08 bp Dunsedijk - achter Rustoord (3 bijlage Toelichting en regels ontwerpbestemmingsplan)

Bestemmingsplan Dunsedijk - achter Rustoord Gemeente Hilvarenbeek

COLOFON Gegevens over het plan: Plannaam: Identificatienummer: Status: Datum: Projectnummer Buro SRO:

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek NL.IMRO.0798.BPAchterRustoord-ON01 Ontwerp Januari 2021 89.78.02

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever: Contactpersoon opdrachtgever:

ASR Vastgoed Vermogensbeheer Dhr. M. van Oostveen

Gegevens Buro SRO: Projectleider Buro SRO: Bezoekadres vestiging Arnhem: Telefoon: E-mail: Internet:

Mevr. J. Jentink Sweerts de Landasstraat 50, 6814 DG te Arnhem 026 – 35 23 125 arnhem@buro-sro.nl www.buro-sro.nl

2

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 Hoofdstuk 6 6.1 6.2 Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3 7.4

5 Inleiding Aanleiding voor het bestemmingsplan Ligging plangebied Leeswijzer Voorgeschiedenis Het initiatief Huidige situatie Toekomstige situatie Architectuur en beeldkwaliteit Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Uitvoerbaarheid Milieu Water Ecologie Verkeer Cultuurhistorie en archeologie Economische uitvoerbaarheid Juridische planbeschrijving Algemeen Wijze van bestemmen Procedure Algemeen Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro Verslag zienswijzen

7 7 7 8 9 13 13 14 17 19 19 20 24 28 28 36 40 41 41 44 45 45 45 47 47 47 47 47

Bijlagen bij de toelichting

49

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9

51 53 55 57 59 61 63 65 67

Landschappelijke inpassing Dunsedijk - achter Rustoord Brief provincie inzake herbegrenzing EHS Historisch bodemonderzoek Akoestisch onderzoek Geuronderzoek Memo volksgezondheid i.r.t. veehouderijen Quickscan flora en fauna Onderzoek stikstofdepositie Cultuurhistorische analyse

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

3

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

69 Inleidende regels Begrippen Wijze van meten Bestemmingsregels Bos Verkeer Wonen - Landgoed Waarde - Archeologie 2 Waarde - Cultuurhistorie Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

71 71 77 79 79 82 83 84 86 88 88 88 88 88 90 90 90

Bijlagen bij de regels

91

Bijlage 1 Bijlage 2

93 95

4

Beeldkwaliteitsplan Landschappelijk inpassingsplan

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Toelichting

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

5

6

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan

De initiatiefnemer is voornemens om een locatie aan de Dunsedijk in Esbeek op landgoed De Utrecht te ontwikkelen. Het plan betreft de realisatie van zes vrijstaande woningen achter hotel-restaurant-kunstgalerie Huize Rustoord. Voor deze locatie is op grond van een eerder bestemmingsplan een bouwvergunning verleend voor vier torens met daarin 28 vakantieappartementen. Voorliggend plan laat veel minder bebouwingsmogelijkheden toe. In hoofdstuk 2 wordt verder ingegaan op deze voorgeschiedenis van het plan. De voorgaande ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie en wordt gezien als een sterke verbetering van eerdere plannen, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Dunsedijk ten zuiden van de kern Esbeek op landgoed De Utrecht. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

7

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt verder ingegaan op de voorgeschiedenis van het plan. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

8

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Hoofdstuk 2

Voorgeschiedenis

Het voorliggende bestemmingsplan is een resultaat van jarenlange overleggen tussen de gemeente Hilvarenbeek, Provincie Noord-Brabant, ASR als eigenaar van Landgoed De Utrecht en CRA Vastgoed, als ontwikkelaar van de betreffende locatie binnen het landgoed. Met het voorliggende plan beoogt CRA Vastgoed voor de planlocatie Dunsedijk ruimtelijk een kwalitatief betere uitgangspositie te creëren voor het landgoed als complex van cultuurhistorische waarden ten opzichte van de regels die het huidige bestemmingsplan voor deze gronden biedt. Om nader toe te kunnen lichten dat hier sprake is van een flinke ruimtelijke kwaliteitsslag op alle planologische aspecten is de historische context van de locatie van belang. Deze wordt hieronder uiteengezet. Historie Landgoed De Utrecht, met nu een omvang van 2600 hectare, dankt zijn naam aan de levensverzekeringsmaatschappij De Utrecht, heden ten dage bekend als ASR Levensverzekeringen. Het bedrijf ontgon vanaf 1898 op grote schaal de uitgestrekte heidevelden rondom de Lage Mierdseweg in Esbeek. In 1899 werd een begin gemaakt met het ontginnen van de eerste 700 ha. De werken werden uitgevoerd door de Koninklijke Nederlandsche Heidemaatschapij. Uiteindelijk werd de heide omgezet in 1800 hectare bos en 600 hectare landbouwgrond met pachtboerderijen, terwijl daarnaast nog 400 hectare aan 'woeste gronden' bleef bestaan.

Omstreeks 1920 kreeg de verzekeringsmaatschappij ook oog voor de natuurwaarden van het terrein, waardoor een deel van het terrein onontgonnen bleef. Daarnaast wilde De Utrecht een deel van het landgoed gebruiken als recreatiegebied voor haar werknemers. Tussen 1920 en 1922 werd daartoe vakantiehuis Rustoord gebouwd. Bedoeld om het personeel van de firma “De Utrecht” vakanties door te laten brengen op het nog jonge landgoed 'De Utrecht'. Het huis heeft een traditionalistische stijl met historiserende elementen. Omstreeks 1935 is het vakantiehuis aan de noordwestelijke zijde met een vleugel in stijl uitgebreid. Architect van zowel het huis als de latere aanbouw is de Hilversummer W.H. Hanrath. Het vakantiehuis heeft tot omstreeks 1965 als zodanig gefunctioneerd. Naast de woning is in 1922 rondom Huize Rustoord een architectonisch tuinpark aangelegd door D.F. Tersteeg (ontwerp van maart 1921). Dirk Frederik Tersteeg (Amsterdam, 17 februari 1876 – Naarden, 12 mei 1942) was een Nederlandse tuin- en landschapsarchitect. Een aantal tuinen en parken ontworpen door Tersteeg zijn in Nederland als Rijksmonument beschermd. De tuin bij Huize Rustoord heeft deze status nooit gekregen. Huize Rustoord zelf is in 2001 wel geregistreerd als Rijksmonument (onder monumentnummer 518906 – De Utrecht Vakantiehuizen complex).

Binnen de bescherming als Rijksmonument valt het oorspronkelijke vakantiehuis met beheerderswoning en uitbreiding uit omstreeks 1935. Het landgoed is nooit als een beschermde buitenplaats aangemerkt door de Rijksdienst. Reden hiervoor is dat het geen buitenplaats is, maar eerder gezien wordt als een recreatiegebied. Het vakantiehuis met omliggende tuinaanleg is wel van algemeen belang. Het heeft cultuurhistorische waarde als uitdrukking van de sociaaleconomische ontwikkeling van de landbouw en recreatie in Nederland, in het bijzonder de grootschalige ontginning van woeste gronden in de 20ste eeuw en als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van het buitenverblijf. Architectuurhistorisch is het pand van belang vanwege de aan de landschappelijke omgeving aangepaste stijl en ornamentiek, het is van belang binnen het oeuvre van de architect. Het heeft ensemblewaarden als essentieel onderdeel van een groter geheel, het landgoed 'De Utrecht'. Het geheel is belangrijk vanwege de gaafheid van het ex- en interieur en is als voorbeeld van een vakantiehuis op een ontginningslandgoed zeldzaam. Met betrekking tot het park in Landschapsstijl is omschreven dat het park sterk verwaarloosd was en voornamelijk bestaat uit naaldhout. Van belang zijn de twee solitaire ceders vóór de westgevel en het ven ten zuiden van het vakantiehuis.

Inmiddels is het park in ere hersteld door de huidige bewoners van Huize Rustoord.

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

9

Het belang van de locatie achter Huize Rustoord voor het landgoed Economisch is ASR-levensverzekeringen als eigenaar van het landgoed afhankelijk van opbrengsten op het landgoed om het als complex in stand te houden. Er moet een zeker evenwicht zijn tussen de kosten die met de instandhouding zijn gemoeid en de opbrengsten op het landgoed. Een van de economische pijlers voor de inkomsten is het ontvangen van canon voor grond die in erfpacht is bij particulieren, agrariërs of andere partijen. CRA Vastgoed is een van de pachters van grond binnen het landgoed. Zo pacht CRA Vastgoed al vele jaren het terrein rondom Huize Rustoord, bestaande uit een golfterrein, en voormalige boerderijen. De gepachte grond beslaat zo'n 80 hectare. Voor de locatie waar nu het voorliggend plan is opgesteld geldt dat sinds de jaren '70 plannen worden gemaakt voor recreatie vanwege weggevallen inkomsten. In de jaren '70 heeft dit geresulteerd in een plan met 100 vakantiewoningen rondom Huize Rustoord dat een centrale positie als horecavoorziening in zou nemen. Om dit te kunnen realiseren is bestemmingsplan 'Rustoord' opgesteld, dat ondanks positief advies van de Provincie (PPC), niet is uitgevoerd. De tijd had het plan ingehaald, waardoor het concept achterhaald bleek. Daaropvolgend is een nieuw plan opgesteld waarbij de golfbaan centraal stond.

Deze zou uitgebreid worden naar een 18-holes baan, Rustoord als hotel en 180 vakantieappartementen op het terrein achter Huize Rustoord. Het bestemmingsplan 'Golfbaan/Verblijfsaccommodatie De Utrecht' is op 27 juni 1991 vastgesteld door de gemeenteraad van Hilvarenbeek. Gedeputeerde Staten heeft het plan grotendeels goedgekeurd. Bezwaren waren er wel tegen de intensiteit van de beoogde ontwikkeling en de omvang van de verblijfsaccommodatie. Om deze ontwikkeling in te perken is daarom in het besluit van Gedeputeerde Staten een kleiner bouwvlak goedgekeurd. Op grond van dat besluit konden er circa 100 vakantieappartementen gebouwd worden op de locatie achter Huize Rustoord. In 2001 is besloten een kleiner aantal vakantieappartementen te gaan realiseren om de intensiteit en impact te beperken. Op basis van de onherroepelijke 'Partiële herziening bestemmingsplan 'Golfbaan/Verblijfsaccommodatie De Utrecht' is eind 2007 door HRA-CRA een bouwvergunning ingediend voor 4 vrijstaande torens met daarin 28 recreatieappartementen. Deze bouwvergunning is verleend. Na verlening van de bouwvergunning hebben er grondwerkzaamheden plaats gevonden om de bouw uit te voeren.

Afbeelding van 1 van de 4 recreatieappartementen gebouwen

10

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Omdat de verkoop van de vakantieappartementen echter stagneerde is de bouw stilgelegd. Sinds dat moment heeft ASR als erfpachter een gebaar gemaakt en maar een klein deel van de afgesproken canon geïnd. Met het idee dat deze bron in de toekomst wel voor inkomsten zou gaan zorgen.

Afbeelding van 2 de planopzet met de 4 recreatieappartementen gebouwen

Doordat rond 2010 Rijkssubsidies wegvielen voor bijvoorbeeld bosproductie, maar ook agrarische ondernemers het steeds moeilijker kregen door strengere wet- en regelgeving en daar bovenop forse investeringen nodig waren op het gebied van natuurwaarden, onderhoud van (openbaar toegankelijke) wegen en aanwezige cultuurhistorische waarden etc., is in mei 2011 voor Landgoed De Utrecht een Duurzaam Instandhoudingsplan opgesteld, getiteld: “Evenwichtig Samengaan”. Reden om dit plan op te stellen was te kijken of er nieuwe economische dragers mogelijk waren voor de instandhouding en te kijken op welke wijze het landgoed duurzaam geëxploiteerd kan blijven worden. Daarbij kwam ook dat het landgoed vanuit de Verordening van de Provincie aangewezen is als een complex van cultuurhistorisch belang. De complexen van cultuurhistorisch belang zijn (voormalige) kloosters, industriële complexen en landgoederen waarvan de waarde van provinciale betekenis is. Deze complexen hebben in de provinciale Verordening ruimte een uitzonderingspositie; hier is functiewijziging mogelijk indien deze bijdraagt aan het behoud en de versterking van de aanwezige karakteristieke kwaliteiten. Om hier een balans in te vinden zouden er nieuwe woningen en een natuurbegraafplaats op het landgoed mogen worden gerealiseerd waar natuurontwikkeling, behoud en versterking van de cultuurhistorische waarden o.a.

tegenover staat. Dit laatste is doormiddel van een nieuw bestemmingsplan voor het landgoed (vastgesteld in 2015) in gang gezet. Ondanks dat de bouwlocaties niet ten uitvoer zijn gekomen, vanwege een fout in de Verordening Ruimte (legendateken van complex van cultuurhistorische waarden ontbrak op de kaart van de verordening, constateerde de Raad van State bij het beroep) is door ASR wel een flink deel van de natuurontwikkelingen, blusvoorzieningen en andere kostenmakers uitgevoerd. Omdat de locatie achter Rustoord ook nog steeds van groot belang is als inkomstenbron voor het totale landgoed, en door het uitblijven van bebouwing tot op heden geen significante bijdrage kon leveren, is in 2014 een nieuw plan gemaakt. Nu met inachtneming van de toegekende cultuurhistorische waarde aan Huize

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

11

Rustoord (en het landgoed als geheel), daar waar het vergunde plan met daarin de vier torens een flinke aantasting betekenden. Dit plan is als voorontwerp ter inzage gelegd. Op het plan is van de provincie over het algemeen een positieve vooroverlegreactie ontvangen. Wel werd nadere aandacht voor de Ecologische hoofdstructuur gevraagd. Vanwege de uitspraak van de Raad van State ten aanzien van het (moeder)plan Landgoed De Utrecht) heeft CRA Vastgoed vanuit voortschrijdend inzicht besloten het plan toen niet verder in procedure te brengen. Inmiddels is de omissie in de Verordening ruimte, die leidde tot de uitspraak van de Raad van State, door de provincie hersteld en zijn ASR, CRA Vastgoed, de gemeente en de provincie opnieuw in overleg getreden om te voorkomen dat op de locatie het oorspronkelijke plan alsnog uitgevoerd zou worden. Sindsdien zijn ASR, CRA Vastgoed, de gemeente en de provincie in overleg over de mogelijkheden. Door de vergunde bouwmassa van de 4 recreatieappartementen flink af te schalen naar enkele grondgebonden woningen is overeenstemming gevonden. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de bouwmassa op de locatie fors wordt verkleind. Dit heeft een negatief gevolg voor de canon, maar geeft wel de mogelijkheid om aan te sluiten bij de cultuurhistorische waarden. Het voorliggende plan is een uitwerking daarvan.

Omdat het plan niet past in het geldende bestemmingsplan 'Partiële herziening bestemmingsplan Golfbaan/Verblijfsaccommodatie De Utrecht', is voorliggende herziening opgesteld.

12

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Hoofdstuk 3

Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

3.1

Huidige situatie

Het plangebied ligt in een uitloper van de bossen van landgoed De Utrecht, ingeklemd tussen de Dunsedijk, de Kinderlaan de Lage Mierdseweg en de golfbaan. De locatie is circa 3,8 ha groot. Ten westen van het plangebied bevindt zich kunstgalerie, hotel en restaurant Huize Rustoord. Huize Rustoord is het voormalige vakantiehuis voor werknemers van verzekeringsmaatschappij De Utrecht. Het terrein rondom Rustoord is in de jaren 1920 aangelegd naar een ontwerp van tuinarchitect D.F. Tersteeg. Het oorspronkelijke ontwerp van Tersteeg met een vijverpartij en verschillende paden en zichtlijnen en een rododendronhaag is nog zichtbaar, maar is (deels) verwaarloosd. De planlocatie bestaat grotendeels uit een bos waarin grove den en Amerikaanse eik de boomlaag domineren en her en der groepen rododendrons aanwezig zijn. Dwars door het bos loopt een zandweg. Verder ligt er een gazon in het plangebied. Langs de zuidkant van de locatie groeit een rhododendronhaag, een bijzonder element in het landschap. Ten oosten en zuiden van het plangebied ligt de golfbaan. De onderstaande afbeeldingen tonen een luchtfoto van het plangebied en de zandweg en begroeiing in het plangebied.

Luchtfoto van het plangebied (bron: PDOK)

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

13

Foto's zandweg en begroeiing in plangebied

3.2

Toekomstige situatie

Met voorliggend plan wordt de ontwikkeling van zes vrijstaande woningen mogelijk gemaakt, in plaats van de reeds vergunde 4 torens met recreatieappartementen. Op Landgoed De Utrecht hebben zowel de eigenaar, verzekeringsmaatschappij ASR, als de gemeente Hilvarenbeek de ambitie om de aanwezige natuurwaarden en cultuurhistorische waarden van het landgoed te behouden en te versterken. De gemeente beschouwt de omzetting van de bouwvergunning voor de vakantieappartementen als een roodvoor-rood project waarbij het volume aan bebouwing in de nieuwe situatie minder is dan in de huidige vergunde situatie. In het rapport 'Landschappelijke inpassing bouwplan Dunsedijk – achter Rustoord' (zie bijlage 1) is uitgewerkt welke randvoorwaarden worden gesteld aan het realiseren van de zes woningen. In het rapport wordt ook een locatieonderzoek beschreven, waarin is onderzocht wat de meest geschikte locatie is voor de zes woningen. Naast de uitgangspunten van het locatieonderzoek heeft ook het Monumentenhuis Brabant in de rapportage “Landgoed de Utrecht, Cultuurhistorische Analyse” (bijlage 9) nog enkele aandachtspunten meegegeven, evenals de gemeente Hilvarenbeek. De uitgangspunten worden hieronder benoemd. Locatiekeuze achter Huize Rustoord De Utrecht is een ontginningslandgoed dat is ontstaan door het ontginnen van heidegrond.

Het doel hiervan was het tot stand brengen van akkergronden en productiebossen. Rond 1850 bestond het gebied uit uitgestrekte heidevelden, in feite gedegradeerd bos met name als gevolg van houtkap en overbeweiding. Uit de Topografische en Militaire Kaart van circa 1850 blijkt dat het gedeeltelijk om natte heide ging; in het gebied liggen verschillende vennen en vennetjes. Na de uitvinding van kunstmest aan het eind van de negentiende eeuw werden schapen overbodig als leverancier van dierlijke mest, en daarmee de heide als graasgrond. Grootschaliger dan voorheen werden de heidevelden ontgonnen. De droge heide werd bebost en de vochtige heide omgezet in cultuurgrond: dit zijn de zogenaamde 'jonge heideontginningen'. Binnen het gebied lagen de oude, middeleeuwse ontginningen Dun, Tulder en Lange Gracht. Vooral de geschiedenis van Tulder of Teulder gaat ver terug: rond 1400 waren hier al percelen in cultuur gebracht en ontstond er een pleisterplaats met een bierbrouwerij en jeneverstokerij. Bij de ontginning van het landgoed zijn deze buurtschappen met hun akkercomplexen grotendeels bebost.

14

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Opmakend uit het ontstaan en de inrichting van het ontginningslandgoed is de locatie achter Huize Rustoord vanuit historisch perspectief een goede keuze. Bij het ontginnen van het landgoed is de bebouwing bijna geheel geconcentreerd in het noorden rondom de Lage Mierdseweg. Hier zijn de woninggroepen: Rustoord, De Vier Winden en de Torenlaan duidelijke voorbeelden van. Verder zijn er verspreid op het landgoed voornamelijk solitair gelegen woningen en (agrarische) bedrijven aanwezig. Het zuiden van het landgoed bestaat voornamelijk uit productiebossen. Vanuit dit perspectief sluit het toevoegen van meerdere woningen als een cluster tussen de lage Mierdseweg en de Dunsedijk aan bij het oorspronkelijke idee.

Dit wordt versterkt door de functies die rondom Huize Rustoord liggen die bestaan uit horeca, recreatie (onder andere de golfbaa) en wonen. Deze functies zullen geen belemmering vormen en vice versa. Er worden geen agrarische bedrijven gehinderd door de woningbouw op deze locatie. Tevens zorgt de clustering van woningen dat maar op een locatie bebouwing wordt toegevoerd en niet her en der op landgoed De Utrecht waar meerdere ingrepen in het landschap een grotere impact zullen hebben op de cultuurhistorische waarden zoals bijvoorbeeld de middeleeuwse ontginningslocaties Tulder en Dun. Naast cultuurhistorische waarden spelen ook andere planologische aspecten een belangrijke rol bij de locatiekeuze. Deze aspecten zijn door het uitvoeren van relevante onderzoeken meegenomen bij de totstandkoming van het plangebied. Voorts biedt de locatie door haar verleden de mogelijkheid om ongewenste bouwmogelijkheden om te zetten naar bouwmogelijkheden die de cultuurhistorische waarden veel minder zullen aantasten en hier en daar zelfs een versterking kunnen betekenen. Dit door rekening te houden met Huize Rustoord en zoveel mogelijk gebruik te maken van het oorspronkelijke tuinontwerp.

Indien nader onderzoek uitwijst dat de oorspronkelijke tuin ook aan de noordzijde (en daarmee binnen de planlocatie) heeft gelegen, kan het zijn dat de situering van de drie oostelijke woningen nog wordt aangepast. Voor de verschijningsvorm is gekozen voor een type bebouwing die al voorkomt op het landgoed en bescheiden is op het gebied van verschijningsvorm en omvang. Voor de twee woningen dicht bij het Rijksmonument wordt ingespeeld op de allure die Huize Rustoord uitstraalt. In combinatie met het ecologisch belang van aanwezige waardevolle bomen is de voorliggende opzet gekozen. De toegevoegde woningen zullen daarmee passend zijn qua locatie in groter en kleiner verband (locatie binnen het ontginningslandgoed en typologie van de bebouwing) en zijn op de kavels zo gesitueerd dat aangesloten wordt bij de gangbare manier waarop ook in het verleden telkens woningen zijn

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

15

toegevoegd aan het landgoed. Waarbij door de keuze voor een nieuwe interpretatie van een bestaande typologie een nieuwe laag in het gebied ontstaat die recht doet aan de karakteristiek van het landgoed en haar historie. Uitgangspunten vanuit Monumentenhuis Brabant  Voorkeur gaat uit naar de realisatie van een beperkt aantal permanente grondgebonden woningen in plaats van de oorspronkelijk voorgestelde 28 vakantieappartementen.  De woningen dienen zo ver mogelijk van Rustoord te liggen om de cultuurhistorische waarde van Huize Rustoord niet aan te tasten, de ontsluiting vanaf de Dunsedijk is daarbij heel positief.  Er dient zoveel mogelijk aangesloten te worden bij de bestaande typologie van de bebouwing op De Utrecht.  De woningen op het perceel dienen zoveel mogelijk met de nokas haaks op de straat te staan.  Nieuwe bebouwing dient gebaseerd te zijn op de bestaande typologieën op het landgoed, maar dient tegelijk ook een duidelijke nieuwe cultuurhistorische laag te zijn. Uitgangspunten vanuit gemeente Hilvarenbeek  Heldere entree: vanuit de gemeente wordt aangedrongen op duidelijke entrees. Woningen dienen herkenbaar en vindbaar te zijn.  Geen doodlopende wegen : doodlopende wegen of cul-de-sacs worden vanuit de gemeente niet wenselijk geacht.  “Open” karakter aan de voorzijde, eventuele privé tuin achter de woning.

 Parkuitstraling waarbij hekwerken worden voorkomen.  Het pad tussen de Dunsedijk en de Lage Mierdseweg moet een doorlopende openbare weg (fiets- en voetpad) zijn.  Uitnodigend voor recreanten om op de planlocatie te wandelen of fietsen. Op basis van het bovenstaande en gesprekken met de betrokken instanties (gemeente, provincie, Stichting Monumentenhuis Brabant, RCE) is de volgende inrichtingsschets ontwikkeld. Alles overwegende blijkt de locatie waar de recreatieappartementen oorspronkelijk gepland stonden, de meest geschikte locatie voor de zes woningen te zijn.

Inrichtingsschets

16

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Voor de inrichting van het gebied is uitgegaan van de gedachte dat er in het oorspronkelijk plan voor de tuin, van Tersteeg, vooral sprake was een geleidelijke overgang tussen open (vroeger heide nu golfbaan) en gesloten (bos). De inrichting bestaat dan ook uit een aantal aaneengesloten stukken bos, waarin de woningen worden gegroepeerd. Hierbij is qua vormentaal voor het landschap geleend van de Engelse Landschapsstijl met golvende vormen en door bos ingekaderde zichtlijnen. Het oorspronkelijke tuinontwerp van Tersteeg is ook gebaseerd op deze stijl. De open ruimtes tussen de bosblokken bestaan uit bloemrijk gras of heide, waarbij de grootste open ruimte voor de bijgebouwen van Huize Rustoord ligt. Op grond van een tuinhistorisch onderzoek zal de inrichting verder wordt uitgewerkt. De kwaliteit van de bestaande beplanting binnen de planlocatie is matig en bestaat voornamelijk uit enkele groepjes Amerikaanse eik in combinatie met naaldhout en opslag van jonge berken. Langs de zuidkant blijft de rhododendronhaag behouden als bijzonder element in het landschap. Tegen de Dunsedijk staat bos met een hoog percentage dennen. Ten zuiden van het zandpad dat de verbinding met de Dunsedijk vormt staan nog enkele waardevolle bomen en verder vooral Amerikaanse Eiken.

Langs de noordkant van het pad lijkt sprake te zijn van een onregelmatige eenzijdige laanbeplanting, die zoveel mogelijk gehandhaafd blijft. De nieuwe bosaanplant (lichter groen van kleur op de inrichtingsschets) rond de woonkavels zal vooral bestaan uit Zomereiken en Beukenbos met een klein deel Haagbeuk, Linde en Tamme Kastanje. Hierbij zal aandacht worden besteed aan het slim aanplanten van een aandeel rhododendrons om hiermee enerzijds de begrenzing van de tuinen te markeren zodat een andere erfafscheiding niet noodzakelijk is en anderzijds de nodige privacy te waarborgen. Voor de ontsluiting wordt gebruik gemaakt van het bestaande zandpad tussen Huize Rustoord en de Dunsedijk. De ontsluiting zal plaatsvinden vanaf de Dunsedijk en een duidelijke entree krijgen. Bij de woningen is voldoende ruimte om op eigen terrein te parkeren.

3.3

Architectuur en beeldkwaliteit

In het kader van het bestemmingsplan voor Landgoed De Utrecht is eerder de beeldwaarde voor de nieuw te ontwikkelen bebouwing en de inrichting van erven vastgelegd in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Eén van de locaties in het beeldkwaliteitsplan betreft onderhavig plangebied (Dunsedijk - achter Rustoord). De pagina's uit het beeldkwaliteitsplan die van toepassing zijn op onderhavig plangebied zijn toegevoegd als bijlage 1 bij de regels. 3.3.1 Stedenbouw/Verkaveling Voor de woningen is gebruik gemaakt van het bestaande licht slingerende pad dat de verbinding vorm tussen Rustoord en de Dunsedijk. De woningen die het dichtst bij Huize Rustoord geprojecteerd zijn, mogen een formele uitstraling met allure krijgen, maar zijn wel ondergeschikt aan Huize Rustoord. De andere woningen worden gepositioneerd aan een oprijlaan het bos in. Hierbij wordt vooraan op de bouwlocatie een woning voorgesteld die refereert aan de dienstwoning maar voor de andere, dieper liggende woningen wordt gerefereerd aan de veelvuldig op het landgoed voorkomende typologie van de kapschuur. De locaties zijn zo gekozen dat deze geen afbreuk doen aan de aanwezige tuinelementen en zich zo goed mogelijk voegen in de oorspronkelijk opzet van het gebied. Ook kunnen de meest waardevolle bomen zo bewaard blijven.

Naast het karakter van de oorspronkelijke tuinaanleg is er bij de situering van de ensembles ook rekening gehouden met het feit dat de bebouwing in een relatie moet staan met Huize Rustoord. Er moet sprake zijn van een logische en in hiërarchisch opzicht op- en afbouwende sequentie van:  de Lage Mierdseweg;  de formele entreepoort met oprijlaan;  het gebouwencomplex Huize Rustoord waaronder o.m. hotel en kokshuis;  een ensemble dienstwoningen aan weerszijden van de verbinding met de Dunsedijk;

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

17

  

een ensemble van dienstwoningen met kapschuur eveneens aan maar wel op enige afstand van de verbinding met de Dunsedijk; de landschappelijke entree een de Dunsedijk; de Dunsedijk.

Met de keuze voor deze oplossing worden een aantal zaken gerealiseerd:  de richting van de woningen en annexen is passend aan de hoofdinrichting van het gebied: parallel en loodrecht op de Lage Mierdseweg;  de bestaande verbinding van Rustoord naar de Dunsedijk blijft in tact en wordt opgewaardeerd tot ontsluiting;  de bestaande beplanting aan de Dunsedijk kan blijven bestaan. De woningen liggen verscholen achter de bestaande beplanting en er ontstaat een intiem woonmilieu van telkens twee woningen omringd door bos;  de oorspronkelijke tuinopzet wordt zoveel als mogelijk gerespecteerd. 3.3.2 Architectuur De locatie aan de Dunsedijk ligt in het centrale hart van het landgoed, maakt deel uit van het gebied dat wordt gekarakteriseerd door de houtvesterwoning met toren, Rustoord en de Zes Woningen en om die reden moeten de nieuwe woningen in dit gebied hierop zo goed als mogelijk aansluiten, niet alleen qua vorm en situering, maar ook qua materialisatie en kleurgebruik en dat zonder daardoor letterlijk historiserend te worden: een re-intepretatie van de historie. Daarnaast lijken, gezien de aard van de verkaveling en de wijze waarop de percelen worden ontsloten, voor de situering van de hoofdmassa en de bijgebouwen, de solitaire dienstwoning en de kapschuur zoals die op het landgoed vaak voorkomen, een goede inspiratiebron.

Voor de uitgewerkte voorschriften en referentiebeelden wordt verwezen naar bijlage 1 bij de regels. 3.3.3 Erfinrichting De erfinrichting van de woningen dient aan te sluiten bij het thema van dit gebied, historische re-interpretatie. De erfinrichtingseisen zijn:  De verharding van de toegangsweg bestaat uit gebakken klinkers, natuursteen (kinderkopjes) of grind.  Erfafscheidingen zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van hagen, hetzij in de vorm van een gemengde (boeren) haag of een beukenhaag.  Verharding dient spaarzaam ingezet te worden. Volledig verharde voortuinen in de vorm van grind met een enkele struik of volledig betegelde tuinen met plantenbakken zijn niet wenselijk.  Maak gebruik van duurzame verhardingsmaterialen, zoals gebakken klinkers, natuursteen of maak gebruik van halfverharding zoals grind.  De beplanting van de tuinen bestaat uit inheems plantmateriaal dat past bij de grondslag van het gebied.

18

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Gebiedsgericht De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol. In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd. In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2). De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien.

Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan. Planspecifiek Gebiedsgericht Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van het Barro. Het plangebied ligt voor een deel wel in één van de aangewezen gebieden van het SVIR, namelijk het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur/EHS). Vanwege het feit dat de woningen passend moeten zijn op het cultuurhistorisch waardevolle landgoed De Utrecht is gekozen voor een ruime situering waarbij niet te dicht op Huize Rustoord wordt gebouwd. Deze keuze komt voort uit de cultuurhistorische analyse van het Monumentenhuis waarin is beschreven dat de woningen zo ver mogelijk van Rustoord en zijn bijgebouwen af moeten komen te liggen.

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

19

Derhalve worden de bestemmingsvlakken binnen de NNN verschoven ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan uit 2002. De planlocatie behoort bij Landgoed De Utrecht, eigendom van ASR Levensverzekeringen NV. In het kader van het Duurzaam Instandhoudingsplan Landgoed De Utrecht (2011) en in overleg met de gemeente, provincie en verschillende maatschappelijke groeperingen is eerder besloten tot de "rood voor groen"-regeling. In het kader van deze regeling is 32,5 hectare nieuwe natuur ontwikkeld (omzetting van 32,5 hectare landbouwgrond in nieuwe natuur bij Flaes, Deppo en Broekeling) en is de ontwikkeling van nieuwe bebouwing onder voorwaarden toegestaan. De afname van het NNN in voorliggend plan moet in het licht van deze natuurontwikkeling worden gezien. Dit is echter niet verwerkt in het provinciale natuurbeheerplan. De realisatie van de genoemde 32,5 hectare nieuwe natuur is dermate groot dat deze de 5.320 m2 aan te verwijderen NNN binnen voorliggend plan ruimschoots compenseert. Daarnaast krijgt het NNN rondom het plangebied een ecologische kwaliteitsimpuls. Deze kwaliteitsimpuls is uitgewerkt in paragraaf 3.2 en het landschappelijk inpassingsplan (bijlage 1). Tevens krijgt het gebied een cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteitsimpuls (zie ook paragraaf 5.5 Cultuurhistorie).

Het plan biedt kans om het oorspronkelijke ontwerp van de door tuinarchitect Dirk Frederik Tersteeg ontworpen Engelse Landschapstuin bij Rustoord te herstellen en versterken, omdat het ontwerp hierop is gebaseerd. Ladder duurzame verstedelijking Voorliggend initiatief omvat de bouw van zes nieuwe woningen. Uit jurisprudentie blijkt dat er pas vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6. Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet nodig. Het initiatief past binnen het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant Met de Brabantse omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' hebben Provinciale Staten in december 2018 de visie op de fysieke leefomgeving vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Rode draad in de visie is om de kwaliteit van de Brabantse leefomgeving te behouden, te versterken en door te geven aan volgende generaties. De visie benoemt ambities over hoe Brabant er in 2050 uit moet zien en stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Deze doelen zijn zelfbindend voor de provincie. Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. Naast een omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied.

In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (beleids)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren. De Interim omgevingsverordening vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid.

20

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Planspecifiek Op de kaarten van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied (deels) aangeduid als Landelijk gebied, Groenblauwe mantel, Cultuurhistorisch waardevol gebied, Natuurnetwerk Brabant en stalderingsgebied. Binnen de aanduiding 'Stalderingsgebied' gelden extra randvoorwaarden aan de ontwikkeling van veehouderijen. Deze aanduiding is niet van belang voor onderhavig initiatief. Hieronder worden de relevante artikelen uit de omgevingsverordening voor onderhavig plan besproken. Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit 1. Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. 2. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a.

de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing (het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel), behalve in de gevallen dat:  nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;  er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Artikel 3.15 Bescherming Natuur Netwerk Brabant 1. Een bestemmingsplan van toepassing op Natuur Netwerk Brabant: a. strekt tot het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken; b.

bevat regels gericht op de bescherming van de ecologische waarden en kenmerken en houdt daarbij ook rekening met andere aanwezige waarden en kenmerken, zoals rust, stilte, cultuurhistorische waarden en kenmerken; c. staat, zolang het Natuur Netwerk Brabant niet is gerealiseerd, bestaande bebouwing en bestaande planologische gebruiksactiviteiten toe. 2. Als ecologische waarden en kenmerken gelden de natuurbeheertypen zoals vastgelegd op de beheertypenkaart en de ambitiekaart van het natuurbeheerplan. 3. Als de inrichting en beheer van het Natuur Netwerk Brabant binnen een gebied is verzekerd, stelt de gemeente binnen negen maanden een bestemmingsplan vast overeenkomstig het eerste lid.

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

21

Ad. Met voorliggend plan worden de planologische ontwikkelingsmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan voor het plangebied omgezet naar ontwikkelingsmogelijkheden die beter passend zijn binnen de cultuurhistorische identiteit van Landgoed De Utrecht. Aan de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit wordt invulling gegeven doordat het ruimtebeslag en de gebruiksintensiteit van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling van kleinere omvang is dan het ruimtebeslag en de gebruiksintensiteit van de ontwikkelingsmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan. De kwaliteitsverbetering van het landschap bestaat eruit dat de beoogde ruimtelijk ontwikkeling een aantoonbare fysieke verbetering van de cultuurhistorische kwaliteiten betreft ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 5.5 Cultuurhistorie en archeologie. Concreet bestaat de afname van het ruimtebeslag uit een vermindering van het oppervlak en de inhoud aan bebouwing. De 28 vakantieappartementen waarvoor in 2002 reeds een bouwvergunning is verleend hebben een inhoud van circa 22.900 m3 en een oppervlak van circa 2.650 m2. De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling van de zes woningen heeft een maximale inhoud van circa 7.800 m 3 en een maximaal oppervlak van circa 1.860 m2.

Er zijn bouwvlakken van maximaal 500 m² per woning opgenomen, waarbinnen de aangegeven oppervlaktes/inhoud aan bebouwing wordt gerealiseerd. Bovendien wordt een bestaande verharde tennisbaan van circa 260 m2 verwijderd. In hoofdstuk 5 van dit plan wordt onderbouwd dat bij de beoogde ontwikkeling rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de bodemkwaliteit, waterhuishouding, in de grond te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden en ecologische waarden. In paragraaf 3.2 en bijlage 1 wordt beschreven hoe rekening wordt gehouden met de landschappelijke waarden. In 2015 heeft de provincie reeds aangegeven positief te staan tegenover een herbegrenzing van (toen nog) de Ecologische Hoofdstructuur (nu Natuur Netwerk Brabant). Al sinds de jaren '70 bieden diverse bestemmingsplannen bouwmogelijkheden op deze plek, welke met voorliggend plan belangrijk worden ingeperkt. Per saldo leidt dit plan tot een verbetering van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De gemeente dient een verzoek tot herbegrenzing in te dienen bij de provincie, gekoppeld aan het ontwerpbestemmingsplan.

Artikel 3.29 Cultuurhistorische waarden Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) en stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. Ad. De voorgenomen ontwikkeling van de zes woningen vindt plaats binnen het cultuurhistorisch vlak 'Landgoed De Utrecht'. Binnen het cultuurhistorisch vlak zijn plannen, projecten of handelingen niet toegestaan indien zij de aardkundige of cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden aantasten. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) van de Provincie Noord Brabant is Landgoed De Utrecht aangewezen als cultuurhistorisch vlak 'Landgoed De Utrecht'. De Utrecht is een bijzonder omvangrijk landgoed, grotendeels bestaand uit productiebossen en landbouwgronden, maar is formeel niet beschermd als landgoed of buitenplaats. De cultuurhistorische waarden van dit gebied worden verder toegelicht in paragraaf 5.5 Cultuurhistorie. Onderhavig plangebied komt in de beschrijving van de cultuurhistorische waarden en kenmerken niet voor, behalve dan dat de locatie achter het waardevolle Rustoord is gelegen, dat wel in de beschrijving voorkomt.

Op de CHW is te zien dat De Dunsedijk en de Kinderlaan zijn aangeduid als cultuurhistorisch geografisch waardevolle lijnen en Huize Rustoord plus bijgebouw aangeduid is als Rijksmonument.

22

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

De voorgenomen ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, tasten de bovengenoemde waarden en kenmerken niet aan, maar dragen bij aan behoud en herstel van die waarden door een duurzame bestemming aan het plangebied te geven. Daarnaast geldt er in het plangebied nu een bouwrecht voor 28 vakantieappartementen, verdeeld over 4 torens. Deze ontwikkeling doet een grotere inbreuk op de cultuurhistorische waarden dan voorliggend plan van 6 woningen. Voorliggend plan biedt tevens de kans om de oorspronkelijke tuin volgens het ontwerp van tuinarchitect Dirk Frederik Tersteeg te herstellen. In de regels van onderhavig bestemmingsplan is de bescherming van de (samenhang van) genoemde waarden en kenmerken geborgd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Voor een nadere toelichting op de bescherming van de cultuurhistorische waarden wordt verwezen naar hoofdstuk 5.5 Cultuurhistorie. Artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel 1. Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: a. strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c.

borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken. 2. De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een beschrijving van de aanwezige ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken. Ad. Op de onderstaande afbeelding is te zien dat een klein gedeelte van de planlocatie is gelegen in de groenblauwe mantel (blauwe strepen). De voorgenomen ontwikkeling van de zes woningen binnen de planlocatie is niet van invloed op de groenblauwe mantel omdat er geen nieuwe bebouwing in de groenblauwe mantel wordt gerealiseerd.

Uitsnede basiskaart landelijk gebied Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

23

Conclusie Gezien de hiervoor beschreven aspecten staat het provinciaal beleid de ontwikkeling van de locatie niet in de weg. Het initiatief is passend binnen het provinciaal beleid. De bescherming van de waarden binnen het Natuur Netwerk Nederland, cultuurhistorische en landschappelijke waarden is opgenomen binnen de bestemmingen.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek In januari 2014 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek vastgesteld. Hilvarenbeek kent naast de hoofdkern en de kleinere kernen een groot landelijk gebied waarin veel ontwikkelingen gaande zijn. De functieveranderingen en dynamiek in de agrarische en recreatieve sector, natuurontwikkeling en de wens om de landschappelijke waarden te behouden, vraagt om een samenhangende visie op ruimtelijke ontwikkelingen en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Deze structuurvisie bevat de kaders voor duurzame kwaliteitsverbetering in Hilvarenbeek. Het landschap in de gemeente is onderverdeeld in een vijftal landschapstypen, zijnde de beekdalen, kampenen hoevenlandschap, oud ontginningslandschap, jong ontginningslandschap en bos- en natuurgebieden. Onderhavig plangebied is grotendeels gelegen in het landschapstype 'bos- en natuurgebieden'. De ambitie voor de bos- en natuurgebieden is gericht op behoud en waar mogelijk versterking van de ruimtelijke verscheidenheid. Natuurwaarden, landschapswaarden en cultuurhistorische waarden worden zo veel mogelijk gemaximaliseerd en vormen een inspiratiebron en aanknopingspunt voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Hier en daar kan nieuwe passende bebouwing in de landgoederen de grandeur van landgoederen versterken en zorgen voor een duurzame economische drager voor beheer en onderhoud. Cultuurhistorische structuren en elementen worden behouden en daar waar mogelijk beter zichtbaar en beleefbaar gemaakt. Dit betreft in alle gevallen maatwerk, waar geen meetbare en uniforme spelregels op toegepast kunnen worden. De gemeente vereist dat elke ruimtelijke ontwikkeling die een wezenlijk ruimtelijk effect heeft op de omgeving gepaard moet gaan met kwaliteitsverbetering van het landschap. Gekeken wordt naar de impact van de ontwikkeling op de omgeving op basis van de volgende punten;  De omvang van de ontwikkeling (vergroting bestemmingsvlak, bouwvlak of bouwvolume),  Is er sprake van nieuw ruimtebeslag of wordt gebruik gemaakt van bestaande bebouwing,  De aard van de locatie en de omgeving,  De aard van de ontwikkeling en de mogelijke hinder voor de omgeving (verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie, beperkte gebruiksruimte),  Betreft het een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling,  De “gewenstheid” van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens. De impact is bepalend voor de wijze en mate van de tegenprestatie die gevraagd wordt voor de kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze worden onderverdeeld in 3 categorieën; 1.

Categorie 1: geen tegenprestatie Ruimtelijke ontwikkelingen die bij recht in het bestemmingsplan worden toegestaan en derhalve geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen. 2. Categorie 2: De basisinspanning Ruimtelijke ontwikkelingen die beperkte kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen, waarbij de kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd door o.a. te voorzien in een goede landschappelijke inpassing op eigen erf en/of direct aansluitend aan eigen erf en een goede milieukundige en duurzame terreininvulling. 3. Categorie 3: De basisinspanning-plus Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt verplicht, maar

24

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

waarbij deze tot onvoldoende kwaliteitsverbetering leidt. Hierbij dient bovenop de basisinspanning ook een kwaliteitsverbetering buiten het eigen erf plaats te vinden, al dan niet genormeerd in euro's. Planspecifiek De gemeente Hilvarenbeek deelt de ontwikkeling van de zes woningen als alternatief voor 28 vakantieappartementen die binnen het vigerend bestemmingsplan mogelijk zijn in onder categorie 1 vanwege het feit dat de ontwikkeling van de zes woningen een afname van de maximale bouwmassa met zich mee brengt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Bovendien passen de 6 woningen beter in het cultuurhistorisch waardevolle gebied dan de 28 gestapelde vakantieappartementen. Hiermee sluit het plan aan bij het beleid uit de Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek. 4.3.2 Beleidsvisie Landgoederen De gemeenteraad van Hilvarenbeek heeft op 21 maart 2013 de Beleidsvisie Landgoederen Hilvarenbeek vastgesteld. In deze visie heeft de gemeente het te voeren beleid inzake de voorgenomen ontwikkeling van Landgoed de Utrecht geformuleerd.

Specifiek voor het gebied ‘Golfbaan/Verblijfsaccommodatie De Utrecht’ met daarbinnen de bebouwingsmogelijkheden voor 28 recreatieappartementen op basis van het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Golfbaan/Verblijfsaccommodatie De Utrecht’ geldt, dat de rechthebbende (CRA Vastgoed) niet de instandhouding van het gehele Landgoed De Utrecht als doelstelling heeft. Feitelijk zijn deels wel en deels niet gerealiseerde ruimtelijke ontwikkelmogelijkheden van de planvorming "Golfbaan / Verblijfsaccommodatie De Utrecht" een resultante van eerdere pogingen om nieuwe economische dragers te vinden voor het landgoed. In retrospectief kan worden vastgesteld, dat de planvorming en vergunde rechten ten aanzien van de verblijfsaccommodatie onvoldoende bijdrage hebben geleverd aan de langjarige instandhouding van het landgoed en dat het alsnog realiseren ook afbreuk zal doen aan de kwaliteit van Landgoed De Utrecht als complex van cultuurhistorisch belang.

Bij de beoordeling van de nu door rechthebbende (CRA Vastgoed) en de eigenaar (ASR) gewenste ruimtelijke ontwikkelingen (permanente woningen) ter vervanging van de bestaande bestemming en vergunde rechten, gelden in principe dezelfde overwegingen als bij de ruimtelijke ontwikkelingen van de landgoedeigenaar zelf, te weten dat de economische dragers (in dit geval woningen):  in redelijkheid nodig kunnen worden geacht voor het beheer van het landgoed ofwel een bijdrage leveren aan de langjarige instandhouding van het landgoed (door middel van erfpacht voor de grond ten behoeve van het onderhoudsfonds);  een bijdrage leveren aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden van het landgoed. De ruimtelijke ontwikkeling die middels voorliggend plan wordt gerealiseerd draagt zorg voor het grotendeels instandhouden van de bestaande erfpachtcanon die door rechthebbende (Parc De Utrecht BV) aan de eigenaar van Landgoed De Utrecht (ASR) wordt betaald op basis van de mogelijkheid van het bouwen van de 28 vakantieappartementen binnen het vigerende bestemmingsplan. De erfpachtcanon maakt deel uit van de exploitatie van Landgoed De Utrecht en draagt bij aan de vulling van het onderhoudsfonds van De Utrecht.

Tevens draagt de omzetting van de ontwikkelingsmogelijkheden van gestapelde vakantieappartementen naar grondgebonden woningen bij aan het behoud van de cultuurhistorische warden van Landgoed De Utrecht omdat de woningen beter aansluiten bij de cultuurhistorische identiteit van het landgoed. Conclusie De ruimtelijke ontwikkelingen die onderwerp zijn van onderhavig plan voldoen aan de beleidsdoelstellingen en beoogde ontwikkelingsrichting zoals uiteengezet in de Beleidsvisie Landgoederen van de gemeente Hilvarenbeek.

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

25

4.3.3 Compensatieregeling ruimtelijke kwaliteit In Hilvarenbeek speelt een groot aantal ontwikkelingen dat niet binnen de geldende bestemmingsplannen mogelijk is, maar waaraan de gemeente wel graag medewerking wil verlenen. Deze plannen worden getoetst aan bestaande wet- en regelgeving en beleid en beoordeeld wordt of sprake is van een aanvaardbaar woonen leefklimaat. In alle gevallen zal er sprake zijn van een ingreep in de bestaande omgeving. Deze ingreep zal gevolgen hebben voor de inrichting, functioneren en kwaliteit van de omgeving. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen haar grondgebied en investeert daar ook continu in. De gemeentelijke investeringen dragen namelijk veelal bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en daarmee het woon-, leef- en vestigingsklimaat. De investeringen vormen de uitwerking van de ruimtelijke ambities zoals vastgelegd in de Structuurvisie. De gemeente is wettelijk gezien vrij in het bepalen van de gevallen waarin en gebieden waarbinnen zij een bijdrage ruimtelijke kwaliteit verlangt. Voor het bepalen van de hoogte van een financiële bijdrage komt de gemeente een bepaalde mate van vrijheid toe. Uiteraard zal altijd voldaan moeten worden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de algemene rechtsbeginselen “redelijkheid en billijkheid”.

Inmiddels is op 25 oktober 2019 de Interim Omgevingsverordening vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Brabant. Daarin maakt de provincie onder meer onderscheid in landelijk en stedelijk gebied. In de verordening is bepaald, dat ruimtelijke afwijkingen binnen het landelijke gebied gepaard dienen te gaan met een fysieke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Deze bepaling stemt overeen met de eerdere bepaling in de provinciale verordening ruimte. Omdat ruimtelijke ontwikkelingen invloed hebben op hun omgeving wil het gemeentebestuur overwegen om daarvoor op basis van de grondwaardemethodiek, aan de hand van een berekeningsmodel een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit te verlangen. Daarbij wordt per wooneenheid een vaste bijdrage van € 1000,00 gevraagd. Als tweede wordt aan de hand van het oppervlakte van het bouwperceel een bijdrage gevraagd, zijnde € 15,00 per vierkante meter, omdat door het creëren van een nieuw bouwperceel/-vlak de verstening ter plekke substantieel toe neemt (woning/bijgebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde) en daarmee de ruimtelijke invloed binnen de omgeving. Dit geldt eveneens voor de toe te stane inhoud van de woning. Ook hier geldt dat deze invloed heeft op de ruimtelijke kwaliteit en ook daarvoor wordt een bijdrage gevraagd, zijnde € 15,00 per kubieke meter inhoud.

Bovenstaande leidt tot redelijke bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit, waarbij woningen met een grootst ruimtebeslag en de grootste impact de grootste bijdrage betalen. Planspecifiek CRA Vastgoed en de gemeente hebben afspraken gemaakt die binnen het bovenstaande beleid passen om een bijdrage te leveren aan de ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente. 4.3.4 Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Partiële herziening bestemmingsplan Golfbaan/Verblijfsaccommodatie De Utrecht', vastgesteld op 28 februari 2002. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'verblijfsaccommodatie'. Op de planlocatie geeft het bestemmingsplan de mogelijkheid om voorzieningen te bouwen voor verblijfsaccommodatie. Voor de verblijfsaccommodatie is reeds een bouwvergunning verleend welke de bouw van 28 recreatieappartementen mogelijk maakt, verdeeld over 4 torens. De raad van de gemeente Hilvarenbeek heeft op 30 januari 2020 een voorbereidingsbesluit genomen voor het gebied 'Achter Rustoord'. Ook geldt het 'Parapluplan parkeren Hilvarenbeek 2018', vastgesteld op 8 november 2018.

26

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

Uitsnede geldende bestemmingsplannen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het realiseren van zes vrijstaande woningen is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Daarom is voorliggende herziening van het bestemmingsplan opgesteld.

Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek

27

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

5.1

Milieu

5.1.1 Bodem Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. Planspecifiek In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in 2013 een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 3. Hierin wordt geconcludeerd dat de grond in het verleden in gebruik is geweest als akkerland, weide en bos. In het verleden hebben er geen verdachte activiteiten of calamiteiten op de onderzoekslocaties plaatsgevonden waardoor de bodem mogelijk is verontreinigd. Derhalve wordt de aanwezigheid van bodemverontreiniging vanuit historisch perspectief niet verwacht. De onderzoekslocaties kunnen daarom als onverdacht worden aangemerkt. Er zal een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem. 5.1.2 Lucht De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang.