01. Onderbouwing BOPA uitbreiding Padelhill Haarlemmerstraat 18-20.pdf
Tekst van het document
Onderbouwing BOPA Haarlemmerstraat 18 (uitbreiding Padelhill) Gemeente Hillegom
Colofon Gegevens over het project: Plannaam:
Haarlemmerstraat 18 (uitbreiding Padelhill)
Status:
Concept
Datum:
30 januari 2026
Projectnummer Buro SRO:
SR250331
Projectmedewerkers
R. van der Made | D. Neefjes
Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:
TPS | Padelhill
Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:
’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Telefoon:
030-2679198
E-mail:
utrecht@buro-sro.nl
Internet:
www.burosro.nl
pagina 2 van 48
Inhoudsopgave 1
2
Inleiding
5
1.1
Aanleiding en ambitie
5
1.2
Aanduiding plangebied
5
1.3
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit
7
1.4
Leeswijzer
7
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
8
2.1
Omgevingstafel
8
2.2
Participatie
8
2.3
Bestuurlijk overleg
9
3
Huidige situatie
10
4
Planbeschrijving
12
5
Toetsing aan omgevingsplan
16
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
16
5.2
Strijdigheid met het omgevingsplan
19
6
7
Beleid
20
6.1
Rijksbeleid
20
6.2
Provinciaal beleid
21
6.3
Gemeentelijk beleid
26
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
28
7.1
Welstand
28
7.2
Verkeer en parkeren
29
7.3
Duurzaamheid en gezondheid
31
7.4
Geluid
32
7.5
Activiteiten en milieuzonering
32
7.6
Luchtkwaliteit
35
7.7
Archeologie en cultuurhistorie
36
7.8
Bodem
36
7.9
Omgevingsveiligheid
37
7.10
Natuur
40
7.11
Water
43
7.12
Mer-beoordeling
44
8
Financiële haalbaarheid
46
9
Conclusie
47
pagina 3 van 48
Bijlagen Bijlage 1: Memo participatie door TPS (8 januari 2026) Bijlage 2: Ecologische quickscan door ECONU (24 januari 2026) Bijlage 3: Stikstofdepositieberekening door Buro SRO (25 november 2025) Bijlage 3a: AERIUS-projectberekening aanlegfase en gebruiksfase 2026 (25 november 2025) Bijlage 4: Soortgericht onderzoek naar vleermuizen door ECONU (24 januari 2026)
pagina 4 van 48
1
Inleiding
1.1
Aanleiding en ambitie
De initiatiefnemer is van plan om de bestaande padelhal aan de Haarlemmerstraat 34 uit te breiden met het aangrenzende pand aan de Haarlemmerstraat 18. Het pand, een voormalige beddenwinkel, verkeert in verouderde staat. De initiatiefnemer wil het gebouw renoveren en geschikt maken voor vijf extra padelbanen. Om aan de technische eisen van het hoogste niveau van de sport te voldoen, is een gebouwhoogte van 10 meter noodzakelijk. Het initiatief past niet binnen de regels van het tijdelijke deel van het omgevingsplan, waar het bestemmingsplan ‘Fordmuseum’ en het bestemmingsplan ‘Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij’ deel van uit maken. Verder is het ‘TAM-voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels bestemmingsplan 'OP Buitengebied en de Zanderij’ relevant (zie hoofdstuk 5). De planlocatie heeft de bestemmingen ‘Gemengd - 1’ en ‘Gemengd - 2’ en is onder andere bestemd voor een museum. Derhalve dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan afgeweken te worden. Er dient met een onderbouwing inzichtelijk te worden gemaakt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onderhavige onderbouwing voorziet hierin.
1.2
Aanduiding plangebied
De planlocatie ligt aan de Haarlemmerstraat 18 in Hillegom. Het perceel waar de uitbreiding op is voorzien staat kadastraal bekend onder gemeente Hillegom, sectie B, perceelnummer 5516 en een deel van 5468. De uitbreiding heeft een oppervlakte van circa 1.600 m2. Onderstaande afbeeldingen geven de ligging en begrenzing van het plangebied (huidige padelhal en uitbreiding) aan.
pagina 5 van 48
Globale ligging planlocatie, rood omkaderd (bron: Omgevingsloket)
Globale begrenzing planlocatie, rood omkaderd (bron: Omgevingsloket)
pagina 6 van 48
1.3
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1.
Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen.
2.
Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.
Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a.
met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);
b.
als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.
In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken, die met zes weken verlengd kan worden. In sommige gevallen kan het college echter bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaren. In beide gevallen bestaat de mogelijkheid voor bezwaar en beroep. Bij de uitgebreide procedure bestaat de mogelijkheid zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen.
1.4
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een algehele conclusie getrokken.
pagina 7 van 48
2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
2.1
Omgevingstafel
Op 28 januari 2025 heeft de initiatiefnemer een vooroverlegplan ingediend bij de gemeente Hillegom, waar de aandachtspunten vergroening en de entree van Hillegom werden meegegeven. De initiatiefnemer heeft op 31 juli 2025 een verdere uitwerking van het plan opgestuurd. Het initiatief is beoordeeld op de volgende kaders:
▪
TAM-voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels bestemmingsplan' OP Buitengebied en de Zanderij’;
▪
gemeentelijke omgevingsvisie;
▪
welstand.
De gemeente Hillegom concludeert dat het plan binnen het TAM-voorbereidingsbesluit gebruik kan maken van de regeling voor een ‘dringend bedrijfsbelang’. Het initiatief is beoordeeld als een dringend bedrijfsbelang en komt in aanmerking voor het doorlopen van een BOPA-procedure. De gemeente beoordeelt het plan als passend binnen de beleidsdoelen uit de omgevingsvisie en heeft een positieve beoordeling ontvangen van de gemeentelijke adviescommissie ruimtelijke kwaliteit, mits de vergroening van het voorterrein verder wordt uitgewerkt met laanbeplanting. De gemeente heeft op 3 november 2025 positief gereageerd op het verzoek, mits de aspecten vergroening, parkeren, verduurzaming, nadeelcompensatie en communicatie worden aangetoond in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.
2.2
Participatie
Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De initiatiefnemer is in veel gevallen verplicht om te participeren met de betrokkenen. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit hoort een beschrijving van de wijze waarop de participatie plaats heeft gevonden en wat daarvan het resultaat is. Het doel van participatie is om zoveel mogelijk belangen zo compleet, evenwichtig en transparant mogelijk in kaart te brengen. De gemeente kijkt naar wie de initiatiefnemer betrokken heeft, hoe belanghebbenden betrokken zijn en hoe hun input is verwerkt in het initiatief. De gemeente Hillegom heeft in het participatiebeleidskader van 12 oktober 2023 een aantal randvoorwaarden voor participatie vastgesteld:
▪
Goede voorbereiding. o
Nodig betrokkenen tijdig uit en houd rekening met vakanties, feestdagen en diverse culturen;
o
Gebruik begrijpbare taal en beeldmaterialen;
o
Heb oog voor het perspectief van de ander en besef dat mensen onzeker worden van veranderingen in de omgeving;
o
Wees voorbereid op vragen uit de buurt over beschermde bomen, soorten of monumenten;
o
Wanneer nodig, laat het proces begeleiden door een ervaren procesbegeleider en creëer een gelijkwaardig spreekpodium.
▪
Maak de kaders duidelijk. o
pagina 8 van 48
Maak duidelijk wat het doel is van het initiatief, wat vast ligt en waar overleg mogelijk is;
▪
o
Gebruik de participatieleidraad om te bepalen welke mate van participatie passend is;
o
Blijf communiceren, ook als er geen voortgang in het proces is;
o
Maak duidelijk wat de participant kan verwachten.
Ken de participanten. o
Stem de werkvorm van de participatiesessie af;
o
Nodig indien relevant raadsleden uit;
o
Overweeg om meer bekendheid van het initiatief en het participatieproces te geven door de pers te benaderen;
o
Maak gebruik van informatie van de gemeente over relevante organisaties die mogelijk betrokken willen zijn, evenals mogelijk beschikbare participatie middelen.
▪
Houdt
tot
slot
rekening
met
proactief
informatiemanagement,
verwachtingsmanagement,
kennismanagement en afspiegeling en inclusiviteit. Er is op 8 december een informatieavond georganiseerd om de omgeving te informeren over de aanvraag Omwonenden en belanghebbenden zijn uitgenodigd per brief. Tijdens de informatieavond waren omwonenden van vijf adressen aanwezig. De reactie was grotendeels positief. Omwonenden zijn tevreden dat er geen buitenbaan wordt gerealiseerd, wat eerder het voornemen was (zie ook bijlage 1).
2.3
Bestuurlijk overleg
In het kader van bestuurlijk overleg (vooroverleg) zullen de relevante vooroverlegpartners benaderd worden voor een reactie.
pagina 9 van 48
3
Huidige situatie
Omgeving De Haarlemmerstraat (N208) is een oude lintstructuur, gelegen aan de noordzijde van Hillegom in de Oosteinderpolder. De gronden rondom het lint hebben veelal een agrarisch gebruik, waaronder bollenvelden waar de streek om bekend staat.
De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een gemengd karakter van wonen en bedrijvigheid, met gebouwen van verschillende schaal en verschijningsvorm. De bebouwing heeft een duidelijke oriëntatie op de weg en wordt deels onderbroken door groenstroken, parkeerplaatsen en bedrijventerreinen.
Bedrijfsgebouwen in het gebied hebben doorgaans twee lagen met een plat dak en een bouwhoogte van circa 7 à 8 meter. Woningen zijn meestal 1 à 2 lagen met een kap. In en nabij het plangebied zijn verschillende bedrijfspanden aaneen gebouwd, waaronder het pand waar het initiatief onderdeel van uitmaakt.
3D-aanzicht Haarlemmerstraat 18 (bron: 3D BAG viewer)
Planlocatie De planlocatie is onderdeel van een samengestelde bouwmassa met individuele gevels, maar blokkeert volledig het zicht op het achterliggende landschap. Het gebied heeft daardoor een stedelijke uitstraling met een functionele inrichting van de openbare ruimte, die momenteel sterk verhard en weinig groen is. Het samengestelde pand aan
pagina 10 van 48
de Haarlemmerstraat bestaat uit een autodealer op nummer 36, de bestaande padelhal op nummer 34, een voormalige beddenwinkel op nummer 18 en een bedrijfshal op nummer 16. Vlak voor het samengestelde pand is een vrijstaande bedrijfswoning gesitueerd met groene perceelafscheiding. Aan de achterkant wordt het terrein begrensd door een watergang. Ten noorden van het bedrijfspand is een parkeerplaats gesitueerd met 124 gemeenschappelijke parkeerplaatsen. De voorkant van nummer 18 is in gebruik als parkeerterrein voor ongeveer 6 auto’s. Ook achter het samengestelde pand is ruimte om te parkeren voor circa 20 auto’s.
De padelhal op nummer 34 is sinds 2022 in gebruik en heeft een capaciteit van zes padelbanen. Het huidige pand aan de Haarlemmerstraat 18 draagt met zijn gedateerde gevel en rommelige terrein weinig bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de straat en de entree van Hillegom.
Overzicht huidige situatie voorgevel vanaf de Haarlemmerstraat (Bron: Google Earth, geraadpleegd 31 juli 2025)
pagina 11 van 48
4
Planbeschrijving
De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande padelhal aan de Haarlemmerstraat 34 uit te breiden met ongeveer 1.600 m2 oppervlak. Het bestaande pand op nummer 18 wordt betrokken en herontwikkeld tot padelhal met vijf banen en intern verbonden met de bestaande hal. Dit brengt het totaal aantal padelbanen van Padelhill op elf. De beoogde ingreep betreft het verwijderen van het bestaande dak, het ophogen van de muren, het plaatsen van een nieuw dak en het intern verbouwen van de hal. In de nieuwe opzet wordt het gebouw voorzien van een entreegebouw van twee lagen aan de Haarlemmerstraat (bouwhoogte circa 6,44 m), wat gelijk is aan het huidige volume, en een volume van 10 meter hoog dat achter de entree ligt. De huidige kapvorm van het achterliggende volume met een lichtstraat wordt verwijderd en vervangen door een plat dak. Er wordt geen extra grondoppervlakte aan bebouwing toegevoegd. De uitbreiding van de padelhal bestaat uit de vijf banen met een entree, twee kleedkamers voor mannen inclusief douches, twee kleedkamers voor vrouwen inclusief douches en vier toiletten. Verder zijn bijbehorende voorzieningen als een kantoor en een sportwinkel in de uitbreiding van de padelhal voorzien. In de bestaande padelhal is een ondergeschikte en onzelfstandige horecavoorziening te vinden.
Op onderstaande afbeeldingen zijn het aanzicht van de voorgevel, een plattegrond van de uitbreiding en een situatietekening met inrichting van het voorterrein te zien.
Aanzicht voorgevel nieuwe situatie (bron: TPS bv)
pagina 12 van 48
Plattegrond uitbreiding padelhal nieuwe situatie (bron: TPS bv)
pagina 13 van 48
Situatietekening voorterrein (bron: TPS bv)
Het hogere volume begint ongeveer 5,4 meter achter de voorgevel en blijft dus visueel ondergeschikt aan het straatbeeld. De parkeerfunctie voor auto’s aan de voorzijde komt te vervallen, zodat hier vergroend kan worden. Wel is hier ruimte ingetekend voor fietsparkeren. Het terrein voor het gebouw wordt heringericht met ruimte voor bomen, hagen en (half)verharding om de entree te kunnen bereiken. De bestaande inrit blijft behouden voor fietsers.
pagina 14 van 48
Impressie voorgevel nieuwe situatie (bron: TPS bv)
pagina 15 van 48
5
Toetsing aan omgevingsplan
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Hillegom. Voor de planlocatie golden het bestemmingsplan ‘Fordmuseum’ (vastgesteld op 18 september 2014), het ‘Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij’ (vastgesteld op 15 juli 2021) en het ‘TAMvoorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels bestemmingsplan ‘OP Buitengebied en de Zanderij’’ (vastgesteld op 17 oktober 2024 en 25 september 2025). In het ‘Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij’ wordt voor wat betreft de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor een periode van drie jaar een verwijzing gemaakt naar het voorheen geldende bestemmingsplan, in dit geval het bestemmingsplan ‘Fordmuseum’. Deze periode van drie jaar is inmiddels verstreken, waarna met het ‘TAM-voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels bestemmingsplan ‘OP Buitengebied en de Zanderij’’ tijdelijke regels zijn gesteld. De planlocatie heeft in bestemmingsplan ‘Fordmuseum’ deels de bestemming ‘Gemengd - 1’. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor een museum en aan het museum gerelateerde activiteiten Daarnaast heeft een deel van de planlocatie de bestemming ’Gemengd - 2’, wat bestemd is voor kantoren en bedrijven tot en met milieucategorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘standaard’.
Ter plaatse van het bestaande gebouw waarin de uitbreiding van Padelhill is voorzien is een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter toegestaan. Het maximum bebouwingspercentage voor het achterste deel, dat onderdeel is van een groter bouwvlak, bedraagt 75%. De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan binnen het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan. Derhalve dient afgeweken te worden van het tijdelijke omgevingsplan.
pagina 16 van 48
Uitsnede van bestemmingsplan ‘Fordmuseum’ (bron: Omgevingsloket)
Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij Binnen het ‘Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij’ valt het plangebied onder de werkingsgebieden ‘Duurzame bloementuin’ en ‘Levendige linten’. Voor deze functie zijn verschillende doelstellingen en beoordelingsregels opgesteld waaraan voldaan moet worden om een vergunning te verlenen. Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de kaart functies van het ‘Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij’ weer.
pagina 17 van 48
Uitsnede van bestemmingsplan ‘Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij’ (bron: Omgevingsloket)
Ter plaatse gelden de volgende doelstellingen op basis van het werkingsgebied ‘Duurzame bloementuin’: het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit en economische vitaliteit, het verhogen van natuurwaarden, het stimuleren van duurzame energie en het inzetten op de toeristisch-recreatieve waarde van het bollenlandschap. Voor het werkingsgebied ‘Levendige linten’ gelden de doelstellingen op basis van de Omgevingsvisie: dorps en groen woongebied, gezond wonen, levensbestendig wonen, klimaatbestendigheid, het versterken van de karakteristieke kwaliteit van het betreffende lint en de verhoging van de cultuurhistorische en landschappelijke waarde. TAM-voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels bestemmingsplan ‘OP Buitengebied en de Zanderij’ De gemeente Hillegom werkt aan een omgevingsplan voor het hele grondgebied van de gemeente. Voor de gronden waarop het bestemmingsplan 'Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij' van toepassing is bestond aanleiding om een voorbereidingsbesluit te nemen. Zo wordt voorkomen dat er in het gebied ontwikkelingen plaatsvinden die niet passen binnen het in voorbereiding zijnde omgevingsplan. Met dit voorbereidingsbesluit wordt de mogelijkheid om gebruik te maken van de oude bouw- en gebruiksmogelijkheden verlengd met maximaal 1 jaar en 6 maanden.
Daarnaast heeft het besluit als doel om ongewenste ontwikkelingen, die niet in lijn zijn met het toekomstige omgevingsplan, te beperken. Nieuwe ontwikkelingen kunnen uitsluitend worden vergund als zij aansluiten bij het omgevingsplan dat momenteel in voorbereiding is. Dit voorbereidingsbesluit vormt een verlenging van de mogelijkheden die reeds waren opgenomen
pagina 18 van 48
in het bestemmingsplan ‘Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij’. Op basis van artikel 2.16 waren bouwactiviteiten toegestaan tot drie jaar na de inwerkingtreding van dat plan, mits deze activiteiten pasten binnen de ruimtelijke plannen die voorafgaand aan dit plan van kracht waren. Dit betekent dat de regels uit het bestemmingsplan ‘Fordmuseum’ van toepassing blijven. In artikel 2.3 lid c van de toelichting van het voorbereidingsbesluit is de mogelijkheid uiteengezet om vergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te kunnen verlenen wanneer een ontwikkeling groot maatschappelijk of dringend particulier of bedrijfsbelang heeft. Artikel 2.4a verduidelijkt wat dringend particulier of bedrijfsbelang is. Het initiatief is door de gemeente Hillegom in haar reactie op het vooroverlegplan op 1 november 2025 beoordeeld als een dringend bedrijfsbelang.
5.2
Strijdigheid met het omgevingsplan
De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan binnen het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan. De padelhal is niet mogelijk binnen de bestemmingen ‘Gemengd - 1’ en ‘Gemengd - 2’ en de maximaal toegestane hoogte wordt overschreden. Derhalve dient afgeweken te worden van het tijdelijke omgevingsplan.
pagina 19 van 48
6
Beleid
6.1
Rijksbeleid
6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.
ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
sterke en gezonde steden en regio's;
4.
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Planspecifiek Onderhavig initiatief past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.
6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.
de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
b.
als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.
Planspecifiek Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor wat gezien wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel zijn in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hiervoor lijnen uitgezet. Bij een uitbreiding van een bedrijf of een functiewijziging is bij een toename van meer dan 500 m2 bruto vloeroppervlakte sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Met de beoogde ontwikkeling wordt het bedrijf Padelhill
pagina 20 van 48
uitgebreid met ongeveer 1.600 m2 in een bestaand bedrijfspand. Aangezien het bedrijvencomplex reeds een stedelijke functie heeft (detailhandel in het verleden) en het bebouwd oppervlak niet wordt uitgebreid, kan niet gesproken worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, noch van een uitbreiding van een stedelijke ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling niet nader getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
6.2
Provinciaal beleid
6.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 18 februari 2025. Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities. Deze ambities vormen een stip op de horizon. 1.
Samen werken aan Zuid-Holland
2.
Bereikbaar Zuid‐Holland
3.
Schone energie voor iedereen
4.
Een concurrerend Zuid‐Holland.
5.
Versterken natuur in Zuid‐Holland
6.
Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland
7.
Gezond en veilig Zuid‐Holland
Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. De provincie wil gebiedsgericht, integraal en op het regionale schaalniveau sturen op kwaliteitsverbetering, het realiseren van beleidsdoelen en bij het gebied passende ruimtelijke ontwikkelingen (‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’).
Gebiedsprofielen en ruimtelijke kwaliteit Het landschap in de provincie Zuid-Holland is gevarieerd. Voor 16 deelgebieden zijn in 2014 gebiedsprofielen gemaakt als uitwerking van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Deze gebiedsprofielen zijn samen met de regio ontwikkeld. Elk gebied heeft eigen gebiedskenmerken die de provincie van belang vindt.
De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen.
De gebiedsidentiteit is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Deze identiteit is ontstaan door eeuwenlange ingrepen in de ruimte. Daarbij is een aantal lagen te onderscheiden. De bodem, de ondergrond, gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Daarop ligt de laag van de cultuur- en natuurlandschappen. In deze laag vind je het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd
pagina 21 van 48
door eeuwenlang (vaak agrarisch) gebruik door de mens. De derde laag die onderscheiden wordt is de laag van stedelijke occupatie, bestaand uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken. Tot slot gaat de laag van de beleving over identiteit, met als belangrijke dragers cultuurhistorie en (recreatieve) beleving.
Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te bepalen of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen. Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is.
De provincie maakt onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau in wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening.
Planspecifiek Kwaliteitskaart Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.
Laag van de ondergrond Ter plaatse van het plangebied zijn de ondergronden ‘kustcomplex zeezandafzettingen’ en ‘kustcomplex strandwallen en oude duinen’ van toepassing. De ondergrond is ontstaan uit een opeenvolging van zee, strand, jonge duinen, strandvlakten en strandwallen parallel aan de kust. Veel strandwallen zijn in de loop van de tijd vergraven voor het zand of de bollenteelt, waardoor het kenmerkende reliëf op die plekken is verdwenen.
De richtpunten voor het kustcomplex zeezandafzettingen, strandwallen en oude duinen zijn:
▪
Ontwikkelingen versterken en gebruiken waar mogelijk de natuurlijke dynamiek en omstandigheden van de kust (duinen, strand en voordelta/vooroever).
▪
Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.
▪
Waterveiligheidsmaatregelen zijn mede gericht op het versterken van het natuurlijk kustkarakter.
pagina 22 van 48
Het plangebied is onderdeel van de strandwallen die zijn vergraven voor bollenteelt en toont niet het kenmerkende reliëf. De ontwikkeling vindt plaats in een bestaand gebouw en op de bijbehorende gronden, waarmee de ondergrond en het kustkarakter niet verzwakt worden. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in het bollenlandschap. Dit landschap is ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen en de aanleg van een fijnmazig vaartenstelsel ten behoeve van de bollenteelt. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. Bijzonder zijn de (restanten van) landgoederen en oude duinen. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones. De strandwallen zijn meer verdicht door bebouwing en beplanting van dorpen en linten, landgoederen en de bollenteelt. Een ontwikkeling in het bollenlandschap moet bijdragen aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in de structuur ligt en die toekomstbestendig is. De opgave is verstedelijking te koppelen aan een versterking van de landschappelijke structuur.
De richtpunten voor het bollenlandschap zijn:
▪
Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
▪
Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones, met name de strandwallen.
▪
Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.
Verder is het plangebied onderdeel van het zandlint. Linten vormen een belangrijk onderdeel van het ZuidHollandse landschap en worden gevormd door (deels) aaneengesloten bebouwing langs (water) wegen of dijken. Linten hebben een relatie met het achtergelegen landschap of zijn ingesloten door andere bebouwing. De cultuurhistorische betekenis van linten zijn groot door hun gebruik als recreatieve routes.
De volgende richtpunten zijn van toepassing:
▪
Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
▪
Waar mogelijk behouden van de doorzichten vanaf de weg op het achterliggende landschap.
▪
Kleinschalige nieuwe ontwikkelingen langs linten zijn mogelijk indien er sprake is van de functieverandering van de bebouwing van een perceel, bijvoorbeeld van een agrarische functie naar een woonfunctie.
▪
Linten behouden hun lineaire karakter waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
▪
Ontwikkelingen dienen te passen in het karakter van het lint. Dit betekent dat de ontwikkeling aansluit op het profiel van het lint, de maat en schaal van de bebouwing en de mate van transparantie van het lint. Er is respect voor de historische gaafheid van het lint.
▪
Bij de uitbreiding van steden of dorpen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.
pagina 23 van 48
▪
Bij verspreide bebouwing langs (polder)wegen is het behoud van de grote afstand tussen de bebouwing uitgangspunt.
Het plangebied bevindt zich in bestaande verdichte zones en is hiermee geschikt voor stedelijke ontwikkeling. Het betreft de functieverandering van winkel naar een sportvoorziening ten behoeve een kleinschalige nieuwe ontwikkeling langs het lint waarbij het bebouwde oppervlak gelijk blijft. De bouwhoogte neemt licht toe ten opzichte van de huidige situatie, waarmee de ontwikkeling aansluit bij de schaal en maat van het lint. Er is geen sprake van een relatie met het omliggende landschap door het ontbreken van doorzichten. De ontwikkeling tast het lineaire karakter van het lint niet aan. Met het initiatief wordt de ruimtelijke kwaliteit van het lint en de entree van Hillegom verbeterd door de toevoeging van groen en een kwalitatief betere gevel.
Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is onderdeel van de laag ‘steden en dorpen’. De eigenheid van een dorp wordt bepaald door de ligging, bewerking van agrarische gronden, de cultuurhistorische en ruimtelijke kenmerken en de ondergrond. Hier horen de volgende richtpunten bij:
▪
Elk dorp bouwt voort op de eigen identiteit en op de karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap.
▪
Ruimtelijke
ontwikkelingen
dragen
bij
aan
de
groen-
en
waterstructuren
en
recreatieve
uitloopmogelijkheden in en rond het dorp.
▪
Ontwikkelingen dragen bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp.
Het herontwikkelen van de bestaande winkel naar een sportvoorziening draagt bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van Hillegom. Het initiatief creëert een verbetering in de kwaliteit van het lint, omdat het winkelpand momenteel afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit.
Gebiedsprofiel Duin- en Bollenstreek Het plangebied is onderdeel van het bollenlandschap in de binnenduinrand (en hiermee een identiteitsdrager van Zuid-Holland) en de natuurlijke duinen. Deze twee profielen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden aangezien de bollenteelt begon op de afgravingen van strandwallen en jonge duinen. Het zand werd afgegraven van de oude duinen en gebruikt voor ophogen in onder andere Haarlem en Leiden. Dit heeft geleid tot een lager maaiveldniveau in een vlak zanderijenlandschap. Daarnaast is het plangebied onderdeel van ‘linten blijven linten’. De Haarlemmerstraat is een zandnederzettingslint dat evenredig is ontstaan aan de strandwallen. Het lint kent een diverse bebouwingsstructuur met zicht op het landschap en gesloten clusters. Uitgaande van bovenstaande kwaliteiten zijn de volgende ambities op het plan van toepassing:
▪
Nieuwe ontwikkelingen worden geplaatst in het ruimtelijk perspectief van de Duin- en Bollenstreek als geheel. Dit betekent dat zo’n ontwikkeling een bijdrage levert aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek ligt in deze structuur en toekomstbestendig is;
▪
Het behoud en versterken van de grote variatie aan bebouwingstypen van linten;
▪
Het koesteren van kenmerkende bebouwing zoals bollenschuren en arbeiderswoningen;
pagina 24 van 48
Het initiatief betreft de verbouwing van een bestaand pand zonder monumentale waarde. Vanwege de bestaande verdichting en het gebrek aan doorzicht op het bollenlandschap doet de ontwikkeling geen afbreuk aan de beleefbaarheid en de aantrekkelijkheid van het unieke ontginningslandschap. Er wordt een positieve bijdrage geleverd aan de variatie aan bebouwingstypen van het lint. Het initiatief is niet in strijd met de relevante gebiedsprofielen.
Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de provinciale omgevingsvisie. In dit geval wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en er wordt aangesloten bij de genoemde beleidskeuze.
6.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Op 1 juli 2025 is de laatste versie van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsvisie. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Bollenteeltgebied De locatie behoort tot het bollenteeltgebied als bedoeld in artikel 7.57 lid 1 van de Omgevingsverordening. De beperkingen die vanuit de omgevingsverordening worden gesteld aan ontwikkelingen in het bollenteeltgebied zijn van toepassing op de planlocatie. Het bollenteeltgebied is volgens artikel 7.58 lid 1 bestemd voor bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven, evenals de daarbij behorende voorzieningen. Het is mogelijk om een andere functie toe te laten met artikel 7.58 lid 7, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollengebied. Het voorgenomen plan leidt feitelijk en potentieel niet tot een afname van het bollenteeltareaal.
Beschermingscategorie 3 - buitengebied In artikel 7.43h van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een omgevingsplan alleen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaat als de gebiedskenmerken en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast. Deze kwaliteiten bestaan uit:
▪
De kenmerkende maat, schaal en het groene karakter van het landschap;
▪
De relatie tussen stad en buitengebied, en het onderscheid daartussen;
▪
Het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap;
▪
De herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.
Met het voorgenomen initiatief is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling in een bestaand pand in het stedelijk gebied. Het bebouwingsoppervlak blijft gelijk, waardoor het open karakter van het bollenteeltlandschap niet aangetast wordt.
Risico’s van klimaatverandering In artikel 7.41a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a.
wateroverlast door overvloedige neerslag;
pagina 25 van 48
b.
overstroming;
c.
hitte;
d.
droogte
Wateroverlast Uit de Klimaatatlas van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied van de padelhal gevoelig is voor extreme neerslag van 140 millimeter per twee uur. De voorkant van het perceel is gevoelig voor een waterdiepte van meer dan 30 centimeter bij een hevige bui van 140 millimeter per twee uur. Dit verslechtert niet door de beoogde ontwikkeling. De vergroening op het voorterrein biedt kansen voor het verminderen van de kans op wateroverlast. Overstroming Uit raadpleging van de overstromingskaart van de Klimaatatlas van Zuid-Holland blijkt dat ter plaatse van het plangebied een extreem kleine kans (<1/30.000 per jaar) op een overstroming van meer dan 50 centimeter is. Specifieke maatregelen met betrekking tot overstroming worden daarom niet noodzakelijk geacht. Hitte Op het plangebied is momenteel sprake van een vergelijkbare temperatuur met de omgeving volgens de Klimaatatlas Zuid-Holland. Er wordt niet verwacht dat sporters hittestress zullen ervaren. Er wordt geen koelinstallatie geïnstalleerd om het gebouw te koelen. In de huidige situatie blijven de deuren en ramen in de zomer gesloten en is de ervaring dat dit niet leidt tot een te warm binnenklimaat. Dit blijft ook voor de uitbreiding het geval. Droogte In de huidige situatie en de toekomst is er geen sprake van een tekort aan oppervlaktewater. Ook speelt er geen noemenswaardige bodemdaling.
Gelet op deze beperkte effecten wordt niet verwacht dat droogte in de toekomst een belemmering zal vormen voor het initiatief.
6.3
Gemeentelijk beleid
Op 22 februari 2018 is de 'Omgevingsvisie Hillegom 2030' vastgesteld door de gemeenteraad van Hillegom. Deze omgevingsvisie is op 17 oktober 2019 herzien en vervolgens geactualiseerd op 15 juli 2021. Met de omgevingsvisie wordt de koers uitgezet tot 2030 en de verschillende belangen vanuit landschap, het dorp, recreatie en toerisme, de agrarische sector en de gemeenschap samengesmolten tot een integrale ontwikkelingsrichting. Daarbij is duurzaamheid
een
leidend
principe
en
de
gemeente
wil
samen
met
inwoners
en
ondernemers
duurzaamheidsdoelen bereiken. Om hier gehoor aan te geven is duurzaamheid in brede zin als leidend principe gekozen in deze omgevingsvisie. In de omgevingsvisie denkt en handelt de gemeente vanuit het principe van de 'drie P’s': People, Planet en Profit. In de visie zijn de ambities en de koers voor de gehele gemeente en per deelgebied in beeld gebracht, die vervolgens juridisch zijn vastgelegd in een Omgevingsplan en uitvoeringsprogramma(’s). In de Omgevingsvisie is Hillegom verdeeld in 6 deelgebieden. Per deelgebied zijn de belangrijkste karakteristieken en koers omschreven. Dit zijn:
▪
Duurzame bloementuin
▪
Hollandse weides
▪
Historisch hart
pagina 26 van 48
▪
Heerlijke woonplaats
▪
Werkplaats Hillegom
▪
Levendige linten
Planspecifiek Met het beoogde initiatief wordt een bestaand pand verbouwd tot padelhal. Dit past bij de doelstelling om een sportief en gezond Hillegom te realiseren en de entrees van Hillegom te versterken. Het initiatief draagt bij aan het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit van de noordelijke entree van Hillegom. Op de omgevingskaart valt het plangebied binnen het deelgebied ‘Levendige linten’ en ‘Duurzame bloementuin’. Deze deelgebieden omvatten het volgende afwegingskader voor initiatieven van bewoners, bedrijven en instellingen: 1.
De identiteit van Hillegom wordt bepaald door de kleuren en structuren van het bollengebied. Het noorden en westen van de gemeente Hillegom beslaan de meeste bollengronden. De koers voor het bollengebied is een emissieloze en residuvrije teelt met duurzaam bodemgebruik met bollentoerisme waar de landschappelijke kwaliteit en de karakteristieke natuurwaarden worden verbeterd. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op een bestaande verstedelijkte locatie die geen bollenteeltfunctie heeft. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het omliggende bollenlandschap.
2.
In de gemeente Hillegom zijn meerdere typen karakteristieke bebouwingslinten aanwezig die het verhaal van het de cultuurhistorisch-landschappelijke ontstaansgeschiedenis van Hillegom vertellen en een aantrekkelijke entree vormen van de gemeente. De gemeente wil de levendigheid van linten behouden en ruimte bieden aan initiatieven mits die zorgen voor een kwaliteitsverbetering van het lint. De Haarlemmerstraat is een zandnederzettingslint. Hier heeft de gemeente de ambitie om de grote variatie aan bebouwingstypen te behouden, doorzichten en kenmerkende bebouwing te koesteren en de doorgaande linten te beplanten met laanbeplanting. Zoals benoemd voegt het initiatief een wisselende bebouwing toe, waarbij de kwaliteit van het lint met laanbeplanting vergroot wordt.
Er kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plan in lijn is met de omgevingsvisie.
pagina 27 van 48
7
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
7.1
Welstand
Artikel 22.29 lid 1 onder b (bruidsschat) bepaalt dat bestaande en nieuwe bouwwerken niet in strijd mogen zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Veel gemeenten hebben deze welstandsnota waarin zij de beleidsregels hebben opgenomen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan blijven de huidige welstandsregels van toepassing. In het omgevingsplan kunnen welstandscriteria echter ook worden opgenomen in de ruimtelijke planregels, in plaats van in beleidsregels. Ook zijn er gemeenten die bepaalde gebieden hebben aangewezen die welstandsvrij zijn. Er vindt in deze gebieden dan geen welstandstoets plaats. Ook kunnen voor nieuwe ontwikkelingen bijvoorbeeld specifieke welstandsregels gelden die zijn opgenomen in een beeldkwaliteitsplan.
Planspecifiek De planlocatie ligt aan een lint van de gemeente Hillegom en valt daarom gedeeltelijk in het welstandsniveau bijzonder en soepel. In de reactie op het vooroverlegplan heeft de gemeente Hillegom de volgende aandachtspunten vanuit welstand meegegeven:
▪
Toon aan dat de beoogde verhoging van het dak op een passende manier onderdeel uit kan maken van de noordelijke entree van Hillegom.
▪
Vergroen de overgangen tussen openbaar en privé langs de Haarlemmerstraat met laanbeplanting in de vorm van bomen en hagen parallel aan de Haarlemmerstraat. Voor elke 10 meter moet een boom van de eerste grootteklasse geplaatst worden met daartussen plantvakken. Dit betekent voor deze locatie 2 à 3 bomen in een ruim plantgat van 36 m2.
De gemeente heeft een positieve beoordeling gegeven aan het initiatief. De hal sluit aan bij de lintbebouwing in ritmiek, hoogte en materialisering. De hal is in kleur en uitstraling op de achtergrond en past in de stedenbouwkundige opzet van de plek. De onderstaande afbeelding toont de aangepaste groene kavelinrichting, waar rekening wordt gehouden met de aandachtspunten om 3 bomen te realiseren met laanbeplanting.
pagina 28 van 48
Nieuwe kavelinrichting Haarlemmerstraat 18 (bron: TPS bv)
7.2
Verkeer en parkeren
7.2.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.
Planspecifiek De planlocatie wordt aangemerkt als ‘sterk stedelijk’ in ‘overig Hillegom’ in de Nota parkeernormen 2023 van de gemeente Hillegom (vastgesteld op 14 december 2023). Gelet op de gemiddelde kencijfers uit CROW-publicatie 744, bestaat de verkeersgeneratie in de huidige (planologische) situatie uit een woonwarenhuis/woonwinkel (9,75 mvt/etmaal) met een bruto vloeroppervlakte van
pagina 29 van 48
circa 1.600 m2 (8,15 * 16). Dit leidt tot een verkeersgeneratie van 130 mvt/etmaal. In de bestaande situatie is op de locatie al een padelhal met zes banen gevestigd met een oppervlakte van ongeveer 1.900 m2 bvo. Het CROW beschikt niet over een kencijfer verkeersgeneratie voor padelhallen. Om de verkeersgeneratie voor een padelhal te bepalen is het gemiddelde kencijfer voor sporthallen gebruikt (9,4 * 19), wat leidt tot een verkeersgeneratie van afgerond 179 mvt/etmaal voor de padelhal. De totale verkeersgeneratie in de huidige situatie is 309 mvt/etmaal. In de nieuwe situatie neemt de verkeersgeneratie licht toe door het uitbreiden van de padelhal. De nieuwe situatie zal bestaan uit de huidige padelhal van 1.900 m² bvo en de uitbreiding van 1.600 m² bvo, wat leidt tot een verkeersgeneratie van (9,4* 35) afgerond 329 mvt/etmaal. De gemeente Hillegom vraagt in de reactie op het vooroverlegplan om in overleg te gaan met de verhuurder over een ontsluiting en inrichting van het parkeerterrein die past bij het permanente karakter van de padelhal. Dit overleg zal parallel aan of na de ruimtelijke procedure gevoerd worden. Thans is dat nog niet gebeurd.
7.2.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type functie. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.
Planspecifiek Er bestaat geen aparte categorie voor een padelhal in de Nota parkeernormen 2023 van de gemeente Hillegom. Wel is er een aparte categorie opgenomen voor een sporthal (2,65 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo in ‘overig Hillegom’). Bij de in 2022 verleende omgevingsvergunning voor de bestaande padelhal is de parkeernorm voor de functie ‘sporthal’ uit het parkeerbeleid van de gemeente Hillegom toegepast. De gebruiksintensiteit van een padelbaan is lager dan een sporthal, omdat padel in de basis met vier spelers per baan wordt gespeeld, terwijl een sporthal bij andere sporten en activiteiten op deze oppervlakte door meer personen gebruikt kan worden. Redelijkerwijs kunnen voor een padelbaan minder gebruikers verwacht worden dan een sporthal. Daarmee kan de parkeernorm voor een sporthal als een overschatting beschouwd worden. Desondanks wordt vooralsnog de parkeernorm van de sporthal uit de Nota parkeernormen 2023 van de gemeente Hillegom aangehouden, omdat deze functie in bepaalde mate vergelijkbaar is met padelbanen en dit overeen komt de in 2022 verleende omgevingsvergunning. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van afgerond 42 parkeerplaatsen (2,65 * 16) voor de uitbreiding van de padelhal. Voor de huidige zes padelbanen wordt uitgegaan van de
pagina 30 van 48
parkeerbehoefte en het parkeeraanbod op basis waarvan de omgevingsvergunning verleend is, wat gelijk is aan 51 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte in de nieuwe situatie is 93 parkeerplaatsen. Het parkeerterrein ten noorden van het samengestelde pand kan gebruikt worden door bezoekers van de padelhal. Hier zijn 124 parkeerplaatsen beschikbaar voor het bedrijfsverzamelgebouw. De parkeerbehoefte van het autobedrijf wordt geregeld op een eigen parkeerplaats. Er is voldoende capaciteit beschikbaar om de parkeerbehoefte voor de uitgebreide padelhal op te vangen (zie ook onderstaande afbeelding). In de nieuwe situatie worden tevens elektrische laadpallen gerealiseerd.
Situatietekening met parkeerplaatsen (bron: TPS bv)
7.3
Duurzaamheid en gezondheid
De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema’s geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de Omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden.
pagina 31 van 48
De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw, die nu zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden. De nieuwe eisen zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Planspecifiek Nieuwbouw moet (verplicht) volgens de BENG-methode gerealiseerd worden en wordt niet voorzien van een gasaansluiting. In het onderhavige geval is echter geen sprake van nieuwbouw. Met de beoogde ontwikkeling wordt het voorterrein aan de Haarlemmerstraat vergroend.
7.4
Geluid
De regels voor geluid zijn opgenomen in de bruidsschat en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag moet bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De kern is dat geluidgevoelige gebouwen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Een geluidgevoelig gebouw (artikel 3.21 Bkl) wordt gedefinieerd als een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:
▪
woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
▪
onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
▪
gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
▪
bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.
Het beschermen van een geluidgevoelig gebouw gebeurt aan de hand van vastgestelde geluidaandachtsgebieden, waarbij instructieregels gelden. De volgende geluidbronsoorten hebben een aandachtsgebied: rijkswegen, provinciale
wegen,
gemeentewegen,
waterschapswegen,
hoofdspoorwegen,
lokale
spoorwegen
en
industrieterreinen.
Planspecifiek De beoogde ontwikkeling betreft geen geluidgevoelige functie. Akoestisch onderzoek naar geluidbronnen in de omgeving is niet benodigd. In paragraaf 7.5 ‘Activiteiten en milieuzonering’ wordt ingegaan op de invloed van de indoor padelfunctie op de omgeving. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het initiatief.
7.5
Activiteiten en milieuzonering
De ‘Vereniging van Nederlandse Gemeenten’ (VNG) heeft in 2024 de uitgave ‘Activiteiten en milieuzonering 2024’ gepubliceerd. De nieuwe handreiking ondersteunt de uitvoeringspraktijk bij keuzes over de toelaatbaarheid en inpassing van 'milieuhinderlijke activiteiten' onder de Omgevingswet. Het begrip ‘milieuhinderlijke activiteiten’ wordt gehanteerd om alle (bedrijfs)activiteiten met een hindercontour vanwege geur- en/of geluidproductie in één passende term te vangen. Door middel van milieuzonering kan een kader worden vastgelegd voor de toelating van deze activiteiten ten opzichte van gebieden waar wordt gewoond en waar milieugevoelige activiteiten aanwezig zijn. Onder een milieugevoelige activiteit wordt een activiteit verstaan waarvoor de ondervonden milieubelasting bepalend is voor het bereiken en in stand houden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
pagina 32 van 48
Een gemeente kan in haar omgevingsplan voorzien in een set regels voor bedrijventerreinen en andere werkterreinen, in het bijzonder voor geluid en geur. Uitgangspunt blijft functiescheiding waar dat nodig is en het toepassen van inwaartse zonering binnen bedrijventerreinen en andere werkterreinen. Daarbij geldt: hoe groter de afstand tot de woonomgeving, hoe meer gebruiksruimte voor geluid en geur per milieuhinderlijke (bedrijfs-)activiteit beschikbaar is. De inwaartse zonering krijgt vorm door maximaal drie zones voor geluid en twee zones voor geur. De zones zijn afhankelijk van de ligging ten opzichte van gebieden met milieugevoelige activiteiten. Zones, waarden en afstanden Voor een milieuhinderlijke activiteit op een bedrijventerrein of ander werkterrein geldt voor geluid de basiswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde tot de grens van het woongebied of op 50 meter van de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht. De gemeente heeft de mogelijkheid in het omgevingsplan een zone ‘geluid verruimd’ toe te passen om op bedrijventerreinen, niet zijnde industrieterreinen, ook de zwaardere milieuhinderlijke activiteiten te voorzien van voldoende standaard geluidruimte (50 dB(A) tot maximaal 100 m van eigen terreingrens). Ook kan de zone ‘geluid beperkt’ toegepast worden. In dat geval mag er maximaal 45 dB(A) op de grens van het rustig woongebied geproduceerd worden.
Voor geur geldt de basiswaarde 0,5 ouE/m³ als 98-p en 2 ouE/m³ als 99,9-p traploos over eerste 50 meter tot grens woongebied of vanaf de eigen terreingrens. Ook voor geur kan de gemeente een zone ‘verruimd’ of ‘beperkt’ aan een bedrijventerrein of werkterrein toekennen. Gebiedstypen In de meeste omgevingsplannen worden, behalve regels voor het hele ambtsgebied, ook regels opgenomen voor verschillende gebiedstypen, bijvoorbeeld voor woongebied, centrumgebied, bedrijventerrein, industrieterrein en buitengebied. Er wordt onderscheid gemaakt in twee soorten woongebieden: het gebiedstype ‘rustig woongebied’ en ‘gemengd gebied met wonen’. De gemeente dient in het omgevingsplan de locatie van de gebiedstypen aan te wijzen en hier regels aan te verbinden. Met een rustig woongebied wordt in de handreiking de gebruikelijke woonwijk en woonbuurt bedoeld. Met gemengd gebied met wonen wordt een gebied bedoeld waar een menging van aan een locatie toegedeelde milieugevoelige en milieuhinderlijke activiteiten aanwezig is of wordt beoogd. Onder een gemengd gebied met wonen kan ook lintbebouwing en woongebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen worden verstaan. Voor een gemengd gebied met wonen geldt geen functiescheiding met inwaartse zonering.
Hierdoor zijn er geen aanvullende planregels nodig die inwaartse zonering vormgeven, zoals die volgens deze handreiking wel gelden op een bedrijventerrein en andere werkterreinen. Het uitgangspunt in een gemengd gebied met wonen is dat hier alleen milieuhinderlijke activiteiten gevestigd worden, die naar aard en impact op de omgeving passend zijn. In de basis mag het gebruik niet leiden tot milieuhinder buiten de grens van de bedrijfslocatie, dan wel verder reiken dan de overzijde van de openbare weg waaraan de activiteit ligt. De standaard (gebiedsgerichte) regels in het omgevingsplan (en in eerste instantie de Bruidsschat) bieden de basis om activiteiten wat betreft hun milieugebruiksruimte evenwichtig aan locaties toe te kunnen delen. Bestaande activiteit Wanneer van een bestaande rechtmatige activiteit bekend is dat deze niet voldoet aan de nieuwe milieuwaarden voor geur en geluid, ligt het voor de hand om de bestaande milieugebruiksruimte specifiek (op maat) te regelen. Dit
pagina 33 van 48
kan bijvoorbeeld via een eigen functieaanwijzing met regels of met een maatwerkvoorschrift. Voor de bestaande activiteiten kan daarom een overgangsbepaling worden opgenomen op basis waarvan een bestaande, maar niet onderkende overschrijding van de waarden onder voorwaarden kan worden voortgezet. Het moet gaan om een rechtmatige en feitelijk aanwezige geluid- of geurbelasting, ten tijde van de inwerkingtreding van de wijziging van het omgevingsplan. Andere milieuthema’s dan geur en geluid Een groot aantal milieuthema’s is al op een andere wijze afdoende gereguleerd, waardoor de VNG-handreiking niet op deze milieuthema’s is gericht. Het betreft:
▪
Luchtverontreiniging.
▪
Externe veiligheid en gevaar.
▪
Trillinghinder.
▪
Geur door agrarische activiteiten in het buitengebied.
▪
Lichthinder.
▪
Spuitzones.
▪
De hinder door verkeer aantrekkende werking.
Planspecifiek De padelhal wordt gerealiseerd in een gemengd gebied met bedrijven en wonen en betreft geen gevoelige functie. De uitbreiding van de padelhal kan mogelijk de aanvaardbaarheid van het woon- en leefklimaat voor de nabijgelegen woningen schaden. Daarbij wordt de totale nieuwe functie (huidige padelhal en uitbreiding) beschouwd. Met name de bedrijfswoning aan de Haarlemmerstraat 26, die niet functioneel verbonden is met Padelhill, is relevant. Deze woning ligt op ongeveer 10 meter afstand van de bestaande padelhal, en op ongeveer 20 meter afstand van de nieuwe entree. De afstand tot de bedrijfswoning aan de Haarlemmerstraat 3a (overzijde Haarlemmerstraat) tot beoogde uitgebreide padelhal bedraagt circa 30 meter, terwijl de afstand tot de huidige padelhal ongeveer 60 meter bedraagt.
De omgeving van het plangebied is te karakteriseren als een gemengd gebied. Aan de overkant van de Haarlemmerstraat, op ongeveer 30 meter afstand, zijn meerdere woningen en bedrijfswoningen te vinden te midden van agrarische (bollenteelt) bedrijven, een autodealer en de bestaande padelhal. Volgens het bestemmingsplan ‘Fordmuseum’ zijn ter plaatse van de planlocatie bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 2 volgens de VNGhandreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ toegestaan. Enige mate van geluid is in een dergelijk gebied niet uitzonderlijk.