Bijlage III Reactienota Woningbouwplan De Schoren en herinrichting Molenpark 20 november 2023

Reactienota inzake reactie buurtbewoners Molenwijk n.a.v. presentatie op 20 november 2023 inzake Woningbouwplan De Schoren en herinrichting Molenwijkpark Versie 5 maart 2024

Zaak Document

: :

64590 197360

Inleiding Op 20 november 2023 organiseerde de gemeente Heumen een informatiebijeenkomst over het Woningbouwplan De Schoren en herinrichting Molenpark. In totaal ontvingen 488 adressen een uitnodigingsbrief. We ontvingen 129 inschrijvingen voor de bijeenkomst (waarbij het in 42 gevallen ging om twee personen voor 1 adres). Daarmee hebben 108 adressen zich aangemeld voor de bijeenkomst (22% van het aantal uitgenodigde adressen). Tijdens de bijeenkomst is de huidige stand van de plannen toegelicht. Er zijn informatieve en kritische vragen gesteld. Daarop is geprobeerd een zo goed mogelijk antwoord te geven. De gemeente heeft de deelnemers voorts de mogelijkheid geboden om na afloop een geschreven reactie te geven. Dit omdat sommigen in een grote groep minder makkelijk het woord krijgen. En omdat een schriftelijke reactie het mogelijk maakt nuances en een uitgebreidere onderbouwing mee te geven. Van deze mogelijkheid hebben 37 van de aanwezigen gebruik gemaakt (34% van de voor de bijeenkomst aangemelde adressen; 8% van alle aangeschreven adressen). Sommigen namens zichzelf en sommigen namens meerdere personen (bijvoorbeeld samen met een partner). In deze reactienota hebben we de verschillende reacties gebundeld en van een antwoord voorzien. In bijlage 1 zijn alle reacties geanonimiseerd weergegeven.

Voor de leestbaarheid is op sommige plekken een witregel of een opsommingsteken toegevoegd. Verder zijn de reacties niet bewerkt. Heumen, 5 maart 2024.

2

Inhoudsopgave Inleiding 2 Inhoudsopgave

3

Samenvatting reacties en antwoorden

4

Inhoudelijke reactie op gemaakte opmerkingen

6

1.

Relatie met afspraken uit 2018

6

2.

Relatie met het Beeldkwaliteitsplan uit 2021

8

3.

Woondeal

9

4.

Grondexploitatie (GREX)

11

5.

Het plan op hoofdlijnen

15

6.

Type woningen

19

7.

Appartementengebouw

21

8.

Groen en spelen

23

9.

Verkeer en parkeren

24

10.

Proces

25

Geanonimiseerde reacties

28

3

Samenvatting reacties en antwoorden Het voornemen om in de Molenwijk een park en een appartementen gebouw aan te leggen houdt de inwoners bezig. Van de 488 aangeschreven adressen bezoeken 129 adressen de informatiebijeenkomst op 20 november 2023. Van de aanwezigen gebruiken 37 adressen de mogelijkheid om nadien een schriftelijke reactie in te dienen. Naast een aantal positieve reacties zijn er ook kritische vragen en een aantal duidelijk negatieve reacties. Door de oogharen bekeken zijn er in de negatieve reacties twee hoofdlijnen te ontdekken: a. De gemeente moet zich houden aan het plan uit 2021. Dat is waar de bewoners in meerderheid mee hebben ingestemd. Dat betekent een kleiner aantal (18) koop appartementen en daarmee een iets groter park b. Het gebouw is naar de mening van sommige aanwonenden te hoog en te groot. Daarbij spelen zorgen over schaduw, uitzicht en inkijk een rol. Veel van de vragen en reacties vallen binnen één van deze twee hoofdlijnen of lijken deze te willen onderbouwen. Volledig uitvoeren van het plan uit 2021 De gemeente heeft het plan uit 2021 moeten aanpassen door kostenstijgingen en de Woondeal 2.0 die in 2022 gesloten is. Onderdeel van de eerste hoofdlijn zijn vragen of de gemeente zich niet kan onttrekken aan de Woondeal of extra geld in het project kan steken. In beide gevallen zijn minder woningen nodig.

In de antwoorden lichten we als gemeente toe dat we niet af willen zien van toepassing van de Woondeal om precedentwerking te voorkomen en de inhaalslag op het gebied van betaalbare woningen niet in gevaar te brengen (zie 3.1). Kostenneutraliteit is bij planontwikkeling altijd een uitgangspunt om onze financiële positie niet in gevaar te brengen. Slechts in bijzondere omstandigheden wijken we daar van af (zie 4.3). Die zijn hier niet aan de orde. Verder worden geen oneigenlijke kosten opgevoerd om het aantal woningen te kunnen verhogen: het zijn alleen kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het perceel (4.8). De gemeente draagt nu al € 200.000,= bij aan het park. Een grotere bijdrage staat niet in verhouding tot de omvang van het plan en gaat ten koste van andere gemeentelijke activiteiten. Ook wordt de gemeente verweten dat zij vergeet dat park en een beperkt aantal woningen onderdeel zijn van een afspraak uit 2018. Door het aantal woningen te vergroten zou de gemeente onbetrouwbaar zijn. Onze reactie is dat het plan uit 2021 voortbouwt op de afspraak uit 2018. Het is dít plan dat we op onderdelen hebben moeten aanpassen. Ook overheden moeten rekening houden met gewijzigde omstandigheden; dat maakt hen nog niet onbetrouwbaar (1.4).

Bovendien: grote delen van het oorspronkelijke plan blijven overeind en de footprint van de appartementen in het huidige voorstel is slechts 14 meter langer dan de versie uit 2021. Er komt een groter park dan nu het geval is (vergroening) en dat krijgt bovendien een betere kwaliteit (1.1). Verder is een belangrijk pijnpunt het ontbreken van koopwoningen in het nieuwe plan. Dat raakt bijvoorbeeld bewoners die vanuit een grotere koopwoning binnen de wijk willen doorstromen naar een kleinere woning. Wij hebben naar mogelijkheden gezocht om koopwoningen in te passen, maar dit bleek uiteindelijk niet mogelijk. Met name de combinatie van de hoofdwensen uit de Molenwijk (1. een zo groot mogelijk park – zeker niet kleiner dan het ontwerp uit 2021; 2. behoud/realisatie van speelvoorzieningen; 3. ondergronds parkeren en 4. het behoud van bomen) maakt dat we op het huidige ontwerp uitkomen dat uit één appartementencomplex bestaat.

4

We hebben Oosterpoort nodig om Sociale Woningbouw te realiseren. Oosterpoort kiest ervoor om alleen woningen in de sociale huur en de middenhuur te realiseren. Overigens was in het plan uit 2021 slechts 50% van de appartementen koop: het gevolg van een eerdere versie van de Woondeal. Men kan zich zelfs afvragen of koop in dat plan in die vorm uiteindelijk uitvoerbaar was geweest - gegeven de consequenties van het Didam-arrest eind 2021. Een groter aantal woningen zorgt naar mening van de verkeersdeskundige van de gemeente niet voor problemen (9.1). Ook zijn er voldoende ondergrondse parkeerplaatsen zodat de parkeerdruk niet vergroot wordt. Kritiek op het ontwerp Onderdeel van de tweede hoofdlijn zijn vragen die gaan over de hoogte van het gebouw (schaduw; inkijk) en de locatie. De vraag die veel wordt gesteld, is of situering aan de Randwijksingel niet beter zou zijn. Er is zal in stedelijk gebied nooit een variant gevonden worden waar voor niemand nadelen in ziet. Qua schaduw (7.3) en inkijk (7.4) zien wij geen aanmerkelijke verslechtering in vergelijking met de huidige situatie. De situering van het gebouw aan de Schoren is altijd de insteek geweest. Daar zijn ook goede argumenten voor (5.8). Het ontwerp uit 2021 kon rekenen op draagvlak bij de participerende bewoners. Het plan moet worden aangepast op veranderde omstandigheden.

Er zijn echter geen argumenten om het hele planproces opnieuw te doorlopen. Moet er überhaupt wel gebouwd worden in de Molenwijk? De vraag naar (betaalbare) woningen voor starters, senioren en mensen met een beperkt inkomen is enorm. Met de Omgevingsvisie heeft de gemeenteraad als belangrijk uitgangspunt vastgesteld dat bij woningbouw “inbreiding” voor “uitbreiding” gaat. Het aantal mogelijkheden om binnen de kernen uit te breiden is beperkt. Daarom benutten we deze locatie ook (zie 5.4). Vragen en kritiek over het doorlopen proces Er wordt door sommigen gesteld dat de wijk niet betrokken zou zijn geweest bij het uitwerken en afwegen van varianten. Dit soort afwegingen zijn tijdens het participatieproces in 2021 wel besproken. De uitkomst kon op draagvlak in de buurt rekenen. We passen nu slechts dit plan aan de veranderde omstandigheden aan. Verder geven enkele wijkbewoners aan dat zij de indruk hebben dat de Meedenkgroep geen invloed zou hebben gehad en dat er weinig tot niets met hun input zou zijn gedaan. De ingesnoerde variant die de uitkomst is van dit proces heeft niet de instemming van de Meedenkgroep gekregen, maar is wel in hoge mate bepaald door de kritische reactie op eerdere varianten (zie 10.3). Positieve reacties Tot slot willen we in deze samenvatting een aantal de positieve reacties niet onbenoemd laten.

Starters met kinderen kijken uit naar de aanleg van het park en de bijbehorende speelvoorzieningen. Er zijn ook inwoners van de Molenwijk die vinden dat het college een goed evenwicht heeft gevonden voor zowel de behoeften van de wijk als de gewijzigde omstandigheden.

5

Inhoudelijke reactie op gemaakte opmerkingen 1. Relatie met afspraken uit 2018 1.1 AFSPRAKEN 2018 - Er is geen/onvoldoende rekening gehouden met de afspraken uit 2018. Waarom niet? Wij zijn ons goed bewust van de historie van dit project. Op de sheet “Voorgeschiedenis” (sheet 5) in de presentatie staat de kern van de afspraken benoemd. Alleen het jaartal 2018 stond niet op de sheet. Omdat wij deze afspraken kennen zijn wij gestart met de gedetailleerdere uitwerking om aan de afspraak invulling te geven. Deze uitwerking wordt wel beïnvloed door veranderde omstandigheden en besluitvorming sindsdien. Wij realiseren ons dat de uitwerking daarmee niet voor 100% gelijk is aan het beeld uit 2021. Maar tegelijk is het ook niet waar dat wij niet langer aan de afspraak voldoen. Alle elementen uit die afspraak zijn aanwezig: er komt een park dat groter is dan in de situatie dat er nog een school stond en dat bovendien een hele andere uitstraling krijgt. Verder komt er nog steeds een appartementengebouw. Door alle ontwikkelingen zijn er nu alleen meer woningen nodig dan destijds voorzien. Maar de individuele woningen zijn wel kleiner. Het nu geplande gebouw is 14 meter langer dan de massastudie uit 2021. Uw opvatting is (als wij de indieners goed begrijpen) dat we als gemeente geen rekening zou moeten houden met de recente ontwikkelingen.

En dat wij de afspraken uit 2018 en/of het beeldkwaliteitsplan uit 2021 één op één uit moeten voeren. Wij menen dat dit niet wenselijk én niet meer mogelijk is.

1.2 AFSPRAKEN 2018 - Kan de gemeente zomaar afwijken van de uitgangspunten uit 2018? Het college zal het aangepaste plan moeten voorleggen aan de gemeenteraad. Daarbij zullen ook de redenen worden benoemd die maken dat de invulling op onderdelen is aangepast (groter aantal woningen) . Een onderdeel van de te volgen procedure (BOPA) is dat het college de raad om een advies moet vragen, welk advies bindend is. Het college moet dit advies opvolgen, dus de eindbeslissing ligt bij de gemeenteraad.

1.3 AFSPRAKEN 2018 - In het plan zitten meer appartementen dan bij de afspraak uit 2018 De gemeente maakt bij de ontwikkeling van een gebied kosten. Hierbij valt te denken aan de kosten verbonden aan sloop, bouw- en woonrijp maken en planvoorbereiding. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen is dat deze kosten worden gedekt door de opbrengsten van de gronduitgifte.

6

De kosten van alles wat met bouwen te maken heeft zijn sinds 2018 sterk gestegen (denk aan kosten voor sloop, bouw- en woonrijp maken en de kosten voor de planvoorbereiding). Om alle gemaakte kosten te kunnen verhalen zijn er meer woningen nodig. Dat was in 2021 ook al het geval. Toen is het aantal woningen daarom verhoogd van 10 naar 18.

1.4 AFSPRAKEN 2018 - Waarom gedraagt de gemeente zich zo onbetrouwbaar door zich niet aan de afspraken uit 2018 te houden? Waarom zouden we als buurt dan überhaupt nog afspraken maken met de gemeente? Kunt u de gemeentelijke beleidsruimte niet beter gebruiken om het vertrouwen van de buurt in de gemeente te herstellen? De vraag veronderstelt dat de gemeente zich onder alle omstandigheden aan een gemaakte afspraak moet houden. Ook wanneer deze niet meer uitvoerbaar is, niet te betalen is of is ingehaald door latere besluiten van de regio en de rijksoverheid. Dat personen en organisaties zich moeten aanpassen aan veranderende omstandigheden is aan de orde van de dag. Het is daarom dat de rechter op een vergelijkbare manier in het privaatrecht beoordeelt of uitvoering van een contract bij gewijzigde omstandigheden nog ‘redelijk’ en ‘billijk’ is. De gemeente moet ook betrouwbaar zijn voor het Rijk, de provincie en de regio waarmee het afspraken heeft gemaakt in het kader van de Woondeal 2.0. Deze afspraken zijn nadien gemaakt omdat de omstandigheden op de woningmarkt na 2018 voor bepaalde groepen lastiger zijn geworden. De krapte op de woningmarkt is sinds 2018 echt veel groter geworden. Daarmee is toepassing van de Woondeal voor dit plan ook goed verdedigbaar. De gemeente Heumen moet ook betrouwbaar zijn voor andere inwoners. Bijvoorbeeld inwoners die een woning zoeken.

Of inwoners binnen en buiten de Molenwijk die ozb betalen en eventuele tekorten mede zouden moeten financieren. De gemeente moet betrouwbaar zijn voor veel verschillende spelers. De gemeente neemt de afspraken uit 2018 bijzonder serieus. De gemeente heeft zich daarom ingespannen om zich zoveel mogelijk aan de eerder gemaakte afspraken te houden. Het plan uit 2021 kon immers op instemming van een groot deel van de buurt rekenen. Het appartementencomplex in het nieuwe plan wordt slechts 14 meter langer. Dit is een naar verhouding klein deel van de totale lengte van 160 meter van het park. Daarom menen wij niet onbetrouwbaar te handelen, maar zowel rekening te houden met de gemaakte afspraken áls met de gewijzigde omstandigheden.

7

2. Relatie met het Beeldkwaliteitsplan uit 2021 2.1 ONTWERP 2021 - In het plan zitten meer appartementen dan bij het plan uit 2021 (18). Waarom? Zie het antwoord onder 1.3

2.2 ONTWERP 2021 - Ook in 2021 waren er bezwaren om de hoogte van het gebouw Bij de ontwikkeling van het plan uit 2021 is de Molenwijk uitgebreid betrokken geweest. De uitnodigingen zijn breed verspreid en niemand is van deelname uitgesloten. Er zijn maar weinig bouwprojecten waarbij er niemand te vinden is die niet enige vorm van kritiek heeft. De inwoners van de Molenwijk hebben in 2021 met ruime meerderheid hun voorkeur uitgesproken voor dit plan. De hoogte van het aangepaste plan uit 2023 verschilt niet met die van het plan in 2021.

2.3 ONTWERP 2021 - Was het niet beter om - gelet op de veranderde omstandigheden - een heel nieuw plan te maken? We hebben daarom een aantal redenen van afgezien: 1. Een groot aantal factoren die het ontwerp bepaalt is niet veranderd: samenstelling van de bodem, het aanwezige groen, de te behouden bomen, hoogteverschillen, effecten voor omwonenden zoals schaduw, verkeersstromen en parkeerdruk. De belangrijkste wijzingen sindsdien (Woondeal; kostenstijging) hebben dan ook geen invloed op deze factoren, maar alleen op het aantal en woningen en de doelgroep. 2. In 2021 zijn verschillende alternatieven overwogen. De inwoners van de Molenwijk hebben toen met ruime meerderheid hun voorkeur uitgesproken voor de opzet in het plan van 2021 3. Wij nemen als gemeente de verwachtingen die in de wijk zijn gewekt door de afspraken uit 2018 en de overeenstemming uit 2021 zeer serieus. Wij moeten echter wel rekening met kostenstijgingen en de Woondeal. Dat kan met de aangepaste versie van het plan uit 2023. 4. Het helemaal opnieuw beginnen kost de gemeenschap opnieuw tijd en geld. Gelet op het bovenstaande konden wij hier geen goede reden voor vinden.

8

3. Woondeal 3.1 WOONDEAL 2.0 - Waarom houdt de gemeente vast aan uitgangspunten als de "Woondeal" Met wat meer souplesse op dit punt kunnen er minder woningen komen Hiervoor hebben we meerdere redenen: a. In de meeste buurten en kernen geldt dat inwoners liever minder dan meer woningen willen. Wanneer we in de Molenwijk afzien van de Woondeal zullen andere buurten/kernen dat ook willen. Er zijn in onze gemeente meerdere locaties waar we in dezelfde situatie zitten. Wanneer we in de Molenwijk afwijken hebben we geen goede reden het op andere locaties ook niet te doen (precedentwerking). Op die manier halen we de achterstand in het aantal betaalbare woningen (en dan vooral de achterstand in sociale huurwoningen) nooit in. b. Woningbouwprojecten hebben een lange doorlooptijd. Wanneer we nu afzien van het bouwen van betaalbare woningen zal het nog langer duren voordat bijvoorbeeld starters, senioren of inwoners met een lager inkomen een woning kunnen vinden. c. De Woondeal geldt voor heel Heumen: wanneer we daarvan in dít project afwijken geldt dat op een andere locatie méér goedkope woningen moeten komen. Omdat de Woondeal 2.0 de financiële haalbaarheid van ieder project lastiger maakt, zou dat kunnen betekenen dat er minder woningen kunnen worden gebouwd. Dat is slecht nieuws voor de vele woningzoekenden in onze gemeente.

3.2 WOONDEAL 2.0 - Waarom past u de Woondeal op dit project toe en niet op heel Heumen? Zie het antwoord onder 3.1

3.3 WOONDEAL 2.0 - Hoe past dit plan binnen het totaal aan voorgenomen woningbouw binnen de gemeente? Is er dan nog een noodzaak om in dit project volledig aan de Woondeal te voldoen? Onderstaande tabel vat het aantal nieuw te bouwen woningen samen. Het gaat hierbij om projecten die ons in december 2023 bekend zijn, maar waarvan onduidelijk is of deze allemaal tot uitvoering zullen komen.

9

Gelet op deze aantallen is het nodig om in de Molenwijk betaalbare woningen te realiseren om het percentage van 67% te behalen. Daarbinnen is het totaal aantal woningen sociale woningbouw iets hoger dan de minimumgrens van 30%. Tegelijkertijd heeft onze gemeente een achterstand in te halen wanneer we kijken naar de opbouw van de totale woningvoorraad in onze gemeente. Verder is de haalbaarheid van enkele in voorbereiding zijnde woningbouwplannen (waar sociale huur deel van uitmaakt) onzeker.

10

4. Grondexploitatie (GREX) 4.1 GREX: Waarom houdt de gemeente vast aan uitgangspunten als de "Woondeal" en "een sluitende grondexploitatie"? Met wat meer souplesse zijn er minder woningen nodig De gemeente moet alle kosten die horen bij de sloop van de school en het bouw- en woonrijp maken van de grond voor park en woningen zelf betalen. De gemeente moet geld dat het zelf niet heeft lenen en daarover rente betalen. Wanneer er tegenover deze kosten geen inkomsten staan moeten de gemeentelijke belastingen worden verhoogd en/of andere uitgaven worden geschrapt. Een sluitende grondexploitatie voorkomt dit. Daarom bouwen we zoveel woningen als nodig is om de kosten van park en woningen te kunnen financieren.

4.2 GREX: Waarom maakt u de kostenstijging het probleem van de wijk? Kan de gemeente niet een tekort op de GREX accepteren en dit ten laste brengen van de algemene reserves? (Bijvoorbeeld van vier ton) De gemeente investeert al € 200.000,= in het park waar geen inkomsten tegenover staan. Ook is de grond niet recent getaxeerd zodat hier voor de gemeente ook een (verborgen) financieel nadeel in zit (zie ook 4.5). Dit alles maakt dat niet gesteld kan worden dat het college geen geld over heeft voor de Molenwijk. Een nog grotere bijdrage legt een extra beslag op de gemeentefinanciën dat niet past bij de beperkte omvang van het plangebied.

4.3 GREX: Waarom gaat er wél extra geld naar het project de Kanaalzone en niet naar dit project? Als algemeen uitgangspunt geldt dat gebiedsontwikkelingen budgettair neutraal dienen te zijn en dus dat de voor een plan te maken kosten worden gedekt door de in datzelfde plan te genereren opbrengsten. Dit om de financiële positie van de gemeente niet in gevaar te brengen. En omdat het ook logisch is dat de kosten van een plan ook worden gedekt door de opbrengsten van datzelfde plan. Er kunnen echter omstandigheden zijn om van dit uitgangspunt af te wijken. Dat is een bestuurlijke keuze. De gemeenteraad heeft er in het geval van de Kanaalzone voor gekozen om een deel van het berekende tekort voor rekening van de gemeente te nemen omdat: • dit plan anders onhaalbaar zou zijn vanwege de hoge verwervingskosten van de steenfabriek en de kosten verbonden aan de herinrichting van het sportpark; • de ontwikkeling van dit plan van groot belang wordt geacht om te voorzien in de woningbehoefte en vanwege de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Malden; • zowel het rijk als de provincie extra geld geven om dit project mogelijk te maken. De gemeente kan dan niet achterblijven omdat deze extra financiering dan mogelijk zou wegvallen.

11

4.4 GREX: de gemeente voegt oneigenlijk kosten toe waardoor meer woningen nodig zijn In deze grondexploitatie zijn alleen kosten opgenomen die we als gemeente in iedere andere grondexploitatie laten opnemen. Alle opgenomen kosten hebben te maken met het bouw- een woonrijp maken van het gedeelte dat bestemd is voor woningbouw. Zie voor een specificatie 4.8.

4.5 GREX: Is het boekhoudkundig gezien noodzakelijk om de boekwaarde van school en de kosten van de sloop op te nemen in de stichtingskosten? Hoe reëel is het om de waarde van een reeds afgeschreven school op te nemen in de GREX? Onze adviseurs hebben alle kosten en opbrengsten voor dit project opgenomen die relevant zijn. Het bedrag dat is opgenomen voor de school is niet de waarde van het gebouw zelf, maar van de grond waarop deze heeft gestaan. Deze grond wordt ingebracht voor woningbouw. Deze kosten worden daarom meegenomen. De grondslag hiervoor is het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Toepassing hiervan wordt getoetst door onze accountant. Overigens is deze grond niet zeer recent getaxeerd. Wanneer dat wel was gedaan was de waarde zeer waarschijnlijk hoger geweest. In dat geval waren er nog meer woningen nodig geweest om de kosten te dekking. In die zin sponsort de gemeente economisch gezien de Molenwijk dus ook.

4.6 GREX: Waarom worden de sloopkosten niet toegerekend aan de nieuwbouw van de school en wél aan dit project? Het gaat om alle kosten en opbrengsten die voor de realisatie van dít plangebied van belang zijn. De nieuwe school is op een andere locatie gerealiseerd. Daarbij zijn alle kosten en opbrengsten meegenomen die voor dát plangebied relevant waren.

4.7 GREX: Is er toegerekend naar een uitkomst van 36 woningen? Nee. We hebben het globale kostenniveau uit 2021 aangepast naar het kostenniveau van begin 2023. Daarna hebben we achteruit gerekend om te bepalen hoeveel woningen er nodig zijn om de (gestegen) kosten te kunnen betalen.

12

4.8 GREX: Wat zijn de onderliggende bedragen in de GREX? Hoe ziet de onderbouwing van de kosten er uit? U ziet hier een overzicht van de kosten en opbrengsten uit de GREX. Deze bedragen zijn een momentopname: deze veranderen wanneer nieuwe informatie beschikbaar komt. Verder worden deze jaarlijks geactualiseerd als het gaat om kostenstijgingen (inflatie) en rentepercentages. Op dit moment vertoont de GREX nog een kleine plus. We verwachten dat deze neutraal wordt wanneer: • op het moment van uitvoering alle kosten verder zijn gestegen (inflatie) • alle kosten in beeld zijn (met name de kosten die te maken hebben met zaken als waterberging en inpassing). Die zijn op dit moment op hoofdlijnen bekend. De ervaring leert dat er bij de concretisering altijd nog kosten bijkomen. Daar moet enige financiële ruimte voor blijven. De bedragen zijn (in november 2023) als volgt:

Beknopte toelichting: • al deze posten hebben betrekking op het bouw- en woonrijp maken van het woningdeel van het Molenpark. De kosten en opbrengsten voor het parkdeel zitten niet in deze grondexploitatie • De verwervingskosten hebben betrekking op de waarde van de grond die wordt ingebracht (en dus niet meer op de school).

13

4.9 GREX: Zitten er kosten voor de rioleringsaanpak Molenwijk verstopt in de GREX voor dit project? Nee, het is eerder andersom. Sommige kosten kunnen hier via het project rioleringsaanpak worden gefinancierd.

14

5. Het plan op hoofdlijnen 5.1 Hoofdlijnen plan: - Is dit woningbouwplan niet in strijd met de Strategische visie waarin leefbaarheid voor bewoners en wijken voorop staat? Nee, naar onze mening is het plan niet in strijd met de Strategische visie. Integendeel het levert een bijdrage aan de realisering daarvan. Enerzijds door te voorzien in huisvesting voor de doelgroep met een wat smallere beurs. Met de aanleg van een beperkt aantal woningen voor starters, senioren en doorstromers creëren we woonruimte voor die inwoners van Heumen die op dit moment geen eigen of geschikte woonruimte kunnen vinden. En anderzijds door de ontwikkeling van hoogwaardig groen: met de aanleg van het parkdeel verbeteren we de leefbaarheid van de Molenwijk.

5.2 Hoofdlijnen plan: - Is het niet verstandig om vooraf de planschade te berekenen en dan te beoordelen of een extra verdieping wel voldoende oplevert? In de voorlopige exploitatieberekening is een bedrag voor planschade geraamd waarvan aangenomen mag worden dat dit toereikend is.

5.3 Hoofdlijnen plan: - Wat is uw integrale visie op de gehele gebiedsontwikkeling [in de Molenwijk]? Er is een visie: het plan uit 2021. De wijziging die we nu voorstellen is niet dusdanig groot dat dit noopt tot een totale herziening van deze visie.

5.4 Hoofdlijnen plan: Waarom kunt u niet op andere plekken bouwen dan in een woonwijk? Bij het vaststellen van de Omgevingsvisie heeft de gemeenteraad de belangrijkste uitgangspunten vastgesteld. Eén van de uitgangspunten is dat “inbreiding” voor “uitbreiding” gaat. Het ruimtelijk beleid van de rijksoverheid, de provincie én de gemeente is er namelijk op gericht het buitengebied zoveel als mogelijk te ontzien van verdere verstedelijking en de woningbouwopgave, mits stedenbouwkundig verantwoord, in eerste instantie binnen de kernen op te lossen. Ook in de Strategische visie is daarom als uitgangspunt opgenomen dat verdichting gaat boven uitbreiding. We benutten dus eerst de mogelijkheden die nog binnen de kernen beschikbaar zijn. Dit is er één van. Het aantal mogelijkheden om binnen de kernen uit te breiden is beperkt. Daarom benutten we deze locatie ook.

5.5 Hoofdlijnen plan: Kunt u woningen bouwen op een terrein waarvan de bestemming nu "maatschappelijk" is? Dat kan ook niet zomaar. Daarom zullen we de procedure opstarten om in afwijking van de huidige bestemming op deze locatie een beperkt aantal woningen te realiseren. Onder de nieuwe omgevingswet is de dat de BOPA-procedure. Deze procedure voorziet in de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen en in een later stadium beroep aan te tekenen. Ook de gemeenteraad speelt een rol in deze procedure (zie ook 1.2). 15

5.6 Hoofdlijnen plan: Kan de inhaalslag voor sociale woningbouw/middenhuur niet beter op een andere plek in Malden gerealiseerd worden? (Centrum; Kanaalzone) Ook in het centrum van Malden en in de Kanaalzone zijn sociale woningbouw en middenhuur voorzien. Wanneer we álle sociale woningbouw en middenhuur die de gemeente nodig heeft concentreren in de Kanaalzone wordt dit project financieel onhaalbaar. Daarnaast zou dit betekenen dat starters, senioren, doorstromers en andere woningzoekenden nog langer op een geschikte woning moeten wachten omdat de woningbouw in deze gebieden pas op langere termijn zal kunnen plaatsvinden. Verder willen we graag zo snel mogelijk kunnen voorzien in de nu aanwezige behoefte. Los van deze redenen vinden wij in de reacties geen argumenten waarom deze de locatie in de Molenwijk niet geschikt zou zijn voor sociale huur.

5.7 Hoofdlijnen plan: Kan de gemeente niet beter afzien van de bouw van woningen in de Molenwijk? En een groter park maken? Of een kleinschalige voorziening realiseren? Nee: daarvoor is het tekort aan betaalbare woningen in onze gemeente te groot. En de gemeenteraad heeft bij het opstellen van de Omgevingsvisie bepaald dat we bij woningbouw eerst kijken naar mogelijkheden binnen de bestaande bebouwing (zie ook 5.4).

5.8 Hoofdlijnen plan: Het alternatief “situering aan de Randwijksingel” moet serieus onderzocht worden (onder andere i.v.m. de verkeersbelasting en parkeerdruk en onveilige situaties op de Schoren). Eén van de onderdelen van het besluit uit 2018 was een stedenbouwkundige verkenning. Daarin zijn de woningen aan de zijde van de Schoren geplaatst. Wanneer alleen rekening wordt gehouden met de verkeerskundige invalshoek zou situering aan de zijde van de Randwijksingel inderdaad meer voor de hand liggen. Er zijn echter goede redenen om de appartementen aan de zijde van de Schoren te plaatsen: • De zijde van de Randwijksingel is de beste locatie om het water uit de wijk en met name van de Randwijksingel op te vangen omdat het water door de aanwezige hoogteverschillen in de noordoosthoek (aan de zijde van de Randwijksingel) het terrein binnenkomt. • Aan de zijde van de Randwijksingel staat een groep bomen die het waard is om te behouden. De bodem aan de zijde van de Schoren bestaat uit wit zand dat wel geschikt is om op te bouwen en niet geschikt is om bomen te planten. • We kunnen bij de aanleg gebruik maken van de voorzieningen van de school (denk aan aansluiting van de nutsvoorzieningen en de riolering). • Het terrein is aan de kant van de Schoren breder. Aan deze zijde plaats je de appartementen in het park dat daar rondom het gebouw kan lopen.

Hetzelfde gebouw zou aan de Randwijksingel het park geheel dichtzetten met bebouwing. Door situering aan de Schorenzijde halen we (op verzoek van de participanten in 2021) de natuur als het ware de wijk in. Onze verkeerskundige heeft geen zorgen over de verkeersdruk en/of de onveiligheid op de Schoren na realisatie van het plan om het aantal verkeersbewegingen in de nieuwe situatie niet groter wordt dan in de situatie dat de school nog als schoolgebouw in gebruik was. Verder is het plan uit 2021 – dat op brede steun uit de buurt kon rekenen – op dezelfde uitgangspunten gebaseerd. Op dit moment moeten we deze variant door de sterk veranderde omstandigheden aanpassen, maar er is geen aanleiding om het planproces geheel opnieuw te starten.

16

5.9 Hoofdlijnen plan: - Kan je met spreiding over het terrein niet besparen op de kosten omdat er dan geen parkeergarage nodig is? Ons doel was om zoveel mogelijk park uit het plan van 2021 te behouden. Parkeren in het plangebied op maaiveld is daarom als optie afgevallen. Zonder parkeergarage moeten de auto’s van bewoners in de wijk geparkeerd worden. Wij delen de inschatting van de Meedenkgroep dat dit voor een onwenselijke parkeerdruk in de wijk zou zorgen. Daarom is ook van deze optie afgezien.

5.10 Hoofdlijnen plan: - Waarom bouwt u niet 2 bouwlagen sociale huur aan de zijde van de Schoren en op de locatie van de voormalige school enkele seniorenwoningen? Ons doel was om zoveel mogelijk park uit het plan van 2021 te behouden. In deze optie blijft er minder park over dan in de andere opties die we hebben uitgewerkt.

5.11 Hoofdlijnen plan: - Waarom kiest u niet voor de variant met de grondgebonden woningen? Zie 5.10

5.12 Hoofdlijnen plan: - Kunt u kleinschalig wonen voor jongeren combineren met zorg voor ouderen (in plaats van 32 appartementen sociale woningbouw)? Er is ook een opgave voor zorg, maar deze moet eerst uitgewerkt worden en landen in de zogenaamde Zorgvisie. Voor initiatieven op het gebied van wonen en zorg is het initiatief van een zorgpartij nodig. In een eerder stadium heeft een zorgpartij de mogelijkheid onderzocht om hier wonen en zorg te combineren, maar zij achtten dat binnen de kaders van het plan uit 2021 financieel niet haalbaar.

5.13 Hoofdlijnen plan: - Gaat u verschillende alternatieven verder uitwerken met schaaltekeningen, bezonningsstudie, impact op de omgeving enz. en daarna met voor- en nadelen voor bewoners respectievelijk gemeente op een rij zetten? In 2021 zijn er met de buurt alternatieven onderzocht. Iedereen is toen de mogelijkheid geboden om hier aan mee te doen. Het is niet onze bedoeling om dit proces opnieuw te doen. In 2021 is een plan uitgewerkt dat op draagvlak in de buurt kon rekenen. De stap die we nu moeten zetten is dit plan aanpassen aan de veranderde omstandigheden.

5.14 Hoofdlijnen plan: - Waarom werkt de gemeente mee aan de wens van Oosterpoort om hier zoveel woningen te bouwen? Het is andersom: de gemeente heeft Oosterpoort gevraagd om een voorstel te doen. Het aantal woningen is bepaald door vanuit de (gestegen) kosten achteruit te rekenen welk aantal nodig is (zie ook 4.7). 17

5.15 Hoofdlijnen plan: - Is de gemeente afhankelijk van de wensen van Oosterpoort? Bepaalt Oosterpoort het aantal woningen? Komt er een alternatief voor Oosterpoort? Nee. De gemeente heeft Oosterpoort gevraagd om een voorstel te doen voor de invulling van de ruimte die in het plan voor woningen beschikbaar is. Het aantal woningen is bepaald door vanuit de (gestegen) kosten achteruit te rekenen welk aantal nodig is (zie ook 4.7). Er is op dit moment slechts één woningbouwcorporatie actief in de gemeente Heumen.

18

6. Type woningen 6.1 Woningtype: Uit welk type woningen bestaat de 850 woningen die de gemeente volgens de regionale afspraak moet bouwen? De Woondeal geeft richtlijnen voor de prijsdifferentiatie in het woningbouwprogramma van de gemeente, maar laat de keuze voor het type woningen aan de gemeente over. Wel is als afspraak in de Woondeal opgenomen dat er gelet op de vergrijzing specifieke aandacht is voor de woonbehoefte van ouderen. Appartementen zijn per definitie geschikt voor deze doelgroep.

6.2 Woningtype: In het plan zitten geen doorstromingsmogelijkheden van koophuis naar koopappartement Het plan voorziet niet in de realisatie van koopwoningen. Desalniettemin draagt het plan wel degelijk in zekere mate bij aan de doorstroming van uit koopwoningen. Er is immers voorzien in 12 appartementen in de middenhuur. Landelijk is het beeld dat een deel van de oudere woningbezitters graag naar een huurappartement verhuist.

6.3 Woningtype: Heeft u zicht op het aantal potentiële doorstromers in Malden? Nee, dat zicht is er niet.

6.4 Woningtype: Waarom is er niet gekozen voor sociale "koopwoningen"? Dat kan elders in Heumen ook en dan zijn er minder woningen nodig. Zoals hiervoor bij 3.1 aangegeven is de gemeente Heumen bij de woningbouwprogrammering gebonden aan de in de Woondeal gemaakte afspraken. Dit betekent dat tenminste 30% van het aantal te realiseren woningen in de sociale huursfeer dient te zijn. Bovendien heeft de gemeente op dat vlak een inhaalslag te maken. De locatie aan De Schoren biedt een goede kans om aan deze opgave invulling te geven. Daarnaast is nog van belang dat het aandeel sociale huur in de bestaande woningvoorraad nu 19% is, terwijl dat aandeel in de overige regiogemeenten over het algemeen hoger is. Dit betekent feitelijk dat de gemeente wat betreft het aandeel sociale huur in de woningvoorraad regionaal gezien een achterstand heeft, die ingelopen moet worden. Wanneer er daarnaast ook betaalbare koopwoningen gewenst zijn moeten deze in een apart gebouw komen omdat Oosterpoort deze niet realiseert (zie ook 6.5). Dit vraag extra ruimte waardoor er minder park overblijft. Dat wijkt af van het plan dat in 2021 op veel draagvlak in de buurt kon rekenen.

19

6.5 Woningtype: Waarom komen er geen koopappartementen zodat bewoners in de wijk kunnen doorstromen? (Klopt het dat alleen huurders zullen doorschuiven?) Ook in het plan zoals dat was opgesteld in 2021 was slechts sprake van een deel koopappartement (circa de helft) omdat ook toen al sprake was van de Woondeal, maar dan een eerdere versie (1.0) Bij de aanpassing van de plannen hebben wij gezocht naar mogelijkheden om ook nu koopappartementen in te passen. Uiteindelijk hebben we moeten concluderen dat dit niet mogelijk is: a. Wij proberen zoveel mogelijk bij het plan uit 2021 te blijven en daarmee zoveel mogelijk park (wens van de Molenwijk) te realiseren. b. Dat maakt dat we uitkomen bij één appartementencomplex (twee aparte gebouwen vragen meer ruimte – er blijft dus minder park over. Bovendien wordt ondergronds parkeren (wens van de Molenwijk) bij kleine gebouwen zowel praktisch als financieel erg lastig). c. In het kader van de Woondeal moet er sociale woningbouw in het complex aanwezig zijn. d. Sociale woningbouw wordt in onze gemeente op dit moment alleen gerealiseerd door Oosterpoort. e. Wij willen de gemeentegrond zonder aanbesteding aan Oosterpoort verkopen omdat er geen andere partij is die deze appartementen gegarandeerd voor een langere periode als sociale woningbouw zal verhuren (met bijbehorende huurprijzen).

Bovendien tellen de woningen alleen mee voor de Woondeal wanneer deze door een corporatie worden gerealiseerd f. We mogen alleen gemeentegrond zonder aanbesteding aan Oosterpoort verkopen wanneer er in juridische zin sprake is van uniciteit. Dat betekent dat er logischerwijs geen andere partij is die dit project zou kunnen uitvoeren. Dat uitgangspunt is eind 2021 door de Hoge Raad vastgelegd in het zogenaamde Didam-arrest g. Onze juridische adviseurs hebben aangegeven dat er sprake is van uniciteit wanneer het aantal woningen bestemd voor sociale huur niet kleiner is dan 60% van het totaal aantal woningen. Dat betekent concreet dat minstens 60% van het aantal appartementen sociale huur moet zijn h. Oosterpoort heeft aangegeven geen betaalbare koopwoningen te willen realiseren. i. Wij zien voor dit plan af van de combinatie van verschillende partijen voor de bouw van de appartementen: dat maakt de zaken te ingewikkeld. De extra kosten en risico’s die dit met zich meebrengt staan niet in verhouding tegen de kleine omvang van dit plan. 6.6 Woningtype: Kan de verhouding Sociale woningbouw en middenhuur niet omgedraaid worden? Wij hebben tijdens de informatiebijeenkomst uitgelegd dat dit om juridische redenen niet kan: zie hiervoor het antwoord bij 6.5 onderdeel g.

6.7 Woningtype: Past een plan met sociale woningbouw wel in een gezinswijk? De gemeente streeft een menging van woningen voor alle doelgroepen in elke wijk van Malden na. Sociale woningbouw past wel degelijk in de Molenwijk.

20

7. Appartementengebouw 7.1 GEBOUW: Kan de kleur van het pand lichter worden zodat het aansluit bij de kleur van de wijk? Het uiteindelijke ontwerp zal door de Commissie Ruimtelijk Kwaliteit (voorheen Welstand) worden getoetst. Zij zullen daarbij ook kijken naar de relatie tussen het plan en de omgeving.

7.2 GEBOUW: Hoe bent u aan de getallen gekomen in de slide "wat betekenen meer of minder woningen?" Wij hebben de schets van bureau LOS uit 2021 vergeleken met de feitelijke terreinmaten. Zo komen we aan de maten van de massastudie (zeg maar de schets voor het appartementengebouw) uit het plan van 2021. Dat maakt een vergelijking mogelijk tussen het gebouw uit het plan uit 2021 en de tekeningen die Oosterpoort heeft aangeleverd.

7.3 GEBOUW: Heb ik door het langere gebouw last van schaduw/minder lichtinval? Is er een analyse gemaakt? Ja, de architect heeft in opdracht van Oosterpoort een eerste schaduwstudie gemaakt. Daaruit wordt duidelijk dat de schaduw aan de noordzijde van het pand in december (wanneer de zon op het laagste punt staat) de woningen aan die zijde ongeveer 60 centimeter boven het maaiveld raakt. Er is dus geen schaduwwerking in de huiskamer. En er is geen schaduwwerking in de woningen of voortuinen aan de Schoren in de zomermaanden.

7.4 GEBOUW: Hoe kan potentiële inkijk in de achtertuinen worden voorkomen? De enige achtertuinen die serieus risico lopen op inkijk vanuit het nieuw te bouwen complex zijn de woningen in de Kruigang. Het risico op inkijk is niet groter dan in de huidige situatie: • Op dit moment kunnen inwoners in de rijtjes of bewoners die er tegenover wonen ook al in de achtertuin van hun buren kijken • Tussen de woningen en het nieuw te bouwen complex staan forse bomen die in de zomerperiode vol in blad staan en het zicht blokkeren • Enige vorm van inkijk hoort bij wonen in stedelijk gebied en is onvermijdelijk.

7.5 GEBOUW: Kan de bovenste verdieping niet inspringen (minder woningen op de bovenste etage) zodat het gebouw minder massief wordt? Technisch kan dat. Omdat er een minimum aantal woningen nodig is om het plan te kunnen financieren betekent dit dat er nog meer grond van het park afgaat. Gelet op de grote wens van de buurt om een zo groot mogelijk park te realiseren is er niet voor die optie gekozen.

21

7.6 GEBOUW: Waarom is er gekozen voor een gesloten versie (dat meer ruimte vraagt) in plaats van de optie 4 en 3 lagen? Omdat we rekening hebben gehouden met de wens van de direct aanwonenden: zij hebben moeite met een gebouw van vier bouwlagen naast hun woning.

7.7 GEBOUW: Ingesnoerde variant: is de noordelijke vleugel hoger dan de zuidelijke vleugel? Nee. In de variant die we als uitkomst van het overleg traject hebben gepresenteerd (de ingesnoerde variant) zijn beide vleugels even hoog.

22

8. Groen en spelen 8.1 Groen: de Molenwijk voldoet niet aan de 2% regeling. Wat is deze groennorm van 2% en wordt de groennorm in de Molenwijk niet gehaald? Blijft er door een groter pand niet minder groen over? Missen we zo niet de kans om de wijk te vergroenen? Er is in de literatuur sprake van uiteenlopende normen voor de wenselijk c.q. noodzakelijk geachte hoeveelheid groen in de woonomgeving. Van een wettelijk vastgestelde norm is geen sprake. Maar afgezien hiervan stellen wij vast dat het oppervlakte groen in de wijk door de bouw van het appartementencomplex als gevolg van de bouw van het appartementencomplex niet wordt verkleind, maar juist licht wordt vergroot, omdat het bebouwd oppervlakte ervan kleiner is dan dat van het inmiddels gesloopte schoolgebouw. Bovendien wijzen wij er op dat aan de Randwijksingel decennialang een sportzaal heeft gestaan, die in 2010/2011 is gesloopt en heeft plaats gemaakt voor groen. De wijk wordt verder op circa

tien locaties aan de Schoren/ Kruigang extra vergroend door middel van groenvakken in plaats van de bestaande tegelverharding. Tevens gaan we met vergroenen van voortuinen aan de slag in het voorjaar 2024.

8.2 Groen: Het parkontwerp is nog niet gereed. Op welke manier worden we betrokken bij de concretisering van het parkontwerp en hoe wordt hierover (en over het resultaat) gecommuniceerd? Wanneer de herinrichting van het park aan de orde komt zal het nu beschikbare schetsontwerp worden uitgewerkt in een definitief ontwerp. De buurt zal bij het opstellen van dit definitief ontwerp worden betrokken op een nader te bepalen wijze.

8.3 Groen: Blijft de groene strook aan de Schorenzijde vrij van bebouwing? In de sheets die na de informatiebijeenkomst kunt u precies zien waar de bebouwing gepland is. Tussen de Schoren en het appartementengebouw voorzien wij geen bebouwing.

8.4 Groen: Is er voldoende ruimte voor de jeu de boules baan en het voetbalveld in het nieuwe plan? Jazeker. Op dit onderdeel is het plan niet gewijzigd.

23

9. Verkeer en parkeren 9.1 VERKEER: Kan er eenrichtingsverkeer in de wijk worden ingevoerd om de verkeersdrukte in goede banen te leiden? De verkeerskundige is van oordeel dat dit project verkeersmatig niet voor problemen gaat zorgen omdat het totaal aantal verkeersbewegingen gelijk of kleiner is dan dat ten tijde van de aanwezigheid van de voormalige basisschool. Onderzoek naar de invoering van eenrichtingsverkeer is geen onderdeel van dit project.

9.2 VERKEER: Wordt er wel rekening gehouden met locatie voor fietsen, scooters etc.? Bij het definitieve ontwerp van het gebouw zal worden voorzien in voldoende stallingsruimte voor tweewielers.

9.3 VERKEER: Kan er geluidswerend asfalt komen op de Schoren (wanneer deze opnieuw voorzien wordt van asfalt)? Gezien de lage snelheid en de daarmee gepaard gaande lage geluidsoverlast wordt in woonstraten nooit geluid reducerend asfalt toegepast.

9.4 VERKEER: Is er voldoende OV beschikbaar voor de extra bewoners (gelet op de verminderde dienstverlening - opheffing lijn 1 en vermindering van het aantal diensten lijn 83)? Wij begrijpen uw reactie, maar de vraag of er voldoende ov beschikbaar is, staat los van dit project.

9.5 PARKEREN: Voor hoeveel personen zijn de appartementen bedoeld? Zijn de parkeernormen voldoende voor het aantal nieuwe bewoners? De te bouwen appartementen zijn bedoeld voor een- en tweepersoonshuishoudens. Maximaal zal er dus sprake zijn van 64 bewoners. De gehanteerde parkeernorm, 0,7 per woning voor bewoners en 0,3 per woning voor bezoekers, en het aantal te realiseren parkeerplaatsen is gerelateerd aan het soort en het aantal woningen.

9.6 PARKEREN: Zijn de CROW-normen wel geschikt voor woonwijken? DE CROW-normen zijn geënt op woonwijken.

24

10. Proces 10.1 PROCES: Klopt het dat er in de nagestuurde presentatie andere varianten stonden dan die op de avond zijn gepresenteerd? Nee. In de rondgestuurde presentatie wijkt één plaatje af van de op 20 november gepresenteerde plaatjes omdat er ná de presentatie een verbeterde/meer realistische versie beschikbaar is gekomen. In de rondgestuurde presentatie vervangt de verbeterde afbeelding de afbeelding op de sheet die getoond is op 20 november. Verder zijn alle afbeeldingen hetzelfde. Er zijn in de rondgestuurde presentatie geen varianten toegevoegd of weggelaten.

10.2 PROCES: Waarom begon de presentatie bij het plan uit 2021 en niet bij de afspraken uit 2018? Ná de informatieavond realiseerden we ons dat de avond feitelijk wél begon met de afspraken uit 2018. Dat is de tekst op de sheet 5. Alleen het jaartal 2018 staat er niet bij. Het klopt dat we verder niet uitgebreid terug gegaan zijn naar 2018: daarna heeft er immers een uitgebreid proces plaatsgevonden. Daaruit is het plan uit 2021 voortgekomen. Een meerderheid van de wijkbewoners die toen heeft willen participeren stond achter dit plan. Daarom hebben we dit als uitgangspunt genomen. Op 20 november hebben een aantal van de meer kritische aanwezigen ook aangegeven dat zij tevreden zouden zijn wanneer dit plan uit 2021 uitgevoerd zou worden. Daarin vonden wij bevestiging dat wij ons concentreren op de plannen uit 2021.

10.3 PROCES: Is er voldoende rekening gehouden met de opmerkingen/bezwaren vanuit de Meedenkgroep? Uiteindelijk is dat oordeel aan de leden van de Meedenkgroep. Voor alle duidelijkheid: de Meedenkgroep heeft niet ingestemd met de ‘ingesnoerde variant’ die de voorkeur heeft van de gemeente. Op basis van hun input hebben wij tijdens het proces de volgende aanpassingen gedaan: • Een zo groot mogelijk deel van het parkdeel uit 2021 in stand laten • Behoud van voorzieningen voor sport/spel • Geen grondgebonden woningen aan de zijde van de Randwijksingel • Geen variant met vier bouwlagen aan de zuidzijde • Geen uitgerekte stretchvariant. De Meedenkgroep is geraadpleegd bij alle varianten en tijdens het laatste gesprek met de Meedenkgroep is de ingesnoerde variant bedacht.

25

10.4 PROCES: Waarom is er niet meer met de Meedenkgroep gesproken over de ingesnoerde variant na de zomervakantie? En is deze variant in elkaar geflanst? Tijdens een sessie van de Meedenkgroep heeft de stedenbouwkundige ons het idee van de ingesnoerde variant aan de hand gedaan. Wij hebben afgesproken dat wij deze variant zouden uitwerken. Tegelijkertijd heeft de Meedenkgroep op dat moment zelf aangegeven dat men de hele buurt bij het gesprek wilde betrekken wanneer deze variant zou zijn uitgewerkt. Dat hebben we gedaan met de informatiebijeenkomst van 20 november jl. De ingesnoerde variant is zeker niet in elkaar geflanst. Dat is precies de reden waarom de uitwerking enige tijd geduurd heeft: • De architect heeft deze variant uitgewerkt • Daarna heeft de technische adviseur van Oosterpoort de hele constructie doorgerekend • Op basis van deze doorrekening moest de variant door de architect worden aangepast. • De aangepaste variant is daarna opnieuw doorgerekend • Oosterpoort en de gemeente hebben overleg gevoerd over de exacte locatie van de woningen • De tekening van het hele plangebied is daarop aangepast • Er is een datum geprikt voor de informatiebijeenkomst • De hele voorbereidingsprocedure voor deze informatiebijeenkomst kent daarna ook een zekere voorbereidingstijd.

10.5 PROCES: Kunt u niet met meer mensen overleggen dan alleen de meedenkgroep? Waarom heeft de buurt niet kunnen kiezen uit de varianten (i.p.v. alleen de meedenkgroep)? Overleg voeren met grote groepen mensen blijkt praktisch vaak lastig. Daarom is er eerder in het project al voor gekozen om met een afvaardiging van gedachten te wisselen. Alle wijkbewoners hebben de kans gehad om zich voor de Meedenkgroep aan te melden. We hebben er voor gekozen om in deze fase van het project de Meedenkgroep weer in te schakelen. De leden hebben de verschillende meningen vanuit de buurt duidelijk verwoord en zij hebben alle varianten zeer kritisch beoordeeld. Het is ons altijd duidelijk geweest dat de leden niet de volledige mening van alle wijkbewoners kunnen vertegenwoordigen. Daarom is er ook een informatiebijeenkomst georganiseerd.

10.6 PROCES: Waarom moesten wij als buurt in de krant lezen dat Oosterpoort 36 woningen gaat bouwen? Dit was een onbedoeld gevolg van het vaststellen van een Intentieverklaring met Oosterpoort door het college. Oosterpoort heeft om deze verklaring gevraagd om de kosten die het maakt bij de planvorming in de eigen administratie te kunnen verantwoorden. Dit is geen bindende overeenkomst, maar een verklaring waarin gemeente en Oosterpoort uitspreken om in gezamenlijk overleg tot ontwikkeling van deze locatie te komen. Alle besluiten die het college neemt zijn in beginsel openbaar. De pers heeft deze overeenkomst opgepikt en hierover bericht.

26

10.7 PROCES: Had het hele traject niet sneller doorlopen kunnen worden? Wanneer u het proces vanaf 2018 bedoelt geven wij u gelijk. Door werkdruk en prioritering heeft dit proces meer doorlooptijd gekost dan op basis van het inhoudelijke werk nodig was geweest. Wanneer we kijken naar de periode 2021 – 2023 is het beeld anders: • In die periode hebben we intensief met buurtbewoners die betrokken wilden zijn gesproken over de inrichting van het plangebied. • Nadat er overeenstemming was bereikt is er veel tijd gaan zitten in het zoeken naar subsidiegelden omdat het park anders financieel niet gerealiseerd kan worden. De eerste subsidieaanvraag is afgewezen. Daarna moest een alternatieve subsidie gevonden worden. Dergelijke trajecten hebben altijd een zekere doorlooptijd. • Tegen de tijd dat duidelijk was dat er voldoende subsidie beschikbaar was stegen de prijzen sterk én werd duidelijk dat we in dit project rekening moeten houden met de Woondeal. We zijn vanaf het laatste kwartaal van 2022 bezig geweest met het aanpassen en doorrekenen van de plannen.

10.8 PROCES: Is de inzet van enkele jaren geleden (inclusief alle deskundigen) voor niets geweest? Nee, zeker niet: • Alle informatie over bodemgesteldheid en waterberging is nu opnieuw gebruikt. • Het ontwerp voor het park dat niet door de woningen geraakt wordt is intact gebleven. • In 2021 is er geen gedetailleerd ontwerp gemaakt van de woningen: dat is in 2023 gebeurd.

27

Geanonimiseerde reacties Het reactieformulier bevatte (naast naam en straat) de volgende vraag: “Welke reactie zou u willen geven over de gepresenteerde plannen? • Wat vindt u goede elementen in het plan? • Wat kan er naar uw mening beter? • Met welke zaken heeft u moeite? Voor een evenwichtig beeld horen we ook graag waar u wel blij mee bent.” De reacties zijn (op volgorde van binnenkomst): Reactie 1 "Wij kunnen ons prima vinden in het voorstel wat er nu ligt. Het geeft veel ruimte aan nieuwe jonge starters op de woningmarkt. Wij hebben zelf 2 thuiswonende jongeren die graag een appartement zouden gaan bewonen. Gezien de ligging van de wijk, heel dicht bij het bos, zou wat ons betreft best nog een klein gedeelte van het 'park'' bezet mogen worden met enkele koop appartementen of woningen. Dit moet niet ten kosten gaan van de huidige bomen en er moet wel voldoende ruimte overblijven voor groen, een speelveld met goals, jeu de boules baan en speeltoestellen. Dank voor alle heldere informatie!"

Reactie 2 "Goed element; dat we betrokken worden in de plannen. Persoonlijk vind ik het afschuwelijk dat de eerdere beloftes (en eigenlijk daarmee de gehele grond waarop het besluit tot verwijderen van de school) teniet is gedaan. Ook de 14 meter langer wordt bijna teniet gedaan. " "het zijn maar kleine woningen dus zoveel extra ruimte kost het niet..."" 14 Meter is veel, en bovendien komt daar een lengte breedte aspect/m2 bij kijken.... Daarnaast klopt de tabel (""Wat betekenen meer of minder woningen?"") zoals getoond in die slide van geen kant. Hoe zijn die getallen tot stand gekomen? De wijk is al zo enorm volgebouwd; de wijk verdient een groen hart; een plek om samen te komen. Niet nóg meer woningen, dat is absoluut nergens voor nodig (in deze wijk). Bouw vooral op andere plekken in de gemeente Heumen, niet midden in een woonwijk. Ik kan nog wel even doorgaan, feit blijft dat er afgesproken is rond de 10(!) appartementen ter vervanging van de school. GEEN 32! Ik kan me daar vreselijk boos over maken, volgens mij zijn er afspraken gemaakt. Dat de kosten nu hoger liggen moet niet het probleem van de wijk zijn; deze stelt zich al zeer schappelijk op. Want over 18 was men nog best te spreken.

28

Zoek naar een oplossing die minder geld kost om te maken. Zoals afgesproken in 2018 hoefden de plannen namelijk niet kostendekkend te zijn. Mooie plek voor een kinderopvang? Kinderboerderij? Wijkcentrum? Sportcomplex? "

Reactie 3 Graag de oorspronkelijke afspraak van 2018 meenemen anders is het een verschrikkelijk plan

Reactie 4 "We vinden het goed dat er een park met speeltoestellen komt. Wij begrijpen dat er i.v.m. de verplichting van 30 % sociale woningbouw gekozen is voor dit plan."

Reactie 5 Ik heb begrip voor de moeilijke puzzel die is ontstaan door eerder gemaakte afspraken, de veranderende omstandigheden en nieuwe regelgeving. Ook kan ik waarderen dat er in het huidige plan geprobeerd wordt zoveel mogelijk groen/parklandschap te houden. Mijn persoonlijke mening is, dat het hebben van een goede, voldoende grote speeltuin (dit hoeft geen maatwerk-speelobject te zijn!) bevorderend is voor de cohesie van de wijk. Immers, deze wijk heeft een grote verjongings-slag te ondergaan, wat veel meer jonge kinderen in de wijk zal opleveren dan nu het geval is. Spelende kinderen, brengen ouders met elkaar in contact, en sociaal contact in de wijk zorgt voor prettig samen leven. De schaal van het complex is zoals ik nu begrijp vooral een rekensom van kosten en baten. Ik heb daaraan gerelateerd een vraag; waarom is er geen scenario onderzocht (of gepresenteerd) waarbij sociale koopwoningen zijn opgenomen? Als ik de Woondeal 2.0 voor de regio arnhem nijmegen (waarvoor Heumen heeft getekend) lees, zie ik dat hiervoor ruimte is. Het kan de financiele balans wellicht positief beinvloeden, en zou m.i. tegemoetkomen aan een van de grootste pijnpunten van de bewoners van de wijk (althans, zoals ik het heb ervaren).”

Reactie 6 "We hebben moeite met de lange tijdsduur tussen opstart en uiteindelijke realisering maar dat is helaas niet anders. De presentatie vonden we goed en doordacht met een uitstekende uitleg en toelichting. De plannen zoals die nu liggen zijn wat ons betreft prima. Complimenten !"

29

Reactie 7 "De voorgestelde oplossing met >30 SWB en betaalbare huurwoningen lijkt ons een acceptabel resultaat en een evenwichtige keuze, waarbij alle oude en intussen gewijzigde factoren in beschouwing zijn genomen. Bezwaren tegen het huidige voorstel lijken ons vooral ingegeven door allerlei elementen, vooral gebaseerd op de individuele situaties en wensen van mensen. Historische en/of wat recentere, emotionele en/of (soms o.i. wat vergezochte...) administratief-/regelgeving-technische argumenten lopen daarbij regelmatig door elkaar. Het voorliggende plan behoudt zo veel als mogelijk het groen in de Molenwijk, die wij zelf overigens bepaald niet ""versteend"" zouden willen noemen. En 14 meter minder park is onzes inziens sowieso niet echt schokkend te noemen... Het is erg jammer dat het hele traject zo veel tijd heeft gekost. De situatie zou een stuk minder emotioneel geladen zijn geweest als er sneller en concreter was doorgewerkt op basis van de eerdere overlegvormen en de samen met de buurt geformuleerde ideeën. En een aantal nu spelende issues zouden dan nog helemaal geen rol hebben gespeeld in alle discussies. Maar helaas is het nu wat het is, en we moeten het nu dus doen met de situatie zoals die nu intussen is geworden, hoe vervelend en teleurstellend dat dan ook door mensen in de Molenwijk zal worden ervaren.

Gezien de grote belangstelling en de vele vragen en meningen, lijkt het een goed idee te zijn geweest om deze informatiesessie te organiseren, en ook de inschakeling van een onafhankelijke voorzitter was een verstandige en goede keuze. Jammer (en eerlijk gezegd een beetje onbegrijpelijk...) was het gehannes met de presentatie. En terecht of niet, wij vrezen dat dat wel wat afbreuk heeft gedaan aan de algemene perceptie en daarmee acceptatie van hetgeen gepresenteerd werd."

Reactie 8 "Waar ik moeite mee heb is dat het gepresenteerde plan ontzettend afwijkt van het democratisch genomen besluit in 2018 en later met de groep direct aanwonenden en vertegenwoordigers uit de wijk verder uitgewerkt. De afwijking zit in 1) dat het nu alleen huurwoningen zijn waarvan een groot deel sociale huur en 2) de overschrijding van de eerder overeengekomen maximale grootte van het gebouw. Wat betreft punt 1 houdt de gemeente nu vast aan de regels van de woningdeal per project, terwijl dit ook per gemeente zou kunnen. Vanuit de visie van doorstroom in de wijk is destijds gekozen voor koopappartementen. Ik ken persoonlijk zo 7 woningen in de Molenwijk die momenteel bewoond worden door één ouder persoon waarvan de partner is overleden en de kinderen al lang het huis uit zijn. Zij blijven door gebrek aan koopappartementen in Malden alleen in een veel te groot huis wonen en stagneren daarmee de doorstroom van jonge gezinnen (doorstarters) voor wie deze huizen zeer geschikt zijn.

30

Wat betreft punt 2 is het voor mij niet acceptabel dat er in tegenstelling tot wat eerder in de raad met inspraak van de wijk besloten is, het bouwoppervlak met 14 meter richting oosten wordt uitgebreid. Dit lijkt misschien niet veel, maar als direct aanwonende maakt dit het verschil tussen 's winters wel of geen zoninval in de woonkamer. Een groot verschil, nog los van inkijk etc. Ook de waarde van mijn woning wordt hierdoor verlaagt. Ik snap niet dat na de hele analyse van zoninval etc die een paar jaar geleden door experts ingehuurd door de gemeente werd uitgevoerd met de direct aanwonenden aan de Schoren schijnbaar helemaal voor niks is geweest. Wat een verspil van ieders tijd. Ook het vergeten voetbalveld en jeu-de-boule-baan in de nieuwe plannen verdient geen schoonheidsprijs. Ik mis een plan volgens de visie van leefbaarheid in de wijken. De molenwijk is versteend en blijft ver achter bij de landelijke richtlijnen van verhouding groen tot bewoning. Tot slot denk ik dat de behoefte die de gemeente heeft aan sociale - en middenhuurwoningen beter gerealiseerd kunnen worden in het centrum van Malden, direct rond de kern. Ik kan helaas door bovenstaande redenen geen goede elementen van dit plan noemen."

Reactie 9 We zijn blij met sociale woningbouw. Maatschappelijk belangrijk en een verrijking van de wijk. Meer diversiteit. Heel logisch en wenselijk. Er zijn al zoveel koopwoningen in de wijk. Jammer dat er gekozen is om, ipv 1 laag 3 en 1 laag 4 hoog, te kiezen voor een meer gesloten versie. Dit gaat m.i. ten koste van de "luchtigheid" van het gebouw zoals in de eerdere versie. Ook neemt het gebouw daardoor wat meer ruimte in beslag.

Reactie 10 Oneens met aantal woningen. Terug naar vroeger beloofd aantal Accoord met rest.

Reactie 11 Ik ben blij dat in ieder geval een groot deel van de ruimte als park/speelweide zal worden ingericht. Waar ik kwaad over ben is dat tegen alle afspraken in toch veel meer bebouwing is gepland dan oorspronkelijk is afgesproken, met brede steun van alle raadsfracties. Dit was nota bene de deal die gemaakt werd toen de nieuwbouw van basisschool De Vuurvogel een onhaalbare kaart bleek. Tevens werd breed ondersteund dat de Molenwijk een versteende jaren 70 wijk is, waar het ontbrak aan openbaar groen. De landelijke norm van 2% speelweide in een bebouwde wijk (de zgn. Balkenende norm) wordt bij lange na niet gehaald. Dat Oosterpoort 35 betaalbare woningen hier wil bouwen is daarom absurd.

Reactie 12 "Goede elementen zijn het behouden van een park, een maximale bouwhoogte van minder dan 10 meter, parkeerplekken onder het gebouw. Verbeterpunten zijn verdeling van het verkeer (om het verkeer beter te verdelen zou het gebouw beter aan de zijde van de Randwijksingel kunnen staan, De Schoren is namelijk al druk terwijl de Randwijksingel breder en rustiger is, ook is daar meer ruimte voor parkeren van auto’s van 31