Dn14 VNG, Lbr. 22_036 Handreiking Leegstand te lijf 2.0 Woningen en agrarisch vastgoed.pdf

Leegkomend agrarisch vastgoed blijkt een gewild bedrijfsgebouw voor criminele organisaties, in de vorm van kwekerijen of laboratoria. De beschikbare ruimte en afgelegen ligging zijn hierbij belangrijke factoren; in het bijzonder in de grensregio’s. Voor boeren in een financieel kwetsbare positie, klinkt een ‘goed’ aanbod om het vastgoed te huren aantrekkelijk. Daarmee is er een risico op ondermijnende activiteiten in vrijkomend vastgoed. • Erfgoed gaat verloren. Veel boerderijen hebben een monumentale status of zijn aangeduid als karakteristiek. Er zijn bijna 10.000 boerderijen een rijksmonument, daarbovenop komen nog gemeentelijke en provinciale monumenten. Functieverlies leidt tot achterstallig onderhoud en daarmee potentieel verlies van monumentale waarde.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

21

Het vrijkomen van agrarische bedrijven biedt ruimte aan uiteenlopende bestemmingen voor de ruimte: • Voor de gronden: • Landbouw: gebruik door andere agrariërs die willen uitbreiden • Natuur: natuurlandschap in beheer, collectief natuurlandschap • Energie: ruimte voor windenergie en/of zonneweides • Voor de opstallen: • Huisvesting: Woonvoorziening voor een groep, collectief wonen/erfdelen, meergeneratie wonen, schuurwoningen • Recreatie: evenementlocatie, Bed & Breakfast, boerencamping • Zorg: zorgboerderijen, dagbesteding • Opslag: opslagverhuur, caravanstalling • Bedrijvigheid: Loonbedrijf, aannemingsbedrijf, ICT en data(opslag), transport, kantoor, landwinkels, etc. Uiteraard is dit geen uitputtende lijst, maar geeft het een inzicht in de breedte van de mogelijkheden. Breedte is ook nodig, omdat boerenbedrijven in grote aantallen beschikbaar komen en er per gemeente in de markt maar ruimte is voor een beperkt aantal alternatieve bestemmingen als Bed & Breakfasts. Daarom zetten veel regio’s naast herbestemming vooral ook in op sloop van stallen, en dan vooral sloop van ‘langschapsontsierende’ stallen. “Grote gebouwen met dunne wanden en een asbest dak, daar kun je ook niet zo veel mee, sloop daarvan is het meest logisch”. Regionale verschillen • Het bredere effect van (semi-)leegstand verschilt per regio.

De mogelijkheden voor herbenutting van vastgoed zijn hierin sterk bepalend. Bij kleinschalig landschap (bijvoorbeeld Twente, Achterhoek en delen van Noord-Brabant) zijn er veel percelen die gelijktijdig beschikbaar komen. Niet voor elk perceel is een alternatieve bestemming mogelijk. In grootschalig landschap als Oost-Groningen zijn gebouwen zo groot dat herbestemming vaak niet haalbaar is. Zo zijn er ook gebieden waar alternatieve mogelijkheden voldoende zijn en de agrarische bebouwing zich hiervoor leent, bijvoorbeeld herbestemming naar wonen, zorgboerderijen, bedrijfspanden, evenementenlocatie, B&B, etc.

3.2 Aanpakken Stap 1: definitie en rolopvatting Leegstand van agrarische vastgoed heeft deels een effect voor de eigenaar van het gebouw, deels een breder maatschappelijk effect. De eerste verantwoordelijkheid voor het goed gebruiken van de boerderij ligt bij de eigenaar. Voor veel gemeenten is dat dan ook het vertrekpunt bij hun beleid. Tegelijkertijd zijn de excessen bij dreigende leegstand groot: voor de leefbaarheid, het monument of criminaliteit. Hier ligt een publieke verantwoordelijkheid. Enerzijds door gewenst gedrag en gewenste herbestemming te stimuleren, anderzijds door repressieve aanpak bij onaanvaardbare activiteiten. De combinatie van verschillende rollen vraagt doorgaans de inzet van een breed instrumentarium. Voor de rolopvatting is het belangrijk te kijken naar: • Wie is de probleemeigenaar? • In welke mate is sprake van ongewenste maatschappelijke effecten? • Zijn deze effecten beheersbaar voor de eigenaar? • Zo nee, wie is verantwoordelijk voor de aanpak van ongewenste effecten (politie, provincie, gemeente)? • Welke inzet kan en wil de gemeente plegen om ongewenste effecten tegen te gaan?

Eigenaar Eigen verantwoordelijkheid Rol gemeente: stimuleren

22

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Overheid Publieke verantwoordelijkheid Rol gemeente: uitvoeren

Stap 2: hoe krijg je agrarische leegstand in beeld? Het blijkt in de praktijk door de veelheid aan voorkomende situaties moeilijk om een inschatting te maken van de leegstand van agrarisch vastgoed. Nog lastiger is de prognose voor de toekomst. De volgende situaties zijn te onderscheiden: • Woonhuis en schuren staan volledig leeg • Woonhuis is bewoond, schuren staan (deels) leeg • Woonhuis is leeg, schuren zijn (deels) in gebruik • Woonhuis en/of schuren kennen een alternatief (niet-agrarisch) gebruik: • Gelegaliseerd • Niet-gelegaliseerd • Crimineel Verfijning in definities De provincie Gelderland hanteert het volgende gedachtenschema: 1. Monumenten  in stand houden 2. Goede stallen  die worden wel overgenomen door collegaboeren of vinden een andere bestemming 3. Slechte stallen  liefst slopen Er zijn verschillende bronnen om leegstand in beeld te brengen. • Lokale verkenning in verschillende stappen: De meest basale vorm om leegstand te bepalen is de koppeling van personen aan adressen in de Basisregistratie Personen (BRP). Daarmee ontstaat zicht in de administratieve leegstand. Wat je hiermee niet ophaalt is het leegstaan van schuren, of ander gebruik van schuren. Een deel van deze leegstand is mogelijk tijdelijk (bijvoorbeeld bij verbouwing) of enkel administratief. De woning wordt dan door een ander bewoond.

Ook heb je geen zicht op potentiële leegstand waar nu nog de boer met zijn familie woont, maar hij de boerderij gaat verlaten. Daarmee biedt de BRP-analyse niet meer dan een eerste indicatie. • Via data-analyse kan de gemeente een verdiepend inzicht krijgen door koppeling van indicatoren, zoals leeftijd van de agrariër, milieumeldingen, bedrijfscontacten, jaarverslaglegging, erftoetreders, bedrijfsbeëindiging, Kadasterinformatie. Deze informatie biedt de gemeente een vlekkenkaart van leegstandsrisico’s. Luchtfoto’s met gebruiksbeelden van erven kunnen dit beeld completeren. • Op basis van de geïnventariseerde leegstandsrisico’s kan de gemeente prioriteiten bepalen voor nader onderzoek. Via huisbezoeken en gesprekken met boeren kan de situatie ter plekke geduid worden. Let op: in sommige regio’s is de verhouding tussen boeren en de overheid moeizaam. Vanuit wantrouwen krijgen gemeenteambtenaren geen of slechts beperkt toegang tot de boerenerven. Het vraagt enerzijds een goede taxatie van het eventueel aanwezige wantrouwen. Anderzijds vraagt het van de contactambtenaren goede contactuele vaardigheden en kennis van het boerenbedrijf. Essentieel bij deze vorm van analyse is de vastlegging en monitoring, zodat inzichtelijk is welke leegstandssituaties zijn te onderscheiden. Erfadviseurs In de Achterhoek worden ‘Erfadviseurs’ ingezet.

Deze zijn in dienst van een onafhankelijke stichting, de Stichting Watea (“Werken aan toekomstgerichte erven Achterhoek”, zie www.watea.nl). De Stichting wordt gefinancierd door de provincie Gelderland vanuit de Regiodeal voor de Achterhoek. De erfadviseurs hebben een onafhankelijke positie, waardoor ze makkelijker het vertrouwen van de agrariërs krijgen. De gesprekken met de erfadviseurs kunnen over uiteenlopende zaken gaan, van emotionele problemen tot financiële/fiscale zaken, bestemmingsplantechnische wegen en de aanpak van asbest. De erfadvsieur kent de wegen en is ingevoerd in de problematiek van het landelijk gebied. Het thema bedrijfsbeëindiging komt regelmatig op tafel in de gesprekken. De erfadviseur helpt de betreffende boer dan met het maken van een plan, en kan voor vervolgstappen een voucher afgegeven, die korting geeft op bijvoorbeeld een asbestinventarisatie.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

23

In de Achterhoek is gewerkt met verschillende ‘rondes’. In 2018-2019 zijn als eerste de varkenshouders bezocht, omdat de problematiek daar groter is dan onder melkveehouders. Een latere ronde richtte zich op boerderijen met veel asbest, omdat asbest de sloop of herbestemming van schuren veel kostbaarder maakt. •

•

•

Provinciale verkenningen: Verschillende provincies doen periodiek onderzoek naar leegstand bij agrarisch vastgoed. Voorbeeld is het onderzoek van Alterra voor de provincie NoordBrabant. De RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) heeft ‘mei-tellingen’, die geven goed aan of een boerderij nog echt actief is. Jaarlijks doet iedere agrariër een opgave bij het RVO over de wijzigingen in zijn bedrijfsvoering, het aantal dieren en percelen en bijvoorbeeld ook gegevens over mestuitstoot. De registratie is wel op het niveau van de ondernemer, indien deze meerdere boerderijen bezit is er geen uitsplitsing naar de exacte locatie. Nadeel is ook dat gemeenten RVO-data niet mogen inzien omdat dit privacygevoelig is. De provincie krijgt wel inzicht in het beeld op provinciaal niveau. Daarmee geeft het een indicatie voor gemeenten. Een potentiële bron van informatie vormen de gele oormerken waarmee vee wordt geregistreerd, omdat deze wel een koppeling leggen tussen het dier en de feitelijke locatie waar het dier verblijft. Nadeel is wel dat niet alle dieren deze oormerken dragen, paarden bijvoorbeeld niet. Ook zit hier regelgeving het gebruik in de weg, aangezien de oormerken bedoeld zijn voor de opsporing van ziektes en niet voor de opsporing van lege stallen. Maar het loont de moeite om te onderzoeken hoe deze informatie toch benut kan worden.

Integrale rondgang: Berkelland De gemeente Berkelland heeft met eigen mensen (van de afdeling Handhaving) een integrale rondgang gemaakt langs alle 861 agrarische erven in de gemeente die nog een agrarische bestemming hebben. Uit deze inventarisatie bleek: • 43% nog actief bedrijf (volwaardige bedrijfsvoering, “vol-gas-boeren”) • 17% gaat stoppen (er gebeurt nog wel wat, maar gaat op termijn stoppen) • 32% is al gestopt / nooit agrarisch geweest Het aandeel niet of minder actieve bedrijven was veel hoger dan verwacht, de opgave lijkt daarmee groter dan eerder werd aangenomen. Het gaat in één gemeente al om honderden boerenbedrijven.

24

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Stap 3: strategie en instrumentarium De gemeente heeft verschillende verantwoordelijkheden met betrekking tot agrarische (semi-)leegstand en toekomstige ontwikkelingen hierin. We gaan eerst in op de beleidsontwikkeling, vervolgens op het instrumentarium. Beleidsontwikkeling De volgende beleidsvelden spelen een rol bij (potentiële) leegstand van agrarisch vastgoed: • Vanuit het economisch beleid richt de gemeente zich op de gewenste ontwikkeling van de bedrijvigheid. Daarbij gaat het zowel om bedrijfsbeëindigingen bij boeren, als om komst van nieuwe bedrijven die gebruik kunnen maken van vrijkomende ruimte. In het economisch beleid zijn de vrijkomende gebouwen niet alleen een bedreiging voor de agrarische bedrijvigheid, maar ook een kans voor nieuwe bedrijvigheid. In Nederland begint 50 procent van de startups op het platteland. De ruimte die daar is maakt het mogelijk om een nieuw idee uit te proberen. “Goedkope meters in het buitengebied zijn de kraamkamer van de innovatie”, zegt een medewerker van de Provincie Gelderland. • Een goede ruimtelijke ordening vanuit de Wet ruimtelijke ordening/Omgevingswet. Daarbij heeft de gemeente verantwoordelijkheid voor een goede benutting van de schaarse ruimte. Het niet adequaat benutten van de ruimte (in geval van schaarste aan ruimte) vraagt van de gemeente inzet om het gewenste gebruik te realiseren.

In de omgevingsvisie of visie landelijk gebied legt de gemeente het gewenste gebruik vast. Dit verankert de gemeente in het bestemmingsplan of omgevingsplan. • Daarnaast legt de gemeente via haar welstandsbeleid de gewenste uitstraling van de gebouwde omgeving vast. Zij kan redelijke eisen van welstand stellen (artikel 12 Woningwet). Het welstandsbeleid biedt de gemeente sturingsinstrumenten om knelpunten in welstand tegen te gaan. Vanuit het welstandsbeleid vraagt dit een zorgvuldige uitwerking van potentiële welstands-excessen, en vervolgens ook handhaving hierop. • In haar woonbeleid kan de gemeente vastleggen op welke wijze de woningvoorraad zich idealiter ontwikkelt. De woonvisie is sinds 2022 volgens de Woningwet verplicht. Hierin kunnen ook beleidsregels opgenomen worden over hergebruik van leegkomende panden voor wonen. Te denken valt aan het aantal toe te voegen woningen in leegkomende panden, en het soort woningen: voor welke doelgroep? Potentieel knelpunt bij herbestemming naar woningen kunnen de geambieerde woningbouwaantallen in relatie tot de prognoses en Ladder voor Duurzame Verstedelijking zijn (art. 3.1.6. lid 2 Bro). Bij ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied (dus doorgaans ook bij leegkomend agrarisch vastgoed) is onderbouwing nodig waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk is.

Bovendien kan het gebeuren dat er te weinig planruimte is in de gemeentelijke programmering om herbestemming van boerderijen naar woningen mogelijk te maken. In de woonvisie kan de gemeente aangeven dat herbestemming een groot maatschappelijk belang heeft, zorgt voor toevoeging van nieuwe woonmilieus, en dat de effecten op andere delen van de woningvoorraad (in krimpgebieden de angst voor leegstand) in de huidige marktomstandigheden minimaal zijn, gezien de grote vraag naar woonruimte. Uiteraard is het wel zaak dit goed te onderbouwen om ongebreidelde herbestemming tegen te gaan. Volgend op de woonvisie stellen gemeenten woonzorgvisies op. Dit is van belang voor de afweging van herbestemming voor wonen met zorg. Veel gemeenten krijgen initiatiefnemers langs die vrijkomende boerderijen als kansrijk object zien voor woonzorgactiviteiten, als een zorgboerderij. Dit vraagt een afweging van de gemeente om wel of niet mee te werken. Enerzijds is dit van belang vanuit efficiëntie in personele inzet. Anderzijds is deze afweging van belang voor bijvoorbeeld benutting van gemeentelijk Wmo-budget. Instrumentarium • Informatievoorziening: Veel agrariërs hebben vooral kennis van hun eigen vak, en hebben minder inzicht in de wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het geven van voorlichting en het ondersteunen bij complex papierwerk van een stoppersregeling is daarom belangrijk. Veel gemeenten organiseren informatiebijeenkomsten, hebben speciale spreekuren voor agrariërs (één “Loket buitengebied” met een interne bundeling van expertise) of verwijzen door naar gespecialiseerde adviseurs.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

25

•

Herbestemming: De gemeente legt de gewenste bestemming vast in een bestemmings- of omgevingsplan. Zij baseert dit op de eigen omgevingsvisie (en visie buitengebied), nationale ruimtelijke kaders, en provinciale omgevingsverordeningen. Daaruit volgen de mogelijkheden voor alternatieve aanwending van boerderijen voor bijvoorbeeld bedrijfspanden, woonbestemming, recreatie, etc. De ligging/afstand tot de woonkern (is het verstandig om woonvoorzieningen toe te staan op erven die wel erg ver van alle voorzieningen af liggen?) en de ligging in het land is mede bepalend voor de kans op herbestemming (in een regio als Twente is meer vraag naar wonen of alternatieve gebruiksvormen dan onder de rook van de Eemshaven). Bij herbestemming lopen gemeenten tegen een aantal potentiële knelpunten aan: • Bestemmingswijziging niet mogelijk. Het kan lastig zijn om de bestemming te wijzigen naar recreatie of wonen wanneer de locatie omgeven is door veehouderijen. Een woonbestemming kan bijvoorbeeld de bedrijfsvoering van een agrarisch bedrijf in de weg zitten. De gemeente Dinkelland formuleert het zo: “De gemeentelijke politiek luistert lokaal goed naar het agrarisch belang, we willen niet te veel wonen buiten de kernen toestaan” (er is angst dat er dan klachten komen over overlast, of dat boeren hun bedrijf niet meer kunnen uitbreiden vanwege geur- en hindercirkels rond de woningen).

Ook vanuit de provincies wordt er vaak primair op gestuurd de nog gezonde agrarische bedrijven zo min mogelijk in de weg te zitten, om gezonde agrarische activiteiten niet te belemmeren. Wellicht biedt een ‘afgewaardeerde woonbestemming’ (bijvoorbeeld “Wonen – Agrarisch”) een oplossing om te ondervangen dat nieuwe bewoners succesvol klachten kunnen indienen met betrekking tot hinder die het gevolg is van een normale agrarische bedrijfsvoering. Ook zijn er gemeenten die het aantal verkooppunten (bv detailhandel) buiten de kernen willen beperken, om de kernen niet teveel concurrentie aan te doen of om het aantal verkeersbewegingen op het platteland te beperken. • Maximaal aantal woningen per stal. Veel gemeenten hanteren bij een verbouwing van een stal een maximum aantal woningen per stal. Deze beleidsregel stamt dan vaak nog uit de tijd van grotere krimp op het platteland en is dan vaak ingegeven door de wens om kleine kernen te beschermen en de woonfunctie daar te concentreren. Met de toegenomen druk op de woningmarkt, ook in de kleinere kernen, is het de vraag of deze bescherming nog nodig is. Het maximum aantal woningen belemmert vaak de haalbaarheid van de transformatie van grotere stallen en staat de vorming van woongroepen in de weg. • Kostbare sloop. De kans is klein dat de nieuwe bestemming gebruik kan maken van alle agrarische bebouwing op een erf.

Vaak ligt er een sloopopgave met hoge kosten. Het gevolg kan zijn een onhaalbare business-case omdat de initiële investering te hoog is. Het gevolg kan zijn dat de eigenaar een stal maar gewoon laat staan, waardoor deze bij gebrek aan onderhoud langzaam verkrot. Anders dan leegstaande woningen vormen leegstaande stallen in het buitengebied niet snel een “gevaar voor de omgeving”, zodat aanschrijvingsbeleid te weinig rechtsgrond heeft. Met de komst van de Omgevingswet en de introductie van de omgevingstafels verschuift de beoordeling van initiatieven naar ‘ja mits’. Daarmee wordt de afweging meer integraal en vergt het binnen de gemeente betrokkenheid van diverse afdelingen. Dan gaat het niet alleen om de ruimtelijke afdelingen, maar ook om maatschappelijke ontwikkeling (Wmo). Zeker als herbestemming richting zorg overwogen wordt. Om tot een goede afweging te komen van woonzorginitiatieven is het waardevol om hiervoor een specifiek toetsingskader op te nemen. Elementen bij dit toetsingskader kunnen zijn: ruimtelijke mogelijkheden, aantal plekken, financiering, duurzame karakter van de (zorg-)exploitatie, binding van initiatiefnemers en potentiële doelgroepen met de gemeente. Pilot Vitaal Buitengebied Zundert De gemeente Zundert heeft te maken met veel opgaven in het buitengebied zoals leegstand.

Voor een integrale aanpak ontwikkelde zij de pilot Vitaal Buitengebied waarin overheden, bewoners en ondernemers samenwerken. Een lerende aanpak om tot nieuwe oplossingsrichtingen te komen. Ze hanteren een ‘ja mits’ benadering maar stellen initiatiefnemers ook steeds de vraag wat hun idee bijdraagt aan de vitaliteit van hun omgeving. De brede samenwerking zorgt voor koppelkansen en uiteindelijk tot plannen waar iedereen beter van wordt.

26

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Flexibel bestemmingsplan buitengebied Súdwest-Fryslân De gemeente Súdwest-Fryslân kiest voor het buitengebied voor een flexibel bestemmingsplan, door inzet van afwijkings- en wijzigingsregels. Het bestemmingsplan is conserverend van aard, waarmee er geen nieuwe grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn. Voor hergebruik van (voormalige) agrarische bedrijven kiest de gemeente een ruimhartige benadering voor nieuwe functies, binnen voorwaarden. Dan gaat het om de mogelijkheid van bedrijfsbestemming categorie 1 en 2, woonbestemming voor 3 woningen in een Stelp-boerderij (mits dit niet bedrijfsuitoefening in de omgeving inperkt en binnen planologische aantallen), opslag. De regels in het bestemmingsplan moeten handhaafbaar zijn. Dit betekent dat normen ten aanzien van gebruik makkelijk controleerbaar zijn. Rood voor rood 2.0 (Berkelland) Rood voor Rood is de welbekende term waarbij oude, leegstaande agrarische gebouwen kunnen worden vervangen door woningen. Het beleid in Berkelland gaat uit van een driehoeksovereenkomst met eigenaren, nieuwe bewoners en gemeente. Dat is om opkoping en woningbouwspeculatie tegen te gaan, het nieuw te ontwikkelen pand moet dan ook door de opdrachtgever of een aanverwant familielid bewoond gaan worden. Op een erf mogen maximaal twee nieuwe woningen gebouwd worden. Voor iedere woning dient 1.000 vierkante meter gebouw gesloopt te worden.

Die 1000 vierkante meter overigens mag worden gesplitst in tenminste 600 op het eigen erf en 400 vierkante meter op een andere locatie in het buitengebied waar oude, leegstaande gebouwen staan. Naast de Rood voor Rood regeling blijft ook de mogelijkheid tot woningsplitsing bestaan. Met het nieuwe plan zouden er dus maximaal vier huisnummers kunnen komen per erf, twee voor de bestaande woning en twee voor de nieuwe woningen. Met de regeling wordt voorzien in de behoefte van inwoners uit Berkelland die graag met bekenden op een erf willen wonen. Effect: Sloop bevorderen en bewoning als bestemming bevorderen. Sloopvouchers (Hof van Twente) In rood-voor-roodregelingen of andere regelingen voor sloopcompensatie is de oude stal voor de eigenaar een onderhandelingstroef. Om te voorkomen dat oude stallen blijven staan totdat de alternatieve plannen helemaal uitgekristalliseerd zijn, kan er worden gewerkt met vouchers. De eigenaren van erven die graag agrarische bedrijfsbebouwing willen slopen kunnen dit dan vast doen, zij ontvangen dan een voucher en kunnen deze op een later moment inbrengen in een project waarvoor sloopcompensatie nodig is. In deze sloopvoucher wordt vastgelegd hoeveel oppervlakte te slopen bebouwing in aanmerking komt. Deze voucher is 10 jaar geldig en verhandelbaar. Deze voucher kan ingezet worden bij projecten waarvoor sloopcompensatie nodig is.

Effect: Sloop komt sneller op gang, er hoeft niet op een compensatieproject te worden gewacht. Rood voor rood via de Sloopbank (Deventer) Ook de gemeente Deventer heeft een Rood voor Rood regeling voor de sloop van landschapsontsierende gebouwen in het buitengebied. Of een gebouw landschapsontsierend is of karakteristiek, wordt bepaald op basis van scores op verschillende criteria. Deventer heeft twee varianten van Rood voor Rood: ‘Woning voor Schuur’ en ‘Schuur voor Schuur’. Bij de sloop van elke 850 vierkante meter schuur mag er één woning op het erf worden gebouwd. Asbesthoudende daken krijgen een verzwarende factor van 1,21, waardoor bij de sloop van een schuur met een asbesthoudend dak 700 vierkante meter volstaat. Bij de ‘Schuur voor schuur’ regeling mag men voor iedere 250 vierkante meter gesloopte schuur voor 100 vierkante meter terugbouwen in de vorm van een nieuwe schuur of de uitbreiding van een bestaand bouwwerk (ook een bestaande woning). Deventer werkt met een Sloopbank. Een eigenaar die méér dan 850 vierkante meter sloopt, kan de overtollige meters inbrengen in de Sloopbank. Een andere eigenaar die sloopmeters tekort komt kan deze uit de Sloopbank betrekken. Maximaal 30 procent van de sloopmeters mogen afkomstig zijn van sloopmeters uit een andere gemeente. Effect: Sloop bevorderen.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

27

•

Behoud/verbetering monumentale panden: een deel van de agrarische bedrijven heeft een monumentaal karakter. Dit karakter is mede van betekenis voor hoe je omgaat met benutting van leegstaand vastgoed. Daarbij is er onderscheid tussen rijksmonumenten, provinciale monumenten, gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden in beschermde stads- of dorpsgezichten. De monumentenstatus van het pand brengt verplichtingen voor de eigenaar met zich mee en bepaalt mogelijkheden voor subsidie, fiscale voordelen of flexibiliteit in herbestemming: • Instandhoudingsplicht rijksmonumenten: De handreiking ‘Instandhoudingsplicht rijksmonumenten’ door Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed geeft goed inzicht en praktische tips voor gemeenten om hier mee aan de slag te gaan. • Gemeentelijke of provinciale monumentenverordening: De bescherming van deze gemeentelijke of provinciale monumenten regelt de gemeente of provincie in een eigen monumentenverordening. Voor provinciale monumenten zijn er vanuit provincies nodige fondsen, gericht op laagrentende lening of (aanvullende) bijdragen in de kosten. • Beschermd stads- of dorpsgezicht (in het kader van de Erfgoedwet): voor gebieden met beeldbepalende en historische karakteristieken kunnen worden aangemerkt als beschermd stads- of dorpsgezicht. Bij Beschermde stads- en dorpsgezichten werkt de gemeente een gedetailleerd bestemmingsplan uit.

Naast monumenten zijn er ook de nodige boerderijen die geen monumentenstatus hebben, maar wel worden aangemerkt als karakteristieke bebouwing. Hierbij gelden doorgaans de voorwaarden rondom instandhouding van het karakteristieke gebouw. Hieraan zijn geen fiscale voordelen gekoppeld (sommige Provincies hebben wel stimuleringsregelingen, zoals de Provincie Groningen). Aanwijzing als karakteristieke bebouwing borgt het behoud van de boerderij. Dit moet zorgvuldig afgewogen worden, omdat dit voor de eigenaren beperkingen oplevert in de (gebruiks)waarde van hun vastgoed. Een voorbeeld is de karakteristieke Oldambtser boederij, waarvan behoud wenselijk is maar wel lastig: de boerderij heeft in verhouding een enorm grote schuur met een heel gesloten dak, het is een verouderd concept voor boeren, en niet geschikt om te verbouwen tot woningen. Stichting Nibau werkt aan visie en afwegingskader voor de Oldambtser boerderij. Levendige linten (Midden-Groningen) Linten zijn lange lineaire structuren (vaak wegen) waarlangs bebouwing is geplaatst. Historische lintbebouwing heeft zich altijd organisch en dus niet planmatig ontwikkeld. Diverse linten in de gemeente Groningen dragen een sterk landelijk en informeel karakter. In de regio Midden Groningen wordt ingezet op “levendige linten”, met een actief beleid op het voorkomen van verval.

Boerderijen in linten liggen wat dichter op elkaar dan in het buitengebied, ze hebben daardoor minder opvolgingsperspectief (weinig grond rond het erf), maar juist wel meer perspectief voor transformatie naar andere functies vanwege de nabijheid van andere boerderijen en het charmante karakter van het lint. “Je kunt niet alles behouden, zet daarom in op de plekken die je het liefst wilt behouden”. •

Sanering: stallen en terreinen kunnen te maken hebben met vervuiling en asbest. Sanering van gebouwen en terreinen is dan noodzakelijk, terwijl hiervoor geen sluitende business-case is. Hoe ga je hier mee om en voorkom je als gemeente verval of verschraling van deze terreinen? Asbestsubsidie Veel daken van stallen bevatten asbest. Asbest maakt sloop erg duur, en kan daardoor de cruciale factor zijn in het wel of niet slagen van een transformatie op een erf. Omdat de Rijksregeling te weinig biedt in situaties van asbestdaken, heeft de gemeente Berkelland zelf een asbestlening én een asbestsubsidie. Deze staat nu een jaar open, er is voor € 600.000 subsidie voor asbestdaken beschikbaar, daarnaast een ton voor het zelf storten van kleine daken, plus gelden voor keukentafelbezoeken (deelnemers ontvangen daarbij vouchers die korting geven op een asbestinvestarisatie en voor begeleiding bij het vergunningtraject). Dit alles samen beslaat ongeveer een miljoen euro per jaar in deze gemeente.

28

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

•

•

Ondermijning: Leegkomend agrarisch vastgoed heeft soms door de afgelegen ligging, grote en zeker ook betaalbare ruimte een onbedoelde aantrekkingskracht op criminele organisaties. Zeker als het gaat om gedwongen bedrijfsbeëindiging is (door financiële nood) ongewenst gebruik verleidelijk. Dit vraagt van gemeenten een aanpak van handhaving en vaak ook samenwerking met justitie en politie. Andere handreikingen van de VNG gaan hier gericht op in. Uitkoopregelingen: Er zijn landelijke uitkoopregelingen, sommige specifiek gericht op varkenshouders (opgeven emissierechten), sommige rond stikstof. De huidige stikstofregeling gaat uit van de economische waarde van het agrarische bedrijf, wat er toe leidt dat het vooral voor moderne boerenbedrijven aantrekkelijk is om uitgekocht te worden. Dit biedt voor verouderde of al leegstaande stallen weinig mogelijkheden.

Stap 4: uitvoering, toetsingskader ander gebruik Er zijn grenzen aan het vastgoed dat een herbestemming kan vinden, niet iedere boerderij leent zich voor een B&B of zorgboerderij. De mogelijkheden hangen samen met verschillende factoren zoals de staat van het vastgoed, de (oud) eigenaren, locatie en ligging, houding (lokale) overheid en de aanwezigheid van initiatiefnemers. Vanuit zowel ruimtelijk beleid, omgevingsbeleid, woonbeleid en woonzorgbeleid zijn er afwegingen te maken ten aanzien van het toekomstig gebruik van leeg(komend) agrarisch vastgoed. De filosofie van de Omgevingswet biedt hiervoor houvast; met het principe ‘ja mits’. Dit vraagt dat verschillende disciplines de ‘mits’ beleidsmatig goed invullen. Dit gebeurt in een toetsingskader. Voor herbestemming van agrarisch vastgoed is het belangrijk dat in het toetsingskader het volgende terugkomt: • Het toetsingskader is integraal. Alle beleidsafdelingen brengen hierin hun beleidskeuzes aan (de mits). Daarbij gaat het om welstand, ruimtelijke ordening, monumentenzorg, wonen, wonen en zorg, etc. De integrale toetsing betekent ook dat deze beleidskeuzes gelijk gewogen worden om ontwikkelingen mogelijk te maken. • Breng in het toetsingskader onderscheid naar eisen en wensen. Het eerste is niet onderhandelbaar met een initiatiefnemer. Het tweede moet integraal gewogen met andere beleidswensen.

• Wees terughoudend in de beleidskeuzes, zodat de veelheid aan beleid niet leidt tot een stapeling die ontwikkelingen vooral onmogelijk maken. Naast een inhoudelijk toetsingskader voor nieuwe initiatieven is het ook belangrijk afspraken te maken over de wijze van toetsing, van eerste initiatief tot vergunningverlening: met intake en omgevingstafels. Beleid als richtinggevend afwegingskader - Ede Het beleid geeft initiatiefnemers van functiewisselingen inzicht krijgen in de mogelijkheden die er zijn. De gemeente hoopt dat dit hen helpt om tot mooie plannen te komen. Het is een richtinggevend afwegingskader dat aangeeft op welke wijze die afwegingen gemaakt worden en waar kansen liggen voor integrale ontwikkelingen en het verbeteren van de omgevingskwaliteit. De beleidsuitwerking geeft initiatiefnemers een goed beeld van waar kansen liggen voor de bouw van functiewisselingswoningen en met welke zaken daarbij rekening dient te worden gehouden om tot een zo integraal mogelijke ontwikkeling te komen. In nauw overleg tussen initiatiefnemer en gemeente worden kansrijke locaties tot ontwikkeling gebracht. De gemeente zal dan ook niet alleen beoordelen, maar vooral ook samen met de initiatiefnemer kijken naar kansen en mogelijkheden.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

29

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 2514 JS Den Haag +31 70 373 83 93 info@vng.nl juni 2022