Bijlage II taxatierapport Eendenpoelseweg 6
Tekst van het document
Strijbosch Thunnissen Taxaties Arthur Wilbers RT RMT St. Canisiussingel 22, 6511TJ te Nijmegen 0243651010 | wilbers@s-t.nl
TAXATIERAPPORT Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Opdrachtgever
Waardepeildatum
Rapportdatum
Gemeente Heumen
3 november 2023
9 november 2023
Waarde op: 03-11-2023 | Uitvoerend taxateur: Arthur Wilbers RT RMT
Printdatum: 09-11-2023 | Pagina
1
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:
T2023
VMS taxatienummer: Complex: Adres: Eigenaar:
74802532 Eendenpoelseweg 6 Malden Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden Akimex Holding BV
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Perceeloppervlakte:
860 mð
Energielabel:
- / Geen
Object Type object:
Eigen gebruik
Oorspronkelijk bouwjaar:
1990
Monument:
Nee
Totaal BVO mðof stuks:
728
Totaal VVO mðof stuks:
680
Verhouding VVO / BVO:
1:1,07
Parkeerplaatsen binnen:
-
Parkeerplaatsen buiten:
-
Marktwaarde per mð:
€ 620
Waardering
Kengetallen
Opdrachtgever:
Gemeente Heumen
Contactpersoon:
Mw. S. Petrovic
Doel taxatie:
Aankoop
Uitvoerend taxateur:
Arthur Wilbers RT RMT
Waardepeildatum:
vrijdag 3 november 2023
Marktwaarde kosten koper:
€ 421.884
BAR | Kap. markt/herz. huur kk:
8,30 % | 12,1
Markt/herz. huur:
€ 35.005
Netto markt/herz. huur:
€ 27.494
Exploitatielasten % markt/herz. huur:
21,46 %
Exploitatiekosten incl. eventuele canon:
€ 7.511
Score
Object beoordeling
Score
Locatie beoordeling
Bouwkundige staat:
Redelijk
Ligging:
Onderhoud buiten:
Redelijk
Bereikbaarheid:
Onderhoud binnen:
Redelijk
Parkeren op openbare weg:
Parkeren (op eigen terrein):
Goed
Functionaliteit:
Goed
Object score:
Goed
Gebruik beoordeling
Score
Alternatieve aanwendbaarheid:
Locatie score:
Goed Goed Redelijk Goed
Markt beoordeling
Score
Courantheid verkoop:
Goed
Courantheid verhuur:
Goed
Het object is per 03-11-2023 getaxeerd op:
EUR 420.000 Marktwaarde kosten koper
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 2 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
2
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
INHOUD TAXATIERAPPORT I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Duurzaamheid
J
Algemene uitgangspunten
K
Waardebegrippen en definities
L
Bijlagen
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 3 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
3
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
A
OPDRACHT
A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:
Gemeente Heumen
Ter attentie van:
Mw. S. Petrovic
Adres:
Postbus 200, 6580AZ te Malden
Telefoonnummer:
0650053458
E-mailadres opdrachtgever:
SPetrovic@heumen.nl
A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Strijbosch Thunnissen Taxaties
Uitvoerend taxateur:
Arthur Wilbers RT RMT
Adres:
St. Canisiussingel 22, 6511TJ te Nijmegen
Telefoonnummer:
0243651010
E-mailadres:
wilbers@s-t.nl
Lid van / aangesloten bij:
VastgoedCert V466983201 NRVT RT768268708 NVM Business 053225 NVM Wonen 053225 TMI 340048
Ingeschreven in het register onder nummer:
RT768268708
Specialisatie / deskundigheid & educatie:
De taxateur is gespecialiseerd in het uitvoeren van woningen, bedrijfsmatigen commercieel vastgoed taxaties, waarbij actuele kennis mede wordt behouden door jaarlijkse permanente educatie ten behoeve van het NRVT.
A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Strijbosch Thunnissen Taxaties
Controlerend taxateur:
B.J.S.M. (Bauke) Coppes MRICS RM RT
Adres:
St. Canisiussingel 22, 6511 TJ te Nijmegen
Telefoonnummer:
024 365 10 10
E-mailadres:
coppes@s-t.nl
Lid van / aangesloten bij:
- Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), sectie BOG - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), kamer bedrijfsmatig vastgoed inclusief aantekening grootzakelijk vastgoed - RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) - Stichting Vastgoedcert, kamer bedrijfsmatig vastgoed
Ingeschreven in het register onder nummer:
NVM Business, registratienummer 336564 NRVT, kamer bedrijfsmatig vastgoed inclusief aantekening grootzakelijk vastgoed onder registratienummer RT312739014 RICS Registered Valuer, onder registratienummer 6735094 Vastgoedcert, onder certificaatnummer B1607.794
Specialisatie / deskundigheid en educatie:
De taxateur is gespecialiseerd in het uitvoeren van bedrijfsmatig en commercieel vastgoed taxaties waarbij actuele kennis mede wordt behouden door jaarlijkse permanente educatie ten behoeve van het NVM, NRVT, RICS en Vastgoedcert.
A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:
woensdag 25 oktober 2023
Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief, welke is toegevoegd als bijlage.
Opdrachtvoorwaarden Van toepassing zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers versie 2023 en de standaard uitgangspunten met betrekking tot de taxatie. Beide documenten maken onderdeel uit van de opdrachtbrief. Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 4 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
4
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Dossiervorming De taxateur verklaart voor iedere taxatie welke valt onder de Professionele Taxatiedienst (PTD) aan een volwaardige dossiervorming te doen waaronder in ieder geval wordt verstaan: - Ondertekende opdrachtbrief; - Relevante correspondentie; - Overzicht inspectiegegevens; - Broninformatie; - Verzonden concepten taxatierapport met ontvangen reacties; - Het definitieve taxatierapport.
Interne kwaliteitsborging De taxateur heeft een ondernemingscode en klachtenprocedure opgesteld. Hierin is aangegeven hoe de taxateur omgaat met het houden YDQILQDQFLsOHEHODQJHQHQKRHGHRUJDQLVDWLHGHQDOHYLQJKLHUYDQWRHWVW'HRQGHUQHPLQJVFRGHHQNODFKWHQSURFHGXUH]LMQWHYLQGHQRS de website.
Roulatie De uitvoerend taxateur verklaart niet meer dan 6 jaar en/of 12 keer achtereenvolgens bij de taxatie van dit/deze object(en) betrokken te zijn geweest en Strijbosch Thunnissen Taxaties is niet meer dan 9 jaar en/of 24 keer achtereenvolgens betrokken bij de taxatie van dit/deze object(en).
Onafhankelijkheid Om tot een betrouwbare waardebepaling te komen is het van belang dat taxateurs die taxaties uitvoeren onafhankelijk, integer en niet vooringenomen handelen. Onafhankelijk zijn in wezen en in schijn is vereist om het de taxateur mogelijk te maken als resultaat van een door hem uitgevoerde opdracht een - voor iedereen - acceptabel oordeel uit te spreken zonder vooringenomenheid, tegengestelde belangen of door een derde op hem uitgeoefende druk. Een strikte scheiding van de functies van makelaar en taxateur voor eenzelfde object, is van groot belang aangezien: een makelaar subjectief hoort te handelen, in het belang van zijn opdrachtgever; een taxateur objectief hoort te handelen ongeacht het belang van zijn opdrachtgever. De taxateur verklaart geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft geen directe betrokkenheid met het getaxeerde object. De taxateur is afgelopen drie jaar niet betrokken geweest bij een transactie waarin het getaxeerde object een rol speelde.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie.
Plausibiliteit Controlerend taxateur heeft het taxatierapport met betrekking tot het onderhavige en beschreven object beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. -Controlerend taxateur heeft het onderhavige taxatierapport beoordeeld. -Controlerend taxateur heeft geen interne en geen externe inspectie van het object gedaan. -Controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. -Controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. -Op basis van de beoordeelde stukken is controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.
Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de navolgende taxatiestandaarden (behoudens eventuele restricties en indien van toepassing voor interne taxateurs): -International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC) -RICS-taxatiestandaarden (Red Book) -De algemene gedrags-, beroepsregels en reglementen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) -Reglement definities van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) -Reglement kamers van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) -Subreglement Grootzakelijk Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
Tuchtrecht Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. De opdrachtgever mag het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van ppQMDDUQDEHsLQGLJLQJYDQGHRSGUDFKW Zonder voorafgaande toestemming van Strijbosch Thunnissen Taxaties mag het taxatierapport niet worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins ter beschikking van derden worden gesteld. Ook mag niet naar de taxatie of het rapport worden verwezen zonder voorafgaande toestemming van Strijbosch Thunnissen Taxaties. Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van NRVT
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 5 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
5
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
B
TAXATIE
B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Vrijstaande bedrijfsruimte met kantoorruimte, eigen parkeerplaatsen, ondergrond, erf en perceel. Getaxeerde is kadastraal bekend als: Gemeente: Heumen Sectie: F Nummer: 1048 Adres:
Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
VMS-taxatienummer:
74802532
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
vrijdag 3 november 2023
Type taxatie:
Volledige taxatie
Keuze waardering:
NAR-waarde
B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:
Aankoop
Toelichting doel van de taxatie De taxatie is bedoeld om inzicht te verkrijgen in de waarde van het object in verband met: Aankoopbeslissing
B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:
Alle gehanteerde valuta zijn uitgedrukt in euro's (€).
HET OBJECT IS PER 3 NOVEMBER 2023 GETAXEERD OP
Marktwaarde kosten koper (Afgerond)
EUR 420.000 Zegge: vierhonderd twintig duizend euro
Handtekening uitvoerend taxateur:
__________________________________________ Arthur Wilbers RT RMT Datum en plaats: 9 november 2023 | Nijmegen
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 6 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
6
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:
vrijdag 3 november 2023
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door:
Arthur Wilbers RT RMT
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur A.T.J. Wilbers RM RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen. Namens eigenaar was mevrouw Anita de Kanter aanwezig bij de opname.
B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt is een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Ten aanzien van deze taxatie gelden de volgende uitgangspunten: Titel De taxateur moet informatie hebben over de belangrijkste gegevens van het te taxeren belang. De informatie kan worden gegeven in de YRUPYDQHHQGRRUGHRSGUDFKWJHYHURIGRRUHHQGHUGHRSJHVWHOGXLWWUHNVHORILQGHYRUPYDQNRSLHsQYDQGHUHOHYDQWHGRFXPHQWHQ'H aangenomen uitgangspunten moeten door de juristen van de opdrachtgever gecontroleerd worden. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de ³juiste´interpretatie van het juridische eigendom van de opdrachtgevers in het object. Toestand van gebouwen De taxateur verklaart dat de bezichtiging geen bouwtechnische keuring is, maar een indicatie van de onderhoudstoestand van het object betreft, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het betreft geen indicatie van de bouwkundige staat van het object.
De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Voorzieningen De taxateur gaat er vanuit dat de voorzieningen en eventueel gerelateerde bedienings-systemen of software functioneren of geen gebreken vertonen. Bestemmingsplan De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De taxateur gaat er vanuit dat het huidige of beoogde toekomstige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Vervuiling en gevaarlijke stoffen Een taxateur heeft niet de deskundigheid om te adviseren over de aard of de risico¶s van vervuiling of gevaarlijke stoffen of de eventuele kosten die met verwijdering daarvan gemoeid zullen zijn. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van vervuiling en gevaarlijke stoffen. Mocht desondanks wel sprake zijn van vervuiling of gevaarlijke stoffen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Milieukwesties Sommige objecten hebben te maken met milieufactoren die een inherent kenmerk van het object zelf of het omringende gebied zijn en die van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. De taxateur gaat er vanuit dat het getaxeerde vrij is van milieufactoren. Mocht desondanks wel sprake zijn van milieufactoren, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Duurzaamheid Duurzaamheid omvat een uitgebreide reeks fysieke, sociale, milieugerelateerde en economische factoren die van invloed kunnen zijn op de waardering en waarmee taxateurs rekening moeten houden. De taxateur verklaart dat hij beschikt over actuele kennis aangaande duurzaamheid in zijn vakgebied.
Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. In het kader van deze taxatie worden geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Er is door onderhavige taxateur niet afgeweken van de taxatiestandaarden. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doe val de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt verzekerd.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 7 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
7
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De vastgestelde markthuur en het rendement zijn deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer YHUJHOLMNEDUHORFDWLHVHQYDQPLQRIPHHUYHUJHOLMNEDDUYDVWJRHG'HJHUHDOLVHHUGHWUDQVDFWLHVGLHQHQHFKWHU]RUJYXOGLJJHwQWHUSUHWHHUG te worden. In de huidige markt maken de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdrage in inrichtingskosten en andere ILQDQFLsOHWHJHPRHWNRPLQJHQ RQGHUGHHOXLWYDQGHGDDGZHUNHOLMNRYHUHHQJHNRPHQKXXUSULMV'RRUGDWGH]HLQFHQWLYHVLQGHPHHVWH publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks worden vermeld, ontbreekt voldoende bewijs van de invloed van deze incentives op de gepubliceerde transacties. De ingeschatte markthuur en het rendement zijn derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) transacties en de kennis en ervaring van de taxateur(s).
Aanpassingen op conceptrapportage Opdrachtgever is niet in bezit gesteld van een concept taxatierapport. Het taxatierapport is direct uitgebracht.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Voor zover aan taxateur kenbaar gemaakt hebben er tussen de waardepeildatum c.q. datum opname taxatie en de datum van het uitbrengen van deze taxatie geen veranderingen plaatsgevonden welke direct of indirect van invloed kunnen zijn op de onroerende zaak en de getaxeerde waarde(n).
Taxatie onnauwkeurigheid Een taxatie blijft echter een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Een schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van onzekere marktomstandigheden, zoals bijvoorbeeld: 'HRRUORJLQ2HNUDwQH GHSROLWLHNHHQHFRQRPLVFKHJHYROJHQYDQGH]HRRUORJ]LMQODVWLJWHYRRUVSHOOHQHQKHWLVODVWLJWHYRRU]LHQZHONH gevolgen dit voor het specifieke vastgoed. * Hoger energieprijzen. De huidige hoge energieprijzen kunnen wanneer deze lang(er) aanhouden gevolgen hebben voor de productie van bouwmaterialen. Dit kan op langere termijn leiden tot bedrijfsmatige problemen waardoor het voortbestaan van een onderneming in gevaar kan komen. * Een exogene schok, een schok door onverwachte en/of onvoorspelbare gebeurtenissen van buiten het economische systeem, die de HFRQRPLHZHONXQQHQEHwQYORHGHQ ELMY&29,'192RUORJ5XVODQG2HNUDwQH Aangezien bovenstaande zaken niet goed te voorspellen en in te schatten zijn is er sprake van een bepaalde mate van taxatieonnauwkeurigheid. Meer algemene zaken welke tevens een taxatie-onnauwkeurigheid met zich mee kunnen brengen zijn: - Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever - Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties - Algemene taxatie onnauwkeurigheid
B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Taxateur heeft met betrekking tot de laatste 3 jaren geen eerdere taxaties verricht ten aanzien van onderhavig object.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 8 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
8
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie
Ingezien
Huurlijst
Nee
Datum
Bron / opmerking
Huurovereenkomsten
Nee
Sideletters / allonges
Nee
Eigendomsbewijs
Ja
Erfpacht gegevens
Nee
07-11-2023
Kadaster
Splitsingsakte
Nee
Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid
Ja
07-11-2023
Kadaster
Ja
07-11-2023
Bevoegd gezag
Milieuvergunning
Nee
Bestemmingsplan
Ja
07-11-2023
www.ruimtelijkeplannnen.nl
Omgevingsvergunning
Nee
Gebruiksvergunning
Nee
Locatie kwaliteit winkels
N.v.t.
Plattegronden
Nee
Meetcertificaat
Nee
Bouwkosten
Ja
03-11-2023
.RsWHU70,
Eigenaarslasten
Ja
03-11-2023
TMI/Flux
Onderhoudsprognose
Nee
Inspectierapporten
Nee
Asbestonderzoek
Nee
Bodemonderzoek
Nee
Energielabel
Ja
07-11-2023
EP-Online.nl
Overige gegevens
Ja
07-11-2023
BAG Viewer
Eigenaar
Gegevens VVE
B.9
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Bij het vaststellen van de waarde is gebruik gemaakt van de volgende taxatiemethodiek(en): BAR/NAR De marktwaarde is vastgesteld door middel van de netto aanvangsrendementmethode. Hierbij wordt de markthuurwaarde vastgesteld op basis van de specifieke kwaliteiten en eigenschappen van het object. Deze markthuurwaarde wordt verminderd met de exploitatiekosten. Dit betreffen de eigenaarskosten welke in relatie staat met de exploitatie van het object. De netto huurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een, door taxateur vastgestelde rendementseis en wordt tot slot gecorrigeerd voor de verwervingskosten. DCF De discounted cashflowmethode is een waarderingsmethodiek waarbij de, aan het object gerelateerde kasstromen 'contant' worden gemaakt door middel van een disconteringsvoet. Dit wil zeggen dat alle exploitatie-inkomsten gedurende de exploitatieperiode (10 jaar) verminderd worden met de exploitatiekosten over dezelfde periode. Deze jaarlijkse kasstromen gedurende de exploitaiteperiode worden door middel van een rendementseis teruggebracht naar waardepeildatum en wordt tot slot gecorrigeerd voor de verwervingskosten. COMPARATIEF De comparatieve benadering is een taxatiemethode waarbij op basis van in de markt gerealiseerde transacties een vergelijk tussen verschillende vastgoedobjecten gemaakt kan worden.
Deze methode vergelijkt de te waarderen onroerende zaak met een of enkele VRRUWJHOLMNHREMHFWHQZDDUYDQGHWUDQVDFWLHSULM]HQHQNHQPHUNHQYDQXLWGHPDUNWEHNHQG]LMQ
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 9 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
9
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring De controlerend taxateur heeft onderhavige taxatie beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde, met dien verstande dat: - De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan; - De controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - De controlerend taxateur heeft getoetst of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd; - De controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van onderhavige professionele taxatiedienst plausibel is.
Handtekening controlerend taxateur:
__________________________________________ B.J.S.M. (Bauke) Coppes MRICS RM RT Datum en plaats: 9 november 2023 | Nijmegen
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 10 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
10
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
C
SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C.1 SWOT ANALYSE Sterktes
Zwaktes
- Vrijstaande hal - Ruim bebouwingspercentage (80%) - Roldeur - Goede verhouding bedrijfsruimte/kantoorruimte
- Enigszins gedateerd niveau - Geen voorzieningen in het kader van duurzaamheid - Geen uitbreidingsmogelijkheden
Kansen
Bedreigingen
- Verduurzamen van het object - Vraag naar dergelijke units vanuit gebruikers
- Hoge inflatie; dit kan leiden tot geldontwaarding en een wens voor een hoger rendement voor beleggers, hetgeen de waarde van YHUKXXUGYDVWJRHGQHJDWLHINDQEHwQYORHGHQ - Onverwachte gebeurtenissen buiten de invloedsfeer van opdrachtgevers en eigenaren. Hierbij valt te denken aan oorlogen, natuurrampen en andere exogene gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen kunnen onverwachte nadelige invloed hebben op de marktomstandigheden. - Stijgende financieringslasten. Bij een hogere financieringsrente zijn de lasten voor een belegger hoger. Bij een gelijkblijvende rendementseis zal dit gevolgen hebben voor de aankoopsom welke een belegger bereid is te betalen. - In een korte tijd is de rente veel gestegen waardoor de beleggersmarkt in enigszins onrustig vaarwater is gekomen.
C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:
Goed
Verhuurbaarheid De hoogte van het object geeft mogelijkheden tot meerdere gebruiksdoelen. De toegankelijkheid doormiddel van overheaddeur is als redelijk aan te merken.
Verhuurtijd (maanden):
3 maand(en)
Courantheid verkoop:
Goed
Verkoopbaarheid De verkoopbaarheid van het object wordt gekenmerkt als Goed. De kopersgroep zal hoofdzakelijk bestaan uit eindgebruikers. Ook de particuliere beleggers (al dan niet samenwerkende in een vastgoedvennootschap) met lokale en/of regionale focus zijn een goede doelgroep.
Verkooptijd (maanden):
3 maand(en)
Courantheid algemeen:
Goed
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 11 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
11
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
D
JURIDISCH
D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:
Akimex Holding BV
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum mer
Heumen
HMN01
F
1048
Totaal
Oppervlakte (mð 860
Eigenaar Akimex Holding BV
860
Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB.
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is door de taxateur(s) geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat in de betreffende akte(n) zakelijke rechten zijn opgenomen die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat op het object geen zakelijke rechten van toepassing zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Mocht desondanks wel sprake zijn van bezwarende zakelijke rechten kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
N.v.t.
VVE en invloed op de waardering Niet van toepassing, er is geen sprake van een VvE.
D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Ja
Pagina: - 12 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
12
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Bestemmingsplan Gemeente: Heumen Vigerende bestemmingsplan: Kern Malden Identificatie: NL.IMRO.0252.GHbpkernMalden-VA01 Status: onherroepelijk (vastgesteld 2017-07-13) Bestemming: Op grond van artikel 3 van de planvoorschriften is de bestemming van het object: Bedrijf. Samengevat betekent dit dat de onderstaande functies zijn toegestaan: voor: a. bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 6WDDWYDQEHGULMIVDFWLYLWHLWHQ RQGHUGHPLOLHXFDWHJRULHsQ1 t/m 3.1, met uitzondering van: 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen; 2. risicovolle inrichtingen, inclusief propaantanks; b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2', uitsluitend bedrijven zijn WRHJHVWDDQLQGHPLOLHXFDWHJRULHsQ1 en 2 zoals genoemd in Bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten); c. ter plaatse van de aanduiding: 1. 'specifieke vorm van bedrijf - kwekerij' uitsluitend een kwekerij; 2. 'brandweerkazerne' tevens een brandweerkazerne; 3. 'nutsvoorziening' uitsluitend een nutsvoorziening; 4. 'zend-/ontvangstinstallatie' tevens een zend-/ontvangstinstallatie'; 5. 'specifieke vorm van bedrijf - showroom' tevens een showroom ten behoeve van motorrijtuigen, alsmede de verkoop van motorrijtuigen; 6. 'specifieke vorm van bedrijf - dierenartsenpraktijk' tevens een dierenartsenpraktijk. d.
productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen; HGHWDLOKDQGHOLQDXWR VERWHQFDUDYDQVJURYHERXZPDWHULDOHQODQGERXZPDFKLQHVHQZHUNWXLJHQPDFKLQHULHsQWHQEHKRHYHYDQ bedrijven. met bijbehorende bebouwing, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven; Voor de overige bepalingen verwijzen wij naar bijgevoegde bestemmingsplanvoorschriften. LET OP! Bovenstaande betreft een beknopt overzicht. Voor de volledige omschrijving wordt verwezen naar de in de bijlage toegevoegde plankaart en voorschriften.
Monument:
Nee
Niet van toepassing; Getaxeerde betreft geen monument.
Wet voorkeursrecht gemeenten:
Nee
Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Niet van toepassing; Er is door de gemeente geen Wet Voorkeursrecht gevestigd.
Vestigingseisen De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. bouw zijn niet onderzocht.
Fiscale aspecten De vastgestelde waarden zijn 'kosten koper ' tenzij nadrukkelijk anders gemeld. Onder kosten koper wordt door taxateur verstaan: - Overdrachtsbelasting - Notariskosten wegens levering van de onroerende zaak - Kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster Ingeval van eventuele overdracht van het object geldt dat de koopsom belast wordt met 10,4% overdrachtsbelasting en in voorkomende gevallen met omzetbelasting. De in de taxatie genoemde bedragen zijn exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting (bij onroerende zaken ouder dan 10 jaar is in beginsel sprake van vrijstelling van de omzetbelasting), tenzij anders genoemd.
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen er bijzondere publiekrechtelijke bepalingen van toepassing zijn. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat het huidige gebruik of beoogde toekomstige gebruik in overeenstemming is met de publiekrechtelijke bestemming. Mocht desondanks wel sprake zijn van afwijkend gebruik ten opzichte van de vigerende bestemming en/of overige publiekrechtelijke bepalingen kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 13 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
13
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
E
LOCATIE
E.1 LOCATIEOVERZICHT
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 14 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
14
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:
Goed
Het object is op voldoende tot goede stand op een hoek gelegen op het bedrijventerrein. Het is redelijk achteraan op het bedrijventerrein gesitueerd.
Omgeving en belendingen De directe omgeving bestaat uit voornamelijk bedrijfsgebouwen met tevens bedrijfswoningen. Tegenover het getaxeerde bevindt zich een kleinschalig woonwagenkamp. Achter het getaxeerde bevindt zich een betonfabriek.
Toelichting bereikbaarheid:
Goed
De bereikbaarheid is goed te noemen. Op enkele minuten afstand is de N844 gelegen welke de verkeersader van Malden betreft. Vanaf deze N-weg is Nijmegen op vijf autominuten gelegen. Verder is de algehele bereikbaarheid goed wegens de A-73 welke is gelegen op een afstand van 4,5 km en te bereiken is binnen 8 autominuten.
Beschikbaarheid openbaar vervoer Malden beschikt niet over een treinstation. Het dichtstbijzijnde treinstation betreft Nijmegen Heyendaal. Treinstation Heyendaal ligt op een afstand van 6,2 km en is te bereiken binnen 12 autominuten. Malden beschikt over voldoende bushaltes, echte het bedrijventerrein niet, maar op ca. 2 minuten fietsen is een bushalte beschikbaar. Deze bushalte beschikt over lijnbus 561. Lijnbus 561 begint op Station Wijchen en eindigt in Malden, Schoolstraat.
Voorzieningen De meeste dagelijkse voorzieningen zijn in de omgeving voorhanden.
Parkeren op openbare weg:
Redelijk
Er zijn enkele gratis parkeervoorzieningen in de aangrenzende straten langs de openbare weg. Verder dient er op eigen terrein te worden geparkeerd.
Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Er is sprake van mogelijke woningbouw op het naastgelegen sportpark. Ook wordt er op politiek niveau reeds gesproken over nieuwbouw op de locatie van de betoncentrale (achter het getaxeerde). Op de gemeentelijke website staat hierover onder andere het volgende gepubliceerd: "Om aan de gemeentelijke en regionale opgave voor woningbouw te voldoen, is besloten dat de huidige locatie van de sportvelden en de betonfabriek geschikt is voor de ontwikkeling van ca. 735 nieuwbouwwoningen. sv Juliana ¶31 moet daarom verplaatst worden naar een nieuwe locatie. De huidige locatie van sv Juliana'31 heeft, samen met de locatie van de betonfabriek, voldoende oppervlakte om ca. 735 woningen te realiseren. De behoefte aan de bouw van nieuwe woningen is groot en in onze regio is er een woningtekort. Om woningbouw mogelijk te maken, heeft gemeente Heumen daarom besloten de locatie van sv Juliana¶31 en de locatie van de betonfabriek aan de Kanaalzone in Malden aan te wijzen als woningbouwlocatie. In overleg met sv Julianaµ31 is de gemeente op zoek gegaan naar een nieuwe locatie voor de sportvelden. De keuze van deze nieuwe locatie is van vele factoren afhankelijk en zal na het uitvoeren van aanvullend onderzoek aan de raad worden voorgelegd. De raad zal hier vervolgens een besluit over nemen.
Ondertussen zijn we ook in gesprek met de betonfabriek om de ontwikkeling uiteindelijk mogelijk te maken. De gesprekken hierover zijn complex en vergen zorgvuldigheid en dus tijd.
Locatiescore:
Goed
5HVXPpGHVWDQGOLJJLQJEHUHLNEDDUKHLGEHVFKLNEDDUKHLGYDQKHWRSHQEDDUYHUYRHUHQYRRU]LHQLQJHQNHQPHUNWGHWD[DWHXUGHORFDWLH beoordeling als goed.
Walkscore:
70
De "Walk Score" is door de taxateur extern gegenereerd (walkscore.com). De score geeft aan wat er op loopafstand "te doen is", zoals restaurants, winkels en openbaar vervoer-voorzieningen. De schaal loopt van 0 tot 100, waarbij 100 de meest optimale score is.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 15 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
15
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
F
OBJECT
F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Vrijstaande bedrijfsruimte met kantoorruimte, eigen parkeerplaatsen, ondergrond, erf en perceel. Getaxeerde is kadastraal bekend als: Gemeente: Heumen Sectie: F Nummer: 1048
Indeling Begane grond: Entree, hal met keukenblok, sanitaire ruimtes, twee kantoorkamers, toegang tot bedrijfshal (vrije hoogte 5,40 meter) met overheaddeur, kantoorruimte (met cv-kast), afsluitbare ruimtes aan de achterzijde. Verdieping: Twee kantoorkamers aan de voorzijde van het gebouw en een entresol aan de achterzijde van het gebouw.
Terrein Het terrein rondom het gebouw is bestaat; hierop bevinden zich enkele parkeerplaatsen.
Bouwjaar:
1990
Bouwaard, materialen en constructie Bouwwijze: Fundering: Vermoedelijk op betonnen palen en betonstroken. Constructie: Stalen constructie (schil) Gevels: Metalen gevelplaten Dakconstructie: Metalen dak Vloerconstructie: Betonvloer Puien en kozijnen: Houten kozijnen met dubbel glas Installaties: CV-Installatie en heaters Vrije hoogte: 5,40 meter Draagkracht vloeren: Onnekend Loadingdock: Niet aanwezig Dockleveller: Niet aanwezig Laadkuil: Niet aanwezig Lichtstraten: Ja, anwezig Kraanbanen: Niet aanwezig Lift: Nie aanwezig Vuil water afvoerputten: Nie aanwezig Installaties: Zonnepanelen: Niet aanwezig Verwarming: CV-installatie (gas Klimaat koeling: Niet aanwezig Brandpreventie middelen: Ja, aanwezig
Bouwkundige staat:
Redelijk
Staat van onderhoud buiten:
Redelijk
Staat van onderhoud binnen:
Redelijk
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 16 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
16
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Toelichting onderhoud De beoordeling van de onderhoudstoestand van de gebouwde onroerende zaak en de gebouwgebonden installaties is globaal geschied en uitsluitend in het kader van het waardeoordeel. Deze taxatie beoogt geen bouwkundig en/of installatietechnisch onderzoek te zijn. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand en/of eventueel verborgen gebreken. Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Met de hierna gebruikte termen, uitstekend, goed, voldoende, matig, slecht, wordt het volgende bedoeld: Oordeel Dak: Redelijk Gevels: Redelijk Schilderwerk buiten: Matig Schilderwerk inpandig: Redelijk Vloeren: Goed Plafonds: Redelijk Installaties: Redelijk Afwerkingsniveau: Redelijk Buitenterrein: Goed Definities Uitstekend: Goed: Voldoende: Matig: Slecht:
Zo goed als nieuw Onderhoud is op peil Onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn Onderhoud op korte termijn noodzakelijk Achterstallig onderhoud
Vastgoed Taxatiewijzer:
2023
Normonderhoud type:
bt 02 - Kleinschalig, gevel(s)in metaal
Parkeren (op eigen terrein):
Goed
Toelichting parkeren Op eigen terrein bevinden zich voldoende parkeergelegenheden.
Functionaliteit:
Goed
Toelichting functionaliteit Gezien de courante verdeling tussen kantoor- en bedrijfsruimte, en de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein is de functionaliteit van het getaxeerde te kwalificeren als: Goed. Het getaxeerde is voor het huidige gebruik functioneel ingedeeld. Het object bestaat voornamelijk uit bedrijfsruimte, met ondersteunende kantoorruimte en een overheaddeur.
F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD type
Bedrijfsruimte
Ruimtetype(s)
Status
BVO mð
VVO mðof stuks
Kantoorruimte Bgg
Eigenaar gebruiker
95,23
89,00
Bedrijfshal Bgg
Eigenaar gebruiker
470,80
440,00
Kantoor 1e verdieping
Eigenaar gebruiker
96,30
90,00
Entresol
Eigenaar gebruiker
65,27
61,00
727,60
680,00
727,60
680,00
Subtotaal
Totaal
F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Recentelijk hebben er geen aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen plaatsgevonden.
F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Uit de geraadpleegde bronnen zijn geen negatieve milieuaspecten geconstateerd. Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat de gesteldheid van de grond, het grondwater en/of de verwerkte materialen een belemmering vormen voor het huidige en/of toekomstige gebruik. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat de gesteldheid van de grond en/of het grondwater, alsmede de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige en toekomstige gebruik. Mocht desondanks wel sprake zijn van enige vorm van verontreiniging kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde. Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 17 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
17
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Object beoordeling Gewogen de onderhoudstoestand van het getaxeerde, de locatie en de courantheid beoordeelt taxateur het getaxeerde object als: Goed
Object score:
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Goed
Pagina: - 18 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
18
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
G
GEBRUIK
G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het object is thans in eigen gebruik als bedrijfsruimte voor eigen gebruik.
Voorgenomen gebruik Wat er na (eventuele) ver/aankoop van het getaxeerde gaat gebeuren is taxateur onbekend.
G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid: Optimale aanwending (scenario analyse) Het huidige gebruik van het object wordt gezien als de meest gerede en optimale invulling (HABU - Highest and Best Use). De optimale aanwending is daarbij de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 19 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
19
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
H
ONDERBOUWING
H.1
MARKTVISIE Marktbeeld Afgelopen ontwikkelingen Q3 2023 Markt Kleine opnames voeren dit kwartaal de boventoon in de bedrijfsruimtemarkt. Hoewel de opname van bedrijfsruimte in vierkante meters dit kwartaal 18 procent lager ligt dan vorig jaar, is het aantal geregistreerde transacties met 10 procent toegenomen. De verklaring ligt in de hoge opnamecijfers van bedrijfsruimten met een oppervlakte tot 5.000 mð. Daarentegen werden grotere oppervlakten aanzienlijk minder opgenomen. Het segment tussen 5.000 en 10.000 vierkante meter is zelfs gehalveerd ten opzichte van vorig jaar. De afname in opname van grotere oppervlakten is voornamelijk het gevolg van het wegvallen van nieuwbouwmogelijkheden, wat resulteert in minder verhuisbewegingen. Het bestaande aanbod voldoet niet altijd aan de vraag. Het aanbod ontwikkelt zich redelijk stabiel met een afname van het volume met 1 procent vergeleken met vorig kwartaal. We zien tekenen van afkoeling in de markt. De ontwikkeling van zowel de transactielooptijd als de transactieprijs (koop en huur) vlakt af. De gemiddelde transactielooptijd bedraagt ongeveer 130 dagen en lag begin dit jaar op 117 dagen. De mediaan van de gerealiseerde huurprijs stijgt dit kwartaal licht door naar € 83,-per mð. De koopprijs vlakt af rond het niveau van € 1.100,-per mð.
Op provinciaal niveau valt op dat de opname in de provincies Noord-Brabant, Limburg en Gelderland is weggezakt. Grote transacties, met name in het logistieke vastgoed, zijn hier weggevallen. Desondanks zien we in alle provincies nog steeds veel kleinschalige transacties. Het midden-en kleinbedrijf blijft namelijk actief op zoek naar bedrijfsruimten (NVM). Trends logistiek vastgoed Het ontwikkelen van logistiek vastgoed wordt steeds lastiger door tekort aan bouwgrond , strenger overheidsbeleid en stijgende bouwkosten. Veel vraag gaat uit naar duurzame warehouses met voldoende docks, voldoende goede vloerbelasting en vrije hoogte. Ook is de schaarste groot voor hoogwaardige vastgoed in de logistieke kernzones. In tegenstelling tot andere vastgoedmarkten vormen hoge energiekosten een minder groot probleem en in logistiek vastgoed. Voor veel niet energie-intensieve logistieke dienstverleners zijn de energiekosten namelijk een kleiner deel van de kosten. Trends bedrijfsruimte De belangrijkste trend in de bedrijfsruimtemarkt is momenteel het groot tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimte. Ook beperkt het tekort aan bouwgrond het aanwezige ontwikkelingspotentieel voor nieuwbouw. Nieuwbouw is vaak geen optie in verband met hoge bouwkosten. De bouwsector kampt bovendien met vertragingen door personeelstekort en schaarste aan materialen.
Door de hoge bouwkosten van nieuwbouw, wordt de druk groter op de bestaande voorraad bedrijfsruimten en dat zorgt voor prijsstijgingen. Gebruikers van bedrijfsruimten hebben ook te maken met stijgende energiekosten. Ook de beperkte uitbreidingsmogelijkheden op bestaande industrieterreinen door stikstofregelingen spelen een beperkende rol. Ook de beperkte uitbreidingsmogelijkheden op bestaande industrieterreinen door stikstofregelingen (Bron: NVM). De vraag naar bedrijfsruimten was in 2022RQYHUPLQGHUGJURRW=RZHOGHSDQGHPLHDOVKHWFRQIOLFWLQ2HNUDwQHKHEEHQGLWQLHWYHUDQGHUG De vraag houdt aan door structurele trends als groei van e-commerce en de opkomst van de circulaire economie. Ook veranderingen in de toeleveringsketen stimuleren deze vraag, waaronder reshoring en nearshoring. Reshoring is het terughalen van outsourced werkzaamheden en nearshoring is outsourcing in een buurland. Op steeds meer locaties is sprake van krapte. Dit komt niet alleen door een toename van de vraag. De afgelopen jaren hebben veel gemeenten ingezet op woningbouw via herbestemming van binnenstedelijke bedrijfslocaties. Terwijl bedrijven de stad uit moesten, ontbrak het vervolgens vaak aan plannen en gronden voor nieuwe bedrijvigheid. Op plekken waar wel veel ontwikkelruimte was nam de weerstand steeds meer toe.
Later is dit ook opgepikt door de Tweede Kamer, toen de leden Nijboer en Bromet een motie indienden over het tegengaan van verdozing van het landschap. Verdozing is de populaire term voor de opmars van naamloze blokkendozen, zoals distributie- en datacentra (Rabobank).
Verwachtingen indices commercieel Periode 1
Periode 2
Periode 3
Periode 4
Periode 5
Periode 6
Periode 7
Periode 8
Periode 9
Periode 10
Inflatie verwachting
4,10%
3,90%
2,30%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten verwachting
5,12%
4,88%
2,88%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Markthuur verwachting
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
Marktsituatie De dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt in Gelderland is in het tweede kwartaal van 2023 licht gedaald. Het opnamevolume in mð is met bijna twee derde afgenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2022 tot een volume van 110.000 mð. Het aantal opgenomen bedrijfsruimten is daarentegen een stuk stabieler wat duidt op een daling van het aantal grote opnames in het afgelopen kwartaal in 2023. Zo was de gemiddelde metrage per opname slechts 1.158mð in het tweede kwartaal van 2023 ten opzichte van 3.125 mð in Q2 2022. Kijkend naar de opnamedynamiek betekent dit dat er een verandering is in de markt waarbij er meer vraag is naar kleinere bedrijfsruimten. Zo is het aantal opnames tussen de 100 en 200 mð gegroeid in Gelderland van 45 in Q2 2022 naar 64 in Q2 2023. De grootste opname in afgelopen kwartaal in 2023 betrok 10.000 mð op de Rietgraaf in Nijmegen. De aanbodzijde ontwikkelt zich in Gelderland stabieler dan vraagzijde. Voornamelijk het aantal aangeboden bedrijfsruimten is stabiel. Het totaal aantal mð aangeboden bedrijfsruimte bedroeg in juni 2023 922.300 mð over 630 objecten. Het aanbodvolume tussen de 100 en 200 mð is licht gestegen vanaf 2022. Alleen het aanbod tussen de 500 en 1.500 mð is sterk gedaald in afgelopen anderhalf jaar.
Doordat de markt niet veel krapper is geworden in Gelderland in afgelopen anderhalf jaar, is de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Q2 2023 gegroeid naar €64 per mð per jaar. Desondanks is de situatie in vooral grotere steden in Gelderland krap op de bedrijfsruimtemarkt, wat het moeilijk maakt om een geschikte bedrijfsruimte te vinden.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 20 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
20
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
H.2
HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties De gehanteerde referentieobjecten geven een indruk van de huur-/koopprijs en of rendement van min of meer vergelijkbare objecten en/of locaties RSEDVLVYDQ UHFHQWH WUDQVDFWLHV'HJHUHDOLVHHUGHWUDQVDFWLHVGLHQHQHFKWHU]RUJYXOGLJJHwQWHUSUHWHHUGWHZRUGHQ+LHUELMPRHWZRUGHQ aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde object. Deze referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuurwaarde of rendement is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, (gepubliceerde) aanbod en de marktkennis van de taxateur. BOLDER 1 HEUMEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Slechter (minder vrije hoogte, niet vrijstaand) Courantheid; Vergelijkbaar Dit resulteert in een lagere vierkante meter prijs. DE HOGE BRUG 38 MALDEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Slechter (minder vrije hoogte, niet vrijstaand) Courantheid; Slechter Dit resulteert in een lagere vierkante meter prijs. FACTORIJWEG 8 NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Beter Courantheid; Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere vierkante meter prijs.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 21 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
21
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Huurreferenties commercieel Totaal mðof stuks
Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/mðof stuk
Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD type
24-10-2023
Bolder 1
HEUMEN
Bedrijfsruimte
326
€ 15.000
€ 46
22-3-2023
De Hoge Brug 38
MALDEN
Bedrijfsruimte
400
€ 16.200
€ 41
3-1-2023
Factorijweg 8a
NIJMEGEN
Bedrijfsruimte
464
€ 30.000
€ 65
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 3 1 - Referentie Type: huurtransactie | Bolder 1 - 6582 BZ HEUMEN Transactiedatum:
24-10-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 15.000
Straat:
Bolder 1
Huuropbrengst per jaar mð:
€ 46,01
Plaats:
HEUMEN
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Bedrijfsruimte
Bouwjaar:
2000
Totaal mðof stuks:
326
2 - Referentie Type: huurtransactie | De Hoge Brug 38 - 6581 AJ MALDEN Transactiedatum:
22-03-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 16.200
Straat:
De Hoge Brug 38
Huuropbrengst per jaar mð:
€ 40,50
Plaats:
MALDEN
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Bedrijfsruimte
Bouwjaar:
1992
Totaal mðof stuks:
400
Bron:
NVM
3 - Referentie Type: huurtransactie | Factorijweg 8a - 6541 DN NIJMEGEN Transactiedatum:
03-01-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 30.000
Straat:
Factorijweg 8a
Huuropbrengst per jaar mð:
€ 64,66
Plaats:
NIJMEGEN
Energielabel:
- / Geen
IPD type:
Bedrijfsruimte
Totaal mðof stuks:
464
Bron:
Tiara Business
Overzicht ruimtetypes IPD type
Bedrijfsruimte
Ruimtetype(s)
BVO mð
VVO mð
Markt/herz. huur per mð
Markt/herz. huur per jr
% van totaal
Kantoorruimte Bgg
95
89
€ 75,00
€ 6.675
19,1 %
Bedrijfshal Bgg
471
440
€ 50,00
€ 22.000
62,8 %
Kantoor 1e verdieping
96
90
€ 50,00
€ 4.500
12,9 %
Entresol
65
61
€ 30,00
€ 1.830
5,2 %
Subtotaal of gemiddelde
728
680
€ 51,48
€ 35.005
100,0 %
728
680
€ 35.005
100,0 %
Totaal
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 22 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
22
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
Verklaring gehanteerde markthuur Bedrijfsruimte metkantoorruimte De gerealiseerde huurprijzen en vraaghuren in de omgeving kennen voor vergelijkbare ruimten een bandbreedte van € 40,- tot maximaal € 65,- per vierkante meter. De huurprijzen zijn echter sterk afhankelijk van ondermeer de grootte, kwaliteit en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel vanwege andere factoren hogere of juist lagere huurprijzen worden gerealiseerd. De markthuur van het getaxeerde object is gelegen binnen de waargenomen bandbreedte.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 23 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
23
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
H.3
KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De gehanteerde referentieobjecten geven een indruk van de huur-/koopprijs en of rendement van min of meer vergelijkbare objecten en/of ORFDWLHVRSEDVLVYDQ UHFHQWH WUDQVDFWLHV'HJHUHDOLVHHUGHWUDQVDFWLHVGLHQHQHFKWHU]RUJYXOGLJJHwQWHUSUHWHHUGWHZRUGHQ+LHUELMPRHWZRUGHQ aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde object. Deze referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuurwaarde of rendement is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, (gepubliceerde) aanbod en de marktkennis van de taxateur. De genoemde referenties zijn vergelijkbaar qua gebruik als van het getaxeerde object. De afwijkingen in ligging, afwerking en omvang zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarde van het getaxeerde.
FACTORIJWEG 12B NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Beter Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere prijs per vierkante meter FACTORIJWEG 12 NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Beter Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere prijs per vierkante meter AMBACHTSWEG 5 MALDEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Beter Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere prijs per vierkante meter DE VLOTKAMPWEG 68 NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Slechter (Minder vrije hoogte) Courantheid: Slechter Dit resulteert in een lagere prijs per vierkante meter KERKENBOS 1311 NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Beter Kwaliteit: Beter Courantheid: Vergelijkbaar Dit resulteert in een hogere prijs per vierkante meter HOGELANDSEWEG 51 NIJMEGEN Deze referentie is op het gebied van: Locatie: Vergelijkbaar Kwaliteit: Slechter Courantheid: Slechter Dit resulteert in een lagere prijs per vierkante meter
Koopreferenties commercieel VVO (mð stuks
BAR
Koopsom kk
Koopsom per stuks/mð
Bedrijfsruimte
391
8,53%
€ 285.000
€ 728,90
Nijmegen
Bedrijfsruimte
262
8,8%
€ 200.000
€ 763,36
Ambachtsweg 5
MALDEN
Bedrijfsruimte
1.336
-
€ 950.000
€ 711,08
17-11-2022
De Vlotkampweg 68
Nijmegen
Bedrijfsruimte
1.012
8,4%
€ 595.000
€ 587,94
20-4-2023
Kerkenbos 1311
Nijmegen
Bedrijfsruimte
708
8,06%
€ 500.000
€ 706,21
20-4-2023
Hogelandseweg 51
NIJMEGEN
Bedrijfsruimte
999
-
€ 531.111
€ 531,64
Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD type
28-9-2023
Factorijweg 12b
Nijmegen
28-9-2023
Factorijweg 12
22-9-2022
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 6 Referentie type: koop | Adres: Factorijweg 12b - 6541 DN Nijmegen
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 24 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
24
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden Transactiedatum:
28-09-2023
Koopsom kk:
€ 285.000
Adres:
Factorijweg 12b
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 728,90
Plaats:
Nijmegen
BAR:
8,53%
IPD type:
Bedrijfsruimte
Perceeloppervlak:
475
VVO (mð stuks:
391
Eigendom:
Bron:
Eigen bestand / Kadaster
Energielabel:
- / Geen
Referentie type: koop | Adres: Factorijweg 12 - 6541 DN Nijmegen Transactiedatum:
28-09-2023
Koopsom kk:
€ 200.000
Adres:
Factorijweg 12
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 763,36
Plaats:
Nijmegen
BAR:
8,8%
IPD type:
Bedrijfsruimte
Perceeloppervlak:
300
VVO (mð stuks:
262
Vergelijkbaarheid:
Beter
Bron:
Eigen bestand / Kadaster
Eigendom:
Vol eigendom
Energielabel:
C
Referentie type: koop | Adres: Ambachtsweg 5 - 6581 AX MALDEN Transactiedatum:
22-09-2022
Koopsom kk:
€ 950.000
Adres:
Ambachtsweg 5
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 711,08
Plaats:
MALDEN
Perceeloppervlak:
1.350
IPD type:
Bedrijfsruimte
Eigendom:
VVO (mð stuks:
1.336
Energielabel:
Bron:
NVM
- / Geen
Referentie type: koop | Adres: De Vlotkampweg 68 - 6545 AG Nijmegen Transactiedatum:
17-11-2022
Koopsom kk:
€ 595.000
Adres:
De Vlotkampweg 68
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 587,94
Plaats:
Nijmegen
BAR:
8,4%
IPD type:
Bedrijfsruimte
Eigendom:
Bouwjaar:
1977
Energielabel:
VVO (mð stuks:
1.012
Bron:
Eigen database
- / Geen
Referentie type: koop | Adres: Kerkenbos 1311 - 6546BG Nijmegen Transactiedatum:
20-04-2023
Koopsom kk:
€ 500.000
Adres:
Kerkenbos 1311
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 706,21
Plaats:
Nijmegen
BAR:
8,06%
IPD type:
Bedrijfsruimte
Eigendom:
Bouwjaar:
200
Energielabel:
VVO (mð stuks:
708
Bron:
Eigen bestand
B
Referentie type: koop | Adres: Hogelandseweg 51 - 6545 AB NIJMEGEN
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 25 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
25
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden Transactiedatum:
20-04-2023
Koopsom kk:
€ 531.111
Adres:
Hogelandseweg 51
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 531,64
Plaats:
NIJMEGEN
Perceeloppervlak:
1.350
IPD type:
Bedrijfsruimte
Eigendom:
VVO (mð stuks:
999
Energielabel:
Bron:
NVM
- / Geen
Gebruikte input- en berekende outputyields Input yield
Yield
Output yield / factor
Yield / factor
Disconteringsvoet
6,10 %
BAR theoretische huur kk
8,30 %
NAR vrij op naam
5,85 %
BAR markt/herz. huur kk
8,30 %
Exit yield
6,35 %
Verklaring gehanteerde rendementen Rendementen zijn gebaseerd op de stapelmethode, bestaande uit een vast rendement gestoeld op een gemiddelde van de jongste 10jarige Nederlandse staatsleningen verhoogd met door taxateur ingeschatte kosten en risicovergoeding. In aanvulling op het bovenstaande is het gehanteerd rendement ook gebaseerd op (recente) transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig JHwQWHUSUHWHHUGWHZRUGHQ7HYHQV]LMQUHQGHPHQWHQRRNDIKDQNHOLMNYDQRDGHJURRWWHNZDOLWHLWHQOLJJLQJYDQKHWREMHFW'DDUQDDVW kunnen er incidenteel, vanwege andere factoren, hogere of juist lagere rendementen worden gerealiseerd. Het gehanteerd rendement is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, de marktkennis van de taxateur en het (gepubliceerde) aanbod. Afgelopen periode hebben diverse enigszins vergelijkbare transacties plaatsgevonden. De gerealiseerde rendementen kennen voor vergelijkbare objecten een bandbreedte van 8% tot 9%. De rendementen zijn ondermeer afhankelijk van de grootte, kwaliteit, huursituatie en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel vanwege andere factoren hogere of juist lagere rendementen worden gerealiseerd.
Voor het getaxeerde object geldt als output een bruto aanvangsrendement op de markthuur van 8,3%, hetgeen is gelegen binnen de waargenomen bandbreedte van de referenties. De waarde van het getaxeerde per vierkante meter is getaxeerd op € 620,-. Dit is gelegen binnen de bandbreedte van de opgenomen referenties (bandbreedte: € 530,- tot € 770,-). SPLITSING WAARDE Conform opdracht heeft taxateur een splitsing aangebracht in de waarde van het getaxeerde. Deze splitsing ziet toe op de waarde van de grondcomponent enerzijds en de waarde van de opstal anderzijds. Taxateur is tot onderstaande splitsing gekomen: Waarde perceel: € 140,- per vierkante meter x 860 m2 perceel = € 120.000,Waarde opstal: Totale waarde € 420.000,- minus € 120.000,- (waarde perceel) = € 300.000,De vierkante meterprijs van het perceel is gebaseerd op enkele referenties van percelen in de regio welke recentelijk zijn verkocht: * Beerseweg Cuijk; perceel bouwgrond; verkocht in januari 2023 voor € 165,- per m2; Gelegen op een wat centralere locatie, derhalve hogere prijs per vierkante meter. * Kerkstraat Druten; perceel bouwgrond; verkocht in mei 2023 voor € 127.50 per vierkante meter; Minder centraal gelegen, derhalve lagere prijs per vierkante meter.
Waarde Arthur Wilbers RTWilbers RMT RT RMT Waarde op: op: 03-11-2023 03-11-2023 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Arthur
Pagina: - 26 - Printdatum: van 53 | Printdatum: 09-11-2023 09-11-2023 | Pagina
26
Taxatierapport Eendenpoelseweg 6, 6581AB Malden
H.4
ONDERBOUWING CORRECTIES In de berekening zijn geen correcties opgenomen:
Bijzondere waardecomponenten Er zijn geen bijzondere waardecomponenten van toepassing.