14 Grondnota 2022 (3 bijlage Rapport Grondnota 2022 incl. wijzigingen)
Tekst van het document
Zaaknummer 79118
/
Grondnota 2022
Zaaknummer 79118
1. Algemeen............................................................................................................................................. 4 2. Ontwikkelingen.................................................................................................................................... 5 2.1 Ontwikkelingen op locatieniveau .................................................................................................. 5 2.2 Algemene ontwikkelingen ............................................................................................................. 6 3. Grondbeleid ......................................................................................................................................... 8 3.1 Realisatie doelstellingen van de programma’s in de begroting .................................................... 8 3.2 Uitvoering gemeentelijk grondbeleid............................................................................................ 9 3.3 Prognose te verwachten resultaten grondexploitatie ................................................................ 11 3.4 Winstnemingen ........................................................................................................................... 12 3.5 Vennootschapsbelasting (Vpb) ....................................................................................................
15 3.6 Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s ........................................................... 16 3.7 Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen ......................................... 20 3.8 Verkoop grond in relatie tot Didam-arrest.................................................................................. 20 4. Vraag en aanbod................................................................................................................................ 22 4.1 Inschrijving als gegadigde voor woningbouwgrond .................................................................... 22 4.2 Vraag naar bedrijfsgrond ............................................................................................................. 22 4.3 Aanbod bouwgrond ..................................................................................................................... 23 4.4 Plancapaciteit woningen in gemeentelijke exploitaties .............................................................. 23 4.5 Doelgroepenbeleid ...................................................................................................................... 24 4.6 Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ........................................................................ 25 5.
Vaste activa ....................................................................................................................................... 26 5.1. Immateriële vaste activa ............................................................................................................ 27 5.2 Materiële vaste activa ................................................................................................................. 28 5.3 Rente ........................................................................................................................................... 28 6. Toerekening kosten en Grondexploitatiewet.................................................................................... 29 6.1 Toerekening kosten aan gemeentelijke grondexploitaties ......................................................... 29 6.2 Kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet.................................................................. 29 6.3 Bijdrage ruimtelijke kwaliteit ...................................................................................................... 31 6.4 Omgevingswet/ AWG .................................................................................................................. 31 7. Uitgifteprijzen ....................................................................................................................................
33 7.1 Landelijke ontwikkelingen ........................................................................................................... 33 7.2 Regionale en lokale ontwikkelingen ............................................................................................ 34 7.3 Grondwaardebepaling ................................................................................................................. 34 7.4 Uitgifteprijzen 2023 ..................................................................................................................... 37 8. Conclusies en voorstellen .................................................................................................................. 41
Zaaknummer 79118 8.1 Benodigde omvang algemene reserve grondexploitatie ............................................................ 41 8.2 Vaststelling grondprijzen en grondprijsvoorwaarden per 1 januari 2023 .................................. 41 8.3 Huurprijs van overhoeken ........................................................................................................... 42 8.4 Strategische grondverwerving..................................................................................................... 42 8.5 Wijziging begroting 2022 en 2023 ............................................................................................... 42 Bijlage 1 | Calculatieverschillen onderhanden werken/gronden met kostprijsberekening. ................ 43 Bijlage 2 | Benodigde omvang reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse ............................ 45
Zaaknummer 79118
Hoofdstuk 1
Algemeen
1. Algemeen
De Grondnota 2022 is de basis voor een transparante uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Hilvarenbeek. Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden de grondexploitaties geactualiseerd en grondprijzen vastgesteld, evenals de invloed daarvan op de algemene reserve grondexploitatie. De grondexploitatie is van grote invloed op de financiële positie van onze gemeente. Er bestaat geen koppeling tussen winstverwachtingen van de grondexploitatie en de aanvulling van de Algemene Bedrijfsreserve. Dit vanwege het uitgangspunt van solide financieel beleid, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de onzekerheid over de afzet van gronden. Met behulp van de jaarlijks vast te stellen grondnota worden de ontwikkelingen met betrekking tot de grondexploitatie en de invloed daarvan op de algemene reserve grondexploitatie inzichtelijk gemaakt. Door de actualisatie van de grondnota worden de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren)begroting inzichtelijk gemaakt. De raad geeft toestemming de budgettaire gevolgen van deze grondnota in de begroting te verwerken om invulling te geven aan haar budgetbevoegdheid. Het actualiseringsmoment van de grondnota ligt vóór het samenstellen van de jaarrekening.
Door deze tijdstipkeuze kunnen eventuele consequenties ten gevolge van besluiten en bijstellingen in deze grondnota ook in de jaarrekening worden verwerkt. De cijfers uit de jaarrekening 2021 en de laatste per 1 januari 2022 herziene exploitatieopzetten vormen de basis voor de grondnota.
Grondnota 2022
4
Zaaknummer 79118
Hoofdstuk 2
2. Ontwikkelingen
Ontwikkelingen
Sinds de vorige, door de raad op 9 december 2021 vastgestelde grondnota, hebben zich diverse algemene en locatie-ontwikkelingen in relatie tot door ons te realiseren plannen voorgedaan. 2.1
Ontwikkelingen op locatieniveau
2.1 Ontwikkelingen op locatieniveau
Op locatieniveau hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan: -
-
-
-
In bestemmingsplan Gelderakkers 1 zijn nagenoeg alle woningen in de vrije sector gerealiseerd. De bestaande woning Gelderstraat 76B is per inschrijving verkocht. Door ontwikkelaar Van Grunsven zijn 15 woningen in aanbouw genomen, deels in de koop en deels in de huur. Met de ontwikkelaar van 4 projectmatig te realiseren woningen worden afspraken gemaakt over de wijze waarop deze percelen weer vrij beschikbaar kunnen komen voor de gemeente in combinatie met de bouwopgave voor deze partij die nog resteert in Gelderakkers 2. Voor een kavel aan de Zadelmaker is het bestemmingsplan aangepast zodat deze uitgegeven kan worden. Voor Gelderakkers 1 wordt het exploitatieplan herzien, in verband met de aankomende inwerkingtreding van de Omgevingswet en een structurele wijziging van de exploitatie, namelijk de realisatie van 15 reguliere koop- en huurwoningen (door ontwikkelaar Van Grunsven) in plaats van de eerder geplande 15 sociale huurwoningen van Leystromen. In plaats hiervan realiseert Leystromen sociale huurwoningen in Gelderakkers 2. In Vroonacker 3 vindt in het laatste kwartaal van 2022 een nieuwe inventarisatie plaats voor de wijze waarop de laatste projectwoningen bij voorkeur gerealiseerd worden. De resterende percelen zijn op dit moment geschikt voor max. 14 woningen en zouden middels CPO te realiseren zijn. Daar bieden we bij voldoende belangstelling graag ruimte voor.
De vrije sector kavels zijn allemaal verkocht. In plangebied Loosche Akkers is een bestemmingswijziging vastgesteld welke uitgifte van 2 kavels mogelijk maakt. In De Welder en De Leeuwerik 3 hebben dit jaar afbouwwerkzaamheden plaatsgevonden. In bedrijventerrein De Mierbeek is het laatste perceel (onder voorbehoud) verkocht. Levering vindt zo mogelijk nog in 2022 plaats. Het bestemmingsplan voor plangebied Gelderakkers 2 is vastgesteld, maar nog niet onherroepelijk vanwege ingediend beroep. CPO initiatieven voor starters en een CPO project voor senioren staan in de startblokken maar zijn vooral afhankelijk van het moment waarop wij een bouwrijp terrein kunnen opleveren. Vanwege de perikelen rond de bouwweg heeft de planning behoorlijk vertraging opgelopen. De herziene exploitatieberekeningen leiden tot een fors hogere winstverwachting dan voorheen becijferd. Dit wordt veroorzaakt door de verhoging van de grondprijs vanaf 2022.
Grondnota 2022
5
Zaaknummer 79118
-
-
-
-
-
2.2
Dit resultaat is echter behoorlijk negatief beïnvloed door onvoorzien hoge kosten als gevolg van het archeologisch onderzoek. Voor de J.F. Kennedylaan 1 (voormalige Hispohal) is onlangs door de gemeenteraad een bestemmingsplan vastgesteld en een grondexploitatie geopend. De gemeenteraad is daarbij, rekening houdend met de eerdere afwaardering, akkoord gegaan met een voorlopig tekort. Op de locatie komt enerzijds een gezondheidscentrum in combinatie met sociale huurwoningen en anderzijds een nog aan te besteden woningbouwontwikkeling. De vrijgekomen schoollocatie in Esbeek vraagt om een passende herbestemming. Het voornemen is de herontwikkeling van deze locatie binnen het grondbedrijf te laten plaats vinden. Met de dorpscoöperatie zijn afspraken gemaakt over tijdelijk gebruik en beheer van de leegstaande school. Vanwege het feit dat diverse plangebieden (nagenoeg) ingevuld zijn, werken we aan ontwikkeling van nieuwe plangebieden waarbij we verwachten dat die onderdeel gaan uitmaken van de grondexploitatie door de gemeente. Concreet gaat het om De Welder 2, De Leeuwerik 4, Vroonacker 4 en Slibbroek Noord. De laatste betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein, de overige betreffen woongebied. Voor de meeste van deze plannen is eerder Wet Voorkeursrecht gemeente gevestigd en vinden gesprekken met diverse grondeigenaren plaats.
In enkele gevallen is reeds overeenstemming tot grondaankoop bereikt. Voor de ontwikkeling van deze plannen geldt dat we hiervoor een grondexploitatie zullen opstellen die de gemeenteraad uiterlijk bij behandeling van het bestemmingsplan vaststelt. Op dit moment blijkt het vanwege beperkingen in de ambtelijke bezetting lastig om de beoogde voortgang op het dossier Slibbroek Noord te bewerkstelligen. Voor het woningbouwplan De Welder 2 heeft reeds een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Het streven is om in het eerste kwartaal van 2023 het bestemmingsplan en grondexploitatie door de gemeenteraad te laten vaststellen. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Slibbroek Noord, en de ontwikkeling van de plangebieden Vroonacker 4, De Welder 2 en De Leeuwerik 4 worden gesprekken gevoerd met diverse grondeigenaren.
Algemene ontwikkelingen
2.2 Algemene ontwikkelingen
De volgende algemene ontwikkelingen hebben zich voorgedaan: -
-
Het Coronavirus lijkt achter de rug, echter de volgende crisis staat voor de deur nu de energieprijzen door het dak zijn gegaan als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Enorme inflatie met stijgende (bouw) prijzen bepalen de economische situatie op dit moment. Daarnaast loopt ook de historisch lage hypotheekrente waar de markt het vorig jaar nog van kon profiteren nu ook rap op. Deze ontwikkelingen vormen een risico voor de resultaten in onze grondexploitatie, en leiden in nieuwe ramingen in ieder geval tot bijstelling van de kostenramingen. Daarnaast spelen nog steeds de perikelen rondom het stikstofbeleid. Op 1 januari 2023 treedt (vermoedelijk) de Omgevingswet in werking. Ontwikkelingen waarbij voor die datum een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd kunnen nog als bestemmingsplan worden vastgesteld. Voor andere ontwikkelingen moet er een Omgevingsplan worden opgesteld.
Grondnota 2022
6
Zaaknummer 79118 -
-
-
Het programma 'Thuis voor iedereen' van de Rijksoverheid moet leiden tot een betere landelijke spreiding van sociale huurwoningen. Tot en met 2030 moeten woningcorporaties 250.000 sociale huurwoningen bouwen. Het streven is dat alle gemeenten naar 30% sociale huurwoningen toegroeien. Op het moment dat er niet voldoende gedaan wordt om naar die 30% toe te groeien kan de provincie ingrijpen. Daarnaast worden gemeenten verplicht om een woonzorgvisie en huisvesting- of urgentieverordening op te stellen. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de manier waarop een overheidsorganisatie partijen moet selecteren bij gronduitgiftes. In dit zogenoemde Didamarrest is bepaald dat overheden onroerende zaken niet langer uitsluitend aan één partij mogen aanbieden en verkopen. De gemeente moet conform het gelijkheidsbeginsel een koper selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil dat gemeenten meer mogelijkheden krijgen om eigen inwoners die een huis willen huren of kopen in hun gemeenten voorrang te geven ten opzichte van mensen buiten de gemeente. Ook moeten gemeenten de ruimte krijgen om woningen toe te wijzen aan mensen met een cruciaal beroep zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten.
Door een wijziging van de Huisvestingswet, die naar de Tweede Kamer is gestuurd, moet dit per 2023 mogelijk zijn. Volgens de nieuwe Huisvestingswet mogen gemeenten voor 50% bepalen hoe zij huurwoningen en koopwoningen tot de NHG-grens (€ 355.000 in 2022) toewijzen aan mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. Zodra de wet is ingevoerd wordt onderzocht of het nodig is om een gemeentelijke huisvestingsverordening met (nieuwe) lokale voorschriften op te stellen. Het is voorstelbaar dat de invoering gevolgen heeft voor de prestatieafspraken met Leystromen.
Grondnota 2022
7
Zaaknummer 79118
Hoofdstuk 3
Grondbeleid
3. Grondbeleid
Als onderdeel van de begroting, tussentijdse rapportages en jaarstukken wordt jaarlijks een paragraaf grondbeleid opgesteld. In het “Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten” (Bbv) is in artikel 16 geregeld wat deze paragraaf dient te bevatten. Daarnaast wordt jaarlijks de grondnota opgesteld en ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. In de verplichte paragraaf grondbeleid komen de volgende onderdelen aan de orde: -
een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting; een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; een actuele prognoses van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; een onderbouwing van de geraamde winstnemingen; de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.
Mede gelet op het moment van actualisering van deze grondnota in relatie tot de planning & control cyclus is het van groot belang inzicht te verschaffen in deze onderdelen. Bovendien kunnen in de begroting en jaarrekening zo nodig (over en weer) verwijzingen naar de grondnota plaatsvinden. Hierna komen de bovengenoemde onderwerpen in volgorde aan bod, evenals de vennootschapsbelasting, de voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen en het Didam-arrest. 3.1
Realisatie doelstellingen van de programma's in de begroting
3.1 Realisatie doelstellingen van de programma’s in de begroting
In het programma Belevend Hilvarenbeek worden in de paragraaf ‘Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting’ onder andere de kaders benoemd die het via de ontwikkeling van en afwijkingen op bestemmingsplannen mogelijk moeten maken om enerzijds in uitbreidingsgebieden en anderzijds op inbreidingslocaties functies als wonen en werken te kunnen realiseren. Met name gaat het dan om de actualisering van verouderde bestemmingsplannen, de vervaardiging van nieuwe bestemmingsplannen, en het uitvoering geven en handelen naar de woonvisie en structuurvisie. Actualisering bestemmingsplannen Ingevolge artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een gemeente verplicht om voor het gehele grondgebied bestemmingsplannen vast te stellen die bovendien actueel, dat wil zeggen, niet ouder dan 10 jaar mogen zijn. Aan deze verplichting kan de gemeenteraad voldoen door de bestemmingsplannen elke 10 jaar te vernieuwen of de werkingsduur met 10 jaar te verlengen. In verband met de komst van de Omgevingswet is de verplichting om bestemmingsplannen elke 10 Grondnota 2022
8
Zaaknummer 79118 jaar te herzien voorlopig komen te vervallen. Wel moeten alle bestemmingsplannen digitaal beschikbaar zijn. Uitbreidingsplannen Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte van onze inwoners zijn bouwlocaties nodig. Uitgangspunt daarbij is een beleid dat gericht is op ‘bouwen naar behoefte’ met behoud van het dorpse karakter. De volgende uitbreidingsplannen kunnen in dit kader genoemd worden: 1. De Welder (Haghorst) 2. Vroonacker 3 (Diessen) 3. Gelderakkers 1(Hilvarenbeek) 4. De Leeuwerik 3 (Esbeek) 5. Loosche Akkers (Hilvarenbeek) 6. Brouwershof (Baarschot) 7. Beverakkers 4 (Biest-Houtakker) Alle voornoemde bestemmingsplannen zijn bouwrijp en er zijn nog een beperkt aantal kavels beschikbaar. Voor de gemeentelijke locaties geldt dat behoudens Loosche Akkers, voor elk gebied een nieuwe uitbreiding in voorbereiding is. De laatste twee genoemde plangebieden zijn in exploitatie bij derden. Ook voor Beverakkers is een nieuwe uitbreiding in voorbereiding. Inbreidingsplannen We hebben als gemeente op dit moment één inbreidingsplan in voorbereiding. Het betreft het plan J.F. Kennedylaan 1 (voormalige Hispohal) te Hilvarenbeek. Hiervoor heeft de raad onlangs een grondexploitatiecomplex vastgesteld gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan. Tevens is een grondexploitatiecomplex opgesteld in verband met een bouwperceel aan Gulden Akker te Diessen.
Verder zal in de toekomst sprake zijn van herontwikkeling van de voormalige school in Esbeek naar een nieuwe bestemming/functie. Daar zal naar verwachting ook een grondexploitatiecomplex voor komen. Woonvisie De gemeenteraad stelde op 4 juli 2019 de Woonvisie 2020-2030 vast. Gelijktijdig is een uitvoeringsprogramma ter kennisname bijgesloten welke inzicht biedt in de wijze van beoordeling van inbreidingsinitiatieven en welke locaties kansrijk worden geacht voor invulling met woningbouw. Het totale woningbouwprogramma wordt ambtelijk met de subregio gedeeld. De regio gaat voor de afstemming uit van de woningbouwmatrix, die we elk jaar bij de provincie aanleveren. Voor de kwantitatieve afstemming wordt het programma voor de komende 10 jaar genomen; voor de kwalitatieve afstemming (type woningen) ligt de horizon op 5 jaar. Bij de kwalitatieve afstemming gelden voornamelijk criteria voor het aandeel sociale huurwoningen in het programma. 3.2
Uitvoering gemeentelijk grondbeleid
3.2 Uitvoering gemeentelijk grondbeleid
Actieve grondpolitiek Wij streven zoveel mogelijk een actieve grondpolitiek na, hetgeen wil zeggen dat er sprake is van een productieproces gericht op de vervaardiging van bouwrijpe gronden dat bestaat uit de aankoop van gronden, het bouwrijp maken en de uitgifte daarvan. Hoewel dit het gemeentelijk uitgangspunt is, doen zich in de praktijk situaties voor die van invloed kunnen zijn op deze vorm van grondpolitiek. Te denken valt daarbij aan verwerving door Grondnota 2022
9
Zaaknummer 79118 ontwikkelaars, waardoor niet meer de volledige regie door de gemeente kan worden gevoerd. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (waar de Grondexploitatiewet onderdeel van uitmaakt) is het evenwel, naast het verhaal van kosten, ook mogelijk om eisen te stellen aan het bouwrijp maken, de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte en aan enkele woningbouwcategorieën (de zogenaamde locatie-eisen). Strategische grondaankopen Voor de eerste schakel van het productieproces - de aankoop van gronden - is het van belang dat slagvaardig kan worden gehandeld zodra zich mogelijkheden voordoen ten behoeve van toekomstige uitbreidingsgebieden voor woningbouw of bedrijvigheid c.q. strategische verwervingen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin het wenselijk is dat de gemeente snel kan handelen. Dan dient het beslissingstraject zo kort mogelijk te zijn. De raad geeft volmacht aan het college tot een bedrag van maximaal € 1.000.000 om in 2023 hiervoor in te zetten. Indien noodzakelijk komt het college terug bij de raad voor een verruiming van de volmacht. In 2022 is gebruik gemaakt van de volmacht bij de aankoop van de woning Ypelaerstraat 1 te Hilvarenbeek en de aankoop van een landbouwperceel ten behoeve van Vroonacker 4.
Bij de Voorjaarsnota is besloten dat het college in 2022 kan beschikken over een totale volmacht van 2 miljoen voor strategische verwervingen. Dit vanwege de diverse onderhandelingen die gaande zijn voor verwerving van gronden voor beoogde uitleglocaties. Wet voorkeursrecht gemeenten Een ander element met betrekking tot het voeren van actief grondbeleid wordt gevormd door de Wet voorkeursrecht gemeenten. Dit instrument biedt de mogelijkheid gronden aan te wijzen, die zodra deze op de markt komen, als eerste te koop aangeboden dienen te worden aan onze gemeente. Voor ontwikkelingen in de gebieden Vroonacker, De Welder, Slibbroek en De Mierbeek hebben wij dit instrument ingezet. Indien niet alle benodigde gronden of panden verworven kunnen worden kan in het uiterste geval besloten worden om over te gaan tot onteigening. Indien wij geen minnelijke overeenstemming kunnen bereiken om een benodigd perceel te verkrijgen voor een concrete ontwikkeling dan zien wij de weg van onteigening als een realistische vorm om dat alsnog te bewerkstelligen. Prestatieafspraken Leystromen Er is sprake van een behoefte aan nieuwbouwwoningen in de sociale huursector. Op grond van de Woningwet leggen gemeente en Stichting Leystromen jaarlijks prestatieafspraken vast. Deze prestatieafspraken bevatten onder andere een projectenlijst met de stand van zaken.
In het periodiek overleg tussen Leystromen en gemeente wordt de ontwikkeling van de projecten gemonitord en eventueel bijgesteld. In december zullen de afspraken voor 2023 worden vastgelegd. Doelgroepenbeleid Reeds meerdere jaren wordt er een doelgroepenbeleid gevoerd waarbij bouwgrond en koopwoningen met voorrang aan starters en senioren worden toegewezen. Dit beleid zal in beginsel worden voortgezet conform de uitgangspunten van de Woonvisie. Wel wordt ook aan vraag vanuit de groep doorstromers tegemoet gekomen door deze bij toewijzing van woningen en kavels niet uit te sluiten. Dit vindt op dit moment in principe plaats bij alle projecten. Direct bij bijvoorbeeld ruimte voor ruimte kavels en indirect als reserve in voorkomende gevallen waar er vanuit de doelgroepen
Grondnota 2022
10
Zaaknummer 79118 starters en senioren geen of onvoldoende belangstelling blijkt. Het doelgroepenbeleid is nader uitgewerkt in hoofdstuk 4 onder paragraaf 4.5. Op het gebied van de ruimtelijke ordening en volkshuisvesting is in het ‘Samenlevingsakkoord 20222026’ de ambitie uitgesproken om in hoog tempo doelgroepgericht betaalbare woningen te bouwen. De Brabantse Agenda Wonen biedt hiervoor de ruimte en die ruimte wil de gemeenteraad nemen. De woningen dienen aan te sluiten bij de vraag van onze inwoners. Dat betekent dat er betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, senioren en middeninkomens in alle kernen van onze gemeente worden gebouwd. De woningbouw stemmen we af op de gezinssamenstellingen van de toekomst. Dus meer woningen voor eenpersoonshuishoudens en woningen waar wonen met zorg mogelijk is. Plannen in ontwikkeling Alle plannen die op het moment van vaststelling bekend waren, zijn opgenomen in het Uitvoeringsprogramma 2020-2030. Naast de lopende gemeentelijke grondexploitaties staan daar projecten op die te ontwikkelen zijn of in ontwikkeling worden genomen. Jaarlijks sturen wij een woningbouwmatrix naar de provincie waarin plannen zijn opgenomen die op enige wijze een positieve benadering hebben ontvangen.
Op dit moment werken wij aan een aantal nieuwe plannen die naar verwachting in de gemeentelijke grondexploitatie zullen landen, voor zover daar niet reeds sprake van is. Deels betreft het woningbouw- en deels betreft het bedrijventerrein ontwikkeling. Te denken valt hier aan ontwikkeling van Gelderakkers 2, uitbreiding van De Welder, uitbreiding van Vroonacker, uitbreiding van De Leeuwerik, ontwikkeling van de J.F. Kennedylaan 1, en ontwikkeling van Slibbroek Noord. 3.3
Prognose te verwachten resultaten grondexploitatie
3.3 Prognose te verwachten resultaten grondexploitatie
In de jaarrekening 2021 zijn de op dat moment meest actuele exploitatieberekeningen opgenomen. In 2022 zijn alle exploitatieopzetten herzien. Van deze geactualiseerde opzetten, die de basis voor deze grondnota vormen, zijn in onderstaand overzicht de geraamde resultaten weergegeven. Hierbij wordt opgemerkt dat deze resultaten gebaseerd zijn op de grondprijzen zoals ze per 1 januari 2022 zijn vastgesteld. Complex
De Mierbeek Loosche Akkers Vroonacker 3 De Welder De Leeuwerik 3 Gelderakkers 1 Gelderakkers 2 Totaal Batig
Einde looptijd
31-12-23 31-12-23 31-12-24 31-12-23 31-12-24 31-12-24 31-12-25
Geraamd resultaat
2.947.799 5.147.687 1.985.078 106.342 25.794 1.583.979 931.321 12.728.000
Waarvan gerealiseerd
2.849.530 4.851.897 1.661.531 104.025 31.079 1.257.806 0 10.755.867
Waarvan ongerealiseerd
98.269 295.791 323.548 2.317 -5.285 326.173 931.321 1.972.133
Bij de herziene exploitatieopzetten is het rentepercentage voor 2022 e.v. van 0,95% gehanteerd dat volgt uit de vaste rekensystematiek die in het BBV voor de grondexploitatie is voorgeschreven. Gelet op de stijgende rentes valt dit als een laag percentage te beschouwen. Echter gelet op de wijze waarop deze rente tot stand komt en het gegeven dat we hier met nog kortlopende exploitaties te Grondnota 2022
11
Zaaknummer 79118 maken hebben, beschouwen we dit niet als een risico waar we in financiële zin nu rekening mee moeten houden. In de vorige grondnota was de versie per 1 januari 2021 van de exploitatieopzetten opgenomen. In de per 1 januari 2022 herziene opzetten, zijn de meest actuele gegevens verwerkt, daardoor kunnen er calculatieverschillen zijn ontstaan ten opzichte van de vorige versies. Voor een overzicht hiervan wordt verwezen naar Bijlage 1 van deze grondnota. 3.4
Winstnemingen
3.4 Winstnemingen
Financiële afwikkeling In de jaarrekening van 2021 is impliciet het voornemen opgenomen om het grondexploitatiecomplex de Mierbeek financieel af te sluiten eind 2022. Vanwege de nog niet gegarandeerde eigendomsoverdracht in 2022 hebben wij deze looptijd alsnog verlengd tot 2023. Tussentijdse winstneming Sinds de notitie Grondexploitaties 2016 (BBV) en herhaald in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van juli 2019 dient, indien het resultaat op de grondexploitatie op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, tussentijdse winst te worden genomen op basis van de PoC-methode (percentage of completion). Uitgangspunten van deze methodiek zijn: •
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. • Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. • Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De winst wordt naar rato van de gerealiseerde kosten en opbrengsten genomen. Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % Poc.
Grondnota 2022
12
Zaaknummer 79118 Overeenkomstig bovengenoemde voorwaarden zijn in 2021 de volgende tussentijdse winstnemingen genomen: Plangebied
Tussentijdse winstnemingen 2021
Bedrijventerrein De Mierbeek
-11.168
Loosche Akkers
68.994
Vroonacker
473.129
De Welder
94.223
De Leeuwerik 3
30.194
Gelderakkers 1
535.555
Totaal
1.190.926
Eindwinstnemingen In onze gemeente is het beleidsuitgangspunt om verliesgevende plannen zo veel mogelijk te vermijden. Hierna brengen wij in beeld op welke resultaten de individuele plannen zijn geraamd. Bij deze berekeningen is gebruik gemaakt van de per 1 januari 2022 vastgestelde grondprijzen. De geraamde tussentijdse en eindwinstnemingen zoals hierna worden weergegeven zijn gebaseerd op de PoCmethode. -
Bedrijventerrein De Mierbeek Dit plan heeft per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 199.220. In de herziene exploitatieopzet wordt de eindwinst in 2023 genomen. Dit is 1 jaar verlenging ten opzichte van de laatste herziening bij de jaarrekening. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2021 2022 Tussentijdse winstneming 2022 2023 Eindwinstneming 2023 subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat
-
2.849.530 -5.315 103.584 98.269 2.947.799
Loosche Akkers Dit plan heeft per 1 januari 2022 een negatieve boekwaarde van € 28.118. In de herziene exploitatieopzet wordt de eindwinst in 2023 genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2021 2022 Tussentijdse winstneming 2022 2023 Eindwinstneming 2023 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat
Grondnota 2022
4.851.897 -8.219 304.010 295.791 5.147.687
13
Zaaknummer 79118 -
Vroonacker 3 Dit plan heeft per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 170.507. In de herziene exploitatieopzet wordt de eindwinst in 2024 genomen. Dit is 1 jaar verlenging ten opzichte van de laatste herziening bij de jaarrekening. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2021 2022 Tussentijdse winstneming 2022 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Eindwinstneming 2024 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat
-
104.025 -29.212 31.529 2.317 106.342
De Leeuwerik 3 Dit plan heeft per 1 januari 2022 een negatieve boekwaarde van € 9.369. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2024 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2021 2022 Tussentijdse winstneming 2022 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Eindwinstneming 2024 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat
-
323.548 1.985.078
De Welder Dit plan heeft per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 241.839. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2023 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2021 2022 Tussentijdse winstneming 2022 2023 Eindwinstneming 2023 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat
-
1.661.531 -39.753 278.185 85.116
31.079 -8.757 431 3.042 -5.284 25.794
Gelderakkers 1 Dit plan heeft per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 538.151. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2024 de eindwinst genomen. Dit is 1 jaar verlenging ten opzichte van de laatste herziening bij de jaarrekening. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2021 2022 Tussentijdse winstneming 2022 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Eindwinstneming 2024 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat
Grondnota 2022
1.257.806 -46.355 277.495 95.033 326.173 1.583.979
14
Zaaknummer 79118 -
Gelderakkers 2 Dit plan heeft per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 3.049.905. Deze 2e fase van Gelderakkers is onderdeel van een vastgesteld maar nog niet onherroepelijk bestemmingsplan dat hier woningbouw mogelijk maakt, met eindwinstneming in 2025. Dit is 1 jaar eerder ten opzichte van de laatste herziening bij de jaarrekening. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: 2022 2023 2024 2025
Tussentijdse winstneming 2022 Tussentijdse winstneming 2023 Tussentijdse winstneming 2024 Eindwinstneming 2025 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat
293 729.232 100.510 101.286 931.321 931.321
Uitdrukkelijk wordt erop gewezen, dat de genoemde winstnemingen sterk afhankelijk zijn van eventuele risico’s en van daadwerkelijke gronduitgiftes en ontvangsten van de koopsommen in de betreffende jaren. 3.5
Vennootschapsbelasting (Vpb)
3.5 Vennootschapsbelasting (Vpb)
Op 1 januari 2016 is de wet ‘modernisering Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) voor overheidsondernemingen’ in werking getreden. Gemeenten zijn vanaf dat moment Vpb-plichtig voor zover zij een onderneming drijven. Wij hebben al onze activiteiten geïnventariseerd om te bepalen of er sprake is van een onderneming en of ze vallen onder de vennootschapsplicht. We zijn van mening dat enkel ons grondbedrijf Vpbplichtig is. De fiscale winstberekening wijkt af van de commerciële (BBV) winstberekening. Bij aanvang van de vennootschapsbelastingplicht moest een fiscale openingsbalans worden opgesteld waarmee een scheiding werd aangebracht tussen de onbelaste en belaste periode (voor en na 1 januari 2016). De fiscale openingsbalans geeft het startpunt aan van de VPB-plicht, de waardeontwikkeling die zich ná 1 januari 2016 voordoet ten opzichte van de fiscale openingsbalans wordt in de VPB betrokken. Bij de aangifte VPB 2016 is voor de grondexploitaties de fiscale openingsbalans berekend aan de hand van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2016, en jaarlijks wordt op basis van de geactualiseerde MPG en de gerealiseerde resultaten de fiscale doorrekening van de grondexploitatie geactualiseerd.
Vanwege de neerwaartse bijstellingen in de MPG sinds 2016 en vanwege de jaarlijkse fiscale rentetoerekening, welke aanzienlijk hoger is dan de rente die op BBV-grondslagen aan de grondexploitaties wordt toegerekend, werd in de jaren 2016 tot en met 2020 een fiscaal verlies geleden. Een fiscaal verlies kan worden verrekend met positieve resultaten van toekomstige jaren. Vanaf het jaar 2021 zijn er positieve fiscale jaarresultaten begroot. Op dit moment is er nog geen zicht op eventuele verschuldigdheid van VPB over 2021.
Grondnota 2022
15
Zaaknummer 79118
3.6
Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s
3.6 Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s
De raad heeft de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ vastgesteld en is nog steeds van kracht. Daarbij is ook inzicht verschaft in het risicoprofiel en de bijbehorende weerstandscapaciteit op het gebied van grondexploitaties. In de Begroting 2021 is dit in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en Risicobeheersing’ geactualiseerd. Grondexploitatie is een sterk conjunctuurgevoelige activiteit, waarbij veel en grote risico's worden gelopen. De huidige economische situatie speelt een grote rol. De coronacrisis lijkt achter de rug maar de huidige energie en grondstofprijzen in combinatie met de stijgende hypotheekrente hebben een grote invloed op de betaalbaarheid van woningen. De woningbehoefte is nog steeds groot, dit vertaalt zich echter niet meer vanzelfsprekend in de gekte zoals we die afgelopen jaar zagen op de woningmarkt. De markt is ten opzichte van een jaar geleden dan ook wel veranderd ondanks dat van een gezond evenwicht nog geen sprake is. Het aanbod bestaande woningen is fors hoger. Kopers hebben dus meer keus. Verkoopprijzen stijgen minder hard dan een jaar geleden. De hoogte van de huizenprijzen in combinatie met de oplopende hypotheekrente maakt het mogelijk voor steeds meer mensen lastiger om een hypotheek af te sluiten. De vraag lijkt gerechtvaardigd hoe zeer die aspecten invloed gaan krijgen op de huizenprijzen.
Voor nieuwbouw zijn er signalen dat er meer moeite gedaan moet worden om kopers te vinden ondanks het grote tekort aan woningen. Stijgende bouwkosten hebben invloed op de betaalbaarheid van de woningen. Stijging van de bouwkosten wordt mede veroorzaakt door een gebrek aan personeel en materialen. Nieuwbouw is en blijft relatief gezien duur ten opzichte van bestaande bouw. De voorziene kostenstijgingen en inflatieniveau zullen dat niet veranderen. Op het moment dat de VON prijzen onder druk komen te staan dan kan dat ook gevolgen hebben voor de grondopbrengst in de grondexploitatie omdat de residuele grondwaarde (Woningwaarde VON -/stichtingskosten) hiervan afhankelijk is. Afgaand op signalen uit de markt kunnen de op dit moment door ons gehanteerde grondprijzen nog gehanteerd worden. Qua risico’s kan verder nog gedacht worden aan rentevoetwijzigingen in combinatie met looptijdaanpassingen, prijsstijgingen van diverse kostenfactoren zoals hogere werkelijke grondverwervingskosten dan oorspronkelijk geraamd, onzekerheden rondom de exploitatiebijdragen van derden, stagnatie door bestemmingsplanprocedures al dan niet veroorzaakt door de huidige stikstofproblematiek of beroepsprocedures, lagere opbrengsten als gevolg van grondprijsdaling en tegemoetkomingen in schade (planschadeclaims).
Ook de luchtkwaliteit, archeologisch onderzoek en de aanwezigheid van bijzondere flora en fauna kan vertragend en kostenverhogend werken, waarbij het in het uiterste geval zelfs mogelijk is dat een plan geen doorgang kan vinden. Als dekking van deze risico's is de algemene reserve grondexploitatie bedoeld. Meer specifiek kunnen onder andere de volgende risico's vermeld worden: -
Gelderakkers 2 Op basis van de huidige raming zal dit plan tot een positief resultaat leiden. Mocht het in december 2021 vastgestelde bestemmingsplan niet onherroepelijk worden en de voorgenomen exploitatie kan niet plaatsvinden dan zal de boekwaarde ten laste van de algemene reserve grondexploitatie afgeboekt dienen te worden tot agrarische waarde. Zolang het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt, zal dit risico opgenomen blijven.
Grondnota 2022
16
Zaaknummer 79118 Op dit moment zijn de voorbereidingen voor dit plan in volle gang. Het bouwrijp maken heeft echter forse vertraging opgelopen vanwege perikelen rond de realisatie van een tijdelijke bouwweg voor het plangebied. Ten opzichte van het plan waar de oorspronkelijke raming op is gebaseerd, is sprake van hogere kosten als gevolg van de aan te leggen bouwweg. De vraag is nog wanneer het gebied bouwrijp kan worden opgeleverd en wat de werkelijke financiële gevolgen zijn van deze vertraging. In het plangebied heeft een uitgebreid archeologisch onderzoek plaats gevonden welke geleid heeft tot een behoorlijk overschrijding van de daarvoor geraamde kosten. We houden nog rekening met aanvullende kosten vanwege de verwerking van alles wat hieruit voortvloeit, maar de werkelijke kosten zijn nog niet inzichtelijk. -
De Leeuwerik 3 Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen tot een zeer beperkt positief resultaat. In het plan is nog een drietal woningen opgenomen waarvoor een opbrengst geraamd staat. De bestemming moet daarvoor echter nog gewijzigd worden zodra de aanwezige geurcontour is opgeheven. Het is voorstelbaar dat dit gebeurt in combinatie met de ontwikkeling van De Leeuwerik 4. Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie.
-
De Welder Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen tot een beperkte winst. Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Een deel van het plangebied dat deel uitmaakt van de grondexploitatie is nog niet feitelijk opgenomen in een bestemmingsplan dat aan de grond de bestemming Wonen toekent. Wanneer vaststelling van dit plan vanwege bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsaspecten uitblijft, leidt dat tot een behoorlijk nadelig exploitatieresultaat. Zoals we nu voorzien zal de uitbreiding van het plangebied in de grondexploitatie leiden tot het aanpassen van de exploitatiegrens. Hierdoor wordt geen aparte grondexploitatie specifiek voor De Welder 2 opgezet en maakt die straks deel uit van een aanpassing van het bestaande complex.
-
Loosche Akkers In het plangebied Loosche Akkers zijn in de opbrengstraming twee percelen opgenomen waarvoor een bestemmingsplanwijziging naar Wonen recentelijk is vastgesteld. Vanwege het feitelijk ontbreken van de onherroepelijke woonbestemming, vormt dit nog een risico om rekening mee te houden.
-
Dekking afboekingen immateriële en materiële activa Hoewel in formele zin geen rekening gehouden wordt in de vorming van de reserve met investeringen die gedaan worden ten behoeve van nieuwe planontwikkelingen, is het wel verstandig deze te benoemen. Voor een aantal ontwikkelingen worden op dit moment voorbereidingskosten en aankoopkosten gemaakt. Te denken valt daarbij aan de J.F. Kennedylaan 1, uitbreiding van Vroonacker, Slibbroek Noord, Mierbeek-Noord, Hart van Haghorst, De Leeuwerik 4, De Wingerd en De Welder. Deze kosten zijn niet gebaseerd op een vastgestelde GREX waardoor deze vooralsnog als (im)materiële activa op de Balans van de gemeentebegroting worden opgenomen. Zodra een GREX door de raad wordt vastgesteld kunnen deze kosten daarin
Grondnota 2022
17
Zaaknummer 79118 boekhoudkundig worden opgenomen en zijn ze niet langer als balanspost zichtbaar. Tevens vervalt dan een eventueel voorbereidingskrediet betreffende die GREX van de balans. Wanneer een plan geen doorgang kan vinden en feitelijk nog geen GREX is vastgesteld, is het niet ongebruikelijk dat op dat moment alsnog de algemene reserve grondexploitatie wordt aangesproken ter dekking van de op dat moment noodzakelijke afboeking van de gemaakte kosten. Met name omdat wij ons op dit moment actief bezig houden met nieuwe planontwikkelingen inclusief verwerving van gronden, is het verstandig een surplus aan te houden ten opzichte van de minimaal benodigde reserve. Op dit moment kwantificeren we dit risico niet in geld maar benoemen we het als een algemeen risico. Ter indicatie bedraagt de boekwaarde van de immateriële vaste activa per 1 januari 2022 € 832.927,-, In verband met de voorbereidingskosten van de voornoemde plannen is tot en met de voorjaarsnota 2022 een totaal voorbereidingskrediet verstrekt door de raad van € 1.421.500,-. Op dit moment worden geen nieuwe kredietaanvragen voorzien. -
Rente De rente die in de plannen wordt toegerekend bedraagt 0,95%. De rente is historisch laag en de vraag zal zijn voor hoe lang dit percentage te hanteren is. Dit risico drukken wij op dit moment nog niet in geld uit.
-
Tegemoetkoming in schade (planschadeclaims) Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kunnen belanghebbenden, die als gevolg van planologische maatregelen schade menen te ondervinden, hiertoe een aanvraag voor tegemoetkoming indienen. Vervolgens dient er een onderzoek uitgevoerd te worden door een onafhankelijk adviesbureau. De conclusie kan dan zijn dat er een tegemoetkoming betaald dient te worden. De advieskosten en de daaruit voortvloeiende eventuele tegemoetkomingen kunnen als financieel risico bestempeld worden. In de planologische praktijk zal daarom steeds getracht worden het risico van het indienen van planschadeverzoeken zoveel mogelijk te beperken. Risicoanalyses worden opgesteld om te bepalen wat de reële te verwachten planschade als gevolg van een plan is.
-
Stikstof Met het besluit van de Raad van State op 29 mei 2019 mag de PAS (Programma aanpak Stikstof) niet meer gebruikt worden bij de vergunningverlening van mogelijk schadelijke ontwikkelingen voor Natura 2000 gebieden. Bij die vergunningverlening werd geanticipeerd op toekomstige positieve maatregelen. De vergunningverlening kwam daarmee stil te liggen. Gevolg is dat in de toekomst vooraf duidelijk moet zijn dat er stikstofruimte is t.o.v. omliggende Natura 2000 gebieden. Landelijk zijn direct maatregelen getroffen door de snelheid op snelwegen te verlagen wat een beperkte verlaging van uitstoot tot gevolg heeft en dus enige stikstofruimte biedt. Die ruimte biedt vooralsnog mogelijkheid om de vergunningverlening op te pakken. Maar er zal gezocht moeten worden naar meer stikstofruimte om nieuwe ontwikkelingen te kunnen blijven ontplooien. Dat kan door landelijke (overheids)maatregelen maar dat kan ook door interne of externe saldering die per project wordt aangewend om te motiveren dat per saldo geen extra stikstofdepositie wordt veroorzaakt. Vanaf 1 juli 2021 is de nieuwe stikstofwet ingegaan. Het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering werkt de stikstofwet verder uit, waaronder de bouwvrijstelling. De vrijstelling geldt voor bouw-, aanleg- en sloopactiviteiten.
Hoe dit in de toekomst verder uitpakt zal moeten blijken en of dat dit zal leiden tot bijvoorbeeld een handel in ‘stikstofrechten’. In die situatie zal rekening gehouden moeten
Grondnota 2022
18
Zaaknummer 79118 worden met extra kosten om ontwikkelingen mogelijk te maken. Vooralsnog heeft het Rijk een Stikstofregistratiesysteem ontwikkeld waaruit beschikbare stikstofruimte blijkt en op grond waarvan Natuurvergunningen kunnen worden verleend voor woningbouw. Benodigde omvang van de algemene reserve grondexploitatie Aangezien grondexploitatie een risicovolle activiteit betreft, wordt het in het kader van een goed financieel beleid nodig geacht een algemene reserve grondexploitatie vast te stellen. Uit de geactualiseerde risicoanalyse voortvloeiend uit de methodiek van de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ blijkt dat het benodigde weerstandvermogen op het gebied van grondexploitaties ingeschat kan worden op een bedrag van € 2.257.500,-. Dit is in de Begroting 2022 opgenomen en tevens als Bijlage 2 toegevoegd. Het saldo van de algemene reserve grondexploitatie bedraagt per 1-1-2022 Benodigde omvang reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse Surplus
3.956.944 2.257.500 1.699.444
De meerjarenprognose van het verloop van de reserve kan als volgt worden weergegeven:
Saldo per 1 januari Toevoegingen: De Mierbeek Loosche Akkers Vroonacker 3 De Welder De Leeuwerik 3 Gelderakkers 1 Gelderakkers 2 Onttrekkingen: Vrijval Reserve nav voorjaarsnota 2019 Vrijval Reserve nav voorjaarsnota 2020 knop 72 Keuzemogelijkheden dekkingsmaatregelen Vrijval Reserve nav begroting 2023 ( precario) Toe te rekenen kapitaallasten vaste activa Saldo per 31 december Benodigde omvang reserve Surplus Tabel | algemene reserve grondexploitatie
2022
2023
2024
2025
3.956.944
3.243.551
4.345.035
4.582.530
-5.315 -8.220 -39.754 -29.212 -8.757 -46.355 293
103.584 304.011 278.185 31.530 431 277.495 729.232
-70.000 -450.000 -40.000
-400.000
-16.054 3.243.570 2.257.500 986.070
-1.800.000 -15.975 2.752.063 2.257.500 494.563
85.116 3.042 95.033 100.510
101.286
-15.975 3.019.789 2.257.500 762.289
-15.975 3.105.101 2.257.500 847.601
Volgens deze ramingen kan het te verwachten surplus van de algemene reserve grondexploitatie over de periode 2022 tot en met 2025 gesteld worden op een totaalbedrag van € 847.601,-. Hierbij dient aangetekend te worden dat dit gebaseerd is op het realiseren van de in de exploitatieopzetten geraamde grondverkopen in de diverse jaren tegen de grondprijzen zoals die per 1 januari 2022 zijn vastgesteld. Tevens is hierin nog geen rekening gehouden met de plannen die op dit moment voorbereid worden en waarvan het grondexploitatiecomplex nog vastgesteld moet worden. Op het moment dat deze Grondnota 2022
19
Zaaknummer 79118 plannen worden vastgesteld is er een reële kans dat hier nog risico’s uit voortvloeien die meegenomen moeten worden in de berekening van de benodigde algemene reserve grondexploitatie. De afzetbaarheid van gronden in het geraamde tempo blijft onzeker. Mede daarom is het anticiperen op winstnemingen uit de grondexploitatie met stortingen uit de algemene reserve grondexploitatie naar de algemene reserve losgelaten. In beginsel treffen wij geen voorzieningen ten behoeve van de afdracht van Vennootschapsbelasting over de winsten uit het grondbedrijf. Op dit moment is nog geen exact zicht op de fiscale winsten/verliezen binnen de grondexploitaties. Gelet op nog beschikbare verrekenbare verliezen zien we vooralsnog geen aanleiding om een voorziening te treffen. 3.7
Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen
3.7 Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen
Deze voorziening is bestemd voor werkzaamheden die nog uitgevoerd dienen te worden in reeds eerder afgesloten bestemmingsplannen. Bij de financiële afwikkeling van de betreffende complexen is rekening gehouden met de aard en de kwantificering van deze nog te maken kosten. Het saldo van deze voorziening bedraagt per 1 januari 2022 € 70.635. Er is in 2021 een afboeking geweest van de locatie Hof Zuiderbeek. Het saldo in onderstaand schema is bestemd voor nog uit te voeren werken in de volgende plannen: Plan
Kern
Omschrijving werk
Nieuwe Erven Beverakkers 3 Hof Zuiderbeek Totaal
Diessen Biest-Houtakker Hilvarenbeek
Afbouw Afbouw Afbouw
3.8
Bedrag
3.500 23.272 43.863 70.635
Verkoop grond in relatie tot Didam-arrest
3.8 Verkoop grond in relatie tot Didam-arrest
Bij gebiedsontwikkelingen moet tegenwoordig rekening worden gehouden met het Didam-arrest; één-op-één-uitgiftes zijn niet zomaar meer toegestaan. Voor particulieren is en blijft de toewijzingsverordening van toepassing. Voor andere (vaak grootschalige) grondverkopen wordt hieronder de werkwijze nader toegelicht. Toewijzingsverordening 2014 Voor de toewijzing van woningbouwkavels heeft de gemeente in 2014 de “Toewijzingsverordening bouwgrond voor woningen gemeente Hilvarenbeek 2014” vastgesteld. Het Didam-arrest heeft echter geen gevolgen voor deze toewijzingsverordening en de wijze waarop bouwgrond voor woningen wordt toegewezen aan particulieren. Eén gegadigde Indien mag worden aangenomen dat er op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria er maar één partij in aanmerking komt, kan deze partij worden geselecteerd. De voorgenomen verkoop dient aan het college te worden voorgelegd en het besluit dient openbaar te worden gemaakt via een publicatie in het gemeenteblad. Redenen kunnen zijn dat er geen andere gegadigden zijn of dat
Grondnota 2022
20
Zaaknummer 79118 er maar een geschikte partij is zoals de woningcorporatie Leystromen bij sociale woningbouw of de aangrenzende eigenaar van een overhoek. Marktconsultatie Bij marktconsultatie wordt op basis van de uitgiftevoorwaarden een uitvraag op de markt gedaan of er meerdere gegadigden geïnteresseerd zijn. Een markconsultatie kan worden gestart wanneer een marktpartij met een initiatief komt voor een perceel in eigendom van de gemeente. De gemeente stelt in de consultatie dan voorwaarden op basis waarvan de gemeente dat perceel wenst uit te geven. Als uit de marktconsultatie blijkt dat er meerdere gegadigden zijn wordt er een openbare selectieprocedure opgestart. Openbare selectieprocedure Indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn dan moet er een openbare selectieprocedure worden opgestart. Dit betekent dat een partij wordt geselecteerd op basis van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria. Deze selectiecriteria kunnen worden opgedeeld in geschiktheidseisen en uitsluitingsgronden. Geschiktheidseisen zijn de eisen waar een gegadigde aan moet kunnen voldoen om in aanmerking te komen voor de uitgifte. Voorbeelden zijn een minimale financiële draagkracht en aantoonbare kennis en ervaring.
Uitsluitingsgronden zijn de gronden op basis waarvan een gegadigde kan worden uitgesloten zoals valse verklaringen, gegevens achterhouden of het verkeren in staat van faillissement. Daarnaast kan de gemeente ervoor kiezen om naast de selectiecriteria ook nog gunningscriteria te stellen. Op basis van deze criteria kan worden bepaald welke gegadigde het beste ‘bod’ doet. Op basis van de criteria en het aantal punten per criterium kan, op basis van een objectieve beoordeling, bepaald worden welke gegadigde het hoogste aantal punten scoort en dus het beste ‘bod’ heeft gedaan. Voorbeelden van gunningscriteria zijn de hoogte van de prijs, de kwaliteit van een plan, de mate van duurzaamheid en maatschappelijke of lokale binding. Hierbij moet er niet alleen op prijs of op kwaliteit worden gestuurd, maar is een goede prijs-kwaliteitsverhouding cruciaal. De gunningscriteria zijn maatwerk en dienen per gronduitgifte te worden bepaald.
Grondnota 2022
21
Zaaknummer 79118
Hoofdstuk 4
Vraag en aanbod
4. Vraag en aanbod
4.1
Inschrijving als gegadigde voor woningbouwgrond
4.1 Inschrijving als gegadigde voor woningbouwgrond
Ingevolge de "Toewijzingsverordening bouwgrond voor woningen gemeente Hilvarenbeek 2014" kan men slechts ingeschreven worden als de afgelopen 5 jaar niet eerder op basis van deze verordening een toewijzing voor bouwgrond of een koopwoning is verkregen. Het inschrijfgeld voor nieuwe gegadigden bedraagt eenmalig € 272,-. Zij worden onderaan de lijst toegevoegd. De administratieve werkzaamheden met betrekking tot het inschrijfsysteem worden door ons uitgevoerd. Het grondbeleid, het woningbouwprogramma en de toewijzing aan de daarvoor in aanmerking komende doelgroepen, zijn tevens zaken die in dit kader door de gemeente worden uitgevoerd. Onderstaand volgt een overzicht van het aantal inschrijvingen voor bouwgrond en/of koopwoningen per 31 december van het betreffende jaar. Jaar 2012 Aantal inschrijvingen 1119 Tabel | aantal inschrijvingen 4.2
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1131
1129
1134
1161
1212
1219
1271
1438
1703
Vraag naar bedrijfsgrond
4.2 Vraag naar bedrijfsgrond
In 2022 zijn de grondprijzen ten opzichte van 2021 niet verhoogd. Op dit moment resteert het laatste kavel op het bedrijventerrein De Mierbeek. Dit perceel is onder voorbehoud verkocht. In 2019 zijn de resultaten van een inventarisatie gepresenteerd zoals die is uitgevoerd door het Economisch Platform in onze gemeente. Nadien hebben wij door middel van een vragenlijst de concrete behoefte opgehaald en telkens geactualiseerd. Uit deze actuele inventarisatie blijkt nog steeds dat er behoefte is naar ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ter grootte van 9 tot 14 hectare. De plannen voor bedrijventerrein Slibbroek en Mierbeek zullen daar deels in kunnen voorzien. De ontwikkeling van een Upcycle Village, betreffende de ontwikkelingen van twee bedrijven uit Haghorst, is een particulier initiatief en is niet meegenomen in bovengenoemde inventarisatie.
Grondnota 2022
22
Zaaknummer 79118
4.3
Aanbod bouwgrond
4.3 Aanbod bouwgrond
In het volgende overzicht zijn de bij onze gemeente beschikbare gronden, en ook de mogelijk toekomstige uitgeefbare gronden weergegeven in m2:
De Mierbeek, Esbeek Loosche Akkers, Hilvarenbeek Vroonacker 3, Diessen De Welder, Haghorst De Leeuwerik 3, Esbeek Gelderakkers 1, Hilvarenbeek Gelderakkers 2, Hilvarenbeek Totaal Tabel | uitgeefbare grond
Woningbouw Woningbouw Bedrijfsgrond Totaal exploitatie exploitatie m2 gemeente door derden 2.726 2.726 789 789 2.383 2.383 4.008 820 4.828 461 461 2.169 1.622 3.791 16.380 16.380 26.190 2.442 2.726 31.358
In de loop van 2022 is een enkele transactie afgerond of nieuwe overeenkomst gesloten. Hier verwachten wij met name nog overeenkomsten in Gelderakkers 2 aan toe te kunnen voegen in het najaar. 4.4
Plancapaciteit woningen in gemeentelijke exploitaties
4.4 Plancapaciteit woningen in gemeentelijke exploitaties
Een doorkijk van de uitgiftemogelijkheden (basis: geraamd jaar van notarieel transport) tot en met 2027 zoals deze zijn opgenomen in de diverse exploitatieopzetten geeft het volgende overzicht van het aantal kavels: 2022
De Mierbeek, Esbeek Loosche Akkers, Hilvarenbeek Vroonacker 3, Diessen De Welder, Haghorst De Leeuwerik 3, Esbeek Gelderakkers 1, Hilvarenbeek Gelderakkers 2, Hilvarenbeek Totaal
2023
2024
2025
2026
2027
Totaal
0
1 2 14 14 3 6 84 124
1 2 14 14 3 1 1
5 84 120
3
0
0
Ten aanzien van het plan De Leeuwerik 3 merken wij op dat er op dit moment drie percelen belemmerd worden door een geurcontour. In het plangebied De Welder heeft een deel van het plangebied nog niet de bestemming Wonen. We zullen dit combineren met de uitwerking van een ruimer gebied dat De Welder 2 gaat vormen. In Gelderakkers 2 is nog geen sprake van een onherroepelijke bestemming Wonen. De genoemde aantallen zijn daardoor afhankelijk van het daadwerkelijk in het geraamde tempo in exploitatie kunnen brengen van het plan.
Grondnota 2022
23
Zaaknummer 79118
4.5
Doelgroepenbeleid
4.5 Doelgroepenbeleid
Sinds 1 januari 2001 wordt het doelgroepenbeleid gehanteerd. Hiertoe behoren starters, senioren en doorstromers. Deze groepen worden als volgt gedefinieerd: Starter: - degene die niet beschikt over zelfstandige woonruimte en aan wie nooit eerder een bouwkavel of koopwoning is toegewezen. - ook wordt onder een starter verstaan, degene die jonger is dan 36 jaar en die ten tijde van het aanbod van een bouwkavel of koopwoning een huurwoning bewoont.
Senior: een ingeschrevene die op de datum van toewijzing 55 jaar of ouder is.
Doorstromer: een ingeschrevene niet zijnde een starter of een senior. Nieuwe woongebieden In de Woonvisie 2020-2030 is per kern opgenomen waar de nadruk bij nieuwe ontwikkelingen op zou moeten liggen. In het algemeen is de opgave om woningen toe te voegen in segmenten die nu nog te beperkt aanwezig zijn, zoals starterswoningen die structureel in het betaalbare segment blijven. Tevens wordt ingezet op middeldure grondgebonden koopwoningen voor doorstromers, en kleine levensloopgeschikte woningen voor inwoners die extra ondersteuning of zorg nodig hebben zowel in huur als koop. Voor De Welder te Haghorst, Vroonacker 3 te Diessen, De Leeuwerik 3 te Esbeek en Gelderakkers 1 en 2 te Hilvarenbeek trachten wij zo goed mogelijk invulling te geven aan de gestelde doelen, waarbij uiteraard de economische haalbaarheid als randvoorwaarde wordt gesteld. Voor nieuwe locaties zoals de J.F. Kennedylaan 1, De Welder 2, Vroonacker 4, De Leeuwerik 4 en de voormalige school De Wingerd te Esbeek geldt dat deze Woonvisie in beginsel aan de basis gelegd zal worden van de beoogde invulling. Starters De doelgroep starters staat hoog in ons vaandel. In dat kader is dan ook een systeem ontwikkeld voor ondersteuning bij het verkrijgen van betaalbare eigen woonruimte c.q. bouwgrond.
Daarbij valt te denken aan korting op grondprijzen voor de kleinste woningtypen gekoppeld aan inkomenseisen en ruime mogelijkheden voor startersleningen. Sinds 2008 beschikken we over de Verordening VROM Starterslening gemeente Hilvarenbeek. Via de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) kan onder bepaalde voorwaarden een extra lening worden verstrekt aan starters, waarbij gedurende de eerste drie jaar geen rente en aflossing is verschuldigd. De gemeenteraad heeft 9 december 2021 de vigerende verordening starterslening vastgesteld met daarin veel ruimere leenmogelijkheden met name voor de nieuwbouw. De gemeente bekostigt de aanvragen geheel met eigen middelen die daar door de raad voor beschikbaar zijn gesteld. Bij onze voorwaarden van de starterslening is een koppeling gelegd met eventueel verkregen grondprijskorting om een stapeling van faciliteiten te voorkomen. Grondnota 2022