Document · PDF

15 Raadskaders Herontwikkeling De Wingerd (6 bijlage Kaderdocument)

Gemeenteraad 13 maart 2025, gemeente HilvarenbeekBij agendapunt: Raadsvoorstel Raadskaders herontwikkeling De Wingerd Esbeek.12.729 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

F3333

Kaderdocument De Wingerd Herontwikkeling van de voormalige basisschool te Esbeek

Inhoudsopgave KADERS HERONTWIKKELING DE WINGERD ............................................................................................ 7 Samenvatting ................................................................................................................................................. 8 1. Inleiding ...................................................................................................................................................... 9 1.1

Aanleiding en doel ........................................................................................................................... 9

1.2 1.3 1.4

Ligging en begrenzing plangebied................................................................................................. 10 Samenwerking met dorpscoöperatie ............................................................................................. 10 Leeswijzer...................................................................................................................................... 11

2. Bestaande situatie ................................................................................................................................... 12 2.1 2.2 2.3

Ligging in groter verband ............................................................................................................... 12 Esbeek........................................................................................................................................... 12 Plangebied..................................................................................................................................... 13

RUIMTELIJK DOMEIN .................................................................................................................................. 14 3. Stedenbouw ............................................................................................................................................. 15 3.1 3.2 3.3

Inleiding ......................................................................................................................................... 15 Toelichting ..................................................................................................................................... 18 Input van Dorpscoöperatie Esbeek ............................................................................................... 22

3.4 3.5 3.6

Input van Leystromen .................................................................................................................... 23 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd .................................................................... 24 Input van B-team ........................................................................................................................... 24

3.7

Kaders ........................................................................................................................................... 24

4. Woningbouwprogrammering.................................................................................................................. 25 4.1 4.2

Inleiding ......................................................................................................................................... 25 Toelichting ..................................................................................................................................... 26

4.3 4.4 4.5

Input van Dorpscoöperatie Esbeek ............................................................................................... 29 Input van Leystromen .................................................................................................................... 30 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd .................................................................... 31

4.6

Kaders ........................................................................................................................................... 31

5. Verkeer ..................................................................................................................................................... 33 5.1 5.2

Inleiding ......................................................................................................................................... 33 Toelichting ..................................................................................................................................... 33

5.3 5.4 5.5

Input van Dorpscoöperatie Esbeek ............................................................................................... 33 Input Leystromen ........................................................................................................................... 33 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd .................................................................... 33 Pagina 3 van 55

5.6

Kaders ........................................................................................................................................... 34

6. Parkeren ................................................................................................................................................... 35 6.1 6.2 6.3

Inleiding ......................................................................................................................................... 35 Toelichting ..................................................................................................................................... 35 Input van Dorpscoöperatie Esbeek ............................................................................................... 35

6.4 6.5 6.6

Input Leystromen ........................................................................................................................... 35 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd .................................................................... 36 Kaders ........................................................................................................................................... 36

7. Groen, Flora en Fauna en Hittestress .................................................................................................... 37 7.1 7.2 7.3

Inleiding ......................................................................................................................................... 37 Toelichting ..................................................................................................................................... 38 Input van Dorpscoöperatie Esbeek ............................................................................................... 39

7.4 7.5 7.6

Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd .................................................................... 39 Input Leystromen ........................................................................................................................... 39 Kaders ........................................................................................................................................... 39

8. Water en Waterberging ........................................................................................................................... 41 8.1 8.2 8.3

Inleiding ......................................................................................................................................... 41 Toelichting ..................................................................................................................................... 41 Kaders ........................................................................................................................................... 42

9. Duurzaamheid en Natuurinclusiviteit .................................................................................................... 43 9.1 9.2 9.3

Inleiding ......................................................................................................................................... 43 Toelichting ..................................................................................................................................... 43 Input van Leystromen .................................................................................................................... 44

9.4

Kaders ........................................................................................................................................... 44

10. Planeconomie ........................................................................................................................................ 46 10.1 10.2

Inleiding......................................................................................................................................... 46 Toelichting..................................................................................................................................... 46

10.3

Kaders ........................................................................................................................................... 47

SOCIAAL DOMEIN ....................................................................................................................................... 48 11. Sociaal domein ...................................................................................................................................... 49 1.1 1.2

Inleiding ......................................................................................................................................... 49 Toelichting ..................................................................................................................................... 49

ONTWIKKELSTRATEGIE ............................................................................................................................ 53 12. Ontwikkelstrategie ................................................................................................................................. 54 Pagina 4 van 55

12.1

Inleiding......................................................................................................................................... 54

12.2 12.3

Overwegingen ............................................................................................................................... 54 Ontwikkelstrategie......................................................................................................................... 54

Bijlagen ......................................................................................................................................................... 55 1.

… ............................................................................................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

Pagina 5 van 55

Onderwerp Zaaknummer Auteurs Status

: : : :

Kaderdocument De Wingerd 1019690 M. van Dam/S. Gorissen Ontwerp

Procedureoverzicht Fase Ontwerp Vaststelling

Datum 25-11-2024

Pagina 6 van 55

KADERS HERONTWIKKELING DE WINGERD

Pagina 7 van 55

Samenvatting Dit kaderdocument bevat kaders, uitgangspunten en wensen voor de herontwikkeling van de voormalige locatie van basisschool De Wingerd in Esbeek. De basisschool is in 2019 verhuisd naar de Adrianuskerk. Tot 1 juli 2025 worden de oude lokalen in het voormalige schoolgebouw tijdelijk bewoond. Deze ruimtes worden verhuurd onder de leegstandswet. Begin 2025 gaan we aan de hand van een tenderprocedure op zoek naar een partij die de locatie wil herontwikkelen met woningbouw. Daarvoor zijn vastgestelde kaders nodig.

Pagina 8 van 55

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Basisschool De Wingerd is in 2019 verplaatst naar de Adrianuskerk in Esbeek. Sinds 2020 wordt het voormalige schoolgebouw tijdelijk verhuurd voor bewoning. Hiervoor zijn in het gebouw 7 woonunits gerealiseerd. Op 1 juli 2025 lopen de huurcontracten van tijdelijke bewoning in de voormalige school af. Het doel is in samenwerking met de dorpscoöperatie van Esbeek in januari 2025 te komen tot een ontwikkelstrategie en in Q3/4 van 2025 een ontwikkelende partij te kiezen, die in snel daarna gaat starten met realiseren, binnen de financiële kaders.

Afbeelding 1 voormalig schoolgebouw De Wingerd Afbeelding 2 t/m 5 Samenwijs Torenlei in de Adrianuskerk

Pagina 9 van 55

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in de kern Esbeek, tussen de Heuvelaar, Lowerik, Mostaard en de begraafplaats.

Afbeelding 6 Locatie herontwikkeling De Wingerd

1.3 Samenwerking met externe partijen In mei 2020 heeft het college naar aanleiding van een brief van de dorpscoöperatie besloten dat de dorpscoöperatie van Esbeek een actieve rol krijgt in het proces van de herontwikkeling van de locatie. De coöperatie trekt als partner in nauw overleg met de gemeente op in het onderzoek naar en de voorbereidingen op de herontwikkeling van de locatie van de voormalige basisschool in Esbeek voor woningbouw. Ook worden zij actief betrokken bij de definitieve keuze voor een kwalitatieve en kwantitatieve ruimtelijke invulling. Bij het informeren en laten participeren van bewoners en geïnteresseerden om behoeften en wensen te peilen voor woningen en woonvormen, neemt de dorpscoöperatie een actieve rol in. Ook is woningstichting Leystromen actief betrokken bij het opstellen van de kaders. Zij gaan na realisatie een deel van de woningen afnemen en hebben ook aan de voorkant hun kaders en wensen aangegeven. Als laatste hebben de omwonenden input geleverd voor het kaderdocument.

Pagina 10 van 55

1.4 Leeswijzer In dit kaderdocument is in hoofdstuk 1 een korte inleiding gegeven. Hoofdstuk 2 zal ingaan op de bestaande situatie op de locatie van De Wingerd. Vervolgens wordt het ruimtelijk domein behandeld. In de hoofdstukken 3 tot en met 10 wordt er per hoofdstuk een toelichting gegeven op de beleidsdocumenten die van belang zijn, de input van de dorpscoöperatie, woningstichting Leystromen & de omwonenden en uiteindelijk de conclusie, namelijk een set kaders en wensen welke van belang zijn voor dit specifieke onderwerp. In hoofdstuk 11 wordt het sociaal domein behandeld. Dit hoofdstuk gaan in op wonen, welzijn en zorg. Als laatste komt in hoofdstuk 12 de ontwikkelstrategie aan bod. Hierin wordt omschreven hoe de gemeente Hilvarenbeek in samenwerking met de belanghebbende de locatie tot ontwikkeling wilt brengen.

Pagina 11 van 55

2. Bestaande situatie 2.1 Ligging in groter verband Esbeek is één van de zes dorpskernen van de gemeente Hilvarenbeek. Hilvarenbeek ligt ten zuiden van Tilburg. Esbeek ligt ten zuiden van de hoofdkern Hilvarenbeek.

Afbeelding 7 Overzicht dorpskernen Hilvarenbeek

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Hilvarenbeek Diessen Biest-Houtakker Haghorst Esbeek Baarschot

2.2 Esbeek Het plangebied ligt in de kern Esbeek, tussen de Heuvelaar, Lowerik, Mostaard en de begraafplaats.

Afbeelding 8 Locatie herontwikkeling De Wingerd Pagina 12 van 55

2.3 Plangebied In de onderstaande afbeelding is locatie van de herontwikkeling gedetailleerd weergegeven. Duidelijk wordt dat de locatie begrensd wordt door in het zuiden de begraafplaats, ten westen de Heuvelaar, ten noorden de Lowerik en ten oosten de Mostaard.

Afbeelding 9 Locatie herontwikkeling De Wingerd

Pagina 13 van 55

RUIMTELIJK DOMEIN

Pagina 14 van 55

3. Stedenbouw 3.1 Inleiding Hieronder wordt ingegaan op een aantal beleidskaders waar met betrekking tot stedenbouw rekening mee moet worden gehouden.

Structuurvisie (2010) In de gemeentelijke structuurvisie ligt het plangebied in het “centrumgebied”. Het centrumgebied van Esbeek is het deel van de Oude Trambaan dat voorheen deel was van de verbindingsweg tussen Hilvarenbeek en De Mierden. Aan dit deel is de kerk en een aantal voorzieningen gelegen. De toetsingscriteria voor nieuwe initiatieven zijn de volgende. Ruimtelijk karakter 1. De initiatieven moeten de ruimtelijke structuur niet verstoren. Dit wil zeggen dat voorkomen moet worden dat grote schaalverschillen in bouwhoogte, bouwmassa, gevelindeling en architectuurvorm met de directe omgeving zullen worden veroorzaakt; 2. Voldaan moet worden aan de algemene beleidsuitgangspunten zoals beschreven in het themabeleid.

Pagina 15 van 55

Beleidsregels Dorps Bouwen (december 2023): Uitgangspunten: 1. Bestaande waarden en structuren behouden en versterken. 2. Rekening houden met maat en schaal van nieuwe bouwplannen. 3. Bij bouwplannen rekening houden met de passendheid in de omgeving. 4. Ruimtelijke kwaliteit zo vroeg mogelijk in de planontwikkeling te bespreken. Beleidsregels: 1. Een dorp biedt ruimte voor passende woningen voor alle inwoners. 2. Er moet rekening gehouden worden met de ontstaanswijze. 3. Iedere plek heeft zijn eigen karakteristiek. 4. Bij bouwplannen is de maat en schaal van belang. 5. In dorpen zijn afwisseling en variatie belangrijk. 6. Een groene omgeving met een relatie met het landschap hoort bij een dorp. 7. Naast grondgebonden woningen is er ruimte voor gestapeld bouw, mits de schaal en maat past binnen de omgeving. 8. In het dorp vindt functiemenging plaats. 9. Er is een sterke relatie met het landschap. 10. Er moeten voldoende parkeervoorzieningen zijn. 11. Materiaalgebruik wordt, indien nodig, geregeld in het beeldkwaliteitsplan. Omgevingsvisie (in ontwikkeling, 2024): Gezonde gemeenschap Ambitie 1: Plaats voor jongere generatie We zorgen voor betaalbare starterswoningen in of aan de randen van de kernen.

Bij zowel de verdichting als bij de potentiële uitbreidingslocaties, is het een opgave om naast de bebouwing te zorgen voor buitenruimte die de natuurlijke kwaliteiten van de leefomgeving versterkt: wateropvang en voller, stevig, groen dat past bij de streek. Het is daarbij niet nodig dat elke woning een private buitenruimte heeft. De uitstraling van de bebouwing past bij het dorpse karakter, is natuurinclusief. Bij de bouwmaterialen is gekozen voor materiaal dat de ecologische voetafdruk verkleint. Als er sprake is van meer dan een wooncomplex, is er diversiteit in koop- en huuraanbod en het mengen van verschillende generaties. Zo ontwikkelen zich diverse, hechte buurten. Ook wordt de tijd genomen om de locaties vol te bouwen, zodat de kernen geleidelijk aan groeien. Zo is er de tijd om nieuwe inwoners deelgenoot te laten worden van de gemeenschappen. De nieuwe woningen zijn energie-neutraal. Daarnaast voor een buitenruimte waar plek is voor kinderen en jongeren. Ook is de gemeente een gezonde plaats om te wonen. Er is zowel een aanbod van georganiseerde sportfaciliteiten, als ruimte voor bewegen in de buitenruimte. Voor de toekomst zijn kleinere woningen op kleinere kavels nodig. Er komen geen woningen meer bij die de plaatselijke woningmarkt verder uit evenwicht halen of die veel ruimte in beslag nemen.

Pagina 16 van 55

Ambitie 2: Zorg voor ouderen en kwetsbaren Er komen passende woningen voor ouderen en kwetsbaren in, of aan de randen van de kernen. Dat gebeurt op dezelfde manier en in combinatie met het bouwen van meer woningen voor jongeren. De toegankelijkheid van de buitenruimte voor wandelen en fietsen krijgt aandacht. De gemeente bouwt geen woningen voor ouderen en kwetsbare mensen op grote wandel- en/of fietsafstand van de kernen. Voor de meest kwetsbare doelgroepen bouwt de gemeente geen woningen in kernen waar de alledaagse voorzieningen niet op loopafstand bereikbaar zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een supermarkt. Ambitie 3: Herkenbaar dorps karakter De gemeente biedt ruimte voor woningen en bedrijven op een manier waarop de binding met de lokale gemeenschap op een natuurlijke wijze tot stand komt. Bijvoorbeeld door gedeelde buitenruimten, gemeenschappelijk opdrachtgeverschap of bedrijventerrein-management (parkmanagement). In uitstraling zijn de nieuwe woningen en bedrijven compacter, maar nog steeds herkenbaar als typisch dorpse bebouwing. De kernen behouden het eigen karakter. De gemeente koestert alle directe en indirecte verwijzingen naar haar rijke verleden. Er is zorg voor dat de kernen niet aan elkaar groeien. Bouwen in de hoogte kan om volkshuisvestelijke redenen op ruimtelijk passende plekken, mogelijk vier tot vijf lagen hoog.

Cultuurhistorie Kerk, Heilige Adrianus: rijksmonument De kerk met kapel is van algemeen belang. Het gebouw heeft cultuurhistorisch belang als bijzondere uitdrukking van de ontwikkeling van het katholicisme in het zuiden en de vorming van kerkdorpen, in het bijzonder de stichting en uitgroei van een bedevaartsplaats. Het is tevens van belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van de dorpskerk en vanwege de inventaris. Het heeft architectuurhistorisch belang door de aan de landelijke context aangepaste stijl en de detaillering en is tevens van belang als voorbeeld van het oeuvre van de architecten Vervest en Van Buytenen. Het heeft ensemblewaarden vanwege de bijzondere situering, verbonden met de ontwikkeling van het kerkdorp. Het is gaaf bewaard gebleven. Pastorie, Dorpsstraat 6: rijksmonument De pastorie met tuinmuur is van algemeen belang. Het gebouw heeft cultuurhistorisch belang als bijzondere uitdrukking van de ontwikkeling van het katholicisme in het zuiden en de vorming van kerkdorpen, in het bijzonder de stichting en uitgroei van een bedevaartsplaats. Het is tevens van belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van de dorpspastorie. Het heeft architectuurhistorisch belang door de aan de landelijke context aangepaste stijl en de detaillering en is tevens van belang als voorbeeld van het oeuvre van de architecten Vervest en Van Buytenen.

Het heeft ensemblewaarden vanwege de bijzondere situering, verbonden met de ontwikkeling van het kerkdorp. Het is gaaf bewaard gebleven.

Pagina 17 van 55

Cultuurhistorische bebouwing (in bestemmingsplan): - Dorpsstraat 2 (café Schuttershof); - Dorpsstraat 3. Overige cultuurhistorische elementen: - Begraafplaats; - Paden, vanaf Dorpsstraat naar woongebied. Aandachtspunten voor de planontwikkeling van De Wingerd (adviseur Erfgoed): - Het plangebied heeft een bijzondere ligging tussen/naast verschillende monumenten (kerk, pastorie, begraafplaats, kapel). Deze monumenten vormen een waardevol historisch ensemble. Er dient rekening gehouden te worden met dit ensemble: het moet herkenbaar blijven en door de ontwikkeling niet aangetast worden in herkenbaarheid en beleefbaarheid. - Het handvaardigheidlokaal uit 1955 vertegenwoordigt een cultuurhistorische waarde. Oorspronkelijk gebouwd als coöperatieve aardappelbewaarplaats, maakt dit gebouw onderdeel uit van de lokale ontwikkelingsgeschiedenis van Esbeek waarin het agrarische aspect en de coöperatieve gedachtengoed belangrijk waren. Daarom voorkeur voor behoud van dit gebouw en het bijbehorende verhaal. - Verder kan erfgoed op verschillende manier inspiratie bieden voor de planontwikkeling. Dit noem je erfgoedinclusief ontwikkelen (=erfgoed volwaardig meenemen in de ontwikkeling): o Zoek informatie op over de historie (bijv.

historische kaarten, foto’s, historische vereniging); o Haal ook verhalen op bij inwoners: welke kernwaarden vinden de inwoners belangrijk? Welke verhalen kennen ze? Wat zien ze graag terug? o Verwerk de input in: ▪ Stedenbouwkundig plan: rekening houden met zichtlijnen, opzet, schaal ▪ Architectuur en beeldkwaliteit: architectuur met een knipoog naar de vormentaal van bestaande of historische bebouwing, materialen afstemmen op de omgeving; ▪ Openbare ruimte en groen: aansluiten op historische groenstructuren uit de omgeving (zoals de beukenhagen rond en bij het kerkhof), erfgoedverwijzingen in de openbare ruimte (zie ook hieronder) ▪ Erfgoedbeleving: historische ommetjes en kerkenpaden herstellen, eventuele archeologische sporen opnemen in stratenpatroon, informatievoorziening over erfgoed en verhalen door middel van borden/panelen, qr-codes, historische foto’s, etc.

3.2 Toelichting Algemeen - Locatie ligt op de overgang van het historisch dorpsgebied (met centrumfuncties) aan de Dorpsstraat en de nieuwe woonbuurten aan noordzijde Esbeek. Deze bijzondere ligging vormt het uitgangspunt voor de herontwikkeling; - Handhaven/versterken zichtlijnen naar kerk en pastorie;

Pagina 18 van 55

Nieuwe invulling moet de positie van de kerk en pastorie (met omliggende ruimten) versterken, juist de ensemblewaarden dragen bij aan de waardering van deze rijksmonumenten; Handhaven/versterken verbindingen/paden (dwaalmilieu) tussen woonbuurt en historisch dorpsgebied.

Handvaardigheidlokaal - Handhaving handvaardigheidlokaal met een passende maatschappelijke bestemming kan een belangrijk scharnierpunt tussen historisch dorpsgebied en woonbuurt vormen; een bijzondere plek aan het dwaalpadenmilieu (met een heringericht en vergroent pleintje) naast de begraafplaats en kerk (met school). Indien een maatschappelijke bestemming niet haalbaar is, kan een invulling met woningen of een aantrekkelijke buitenruimte overwogen worden; - Indien het handarbeidlokaal op termijn bouwkundig en financieel niet duurzaam te behouden is, is nieuwbouw binnen de huidige contouren goed voorstelbaar. Alternatief is het realiseren van een aantrekkelijke buitenruimte in aansluiting op het dwaalmilieu rondom de kerk en begraafplaats;

Pagina 19 van 55

Eisen stedenbouw en bebouwing - De maat- en schaal van de bebouwing sluit aan bij de omgeving; - Maximale goot- en bouwhoogte conform huidig bestemmingsplan: - goothoogte 6 m en bouwhoogte 10 m (= 2 bouwlagen met kap/terugliggende 3e laag); - In de zone grenzend aan begraafplaats lagere bebouwing van goothoogte 4 m en bouwhoogte 7 m = 1 bouwlaag; - Bebouwing is afwisselend en gevarieerd, parcellering en gevelbreedte sluiten aan op de dorpse omgeving. Bij voorkeur pandsgewijze verdeling, met maximale breedte van 10 tot 15 meter per pand. Alleen in geval van een volledig vrijliggend gebouw in een ruime, groene omgeving zijn grotere afmetingen denkbaar; - De nieuwe ontwikkeling draagt bij om de woonbuurt te vergroenen en van betekenisvolle en functionele openbare groene ruimten te voorzien. Er dient minimaal 33% (minimaal 1.100 m2) aan openbare, groene ruimten aanwezig te zijn. Deze maat is gelijk aan de oppervlakte van de huidige schoolpleinen; - De ontwikkeling biedt de kans voor het realiseren van een grotere, aaneengesloten, groene publieke ruimte centraal in het dorp. De bestaande bebouwing aan Mostaard en Lowerik is al georiënteerd op een open ruimte. De nieuwe bebouwing kan de derde wand gaan vormen; - De ontwikkeling biedt de kans om de Heuvelaar visueel (en mogelijk fysiek) met de Mostaard te verbinden.

Hierdoor ontstaat een langere zichtlijn, waarbij de grote te behouden boom in deze zichtlijn komt te staan. Tevens wordt zo een direct verbinding tussen de Heuvelaar en de Mostaard gecreëerd; - Aan de zuidzijde van de Heuvelaar is de nieuwe bebouwing meer traditioneel dorps, in aansluiting op de dorps bebouwing rond de kerk en de Heuvelaar zelf; - Hoofdgebouwen aan de zuidzijde van de Heuvelaar zijn voorzien van een duidelijke kapvorm; - Ten noorden van de zichtlijn Heuvelaar/Mostaard kan een bijzondere plek worden gemaakt, met bebouwing gericht op het omliggende groen en straten. Deze nieuwe bebouwing kan een voorbeeld zijn van duurzaam, natuurinclusief en biobased bouwen. Er kunnen nieuwe en bijzondere gebouwen worden toegevoegd aan Esbeek. De gebouwen vormen meer op zichzelf staande nieuwe elementen in de open ruimten tussen het historisch dorpsgebied en de bestaande woonbuurt.

Pagina 20 van 55

Eisen beeldkwaliteit - Vanuit de ligging op de overgang tussen het historisch dorpsgebied en de traditioneel vormgegeven dorpse woonbuurt sluit de nieuwe beeldkwaliteit daarop aan: dorps, traditioneel, eenvoudige hoofdvormen, baksteen, hout, bescheiden in detaillering, gedekte natuurlijke kleuren, duidelijke kapvorm; referentie Hof van Zuiderbeek, bebouwing naast kerk in Diessen; - Bij een oplossing met een vrij liggend gebouw in het groen zijn ook oplossingen met natuurlijke, duurzame en biobased materialen denkbaar. Zoals houtskeletbouw, groene daken en gevels e.d. De hoofdvorm moet blijven aansluiten op het dorpse bebouwingsbeeld in de omgeving; - Vanuit Omgevingsvisie inzetten op kleinere, compacte woningen; niet elke woning hoeft een eigen private buitenruimte te hebben. Wensen - Kans om het open en groene karakter van de begraafplaats en pastorietuin door te trekken de woonbuurt in; - De nieuwe groene ruimte wordt stedenbouwkundig de belangrijkste ruimte en vormt het groene scharnierpunt tussen historisch dorpsgebied en woonbuurt. De bestaande te behouden bomen en te vervangen bomen zijn belangrijke elementen in de groene ruimte; - De zijde van de Heuvelaar is ruimtelijk ondergeschikt aan de nieuwe groene ruimte en behoudt een meer kleinschalig en besloten karakter; Pagina 21 van 55

Nu aan Lowerik, Heuvelaar en Mostaard al behoorlijk veel openbare parkeerplaatsen in het zicht. Nieuwe parkeerplaatsen in het zicht zoveel mogelijk beperken, door deze bijvoorbeeld te koppelen aan de paden van het dwaalmilieu.

Referentiebeeld vrij liggende gebouwen in het groen van natuurlijke en duurzame materialen

Referentiebeeld dorpse bebouwing aansluitend op historisch centrumgebied

3.3 Input van Dorpscoöperatie Esbeek Hoogte bebouwing - Geen hoogbouw (4 lagen); - Geen platte doos; - Hof Zuiderbeek in Hilvarenbeek spreekt aan; Pagina 22 van 55

Hilverhof spreekt aan (2 lagen met kap); Rekening houden met kerk en pastorie; Beeldkwaliteit is belangrijk.

Handvaardigheidlokaal - Maatschappelijke functie behouden is een wens vanuit Esbeek. - Voorziet nog in behoefte. - Wellicht combi maatschappelijke functie en buurtaccu o.i.d.

3.4 Input van Leystromen De voorkeur van Leystromen gaat uit van toewijzing aan Leystromen van 1 solitair bouwblok in verband met financiële haalbaarheid, beheer en exploitatie, nu en in de toekomst. Het andere bouwblok kan in samenwerking met de dorpscoöperatie worden ingevuld. Ligging van de balkons van de bovenwoningen niet op het noorden. De grootte van de tuinen bij benedenwoningen beperkt houden in verband met het onderhoud door huurders met een mogelijk beperkte mobiliteit. De bergingen bij de woningen met opstelplaatsen van vuilafvoercontainers geclusterd op maaiveld. Een passende maatschappelijke invulling van het handvaardigheidlokaal is door gemeente uit te ontwikkelen. Leystromen denkt mee maar is geen afnemer. Circa 8 boven-/benedenwoningen ; - 1 solitair bouwblok, in verband met financiële haalbaarheid, beheer en exploitatie, nu en in de toekomst; - Ligging van de balkons van de bovenwoningen niet op noorden; - De grootte van de tuinen bij benedenwoningen beperkt houden, in verband met het onderhoud door huurders met een mogelijke beperkte mobiliteit; - De bergingen bij de woningen met opstelplaatsen van vuilafvalcontainers geclusterd op maaiveld; - Voldoende buitenruimte bij woning en bergruimte in de woning voor o.a.

voor technische installaties; - Inpassen van bijvoorbeeld een wadi en andere klimaat adaptieve voorzieningen; - Parkeren wordt opgelost op eigen afgesloten terrein voor bewoners (minimaal 1:1) en bezoeker parkeren wordt opgelost in het openbaar gebied; - In overleg met de dorpscoöperatie en gemeente de behoefte aan spelen-bewegen-ontmoeten bepalen en verwerken bij de invulling van de resterende openbare ruimte; - Rekening houden met bereikbaarheid hulpdiensten en adequate vuilafvoerdienst (draaicirkels etc.).

Slaapkamer(s) GBO (circa) Beukmaat Lagen/kap

benedenwoningen (100% LLB) 2 55-75 m2 5 – 6,5m 1 laags / gelijkvloers

bovenwoningen 2 55-75 m2 5 – 6,5m 1 laag met platdak óf

Pagina 23 van 55

Buitenruimte Doelgroep(en)

Categorie

1 laag met schuine kap (of met terugliggende gevel en plat dak) Balkon/loggia 1-2 pers.huishoudens Lage inkomens

Compact tuintje/terras 1-2 pers.huishoudens Lage inkomens Senioren en/of mensen met mobiliteitsbeperking Sociale huur Sociale huur

3.5 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd -

Hoogte van de bebouwing: Laagbouw, maximaal 2 laags met kap; Parkeerplaatsen: Voldoende voor de nieuwe bewoners, maar ook nog voor de huidige bewoners, b.v. de Heuvelaar en voor personeel school; Grote bomen wel of niet laten staan? Hier zijn de meningen over verdeeld, het is ongeveer 50/50. Hangt ook af van waar de bebouwing komt; Handvaardigheidlokaal: mag weg (unaniem); De Heuvelaar moet een doodlopende straat blijven; Graag de St. Cornelius kapel in het plan meenemen; Graag een open verbinding met het Kerkplein; De ontsluiting via De Lowerik; Graag hofjes en/of een parkachtige indeling maken; Een fatsoenlijk pad van de nieuwbouw naar centrum / Schuttershof.

3.6 Input van VNMH/B-team -

250 m2 groene muur ter compensatie van de zieke boom. Dat kan een bouwmuur zijn maar ook bijvoorbeeld een grenslijn met een tuinmuur.

3.7 Kaders -

Vanuit Omgevingsvisie in zetten op kleinere, compacte woningen. Niet elke woning hoeft een eigen private buitenruimte te hebben. De sociale huurwoningen zijn hierop een uitzondering. Deze dienen wel voorzien te worden van een buitenruimte; Handhaven/versterken zichtlijnen naar pastorie en kerk en het versterken van de positie van deze objecten; Handhaven/versterken van de wandelpaden tussen historisch centrum en ontwikkeling; Handhaven handvaardigheidlokaal met een passende maatschappelijke invulling; Hoogte van bebouwing maximaal 2 lagen met een kap/terug liggende laag, aansluitend bij de maat- en schaal van de omliggende bebouwing; Afwisselende bebouwing en gevarieerd, parcellering en gevelbreedte sluiten aan op de dorpse omgeving; Vergroening van het plangebied, minimaal 33% (= ca. 1100 m2) aan openbaar groene ruimten; De zuidzijde van de ontwikkeling traditioneel dorpse bebouwing welke aansluit op de omgeving met een duidelijke kapvorm; Vanuit de ligging op de overgang tussen het historisch dorpsgebied en de traditioneel vormgegeven dorpse woonbuurt sluit de nieuwe beeldkwaliteit daarop aan: dorps, Pagina 24 van 55

traditioneel, eenvoudige hoofdvormen, baksteen, hout, bescheiden in detaillering, gedekte natuurlijke kleuren, duidelijke kapvorm (referentie Hof van Zuiderbeek, bebouwing naast kerk in Diessen); Voor de kwaliteit en afmetingen van de sociale huur woningen wordt rekening gehouden met de eisen van Leystromen gesommeerd in paragraaf 3.4.; De Heuvelaar moet een doodlopende straat blijven; Het ontsluiten van het plangebied dient zo veel mogelijk plaats te vinden via de Lowerik en niet de Heuvelaar; Bij het rooien van de zieke boom centraal in het plangebied dient rekening gehouden te worden met een compensatie in de vorm van een groene wand van 250 m2.

3.8 Wensen: -

Zichtlijn tussen de Heuvelaar en Mostaard; Ten noorden van de zichtlijn Heuvelaar/Mostaard kan een bijzondere plek worden gemaakt, met bebouwing gericht op het omliggende groen en straten. Deze nieuwe bebouwing kan een voorbeeld zijn van duurzaam, natuur inclusief en biobased bouwen. Er kunnen nieuwe en bijzondere gebouwen worden toegevoegd aan Esbeek. De gebouwen vormen meer op zichzelf staande nieuwe elementen in de open ruimten tussen het historisch dorpsgebied en de bestaande woonbuurt; Bij een oplossing met een vrij liggend gebouwen in het groen zijn ook oplossingen met natuurlijke, duurzame en biobased materialen denkbaar. Zoals houtskeletbouw, groene daken en gevels e.d. De hoofdvorm moet blijven aansluiten op het dorpse bebouwingsbeeld in de omgeving; Bij een oplossing met een vrij liggend gebouw in het groen zijn oplossingen met natuurlijke, duurzame en biobased materialen wenselijk. Zoals houtskeletbouw, groene daken en gevels e.d. De hoofdvorm moet blijven aansluiten op het dorpse bebouwingsbeeld in de omgeving. Kans om het open en groene karakter van de begraafplaats en pastorietuin door te trekken de woonbuurt in; De ontwikkeling biedt de kans voor het realiseren van een grotere, aaneengesloten, groene publieke ruimte centraal in het dorp. De bestaande bebouwing aan Mostaard en Lowerik is al georiënteerd op een open ruimte.

De nieuwe bebouwing kan de derde wand gaan vormen; De nieuwe groene ruimte wordt stedenbouwkundig de belangrijkste ruimte en vormt het groene scharnierpunt tussen historisch dorpsgebied en woonbuurt. De bestaande te behouden bomen en te vervangen bomen zijn belangrijke elementen in de groene ruimte; De zijde van de Heuvelaar is ruimtelijk ondergeschikt aan de nieuwe groene ruimte en behoudt een meer kleinschalig en besloten karakter; Nu aan Lowerik, Heuvelaar en Mostaard al behoorlijk veel openbare parkeerplaatsen in het zicht. Nieuwe parkeerplaatsen in het zicht zoveel mogelijk beperken, door deze bijvoorbeeld te koppelen aan de paden van het dwaalmilieu.

4. Woningbouwprogrammering 4.1 Inleiding De woningnood in de gemeente Hilvarenbeek, de regio en de rest van het land is enorm. Het is soms zoeken naar de juiste locaties om voldoende woningen in het juiste segment te realiseren. Pagina 25 van 55

Het is daarom belangrijk om bij de potentiële woningbouwontwikkelingen op locaties zoals de Wingerd alle kaders zorgvuldig af te wegen en het actuele woningbouwbeleid hierin mee te nemen. De Wingerd is bij uitstek een locatie waar de woningbouwopgave verwerkt kan worden in een project met voldoende betaalbare huur- en koopwoningen voor senioren en starters. Wanneer senioren passende huisvesting krijgen aangeboden komt hierdoor een doorstroombeweging op gang. De gemeente Hilvarenbeek streeft er naar om bij de ontwikkeling van woningen op de locatie van de Wingerd het streefwoningbouwkader toe te passen om zo ook op regionaal niveau aan onze woningbouwopgaven te voldoen. In deze paragraaf worden de belangrijkste kaders vanuit volkshuisvestelijk oogpunt verder toegelicht en wordt er duiding gegeven hoe deze van toepassing zijn op de ontwikkeling van woningbouw op de locatie de Wingerd. Hiermee verschaffen we de ontwikkelaar de nodige duidelijkheid. Bij de belangrijkste kaders moeten in ieder geval worden meegenomen: A. Het Addendum op de Woonvisie en met name het daarin opgenomen streefwoningbouwkader; B. De SRBT Woondeal; C. De afspraken hoe om te gaan met ‘kleine plannen’, in afwijking van het streefkader; D. De voor 2024 aangepaste prijsgrenzen voor de verschillende woningcategorieën; E. De Doelgroepenverordening 2023; F. Toewijzingsverordening.

4.2 Toelichting Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van woningbouw op de locatie de Wingerd is dat het programma van woningbouwplannen voldoet aan de procentuele verdeling van het streefwoningbouwkader uit het Addendum op de Woonvisie. Het programma voldoet dan ‘automatisch’ ook aan de SRBT-woondeal. Dit zijn de harde kaders waaraan het project volkshuisvestelijk moet voldoen.

Pagina 26 van 55

STREEFWONINGBOUWKADER

ADDENDUM

Eigendom Woningtype

Prijsklasse

Koop

< € 260.000 € 260.000 - € 405.000 < € 405.000 € 405.000 - € 450.000 > € 405.000

Eengezins- / meergezinswoning Eengezinswoning Levensloopgeschikt (EGW of MGW) Eengezinswoning Overig Totaal koop

Huur

Alle woningtypen Alle woningtypen Totaal huur

Totaal

Categorie

Opgave*

Woondeal

12% 9% 15% 7% 21%

betaalbaar betaalbaar betaalbaar overig overig

64% < € 900,07 < € 900,07 - € 1.184,82 > € 1.184,32

30% 4% 2%

sociale huur betaalbaar overig

36% 100%

De percentages in het streefwoningbouwkader moeten voor de Wingerd als uitgangspunt genomen worden bij het ontwikkelen van deze locatie. Het is mogelijk om een hoger percentage sociale huur en betaalbare koop op te nemen in het project. Afwijken in de negatieve zin is geen mogelijkheid vanwege de in de SRBT-Woondeal opgenomen regionale opgave om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Omdat de ontwikkeling van de Wingerd volgens de gemeentelijke afspraken kan worden gezien als een ‘klein plan’ streven we er naar om conform de Woondeal alle woningen op deze locatie in de categorie betaalbaar te laten vallen, waarbij we de focus leggen op sociale huur- en betaalbare koopwoningen voor senioren en starters. We onderzoeken de mogelijkheden om bij de Wingerd een creatieve woonvorm te realiseren, dit is een zachte eis. Hierbij kan worden gedacht aan kangoeroe woningen of woningen voor ouderen met een zorgvraag. De ontwikkelaar streeft ernaar om, conform het addendum op de woonvisie en de woonzorgvisie, zoveel mogelijk woningen levensloopgeschikt te realiseren, dit is een harde eis. Voor deze ontwikkeling maken we voor de kwaliteit van de woningeng gebruik van de PMC Woonstandaard. De Woonstandaard is een praktisch hulpmiddel om prestatie-eisen voor nieuwe woningen in kaart te brengen.

De Woonstandaard omschrijft een basiskwaliteit van woningen, in de vorm van product-marktcombinaties (PMC’s). Vraag en aanbod zijn in deze Woonstandaard geordend in huurprijsklassen en woningtypes. De combinatie huurprijsklasse (doelgroep/woningbezetting) en type woning is een product-marktcombinatie (PMC). Voor elke PMC is de kwaliteit beschreven in basis prestatie-eisen. Dat geeft aanbieders van woningconcepten een grote vrijheid om geschikte oplossingen te ontwikkelen en aan te bieden.

Pagina 27 van 55

Deze woonstandaard passen we ook toe op de koopwoningen in dit project waarbij: 1. Voor de grondgebonden woningen geldt dat de goedkope sociale koopwoningen (<€260.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 2 als minimale prestatie-eis en dat de betaalbare koopwoningen (<€405.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 4 als minimale prestatie-eis; 2. Voor de gestapelde woningen geldt dat de sociale huurwoningen (<€900,07,00) en goedkope sociale koopwoningen (<€260.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 7 als minimale prestatie-eis en dat de betaalbare koopwoningen (<€405.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 9 als minimale prestatie-eis. Er wordt gestreefd om de woningen op de locatie van de Wingerd voor 100% in het betaalbare segment te realiseren, zoals beschreven in he vigerende streefwoningbouwkader van de gemeente Hilvarenbeek. Een uitzondering geldt voor plannen die bijzondere, andere dan volkshuisvestelijk doelen dienen (bijv. ruimte-voor-ruimte, zorg). De Wingerd lijkt ons een geschikte locatie om ook sociale huurwoningen in op te nemen. Het streven is om voor de ontwikkeling van de Wingerd de volgende verdeling in prijsgrenzen te hanteren, om ervoor te zorgen dat de ontwikkeling voor 100% uit betaalbare woningen bestaat: Eigendom

Woningtype

Prijsklasse

Koop

Eengezins- / meergezinswoning Eengezins- / meergezinswoning Alle woningtypen

< € 260.000 € 260.000 - € 405.000 <€900,07

Huur

Opgave 30% 40% 30%

Prijsgrenzen 2024 De bovenstaande tabellen bevatten de prijsgrenzen die voor 2024 vastgesteld zijn. Deze dienen te worden gehanteerd door de ontwikkelaar bij de verkoop van de gerealiseerde woningen. Doelgroepenverordening De Doelgroepenverordening regelt voor drie woningcategorieën de doelgroep, de prijsgrenzen en de instandhoudingstermijnen. Het gaat om sociale huur-, middeldure huur- en de (goedkope en betaalbare) sociale koopwoningen. De werking van de verordening is gekoppeld aan een omgevingsplan. Als dat instrument niet wordt toegepast, maar een bijvoorbeeld een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), moeten deze aspecten geborgd worden in een (anterieure) overeenkomst. Toewijzingsverordening De toewijzing van de te realiseren woningen moet gebeuren overeenkomstig de gemeentelijke toewijzingsverordening (v.w.b. de koopwoningen). De manier waarop dat moet gebeuren, wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Let ook op de afstemming met de Doelgroepenverordening.

Pagina 28 van 55

Er is een “standaard volkshuisvestingsparagraaf” beschikbaar, die toegepast moet worden in de toelichting van een omgevingsplan of de onderbouwing van een BOPA. In de paragraaf komen de bovengenoemde onderdelen terug en dient om het gemeentebestuur op uniforme manier te informeren over de volkshuisvestelijke aspecten van het plan.

4.3 Input van Dorpscoöperatie Esbeek -

Er is vraag naar huur en koopwoningen. Een mix is dus gewenst Doelgroepen: Coöperatie Esbeek vind het van groot belang dat er woningen gerealiseerd worden waar vraag naar is in Esbeek. Er is op maandag 14 oktober 2024 in samenwerking met de gemeente Hilvarenbeek en woningstichting Leystromen een informatiebijeenkomst over De Wingerd georganiseerd, met als hoofddoelen het informeren van de inwoners van Esbeek en het inventariseren van de vraag. Daarnaast is door de dorpscoöperatie een enquête uitgezet onder de inwoners. Er zijn onder de senioren 21 belangstellende huishoudens voor een koopwoning (15) of huurwoning (6) op de locatie van het plangebied van De Wingerd. Coöperatie Esbeek ziet daarom de locatie van De Wingerd primair als een locatie voor seniorenwoningen. Zowel voor koop als voor huurwoningen. Een combinatie met andere doelgroepen om het plan ruimtelijk beter te kunnen invullen is ook passend. Argumentatie: o Vanwege de centrale ligging in het dorp ligt. Het is de enige grotere voor woningbouw te ontwikkelen locatie centraal in het dorp. Overige grotere woningbouwlocaties liggen allemaal aan de rand van het dorp; o De aanwezigheid van meerdere seniorenwoningen in de nabijheid. Door woningen van senioren te clusteren is o.a. het verlenen van zorg aan huis efficiënter te organiseren.

Op de locatie van De Wingerd wil Coöperatie Esbeek graag primair woningen realiseren voor inwoners van Esbeek. Dit geldt zowel voor koopwoningen als huurwoningen. Argumentatie: o Er zijn in Esbeek veel te weinig geschikte woningen voor senioren. De bestaande woning van (toekomstige) senioren is vaak te groot en niet levensloopbestendig en/of zorg voorbereid. Bovendien wordt de doelgroep senioren de komende jaren veel groter. o Door senioren die hun sociale netwerk van familie en vrienden in het dorp hebben in Esbeek te houden blijven ze onderdeel van de gemeenschap en is het verlenen van mantelzorg eenvoudiger. o Door te bouwen voor senioren uit Esbeek ontstaat doorstroming op de woningmarkt in Esbeek. Dit biedt ook kansen voor andere doelgroepen.

Hoe is dit te realiseren? - Voor koopwoningen is het hanteren van het uitgiftesysteem van grond/koopwoningen van de gemeente hiervoor geschikt. Dit dient dan ook door eventuele ontwikkelaars gehanteerd te worden.

Pagina 29 van 55

Voor huurwoningen is het juridisch mogelijk voor gemeentes om (een deel van de) sociale huurwoningen toe te kennen aan eigen inwoners. Vooralsnog doet de gemeente Hilvarenbeek dit niet. Om dit te effectueren moet de gemeente hier wel beleid voor maken en hierover afspraken maken met Leystromen. Dit zal snel moeten gebeuren om de huurwoningen bij De Wingerd met voorrang aan inwoners van Esbeek te kunnen toewijzen.

Daarnaast ziet de Coöperatie Esbeek graag dat de toekomstige bewoners van De Wingerd nog invloed kunnen uitoefenen op hun woning. Dit ‘maatwerk’ zou kunnen bestaan uit: - Uitbouw (Bijvoorbeeld Erker, Dakkapel of uitbouw); - Afwerking (Keuken, Sanitair en Tegels); - Inrichting (Indeling van binnenmuren, extra slaapkamer of bijkamer, gebruikelijk meerwerk).

4.4 Input van Leystromen Algemeen - Er dient rekening te worden gehouden met de passendheidstoets wat betreft woningtoewijzing; - Geen aanvullende eis op gebied van Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) en woonkeur; - Huurprijs: conform actueel Huurbeleid Leystromen; - Circa 8 boven-/ benedenwoningen; - In de Regionale Woondeal SRBT (maart 2023) is opgenomen dat in basis 30% van een nieuwbouwproject uit sociale huurwoningen moet bestaan. Leystromen ziet de 30% sociaal niet als doel op zich maar ziet graag dat gemiddeld gezien over 2 locaties in Esbeek, te weten Leeuwerik 4 en De Wingerd – dit percentage behaald wordt. PMC(‘s) Slaapkamer(s) GBO (circa) Beukmaat Lagen/kap

4 benedenwoningen 2 55-57 m2 5 – 6,5 m 1-laags/ gelijkvloers

PMC7LBB (100%) 4 bovenwoningen 2 55-75m2 5 – 6,5 m 1 laag met platdak óf 1 laag met schuine kap (of met terugliggende gevel en plat dak)

Buitenruimte Doelgroep(en)

Compact tuintje/ terras 1-2 pers.huishoudens Lage inkomens Senioren en/of mensen met Mobiliteitsbeperking

Balkon/ loggia 1-2 pers. Huishoudens Lage inkomens

Categorie

Sociale huur

1 Hiervoor is gebruik gemaakt van De Woonstandaard; deze is uitgebracht door het Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes en

omschrijft verschillende woningtypes in combinatie met huurklassen in een aantal Product-Markt-Combinaties (zie https://www.conceptueelbouwen.nl/ files/ugd/b56e43 6bcaa50cb22447d480f6a49378b66260.pdf)

Pagina 30 van 55

4.5 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd -

Percentage sociale huur: volgens de huidige norm. Doelgroepen: Senioren en eventueel jongeren, geen gezins- en starterswoningen.

4.6 Kaders -

Vanuit Omgevingsvisie in zetten op kleinere, compacte woningen; Het Addendum op de Woonvisie en met name het daarin opgenomen streefwoningbouwkader is van toepassing. Woningbouwprogramma voldoet ten minste aan de procentuele verdeling van het streefwoningbouwkader uit het Addendum op de Woonvisie. Het is mogelijk om een hoger percentage sociale huur en betaalbare koop op te nemen in het project; De SRBT Woondeal is van toepassing. Alle woningen op deze locatie vallen in de categorie betaalbaar (conform Woondeal), waarbij de focus wordt gelegd op sociale (en indien mogelijk midden) huur- en betaalbare koopwoningen voor senioren en starters; De gemeentelijke Doelgroepenverordening is van toepassing; In aanvulling op de doelgroepenverordening worden de koopwoningen in dit project bij voorrang aangeboden aan ouderen met een AOW-gerechtigde leeftijd; De toewijzing van de te realiseren koopwoningen moet gebeuren overeenkomstig de gemeentelijke toewijzingsverordening; In het plangebied worden 8 woningen in de categorie sociale huur, in de vorm van boven-/ benedenwoningen gerealiseerd. Deze sociale huurwoningen worden in lijn met de prestatieafspraken één op één aangeboden aan woningstichting Leystromen; De verdeling van de categorie betaalbare woningen moet op de volgende manier plaatsvinden: Eigendom

Woningtype

Prijsklasse

Koop

Eengezins- / meergezinswoning Eengezins- / meergezinswoning Alle woningtypen

< € 260.000 € 260.000 - € 405.000 <€ 900,07

Huur

Opgave 30% 40% 30%

Wanneer het aantal van 8 sociale huurwoningen boven het percentage van 30 % uitkomt, moeten bij de overige bovengenoemde categorieën koopwoningen de onderlinge verdeling in stand worden gehouden; Alle woningen op de begane grond worden levensloopgeschikt uitgevoerd; Het woningbouwplan moet voldoen aan Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) en Woonkeur; Voor deze ontwikkeling maken we voor de kwaliteit van de woningeng gebruik van de PMC Woonstandaard. Voor grondgebonden woningen geldt dat de goedkope sociale koopwoningen (<€260.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 2 als minimale prestatie-eis en dat de betaalbare koopwoningen (<€405.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 4 als minimale prestatie-eis; Voor gestapelde woningen geldt dat de sociale huurwoningen (<€900,07) en goedkope sociale koopwoningen (<€260.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 7 als minimale prestatie-eis en dat de betaalbare koopwoningen (<€405.000,-) minimaal moeten voldoen aan PMC 9 als minimale prestatie-eis. Pagina 31 van 55

4.7 Wensen -

Onderzoek de mogelijkheden om een creatieve woonvorm te realiseren. Hierbij kan worden gedacht aan kangoeroe woningen of woningen voor ouderen met een zorgvraag; Doelgroepen: Senioren en eventueel jongeren/starters; Er zijn meerdere seniorenwoningen in de nabijheid. Door woningen van senioren te clusteren is o.a. het verlenen van zorg aan huis efficiënter te organiseren; Op de locatie van De Wingerd wil Coöperatie Esbeek graag primair woningen realiseren voor inwoners van Esbeek. Dit geldt zowel voor koopwoningen als huurwoningen; Coöperatie Esbeek zou graag zien dat de toekomstige bewoners van De Wingerd nog invloed kunnen uitoefenen op hun woning.

Pagina 32 van 55

5. Verkeer 5.1 Inleiding De omliggende woonwijk is ingericht als een erftoegangsweg met een snelheidsregime van 30 km/u. Conform de richtlijnen zijn er geen aparte fietsvoorzieningen. De verkeersdruk is laag, en het omliggende wegennet kent geen congestie, uitzonderingen daar gelaten. De omliggende wijken volgen verschillende planologische principes, waardoor op sommige plekken voetgangersvoorzieningen ontbreken. Daarnaast ligt het plangebied nabij oude kerkpaden, welke leiden naar de school, het Schuttershof en nabij gelegen horeca.

5.2 Toelichting -

Voor dit indicatief hanteren wij de richtlijnen van het CROW voor erftoegangswegen binnen de bebouwede kom (30 km/u); Het initiatief mag aantoonbaar (aan de hand van een berekening) niet zoveel verkeer genereren dat dit tot problemen leidt voor het omliggende wegennet; Het terrein moet goed bereikbaar zijn voor calamiteitendiensten en geen obstakels vormen voor de bereikbaarheid; Het is sterk te adviseren om het omliggende gebied (zoveel als mogelijk) te voorzien van goede loopvoorzieningen. Een dergelijk kans komt niet vaak voorbij; Wél is er een mogelijkheid om de huidige indeling van de straat te wijzigen, zodat er meer ruimte ontstaat voor andere functies; De publieke laadpaal ten westen van het plan moet behouden blijven; Voor de bouwfase moet nagedacht worden wat de mogelijke toevoerroutes zijn voor bouwmaterialen en bouwverkeer. Bouwverkeer geschiedt via bestaande wegen.

5.3 Input van Dorpscoöperatie Esbeek Als de Heuvelaar een doodlopende straat blijft is het niet gewenst om veel parkeervakken voor het plan De Wingerd aan de Heuvelaar te realiseren, omdat het verkeer dan door de smalle straatjes van De Klapstaarten moet gaan.

5.4 Input Leystromen -

Parkeren wordt opgelost op eigen afgesloten terrein voor bewoners (minimaal 1:1) en bezoekersparkeren wordt opgelost in het openbaar gebied. Ontsluiting van de wijk tweezijdig en in overleg met een verkeerskundige van de gemeente Hilvarenbeek.

5.5 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd -

De Heuvelaar moet een doodlopende straat blijven.

Pagina 33 van 55

5.6 Kaders -

Er komt geen doorgaande verbinding tussen de Heuvelaar en de Lowerik. Tweezijdige ontsluiting van het plangebied; Richtlijnen van het CROW voor erftoegangswegen binnen de bebouwede kom (30 km/u) zijn van toepassing; Het initiatief mag aantoonbaar (aan de hand van een berekening) niet zoveel verkeer genereren dat dit tot problemen leidt voor het omliggende wegennet; Het terrein moet goed bereikbaar zijn voor calamiteitendiensten en geen obstakels vormen voor de bereikbaarheid; Het plangebied moet worden voorzien van goede loopvoorzieningen; De publieke laadpaal ten westen van het plan moet behouden blijven.

5.7 Wensen -

Beperk het aantal parkeerplaatsen aan de zijde van de Heuvelaar, omdat het verkeer dan door de smalle straten van De Klapstaarten moet gaan.

Pagina 34 van 55

6. Parkeren 6.1 Inleiding -

Parkeren volgt een informeel karakter (straatparkeren) afgewisseld met afwisselend parkeerhavens; Het plan moet voldoen aan de normen uit het parkeerbeleid; Parkeren mag niet tot overlast zorgen voor omwonenden; Het is te adviseren om de omliggende parkeerplekken te betrekken bij dit plan, zodat de parkeeroplossing hierop kan plaatsvinden. Deze parkeervakken dienden vroeger de basisschool en nu de tijdelijk huisvestiging; De omliggende parkeerdruk is aantoonbaar laag (45% gemiddeld). Uitzondering zijn Klapstaarten en Heuvelaar). Men moet rekening houden dat hier de parkeerdruk niet hoger wordt om overlast zoveel als mogelijk te voorkomen; Huidige parkeervakken. In de originele bouwvergunningen van de basisschool wordt niets gezegd over parkeren ten behoeve van de originele bouw en de latere aanbouw/verbouw. We vermoeden dat de publieke parkeerplekken onderdeel waren van het woonrijp maken van de omliggende wijk, welke deels in de jaren 80 is gebouwd. Het feit dat er een basisschool aanwezig was, heeft (waarschijnlijk) ertoe geleid dat men extra parkeerruimte wenste bij het plangebied; Het nieuwe plan moet voldoen aan de parkeerbehoefte op eigen terrein. Suggestie: Gebruik het parkeerdrukonderzoek om te motiveren waarom een aantal publieke parkeerplekken gebruikt worden voor de nieuwe ontwikkeling, door de restcapaciteit aan te tonen uit het parkeerdrukonderzoek.

Hoofdmoot van de parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden gerealiseerd. Het volgt de logica dat hetgeen nu rondom het plangebied ligt, gerealiseerd is met de basisschool in gedachten. Nu dat deze basisschool is verdwenen, is er een andere parkeerbehoefte en aantoonbaar restcapaciteit aanwezig. Gebruikmaken van openbare parkeerplekken is wél in afwijking van het parkeerbeleid, dus daarover moet het college zich t.z.t. buigen.

6.2 Toelichting -

Een gemiddelde tot maximale parkeernorm behalen voor het gekozen woningtype; Parkeren mag niet tot overlast zorgen voor omwonenden.

6.3 Input van Dorpscoöperatie Esbeek -

Als de Heuvelaar een doodlopende straat blijft is het niet gewenst om veel parkeervakken voor het plan De Wingerd aan de Heuvelaar te realiseren, omdat het verkeer dan door de smalle straatjes van De Klapstaarten moet gaan.

6.4 Input Leystromen -

Parkeren wordt opgelost op eigen afgesloten terrein voor bewoners (minimaal 1:1) en bezoekers parkeren wordt opgelost in het openbaar gebied.

Pagina 35 van 55

6.5 Input belanghebbenden (omwonenden) De Wingerd -

Voldoende parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners, maar ook nog voor de huidige bewoners van bijvoorbeeld de Heuvelaar, en voor het personeel van de school.

6.6 Kaders -

Parkeren volgt een informeel karakter (straatparkeren) afgewisseld met parkeerhavens; Het plan moet voldoen aan de normen uit het gemeentelijk parkeerbeleid; Parkeren mag niet tot overlast zorgen voor omwonenden; De omliggende parkeerdruk is aantoonbaar laag (45% gemiddeld). Uitzondering zijn Klapstaarten en Heuvelaar. Toename in de parkeerdruk is acceptabel, maar mag niet leiden tot structurele parkeertekorten.; Waterdoorlatende bestrating/oplossingen toepassen; Motiveer aan de hand van het parkeerdrukonderzoek de toewijzing van het aantal publieke parkeerplekken voor de nieuwe ontwikkeling, door de restcapaciteit aan te tonen uit het parkeerdrukonderzoek; Hoofdmoot van de parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden gerealiseerd.

6.7 Wensen -

Het is te adviseren om de omliggende parkeerplekken te betrekken bij dit plan, zodat de parkeeroplossing hierop kan plaatsvinden. Deze parkeervakken dienden vroeger de basisschool en nu de tijdelijk huisvestiging;

Pagina 36 van 55

7. Groen, Flora en Fauna en Hittestress 7.1 Inleiding Omgevingsvisie (in ontwikkeling 2024)

Natuurlijke leefomgeving Ambitie 9: Ruimte voor flora en fauna Er is aandacht voor het versterken van de natuurlijke ecosystemen. Niet alleen in de natuurgebieden, maar ook in het overige landschap en in de kernen. Het creëren van aanvullingen op bestaande ecologische verbindingen is hier onderdeel van. Denk aan bomenrijen, hagen, poelen en sloten. Dat doen we op verschillende plaatsen, maar in het bijzonder versterken we de droge ecologische verbindingszone die ten noorden van Hilvarenbeek en Diessen loopt. Ook is er extra aandacht voor het versterken van de landschapselementen die passen bij de cultuurhistorie van het kampen- en hoevenlandschap en de oude ontginningen, omdat dat ook belangrijk is voor de planten en dieren. In de beekdalen is extra aandacht voor de bescherming van de kwaliteit van het ecosysteem. Ook de kernen zijn belangrijk voor flora en fauna. Zowel de randen van de kernen, als het openbaar groen en de tuinen binnen en buiten de kernen doen ertoe voor het plaatselijke ecosysteem. Zowel in het gemeentelijke als het particuliere beheer en onderhoud, stimuleert de gemeente om in het groen en bebouwing slimme keuzes te maken die waarde toevoegen aan streekeigen ecosystemen. De nadruk ligt op het versterken en verbeteren van de bestaande natuur.

Grote nieuwe natuurgebieden komen er in principe niet bij, maar op allerlei bestaande plaatsen komt er wel meer natuur. Dit gebeurt in eerste instantie door een kwaliteitsimpuls in beheer, onderhoud en inrichting. Denk aan het planten van aantrekkelijke struiken voor vogels en kleine zoogdieren in plaats van een grasstrook, maar ook aan het planten van meer loofbomen in de grote natuurgebieden in plaats van naaldbomen. In de tweede instantie door het benutten van natuurkansen bij nieuw op te richten bebouwing. Denk aan het opleveren van woningen met een aangelegd terras, zodat niet de hele tuin is betegeld. Of nog beter: het opleveren van woningen mét een groene tuin! Natuurkansen benutten kan ook bij andere wijzigingen in de gebouwde omgeving. Bijvoorbeeld bij de herinrichting van een weg of erf. Ambitie 12: Geleid door bodem- en watersysteem Voor een gezonde leefomgeving is een gezond bodem- en watersysteem de basis. Daarvoor vergroot de gemeente het waterbergend vermogen van de bodem. Ook gaat de gemeente ongewenste verrijking, verarming, vervuiling of aantasting van de structuur van deze systemen zoveel mogelijk tegen. Het landgebruik wordt daarop aangepast; het juiste gebruik op de juiste plaats.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15200752/1