Koersnotitie Volkshuisvestingsprogramma - Hillegom.pdf

Koersnotitie Voor het volkshuisvestingsprogramma

Gemeente Hillegom 9 oktober 2025 Defintief

DATUM

9 oktober 2025

TITEL

Koersnotitie

OPDRACHTGEVER

Gemeente Hillegom

AUTEUR(S)

Laurens van Dongen Mitch Opperhuizen Bram Klouwen

PROJECTNUMMER

2534.101

STATUS

Defintief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Inleiding

4

Deel A: Koers – de richting voor de komende jaren 1. Onze waarden (ambitie) 2. Rolneming 3. Onze volkshuisvestelijke prioriteiten

7 7 8 8

Deel B: Context en opgaven 1. Beleidscontext 2. Wat zien we: Onze opgaven 2.1 Opgaven in de bestaande woningvoorraad 2.2 Leefbaarheid en leefomgeving 2.3 Actuele en verwachte woonbehoefte 2.4 Verwachte realisaties (woningbouwkalender) 2.5 Opgave wonen met zorg voor ouderen 2.6 Woonbehoefte voor aandachtsgroepen

11 11 15 15 16 19 23 24 28

Deel C: Bijlagen Bijlage 1: Belangrijkste afspraken Regionale woonagenda Bijlage 2: Vergelijking met prognose ouderenhuisvesting ABF Bijlage 3: Input van onze stakeholders Bijlage 4: Begrippenlijst

31 31 35 37 40

Inleiding De gemeente Hillegom heeft een rijke geschiedenis, die zich uit in een historisch hart en een zeer gevarieerd landschap. Toeristen komen hier voor de bloeiende bollenvelden en het gezellige centrum. Hillegom biedt een diversiteit aan woonmilieus en beschikt over goede OV-verbindingen. Kortom, Hillegom is een heerlijke plek om te wonen in een unieke omgeving. Dat is een grote kwaliteit, zeker in combinatie met de unieke ligging van Hillegom: nabij steden als Haarlem, Amsterdam Den Haag en Leiden, vlakbij Schiphol, en binnen een half uur fietsen ben je op het strand. Tegelijkertijd staat er nog een hoop te gebeuren rondom volkshuisvesting. De groei van de bevolking gaat sneller dan verwacht waardoor de druk op de woningvoorraad alsmaar toeneemt. De vergrijzing zet door en er liggen nieuwe opgaven vanuit het Rijk rondom betaalbaarheid, verduurzaming en het verdelen van woningen. De afgelopen jaren heeft de gemeente Hillegom hard gewerkt aan de opgaven op het gebied van wonen en maatschappelijke ontwikkeling. De resultaten hiervan zijn zichtbaar, Hillegom behaalde een aanzienlijk deel van de kwantitatieve ambitie uit het Woonprogramma 2020-2024. Met het aflopen van dit programma en oog voor de recente ontwikkelingen, wil de gemeente haar woonbeleid actualiseren. Daarbij speelt de gemeente in op de voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv).

In plaats van een woonvisie stelt de gemeente daarom een volkshuisvestingsprogramma op.

Doel en opbouw koersnotitie Deze koersnotitie is een opmaat voor het volkshuisvestingsprogramma. Hierin werken we eerst de opgaven en keuzes uit waar we de komende jaren voor staan. De koersnotitie vloeit voort uit de Maatschappelijke Agenda en de Omgevingsvisie, zie ook onderstaande afbeelding. Waar de MAG en de omgevingsvisie de brede lange termijn ambities van de gemeente schetst, vertaalt de koersnotitie de integrale ambities van beide documenten naar concrete opgaven en strategische keuzes op het gebied van de inwoners, leefbaarheid, wonen en sociale cohesie. De koersnotitie combineert hiermee het fysieke en sociale domein. Deze notitie biedt daarmee richting en kaders voor beleid en besluitvorming. De gemeente kan hiermee op een samenhangende wijze inspelen op maatschappelijke en ruimtelijke vraagstukken. De gemeenteraad stelt de koersnotitie vast als basis voor de verdere uitwerking. Hiermee vormt het document de leidraad voor het uiteindelijke volkshuisvestingsprogramma, waarin de acties, projecten en maatregelen worden uitgewerkt om de gestelde doelen daadwerkelijk te realiseren. De Maatschappelijke Agenda (MAG) en de Omgevingsvisie vormen samen de basis voor de koersnotitie. Deze koersnotitie vertaalt de brede ambities naar concrete opgaven en strategische keuzes, met als doel het uitwerken van maatregelen en instrumenten in een volkshuisvestingsprogramma.

Dit programma komt direct ten goede aan de behoeften van inwoners.

2534.101 | Koersnotitie

4

Deze notitie is opgedeeld in twee delen: A. In het eerste deel werken we op hoofdlijnen uit welke opgaven we met prioriteit in Hillegom oppakken en welke accenten we daarbij willen leggen. B. Het tweede deel biedt achtergrondinformatie en schetst de context en opgaven die hieraan ten grondslag liggen. Dit doen we aan de hand van de eisen voor het volkshuisvestingsprogramma uit de Wet versterking regie volkshuisvesting.

Proces en status van dit document De gemeente Hillegom hecht waarde aan een zorgvuldig proces. Daarin zijn de volgende stappen gezet: • Informatie over de beleidsmatige kaders vanuit de Omgevingsvisie, Maatschappelijke Agenda, en regionaal, provinciaal en nationaal beleid zijn in beeld gebracht. Ook is een analyse uitgevoerd van de woningmarkt van Hillegom, waarbij zowel naar de behoefte als naar het beschikbare aanbod is gekeken. • Op grond van deze inventarisatie en analyse is de volkshuisvestelijke koers uitgewerkt. Hierin is aangegeven wat Hillegom wil bereiken rond de volkshuisvesting en welke opgaven er liggen om het gewenste toekomstbeeld te bereiken. Daarmee vormt de koers de kapstok en de agenda voor het volkshuisvestingsprogramma. (koers) aanscherpen • Op basis van deze koersnotitie werkt het college haar volkshuisvestingsprogramma uit. Hierin zijn maatregelen opgenomen voor de gewenste voorraadontwikkeling, in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw. Ook zijn flankerende maatregelen benoemd die nodig zijn voor het invullen van de volkshuisvestelijke opgave in Hillegom. Daarbij is aangegeven hoe het college om wil gaan met monitoring en evaluatie van het programma. Het proces is dus gestart met het verzamelen van documenten en analyses en het maken van een schets van de huidige situatie door onderzoek en eerste gesprekken met bestuurders en ambtenaren.

Vervolgens hebben we bij onze stakeholders opgehaald welke aandachtspunten en vraagstukken volgens hen de komende jaren opgepakt moeten worden. Deze input vormt een belangrijk onderdeel van de koers en is terug te vinden in de blauwe tekstvlakken en in bijlage 4. Tot slot werkten we deze resultaten van onderzoek en de gevoerde gesprekken uit in dit koersdocument. Deze notitie vormt de basis voor het vervolg waarbij we aan de hand van bijeenkomsten met stakeholders, ambtenaren, bestuurders en de raad het programma verder uitwerken. Daarbij houden we specifiek rekening met monitoring zodat de inzet van de voorgestelde maatregelen meetbaar is.

Afbakening doelgroepen Met het volkshuisvestingsprogramma geeft Hillegom invulling aan de woonopgaven. In de Omgevingsvisie streeft de gemeente naar een passende woningvoorraad voor iedere levensfase. Dit gaat onder andere om de volgende doelgroepen: • Starters en (jonge) stellen zonder kinderen • Gezinnen • Ouderen/senioren (65+) In de Maatschappelijke agenda streeft de gemeente naar “een samenleving die vertrouwt en bouwt op de kracht van bewoners en waarin iedereen meedoet”. Dit gaat vaak niet vanzelf. Zeker voor mensen die vanwege een zorg- of ondersteuningsvraag geen passende woning kunnen vinden. Deze doelgroepen worden ook in de Wvrv gedefinieerd. Het Rijk heeft bepaald dat naast de reguliere doelgroepen

2534.101 | Koersnotitie

5

gemeenten ten minste de volgende “aandachtsgroepen” moeten opnemen in het volkshuisvestingsprogramma. Dit gaat om: • Mantelzorgers/ontvangers; • Mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking en/of psychische kwetsbaarheid; • Daklozen/dreigend daklozen; • Uitstromende doelgroepen en mensen die op basis van de Wvrv beroep kunnen doen op een urgentieverklaring voor een sociale huurwoning: o Uitstromers uit Beschermd wonen (BW)/Maatschappelijke opvang (MO)/Jeugdhulp met verblijf; o Uitstromers uit de opvang (na huiselijk geweld); o Slachtoffers mensenhandel; o Ex-gedetineerden / uitstromers uit forensische zorg; o Stoppende sekswerkers; • Arbeidsmigranten (short-mid-long); • Studenten; • Woonwagenbewoners; De bovenstaande opsomming bevatten de doelgroepen die worden gedefinieerd in de Wvrv. Voor Hillegom is deze lijst niet volledig. In Hillegom is ook aandacht voor spoedzoekers van huizen. Denk hierbij aan inwoners die door scheiding met spoed een huis nodig hebben, in bijzonder als er kinderen in het spel zijn. Hiervoor benut de gemeente lokale toewijzing. Tot slot is er de doelgroep statushouders/vluchtelingen/ontheemden. Deze groep maakt officieel geen onderdeel uit van de Wvrv.

Voor deze groepen hebben gemeenten wel een landelijke taakstelling op grond van de Huisvestingswet en de Spreidingswet (voor ontheemden een inspanningsverplichting) om te zorgen voor passende huisvesting.

2534.101 | Koersnotitie

6

Deel A: Koers – de richting voor de komende jaren Uit vastgestelde beleidsdocumenten en gesprekken met de ambtelijke werkgroep en de portefeuillehouders wonen en zorg komen een aantal beleidsrichtingen naar voren. Aan de hand van een aantal dilemma’s die we met de portefeuillehouders en de raad zijn besproken, hebben we hier prioriteit in aangebracht. Deze prioriteiten vormen uiteindelijk de basis voor uitwerken van de doelen en ambities in het volkshuisvestingsprogramma.

1.

Onze waarden (ambitie)

Vanuit de Omgevingsvisie, de Maatschappelijke Agenda en de ambitieovereenkomst Wonen, welzijn en zorg komen een aantal ambities naar voren die kaderstellend zijn voor het volkshuisvestingsprogramma. Deze hebben we geherformuleerd in kernwaarden en basisprincipes van waaruit we als gemeente willen werken. We identificeerden de volgende principes: •

Wij zijn een gemeente waar mensen goed kunnen leven in verbinding met elkaar. - We werken samen aan vitale en zorgzame buurten waarin inwoners betrokken, vitaal en betekenisvol samen kunnen leven. - Stimuleren van ontmoeting in de buurt

•

We zijn een gemeente met een overwegend dorps karakter, dit willen we behouden en waar mogelijk versterken. - We hebben aandacht voor het ‘sociale dorpse karakter’, waarin we ontmoeting stimuleren en het voorzieningsniveau op pijl houden. - We hebben tegelijkertijd aandacht voor het ‘ruimtelijk’ dorpse karakter. We dragen zorg voor een groene uitstraling, met focus op kwaliteit van groen en verwelkomende wijken die beweging stimuleren.

•

We vertrouwen en bouwen op de kracht van bewoners (iedereen doet mee). - Inwoners zijn in de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor hun leven en zetten zich daarvoor in. Waar nodig bieden we ondersteuning op maat. - We werken aan een vitale, ofwel gezonde, actieve en veerkrachtige samenleving waarin inwoners zich prettig voelen. We gaan uit van wat mensen wel kunnen en werken vanuit positieve gezondheid. - Iedereen doet mee aan de samenleving. - Inwoners zijn volwaardige partners van de gemeente.

•

We bieden ruimte aan een gevarieerde woningvraag. - We beschouwen wonen als een basisrecht voor iedereen. Daarom zetten we ons maximaal in om de woningnood in Hillegom aan te pakken. - We werken aan gemengde wijken met voldoende en divers aanbod van woningbouw. - Variatie aanbrengen in de woningvoorraad is meer dan een nieuwbouwopgave. Dit gaat ook om het verbouwen en herbouwen van bestaande woningen.

2534.101 | Koersnotitie

7

•

We willen woonwijken die klaar zijn voor de toekomst. Dit betekent: - Duurzaam en comfortabel te verwarmen woningen. Daarbij ook kijkend naar mogelijke verkoeling. - Een klimaatadaptieve woonomgeving met passende voorzieningen, die hittestress tegengaat en uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. In deze woonomgevingen is aandacht voor het behoudt en de versterking van groen. Zo zijn we in 2050 klimaatneutraal. - We bieden een passend woningaanbod dat past bij iedere levensfase.

•

De woonopgave is te groot voor enkel Hillegom alleen. Samenwerking is randvoorwaardelijk, want de opgaven zijn integraal en domein overstijgend. - Samenwerken doen we met elkaar (Duin- en bollenstreek) maar dit gaat ook over samenwerking met de regio, provincie, corporaties, bouwende partijen, zorgpartijen, bewoners en het Rijk. - Voor Hillegom betekent dat wij de samenwerking ook opzoeken met Noord-Holland. De Hillegomse woningmarkt richt zich immers zowel op Leiden als op Haarlem en Haarlemmermeer.

2.

Rolneming

Een gemeente kan verschillende rollen vervullen om haar doelstellingen te realiseren, afhankelijk van de situatie en de specifieke opgave. Zo kan de gemeente een richtinggevende rol spelen door instrumenten in te zetten die de keuzes van andere partijen beïnvloeden, of een regulerende rol door mogelijkheden van partijen te beperken om zo beleid te handhaven. In het kader van het volkshuisvestingsprogramma wil de gemeente Hillegom actief een stimulerende rol vervullen om de eigen opgave op het gebied van wonen op te lossen. Niet enkel faciliterend, maar door volop in te zetten op het beschikbare instrumentarium wil de gemeente de samenwerking versnellen en partijen ondersteunen. Voorbeelden van dit instrumentarium zijn: startersleningen, het maken van goede prestatieafspraken en het actief regie voeren op de inzet van ontwikkelaars. Deze actieve, stimulerende rol is ook in lijn met de regierol van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Zo wil de gemeente, in samenwerking met andere partijen zich richten op het behalen van concrete resultaten voor haar eigen woningbehoefte.

3.

Onze volkshuisvestelijke prioriteiten

Gezien de huidige opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn (zie deel B), en op basis van onze waarden en langetermijnambities, geven we voor het volkshuisvestingsprogramma prioriteit aan de volgende punten: •

We zien dat veel mensen in Hillegom moeite hebben om een passende woning te vinden. Jongeren, starters, gezinnen én ouderen lopen vast op een krappe woningmarkt. We beschouwen wonen niet alleen als een ruimtelijke opgave, maar als een maatschappelijke noodzaak. Daarom zetten we ons maximaal in om onze lokale woonopgave te realiseren. Alles met als doel: voor iedereen in Hillegom een passende plek om te wonen.

•

In de nieuwbouw leggen we het accent op woningen die voorzien in de lokale vraag: ouderen en starters zitten het meest in de knel, deze doelgroepen moeten prioriteit krijgen in de keuzes die we maken.

2534.101 | Koersnotitie

8

-

-

-

We voegen meer variatie toe aan de voorraad door ruimte te maken voor appartementen waarbij we oog hebben voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing. Met onze nieuwbouw willen we twee doelen bereiken. Nieuwbouw van koopwoningen voor starters moet de kansen van deze groep vergroten. Daarnaast proberen we met nieuwbouw de doorstroom van ouderen te faciliteren, zodat ook jongeren een woning kunnen vinden. Ouderen die een sociale huurwoningen achterlaten krijgen daarom voorrang als ze verhuizen naar een meer bij hun levensfase passende woning (“van groot naar beter”). Als we op korte termijn onvoldoende woningen voor jongeren kunnen bouwen, focussen we op het toevoegen van kleine (flex) woningen om toch aan deze behoefte te voldoen. Daarnaast blijven we de doorstroom faciliteren. De manier waarop we inzetten op het toevoegen van voldoende woningen verschilt per doelgroep en woningtype. Daarbij kijken we goed naar waar de grootste kansen liggen: via nieuwbouw of door beter gebruik te maken van de bestaande woningvoorraad. In de onderstaande tabel geven we per inkomensgroep en doelgroep aan waar onze primaire focus ligt. Waar zetten we op in? Starters Inkomen boven Inkomen onder sociale sociale huurgrens huurgrens

Gezinnen

Ouderen

Alle inkomens

Inkomen onder sociale huurgrens

Inkomen boven sociale huurgrens

Primaire strategie

Doorstroom naar bestaande voorraad

Nieuwbouw appartementen en kleine woningen

Doorstroom naar eengezinswoningen

Nieuwbouw passende nultreden woningen

Nieuwbouw nultreden koop/dure huur nabij voorzieningen

Alternatief

Nieuwbouw kleine (flex) huurwoningen

Doorstroom naar bestaande voorraad

Nieuwbouw eengezinswoningen

Levensloopbestendig maken bestaande woningen

Levensloopbestendig maken eigen woningen

•

Het voldoen aan de nieuwbouwopgave heeft onze eerste prioriteit, maar dit mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid, het dorpse karakter en een goede stedenbouwkundige opzet van ons dorp. - De aangewezen locaties uit de Wat krijgen wij mee van onze woningbouwkalender zijn de primaire gebieden politiek? Besteed aandacht aan: waar we tot 2030 woningen toevoegen. • Lange termijn behoefte onderzoeken - Na 2030 zijn er onvoldoende binnenstedelijke • Focus bouwen voor eigen bevolking. locaties om aan de behoefte te voldoen. We Hierin de doorstroom voor ouderen verkennen de mogelijkheden om verder te proberen te faciliteren, zodat ook verdichten in Hillegom. Bijvoorbeeld door jongeren een woning kunnen vinden. optoppen, splitsen, hoogbouw en woningdelen of • Voor individuele projecten niet afwijken van stedenbouwkundige kaders. Die het anders invullen van GOM-woningen in het kaders wel opnieuw evalueren en buitengebied. mogelijke flexibiliteit inbouwen. - We zien kansen om enkele bedrijventerreinen en • Wij blijven mogelijkheden voor de bedrijfslocaties te transformeren naar uitbreiding van de bestaande voorraad woonlocaties. Om dit te realiseren zullen we met promoten. de provincie in overleg moeten gaan. - We houden de locatie uit de Omgevingsvisie als reservelocatie voor woningbouw in beeld.

2534.101 | Koersnotitie

9

•

We zetten in op het realiseren van voldoende geschikte woningen, zorg en ondersteuning voor ouderen (nultreden, geclusterd, en zorggeschikt). - We realiseren nieuwe seniorenhuisvesting met name nabij voorzieningen. - We verkennen het instrumentarium om toewijzing van geschikte woningen aan ouderen te borgen. - We werken met zorgpartijen samen aan zorgzame buurten om zorg ook in de toekomst beschikbaar te houden. - Op plekken waar veel ouderen wonen, werken we aan toegankelijkheid van de woonomgeving en stimuleren we spontane ontmoeting.

•

We onderzoeken hoe we kleine en betaalbare woonruimte voor aandachtsgroepen vrij kunnen spelen en werken aan een zachte landing/acceptatie in de wijk. - We kijken samen met Stek hoe we meer kleine en betaalbare woningen toevoegen of bestaande woningen beschikbaar maken. Dit geldt ook voor de spoedzoeker, zoals de gescheiden woningzoekende met kinderen. Hiervoor benutten we mogelijkheden binnen lokale toewijzing. - We verkennen mogelijkheden tot woningdelen/friendscontracten, hospitaverhuur en het realiseren van nieuwe kleine woningen. - We verkennen mogelijkheden voor maatwerk locaties voor short- en midstay arbeidsmigranten in het buitengebied. ‘Long-stay’ arbeidsmigranten worden gezien als reguliere woonzoekende. - We voegen in samenwerking met de gemeenten Teylingen, Lisse en Noordwijk 12 woonwagenstandplaatsen toe in deze subregio. - We voorkomen concentraties en zetten in op spreiding van kwetsbare mensen die behoefte hebben aan een woonomgeving gericht op herstel en re-integratie in de samenleving - We werken aan begrip en acceptatie van bewoners dat er mensen in de wijk wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag. - De gemeente Hillegom heeft al één scheef huisje, bedoeld voor mensen die door hun gedrag ernstige en langdurige overlast veroorzaken in reguliere woonwijken. De Duin- en Bollenstreek moet nog twee scheve huisjes realiseren.

2534.101 | Koersnotitie

10

Deel B: Context en opgaven Nationaal en regionaal veranderde er veel de sinds het vaststellen van het vorige Woonprogramma 20202024. Hieronder beschrijven we enkele van de belangrijkste ontwikkelingen en opgaven.

1. Beleidscontext Landelijk Nationale woon- en bouwagenda en het Programma een thuis voor iedereen In 2022-2023 presenteerde de voormalig minister van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, Hugo de Jonge, de Nationale woon- en bouwagenda en bijbehorende programma’s 1. Vanuit de Nationale woonen bouwagenda stuurt het Rijk, met verschillende programma’s, op het sneller én betaalbaarder realiseren van woningen. De vorige coalitie van PVV, VVD, NSC en BBB zet het ingezette beleid op hoofdlijnen voort. In het Programma Een thuis voor iedereen definieert het Rijk de aandachtsgroepen die benoemd moeten worden in het woonbeleid (zie afbakening doelgroepen op p.3). Over het algemeen betreft het groepen die een beroep doen op betaalbare (sociale huur) woningen. Ook streeft het programma naar een meer evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad over alle gemeenten in Nederland. De Wet versterking regie volkshuisvesting De voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting is een uitwerking van de Nationale woon- en bouwagenda. Het regelt het wettelijk instrumentarium voor een aantal zaken. Denk aan het verplicht bouwen van 2/3 betaalbaar waarvan tenminste 30% sociaal. Daarnaast verandert de wet een aantal dingen. De wet hevelt het verplichte woonbeleid over van de Woningwet naar de Omgevingswet.

Dit betekent dat de woonvisie verandert in een volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingsvisie. Ook stelt de wet eisen aan het volkshuisvestingsprogramma. Onder andere dat gemeenten verplicht de opgaven voor aandachtsgroepen uit het programma Een thuis voor iedereen benoemen. Bovendien moet het programma een sterk programmatische uitwerking krijgen waarbij de gemeente aangeeft wat, voor wie en waar zij gaat bouwen. Programma wonen, ondersteuning en zorg voor ouderen (WOZO) In dit programma geeft het ministerie van Volksgezondheid, welzijn en sport (VWS) haar visie op wonen met zorg en ondersteuning voor ouderen. Een uitkomst van dit programma is dat er (bijna) geen intramurale verpleeghuisplekken meer bijkomen en dat de inzet op ‘geclusterd wonen’ wordt verstevigd. Dit vraagt om een andere werkwijze als het gaat om de huisvesting van ouderen: ouderen met een intensieve zorgvraag zullen in de toekomst niet meer allemaal een plek kunnen krijgen in een verpleeghuis, maar in plaats daarvan ligt de focus onder andere op ‘zorggeschikte woningen’ met extramurale zorg via het Volledig pakket thuis (VPT). Er ligt een opgave voor Hillegom om deze zorggeschikte en geclusterde woonvormen te realiseren en waar nodig afspraken te maken met zorgpartijen en het zorgkantoor over het leveren van zorg en ondersteuning.

1 Onder de Nationale woon- en bouwagenda vallen de volgende programma’s: het Programma woningbouw, het Programma een

thuis voor iedereen, het Programma verduurzaming gebouwde omgeving het Programma leefbaarheid en veiligheid en het Programma wonen en zorg voor ouderen

2534.101 | Koersnotitie

11

Integraal zorgakkoord, Gezond- en actief leven akkoord (IZA/GALA) Om de zorg richting de toekomst beschikbaar en betaalbaar te houden, lanceerde het ministerie van VWS in samenwerking met zorgpartijen en gemeenten het Integraal Zorgakkoord (IZA) en het Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA). Beide akkoorden leggen nadruk op het behouden van een goede gezondheid om daarmee zorgvragen te voorkomen. Op regionaal niveau is dit uitgewerkt in het Regioplan IZA ZuidHolland Noord. Het Regioplan stelt enkele doelen en bijbehorende actielijnen waarmee de gemeente rekening moet houden bij het opstellen van nieuw beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Binnen de actielijn ‘ouderen’ zijn bijvoorbeeld projecten geformuleerd om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen en de zorg en ondersteuning hierop aan te laten sluiten. Ook omvat de actielijn methodieken voor een gezonde en inclusieve wijk (positieve gezondheid) waar inwoners elkaar helpen en samen redzaam zijn. Hier ligt een opgave om dit samen met ketenpartners op lokaal niveau uit te werken. Het vervolg van deze akkoorden ligt bij het aanvullend Zorg- en Welzijnsakkoord AZWA. Nationaal actieplan dakloosheid: Eerst een thuis In 2021 tekende Nederland het verdrag van Lissabon. Hierin is afgesproken dat in 2030 niemand meer onvrijwillig op straat slaapt.

Het ondertekenen van het akkoord leidde tot het “Nationaal actieplan dakloosheid: Eerst een thuis”. Belangrijkste verandering is de inzet op ‘wonen eerst’. Wonen eerst betekent dat een stabiele woonplek niet ‘verdiend’ wordt, maar juist de basis is voor duurzaam herstel. Vanuit deze basis kan men - met de juiste zorg- en ondersteuning – werken aan het op orde krijgen van andere zaken, zoals financiën, werk of een andere zingevende daginvulling. De maatschappelijke zorg is gedecentraliseerd in Holland Rijnland. Gemeenten realiseren zelf kleinschalige vormen van opvang en/of huisvesting. De gemeente Leiden stelt financiële middelen beschikbaar voor deze transitie. Daarnaast zijn er aanvullende lokale opgaven. Denk aan het voorkomen van dakloosheid of het huisvesten van dakloze mensen. Voor deze aanpak zijn regionale afspraken gemaakt. Nu en in de toekomst wordt door gemeente Leiden specialistische zorg georganiseerd. Hervormingsagenda Jeugd De Hervormingsagenda Jeugd is een pakket afspraken tussen het Rijk, gemeenten, jeugdzorginstellingen, professionals en cliëntenorganisaties, met als doel de jeugdzorg te verbeteren en financieel houdbaar te maken. De agenda geldt voor de periode 2023-2028 en richt zich op het sneller en beter ondersteunen van kinderen en gezinnen die hulp nodig hebben. In de Hervormingsagenda zijn diverse beleidsmaatregelen opgenomen.

Enkele daarvan zijn relevant voor dit koersplan, namelijk: • Jeugdhulp steviger verbinden aan aanpalende domeinen zoals wonen, onderwijs en bestaanszekerheid. Het advies van de Deskundigencommissie onder leiding van Tamara van Ark 2 is om deze insteek te kantelen. Nu wordt jeugdhulp als basis genomen waar andere domeinen op aan moeten sluiten. In plaats daarvan adviseert de Deskundigencommissie om te zorgen dat wonen, onderwijs en bestaanszekerheid op orde zijn. Dat draagt bij aan het verlagen van de instroom in de jeugdhulp. • Terugdringen residentiële jeugdhulp: zo thuis mogelijk. Dit is gericht op het voorkomen van residentiële jeugdhulp om te zorgen dat jeugdigen die jeugdhulp nodig hebben ook dan zo thuis mogelijk kunnen opgroeien. Waar residentiële jeugdhulp toch nodig is wordt dit geboden via regionale kleinschalige alternatieven. Kleinschaligheid biedt meer kans op een veilig en positief leefklimaat, maatwerk en onvoorwaardelijk wonen. 2 Een onafhankelijke Deskundigencommissie onder leiding van Tamara van Ark brengt op twee momenten een zwaarwegend advies

uit over de voortgang en financien van de Hervormingsagenda. Het eerste advies is in januari 2025 uitgebracht. Het tweede advies volgt in het eerste kwartaal van 2027.

2534.101 | Koersnotitie

12

Regionaal en lokale context In Hillegom gebeurt al veel. Op gemeentelijkniveau heeft Hillegom een omgevingsvisie opgesteld en werken zij hard aan het realiseren van het woonprogramma. Denk bijvoorbeeld aan de Woningbouwkalender die recentelijk is opgesteld. De belangrijkste beleidspunten uit deze documenten zijn kaderstellend voor het volkshuisvestingsprogramma. Regionale woonagenda kaderstellend De Regio Holland-Rijnland werkt intensief samen. Via een Gemeenschappelijke regeling is bepaald dat de Regio bepaalde taken en bevoegdheden uitvoert op het gebied van wonen, werken, onderwijs, energie, mobiliteit en recreatie. Anders dan in andere regio’s heeft Holland-Rijnland een algemeen bestuur en een dagelijks bestuur met daarin raadsleden en portefeuillehouders uit de regiogemeenten. De Regio heeft een eigen Omgevingsagenda en Woonagenda. De ruimtelijke keuzes en afspraken uit deze agenda’s zijn kaderstellend en moeten een plek vinden in de volkshuisvestingsprogramma’s van de regiogemeenten. Voor een overzicht van de belangrijkste afspraken, zie bijlage 2. Omgevingsvisie Een volkshuisvestingsprogramma, de omgevingsvisie en de Maatschappelijke Agenda zijn nauw met elkaar verbonden, maar hebben verschillende focus. De omgevingsvisie biedt de brede strategische kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.

Het volkshuisvestingsprogramma is een programma onder de gemeentelijke omgevingsvisie. Het is daarmee een concreet beleidsinstrument dat specifieke onderdelen van de omgevingsvisie verder uitwerkt en implementeert. Het volkshuisvestingsprogramma is uitvoeringsgericht bevat gerichte maatregelen en instrumenten om de doelen uit de omgevingsvisie te kunnen halen. De omgevingsvisie van Hillegom beschrijft een landelijk dorps karakter, met afwisselende bebouwing van vooral grondgebonden woningen. De openbare ruimte is ontspannen, groen en aantrekkelijk om een thuis van te maken. Daarnaast wordt de hechte samenleving erkend, met de grote hoeveelheid (maatschappelijke) voorzieningen. Tegelijkertijd hebben deze voorzieningen aandacht nodig om op pijl te blijven. Tegelijkertijd geeft de omgevingsvisie ambities weer en zet het een koers uit waar het volkshuisvestingsprogramma zich op baseert. De koers zet in op Hillegom als een heerlijke woonplaats. Het volkshuisvestingsprogramma bouwt daarop voort. Ook houdt het rekening met belangrijke randvoorwaarden zoals: het maatschappelijke voorzieningsniveau, de sociale cohesie, de goede verkeersdoorstroming, groen en duurzaamheid.

Koers uit onze omgevingsvisie • Behouden en versterken dorpse karakter • Nieuwbouw binnenstedelijk realiseren • Verduurzamen en kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad • Bevorderen van gezondheid • Sociale cohesie versterken • Zorg dragen voor toekomstbestendige voorzieningen • Behoud en verbeteren woon- en leefkwaliteit

Maatschappelijke Agenda en ambitieovereenkomst Wonen, Welzijn en Zorg HLT Het volkshuisvestingsprogramma opereert op het snijvlak van het ruimtelijk en sociaal-maatschappelijk domein, omdat wonen verder gaat dan alleen het bouwen van woningen. Het volkshuisvestingsprogramma legt verbinding tussen wonen, zorg, welzijn en ondersteuning. Het gaat niet alleen over de fysieke aspecten van woningbouw, maar ook om leefbaarheid, sociale samenhang en de woongerelateerde zorg- en ondersteuningsbehoefte van bewoners.

2534.101 | Koersnotitie

13

In de gemeente Hillegom beschrijven de Maatschappelijke Agenda, en de ambitieovereenkomst Wonen, Welzijn en Zorg HLT een visie waarin iedereen “Een leven lang kan meedoen”. Deze visie wordt vormgegeven aan de hand van twee belangrijke kernwaarden. Ten eerste, wij vertrouwen en bouwen op de kracht van inwoners. Iedereen kan meedoen aan de samenleving. Daarbij zijn onze inwoners volwaardige partners van de gemeente. Ook gaan wij uit van positieve gezondheid, voorkomen is beter dan genezen. Ten tweede, wanneer het nodig is, is ondersteuning op maat beschikbaar. Hierin Ambities uit onze Maatschappelijke Agenda 1. Vitaliteit: Onze inwoners hebben gelijke werken wij mensgericht. Zo probeert de gemeente kansen op gezondheid. Van -9 maanden een goede kwaliteit aan zorg makkelijk bereikbaar tot 100+ te maken. 2. Zorg voor elkaar: Onze inwoners zijn actief Belangrijke ambities worden beschreven vanuit een zestal thema’s, die hiernaast worden beschreven. Deze thema’s hebben belangrijke raakvlakken met wonen. Daarom worden ze ook in het volkshuisvestingsprogramma verder uitgewerkt. Acties en maatregelen in het volkshuisvestingsprogramma baseren zich op de ambities uit de Maatschappelijke Agenda en de Welzijn en Zorg visie. Daarmee bieden we een integrale benadering van woon- en leefomgeving.

3.

4.

5.

6.

2534.101 | Koersnotitie

onderdeel van hun buurt en kijken naar elkaar om. Werk en inkomen: Onze inwoners zijn naar vermogen actief in onze samenleving, in de vorm van betaalde arbeid, vrijwilligerswerk of anderszins, en hebben voldoende inkomen voor hun levensonderhoud Opgroeien en opvoeden: Onze kinderen groeien op in een gezonde en veilige omgeving en ouders en opvoeders voelen zich gesteund als dat nodig is. Thuis als basis: Onze inwoners hebben een woning die past bij hun omstandigheden, wensen, behoeften en mogelijkheden Passende ondersteuning: Onze inwoners zijn in staat zichzelf te redden en kunnen rekenen op hulp als ze dat nodig hebben.

14

2. Wat zien we: Onze opgaven In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de belangrijkste opgaven op het gebied van wonen in Hillegom. Dit doen we door een beschrijving te geven van de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad, de actuele en verwachte woonbehoefte en de woonbehoefte voor aandachtsgroepen en ouderen.

2.1 Opgaven in de bestaande woningvoorraad Veel grondgebonden koopwoningen van voor 1980 De woningvoorraad in kenmerkt zich door een relatief groot aantal grondgebonden woningen. We zien een kleine (oudere) dorpskern voornamelijk met woningen gebouwd voor 1945. Deze zijn omringd met verschillende uitbreidingsgebieden. We zien met name grote uitbreidingen tot aan midden jaren ‘80. Denk bijvoorbeeld aan Hillegom-Zuid. Als we kijken naar woningtypen zien we veel ruime grondgebonden gezinswoningen. Met name rijwoningen en veel woningen in het koopsegment. Het aandeel sociale huur is iets lager dan in de regio als geheel. Dit komt deels doordat er de afgelopen jaren veel sloop-nieuwbouw van sociale huur plaatsvindt. Tabel 1: Woningvoorraad 2024 naar eigendom.

Aantal woningen Koopwoningen (%) Corporatiehuur (%) Waarvan DAEB Markthuur (%)

Hillegom

Holland-Rijnland

10.297 67% 24% 22%

59% 26%

9%

14%

Bron: Data CBS gewijzigd op 18 november 2024

Onderhoud en verduurzaming; met name in het oudere deel van de voorraad In de bestaande woningvoorraad in Hillegom is met name bij woningen van vóór 1970 onderhoud noodzakelijk om woningen toekomstbestendig te maken. Een belangrijke indicator hiervoor is het energielabel. Maar het gaat ook om gedateerdheid van plattegronden en noodzakelijke aandacht voor de bouwkundige kwaliteit. Dit zien we bijvoorbeeld terug in Hillegom Midden en Zuid (zie figuur 1). Om deze woningen in goede staat te houden, zijn regulier onderhoud en verduurzaming van belang. Bovendien zijn er bij deze woningen mogelijkheden voor efficiënter ruimtegebruik, zoals splitsen of woningdelen. In Hillegom-zuid komen veel woningen voor die geschikt zijn voor aanpassingen ten behoeve woningdelen (zie figuur 1). Dit zijn over het algemeen ruime gezinswoningen, gebouwd in de periode tussen 1965 en 1985. De woningen in dit gebied hebben doorgaans een praktische indeling, vergelijkbare plattegronden en het gebruik van bouwmaterialen die aanpassingen vergemakkelijken. Dit biedt ruimte om de bestaande woningvoorraad effectiever te benutten. Dit zal niet de meest significante impact hebben, maar elke woning draagt bij.

2534.101 | Koersnotitie

15

Wat vinden onze stakeholders?

In het Klimaatakkoord is afgesproken dat Nederland in • Woningdelen en splitsen biedt 2030 minimaal 55% minder broeikassen uitstoot dan in kansen om kleine woningen toe te 1990 en in 2050 volledig klimaatneutraal is. Gemeenten voegen. hebben een regisserende rol bij het realiseren van de • Regeldruk zit nu vaak in de weg (bijv. max 1 klimaatdoelen, vooral op het gebied van de huishouden per woning). energietransitie in de gebouwde omgeving. De afgelopen • Voordelen voor leefbaarheid door delen en splitsen. Daarnaast ook kansen om ouderen jaren is er al veel verduurzaamd, vooral door langer zelfstandig te laten wonen? woningcorporatie Stek. Slechts een klein deel van hun 3 bezit – minder dan 10% – heeft nog een energielabel van D of lager. De grootste verduurzamingsopgave ligt bij particuliere woningen. Door zowel verduurzaming als woningdelen te stimuleren, ontstaan er extra mogelijkheden om de woningvoorraad aan te passen aan de woonbehoefte van de toekomst. Dit sluit aan bij inzet vanuit het Nationaal Isolatie Programma. Figuur 1: Woningen met een energielabel D of lager (Links); Woningen gebouwd tussen 1965-1985 (midden); Woningen met oppervlakte groter dan 120 m2 (rechts)

Bron: BAG en VRO

In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Zorgen dat woningen gebouwd voor 1985 ook richting de toekomst in goede staat blijven. • Verduurzamen van de particuliere woningvoorraad. • Onderzoeken hoe woningdelen, splitsen/optoppen kan worden gestimuleerd en kansrijk is.

2.2 Leefbaarheid en leefomgeving Leefbaarheid staat er goed voor We hebben te maken met verschillende maatschappelijke trends: toenemende complexiteit van de samenleving, groeiende achterstanden en ongelijkheden tussen groepen mensen, toename van kwetsbare mensen in wijken, tekorten in zorgkosten en personeel alsook gebrek aan woningen. Het 3 Jaarverslag Stek 2023

2534.101 | Koersnotitie

16

begrip leefbaarheid gaat over de aantrekkelijkheid van een gebied of gemeenschap om er te wonen, leven, sporten, elkaar te ontmoeten, te spelen, elkaar hulp te vragen en meer (definitie Movisie). De term lijkt een containerbegrip voor allerlei kwaliteitskenmerken van een leefomgeving en is daarmee diffuus en multidimensionaal. Het gaat niet alleen over de fysieke aspecten van een leefomgeving maar ook over de sociale aspecten. Hoe gaan bewoners met elkaar om? Is er voldoende groen in de wijk? Of zijn mensen tevreden met hun woonomgeving? Dit verlaagt ook de zorgvraag. Voor het volkshuisvestingsprogramma baseren we ons op cijfermatige bronnen (zoals de Leefbaarometer). Hierin staat de leefbaarheid in Hillegom er goed voor. De leefbarometer definieert leefbaarheid als: “De mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld.” Deze wordt bepaald op basis van: • Kwaliteit van de woningvoorraad en de fysieke leefomgeving • Aanwezigheid van voorzieningen (denk aan supermarkt etc.) • Sociale samenhang/cohesie • Ervaren overlast en onveiligheid. Bijna alle gebieden scoren ruim voldoende tot goed. Bewoners waarderen hun woonomgeving met bijna een 8. In Hillegom valt op dat bewoners wel minder vaak tevreden zijn met de hoeveelheid groen in de buurt.

Dit vraagt mogelijk aandacht op enkele plekken, hierin zal de gemeente focussen op kwalitatief groen, boven kwantitatief groen. Al met al zijn er enkele plekken (buurtjes/complexen) waar aandachtspunten zijn. Dit gaat vooral om maatwerk per locatie.

Wat vinden onze stakeholders? • Laagdrempelige ontmoettingsplekken noodzakelijk voor acceptatie en vroegsignalering van problemen. • Deze voorzieningen dragen ook bij aan het terugdringen van eenzaamheid, het binnen de zorgzame buurt naar elkaar omkijken en werkt preventief op de zorgvraag. • Voldoende groen in de omgeving is belangrijk (ook in kader van hittestress) Tabel 2: Ervaring van de woonomgeving en sociale cohesie (2020; meest recente cijfers) Indicator Hillegom Holland Rijnland Sociale omgeving: Mensen gaan prettig met elkaar om (%)

73%

75%

Voldoende groen in de wijk (%)

71%

74%

Geluidsoverlast (%) dat ernstige geluidshinder ervaart

27%

26%

7,9

8,0

Tevredenheid woonomgeving (cijfer van 1-10) Bron: Gezondheidsmonitor GGD Hollands-Midden

Daarnaast omvat een prettige leefomgeving ook werkgelegenheid, bereikbaarheid, onderwijs, recreatie en sociale verbondenheid. De Economische Agenda Duin- en Bollenstreek richt zich daarom op het versterken van de economische positie, met behoud van de aantrekkelijkheid voor wonen, werken en leven. Daarbij is een sterke samenwerking tussen gemeenten, ondernemers, onderwijs en maatschappelijke organisaties nodig om brede welvaart in Hillegom te borgen en verder te ontwikkelen.

Een gezonde leefomgeving Aansluitend bij MAG pijler 1) Vitaliteit, een gezonde leefomgeving speelt een cruciale rol in de preventie van ziekte en het verminderen van zorgbehoefte. Groen en natuurrijke omgevingen stimuleren beweging, verminderen stress en verbeteren de luchtkwaliteit, wat bijdraagt aan de algehele gezondheid. Daarnaast

2534.101 | Koersnotitie

17

bevorderen goed ingerichte openbare ruimtes sociale interactie en gemeenschapsgevoel, wat belangrijk is voor mentale en sociale welzijn. Werken met de principes van positieve gezondheid draagt hieraan bij door niet alleen te focussen op het voorkomen en behandelen van ziekte, maar ook op het versterken van veerkracht en eigen regie. Dit betekent dat de leefomgeving uitnodigt tot een actieve en gezonde leefstijl, met voldoende mogelijkheden voor bewegen, ontmoeten en ontspannen. Door buurten zo in te richten dat mensen langer zelfstandig en gezond kunnen wonen, wordt niet alleen de kwaliteit van leven verbeterd, maar ook de zorgvraag verlaagd en/of uitgesteld. Daarmee werken we aan zorgzame buurten waarin zorg, welzijn en huisvesting op buurtniveau goed op elkaar aansluit. In Hillegom is een groot verschil in de hoeveelheid groen tussen wijken, en de richtlijnen voor openbaar groen per woning worden niet overal gehaald. Onze buurtparken leveren hier wel een grote bijdrage aan zoals, Elsbroek, Cerespark en park de Vosse. Hillegom streeft ernaar om in 2030 een klimaatbestendige, levendige gemeente te zijn, met meer groen, ruimte voor beweging en het verminderen van geluid, geur en fijnstof. In ons groenbeleidsplan staat vastgelegd dat groen een essentiële bouwsteen is van ruimtelijke kwaliteit.

Deze ruimtelijke kwaliteit wordt bereikt door het versterken van groenstructuren, het vergroten van groen in de openbare ruimte, en het realiseren van voldoende groen bij nieuwe woningbouwlocaties door gebruik van de regionale groennormen en beleidskaders.

Onttrekking van reguliere woningen aan de voorraad In Hillegom merken we dat ongereguleerde verkamering van wonen steeds vaker voorkomt. De verkamering heeft verschillende redenen, waaronder de verhuur aan toeristen, studenten of arbeidsmigranten. Het gevolg van de verkamering is het verdwijnen van woningen uit de reguliere voorraad. De verkamerde woning was oorspronkelijk bedoelt voor een andere doelgroep, zoals een gezin, maar wordt nu ingezet van een andere doelgroep. Dit kan bijdrage aan schaarste en hogere woningprijzen. Daarbij neemt het aantal mensen dat een woning gebruikt toe. Deze toename leidt tot gevolgen voor de leefomgeving. Hogere parkeerdruk, geluidsoverlast en toegenomen druk op voorzieningen. In Hillegom willen we verkamering in goede banen leiden. Ten eerste, wil de gemeente de effecten van verkamering in beeld brengen. Ten tweede, in het volkshuisvestingsprogramma verkennen we verschillende opties voor woningdelen. De mogelijkheid tot verkamering is een van deze opties. Verkamering zal dan gereguleerd moeten worden. Hierdoor kan het goed toegepast worden, op gewenste locaties en in gewenste mate.In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • In enkele delen van de gemeente complexgericht werken aan de leefbaarheid en de woonomgeving.

• Werken aan een groene, gezonde en inclusieve leefomgeving die beweging, sociale interactie en mentale veerkracht stimuleert. • Toevoegen: hoe er zo gebouwd kan worden dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Sociale contacten worden gestimuleerd. • Beter in beeld krijgen huidige woonsituatie en de opgave arbeidsmigranten voor de komende jaren.

2534.101 | Koersnotitie

18

2.3 Actuele en verwachte woonbehoefte Hillegom zet stappen met de invulling van de nieuwbouwopgave De afgelopen jaren kwam de woningbouw goed op gang. Met name tussen 2021 en 2023 zijn er veel nieuwe woningen toegevoegd. Dit kwam niet alleen door nieuwbouw, maar ook door transformaties en splitsingen. Figuur 2: Gemeente Hillegom. Netto woningtoevoegingen per jaar 2018-2024. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Hillegom 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Bron: CBS. Tabel 3: Groei van de woningvoorraad volgens RWA, en aantal gerealiseerde woningen per gemeente. Woningvoorraad Woningvoorraad Woningvoorraad Gerealiseerd 1-1-2021 1-1-2031 (volgens 1-1-2025 2021 t/m 2024 afspraken RWA) Hillegom

9.865

10.945

10.330

465 (43%)

Bron: Regionale Woonagenda Holland Rijnland.

Als we inzoomen op de toevoegingen in het sociale huur segment, valt echter op dat er per saldo bijna geen sociale huurwoningen in Hillegom zijn toegevoegd: • Wanneer we de afspraken uit de Regionale Woonagenda vertalen naar Hillegom, dan zal het aantal corporatiewoningen tussen 2021 tot en met 2030 moeten groeien van 2.440 in 2021, naar 2.765 in eind 2030. • Op 1 januari van 2024 stonden er 2.455 corporatiewoningen in Hillegom. • Dit betekent dat er tussen 2021 en 2024 per saldo slechts 14 corporatiewoningen aan de voorraad zijn toegevoegd. Dit is onder andere het gevolg van herstructureringsprojecten (sloopnieuwbouw). Op korte termijn staat voor sommige locaties vervangende nieuwbouw nog op de planning. Hierdoor wordt er dus nog een inhaalslag gemaakt.

Behoefte groeit sneller dan gedacht: bijstellen woningbouwopgave is nodig Om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte, voegen we de komende jaren voldoende woningen toe. Daarover zijn in regionaal verband binnen Holland Rijnland bindende afspraken gemaakt. In de subregio Noord (Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk) is afgesproken om in de periode 2021–2030 tussen de 6.500 en 7.500 woningen te realiseren om in de behoeftecijfers van destijds (2021) te voorzien. Deze aantallen vormen het gezamenlijke, kaderstellende minimum. De gemeente Hillegom onderschrijft deze regionale afspraken en beschouwt ze als richtinggevend in het lokale woningbouwbeleid. Tegelijkertijd zien we dat de ontwikkelingen niet stil hebben gestaan: de meest recente prognoses tonen aan dat de woningbehoefte inmiddels verder is toegenomen ten opzichte van de cijfers uit 2021. We blijven daarom

2534.101 | Koersnotitie

19

alert op kansen om, binnen de regionale kaders, extra woningen toe te voegen. We streven er namelijk naar om aan te sluiten bij de meest actuele prognoses, zodat het woningaanbod beter blijft aansluiten bij de actuele en toekomstige behoefte. Nieuwe bevolkingsprognoses vallen vaak hoger uit dan oudere prognoses. Dit komt door verschillende redenen. De belangrijkste oorzaak is dat eerdere prognoses de omvang van migratie vaak onderschatten. Landelijk gezien is migratie verantwoordelijk voor 90-95% van de bevolkingsgroei tot 2050. Door een goed draaiende economie zijn er veel banen. Zonder buitenlandse krachten kunnen deze grotendeels niet worden ingevuld. Het (relatief) stabiele politiek klimaat en goede voorzieningen (denk aan school, zorg etc.) maken Nederland een aantrekkelijk land om zich te vestigen. Daarbovenop zorgt toegenomen onrust in de wereld dat steeds meer mensen naar Nederland toe komen. Hierdoor groeit de Nederlandse bevolking veel sneller dan eerder gedacht. Dit zien we ook terug in Hillegom. In werkelijkheid was de bevolkingsgroei groter dan de prognoses die ten grondslag lagen aan de raming van het huidige woningprogramma. De woningbehoefte wordt in de basis gevormd door de groei van het aantal huishoudens. Maar op korte termijn is er sprake van een tekort aan woningen.

Er is momenteel een woningtekort van 5,5% in de woningmarktregio Leiden, wat betekent dat er extra woningen nodig zijn om dit tekort terug te brengen naar een gezond niveau van 2%. Daarnaast is er instroom van longstay arbeidsmigranten die een woning in Hillegom nodig hebben. De instroom van arbeidsmigranten is in standaard huishoudensprognoses te beperkt meegenomen, wat kan leiden tot een onderschatting van de werkelijke bevolkingsgroei. Deze elementen samen vormen de totale woningbouwopgave4, waarbij zowel het inlopen van het woningtekort als de behoefte van arbeidsmigranten meegenomen moeten worden. Op lange termijn is de huishoudensgroei vooral bepalend voor de behoefte aan woningen. Tabel 4: Verwachte woningbouwopgave Hillegom, 2023 t/m 2040. Woningvoorraa Totale Woningbouwopgav d 1-1-2023 woningbouwopga e 2031 t/m 2040 ve 2023 t/m 2030 Hillegom

10.125

1.400

Woningvoorraad 1-12040

770

12.295

Bron: onderzoek ‘Hillegom Nu en in de Toekomst’.

In het onderzoek ‘Hillegom Nu en in de Toekomst’ is de woningbehoefte uitgebreid onderzocht. In de regionale Woonagenda Holland Rijnland zijn afspraken gemaakt over het minimale aantal woningen dat de gemeente volgens regionale afspraken moet realiseren. Het behoefteonderzoek ‘Hillegom Nu en in de Toekomst’ laat zien hoeveel en welke typen woningen lokaal gewenst zijn op basis van de woonwensen van inwoners. Uit dit onderzoek bleek dat er in de periode 2023 tot en met 2030 minimaal 1.400 extra woningen in de gemeente bij moeten komen. Hiervan zijn er in 2023 en 2024 al 205 woningen opgeleverd. Dit betekent dat er op dit moment nog 1.195 woningen toegevoegd moeten worden.

Kwalitatieve opgave: lokale vraag is gericht op betaalbaar aanbod In het voorjaar van 2023 heeft de gemeente samen met Companen en KuiperCompagnons een verkenning gedaan van de woningmarktopgave in het onderzoek ‘Hillegom Nu en in de Toekomst’. Zowel de kwantitatief als kwalitatieve woningbehoefte is hierbij voor de verschillende doelgroepen in beeld gebracht. De resultaten van dit onderzoek laten zien dat op korte termijn de acute behoefte vooral bij

4 Woningbouwopgave voor de periode 2023 t/m 2030 bestaat uit huishoudensgroei (800) + inlopen van het woningtekort (200) +

en de groei van arbeidsmigranten die zich permanent in Hillegom vestigen (400).

2534.101 | Koersnotitie

20

starters ligt, die vooral zoeken naar betaalbare woningen. Voor deze groep zien we een gedifferentieerde opgave. In het sociale huursegment is er behoefte aan kleine en betaalbare woningen, die binnen de bestaande voorraad ook al aanwezig zijn. Tegelijk zien we dat veel starters te veel verdienen voor sociale huur en te weinig om een bestaande woning te kunnen kopen. Voor deze starters is het toevoegen van nieuwe (kleine) woningen in het middenhuur- en betaalbare koopsegment belangrijk. Op de langere termijn is juist de vergrijzing de grootste opgave. We zien daarbij de volgende accenten: • Steeds meer ouderen hebben behoefte aan combinatie van wonen met zorg • Ouderen zijn kritisch en wachten vaak lang met verhuizen. Aanbod moet passen bij de woonwensen en op de juiste locatie liggen. Ter illustratie, een tweekamer nieuwbouw appartement wordt al snel afgewezen. De acceptatiegraad voor een driekamer appartement ligt bij senioren een stuk hoger. • Een goede doorstroom creëert beschikbare woningen voor starters die hard nodig zijn. • Ervoor zorgen dat bewoners een passende woning vinden (past ook bij de MAG pijler 4: Thuis als basis) Dit betekent niet dat er helemaal geen behoefte is aan dure woningen. Wel zien we dat dure woningbouw vooral voorziet in een (boven)regionale vraag. Hierop inspelen zorgt een type aanbod dat al veel aanwezig is (ruime grondgebonden gezinswoningen).

Tegelijkertijd brengt het aantrekken van gezinnen impulsen voor voorzieningen en wijken. Denk aan scholen, winkels, verenigingen etc. We zien bijvoorbeeld relatief veel vestigers in Hillegom vanuit bijvoorbeeld gemeenten als Haarlem en Haarlemmermeer. Regionale verhuisbewegingen gaan veelal om jonge stellen en gezinnen. Zij komen af op de ruime gezinswoningen, de mooie dorpskernen en het landschap. Deze groepen zorgen ook voor extra vitaliteit. Ze bieden bijvoorbeeld draagvlak voor voorzieningen zoals scholen en verenigingen. De kunst is wel om een balans te zoeken tussen bouwen voor de lokale behoefte en het aantrekken van nieuwe bewoners. Dit vraagt om een gemixt Figuur 3: Regionale afspraken betaalbare woonprogramma. In de Regionale woonagenda woningbouw: Prijzen aangepast naar prijspeil 2025 hebben de gemeenten in Holland-Rijnland afspraken gemaakt over de normen voor betaalbaarheid in het nieuwbouwprogramma (zie figuur 3). Deze zijn ook overgenomen in de Regionale realisatieagenda (woondeal) en sluiten aan op de wettelijke eisen uit de voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting. Op basis van het onderzoek ‘Hillegom Nu en in de Toekomst’ zien we de volgende kwalitatieve opgave voor de komende jaren. Uit de lokale vraag blijkt een grotere behoefte aan betaalbare woningen dan is afgesproken in de regionale Realisatieagenda.

Daarom moeten de regionale afspraken over betaalbare woningbouw worden beschouwd als het absolute minimum. Op de lange termijn wordt het moeilijk om deze woningen ook te realiseren in het binnenstedelijk gebied. De gemeente overweegt op de lange termijn ook buiten stedelijke opties.

2534.101 | Koersnotitie

21

Tabel 5: Actuele woningbouwopgave naar segmenten (volgens Hillegom Nu en in de Toekomst). 2023-2030

Hillegom

2031-2040

Sociale huur*

Betaalbaar (middenhuur / koop)

Vrij invulbaar

Totaal

Sociale huur

Betaalbaar (middenhuur / koop)

Vrij invulbaar

410

820

170

1.400

225

495

50

Totaal

770

*Specifiek voor het sociale huursegment zijn regionaal aanvullende afspraken gemaakt. 20% moet goedkoop zijn (onder de eerste aftoppingsgrens: €682,96; 2025). Van deze 20% moet 45% zeer goedkoop zijn (tot de kwaliteitskortingsgrens: €477,20; 2025). Let op: Deze woningen hoeven niet via nieuwbouw gerealiseerd te worden. Dit kan ook door woningen te delen of door via prijsbeleid bestaande woningen goedkoper te maken.

Balans tussen betaalbaarheid en kwaliteit We streven naar een woningaanbod in Hillegom dat beter aansluit op de veranderende woonbehoefte, met bijzondere aandacht voor sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Dit willen we realiseren via nieuwbouw én door bijsturing van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld via gericht huurbeleid of fysieke woningaanpassingen.

Wat vinden onze stakeholders? • De kwaliteit van nieuwe sociale huurwoningen is een aandachtspunt; bouwen we soms niet te klein? • Inzetten vereveningsfonds om betaalbaar te kunnen bouwen met voldoende kwaliteit? • Gebruik van flexibele en innovatieve bouwmethoden om kosten te beheersen.

Bij woningbouwprojecten ontstaat steeds vaker een spanningsveld tussen betaalbaarheid, oplopende bouwkosten en de gewenste kwaliteit. Daarbij ontbreken nu heldere afspraken over een minimale kwaliteit per woningtype. Hierdoor zoeken ontwikkelende partijen naar manieren om betaalbare woningen te realiseren binnen de financiële kaders. Dit leidt er in de praktijk regelmatig toe dat woningen kleiner worden gebouwd om binnen het budget te blijven. Dit kan echter ongewenste gevolgen hebben. Kleiner bouwen betekent niet automatisch dat een woning past bij de woonbehoefte op de langere termijn. Dit vormt (mogelijk) risico’s voor investeerders en woningcorporaties. Bovendien kan een gebrek aan overeenstemming over de gewenste kwaliteit en het woningtype leiden tot vertraging of zelfs afstel van projecten. Om dit te voorkomen, is gerichte sturing noodzakelijk. In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Woningbouw verder versnellen. Dit betekent voor Hillegom toegroeien naar een voorraad van 11.525 woningen in 2030 en 12.295 woningen in 2040. • Extra ruimte zoeken voor woningbouw na 2030. • Focus op het toevoegen van meer sociale huurwoningen. De afgelopen jaren zijn er, ondanks gemaakte afspraken, te weinig sociale huurwoningen gerealiseerd.

Er is een omslag nodig om te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen komen, met name voor jongeren en ouderen. • Sturing op minimaal 30% sociale huur in het programma, door te registreren, monitoren en handhaven als een derde partij dit realiseert. • Meer diversiteit aanbrengen in de woningvoorraad door aanvullend aanbod te realiseren op de woningen die er al staan. • Bij nieuwbouw bepalen welke woningtypes (product-marktcombinaties) nodig zijn, inclusief minimale kwaliteitseisen per type. Daarbij rekening houden met de diversiteit aan huishoudens in Hillegom. Zo is er een groeiende behoefte aan kleinere woningen, onder andere voor jongeren en alleenstaanden.

2534.101 | Koersnotitie

22

2.4 Verwachte realisaties (woningbouwkalender) Om een goed beeld te krijgen van de resterende woningopgave, kijken we naar de bestaande planvoorraad. We analyseren in hoeverre de huidige woningbouwplannen al voorzien in de toekomstige behoefte en welk deel nog openstaat. Dit helpt om scherp te krijgen waar nog aanvullende maatregelen of instrumenten nodig zijn om de vraag naar woningen op te vangen. Dit vormt de basis voor verdere beleidskeuzes en het gericht stimuleren van nieuwe woningbouwinitiatieven. Niet alle plannen zijn even ver in hun ontwikkeling. Sommige projecten bevinden zich in een vergevorderd stadium en zullen op korte termijn gerealiseerd worden, terwijl andere nog in een vroege fase zitten of zelfs alleen als potentieel worden beschouwd. Daarnaast kunnen plannen in de loop van de tijd veranderen, bijvoorbeeld door wijzigingen in regelgeving, marktomstandigheden of lokale behoeften. Daarom is in overleg met projectleiders en Stek voor iedere gemeente een woningbouwkalender uitgewerkt. Dit is een dynamische lijst waarin alle plannen zijn beoordeeld en gesorteerd op zekerheid en verwachte oplevertermijn. Omdat bij de meeste woningbouwplannen de exacte prijzen nog niet bekend zijn, hanteren we een indeling in sociale huur, het middensegment (betaalbare koop + middenhuur) en vrije sector (dure koop + dure huur).

Voor Hillegom levert dit het volgende beeld op: Tabel 6: Vergelijking tussen behoefte en huidige planvoorraad o.b.v. ‘Wonen nu en in de toekomst’. 2023 t/m 2030 Behoefte 130% Plannen (incl. opgeleverd Restopgave 2023-2024) Sociale huur 410 535 325 210 Overig betaalbaar 820 1.065 450 615 Vrij invulbaar 170 220 555 -335

Om planuitval en vertraging van plannen op te kunnen vangen, heeft het Rijk met provincies en gemeenten afgesproken te zorgen voor tenminste 130% realistische plancapaciteit. Dit is geen doel op zichzelf, maar een essentieel middel voor de realisatie van de woningbouw. Om die reden is deze afspraak ook onderdeel van de provinciale afspraken rond woningbouw. Kijkend naar de aantallen zien we vooral een opgave voor het toevoegen van sociale huur-, middenhuuren betaalbare koopwoningen. In het kader van de actualisatie van het Programma Landelijk Gebied – als opvolger van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport (ISG) – wordt gewerkt aan een toekomstgerichte benadering van woningbouw en ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Hierbij worden kaders uitgewerkt die onder meer betrekking hebben op woningbouwvolumes, locatiegericht bouwen en het zorgvuldig omgaan met agrarische gronden. Deze uitgangspunten worden op een later moment nader geconcretiseerd in afstemming met het gemeentelijk beleid en krijgen een plek in de actualisatie van de omgevingsvisie en de omgevingsplannen. In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Zoeken naar mogelijkheden om door optimalisatie in bestaande plannen extra betaalbare woningen toe te voegen. • Zoeken naar mogelijkheden om binnen de bestaande woningvoorraad woningen toe te voegen.

• Kijken naar mogelijkheden voor tijdelijke woningen of woonoplossingen • Zoeken naar geschikte nieuwe locaties.

2534.101 | Koersnotitie

23

•

Verkennen mogelijkheden voor woningbouw in het landelijk gebied, met aandacht voor een gemêleerd en betaalbaar woningaanbod, in samenhang met het Programma Landelijk Gebied.

2.5 Opgave wonen met zorg voor ouderen Toenemende vraag naar geschikte woningen voor ouderen Het aantal ouderen in Hillegom neemt snel toe. Met name het aantal 85+’ers groeit snel. Juist deze ‘oudere ouderen’ hebben vaker behoefte aan zorg of ondersteuning. Naar verwachting zal het aandeel van de bevolking dat 85 jaar of ouder is tussen 2024-2040 verdubbelen. In 2040 zal de piek bereikt worden van de vergrijzing. Pas richting 2050 zal de piek langzamerhand afnemen. Tabel 7: Aandeel van de bevolking 65+ naar gemeente en leeftijdscategorieën Leeftijd 2024 65-74 jaar 11% 75-84 jaar 8% 85+ jaar 3%

2040 12% 10% 5%

Bron: Woonzorgweter Companen

Een groot deel van de ouderen zal zelfstandig in een reguliere woning blijven wonen. Niet alle woningen zijn hiervoor geschikt. De groei van de groep ‘oudere ouderen’ zorgt ervoor dat meer mensen behoefte krijgen aan zorg- of ondersteuning. Een deel van deze groep heeft vanwege mobiliteitsproblemen behoefte aan een toegankelijke woning. Soms kan dit worden opgelost door de bestaande woning aan te passen, in andere gevallen is een verhuizing naar een nultredenwoning nodig. Uit onderzoek uitgevoerd tijdens het opstellen van dit koersdocument blijkt dat de vraag naar nultredenwoningen in Hillegom toeneemt (zie bijlage 3). Definitie nultreden woningen Een reguliere woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Dit betekent dat de woning te bereiken is zonder traplopen. Ook de keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zijn zonder trappen te bereiken.

Daarnaast is er ook een groep ouderen die behoefte heeft aan meer ‘beschutting’ en daarom wil wonen in een ‘geclusterde’ woning. Het kan hierbij gaan om een groter of kleiner seniorencomplex met een ontmoetingsruimte, maar bijvoorbeeld ook om een hofje met een gezamenlijke binnentuin.

Wat vinden onze stakeholders? • Heel veel ouderen blijven nu zitten waar ze al wonen. Een goed product is nodig om ouderen te verleiden door te stromen. • De locatie van nieuwe woningen is belangrijk; zowel voor ouderen (waar willen ze wonen) als voor zorgpartijen (makkelijker om zorg te leveren). • Werken met gebieden waarop zorg op een geïntegreerde manier wordt aangeboden is kansrijk. Hierdoor kunnen ouderen langer zelfstandig thuis wonen. • Voldoende mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen of geclusterde woonvormen