5. Ruimtelijke onderbouwing.pdf

Ruimtelijke onderbouwing

Leidsestraat 122, te Hillegom

In opdracht van:

Schuit – ter Leede B.V.

Uitgevoerd door:

Pieter de Vries, AGROM

Datum:

10 januari 2022

AGROM Advies Ruimtelijke Ordening Milieu T: 023- 540 625 4 W: www.agrom.nl

/ /

M: 06-47873064 E: info@agrom.nl

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

AANLEIDING ............................................................................................................................ 1 LIGGING EN BEGRENZING PROJECTGEBIED...................................................................................... 2 VIGEREND PLANOLOGISCH KADER ................................................................................................ 3 LEESWIJZER ............................................................................................................................. 5

HOOFDSTUK 2: 2.1. 2.2.

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN............................................................. 29

WATER ................................................................................................................................ 29 BODEM ................................................................................................................................ 30 ECOLOGIE ............................................................................................................................. 32 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE .......................................................................................... 35 GELUID ................................................................................................................................ 37 LUCHT.................................................................................................................................. 38 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................................................... 40 MILIEUZONERINGEN ............................................................................................................... 45 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ........................................................................................... 49 KABELS EN LEIDINGEN .............................................................................................................

51 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................ 51

HOOFDSTUK 5: 5.1. 5.2.

VIGEREND BELEID ....................................................................................... 13

INLEIDING ............................................................................................................................. 13 RIJK ..................................................................................................................................... 13 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................................................... 17 REGIONAAL BELEID ................................................................................................................. 21 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................................................. 24

HOOFDSTUK 4: 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

GEBIEDSVISIE ................................................................................................ 6

BESTAANDE SITUATIE (OMGEVING) PROJECTGEBIED......................................................................... 6 VISIE VAN GEWENSTE INITIATIEF EN BIJBEHORENDE MOTIVERING ....................................................... 9

HOOFDSTUK 3: 3.1 3.2. 3.3 3.4. 3.5.

INLEIDING ..................................................................................................... 1

UITVOERBAARHEID ..................................................................................... 54

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID ................................................................................................. 54 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ...................................................................................... 54

HOOFDSTUK 6:

MOTIVERING .............................................................................................. 55

BIJLAGEN: - Quick scan beschermde planten- en diersoorten Leidsestraat 126 - 130 te Hillegom, Adviesbureau Mertens, maart 2021 - Archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek, Transect, 18 november 2021 - Verkennend bodemonderzoek, Lingemilieu, 4 mei 2021 - Akoestisch onderzoek industrielawaai, Kragten, 29 september 2021 - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Kragten, 2 september 2021 - Stikstofberekening, Ontwerpburo Veldhoven en partners, 2 juni 2021 - Presentatie omwonenden

HOOFDSTUK 1: 1.1.

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het initiatief om een nieuwe toekomstbestendige invulling te geven aan het voormalige bedrijfsperceel met de karakteristieke bollenschuur aan de Leidsestraat 122, te Hillegom. Het perceel wordt getransformeerd naar een kleinschalig woongebied ten behoeve van 15 appartementen, waarbij de bollenschuur met behoud van de karakteristieke waarden herbouwd wordt en er aan de achterzijde nieuwbouw toegevoegd wordt. In het kader van het initiatief is in opdracht van Schuit – ter Leede BV een presentatieboek d.d. 31 maart 2021 opgesteld, waarin de ontwikkeling uiteengezet wordt. Dit presentatieboek vormt de basis voor deze ruimtelijke onderbouwing. Het initiatief kan niet vergund worden op basis van het vigerende bestemmingsplan. Er dient daarom een omgevingsvergunning (artikel 2.12, lid 1a sub 3 Wabo) in afwijking van het bestemmingsplan verkregen te worden. De gemeente Hillegom heeft in haar schrijven van 9 februari 2021 aangegeven om, onder voorwaarden, medewerking te willen verlenen aan de benodigde ruimtelijke procedure. Bij wet is bepaald dat ten behoeve van een dergelijke procedure voorzien dient te worden in een goede ruimtelijke onderbouwing. Met voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt invulling gegeven aan deze bepaling.

In deze onderbouwing komen relevante aspecten aan de orde op basis waarvan beoordeeld kan worden of het initiatief ruimtelijk goed inpasbaar is en voldoet aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening. Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is daarmee om de ruimtelijke aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid van de gewenste ontwikkeling aan te tonen.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 1

1.2.

Ligging en begrenzing projectgebied

Het projectgebied betreft het perceel Leidsestraat 122 dat aan de zuidwestzijde van de kern Hillegom is gelegen. Het perceel is kadastraal geregistreerd onder gemeente Hillegom, sectie D, nummer 2609. Het projectgebied grenst aan de zuidzijde aan de bedrijfspercelen Leidsestraat 124 en 126. Aan de westzijde grenst het projectgebied aan het glastuinbouwbedrijf dat aan de Leidsetraat 112b gelegen is. De noordgrens van het projectgebied sluit aan op het woonperceel Leidsestraat 120a. Aan de oostzijde grenst het projectgebied aan de Leidsestraat.

Afbeeldingen: ligging van het projectgebied binnen de kern Hillegom (boven). Het projectgebied is bij benadering met een rood kader weergegeven op de afbeelding rechts.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 2

1.3.

Vigerend planologisch kader

Ter plaatse van de projectlocatie geldt het bestemmingsplan ‘Elsbroek’, zoals dit op 15 november 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hillegom. Verder geldt het bestemmingsplan Snippergroen (vastgesteld 28 jan 2021). Dit bestemmingsplan heeft als doel om alle gevallen van oneigenlijk gebruik van gemeentegrond, inclusief steigers, te regelen. Dit bestemmingsplan heeft geen specifieke gevolgen voor het projectgebied. Aanvullend gelden diverse paraplubestemmingsplannen. Voor het gehele projectgebied vigeert het ‘Parapluplan Parkeren’, zoals dit op 26 januari 2017 is vastgesteld. De strekking van dit parapluplan is de parkeernormen te koppelen aan bestemmingsplannen die nog niet integraal herzien of geactualiseerd zijn. Op 15 oktober 2020 is voorts het paraplubestemmingsplan Wonen vastgesteld. Dit parapluplan vindt grondslag in jurisprudentie waarmee nader bepaald is op welke wijze het begrip wonen in bestemmingsplannen uitgelegd moet worden. Met dit parapluplan is de functie wonen concreter geregeld.

Afbeelding: weergegeven is een uitsnede van het bestemmingsplan Elsbroek. Zichtbaar is dat ter plaatse van het projectgebied, bij benadering met een rood kader geduid, de bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Water’ gelden.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 3

Bestemmingsplan Elsbroek Ter plaatse van de projectlocatie vigeren de bestemming ‘Bedrijf’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. Bestemming ‘Bedrijf’ (artikel 4) Gronden aangewezen voor de bestemming ‘Bedrijf’ mogen aangewend worden voor bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 2, bedrijfsgebonden kantoren tot een oppervlakte van maximaal 250 m², kantoren ter plaatse van de aanduiding ‘kantoor’ (deze aanduiding is opgenomen binnen het hele bestemmingsvlak ‘Bedrijf’), detailhandel ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’ (deze aanduiding is opgenomen ter plaatse van het bouwvlak) en bij de bestemming behorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden. In de bouwregels is opgenomen dat hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken uitsluitend binnen het bouwvlak dienen gebouwd te worden, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken uitsluiten op het achtererf gebouwd mogen worden. De afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 3 meter. Ter plaatse van het projectgebied gelden voor een klein deel van het bouwvlak (aan de voorzijde) een maximum goot- en bouwhoogte van 3 meter; het grootste deel van het bouwvlak heeft een maximum goot- en bouwhoogte van 12 meter. Het maximum bebouwingspercentage ter plaatse van het bouwvlak zoals dit binnen het projectgebied is opgenomen bedraagt 100%.

In de bouwregels is een bijzondere bepaling voor karakteristieke panden opgenomen. Bepaald is dat panden met de aanduiding 'karakteristiek' in stand dienen te worden gehouden. Ter plaatse van het projectgebied is deze aanduiding opgenomen voor de bestaande voormalige bollenschuur. Andere bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak gebouwd worden, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan: 10 meter voor lichtmasten, 2 meter voor terrein en erfafscheidingen en 3 meter voor reclamezuilen en overige andere bouwwerken. Bestemming ‘Water’ (artikel 12) Voor een klein deel van het projectgebied, de uiterste westhoek, geldt de bestemming Water. Deze gronden mogen gebruikt worden voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen, duikers, bermen en beplanting, oevers en tijdelijke waterberging en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen en paden. Dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 1’ (artikel 20) Deze bestemming dient ter bescherming en behoud van eventueel voorkomende archeologische waarden. In de regels is gesteld dat onderzoek naar dergelijke waarden dient te worden uitgevoerd bij werkzaamheden die dieper reiken dan 0,3 meter beneden maaiveld en die tevens een (totale) terreinoppervlakte groter dan 100 m² beslaan.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 4

Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat gaat uit van de transformatie van een voormalige bedrijfskavel naar een woonperceel. De bollenschuur wordt daarbij met behoud van karakteristieke waarden herbouwd en aan de achterzijde van het perceel wordt een gebouw toegevoegd. Het geheel biedt plaats aan 15 appartementen. Het initiatief is in strijd met de gebruiks- en bouwregels van de vigerende bestemmingsplannen. Zo is de beoogde woonfunctie in strijd met de toegestane functies en wordt er voor een deel (ter plaatse van de nieuwbouw) buiten het bouwvlak gebouwd. Om het initiatief te kunnen realiseren dient derhalve in afwijking van het vigerend planologisch kader een omgevingsvergunning (artikel 2.12, lid 1a sub 3 Wabo) verleend te worden. 1.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie van het projectgebied beschreven en wordt ingegaan op het gewenste initiatief. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 is de toetsing van het gewenste initiatief aan de relevante sectorale milieuaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid alsmede de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de motivering van het initiatief nader toegelicht.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 5

HOOFDSTUK 2: 2.1.

GEBIEDSVISIE

Bestaande situatie (omgeving) projectgebied

Het projectgebied is ter plaatse van de kavel Leidsestraat 122, te Hillegom, gelegen. Het perceel is kadastraal geregistreerd onder gemeente Hillegom, sectie D, nummer 2609. De Leidsestraat betreft de provinciale weg N208 (ter plaatse 50 km/u) en geldt als een belangrijke noord-zuidverbinding voor de regio. De weg ontsluit de langsliggende kavels en vormt een begrenzing tussen de ten oosten van de weg gelegen bebouwde kom en het ten westen gelegen bollenlandschap.

Afbeeldingen: de foto’s geven een indruk van de omgeving van het projectgebied. Op de foto links zijn het achterliggende bollenlandschap en glastuinbouwbedrijf zichtbaar. De foto’s boven tonen de lintbebouwing langs de Leidsestraat ter hoogte van het projectgebied.

Ten westen van de weg heeft zich in de loop der tijd lintbebouwing gevormd. Deze bebouwing bestaat uit vrijstaande (voormalige) agrarische opstallen, bedrijfsgebouwen en woningen. De bebouwing is opgericht in uiteenlopende stijlen en volumes. Achter het lint is het bollenlandschap gelegen dat gekenmerkt wordt door een relatief kleinschalige en in hoofdzaak rechthoekige verkavelingsstructuur.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 6

De directe omgeving van het projectgebied wordt als volgt gekenmerkt. Ten noorden zijn woonpercelen gesitueerd die deel uitmaken van de lintbebouwing langs de Leidsestraat. Achter deze woningen is een glastuinbouwbedrijf gelegen, waarvan de kassen direct ten westen van het projectgebied gelegen zijn. Ten zuiden van de projectlocatie is een bedrijfsverzamelgebouw gelegen, waarin een administratiekantoor, een beveiligingsbedrijf, een ontwikkelingsbedrijf en een bedrijf voor decoratief stucwerk gevestigd zijn.

bollengebied

Aangrenzend glastuinbouwbedrijf

Bedrijfsverzamelgebouw

Leidsestraat

Afbeelding: weergegeven is het projectgebied (rood kader) in relatie tot de directe omgeving. De woonpercelen langs de Leidsestraat zijn met geel geduid.

Het projectgebied zelf bestaat uit een perceel van circa 2160 vierkante meter. Centraal op het perceel staat een voormalige karakteristieke bollenschuur. Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen, bevindt zich in een matige bouwkundige staat en is voorzien van een plat dak. Het betreft een bollenschuur die kenmerkend is voor de periode 1925-1950: een stenen schuur van meerdere bouwlagen waarin mechanische ventilatie werd toegepast. Aan de schuur zijn ter plaatse van de begane grond en ten behoeve van recentere bedrijfsfuncties latere aanbouwen gerealiseerd. Tot enkele jaren geleden is het pand gebruikt door een bedrijf dat zich richtte op de verkoop van tuin- en serremeubelen. Momenteel is er een kringloopwinkel in het pand gevestigd. Het projectgebied is volledig verhard, waarbij de onbebouwde delen als parkeer- en opslagterrein zijn ingericht. Het terrein wordt middels een in/uitrit op de Leidsestraat ontsloten.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 7

Afbeeldingen: de foto’s geven een impressie van de bestaande situatie ter plaatse van het projectgebied. Zichtbaar is de karakteristieke voormalige bollenschuur met latere aanbouwen. De foto midden onder toont het bedrijfsverzamelgebouw dat direct ter zuiden van het projectgebied gelegen is.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 8

2.2.

Visie van gewenste initiatief en bijbehorende motivering

De gronden ter plaatse van de Leidsestraat 122 zijn in eigendom van Schuit – ter Leede BV. De intentie is om het projectgebied te transformeren tot woongebied. Ten behoeve van het bouwplan zijn door Ontwerpburo Veldhoven en Partners ontwerptekeningen uitgewerkt, welke als basis dienen voor de vergunningaanvraag. Het plan is opgesteld in afstemming met het Cultuurhistorisch Genootschap en is op 8 april 2021 voorgelegd aan de erfgoedcommissie en op 26 april 2021 aan de welstandscommissie.

Bergingen

Nieuwbouw met 9 appartementen

Transparante verbinding/vide

Te herbouwen bollenschuur met behoud van twee karakteristieke gevels, er worden 6 appartementen gerealiseerd

Parkeervoorzieningen, 27 parkeerplaatsen

Ontsluiting op Leidsestraat

Afbeelding: weergegeven is de nieuwe situatie.

Het bouwplan gaat uit van herbouw van de bollenschuur, waarbij twee karakteristieke gevels (de voorgevel en de noordelijke gevel) behouden blijven. De latere aanbouwen aan deze schuur worden gesloopt. Op deze wijze worden de cultuurhistorische waarden versterkt. In de bollenschuur worden woningen in de vorm van appartementen ingepast. Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen, waarbij elke bouwlaag plaats zal bieden aan twee appartementen. De zes driekamerappartementen hebben een bruto vloeroppervlakte van circa 90 vierkante meter. Aan

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 9

de achterzijde van de bollenschuur, tegen de vide aan, worden balkons gerealiseerd: elk appartement op de verdiepingen beschikt over een balkon. De appartementen op de begane grond hebben een tuin aan de voorzijde van het pand. De genoemde vide vormt een transparante verbinding tussen de bollenschuur en een te realiseren nieuw gebouwdeel. Via de vide wordt de toegang tot de appartementen in de bollenschuur en een galerij geregeld. De galerij ontsluit de appartementen op de verdiepingen in de nieuwbouw; de appartementen ter plaatse van de begane grond hebben een ontsluiting aan de noordgevel. Dit nieuwe gebouw wordt aan de achterzijde van de bollenschuur, in het verlengde en daarmee in de luwte van de bollenschuur, aangebouwd. Dit nieuwe gebouwdeel bestaat uit drie bouwlagen en is met een bouwhoogte van circa 9 meter iets lager dan de bollenschuur (9,6 meter hoog). Elke bouwlaag bevat drie 2/3-kamerappartementen. De appartementen een bruto vloeroppervlakte van circa 56 vierkante meter. Aan de zuidgevel van het nieuwe gebouw zijn de buitenruimten van de appartementen voorzien: ter plaatse van de begane grond worden tuinen aangelegd, ter plaatse van de verdiepingen balkons. Doordat de zuidgevel van het gebouw een terugligging kent ten opzichte van de zuidgevel van de bollenschuur, vallen de balkons achter de bollenschuur.

Afbeelding: weergegeven is de indeling van de gebouwen in de nieuwe situatie. Zichtbaar is dat er in de bollenschuur per

bouwlaag twee appartementen worden gerealiseerd, waarbij de appartementen op de begane grond een tuin aan de voorzijde hebben. De nieuwbouw bevat per bouwlaag drie appartementen, waarbij de buitenruimten (tuinen op begane grond, balkons op de verdiepingen) aan de zuidgevel gelegen zijn. De tussenliggende vide/transparante verbinding ontsluit het grootste deel van de appartementen.

De in totaal vijftien appartementen worden als koopappartementen in de markt gezet. Met het bouwplan wordt bijgedragen aan het realiseren van voldoende woningen binnen de gemeente

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 10

Hillegom. De woningen bieden een modern wooncomfort en voldoen aan de moderne eisen van duurzaamheid. Op de overige gronden van het projectgebied worden parkeerplaatsen, groenvoorzieningen, ondergrondse containers en bergingen gerealiseerd. In totaal worden 27 parkeerplaatsen aangelegd, waarvan er 19 voorzien zijn op het voorterrein en 8 langs de noordelijke perceelsgrens. Het terrein wordt via de bestaande in/uitrit ontsloten op de Leidsestraat. Langs de erfgrens met de Leidsestraat en het perceel Leidsestraat 124, voor zover gelegen voor de gevellijn van de bollenschuur, wordt een beukenhaag geplant om het parkeerterrein in te passen en deels aan het zicht te onttrekken. De ondergrondse containers worden op eigen terrein gerealiseerd en worden ook vanaf het eigen terrein geleegd, daartoe is voorzien in een opstelplaats voor een vrachtwagen. Aan de achterzijde van het projectgebied, in de zuidwesthoek, zijn vijftien bergingen voorzien. Deze bergingen staan via een toegangspad achter de nieuwbouw langs in verbinding met de overige delen van het projectgebied. De erfafscheiding wordt ter hoogte van de bergingen gemetseld uitgevoerd. Met het initiatief wordt een ruimtelijke kwaliteitsverbetering tot stand gebracht.

Zo wordt de in matige staat verkerende bollenschuur ten behoeve van de nieuwe duurzame en toekomstbestendige invulling herbouwd, waarbij de twee karakteristieke gevels behouden blijven. Het pand blijft daarmee als karakteristiek bouwwerk binnen de stedenbouwkundige structuur behouden. Met het plan wordt voorts de rommelige aanblik van het projectgebied veranderd in een rustiger stedenbouwkundige beeld. Met name het verwijderen van de opslagfuncties en latere aanbouwen, de eenduidige inrichting van het terrein en de realisatie van de kwalitatief hoogstaande en qua stijl/bouwvolume afgestemde nieuwbouw dragen hieraan bij.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 11

Afbeelding: de afbeeldingen geven een impressie van de nieuwe indeling van het projectgebied. Zichtbaar is de situering van de bebouwing in relatie tot de omgeving. Ook worden de gevelbeelden getoond.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 12

HOOFDSTUK 3: 3.1.

VIGEREND BELEID

Inleiding

In dit hoofdstuk is het vigerende beleid van het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeente Hillegom in samenhang met het gewenste initiatief nader beschreven.

3.2.

Rijk

Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • • • •

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: •

•

•

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 13

Conclusie Met het initiatief wordt middels een herstructurering en de inpassing van een woonfunctie een duurzame toekomstbestendige invulling gegeven aan een voormalige bedrijfslocatie en een karakteristieke bollenschuur. Dit sluit aan bij het streven van het rijk om steden en regio’s op een duurzame wijze te versterken. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld op 13 maart 2012. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het kabinet beschrijft in de Structuurvisie onder andere in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals verbetering van de bereikbaarheid. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie rijksdoelen geformuleerd: a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; b.

het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, worden geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Conclusie De onderwerpen vanuit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte hebben geen relatie met/invloed op het in deze ruimtelijke onderbouwing behandelde initiatief.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 14

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro is op 1 oktober 2012 aangevuld. Het Barro is als Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) direct gekoppeld aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het Barro stelt de begrenzing van de besluitmogelijkheden van de lagere overheden, indien nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Als nationaal belang zijn benoemd de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustfundament, de Rijksvaarwegen, de Waddenzee en het waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, buisleidingen van nationaal belang en de Ecologische hoofdstructuur. Conclusie Voorliggend initiatief heeft geen betrekking op deze door het Rijk benoemde nationale belangen. Ladder Duurzame Verstedelijking Vanaf 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking (LDV) onderdeel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2). De Ladder behelst een drietal opeenvolgende treden -die met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik- voorwaarden stellen aan de inhoud van de toelichting bij een ruimtelijk besluit/plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Per 1 juli 2017 is de vereenvoudigde Ladder in werking getreden.

De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke treden en het vervangen van het begrip ‘actuele regionale behoefte’ door: ‘behoefte’. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven, waarbij in geval van inpassing buiten bestaand stedelijk gebied een uitgebreidere motivering vereist is. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Met de Ladder wordt een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies nagestreefd. Dat vergt een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. Beschouwing en conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat betreft de realisatie van 15 appartementen binnen een, met behoud van karakteristieke waarden, te herbouwen bollenschuur en nieuwbouw. Een dergelijk project wordt gekwalificeerd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er dient derhalve verantwoord te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor deze verantwoording is het ‘Woonprogramma 2020-2024 naar een duurzaam evenwicht’ een belangrijk document.

Het woonprogramma is op 20 mei 2020 vastgesteld en bevat de stand van zaken en de gemeentelijke visie ten aanzien van de Hillegomse woningmarkt. In het document wordt gesteld dat er volgens de ramingen de komende tien jaar (red. tot 2030) 1.440 extra woningen nodig om in de woningbehoefte te voorzien. Er staan 760 woningen in de planning. Om op de behoefte in te spelen dienen e meer locaties gevonden te worden voor nieuwbouw.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 15

Uit het woonprogramma blijkt dat er in elk segment behoefte bestaat, maar de grootste opgaven liggen in de koopsector vanaf €250.000. In het woonprogramma is verwoord dat de gemeente meer nadruk wil leggen op de realisatie van woningen in het middensegment: middeldure huuren betaalbare koopwoningen. Gesteld kan worden dat er met het initiatief wordt ingespeeld op de hierboven beschreven behoefte. De te realiseren appartementen worden aangeboden in het koopsegment en dragen bij aan het verkleinen van de woningbehoefte. Voorts kan gesteld worden dat het projectgebied gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied op een kavel waarop reeds ruime bouwmogelijkheden zijn toegestaan. Het initiatief voldoet daarmee aan het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 16

3.3.

Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn per 1 april 2019 door Provinciale Staten vastgesteld. Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Omgevingsvisie Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken deel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan wordt richting gegeven door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma’s en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving.

De Omgevingsvisie omvat de provinciale ruimtelijke structuurvisie, het milieubeleidsplan, het regionale waterplan, het verkeers- en vervoersplan en de natuurvisie als wettelijke verplichte plannen. In de omgevingsvisie wordt de ruimtelijke hoofdstructuur behandeld. De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden: • • • • • • • •

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov verbonden regiokernen de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie de groene ruimte en de groenblauwe structuur het bodem- en watersysteem energie de ruimtelijke situatie van de ondergrond

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening (‘handelingskader ruimtelijke kwaliteit’). Dit beleid maakt naar zijn aard meerdere uitleg mogelijk.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 17

Vanuit de nieuwe sturingsfilosofie is dit een kans en geen bedreiging. Gelet op het gezamenlijke belang is een gedeelde opvatting over de uitleg en interpretatie van het kwaliteitsbeleid per concreet gebied wenselijk. Daarmee ontstaat ruimte voor maatwerk. De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. Voor het projectlocatie zijn in relatie tot de kwaliteitskaart de volgende ‘lagen’ van belang: - laag van de ondergrond: kustcomplex - laag van de cultuur- en natuurlandschappen: kustlandschappen: bollenlandschap - laag van de stedelijke occupatie: stads- en dorpsranden De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. Het initiatief maakt deel uit van het gebiedsprofiel Duin- en Bollenstreek. De Duin- en Bollenstreek is onderdeel van het binnenduinlandschap, dat zich achter de Hollandse kustboog uitstrekt van Hoek van Holland naar Den Helder.

De bodemkundige ondergrond van de binnenduinrand bestaat uit een patroon van strandwallen en strandvlakten parallel aan de jonge duinen. De Zuid-Hollandse Bollenstreek is een bijzonder onderdeel van de kuststrook, omdat het reliëfrijke patroon van strandwallen en strandvlakten hier sinds het einde van de 18de eeuw is geëgaliseerd. Delen van de strandwallen zijn afgegraven ten behoeve van wegenaanleg en stadsuitbreidingen. Daardoor kwam de afgevlakte zandige bodem dichter boven het grondwater te liggen en ontstonden er uitstekende condities voor de bollenteelt. De Hollandse kust is een geliefd woongebied en die druk op het grondgebruik is ook in de Bollenstreek merkbaar. De Duin- en Bollenstreek is een kustlandschap, een productielandschap voor de tuinbouw en een woonlandschap. Het is een verstedelijkt gebied, met een grote variatie in woonvormen: tuinderswoningen, arbeidershuisjes, landhuizen, stedelijke linten, buurtschappen, kernen op de strandwal, kernen in de binnenduinrand, recreatiewoningen, duinvilla’s, klooster, instituten en voormalige instituten die tot woningen zijn getransformeerd. De bollenteelt brengt specifieke bebouwing met zich mee: bollenschuren, ondersteunend glas en aan de bollenteelt gelieerde bedrijvigheid en transport. Juist die menging en variatie is een karakteristiek van het gebied.

Waar bollenbedrijven stoppen doet zich in de linten de opgave voor om de sloop van bedrijvengebouwen te compenseren door woningbouw. Hierbij gaat het om een zorgvuldige inpassing van de bebouwing in het lint. Als ambities voor die gebiedsprofiel worden meegegeven: -

In inrichting van de wegen en bebouwingslinten het onderscheid strandwallen en strandvlaktes zichtbaar maken; Doorzichten naar de duinen, landgoederen en de binnenduinrand behouden; Waar mogelijk opgaande beplanting op de strandwallen aanbrengen; Behoud van de karakteristieken van het zanderijlandschap: het raster van brede waterlopen en de hoger gelegen, met hagen beplante wegen. Voorkomen dat de kernen aan elkaar groeien; Behouden en versterken diversiteit van het woonlandschap;

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 18

-

Benutten bouwopgave voor het versterken van de landschapsstructuur.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. De provincie maakt hierbij onderscheid in drie soorten ontwikkelingen: inpassing, aanpassing en transformatie. Het initiatief dat in deze onderbouwing centraal staat betreft een aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Het initiatief draagt bij aan de beleidskeuze ‘wonen’; het bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Deze opgave is erop gericht dat de woonbehoeften van verschillende doelgroepen kunnen worden gerealiseerd, zowel wat betreft de beschikbaarheid van passende woningen als de aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving. Een belangrijke opgave in het kader van ruimte en verstedelijking is het zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied.

In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Beschouwing en conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat gaat uit van de transformatie van een voormalige bedrijfslocatie naar een kleinschalig woongebied met vijftien appartementen, waarbij de bestaande bollenschuur, met behoud van karakteristieke waarden, herbouwd wordt en er achter de bollenschuur een nieuw bouwvolume wordt gerealiseerd. Het geheel maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied, waarmee aangesloten wordt bij het streven om de woningbouw zoveel als mogelijk binnen bestaand bebouwd gebied in te passen. Het initiatief draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit doordat de bestaande bollenschuur met behoud van karakteristieke waarden herbouwd wordt en op een duurzame en toekomstbestendige manier gebruikt zal worden. De herbouw van de bollenschuur met behoud van karakteristieke waarden (twee kenmerkende gevels blijven bestaan) sluit aan bij het streven om de kenmerken van het gebied als bollengebied te behouden. De kwalitatief hoogstaande nieuwbouw is qua vormgeving, situering en volume afgestemd op de omgeving en ondergeschikt gemaakt aan de bollenschuur.

Ook wordt de bestaande rommelige inrichting van het terrein (opslagfunctie) beëindigd, waarbij de nieuwe inrichting van het terrein met een gedeeltelijke begrenzing van beukenhagen bijdraagt aan een betere ruimtelijke uitstraling. Voorts is onder het rijksbeleid reeds een verantwoording gegeven met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking. Het initiatief is in lijn met het gestelde in de omgevingsvisie.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 19

Omgevingsverordening De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen en bij herzieningen. De volgende bepalingen zijn relevant in relatie tot het projectgebied. In de verordening zijn in het kader van de ruimtelijke kwaliteit en gebiedsbescherming bepalingen opgenomen. Op grond van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: -

-

-

1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); 2. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: a. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. 3. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: a. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Op de Kwaliteitskaart is het plangebied aangeduid als 'steden en dorpen'. Als richtpunten wordt onder andere het volgende aangehouden: • Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. • Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand. • Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Voorts is in artikel 6.10 bepaald dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk kan maken, mits de toelichting van het bestemmingsplan ingaat op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening. Beschouwing en conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat gaat uit van de transformatie van een voormalige bedrijfslocatie naar een kleinschalig woongebied met vijftien appartementen, waarbij de bestaande bollenschuur met behoud van karakteristieke waarden herbouwd wordt en

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 20

en er achter de bollenschuur een nieuw bouwvolume wordt gerealiseerd. Het geheel maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied, waarmee aangesloten wordt bij het streven om de woningbouw zoveel als mogelijk binnen bestaand bebouwd gebied in te passen. Het initiatief draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit doordat de bestaande bollenschuur met behoud van karakteristieke waarden herbouwd wordt en op een duurzame en toekomstbestendige manier gebruikt zal worden. Het behoud van de waarden van de bollenschuur sluit aan bij het streven om bij te dragen aan de identiteit van Hillegom als dorp in de bollenstreek. Onder het rijksbeleid is reeds de verantwoording in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking gegeven. Het initiatief is in lijn met het bepaalde in de omgevingsverordening.

3.4.

Regionaal beleid

Holland Rijnland: Regionale structuurvisie 2020 (2009, partiële herziening 2014) Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland werkt namens en voor de twaalf gemeenten in de gelijknamige regio, te weten: Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude (totaal bijna 400.000 inwoners). Doelstelling van Holland Rijnland is de kwaliteit van wonen, werken, ondernemen en recreëren van burgers, bedrijven en instellingen in het gebied te bevorderen. Holland Rijnland biedt het kader waarbinnen de gemeenten op deze terreinen kunnen samenwerken om efficiencyvoordelen te behalen, overleg en afstemming te plegen en streekbelangen te behartigen. In juni 2009 heeft het bestuursorgaan Holland Rijnland in de Regionale structuurvisie 2020 (RSV) een gezamenlijke visie op de ruimtelijke toekomst van de regio gegeven. De RSV is het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Op basis hiervan worden voortaan alle ruimtelijke ontwikkelingen in Holland Rijnland tot 2020 getoetst. Deze visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn: 1. Holland Rijnland is een top woonregio; 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie; 3.

concentratie stedelijke ontwikkeling; 4. groen blauwe kwaliteit staat centraal; 5. de Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open; 6. twee speerpunten voor economische ontwikkeling: Kennis en Greenport; 7. verbetering van de regionale bereikbaarheid. Het onderhavige projectgebied is op de Visiekaart 2020 aangemerkt als stedelijk gebied. Concentratie van woningbouw dient zoveel mogelijk plaats te vinden binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied. Met het initiatief wordt daaraan voldaan. Conclusie Het initiatief is in lijn met het gestelde in de Regionale structuurvisie.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 21

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport 2016 Met de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport, welke door de gemeente Hillegom op 7 juli 2016 is vastgesteld wordt ingezet op een gemeenschappelijke inzet voor herstructurering en revitalisering van de Greenport Duin- en Bollenstreek in samenhang met verbetering van de natuurlijke, landschappelijke en recreatieve kwaliteiten. De visie heeft 2030 als planhorizon. Het doel van de ISG Duin- en Bollenstreek is drieledig: • Het gedetailleerder dan in de RSV (Regionale Structuurvisie Holland Rijnland) vastleggen van het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de vitalisering van de Duin- en Bollenstreek tot en met 2030; • Het, in tegenstelling tot de RSV, wettelijk verankeren van het ontwikkelingskader als zelfbindend ontwikkelingskader voor de Greenportgemeenten; • Het verschaffen van een planologisch juridische basis voor het verevenen van plankosten op basis van de Wro2008. Met de vaststelling van deze Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport kiezen de gemeenten duidelijk voor economische structuurversterking van de Greenport Duin- en Bollenstreek.

Deze keuze houdt leidt tot de volgende ambities: • de economische herstructurering van de Greenport centraal staat; • de gemeenten de herstructureringsopgave zullen combineren met landschapsverbetering; • de gemeenten verdergaande verrommeling van het landschap tegengaan; • met het uitvoeren van de woningbouwopgave, zoals in de Gebiedsuitwerking HaarlemmermeerBollenstreek overeen is gekomen, de maximale woningbouwbijdrage van de Duin- en Bollenstreek bereikt is; • de gemeenten het areaal aan 1e klas bollengrond van 2625 hectare duurzaam moeten handhaven, hoewel zij met het herstructureringsproces tijdelijke krimp onder nader te bepalen voorwaarden (waaronder harde tijdgebonden compensatiegaranties) toestaan; • primaire greenportfuncties, zoals bollencluster, vaste planten, bloemencluster en toerisme (inclusief greenportgerelateerde handel en dienstverlening), krijgen bij conflicterende ruimteclaims prioriteit boven niet primaire greenportfuncties, zoals overige landbouw en veeteelt.

Afbeelding: weergegeven is een uitsnede van de kaart behorend bij de structuurvisie. Zichtbaar is dat het projectgebied net gelegen is binnen het stedelijk gebied (roze vlak) Projectgebied

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 22

In de ISG2009 is aangegeven dat de (bovenregionale) opgave voor de bouw van 1.500 woningen grotendeels zal worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Het projectgebied valt binnen de ‘Begrenzing van het Stedelijk gebied van de Greenport’. Verder is er ter hoogte van het projectgebied een aanduiding ‘Behoud open vensters op het bollenlandschap en benutting als toeristische uitzichtpunten‘ opgenomen. Conclusie Het project wordt uitgevoerd in het stedelijk gebied en is daarmee in lijn met de visie. In het kader van het project wordt de bestaande bollenschuur met behoud van karakteristieke waarden herbouwd en wordt er nieuwbouw in de luwte van de bollenschuur gerealiseerd. Met het project wordt voorts de mogelijkheid van het realiseren van eventuele doorzichten naar het achterland niet belemmerd. In de bestaande situatie zijn ter plaatse geen doorzichten aanwezig als gevolg van aanwezige bosschages en de hoge bebouwingsdichtheid van de lintbebouwing en het achtergelegen glastuinbouwbedrijf. Het initiatief is daarmee in lijn met het gestelde in de intergemeentelijke visie. Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017 In de Regionale Woon Agenda 2017 'Kwaliteit voor kwantiteit' voor de regio Holland Rijnland (vastgesteld op 14 maart 2018) is de kwalitatieve koers voor woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau geschetst.

De regionale woonagenda helpt gemeenten bij de afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio en vormt een onderbouwing voor plannen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de regio Holland Rijnland is snel vraag naar meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen en tegelijkertijd de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden, in te kunnen blijven spelen op de behoefte en verdringing van kwetsbare groepen op de woningmarkt te voorkomen heeft de regio Holland Rijnland de volgende keuzes gemaakt: 1. tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor de korte termijn; 2. groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding; 3. een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is; 4. bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt; 5. een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk; 6. groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling; 7. langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren; 8. bereikbaar bouwen; 9. solidariteit.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 23

Beschouwing en conclusie Met het initiatief wordt een voormalige bedrijfslocatie omgezet naar een kleinschalig woongebied met vijftien appartementen die aan de moderne duurzaamheidsstandaarden voldoen. De realisatie van de woningen draagt bij aan het realiseren van voldoende woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Het initiatief voorziet in koopappartementen en sluit daarmee ook kwalitatief aan bij de woningbehoefte. De koopappartementen stimuleren de doorstroming. Een groot deel van de appartementen wordt als betaalbare koop in de markt gezet. Het initiatief is daarmee in lijn met het gestelde in de regionale woonagenda. 3.5.

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Hillegom 2030 Op 17 oktober 2019 heeft de gemeente Hillegom de Omgevingsvisie Hillegom 2030 'Heerlijk Hillegom. Duurzame (proef)tuin van Holland' – herziening 2019 vastgesteld. De omgevingsvisie Hillegom is een strategische visie voor de lange termijn voor de gehele fysieke leefomgeving. Een omgevingsvisie gaat onder andere in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur, gezondheid, duurzaamheid en cultureel erfgoed. De Omgevingsvisie Hillegom 2030 is het resultaat van samenwerking tussen inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en de gemeente. Hillegom is in de omgevingsvisie ingedeeld in 6 deelgebieden met een eigen koers en kwaliteiten. Deze kwaliteiten geven aan waar we straks willen wonen en werken en wat we groen en open willen houden. Het projectgebied is hierbij onderdeel van het gebied ‘Levendige linten’ en ‘Heerlijke woonplaats’. Onderstaand zijn per duiding de doelen genoemd. Levendige linten - verhogen woon- en leefkwaliteit - versterken van de karakteristieken van het betreffende lint - creëren van aantrekkelijke entrees van Hillegom / de Bollenstreek

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 24

Projectgebied

Afbeelding: uitsnede van de kaart omgevingsvisie. Zichtbaar is dat het projectgebied deel uitmaakt van het gebied dat benoemd is als Heerlijke woonplaats (paars vlak). Het lint langs de N208 is gekwalificeerd als ‘Levendige Linten’.

Heerlijke woonplaats Op het gebied van wonen heeft de gemeente Hillegom een koers bepaald waarbij het dorpse karakter behouden en versterkt wordt en de nieuwbouw binnenstedelijk wordt gerealiseerd. Tevens besteedt de gemeente aandacht aan het verduurzamen en verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad. Voorts wordt er zorg gedragen voor toekomstbestendige voorzieningen. De gemeente streeft naar een versterking van de sociale cohesie en behoud en verbetering van de woon- en leefkwaliteit. Beschouwing en conclusie Met het initiatief wordt een voormalige bedrijfslocatie omgezet naar een kleinschalig woongebied met vijftien appartementen die aan de moderne duurzaamheidsstandaarden voldoen. De realisatie van de woningen draagt bij aan het realiseren van voldoende woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De nieuwe woningen voldoen aan de moderne eisen ten aanzien van wooncomfort en duurzaamheid. Met het initiatief wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en wordt bijgedragen aan het behoud van de karakteristieke lintbebouwing. Zo wordt de bestaande bollenschuur met behoud van karakteristieke waarden herbouwd en is de nieuwbouw voorzien in de luwte van deze schuur. De stedenbouwkundige structuur van het lint blijft daarmee behouden. De nieuwbouw wordt qua vormgeving en materiaalgebruik ook afgestemd op de omgeving (en de bollenschuur).

Tevens krijgt het perceel in de nieuwe situatie een eenduidige en heldere inrichting. Het initiatief staat de overige doelstellingen van de visie niet in de weg. Het initiatief is in lijn met het gestelde in de Omgevingsvisie Hillegom 2030. Uitvoeringsprogramma duurzaamheid Met de Omgevingsvisie als kompas, wil de gemeente samen met inwoners en ondernemers ook doelen bereiken op het gebied van duurzaamheid (‘people, planet en profit’). Initiatieven moeten niet alleen bijdragen aan de kernkwaliteit van het deelgebied, maar ook aan een duurzame toekomst voor Hillegom en omgeving. Om de duurzaamheidsambities van de Omgevingsvisie te kunnen verwezenlijken heeft de gemeenteraad een Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid 20182021 vastgesteld.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 25

Conclusie Met het initiatief wordt voorzien in een toekomstbestendige en duurzame invulling van het projectgebied en de karakteristieke bollenschuur in het bijzonder. De nieuwe woningen zullen voorts voldoen aan de moderne duurzaamheidseisen. Voor de nieuwbouw zal worden voldaan aan de GPR-scores zoals deze in de omgevingsvisie zijn opgenomen. De woningen in de bollenschuur zullen voldoen aan het bouwbesluit. Woonprogramma Hillegom 2020-2024 Het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht’ is een uitwerking van de omgevingsvisie ‘Heerlijk Hillegom’. In dit woonprogramma beschrijft de gemeente de visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Het woonprogramma is op 9 juli 2020 vastgesteld door de gemeenteraad en loopt tot 2024. De opgave zoals beschreven in het woonprogramma is als volgt samen te vatten: • Een evenwichtige bevolkingsopbouw • Voldoende en divers woningbouwaanbod • Inzet voor woningzoekenden in de knel • Een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken • Passend woonaanbod bij iedere levensfase Daarmee willen de gemeente de volgende ambities bereiken: • We willen een evenwichtige bevolkingsopbouw behouden. Daarvoor is in Hillegom plek voor starters en doorstromers, jong en oud, ongeacht hun inkomen. • Onze woonwijken en woningen zijn klaar voor de toekomst.

Ze voldoen aan de eisen en wensen van huidige en toekomstige bewoners, zijn energiezuinig en klimaatbestendig. • Mensen kunnen zelfstandig wonen en zijn onderdeel van onze gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben. In de visie wordt gesteld dat de gemeente de ruimte binnen de bebouwde kom optimaal wil benutten. Om te voorzien in de woningbehoefte wordt ruimte geboden aan transformatie van bestaand vastgoed. Dit kan in de vorm van sloop/nieuwbouw en de transformatie van het bestaand gebouw. Tevens wordt in de visie gesteld dat er een sterke behoefte is aan woningen in de sociale huursector en het middensegment. De gemeente wil hier nadrukkelijk op inzetten. Voor woningbouwontwikkelingen hanteert de gemeente het ‘Afwegingskader woningbouw’. Hierin zijn de volgende kwantitatieve en kwalitatieve criteria opgenomen.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 26

Beschouwing en conclusie Met het initiatief wordt een voormalige bedrijfslocatie omgezet naar een kleinschalig woongebied met vijftien appartementen die aan de moderne duurzaamheidsstandaarden voldoen. De realisatie van de woningen draagt bij aan het realiseren van voldoende woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De appartementen worden als koopwoningen in de markt gezet. De appartementen verschillen in grootte en bedienen daarmee verschillende marktsegmenten. In relatie tot het afwegingskader wordt gesteld dat het initiatief dient te voldoen aan de eis van 25% sociale huur en 35% aan betaalbare koop. Met het initiatief wordt geen sociale huur gerealiseerd, wel is het aandeel betaalbare koop aanzienlijk hoger dan de vereiste 35%, zo worden 9 van de 15 appartementen als betaalbare koop in de markt gezet. Dit is 60 procent van het totale programma. Het plan voorziet daarmee grotendeels in een behoefte. In het principebesluit is door de gemeente reeds kenbaar gemaakt dat het niet realiseren van sociale huur acceptabel is in het licht van het grote aandeel betaalbare koop. Het initiatief is daarmee in lijn met het gestelde in het woonprogramma.

Ruimtelijke onderbouwing Leidsestraat 122, te Hillegom

Pagina 27

Groenbeleidsplan 2015-2024 Het Groenbeleidsplan is als opvolger van het Groenbeleidsplan 2002 door de gemeenteraad vastgesteld op 15 april 2015. Dit groenbeleidsplan laat zien hoe de gemeente Hillegom groene kwaliteit realiseert en behoudt en hoe zij dit inbedt in haar ruimtelijke ontwikkeling. De insteek van het beleid is dat groen geen sluitpost meer is binnen ruimtelijke projecten, maar als een essentiële bouwsteen binnen de ruimtelijke kwaliteit geldt. In het groenbeleidsplan wordt het bollengebied specifiek behandeld. Het bollengebied is niet aangewezen als structurerend groenelement. Daarvoor, zo wordt gesteld, is het vlak te omvangrijk en is het aandeel particulier eigendom te groot. De gemeente kan hierin met haar groenbeleidsplan slechts beperkt sturen. Als beeld is verwoord dat de kenmerkende openheid in combinatie met de bollenteelt een belangrijke waarde van het gebied is. Bomen, en vooral lanen en rijen, zijn daarom in principe niet wenselijk. Hagen komen hier van oudsher veel voor, hebben cultuurhistorische waarde en passen goed bij dit landschapsbeeld. De talrijke sloten zijn ook beeldbepalend. Het beleid van de gemeente met betrekking tot het bollengebied is dat de gemeente de openheid van het gebied beschermt door (boom-)beplantingen heel spaarzaam en zorgvuldig te situeren.