Bijlage V vast te stellen bestemmingsplan - toelichting
Tekst van het document
Princenweg 42a 6002 AK Weert T 06 - 294 209 18 E ester@buro-ester.nl I www.buro-ester.nl
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ Toelichting
Gemeente Heumen
Toelichting Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ Gemeente Heumen
Plangebied:
Garstkampsestraat 7, Overasselt
Datum:
augustus 2021
Status:
vaststelling
IMRO-code:
NL.IMRO.0252.BUbpGarstkampstr7-VA01
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
2
Inhoudsopgave
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Inleiding...................................................................................................................................... 5 1.1.
Aanleiding en doel .............................................................................................................. 5
1.2.
Ligging van het plangebied ................................................................................................ 6
1.3.
Geldend bestemmingsplan ................................................................................................. 6
1.4.
Leeswijzer ........................................................................................................................... 7
Herontwikkeling Garstkampsestraat 7 .................................................................................... 8 2.1.
Gebiedsbeschrijving ........................................................................................................... 8
2.2.
Planvoornemen ................................................................................................................ 13
Beleidskader ............................................................................................................................ 20 3.1.
Rijksbeleid ........................................................................................................................ 20
3.2.
Provinciaal beleid ............................................................................................................. 21
3.3.
Gemeentelijk beleid .......................................................................................................... 24
3.3.1.
Structuurvisie Heumen 2025 .................................................................................... 24
3.3.2.
Beleidsregel ‘Beleid voor omschakeling van (agrarisch) bedrijf naar wonen’ .......... 27
3.3.3.
Woonbeleid ............................................................................................................... 31
Onderzoeksaspecten .............................................................................................................. 32 4.1.
Inleiding ............................................................................................................................ 32
4.2.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling ............................................................................................ 32
4.3.
Bedrijven en milieuzonering ............................................................................................. 33
4.4.
Bodem .............................................................................................................................. 37
4.5.
Geluid ............................................................................................................................... 37
4.6.
Luchtkwaliteit .................................................................................................................... 38
4.7.
Veehouderij en geur ......................................................................................................... 40
4.8.
Externe veiligheid ............................................................................................................. 42
4.9.
Waterparagraaf ................................................................................................................. 43
4.10.
Wet natuurbescherming ................................................................................................... 46
4.11.
Archeologie en cultuurhistorie .......................................................................................... 49
4.12.
Verkeer en parkeren ......................................................................................................... 53
Juridische planopzet .............................................................................................................. 54 5.1.
Planstukken ...................................................................................................................... 54
5.2.
Verbeelding ...................................................................................................................... 54
5.3.
Regels............................................................................................................................... 54
5.3.1.
Inleidende regels ...................................................................................................... 54
5.3.2.
Bestemmingsregels .................................................................................................. 55
5.3.3.
Algemene regels ....................................................................................................... 55
5.3.4.
Overgangs- en slotregels ......................................................................................... 56
Uitvoerbaarheid ....................................................................................................................... 57
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
3
6.1.
Economische uitvoerbaarheid .......................................................................................... 57
6.2.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................... 57
6.3.
Procedure ......................................................................................................................... 57
Bijlagen: 1. Ruimtelijke visie Garstkampsestraat 7, Overasselt. Buro Hofsteden, 25 maart 2019 2. Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan Garstkampsestraat 7, Overasselt. Buro Hofsteden, 2 maart 2021 3. Verkennend bodemonderzoek Garstkampsestraat 7 te Overasselt. BodemInzicht, 25 maart 2021 4. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai. Garstkampsestraat 7 te Overasselt. Target advies, 21 december 2020 5. Resultaten digitale watertoets 6. Rapportage QuickScan Ecologische waarden en rapportage AERIUS-calculatie Garstkampsestraat 7, Overasselt. Ecolybrium, 17 februari 2021 7. Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, verkennende fase Garstkampsestraat 7 te Overasselt Gemeente Heumen. KSP Archeologie, 12 april 2021 8. Inventariserend veldonderzoek karterende fase Garstkampsestraat 7 te Overasselt Gemeente Heumen. KSP Archeologie, 16 juli 2021
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
4
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding en doel
Aan de Garstkampsestraat, net ten noordoosten van de bebouwde kom van Overasselt, ligt het voormalig agrarisch bedrijf Garstkampsestraat 7. Het bouwvlak van het bedrijf omvat een groot deel van de percelen, kadastraal bekend als gemeente Overasselt, sectie G, nummer 776 en 775. Op de percelen zijn een bedrijfswoning, diverse voormalige bedrijfsgebouwen en verhardingen en groen aanwezig. De locatie is op dit moment geregeld in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Heumen 2009’. In dit plan is aan de gronden de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ toegekend. Ook zijn de beide percelen bijna geheel aangewezen als ‘bouwvlak’. Initiatiefnemers zijn tezamen met hun (schoon)moeder eigenaar van de locatie. Zij streven naar herontwikkeling van het (voormalig) agrarisch bedrijf. Hierbij wordt uitgegaan van de sloop van de (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen en het toevoegen van in totaal vier woningen. Bij de herontwikkeling zal de bedrijfswoning herbestemd worden als burgerwoning. De gewenste wijzigingen en het toevoegen van de woningen past niet binnen de bestemming, zoals die op dit moment voor de locatie geldt. Middels een herziening van het bestemmingsplan kunnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel worden afgestemd op de wensen van initiatiefnemers.
Door de gemeente Heumen is een positieve grondhouding aangenomen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. In de brief van 15 juli 20020 (kenmerk 22141) is het collegebesluit toegelicht en zijn de randvoorwaarden vastgelegd. Om de realisatie van het initiatief planologisch-juridisch vast te leggen wordt het bestemmingsplan herzien. In voorliggende toelichting wordt het plan nader onderbouwd.
Afbeelding 1: Luchtfoto Garstkampsestraat 7 en directe omgeving (bron: pdok.nl)
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
5
1.2.
Ligging van het plangebied
Het plangebied is gelegen direct ten noordoosten van Overasselt, op zo’n 50 meter van de bebouwde komgrens. De locatie ligt in het zuidelijk deel van de gemeente Heumen. De Garstkampseweg, die de percelen ontsluit, maakt juist ten zuiden van het plangebied een sterke knik. In noordoostelijke richting loopt de weg door naar de bebouwingsconcentratie Worsum. De locatie is plaatselijk bekend als Garstkampseweg 7, Overasselt. Het plangebied wordt gevormd door een groot deel van de percelen, kadastraal bekend als OVA G 775 en OVA G 776. De totale omvang van deze percelen bedraagt 19.130 m2. De begrenzing van voorliggend plangebied is afgestemd op het geldend agrarisch bouwvlak, aangevuld met de te realiseren ontsluiting met laanbeplanting. De omvang van het bouwvlak is ca. 8.450 m2, van de ontsluiting met beplanting ca. 300 m2. Het gebied kan worden gekarakteriseerd als overgangsgebied; ten zuiden van de locatie is de intensieve, kleinschalige bebouwing van kern Overasselt aanwezig met met name woningen. Ten noorden is sprake van een open agrarisch gebied met verspreid liggende (agrarische) bedrijven, enkele bebouwingsconcentraties en natuur- en landschapselementen.
Afbeelding 2: Ligging van het plangebied Garstkampsestraat 7 in groter geheel (bron: pdok.nl)
1.3.
Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan ‘Buitengebied Heumen 2009’, vastgesteld op 16 december 2010. De gronden van het plangebied zijn als volgt bestemd: •
Enkelbestemming: ‘Agrarisch met waarden – Landschap’;
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
6
• •
Dubbelbestemming: ‘Waarde – Archeologische verwachting 1’; Bouwvlak.
Op grond van artikel 5 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Heumen 2009’ zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van ter plaatse gevestigde agrarische bedrijven. Ook bedrijfswoningen, aan huis verbonden bedrijven of beroepen en behoud en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarden behoren tot het beoogde grondgebruik. Op het gebied van bedrijfswoningen is vastgelegd dat één bedrijfswoning aanwezig mag zijn per bedrijf, dan wel het aantal bestaande woningen. Op het bedrijf aan de Garstkampsestraat is van oudsher één bedrijfswoning aanwezig. Het gebruik voor ‘wonen’ (bedrijfs- of burgerwoning) is niet toegestaan, zo lang er geen bedrijfswoning aanwezig is. Het agrarisch bedrijf vormt de hoofdfunctie op de locatie. Het bouwen en in gebruik nemen en houden van meerdere woningen als burgerwoning is op grond van de geldende regeling niet toegestaan binnen het plangebied. In het geldend plan zijn geen flexibiliteitsbepalingen opgenomen, waarmee de gewenste ontwikkeling toegelaten kan worden. Om binnen het plangebied exact de mogelijkheden te bieden die gewenst zijn, is dit ‘postzegel’bestemmingsplan opgesteld.
Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Heumen 2009’ bouwvlak Garstkampsestraat 7 en directe omgeving (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
1.4.
Leeswijzer
Het volgende hoofdstuk van deze toelichting beschrijft de huidige en gewenste situatie in het plangebied. Vervolgens wordt deze gewenste ontwikkeling in hoofdstuk 3 afgezet tegen de relevante beleidskaders. Hoofdstuk 4 toetst de milieugevolgen, waarna in hoofdstuk 5 de juridische planbeschrijving is opgenomen. Tenslotte behandelt hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
7
2.
Herontwikkeling Garstkampsestraat 7
In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van de bestaande situatie in het plangebied en de beoogde situatie na de voorgenomen ontwikkeling. Voor een uitgebreidere analyse en beschrijving van de visie wordt tevens verwezen naar de rapportage ‘Ruimtelijke visie Garstkampsestraat 7, Overasselt’ (Buro Hofsteden, 25 maart 2019 Bijlage 1).
2.1.
Gebiedsbeschrijving
Omgeving De locatie ligt in de gemeente Heumen, ten noordoosten van Overasselt, en is in de huidige situatie deels bebouwd. De plek wordt ontsloten door de Garstkampsestraat, een lokale weg, die vanuit de kern ook het bebouwingscluster Worsum en een aantal (agrarische) bedrijven ontsluit. De weg is ter hoogte van het plangebied niet voorzien van beplanting. Wel heeft de weg brede bermen en zijn fietssuggestiestroken aanwezig.
Afbeelding 4: Kaartbeeld analyse ‘Bebouwing’ (bron: buro Hofsteden)
In de omgeving van het plangebied zijn twee verschillende gebiedskarakteristieken te onderscheiden: •
Het gebied ten noorden en oosten van het plangebied is een open agrarisch gebied, met veelal onbebouwde gronden. Het betreft akkers en weilanden, in gebruik ten dienste van de agrarische bedrijfsvoering. In het gebied liggen van oudsher een aantal agrarische bedrijven en wat burgerwoningen. Een deel van de agrarische bedrijven is
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
8
•
afgelopen jaren omgevormd naar een ander type bedrijf. Ook zijn op een aantal plaatsen nevenfuncties, bijvoorbeeld op toeristisch-recreatief gebied, aanwezig. In het gebied ten zuidwesten van Garstkampsestraat 7 is de bebouwde kom van Overasselt gelegen. Deze gronden zijn dan ook intensief bebouwd en met name in gebruik voor burgerwoningen. Ook komen in de kern bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen en detailhandel voor. Op de hoek Garstkampsestraat – Hoogstraat is momenteel nog een tankstation met carwash en detailhandel gelegen.
Afbeelding 5: Zicht op de bebouwde kom van Overasselt vanuit Garstkampsestraat ter hoogte van plangebied
De belangrijkste groenelementen in het gebied worden gevormd door solitaire bomen en bomenrijen en struweelranden langs perceelsgrenzen. De kern Overasselt wordt aan de noordoostzijde begrensd door een A-watergang. Het plangebied ligt direct ten zuiden van deze waterloop . Daarnaast liggen op een afstand van 150 – 1.000 meter van het plangebied enkele bosgebiedjes. De veelal groene tuinen en agrarische gronden leveren tevens een bijdrage aan de groene uitstraling van het gebied. Historische en huidige situatie plangebied Het plangebied bestaat uit een voormalige agrarische bedrijfslocatie. Op het terrein zijn een voormalige bedrijfswoning met bijgebouwen en een aantal voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. De onverharde delen zijn in gebruik als erf , tuin, weiland en groen.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
9
Afbeelding 6: Garstkampsestraat, woning Garstkampsestraat 7 en weiland voor het huidige bouwvlak
De Garstkampsestraat vormt de ontsluiting van het bouwperceel. Opmerkelijk is dat de verkeersstructuur ter plaatse al ruim 150 jaar een kenmerkende knik vertoont. In het verre verleden liep de wegenstructuur daarbij in vier richtingen door. Eén van de twee noordelijke ‘takken’ is rond de Tweede Wereldoorlog verdwenen, de ander midden jaren ’90. Het plangebied wordt gevormd door het kadastrale perceel gemeente Overasselt, sectie G, nummer 776 (935 m2) en een deel van het kadastrale perceel gemeente Overasselt, sectie G, nummer 775 (totale omvang 18.195 m2). Lokaal is de locatie bekend als Garstkampsestraat 7. Op het eerstgenoemde perceel zijn de voormalige bedrijfswoning met aangebouwde bijgebouwen aanwezig. De woning is gebouwd in 1932 en bestaat uit anderhalve bouwlaag, afgedekt met een mansardedak. De oppervlakte van het ‘hoofdhuis’ bedraagt ca. 220 m2. De overige gebouwen op dit perceel zijn in gebruik als bijgebouwen bij de woning en als opbergen stallingsruimte voor het voormalig agrarisch bedrijf. Voor een deel loopt deze opberg- en stallingsruimte door naar het aangrenzende perceel, waar ook de overige voormalige bedrijfsgebouwen staan. Dit perceel maakt gedeeltelijk onderdeel uit van het plangebied. Op het perceel zijn de volgende bouwwerken aanwezig:
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
10
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Functie Voormalige varkensstal Voormalige varkensstal Voormalige stal Voormalige open veldschuur Voormalige stal Loods/ opslagruimte, gekoppeld aan (bedrijfs-)woning
Bouwjaar 1932 1977 1932 1965 1932 ca. 1980
Oppervlakte (ca., m2) 355 635 45 66 40 250
Van het onbebouwde deel van het plangebied is ruim 1.600 m2 verhard. Dit betreft deels halfverharding, deels klinkers en deels beton.
Afbeelding 7: Woning Garstkampsestraat 7 met inrit en groen
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
11
Afbeelding 8 t/m 10: Voormalige agrarische bedrijfsgebouwen op het perceel: rundveestal, opslag/ werktuigenloods en varkensstal
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
12
De locatie heeft een groene uitstraling. Vanuit de openbare weg zijn de voormalige bedrijfsgebouwen niet zichtbaar en wordt het beeld bepaald door de woning met voortuin, een weiland en beplanting. De voortuin is ingericht met gras, een ligusterhaag en een aantal in- en uitheemse soorten. Het merendeel van deze beplanting is groenblijvend. Langs de inrit, aan de zijde van de perceelsgrens, is een haag van (voornamelijk) hazelaar aanwezig. De strook tussen de inrit en de voormalige varkensstal 1. is ingevuld met een houtwal met inheemse soorten. Een combinatie van bomen en struiken geeft een groen aanzicht, en onttrekt de zijgevel van de stal aan het zicht. Ook vanuit de woning, in een lijn haaks op de perceelsgrens, is sprake van een houtwal met diverse inheemse bomen en struiken met onderbegroeiing. Deze beplanting loopt in noordelijke richting iets door in een jong bosje van ca. 180 m2.
Afbeelding 11: Het jonge bosje aan de oostzijde van het plangebied
2.2.
Planvoornemen
Door de familie is begin 2020 besloten niet meer te investeren in de varkenshouderij ter plaatse en deze bedrijfstak te beëindigen. Het traject om te komen tot een passende herontwikkeling van de locatie was toen al enige tijd in gang gezet.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
13
Gezien de kwaliteitswinst die behaald kan worden met de beëindiging van het agrarisch bedrijf en sloop van de bedrijfsgebouwen en de ligging in de directe nabijheid van de kern is ingezet op een passende woningbouwontwikkeling. Bij deze herontwikkeling zijn enkele uitgangspunten gehanteerd: • • •
Behoud van de voormalige agrarische bedrijfswoning, te gebruiken als burgerwoning; Realisatie van één vrijstaande woning voor één van de initiatiefnemers; Realisatie van enkele grondgebonden woningen voor specifieke doelgroepen (ouderen, starters) in één woongebouw.
Dit programma is gecombineerd met de karakteristieken van het gebied; de opbouw van het plangebied, de omgeving en de cultuurhistorische kenmerken. Ten behoeve van de ontwikkeling worden alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt en wordt het merendeel van de verharding verwijderd.
Afbeelding 12: Visie Garstkampsestraat 7 (bron: Buro Hofsteden)
Voor de positionering van de nieuwe bebouwing wordt gekozen voor een nieuwe laan, evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrenzen. Vanuit de openbare weg gezien ligt de nieuwe woonbebouwing aan deze nieuwe laan achter elkaar. De woningen zijn geprojecteerd ten oosten van de laan, waardoor er een zekere scheiding van de voormalige bedrijfswoning ontstaat. Het voorste gebouw wordt vormgegeven als schuurwoning met 3 wooneenheden. In de markt is veel vraag naar kleinere woningen, bijvoorbeeld voor starters of senioren. Met deze ontwikkeling
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
14
wordt een bijdrage geleverd aan de invulling van deze behoefte. Door de ligging, net buiten de kern Overasselt, is de plek bijvoorbeeld erg interessant voor gestopte agrariërs, die hun bedrijf met bedrijfswoning hebben verkocht en zelf een kleinere plek zoeken. Aan de Garstkampsestraat 7 ontstaat de mogelijkheid om kleiner te gaan wonen, dichter bij voorzieningen, maar nog altijd in een groene omgeving. Ook voor starters met een voorliefde voor het buitenleven kan deze plek een meerwaarde vormen. Noordelijker op het perceel, aan het einde van de nieuwe laan, wordt één vrijstaande woning gerealiseerd. De gronden rond deze woning worden ingericht als tuin en hobbyweide. De woning zal worden bewoond door één van de initiatiefnemers, die ter plaatse geboren en getogen is.
Afbeelding 13: Organisatieprincipe: woningen aan ‘nieuwe laan’ (bron: Buro Hofsteden)
De initiatiefnemers van voorliggend plan hebben ook gronden aan de overzijde van de Garstkampsestraat in bezit. Als gevolg van de herontwikkeling van de locatie Hoogstraat 4 (ten zuidwesten van het plangebied) is er in de toekomst mogelijk vraag naar ruimte voor waterberging in het gebied. In het kader van voorliggend plan is door initiatiefnemers de intentie uitgesproken om, onder nader te bepalen voorwaarden, gronden aan de zuidoostzijde van de Garstkampsestraat ter beschikking te stellen voor waterberging indien hieraan behoefte blijkt te zijn. Het betreft een deel van het kadastrale perceel G 812. Afhankelijk van de planuitwerking voor Hoogstraat 4 en behoefte worden hierover in de toekomst nadere afspraken gemaakt.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
15
Afbeelding 14: Ruimtelijke ontwikkelingen omgeving Hoogstraat- Garstkampsestraat: Herontwikkeling Garstkampsestraat 7, voorliggend plan Beoogde herontwikkeling Hoogstraat 4 Indicatie potentiële locatie waterberging t.b.v. Hoogstraat 4 op gronden initiatiefnemers Garstkampsestraat 7
Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit De voorgestane beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing zijn vastgelegd in het ‘Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan Garstkampsestraat 7, Overasselt’ (Buro Hofsteden, 2 maart 2021). Reeds in het kader van het principeverzoek is vanuit de inventarisatie en ruimtelijke analyse de ruimtelijke visie vastgelegd. Deze is in voornoemd plan nader uitgewerkt, waarbij onderscheid is gemaakt tussen de beoogde beeldkwaliteit in de verschillende deelgebieden (drie-onder-één kap als schuurwoning en vrijstaande woning als hoofdhuis) en de landschappelijke inpassing. Als algemene visie op de beeldkwaliteit geldt dat de drie kavels samen één entiteit vormen, waarbij twee woningen van het hoofdhuistype en één van het schuurtype zullen zijn. De kavels nabij de Garstkampsestraat vormen samen één ensemble; de stedenbouwkundige lay-out is hierbij geïnspireerd op een (klein) boerenerf. De verschillende ‘spelregels’ voor de te realiseren bebouwing zijn nader uitgewerkt in het als bijlage opgenomen document.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
16
Afbeelding 15: Referentiebeelden schuurwoning uit het Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan (bron: Buro Hofsteden)
Afbeelding 16: Referentiebeelden hoofdhuis uit het Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan (bron: Buro Hofsteden)
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
17
Voor de landschappelijke inpassing van de locatie wordt gekozen voor het realiseren van een groene hoofdstructuur, aangevuld met enkele kavelelementen. De hoofdstructuur bestaat uit: •
• • •
laanbeplanting langs de nieuw te realiseren toegang; een houtwal aan de achterzijde van de voorste kavels, samengesteld uit een mix van inheemse streekeigen heesters en boomvormers; twee boomgaarden, met respectievelijk streekeigen fruitbomen en notenbomen; een struweelhaag aan de oostzijde, vanuit de houtwal in noordelijke richting, ter afscheiding van het naastgelegen perceel.
De situering, plantkeuze, plantmaat en aantallen zijn in het Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan nader vastgelegd.
Afbeelding 17: Uitwerking en referentiebeelden houtwal uit het Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan (bron: Buro Hofsteden)
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
18
Afbeelding 18: Uitwerking en referentiebeelden boomgaard uit het Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan (bron: Buro Hofsteden)
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
19
3.
Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt voor zover relevant het ruimtelijke beleid voor de projectlocatie beschreven.
3.1.
Rijksbeleid
De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De structuurvisie vervangt de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de Structuurvisie Randstad 20140 en de Mobiliteitsaanpak. Het Rijk streeft hiermee naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Dit wil zij bereiken door een aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker vooropzet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Het Rijk richt zicht uitsluitend op zaken die belangrijk zijn op landelijk niveau: • • •
De hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer en energie (inclusief het aanwijzen van gebieden waar grootschalige windparken kunnen komen); De waterveiligheid en de milieukwaliteit; De bescherming van ons cultureel erfgoed en onze unieke natuur.
Naast ruimte maken en het versimpelen en verbeteren van omgevingsrecht wordt er ook geïnvesteerd, met name in de capaciteit van de infrastructuur. Prioriteit krijgen de mainports, de Brainports en de Greenports, alsmede de achterlandverbindingen. Opgaven van nationaal belang zijn onder andere: • •
Het borgen van de waterveiligheid en kwaliteit en zoetwatervoorziening voor de korte termijn en de lange termijn. Binnen het Deltaprogramma wordt deze opgave aangepakt; Het tot stand brengen en beschermen van de natuur (Natuur Netwerk Nederland), inclusief de Natura 2000 gebieden.
Onderhavig initiatief, de bestemmingswijziging ten behoeve van de beëindiging van een agrarisch bedrijf en realisatie van 4 nieuwe woningen, is dermate kleinschalig van aard dat het rijksbeleid hieraan geen specifieke kaders of voorwaarden oplegt. Wel draagt de beëindiging van een veehouderij in de directe nabijheid van een woonkern bij aan het algemene doel tot het versterken van de milieukwaliteit. In het geval van stedelijke ontwikkeling dient getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking conform artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder heeft als doel te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik waarbij goede afwegingen worden gemaakt waar gebouwd mag worden. Daarnaast is de ladder erop gericht om ontwikkelingen die een ruimtelijke impact hebben zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijk gebied op te vangen waardoor verstening van het buitengebied wordt tegengegaan. Het is een toetsingsinstrument dat gevolgd moet worden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Toepassing van de ladder is verplicht voor initiatieven die nieuwe stedelijke ontwikkelingen, gebaseerd op regionale behoefte, mogelijk maken. Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan:
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
20
nieuwe bebouwing die een stedelijk karakter heeft zoals woningbouw, realisatie winkelruimte, kantoorpanden, bedrijventerreinen of overige stedelijke functies. Indien sprake is van een voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan dient op grond van de herziene versie van de Ladder gemotiveerd te worden wat de behoefte is aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Voordat de inhoudelijke toetsing aan de Ladder plaatsvindt, moet worden vastgesteld of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling, bedoeld als in artikel 1.1.1 Bro. De beoogde ontwikkeling bestaat uit beëindiging van een agrarisch bedrijf en realisatie van 4 woningen. In de afgelopen jaren zijn door de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State diverse uitspraken met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking gedaan. Uit deze uitspraken is te herleiden dat een ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn, om aangemerkt te kunnen worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Voor woningbouw is uit de uitspraken op te maken dat indien een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. De kenmerken van de omgeving zijn tevens relevant om te bepalen of een ontwikkeling in relatie tot het beoogde gebied als stedelijk moet worden gezien. De nieuwe woningen aan de Garstkampsestraat worden gebouwd in de kernrandzone, juist buiten de bebouwde kom van Overasselt. In relatie tot deze bestaande omgeving is bij de ontwikkeling, mede gezien het aantal woningen, geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet van toepassing. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgezet om bouwen voor leegstand te voorkomen en om in beginsel een verdere verstening van stedelijke functies in het buitengebied te voorkomen. In onderhavige situatie is, zoals toegelicht, geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Bovendien is sprake van een aantoonbare behoefte (zie ook paragraaf 3.3.3). Met het initiatief wordt daarnaast gezorgd voor een aanzienlijke ontstening van het gebied, aangezien de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt worden. Er verdwijnt op de locatie dan ook bijna 1.400 m2 bebouwing.
3.2.
Provinciaal beleid
Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland is vervat in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland. Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is vastgesteld op 19 december 2018 en in werking getreden op 1 maart 2019. In de omgevingsvisie wordt benoemd wat van waarde is en wat de provincie wil beschermen. Daarnaast wordt richting gegeven aan wat gewenst is en wat moet veranderen en ontwikkelen. Doelstelling is Gelderland voor de toekomst ‘gaaf’ te houden. Een gezond, veilig,
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
21
schoon en welvarend Gelderland staat centraal en is het streven. Er zijn zeven ambities benoemd die richting geven: 1. Energietransitie, van fossiel naar duurzaam; 2. Klimaatadaptatie, omgaan met veranderend water; 3. Circulaire economie, sluiten van kringlopen; 4. Biodiversiteit, werken met de natuur; 5. Bereikbaarheid, duurzaam verbonden; 6. Economisch vestigingsklimaat, een krachtige, duurzame topregio; 7. Woon- en leefklimaat, dynamisch, divers en duurzaam. Vier ‘doe-principes’ worden gehanteerd voor de uitwerking: Doen, Laten, Zelf en Samen. De provincie wenst ontwikkelingen te stimuleren, ruimte te maken voor nieuwe technologieën en werkgelegenheid, kansen te pakken op het gebied van duurzaamheid, economische kracht en verbondenheid. Dit met oog voor veiligheid en de kwaliteiten die Gelderland uniek maken. Bij voorliggend plan is sprake van een initiatief van een bewoner van het gebied, dat een bijdrage levert aan: •
•
•
Duurzaamheid, energietransitie en klimaatadaptie - woningen met de kwaliteit van nu in plaats van oude stallen, bouwen volgens de BENG-normen en zorg voor waterinfiltratie en landschappelijke inpassing; Economische kracht en economisch vestigingsklimaat – sloop van de bedrijfsgebouwen, bouw van de woningen en vervolgens de bijdrage aan de leefbaarheid en het in stand houden van voorzieningen door de toekomstige bewoners; Verbondenheid en woon- en leefklimaat – de ontwikkeling vindt plaats op een voormalig agrarisch erf aan de rand van Overasselt. Door het beëindigen van de veehouderij, verbetert het woon- en leefklimaat van de omgeving. De nieuw te realiseren woningen op het erf zullen zowel onderling als met het dorp een verbondenheid opbouwen. Bij het initiatief wordt niet alleen gekozen voor één vrijstaande woning, zoals in het buitengebied vaak gebruikelijk is, maar worden ook expliciet kleinere woningen gerealiseerd. Met deze woningen wordt een specifieke doelgroep aangesproken, zoals de rustende boer, hetgeen een bijdrage levert aan een divers woningaanbod in het gebied.
De andere provinciale ambities worden door het plan niet gehinderd of (negatief) beïnvloed. Door een goede kwaliteit van de leefomgeving blijft Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk. Het vertrekpunt van de provincie is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. In uitzonderingssituaties, zoals bij de beëindiging van agrarische bedrijven en sloop van bedrijfsgebouwen, kan onder voorwaarden een ontwikkeling in het buitengebied mogelijk gemaakt worden. De provincie streeft naar een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop. Gestreefd wordt naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat weet te anticiperen op ontwikkelingen.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
22
Afbeelding 19. Uitsnede ruimtelijkeplannen.nl)
kaart
‘Ruimtelijk
beleid’
Omgevingsvisie
Gaaf
Gelderland
(bron:
Op de kaart ‘Ruimtelijk beleid’ is het gebied specifiek aangeduid als ‘grote zonneparken mogelijk’ en ‘windenergie aandachtsgebied’. De themakaarten ‘Waterbeleid’, ‘Milieubeleid’ en ‘Natuur- en landschapsbeleid’ geven geen specifieke aanduidingen voor het gebied.
Afbeelding 20. Uitsnede kaart ‘Natuur- en landschapsbeleid’ Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
23
Uit de aanwijzing als ‘grote zonneparken mogelijk’ en ‘windenergie aandachtsgebied’ blijkt dat het gebied wordt aangemerkt als een omgeving waar grote ontwikkelingen onder voorwaarden kunnen plaatsvinden. Voor de daadwerkelijke realisatie van een dergelijke duurzame energieopwekking dient uiteraard een nadere belangenafweging plaats te vinden. Deze initiatieven zijn met voorliggend plan echter niet aan de orde. Omgevingsverordening Gelderland Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Op 18 oktober 2014 zijn de (oude) omgevingsvisie en omgevingsverordening gelijktijdig in werking getreden. Later zijn nog enkele actualisaties van de omgevingsverordening vastgesteld. De meest recente geconsolideerde versie dateert van 19 december 2018. In voorbereiding op de Omgevingswet is een nieuwe Omgevingsverordening in voorbereiding. Deze zal van kracht worden zodra de wet in werking is getreden. In de omgevingsverordening zijn beleidsregels vastgelegd om de doelen uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland te realiseren. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moeten gemeenten rekening houden met de regels uit de verordening. Voor het plangebied aan de Garstkampsestraat gelden met name regels op het gebied van landbouw en glastuinbouw. Het plan heeft geen betrekking op deze functies.
Het plangebied is niet aangewezen als Groen ontwikkelingszone of Gelders natuurnetwerk. Vanuit deze gebiedstypologieën gelden dan ook geen specifieke bepalingen. Ook is het gebied niet aangewezen als Nationaal Landschap, Romeinse Limes of Hollandse Waterlinie. De verordening legt geen beperkingen op aan de beoogde ontwikkeling in het gebied.
3.3.
Gemeentelijk beleid
3.3.1.
Structuurvisie Heumen 2025
De gemeentelijke structuurvisie ‘Structuurvisie Heumen 2025’ is door de gemeenteraad vastgesteld op 13 februari 2014. In de visie, die van toepassing is op het gehele grondgebied, is de visie op het ruimtelijk beleid tot 2025 verankerd. De visie vormt onder meer een kader bij ruimtelijke afwegingen en geeft een beeld hoe de gemeente zich ruimtelijk denkt te ontwikkelen. In de visie is opgenomen dat de gemeente een meer terughoudende rol kiest en ruimte biedt aan daadkracht vanuit de gemeenschap en andere partijen. De huidige en beoogde toekomstige identiteit van de gemeente wordt ontleend aan een onderscheidende kwaliteit: het landelijke karakter van de gemeente, gekenmerkt door hechte dorpsgemeenschappen in de kleine kernen, het gevoel van ruimte en de groene uitstraling van het landschap. Op het gebied van ‘Wonen’ stelt de structuurvisie dat je in Heumen kunt wonen voor je leven. Er wordt extra aandacht gegeven aan starters, ouderen en jongeren om hun positie op de woningmarkt te versterken. Voor de drie kleinere kernen, waaronder Overasselt, wordt ingezet op de bouw van woningen met gepaste aandacht voor starters, ouderen en jongeren in verschillende prijscategorieën. Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
24
Bouw van woningen vindt plaats om leefbaarheid te behouden. Daarom wordt de woningbouwopgave verdeeld over alle kernen. Het programma wordt gestuurd op basis van de kwaliteiten van een locatie en de lokale behoefte. In de drie kleinere kernen, waaronder Overasselt, wordt met name ingezet op uitbreiding. Deze uitbreidingen vinden gefaseerd plaats in relatie tot de behoefte in het dorp op locaties aan de randen van het dorp. Bij de uitbreiding is aandacht voor de verweving van de kwaliteiten van landschap en dorp met als doel het landschap/ het buitengebied ook tot bij het bestaande dorp te brengen. Inbreiding is in de dorpen, waaronder Overasselt, mogelijk op bebouwde percelen waar functiewijzigingen plaatsvinden en niet mogelijk op bestaande open ruimten, tenzij er hierdoor een stedenbouwkundige versterking van een dorpslint plaatsvindt. Bij voorliggend plan is sprake van een initiatief vanuit de gemeenschap. De kern Overasselt is één van de kleine kernen met een landelijke omgeving. Voor het behoud van de hechte dorpsgemeenschap is het wenselijk, met mate en passend bij de vraag, woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Zo blijft voor alle (potentiële) bewoners een woning van het door hun gewenste type beschikbaar. Extra aandacht gaat uit naar bouwen voor doelgroepen, hetgeen in voorliggend initiatief aan de orde is voor drie van de vier beoogde nieuwe woningen.
Er is sprake van een bijzondere en kleinschalige vorm van uitbreiding, in de vorm van herbenutting van een voormalige agrarische bedrijfslocatie die grenst aan de bebouwde kom. Door sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen en duurzaam bouwen met oog voor beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing worden de kwaliteiten versterkt. In de structuurvisie is een uitwerking opgenomen voor een aantal andere functies en kwaliteiten. Voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied zijn de volgende elementen daaruit nog van belang: Duurzaamheid In de gemeente wordt duurzaam omgegaan met grond, ruimte, energie en grond- en bouwstoffen. Het buitengebied De landbouw is bepalend in het buitengebied, voor zover het geen bos- en natuurgebieden betreft. Woningbouw vindt hier niet plaats, met uitzondering van (zeer) kleinschalige ontwikkelingen in het kader van nieuwe landgoederen, plattelandswoningen als gevolg van rood voor rood (ruimte voor ruimte) regelingen en een specifieke ontwikkeling langs de Rijksweg. Ook is er voor het buitengebied een regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing. De dorpsranden Hier komen het buitengebied en de kernen weer bij elkaar. Voor deze gebieden staat verweven en verbinden voorop, waarbij zowel ruimte is voor functies uit het buitengebied als meer stedelijke en dorpse functies. Ingezet wordt op het behouden en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.
Dit vindt onder meer plaats door ruimte te bieden aan nieuwe functies. Zo kennen delen van de dorpsranden bij de drie kleinere kernen zoekgebieden voor toekomstige woninguitbreidingen. Het zijn echter ook de gebieden van waaruit het buitengebied landschappelijk meer met de kernen moet worden verbonden. Uitgangspunt in de dorpsranden is dat wordt uitgegaan van de bestaande bebouwing en percelen. Nieuwe bebouwing is slechts incidenteel mogelijk, zoals in de zoeklocaties woningbouw, in het Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
25
kader van de rood voor rood regeling, zones voor nieuwe landgoederen en in het geval van extra buitengewone initiatieven met een duidelijke meerwaarde voor de gemeente Heumen in het algemeen en de gemeenschap in de betrokken kern in het bijzonder. De oeverwallen De locatie is gelegen binnen het landschapstype ‘oeverwallen’. Voor dit gebied zijn in de structuurvisie de volgende relevante punten opgenomen: • in het geval van woningbouw als gevolg van rood voor rood regelingen wordt een trapsgewijs beoordelingssysteem voorgestaan; • binnen het gebied van de oeverwallen worden de buurtschappen aangemerkt als gebieden van kwaliteit. Een welstandstoets is hier noodzakelijk; • het gebied geeft een invulling aan de landelijke en groene uitstraling van de gemeente; • het gebied levert een bijdrage aan het verbinden van dorp en buitengebied met elkaar. Overasselt Over de kern Overasselt is in de visie te lezen dat hier vooral meer oudere bevolkingsgroepen (4564 jaar en ouder dan 65 jaar) wonen en de woningvoorraad bestaat uit grotendeels dure vrijstaande en half-vrijstaande woningen (in totaal 82%). De voorraad huurwoningen is met 25% vrij gering. Het dorp beschikt over goede voorzieningen, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen en een omvangrijk verenigingsleven.
Afbeelding 21: Uitsnede Structuurvisie Heumen 2025 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
De ontwikkeling levert een bijdrage aan duurzaamheid door de beëindiging van een verouderd agrarisch bedrijf. Hergebruik van de locatie voorkomt aantasting van het onbebouwde buitengebied of waardevolle groenplekken in de kern. De nieuw te realiseren woningen worden gebouwd volgens de BENG-normering, waarmee duurzame bouw en gebruik gegarandeerd zijn.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
26
In het agrarisch buitengebied van de oeverwallen zijn onder voorwaarden rood voor rood initiatieven toegestaan. Voor de toetsing aan het specifieke beleid met trapsgewijs beoordelingssysteem wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2. Voor de locatie Garstkampsestraat 7 heeft het college van Burgemeester en wethouders in lijn met de structuurvisie in principe en onder voorwaarden besloten dat na sloop van de bedrijfsgebouwen op de locatie zelf woningbouw kan plaatsvinden. De locatie kan worden beschouwd als dorpsrand, maar is niet aangewezen als ‘zoeklocatie woningbouw’. Dit geldt uitsluitend voor de grotere locaties. Wel wordt herontwikkeling van het agrarisch bouwblok voor wonen hier voorstelbaar geacht. De beoogde ontwikkeling voorziet onder meer in drie woningen in één woongebouw voor starters en/ of senioren. Door de ontwikkeling grotendeels te richten op deze doelgroep, wordt de samenhang tussen het dorp en de dorpsrand versterkt. Er wordt de mogelijkheid geboden te wonen in het groen, met het dorp en de voorzieningen op loopafstand. Gezien de huidige woningvoorraad in de kern is een differentiatie met onder meer kleinere woningen voor senioren of jongeren gewenst. 3.3.2.
Beleidsregel ‘Beleid voor omschakeling van (agrarisch) bedrijf naar wonen’
In het bestemmingsplan 'Buitengebied Heumen 2009' zijn binnen de agrarische bestemmingen een aantal ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze bepalingen geven ontwikkelingsmogelijkheden weer, naast de mogelijkheden die rechtstreeks aanwezig zijn. Voor de toetsing van aanvaardbaarheid van ontwikkelingen en het benoemen van randvoorwaarden is de beleidsregel ‘Beleid voor omschakeling van (agrarisch) bedrijf naar wonen’ vastgesteld op 5 oktober 2017. Bij de beoogde ontwikkeling aan de Garstkampsestraat wordt gebruik gemaakt van de beleidsregel. De voorwaarden uit het beleid zijn hieronder beschreven, waarna cursief de toetsing van het plan is weergegeven. a. Beëindiging bedrijf: Het bedrijf dient ter plaatse beëindigd te zijn of vast moet staan dat het bedrijf beëindigd wordt. Alle milieuvergunningen moeten worden ingetrokken. Het bedrijf wordt ter plaatse beëindigd, de bedrijfsgebouwen worden gesloopt en milieuvergunning/ -melding wordt ingetrokken. Voor de varkenstak van het bedrijf geldt dat eerder besloten is de noodzakelijke maatregelen uit het Actieplan Ammoniak Veehouderij per 1 januari 2020 niet te treffen. Aangezien met ingang van deze datum ook geen gebruik meer gemaakt kon worden van de stoppersregeling, zijn deze bedrijfsactiviteiten praktisch al beëindigd. b. Sloop van alle voormalige bedrijfsopstallen en kassen 1.
Alle aanwezige bedrijfsgebouwen en kassen worden gesloopt. Monumentale of beeldbepalende bebouwing wordt meegerekend bij het aantal te slopen m², maar mag behouden blijven. Na ingewonnen advies van het Gelders Genootschap besluit de gemeenteraad of er sprake is van monumentale of beeldbepalende bebouwing. Alle aanwezige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Op de locatie is geen sprake van kassen.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
27
2. Bij sloop van minimaal 750 m² aan bedrijfsgebouwen, geen kassen zijnde, mag één vrijstaande woning worden opgericht. Bij sloop van 1500 m² of meer aan bedrijfsbebouwing, niet zijnde kassen, mogen maximaal twee vrijstaande woningen worden opgericht. Op de locatie zal bijna 1.400 m2 voormalige agrarische bebouwing worden gesloopt. Voor de herontwikkeling met één vrijstaande woning en één woongebouw met drie woningen wordt gebruik gemaakt van voorwaarde 4. 3. Bij sloop van minimaal 2.500 m² aan kassen mag één vrijstaande woning worden opgericht; bij sloop van minimaal 8.000m² aan kassen mogen maximaal twee vrijstaande woningen worden opgericht. Deze voorwaarde is niet van toepassing op het voornemen. Op de locatie worden geen kassen gesloopt. 4. Van de voorgeschreven maatvoering kan worden afgeweken als er sprake is van aanzienlijke kwaliteitswinst. Het moet bijvoorbeeld gaan om gebouwen die niet passen in de omgeving, zoals industrieachtige loodsen en vervallen gebouwen. Bij de herontwikkeling van het agrarisch bouwblok Garstkampsestraat 7 is sprake van een aanzienlijke kwaliteitswinst. Het betreft een intensieve veehouderijbedrijf, gelegen op zo’n 75 meter van de bebouwde kom van Overasselt. Op het bedrijf zijn verouderde, deels vervallen gebouwen aanwezig, die deels bestaan uit milieu- of gezondheid-bedreigende materialen. Naast de ca.
1.390 m2 bebouwing die wordt gesloopt zal een nog grotere oppervlakte erfverharding worden verwijderd. Het bouwvlak van het agrarisch bedrijf heeft een omvang van zo’n 8.420 m2 dat bij de herontwikkeling in z’n geheel vervalt. Met deze bestemmingswijziging vervallen de mogelijkheden voor een agrarische bedrijfsvoering (intensieve veehouderij) op de onderhavige locatie. Met deze investering wordt een bijdrage geleverd aan de beeldkwaliteit en landschappelijke kwaliteit van de locatie en omgeving. Te meer nu sprake is van invulling van een deel het plangebied voor specifieke groepen op de woningmarkt kan worden afgeweken van het bepaalde onder 2. Het realiseren van één vrijstaande woning en een woongebouw met drie woningen voor starters en/ of senioren wordt gezien de aanzienlijke kwaliteitswinst op deze locatie aanvaardbaar geacht bij een sloopoppervlakte van 1.390 m2. c. Ruimtelijke zonering: Wanneer het om agrarische bedrijfsbeëindiging gaat wordt de ruimte voor ruimte regeling in beginsel alleen toegepast buiten het primair agrarisch gebied. Dus niet in de Teerse Sluispolder en het Neder- en Overasseltse Broek. De locatie Garstkampsestraat 7 is niet gelegen in primair agrarisch gebied. d. Landschappelijke inpassing: Zowel de bestaande als de nieuwe woonbebouwing wordt landschappelijk ingepast. Als referentie voor streekeigen aanplant geldt het natuurbeheerplan Gelderland.
Een strook grond ter breedte van minimaal 5 meter langs de erfgrenzen van de nieuwe burgerwoningen wordt bestemd tot ‘Groen-landschappelijke beplanting’, zodat op deze strook geen schuttingen en hekwerken kunnen worden geplaatst. In het kader van de ontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (‘Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan Garstkampsestraat 7, Overasselt. Buro Hofsteden, 2 maart 2021. Bijlage 2). Hierin is de toekomstige groenaanplant met gebiedseigen soorten vastgelegd. Het inpassingsplan is opgenomen als bijlage bij deze toelichting en verankerd in de planregels. De nieuwe ruimtelijke en functionele inrichting van het voormalig agrarisch bedrijf levert een positieve bijdrage aan de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit ter plaatse. Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
28
e. Verevening: 1. Naast landschappelijke inpassing vindt tevens verevening plaats middels de aanleg van landschapselementen. De mate van verevening is mede afhankelijk van de te realiseren landschappelijke inpassing. Met de kwaliteitswinst door de sloop van verouderde gebouwen en de voorgenomen inpassing wordt de verevening ingevuld. De gronden die in de nieuwe situatie niet worden ingezet als woonoppervlak, siertuin of landschappelijke inpassing zullen merendeels worden ingericht als hobbyweide. Hiermee verdwijnt ook voor deze gronden de intensieve agrarische productiefunctie en wordt een aantrekkelijke uitstraling voor de omgeving gerealiseerd. 2. In gebieden met een zeer hoge natuur waarde, zoals het Gelders Natuur Netwerk en de Groene Ontwikkelzone worden in overleg met een deskundige op het gebied van natuur en landschap extra eisen gesteld met betrekking tot het behoud van de landschappelijke en/of natuurwaarden van dit gebied. Het plangebied is niet gelegen binnen het Gelders Natuurnetwerk of de Groene Ontwikkelingszone. f. Cultuurhistorische inpassing: In gebieden met een zeer hoge cultuurhistorische waarde en in waardevolle cultuurhistorische ensembles, zoals aangegeven in het cultuurhistorisch beleid van de gemeente, worden in overleg met het Gelders genootschap extra eisen gesteld met betrekking tot het behoud van het cultuurhistorisch aanzien van het gebied.
De nota ‘Samen in verscheidenheid. Beleidsnota cultuurhistorie voor de gemeenten Beuningen, Wijchen, Heumen en Druten’ (juli 2017) vormt het meest recente beleidskader voor het aspect cultuurhistorie van de gemeente Heumen. De beleidsnota wordt vergezeld van een ‘waarderingskaart voor cultuurhistorische gebieden’ en een ‘cultuurhistorische beleidskaart’. Uit de kaartbeelden blijkt dat het merendeel van Garstkampsestraat 7, waaronder de beoogde bouwlocatie, is aangewezen als ‘cultuurlandschappelijke waardering middelhoog’ en niet als ‘zone met beleidsmatige vertaling, cultuurhistorisch beleid’. Op grond van de cultuurhistorische waarde gelden dan ook geen aanvullende randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het perceel.
Afbeelding 22: Uitsnede Cultuurhistorische waarderingskaart (bron: gemeente Heumen)
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
29
Afbeelding 23: Uitsnede Cultuurhistorische beleidskaart (bron: gemeente Heumen)
g. Beeldkwaliteitsplan: De nieuwbouw moet passend in de omgeving zijn. In het bestemmingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan opgenomen. In het kader van de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (‘Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan Garstkampsestraat 7, Overasselt. Buro Hofsteden, 2 maart 2021. Bijlage 2). Hierin zijn kaders gesteld voor de nieuwe bebouwing en wijze van ontsluiting. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan. h. Nabij gelegen waarden en functies: 1. Nabijgelegen waarden en functies mogen niet in onevenredige mate worden aangetast of in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad. In hoofdstuk 4 van deze toelichting worden de relevante milieuaspecten getoetst. Hieruit blijkt dat nabijgelegen waarden en functies niet onevenredig worden aangetast of in hun ontwikkelingsmogelijkheden geschaad. 2. De belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad. Nu er geen sprake is van aantasting van waarden, functies of ontwikkelingsmogelijkheden worden de belangen van eigenaren of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig geschaad door de ontwikkeling.
Uit bovenstaande toetsing blijkt dat de beoogde herontwikkeling van Garstkampsestraat 7 aan alle voorwaarden van het functieveranderingsbeleid voor omschakeling van agrarisch bedrijf naar wonen in het buitengebied voldoet. Het voornemen past dan ook binnen het gemeentelijk beleid.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
30
3.3.3.
Woonbeleid
De gemeente Heumen heeft in december 2017 een woonvisie vastgesteld, gericht op de veranderende ontwikkelingen in de lokale woningmarkt. In de woonvisie worden vier thema's aangehaald, waarvoor ambities zijn opgesteld. Het betreft de volgende thema's: • • • •
Prettig wonen voor alle levensfasen en inkomensklassen Prettig wonen in een duurzame omgeving Prettig zo lang als mogelijk zelfstandig wonen Prettig wonen in leefbare kernen
Om deze ambities te bereiken heeft de gemeente algemene uitgangspunten opgesteld voor het woningbouwprogramma. Hierin geeft de gemeente onder andere aan dat voorkeur wordt gegeven voor transformatie van bestaande functies boven nieuwbouw. Daarnaast moet nieuwbouw zorgvuldig worden ingepast in de bestaande omgeving, om zo de openheid en het groen in de gemeente te behouden. In de visie is aangegeven dat woningbouw buiten de bestaande kernen onderbouwd moet worden. In dit bestemmingsplan gaat het om een woningbouwlocatie buiten de kern. Ter plekke is echter sprake van herontwikkeling van een agrarische locatie, waarmee wordt bijgedragen aan een duurzame leefomgeving. Er vindt beëindiging en transformatie plaats van de bestaande agrarische functie. Daarnaast wordt de locatie landschappelijk ingepast; hiervoor is een landschapsplan opgesteld, zie Bijlage 2 (‘Beeldkwaliteit en landschappelijk inpassingsplan Garstkampsestraat 7, Overasselt. Buro Hofsteden, 2 maart 2021). Met de uitvoering van dit landschapsplan wordt bijgedragen aan het 'prettig wonen in een groene landelijke gemeente'. Daarmee past het voornemen binnen de woonvisie van de gemeente Heumen. Na de visie uit 2017 heeft de gemeenteraad op 20 februari 2020 de uitgangspunten voor de woningbouwprogrammering vastgesteld.
Om te voorzien in de lokale woningbehoefte, inclusief het inlopen van het woningtekort en een zekere overloop uit Nijmegen, dienen in de gemeente in de periode 2019 t/m 2028 circa 710 woningen te worden gerealiseerd, waarvan circa 100 in de kern Overasselt. De realisatie van de woningen uit dit bestemmingsplan past binnen dit programma.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
31
4.
Onderzoeksaspecten
4.1.
Inleiding
Bij de toekenning van een nieuwe functie aan een bepaald gebied dient rekening gehouden te worden met mogelijke (milieu-)effecten op de omgeving en vanuit de omgeving. Het onderzoek naar de milieuaspecten zoals bedrijven en milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, bodem, geur en externe veiligheid wordt in de volgende paragrafen beschreven. Eveneens is gekeken naar planologische aspecten, zoals kabels en leidingen, water, archeologie en cultuurhistorie, natuur, verkeer en parkeren en duurzaamheid. Ook de hieruit voortkomende bevindingen worden in dit hoofdstuk toegelicht.
4.2.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Algemeen In de Wet milieubeheer is aangeven dat voor bepaalde ontwikkelingen een milieueffectrapportage moet worden gemaakt. In de wet is de procedure beschreven en zijn de inhoudelijke eisen opgenomen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen ‘m.e.r.-plichtige activiteiten’, waarvoor een volledig milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld en ‘m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten’, waarbij moet worden afgewogen of sprake kan zijn van significant negatieve gevolgen voor het milieu. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het ruimtelijk plan of de omgevingsvergunning plan m.e.r.-plichtig, project m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. In het Besluit m.e.r. zijn voor deze activiteiten drempelwaarden opgenomen. Daarnaast zijn er ruimtelijke ontwikkelingen die onder de drempelwaarden blijven. Voor dit soort situaties geldt dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' uitgevoerd moet worden. Deze toets is weliswaar 'vormvrij'; de wet stelt echter wel eisen aan de inhoud. In de praktijk betekent dat in de toelichting bij het ruimtelijk plan een paragraaf 'vormvrije m.e.r.beoordeling' wordt opgenomen.
Beoordeling In dit geval is voorliggende toelichting onderdeel van een bestemmingsplan, dat de beëindiging van een agrarisch bedrijf, omzetting van de (voormalige) bedrijfswoning en vier nieuwe woningen mogelijk maakt. Er is geen sprake van een activiteit boven de drempelwaarde, zoals opgenomen in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Er kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is gedaan aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Hierna wordt kort op deze criteria ingegaan.
Bestemmingsplan ‘Garstkampsestraat 7, Overasselt’ | toelichting | augustus 2021
32
1. De kenmerken van het project: Op de (voormalige) agrarische bedrijfslocatie aan de Garstkampsestraat wordt in ruil voor beëindiging van de varkenshouderij een woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt. Op het perceel worden één vrijstaande grondgebonden woning en drie aaneen gebouwde grondgebonden woningen toegestaan. Er is sprake van een kleinschalig plan, zonder negatieve milieu-impact. In de navolgende paragrafen worden verschillende milieuthema’s afzonderlijk getoetst. 2. De plaats van het project: De locatie en de omgeving hebben geen bijzondere kenmerken, waardoor er een verwaarloosbare kans is op belangrijke nadelige effecten. 3. De kenmerken van de potentiële effecten: De milieuthema’s zijn getoetst in navolgende paragrafen. Voor alle milieuthema’s geldt dat er in de beoogde situatie geen sprake is van ‘belangrijke nadelige milieugevolgen’. Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat belangrijke nadelige milieueffecten vanwege het project kunnen worden uitgesloten. Het opstellen van een plan-m.e.r. is dan ook niet noodzakelijk.
4.3.
Bedrijven en milieuzonering
Goede ruimtelijke ordening voorkomt hinder en gevaar. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). Binnen het plangebied wordt de agrarische bedrijfsvoering beëindigd en woningbouw mogelijk gemaakt. De locatie is op dit moment bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap’, waarbinnen het realiseren van nieuwe woningen niet is toegestaan. Woningen en hun bijgebouwen worden niet beschouwd als functies die een negatieve milieuinvloed op hun omgeving hebben. Een toets van de invloed van de nieuwe functie in het plangebied op de omgeving hoeft dan ook niet plaats te vinden. De huidige agrarische bedrijvigheid, in de vorm van een varkenshouderij, is wel een functie die een negatieve milieu-invloed heeft op de omgeving. De indicatieve VNG-lijst Bedrijven en milieuzonering (zie verderop in deze paragraaf voor een nadere toelichting) gaat uit van een richtafstand van 200 meter voor varkenshouderijen tot omliggende gevoelige functies. Binnen een afstand van 200 meter van het bouwvlak van Garstkampsestraat 7 zijn enkele burgerwoningen in het buitengebied en een aantal burgerwoningen in de bebouwde kom gelegen. Met de voorgenomen bestemmingswijziging verdwijnt het agrarisch bedrijf, waarmee ook de negatieve milieu-invloed op de omgeving ten einde komt. Woningen zijn wel gevoelige functies.