1. Toelichting bp Molenstraat 22-24.pdf

Bestemmingsplan Molenstraat 24 Gemeente Hillegom

12 december 2024 NL.IMRO.0534.bpMolenstraat24.VA01

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

1

Opgesteld door:

HzA stedebouw & landschap Achterstraat 26A 1621 GH Hoorn tel 0229-216757 info@hzabv.nl www.hzabv.nl

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

2

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING

1. 1.1 1.2 1.3 1.4

INLEIDING ------------------------------------------------------------------------------------------ 5 Aanleiding tot planopstelling -------------------------------------------------------------------- 5 Ligging en begrenzing plangebied ------------------------------------------------------------ 5 Vigerend bestemmingsplannen ---------------------------------------------------------------- 6 Leeswijzer ------------------------------------------------------------------------------------------- 8

2. 2.1 2.2 2.3 2.4.2

PLANBESCHRIJVING -------------------------------------------------------------------------- 9 Historische context -------------------------------------------------------------------------------- 9 Bestaande situatie ------------------------------------------------------------------------------ 10 Beoogde ontwikkeling -------------------------------------------------------------------------- 12 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing ----------------------------------- 16

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

BELEIDSKADER ------------------------------------------------------------------------------- 18 Rijksbeleid ---------------------------------------------------------------------------------------- 18 Provinciaal beleid ------------------------------------------------------------------------------- 19 Regionaal beleid--------------------------------------------------------------------------------- 23 Beleid gemeente Hillegom -------------------------------------------------------------------- 23 Conclusie afweging relevant beleidskader ------------------------------------------------ 27

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN --------------------------------------------------- 28 Duurzaamheid ----------------------------------------------------------------------------------- 28 Waterhuishouding (watertoets) -------------------------------------------------------------- 31 Bodemkwaliteit ----------------------------------------------------------------------------------- 33 Cultureel erfgoed -------------------------------------------------------------------------------- 35 Natuurwaarden ---------------------------------------------------------------------------------- 37 Verkeer en parkeren ---------------------------------------------------------------------------- 39 Geluidhinder -------------------------------------------------------------------------------------- 42 Milieuzonering bedrijven ----------------------------------------------------------------------- 43 Luchtkwaliteit ------------------------------------------------------------------------------------- 45 Externe veiligheid ------------------------------------------------------------------------------- 46 Beperkingengebied luchthaven Schiphol -------------------------------------------------- 48 Kabels en Leidingen ---------------------------------------------------------------------------- 49 Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden ---------------------------------- 49

M.e.r.-beoordeling------------------------------------------------------------------------------- 50 Conclusie toets van de milieu- en omgevingsaspecten -------------------------------- 52

5. 5.1 5.2 5.3 5.4

JURIDISCHE PLANOPZET ------------------------------------------------------------------ 53 Algemeen ----------------------------------------------------------------------------------------- 53 Juridische vormgeving ------------------------------------------------------------------------- 53 Verantwoording keuze van de bestemmingen ------------------------------------------- 54 Handhaving --------------------------------------------------------------------------------------- 54

6. 6.1 6.2

MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE HAALBAARHEID ------------------ 55 Maatschappelijke haalbaarheid -------------------------------------------------------------- 55 Economische en financiële haalbaarheid ------------------------------------------------- 56

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

3

BIJLAGEN Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5. Bijlage 6. Bijlage 7. Bijlage 8. Bijlage 9. Bijlage 10. Bijlage 11. Bijlage 12. Bijlage 13. Bijlage 14.

Watertoets, 28 september 2022 Verkennend bodem- en asbestonderzoek Molenstraat 22, bodemkwaliteitsbureau Grondslag, 26 juni 2019 Verkennend bodem- en asbestonderzoek Van den Endelaan 70 en Molenstraat 24, versie II, bodemkwaliteitsbureau Grondslag, 10 januari 2023 Asbestinventarisatierapport, Dalmulder milieumanagement, 20 april 2020 Toets in het kader van de Wet natuurbescherming, Groot Eco Advies, 14 december 2022 Stikstofdepositie onderzoek, HzA stedebouw & landschap, 23 november 2024 AERIUS Projectberekening realisatiefase, 23 november 2024 AERIUS Projectberekening gebruiksfase, 21 november 2024 Parkeeronderzoek, De Verkeerstellers, maart 2020 Onderzoek wegverkeerslawaai, Peutz, 9 september 2022 Onderzoek bedrijven en milieuzonering, Peutz, 27 september 2023 Schaduwstudie, architectenbureau Ruben Wennekers, 27 oktober 2023 Verslag participatie 20 april 2022 Nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, gemeente Hillegom, 28 juni 2024

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

4

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding tot planopstelling

Initiatiefnemer wil 10 appartementen realiseren op de hoek van de Van den Endelaan 70 / Molenstraat 24 in samenhang met een nieuw gebouw voor 3 appartementen achter het bestaande woongebouw aan de Molenstraat 22. De verbouw van de begane grond van het pand op nummer 22 is inmiddels al vergund met een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure, en valt buiten de scope van dit bestemmingsplan. Op basis van het bestemmingsplan ‘Centrum’ van de gemeente Hillegom (vastgesteld 23 januari 2014) hebben de gronden de bestemming ‘Centrum – uit te werken’. Tot de vaststelling van een uitwerkingsplan voor de locatie geldt een bouwverbod. Het bouwplan voldoet niet aan de uitwerkingsregels zoals in het bestemmingsplan opgenomen omdat er appartementen op de begane grond zijn voorzien. Het bouwplan is daarmee binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Centrum niet realiseerbaar. Voorliggend bestemmingsplan ‘Hoek Van den Endelaan Molenstraat’ maakt deze ontwikkelingen in planologisch-juridisch opzicht mogelijk. Met de realisatie van het bouwplan wordt in een behoefte voorzien. De opzet van het bestemmingsplan is afgestemd op de actuele wet- en regelgeving en op de systematiek van recent opgestelde bestemmingsplannen in de gemeente Hillegom.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

De planlocatie maakt onderdeel uit van het herontwikkelingsproject voor het centrumgebied van Hillegom, tussen Henri Dunantplein aan de noordzijde en de Molenstraat aan de zuidzijde. De percelen Hoek Van den Endelaan Molenstraat zijn kadastraal bekend als Hillegom, sectie A, nrs.2134, 2135,2136 en 4559 en heeft een totale omvang van 560 m2 (zie afb.2).

afb.1 Ligging van het plangebied (plangrens indicatief, bron: google.nl/maps)

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

5

afb.2 Kadastrale gegevens planlocatie, planlocatie indicatief

1.3

Vigerend bestemmingsplannen

Voor de projectlocatie gelden de volgende bestemmingsplannen: • Bestemmingsplan Centrum; • Parapluplan Parkeren; • Parapluplan Wonen. Bestemmingsplan Centrum De planologische ruimte voor ontwikkelingen op de locatie is vastgelegd in het bestemmingsplan Centrum, vastgesteld 23 januari 2014. De planlocatie heeft de bestemming ‘Centrum – uit te werken’ De bestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’ heeft een beschermende doelstelling en vormt onderdeel van deze afweging. De volgende uitwerkingsregels zijn voor beoogde ontwikkeling Hoek Van den Endelaan Molenvaart relevant: • stedenbouwkundige belangen mogen zich niet het bouwplan verzetten, waarbij in elk geval geldt dat voldaan moet worden aan de eisen van het voor het centrumgebied geldende beeldkwaliteitsplan; • voldaan moet worden aan de Evaluatie Masterplan Centrum van 8 januari 2009; • voldaan moet worden aan het raadbesluit van 20 september 2012 (nr.

3.Bestuur/3290) Kaders voor bestemmingsplannen 'Centrum' en 'Bedrijventerreinen'; • woningen zijn slechts toegestaan op verdieping(en) en dienen naar aantal en woningtype te passen in de provinciale, regionale en gemeentelijke woningbouwprogrammering; • er dient te worden voldaan aan de in de of krachtens de Wet geluidhinder gestelde (hogere) grenswaarden; • nabijgelegen bedrijven mogen niet onevenredig in hun belangen worden geschaad; • het uitwerkingsplan in financieel-economische zin uitvoerbaar is, waarbij het kostenverhaal is verzekerd door middel van een exploitatieplan dan wel de kosten anderszins verzekerd zijn. In de bouwregels geldt een bouwverbod, zolang geen procedure wordt doorlopen in samenspraak met het bevoegd gezag. Na uitwerking zijn verschillende centrumfuncties mogelijk binnen de bestemming, waaronder wonen, detailhandel en dienstverlening. Bij uitwerking dientonder andere rekening te worden gehouden met het gestelde in de Evaluatie Masterplan Centrum (RBOI, 2009). De hoofdlijnen zijn als volgt: • onder invloed van landelijke trends en regionaal beleid, is een verdere concentratie van detailhandel en consumentgerichte dienstverlening in het centrumgebied te verwachten;

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

6

• •

•

de visie uit het Masterplan om te komen tot een compact winkelcentrum blijft bestaan; de in het Masterplan voorgestelde herontwikkeling van de noordzijde van het Henri Dunant-plein heeft plaatsgevonden. De plannen voor herontwikkeling van de zuidzijde bevinden zich in de initiatieffase. Het plein maakt zijn potenties op het gebied van sfeer niet geheel waar. De inrichting zou verbeterend kunnen worden; De Molenstraat wordt getypeerd als ‘Onderbroken centrumgebied, afwisseling van centrumfuncties en wonen’.

Parapluplan Wonen Er is recent jurisprudentie ontstaan ten aanzien van de manier waarop het begrip wonen in het kader van een bestemmingsplan moet worden uitgelegd. Middels het paraplu bestemmingsplan worden enkele begrippen toegevoegd aan de geldende bestemmingsplannen c.q. vervangen. Parapluplan Parkeren Het bestemmingsplan Parapluplan Parkeren is een facetplan dat als het ware over alle geldende bestemmingsplannen heen is gelegd. In dit bestemmingsplan is een koppeling gemaakt naar de beleidsregels voor parkeren in de gemeente Hillegom. Hiermee wordt voldaan aan de wettelijke verplichting dat bestemmingsplannen voor 1 juli 2018 moeten zijn voorzien van een parkeerregeling. De algemene regel is dat een omgevingsvergunning voor het bouwen en gebruiken van een bouwwerk slechts wordt verleend als er in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand gehouden. Of daarvan sprake is, wordt bepaald aan de hand van de gemeentelijke parkeerregels.

afb.3 Uitsnede uit het geldende bestemmingsplan ‘Centrum’, planlocatie indicatief

Bestemmingswijziging Het plan is strijd met de in het bestemmingsplan Centrum opgenomen uitwerkingsregels op de volgende onderdelen: • er zijn appartementen op de begane grond voorzien, terwijl het uitwerkingsplan uitgaat van uitsluitend wonen op de verdieping; • daarnaast geldt er een bouwverbod zolang er geen uitwerkingsplan vastgelegd is. De bestemmingswijziging op de locatie Hoek Van den Endelaan Molenstraat betreft het uitwerken van een woonbestemming voor de locatie, het vastleggen van een bouwvlak en tevens het toestaan van het wonen op de begane grond.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

7

Voor de realisatie van 2 woningen (en een stenen muur) op de begane grond van Molenstraat 22 is in april 2021 een omgevingsvergunning verleend (uitgebreide procedure afwijking bestemmingsplan). Het woongebouw Molenstraat 22 is buiten de begrenzing van voorliggend bestemmingsplan gehouden. De tuinmuur is in voorliggend plan juridisch verankerd.

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. In de toelichting wordt uiteengezet of er vanwege de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Na dit inleidende hoofdstuk beschrijft hoofdstuk 2 het plan aan de hand van de bestaande situatie en de beoogde ontwikkeling. Hoofdstuk 3 gaat in op de voor de planlocatie relevante beleidskaders van hogere overheden, de provincie Noord-Holland, de regio Duin en Bollenstreek en de gemeente Hillegom. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende milieu- en omgevingsaspecten, waarna in hoofdstuk 5 de juridische vormgeving van het plan wordt toegelicht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid, de procedure en de economische haalbaarheid.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

8

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Historische context

Hillegom is de meest noordelijk gelegen gemeente van de Greenport Duin-en Bollenstreek. Het dorp is een onderdeel van de oostelijke kernenrij die in de bollenstreek is ontstaan op het hoger gelegen gedeelte van de strandwal van de binnenduinrandzone. Het noord-zuid gerichte patroon van de strandwallen is nog altijd bepalend voor de landschapsstructuur. Dit uit zich in de hoofdrichting van wegen en waterlopen en in het grondgebruik. Het dorp Hillegom is in de vroege middeleeuwen ontstaan op de meest oostelijke strandwal. De oudste delen van het dorp liggen aan het historische lint van de Hoofdstraat ter hoogte van de kruising met de Hillegommerbeek, een deels gegraven watergang tussen de (inmiddels afgegraven) strandwal en het vroegere Haarlemmermeer. De Hoofdstraat was onderdeel van het oude lint tussen Leiden en Haarlem, waaraan ook de Maartenskerk, de Houttuin en de historische buitenplaatsen waren gesitueerd. Het historische lint Van den Endelaan vormt de westelijke begrenzing van het centrumgebied. De Molenstraat de historische route langs de Hillegommerbeek naar het centrum. Pas in de afgelopen eeuw zijn de omliggende woonwijken en bedrijventerreinen ontwikkeld. Door deze veranderingen in en rond het centrum van Hillegom is de oude structuur wat minder zichtbaar geworden.

Toch is het historische karakter van het centrum nog altijd een belangrijke kwaliteit waarmee Hillegom zich onderscheidt in de regio. Het historische karakter maakt het centrum tot een aantrekkelijk woon-, winkel- en horecagebied. Het Kerkplein en de omgeving Sixlaan-Mariastraat zijn aangewezen als beschermd dorpsgezicht. De waardevolle oude gebouwen, parken en structuren in het centrum vormen van oudsher een belangrijke ontmoetingsplek waar de Hillegommers samenkomen. De gemeente wil deze functie in het centrum versterken door leegstand aan te pakken en ontwikkelingen mogelijk te maken.

(situatie 1850) afb.4 Tot 1900 is het dorp nauwelijks gegroeid. Historische structuren zijn nu nog in het dorp herkenbaar: Hoofdweg, Molenstraat, Meerstraat, Molenstraat met Hillegommerbeek

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

9

(situatie 1925) afb.5 De Van den Endelaan ligt parallel aan de Hoofdstraat als belangrijke route aan de westzijde van het centrum. Daarna volgen uitbreidingen in de vorm van woonwijken ten oosten van het centrum.

(situatie NU) afb.6 Oorspronkelijke structuren zijn verloren gegaan, maar er heeft ook ‘stadsvernieuwing’ plaatsgevonden.

2.2

Bestaande situatie

2.2.1 Ruimtelijke structuur De planlocatie bestaat uit de gronden van de voormalige drukkerij van Pelhad aan de Molenstraat 22, en het voormalige café De Hangkous op de hoek van de Van den Endelaan en de Molenstraat. De voormalige drukkerij aan de Molenstraat is een herkenbaar pand uit de jaren ´20 van de vorige eeuw. Het pand heeft gevels van geschilderd metselwerk en een robuust pannendak. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een kap. De kavel is volledig versteend, met aaneengeschakelde bijgebouwen rond een verharde binnenplaats. De Pelhad passage is een fietspad dat langs de planlocatie loopt. Aan de andere zijde van het fietspad ligt de parkeergarage van de AH, met 3 bouwlagen.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

10

Het hele pand is in gebruik voor wonen1. De bovenliggende etages zijn via de achterzijde bereikbaar. Op 15 april 2020 is het leegstaande restaurant op de hoek van de Van den Endelaan/Molenstraat door een grote brand verloren gegaan. Omliggende panden zijn gespaard gebleven. Vanwege instortingsgevaar is de voorgevel van het pand neergehaald door de brandweer. Direct daarna zijn door initiatiefnemer om veiligheidsredenen de resten van het gebouw opgeruimd en is het terrein opgeschoond. Ook de beplanting in de tuin is bij de brand verloren gegaan. Sinds die tijd ligt het braak, gereed voor ontwikkeling.

afb.7 Huidige situatie, gevelbeeld Molenstraat

afb.8 Ruïne van het restaurant voor sloop

Hillegom centrumgebied De planlocatie en de omgeving hiervan zijn in transitie, het bestemmingsplan Centrum maakt dit reeds meer dan tien jaar mogelijk. Daardoor oogt het gebied ‘rommelig’ en ‘onsamenhangend’.

afb.9 Gevelbeeld langs de Molenstraat voor de sloop van Molenstraat 24 en Van den Endelaan 70

1

Omgevingsvergunning Molenstraat 22, vastgesteld 26 april 2021

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

11

De gevelwand langs de Van den Endelaan wordt bepaald door de voormalige school, een beeldbepalend karakteristiek pand binnen Hillegom centrum. Dit gebouw (Henri Dunantplein 2) wordt getransformeerd naar een wooncomplex geschikt voor kamerverhuur met 18 kamers. De transformatie van het pand vindt enkel inpandig plaats.

afb.10 Gevelbeeld langs de Van den Endelaan

2.2.2 Functionele structuur De panden hebben zowel een voorzijde aan de Van den Endelaan als aan de Molenstraat. De Molenstraat is een zijstraat van de provinciale weg N208. De provinciale N208 (Van den Endelaan) is een belangrijke doorgaande verkeersader in Hillegom. De weg is de afgelopen jaren aangepast om ook in de toekomst het verkeersaanbod te kunnen blijven verwerken. De locatie ligt aan de rand van het centrum van Hillegom, op ca. 2 km van het station. Het ligt in een ‘stenige’ omgeving, zonder openbaar groen. De openbare ruimte concentreert zich op de kwaliteit van de inrichting van de straten en de pleinen in het centrumgebied. De woningen en bedrijven langs de Van den Endelaan staan aan een parallelweg waar ook langs geparkeerd wordt. Tussen de school en de Van den Endelaan 64-68 ligt een steeg. Vanaf de steeg tot de Molenstraat is de parallelweg ingericht als fietspad en niet voor autoverkeer toegankelijk.

2.3

Beoogde ontwikkeling

Het initiatief betreft de realisatie van 10 appartementen op de hoek van de Van den Endelaan 70 / Molenstraat 24 in samenhang met de sloop van de bijgebouwen achter het bestaande woongebouw 22 en de realisatie van 3 appartementen op het achtererf. 2.3.1 Ruimtelijke structuur Op de hoek van de Molenstraat en de Van den Endelaan wordt een appartementengebouw gerealiseerd met de uitstraling van 3 (heren-)huizen aan de zijde van de Van den Endelaan en 1 (heren-)huis aan de Molenstraat. Het complex varieert in hoogte van 3 tot 4 bouwlagen (2 à 3 bouwlagen met kap). De hoofdentree is aan de Van den Endelaan. Vanaf de Molenstraat zijn individuele bergingen bereikbaar.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

12

Aan de Molenstraat 22 blijft de hoofvorm van het gebouw (woonvilla) intact 2. Op het achtererf wordt een nieuw woongebouw gerealiseerd met 3 appartementen. Aan de zijgevel wordt een gemetselde erfafscheiding gerealiseerd. Op het achtererf bevindt zich een gemeenschappelijke berging.

2.3.2

Functionele structuur

Bebouwing In het achterhuis aan de Molenstraat 22 worden drie woningen gerealiseerd met een sociale huurprijs. De drie appartementen hebben een oppervlakte van ca. 42 m2 bvo. Aan de Van de Endelaan worden 1 sociale huurwoning, 5 middeldure huurwoningen en 4 vrije sector huurwoningen gerealiseerd, waarvan het penthouse vooralsnog zal worden bewoond door initiatiefnemer. De appartementen variëren van klein (6 appartementen hebben een afmeting variërend tot ca. 60 m2 bvo) tot middelgroot (5 appartementen groter dan 60 m2 bvo). Ontsluiting en parkeren De Molenstraat is goed bereikbaar per auto. Parkeren is langs de straat in openbaar gebied mogelijk. De Van den Endelaan is ter hoogte van de planlocatie een fietspad. Groen en water Ten behoeve van de planontwikkeling is geen watercompensatie noodzakelijk. Het gebied is op dit moment volledig verhard en dat blijft zo. In de terreininrichting zal worden gekeken in hoeverre met een groene inrichting van het terrein of afwerking van daken hittestress kan worden verminderd. Brandweervoorzieningen De huidige bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid zijn voldoende voor de beoogde ontwikkeling. De opkomsttijd van de brandweer naar het plangebied wordt met circa twee minuten overschreden. Vanwege deze overschrijding wordt geadviseerd door de Veiligheidsregio Hollands Midden om de rookmelderdichtheid in de woningen te verhogen.

Dit zorgt ervoor dat de aanwezigen tijdig gealarmeerd worden bij een beginnende brand, en zo meer tijd hebben om te vluchten. Afval De woningen sluiten aan op het bestaande vuilophaalsysteem in de wijk, met verzamelcontainers.

Impressie van de beoogde ontwikkeling:

afb.11

Gevelbeeldnieuwe situatie Van den Endelaan (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

2

Het hoofdgebouw aan de Molenstraat 22 blijft buiten deze bestemmingsplanwijziging

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

13

afb.12

Gevelbeeld nieuwe situatie Molenstraat (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

afb.13

Plattegronden bouwplan Van den Endelaan / Molenstraat 24 (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

14

afb.14

Te slopen bijgebouwen achter Molenstraat 22 (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

afb.15

Gevelbeeld nieuwe situatie steeg, met schutting (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

afb.16

Plattegronden nieuwe situatieMolenstraat 22 (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

15

afb.17 Impressie nieuwbouw Hoek Van den Endelaan Molenstraat (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

afb.18 Nieuw gevelbeeld Van den Endelaan (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

afb. 19 Nieuw gevelbeeld Molenstraat (bron: architectenbureau Ruben Wennekers)

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

16

2.4.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing Het is belangrijk om voorgenomen ontwikkeling in ruimtelijk verband te zien met zowel de bestaande woningen en bedrijven in de omgeving, als beoogde ontwikkellocaties. Visie Henri Dunantplein De visie op de ruimtelijke kwaliteit van het Henri Dunantplein, zoals die in het beeldkwaliteitsplan Centrum is verwoord, gaat uit van twee gezichten: een historisch gezicht aan de Molenstraat en de Van den Endelaan en een modern gezicht aan het Henri Dunantplein. Hillegom krijgt daarmee een bijzondere stedelijke ruimte die zich onderscheidt van het overige centrum. Dit versterkt het historisch karakter van de rest van het centrum. De ontwikkeling sluit aan bij het ‘historische gezicht’ aan de Molenstraat en de Van den Endelaan. Relatie bestaande bebouwing Het bestaande gebouw Molenstraat 22 is een historisch gebouw zonder noemenswaardige ruimtelijke kwaliteit uit het begin van de 20e eeuw. De Molenstraat is een oude route. Het pand is daarmee een belangrijk herkenningspunt voor historisch Hillegom. De beoogde ontwikkeling laat de oorspronkelijke parcellering van de panden intact. Gevelindeling, bouwhoogte, goothoogte en de variatie in nokrichting, kap of dakvorm zorgen er voor dat de ontwikkeling zich voegt in de omgeving.

De ontwikkeling is ruimtelijk passend omdat het de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbetert en historisch Hillegom herkenbaar houdt. Welstand De commissie Ruimtelijke Kwaliteit toetst een concreet bouwplan, op basis van de aanvraag voor omgevingsvergunning, aan de criteria zoals opgenomen in de Welstandsnota van de gemeente Hillegom. Afweging • De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op het DNA van het centrumgebied en doet recht aan de historische ontwikkeling van het dorp op de strandwal. • Het initiatief is ruimtelijk goed inpasbaar en vormt een kwaliteitsverbetering voor het gebied. In de vormgeving en materialisatie wordt aansluiting gezocht bij traditionele materialen, passend bij het ‘historisch gezicht’ aan de Molenstraat en de Van den Endelaan. • De ontwikkeling is ruimtelijk passend omdat het historisch Hillegom herkenbaar houdt en tevens de ruimtelijke kwaliteit van een individueel pand verbetert.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

17

3.

BELEIDSKADER

Op diverse bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken geformuleerd die relevant zijn voor de planlocatie (het transformeren van het bedrijfsperceel naar een woonperceel). In dit hoofdstuk volgt een korte samenvatting van de betreffende nota's. Hierbij wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Vervolgens wordt aangetoond dat het initiatief past binnen de beleidskaders van de verschillende overheden.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld op 11 september 2020, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale omgevingsvisie volgt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012 op en vormt de opmaat voor de Omgevingswet. Deze structuurvisie vormde het integrale kader voor de ruimtelijke en mobiliteitsontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het rijksbeleid richt zich in de visie op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’, over aan provincies en gemeenten.

Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Alleen in de stedelijke regio’s rond de mainports Amsterdam en Rotterdam maakt het Rijk afspraken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Overige sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Er is enkel nog sprake van een ‘ladder’ voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de ‘SER-ladder’), die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Afweging De ontwikkeling van13 extra woningen binnen het bestaand stedelijk gebied van Hillegom is ten opzichte van de Rijksdoelstelling slechts een kleine ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan draagt niet direct bij aan de doelstelling van het Rijk maar vormt ook geen belemmering voor het behalen van de Rijksdoelstellingen. Geconcludeerd kan worden dat de Nationale Omgevingsvisie geen belemmering vormt voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro (in werking getreden op 30 december 2011) stelt regels betreffende de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De laatste versie van de Barro is op 1 december 2020 geconsolideerd, waarna de Barro gekoppeld is aan de NOVI. Met de Barro maakt het rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Voor het overige hebben provincies en gemeenten de vrijheid om hun eigen belangen te bepalen en daar uitvoering aan te geven.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

18

Afweging Bij elk ruimtelijk plan geldt nationaal belang 13 met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde planontwikkeling raakt geen andere rijksbelangen. Het planvoornemen voldoet aan de verplichtingen van een zorgvuldig ruimtegebruik die voortkomen uit het Barro.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Nationaal belang 13 van de SVIR van het Rijk vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro, dat weer verwijst naar het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Nieuwe stedelijke ontwikkeling Artikel 3.1.6, lid 2 Bro schrijft voor dat de onderbouwing van een ruimtelijk plan, waar een nieuwe stedelijke ontwikkeling mee mogelijk wordt gemaakt, aan de Ladder moet voldoen. In de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling gegeven (en voor zover buiten het bestaand stedelijk gebied gesitueerd ook een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien). Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw, planologisch, ruimtebeslag. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologisch regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Op 28 juni 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzichtsuitspraak gedaan over de Ladder voor duurzame verstedelijking. Indien het om een woningbouwlocatie gaat, geldt het volgende uitgangspunt: "Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt." Toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking De voorgenomen ontwikkeling betreft de ontwikkeling van 13 extra woningen, daarmee dient de ontwikkeling conform vaste jurisprudentie aangewezen te worden als een stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking dient derhalve doorlopen te worden waarbij de 'behoefte' onderbouwd moet worden. Omdat het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt is een onderbouwing van de 'behoefte' van de ontwikkeling voor voorliggend bestemmingsplan voldoende. In paragraaf 4.2.1 wordt nader ingegaan op wijze waarop de locatie aansluit op de (regionale) behoefte en past binnen de regionale woningbouwafspraken. Uit de toelichting blijkt dat het plan zowel voorziet in een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 2050 De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De provincie wil met haar Omgevingsvisie (vastgesteld op 20 februari 2019, geconsolideerd 1 april 2023) een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. De provincie onderscheidt zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving: • naar een klimaatbestendige delta; • naar een nieuwe economie: the next level; • naar een levendige meerkernige metropool;

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

19

• • •

energievernieuwing; best bereikbare provincie; gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Ruimtelijk kwaliteitsbeleid Het kwaliteitsbeleid van Zuid-Holland is ingestoken als 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten met richtpunten en de gebiedsprofielen. De gebiedsprofielen zijn in samenhang met de decentrale overheden opgesteld. Voor de planlocatie geldt het gebiedsprofiel Duin en Bollenstreek. De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Hierna worden de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader omschreven. Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen in het kustcomplex. Het kustlandschap is opgebouwd uit een opeenvolging van zee, strand, jonge duinen, strandvlakten en strandwallen parallel aan de kust. Veel strandwallen zijn in de loop van de tijd vergraven voor het zand of de bollenteelt, waardoor het kenmerkende reliëf is verdwenen. Bij ontwikkelingen in het kustcomplex horen de volgende richtlijnen: • Ontwikkelingen versterken en gebruiken waar mogelijk de natuurlijke dynamiek en omstandigheden van de kust (duinen, strand en voordelta/vooroever). • Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.

De planlocatie Hoek Van den Endelaan Molenstraat maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied zijn geen kenmerken van het kustcomplex en het strand- en duinlandschap aanwezig. Het betreft een binnenstedelijke herstructureringslocatie. Bij de oorspronkelijke keuze voor nederzetting op de strandwal is rekening gehouden met de aanwezige ondergrond. Laag van cultuur- en natuurlandschappen Het bollenlandschap is ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen en de aanleg van een fijnmazig vaartenstelsel ten behoeve van de bollenteelt. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones. Voor het bollenlandschap gelden de volgende richtpunten: • Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen. • Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones. • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap. De Molenstraat is op de kaart aangegeven als lint. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien.

Op kaart zijn zowel de linten buiten als binnen het stedelijk gebied aangegeven. De linten binnen het stedelijk gebied zijn met name opgenomen om de relatie met het lint in het buitengebied aan te geven. De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied met rond het plangebied bedrijvigheid en woningen. Gesteld kan worden dat de ontwikkeling plaatsvindt in een reeds bestaande verdichte zone. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bollenvelden aanwezig, waardoor het zicht hierop niet versterkt kan worden. Laag van de stedelijke occupatie Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

20

herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Tevens dragen ontwikkelingen bij aan het versterken van de stedelijke groen- en waterstructuur. Met de ontwikkeling Hoek Van den Endelaan Molenstraat wordt aangesloten op het dorpse karakter van Hillegom. Het plan voorziet in verschillende type woningen in het centrumgebied. Het betreft een perceelsgewijze ontwikkeling waarbij geen ingrepen in de openbare ruimte plaatsvinden. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van Hillegom, waarin de versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur is opgenomen. Afweging Het toevoegen van woningen binnen bestaande dorpskernen is over het algemeen geen provinciaal belang. Zolang de toevoeging passend is binnen het lokale (met de provincie afgestemde) woonbeleid, zijn er geen provinciale belangen in het geding. De ontwikkeling sluit aan op het gebiedsprofiel van de Bollenstreek, met kwaliteitsverbetering in het centrumgebied.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland De Omgevingsverordening Zuid-Holland is samen met de Omgevingsvisie op 1 april 2019 in werking getreden. De meest recente versie dateert van 15 maart 2022. De verordening bevat juridische doorwerking van het visiedeel van het Omgevingsbeleid en bevat regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. Op grond van de Omgevingsverordening zijn voor de voorgenomen ontwikkeling de volgende artikelen van toepassing. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: i. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: i. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en ii. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet.

Op grond van artikel 6.9 van de verordening kan er worden voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling op voorwaarde dat de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

21

gebiedsidentiteit, er geen wijziging op structuurniveau wordt voorzien en de ontwikkeling bij de aard en schaal van het gebied aansluit. Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 6.10 lid 1 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat 'een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.' Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 4.1.1 ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien. De beoogde ontwikkeling is passend binnen het afwegingskader woningbouw voor de gemeente Hillegom. De onderbouwing naar aanleiding van het afwegingskader (zowel kwalitatief als kwantitatief) vormt ook de basis voor onderbouwing voor de ladder voor duurzame verstedelijking.

De conclusie uit de toetsing is dat de behoefte aan het beoogde woningbouwplan voldoende is aangetoond. In het gemeentelijk woonprogramma (zie verder ook paragraaf 4.1.1) is opgenomen dat minimaal 25% van de woningen uit sociale huurwoningen moet bestaan. In het beoogde plan wordt hier aan voldaan. In regionale afspraken ligt vast dat ieder nieuwbouwplan voor 30% in sociale woningbouw voorziet. De raad heeft zich daaraan geconfirmeerd. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening. Parkeernorm sociale huur In artikel 6.10b van de Omgevingsverordening is het volgende openomen over de parkeernorm bij sociale huurwoningen: a. een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning; b. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. In het project worden 4 woningen gerealiseerd met een sociale huurprijs, die via een particulier verhuurder zullen worden verhuurd. In paragraaf 4.6.2 van de toelichting bij dit bestemmingsplan wordt ingegaan op de vastgestelde parkeernormen van de gemeente Hillegom voor de het wonen in het centrum. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10b van de Omgevingsverordening.

Bereikbaarheid In artikel 6.10d van de Omgevingsverordening is opgenomen dat ‘een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling rekening houdt met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid’. In paragraaf 4.6.1 van de toelichting bij dit bestemmingplan wordt ingegaan op het verkeer dat gerelateerd is aan dit project. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10d van de Omgevingsverordening. Gezien de voormalige functies van de locatie, drukkerij en horeca, is de extra verkeersaantrekkende werking beperkt en bezorgt geen overlast op de omgeving. Klimaatverandering In artikel 6.50 'risico's van klimaatverandering' wordt gesteld dat er in een bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de risico's van klimaatverandering. Hierbij dienen onderwerpen zoals wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte en droogte behandeld te worden. In paragraaf 4.2 van de toelichting wordt nader ingegaan op de waterhuishouding in het plan, in paragraaf 4.1.2 van de toelichting op het duurzaam bouwen in het plan. Afweging

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

22

In totaal gaat het om een toevoeging van 13 woningen. Dit betekent dat het gaat om een nieuwe stedelijke ontwikkeling dat op basis van de Omgevingsverordening moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Het betreft een binnenstedelijke ontwikkeling en het initiatief voorziet in een actuele regionale behoefte zoals ook wordt beschreven in paragraaf 4.1. Er is veel vraag naar betaalbare woonruimte in de regio. Verder wordt er rekening gehouden met toekomstbestendig bouwen en een gezonde leefomgeving. Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 De kern Hillegom maakt onderdeel uit van de regio Holland Rijnland, waarvoor de betrokken gemeenten gezamenlijk een visie hebben ontwikkeld om te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. De Regionale Structuurvisie (RSV) geeft de grote lijnen weer van de gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer: a. Holland Rijnland is een top woonregio; b. Leiden vervult een regionale centrumfunctie; c. Concentratie stedelijke ontwikkeling; d.

Groen-blauwe kwaliteit staat centraal; e. Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open; f. Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports; g. Verbetering van de regionale bereikbaarheid. Afweging Voorliggend plan is beperkt van omvang en is daardoor niet van wezenlijke invloed op het regionale beleid. De realisatie van nieuwe woningen past binnen de ambitie van een top woonregio. Het plan is daarbij niet in strijd met de overige kernbeslissingen.

3.4

Beleid gemeente Hillegom

3.4.1 Omgevingsvisie Heerlijk Hillegom (actualisatie 2021) De Omgevingsvisie Hillegom, duurzame (proef)tuin van Holland is vastgesteld op 18 februari 2018 en als laatste in 2021 geactualiseerd. Op de kaart behorende bij de Omgevingsvisie Hillegom is de locatie gelegen in het deelgebied Historisch hart. In de koers van Historisch hart is het volgende opgenomen: • verbeteren van de samenhang en bereikbaarheid van het centrum; • cultuurhistorie beter zichtbaar en herkenbaar maken; • toevoegen van nieuwe toeristisch-/ recreatief-/ economische functies; • toevoegen van nieuwe functies in de aanloopstraten. Belangrijke aspecten bij planontwikkeling zijn: cultuurhistorie, sociale cohesie, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Daarnaast zijn er in de Omgevingsvisie doelstellingen opgenomen. Energieneutraal in 2030 en Klimaatneutraal in 2050 en is voor initiatieven een afwegingskader opgenomen en een kader voor

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

23

nieuwbouwwoningen met streefwaardes GPR Gebouw. Alle initiatieven moeten een bijdrage leveren aan de doelstellingen en koers van de vastgestelde Omgevingsvisie Hillegom om een gezonde en veilige leefomgeving te realiseren. Afweging Ruimtelijke kwaliteit is altijd het streefpunt in het gebiedsprofiel. Met beoogde ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd, zonder het historische karakter van de bebouwing aan te tasten. Er worden nieuwe functies mogelijk gemaakt in een aanloopstraat naar het centrum. Het wonen in een aanloopstraat naar het centrum sluit aan bij het gebiedsprofiel ‘Historisch hart’.

afb.21 Uitsnede zoneringskaart omgevingsvisie

3.4.2 Detailhandelsvisie Hillegom In de detailhandelsvisie van de gemeente Hillegom (2014) is aangegeven dat de vraag naar winkelruimte afneemt. Het is daarom belangrijk om het winkelgebied in Hillegom aantrekkelijk te houden. In de detailhandelsvisie staat beschreven dat het kernwinkelgebied compact dient te worden gehouden zodat er geen gaten ontstaan in het winkelfront. Wonen op de begane grond is daarom in het kernwinkelgebied niet toegestaan. Afweging De planlocatie hoek Van den Endelaan/Molenstraat ligt niet in het kernwinkelgebied. De planlocatie bevindt zich in een aanloopstraat. Wonen op de begane grond in een aanloopstraat is in lijn met de detailhandelsvisie, die in hoofdlijnen is overgenomen in de Omgevingsvisie Hillegom.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

24

3.4.3 Woonprogramma 2020-2024 Het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht’ is een uitwerking van de omgevingsvisie ‘Heerlijk Hillegom’. In dit woonprogramma beschrijft de gemeente de visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Het woonprogramma is op 9 juli 2020 vastgesteld door de gemeenteraad en loopt tot 2024. De opgave zoals beschreven in het woonprogramma is als volgt samen te vatten: • een evenwichtige bevolkingsopbouw; • voldoende en divers woningbouwaanbod; • inzet voor woningzoekenden in de knel; • een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken; • passend woonaanbod bij iedere levensfase. Daarmee wil de gemeente de volgende ambities bereiken: • we willen een evenwichtige bevolkingsopbouw behouden. Daarvoor is in Hillegom plek voor starters en doorstromers, jong en oud, ongeacht hun inkomen; • onze woonwijken en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze voldoen aan de eisen en wensen van huidige en toekomstige bewoners, zijn energiezuinig en klimaatbestendig; • mensen kunnen zelfstandig wonen en zijn onderdeel van onze gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben. Voor woningbouwontwikkelingen hanteert de gemeente het ‘Afwegingskader woningbouw’. Hierin zijn kwantitatieve en kwalitatieve criteria opgenomen. Kwantitatief wil de gemeente tot 2030 circa 1.440 woningen toevoegen.

Kwalitatief kijkt de gemeente naar variatie in het plan, duurzaamheid, levensloopgeschiktheid en woonzorginitiatieven. Daarnaast zijn er normen opgenomen voor het percentage sociale en middeldure huurwoningen, respectievelijk 25% en 35%. Hillegom heeft zich geconformeerd aan regionale afspraken waarin de eis 30% sociaal is. Afweging De nieuw te bouwen woningen dragen bij aan kwantitatieve woningbehoefte in zowel de Bollen-3 regio als de gemeente Hillegom. Daarnaast zorgt de ontwikkeling ervoor dat er 13 kleine en middelgrote woningen bij komen voor één- en tweepersoonshuishoudens (de onderbouwing van de behoefte is nader uitgewerkt in paragraaf 4.1.1). In het plan worden 4 sociale huurwoningen gerealiseerd en 5 middeldure huurwoningen. Het plan voldoet daarmee aan de gemeentelijke woonverordening.

3.4.4 Welstandsnota De gemeente Hillegom heeft sinds 2004 een welstandsnota zoals aangegeven in de Woningwet. Met de herziening van 2016wil de gemeente het welstandsbeleid actualiseren en vereenvoudigen. Deregulering en consistentie met ander ruimtelijk beleid staan hierbij voorop. De Visie op de bebouwing en de Visie op de openbare ruimte (2015) bevatten de uitgangspunten en ambities voor het centrumgebied van Hillegom. Ze zijn opgesteld om de verblijfskwaliteit van het centrum te verbeteren. Ingezet wordt op het versterken van het historische karakter van de openbare ruimte. De visies beogen de transformatie van bestaand gebied zonder grote ingrepen in de bebouwingsstructuur. Uitgangspunten zijn onder andere een aanscherping van het reclamebeleid en een streven naar meer harmonie in het straatbeeld. De visies gaan zowel in op de kwaliteit van de openbare ruimte als die van de bebouwing en leggen de nadruk op de begane grond van de bebouwing en de inzet van materialen, kleuren en reclame om tot een gebied met meer eenheid en kwaliteit te komen. De visies bevatten niet alleen uitspraken over de Hoofdstraat en het Henri Dunantplein, maar ook over enkele aanloopstraten en andere omringende bebouwing. Centrum Hillegom is een bijzonder welstandsgebied.

De waarde van het gebied is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met gevarieerde bebouwing aan overwegend stenige straten. Afweging

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

25

Met de beoogde ontwikkeling verandert het karakter van de straat niet. Aandacht is er voor het straatniveau, en de kwaliteit van de gevels. Het plan is passend. Het plan wordt voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstandscommissie).

3.4.5 Parkeerbeleid gemeente Op 26 januari 2017 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' vastgesteld. Dit parapluplan regelt voor verschillende bestemmingsplannen dat het gemeentelijke parkeerbeleid van toepassing is. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in separate beleidsnota's. De gemeente Hillegom voert al jarenlang parkeerbeleid, mede met het oog op het goed functioneren van alle ruimtelijke functies van en binnen de gemeente. Met de stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordening beschikt(e) de gemeente Hillegom over de mogelijkheid om bij ruimtelijke ontwikkelingen eisen te stellen aan het parkeren. Afweging Op kosten van de initiatiefnemer is door de gemeente Hillegom een parkeertelling gedaan. Hieruit blijkt dat de omgeving van de planlocatie voorziet in het benodigd aantal parkeerplaatsen voor de gewenste toekomstige functie en voldoet daarmee aan het parkeerbeleid van de gemeente Hillegom (zie ook nadere onderbouwing in paragraaf 4.6). De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het ‘Parapluplan parkeren’ van de gemeente Hillegom.

3.4.6 Duurzaamheidsbeleid Het klimaat staat steeds meer in de politieke en maatschappelijke belangstelling. De gemeenteraad heeft vastgesteld dat Hillegom energieneutraal moet zijn in 2030 en geheel klimaatneutraal in 2050. Tegelijkertijd met de omgevingsvisie is het Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid 2018-2022 vastgesteld waarin de verschillende acties staan beschreven. De impact van deze ontwikkelingen op de uitstraling van de leefomgeving en belevingswaarde van bewoners zal altijd moeten worden meegenomen in de afwegingen. Met de Omgevingsvisie als kompas, wil de gemeente samen met inwoners en ondernemers ook doelen bereiken op het gebied van duurzaamheid (‘people, planet en profit’). Initiatieven moeten niet alleen bijdragen aan de kernkwaliteit van het deelgebied, maar ook aan een duurzame toekomst voor Hillegom en omgeving, op basis van het afwegingskader behorende bij de Omgevingsvisie. Ambitie Hillegom In de Omgevingsvisie van Hillegom is vastgesteld om in 2030 energieneutraal te zijn en geheel klimaatneutraal in 2050. Alle huidige en toekomstige ontwikkelingen zullen daar aan bij moeten dragen. Immers wat nu al voldoet hoeft niet meer aangepast te worden voor 2030. Gemeente Hillegom vindt duurzaam bouwen belangrijk.

Duurzaam bouwen is zodanig bouwen dat zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid ontstaan, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving. Hillegom streeft er naar bij elk bouwplan de schade aan het milieu op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de ontwikkelingen op een zo hoog mogelijk niveau brengen. Alle bouwwerken (oud en nieuw) zullen een bijdrage moeten leveren aan deze doelstelling door energie te besparen en/of duurzaam op te wekken. Het advies is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw. Afweging Het bouwplan sluit aan op deze ambities. Dit is nader toegelicht in paragraaf 4.1.2.

3.4.7

Actuele centrumplannen gemeente Hillegom en economisch beleid gemeente

Evaluatie Masterplan

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

26

De gemeente werkt hard aan het mooier maken van het centrum. De openbare ruimte wordt kwalitatief verbeterd en krijgt haar historisch karakter terug. De centrumplannen is een verzamelnaam voor een aantal deelprojecten. In 2014 is met het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Centrum’ het Masterplan Centrum uit 1999 geëvalueerd en geactualiseerd. Op dat moment was duidelijk dat het Masterplan op bepaalde onderdelen niet het gewenste resultaat gaf. De ondernemersvereniging Initiatiefrijk Hillegom (IRH), individuele marktpartijen en de bewoners van het centrum worden uitdrukkelijk bij de evaluatie betrokken. In het Masterplan Centrum is een onderscheid gemaakt in een visie op korte en (middel)lange termijn. Nu een deel van de plannen in het centrum concreet is, is ook duidelijker wat de effecten zijn van het Masterplan. De opzet om een bepaald soortbedrijven/winkels in bepaalde gebieden van het centrum te concentreren komt niet echt van de grond. Henri Dunant Plein Onderdeel van het centrumplan Hillegom is de herstructurering van het gebied Henri Dunantplein en Hoofdstraat Noord. De plannen zijn gericht op een aantrekkelijk en vitaal dorpshart met aandacht voor de belangen van de ondernemers. Al vele jaren wordt gesproken over het centrumgebied, tussen het Henri Dunantplein Zuid en de Hoofdstraat van Hillegom.

Vanwege verschillende oorzaken zijn deze plannen niet tot uitvoering gekomen. Een van de oorzaken is het versnipperd vastgoedbezit over verschillende partijen en initiatiefnemers. Om een doorbraak te realiseren in het centrum heeft de gemeente panden in het centrum kunnen aankopen. Daarmee ontstaat de mogelijkheid om parkeergelegenheid te creëren die nodig is om andere ontwikkelingen te ondersteunen. Er komt een extra verbinding van het Henri Dunantplein naar de Hoofdstraat, er komen woningen bij, de bibliotheek wordt mogelijk verplaatst naar de Hoofdstraat en er verdwijnt winkelruimte (om zo de winkelleegstand aan te pakken). Het verminderen van winkelruimte maakt dat leegstand wordt tegengegaan en de verhuizing van de bibliotheek aan de Hoofdstraat zorgt voor meer bezoekers en levendigheid in het centrum. Datzelfde kan worden gezegd over de toevoeging van woningbouw aan het centrum. De extra verbinding tussen de Hoofdstraat en het Henri Dunantplein draagt bij aan een vitaal winkelhart. Afweging Met de beoogde ontwikkeling verdwijnt leegstaande m2 bedrijfsruimte in het centrum ten gunste van woningbouw op maaiveld. Dit komt de levendigheid in het gebied ten goede.

3.5

Conclusie afweging relevant beleidskader

Het project is in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten en veroorzaakt geen conflicten met sectorale wet- en regelgeving. Het initiatief dient op basis van het nationaal-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid nader onderzocht te worden op de aspecten als duurzaamheid, water, bodem, erfgoed, natuurwaarden en geluidhinder.

Toelichting bestemmingsplan Hoek Van den Endelaan Molenstraat, gemeente Hillegom

27

4.

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Een belangrijk onderdeel van de verantwoording vormt de afweging van de milieuaspecten (geluid, luchtkwaliteit etc.) en de omgevingsaspecten (water, natuur, cultureel erfgoed etc.). Op basis van het voorgenomen gebruik en de beoogde planlocatie zijn de volgende omgevingsaspecten nader onderzocht: duurzame ruimtelijke ontwikkeling (toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking), watercompensatie, bodemkwaliteit, geluidhinder, natuurbescherming, m.e.r.-plicht. De resultaten van het onderzoek zijn in dit hoofdstuk verwoord. Ook de hier nog niet genoemde omgevingsaspecten zoals duurzaamheid, verkeer en parkeren, archeologie, cultureel erfgoed, externe veiligheid, m.e.r.-beoordeling worden beschreven.