Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2.pdf

Gemeente Hillegom Bestemmingsplan Goed Wonen Fase 2, Hillegom Vaststelling

NL.IMRO.0534.bpgoedwonenfa2-VA01 28 april 2022

Gemeente Hillegom Bestemmingsplan Goed Wonen Fase 2, Hillegom Vaststelling

werknummer: 619.107.90 datum: 28 april 2022 bestand: J:\619\107\90\3.Projectresultaat planidn: NL.IMRO.0534.bpgoedwonenfa2-VA01 Procedureoverzicht Fase

Datum

Voorontwerp

Februari 2021

Ontwerp

Oktober 2021

Vaststelling

28 april 2022

KuiperCompagnons BV Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap Rotterdam

Gemeente Hillegom Bestemmingsplan Goed Wonen Fase 2, Hillegom Toelichting

NL.IMRO.0534.bpgoedwonenfa2-VA01 28 april 2022

1

Inhoudsopgave van de toelichting

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

3 3 4 5

2

Planbeschrijving

6

2.1 2.2 2.3 2.4

Geschiedenis Ruimtelijke beschrijving Ontwikkelingen Juridische aspecten

6 6 8 14

3

Beleidskader

17

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie

17 18 21 24 24

4

Natuur

32

4.1 4.2 4.3

Kader Onderzoek Conclusie

32 34 37

5

Water

38

5.1 5.2 5.3

Kader Onderzoek Conclusie

38 40 42

6

Archeologie en cultuurhistorie

43

6.1 6.2

Archeologie Cultuurhistorie

43 45

7

Milieu

47

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10

Algemeen M.e.r.-procedure Bodemkwaliteit Akoestische aspecten Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Schaduwwerking Overige belemmeringen Duurzaamheid

47 47 48 49 53 55 56 57 57 58

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

2

8

Uitvoerbaarheid

59

8.1 8.2 8.3

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Handhavingaspecten

59 59 60

Bijlagen Bijlage 1 – Koersdocument Goed Wonen fase 2, Wissing, april 2018 Bijlage 2 – Stedenbouwkundig ontwerp, Architectenbureau Micha de Haas, 12 januari 2021 Bijlage 3 – QuickScan flora en fauna, NWC, mei 2019 Bijlage 4 – Nader ecologisch onderzoek, NWC, augustus 2019 Bijlage 5 – Archeologisch bureauonderzoek, Vestigia, 17 juli 2019 Bijlage 6 – Verkennend bodemonderzoek, ABO milieuconsult, 8 augustus 2019 Bijlage 7 – Akoestisch onderzoek, KuiperCompagnons, 12 oktober 2020 Bijlage 8 – Bezonningsstudie, KuiperCompagnons, 17 mei 2021 Bijlage 9 – Aanmeldnotitie MER, KuiperCompagnons, 27 januari 2022 Bijlage 10 – Stikstofdepositie onderzoek, KuiperCompagnons, 24 januari 2022 Bijlage 11 – Inspraaknota voorontwerpbestemmingsplan Bijlage 12 – Besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling, Omgevingsdienst West-Holland, 6 augustus 2021

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

3

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Net buiten het centrum van Hillegom ligt de herontwikkelingslocatie Goed Wonen. De locatie bestaat uit kleine, oude woningen die niet meer voldoen aan de wooneisen. Daarnaast is er een parkeerdruk, kent het gebied weinig openbare ruimte en bestaat er een gat in het bouwblok aan de Julianastraat. Mede om deze redenen is ervoor gekozen het gebied te gaan herontwikkelen. De herontwikkeling bestaat uit een eerste en tweede fase, waarvan de eerste fase in 2011 is opgeleverd. Woonstichting Stek, eigenaar van de woningen, wil nu fase twee gaan ontwikkelen. Omdat de voorgenomen ontwikkeling van gestapelde bouw niet volledig past binnen het vigerende bestemmingsplan is een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied voor fase 2 is net ten oosten van het centrum van Hillegom gelegen (afbeelding 1.1). Ten oosten van het plangebied is de eerste fase van Goed Wonen gelegen. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Julianastraat, de Meerstraat, de Emmastraat en de Hofstraat (zie afbeelding 1.2).

Afbeelding 1.1: ligging plangebied op grote schaal

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

4

Afbeelding 1.2: ligging plangebied op kleine schaal

1.3

Vigerende bestemmingsplannen Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Centrum” dat op 23 januari 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hillegom. Het plangebied kent in de huidige situatie de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ en ‘Groen’. Daarnaast kent vrijwel het gehele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Het noordelijk deel, ter hoogte van de Meerstraat, kent ten slotte nog de dubbelbestemming ‘Leiding – Riool’. In afbeelding 1.3 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven. De maximaal toegestane bouwhoogte op de locatie is 6 meter, de goothoogte is maximaal 3,5 meter. Het voornemen bestaat om 3 losse bouwvolumes te realiseren, bestaande uit drie lagen. Daarnaast wordt het ‘gat’ aan de Julianastraat ingevuld met grondgebonden woningen. Beide aspecten passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

5

Afbeelding 1.3: ligging plangebied op kleine schaal

1.4

Leeswijzer De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit 8 hoofdstukken. Na deze inleiding is in hoofdstuk 2 vindt de planbeschrijving plaats en wordt tevens een toelichting gegeven op de bestemmingsmethodiek. Hoofdstuk 3 geeft het relevante beleid op Rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau weer. De Hoofstukken 4 t/m 7 gaan achtereenvolgens in op de onderzoeksaspecten natuur, water, archeologie en de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aangetoond en wordt ook ingegaan op het overleg- en inspraaktraject.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

6

2

Planbeschrijving

2.1

Geschiedenis Hillegom is de meest noordelijk gelegen gemeente van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Het dorp is een onderdeel van de oostelijke kernenrij die in de bollenstreek is ontstaan op het hoger gelegen gedeelte van de strandwal van de binnenduinrandzone. Het noord-zuid gerichte patroon van de strandwallen is nog altijd bepalend voor de landschapsstructuur. Dit uit zich in de hoofdrichting van wegen en waterlopen en in het grondgebruik.

Afbeelding 1.4: Hillegom rond 1900 (links) en rond 1945 (rechts)

Het plangebied ligt in vroege uitbreidingen van het lintdorp Hillegom en de bebouwing stamt voornamelijk uit het interbellum en is gebouwd in de periode vanaf 1920. Het is een overgangsgebied tussen het centrum en de latere uitbreidingen van het woongebied van Hillegom. 2.2

Huidige situatie Het bestemmingsplangebied omvat een woongebied dat net buiten het centrum is gelegen. Hieronder wordt per thema een omschrijving gegeven van de ruimtelijke opbouw van het plangebied. Wonen Wonen vormt de belangrijkste functie in het plangebied. In het plangebied zijn 36 grondgebonden woningen gelegen. Deze woningen zijn in eigendom van woningcorporatie Stek. De woningen zijn echter verouderd, klein en hebben een matige bouwkundige staat. Hierdoor voldoen ze niet meer aan de huidige wooneisen.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

7

De woningen bestaan allen uit één bouwlaag met een kap. De woningen vormen samen duidelijk één ensemble door kleur en materiaalgebruik, volume, rooilijn en kaprichtingen (afbeelding 2.1). De woningen hebben in basis een langskap met symmetrisch in het bouwblok gedraaide kappen. Een aantal woningen hebben een zadelkap, andere hebben een mansardekap die iets meer volume biedt.

Afbeeldingen 2.1: huidige ensemble bestaande uit 36 sociale huurwoningen

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

8

Voorzieningen In het plangebied zelf zijn weinig voorzieningen gesitueerd. Aan de Julianastraat bevindt zich een speelvoorziening. Op korte afstand van het plangebied ligt echter wel het centrum van Hillegom, waar diverse voorzieningen zijn gelegen. Verkeer en parkeren Verkeer In het plangebied bevinden zich vier wegen. In het noorden van het plangebied is de Meerstraat gelegen. Evenwijdig aan de Meerstraat ligt in het zuiden de Hofstraat. De Meerstraat en de Hofstraat vormen samen de ontsluitingswegen van het plangebied. Haaks op deze twee wegen liggen de Julianastraat en de Emmastraat. Deze wegen zijn respectievelijk in het westen en oosten van het plangebied gelegen. Deze wegen zijn ingericht als éénrichtingsweg. Zo mag de Julianastraat alleen vanuit de Hofstraat ingereden worden. De Emmastraat kent alleen toegang vanuit de Meerstraat. Dit geldt alleen voor autoverkeer. Fietsers en bromfietsers mogen deze wegen wel van beide kanten betreden. Alle wegen in het plangebied hebben een verkeers- en verblijfsfunctie en kennen een snelheidsregime van 30 km/uur. Parkeren De woningen kennen geen parkeerplaatsen op eigen terrein waardoor de parkeerdruk in de huidige situatie volledig rust op de openbare ruimte. Aan de Julianastraat is een openbare parkeerplaats gelegen. In alle straten wordt geparkeerd in de openbare ruimte.

In de Julianastraat, de Emmastraat en de Hofstraat vindt dit plaats in de vorm van langsparkeren. In de Meerstraat gebeurt dit ook, in de vorm van langsparkeren en in de vorm van dwarsparkeren. Groen en water Het aantal groenvoorzieningen in het plangebied is beperkt. Aan de Hofstraat bevindt zich voor de huidige woningen een groenvoorziening. In deze groenvoorziening staat de Wilhelminaboom, een waardevolle boom. Naast de woningen aan de Julianastraat en de brandgang is ook een groenvoorziening gelegen. Her en der in het plangebied zijn nog verschillende bomen gesitueerd. Aan de Meerstraat staat nog een vermeldingswaardige boom, namelijk de 5 mei boom. Het plangebied kent geen watergangen- of partijen. 2.3

Toekomstige situatie Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkelingen in het plangebied. Hierbij wordt aangesloten bij het stedenbouwkundig ontwerp dat is opgesteld door architectenbureau Micha de Haas, in samenwerking met woonstichting Stek (zie bijlage 2). In deze paragraaf worden achtereenvolgens de context van de opgave en de toekomstige ontwikkelingen uiteengezet. Context Net buiten het centrum van Hillegom ligt de herontwikkelingslocatie Goed Wonen. Deze locatie bestaat uit een eerste en tweede fase. De eerste fase is reeds gerealiseerd. In deze fase zijn de grondgebonden woningen vervangen door gestapelde bouw, een rij eengezinswoningen en een

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

9

ondergrondse parkeervoorziening. Na ontwikkeling van de eerste fase is het nu de beurt aan fase twee. Kadernota Goed Wonen In 2006 heeft de gemeenteraad van Hillegom de Kadernota Goed Wonen vastgesteld. Hierin zijn een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden vast gelegd. Zo is in de Kadernota Goed Wonen een variant voorgesteld waar het project Goed Wonen fase I gespiegeld zou worden. De stedenbouwkundige intentie van het hele project was om de twee bouwblokken om te zetten naar één groot semi-gesloten bouwblok. Het eerste U-vormige blok is uitgevoerd met een kleine strook eengezinswoningen en appartementen boven een ondergrondse parkeergarage. Bij de aanvang van de planvorming van Goed Wonen II was het duidelijk dat een ondergrondse parkeergarage economisch onmogelijk zal zijn en hiermee was het ‘spiegelen’ van goed Wonen I uitgesloten. Bovendien is de architect samen met de gemeente tot het inzicht gekomen dat het beoogde grote binnenterrein, dat een dergelijke spiegeling zal creëren, veel te groot is op de schaal van Hillegom en in relatie tot de aangrenzende bebouwing. Koersdocument herstructurering (april 2018) Na een stedenbouwkundig onderzoek naar de mogelijkheden zijn een aantal ontwikkelmodellen voorgesteld, die vervolgens door Wissing zijn vertaald in een gemeentelijk koersdocument (d.d. 01-05-2018).

De ontwikkelmodellen gingen uit van het maximaliseren van het aantal woningen met daarbij een vorm van bebouwd parkeren op het maaiveld. Het koersdocument schept kaders voor deze strategie. Dit document is opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting. In dit document wordt een ruimtelijke analyse en de stedenbouwkundige denkrichtingen gegeven. Ontwikkeling Op basis van de kadernota en het koersdocument, met de daarin genoemde stedenbouwkundige denkrichtingen, is door architectenbureau Micha de Haas een verkennende massastudie uitgevoerd. In deze massastudie zijn verschillende bouwvormen en massa’s verkend die invulling kunnen geven aan de voorgenomen herontwikkeling. Uiteindelijk heeft dit proces, in samenspraak met de gemeente, geresulteerd in een voorkeursoptie waarbij gekozen is voor een meer ontspannen en realistisch stedenbouwkundig ontwerp. Het stedenbouwkundige plan dat nu voor ligt is het resultaat van een optimalisatie van het aantal woningen in relatie tot de parkeerbehoefte. Hierin waren een aantal kwalitatieve uitgangspunten leidend: Vermijden van hele grote parkeervelden zonder ruimtelijke afbakening door bebouwing. Reduceren van het aantal langs parkeerplaatsen rondom het blok. Voldoende ruimte laten voor groen in de vorm van bomen, heggen en voortuinen. Vermijden van lange gesloten gevels op de begane grond en het introduceren van alzijdige woongebouwen.

De gekozen stedenbouwkundige setting gaat daarbij ook uit van: - Het ‘helen’ van het open gat in de gevelwand van de Julianastraat. Hierbij verdwijnen twee semi-formele parkeervelden en een ingesloten speelplaats dat – in overleg met de gemeente – elders in de omgeving zal terugkomen.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

10

-

Het realiseren van (haaks) parkeerplaatsen aan de oost kant van de Emmastraat. Deze parkeerplaatsen worden weliswaar gerealiseerd op het plangebied van Goed Wonen I, maar vallen binnen het ‘zoekgebied parkeren’ van het koersdocument. De ontwikkelaar heeft een sterke voorkeur voor het realiseren van deze parkeerplaatsen als groene parkeerplaatsen.

Om de overgang tussen de grootschalige U-vormige setting van GWI en de kleinschalige bestaande bebouwing is er gekozen om drie vrijwel identieke woongebouwen dwars op de blokrichting te positioneren. Op deze manier ontstaat een tussenschaal in de bebouwing, de doorwaadbaarheid van het gebied wordt gewaarborgd en het overgrote deel van het parkeren wordt tussen bebouwing en met voldoende groen ingesloten. De 3 losse bouwvolumes bestaan uit drie lagen met in totaal 57 appartementen. Aan de Julianastraat wordt een vijftal grondgebonden woningen gerealiseerd. In totaal worden er dus maximaal 62 woningen gerealiseerd. Woningstichting Stek wil graag dat het project bestaat uit een gemengd woningprogramma. In de voorkeursoptie is uitgegaan van 40 huurappartementen, 17 koopappartementen en 5 eengezinskoopwoningen. De appartementen variëren in grootte van 45 tot 100 m2. Afbeelding 2.2 en 2.3 geven een plattegrond en een vogelvlucht perspectief van de toekomstige situatie weer. De opzet is ‘rustig’ van aard en de gebouwen zijn alzijdig. Door optimalisatie van het programma is de bouwhoogte beperkt gebleven tot drie lagen, terwijl het koersdocument uitgaat van vier lagen op sommige plekken. De lage hoogte maakt de overgang naar de bestaande bebouwing, zeker ter hoogte van het Wilhelminaboom, vriendelijker.

Met deze kaders worden de condities geschept voor een waardevolle woningbouw en woonomgeving dat aansluit bij de bestaande bebouwing – zowel oud als recent.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

11

Afbeelding 2.2: Plattegrond voorkeursoptie, bron: Architectenbureau Micha de Haas

Afbeelding 2.3: Perspectief voorkeursoptie, bron: Architectenbureau Micha de Haas

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

12

2.4

Vertaling bestemmingsplan Als gekeken wordt naar de stedenbouwkundige denkrichtingen, wordt daar in het bestemmingsplan op een aantal manieren bij aangesloten. Allereerst is de aangegeven rooilijn aan zowel de Meerstraat als de Hofstraat afgestemd op de rooilijn uit de stedenbouwkundige denkrichtingen. Aan de zijde van de Emmastraat is de uiterste bouwgrens afgestemd op de bouwgrens uit de stedenbouwkundige denkrichtingen. Aan de Julianastraat is deze uiterste bouwgrens verschoven naar westelijke zijde. Deze bouwgrens is vervolgens afgestemd op de aspecten geluid en bezonning. Bouwhoogte Het laatste punt waarbij aansluiting is gezocht bij de denkrichtingen, is de bouwhoogte. In het koersdocument is een aanzet gegeven voor deze bouwhoogte. Aan de Julianastraat, de Hofstraat en een deel van de Meerstraat wordt gedacht aan een bouwhoogte van 3 bouwlagen. Aan de zijde van de Emmastraat is dit vrijwel overal 4 bouwlagen. In de afweging van de keuze voor het aantal bouwlagen bleek de parkeernorm bepalend te zijn. Uiteindelijk is er gekozen voor een minimale variant, waarbij overal uitgegaan wordt van een bouwhoogte van drie lagen. Verkeer en parkeren In de huidige situatie zijn in het plangebied 36 grondgebonden sociale huurwoningen gesitueerd.

Op basis van de CROW-publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’ kent een sociale huurwoning een gemiddelde verkeersgeneratie van 4.9 bewegingen per woning1. In de huidige situatie kent het plangebied een verkeersgeneratie van 177 verkeersbewegingen. In de toekomstige situatie worden 40 sociale huurwoningen gerealiseerd. Omdat voorzien is in de ontwikkeling van appartementen bedraagt voor het sociale deel een gemiddelde verkeersgeneratie van 3.6 voor een dergelijke woning1 (huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur). Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 144 verkeersbewegingen. Voor de overige 17 koopappartementen wordt gerekend met kencijfers van middeldure woningen. Dit weerspiegelt een gemiddelde verkeersgeneratie voor de overige woningen. Hierbij wordt uitgegaan van het gemiddelde kencijfer van 5.6 bewegingen per woning1. Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 95,2 verkeersbewegingen. De 5 eengezinswoningen in de koopsector kennen een gemiddeld kencijfer van 7,1 (koop, huis, tussen/hoek). Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 35,5 verkeersbewegingen. De nieuwe situatie zorgt hiermee voor een verkeersgeneratie van 307 verkeersbewegingen. Ten opzichte van de huidige situatie is dit een toename van 130 bewegingen. In de huidige situatie vormt parkeren al een aandachtspunt in de omgeving van het plangebied. Tijdens de eerste bewonersavond van 25 april jl.

is deze zorg door verschillende omwonenden gedeeld. Om op bestemmingsplanniveau te borgen dat voorzien wordt in de benodigde parkeergelegenheid wordt verwezen naar het parkeerbeleid van de gemeente Hillegom. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen wordt alleen afgegeven als aangetoond is dat voorzien is in de benodigde parkeergelegenheid. Normen voor het aantal parkeerplaatsen

1

Uitgaande van een woning in sterk stedelijk gebied, in de schil van het centrum

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

13

worden gegeven in de Nota parkeernormen van 15 april 2016. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen type woning en type gebied. Op basis van dit beleid wordt het plangebied beschouwd als ‘rest bebouwde kom’. In overleg tussen Stek, de architect en de gemeente is er een parkeerbalans opgesteld. Deze is goedgekeurd door de gemeente. In totaal dienen er 130 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. De verdeling van deze parkeerplaatsen is hieronder opgenomen. Op basis van het (voorlopige) stedenbouwkundig ontwerp, zie bijlage 2 bij deze toelichting, kan dit aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied worden gerealiseerd.

Gebouw Gebouw A

Gebouw B

Gebouw C

Gebouw D

Type woningen Koop

Huur

Huur

Koop

Totaal huur Totaal koop Totaal benodigd

Aantal

BVO categorie (beleid)

parkeernorm (bewoner)

17 17 65-120

1.8

20 5 <65 15 65-120

1.6 1.8

20 5 <65 15 65-120

1.6 1.8

5 5 80-150 40 22 62

1.8

incl. parkeernorm (bezoek)

parkeerparkeervraag vraag (bewoner) (bezoek) 30.6 5.1 0.3 30.6 5.1 0 0 35 6 0.3 8 1.5 0.3 27 4.5 0 0 35 6 0.3 8 1.5 0.3 27 4.5 0 0 9 1.5 0.3 9 1.5 70 12 39.6 6.6 109.6 18.6

parkeerbehoefte te slopen bebouwing (36 x 1,8) te compenseren bestaande langsparkeerplaatsen planzijde* te compenseren pp parkeerveldjes Juliannastraat** te compenseren plaatsen groen parkeren Emmastraat***

-64.8 22 14 10

Gerealiseerde parkeerplaatsen (incl extra 5 pp, zie tekening)

91

Parkeerbalans

0.2

Aandachtspunten: locatie = overig Hillegom parkeernorm eengezinswoningen (gebouw D) op basis van 'niet gestapeld' en <150 m2 bvo * betreft uitsluitend de langsparkeerplekken aan blokzijde van Juliana- en Emmastraat. Dwarsparkeren aan Meerstraat blijft ongewijzigd ** betreft 2 parkeerveldjes: 7 pp t.b.v. huurwoningen (Stek) en veldje met op dit moment schuinparkeren naast spelveld. Schuinparkeren is niet courant (want achteraf de straat op rijden) beschikbare pp volgens CROW is 7. totaal 14 *** betreft de 10 bestaande dwars parkeerplaatsen **** Parkeerplaatsen bij koopwoningen Julianastraat dienen openbaar te zijn

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

14

2.4

Juridische aspecten

2.4.1 Planmethodiek Het uitgangspunt van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de ontwikkeling van fase twee. In het bestemmingsplan is sprake van eindbestemmingen. 2.4.2 Regels De regels bestaan uit vier hoofdstukken: Inleidende regels (hoofdstuk 1) Bestemmingsregels (hoofdstuk 2) Algemene regels (hoofdstuk 3) Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende bestemmingen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard die worden gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "Wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Tevens zijn in sommige bestemmingen, flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Groen De groenstructuren hebben een groenbestemming gekregen. Niet elk groengebiedje op de hoek van de straat is tot “Groen” bestemd; deze kleine groengebiedjes vallen onder andere bestemmingen zoals de verkeersbestemmingen.

Binnen de bestemming “Groen” zijn groenvoorzieningen mogelijk, inclusief voet- en fietspaden, waterpartijen, paden, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Wonen De voor ‘Wonen’ bestemde gronden zijn bestemd voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen en behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden. Binnen de bestemming is tevens voorzien dat woningen gestapeld kunnen worden gerealiseerd. De bouw van een appartementencomplex is daarmee planologisch mogelijk gemaakt. De hoofdgebouwen, oftewel de woningen zelf, mogen alleen worden gebouwd binnen een bouwvlak. Dakopbouwen zijn ook mogelijk, hierbij is aangesloten bij het welstandsbeleid van augustus 2016 en het (herziene) kruimelgevallenbeleid van 18 december 2018. Er geldt een standaardregeling voor beroep en bedrijf aan huis. Verkeer – Verblijfsgebied De overige openbare gebieden met daarbij infrastructurele voorzieningen zijn ingericht om auto’s als ‘gast’ te ontvangen. De nadruk ligt op de ruimtelijke kwaliteit en de functie als verblijfsgebied

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

15

voor bewoners. Dit sluit aan op de huidige systematiek van actuele bestemmingsplannen in de gemeente. Binnen deze bestemming zijn parkeervoorzieningen mogelijk. Leiding - Riool Voor een in het plangebied aanwezige leiding is een beschermende dubbelbestemming opgenomen. De dubbelbestemming geldt primair ten opzichte van de onderliggende enkelbestemmingen en beoogt de aanwezige leiding te beschermen. Er geldt een plicht tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor aanlegactiviteiten. Waarde - Archeologie 3 Gemeente Hillegom heeft in de Nota Archeologie Hillegom ‘Naar een realistische en duurzame omgang met het archeologisch erfgoed in de gemeente Hillegom’ uit mei 2007 regels opgesteld voor de verwachtingsgebieden in het plangebied. Het bestemmingsplan kent één dubbelbestemming voor archeologische waarden. Een dubbelbestemming dient ter bescherming van een specifiek ruimtelijk belang. In dit geval de bescherming van archeologische waarden. De dubbelbestemming valt over de 'onderliggende' inhoudelijke bestemmingen heen en houdt beperkingen in voor de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Voor de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 geldt een uitzondering van archeologisch veldwerk bij bodemingrepen kleiner dan 1.000 m² of minder dan 0,3 m onder maaiveld.

Hoofdstuk 3 Algemene regels In deze paragraaf worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld. Anti-dubbeltelregel In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen kan gelden. Het gaat bijvoorbeeld om extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders, en andere bouwwerken. Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is het verbod op seksinrichtingen opgenomen. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

16

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald. 2.4.3 Geometrische plaatsbepaling (verbeelding) Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGT-ondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RD-coördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor onder meer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. In het plan is met behulp van lijnen, coderingen en arceringen aan gronden (en in dit geval ook wateren) een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn met aanduidingen nadere regels aangegeven. Op een afdruk van de geometrische plaatsbepaling, de verbeelding, zijn alle bestemmingen en aanduidingen naast elkaar zichtbaar.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

17

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid Het Rijk heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De leidende gedachte van het rijksbeleid is ruimte maken voor groei en beweging, waarbij het Rijk zich vooral concentreert op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. In het rijksbeleid (SVIR en Barro) worden dan ook geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende plangebied. Wel draagt de beoogde ontwikkeling van de woningen bij aan de wens van het Rijk om nieuwe functies onder te brengen in bestaand stedelijk gebied.

3.1.1 Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid twee en drie Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Onderhavige ontwikkeling voorziet in het mogelijk maken van maximaal 62 woningen. Uit jurisprudentie blijkt dat deze ontwikkeling aangemerkt wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor een ladderonderbouwing benodigd is. Ladderonderbouwing In de huidige situatie zijn 36 sociale huurwoningen aanwezig.

Deze zullen worden gesloopt en er zullen 40 sociale huurwoningen worden teruggebouwd. Daarnaast worden er 22 koopwoningen worden toegevoegd. De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor sprake is van een intensivering van de bestaande ruimte. Daarmee past het project binnen het beleid van de provincie Zuid-Holland en het omgevingskader Ruimte. Derhalve kan worden voldaan aan de Ladder. De raad van de gemeente Hillegom heeft met het vaststellen van de woonvisie gesteld dat ingezet moet worden op geschikte woningen voor de inwoners van Hillegom en daarnaast kapitaalkrachtige huishoudens aangetrokken moeten worden. Ook moet ingezet worden op het behoud van een goedkope sociale huurwoningenvoorraad. Voorliggend plan dat voorziet in een gecombineerd programma van huur- en koopwoningen voorziet in deze behoefte. Het project Goed Wonen als geheel is regionaal afgestemd. Het project Goed Wonen fase II is het vervolg van het eerder gerealiseerde project Goed Wonen fase I. Energiezuinigheid van de woningen is een pré en de nieuwbouw voldoet aan de duurzaamheidseisen van deze tijd.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

18

3.1.2 Structuurvisie Randstad 2014 In de Structuurvisie Randstad 2040 maakt het kabinet (ruimtelijke) keuzes voor de lange termijn, waarbij wordt ingezet op kwaliteit, duurzaamheid, aantrekkelijkheid en economische kracht. Het kabinet kiest voor twee ruimtelijke en integrale strategieën: Een groene strategie (gericht op versterking van groenblauwe structuren en de verbinding met de stad) en een rode strategie (gericht op het uitbouwen van de internationale concurrentiekracht van de Randstad en het verbinden van verstedelijkingsopgaven met netwerken van infrastructuur). De nieuwe accenten die het kabinet hierbij legt zijn: • • • • • •

een centrale positie voor de steden in onder meer economisch opzicht; focus op aantrekkelijkheid en kwaliteit woon-, werk- en leefomgeving; een optimale benutting van de ruimte in de steden; herstructurering, transformatie en verdichting; een kwaliteitsimpuls in groenblauw bij de steden; een groter, diverser en waterrijker Groene Hart als onderdeel van een grote Groenblauwe Delta.

In de Structuurvisie Randstad 2040 zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: • • • •

leven in een veilige, klimaatbestendige groenblauwe delta; kwaliteit maken door sterkere wisselwerking groen, blauw en rood; wat internationaal sterk is, sterker maken; krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

Conclusie Het abstractieniveau van de Structuurvisie ligt te hoog voor het detailniveau van onderhavig bestemmingsplan. Wel wordt aangegeven dat de binnenstedelijke ruimte optimaal moet worden benut. Aangezien hier sprake is van een project binnen het bestaand stedelijk gebied, is dit project in lijn met de Structuurvisie Randstad 2040. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsbeleid Zuid-Holland Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, die deel uitmaken van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. Met het Omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

19

kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd: 1. Naar een klimaatbestendige delta 2. Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing 5. Best bereikbare provincie 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Ruimtelijke kwaliteit Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. De provincie maakt hierbij onderscheid in drie soorten ontwikkelingen: inpassing, aanpassing en transformatie. Aanpassing Voorliggend plan betreft een aanpassing.

Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg, een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied of een nieuw landgoed. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Omdat in deze gevallen niet aan (alle) richtpunten van de kwaliteitskaart kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. De provincie heeft 12 provinciale opgaven gedefinieerd, die elk bestaan uit samenhangende beleidskeuzes. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en regels in de verordening. De relevante beleidskeuzes worden hieronder beknopt toegelicht. Wonen Voorliggend plan draagt bij aan de beleidskeuze ‘wonen’; het bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen.

Deze opgave is erop gericht dat de woonbehoeften van verschillende doelgroepen kunnen worden gerealiseerd, zowel wat betreft de beschikbaarheid van passende woningen als de aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving. Een belangrijke opgave in het kader van ruimte en verstedelijking is het zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

20

Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Nieuwe verstedelijking moet daarom passen in regionale visies, de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit en andere in de visie en verordening aangegeven ruimtelijke kaders. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving, zoals beschreven in paragraaf 3.1. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 17 december 2019 de Verzamelherziening Omgevingsbeleid 2020 vastgesteld. De verzamelherziening is een bundeling van een aantal kleine aanpassingen van de Omgevingsvisie Zuid-Holland, de Omgevingsverordening ZuidHolland en het Programma ruimte. Voor zover relevant worden deze hieronder toegelicht. Ruimtelijke kwaliteit Op grond van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: 1.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); 2. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: a. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. 3. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: a. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Toelichting Verordening ruimte op kwaliteitsbeleid Het kwaliteitsbeleid gaat uit van 'ja, mits': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel de groene ruimte als de bebouwde ruimte. De provincie hanteert hier het handelingskader ruimtelijke kwaliteit: een benadering die enerzijds onderscheid maakt in drie soorten ruimtelijke ontwikkelingen (nieuwe bebouwing of nieuw gebruik van grond of bebouwing) naar gelang hun impact op de omgeving en anderzijds de realisatie van bepaalde soorten ruimtelijke ontwikkelingen uitsluit in gebieden met een bepaalde beschermingscategorie. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen 1) moeten passen binnen de bestaande gebiedsidentiteit en 2) moet voldoen aan de relevante richtpunten van de Kwaliteitskaart. Als een ontwikkeling niet past bij de aard en/of de schaal van het gebied zijn ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

21

Toetsing aan ruimtelijke kwaliteit Op de Kwaliteitskaart is het plangebied aangeduid als 'steden en dorpen'. Als richtpunten wordt onder andere het volgende aangehouden: • Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. • Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand. • Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Onderhavige ontwikkeling voorziet in het herontwikkelen van twee percelen in het centrum van Hillegom ten behoeve van de realisatie van maximaal 62 woningen, conform het eerder beschreven woonprogramma. De ontwikkeling sluit daarmee aan op het uitgangspunt beter benutten en opwaarderen van wat er is door middel van transformatie. Tevens ontstaat in dit gebied een interessante woonlocatie die ten opzichte van het huidige aanbod in Hillegom te zien is als een waardevolle kwalitatieve toevoeging. Stedenbouwkundig sluit de nieuwbouw aan bij de bebouwing in het gebied en het naastgelegen project Goed Wonen fase I. Bij de realisatie van de woningen wordt rekening gehouden met het behoud van het bestaande groen.

De ruimtevraag voldoet aan de wettelijke eisen die worden gesteld aan lucht, geluid, externe veiligheid en bodem, zie hiervoor hoofdstuk 6. Conclusie Gelet op het voorgaande is er geen strijdigheid met de provinciale belangen. 3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 (partiële herziening 2014) Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland werkt namens en voor de twaalf gemeenten in de gelijknamige regio, te weten: Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude (totaal bijna 400.000 inwoners). Doelstelling van Holland Rijnland is de kwaliteit van wonen, werken, ondernemen en recreëren van burgers, bedrijven en instellingen in het gebied te bevorderen. Holland Rijnland biedt het kader waarbinnen de gemeenten op deze terreinen kunnen samenwerken om efficiencyvoordelen te behalen, overleg en afstemming te plegen en streekbelangen te behartigen. In juni 2009 heeft het bestuursorgaan Holland Rijnland in de Regionale structuurvisie 2020 (RSV) een gezamenlijke visie op de ruimtelijke toekomst van de regio gegeven. De RSV is het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Op basis hiervan worden voortaan alle ruimtelijke ontwikkelingen in Holland Rijnland tot 2020 getoetst. Deze visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik.

De kernbeslissingen zijn: • Holland Rijnland is een top woonregio; • Leiden vervult een regionale centrumfunctie; • Concentratie stedelijke ontwikkeling; • Groen blauwe kwaliteit staat centraal; • Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open; • Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: Kennis en Greenport;

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

22

•

Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Het onderhavige plangebied is op de Visiekaart 2020 aangemerkt als stedelijk gebied. Concentratie van woningbouw vindt plaats binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied. Conclusie Gelet op het voorgaande is er geen strijdigheid met de regionale belangen. 3.3.2 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek In juli 2016 is door de betrokken gemeenteraden de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek 2016 (ISG2016) vastgesteld. Het doel van deze structuurvisie is drieledig: •

• •

het gedetailleerder dan in de Regionale StructuurVisie (RSV) vastleggen van het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de vitalisering van de Duin- en Bollenstreek tot en met 2030; het, in tegenstelling tot de RSV, wettelijk verankeren van het ontwikkelingskader als zelfbindend ontwikkelingskader voor de greenportgemeenten; het verschaffen van een planologisch juridische basis voor het verevenen van plankosten op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De ISG2016 heeft een integraal karakter en geldt voor nagenoeg het hele buitengebied van de zes greenportgemeenten. Het beleid richt zich hoofdzakelijk op de toekomstige ruimtelijkfunctionele ontwikkeling van het buitengebied. Met als doel een gemeenschappelijke inzet voor de herstructurering en revitalisering van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Dit in samenspraak met verbetering van de natuurlijke, landschappelijk en recreatieve kwaliteiten. Om het doel te bereiken hanteren de gemeenten een aantal pijlers voor het ruimtelijk beleid tot 2030, te weten: • • • •

faciliteren van de herstructurering, versterking en vernieuwing van het gehele bollen-, vaste planten- en bloemencomplex in combinatie met verbetering van het landschap; realiseren van de daarvoor benodigde ruimtelijke functiewijzigingen in de Duin- en Bollenstreek; bijdragen aan de sociaaleconomische vitaliteit van de greenportgemeenten; bijdragen aan de verbetering van de bereikbaarheid van de gehele regio HollandRijnland.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

23

Afbeelding 3.1: kaart ‘Vitale Greenport’

Planspecifiek In de ISG2009 is aangegeven dat de bovenregionale opgave voor de bouw van 1.500 woningen rondom station Hillegom grotendeels zal worden opgevangen binnen de (toenmalige) rode contouren van Hillegom, Lisse en Noordwijkerhout. Mede vanuit het belang van ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorie is er voor gekozen om de bollengrond rondom het station open te laten. De in de ISG2009 opgenomen alternatieve woningbouwlocatie aan Pastoorslaan, die in een behoefte van ongeveer 500 woningen kan voorzien, is niet opgenomen in het Afsprakenkader. De verwachting is dat ook voor deze 500 woningen ruimte gevonden kan worden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied en de aangegeven ontwikkellocaties binnen de “Begrenzing van het Stedelijk gebied van de Greenport”. Het project Goed Wonen fase 2, valt binnen de ‘Begrenzing van het Stedelijk gebied van de Greenport’. Conclusie Het initiatief is in overeenstemming met de ISG2016. 3.3.3 Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017 In de Regionale Woon Agenda 2017 'Kwaliteit voor kwantiteit' voor de regio Holland Rijnland (vastgesteld op 14 maart 2018) is de kwalitatieve koers voor woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau geschetst.

De regionale woonagenda helpt gemeenten bij de afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio en vormt een onderbouwing voor plannen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de regio Holland Rijnland is snel vraag naar meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen en tegelijkertijd de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden, in te kunnen blijven spelen op de behoefte en verdringing van kwetsbare groepen op de woningmarkt te voorkomen heeft de regio Holland Rijnland de volgende keuzes gemaakt:

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

24

1. tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor de korte termijn; 2. groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding; 3. een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is; 4. bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt; 5. een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk; 6. groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling; 7. langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren; 8. bereikbaar bouwen; 9. solidariteit. Goed Wonen Fase 2 Het voorgenomen plan heeft hoofdzakelijk een positieve invloed op de keuzes 2, 3, 5, 8 en 9. Het plan komt tegemoet aan de vraag naar woningen en in het bijzonder woningen in het centrumstedelijke gebied van Hillegom. In de gemeente Hillegom is in de periode 2017-2022 vraag naar 420 extra woningen. In de periode 2022-2030 bedraagt de behoefte 350 extra woningen. 36 gedateerde woningen maken plaats voor maximaal 62 nieuwbouwwoningen waarvan minimaal 40 appartementen in het (sociale) huursegment gaan vallen. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan inbreiding en bevordert de ontwikkeling het programma dat verdringing beperkt. Tenslotte zal bij de nadere uitwerking van de woningen aandacht zijn voor duurzaamheid doordat nieuwe woningen gasloos worden gerealiseerd.

Tevens dient parkeren binnen het plangebied te worden opgelost en draagt de ontwikkeling bij aan de sociale opgave binnen de regio. Conclusie Het voorgenomen plan past, gelet op bovenstaande, binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de regio Holland Rijnland en de gemeente Hillegom. 3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Hillegom 2030 Op 17 oktober 2019 heeft de gemeente Hillegom de Omgevingsvisie Hillegom 2030 'Heerlijk Hillegom. Duurzame (proef)tuin van Holland' – herziening 2019 vastgesteld. Bij de voorbereiding van de Omgevingsvisie zijn de inwoners, bedrijven en instellingen in de gemeente gevraagd om mee te denken over de identiteit en de koers van de gemeente. In de Omgevingsvisie staat de vraag centraal hoe de gemeente er in 2030 uitziet. Bij het opstellen van de Omgevingsvisie is rekening gehouden met ontwikkelingen zoals vergrijzing, duurzaamheid, energie, klimaat, gezondheid, waterberging, sociale aspecten, enzovoort. Duurzaamheid is het leidend principe in de visie met aandacht voor landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit en gezondheid e.d. In de Omgevingsvisie is voorts een afwegingskader opgenomen dat gebaseerd is op Fysieke, Economische en Sociale Duurzaamheid (ook wel bekend als People, Planet, Profit). Het is een integrale visie voor de fysieke leefomgeving waardoor de gemeente middels integraal beleid en perspectief de initiatieven voor inwoners, bedrijven en instellingen in Hillegom kan beoordelen. Daarbij is de omslag gemaakt naar het nieuwe principe “ja, mits” in plaats van “nee, tenzij”. Daarnaast is een Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid opgesteld.

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

25

In de visie zijn de ambities en de koers voor de gehele gemeente en per deelgebied in beeld gebracht, die vervolgens juridisch zijn vastgelegd in een Omgevingsplan en uitvoeringsprogramma(’s). In de Omgevingsvisie is het grondgebied in 7 deelgebieden opgedeeld: Duurzame Bloementuin, Hollandse Weides, Historisch Hart, Heerlijke Woonplaats, Werkplaats Hillegom, Levendige linten en Duurzame verbindingen. Per deelgebied is het karakter en de koers beschreven. Goed Wonen Fase 2 Op de Omgevingsvisiekaart is deels gelegen in het plangebied ‘Historisch hart’ en deels gelegen in het plangebied ‘Heerlijke woonplaats’. Deze verdeling is weergegeven in afbeelding 3.2.

Afbeelding 3.2: Plangebied gelegen in de omgevingsvisie Hillegom 2030 (in donkerpaars ‘historisch hart’ en in lichtpaars ‘heerlijke woonplaats)

Afbeeldingen 3.3 en 3.4: Afwegingskaders ‘Historisch hart’ en ‘Heerlijke woonplaats’

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

26

Het initiatief Goed Wonen fase 2 draagt bij aan zowel de koers van het historisch hart als die van de heerlijke woonplaats. Het plan draagt bij aan de gewenste (en reeds ingezette) kwaliteitsverbetering in het centrumgebied. Bij nieuwe ontwikkelingen en renovaties dient er inspiratie gehaald te worden uit het verleden waardoor er een betere aansluiting ontstaat met het historische karakter. Uitgangspunt is dat nieuwe woningen zijn voorbereid op de toekomstige eisen en wensen ten aanzien van klimaatverandering, zoals hernieuwde energievoorziening. Daarbij is het belangrijk dat de ‘inbreiding’ met woningbouw niet ten koste gaat van de leefbaarheid en het groene, dorpse karakter van Hillegom. Het initiatief draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de bestaande woongebieden. Deze kwaliteitsverbetering dient hand in hand te gaan met een verduurzamingsslag binnen de bestaande woningvoorraad door corporaties en particulieren. Ontwikkelingen die passen binnen de gebiedskenmerken en waar mogelijk een relatie leggen met oud Hillegom en die kwaliteit toevoegen aan de omgeving, worden gestimuleerd om zo de uitstraling te versterken. Conclusie Het initiatief Goed Wonen fase 2 draagt bij aan een aantal ambities gesteld in de Omgevingsvisie Hillegom 2030 zoals het binnenstedelijk realiseren van nieuwbouw en het verbeteren van het woon- en leefklimaat.

Derhalve kan gesteld worden dat het initiatief past binnen de Omgevingsvisie Hillegom 2030. 3.4.2 Woonprogramma Hillegom 2020-2024 Het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht’ is een uitwerking van de omgevingsvisie ‘Heerlijk Hillegom’. In dit woonprogramma beschrijft de gemeente de visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Het woonprogramma is op 9 juli 2020 vastgesteld door de gemeenteraad en loopt tot 2024. De opgave zoals beschreven in het woonprogramma is als volgt samen te vatten: • Een evenwichtige bevolkingsopbouw • Voldoende en divers woningbouwaanbod • Inzet voor woningzoekenden in de knel • Een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken • Passend woonaanbod bij iedere levensfase Daarmee willen de gemeente de volgende ambities bereiken: • We willen een evenwichtige bevolkingsopbouw behouden. Daarvoor is in Hillegom plek voor starters en doorstromers, jong en oud, ongeacht hun inkomen. • Onze woonwijken en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze voldoen aan de eisen en wensen van huidige en toekomstige bewoners, zijn energiezuinig en klimaatbestendig. • Mensen kunnen zelfstandig wonen en zijn onderdeel van onze gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben. Voor woningbouwontwikkelingen hanteert de gemeente het ‘Afwegingskader woningbouw’. Hierin zijn kwantitatieve en kwalitatieve criteria opgenomen.

Kwantitatief wil de gemeente tot 2030 circa 1.440 woningen toevoegen. Kwalitatief kijkt de gemeente naar variatie in het plan,

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

27

duurzaamheid, levensloopgeschiktheid en woonzorginitiatieven. Daarnaast zijn er normen opgenomen voor het percentage sociale huur en betaalbare koopwoningen. Op basis van dit woonprogramma willen de gemeente met Stek, en de huurdersorganisatie, prestatieafspraken maken over in elk geval de volgende onderwerpen: 1. Beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen in de segmenten die met passend toewijzen bereikbaar zijn, zodat ook de laagste inkomens in de gemeente terecht kunnen, met als uitgangspunt 25% sociale huurwoningen in de totale nieuwbouwprogrammering. 2. Bij nieuwbouw of herstructurering van sociale huurwoningen met voorrang inzetten op meer differentiatie in buurten. 3. Woonlastenbenadering van huurders, met aandacht voor energetische maatregelen in relatie tot de daling van de totale woonlasten van de bewoner, minimabeleid, vroegsignalering en voorkomen betaalachterstanden. 4. Verduurzaming van de bestaande sociale huurwoningvoorraad, afgestemd op het gemeentelijke warmtetransitieplan. 5. Samenwerking bij en ontwikkeling van nieuwe woonzorginitiatieven. 6. Opvang van de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang. 7. Geschikte woningvoorraad voor mensen met ondersteuningsvraag. 8. De benodigde investeringen ten behoeve van leefbaarheid, kwalitatief goede openbare ruimte en sociale inclusiviteit.

Voorliggende ontwikkeling sluit op de volgende wijzen aan bij het ‘Afwegingskader woningbouw’: • Het aantal terug te bouwen sociale huurwoningen is volgens het afwegingskader minimaal 36 (te slopen aantal) + minimaal 20% van de toevoeging van de bestaande 36 woningen. Dit vanwege de grote vraag naar sociale huurwoningen binnen de gemeente Hillegom. Dit komt neer op 41 benodigde sociale huurwoningen. In het plan worden 40 sociale huurwoningen teruggebouwd. • Van de 40 sociale huurwoningen worden er 10 (23,8%) in de goedkoopste categorie teruggebouwd met een netto-huurprijs van € 432,51 (prijspeil januari 2021). • De overige 32 sociale huurwoningen worden gerealiseerd in de bereikbare voorraad met een netto-huurprijs van € 619,01 conform fiatteringgrens huurtoeslag (prijspeil januari 2021). • Het overige deel van het programma behoort tot de koopsector vanwege de benodigde grondopbrengsten. Dit zijn in totaal 22 woningen, waarvan 14 (appartementen) behoren tot de categorie middeldure koopwoningen. Dit zorgt voor meer variatie in het woningaanbod en hiermee komt het plan ook tegemoet aan de grote behoefte aan betaalbare koopwoningen in de regio. Conclusie De maximaal 62 nieuw te bouwen woningen dragen bij aan kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Het initiatief past daarnaast binnen de ruimtelijke kaders uit het afwegingskader.

3.4.3 Verkeer- en Vervoerplan In 2009 is het Hillegoms Verkeer- en Vervoer Plan vastgesteld. De gemeente is gestart met de voorbereidingen voor het opstellen van een nieuw mobiliteitsplan. Het vigerend verkeer en vervoerplan Hillegom 2009-2019 sluit niet meer aan bij de kaders en ambities in de omgevingsvisie. Het Verkeer- en Vervoerplan vormde wel de basis voor het parkeerbeleid. Op 26 januari 2017 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' vastgesteld. Dit parapluplan

Bestemmingsplan Goed Wonen fase 2, Hillegom Toelichting Vaststelling

28

regelt voor verschillende bestemmingsplannen dat het gemeentelijke parkeerbeleid van toepassing is. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in seperate beleidsnota's. Het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' is onder andere van toepassing op het voorliggende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan dient te voldoen aan het parkeerbeleid van de gemeente Hillegom. 3.4.4 Welstandsnota 2016 De gemeente Hillegom heeft sinds 2004 een welstandsnota zoals aangegeven in de Woningwet. Met de herziening van 2016 wil de gemeente het welstandsbeleid actualiseren en vereenvoudigen. Deregulering en consistentie met ander ruimtelijk beleid staan hierbij voorop. De welstandsnota maakt onderscheid in gebieden en objecten. De gebieden vormen de kern van het welstandsbeleid. De gemeente is verdeeld in gebieden met een eigen identiteit zoals linten, woonwijken en bedrijventerreinen. Van deze gebieden is het ruimtelijk en architectonisch beeld beschreven gevolgd door een waardering en een verwachting over eventuele veranderingen. Deze bepalen de uitgangspunten voor de welstandstoets. De welstandscriteria zijn te zien als een uitwerking van de algemene criteria, die de voor een bouwplan gewenste eigenschappen beschrijven. Net als te onderscheiden gebieden zijn er bescheiden objecten, die zich lenen voor vereenvoudigde toetsing. Voorbeelden daarvan zijn bijgebouwen bij en dakkapellen op een woning.

Voor dit soort plannen zijn zo eenduidig en meetbaar mogelijke criteria opgenomen, die de planindiener vooraf een grote mate van duidelijkheid geven over de uitkomst van de toetsing. Uit de welstandskaart blijkt dat het projectgebied gelegen is binnen het gebied 'centrum Hillegom'. Dit gebied kent ter plaatse van de projectlocatie een 'bijzonder' welstandsniveau, zo blijkt uit de niveaukaart. De beoogde ontwikkeling zal door gemeente Hillegom worden getoetst aan de bijbehorende criteria. 3.4.5 Groenbeleidsplan 2015-2024 Het Groenbeleidsplan is als opvolger van het Groenbeleidsplan 2002 door de gemeenteraad vastgesteld op 15 april 2015. Dit groenbeleidsplan laat zien hoe de gemeente Hillegom groene kwaliteit realiseert en behoudt en hoe zij dit inbedt in haar ruimtelijke ontwikkeling. De insteek van het beleid is dat groen geen sluitpost meer is binnen ruimtelijke projecten, maar als een essentiële bouwsteen binnen de ruimtelijke kwaliteit geldt. 3.4.6 Duurzaamheidsbeleid Het klimaat staat steeds meer in de politieke en maatschappelijke belangstelling. Daarom heeft gemeente Hillegom het regionaal energieakkoord ondertekend. De gemeenteraad heeft vastgesteld dat Hillegom energieneutraal moet zijn in 2030 en geheel klimaatneutraal in 2050.