Db03 Raadsbrief Gevolgen lokaal woonbeleid door vaststelling Regionale Woonagenda.pdf

Raadsbrief 'Gevolgen lokaal woonbeleid door vaststelling Regionale Woonagenda'

aan: datum:

de raad van de gemeente Hillegom 03-08-2023

ons kenmerk: Z-23-318963 datum collegevergadering: 8 augustus 2023 Dhr. A de Jong portefeuillehouder: behandelend ambtenaar: emailadres: telefoon: embargo:

Loedy Mahmoud l.mahmoud@hltsamen.nl 14 0252 ☐

Inleiding De gemeente Hillegom heeft in 2020 het woonprogramma ‘naar een duurzaam evenwicht’ vastgesteld. Daarin is de visie op het wonen in de gemeente opgenomen met daaraan gekoppeld een uitvoeringsprogramma. De woningmarkt is sindsdien in rap tempo verandert; de opgave voor de bouw van betaalbare woningen is toegenomen, de samenstelling van de vragers verandert ( kleinere gezinnen, starters en senioren), tegelijkertijd omvatten de te ontwikkelen projecten zonder onze bijsturing een relatief groot gedeelte duurdere woningen. Op regionaal niveau is daarom in kader van aantallen te ontwikkelen woningen, betaalbaarheid en instandhouding een nieuwe visie opgesteld. U heeft als raad hierover op 21 maart 2023 hierop een positieve zienswijze ingediend. Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 28 juni 2023 de Regionale Woonagenda (RWA) vastgesteld. In de vastgestelde Regionale Woonagenda zitten een aantal elementen die anders zijn ten opzichte van het woonprogramma. U heeft in uw zienswijze aangegeven dat de gemeente zich hier in kan vinden en dat u lokaal beleid- en regelgeving zo nodig aanpast. In deze raadsbrief informeren wij u welke elementen wij per direct uit de RWA overnemen en schetsen wij het proces voor resterende onderdelen. Voornamelijk elementen die gaan over betaalbaarheid worden vanaf heden toegepast.

Nationaal Gegeven de bovengenoemde aspecten is de nationale gedachte aangenomen; we moeten meer bouwen, en dan vooral betaalbaar. In de nationale bouwagenda van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, is een opgave van 900.000 woningen genoemd tot en met 2030. Met in deze opgave het streven voor het realiseren 2/3 e in de betaalbare categorie.

Regionale Woonagenda Opgave woningbouw Holland-Rijnland bestaat uit drie subregio’s: Noord (Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk), Oost (Alphen aan den Rijn, Kaag en Braassem en Nieuwkoop) en West (Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude). De regio Holland-Rijnland heeft tot en met 2030 een woonopgave van 30.500 woningen.

1

Uit tabel 1 is te lezen dat van de totale regionale woonbehoefte, subregio Noord een opgave tussen 6.500 en 7.500 woningen heeft tot en met 2030 (vanaf 2021).

Betaalbaarheid Naast de subregionale woonbehoefteraming, is in de RWA ook het volgende afgesproken op gebied van betaalbaarheid: -

Van de nieuwbouw is minimaal 30% sociale huur (realisatie totale programmering, niet op projectniveau);

-

Van het aandeel sociale huur is minimaal 20% geschikt voor uitstromers uit intramurale voorzieningen en spoedzoekers (in samenwerking met corporatie Stek Wonen);

-

Van de nieuwbouw is minimaal 35% bereikbaar voor middeninkomens; Huur: maximaal gelijk aan huur voor een woning met 187 punten o.b.v. het Woonwaarderingstelsel (€1.021,02)).1 Koop: maximaal gelijk aan de betaalbaarheidsgrens (€355.000).1

-

Flexwoningen, tijdelijke concepten en nieuwe woningen gerealiseerd vanuit de bestaande voorraad rekenen we mee bij het realiseren van de gewenste procentuele verdeling.

Borgen betaalbaarheid in de voorraad Naast het realiseren van betaalbare woningen is het ook van belang dat deze woningen betaalbaar blijven. Hiertoe zijn in de RWA de volgende instandhoudingstermijnen afgesproken: -

Sociale huurwoningen: minimaal 30 jaar;

-

Huurwoningen in het middensegment: minimaal 20 jaar;

-

Koopwoningen tot betaalbare koop (middensegment): maximaal 10 jaar en inzetten op maatregelen om speculatie tegen te gaan.

Vertaling RWA naar de gemeente Hillegom In het gemeentelijke woonprogramma zijn de onderdelen betaalbaarheid en instandhouding ook opgenomen. Hieronder treft u een ‘was-wordt’-tabel waarin de wijzigingen zijn opgenomen.

Sociale huur

Betaalbaar

1

Was (woonprogramma 2020-2024)

Wordt (RWA)

A) 25% sociale huur op

A) 30% sociale huur op

programmaniveau

programmaniveau

B) Instandhouding minimaal 20 jaar

B) Instandhouding minimaal 30 jaar

35% betaalbaar segment op

35% betaalbaar segment op

programmaniveau

programmaniveau

Prijspeil 2023, Wordt jaarlijks geïndexeerd/aangepast door de Rijksoverheid. 2

Middensegment

A) Maximaal huurbedrag €1000,

A) Maximaal huurbedrag gebaseerd tot

huur

prijspeil 2020 (in 2023: €1144,39)

187 WWS-punten (in 2023: €1.021,02)

B) Instandhouding minimaal 20 jaar

B) Instandhouding minimaal 20 jaar

A) Maximaal €250.000 (in 2023:

A) Maximaal de betaalbaarheidsgrens

€286.097)

(in 2023: €355.000)

B) Instandhouding maximaal 10 jaar

B) Instandhouding maximaal 10 jaar

Vrij

40% vrij bouwprogramma op

35% vrij bouwprogramma op

bouwprogramma

programmaniveau

programmaniveau

Betaalbare koop

U heeft als raad een positieve zienswijze afgegeven op de RWA. Daarin is opgenomen dat u voornemens bent het daarin opgenomen beleid te volgen. In de tabel is zichtbaar dat de grootste wijziging in de prijsbegrenzing zit van de middensegment huur en betaalbare koop. De veranderingen in programmering zijn een verlaging van 5% vrije bouwprogramma, en een verhoging van 5% sociale huur. De nieuwe grenzen zijn gebaseerd op de (beoogde) landelijke regels. Het college zal vanaf heden het beleidsmatige deel van de RWA volgen bij nieuwe woningbouwplannen.

Borgen nieuw beleid Anterieure overeenkomsten Een deel van het nieuwe beleid wordt bij nieuwbouwplannen via anterieure overeenkomsten vastgelegd. Plannen waar een anterieure overeenkomst reeds is getekend zijn daarbij uitgezonderd. Voor plannen waarbij de precontractuele fase in een vergevorderd stadium is, wordt per geval geoordeeld of het mogelijk is om het nieuwe beleid te volgen. Doelgroepenverordening Borging van de prijssegmenten en instandhoudingstermijnen vindt plaats via de doelgroepenverordening. Deze verordening moet worden aangepast aan de nieuwe prijzen en instandhoudingstermijnen. De planning daarvoor om deze verordening dit najaar aan te passen zodat begin 2024 gewerkt kan worden met een actuele doelgroepenverordening. Dit zal in lijn gaan met het ingaan van Regionale Huisvestingsverordening begin 2024. Doorkijk naar de toekomst De RWA omvat meer elementen dan alleen over betaalbaarheid en de borging daarvan. Het huidige woonprogramma kent een looptijd 2020-2024. Het actualiseren van het woonprogramma is voorzien in 2024. Daarbij worden ook de overige elementen uit de RWA opgenomen. Naast de RWA zal de nieuwe RHVV (Regionale Huisvestingsverordening) begin 2024 in werking treden. De RHVV dekt de mogelijkheden van verdeling van schaarsten (in dit geval woningen). Deze zullen ook in de actualisatie van het woonprogramma meegenomen worden.

Bijlagen: Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023 3

4

Woonagenda Holland Rijnland 06 juni 2023

DATUM

1 mei 2023

TITEL

Woonagenda – Holland Rijnland

OPDRACHTGEVER

Regio Holland Rijnland

AUTEUR(S)

Sander Reith Jan van Deursen

PROJECTNUMMER

7647.105

3

Inhoud 1

Inleiding 1.1 Waarom een nieuwe Woonagenda? 1.2 Proces 1.3 Status Regionale Woonagenda 1.4 Leeswijzer

1 1 2 3 4

2

Richting voor 2030: Wat willen we bereiken? 2.1 De Regionale Omgevingsagenda 2040 als vertrekpunt 2.2 Woningbouwproductie doorzetten en verder opvoeren 2.3 Meer ruimte voor betaalbare en kleinere woningen 2.4 Meer ruimte voor aandachtsgroepen 2.5 Voldoende woningen voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag

5 5 6 10 16 22

Bijlage 1: Behoefte sociale huur en inhaalvraag

27

Bijlage 2: Verdeling contingenten naar inwoners

29

Bijlage 3: Woningbehoefteprognose en regionale verdeling

30

Bijlage 4: Wat speelt er – Het verhaal van de regio

32

1 Inleiding Het is dringen op de woningmarkt in Holland Rijnland. Net als in andere delen van Nederland stapelen de vraagstukken zich op. De tekorten zijn groot, met name in het betaalbare koop, sociale huur- en middeldurehuursegment. De koopprijzen zijn hard gestegen en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn langer. Een grote diversiteit aan doelgroepen wacht met smart op een geschikte woning, waaronder een groeiende groep die tussen wal en schip valt. Kortom, tijd voor een actualisatie van het regionale woonbeleid. Het werk aan deze agenda is in 2021 gestart tegelijktertijd met een herijking van de woonruimteverdeling. De update van het woonruimteverdeelsysteem wordt verwerkt in een geactualiseerde huisvestingsverordening die parallel aan deze agenda is opgesteld.

1.1 Waarom een nieuwe Woonagenda? De Regionale Woonagenda (RWA) is een uitwerking van de Omgevingsagenda. Het doel van de Woonagenda is het wonen in de regio te versterken. Dit doen we enerzijds door meer te sturen op een goed evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. Anderzijds maken we keuzes die de kwaliteit van wonen in de regio versterken. Daarbij agenderen we specifieke opgaven, zoals het bouwen van voldoende sociale huurwoningen, het huisvesten van de vergrijzende bevolking en bijzondere doelgroepen als gevolg van de extramuralisering en de huisvestingsopgave voor groepen die tussen wal en schip vallen. Een nieuwe RWA helpt de gemeenten door het geven van kaders en richting bij het realiseren van deze opgaven.

Schuivend speelveld: Nationale Woonagenda trekt de teugels aan Sinds het vaststellen van de huidige Woonagenda begin 2018 is er veel veranderd. Het nieuwe kabinet heeft in het voorjaar van 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld. Daarin heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) de prioriteiten vanuit de rijksoverheid voor de komende jaren uiteen gezet. Met als kern: een steviger regie van de rijksoverheid op de belangrijkste thema’s (versnellen woningproductie, betaalbaarheid, focus op kwetsbare doelgroepen, leefbaarheid en veiligheid, verduurzaming en Wonen en zorg). Met de actualisatie van onze Regionale Woonagenda (RWA) geven we als regio gezamenlijk aan hoe wij de opgaven gaan invullen: zo geven we onze bijdrage aan de nationale woon- en bouwagenda vorm. Vanuit het Rijk zit er momenteel veel nieuw beleid, wet en regelgeving in de pijplijn. Als er noodzaak is om op basis van dit nieuwe beleid (denk bijvoorbeeld aan de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting) de Woonagenda tussentijds aan te passen, dan zullen wij dit doen.

Traditie van samenwerking De gemeenten in Holland Rijnland kennen een traditie van samenwerking. De regio ambieert met de RWA een actueel kader te schetsen voor een goed functionerende woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau. De afgelopen jaren zijn gezamenlijk duidelijke keuzes gemaakt, die invloed hebben op het wonen in de regio. Uit een evaluatie van de vorige agenda in 2020 blijkt dat de agenda in de huidige vorm niet meer actueel is. Ook laat de evaluatie zien dat ondanks de inzet van de gemeenten de druk op de woningmarkt blijft toenemen en meer of andere inzet nodig is om deze druk te verlichten. De laatste provinciale prognose laat zien dat er een naar boven bijgestelde behoefte is om 30.500 extra huishoudens te huisvesten in de regio van 2021 t/m 2030. Met het actualiseren van de RWA herijken we onze 1

prioriteiten en zoeken we aansluiting bij het rijksbeleid uit de Nationale Woon- en Bouwagenda. Zo bouwen we als regio samen verder.

1.2 Proces Deze geactualiseerde RWA is in een aantal stappen tot stand gekomen:  Verdieping: Uitvoeren van een woningmarktanalyse om de behoefte te duiden.  Eerste contouren: contouren van de agenda zijn opgesteld in een verhaal van de regio. Deze is scherp gesteld in ambtelijke en bestuurlijke overleggen met vertegenwoordigers van alle gemeenten.  Dialoog: in een serie van interviews met corporaties, ambtenaren, ontwikkelaars, welzijnsorganisaties, zorgpartners en de urgentiecommissie zijn de opgaves die uit het onderzoek naar voren kwamen besproken. Ook is op 3 november 2021 een Themacafé georganiseerd.  Rapportage: Er is een concept-analyse opgesteld. Deze is besproken tijdens diverse overleggen op ambtelijk en bestuurlijk niveau met vertegenwoordigers van alle gemeenten.  Opstellen agenda: Op basis van de besprekingen van de concept analyse is deze RWA opgesteld. Ten tijde van schrijven wordt op rijksniveau gewerkt aan wetgeving die van invloed is op de inhoud van deze RWA. Het betreft bijvoorbeeld de definities van sociale en middeldure huur en de wetswijziging op gebied van lokaal maatwerk. Indien nodig en/of gewenst kan de RWA nog aangepast worden op basis van deze wetgeving.

Betrokken partijen Bij het opstellen van deze notitie zijn veel partijen betrokken geweest. Ten eerste is een kerngroep met ambtelijke vertegenwoordiging vanuit de regio Holland Rijnland samengesteld (de subregio’s waren hierin vertegenwoordigd). Deze groep is gedurende het proces nauw betrokken geweest bij het uitvoeren van de analyse en het opstellen van de concepten. Daarnaast zijn beleidsadviseurs op het gebied van wonen vanuit alle gemeenten in de regio tijdens het ambtelijk overleg (AO) meegenomen in de voortgang. Naast ambtelijke overleggen hebben ook de portefeuillehouders op het gebied van wonen vanuit de 13 gemeenten, het Algemeen Bestuur (AB) en het Dagelijks Bestuur (DB) van de regio verschillende malen de mogelijkheid gekregen input te leveren op het proces en de concepten. Daarnaast hebben gesprekken plaatsgevonden met (de koepel van) woningcorporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen, welzijnsorganisaties, huurdersorganisaties, de urgentiecommissie en uitvoerders van de contingentregeling. Tijdens deze gesprekken is vooral gesproken over de thema’s die zij belangrijk vinden en die spelen in de regio. Tot slot is op 3 november 2021 een Themacafé georganiseerd. Hieraan deden ruim 100 vertegenwoordigers mee (waaronder wethouders, raadsleden en het maatschappelijk middenveld).

2

Wie hebben we gesproken  vertegenwoordiging Contingentregeling;  vertegenwoordiging Urgentiecommissie;  directeur-bestuurders corporaties, Woonforte, Meerwonen, Stek Wonen;  marktpartijen (BPD, Bouwinvest);  zorginstellingen (Topaz, ’s Heeren Loo, De Haardstee, GGD Hollands Midden, Zorg en veiligheidshuis Hollands Midden, Binnenvest);  vertegenwoordiging decentralisatie Maatschappelijke Zorg en Tom in de Buurt;  vertegenwoordiging huurdersorganisaties.

1.3 Status Regionale Woonagenda De Regionale Woonagenda (RWA) is een verdieping van de Regionale Omgevingsagenda en is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de regio Holland Rijnland. De RWA helpt gemeenten bij het realiseren van de nieuwe woningbouwopgave, bij de juiste woning op de juiste plek en afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Daarmee biedt dit een onderbouwing voor plannen, in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Zo zorgen we dat we voor de inwoners van Holland Rijnland de juiste woningen bouwen en borgen we een goede ruimtelijke ordening. Deze Woonagenda speelt in op de verwachtingen die de provincie in het kader van haar verantwoordelijkheid heeft van regionaal woonbeleid. Kort samengevat betekent dit dat we in deze agenda rekening houden met: 

  

De gewenste kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelrichting voor de bestaande en gewenste woningvoorraad binnen de regio. Met als doel voldoende passende woningen te hebben voor verschillende doelgroepen. Dit is het kader en onderbouwing van het regionale woningbouwprogramma en de beoordeling daarvan door de provincie. De Woonagenda is voor de provincie de basis voor toetsing van nieuwe initiatieven en bestemmings/omgevingsplannen. Een passend aanbod voor de doelgroepen van het huurbeleid. Beleid voor de energietransitie en klimaatadaptatie als gevolg van bodemdaling; Voorkeur voor nieuwbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied, georiënteerd op (hoogwaardig) openbaar vervoer.

Relatie tot de Regionale Realisatieagenda In de Regionale realisatieagenda zijn afspraken gemaakt met het Rijk, de provincie en de woningcorporaties over de woningbouwopgaven, onder welke voorwaarden wij deze kunnen realiseren en welke hulp wij hierin vragen van provincie en Rijk. Dit is gevat in zogeheten kritische succesfactoren (KSF’s). Zonder invulling van deze KSF’s is de realisatie van de opgaven beschreven in deze agenda niet mogelijk. In Holland Rijnland gaat het specifiek om de volgende knelpunten:  Mobiliteit en infrastructuur;  Stikstof;  Geluidcumulatie;  Water en bodem sturend bij realisatie van de woningbouwopgave;  Voldoende middelen en sturing voor de realisatie van de betaalbaarheidsopgave;  Beperken schaarste van middelen en menskracht evenals stijgende kosten;  Toekomstbestendige bouw (klimaatadaptiet, circulair, duurzaam en energieneutraal);  Streven naar complete steden en dorpen;  Aansluiting op nutsvoorzieningen (energie en drinkwater);  Doorlooptijd van procedures. In de Regionale Woonagenda gaan we dieper in op enkele opgaven uit de Realisatieagenda. Denk aan afspraken rondom plancapaciteit, monitoring en handhaving, evenals het huisvesten van doelgroepen. Daarnaast nemen we andere afspraken over, zoals de woningbouwopgave in aantallen en in welke prijsklassen.

Gezamenlijk vormen deze twee regionale documenten de basis voor het woonbeleid in alle regiogemeenten.

3

1.4 Leeswijzer In de Woonagenda geven we de richting aan voor de komende jaren. Dit doen we op basis van de opgaven die we hebben geïdentificeerd. Dit “verhaal van de regio” staat samengevat in bijlage 3. Voor elke opgave beschrijven we eerst de belangrijkste afspraken. Deze lichten we kort toe gevolgd door (mogelijk) enkele uitvoerende afspraken. Zo maken we duidelijk welke ontwikkelingen we ondersteunen, waar we sturen en waar we elkaar vrij laten om de eigen richting te bepalen. In de agenda wordt verschillende malen verwezen naar de subregio’s in Holland Rijnland, omdat deze een redelijk samenhangende woningmarkt hebben. De onderstaande afbeelding geeft een overzicht welke gemeenten tot welke subregio behoren. Figuur 1: Gemeenten in Holland Rijnland verdeeld over de subregio's

4

2 Richting voor 2030: Wat willen we bereiken? De gemakkelijkste oplossingen en wegen voor het beter functioneren van de woningmarkt zijn inmiddels genomen en bewandeld. Zo is hard gewerkt aan het opvoeren van de productie in de nieuwbouw en transformatie. Ook is vaart gemaakt met het verhogen van het aandeel sociale huurwoningen bij nieuwbouw. Dit is echter niet afdoende gebleken. De acties die zijn genomen hebben ook tijd nodig. De woningproductie is een tanker die bijgestuurd kan worden, maar waarvan de effecten pas op termijn zichtbaar zijn. Door het groeiend aantal huishoudens en de gestegen huizenprijzen versterkt door inflatie en stijgende rentestanden zal de druk op de woningmarkt alleen maar verder toenemen. Zeker in het betaalbare segment. Daarom moeten we nu stevig inzetten op het realiseren van nieuwe (betaalbare) woningen. Dit vraagt om doorpakken op de volgende thema’s: Figuur 2: Thema's van de Woonagenda

Woningbouw

Betaalbaar

Mensen tussen wal en

Langer (en weer)

versnellen

wonen

schip

zelfstandig wonen

Afspraken tot 2030:

1.

De gemeenten verankeren de afspraken uit deze RWA uiterlijk in 2025 in hun eigen beleid.

2.1 De Regionale Omgevingsagenda 2040 als vertrekpunt In de Regionale omgevingsagenda zijn gezamenlijk afspraken gemaakt die een relatie hebben met het wonen. We zien dat als staande afspraken waar we in deze agenda op voortbouwen. Afspraken met betrekking op woningbouw uit de Regionale omgevingsagenda: In de Omgevingsagenda hebben we de volgende kaders en afspraken over woningbouw vastgelegd:  Primair doorzetten van de ontwikkeling langs de verstedelijkingsas Oost-West van Katwijk tot Zoeterwoude tot 2030. De stedelijke as wordt vanaf het einde van dit decennium doorgetrokken tot Alphen aan den Rijn voor duurzame verstedelijking in Holland Rijnland. Dit betekent dat secundair wordt ingezet op extra woningbouw in of nabij de kernen. Hierbij is het wel van belang dat de kernen vitaal blijven. Beperkte extra woningbouw blijft mogelijk primair voor de lokale behoefte;  Buiten de verstedelijkingsas zorgen voor veelkleurige en vitale kernen zodat deze leefbaar blijven en meegaan in de ontwikkeling.

Beperkt woningen toevoegen in en direct langs de randen van de kernen blijft dus mogelijk, met name gericht op de lokale behoefte;  Realiseren van een prettig woon- en leefklimaat met diverse woon- en leefmilieus;  Woningen aanbieden voor diverse doelgroepen en woonwensen, in zowel grote als kleinere kernen, met elk een eigen identiteit en woningaanbod;  Diverse woonmilieus in een compacte setting realiseren met gezonde vergroening van de bebouwde omgeving als uitgangspunt;  We kiezen voor geconcentreerde verstedelijking om het landschap en de dorpsranden te sparen. De woningbehoefte is alleen binnenstedelijk in subregio’s noord en oost niet altijd meer op te lossen; 5



Daar waar het binnenstedelijk of binnen de kern niet meer past, benutten we daarom de kansen die er liggen om de kwaliteit van de stads- en dorpsranden te versterken via landschappelijke verstedelijking. Door middel van “landschapsplannen”1 kunnen harde overgangen tussen kern en landschap verbeterd worden.

Afspraken over thema’s die gerelateerd zijn aan de woningbouw Naast de uitgangspunten voor het wonen zijn er aanpalende thema’s die invloed hebben op de woningbouw. Vanzelfsprekend zijn de Regionale Energie Strategie (RES 1.0) en de Regionale Strategie Mobiliteit (RSM) belangrijke kaders met consequenties voor het wonen. Deze twee documenten gaan ook gelijk op met de verduurzaamheidsopgave en de transitie naar een klimaatadaptieve omgeving die de regio in de Omgevingsagenda heeft ingezet. Tot slot is er een grote verwevenheid met de Haagse en Amsterdamse agglomeraties. Hierover zijn de volgende afspraken gemaakt:  We zien bereikbaarheid als een cruciale randvoorwaarde bij ontwikkelingen (eerst bewegen, dan bouwen). Ruimtelijke (grootschalige) ontwikkelingen moeten samengaan met investeringen in de infrastructuur. Bij de uitwerking van de Regionale Strategie Mobiliteit (RSM) in 2023-2024 zal dit uitgangspunt geborgd worden, onder andere met het concreet uitwerken van de benodigde infrastructuur voor hoogwaardig openbaar vervoer (HOV). Met name in relatie tot grootschalige nieuwbouwlocaties en een gezamenlijke investeringsagenda;  We zien capaciteit op het elektriciteitsnet als randvoorwaardelijk voor (woning)bouw. We trekken als regio en gemeenten gezamenlijk op met netbeheerders om te zorgen voor voldoende netcapaciteit.

 Vanuit afspraken in het Klimaatakkoord en de daaruit volgende Regionale Energiestrategie zorgen we naast locaties voor woningbouw ook voor voldoende plekken om duurzaam energie op te wekken;  We omarmen duurzame mobiliteit in de regio door woningbouw zo veel mogelijk nabij (hoogwaardig) openbaar vervoer te concentreren;  Woningbouw mag de energietransitie en verduurzamingsopgave niet vertragen. Daarom verstedelijken we duurzaam. Dit betekent aandacht voor duurzaam bouwen, de gebouwde omgeving aanpassen op klimaatverandering (bijv. bodemdaling, hittestress etc.) en inzetten op circulariteit;  Het open groene en gevarieerde landschap is één van onze grootste troeven. Om het landschap te beschermen houden we bij woningbouw beter rekening met stikstofdepositie, natuurinclusief, klimaatadaptatie, veenoxidatie, wateropgave (inclusief drinkwater) en bodemdaling.

2.2 Woningbouwproductie doorzetten en verder opvoeren Opgave 1: Woningbouw versnellen tot 2030 en daarna Afspraken tot en met 2030: 1. We voegen netto 30.500 woningen toe van 2021 tot en met 2030. Dit betekent dat we circa 3.000 woningen netto toevoegen per jaar (was circa 2.500); 2. We sturen op 130% harde plannen en verhogen de programmeerruimte naar circa 4.000 woningen per jaar (was circa 3.000 per jaar); 3. Om te voorkomen dat we op voorhand minder bouwen dan de behoefte bespreken we een verhoging van de harde plancapaciteit boven 130% met de provincie als uit onderzoek, monitoring of de realitycheck van de plancapaciteit blijkt dat planuitval hoger is als gevolg van bijvoorbeeld geluid, stikstof of bouwkosten en de opgave in gevaar komt.

1 Een landschapsplan bevat - op basis van een analyse - een omschrijving van het landschap waarin aspecten zoals de

ontstaansgeschiedenis, kenmerken, patronen, structuren, karakteristieke beplantingsvormen, de ruimtelijke opbouw van de bebouwing et cetera in kaart gebracht worden.

6

Sinds de vorige Woonagenda zijn we erin geslaagd goede stappen te zetten in de woningproductie. In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad (inclusief sloop). De provinciale Woningbehoefteraming uit 2021 valt echter aanzienlijk hoger uit dan de laatste raming uit 2019. Dit betekent dat we verder moeten versnellen. De woningbehoefte komt uit op 30.500 nieuwe woningen vergeleken met 22.800 in de vorige prognose. Voor de periode 2021-2030 zijn plannen voor circa 36.500 woningen (direct uitvoerbaar, passende kansen en plannen op basis van afspraken). Dat is hoopgevend, maar met de verhoogde prognose wordt daarmee de programmeerruimte niet gehaald. Als plannen uitvallen of vertragen halen we onze doelstellingen mogelijk niet. Houden we rekening met planuitval en -vertraging (30%), dan is de ruimte om plannen te programmeren 39.650 woningen. Zachte plannen hard maken Een groot deel van de plancapaciteit is nog zacht. Op de korte termijn (3-5 jaar) zal de focus liggen op het realiseren van harde plannen en het hard maken van zachte plannen. Dit is een hele opgave. In de eerste plaats speelt stikstof een grote rol in onze regio. De intensieve veeteelt in het oosten van de regio in combinatie met nabije Natura2000-gebieden in het westen van de regio zoals de Katwijkse en Noordwijkse duinen zijn een obstakel.

Hier vragen we met name actie vanuit de rijksoverheid om via de minister voor Stikstof ruimte te creëren voor woningbouw. Ook is er beperkte capaciteit op het electriciteitsnet waardoor aansluiting niet altijd op tijd gerealiseerd kan worden of bedrijfsverplaatsingen op geschikte locaties onmogelijk zijn. Verder is er de bereikbaarheid van de regio die in de knel komt door de extra ververvoersbewegingen die de woningbouw met zich meebrengt. Knooppunt Leiden Centraal zal doorontwikkeld moeten worden, alsmede de HOV-verbindingen. Daarnaast is een groot deel van de regio afhankelijk van bereikbaarheid met de auto. Woningbouw in en rond de kleine kernen zal daarom een grote belasting geven op het N-wegennet. Waar deze knelpunten liggen en wat we precies van de rijksoverheid en de provincie nodig hebben, hebben we gezamenlijk uitgewerkt in de Regionale realisatieagenda2. Tot slot is er niet altijd voldoende ambtelijke capaciteit om plannen te begeleiden en te versnellen. Zelf kunnen we hier een rol spelen door waar mogelijk procedures efficiënter te doorlopen en duidelijker te communiceren met initiatiefnemers wat we als gemeenten van hen nodig hebben. Anderzijds vragen we hulp vanuit de rijksoverheid door gebruik te maken van de provinciale Flexpools (Vliegende Brigade) en het Expertteam van de rijksoverheid.

Nieuwe plannen toevoegen Voor de langere termijn voegen we nieuwe plannen toe om de woningbouw op peil te houden. Op subregionaal niveau zien we dat er in West in theorie voldoende plannen zijn om de ambitie te halen, ook als er sprake is van maximaal 30% planuitval. In Noord en Oost ligt dat anders. Daar komt de planvoorraad tot 2030 in de buurt van de ambitie als rekening gehouden wordt met 130% planning. Een paar tegenvallers kunnen er dus al voor zorgen dat de opgave niet wordt gehaald. Juist in deze subregio’s geven meerdere gemeenten aan dat het lastig is voldoende nieuwe plannen te ontwikkelen doordat de binnenstedelijke locaties beperkt zijn. Ook geven gemeenten aan dat zelfs als rekening wordt gehouden met 30% planuitval er een risico is op vertraging als gevolg van van bijvoorbeeld geluid, stikstof of bouwkosten waardoor de beoogde woningbouwproductie niet gehaald wordt. Dit speelt met name bij complexe binnenstedelijke locaties waar het risico op planuitval groter is. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bracht dit in beeld3. Hieruit komt naar voren dat slechts 60% van de ruimte voor woningbouw binnen bestaand gebied daadwerkelijk realiseerbaar is. Dit betekent dat een plancapaciteit van meer dan 130% nodig is om de woningbouwopgave te realiseren.

Het is dus van belang 2 Als onderdeel van de Nationale Woon- en Bouwagenda zijn er in 2023 Woondeals afgesloten met de provincie en

de rijksoverheid. In de provincie Zuid-Holland worden deze woondeals regionale realisatieagenda’s genoemd.

3 Brink 2018

7

dat de regio goed monitort wat de daadwerkelijke planuitval is in elke subregio. We spreken af op basis van de daadwerkelijke planuitval plannen toe te voegen zodat we de woningbouwopgave tot 2030 kunnen blijven garanderen. Ook als dit betekent dat de plancapaciteit boven de 130% uitkomt. Gezien het bovenstaande maken we enkele uitvoeringsafspraken: Uitvoeringsafspraken Primair

Afspraak a.

b.

c.

d.

e.

verantwoordelijk

Ondersteunend

Uitvoeringstermijn

We programmeren 130% plancapaciteit van de daadwerkelijke behoefte op basis van de Provinciale raming4.

Gemeenten

Regio

2021-2025

We nemen het daadwerkelijke percentage planuitval op in de planmonitor5 als de planuitval hoger blijkt dan 30% waardoor het realiseren van de woningbouwopgave in gevaar komt. Hierover gaan we in gesprek met de provincie via de regionale versnellingstafel.

Regio

Gemeenten

Constant

Gemeenten

Regio

Constant

De regio monitort op realisatie van het kwalitatieve programma in de RWA (realisatie en prijsklasse), inclusief toevoegingen in de bestaande voorraad (bijvoorbeeld splitsen). Mocht blijken dat plannen niet tot realisatie komen, maken we gezamenlijk afspraken over hoe we bijsturen. In overleg en met wederzijdse overeenstemming kan plancontingent bijvoorbeeld uitgeruild worden tussen gemeenten of subregio’s.

Regio

Gemeenten

Constant

Om te voorkomen dat onuitvoerbare plannen in de monitor plancapaciteit blijven staan en om de opgaven per gemeente scherper in beeld te brengen, voert de regio een verdiepingsslag op het regionaal woningbouwprogramma uit. Corporaties worden betrokken met betrekking tot hun bod om t/m 2030 13.000 sociale huurwoningen te realiseren. Op basis van de resultaten van dit onderzoek vullen de gemeenten de monitor plancapaciteit scherper in.

Regio

Gemeenten

Gemeenten programmeren adaptief en prioriteren/deprioriteren plannen op basis van realisatiemogelijkheid en gewenstheid.

2023 (derde kwartaal)

4 Dit geldt zowel voor reguliere woningen als studentenwoningen. In het kader van bestuurlijke afspraken in 2009

met de provincie Zuid-Holland rondom de Noordse Buurt is afgesproken dat deze woningen bovenop de reguliere plancapaciteit gebouwd mogen worden. Van de 430 geplande woningen in de Noordse Buurt zijn 66 woningen op de locatie Buytewech-Noord en 87 woningen op locatie Langeraar Noordwest nog niet gerealiseerd. 5 De realitycheck op de planlijst is in 2022 in alle regio’s in Nederland uitgevoerd als onderdeel van de Nationale Woon- en Bouwagenda.

8

Opgave 2: Verdelen van de woningbouw over de subregio’s Afspraken tot en met 2030: 4. We verdelen het aantal te bouwen woningen op basis van de Provinciale prognose (2021). We gaan daarbij uit van de volgende bandbreedte: Subregio Noord: 6.500 – 7.500 woningen Subregio Oost: 9.500 – 11.000 woningen Subregio West: 12.000 – 15.500 woningen

We beschouwen de woningbouwopgave als vertrekpunt van onze programmering en nadrukkelijk niet als contingent. Het is het richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties. Dat geeft een kader. Voor de definitieve verdeling hebben we de doorvertaling van de provinciale prognose over de subregio’s als basis genomen. Vervolgens hebben we deze vergeleken met een verdeling gebaseerd op gemiddelden van vorige prognoses6. Zo zijn we tot een bandbreedte gekomen voor de woningbouwopgave in elke subregio. Deze is in de onderstaande tabel weergegeven. Hiervoor zijn we uitgegaan van de daadwerkelijke woningbehoefteraming inclusief het tekort van 4.000 woningen dat de provincie nog niet heeft toebedeeld aan de subregio’s. Tabel 1: Woningbehoefteraming naar subregio

Subregio Noord Oost West Totaal Holland Rijnland*

Bandbreedte 6.500 – 7.500 9.500 – 11.000 12.000 – 15.500 ca 30.500

* Dit betreft een netto uitbreiding van de woningvoorraad (som van nieuwbouw minus sloop en onttrekkingen) Let op: Verdeling is conform de provinciale woningbehoefteraming 2021, bewerking Companen

Opgave 3: Voldoende plannen na 2030 Afspraken tot en met 2030: 5. We zorgen ook tot 2040 voor voldoende plancapaciteit. We voegen daarom vóór 2025 extra capaciteit toe voor het toevoegen van naar verwachting 20.000 woningen na 2030. Samen met de provincie brengen we tijdig de verwachte behoefte na 2030 scherper in beeld zodat deze opgave gezamenlijk verder verkend kan worden. Op regionaal niveau gaan we samen met de provincie met de stofkam door de lijst met reserveplannen voor na 2030 op potentie en haalbaarheid. 6. Bij toevoeging van nieuwe plannen houden we specifiek rekening met deze uitgangspunten uit de ROA: I. We realiseren diverse woonwijken in een compacte setting met gezonde vergroening van de bebouwde omgeving als uitgangspunt; II. Daar waar het binnenstedelijk of binnen de kern niet meer past, benutten we de kansen die er liggen om de kwaliteit van de stads- en kernranden te versterken via landschappelijke verstedelijking; III. We werken aan veelkleurige en vitale kernen ook buiten de verstedelijkingsas. Met het oog op de leefbaarheid voegen we buiten de as beperkt woningen toe primair gericht op de behoefte van de lokale bewoners en de vitaliteit van de kern. Gemeenten geven hier via lokaal beleid invulling aan met oog voor de Ladder duurzame verstedelijking; IV.

We betrekken het belang van de energietransitie, klimaatadaptief bouwen, circulariteit, bereikbaarheid en netcapaciteit bij verdere keuzes en planontwikkeling.

6 CBS prognose, WBR 2016 en WBR 2019.

9

Voor de 10 jaar na 2030 zijn er nog weinig plannen, terwijl ook dan nog een behoefte aan extra woningen is. De provincie kijkt in haar prognose niet naar die langere termijn. Voor een indicatie hanteren we de prognoses van het CBS. Die duiden op een benodigde groei van circa 20.000 extra woningen tot 2040. Terwijl er in de plannen vooralsnog circa 2.700 woningen zijn voorzien. Willen we op die termijn voldoende perspectief op bouwmogelijkheden hebben, dan moet dat in de komende jaren al op de agenda geplaatst worden. Mogelijk biedt de bestaande bebouwde omgeving ruimte voor extra woningen, bijvoorbeeld door woningsplitsing of verdichting van naoorlogse wijken (zie impressies Bron: KAW boven). In de na-oorlogse wijken is vernieuwing noodzakelijk in het kader van verduurzaming en de energietransitie. Deze oplossingen kosten vaak wel veel tijd om goed in te passen. Dit gaat dus relatief traag. Ook levert het niet altijd per definitie meer woningen op als bestaande complexen worden afgebroken bij herstructurering. Wel kunnen meerdere slagen gemaakt worden: verduurzaming, verdichting, met oog voor kwaliteiten als groen, hittestress, klimaatadapatie en voorkómen van wateroverlast (“stedelijke verlandschapping” als tegenhanger van “landschappelijke verstedelijking” uit de Regionale Omgevingsagenda). Niet elke locatie is hier geschikt voor.

Gemeenten zullen daarom op lokaal niveau moeten bepalen waar dit het beste ingepast kan worden. Op regionaal niveau screenen we de lijst met reserveplannen op potentie en haalbaarheid bij het opstellen van het woningbouwprogramma, binnen de in de Omgevingsagenda en Woonagenda gestelde afspraken en randvoorwaarden. Zo krijgen we de totale woningbouwproductie ook na 2030 scherper in beeld.

2.3 Meer ruimte voor betaalbare en kleinere woningen Uit het woningmarktonderzoek komt een duidelijke opgave naar voren om sterker in te zetten op betaalbaarheid. We vinden het daarbij van belang om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt nauwelijks aan bod komen perspectief te bieden. Deze wens sluit ook goed aan bij de prioriteiten van de rijksoverheid zoals beschreven in de Nationale Woon- en Bouwagenda

Opgave 1: Van 45% naar 65% netto betaalbaar toevoegen Afspraken tot en met 2030: 1. Van de nieuwbouw is minimaal 30% sociale huur (netto toevoeging) in elke gemeente. We monitoren de realisatie hiervan op het niveau van het totale programma in de gemeente, dus niet op het niveau van afzonderlijke projecten; 2. Van het aandeel sociale huur is minimaal 20% geschikt voor uitstromers uit intramurale voorzieningen en spoedzoekers (zie afspraak 6 en 7 pagina 13); 3. Van de nieuwbouw is minimaal 35% van de netto toevoeging bereikbaar voor middeninkomens (op gemeenteniveau). De verdeling over prijscategoriën binnen dit segment wordt door de gemeenten zelf bepaald; 4. Flexwoningen, tijdelijke concepten en nieuwe woningen gerealiseerd vanuit de bestaande voorraad (bijvoorbeeld via splitsen) rekenen we mee bij het realiseren van de gewenste procentuele verdeling.

10

Opgave sociale huur De gemeenten hebben in 2018 op regionaal niveau afgesproken om minimaal 25% van het nieuwbouwprogramma als sociale huur te realiseren. Alle gemeenten hebben minimaal dit percentage (of hoger) opgenomen in hun woonbeleid. In de planvorming gaat dit goed. De daadwerkelijke realisatie loopt daarentegen achter. Het woningmarktonderzoek laat zien dat de huidige percentages niet voldoende zijn om aan de vraag te voldoen, laat staan de achterstanden in te lopen. Hier is een hoger percentage nodig. Voor sociale huur gaat het om minimaal 30% van het nieuwbouwprogramma (zie bijlage 1). Deze behoefte verschilt enigszins tussen de subregio’s, maar vanuit een leefbaarheidsoogpunt waarbij spreiding van de doelgroepen over de regio centraal staat spreken we af met één percentage (30% netto sociale huur toevoegen) te werken. Met een lager percentage is de huisvesting van specifieke doelgroepen namelijk niet te garanderen op de langere termijn. Ook is het belangrijk dat sociale huurwoningen toegankelijk zijn voor de gehele doelgroep. Ook als deze door particulieren wordt verhuurd. Dit beschrijven we meer in detail in paragraaf 2.4. De Nationale Woon- en Bouwagenda en de Regionale Realisatieagenda Wonen spreken van een streven om te groeien naar 30% sociale huur in de woningvoorraad in elke gemeente.

Zoals de Realisateagenda stelt, is dit een ingroeimodel: het streven naar 30% sociale huur in de woningvoorraaad hoeft niet per 2030 berekt te zijn. Momenteel is ongeveer 28% van de woningvoorraad in Holland Rijnland een sociale huurwoning. Als we dit via nieuwbouw willen laten groeien naar 30% in 2030 zal 42% van het nieuwbouwprogramma uit sociale huur moeten bestaan. Voor sommige gemeenten betekent dit zelfs dat zij meer dan 100% van de nieuwbouw als sociaal moeten realiseren. Dit is niet realistisch. Daarom zetten we hier in deze agenda (nog) niet op in. Wel kijken we naar oplossingen binnen de bestaande voorraad om ook daar de sociale voorraad uit te breiden. En we hebben het voornemen de groei van de sociale huursector ook na 2030 door te zetten. Hierover zullen nader afspraken worden gemaakt. Opgave middeninkomens Naast een groeiende behoefte aan sociale huur zien we een tekort aan woningen voor middeninkomens. Vooral de groep met een inkomen tussen de €40.765 - €71.000 per jaar zit in de knel. Ze komen namelijk niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en kan door gestegen huizenprijzen steeds moeilijker aan een koopwoning komen. Uit het woningmarktonderzoek komt een behoefte naar voren van ongeveer 35%.

Het gaat hier om woningen in de volgende prijsklassen:  Middenhuur: huur tot €1.021,02 per maand7;  Goedkope koop: vrij-op-naamprijs tot €255.000;  Betaalbare koop: vrij-op-naamprijs tot €355.0008.

7 Woningen tot 187 punten in het woningwaarderingsstelsel, prijspeil 2023. Dit is de gedefinieerde puntengrens voor

middenhuurwoningen door de Rijksoverheid. 8 Dit is de definitie voor betaalbare koop zoals gehanteerd door de Rijksoverheid. Het Rijk hanteerd hier het prijspeil

2023.

11

Ook bij woningen voor middeninkomens gaan we Figuur 3: Programma netto toevoegen naar prijsklassen uit van één percentage van 35% netto toevoegen van het nieuwbouwprogramma. We zien hier wel verschillen tussen gemeenten. In stedelijke gebieden is een grotere vraag naar middenhuur. In kleinere (meer landelijke) gemeenten is juist behoefte aan goedkope koopwoningen. Dit vraagt vrijheid voor gemeenten om hier binnen dit percentage invulling aan te geven. Wel vragen we gemeenten om een percentage voor elke prijscategorie in het middensegment op te nemen in hun woonbeleid. Wanneer werken we volgens de nieuwe programmering en hoe spreken we elkaar aan Veel plannen zitten al in een besluitvormingsproces, of er zijn anterieure overeenkomsten gesloten met een ontwikkelaar. Voor deze plannen is het niet reëel om in dit stadium de programmering aan te passen. Voor zachte of nieuwe plannen is dit anders. Hierbij streven we ernaar om vanaf vaststelling van de Woonagenda te werken met de nieuwe kwalitatieve verdeling. In 2025 moet de totale nieuwbouw per gemeente op programmaniveau9 aansluiten op deze Woonagenda. Als gemeenten de opgaven uit het kwalitatieve programma niet halen spreken we elkaar daar in eerste instantie op aan.

Als dit niet leidt tot verbetering, kan de regio besluiten om nieuwe plannen uit de gemeente niet op te nemen in de regionale planmonitor totdat het regionale kwalitatieve programma beter geborgd is. Indexeren prijsgrenzen We indexeren de prijsgrenzen jaarlijks. Voor goedkope koop indexeren we aan de hand van de gemiddelde CAO loonstijging, tenzij een andere manier van indexatie wordt aangegeven vanuit het Rijk. Dan houden we de Rijksmethode aan. De grens voor betaalbare koop wordt jaarlijks door de Rijksoverheid bijgesteld. Ook de grens voor middenhuur en de liberalisatiegrens worden jaarlijks door de Rijksoverheid geïndexeerd. Uitvoeringsafspraken Primair

Afspraak a.

b.

c.

verantwoordelijk

Ondersteunend

Uitvoeringstermijn

Gemeenten programmeren 35% van de nieuwbouw voor middeninkomens en maken daarbij onderscheid in goedkope koop, betaalbare koop en middeldure huur.

Gemeenten

Regio

2023 – 2030

We voeren de nieuwe percentages stapsgewijs in. Op programmaniveau moet alle nieuwbouw in elke gemeente vanaf 2025 conform de percentages uit de RWA worden gerealiseerd.

Gemeenten

Regio

2023-2025

De regio stelt jaarlijks een regionaal woningbouwprogramma op en borgt de voortgang van de afspraken in de Woonmonitor die jaarlijks wordt opgesteld op basis van het woningbouwprogramma.

Regio

Gemeenten

Constant

9 Dit betekent dat individuele projecten waar reeds anterieure afspraken gemaakt zijn mogen afwijken.

12

d.

e.

f.

De regio stelt een lijst op met vastgestelde plannen of plannen met anterieure afspraken waar niet meer mogelijk is de kwalitatieve programmering aan te passen.

Regio

Gemeenten

2023

De regio indexeert jaarlijks de prijsgrenzen voor goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur10. Voor goedkope indexeren we aan de hand van de gemiddelde CAO-loonstijging, tenzij een andere manier van indexatie wordt aangegeven vanuit het Rijk. Dan houden we de rijksmethode aan. Voor middenhuur en betaalbare koop houden we de Rijksdefinitie aan. Deze wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.11

Regio

Gemeenten

Jaarlijks

We spreken elkaar aan op het niet aanhouden van het kwalitatieve programma uit deze RWA. Als dit bij een gemeente na twee jaar na het invoeren van de nieuwepercentages (zie afspraak b) niet leidt tot verbetering, kan het dagelijks bestuur van de regio Holland Rijnland besluiten om nieuwe plannen uit de betreffende gemeente niet op te nemen in de regionale planmonitor totdat het regionale kwalitatieve programma wordt geborgd.

Regio

Gemeenten

Constant

Opgave 2: Meer goedkope woningen toevoegen in de sociale voorraad Afspraken tot en met 2030: 6. In de sociale huur realiseren we minimaal 20% van het sociale-huurprogramma op gemeenteniveau als goedkope huurwoningen (tot de eerste aftoppingsgrens; €647,19 in 2023) geschikt voor bijvoorbeeld spoedzoekers. Regiogemeenten nemen kwaliteitseisen op die hierbij passen (denk aan grootte, aantal kamers et cetera) en leggen dit in overleg met de corporaties vast in hun prestatieafspraken. Deze opgave hoeft niet enkel via nieuwbouw gerealiseerd te worden maar kan ook via transformatie (splitsing) van bestaande woningen/gebouwen of via prijsbeleid/voorraadbeleid worden ingevuld.; 7. Van deze woningen realiseren we minimaal 45% (800 woningen) tot de kwaliteitskortingsgrens (€452,20 in 2023) met name gericht op uitstromers uit intramurale voorzieningen zoals de Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen en de Jeugdzorg. Deze opgave hoeft niet enkel via nieuwbouw gerealiseerd te worden en kan via transformatie (splitsing) worden ingevuld.

Vooral het aantal kleine huishoudens (één of twee personen) en specifiek het aandeel alleenstaanden groeit de komende jaren snel. Daar ligt een grote uitdaging. Met name in de sociale huur. Ongeveer 43% van de huishoudens in Holland Rijnland valt onder de doelgroep van de corporaties11, terwijl ongeveer 28% van de woningen in de regio een sociale huurwoning is. Van deze corporatie doelgroep is nu al meer dan 80% een klein huishouden. Als we naar woningen kijken zien we juist het omgekeerde. Ongeveer 40% van het corporatiebezit is een ééngezinswoning. Er is dus een mismatch tussen behoefte en aanbod. Momenteel wordt er met het oog op de verwachte groei van het aandeel kleine huishoudens nog te weinig in deze behoefte voorzien. Corporaties zijn ook voorzichtig om in deze markt te stappen omdat een kleinere woning in de toekomst wellicht minder goed in de markt ligt. Het is echter de verwachting dat het aandeel kleine huishoudens ook in de komende jaren verder gaat toenemen. Het vraagt om meer sturing en anders bouwen om een ruimere variatie aan goedkope woningen te realiseren. Dit geldt met name voor spoedzoekers (zie paragraaf 2.4 opgave 1) en uitstromers uit intramurale voorzieningen (zie 10 De liberalisatiegrens wordt jaarlijks op landelijk niveau aangepast. 11 Regionaal woningmarktonderzoek 2021.

13

paragraaf 2.5 opgave 2). Voor de tweede groep is een kleine, overzichtelijke en goedkope woning vaak gewenst met een huur tot of net boven de kwaliteitskortingsgrens (€452,20 in 2023). Voor de groep spoedzoekers gaat het ook om iets grotere woningen, met één of maximaal twee slaapkamers zodat kinderen bij de ouder kunnen wonen of logeren. Deze groep kan vaak ook een net iets hogere huur betalen (tot de eerste aftoppingsgrens €647,19 in 2023). Alhoewel de meerderheid van corpororatiewoningen onder de eerste aftoppingsgrens wordt verhuurd zijn veel van deze woningen niet specifiek gericht op doelgroepen zoals spoedzoekers, bijvoorbeeld omdat ze te groot zijn. Door woningen te realiseren die meer aansluiten bij de behoefte van spoedzoekers en uitstromers uit intramurale voorzieningen kan dit worden voorkomen. Het gaat hier specifiek om een combinatie van prijs en woningtype/grootte. Uitvoeringsafspraken Primair

Afspraak g.

h.

i.

verantwoordelijk

Ondersteunend

Uitvoeringstermijn

Gemeenten nemen afzonderlijk in het sociale huursegment 20% (± 1.800 woningen) als goedkope huurwoningen geschikt voor doelgroepen zoals spoedzoekers, waarvan 45% (800 woningen) met name gericht op uitstromers uit intramurale voorzieningen zoals de Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen en de Jeugdzorg.

Gemeenten

Regio

2023 – 2030

Regiogemeenten maken afspraken met corporaties actief in hun gemeente over verdere kwaliteitseisen van woningen die zij nodig achten voor het huisvesten van de doelgroepen genoemd in afspraak g. (denk aan grootte, aantal kamers et cetera). De regio zal hierop goed monitoren, zodat deze woningen daadwerkelijk in de woningvoorraad worden opgenomen. Hierbij is een evenwichtige spreiding over de gemeenten belangrijk.

Gemeenten

Regio

2023-2030

We voeren de nieuwe percentages stapsgewijs in. Op programmaniveau moet alle nieuwbouw in elke gemeente vanaf 2025 conform de percentages uit de RWA worden gerealiseerd.

Gemeenten

Regio

2023-2025

Opgave 3: Betaalbaarheid van de voorraad borgen Afspraken tot en met 2030: 9. Om de betaalbare woningvoorraad zo lang mogelijk voor de doelgroep te behouden hanteren we de volgende instandhoudingstermijnen: I. sociale huurwoningen: minimaal 30 jaar; II. middenhuurwoningen minimaal 20 jaar. Zo voorkomen we uitpondingscenario’s en speculatie zoveel als mogelijk. 10. Bij goedkope en betaalbare koop voorkomen we speculatief gedrag zoveel mogelijk door een instandhoudingstermijn van maximaal 10 jaar te hanteren en maatregelen in te zetten die speculatie voorkomen.

Naast het bouwen van betaalbare woningen is het belangrijk om nieuwe en bestaande betaalbare woningen zo lang mogelijk voor de voorraad te behouden. Voor sociale- en middenhuur kan de gemeente hier goed op sturen via een huisvestingsverordening, doelgroepenverordening en het bestemmings-/ 14

omgevingsplan12. Voor corporaties heeft dit invloed op hun investeringsvermogen. Met corporaties leggen we dit daarom vast in lokale prestatieafspraken. Voor goedkope- en betaalbare koop ligt dit anders. Vaak vallen betaalbare koopwoningen na verkoop door de eerste koper niet langer in het segment betaalbaar. Ook kopen beleggers in sommige gemeenten betaalbare koopwoningen op voor de verhuur. Dit zijn ongewenste ontwikkelingen waar we als gemeenten gezamenlijk aan willen werken. We spreken daarom af dat alle gemeenten een minimum/maximum termijn opnemen in hun doelgroepenverordening voor betaalbare woningen. Daarnaast nemen gemeenten naar behoefte aanvullende maatregelen om betaalbare woningen voor de voorraad te behouden. Verschillende innovatieve erfpachtconstructies13 zijn bijvoorbeeld een goed alternatief voor goedkope koopwoningen, waarmee de instandhoudingstermijn ook kan worden gegarandeerd. Ook kan gedacht worden aan opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebedingen et cetera. Uitvoeringsafspraken Afspraak a.

b.

c.

Primair verantwoordelijk

Alle gemeenten hebben in 2024 een doelgroepenverordening waarin de volgende instandhoudingstermijnen voor betaalbare woningen zijn opgenomen: I. Sociale huur: Minimaal 30 jaar II. Middenhuur: Minimaal 20 jaar III. Goedkope/betaalbare koop: Maximaal 10 jaar

Gemeenten

Gemeenten en corporaties maken in de lokale prestatieafspraken aanvullende afspraken over de instandhoudingstermijnen van sociale huur en middeldure huur, in het kader van de gewenste voorraadontwikkeling.

gemeenten en

Ondersteunend

Regio

Uitvoeringstermijn

2024

Corporaties Doorlopend

huurdersorganisties

Gemeenten spannen zich in om de nieuwbouwopgave sociale huur zoveel mogelijk door corporaties in te laten vullen zodat nieuwe sociale huurwoningen ook op de langere termijn in het betaalbare segment beschikbaar blijven.

Gemeenten

Regio

2023-2030

Opgave 4: Plannen moeten haalbaar blijven Afspraken tot en met 2030: 11. Waar de haalbaarheid van het programma in het geding komt, prioriteren we op planniveau het toevoegen van sociale huurwoningen ten opzichte van het middeldure segment.

Bij het in werking treden van deze Woonagenda verhogen we als regio en gemeenten onze ambitie om betaalbare woningen te bouwen, in lijn met de Nationale Woon- en Bouwagenda. Dit doen we in een tijd waarin we te kampen hebben met grote arbeidstekorten, een sterk oplopende inflatie en rentestanden. 12 De doelgroepenverordening wordt onderdeel van het Omgevingsplan na het invoeren van de Omgevingswet. 13

Erfpachtconstructies zijn prijsverlagende koopconstructies. Een voorbeeld van een erfpachtconstructie is Koopgarant. Hierbij krijgt de koper bij aankoop een korting op de marktwaarde. Bij verkoop wordt de woning gegarandeerd teruggekocht door de oorspronkelijke verkoper. Het waardeverschil wordt volgens een vastgelegde formule gedeeld tussen koper en verkoper. De woning komt bij verhuizing weer in bezit van de originele eigenaar (bijvoorbeeld de corporatie), die hem dan weer oipnieuw met een koopgarantie kan aanbieden.

15

Op de korte termijn kan dit impact hebben op de haalbaarheid van lopende projecten. Zeker als we rekening houden met andere doelen uit de ROA (klimaatadaptief, circulair bouwen en de kwaliteit van de openbare ruimte) en de kritische succesfactoren uit de Regionale realisatieagenda (denk aan druk op het wegennet, stikstof, geluid, water en bodem sturend et cetera.).. Aan de ene kant zoeken we hierin zelf naar oplossingen en creativiteit, bijvoorbeeld door zelfstandige flexwoningen en tijdelijke concepten mee te rekenen in onze afgesproken percentages betaalbaar in de nieuwbouw (en bij sloop). Aan de andere kant vragen we de provincie en de rijksoverheid nadrukkelijk hieraan hun bijdragen te leveren als randvoorwaarden voor het realiseren van onze ambities. Dit geldt met name voor grote planlocaties met een vastgesteld bestemmingsplan of anterieure overeenkomsten waar zonder extra inzet van alle partijen het aandeel betaalbaar niet of moeilijk verhoogd kan worden. Dit is verder uitgewerkt in de Regionale realisatieagenda in samenwerking met het Rijk en de provincie Zuid-Holland. Uitvoeringsafspraken Afspraak a.

b.

c.

Primair verantwoordelijk

Gerealiseerde zelfstandige flexwoningen, toevoegingen door splitsing of tijdelijke woonconcepten rekent de regio mee in de hiervoor genoemde percentages om de haalbaarheid van de opgave te vergroten. De gemeenten leveren de cijfers hiervoor aan. We werken samen om voldoende bijdragen vanuit provincie en rijksoverheid te genereren om de extra ambities wat betreft betaalbaarheid te realiseren. Dit is uitgewerkt in de Regionale realisatieagenda in samenwerking met de provincie en het Rijk. Mocht dit niet afdoende zijn, dan leggen we prioriteit bij de opgaven voor sociale huur.

Ondersteunend

Regio

Uitvoeringstermijn

Gemeenten

2023-2030

Gemeenten

2023-2025

Gemeenten

Constant

Regio (in samenwerking met de provincie ZuidHolland)

Gemeenten lobbyen gezamenlijk bij het Rijk om de kritische succesfactoren onder de aandacht te brengen bij het Rijk.

Regio

2.4 Meer ruimte voor aandachtsgroepen Naast de reguliere woningzoekende, hebben we een aantal aandachtsgroepen geïdentificeerd waar we extra ruimte voor willen creëren op de woningmarkt. Denk bijvoorbeeld aan spoedzoekers, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. Voor deze groepen ligt er een belangrijke opgave de komende jaren. Daarbij is het van belang dat we de reguliere woningzoekende niet uit het oog verliezen. Momenteel wordt rond de 20% van het beschikbaar komende aanbod jaarlijks met voorrang toegewezen of direct bemiddeld,14 waarvan ongeveer driekwart aan urgenten, contingentkandidaten en statushouders. Met de voorgestelde afspraken zal het aantal woningen dat direct wordt toegewezen aan aandachtsgroepen licht stijgen. De bovenmatige druk die deze aandachtsgroepen ervaren als gevolg van de krapte op de woningmarkt en het verhoogde risico op dakloosheid en de aanverwante maatschappelijke kosten die hiermee gepaard gaan, verantwoorden deze stijging. Wel zetten we ons in om ten minste 75% van het vrijgekomen aantal woningen aan reguliere woningzoekenden toe te blijven wijzen.

14 Dit betreft urgenten, statushouders, contingentenregeling en lokaal maatwerk.

16

Opgave 1: Spoedzoekers versneld aan een woning helpen Afspraken tot en met 2030: 1. We maken werk van het creëren van een flexibele schil die het gat tussen permanente woningbouw en de behoefte zo goed mogelijk vult; 2. We sturen op het verhogen van het aantal verleende urgenties. Dit doen we door in afstemming met de urgentiecommissie vaker gebruik te maken van de hardheidsclausule in de huisvestingsverordening. Dit voorkomt dat schreinende gevallen die buiten de bestaande regelingen vallen niet ongewenst urgentie wordt geweigerd.

Regelmatig zien we de verhalen in de krant van mensen die met spoed een woning nodig hebben en buiten hun eigen schuld dakloos dreigen te worden. Dit komt omdat ze te weinig inschrijfduur hebben of niet vallen binnen de criteria van de urgentie- of contingentregeling. Kenmerkend is dat deze groep weinig middelen tot hun beschikking heeft zoals een netwerk of een inkomen dat hoog genoeg is voor een koop of particuliere huurwoning. Het gaat hier bijvoorbeeld om mensen die pas gescheiden zijn of uitstromers uit een intramurale instelling die een aantal weken op een bank in een andere regio hebben geslapen waardoor zij hun regionale binding verloren zijn en niet meer in aanmerking komen voor urgentie. Deze mensen voelen de druk op de woningmarkt het zwaarst en hebben de minste mogelijkheden om dit op te lossen. We schatten de opgave voor deze groep mensen op circa 1.150 – 2.300 (zie bijlage 4 het verhaal van de regio). De eerste knop waar we aan draaien is meer kleine woningen realiseren (zie paragraaf 2.3 opgave 2). Echter ook binnen de huidige voorraad kan veel bereikt worden. Bijvoorbeeld door het splitsen van bestaande woningen. Dit kan ook een gunstig effect hebben voor andere doelgroepen zoals starters en senioren. Een tweede knop is het sneller realiseren van (tijdelijke) woningen.

De bedoeling is om hier in korte tijd slagen te slaan voor de groepen die het meest in de knel zitten. Mogelijk werken we voor een deel van deze woningen met tijdelijke contracten om doorstroom uit deze woningen te garanderen. Dit kan door tijdelijke woningen te bouwen of bestaand vastgoed te transformeren. Met bestaande locaties en vastgoed, compact/gestapelde bouw en kleine oppervlaktes is ook veel te bereiken. Daar Figuur 4: Voorbeelden van conceptuele woningen

Bron: Conceptenboulevard.nl

17

moeten we de inspiratie zoeken, met aandacht voor aspecten als beheer en doorstroming. Tot slot werken we aan het realiseren van conceptuele bouw door met de corporaties een bouwstroom op gang te brengen volgens Eindhovens model. De eerste stappen hierin zijn inmiddels gezet.

Bouwstroom SVH, regio Eindhoven De Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) willen de nieuwbouwopgave fundamenteel anders aanpakken. Ze hebben de ambitie om in 2022 samen: • 2.000 conceptuele nieuwbouwwoningen in te kopen; • eventueel industrieel vervaardigd; • minimaal inkoopvoordeel: 6 woningen voor de prijs van 5 (-15%); • in gelijkmatig, voorspelbaar tempo te plaatsen in de regio.

De derde knop waar we aan kunnen draaien is ruimte zoeken in de interpretatie van de regels rondom urgentie aangezien de huidige woningmarkt in sommige gevallen weinig mogelijkheden biedt om zelf in woonruimte te voorzien. De regio Eindhoven is daar inmiddels mee Omdat spoedzoekers niet direct in aanmerking komen voor aan de slag gegaan, waarbij het initiatief bij een woning komen ze in noodsituaties terecht en richten ze de samenwerkende gemeenten ligt. zich bijvoorbeeld tot de gemeenten om toch voorrang te krijgen voor een woning. Die helpen dan vaak, vanuit een barmhartigheid met de noodsituatie waar mensen in verkeren. Dit leidt tot een ‘ondermijning’ van de bestaande regelingen en is ongewenst. Uitvoeringsafspraken Afspraak a.

b.

c.

d.

We werken aan een gezamenlijke inkoop van woonconcepten en de opzet van een bouwstroom, inclusief financieringsconstructies, zodat we gezamenlijk conceptuele (flex)woningen goedkoper kunnen realiseren.

Primair verantwoordelijk Holland Rijnland en Holland Rijnland Wonen

Ondersteunend

Corporaties en Gemeenten

Uitvoeringstermijn

2023-2025

Waar de traditionele woningbouw ontoereikend is zetten we in op het realiseren van een flexibele schil. De gemeenten nemen dit op in hun lokale beleid. Denk aan: I. tijdelijke woningbouw op braakliggende terreinen; II. transformeren van leegstaande panden; III. transformeren van de huidige voorraad door splitsing of verkamering.

Gemeenten

Regio

2023-2030

In regionaal verband zoeken gemeenten naar een regiocarrousel van opvolglocaties voor Flexwoningen. Op die manier zorgen we dat Flexwoningen op een haalbare termijn kunnen worden geëxploiteerd in onze regio.

Gemeenten

Regio

2025

In afstemming met de urgentiecommissie maken we vaker gebruik van de hardheidsclausule in de huisvestingsverordening. Dit gaat specifiek om gevallen rondom: I. De mogelijkheid om op kamers te gaan (dit is niet altijd reëel); II. De interpretatie van eigen schuld; III. Randgevallen met betrekking tot regionale binding; IV. Echtscheidingen waar het kind niet bij de ouder met zorgplicht kan wonen en dit een aantoonbaar negatief effect