14 Grondnota 2022 (3 bijlage Rapport Grondnota 2022 incl. wijzigingen)

24

Zaaknummer 79118

4.6

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

4.6 Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

Tot op heden zijn in vier kernen van onze gemeente CPO-projecten gerealiseerd namelijk in Esbeek (2), Haghorst, Diessen (2) en Hilvarenbeek (2). Voor de ontwikkeling van een deelgebied in Gelderakkers 2 is een CPO door starters opgericht en ook voor senioren wordt gewerkt aan een CPO invulling in dit plan. In De Welder 2 zijn we ook voornemens een invulling middels CPO te faciliteren ten behoeve van starterswoningen. Voor de laatste starterspercelen in Vroonacker 3 wordt nogmaals de behoefte gepeild of voor deze ontwikkelvorm belangstelling is. Waar de plannen dit toelaten en bij voldoende belangstelling, zijn wij altijd bereid de mogelijkheid te bieden om in de toekomst op deze manier tot woningontwikkeling te komen in onze plannen.

Grondnota 2022

25

Zaaknummer 79118

Hoofdstuk 5

Vaste activa

5. Vaste activa

Zolang gronden nog niet gekwalificeerd zijn als bouwgrond in exploitatie (BIE), staan ze op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als “strategische gronden”. De kostentoerekening van rente en andere kosten is na 31 december 2019 niet meer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen. Concreet bevinden zich binnen de categorie MVA gronden en panden, ruilobjecten en strategische aankopen in “Gronden in afgesloten bestemmingsplannen”. Gelet op de gestelde termijn tot 31 december 2019 was het noodzakelijk een beeld te hebben bij de gronden die we als strategische gronden willen kwalificeren binnen de MVA. En aanvullend daarop de marktwaarde. Bij de jaarrekening 2019 is verantwoord welke keuzes in dit verband zijn gemaakt en welke gevolgen dat had. Zo is de aangekochte Hispohal aan de J.F. Kennedylaan 1 afgewaardeerd evenals gronden en posities welke niet als strategisch te verantwoorden zijn. De afwaarderingen zijn ten laste van de algemene reserve grondexploitatie gebracht. In 2022 zijn/ worden opnieuw gronden/ locaties aangekocht die onder de Materiele Vaste Activa als strategische gronden worden aangemerkt. Het gaat hier dan om de woning Ypelaerstraat 1 en gronden die zijn/ worden aangekocht in verband met de ontwikkeling van nieuwe plangebieden zoals onder andere De Welder 2 en Vroonacker 4.

Voor deze en andere plannen in voorbereiding zijn al advies- en onderzoekkosten gemaakt, die geactiveerd zijn onder Immateriële Vaste Activa. De rentekosten van de immateriële en materiële vaste activa worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie gebracht.

Grondnota 2022

26

Zaaknummer 79118 De specificatie van de boekwaarden van de immateriële (IMVA) en materiële (MVA) Activa per 1 januari 2022 luidt als volgt:

Immateriele Vaste Activa IMVA bijk kosten J.F. Kennedylaan 1 IMVA locatie voormalig basisschool de Wingerd IMVA de Welder IMVA Vroonacker IV IMVA Slibbroek IMVA Mierbeek noord IMVA de Leeuwerik IV IMVA Haghorst Subtotaal Materiele Vaste Activa MVA gronden in afgesl bestem plannen (Gulden Akker) MVA J.F. Kennedylaan 1 MVA de Wingerd Subtotaal Totaal

5.1

Boekwaarde 1-1-2022

Rente kapitaallasten tlv Alg Reserve Grondexploitatie

307.401

2.459

10.467 92.128 140.929 171.305 84.025 21.785 4.887

84 737 1.127 1.370 672 174 39 832.927

154.660 880.000 139.170

1.237 7.040 1.113 1.173.830 2.006.757

16.054

Immateriële vaste activa

5.1. Immateriële vaste activa

Om met nieuwe ontwikkellocaties van start te kunnen gaan dienen er voorbereidingskosten te worden gemaakt voor met name onderzoeken en advieskosten. Deze kosten mogen we tijdelijk activeren. Zodra er van de locatie een grondexploitatie wordt vastgesteld, kunnen deze kosten afgeboekt worden ten laste van deze grondexploitatie. Er is tot en met de voorjaarsnota 2022 een bedrag van totaal € 1.421.500 voorbereidingskrediet door de raad beschikbaar gesteld. De boekwaarde per 1 januari 2022 van de immateriële vaste activa bedraagt € 832.927,-.

Grondnota 2022

27

Zaaknummer 79118

5.2

Materiële vaste activa

5.2 Materiële vaste activa

Gronden in afgesloten bestemmingsplannen Dit betreft een perceel in het afgesloten bestemmingsplan “De Nieuwe Erven”, met een woonbestemming, echter zonder woontitel. In de tweede helft van 2022 is dit perceel ondergebracht in de grondexploitatie, gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan dat de woontitel regelt. J.F. Kennedylaan 1 Deze locatie is eigendom van de gemeente en is bestemd voor herontwikkeling. Zolang deze locatie niet is opgenomen in een grondexploitatie, dient deze als materiële vaste activa op de balans te worden gewaardeerd. Op basis van een taxatie in 2019 is de waarde vastgesteld op € 880.000,-. Vanwege een hogere verwervingsprijs dan de taxatiewaarde heeft in 2019 een afwaardering plaatsgevonden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. In de tweede helft van 2022 is deze locatie opgenomen in de grondexploitatie, gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan voor deze ontwikkellocatie. De Wingerd Deze locatie is eigendom van de gemeente en is bestemd voor herontwikkeling. Zolang deze locatie niet is opgenomen in een grondexploitatie, dient deze als materiële vaste activa op de balans te worden gewaardeerd. Omdat dit gebouw sinds 1 januari 2020 onder materiële activa valt, is afschrijving op het gebouw niet meer aan de orde, zoals in het verleden wel toegepast werd op schoolgebouwen.

Het pand wordt tijdelijk bewoond en zal naar verwachting in 2023 weer vrijkomen van bewoning.

5.3

Rente

5.3 Rente

Op 3 november 2016 heeft de raad besloten om de rente van de in de tabel opgenomen complexen te dekken uit de algemene reserve grondexploitatie. Conform Begroting 2022 wordt er een bedrag ingecalculeerd gebaseerd op een rekenrente van 0,80% over de boekwaarde per 1-1-2022.

Grondnota 2022

28

Zaaknummer 79118

Hoofdstuk 6

Toerekening kosten en Grondexploitatiewet

6. Toerekening kosten en Grondexploitatiewet

6.1

Toerekening kosten aan gemeentelijke grondexploitaties

6.1 Toerekening kosten aan gemeentelijke grondexploitaties

Door het gemeentelijk apparaat (kostenplaatsen) worden diensten verleend aan de grondexploitatie. Hierbij is het gewenst dat inzicht wordt verkregen in welke mate deze kosten nu en in de toekomst toegerekend kunnen worden aan de grondexploitatie. De kostentoerekening naar uitbreidingslocaties vindt plaats op basis van de lopende exploitatieopzetten van de betreffende gebieden en naar de toekomstige woningbouwlocaties. Bij de toerekening van eigen apparaatskosten kan verder nog gedacht worden aan: - afwikkeling van infrastructurele werken - verzoeken tot ontheffing van zelfbewoningsplicht c.q. het verbod op doorverkoop (zowel in afgesloten bestemmingsplannen als in lopende exploitatiegebieden) - grondverwerving - ontwikkeling en exploitatie van nieuwe complexen/locaties - planologische procedures en onderzoeken - woningtoewijzing en kavelverkoop - jaarlijks te actualiseren grondnota - vervaardiging en herziening van exploitatieopzetten - risicocalculaties - tegemoetkoming in schade (planschadeclaims) Het grootste deel van deze opsomming betreft complexen binnen de grondexploitatie, waardoor de toerekening van de eigen apparaatskosten is gewaarborgd. 6.2

Kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet

6.2 Kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet

Met de Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) heeft de gemeente wettelijke instrumenten tot het verhalen van kosten. Uitgangspunt daarbij is vrijwillige samenwerking, maar dan wel gestoeld op een wettelijke basis. In de Grondexploitatiewet is zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor opgenomen. Privaatrechtelijk kan er sprake zijn van een anterieure- of een posterieure overeenkomst. Wanneer de exploitatiebijdrage geregeld wordt in de beginfase van een project, dus voordat een exploitatieplan is vastgesteld, dan wordt dit een anterieure overeenkomst genoemd, hierbij is dus nog een grote mate van onderhandelingsruimte aanwezig. Wordt het kostenverhaal echter geregeld

Grondnota 2022

29

Zaaknummer 79118 ná vaststelling van het exploitatieplan, dan betreft dit een posterieure overeenkomst en is er minder bewegingsvrijheid aangezien er dan niet meer afgeweken mag worden van het exploitatieplan. Mocht er op basis van vrijwilligheid geen overeenkomst tot stand komen dan heeft de gemeente als stok achter de deur nog de publiekrechtelijke weg (hierbij is wel een exploitatieplan vastgesteld). Dit houdt in dat de betaling van de exploitatiebijdrage wordt gekoppeld aan de omgevingsvergunning. Vooralsnog is ons beleidsuitgangspunt in eerste instantie gericht op vrijwillige samenwerking. Tot op heden hebben wij de publiekrechtelijke weg, middels vaststelling van een exploitatieplan, enkel voor het bestemmingsplan Gelderakkers 1 gelopen. Dit exploitatieplan wordt vermoedelijk nog voor het einde van 2022 herzien, tenzij posterieur met de grondeigenaren afspraken worden gemaakt, dan kan de exploitatie namelijk worden gesloten. Voor de berekening van het kostenverhaal wordt de bij de Grondexploitatiewet behorende zogenaamde kostensoortenlijst toegepast. Deze kostensoortenlijst is limitatief, hetgeen wil zeggen dat kosten die niet op de lijst staan dus ook niet verhaald mogen worden.

De kostensoortenlijst noemt kort samengevat de volgende componenten: - inbrengwaarde gronden - kosten aanleg voorzieningen - onderzoekskosten - bodemsanering, grondwerken - kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen - kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied - kosten voor toekomstige grondexploitaties - kosten van voorbereiding, toezicht en uitvoering - opstellen ruimtelijke plannen - competities (prijsvragen voor stedenbouwkundige ontwerpen) - plankosten (gemeentelijke apparaatskosten) - tijdelijk beheer - ramingen van planschade - niet-terugvorderbare of niet-compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen Bron: Besluit ruimtelijke ordening (Bro) art. 6.2.3 t/m 6.2.5. Naast de kosten die uitsluitend worden gemaakt ten dienste van een bepaald exploitatiegebied, is er nog een tweede groep van kosten die mede van belang is voor andere exploitatiegebieden, de zogenaamde bovenwijkse of meerwijkse kosten. Dit betreft kosten in verband met werken, maatregelen en voorzieningen die over meerdere exploitatiegebieden verdeeld en naar rato van profijt toegerekend kunnen worden. De ruimtelijke grondslag dient in samenhang met deze bovenwijkse kosten opgenomen te zijn in een structuurvisie.

Verder dienen nog vermeld te worden de bovenplanse verevening, waarbij een winstgevende grondexploitatie via een fonds bijdraagt aan een plan met een negatief resultaat, en als laatste de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente. Ook voor deze twee soorten kostenverhaal dient de grondslag in de structuurvisie opgenomen te worden. Met de invoering van de Omgevingswet zal er een aantal zaken rondom kostenverhaal gaan wijzigen. Deze wijzigingen staan benoemd onder paragraaf 6.4 van deze Grondnota.

Grondnota 2022

30

Zaaknummer 79118

6.3

Bijdrage ruimtelijke kwaliteit

6.3 Bijdrage ruimtelijke kwaliteit

In Hilvarenbeek speelt een groot aantal ontwikkelingen dat niet binnen de geldende bestemmingsplannen mogelijk is, maar waaraan we wel graag medewerking zouden willen verlenen. Deze plannen worden getoetst aan bestaande wet- en regelgeving en beleid en beoordeeld wordt of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In alle gevallen zal er sprake zijn van een ingreep in de bestaande omgeving. Deze ingreep zal gevolgen hebben voor de inrichting, functioneren en kwaliteit van de omgeving. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen haar grondgebied en investeert daar ook continu in. De gemeentelijke investeringen dragen namelijk veelal bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en daarmee het woon-, leef- en vestigingsklimaat. De investeringen vormen de uitwerking van de ruimtelijke ambities zoals vastgelegd in de Structuurvisie. Op grond van bovenstaande en de aanzet daartoe in de Structuurvisie is een reserve ingevoerd die wordt gevoed door ruimtelijke kwaliteitsbijdragen welke opgebracht worden door initiatiefnemers van ontwikkelingen in het stedelijk gebied. Daarnaast geldt voor plannen in het buitengebied de regeling ‘Kwaliteitsverbetering van het Landschap’.

Conform deze regeling moet er afhankelijke van het type ontwikkeling (categorie 1, 2 of 3) een tegenprestatie worden geleverd in de vorm van een kwaliteitsverbetering van het landschap. Pas op het moment dat aantoonbaar een fysieke ruimtelijke kwaliteitsverbetering niet mogelijk is, kan een bijdrage worden gedaan in het gemeentelijk rood voor groen fonds. Met dit fonds worden ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen in het buitengebied gefinancierd. 6.4

Omgevingswet/ AWG

6.4 Omgevingswet/ AWG

Op 1 januari 2023 treedt naar verwachting de nieuwe Omgevingswet in werking. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving zal ook het een en ander op het vlak van kostenverhaal wijzigen. Dit is geregeld in de Aanvullingswet Grondeigendom (AWG). In de AWG worden vier instrumenten van gebiedsontwikkeling gemoderniseerd: onteigening, voorkeursrecht, kostenverhaal/grondexploitatie en inrichten landelijk gebied. Nieuw toegevoegd aan het instrumentarium is het onderdeel kavelruil. Met name op het vlak van kostenverhaal vinden wijzigingen plaats. Bij de totstandkoming van de regels onder de Wro werd met name uitgegaan van een actief grondbeleid, een eindplan en voldoende inzicht in kosten, opbrengsten en fasering. De tijden zijn echter veranderd en ook andere vormen van gebiedsontwikkeling zijn meer en meer aan de orde van de dag zoals faciliterend grondbeleid en organische ontwikkeling zonder eindplan met onzekerheid over kosten en opbrengsten, en onduidelijkheid over het moment waarop ontwikkelingen gerealiseerd zullen worden. Om bij alle vormen van gebiedsontwikkeling en grondbeleid te kunnen voldoen aan de plicht tot kostenverhaal, zijn in de AWG twee systemen voor kostenverhaal gecreëerd. Aan de ene kant is er straks het systeem met tijdvak, dat past bij ontwikkelingen met een integraal plan en actieve sturing.

In dit systeem worden kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling binnen het exploitatiegebied verevend (net als in de Wro). Aan de andere kant het systeem zonder tijdvak, dat past bij organische ontwikkelingen met een ontwikkelingskader en veel ruimte voor Grondnota 2022

31

Zaaknummer 79118 marktinitiatieven. In dat systeem wordt niet verevend, maar per bouwinitiatief een waardevermeerderingstoets uitgevoerd om de bijdrage kostenverhaal ‘rechtvaardig’ te houden. Deze systemen zullen het huidige kostenverhaalsinstrument van het exploitatieplan vervangen. De voorkeur en mogelijkheid blijft om zaken omtrent kostenverhaal middels anterieure overeenkomsten vast te leggen.

Grondnota 2022

32

Zaaknummer 79118

Hoofdstuk 7

Uitgifteprijzen

7. Uitgifteprijzen

De gemeentelijke grondprijzen en de prijssystematiek voor de starters zijn in het afgelopen jaar aangepast en verhoogd ten opzichte van het voorgaand jaar. Hoewel het aantal beschikbare kavels nog beperkt is, achten we de grondprijzen zeker werkbaar en marktconform. Voor 2023 menen we dat gelet op de ontwikkelingen prijsaanpassingen niet reëel zijn. 7.1

Landelijke ontwikkelingen

7.1 Landelijke ontwikkelingen

Landelijk gezien is sprake van een groot woningtekort welke op dit moment niet snel wordt ingelopen. Ontwikkelingen op het vlak van het huisvesten van statushouders maken dat ook niet makkelijker. Vergeleken met een jaar geleden zijn er minder bestaande woningen verkocht. Mede vanwege een toename van het aantal aangeboden woningen in 2022 loopt het aantal transacties wel weer op. Het aantal door nieuwbouw toegevoegde woningen is fors lager dan een jaar geleden. De woningprijzen evenals de bouwkosten stijgen nog steeds. Schaarste heeft nog steeds een invloed daarop echter beperkingen in betaalbaarheid wegens onder andere oplopende hypotheekrente en energieprijzen kan hier een rem op gooien. Vanwege vertraagde besluitvorming over nieuwbouwlocaties zal voor de korte termijn het aanbod van nieuwbouwwoningen beperkt zijn. De rentestand is flink gestegen en beïnvloedt daardoor de mate waarin prijzen zich ontwikkelen in de woningmarkt. Dat hoeft nog geen reden tot paniek te zijn, echter wanneer de prijzen in de bouw onverminderd blijven stijgen dan bestaat het risico dat de ontwikkeling van de bouwkosten per saldo leidt tot een onevenredig hogere prijsontwikkeling dan die van bestaande woningen. Prijzen van nieuwbouwwoningen raken dan een bovengrens wat er op termijn toe kan leiden dat de grondprijzen vervolgens onder druk komen staan.

Ten opzichte van de bestaande bouw is een nieuwbouwwoning over het algemeen al duurder. In relatie tot de leencapaciteit mag niet meer dan 100% van de waarde van een woning worden geleend (loan to value 100%). Dat betekent dat men eigen geld in moet brengen om een woning te kunnen kopen. Dat geldt ook voor bedragen die worden overboden maar niet gestaafd worden door een taxatie. Met name voor starters weegt dit zwaar. Dit kan ook de reden zijn dat door minder starters een woning gekocht wordt/ kan worden.

Grondnota 2022

33

Zaaknummer 79118

7.2

Regionale en lokale ontwikkelingen

7.2 Regionale en lokale ontwikkelingen

In onze regio zijn in het afgelopen jaar minder transacties als het vorige jaar geweest en is nog sprake van stijgende verkoopprijzen in de bestaande bouw. Regionaal is sprake van een forse schaarste. Aan de onderkant van de markt is het voor starters lastig een betaalbare woning te bemachtigen. Hier ligt dus een opgave voor de nieuwbouw om onze starters een betaalbaar alternatief te kunnen bieden. Afgelopen jaar zijn de grondprijzen (voor starters) verhoogd naar marktconforme tarieven waarbij ter compensatie voor starters een verruiming van het product starterslening is mogelijk gemaakt. Voor de korte termijn voorzien we nog geen problemen met het toepassen van deze prijzen. Dit blijkt uit verkenningen die wij met marktpartijen op lokaties hebben gedaan.

7.3

Grondwaardebepaling

7.3 Grondwaardebepaling

Voor het jaar 2022 zijn de grondprijzen verhoogd op basis van een advies van Antea die daarin de residuele grondwaardemethodiek toepast. We kiezen ervoor de prijzen niet opnieuw te laten beoordelen maar de vigerende prijzen ook in 2023 van toepassing te verklaren. Reden daarvoor is dat vorig jaar de prijzen al zeer fors verhoogd zijn naar marktconformere bedragen. De huizenprijzen zijn gestegen, de mate waarin de prijzen stijgen stagneert echter op dit moment. De huidige economische ontwikkelingen op het vlak van stijgende rente en hoge inflatie (als gevolg van oa. stijging energiekosten), zijn aanleiding om geen verhoging van de grondprijzen toe te passen. Gelet op de ervaringen met marktverkenningen zien we geen aanleiding de prijzen op dit moment te verlagen. De prijzen achten we nog steeds marktconform. Daar waar sprake is van andere of specifieke woonvormen die niet onder de opgenomen categorieën te scharen zijn, zal een separaat waardeadvies gevraagd worden. Hierdoor kan het college altijd op grond van marktconformiteit handelen. Voorgestelde wijzigingen Sinds 2022 geldt een verruimde regeling mbt de Starterslening. Vanwege een ongewenste stapeling van faciliteiten (én grondprijskorting én een starterslening) is vastgesteld dat het enkel mogelijk is gebruik te maken van die verruiming als het nieuwe Vrije sector grondprijstarief wordt betaald.

Met het plangebied Gelderakkers 2 hebben we op dit moment te maken met ongewenste vertraging die ook behoorlijke financiële gevolgen heeft voor de kopers van de gronden in het plan. Alles wordt fors duurder en de leencapaciteit stijgt meestal niet evenredig mee. Met name het starters CPO heeft hier sterk onder te lijden en de haalbaarheid van het project staat onder druk. Om die reden wensen wij een handreiking te bieden teneinde het project haalbaar te houden. Ondanks dat het betreffende CPO project nog in aanmerking komt voor de oude (gereduceerde) startersgrondprijs van € 200,- ipv € 520,- per m2 excl. btw achten wij het redelijk in dit specifieke geval een handreiking te doen om de haalbaarheid te vergroten middels een aanpassing in de verordening Starterslening. Op zich biedt de huidige verordening starterslening reeds mogelijkheden voor de kopers in dit project. Wanneer zij er voor zouden kiezen toch de vrije sectorprijs te betalen voor de grond, kunnen Grondnota 2022

34

Zaaknummer 79118 ze alsnog gebruik maken van de starterslening, en die bedraagt dan max 20% van de VON prijs. Voorwaarde is dat de VON prijs binnen de bandbreedte blijft van de NHG grens (€355.000 in 2022). Door de hogere grondprijs te betalen kosten de kleinste percelen in dit plan ca. € 43.000,- VON meer. Afgaand op een prematuur ingediende aanvraag starterslening die sprak over een leenbedrag van € 300.000 voor het kleinste perceel zou die met een lening aanvraag max ca € 68.000 starterslening kunnen ontvangen (bij aankoop grond tegen Vrije Sector tarief). Dat is ruim € 25.000 meer financiële ruimte dan die starter nu heeft. Weliswaar heeft hij een grotere schuld maar financiering is dan wel mogelijk. De NHG grens is net als de bouwkosten in ontwikkeling. Bij stijgende bouwkosten maar toepassing van een hogere grens in 2023 zou de situatie zoals hiervoor geschetst naar verwachting nog mogelijk blijven. Voor de grootste kavels lijkt dit verhaal niet op te gaan omdat de huidige NHG grens van €355.000 dan in de weg zit. De woning wordt dan waarschijnlijk te duur om nog binnen NHG te vallen. Het kavel zou namelijk ca € 60.000 duurder worden en überhaupt zou men dan enkel kunnen lenen wat men extra kwijt is aan grond. Dus dat zou in dat geval geen oplossing zijn. Voor de grondexploitatie zou een oplossing zoals hierboven geschetst wel gunstig zijn.

De extra te ontvangen middelen kunnen we in dat geval dan ook aanwenden om de extra startersleningen te bekostigen. Omdat de verwachting is dat bovenstaande scenario’s geen afdoende oplossing vormen voor alle gevallen, stellen wij voor binnen de verordening een extra categorie starters toe te voegen met een beperkt maximaal leenbedrag van € 15.000. Dat schept dan extra lucht voor dit project, starters gaan dan niet veel grotere schulden aan dan verondersteld werd en de stapeling van faciliteiten is dan slechts beperkt. We achten het niet reëel dat de starters in het CPO ook van de maximale mogelijkheden van de vigerende starterslening gebruik kunnen maken gelet op de vergelijking met kopers die wel vrije sectorprijzen betalen voor de grond. Bovenstaande voorgestelde wijziging dienen we op te nemen in een nieuwe verordening starterslening. Daarbij voegen we een categorie starters toe die de bouwgrond aankoopt tegen gereduceerde starterstarieven, en op grond daarvan maximaal € 15.000 starterslening kan verkrijgen. Hiernaast wensen we tevens een wijziging op te nemen van de maximale leensom. Die is namelijk gebaseerd op 20% van de NHG grens die op dit moment € 355.000,- bedraagt. Er zijn geluiden die om een substantiële verhoging van de NHG grens vragen.

Wanneer dat daadwerkelijk wordt toegepast en de maximale leensom blijft hierop gebaseerd dan is de relatie tussen het ontstaan van deze regeling en de beoogde doelstelling wat ons betreft verdwenen. Om die reden voegen we een absolute maximum leensom toe aan de verordening van € 71.000. Dit komt overeen met het vigerende maximum. Een aangepaste verordening is hiervoor opgesteld. Het CPo project kent 24 deelnemers, wanneer die allen een aanvraag voor €15.000 indienen dan vraagt dat om € 360.000 uit de startersleningpot die we niet voorzien hadden. Het geld is echter wel nog aanwezig in de pot (namelijk bijna €500.000 evenals de mogelijkheid om nog € 500.000 bij te laten storten). Wanneer de gemiddelde aanvraag in andere situaties in de orde van € 50.000 uit komt kan het echter snel gaan met deze middelen.

Grondnota 2022

35

Zaaknummer 79118 De wijzigingen willen we doorvoeren vanaf 1 januari 2023.

Motie 9 december 2021 mbt verkoop ondergrond achterpaden en parkeren Sinds 2022 kennen we een apart vastgesteld tarief voor achterpaden en parkeerplaatsen. Op 9 december 2021 heeft de gemeenteraad in relatie hiermee een motie aangenomen die er op neerkomt dat het college wordt verzocht zowel bij de exploitatie en grondverkoop in bestemmingsplan Gelderakkers 2 als bij andere plannen in de toekomst de volgende beleidslijn te hanteren: 1. De ondergrond van achterpaden wordt aan de gezamenlijke kopers van de belanghebbende percelen verkocht in mandelig eigendom; 2. Waar sprake is van ‘parkeerkoffers’ wordt – indien mogelijk – aan de kopers van de belanghebbende percelen de keuze voorgelegd om deze in mandelig eigendom te verwerven en gezamenlijk te beheren en deze keuze te honoreren als ten minste 60% van hen hiervoor kiest; 3. In de overige gevallen de kopers van de belanghebbende percelen de keuze te geven om een eigen parkeerplaats in eigendom te verwerven dan wel daar van af te zien; Ten aanzien van deze motie stellen wij dat deze deels reeds wordt uitgevoerd. De verkoop van achterpaden in mandeligheid is namelijk al gebruikelijk. Daarnaast is het ‘moeten’ kopen van een parkeerkoffer losgelaten. Daar waar het gaat om de keus om een parkeerkoffer/plaats gezamenlijk of indien gewenst individueel aan te kopen, hebben we daarvan de consequenties beoordeeld.

Dit leidt er toe dat het in beginsel volgens ons ongewenst is om ten behoeve van de woonfunctie parkeerkoffers of individuele parkeerplaatsen in het openbaar gebied door ons in privé eigendom te brengen van toekomstige bewoners. In zoverre wordt deel 2 en 3 van de motie niet als beleidslijn vastgelegd. Argumenten daarvoor zijn: - Door de aankoop van parkeerplaatsen komt de parkeerbalans in gevaar, en kan een publiek toegankelijk parkeertekort ontstaan; - Een particulier parkeervak, blijft wettelijk openbaar/publiek toegankelijk en is daardoor onderhevig aan verkeerswetgeving. Hierdoor moet eigenaar alle verkeer op het parkeervak dulden, voor zover dit niet door de aard van de weg (bijv. een voetpad) of wetgeving (bijv. ´verboden voor motorvoertuigen´) wordt beperkt (fysieke afsluiting, of een aanduiding van particulier bezit); - Zonder fysieke afsluiting, blijft er sprake van een voor het openbaar verkeer openstaande weg. Voor het plaatsen van paaltjes/hekken is er sprake van het beperken van het aantal categorieën weggebruikers dat van die weg of weggedeelte gebruik kan maken (15.2 WVW). Hiervoor moet de gemeente het verkeersbesluit nemen omdat er sprake is van een andere weg dan een rijks-, provincie- of waterschapsweg; - Bebording met daarop huisnummers is niet handhaafbaar, vandaar dat het kentekens moeten zijn.

Bij aanschaf van een nieuwe auto, of verhuizen moet bebording gewijzigd worden; - Bewoners kunnen ook zelf verantwoordelijk zijn voor het plaatsen van borden maar dan krijg je mogelijk wel een wildgroei van diverse borden; - De vraag is wie er verantwoordelijk is voor de aanschaf/plaatsing/onderhoud van fysieke afsluitingen en bebording; - Wij verwachten veel handhavingsverzoeken op ‘’vreemde’’ auto’s die op particuliere parkeervakken staan. Dit ervaren we nu ook bij de woningen in het oude likeurmuseum (parkeerterrein Cantorijstraat); - Volgens onze APV is het niet toegestaan een camper/caravan/aanhangwagen of auto langer dan 6 meter te parkeren in de openbare ruimte. Tenzij particulier eigendom duidelijk wordt

Grondnota 2022

36

Zaaknummer 79118 gecommuniceerd aan andere weggebruikers, is er geen mogelijkheid onderscheid te maken in eigendom. Dit gaat leiden tot verwarring. Voor wat betreft de gronden in Bedrijventerrein De Mierbeek te Esbeek kunnen we aangeven dat voor het laatst beschikbare perceel er op dit moment een koper is. Afzet in 2022 lijkt nog mogelijk maar indien nodig zouden we in 2023 graag vasthouden aan het tarief van € 125,- per m2 waartegen het perceel op dit moment is aangeboden. In lijn met hetgeen hier eerder over is vastgelegd willen wij de aanvullende bepaling in stand houden die het mogelijk maakt om een korting of verhoging van 10% toe te passen op de vastgestelde prijs. 7.4

Uitgifteprijzen 2023

7.4 Uitgifteprijzen 2023

Toepassing van bovenstaande geeft per 1 januari 2023 de volgende prijzen: Alle hierna genoemde uitgifteprijzen zijn in euro's per m2, of per kavel en exclusief BTW/ belastingen. a. Grondprijzen voor woningbouw

Vrije sector grondprijs Hilvarenbeek Diessen Esbeek Biest-Houtakker Haghorst Baarschot

Basistarief 520 405 355 325 325 325

Tabel | grondprijs in euro’s per m2 en exclusief BTW In de kernen Baarschot en Biest-Houtakker hebben wij geen plannen in exploitatie. Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10%. Verder geldt een zelfbewoningsplicht en verbod op doorverkoop van 1 jaar. Starterskorting * Hilvarenbeek Diessen Esbeek Biest-Houtakker Haghorst Baarschot

Vast bedrag 10.000 7800 6800 6200 6200 6200

Tabel | korting in euro’s en exclusief BTW *Voor woningen van maximaal 350 m3 (NEN 2580) op een perceel van maximaal 100 m2, kunnen starters met een inkomen niet hoger dan 1,25 maal BMI (CPB) in aanmerking komen voor een vaste korting. In dat geval geldt een antispeculatiebeding met zelfbewoningsplicht voor de duur van 10 jaar en een boeteregeling e.e.a. conform artikel 3.8 van de vigerende algemene uitgiftevoorwaarden bouwgrond.

Grondnota 2022

37

Zaaknummer 79118 Sociale huurwoningen/appartementen kavelprijs Sociale huurwoningen/appartementen (alle lagen)

Voor alle kernen 20.000

Dit betreft een kavel met een oppervlakte van gemiddeld maximaal 100 m2 en appartementen met een oppervlakte van gemiddeld maximaal circa 100 m2 BVO. Er wordt geen onderscheid gemaakt in verdiepingen voor de bepaling van de prijs. Verhuur De koper mag de woning/ appartement niet verhuren voor een aanvangshuur die de sociale huurgrens overstijgt (kale huurprijs), zodat een huurder in principe in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Deze huurtoeslaggrens ligt op dit moment op € 763,47. Vanaf 1 januari 2023 wordt deze naar verwachting nog gewijzigd. Daarnaast mag de door het Rijk vastgestelde gezinsinkomensgrens voor sociale huurwoningen, door de huurder op het moment van toewijzing niet worden overschreden. Op basis van het rijksbeleid in 2022 ligt deze grens voor eenpersoonshuishoudens bij een bruto inkomen tot en met € 40.765,- per jaar, voor meerpersoonshuishoudens geldt een bovengrens van € 45.014,- . Huurder dient dit aan te tonen met een inkomensverklaring van de belastingdienst. Als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan is koper aan de gemeente een toeslag verschuldigd gelijk aan twee maal het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde koopsom en de vrije sector grondprijs op het moment van aankoop. Deze voorwaarde vervalt 10 jaar na datum eerste bewoning.

Doorverkoop Bij de starterswoningen waar extra korting wordt gegeven zal nog sprake zijn van het antispeculatiebeding met zelfbewoningsplicht en het bijbehorende 10 jarig boetebeding ingeval van doorverkoop van gronden. We hanteren bij vrije sector het gebruikelijke verbod op doorverkoop en zelfbewoningsplicht gedurende 1 jaar. Ingeval de sociale huurwoning/ appartement wordt doorverkocht, dan is aan de gemeente eveneens een toeslag verschuldigd gelijk aan twee maal het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde koopsom en de vrije sector grondprijs op het moment van aankoop. Wanneer de koper de grens van maximaal 1 maal het bruto modaal inkomen niet overschrijdt dan is geen boete verschuldigd en neemt de koper de resterende termijn van de verplichting over. Deze voorwaarde vervalt 10 jaar na datum eerste bewoning. b. Grondprijs voor bedrijfsgrond

Grondprijs bedrijfsgrond Bedrijventerrein De Mierbeek (Esbeek)

125

Tabel | grondprijs in euro’s per m2 en exclusief BTW Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10%. c. Bijdrage bouw bedrijfswoningen Voor de bouw van een bedrijfswoning wordt een bijdrage in rekening gebracht, waarbij de fictieve kavelgrootte is bepaald op tenminste 350 m2. De toeslag per m2 is gebaseerd op het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde bedrijfsgrondprijs en de grondprijs voor de vrije

Grondnota 2022

38

Zaaknummer 79118 sector woningbouw in de betreffende kern, zoals deze geldt op de dag van het indienen van de aanvraag voor de bouwvergunning van de bedrijfswoning.

Grondnota 2022

39

Zaaknummer 79118 d. Verkoop van overhoeken Overhoek gronden die in gebruik zijn als openbaar groen en gelegen zijn in oude - of nog via de grondexploitatie lopende - bestemmingsplannen Groenstroken waarin zich kabels en leidingen bevinden komen niet voor verkoop in aanmerking. Voor overhoeken wordt onderscheid gemaakt in hoofd- en kleine kernen. De prijs bedraagt 50% van de laagste basisuitgifteprijs: Grondprijs overhoeken exclusief belastingen Overhoeken

Hoofdkern 202,50

Kleine kernen 162,50

e. Huurprijs van overhoeken Per m2 per jaar € 2,20.

Grondnota 2022

40

Zaaknummer 79118

Hoofdstuk 8

Conclusies en voorstellen

8. Conclusies en voorstellen

8.1

Benodigde omvang algemene reserve grondexploitatie

8.1 Benodigde omvang algemene reserve grondexploitatie

De benodigde omvang van de algemene reserve grondexploitatie wordt op basis van de geactualiseerde risicoanalyse, vastgesteld op minimaal € 2.257.500 ,-. 8.2

Vaststelling grondprijzen en grondprijsvoorwaarden per 1 januari 2023

8.2 Vaststelling grondprijzen en grondprijsvoorwaarden per 1 januari 2023

Alle genoemde prijzen zijn exclusief 21% BTW en kosten koper: - De basis “vrije sector grondprijs” in: Hilvarenbeek Diessen Esbeek Biest Houtakker Haghorst Baarschot

€ 520,- per m2 € 405,- per m2 € 355,- per m2 € 325,- per m2 € 325,- per m2 € 325,- per m2

In alle plangebieden kan de basisprijs per m2 als gevolg van liggingsfactoren met 10% verhoogd of verlaagd worden. - Mogelijkheid tot extra korting voor starters onder voorwaarden per woning in: Hilvarenbeek € 10.000,Diessen € 7.800,Esbeek € 6.800,Biest Houtakker € 6.200,Haghorst € 6.200,Baarschot € 6.200,-

De kavelprijs voor “sociale huurwoningen/appartementen”:

€ 20.000,-

-

De m2 prijs voor achterpaden en parkeerplaatsen:

€ 200,- per m2

- De bedrijfsgrondprijs in bedrijventerrein De Mierbeek : € 125,- per m² Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs voor bedrijfsgrond in De Mierbeek te verhogen of te verlagen met maximaal 10%.

Grondnota 2022

41

Zaaknummer 79118 -

De grondprijs exclusief belastingen voor overhoeken voor:

de hoofdkernen de kleine kernen

€ 202,50 per m2 € 162,50,- per m2

Voor de gevallen waarin de vastgestelde grondprijzen niet voorzien komen we op basis van een taxatie tot waardebepaling.

8.3

Huurprijs van overhoeken

8.3 Huurprijs van overhoeken

De huurprijs van overhoeken vanaf 1 januari 2023 vast te stellen op € 2,20 per m2 per jaar. 8.4

Strategische grondverwerving

8.4 Strategische grondverwerving

Voor 2023 krijgt het college volmacht tot een bedrag van maximaal € 1.000.000,- ten behoeve van strategische grondaankopen. 8.5

Wijziging begroting 2022 en 2023

8.5 Wijziging begroting 2022 en 2023

Door de actualisatie van de exploitatieopzetten die zijn verwerkt in deze grondnota zijn de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren)begroting inzichtelijk gemaakt. De gemeenteraad stemt er mee in de budgettaire gevolgen van deze grondnota in de begroting 2022 en 2023 te verwerken om invulling te geven aan haar budgetbevoegdheid.

Grondnota 2022

42

Zaaknummer 79118 Bijlage 1 | Calculatieverschillen onderhanden werken/gronden met kostprijsberekening. 2021

De Mierbeek, Esbeek Loosche Akkers, Hilvarenbeek Vroonacker 3, Diessen De Welder, Haghorst De Leeuwerik 3, Esbeek Gelderakkers 1, Hilvarenbeek Gelderakkers 2, Hilvarenbeek Totaal

2.965.796 5.062.086 1.612.086 15.703 1.293 1.483.120 104.942 11.245.026

2022

2.947.799 5.147.687 1.985.078 106.342 25.794 1.583.979 931.321 12.728.000

Verschil

B/N

-17.997 85.601 372.992 90.639 24.501 100.859 826.379 -1.482.974

N B B B B B B B

Zowel in het hier voorgaande overzicht als in onderstaande verschillenanalyse per plan geldt: B = Batig en N = Nadelig.

Bedrijventerrein De Mierbeek (Esbeek) Toename kosten en bouw- en woonrijp maken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Totaal

938 N 13.222 N 3.837 N 17.997 N

Loosche Akkers (Hilvarenbeek) Afname kosten bouw- en woonrijp maken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Toename grondverkopen Totaal

-8.728 B 9.791 N 125 N -86.789 B -85.601 B

Vroonacker 3 (Diessen) Afname kosten bouw- en woonrijp maken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename storting rood-met-groen koppeling Afname rentekosten Toename overige ontvangsten Toename grondverkopen Totaal

-23.447 B 2.153 N 5 N -478 B -982 B -350.243 B -372.992 B

Grondnota 2022

43

Zaaknummer 79118

De Welder (Haghorst) Toename grondverwerving Toename kosten bouw- en woonrijp maken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Toename grondverkopen Totaal

3.232 N 36.426 N 39.132 N 5.847 N -175.276 B -90.639 B

De Leeuwerik 3 (Esbeek) Toename kosten bouw- en woonrijp maken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Toename grondverkopen Totaal

19.325 N 15.267 N 1867 N -60.960 B -24.501 B

Gelderakkers 1 (Hilvarenbeek) Toename kosten bouw- en woonrijp maken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Afname exploitatiebijdrage Toename verkopen Totaal

58.592 N 93.297 N 6.001 N 5.400 N -264.149 B -100.859 B

Gelderakkers 2 (Hilvarenbeek) Toename kosten bouw- en woonrijp maken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Afname Rood met Groen koppeling Toename rentekosten Toename grondverkopen Totaal

197.504,00 N 538.750,00 N -56.043,00 B 33.534,00 N -1.540.124,00 B -826.379,00 B

Bij de meeste exploitaties zijn de kosten van bouw- en woonrijp maken toegenomen. Dit betreft een extra indexering van de kosten voor geraamde werkzaamheden. De toename van voorbereiding, toezicht en algemene kosten ontstaat veelal door prijsaanpassingen, extra werkzaamheden of looptijdverlenging van het plan. Bij de woningbouwexploitaties is er een toename van de opbrengst uit grondverkopen, dit is veroorzaakt door de prijsstijging van de grond per 1 januari 2022. In Gelderakkers 2 is een fors voordeliger resultaat ontstaan op grond van de bij de jaarrekening bijgestelde exploitatieopzet. Dit is het gevolg van de forse verhoging van de uitgifteprijzen per 1-1-2022. Evenwel hebben we ook te maken gehad met tegenvallers ten opzichte van de eerdere ramingen. Deze worden met name veroorzaakt door de kosten als gevolg van het archeologisch onderzoek en de te realiseren bouwweg.

Grondnota 2022

44

Zaaknummer 79118 Bijlage 2 | Benodigde omvang reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse Nr.

Onderwerp

Risico / Oorzaak

Beheersmaatregel

K G Bedrag

I/S

Risico- % score

€

Risico’s Grondbedrijf 1.

Afzet gronden

2.

Prijsrisico/inflatie

3.

Loosche Akkers

4.

Geurcontour De Leeuwerik 3

5.

Gelderakkers 2

6.

Aannames ten aanzien van reële grondprijzen en afzet van gronden (in de tijd gezien) zijn binnen de huidige woningmarkt moeilijk te onderbouwen. Wij hebben binnen het kader van risicomanagement het negatieve effect van de rente berekend in geval binnen de huidige meerjaren periode geen gronden worden verkocht. Wij hebben onderzocht wat het effect op de grondexploitaties is als wel de inflatie op de kosten doorloopt terwijl de grondopbrengsten constant blijven.

Binnen grondbedrijf continue aandacht en focus op 3 3 €320.000 beheersmaatregelen die van positieve invloed kunnen zijn op de grondverkopen.

I

9

50%

€ 160.000

Vasthouden aan jaarlijkse herziening van de exploitatieopzetten.

3 3 € 400.000

S

9

25%

€ 100.000

Binnen het uitgiftegebied van Loosche Akkers is een 2 tal percelen gelegen waarvan in het verleden afboeking heeft plaats gevonden als gevolg van een geurbelemmering. Die is inmiddels niet meer aan de orde. Voor deze twee percelen is een BP wijziging vastgesteld die nog onherroepelijk moet worden. Wanneer om redenen deze BP wijziging niet onherroepelijk wordt dan zal opnieuw afboeking aan de orde zijn. Binnen het uitgiftegebied van De Leeuwerik 3 belemmert een stankcirkel de uitgifte van enkele percelen.

Vaststelling BP in september 2022.

3 2 € 410.000

i

6

50%

€ 205.000

In overleg gaan met vergunninghouder i.c.m. planvorming De Leeuwerik 4

3 2 € 165.000

i

6

50%

€ 82.500

Scherp blijven op planontwikkeling en op mogelijkheden om eventuele bezwaarmakers binnen het proces mee te krijgen.

3 3 € 2.800.000

i

9

50%

€ 1.400.000

Op dit moment wordt actief gewerkt met het opstellen van een bestemmingsplan voor de uitbreiding van De Welder

3 3 € 620.000

I

9

50%

€ 310.000

Het plangebied Gelderakkers is in twee fasen geknipt waarbij fase 2 is opgenomen in een nog niet onherroepelijk bestemmingsplan voor de bouw van 84 woningen. Tot BP onherroepelijk is, is risico aanwezig dat gronden van fase 2 niet de status "uitgeefbaar" kunnen krijgen. Indien risico, meer realiteit gaat worden, dan ligt afboeken tot niveau van landbouwwaarde voor de hand. De Welder Het plangebied De Welder is in twee fasen gedeeld, waarbij fase 2 gebied betreft met op dit moment een agrarische bestemming zonder wijzigingsbevoegdheid. Risico is derhalve aanwezig dat gronden van fase 2 niet de status "uitgeefbaar" kunnen krijgen. Indien risico, meer realiteit gaat worden, dan ligt afboeken voor de hand. Totaal risico's grondbedrijf

Grondnota 2022

€ 2.257.500

45