en pakken ook onze verantwoordelijkheid met betrekking tot opgaven die in de regio spelen. In de lokale Woonzorgvisie staan drie thema’s centraal: 1. samenredzaamheid en eigen kracht; 2. ruimte voor ontmoeting nabij en 3. betaalbare en effectieve zorg en ondersteuning. Voor elk van deze thema’s zijn ambities, uitgangspunten en maatregelen vastgesteld. De relevante ambities, uitgangspunten en maatregelen zijn hieronder opgesomd. Voor de volledige lokale Woonzorgvisie wordt u verwezen naar bijlage 2.

De volgende thema’s en ambities zijn specifiek van toepassing op de ontwikkeling van de Wingerd: Samenredzaamheid en eigen kracht Ambities - Versterken sociale basis. We streven ernaar dat inwoners elkaar kennen en naar elkaar omzien. We streven naar gemengde buurten en kernen in onze gemeente (met een gezonde mix van leeftijden). Maatregelen - We werken toe naar een groene, beweegvriendelijke en rolstoeltoegankelijke openbare ruimte; - Het voormalige handvaardigheidlokaal wordt gerenoveerd en krijgt een laagdrempelige maatschappelijke functie, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Passend wonen voor ouderen en mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag Ambities - Passende woonvormen met (en zonder) zorg. we zetten ons in voor het realiseren van voldoende woonvormen voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag in samenwerking met Leystromen, zorgaanbieders en ontwikkelende partijen. Daarbij hebben we ook voor de verschillende woonbehoeften van mensen. We zetten ons in voor meer levensloopgeschikte woningen, om langer zelfstandig wonen in de eigen kern mogelijk te maken.

Pagina 50 van 55

Uitgangspunten - Bouwlocaties dicht bij voorzieningen zijn schaars. Om ervoor te zorgen dat er ook aanbod wordt toegevoegd voor mensen met een zorgvraag die dicht bij voorzieningen willen wonen, geven we op dergelijke locaties prioriteit aan het toevoegen van woningen voor senioren en andere groepen inwoners met een zorgvraag. Daarbij houden we rekening met een gezonde mix van leeftijdsgroepen en huishoudenstypen in een wijk. De locatie waarop de Wingerd wordt ontwikkelt sluit goed aan bij deze ambitie. Tenminste de benedenwoningen worden met voorrang toegewezen aan inwoners van 65 jaar of ouder. Maatregelen - We gaan actief sturen op het toevoegen van voldoende levensloopgeschikte woningen, geclusterde woonvormen voor senioren en zorg-geschikte woningen: o Samen met Leystromen, zorgorganisaties en ontwikkelaars kijken we naar kansen en geschikte locaties voor het toevoegen van woonvormen met zorg en geclusterde woonvormen. Daarbij houden we rekening met verschillende wensen en behoeften van onze inwoners: een deel zal meer baat hebben bij het wonen in en rondom dorpscentra, vlakbij voorzieningen, en een deel zal meer baat hebben bij een rustige, groene omgeving. De benedenwoningen dienen levensloopgeschikt te zijn en rolstoeltoegankelijk conform de PMC Woonstandaard; o We stellen eisen aan het aandeel levensloopgeschikte woningen in de nieuwbouw.

In het Addendum op de Woonvisie is opgenomen dat minimaal 15% van de nieuwbouw moet bestaan uit levensloopgeschikte, betaalbare koopwoningen. In het onderdeel woningbouwprogramma is eerder al ingegaan op de gewenste verdeling naar prijscategorieën, deze blijft onverminderd van toepassing; o We maken afspraken met Leystromen over het vergroten van het aantal levensloopgeschikte woningen in de sociale huur. Dit wil zeggen dat in ieder geval de sociale huurwoningen bij de Wingerd tenminste levensloopgeschikt zijn omdat bij nieuwbouw van sociale huurwoningen het uitgangspunt is dat deze altijd levensloopgeschikt zijn, of eenvoudig levensloopgeschikt te maken. Voor de overige categorieën geldt ook dat deze woningen levensloopgeschikt zijn óf eenvoudig levensloopgeschikt te maken zijn; - Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn om aandachtsgroepen statushouders en reguliere woningzoekende met een langer inkomen te huisvesten, nemen we de volgende maatregelen: o We hebben extra aandacht voor woningen die geschikt zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens, en woningen voor jongeren. Specifiek voor de Wingerd zal dit betekenen dat minimaal 30% van het project uit sociale huurwoningen zal moeten bestaan. De beneden-boven woningen passen goed bij deze doelgroep;

Pagina 51 van 55

Betaalbare en effectieve zorg en ondersteuning Ambities - Langer zelfstandig wonen, ook in de kleine kernen. Ook in de kleine kernen met minder voorzieningen willen we mensen in staat stellen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. In samenwerking met de dorpscoöperaties en welzijnsorganisaties kijken we per ken wat hiervoor nodig is. Uitgangspunten - Goede zorg is makkelijker te organiseren wanneer zorgvragers dichter bij elkaar wonen. Daarom willen we in de komende jaren ‘geclusterde woningen voor senioren’ en ‘geclusterde zorggeschikte woningen’ toevoegen aan de voorraad (zie ook hierboven).

11.3 Kaders -

We werken toe naar een groene, beweegvriendelijke en rolstoeltoegankelijke openbare ruimte; Het voormalige handvaardigheidlokaal wordt gerenoveerd en krijgt een laagdrempelige maatschappelijke functie, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten; Alle benedenwoningen in het plangebied worden levensloopgeschikt uitgevoerd en worden met voorrang toegewezen aan inwoners van 65 jaar of ouder; In het geval van grondgebonden woningen wordt minimaal 15% levensloopgeschikt uitgevoerd; Minimaal 30% van het project moet uit sociale huurwoningen bestaan.

11.4 Wensen -

Rekening houden met een gezonde mix van leeftijdsgroepen en huishoudenstypen; Geclusterde woningen voor senioren.

Pagina 52 van 55

ONTWIKKELSTRATEGIE

Pagina 53 van 55

12. Ontwikkelstrategie 12.1 Inleiding Om te komen tot een goede gebiedsontwikkeling De Wingerd, dient er ook nagedacht te worden over een passende ontwikkelstrategie. Een ontwikkelstrategie kan gedefinieerd worden als een koersdocument van een gebiedsontwikkeling, waarin de rollen, betrokken partijen en verschillende stappen in het proces worden omgeschreven. Om tot een goede ontwikkelstrategie te komen wordt de vastgestelde Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2024 gehanteerd. Dit beleidsdocument wordt toegepaste om de correcte vorm van grondpolitiek te bepalen voor de ontwikkeling van De Wingerd.

12.2 Overwegingen Vanwege het feit dat alleen de ontwikkelstrategie (manier van uitwerking) van toepassing is voor onderhavig kaderdocument wordt voor de analyse van de gekozen grondpolitiek verwezen naar bijlage 3 “Memo Grondbeleid De Wingerd”. Hierin is omschreven waarom er gekozen is voor een actief faciliterende grondpolitiek. Op basis van de toetsing van initiatief De Wingerd aan de Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2024 kan geconcludeerd worden dat 1) een actieve houding passend is, 2) een actief faciliterende rol c.q. actief faciliterend grondbeleid passend is, 3) het instrument dat geschikt is de anterieure overeenkomst betreft (verkoopovereenkomst) en 4) de samenwerkingsvorm “Joint venture (PPS Alliantie)” betreft. Hiermee heeft de gemeente Hilvarenbeek haar voorgenomen grondbeleid in kaart gebracht voor het initiatief De Wingerd. Op basis van deze analyse zal zij, overeenkomstig met hetgeen hiervoor omschreven, uitvoering gaan geven aan dit grondbeleid voor dit specifieke initiatief.

12.3 Ontwikkelstrategie Voor de locatie van De Wingerd is gekozen voor de navolgende ontwikkelstrategie: Tenderprocedure waarbij een marktpartij gekozen zal worden die kwalitatief de locatie kan ontwikkelingen. In de tender zullen de vastgestelde kaders een belangrijke rol vormen. Zo kunnen alle belanghebbenden toetsen of voldaan is aan deze gestelde kaders en wensen. De belanghebbenden worden ook actief betrokken in deze procedure. Op deze manier krijgen alle belanghebbenden een stem in deze procedure om tot een goede ontwikkeling van de locatie De Wingerd te komen en kost het de gemeente Hilvarenbeek minimale inzet van capaciteit en proberen wij op deze locatie zo weinig mogelijk financiële risico’s te lopen i.v.m. de beperkte haalbaarheid van de locatie.

Pagina 54 van 55

Bijlagen 1. Rapport “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek”; 2. Woonzorgvisie; 3. Memo toetsing Grondbeleid De Wingerd.

Pagina 55 van 55