08 Bestemmingsplan Biestsestraat 42, Biest-Houtakker (6 Toelichting)

TOELICHTING Gemeente Hilvarenbeek Biestsestraat 42, Biest-Houtakker

DOCUMENTNUMMER: HILBIE042 DATUM: 29 mei 2024 STATUS: VASTGESTELD

Pagina 1 van 66

Toelichting Gemeente Hilvarenbeek Biestsestraat 42, Biest-Houtakker

auteur:

Van Doormaal Advies B.V. Ontginningsweg 9A 5089NR HAGHORST T: 06-22357862 E: info@vandoormaaladvies.nl Pagina 2 van 66

Toelichting

Pagina 3 van 66

Pagina 4 van 66

Inhoud 1.1 Aanleiding en doel.......................................................................................................................... 7 1.2 Ligging en begrenzing plangebied .................................................................................................. 7 1.3 Leeswijzer ....................................................................................................................................... 8 2 PLANBESCHRIJVING .............................................................................................................................. 9 2.1 Functionele beschrijving omgeving plangebied ............................................................................. 9 2.2 Beschrijving huidige situatie ........................................................................................................ 10 2.3 Beschrijving beoogde situatie en beeldkwaliteit ......................................................................... 12 2.4 Parkeren ....................................................................................................................................... 16 2.5 Verkeer .........................................................................................................................................

18 3 BELEIDSKADER .................................................................................................................................... 19 3.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 19 3.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................... 19 3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ..................................................................... 19 3.2.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro) ......... 20 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) .................................................. 21 3.3 Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 21 3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant ............................................................................................. 21 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant .................................................................... 22 3.3.3 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 3.5) .................................................

25 3.3.4 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) ................................................................................... 25 3.3.5 Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) .................................................................. 25 3.3.6 Meerwaardecreatie (artikel 3.8) ............................................................................................ 25 3.3.7 Conclusie ................................................................................................................................ 25 3.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 26 3.4.1 Woonvisie en woningbouw in Biest-Houtakker .................................................................... 26 3.4.2 Addendum van 17 mei 2023 op woonvisie ........................................................................... 28 3.4.3 Beeldkwaliteit / Nota Ruimtelijke kwaliteit (Dorps bouwen) ................................................ 29 3.4.4 Structuurvisie Hilvarenbeek, 2010 ......................................................................................... 31 3.4.5 Bestemmingsplan Kern Biest-Houtakker ...............................................................................

33 4 PLANOLOGISCH RELEVANTE (MILIEU)ASPECTEN ............................................................................... 34 4.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 34 4.2 Bodem .......................................................................................................................................... 34 4.3 Waterhuishouding........................................................................................................................ 35 4.3.1 Waterrelevant beleid ............................................................................................................. 35 4.3.2 Hemel- en grondwaterbeleid Hilvarenbeek .......................................................................... 37 Pagina 5 van 66

4.4 Cultuurhistorie ............................................................................................................................. 38 4.4.1 Toetsingskader ....................................................................................................................... 38 4.5 Archeologie .................................................................................................................................. 39 4.6 Natuur .......................................................................................................................................... 41 4.6.1 Relevante emissies................................................................................................................. 41 4.7 Flora en fauna .............................................................................................................................. 44 4.8 Wegverkeerslawaai ...................................................................................................................... 45 4.9 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................................ 47 4.10 Geurhinder en veehouderijen ....................................................................................................

51 4.10.1 Cumulatieve geurhinder (achtergrondbelasting) ................................................................ 52 4.10.2 Individuele geurhinder (voorgrondbelasting) ...................................................................... 52 4.11 Volksgezondheid (Endotoxinen en geitenhouderijen)............................................................... 55 4.11.1 Endotoxinen (varkens- en pluimveehouderijen) ................................................................. 55 4.11.2 Geitenhouderijen ................................................................................................................. 56 4.12 Externe veiligheid ....................................................................................................................... 57 4.13 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................. 59 4.14 Kabels en leidingen .................................................................................................................... 60 4.15 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling ......................................................... 60 5 JURIDISCHE PLANTOELICHTING ..........................................................................................................

62 5.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 62 5.2 Opbouw bestemmingsplan .......................................................................................................... 62 6 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................................................................................... 63 6.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 63 6.2 Economische uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 63 7 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................................................................................... 64 7.1 Vooroverleg .................................................................................................................................. 64 7.2 Omgevingsdialoog ........................................................................................................................ 64 7.3 Zienswijzen ...................................................................................................................................

65 8 BIJLAGEN ............................................................................................................................................ 66 1 Nota Ruimtelijke Kwaliteit (dorps bouwen) .................................................................................... 66 2 Verkennend bodemonderzoek ....................................................................................................... 66 3.1 AERIUS berekening gebruiksfase ................................................................................................. 66 3.2 AERIUS berekening aanlegfase .................................................................................................... 66 4 Quickscan flora en fauna ................................................................................................................. 66 5 Standaardadvies en Verantwoording Groepsrisico 2019 Hilvarenbeek ......................................... 66 6 Aanvullend bodemonderzoek ......................................................................................................... 66 7 Nota van ambtshalve wijzigingen ................................................................................................... 66

Pagina 6 van 66

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel Op de locatie Biestsestraat 42 te Biest-Houtakker, hierna planlocatie, is momenteel een bedrijf tot ten hoogste milieucategorie 2 toegestaan met bedrijfswoning. Al reeds jaren wordt de locatie gebruikt voor een autogaragebedrijf. Onderhavige bestemmingsplanprocedure wordt doorlopen ten behoeve van het transformeren van de bedrijfslocatie en bedrijfswoning naar reguliere burgerwoningen. De planlocatie wordt herontwikkeld naar: - 4 aaneengebouwde woningen; - 2 twee-aan-een gebouwde woningen; - 2 patiowoningen/bungalow; - 1 vrijstaande woning (bestaande bedrijfswoning). Om de realisatie van de woningen mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Middels onderliggend bestemmingsplan worden deze veranderingen planologischjuridisch gewaarborgd. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied De planlocatie is gelegen in de kern van Biest-Houtakker in de gemeente Hilvarenbeek en is kadastraal bekend met nummers 1452 en 1453, sectie B, gemeente Hilvarenbeek. De totale grootte van het plangebied bedraagt daarmee 2.490 m². Op onderstaande afbeelding is de situering van de planlocatie binnen de kern van Biest-Houtakker weergeven.

Afbeelding 1 Ligging planlocatie

Pagina 7 van 66

1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 van deze toelichting ingegaan op de huidige en beoogde situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een toetsing aan de geldende beleidskaders, waarbij wordt getoetst aan zowel nationaal, provinciaal als gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 bevat een verantwoording over de wijze waarop rekening is gehouden met de milieuplanologische uitvoeringsaspecten alsmede met de in het plangebied en omgeving voorkomende waarden. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de juridische planopzet. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Pagina 8 van 66

2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Functionele beschrijving omgeving plangebied De directe omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit woonbebouwing geconcentreerd aan de Biestsestraat, het gebouw met maatschappelijke functie aan de oostzijde en een klein agrarisch perceel aan de noordzijde. Tevens is in de directe omgeving een horecabedrijf aanwezig. De omgeving van het plangebied is daarmee divers aan met name centrumfuncties en kan daarom gekenmerkt worden als het centrum van de kern.

wonen

maatschappelijk

wonen wonen

wonen Afbeelding 2 Omliggende functies plangebied

Pagina 9 van 66

2.2 Beschrijving huidige situatie Op de planlocatie is momenteel een autogaragebedrijf aanwezig met bedrijfswoning. Overeenkomstig het bestemmingsplan zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan op locatie. De bedrijfsbebouwing wordt gebruikt voor het repareren en onderhouden van auto’s en het verhandelen hiervan. Het buitenterrein wordt gebruikt voor het stallen van auto’s. Op onderstaande afbeeldingen is de huidige situatie weergeven.

Afbeelding 3 foto's bestaande situatie

Pagina 10 van 66

Op onderstaande afbeeldingen is de planlocatie weergeven in het bestemmingsplan ‘Kern BiestHoutakker’. Op de planlocatie is sprake van een bedrijfswoning en bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van circa 1.150 m². Alle bebouwing is gelegen binnen het bouwvlak. Het bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt 100%.

Afbeelding 4 Planlocatie in Bestemmingsplan Kern Biest-Houtakker

Pagina 11 van 66

2.3 Beschrijving beoogde situatie en beeldkwaliteit In de beoogde situatie wordt alle bedrijfsbebouwing gesloopt behoudens de bedrijfswoning. De bedrijfslocatie en bedrijfswoning wordt vervolgens getransformeerd naar negen reguliere burgerwoningen. De typering van de woning is als volgt: - 4 aaneengebouwde woningen; - 2 twee-aan-een gebouwde woningen; - 2 patiowoningen/bungalow; - 1 vrijstaande woning (bestaande bedrijfswoning).

Afbeelding 5 Schetsontwerp stedenbouwkundige situatie

Beeldkwaliteit Op onderstaande afbeeldingen is een impressie van de beoogde situatie weergeven alsmede een impressie per type woning. De beoogde woningen dienen te voldoen aan de eisen zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Hilvarenbeek (Dorps Bouwen), zoals opgenomen in bijlage 1. Een toetsing aan deze bijlage zal plaatsvinden bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen. Aanvullend worden dienen de volgende uitganspunten te worden gehanteerd.

Pagina 12 van 66

Architectuur - Oriëntatie en gevelindeling - Massa en vorm De bebouwing aan de Biestsestraat kent een diversiteit aan woningen met een dorps karakter. Het cultureel centrum en basisschool borduren hier op door met een iets modernere inslag. Het gebruik van baksteen in de kleurrange rood typeert de omgeving afgedekt met een zadelkappen, zowel haaks als parallel aan de weg. De daken zijn overwegend bedekt met antraciet gegolfde pannen. Het nieuw te ontwikkelen stedenbouwkundig plan heeft twee type bouwvolumes. De architectuur is in een dorpse stijl met overwegend eenvoudige vormen afgedekt met kappen. Hierdoor krijgt het nieuwe wijkje een eigen woonkwaliteit die zowel aansluit op de woningen aan de Biestsestraat alsook de grotere bebouwing aan de oostzijde, het cultureel centrum en basisschool. Met deze inbreiding wordt de straat doormiddel van een groen ‘parkeer’ plein fraai afgerond wat de leefbaarheid ten goede komt. Het plein fungeert tevens als buffer tussen de school en de woningen type A en C. Een reeks woningen aan de noordzijde van het plan, type A, omvat 4 woningen met kap met een oppervlak van circa 100 m² per woning. Type A ontsluit op het nieuwe plein, waar ook geparkeerd kan worden. Dit plein wordt doormiddel van één doorgang ontsloten aan de zijweg van de Biestsestraat. Aan dit plein worden ook 2 grondgebonden bungalows, type C, geïntroduceerd van circa 60 m².

Deze bungalows worden voorzien van een plat dak, met enkele dakopbouwen t.b.v. daglichttoetreding. De twee woningen aan de zijstraat van de Biestsestraat, type B, oriënteren zich richting het schoolplein en ontsluiten wél op deze zijweg. Dit zijn woningen met een oppervlak van circa 160 m². Voor het gehele plan is gekozen voor een ingetogen architectuur met duidelijke volumes en eenvoudige gevelindelingen, passend bij het dorpse karakter met enkele verbijzonderingen uitgevoerd in afwijkende metselwerkverbanden en spiegelstukken.

Pagina 13 van 66

Kleur- en materiaalgebruik

Afbeelding 6 bron: QUBE-architecten

Erfafscheidingen Erfafscheidingen zijn groen om aan te sluiten op de aangrenzende tuinen en weilanden. Aan de voorzijde van de woningen zijn nagenoeg geen hoge erfafscheidingen aanwezig of sluiten deze aan op voornoemde materialisering. Groen en openbare ruimte Het plein wordt van de weg gescheiden door een groene zone voorzien van grondbedekkers cq. struiken en bomen. Midden op het plein is ook ruimte voor een boom.

Pagina 14 van 66

Afbeelding 7 Impressie geschakelde woningen type A

Afbeelding 8 Impressie geschakelde woningen type B

Pagina 15 van 66

Afbeelding 9 Impressie patiowoning

2.4 Parkeren Toetsingskader Met de inwerkingtreding van de “Reparatiewet BZK” op 29 november 2014 is het verplicht om het parkeren te reguleren middels de bestemmingsregeling. In de bestemmingsregeling kan worden opgenomen dat bij aanvraag om omgevingsvergunning (voor het bouwen en / of afwijken) dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de van toepassing zijnde parkeernormen. In het kader van ‘een goede ruimtelijke ordening’ dient echter al bij vaststelling van een bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt dat redelijkerwijs in de aldus benodigde parkeerplaatsen feitelijk duurzaam kan worden voorzien (ECLI:NL:RVS:2017:1036, r.o. 5.3). Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door het geldende parkeerbeleid. Beoordeling Voor het bepalen van de nodige parkeerplaatsen wordt in het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren Hilvarenbeek 2018’ door de gemeente Hilvarenbeek verwezen naar het ‘Parkeerbeleidsplan Hilvarenbeek 2015 - 2020’. De parkeernormen in het parkeerbeleidsplan vinden zo veel als mogelijk aansluiting bij de parkeernormen zoals die gesteld zijn in de destijds geldende publicaties van het CROW. De huizen bezitten een enkele oprit zonder garage. Het berekeningsaantal is daarom 1 parkeervak per inrit. De parkeerberekening is daarmee:

Aantal Koopwoning, tweeonder-eenkap 8 Koopwoning, vrijstaand, bestaand 1

Min

Max

1,8

2,6

1,9

2,7

Aandeel Totaal bezoekers min 0,3 pp per woning 14,4 0,3 pp per woning 1,9 16,3

Totaal max

Totaal bezoekers

20,8

2,4

2,7 23,5

0,3 2,7

Het plan voorziet in 18 parkeerplekken, waarvan 10 openbaar. Hiermee wordt voldaan aan de minimale parkeernorm.

Pagina 16 van 66

Op onderstaande afbeelding zijn de aanwezige parkeerplaatsen weergeven, zijnde 18 stuks. Het betreft allen parkeervakken met een minimale breedte van 2,5 m. Hieruit blijkt binnen het plangebied voldoende ruimte is om parkeren op te lossen. Overeenkomstig het “berekeningsaantal” voor parkeervoorzieningen (tabel 3.1. uit het bijlagerapport van de Parkeernota) mag bij de geschakelde woningen en bij de vrijstaande woningen geteld worden met een lange inrit als zijnde 1,5 parkeerplaats. Het theoretisch aantal aanwezige parkeerplaatsen ligt daarbij nog hoger. Op het plein is ruimte voor 1 markante boom, weergeven met de cirkel. De parkeerplaatsen worden allemaal op voldoende afstand van de boom gerealiseerd zodat er rondomheen voldoende ruimte is om te manoeuvreren.

Afbeelding 10 parkeerplaatsen overeenkomstig het “berekeningsaantal” voor parkeervoorzieningen

Conclusie Het plan neemt een andere parkeerbehoefte met zich mee. Gezien voldoende ruimte is om te parkeren binnen het plangebied, staat het aspect ‘parkeren’ het planvoornemen niet in de weg.

Pagina 17 van 66

2.5 Verkeer In het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’ moet sprake zijn van een goede verkeersafwikkeling en mag door het planvoornemen geen gevaarlijke verkeerssituatie ontstaan. Beoordeling Met het plan worden meerdere burgerwoningen toegevoegd ten gunste van een bestaande bedrijf. Voor de bestaande autogarage wordt op basis van de CROW publicatie, uitgaande van een arbeidsintensieve/bezoekersextensieve “werkplaats” een verkeersgeneratie aangehouden van maximaal 8,0 ritten per etmaal per 100 m² bvo. Voor de locatie met 1.150 m² bedrijfsbebouwing zijn dit 92 ritten (mvt) per dag. In de beoogde situatie wordt op basis van de CROW voor vrijstaande woningen uitgegaan van 8,6 ritten per dag en voor aangeengebouwde woningen 7,5 ritten. Voor het beoogde plan is dit een berekende verkeersgeneratie van (3 x 8,6) + (6 x 7,5) = 70,8 ritten (mvt) per etmaal. De berekende verkeersgeneratie neemt door de planontwikkeling af. In de beoogde situatie wordt daarbij het parkeren voornamelijk voorzien in een woonerf, niet aan de doorgaande weg. En in een situatie binnen de bebouwde kom met een maximale snelheid van 30 km/u. Zware verkeersbewegingen zijn eveneens niet aannemelijk ten gevolge van het plan. De Biestsestraat heeft voldoende capaciteit om het licht verkeer doelmatig te verwerken. Conclusie Door het planvoornemen verandert de verkeerssituatie van de planlocatie.

De verandering is echter niet van zodanige aard dat deze nadelig van invloed is op de verkeersafwikkeling of verkeersveiligheid rondom de planlocatie. Het aspect ‘verkeer’ staat het planvoornemen niet in de weg.

Pagina 18 van 66

3 BELEIDSKADER 3.1 Inleiding De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat en wordt het initiatief hieraan getoetst. 3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Toetsingskader Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Grondgedachte van de 'ladder' is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te vormen. Beoordeling Onderhavige ontwikkeling is als relatief kleinschalig aan te merken, waardoor geen van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van directe toepassing is op de ontwikkeling. Enkel een efficiënt gebruik van de ruimte en een zorgvuldige afweging bij een ruimtelijk Pagina 19 van 66

besluit, is wel van toepassing op het onderhavige initiatief. Het beleid van het Rijk hieromtrent wordt geëffectueerd door het Barro en het Rarro en de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Toetsing aan deze instrumenten komt in navolgende paragrafen aan bod. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling niet in strijd is met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. 3.2.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro) Toetsingskader Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Beoordeling Op 1 juli 2016 is een wijziging van het Rarro (periodieke actualisatie en herstel van enkele gebreken, 6e wijziging) in werking getreden. Volgens de kaarten behorende bij het Rarro is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied van het radarstation op de locatie Herwijnen. In een gebied rondom dit radarstation moet rekening worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom het radarstation mogen geen bestemmingen opgenomen worden die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar.

In onderhavig radarverstoringsgebied is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP. In het onderhavige plan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt boven de ter plaatse geldende maximale hoogtemaat en er wordt ook geen planologisch kader geboden voor het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation. Tevens is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied behorende bij het radarstation Woensdrecht. Hiervoor geldt een maximale bouwhoogte van 113 meter voor bouwwerken ten opzichte van NAP. Ook dergelijke bouwhoogtes zijn in het plan niet aan de orde. Voor het overige zijn er ten aanzien van het onderhavige plangebied geen regels uit het Barro en het Rarro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen of nationaal aangewezen gebieden zijn gemoeid. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling passend is binnen de regels zoals gesteld in het Barro en de Rarro.

Pagina 20 van 66

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) Toetsingskader De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), en in haar huidige vorm op 1 juli 2017 in werking getreden. Dit motiveringsvereiste is gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en houdt in dat in de toelichting bij een bestemmingsplan dat ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling is daarbij in het Bro gedefinieerd als ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder andere stedelijke voorzieningen wordt het volgende verstaan: onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Een aantal aspecten zijn van belang om te bepalen of en hoe de ladder moet worden toegepast, waaronder de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat ‘in beginsel’ sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Beoordeling In onderhavige situatie is er sprake van het realiseren van 8 extra woningen en het omzetten van de bedrijfswoning naar reguliere burgerwoning. Op basis van jurisprudentie mag worden aangenomen dat dit aantal niet wordt gezien als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Conclusie Geconcludeerd wordt dan ook dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daardoor de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is op deze ontwikkeling. 3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Toetsingskader In de Omgevingsvisie Noord-Brabant schetst de provincie een wensbeeld van de fysieke leefomgeving in 2050. De analyse van de huidige kwaliteit van de fysieke leefomgeving en de trends en ontwikkelingen die hierop van invloed zijn, laten zien dat nieuw beleid en stevige inspanningen van de provincie nodig zijn om de ambities te bereiken. In de omgevingsvisie zijn vijf opgaven geformuleerd, waarvoor de provincie doelen heeft gesteld. Om die ambities te bereiken schetst de omgevingsvisie de eerste contouren van het voorgenomen beleid.

Dit beleid wordt verder uitgewerkt met concrete maatregelen De volgende vijf opgaven zijn opgenomen in de Brabantse omgevingsvisie: • Basisopgave, werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een klimaatproof Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Pagina 21 van 66

Voor de opgaven zijn doelen gesteld en is aangegeven welke stappen de provincie wil zetten om deze doelen te bereiken. Met een fictieve dronevlucht beschrijft de visie de beoogde situatie in 2050, waarvan hieronder een citaat is opgenomen. “Boven Midden-Brabant zien we een drukte van jewelste. Maar zelfrijdende voertuigen en elektrische fietsen veroorzaken geen files of opstoppingen. Aan de rand van de steden zijn overstapfaciliteiten zodat mensen snel toegang hebben tot de stad. Of het Van Gogh-park, waar aan de rand van Tilburg nog steeds het grootste stuifduinengebied van Europa te vinden is. Tilburg met zijn kennisinstituten en innovatieve maakindustrie vlak bij het Van Goghpark voor natuur en leisure, het is een prachtige combinatie die Brabant mede top-vestigingslocatie maakt. Het landschap kent hoge cultuurhistorische waarden en bewoners recreëren er maar wat graag. Karakteristieke Brabantse beken stromen door de dorpen en steden, door kleinschalige landbouwgebieden en landgoederen. De natuur is rijker geworden, dankzij kronkelende beken die de ruimte hebben gekregen zodat waterbeheerders ook bij extreem weer de juiste hoeveelheid water kunnen aanbieden of afvoeren. Historische kastelen, kloosters, kerken, boerderijen en industrieel erfgoed hebben een nieuwe recreatieve- of woonwerkfunctie.

Hierdoor blijft onze geschiedenis concreet tastbaar en blijven de verhalen van onze voorouders springlevend.” Citaat uit Omgevingsvisie Noord-Brabant Beoordeling Onderhavige ontwikkeling ziet toe op de ontwikkeling van woningen binnen de bebouwde kom, in een gebied dat hiervoor passend wordt geacht op basis van de provinciale verordening, gemeentelijke structuurvisie en woonvisie. Het plan komt daarbij tegemoet aan een meer diverse woningopgave binnen de gemeente en Biest-Houtakker. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Toetsingskader In de Interim omgevingsverordening worden regels gesteld waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels in de verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. De verordening bevat regels voor: • • • • • • • • •

Regionaal perspectief voor wonen en werken; Ruimte-voor-ruimteregeling; Groene hoofdstructuur-natuur en Ecologische hoofdstructuur; Bescherming tegen wateroverlast en overstromingen; Grond- en oppervlaktewatersysteem; Land- en tuinbouw; Water; Cultuurhistorie; Agrarisch gebied.

Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten de Interim omgevingsverordening vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is op 5 november 2019 in werking getreden. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2022 ingaat. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een 1e stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

Pagina 22 van 66

De Interim omgevingsverordening voegt bestaande regels uit 6 verordeningen samen. De regels zijn eenvoudiger opgeschreven en omgezet naar een nieuw digitaal systeem, met een meer gebruiksvriendelijke opbouw. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie ook een 1e stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze. Waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau. De Iov bevat zowel algemene regels (o.a. over de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit) als gebiedsgerichte regels. Bij de gebiedsgerichte regels is vervolgens een onderscheid gemaakt naar ‘structuren’ (basisregels) en ‘aanduidingen’ (aanvullende of afwijkende regels ten opzichte van de basisregels of andere aanduidingen).

De ontwikkelingsmogelijkheden voor locaties worden met name bepaald door de ligging van de locatie binnen de eerder genoemde structuren en aanduidingen. Beoordeling Op basis van de plankaart van de verordening is de planlocatie gelegen in de kern van Biest-Houtakker en opgenomen als ‘Landelijke kern’ (stedelijk gebied) zoals weergeven in onderstaande afbeelding.

Landelijk kern met Cultuurhistorisch waardevol gebied als onderlegger

Afbeelding 11 Uitsnede Iov

Het plangebied is onderdeel van het stedelijke gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 3.42 Iov woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst. Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

Pagina 23 van 66

a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; Onderhavig planvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Onderhavig planvoornemen zorgt voor een woningbouwontwikkeling welke op een stedenbouwkundig passende manier aansluiting vindt bij de centrumfunctie van BiestHoutakker. Daarbij wordt de hindercontour van het garagebedrijf op de omliggende woningen weggenomen. De ontwikkeling voldoet minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; Het plan beoogt per definitie een goede, veilige en gezonde leefomgeving met respect voor het buitengebied. Zoals in de Woonvisie 2020-2030 van de gemeente Hilvarenbeek is aangegeven, kan de gemeente niet uit met migratiesaldo 0 en is nieuwbouw noodzakelijk voor de leefbaarheid van de (kleine) kernen. De planlocatie zorgt voor duurzame verstedelijking in de vorm van inbreiding binnen de bestaande contouren van de bebouwde kom (onnodige verstening van het buitengebied wordt hierdoor voorkomen). Het beoogde plan doet dit zonder het aantasten van het dorpse woonmilieu. b.

bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; Zorgvuldig ruimtegebruik wordt nagestreefd door te bouwen binnen het stedelijk concentratiegebied én binnen de contouren van de bebouwde kom. Daarnaast wordt compact gebouwd waarbij voldoende ruimte blijft om te parkeren binnen het plangebied. c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; De woningen worden gasloos gebouwd en zoveel als mogelijk zijnde nul-op-de-meter. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Binnen het plangebied is voldoende ruimte om de gevolgen van klimaatverandering te waarborgen. Voor het opvangen en bergen van hemelwater worden separate regels opgesteld. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; Door de ligging van het plangebied wordt direct aangesloten op de reeds aanwezige maatschappelijke voorziening, waaronder die voor mobiliteit (openbaar vervoer). f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Onderhavig planvoornemen is een particulier initiatief. Hierdoor is realisatie op zeer korte termijn mogelijk. Dit is positief voor het verspreid op de markt komen van woningen in BiestHoutakker. Dit draagt bij aan een duurzaam opgebouwde woningmarkt en concurrentiekracht van BiestHoutakker, gemeente Hilvarenbeek en de Provincie Noord-Brabant.

Pagina 24 van 66

3.3.3 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 3.5) In artikel 3.5 is opgenomen dat voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6); b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7); c. meerwaardecreatie (art. 3.8). Navolgend worden deze aspecten van het plan verder onderbouwd. 3.3.4 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing (binnen bestaande stedelijk gebied). Het beoogde plan ziet toe op een ontwikkeling die plaatsvindt binnen de bestaande contouren van de kern en bebouwde kom van Biest-Houtakker. Na uitvoering van het plan zal nagenoeg sprake zijn een evengrote hoeveelheid aan bebouwing, maar zonder hindercontour van een bedrijf. Dit past beter in het centrum van de kern, waardoor ook zorgvuldig wordt omgegaan met ruimte ten aanzien van een goed woon- en leefklimaat en het situeren van de juiste functies binnen de dynamiek van een landelijke kern. 3.3.5 Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd.

De lagenbenadering omvat de effecten op: - De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; - De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; - De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze toelichting. 3.3.6 Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. Initiatiefnemer draagt voor uitvoering van het plan wel een financiële ‘kwaliteitsbijdrage’ af aan de gemeente Hilvarenbeek. Daarbij draagt de ontwikkeling bij aan het toevoegen van meer woningen conform woonvisie én het wegnemen van een milieucontour. 3.3.7 Conclusie Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskaders zoals zijn verwoord in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Pagina 25 van 66

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Woonvisie en woningbouw in Biest-Houtakker De gemeente Hilvarenbeek heeft op 5 juni 2019 de Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. De gemeente Hilvarenbeek blijkt een aantrekkelijke gemeente te zijn om te wonen. De woningvraag is daardoor groter dan het aanbod. Door de economische groei en lage rentestand is het aantrekkelijk geworden om te verhuizen. Er is daardoor een grote vraag naar woningen. De bouwproductie blijft hierbij nog achter. De provincie Noord-Brabant gaat er vanuit dat met name de komende tien jaar de woningbehoefte nog zal toenemen (voor Hilvarenbeek ongeveer +500 woningen). Daarbij wordt er van uitgegaan dat het aantal vestigers en vertrekkers in de gemeente elkaar in evenwicht houden. De praktijk van de laatste jaren is echter dat de gemeente Hilvarenbeek met een sterk vestigingsoverschot te maken heeft. Dit zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. De afgelopen jaren zijn er veel woningbouwinitiatieven bij de gemeente binnengekomen die in meer of mindere mate inspelen op deze woonwensen. Hierbij gaat het vaak om plannen voor inbreidingslocaties. Door deze plannen te ontwikkelen kan in een substantieel deel van de kwalitatieve woningvraag van woningen worden voorzien. Het is niet reëel om uit te gaan van alleen de lokale woningvraag.

Er zal meer gebouwd moeten worden om zowel vestigers als eigen inwoners van voldoende woningaanbod te voorzien. Alleen dan kan het gevarieerde woningaanbod gecreëerd worden waarbij voor iedere doelgroep een woning binnen de gemeente te vinden is. Dit betekent dat de gemeente Hilvarenbeek de komende jaren meer ruimte wil geven voor woningbouw. Ten behoeve van de gestelde doelen in de Woonvisie heeft de gemeente Hilvarenbeek enkele maatregelen opgesteld: • In elke kern van de gemeente moet ruimte zijn voor woningbouw om in te spelen op de woningbehoefte (mits aantoonbaar) en kernen leefbaar en vitaal te houden; • Om in te kunnen spelen op de grote woningvraag worden de plannen vooral getoetst op hun bijdrage aan de kwalitatieve opgaven binnen de gemeente. Met de provincie en regiogemeenten wordt overleg gevoerd over de woningbouwopgave om tot zorgvuldig ruimtegebruik te komen; • De gemeente biedt ruimte om (waar mogelijk en passend bij de woonomgeving) woningbouw op inbreidingslocaties en (waar nodig om te voorzien in de behoefte en behoud van het woonmilieu) woningbouw op aan de randen van onze kernen te realiseren. Het afronden van Gelderakkers II vormt een belangrijk onderdeel in het bewerkstelligen van deze ambitie; • Nieuwe woningbouwinitiatieven worden kwalitatief getoetst aan de beoordelingscriteria.

Beoordeling Deze woonvisie schets diverse problemen die spelen in Biest-Houtakker rondom woningbouw en leefbaarheid van het dorp. Hieronder worden deze genoemd, waarbij tevens wordt aangegeven hoe het planinitiatief hier mee rekening houdt (dikgedrukt): 1. Nauwelijks inbreidingsmogelijkheden in specifieke kernen (Biest-Houtakker, Haghorst). De visie stelt dat een belangrijk deel van de kwalitatieve vraag niet of nauwelijks op inbreidingslocaties is te realiseren. Bijvoorbeeld als “we” in de behoefte voor grondgebonden woningen willen voorzien. Bovendien is het aantal potentiële inbreidingslocaties niet onbeperkt, zeker als we ons huidige zo gewaardeerde dorpse woonmilieu willen behouden. Dit spanningsveld geldt voor de kleinere kernen, met name Biest-Houtakker en Haghorst, nog sterker dan voor Hilvarenbeek en Diessen. In de kleinere kernen is de kwalitatieve behoefte relatief sterk gericht op grondgebonden woningen en zou verdichten op inbreidingslocaties een grotere Pagina 26 van 66

aantasting vormen voor het dorpse woonmilieu dan in de twee grotere voorzieningenkernen. Verder wordt gesteld dat zeker in de kleinere kernen, om (als dat nodig is) woningen aan de randen van de kern toe te voegen om in te kunnen spelen op een specifieke kwalitatieve behoefte. De visie stelt dat inbreiding in Biest-Houtakker redelijkerwijs (zonder afbreuk te doen aan het dorps karakter) niet meer mogelijk is. Het plan geeft op een van de laatste inbreidingslocaties echter invulling aan de woningbehoefte met respect voor het dorpse woonmilieu, uitgaande van de centrumlocatie. 2. Nieuwe woningen moeten gefaseerd op de markt komen. De visie acht dit belangrijk zodat er een continue bouwstroom is en de markt niet overstelpt wordt met een te groot aantal nieuwe woningen op korte termijn. Op het moment is er sprake van weinig tot geen woningaanbod in Biest-Houtakker. Er zijn momenteel geen bouwkavels beschikbaar. Hierdoor is momenteel geen sprake van een gefaseerde toevoeging van nieuwbouwlocaties. Het woningaanbod vanuit de woningbouwplannen van Beverakkers V en Vossenhol 17 is grootschalig. Onderhavig plan is in verhouding met de overige plannen kleinschalig en zorgt voor het meer verspreid op de markt komen van woningen in BiestHoutakker. 3. Biest-Houtakker is van oorsprong een boerendorp, maar is in de loop der tijd meer een forensendorp geworden.

De ruime grondgebonden woningen in het dure segment zijn aantrekkelijk gebleken voor vestigers met een hoog inkomen uit omliggende gemeenten. Deze instroom van vestigers is ook goed voor de leefbaarheid en vitaliteit van Biest-Houtakker. Het plan draagt hier aan bij door een diversiteit aan woningen te beogen om een diversiteit aan doelgroepen (o.a. starters, kleine gezinnen en senioren) te behouden binnen het dorp. 4. De visie stelt dat nieuwe woningbouwinitiatieven kwalitatief worden getoetst aan onderstaande beoordelingscriteria.

Het plan wordt hieronder getoetst aan de criteria: Locatiecriteria Ad 1 sub a: het plan draagt bij aan het oplossen van een “ruimtelijk knelpunt” door het wegbestemmen van de bestaande bedrijfsbestemming met milieucontour in het centrum. Ad 1 sub b: het plan versterkt de ruimtelijke kwaliteit door het bouwen van woningen passend in het straatbeeld en het slopen van bedrijfsbebouwing. Ad 1 sub c: het plan voorziet in zuinig ruimtegebruik door gebruik te maken van een inbreidingslocatie. Pagina 27 van 66

Stedenbouwkundige criteria De massa en dichtheid van de beoogde nieuwe aaneengeschakelde woningen is afgeleid van de bestaande aaneengeschakelde woningen aan Biestsestraat 40 en 40a. Verder wordt één patiowoningen beoogd die qua ruimtelijke uitstraling ondergeschikt zijn aan de aaneengeschakelde woningen. De vrijstaande woning dient aan de beide zichtzijdes passend te zijn in het straatbeeld. Door te bouwen op een inbreidingslocatie voorziet het initiatief in een duurzame ontwikkeling van de ruimte. De beoogde woning zal voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld “(HISTORISCH) DORPS BEBOUWINGSLINT” van de Nota Dorps Bouwen. De voorwaarden worden vastgelegd in de regels en verbeelding van het op te stellen bestemmingsplan. Invulling kwalitatieve behoefte Het plan voorziet in het toevoegen van aaneengeschakelde woningen en patiowoningen. Beide woningtype zijn geschikt voor een diversiteit aan doelgroepen. Hierdoor wordt tegemoet gekomen aan de kwalitatieve behoefte in Biest-Houtakker. -

Groei voor leefbaarheid in de kernen: Met ‘migratiesaldo 0’ kan Hilvarenbeek niet mee uit de voeten (Leefbaarheid, vitaliteit kleine kernen). Voor de leefbaarheid van Biest-Houtakker is groei noodzakelijk voor het duurzaam voortbestaan van de voorzieningen. Het plan kan op korte termijn hierin voorzien. 3.4.2 Addendum van 17 mei 2023 op woonvisie In 2019 heeft de gemeente Hilvarenbeek haar Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. Hierin heeft de gemeente haar ambities ten aanzien van het woonbeleid geformuleerd. Een van de pijlers van het woonbeleid is de woningbouwopgave. De woningbehoefteprognose gaat uit van een netto woningbouwopgave van 500 woningen in de komende tien jaar. Maar de werkelijke opgave is groter, omdat de gemeente met een sterk vestigingsoverschot te maken heeft. Daarbij is het ook van belang dat de juiste type woningen worden gebouwd. Er is vooral behoefte aan betaalbare koop- en huurwoningen. In de woonvisie is een streefwoningbouwprogramma opgenomen waar nieuwe initiatieven op worden getoetst. Sinds 2019 zijn er diverse ontwikkelingen geweest die maken dat er behoefte is aan bijstelling van het streefwoningbouwkader. In de eerste plaats zijn de kosten voor met name bouwmaterialen en personeel sterk gestegen. Het blijkt daardoor steeds lastiger voor ontwikkelaars om aan de uitgangspunten van het streefwoningbouwprogramma te voldoen.

Daarnaast is het zaak om bij de actualisatie van het streefwoningbouwprogramma ook rekening te houden met de woningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd. Daarbij geldt wel dat in sommige segmenten (met name de sociale huursector) nog steeds sprake lijkt te zijn van een aanhoudende vraagdruk, ondanks de oplevering van een substantieel aantal woningen. In de eerste plaats zijn in het addendum de prijsklassen voor de koopsector geactualiseerd, op basis van de gestegen bouwkosten in de afgelopen jaren. Hiermee komt de grens voor goedkope koopwoningen op €236.600 te liggen. Voor de levensloopgeschikte woningen ligt die grens beduidend hoger; €354.900. Bij eengezinswoningen is een extra prijsgrens toegestuurd (<€355.000), waarmee de prijsgrens beter aansluit bij de uitgangspunten van de regionale Woondeal. De grootste vraag binnen het koopsegment gaat uit naar betaalbare koopwoningen. Maar er blijft ook ruimte voor nieuwbouw in het duurdere koopsegment (categorie ‘overig’). In onderste tabel is het aangepaste streefwoningbouwkader (2022-2026) weergeven.

Pagina 28 van 66

In de ‘Woonvisie 2020-2030’ is onder meer als maatregel opgenomen: “Bij woningbouwprojecten met meer dan 20 woningen moet minimaal 15% in het sociale segment (huur < € 720, koop < € 200.000) worden gebouwd.” De grens van 20 woningen, die in de Woonvisie staat, is in het Addendum niet opnieuw opgenomen maar geeft wel een beeld van wat valt te zien als een groot of kleinschalig plan. De percentages van het streefwoningbouwkader (tabel 7.1) dienen voor alle plannen als uitgangspunt genomen te worden. Als dat, bijvoorbeeld bij kleinere plannen, niet mogelijk is, moeten die plannen gericht worden op de toevoeging van kleinere, betaalbare woningen in maximaal het middeldure segment. Dat is een verplichting. Onderhavig plan betreft een bestaand ‘zacht’ plan waarvoor conform het beleid een inspanningsverplichting geldt om naar de zogenoemde 30 – 40 – 30 verdeling te bewegen (30% sociale huur, 40% betaalbaar en 30% overig). Voor een plan in deze categorie moet er een zichtbare inspanning geleverd worden om aan deze percentages te voldoen. Nu het plan geen huurwoningen beoogt, zou de opgave ‘betaalbaar’ uitkomen op 70%. Maar, omdat het een bestaand plan betreft geldt dus een inspanningsverplichting. Uitgesproken is de wens om tot een 2/3e deel betaalbaar te komen. Beoordeling Het plan voorziet in totaal 8 nieuwe woningen waarvan 6 in het betaalbare segment (middelduur).

75% van het ontwikkelde plan is daarmee betaalbaar. Hiermee wordt voldaan aan de inspanningsverplichting van minimaal 2/3 betaalbaar te ontwikkelen. 3.4.3 Beeldkwaliteit / Nota Ruimtelijke kwaliteit (Dorps bouwen) Vanuit de Nota Ruimtelijke kwaliteit is de Biestsestraat aangemerkt als ‘historisch dorps bebouwingslint’. In de nota is een exacte begrenzing hiervan niet opgenomen, maar onderstaande afbeelding geeft een uitsnede weer waarin in het ontwerp-bestemmingsplan “Kern Biest-Houtakker” een globale weergave van het bebouwingslint is weergeven. Het zuidelijk deel van de planlocatie is gelegen binnen het historisch bebouwingslint. Het noordelijke deel van de planlocatie is gelegen buiten het historische bebouwingslint. Voor het bebouwingslint zijn specifieke kenmerken opgesteld die hieronder worden genoemd. De specifieke kenmerken zijn tevens toepasbaar op het gehele bouwplan gezien het beoogde ontwerp zoals toegevoegd als bijlage.

Pagina 29 van 66

Afbeelding 12 Historische dorpsstructuur

Kenmerken Bebouwing en omgeving Historische bebouwingslinten zijn de eerste bebouwingsconcentraties langs historische verbindingswegen. Rond een aantal van deze linten hebben zich de huidige dorpen en steden ontwikkeld. Meestal is het lint langs een belangrijke route ontstaan. De bebouwing is perceelsgewijs tot stand gekomen waardoor een wisselend straatbeeld is ontstaan. De rooilijn is dikwijls individueel bepaald en hierdoor verspringend. De bebouwingsstructuur is open, met veel doorzichten naar het achterliggende gebied. De huidige mate van open- en geslotenheid is leidend voor veranderingen. De openbare ruimte, de straat en de begeleidende bomen enerzijds en anderzijds de voortuinen of de aanstrating en stoep zijn bepalend in het straatbeeld en zorgen voor de samenhang. Hierdoor vormen de perceelsgewijze, individuele invullingen één straatwand terwijl ze onderling veel van elkaar verschillen. De kavels hebben vaak diepe achtertuinen en kleine of geen voortuinen. Woningen, kleine ambachtelijke werkplaatsen, winkels, horeca en boerderijen zijn de diverse functies die je aantreft in de lintbebouwing. Soms heeft een functieverandering plaatsgevonden. Als dit heeft plaatsgevonden met behoud van de oorspronkelijke bebouwingsmassa wordt dit niet als storend ervaren. Bebouwing op zich De bebouwing in de historische bebouwingslinten is zeer divers van karakter.

De gebouwen zijn individueel ontworpen en dateren uit verschillende tijdsperioden. Samenvoegingen van individuele bouwmassa’s komen zelden voor en zijn dan vaak een verstoring van het straatbeeld. De bebouwing bestaat overwegend uit één tot twee lagen met langskap. Soms is er sprake van intensievere bebouwing richting het centrum. De percelen zijn smaller en de woningen hebben veelal een dwarskap. Kenmerkend is de brede en lange massa waarbij horizontaliteit bepalend is voor de opbouw van de gevel. De raamopeningen zijn echter verticaal opgebouwd. Materiaal, detaillering en kleur De gevels zijn in de meeste gevallen opgetrokken uit baksteen, soms gestukadoord, het dak is bedekt met riet of pannen. De detaillering van de bebouwing is afhankelijk van de ontstaansperiode. Men treft diverse ornamenten, detailleringen in het metselwerk (strek- en rollagen) en diverse gevelbeëindigingen aan. Kenmerkend is het contrast tussen de kleur van het metselwerk en die van de kozijnen.

Pagina 30 van 66

Criteria Ligging · het dorpse en historische karakter van de gebieden behouden en versterken · de rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar · de bebouwing is halfopen, met doorzichten naar het achtergebied, en perceelsgewijs ontwikkeld. · hoofdgebouwen zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte. Massa · perceelsgewijze opbouw; samenvoegingen van percelen zijn niet gewenst. · gebouwen zijn in het algemeen individueel en afwisselend · de bouwmassa’s en gevelopbouw harmoniëren met het dorpse karakter van het gebied · gebouwen hebben overwegend een a twee bouwlagen met kap · de begane grondlaag van het gebouw is afgestemd op de geleding, ritmiek en stijl van de gevel · de gevel van de bovenbouw is afgestemd op de hoofdmassa · aan-, op- en uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa · bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume Architectonische uitwerking · de detaillering is zorgvuldig · fijne detaillering wordt benadrukt in kleine elementen als gootklossen, belijning en baksteenpatronen in het gevelvlak · gevels hebben een verticale geleding · gevels zijn bij voorkeur voorzien van een stenen plint · daken hebben een houten overstek of een gemetselde beëindiging · dakkapellen, lijsten en dergelijke zijn zelfstandige ondergeschikte elementen en in maatvoering en architectuur afgestemd op de hoofdmassa

Materiaal- en kleurgebruik · materiaalgebruik is traditioneel. · gevels zijn in principe van rode of bruine baksteen. Pleisterwerk of wit gevelschilderwerk is ook mogelijk · hellende daken zijn gedekt met keramische pannen · traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt · het kleurgebruik is traditioneel en terughoudend. 3.4.4 Structuurvisie Hilvarenbeek, 2010 Toetsingskader Op 25 februari 2010 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Hilvarenbeek vastgesteld. In de structuurvisie worden voor kernen beleidsuitgangspunten geformuleerd voor behoud van het ruimtelijk karakter van de dorpen, die hieronder kort worden weergegeven. Alle dorpen hebben, historisch bepaald, een directe ruimtelijke en functionele relatie met het buitengebied van de gemeente Hilvarenbeek. Een belangrijk aspect van het ruimtelijk karakter is de visuele relatie die de dorpen op veel plaatsen met het landschap hebben. Het behoud van het kleinschalige en diverse karakter van de dorpen is een kerntaak van de gemeente. De gemeente ziet als haar basisverantwoordelijkheid het behouden van de ruimtelijke karakteristiek van haar gemeente. Hierbij hanteert zij onderstaande criteria voor de dorpen: — behoud van de waarden die kenmerkend zijn voor het ontstaan van de gemeente en specifiek zijn per kern.

Van belang hierbij is de ruimtelijke structuur, beeldbepalende elementen, Pagina 31 van 66