Db03 Raadsbrief Gevolgen lokaal woonbeleid door vaststelling Regionale Woonagenda.pdf

Regio

18

Corporaties en gemeenten

2023

heeft op de kinderen én dit tot crisis leidt. e.

We overleggen met de provincie om tijdelijke woningbouw ter ondersteuning van de flexibele schil ook mogelijk te maken in het buitengebied waar dit passend is.

Regio

Gemeenten

2023-2025

Opgave 2: Woonwagenstandplaatsen realiseren Afspraken tot en met 2030: 3. We realiseren 36 nieuwe standplaatsen voor woonwagenbewoners. We voegen deze plaatsen voor 2030 toe. 4. De toe te voegen standplaatsen worden gelijkmatig over de regio verdeeld. Dit betekent 12 nieuwe standplaatsen in elke subregio.

In 2018 is in het nieuwe beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. In dit beleidskader staat dat gemeenten bij vaststelling van het lokale woonbeleid rekening moeten houden met de vraag naar woonplekken voor woonwagenbewoners. In het kader van deze uitspraak is in 2020 een onderzoek naar woonwensen van woonwagenbewoners uitgevoerd in de regio. Hieruit blijkt dat er een verhuisvraag is naar ongeveer 50 woonwagens op korte termijn (ongeveer 5 jaar) en nog eens 55 op langere termijn (ongeveer de komende 20 jaar). Uit onderzoek uitgevoerd in 2018 blijkt daarnaast dat zowel het landelijk gemiddelde als het gemiddelde aantal standplaatsen in Holland Rijnland 1,2 per 1.000 woningen is. In de regio is afgesproken dat ten aanzien van de uitbreiding van het aantal woonwagens en standplaatsen de gemeenten in de regio bij nieuwbouw als richtlijn het landelijk gemiddelde van 1,2 standplaats per 1.000 nieuwbouwwoningen hanteren. Dit betekent dat er een opgave ligt om tot 2030 van 36 nieuwe standplaatsen toe te voegen. Ook is afgesproken om bij de uitbreiding van het aantal standplaatsen rekening te houden met de verdeling over de gemeenten. Kijkend naar het huidig aantal standplaatsen in relatie tot de huidige voorraad voegen we 12 standplaatsen toe in elke subregio (Noord, Oost en West). Uitvoeringsafspraken Afspraak a.

a.

Primair verantwoordelijk

Woonwagenstandplaatsen worden door de gemeenten binnen de subregio’s onderling verdeeld en voor 2030 gerealiseerd. In 2024 agenderen we voortgang hiervan op de bestuurlijke tafel. De regio monitort minimaal jaarlijks de voortgang van de realisatie van woonwagenstandplaatsen.

19

Ondersteunend

Uitvoeringstermijn

Gemeenten

Regio

2023-2030

Regio

n.v.t

2023-2030

Opgave 3: Huisvesting voor arbeidsmigranten Afspraken tot en met 2030: 5. De gemeenten formuleren hun eigen beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten. We spreken af dat gemeenten het aantal arbeidsmigranten beter registreren. Om waterbedeffecten te voorkomen wordt lokaal beleid regionaal afgestemd en periodiek besproken in regionale overleggen. 6. Indien daar aaneleiding toe is maken we op basis van de betere registratie aanvullend regionaal beleid. 7. We verbeteren de kwaliteit van huisvesting door bij realisatie van woningen voor arbeidsmigranten de SNFnormen te hanteren.

Veel bedrijven in de regio zetten in toenemende mate arbeidsmigranten in om aan de groeiende arbeidsvraag te voldoen. Arbeidsmigranten werken voor een korte of langere periode in Nederland. In de praktijk is er weinig onderscheid in de huisvestingsvraag tussen short-stay (tot ongeveer 3 maanden tot een half jaar) en mid-stay (tot drie jaar). Het gaat hier met name om tijdelijke huisvesting in het flexibele segment. Voor short stay, wat vaak seizoensarbeid is, gaat het om huisvesting in grotere complexen of op het erf van de werkgever. Bij midstay gaat het ook om tijdelijke huisvesting in grotere complexen maar ook om gewone woningen. Voor lang- of permanent verblijvende arbeidsmigranten is de huisvestingsvraag gelijk aan een reguliere woningvraag: zowel in de huur- als koopsector. In Holland Rijnland zijn er relatief veel arbeidsmigranten. , bijvoorbeeld in de zuivelindustrie in Nieuwkoop en de tuin- en bollensector in de Duin- en Bollenstreek. Daarnaast is er de groep kennismigranten en expats die met name in de grote steden zoals Leiden en Alphen aan den Rijn woont en werkt. Deze groep vindt over het algemeen redelijk haar weg op de woningmarkt. Daarom is deze groep hier buiten beschouwing gelaten. Het aanbod op de woningmarkt is met name onvoldoende afgestemd op arbeidsmigranten in de land- en tuinbouw sector evenals de maakindustrie.

Dit leidt tot verdringing bijvoorbeeld door het opkopen van woningen die worden verkamerd en ongewenste huisvestingsituaties of overlast. Denk aan ongewenste verkamering of het wonen op vakantieparken. Recent onderzoek15 laat zien dat er ongeveer 20.500 arbeidsmigranten in de regio werken. Het aantal arbeidsmigranten in de regio blijft richting 2030 groeien, naar verwachting met 2,4 - 4,4%. Dit betekent een geschatte toename van het aantal werkende arbeidsmigranten in de regio tussen de 1.000 – 1.450 tot 2030. Het aantal arbeidsmigranten dat in de regio woont lijkt een stuk lager te liggen. Dit komt deels doordat arbeidsmigranten buiten de regio wonen, maar vooral omdat arbeidsmigranten slecht geregistreerd staan in de Basisregistratie Personen (BRP). Ook werken er veel arbeidsmigranten zwart waardoor zij niet meegenomen zijn in deze cijfers. De werkelijke aantallen zullen daarom naar verwachting hoger zijn. Vanuit dit oogpunt kunnen gemeenten overwegen nieuwe bedrijven in sectoren die sterk afhankelijk zijn van arbeidsmigranten en waarbij dit aantoonbaar zal leiden tot ongewenste huisvestingssituaties en/of verkamering te verplichten een huisvestingsplan op te stellen in lijn met de bevindingen van de Commissie Roemer als voorwaarde voor vestiging van dit bedrijf. Tabel 2: Schatting van het aantal werkende arbeidsmigranten in de regio

Subregio

Werkende arbeidsmigranten

Wonende arbeidsmigranten

Noord

7.865

38%

2.555

28%

Oost

2.610

13%

2.730

30%

West

10.075

49%

3.905

42%

Totaal

20.550

100%

9.190

100%

Bron: Arbeidsmigranten in de provincie Zuid-Holland (Decisio 2022) 15 Arbeidsmigranten in de provincie Zuid-Holland (Decisio 2022)

20

Er ligt dus een opgave om arbeidsmigranten beter te huisvesten en te registreren. Deze opgave ligt vooral in Noord en West waar relatief veel arbeidsmigranten werken en voor zover bekend relatief weinig wonen. In Oost zien we het omgekeerde. De taak voor goede huisvesting voor arbeidsmigranten ligt primair bij werkgevers, met name in de short- en mid-stay. Gemeente maken hier passende afspraken over met bedrijven en uitzendorganisaties over goede huisvesting Uitvoeringsafspraken Afspraak a.

b.

c.

Primair verantwoordelijk

Ondersteunend

Uitvoeringstermijn

De gemeenten nemen de huisvesting van arbeidsmigranten op in hun lokale woonbeleid en maken afspraken metbedrijven over goede huisvesting. Bij initiatieven die leiden tot een aanzienlijke toename van de werkgelegenheid gaan gemeenten na hoe deze werkgelegenheid wordt ingevuld (arbeidspotentieel vanuit de regio of inzet van arbeidsmigranten). Hierin nemen zij het huisvestingseffect mee en geven aan hoe in de extra huisvestingsbehoefte wordt voorzien.

Gemeenten

De regio

2023-2030

Gemeenten gaan arbeidsmigranten beter registreren. In 2023 verkennen gemeenten in regionaal verband hoe zij hier invulling aan geven.

Gemeenten

De regio

2023

We houden gezamenlijk de SNF-normen16 aan als minimumstandaard voor de huisvesting van arbeidsmigranten en werken volgens de Wet goed verhuurderschap om misstanden en uitbuiting ten aanzien van de woonsituatie van arbeidsmigranten te voorkomen (denk aan gescheiden contracten (wonen en werken).

Gemeenten

De regio

2023-2030

Opgave 4: Huisvesting voor studenten Afspraken tot en met 2030: 6. De gemeente Leiden zet in op de realisatie van 2.700 nieuwe studentenwoningen tussen 2021-2030. 7. De gemeente Leiden maakt in samenwerking met de Leidse regio afspraken met de onderwijsinstellingen (Universiteit Leiden, Hogeschool Leiden, het ROC en studentenhuisvester DUWO over groei van deze instellingen in relatie tot de toenemende huisvestingsopgave die hiermee gepaard gaat.

De Universiteit Leiden is met meer dan 33.500 studenten de op drie na grootste universiteit van Nederland. Daarnaast zijn er HBO’s en MBO’s in Leiden en Alphen aan den Rijn. Dit gaat gepaard met een grote vraag naar studentenhuisvesting. Er wonen naar schatting 22.500 studenten zelfstandig op kamers in de Regio. De vraag is het grootst in subregio West. Daarnaast verwacht het Kences rapport over studentenhuisvesting (2021 en 2022) een stabilisering van het aantal Nederlandse studenten en een sterke stijging van het aantal internationale studenten (in Leiden). Deze laatste groep zal de komende jaren toenemen van 2.000 nu naar ongeveer 4.500 in 2028. De druk op de markt voor 16 De Stichting Normering Flexwonen beheert het register van ondernemingen die aan de door de SNF opgestelde

normen voor huisvesting van arbeidsmigranten voldoen. Organisaties die huisvesting voor arbeidsmigranten aanbieden kunnen een certificaat van de SNF behalen.

21

studentenhuisvesting in Leiden is dus hoog. Rekening houdend met de ontwikkelingen in de studentenpopulatie bij de kennisinstellingen in Leiden is de verwachting dat de vraag naar studentenhuisvesting de komende jaren stabiliseert. In de Taskforce Studentenhuisvesting zullen gemeente Leiden, de Leidse onderwijsinstellingen Universiteit Leiden, Hogeschool Leiden en het ROC, en studentenhuisvester DUWO bespreken hoe hier mee om te gaan. In de genoemde Taskforce moet ook aandacht besteed worden aan studentenhuisvesting door commerciële partijen, omdat betaalbaarheid daar in het geding is. In gemeentelijk beleid zal meer aandacht besteed moetn worden aan betaalbare studentenhuisvesting.

Afspraak a.

Primair verantwoordelijk

De regio monitort de realisatie van studentenwoningen in de Regionale planmonitor.

Regio

Ondersteunend Gemeenten

Uitvoeringstermijn Jaarlijks

Opgave 5: Asielzoekers en huisvesting statushouders Afspraken tot en met 2030: 8. Gemeenten in samenwerking met corporaties blijven primair verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting voor statushouders.

Het aantal asielzoekers neemt toe. Daarnaast komt de uitstroom uit asielzoekerscentra zoals Ter Apel niet goed op gang. Daarom is de taakstelling voor huisvesting van statushouders verdubbeld. Voor Holland Rijnland betekent dit een totale huisvestingsopgave die groeit van ongeveer 400 statushouders per jaar naar 800 statushouders per jaar. Gezien de recente ontwikkelingen rondom de instroom in Ter Apel en het gebrek aan doorstroom in de gehele keten, is het aannemelijk dat de taakstelling ook de komende jaren hoog blijft en wellicht zelfs verder stijgt. Het huisvesten van deze mensen is een belangrijke taak die we als gemeenten vervullen. Hiertoe worden we ook verplicht vanuit de rijksoverheid en de provincie en daar committeren we ons aan. Daarnaast speelt de huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne. Deze groep behoort weliswaar niet tot de officiële taakstelling maar vraagt ook in Holland Rijnland de aandacht.

2.5 Voldoende woningen voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag Mensen met een zorg- of ondersteuningsbehoefte blijven steeds langer of gaan weer zelfstandig thuis wonen. Dit komt deels vanwege nationaal beleid en strenge toegangseisen voor geïndiceerde en intramurale zorg, maar ook omdat mensen het zelf willen. Langer zelfstandig thuis wonen zorgt voor een stijgende behoefte aan zorg en ondersteuning in de thuissituatie. Dit vraagt om een goede samenwerking tussen alle partijen en een gezamenlijke aanpak op lokaal en regionaal niveau. In de eerste plaats gaat het dan om de plek en de woning waarin iemand woont. Deze woning moet passend zijn bij de persoonlijke situatie en in een toegankelijke omgeving staan, waar ontmoeting en beweging mogelijk zijn. Daarnaast is het belangrijk een goede gezondheid te stimuleren door preventie. Daarbij hoeft niet alleen gekeken te worden naar de lichamelijke gezondheid maar ook naar het dagelijks functioneren, participatie en mentale gezondheid. Een passende woonplek in een toegankelijke omgeving, met aandacht voor preventieve gezondheid moet in elke gemeente en voor iedereen in Holland Rijnland mogelijk zijn.

22

Opgave 1: Woningen voor senioren en mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag Afspraken tot en met 2030: 1. In de regio worden geactualiseerde gemeentelijke woonzorgvisies of vergelijkbaar opgesteld voor 2026 (maximaal 4 jaar oud). Deze kunnen onderdeel zijn van het lokale programma Volkshuisvesting/Woonvisies of op subregionaal niveau worden opgesteld. Hierbij wordt afstemming gezocht met corporaties en zorgpartijen. Op regionaal niveau wordt de afstemming gezocht in de projectgroep wonen. We blijven monitoren of in aanvulling hierop een regionale woonzorgvisie wenselijk is. 17

Langer zelfstandig thuiswonen voor ouderen betekent niet per se langer zelfstandig in dezelfde woning. Zorg zal steeds vaker aan huis geleverd worden in plaats van in een verzorgingstehuis. Als gevolg van deze ontwikkeling en het doorzetten van de vergrijzing neemt de vraag naar tussenvormen zoals hofjeswoningen sterk toe. In de komende jaren groeit de behoefte naar deze tussenvormen voor senioren van 14.250 woningen in 2021 tot 18.150 woningen (+27%) in 2030. Ook zien we een sterke toename in de vraag naar plekken waar 24-uurszorg geleverd kan worden. Tot 2030 gaat dit om een groei in de behoefte van 1.850 naar 2.550 (+37%) plekken voor somatische zorg (lichamelijk) en een groei in de behoefte van 2.650 naar 3.640 (+37%) voor psychogeriatrische zorg (dementie)18. Dit betekent nog niet dat dit een nieuwbouwopgave is! Vaak kan dit in de eigen woning met inzet van domotica en Wlz-zorg thuis via het Volledig Pakket Thuis (VPT) en het Modulair Pakket Thuis (MPT). Zo is ook overal zwaardere zorg in de huidige woning mogelijk. Naast ouderen gaan ook mensen met een verstandelijke/lichamelijke beperking, en mensen in de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) steeds vaker zelfstandig thuis wonen. Dit betekent een toenemende vraag naar geclusterde en gespikkelde woningen voor deze groep.

Door dit te mixen met huisvesting voor senioren rondom intramurale en overige voorzieningen (zoals ontmoetingsplekken) kunnen woonzorgzones ontstaan. De invulling van het woonzorglandschap is een taak van de gemeenten in afstemming met de subregio’s. Dit doen zij door op lokaal of subregionaal niveau een woonzorganalyse en een woonzorgvisie/uitvoeringsplan op te stellen.

17 De huisvesting van studenten wordt, in lijn met het actieplan studentenhuisvesting, ook meegenomen in de woon-

zorgvisies. De afspraken in deze Woonagenda vormen hiervoor de basis. Voor goede huisvesting van arbeidsmigranten houden gemeenten rekening met de voorwaarden die in de omgevingsverordening van de provincie hierover zijn opgenomen (zie hoofdstuk 2.4). 18 Deze aantallen betreffen een analyse van de behoefte als onderdeel van het woningmarktonderzoek 2021 ter voorbereiding van deze agenda. Het huidige aanbod is hierbij niet geïnventariseerd.

23

Opgave 2: Instroom voorkomen en uitstroom uit intramurale voorzieningen op gang brengen Afspraken tot en met 2030: 2. We verhogen het aantal contingenten stapsgewijs van 194 in 2022 naar 300 per jaar in 2026; 3. We monitoren jaarlijks de verzilvering van contingenten en passen daarop indien nodig de stapsgewijze verhoging richting 2026 aan. 4. Vanaf 2024 verdelen we het aantal contingenten over de gemeente op basis van het aantal inwoners in plaats van het aantal woningen dat corporaties bezitten.

Vanaf 2023 vindt “doordecentralisering” van de maatschappelijke opvang (MO) en beschermd wonen (BW) plaats. Effectief betekent dit dat de rol van centrumgemeente voor Leiden komt te vervallen en dat gemeenten zelf verantwoordelijk worden om de uitstroom uit de MO/BW vorm te geven. In het Beleidskader maatschappelijke zorg zijn hier afspraken over gemaakt. Om de uitstroom uit de MO/BW vorm te geven zijn in eerste instantie voldoende geschikte woningen nodig in alle gemeenten. Het gaat vooral om kleinere goedkope huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens (€442). Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de Contingentregeling. Deze kan ook ingezet worden om instroom in een intramurale voorziening te voorkomen (10% van het aantal woningen dat via de contingentregeling beschikbaar wordt gesteld). De contingenten worden per jaar verdeeld over de corporaties op basis van het aantal woningen dat zij bezitten. In 2022 ging het om 194 vrijgekomen woningen. Vanuit interviews en het themacafé wonen (november 2021) komt naar voren dat de contingentregeling op zichzelf goed werkt. Er zijn alleen jaarlijks te weinig contingenten beschikbaar om in de behoefte te voorzien. Ook zijn er te weinig geschikte woningen (kleine woningen met een lage huur tot de eerste aftoppingsgrens).

Hierdoor kan instroom niet altijd voorkomen worden, blijven mensen langer dan gewenst in een intramurale setting wonen of vallen groepen tussen wal en schip. Om dit te ondervangen vergroten we de voorraad kleine goedkope woningen (zie opgave meer goedkope huurwoningen toevoegen). Daarnaast verhogen we stapsgewijs het aantal contingenten van 194 (in 2022) naar 300 in 2026. Daarnaast gaan we de contingenten anders verdelen. Omdat het aandeel inwoners dat (al dan niet tijdelijk) gebruik maakt van intramurale voorzieningen ongeveer gelijk is in elke gemeente, verdelen we vanaf 2024 het aantal contingenten op basis van het aantal inwoners in elke gemeente. Wat dit betekent voor elke subregio is doorgerekend in bijlage 2. Daarnaast kijken we of we het aandeel contingenten om instroom te voorkomen op kunnen hogen. Tot slot is het van groot belang dat goede begeleiding geborgd blijft. De huidige werkwijze met een driepartijenovereenkomst en twee jaar begeleiding werkt goed. Ook onderzoeken we of we op regionaal niveau prestatieafspraken kunnen maken met zorgen welzijnspartijen, corporaties en gemeenten over het voorkomen van instroom en het faciliteren van uitstroom uit intramurale voorzieningen. Uitvoeringsafspraken Afspraak a.

Primair verantwoordelijk

We onderzoeken of we op regionaal niveau prestatieafspraken kunnen maken over het voorkomen van instroom en het faciliteren van uitstroom uit intramurale voorzieningen met gemeenten, regio’s zorg- en welzijnspartijen.

De regio

24

Ondersteunend

Gemeenten

Uitvoeringstermijn

2023

Opgave 3: Ook particuliere sociale huurwoningen zijn ‘echte’ sociale huurwoningen Afspraken tot en met 2030: 5. Sociale huurwoningen moeten beschikbaar zijn voor alle doelgroepen. Ook de woningen die verhuurd worden door particulieren. Dit gaan we doen door nieuwe particuliere sociale huurwoningen van verhuurders met 10 of meer woningen in een regiogemeente verplicht deel te laten nemen in het regionale woonruimteverdeelsysteem via de regionale huisvestingsverordening. Daarbij hebben we aandacht voor de spreiding / spikkeling van deze woningen in een complex of plan.

We zien dat particulieren en private partijen woningen verhuren in de sociale huursector, maar daarbij niet altijd goed inspelen op de opgaven die wij zien. Zo zijn deze woningen niet altijd beschikbaar voor de mensen die een sociale huurwoningen het hardst nodig hebben. Vaak zijn particuliere sociale huurwoningen klein en worden ze tegen een hoge prijs verhuurd (net onder de sociale huurgrens). En vaak worden deze woningen niet ingezet voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen (in tegenstelling tot sociale huurwoningen van corporaties). Als sociale huurwoningen door particulieren worden verhuurd, vinden wij het van belang dat die woningen ook voor de gehele doelgroep (waaronder ook kwetsbare huishoudens) beschikbaar komen. Dit gaan we doen door de nieuwe particuliere sociale huurvoorraad in het regionale woonruimteverdeelsysteem op te nemen via de regionale huisvestingsverordening.

25

26

Bijlage 1: Behoefte sociale huur en inhaalvraag Toekomstige behoefte Op basis van de nieuwe demografische prognose van de provincie (2021), verhuisbewegingen vanuit CBS microdata en woonwensen afgeleid uit het WoOn (2018) is de behoefte naar woningen berekend voor de regio. Dit geeft het volgende beeld: Figuur 1: Kwalitatieve woningbehoefte in beeld

Bron: Provinciale prognose, verhuisbewegingen uit CBS microdata en woonwensen uit het WoOn, bewerking Companen

Als we kijken naar de behoefte aan sociale huur en deze op subregionaal niveau verdelen, zien we het beeld: Tabel 1: Toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen naar Subregio

Behoefte tot 2030 65.515 woningen Tot Ca. +1.100 woningen Tot Ca. + 1.925 woningen Tot Ca. +2.325 woningen Tot Ca. +5.350 woningen

Huidige stand corporatie woningen Behoefte Subregio Noord Behoefte Subregio Oost Behoefte Subregio West Behoefte Holland Rijnland

Inhaalvraag Naast de toekomstige behoefte is een inschatting van het inhaaltekort aan sociale huurwoningen gemaakt. Voor deze berekening zijn de indicatoren en normen uit de huidige Woonagenda gebruikt. Op basis van het jaarverslag Holland Rijnland Wonen uit 2020 zijn de huidige scores berekend en is het verhoudingsgetal tot de norm berekend.

27

Tabel 2: Indicatoren schaarste sociale huur

Indicator Grenswaarde

Zuivere reactiegraad19 20

Aandeel zonder bemiddeling 80%

Regionale slaagkans 20%

Score 2020

43

72%

12%

Verhoudingsgetal

0,5

1,11

1,7

Elke norm is uitgedrukt in een afwijking ten opzichte van de gestelde norm. Bijvoorbeeld, bij gemiddeld 22 zuivere reacties zou dit tot uitdrukking komen in een getal 1,1 (22 gedeeld door de norm van 20). De optelling van de drie normen is gemiddeld, waardoor een gemiddelde score van spanning ontstaat. Deze bedroeg voor de regio 1,1. Bij een score van 1 zou er volgens de gestelde normen geen schaarste zijn. Op basis van het aantal vrijgekomen woningen kunnen we bepalen wat nodig zou zijn geweest om de score 1 te halen. Dat aantal vrij te komen woningen is via een gemiddelde mutatiegraad vertaald naar de totale woningvoorraad. Een vergelijking met de huidige voorraad laat het tekort zien. Het gemiddelde verhoudingsgetal voor de regio is 1,1. Er waren in 2020 3.464 toewijzingen in de bestaande voorraad. Om op een verhoudingsgetal van 1 uit te komen zouden dit er 3.780 moeten zijn. Bij een mutatiegraad van 5,2% vertalen 316 extra beschikbaar komende woningen zich naar ongeveer 6.100 woningen. Tabel 3: Schatting tekort sociale huurwoningen

Schatting tekort Gemiddelde verhouding tot normen

1,1

Aantal verhuurde woningen

3.464

Aantal benodigde woningen om op 1 uit te komen

3.780

Mutatiegraad

5,20%

Aantal benodigde woningen

Ca. 6.100

Dit leidt tot een opgave van circa 30% sociale huur in nieuwbouwplannen.

19 Het gedrag tussen groepen woningzoekenden verschilt. Jongeren reageren vaker en minder

gericht, terwijl senioren doorgaans zeer kritisch hun wens afwegen. Bovendien wordt het aantal reacties vertekend door weigeringen die er tegenover staan. De weigeringen geven ook inzicht in de druk op de markt. Door het gemiddelde aantal reacties te delen op de weigeringsgraad, ontstaat een ‘zuivere reactiegraad’.

28

Bijlage 2: Verdeling contingenten naar inwoners In de onderstaande tabel is de huidige verdeling van het aantal contingenten over de subregio’s vergeleken met een verdeling op basis van de bevolking. In de huidige verdeling worden de contingenten toegewezen o.b.v. het aantal woningen dat corporaties bezitten. In de verdeling o.b.v bevolking wordt gekeken naar de procentuele verdeling van inwoners over de regio.

Subregio Noord Oost West Holland Rijnland

Bevolking

%

127.032 169.279 277.022 573.333

22% 30% 48% 100%

Op basis van bevolking (1 jan. 2022) 40 53 87 181

Huidige verdeling (2021)* 36 45 100 181

Bron: Holland Rijnland Wonen (Jaarrapport 2022) en CBS *Let op: Dit is gebaseerd o.b.v. het aantal mensen dat via de contingentregeling een woning heeft toegewezen gekregen.

29

Bijlage 3: Woningbehoefteprognose en regionale verdeling In deze bijlage geven we een beknopt overzicht van hoe de subregionale verdeling voor woningbouw uit de Regionale Woonagenda (RWA) tot stand is gekomen. In de regio Holland Rijnland werken we op het gebied van het wonen samen in subregionaal verband. In de vorige agenda was de opgave doorvertaald in bandbreedtes op basis de provinciale prognose van destijds. De provincie heeft in 2021 een nieuwe bevolking en woningbehoefteprognose gemaakt.

De basis: Provinciale bevolksings- en woningbehoefteprognose De provinciale woningbehoefteraming (WBR) 2021 is met behulp van het Primos IPB-model gemaakt en sluit zo veel mogelijk aan bij de rijksprognosesystematiek. De berekeningswijze voor de bepaling van de gewenste woningvoorraadgroei is door de provincie overgenomen. Daarnaast is het inlopen van het woningtekort meegenomen. Dit tekort is berekend op basis van het model van ABF Research wat ook landelijk wordt gebruikt. Net als bij de raming in 2019 telt voor iedere woonregio weer het demografische scenario met de hoogste uitkomst, te weten binnenlands migratiesaldo ‘nul of trendmatig’. In de regio Holland Rijnland is het scenario binnenlands migratiesaldo trendmatig het hoogste. Dit komt uit op 30.500 woningen. Dit is fors hoger dan de behoefte geraamd in de prognose van 2019 (namelijk 22.800 woningen tussen 2021-2030). Van deze 30.500 reserveerd de provincie 10% om op een later moment toe te bedelen. Dit leidt tot een woningbouwruimte van 27.450 woningen20. Voor de Woonagenda zijn we uitgegaan van de daadwerkelijke behoefte voor de regio (30.500 woningen). Het verschil tussen de prognoses van 2019 en 2021 wordt voornamelijk verklaard door een hogere verwachte migratie (binnenlands en buitenlands) op basis van de trends van de afgelopen jaren.

De effecten van de Corona pandemie zijn hier zo goed als mogelijk in meegenomen.

Verdeling van de woningbehoefteprognose naar subregio Naast de woningbehoefteprognose heeft de provincie een verdeling van de woningbouw naar subregio aangeleverd. Deze is weergegeven in de onderstaande tabel: Tabel 3: Woninbouwbehoefte Holland Rijnland naar subregio

Subregio

Aantal te realiseren woningen per subregio conform provinciale woningbehoefteraming 2021 (netto: nieuwbouw minus sloop en onttrekkingen)

Noord Oost West Tekort Totaal Holland Rijnland

6.650 9.550 10.250 4.000 ca 30.500

Bron: Provincie Zuid-Holland

We beschouwen deze opgave als vertrekpunt van onze programmering en nadrukkelijk niet als contingenten. Het is de richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties. Omdat de provincie sinds 2019 niet langer de behoefte op gemeenteniveau uitrekend en het woningbouwtekort slechts op regioniveau bekend maakt, is er een verdere analyse gemaakt om de totale woningbouwbehoefte naar subregio te verdelen. Dit is gedaan

20 Staat van Zuid-Holland (link)

30

door de procentuele verdeling van de totale woningbouw naar subregio uit de WBR 2016, WBR 2019 en de CBS prognose 2021 op elkaar te leggen. Dit leidt tot een bandbreedte voor de woningbouwverdeling die er als volgt uitziet: Tabel 4: Bandbreedte woningbouwbehoefte naar subregio

Subregio Noord Oost West Totaal Holland Rijnland*

Bandbreedte 6.500 – 7.500 9.500 – 11.000 12.000 – 15.500 ca 30.500

* Dit betreft een netto uitbreiding van de woningvoorraad (som van nieuwbouw minus sloop en onttrekkingen) Bron: Provincie Zuid-Holland (WBR 2021, 2019 en 2016) en CBS prognose 2021. Bewerking Companen

31

Bijlage 4: Wat speelt er – Het verhaal van de regio Als onderdeel van de onderzoeksnotitie: “Analyse met aanpak voor vervolg Woningbouw” (2022) is het verhaal van de regio opgesteld. Hierin zijn ter voorbereiding van het opstellen van de RWA de ontwikkelingen die uit het woningmarktonderzoek, de interviews en het themacafé (2021) naar voren zijn gekomen samengevat. Deze sectie van de notitie is hieronder weergegeven.

Grote tekorten, woningbehoefte fors hoger: 30.500 tot 2030 De kranten staan er vol mee, het is inmiddels dagelijks nieuws. Het getal van 1 miljoen woningen dat er tot 2030 bij zou moeten komen, staat inmiddels bij velen op het netvlies. Of het nou geheel klopt of niet, we staan voor een uitdagende opgave. Het is zaak de bouwproductie in het land op gang te krijgen en te houden in een periode waarin personeelstekorten, PFAS en stikstofproblematiek de bouwsector parten spelen. In de provincie Zuid-Holland zien we dat de tekorten in de afgelopen jaren verder zijn opgelopen. De nieuwe Woningbehoefteraming 2021 van de provincie Zuid-Holland spreekt wat dat betreft boekdelen: deze is in alle regio’s van de provincie aanzienlijk hoger dan raming 2019, mede door het meenemen van het woningtekort in de berekening. In onze regio is de door de provincie ingeschatte woningbehoefte voor de periode 2021-2030 + 30.500, terwijl de vorige prognose voor deze periode nog uitkwam op 22.800 (33% hoger). Bovendien is circa 60-70% van onze inwoners afhankelijk van het betaalbare segment (tot ongeveer €355.000; NHG grens prijspeil 2022). Dat levert een forse opgave op voor de woningbouwproductie in de komende jaren. Deze nieuwe opgave is nog niet verwerkt in het lokale beleid van de gemeenten.

Forse prijsstijgingen in de koopsector Ontwikkelingen op de woningmarkt zorgen voor grote vraagstukken op de woningmarkt, waarbij de woningzoekende het nakijken heeft. Het tekort aan sociale huurwoningen is verder opgelopen, wachttijden voor sociale huurwoningen lopen hard op en woningzoekenden zoeken inmiddels steeds meer creatieve oplossingen om toch aan de begeerde woning te komen. Het is dringen bij te koop staande woningen, waarbij direct al boven de vraagprijs bieden het nieuwe normaal lijkt. Daarbij speelt in toenemende mate dat mensen die over mogelijkheden en middelen (of bemiddelde ouders) beschikken uiteindelijk hun weg wel vinden. Met moeite en tegen een hoge prijs, maar toch… Maar zij die dat niet hebben steeds komen steeds meer in de problemen. De tweedeling tussen haves en havenots neemt hard toe. De prijzen in de koopsector zijn na een daling als gevolg van de vorige crisis in het begin van het vorige decennium vanaf 2015 weer sterk toegenomen. Inmiddels liggen de gemiddelde transactieprijs in de regio tussen de € 330.000,- in Subregio Oost en € 400.000,- in Subregio West (zie figuur 2).

32

Figuur 5: Gemiddelde huizenprijs regio Holland Rijnland 2007-2020 naar subregio

Bron: Vastgoedmonitor

Dat levert knelpunten voor groepen woningzoekenden op de woningmarkt. Op basis van een indicatie van de leencapaciteit van inkomensgroepen van het Nibud (zie tabel 1 en 2) kunnen we grofweg stellen, dat huishoudens met een jaarinkomen boven ca € 35.000,- tot ca € 70.000,- weinig keuzemogelijkheden hebben op de woningmarkt. Dit zijn de zogenaamde middeninkomens. Ze komen in veel gevallen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en de keuzemogelijkheden op de koopmarkt (tot ca. de NHG grens) zijn zeer beperkt. De realisatie van betaalbare woningen voor deze groep (middenhuur tot € 1.000,en goedkope koop tot € 250.000,-) komt langzaam op gang en de woningen blijven veelal niet op de lange termijn betaalbaar voor deze groep. Tabel 5: Leencapaciteit éénverdieners

Bruto jaarinkomen 2021* 2020 2021 Verschil

€35.490 €159.205 €161.434 +€2.229

€50.700 €233.268 €236.533 +€3.265

€70.980 €375.561 €372.540 -€3.021

€25.350 & €12.675 €170.577 €172.965 €+2.388

€35.490 & €17.745 €238.808 €248.360 €+9.552

€50.700 & €25.350 €402.387 €408.020 €+5.633

Tabel 6: Leencapaciteit tweeverdieners

Bruto jaarinkomen 2021* 2020 2021 Verschil

*let op: Er is rekening gehouden met een gemiddelde loonstijging van 1,4% in 2021 Bron: Nibud

Grootste problemen in souterrain van de woningmarkt ‘Reguliere’ woningzoekenden moeten langer zoeken De markt zit op slot, prijzen van koopwoningen stijgen tot ongekende hoogte, middeninkomens zitten in de knel. Daarnaast is het met name dringen op de markt voor sociale huurwoningen, waar al deze groepen aan de bel trekken om zo snel mogelijk in aanmerking te komen voor een woning. Het aantal ingeschrevenen is de afgelopen jaren snel gestegen (met name < 40 jaar, alleenstaand met laag inkomen) en ‘gewone’ woningzoekenden reageren steeds massaler op vrijkomende sociale huurwoningen. De gemiddelde inschrijfduur21 is sterk opgelopen en ook de gemiddelde zoektijd22 vertoont een stijgende lijn (inmiddels meer dan 2 jaar). 21 De tijd tussen inschrijving en het betrekken van een sociale huurwoning.

22 De tijd tussen de eerste reactie op en het betrekken van een sociale huurwoning.

33

Figuur 6: Gemiddelde inschrijfduur (in maanden) en aantal ingeschrevenen in Holland Rijnland; 2018-2020

Spoedzoeker ‘tussen wal en schip’ Maar er is meer aan de hand. Juist ook aan de ‘onderkant’ van de woningmarkt komen mensen moeilijk aan passende woonruimte. De grootste verliezers zijn de mensen die nu nog geen woning hebben (starters, studenten), geen woning meer hebben (daklozen, bankslapers, relatieverbrekingen, et cetera), vanuit onveilige landen een goed heenkomen hebben moeten zoeken (vergunninghouders) of heel hard een eigen huisje nodig hebben om een start te maken vanuit een instelling of maatschappelijke opvang.

Natuurlijk zijn er de vangnetten waar mensen op terug kunnen vallen: de urgentieregeling en de contingentregeling. Al met al lijken deze systemen goed te werken. Er is draagvlak bij woningzoekenden zelf, de regelingen zijn helder en worden ervaren als rechtvaardig. Maar het blijft verdelen van schaarste en alhoewel de regelingen als eerlijk ervaren worden, voorkomen ze niet, dat mensen die met grote spoed een woning nodig hebben ‘tussen wal en schip’ vallen. Dit gaat met name om mensen die:  te weinig inschrijfduur om in het reguliere systeem aan een woning te komen;  niet vallen binnen de criteria van de urgentie- en contingentregeling (ook statushouders, stadsvernieuwingsurgenten);  weinig middelen hebben (netwerk, competenties, inkomen);  toch op korte termijn onderdak nodig omdat anders dakloosheid dreigt. Soms vinden deze mensen toch nog hun weg, doordat ze via individueel maatwerk op casusniveau of de calamiteitenregeling (3% regeling) alsnog een woning toegewezen krijgen. Maar daarmee dreigt enige ondermijning van de reguliere regelingen. Juist voor deze groep is het belangrijk om extra inzet te plegen zodat we tot individueel maatwerk op casusniveau kunnen komen. Immers, in geval van dreigende dakloosheid ontstaat het gevaar van een vicieuze cirkel die moeilijk te doorbreken is.

Gemeenten en de regio zien echter dat spoedzoekers steeds vaker terechtkomen in onzelfstandige of tijdelijke woonruimte van particuliere verhuurders. Denk hierbij aan vakantieparken of verkamerde woningen. Dit is niet in alle gevallen een gewenste vorm van huisvesting (hoewel bijvoorbeeld Divorce Housing juist wel een goede toevoeging is). Ook zet het verder druk op de beschikbare kamers voor studenten in met name Leiden en Alphen aan den Rijn.

34

We hebben de omvang van de groep die tussen wal en schip grof benaderd op basis van het rapport “Souterrain van het wonen” van Platform31. Dit heeft als uitgangspunt dat 10% van de actief woningzoekenden tot spoedzoekers behoren. Onder het echte souterrain vallen onder andere volgende groepen:  Dak- en thuislozen  Exgedetineerden  Scheidingen/gebroken relaties  Mensen zonder verblijfsvergunning  GGZ cliënten, uitstromers uit BW  Economisch daklozen: bankslapers, vakantieparkbewoners Voor de benadering van het aantal spoedzoekers in Holland Rijnland hebben we een bandbreedte van 8% - 12% van het aantal actief woningzoekenden naar sociale huurwoningen als basis genomen. Daar hebben we vervolgens het aantal personen dat onder één van de reguliere regelingen valt (urgenten, stadsvernieuwingsurgenten, statushouders, contingenten) en het aantal personen dat via lokaal maatwerk een woning bemiddeld krijgt van afgetrokken. Op basis van deze berekening schatten we het aantal spoedzoekers waar wij regio en gemeenten samen met onze partners (corporaties, zorgaanbieders) een oplossing voor willen vinden op circa 1.150 – 2.300 huishoudens. Voor deze groep is een dak boven het hoofd absolute prioriteit, om een goede basis te geven voor de aanpak van eventuele andere problemen. Bij de analyse hebben we met een schuin oog gekeken naar de benadering van de gemeente Alphen aan den Rijn.

De conclusies en orde van grootte zijn in hoofdlijnen vergelijkbaar.

Perspectief voor woonwagenbewoners In 2020 is een onderzoek naar woonwensen van woonwagenbewoners uitgevoerd in de regio. 50 geïnterviewden hebben aangegeven op korte termijn (0 tot 5 jaar) en 55 op de middellange termijn (5 tot 20 jaar) een verhuiswens te hebben. Uit onderzoek uit 2018 blijkt daarnaast dat zowel het landelijk gemiddelde als het gemiddelde aantal standplaatsen in Holland Rijnland 1,2 per 1.000 woningen is. Ten aanzien van de uitbreiding van het aantal woonwagens en standplaatsen hebben de gemeenten afgesproken in de regio bij nieuwbouw als richtlijn het landelijk gemiddelde van 1,2 standplaats per 1.000 nieuwbouwwoningen te hanteren. Dit betekent dat er een opgave ligt om tot 2030 van 36 nieuwe standplaatsen toe te voegen. De regionale gemeenten hebben gezamenlijk besloten deze opgaven de komende jaren subregionaal op te pakken. Ruimte voor arbeidsmigranten De economie groeit en de vraag naar werknemers is groot. Veel bedrijven in de regio zetten in toenemende mate arbeidsmigranten in om aan de groeiende arbeidsvraag te voldoen. Deze arbeidsmigranten verblijven voor korte of langere termijn in de regio: liefst op niet al te grote afstand van de werklocaties. Het aanbod op de woningmarkt is vaak onvoldoende afgestemd op deze vraag. De arbeidsmigranten zoeken hun weg op de woningmarkt.

In een markt waar schaarste aan de orde van de dag is, leidt dit soms tot verdringing en ongewenste huisvestingsituaties. Voorbeelden daarvan zijn concentraties van verkamering van reguliere woningen, het wonen in of bij bedrijfsgebouwen, het wonen op vakantieparken, et cetera. Arbeidsmigranten werken voor een korte of langere periode in Nederland. In de praktijk is er weinig onderscheid naar huisvestingsvraag tussen short-stay (binnen een jaar) en mid-stay (tot drie jaar). Voor lang- of permanent verblijvende arbeidsmigranten is de huisvestingsvraag te kenmerken als een reguliere woningvraag: zowel in de huur- als koopsector. Overigens is het onderscheid tussen short-, mid- en longstay een glijdende schaal. Mensen weten vaak vooraf niet of hun verblijf in Nederland leidt tot tijdelijke

35

of permanente vestiging. Daardoor lopen ook huisvestingsvragen in elkaar over. De scheidslijnen zijn daarom niet heel scherp te trekken. In de afgelopen jaren is het aantal inwoners met uit Midden- en Oost-Europese landen sterk toegenomen (zeker sinds 2010). Opvallend is dat het aantal en aandeel Polen de laatste jaren wat afneemt, terwijl het aantal mensen uit de overige MOE-landen stijgt. In onze regio hebben we relatief veel arbeidsmigranten, bijvoorbeeld in de Visverwerkende industrie in Katwijk, de zuivelindustrie rondom Bodegraven en Nieuwkoop en de tuinbouw en bollenkweek in Bollenstreek. De verwachting voor de toekomst is, dat het aantal arbeidsmigranten verder sterk zal toenemen. Dat brengt een opgave met zich mee voor reguliere huisvesting van longstay arbeidsmigranten en een opgave voor alternatieve woonvormen voor short- en midstay. Het is aan de gemeenten om hier in samenwerking met bedrijven en uitzendorganisaties passende huisvesting voor te bieden.

Bron: Provinciaal onderzoek Arbeidsmigranten

Inspelen op vergrijzing, groeiende vraag wonen met ondersteuning In 2040 zal 33% tot 42% van de huishoudens ouder zijn dan 65 jaar. Nu is dat 27% tot 30% (marge geeft de verschillen in de subregio’s weer). Deze vergrijzing zien we vooral in subregio’s Noord en Oost, waar een verdubbeling plaatsvindt van het aandeel huishoudens boven de 85 jaar. In de subregio West speelt dit iets minder. Waarschijnlijk omdat Leiden als studenten stad nu en in de toekomst jonge mensen blijft trekken. Steeds meer ouderen zullen in een reguliere woning kunnen blijven wonen, wellicht met enkele aanpassingen. Echter, er is ook een groep ouderen die wat meer zorg nodig heeft. Die zoeken vooral naar een tussenvorm, zoals geclusterde woonvormen. Een doorrekening van de provinciale prognose laat een sterk toenemende vraag naar deze woningen zien (zie paragraaf 3.5), met name in de subregio Noord maar ook in Oost en West. Naast reguliere en geclusterde woningen zal door het groeiende percentage huishoudens van 85 jaar of ouder de vraag naar 24-uurszorg blijven stijgen. Dit geldt vooral voor de 24uurszorg voor mensen met psychogeriatrische klachten (dementie), maar ook de somatische zorg laat een stijging zien.

En er ligt een opgave voor (uitstroom uit en voorkómen instroom in) Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, zoals onder andere verwoord in een recent overzicht Regionale voorzieningen Maatschappelijke zorg Holland Rijnland.

36

Voor wonen ligt er een belangrijke link met de voorrang voor mensen die het echt nodig hebben (contingentregeling). Recente analyses voor wonen en zorg in Katwijk en Alphen aan den Rijn laten zien dat het aantal contingentwoningen niet altijd voldoende is om aan de zorgvraag van deze groep te voorzien. Dit is van belang omdat deze groep zichzelf vaak niet redt op de woningmarkt en in (dure) intramurale voorzieningen blijft zitten waardoor wachtlijsten groeien. Of er dreigt gevaar van dakloosheid.

37