Bijlage III Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A te Malden
Tekst van het document
Strijbosch Thunnissen Taxaties Nienke de Zwart RT St. Canisiussingel 22, 6511TJ te Nijmegen 0624398561 | dezwart@s-t.nl
TAXATIERAPPORT Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Opdrachtgever
Waardepeildatum
Rapportdatum
Gemeente Heumen
23 mei 2024
25 juni 2024
Waarde op: 23-05-2024 | Uitvoerend taxateur: Nienke de Zwart RT
Printdatum: 25-06-2024 | Pagina
1
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Rapport samenvatting | Commercieel Dossiernummer:
T2024
VMS taxatienummer:
83821283
Complex:
Eendenpoelseweg 6A Malden
Adres: Eigenaar:
Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden Mevrouw J.H.J. van Kraaij en de heer H.A.L. van Kraaij
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Perceeloppervlakte:
625 m²
Energielabel:
Onbekend
Object Type object:
Commercieel
Oorspronkelijk bouwjaar:
1989
Monument:
Nee
Totaal BVO m² of stuks:
195
Totaal VVO m² of stuks:
190
Verhouding VVO / BVO:
1:1,03
Parkeerplaatsen binnen:
-
Parkeerplaatsen buiten:
-
Overig terrein:
235
Marktwaarde per m²:
€ 1.221
Waardering
Kengetallen
Opdrachtgever:
Gemeente Heumen
Contactpersoon:
mevrouw S. Petrovic
Doel taxatie:
(Her)financiering
Uitvoerend taxateur: Waardepeildatum:
Nienke de Zwart RT donderdag 23 mei 2024
Marktwaarde kosten koper:
€ 231.998
BAR | Kap. markt/herz. huur kk:
8,07 % | 12,4
BAR | Kap. contracthuur kk:
6,57 % | 15,2
Markt/herz. huur:
€ 18.725
Netto markt/herz. huur:
€ 15.276
Correctie meer- en minderhuur:
-€ 4.825
Exploitatielasten % markt/herz. huur:
18,42 %
Exploitatielasten excl canon:
€ 3.449
Exploitatiekosten incl. eventuele canon:
€ 3.449
Contracthuur:
€ 15.253
Leegstand % markt/herz. huur: Aantal huurders: Gem. restduur contracten jr:
Object beoordeling
Score
Ligging:
Redelijk
Goed Redelijk
Bereikbaarheid:
Onderhoud binnen:
Redelijk
Parkeren op openbare weg:
Functionaliteit:
Goed
Object score:
Goed
1,5
Score
Onderhoud buiten:
Goed
1
Locatie beoordeling
Bouwkundige staat:
Parkeren (op eigen terrein):
0,0 %
Locatie score:
Goed Redelijk Goed
Gebruik beoordeling
Score
Markt beoordeling
Score
Huidige verhuursituatie:
Goed
Courantheid verkoop:
Redelijk
Alternatieve aanwendbaarheid:
Matig
Courantheid verhuur:
Redelijk
Het object is per 23-05-2024 getaxeerd op:
EUR 230.000 Marktwaarde kosten koper met bijzondere uitgangspunten
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 2 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
2
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
INHOUD TAXATIERAPPORT I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Duurzaamheid
J
Algemene uitgangspunten
K
Waardebegrippen en definities
L
Bijlagen
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 3 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
3
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
A
OPDRACHT
A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:
Gemeente Heumen
Ter attentie van:
mevrouw S. Petrovic
Adres:
Postbus 200 , 6580AZ te Malden
Telefoonnummer:
06-50053458
E-mailadres opdrachtgever:
spetrovic@heumen.nl
A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Strijbosch Thunnissen Taxaties
Uitvoerend taxateur:
Nienke de Zwart RT
Adres:
St. Canisiussingel 22, 6511TJ te Nijmegen
Telefoonnummer:
0624398561
E-mailadres:
dezwart@s-t.nl
Lid van / aangesloten bij:
- Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), sectie Business - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), kamer wonen, kamer bedrijfsmatig vastgoed inclusief aantekening grootzakelijk vastgoed
Ingeschreven in het register onder nummer:
NRVT, kamer wonen, kamer bedrijfsmatig vastgoed inclusief aantekening grootzakelijk vastgoed onder registratienummer RT355364407 NVM Business
Specialisatie / deskundigheid & educatie:
De taxateur is gespecialiseerd in het uitvoeren van bedrijfsmatig en commercieel vastgoed taxaties waarbij actuele kennis mede wordt behouden door jaarlijkse permanente educatie ten behoeve van het NRVT en de NVM.
A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Strijbosch Thunnissen Taxaties
Controlerend taxateur:
Jorn van de Bovenkamp RT
Adres:
St. Canisiussingel 22, 6511TJ te Nijmegen
Telefoonnummer:
0243651010
E-mailadres:
vandebovenkamp@s-t.nl
Lid van / aangesloten bij:
- NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) kamer bedrijfsmatig vastgoed
Ingeschreven in het register onder nummer:
NRVT, kamer bedrijfsmatig vastgoed onder registratienummer RT360753458
Specialisatie / deskundigheid en educatie:
De taxateur is gespecialiseerd in het uitvoeren bedrijfsmatig- en commercieel vastgoed taxaties, waarbij actuele kennis mede wordt behouden door jaarlijkse permanente educatie ten behoeve van het NRVT.
A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:
maandag 29 april 2024
Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief, welke is toegevoegd als bijlage.
Opdrachtvoorwaarden Van toepassing zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers versie 2023 en de standaard uitgangspunten met betrekking tot de taxatie. Beide documenten maken onderdeel uit van de opdrachtbrief.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 4 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
4
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Dossiervorming De taxateur verklaart voor iedere taxatie welke valt onder de Professionele Taxatiedienst (PTD) aan een volwaardige dossiervorming te doen waaronder in ieder geval wordt verstaan: - Ondertekende opdrachtbrief; - Relevante correspondentie; - Overzicht inspectiegegevens; - Broninformatie; - Het definitieve taxatierapport.
Interne kwaliteitsborging De taxateur heeft een ondernemingscode en klachtenprocedure opgesteld. Hierin is aangegeven hoe de taxateur omgaat met het houden van financiële belangen en hoe de organisatie de naleving hiervan toetst. De ondernemingscode en klachtenprocedure zijn te vinden op de website.
Roulatie De uitvoerend taxateur verklaart niet meer dan 6 jaar achtereenvolgens bij de taxatie van dit/deze object(en) betrokken te zijn geweest en Strijbosch Thunnissen Taxaties is niet meer dan 9 jaar achtereenvolgens betrokken bij de taxatie van dit/deze object(en).
Onafhankelijkheid Om tot een betrouwbare waardebepaling te komen is het van belang dat taxateurs die taxaties uitvoeren onafhankelijk, integer en niet vooringenomen handelen. Onafhankelijk zijn in wezen en in schijn is vereist om het de taxateur mogelijk te maken als resultaat van een door hem uitgevoerde opdracht een - voor iedereen - acceptabel oordeel uit te spreken zonder vooringenomenheid, tegengestelde belangen of door een derde op hem uitgeoefende druk. Een strikte scheiding van de functies van makelaar en taxateur voor eenzelfde object, is van groot belang aangezien: een makelaar subjectief hoort te handelen, in het belang van zijn opdrachtgever; een taxateur objectief hoort te handelen ongeacht het belang van zijn opdrachtgever. De taxateur verklaart geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft geen directe betrokkenheid met het getaxeerde object. De taxateur is afgelopen drie jaar niet betrokken geweest bij een transactie waarin het getaxeerde object een rol speelde.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie.
Plausibiliteit Controlerend taxateur heeft het taxatierapport met betrekking tot het onderhavige en beschreven object beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. -Controlerend taxateur heeft het onderhavige taxatierapport beoordeeld. -Controlerend taxateur heeft geen interne en geen externe inspectie van het object gedaan. -Controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. -Controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. -Op basis van de beoordeelde stukken is controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.
Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de navolgende taxatiestandaarden (behoudens eventuele restricties en indien van toepassing voor interne taxateurs): -International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC) -RICS-taxatiestandaarden (Red Book) -De algemene gedrags-, beroepsregels en reglementen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) -Reglement definities van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) -Reglement kamers van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) -Subreglement Grootzakelijk Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
Tuchtrecht Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. De opdrachtgever mag het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht. Zonder voorafgaande toestemming van Strijbosch Thunnissen Taxaties mag het taxatierapport niet worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins ter beschikking van derden worden gesteld. Ook mag niet naar de taxatie of het rapport worden verwezen zonder voorafgaande toestemming van Strijbosch Thunnissen Taxaties. Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van NRVT
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 5 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
5
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
B
TAXATIE
B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Vrijstaande bedrijfsruimte met kantoorruimte, met parkeergelegenheid op eigen grond en bijbehorende grond. Kadastraal bekend: Gemeente Heumen, sectie F, nummer 1049. Adres:
Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
VMS-taxatienummer:
83821283
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
donderdag 23 mei 2024
Type taxatie:
Volledige taxatie
Keuze waardering:
NAR-waarde
B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:
(Her)financiering
Toelichting doel van de taxatie De taxatie is bedoeld om inzicht te verkrijgen in de waarde van het object in verband met: - Aankoop
B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:
Alle gehanteerde valuta zijn uitgedrukt in euro's (€).
HET OBJECT IS PER 23 MEI 2024 GETAXEERD OP
Marktwaarde kosten koper (Afgerond)
EUR 230.000 Zegge: tweehonderd dertig duizend euro
Met bijzondere uitgangspunten
Handtekening uitvoerend taxateur:
__________________________________________ Nienke de Zwart RT Datum en plaats: 25 juni 2024 | Nijmegen
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 6 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
6
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:
donderdag 23 mei 2024
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door:
Nienke de Zwart RT
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door de taxateurs N. de Zwart RT en J.I.H.M. van de Bovenkamp RT. De taxateurs hebben het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen. Het dak is niet geïnspecteerd. Tijdens de opname waren de huurder en de eigenaar eveneens aanwezig.
B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt is een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Ten aanzien van deze taxatie gelden de volgende uitgangspunten: Titel De taxateur moet informatie hebben over de belangrijkste gegevens van het te taxeren belang. De informatie kan worden gegeven in de vorm van een door de opdrachtgever of door een derde opgesteld uittreksel of in de vorm van kopieën van de relevante documenten. De aangenomen uitgangspunten moeten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd worden. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de “juiste” interpretatie van het juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object. Toestand van gebouwen De taxateur verklaart dat de bezichtiging geen bouwtechnische keuring is, maar een indicatie van de onderhoudstoestand van het object betreft, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft geen indicatie van de bouwkundige staat van het object.
De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Voorzieningen De taxateur gaat er vanuit dat de voorzieningen en eventueel gerelateerde bedienings-systemen of software functioneren of geen gebreken vertonen. Bestemmingsplan De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De taxateur gaat er vanuit dat het huidige of beoogde toekomstige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Vervuiling en gevaarlijke stoffen Een taxateur heeft niet de deskundigheid om te adviseren over de aard of de risico’s van vervuiling of gevaarlijke stoffen of de eventuele kosten die met verwijdering daarvan gemoeid zullen zijn. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van vervuiling en gevaarlijke stoffen. Mocht desondanks wel sprake zijn van vervuiling of gevaarlijke stoffen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Milieukwesties Sommige objecten hebben te maken met milieufactoren die een inherent kenmerk van het object zelf of het omringende gebied zijn en die van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van milieufactoren. Mocht desondanks wel sprake zijn van milieufactoren, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Duurzaamheid Duurzaamheid omvat een uitgebreide reeks fysieke, sociale, milieugerelateerde en economische factoren die van invloed kunnen zijn op de waardering en waarmee taxateurs rekening moeten houden. De taxateur verklaart dat hij beschikt over actuele kennis aangaande duurzaamheid in zijn vakgebied.
Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. In het kader van deze taxatie wordt er getaxeeerd onder het bijzondere uitgangspunten dat er géén voorlopig voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente is gevestigd.
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Er is door onderhavige taxateur niet afgeweken van de taxatiestandaarden. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doe val de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt verzekerd.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 7 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
7
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering Voor de resultaten van deze taxatie is een kwantitatieve onderbouwing gegeven middels een rekenmodel (BAR-NAR, DCF, vergelijkingsmethode en/ of andere redelijke methode) en een kwalitatieve onderbouwing middels dit taxatierapport. Het rekenmodel is toegevoegd in de bijlage van dit taxatierapport. De oppervlakte van het overig terrein is bepaald op basis van het principe dat een gebouw een voetprint heeft van 2 (BVO). Bij dit object komt dit neer op: BVO 195 m² Perceel 625 m² 195 m² BVO * 2 = 390 m² Overig terrein: 625 - 390 = 235 m²
Aanpassingen op conceptrapportage Opdrachtgever is niet in bezit gesteld van een concept taxatierapport. Het taxatierapport is direct uitgebracht. Nadat deze is uitgebracht bleek de perceeloppervlakte te zijn weggevallen. Deze is toegevoegd en onder B6 (pagina 8) is omschreven hoe het overige terrein is bepaald. Deze aanpassingen hebben geen invloed op de marktwaarde.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Voor zover aan taxateur kenbaar gemaakt hebben er tussen de waardepeildatum c.q. datum opname taxatie en de datum van het uitbrengen van deze taxatie geen veranderingen plaatsgevonden welke direct of indirect van invloed kunnen zijn op de onroerende zaak en de getaxeerde waarde(n).
Taxatie onnauwkeurigheid Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Een schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van onzekere marktomstandigheden, zoals bijvoorbeeld onverwachte gebeurtenissen buiten de invloedsfeer van opdrachtgevers en eigenaren. Hierbij valt te denken aan oorlogen, natuurrampen en andere exogene gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen kunnen onverwachte nadelige invloed hebben op de marktomstandigheden. Aangezien bovenstaande zaken niet goed te voorspellen en in te schatten zijn is er sprake van een bepaalde mate van taxatieonnauwkeurigheid. Meer algemene zaken welke tevens een taxatie-onnauwkeurigheid met zich mee kunnen brengen zijn: - Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever - Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties - Algemene taxatie onnauwkeurigheid
B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Conform artikel 15 van de praktijkhandleiding Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT dient er een verschillenanalyse (backtesting) uitgevoerd te worden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd door het taxatiebedrijf. Taxateur heeft binnen het voorgenoemde termijn geen eerdere taxaties verricht ten aanzien van het onderhavig object.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 8 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
8
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN
B.9
Soort informatie
Ingezien
Datum
Bron / opmerking
Huurlijst
Ja
29-05-2024
Eigenaar
Huurovereenkomsten
Ja
29-05-2024
Eigenaar
Sideletters / allonges
Nee
Eigendomsbewijs
Ja
22-05-2024
Kadaster
Erfpacht gegevens
N.v.t.
Splitsingsakte
N.v.t.
Kadastrale gegevens
Ja
22-05-2024
Kadaster
Milieu-informatie overheid
Ja
28-05-2024
https://gelderland.nazca4u.nl/rapportage/
Milieuvergunning
Nee
Bestemmingsplan
Ja
28-05-2024
www.Omgevingswet.overheid.nl
Omgevingsvergunning
Nee
Gebruiksvergunning
Nee
Locatie kwaliteit winkels
N.v.t.
Plattegronden
Nee
Meetcertificaat
Nee
Bouwkosten
Ja
Gegevens VVE
N.v.t.
Eigenaarslasten
Ja
Onderhoudsprognose
Nee
Inspectierapporten
Nee
Asbestonderzoek
Nee
Bodemonderzoek
Nee
Energielabel
Nee
Overige gegevens
Nee
-
23-05-2024
Koëter/TMI
23-05-2024
TMI/Flux
EP-Online.nl
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Bij het vaststellen van de waarde is gebruik gemaakt van de volgende taxatiemethodiek(en): BAR/NAR De marktwaarde is vastgesteld door middel van de netto aanvangsrendementmethode. Hierbij wordt de markthuurwaarde vastgesteld op basis van de specifieke kwaliteiten en eigenschappen van het object. Deze markthuurwaarde wordt verminderd met de exploitatiekosten. Dit betreffen de eigenaarskosten welke in relatie staat met de exploitatie van het object. De netto huurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een, door taxateur vastgestelde rendementseis en wordt tot slot gecorrigeerd voor de verwervingskosten. DCF De discounted cashflowmethode is een waarderingsmethodiek waarbij de, aan het object gerelateerde kasstromen 'contant' worden gemaakt door middel van een disconteringsvoet. Dit wil zeggen dat alle exploitatie-inkomsten gedurende de exploitatieperiode (10 jaar) verminderd worden met de exploitatiekosten over dezelfde periode. Deze jaarlijkse kasstromen gedurende de exploitaiteperiode worden door middel van een rendementseis teruggebracht naar waardepeildatum en wordt tot slot gecorrigeerd voor de verwervingskosten. COMPARATIEF De comparatieve benadering is een taxatiemethode waarbij op basis van in de markt gerealiseerde transacties een vergelijk tussen verschillende vastgoedobjecten gemaakt kan worden.
Deze methode vergelijkt de te waarderen onroerende zaak met een of enkele soortgelijke objecten waarvan de transactieprijzen en kenmerken vanuit de markt bekend zijn.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 9 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
9
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring De controlerend taxateur heeft onderhavige taxatie beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde, met dien verstande dat: - De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan; - De controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - De controlerend taxateur heeft getoetst of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd; - De controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van onderhavige professionele taxatiedienst plausibel is.
Handtekening controlerend taxateur:
__________________________________________ Jorn van de Bovenkamp RT Datum en plaats: 25 juni 2024 | Nijmegen
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 10 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
10
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
C
SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C.1 SWOT ANALYSE Sterktes
Zwaktes
- Vrijstaande hal - Goede verhouding bedrijfsruimte/kantoorruimte - Ruime uitbreidingsmogelijkheden - Zichtlocatie - Aan voor- en zijkant een overheaddeur
- Kortlopende huurcontract - Uitstraling van het pand - Voorlopig voorkeursrecht gemeente gevestigd waardoor het pand niet vrij verkocht kan worden (dit is buiten beschouwing gelaten, zie bijzonder uitgangspunt) - Maximale bouwhoogte 5 meter
Kansen
Bedreigingen
- Ruime uitbreidingsmogelijkheden - Verbeterende financieringsmogelijkheden - Toenemende vraag naar bedrijfsruimte - Renoveren/verduurzamen
- Commercieel vastgoed is lastiger te financieren; - Algehele onzekerheid op de vastgoedmarkt - Aanscherping duurzaamheidseisen
C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:
Redelijk
Verhuurbaarheid Doordat het object uit vrijwel één grote ruimte bestaat met daarin een kleine kantoorruimte aan de voorzijde en een overheaddeur aan de voor- en zijkant kan de indeling eenvoudig worden aangepast aan de wensen van een potentiële huurder. Het pand heeft echt een verouderde uitstraling. De verhuurbaarheid wordt als redelijk beoordeeld.
Verhuurtijd (maanden):
3 maand(en)
Courantheid verkoop:
Redelijk
Verkoopbaarheid De courantheid voor verkoop is mede afhankelijk van objectkenmerken, locatie, ligging, marktomstandigheden (vraag en aanbod), huuren eigendomssituatie en de courantheid voor verhuur. Het pand is kortlopend verhuurd aan een partij die er sinds 2016 huurt. De huurinkomsten liggen onder markthuur. Het pand en het perceel bieden mogelijkheden om het pand verder uit te breiden, nadelig hierbij is dat er een maximale bebouwingshoogte van 5 meter geldt. Er is getaxeerd onder bijzonder uitgangspunt dat er geen voorlopig voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente Heumen gevestigd. De kopersgroep hoofdzakelijk bestaan uit eindgebruikers en particuliere beleggers met lokale en/of regionale focus zijn een goede doelgroep.
Verkooptijd (maanden):
4 maand(en)
Courantheid algemeen: Geschiktheid object voor financiering
Redelijk
Taxateur heeft geen inzicht in de looptijd en voorwaarden van de te verstrekken lening en kan hierin daarom geen uitspraak doen. Als gekeken wordt naar de algemene verhandelbaarheid van het object dan ziet taxateur deze als redelijk.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 11 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
11
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
D
JURIDISCH
D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:
Mevrouw J.H.J. van Kraaij en de heer H.A.L. van Kraaij
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum mer
Heumen
HMN01
F
1049
Totaal
Oppervlakte (m²) 625
Eigenaar Mevrouw J.H.J. van Kraaij en de heer H.A.L. van Kraaij
625
Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Wel is er een aantekening inzake 'Omgevingswet voorlopig voorkeursrecht'. Deze is afgekomstig uit hyp4 8840/49 en hyp4 88569/113. Zie ook kopje 'Wet voorkeursrecht gemeenten'. Er wordt getaxeerd onder bijzonder uitgangspunt dat dit voorlopige voorkeursrecht niet is gevestigd.
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is door de taxateur(s) geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat in de betreffende akte(n) zakelijke rechten zijn opgenomen die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat op het object geen zakelijke rechten van toepassing zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Mocht desondanks wel sprake zijn van bezwarende zakelijke rechten kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
N.v.t.
VVE en invloed op de waardering Niet van toepassing, er is geen sprake van een VvE.
D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:
Ja
Bestemmingsplan Gemeente: Heumen Vigerende bestemmingsplan: Kern Malden Identificatie: NL.IMRO.0252.GHbpkernMalden-VA01 Status: vastgesteld 13 juli 2017 - geheel onherroepelijk in werking Bestemming: Bedrijf Op grond van artikel 3 van de planvoorschriften is de bestemming van het object 'Bedrijf'. Samengevat betekent dit dat de onderstaande functies zijn toegestaan: a. bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de milieucategorieën 1 t/m 3.1, met uitzondering van: 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen; 2. risicovolle inrichtingen, inclusief propaantanks; d. productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen; e. detailhandel in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen, landbouwmachines en -werktuigen, machinerieën ten behoeve van bedrijven. Met bijbehorende bebouwing, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven; Voor de overige bepalingen verwijzen wij naar bijgevoegde bestemmingsplanvoorschriften. Uitbreiding: op grond van de huidige bestemminsplanvoorschriften is een verdere uitbreiding van het gebruik en/of bebouwing mogelijk. Voorbereidingsbesluit: de gemeente heeft geen voorbereidingsbesluit genomen betreffende het getaxeerde perceel.
Ontwerpbestemmingsplan: de gemeente heeft geen ontwerpbestemmingsplan betreffende het perceel in voorbereiding. LET OP! Bovenstaande betreft een beknopt overzicht. Voor de volledige omschrijving wordt verwezen naar de in de bijlage toegevoegde plankaart en voorschriften.
Monument:
Nee
Niet van toepassing, getaxeerde betreft geen monument.
Wet voorkeursrecht gemeenten:
Ja
Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Er is per 26 maart 2024 een voorlopig voorkeursrecht gevestigd ten gunsten van de gemeente Heumen. Het doel is om binnen 3 maanden over te gaan tot een definitieve vestiging.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 12 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
12
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Vestigingseisen De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. bouw zijn niet onderzocht.
Fiscale aspecten De vastgestelde waarden zijn 'kosten koper ' tenzij nadrukkelijk anders gemeld. Onder kosten koper wordt door taxateur verstaan: - Overdrachtsbelasting - Notariskosten wegens levering van de onroerende zaak - Kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster Ingeval van eventuele overdracht van het object geldt dat de koopsom belast wordt met 10,4% overdrachtsbelasting en in voorkomende gevallen met omzetbelasting. De in de taxatie genoemde bedragen zijn exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting (bij onroerende zaken ouder dan 10 jaar is in beginsel sprake van vrijstelling van de omzetbelasting), tenzij anders genoemd.
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen er bijzondere publiekrechtelijke bepalingen van toepassing zijn. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat het huidige gebruik of beoogde toekomstige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 13 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
13
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
E
LOCATIE
E.1 LOCATIEOVERZICHT
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 14 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
14
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:
Redelijk
Het object ligt op een hoek aan de rand van het bedrijventerrein Ambachtsweg in Malden op redelijke stand. De oprit naar de A73 ligt dichtbij en het winkelcentrum van Malden ligt op loopafstand.
Omgeving en belendingen Het bedrijventerrein grenst aan de overzijde van het getaxeerde aan een woonwagenkamp en een woonwijk en aan de andere kant van het getaxeerde ligt het Maas-Waal kanaal dichtbij. Het winkelcentrum ligt op ca. 10 minuten loopafstand.
Toelichting bereikbaarheid:
Goed
De N844 (de verkeersader van Malden) ligt op enkele minuten afstand. Vanaf deze weg is Nijmegen in ca. 5 autominuten bereikbaar. Verder ligt de A73 op ca. 4,5 km afstand. De bereikbaarheid is hiermee goed te noemen.
Beschikbaarheid openbaar vervoer Malden heeft geen treinstation. Op ca. 6 minuten loopafstand stopt de bus naar o.a. Nijmegen. Station Nijmegen centraal is in ca. 30 min. bereikbaar met het openbaar vervoer.
Voorzieningen De meeste dagelijkse voorzieningen zijn in de omgeving voorhanden.
Parkeren op openbare weg:
Redelijk
Er zijn enkele gratis parkeervoorzieningen in de aangrenzende straten langs de openbare weg. Verder dient er op eigen terrein te worden geparkeerd.
Verwachte ontwikkelingen in de omgeving In december 2023 heeft de gemeenteraad besloten de betonfabriek aan de Kanaalzone in Malden aan te kopen. Deze ligt direct achter het getaxeerde. Daarnaast is besloten om het huidige sportpark van Sv. Juliana te herinrichten. Met beide besluiten is het mogelijk om op deze locaties 614 woningen te realiseren. Het project voorziet in de bouw van 542 appartementen. De verdeling van de woningen is als volgt: 30% sociale huur, 13% middenhuur, 23% betaalbare koop, 6% dure huur en 17% koopappartementen. Daarnaast worden 72 grondgebonden woningen ontwikkeld. Die vormen samen 11% van het totaal, voornamelijk in de dure huur en koopsector. De globale planning ziet er alsvolgt uit: Q1-2024 Uitwerken stedenbouwkundig ontwerp woningbouw en sportpark Q3-2024 Starten planologisch proces Q4-2024 Start civieltechnische uitwerking en voorbereiding sloopwerkzaamheden Q2-2025 Mogelijke start herinrichting sportpark Q3-2025 Mogelijke start sloopwerkzaamheden betonfabriek Q1-2026 Mogelijke start woningbouw Bron: website gemeente Heumen.
Locatiescore:
Goed
Resumé de stand, ligging, bereikbaarheid, beschikbaarheid van het openbaar vervoer en voorzieningen kenmerkt de taxateur de locatie beoordeling als goed.
Walkscore:
70
De score geeft aan wat er op loopafstand "te doen is", zoals restaurants, winkels en openbaar vervoer-voorzieningen. De schaal loopt van 0 tot 100, waarbij 100 de meest optimale score is. De opgehaalde Walk Score kan iets afwijken van www.walkscore.com, omdat de locatiebepaling van de website afwijkt van de APIkoppeling die fluX heeft op de Walk Score.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 15 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
15
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
F
OBJECT
F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Vrijstaande bedrijfsruimte met kantoorruimte, met parkeergelegenheid op eigen grond en bijbehorende grond. Kadastraal bekend: Gemeente Heumen, sectie F, nummer 1049.
Indeling Ana de voorzijde is een grote overhead deur met loopdeur (ca. 3 m. breed en ca. 4 m. hoog), aan de rechterzijde is nog een kleinere overheaddeur. Verder is de hal voorzien van kantoorruimte van ca. 12m² (ingebouwd door de huurder zelf) toilet, pantry met close-in boiler, vloeistofdichte gewapende betonvloer en gasheater .
Terrein Het buitenterrein is aan de voor- en zijkant volledig verhard en kan aan de achterzijde verder worden verhard.
Bouwjaar:
1989
Bouwaard, materialen en constructie Bouwwijze Fundering: Vermoedelijk op betonnen palen en betonstroken. Constructie: Stalen constructie (schil) Gevels: Metalen gevelplaten Dakconstructie: Metalen dak Vloerconstructie: Betonvloer gewapend Installaties: gasheater, CV-Installatie en heaters Vrije hoogte: ca. 4,65m Draagkracht vloeren: Kraanbanen: Rema 2 ton Installaties: Verwarming: gas-heater en een elektrische gevelkachel in het kantoor dat eigenodom is van de huurder Warm water: close-in boiler Klimaat koeling: n.v.t. Brandpreventie middelen: Ja, aanwezig Thermische isolatie Vloer: nee Muur: ja Dak: ja Glas: n.v.t.
Bouwkundige staat:
Goed
Staat van onderhoud buiten:
Redelijk
Staat van onderhoud binnen:
Redelijk
Toelichting onderhoud De beoordeling van de onderhoudstoestand van de gebouwde onroerende zaak en de gebouwgebonden installaties is globaal geschied en uitsluitend in het kader van het waardeoordeel. Deze taxatie beoogt geen bouwkundig en/of installatietechnisch onderzoek te zijn. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand en/of eventueel verborgen gebreken. Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Met de hierna gebruikte termen, uitstekend, goed, voldoende, matig, slecht, wordt het volgende bedoeld: Uitstekend: Zo goed als nieuw Goed: Onderhoud is op peil Voldoende: Onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn Matig: Onderhoud op korte termijn noodzakelijk Slecht: Achterstallig onderhoud Dak: Gevels: Schilderwerk buiten: Schilderwerk inpandig: Vloeren: Plafonds: Installaties: Afwerkingsniveau: Buitenterrein:
Oordeel Redelijk, niet geïnspecteerd. Dit is op basis van wat de huurder en eigenaar de taxateur heeft vermeld. Redelijk Redelijk n.v.t. Redelijk Redelijk Redelijk Redelijk Goed
Vastgoed Taxatiewijzer:
2023
Normonderhoud type:
Verschillende VEX-typen
Parkeren (op eigen terrein):
Goed
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 16 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
16
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Toelichting parkeren Op eigen terrein is voldoende ruimte om te parkeren.
Functionaliteit:
Goed
Toelichting functionaliteit De functionaliteit wordt als goed beoordeeld. Dit vanwege de vrijstaande ligging op een ruim perceel en courante de verdeling tussen kantoor- en bedrijfsruimte. Het object bestaat voornamelijk uit bedrijfsruimte, met kleine, ondersteunende kantoorruimte en twee overheaddeuren.
F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD type
Ruimtetype(s)
Status
BVO m²
VVO m² of stuks
Bedrijfsruimte
Verhuurd
194,75
190,00
194,75
190,00
235,00
235,00
235,00
235,00
429,75
425,00
Bedrijfsruimte Subtotaal Overig terrrein
Verhuurd
Overig terrein Subtotaal
Totaal
F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Recentelijk hebben er geen aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen plaatsgevonden.
F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Uit de geraadpleegde bronnen zijn geen negatieve milieuaspecten geconstateerd. Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat de gesteldheid van de grond, het grondwater en/of de verwerkte materialen een belemmering vormen voor het huidige en/of toekomstige gebruik. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat de gesteldheid van de grond en/of het grondwater, alsmede de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige en toekomstige gebruik. Mocht desondanks wel sprake zijn van enige vorm van verontreiniging kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Object beoordeling Gelet op de onderhoudstoestand van het getaxeerde, de locatie en de courantheid beoordeelt taxateur het getaxeerde object als: goed.
Object score:
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Goed
Pagina: - 17 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
17
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
G
GEBRUIK
G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het object is thans geheel verhuurd en in gebruik als bedrijfsruimte.
Voorgenomen gebruik Idem aan huidig gebruik.
G.2 HUURSITUATIE Huidige verhuursituatie:
Goed
Vigerende huurovereenkomsten Huurder
Soort contract
Einddatum
Opgezegd
Molensteenmakerij Hans Titulaer
Huur
14-11-2025
Nee
Opzegtermijn (mnd) 6
Opzegdatum
VVO m²
Stuks
Contracthuur jr
Markt/herz. huur jr
14-05-2025
425
0
€ 15.253
€ 18.725
425
0
€ 15.253
€ 18.725
Totaal
Kerngegevens van de huurovereenkomsten 1e jaar na waardepeildatum Gegevens
Waarde
Aanvangsleegstand
-
Oninbare huur
-
Huurvrij
-
Huurbijzonderheden Er zijn geen bijzonderheden.
Geprognosticeerde huurstromen
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 18 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
18
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Gehanteerde contractgemiddelden (ongewogen) Item
Waarde
Vertrekkans huidige huurder
25%
Vertrekkans toekomstige huurders
50%
Looptijd nieuwe huurcontracten in maanden
60
Mutatieleegstand in maanden
3
Aanvangsleegstand in maanden
3
Default risico
0%
Mutatiekosten aanvangsleegstand m²/st
-
Mutatiekosten eerste contract m²/st
-
Mutatiekosten toekomstige contracten m²/st
-
Promotiekosten % markthuur
1,0%
Verhuurcourtage % markthuur
14,0%
G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:
Matig
Optimale aanwending (scenario analyse) Het huidige gebruik van het object wordt gezien als de meest gerede en optimale invulling (HABU - Highest and Best Use). De optimale aanwending is daarbij de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 19 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
19
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
H
ONDERBOUWING
H.1
MARKTVISIE Marktbeeld Afgelopen ontwikkelingen Q1 2024 In de bedrijfsruimtemarkt ligt de opname zowel op kwartaalbasis als op jaarbasis hoger, vooral gedreven door een toename van grotere (logistieke) opnames. De vraag naar bedrijfsruimten is nog altijd hoog, wat leidt tot stijgende huur- en koopprijzen. De mediane koopprijzen stijgen zelfs met 7 procent tot een recordhoogte van € 1.279,- per m². Ook de mediane huurprijs bereikt een top van ruim € 84,- per m². Aan de aanbodzijde zien we dat het aanbod van bedrijfsruimte voor het tweede kwartaal op rij toeneemt, waardoor in delen van de markt iets meer mogelijkheden ontstaan voor zoekers naar bedrijfsruimte. Vooral het aanbod van kleine metrages is groter geworden (Bron: NVM). Opname De bedrijfsruimtemarkt heeft zich snel hersteld na de lichte dip van vorig kwartaal. De opname komt dit kwartaal uit op 1,1 miljoen m² en ligt 8% hoger dan vorig kwartaal. Dit kwartaal kende tevens de sterkste opname van bedrijfsruimten in 2023. In vergelijking met Q4 2022 is er juist een daling van 22%. Voorgaande jaren was de opname ook veel hoger. Het aantal transacties steeg naar bijna 1.300 (Q3: 1.162). In Q4 2022 lag het aantal transacties veel hoger, namelijk op 1.403. In de meeste oppervlakteklassen lag de opname dit kwartaal hoger vergeleken met Q3 2023. Alleen in het middensegment tussen 1.000-5.000 m² is er een lichte daling.
Verassend was de hogere opname in het grote segment tussen de 10.000 en 25.000 m². Echter viel de opname van grotere warehouses boven de 25.000 m² fors terug. Hiermee wordt duidelijk de vraag naar XXL logistiek veel minder is. Kleinere bedrijfspanden tot 1.000 m² doen het iets beter vergeleken met Q3 2023, maar wel iets minder in vergelijking met vorig jaar. Breda heeft met 70.500 m² de hoogste opname gerealiseerd in Q4 2023. Een transactie van 25.000 m² in Teteringen had het grootste aandeel in de opname van de gemeente Breda. Hiernaast springt de hoge opname van enkele kleinere gemeente zoals Cuijk, Weert en Beek in het oog. Dit kwartaal bedraagt de gemiddelde transactieduur 126 dagen, wat een afname van 6 dagen betekent vergeleken met het vorige kwartaal. Door de hoge vraag komen transacties van bedrijfsruimten sneller tot stand vergeleken met voorgaande jaren. Desondanks zijn de mediane huurprijzen dit kwartaal stabiel gebleven rond de € 84,- per m². Daarentegen zijn de mediane koopprijzen met 11% verder gestegen naar ruim € 1.193,- per m². Aanbod Het aanbod is in Q4 uitgekomen op 7,3 miljoen m². In drie manden tijd is het aanbod hierdoor tegen de verwachting in met 643.000 m² forst toegenomen. Vergeleken met vorige kwartaal is het aantal objecten in aanbod ook aanzienlijk gestegen naar 5.031 (Q3: 4.666).
In dezelfde periode vorig jaar waren er nog maar 4.558 objecten beschikbaar. Sinds het tweede kwartaal van 2022 is het aanbod zowel in oppervlaktevolume als aantallen niet zo hoog geweest. Daarom lijkt er dit kwartaal meer ruimte in de markt te ontstaan. In Q4 is het aanbod van bedrijfsruimten met 9,5% aanzienlijk toegenomen in vergelijking met het vorige kwartaal. Op jaarbasis is er ook een stijging van 9%. Dit betekent ook een einde aan de voortdurende daling van het aanbod sinds 2021 vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar. De stijging van het aanbod komt mede door een verminderde economische activiteit, waardoor voorraden langer beschikbaar blijven. Daarnaast neemt het aantal faillissementen in de handel, bouw en industrie toe. Bovendien zijn er dit kwartaal meer nieuwbouwobjecten beschikbaar in vergelijking met Q3 2023. In alle oppervlakteklassen is er een stijging te zien van het aanbod vergeleken met Q3 2023. De groei van het aanbod is het grootst in het segment tussen de 10.000 en 25.000 m². Opvallend is dat het aanbod van kleinere bedrijfspanden tot 300 m² dit kwartaal ok toeneemt. De afgelopen jaren was het aanbod in dit segment niet zo hoog als in dit kwartaal. In vergelijking met vorig jaar zien we dat enkel het aanbod van objecten met een oppervlakte tussen de 1.000 en 2.000 m² niet verder stijgt. In de meeste provincies is er sprake van een aanbodstijging.
Slechts in een aantal provincies bleef het aanbod stabiel. Verassend is dat de provincie Utrecht het aanbod procentueel het sterkst is toegenomen (+26%). Daarnaast noteerden andere Randstedelijke provincies Zuid-Holland (+13%) en Noord-Holland (+12%) ook een flinke stijging. Ook was er een forse stijging te zien in Gelderland, Flevoland, Noord-Brabant en Limburg. In Groningen, Friesland, Overijssel en Zeeland is het aanbod ongeveer gelijk gebleven (Bron: NVM). Trends Bedrijfsruimte De bedrijfsruimtemarkt wordt gedomineerd door een groot tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimten en bouwgrond. Grondprijzen stijgen tot ongekende hoogtes en zowel gebruikers als beleggers betalen extreem hoge prijzen. Actieve herontwikkeling van bedrijventerreinen naar woningbouwlocaties door gemeenten resulteert vaker in een tekort aan alternatieven. Sommige regio’s (waaronder Rotterdam) hebben besloten om te investeren in het versterken van hun bedrijventerreinen. Verder heeft het demissionaire kabinet plannen om jaarlijks tot het jaar 2050 meer ruimten voor bedrijfsruimten te creëren. De bedrijfsruimtemarkt wordt gedomineerd door een groot tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimten en bouwgrond. • Grondprijzen stijgen tot ongekende hoogtes en zowel gebruikers als beleggers betalen extreem hoge prijzen.
Actieve herontwikkeling van bedrijventerreinen naar woningbouwlocaties door gemeenten resulteert vaker in een tekort aan alternatieven. Sommige regio’s (waaronder Rotterdam) hebben besloten om te investeren in het versterken van hun bedrijventerreinen. Verder heeft het demissionaire kabinet plannen om jaarlijks tot het jaar 2050 meer ruimten voor bedrijfsruimten te creëren. Bij panden met onvoldoende stroom duren de transactielooptijden langer vanwege de onzekerheid op aansluiting. Ook lijkt de vraag naar buitenruimte steeds toe te nemen, mits er een afsluitbaar terrein beschikbaar is. Oudere objecten zijn lastiger te verhuren door de kwaliteitsvraag en wegens aandacht voor energiezuinigheid. Bron: Dynamis en NVM
Verwachtingen indices commercieel Periode 1
Periode 2
Periode 3
Periode 4
Periode 5
Periode 6
Periode 7
Periode 8
Periode 9
Periode 10
Inflatie verwachting
2,70%
2,50%
2,20%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten verwachting
3,38%
3,12%
2,75%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Markthuur verwachting
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 20 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
20
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Marktsituatie Bedrijfsruimte Gelderland - Q1 2024 In Q4 2023 is er een significante afname van de vraag ten opzichte van het voorgaande kwartaal, Q3 2023. De opname bedroeg 100.817m², terwijl deze in Q3 2023 nog op 153.032m² lag. Dit is een procentuele afname van 34.1%. Als we de opname in Q4 2023 vergelijken met hetzelfde kwartaal vorig jaar, Q4 2022 (waarin het aantal 128.891m² bedroeg), is dit een afname van 21.8%. In Q4 2023 zijn er in totaal 180 transacties geweest. In het voorgaande kwartaal, Q3 2023, bedroeg het aantal transacties 152. Dit is een procentuele toename van 18.4%. Als we het aantal transacties vergelijken met Q4 2022 (waarin het aantal totale transacties 178 bedroeg), is dit een totale afname van 1.1%. De gemiddelde transactiegrootte in Q4 2023 bedroeg 560m², wat een significante afname is ten opzichte van Q3 2023 (waarin het 1.007m² was). Dit is een procentuele afname van 44.4%. Als we de gemiddelde transactiegrootte per m² vergelijken met Q4 2022 (waarin het 724m² bedroeg), is dit een afname van 22.7%. De gemiddelde looptijd van transacties in Q4 2023 bedroeg 147 dagen, wat een lichte afname is ten opzichte van Q3 2023 (waarin het 151 dagen was). Als we de gemiddelde looptijd van transacties vergelijken met Q4 2022 (waarin het 137 dagen bedroeg), is dit een toename van 7.3%.
Aanbod Bedrijfsruimte In Q4 2023 is er een toename van het aanbod ten opzichte van het voorgaande kwartaal, Q3 2023. Het aanbod bedroeg 942.373m², terwijl dit in Q3 2023 nog 825.604m² was. Dit is een procentuele toename van 14.1%. Als we het aanbod vergelijken met hetzelfde kwartaal vorig jaar, Q4 2022 (waarin het 935.408m² was), is dit een toename van 0.7%. In Q4 2023 staan er in totaal 673 objecten te koop/te huur. Dit is een toename van 7.9% vergeleken met Q3 2023 (waarin het 624 objecten waren). Als we het aanbod vergelijken met Q4 2022 (waarin het 651 objecten waren), is dit een toename van 3.4%. De gemiddelde aanbodgrootte in Q4 2023 bedroeg 1.400m², wat een toename is ten opzichte van Q3 2023 (waarin het 1.323m² was). Dit is een procentuele toename van 5.8%. Als we de gemiddelde aanbodgrootte per m² vergelijken met Q4 2022 (waarin het 1.437m² bedroeg), is dit een afname van 2.6%. De gemiddelde looptijd van het aanbod in Q4 2023 bedroeg 403 dagen, wat gelijk is gebleven aan Q3 2023. Als we de gemiddelde looptijd van het aanbod vergelijken met Q4 2022 (waarin het 654 dagen bedroeg), is dit een significante afname van 38.4%. Transactieprijzen Bedrijfsruimte De gemiddelde transactieprijs huur per m² bedroeg in 2023 € 78,-, wat een toename is ten opzichte van 2022 (waarin het € 70,- was). Dit is een procentuele toename van 11.4%.
De gemiddelde vraagprijs huur per m² bedroeg in 2023 € 72,-, wat een toename is ten opzichte van 2022 (waarin het € 70,- was). Dit is een procentuele toename van 2.9%. De gemiddelde transactieprijs koop v.o.n. per m² bedroeg in 2023 € 1.385,-, wat een toename is ten opzichte van 2022 (waarin het € 1.155,- was). Dit is een procentuele toename van 19.9%. De gemiddelde vraagprijs koop per m² bedroeg in 2023 € 1.276,-, wat een toename is ten opzichte van 2022 (waarin het € 1.180,- was). Dit is een procentuele toename van 8.1%.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 21 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
21
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
H.1
HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties De gehanteerde referentieobjecten geven een indruk van de huurprijs van min of meer vergelijkbare objecten en/of locaties op basis van (recente) transacties. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde object. Deze referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuurwaarde is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, (gepubliceerde) aanbod en de marktkennis van de taxateur. TIEL, OUDE MEDELSESTRAAT 3, bedrijfsruimte met verhard, omringend en omheind buitenterrein van circa 190 m². Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Vergelijkbaar Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere vierkante meter prijs. MALDEN, AMBACHTSWEG 6, bedrijfsruimte/werkplaats met een kantine en een tweetal kantoorruimten met pantry en toilet Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Beter, meer en moderene voorzieningen, maar geen vrijstaand object. Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere vierkante meter prijs.
HEIJEN, DE GROOTE HEEZE 36, bedrijfsruimte voorzien van een balie, toilet en kantoortje op de verdieping Deze referentie is op het gebied van: Locatie:Slechter Kwaliteit: Vergelijkbaar Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een lagere vierkante meter prijs. NIJMEGEN, HOGELANDSEWEG 77B, geschakelde bedrijfshal voorzien van elektrische overheaddeur met loopdeur Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Slechter, object heeft geen voorzieningen Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een lagere vierkante meter prijs LIESHOUT, DE STATER 36, buitenterrein op bedrijventerren de Stater. Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Beter, ruim perceel van ca. 400m² Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een vergelijkbare vierkante meter prijs DOETINCHEM, INNOCATIEWEG 26A, buitenterein op bedrijventerrein 'De Batterijen' in Veenendaal Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Beter, ruim perceel van ca. 400m² Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere vierkante meter prijs
Huurreferenties commercieel Totaal m² of stuks
Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk
Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD type
24-5-2024
Oude Medelsestraat 3
Tiel
Bedrijfsruimte
110
€ 15.000
€ 136
6-10-2023
De Groote Heeze 36
Heijen
Bedrijfsruimte
225
€ 14.400
€ 64
12-5-2023
De Stater 36
Lieshout
Overig terrein
500
€ 7.200
€ 14
2-5-2023
Hogelandseweg 77b
Nijmegen
Bedrijfsruimte
305
€ 18.000
€ 59
3-11-2022
Innocatieweg 26A
Doetinchem
Overig terrein
400
€ 10.000
€ 25
28-2-2023
Ambachtsweg 6
Malden
Bedrijfsruimte
151
€ 15.744
€ 104
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 22 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
22
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 6 1 - Referentie Type: huurtransactie | Oude Medelsestraat 3 - 4005 EK Tiel Transactiedatum:
24-05-2024
Huuropbrengst per jaar:
€ 15.000
Straat:
Oude Medelsestraat 3
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 136,36
Plaats:
Tiel
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Bedrijfsruimte
Bouwjaar:
1985
Totaal m² of stuks:
110
2 - Referentie Type: huurtransactie | Hogelandseweg 77b - 6545 AB Nijmegen Transactiedatum:
02-05-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 18.000
Straat:
Hogelandseweg 77b
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 59,02
Plaats:
Nijmegen
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Bedrijfsruimte
Totaal m² of stuks:
305
Bron:
NVM
3 - Referentie Type: huurtransactie | De Groote Heeze 36 - 6598 AV Heijen Transactiedatum:
06-10-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 14.400
Straat:
De Groote Heeze 36
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 64,00
Plaats:
Heijen
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Bedrijfsruimte
Bouwjaar:
1994
Totaal m² of stuks:
225
4 - Referentie Type: huurtransactie | De Stater 36 - 9999aa Lieshout Transactiedatum:
12-05-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 7.200
Straat:
De Stater 36
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 14,40
Plaats:
Lieshout
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Overig terrein
Totaal m² of stuks:
500
5 - Referentie Type: huurtransactie | Innocatieweg 26A - 7007 CD Doetinchem Transactiedatum:
03-11-2022
Huuropbrengst per jaar:
€ 10.000
Straat:
Innocatieweg 26A
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 25,00
Plaats:
Doetinchem
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Overig terrein
Totaal m² of stuks:
400
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 23 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
23
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
6 - Referentie Type: huurtransactie | Ambachtsweg 6 - 6581 AX Malden Transactiedatum:
28-02-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 15.744
Straat:
Ambachtsweg 6
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 104,26
Plaats:
Malden
Energielabel:
A
IPD type:
Bedrijfsruimte
Totaal m² of stuks:
151
Overzicht ruimtetypes IPD type
Ruimtetype(s)
BVO m²
VVO m²
Markt/herz. huur per m²
Markt/herz. huur per jr
% van totaal
Bedrijfsruimte
195
190
€ 80,00
€ 15.200
81,2 %
Subtotaal of gemiddelde
195
190
€ 80,00
€ 15.200
81,2 %
Overig terrrein
235
235
€ 15,00
€ 3.525
18,8 %
Subtotaal of gemiddelde
235
235
€ 15,00
€ 3.525
18,8 %
430
425
€ 18.725
100,0 %
Bedrijfsruimte
Overig terrein
Totaal
Verklaring gehanteerde markthuur De gerealiseerde huurprijzen en vraaghuren van overig terrein kennen een bandbreedte van ca. € 14,- tot ca. € 25,- per vierkante meter. De markthuur voor het getaxeerde is gezet op € 15,- omdat dit terrein niet los verhuurd kan worden. De gerealiseerde huurprijzen en vraaghuren in de omgeving kennen voor vergelijkbare bedrijfsruimten een bandbreedte van ca. € 60,- tot ca. € 160,- per vierkante meter. De markthuur voor het getaxeerde is gezet op € 80,- (hal). De huurprijzen zijn echter sterk afhankelijk van ondermeer de grootte, kwaliteit en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel vanwege andere factoren hogere of juist lagere huurprijzen worden gerealiseerd. Onder het hoofdstuk referenties in dit rapport heeft taxateur de verhouding tussen de referenties en het getaxeerde nader uiteen gezet.
Waarde Nienke de Nienke Zwart RT Waarde op: op: 23-05-2024 23-05-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: de Zwart RT
Pagina: - 24 - Printdatum: van 45 | Printdatum: 25-06-2024 25-06-2024 | Pagina
24
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6A, 6581 AB Malden
H.3
KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De gehanteerde referentieobjecten geven een indruk van de huur-/koopprijs en of rendement van min of meer vergelijkbare objecten en/of locaties op basis van (recente) transacties. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde object. Deze referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuurwaarde of rendement is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, (gepubliceerde) aanbod en de marktkennis van de taxateur. De genoemde referenties zijn vergelijkbaar qua gebruik als van het getaxeerde object. De afwijkingen in ligging, afwerking en omvang zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarde van het getaxeerde. CUIJK, DE HORK 8, Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Slechter, er is sprake van achterstallig onderhoud á ca. € 63.000 Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een lagere prijs per vierkante meter waarbij rekening dient te worden gehouden met het feit dat de referentie veel groter is dan het getaxeerde. Daar staat tegenover dat de BAR k.k op de markthuur lager is.
FACTORIJWEG 12B NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Slechter omdat het niet een vrijstaande ruimte met grond betreft, beter vanwege de interne afwerking Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een lagere prijs per vierkante meter doordat de referentie groter is dan het getaxeerde. Daar staat tegenover dat de BAR k.k op de markthuur lager is. FACTORIJWEG 12 NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Slechter omdat het niet een vrijstaande ruimte met grond betreft, beter vanwege de interne afwerking Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een lagere prijs per vierkante meter. Daar staat tegenover dat de BAR k.k op de markthuur lager is.