02c Toelichting bestemmingsplan Sizo terrein Hillegom.pdf

67

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maken de bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels Voor het opstellen van de planregels is uitgegaan van de gemeentelijke standaard. Op deze wijze beschikt de gemeente over zoveel als mogelijk uniforme plannen. De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen.

68

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • • • • •

Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen: Groen De bestemming 'Groen' is opgenomen voor de groenvoorzieningen in het plangebied. Daarnaast zijn binnen deze bestemming water, voet- en fietspaden, voorwerpen van beeldende kunst, kunstwerken en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals o.a. nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen toegestaan. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. In afwijking hierop mogen nutsvoorzieningen buiten het bouwvlak worden gebouwd met een oppervlakte van niet meer dan 25 m² en een bouwhoogte van niet meer dan 3 m. Verkeer De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, pleinen en andere openbare ruimten met zowel een functie voor verblijf als voor verkeer. Tevens zijn binnen deze bestemming parkeervoorzieningen, speel- en groenvoorzieningen en bermen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen enkel bouwwerken, geengebouwen zijnde, worden gebouwd. Verkeer - Verblijfsgebied Voor de wegen en wijkontsluitingswegen (30 km/uur) is de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. Naast woonerven en wijkontsluitingswegen zijn binnen deze bestemming o.a. ook voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groen en speelvoorzieningen toegestaan.

Voor het bouwen van gebouwen geldt dat uitsluitend nutsvoorzieningen met een maximale oppervlakte van 25 m² en een bouwhoogte van maximaal 3 m mogen worden gebouwd. Daarnaast zijn lichtmasten, geluidwerende voorzieningen, speelvoorzieningen, beeldende kunst en reclame zuilen toegestaan. Water Ter plaatse van het water en waterhuishoudkundige voorzieningen binnen het plangebied is de bestemming 'Water' opgenomen. Ook binnen deze bestemming zijn nutsvoorzieningen met een maximale oppervlakte van 25 m² en een bouwhoogte van maximaal 3 m en o.a. lichtmasten en kunst toegestaan. Wonen Voor het grootste deel van de woningen binnen het plangebied is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Daarnaast zijn aan-huis-verbonden beroepen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn ook parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden toegestaan.

69

Hoofdgebouwen (de woningen) mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken op de verbeelding worden gebouwd. Op de verbeelding staat met de aanduiding 'aaneengebouwd' aangegeven waar uitsluitend aaneengebouwde woningen mogen worden gebouwd en met de aanduiding 'gestapeld' waar uitsluitend gestapelde woningen mogen worden gebouwd. Voor de woningen gelden verschillende goot- en bouwhoogtes. Deze staan op de verbeelding aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale gooten/of bouwhoogte'. Dit varieert van een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6,5 m en 11 m voor aaneengebouwde woningen tot een bouwhoogte van maximaal 22 m voor gestapelde woningen. Bijbehorende bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Deze bijbehorende bouwwerken dienen op een afstand van minimaal 1 m achter de verlengde voorgevel gebouwd te worden met een bouwhoogte van maximaal 4 m en niet hoger dan de eerste bouwlaag. Voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken geldt een maximale bouwhoogte van 3 m. Het totale oppervlak van alle bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 50% van het bij het hoofdgebouw behorende achtererfgebied met een maximum van 40 m² voor de aaneengebouwde woningen.

Leiding - Riool De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van een riooltransportleiding, met de daarbij behorende andere bouwwerken. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor een kleine strook, gelegen in het meest zuidwestelijke gedeelte van het plangebied. Waarde – Archeologie Deze dubbelbestemming geldt nog voor een klein plandeel. Vooruitlopend op de bouw binnen deze bestemming is nog nader onderzoek nodig alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden afgegeven. Waterstaat - Waterkering De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' is opgenomen voor (de bescherming van) waterkeringen, watersystemen als fysiek systeem van waterlopen en andere met de waterhuishouding samenhangende voorzieningen en waterbergingsgebieden.

70

6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om het verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek De planontwikkeling is in gang gezet door de gemeente Hillegom. Hiervoor zijn verschillende marktpartijen verzocht een plan op te stellen voor het gebied. Het onderhavige Tuindorp plan is als winnend plan uit de bus gekomen. In navolging hierop zijn verdere contractuele afspraken gemaakt aangaande de plankosten van de gemeente Hillegom. Hiermee zijn alle gemeentelijke kosten gedekt. Dit is vastgelegd in een koopen realisatieovereenkomst, daarmee kan afgezien worden van het opstellen van een exploitatieplan. Het programma en alle bijkomende kosten zijn door de ontwikkelende partij verwerkt in een exploitatieopzet. De exploitatie is sluitend. Daarmee is het plan ook financieel uitvoerbaar. Door de gemeente Hillegom wordt jaarlijks een grondexploitatie voor dit exploitatiegebied vastgesteld waarmee het plan financieel wordt gemonitord.

71

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Burgerparticipatie In juni 2019 zijn de omwonenden geïnformeerd over het plan naar aanleiding van de aanbesteding. De omwonenden hebben hier de gelegenheid gehad om een schriftelijke reactie achter te laten op het plan. Er waren enkele reacties die zagen op de woningtypologieën, toenemend verkeer op de Horst ten Daallaan en een uitlaatstrook/losloopgebied voor honden. Op 27 oktober 2020 heeft er een eerste participatie webinar plaatsgevonden over de nieuwbouwontwikkeling Tuindorp Hillegom. Deze online presentatie is terug te kijken op de projectwebsite: www.tuindorp-hillegom.nl. Voor deze participatieavond zijn de omliggende bewoners van de wijk Patrimonium, bedrijven aan het bedrijventerrein Horst en Daal en geïnteresseerden via de projectwebsite uitgenodigd om digitaal deel te nemen aan het webinar. Aan hen is de mogelijkheid geboden om vragen te stellen en ideeën te delen. Gedurende het webinar is er een presentatie gegeven over de visie van wijk naar aanleiding van het winnen van de gemeentelijke tender door Sizo Ontwikkeling. Hierbij is door de architect en ontwikkelaar dieper ingegaan op het stedenbouwkundig ontwerp en de invloed hiervan op de directe omgeving, waarbij verkeer en parkeren, woonprogramma, architectuur, spelen en openbare ruimte is behandeld.

Het plan is overwegend positief ervaren door de genodigden en de gestelde vragen zijn voornamelijk commercieel van aard geweest. Op 14 juni 2021 heeft er een tweede participatie webinar plaatsgevonden over project Tuindorp Hillegom. Deze online presentatie is wederom terug te kijken op de projectwebsite: www.tuindorp-hillegom.nl. Tijdens deze participatie zijn opnieuw de omliggende bewoners van de wijk Patrimonium, bedrijven aan het bedrijventerrein Horst en Daal en geïnteresseerden via de projectwebsite uitgenodigd om digitaal deel te nemen aan het webinar. Aan hen is de mogelijkheid geboden om vragen te stellen en ideeën te delen. Gedurende deze presentatie is door de architect en ontwikkelaar verder ingegaan op het stedenbouwkundig plan, het ontwerp-bestemmingplan, het programma, impressies van wijk en tot slot veiligheid en omgeving. De gegeven informatie is als zeer positief ervaren en bijna alle vragen waren commercieel gerelateerd.

72

Naast overleg met omwonenden en belanghebbenden is ook uitvoerig gesprokken met de omliggende bedrijven. Er zijn in het voortraject verkennende gesprekken gevoerd met de volgende bedrijven:

• • • • • • • • •

De Hillegomse Houthandel; Van der Kwaak; Rhenus; Newell; Pigeon / Evers Staalbouw; Spijker; Jetmail; Meiland; Lommerse Uitendaal.

Naar aanleiding van de verkennende gesprekken kon er worden geconcludeerd dat er voor het gros van de bedrijven geen belemmering optreedt vanuit het beoogde plan en vice versa. Een aantal bedrijven was wel relevant om nader te beschouwen, te weten:

• • •

Newell; Jetmail; Lommerse Uitendaal.

Met de drie bovenstaande bedrijven zijn nogmaals gesprekken gevoerd en is er akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de specifieke bedrijfsvoering. VOF Sizo is met alle partijen in goed overleg.

7.3 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg Het plan is in het kader van het wettelijk vooroverleg naar alle betrokken instanties toegezonden. Van drie instanties is een inhoudelijke reactie ontvangen: 1. 2. 3.

Hoogheemraadschap van Rijnland Veiligheidsregio Hollands Midden GGD

Hieronder zijn puntsgewijs de inhoudelijke reacties weergegeven. Hoogheemraadschap van Rijnland (25 augustus 2021) a.

b.

c. d. e.

Het toepassen van lange duikers als infiltratieriool is een aanmerkelijke verslechtering van het bestaande watersysteem. Deze voldoen niet aan het beleid van Hoogheemraadschap van Rijnland t.a.v. het dempen van watergangen. Dempingen moeten volledig worden gecompenseerd met nieuw te graven oppervlaktewater. De infiltratieriolen kunnen slechts worden ingezet ter compensatie van toenemende verharding. Hier moet een onderhoudsplan aan worden gekoppeld. In het plan moet worden aangegeven hoe de resterende watergang aan de noordzijde van het bestaande industrieterrein op peil zal worden gehouden, aangezien de water aanvoerende hoofdwatergang wordt gedempt. Er is geen aandacht besteed aan klimaatadaptief bouwen. In het plan moet verwezen worden naar het convenant klimaatadaptief bouwen van Zuid Holland. Aanbrengen van halfverharding moet gecompenseerd worden met 15% nieuw te graven oppervlaktewater in hetzelfde peilvak. Keur (Waterwet) van Rijnland 2020 in paragraaf 4.3.2 toevoegen.

73

Deze opmerkingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan. Het Hoogheemraadschap heeft nadien aangegeven in te kunnen stemmen mits er nog één toevoeging aan het plan wordt gedaan (30 juni 2022). a.

Het toepassen van droge bedding omdat daarmee wordt voorkomen dat er (meer) water ingelaten moet worden.

Het projectgebied ligt op een strandwal. Het water zijgt snel weg in de grond. Dit gebiedskarakter maakt het onlogisch om water te gaan graven. Om het water op peil te houden zou veel boezemwater ingelaten moet worden. Dit is nadelig voor de kwaliteit van het polderwater.Door toepassen van een droge bedding voorkomen we dat er (meer) water ingelaten moet worden. Dit advies wordt opgevolgd. Veiligheidsregio Hollands Midden a.

b. c.

Er wordt geadviseerd om een tweede ontsluitingsweg te realiseren in het noorden van het plangebied en deze aan te laten sluiten op de reeds bestaande infrastructuur. Dit advies is vertaald naar het opnemen van een calamiteitenroute. Deze route is geborgd in het plan. Er is onduidelijkheid of de ingetekende brandkranen ook al zijn afgestemd met de drinkwatermaatschappij. In de verdere planuitwerking wordt dit afgestemd met Dunea. Voor de defensieve bluswatervoorziening (watervoorziening voor grotere branden) is nog geen oplossing voorgelegd. Verzocht wordt dit alsnog te doen. Dit advies wordt opgevolgd.

GGD a.

b.

c. d.

e. f.

g. h. i. j. k. l.

Er wordt geadviseerd om de woningen te voorzien van een goede toevoer van verse lucht vanuit de meest schone zijde en permanent bruikbare, goed regelbare, eenvoudig te bedienen en inbraakveilige ventilatievoorzieningen in iedere verblijfsruimte. Koppel aardgasvrij aan houtstookvrij door (het opleveren en /of achteraf aanbrengen van) rookgasafvoerkanalen niet toe te staan. Voorkom dat bestaande woningen overschakelen van aardgas naar houtstook. Er wordt geadviseerd om de geluidbelasting van alle bronnen gecumuleerd in kaart te berekenen, incl. nieuwe toegangswegen en bedrijven rondom het plan. Er wordt geadviseerd om tenminste één geluidsluwe schone en liefst groene zijde per woning te realiseren met een geluidbelasting minder dan 50 dB Lden of 40 dB Lnight. Een groene, stille binnentuin of binnenruimte is een derhalve goed plan. Advies voor regeling dat slaapkamers aan de stille zijde worden gerealiseerd, dit voorkomt slaapverstoring en klachten. Advies om rekeningen te houden met de NSG norm bij het plaatsen van lucht-lucht warmtepompen, omdat deze betere bescherming biedt tegen het mogelijk optreden van hinder dan de voorgestelde norm van de rijksoverheid, slaapverstoring voorkomt en geluidhinder beperkt. Bied voorzieningen om elkaar te ontmoeten, zoals bankjes en de speelplekken, en daarbij ook een kruiden- of moestuin.

Kies planten- en bomensoorten waar weinig mensen allergisch voor zijn en die weinig overlast geven. Er wordt aangeraden om woningen op één tot vier meter afstand van het transformatorhuisje en wijkverdeelstations te plaatsen. Om schimmel- en vochtproblemen te voorkomen is het van groot belang om de woningschil (vloer, buitenmuren en dak) volledig te isoleren zodat ook koudebruggen vermeden worden. Aandacht voor een rookvrije omgeving. Heb aandacht voor lichthinder, maak gebruik van verduisterende rolluiken om slaapverstoring en opwarming in de zomer te voorkomen.

Waar mogelijk worden de adviezen van de GGD opgevolgd. Veel van de adviezen zijn 'planologisch niet relevant' waarmee ze niet hebben geleid tot aanpassing of bijstelling van het bestemmingsplan.

74

7.4 Verslag zienswijzen Gedurende der periode van ter inzagelegging zijn verschillende reacties ontvangen. Deze reacties zijn samengevat en voorzien van een inhoudelijke beantwoording in de Nota zienswijzen. Deze nota is als bijlage 21 toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

75