Bijlage II Regionaal Programma Werklocaties 2025-2028
Tekst van het document
In het kader van regionale meerwaarde focust de GMR zich specifiek op het ruimte bieden voor circulaire bedrijvigheid die een hoge milieubelastingsruimte nodig hebben: • Binnen de topsectoren (Health, Hightech en Energy) • De regionaal verankerde bouwsector; • Bedrijven die bijdragen aan het efficiënt inzamelen, sorteren en verwerken van materiaalstromen. Watergebonden locaties
Stadsdistributie Stadsdistributie is een specifieke vorm van logistiek. We zien in toenemende mate het belang van strategische hubs dichtbij onze grote steden voor de bevoorrading in de vorm van pakketbezorging, hubs voor circulaire afvalstromen en recycling, maar ook in de vorm van value added services voor met name binnenstad-ondernemers. De verwachting hierbij is dat de invoer van Zero Emissie Zones de behoefte naar dergelijke hubs verder zal laten toenemen. Strategische hubs dichtbij steden zijn essentieel voor bevoorrading.
Volgens de provinciale omgevingsverordening (artikel 5.71) moeten gemeenten bedrijfskavels die door een kade ontsloten zijn, in beginsel beschikbaar houden voor watergebonden bedrijvigheid. De GMR heeft een uniek netwerk van (inter)nationale waterwegen die zich uitstekend lenen voor transport. Deze locaties zijn belangrijk voor de ontwikkeling van de circulaire economie en vragen om goede verbindingen met achterliggende bedrijventerreinen in de regio.
23
Onderstaand figuur laat zien waar de stadsdistributie mogelijk een plek kan krijgen op de bestaande bedrijventerreinen. Figuur 6 Mogelijke locaties stadsdistributie
Grootschalige logistiek De groei van de grootschalige logistiek (veelal distributiecentra) leidt tot discussies over de ‘verdozing’ van het landschap. “Het huidige vraaggericht ontwikkelen gaat gepaard met een gebrek aan regie en er is te weinig zicht op de impact die de (X)XL trend heeft op landschap, stad en infrastructuur. Rijk en regio zouden veel strengere eisen moeten stellen en nadenken over wat wel en niet gefaciliteerd wordt. Het moet minder, compacter, geconcentreerder en multifunctioneler” (concludeert het College van Rijksadviseurs al in zijn advies over (X)XL verdozing, okt 2019). Hoewel grootschalige logistiek vaak negatief worden gezien, kunnen ze wel degelijk een waardevolle bijdrage leveren aan de (regionale) economie. In dit RPW 2025-2028 geven wij invulling aan de oproep van het College van Rijksadviseurs. Ongeveer een derde van het totale grootschalige logistieke vastgoed van Gelderland bevindt zich in de GMR.
De Gelderse Corridor ligt tussen de Rotterdamse haven en Noordrijn-Westfalen, aan de A15, de Betuweroute, de Waal en de Rijn. Deze knooppunten zijn: •K noop Nijmegen bestaat uit de bedrijventerreinen Park 15 (Overbetuwe) en De Grift (Nijmegen). •K noop EMZ bestaat uit Emmerich, Montferland en Zevenaar (vanuit GMR perspectief behoort alleen Zevenaar tot knoop EMZ). Het gaat in Zevenaar om bedrijventerrein 7Poort. Regionale behoefteraming De behoefteraming geeft inzicht in de ruimte voor diverse werkmilieus, waaronder logistiek. Logistiek kan vervolgens worden opgedeeld in grootschalige logistiek (waarbij in het RPW kavels groter dan 4 hectare zijn aangenomen) en reguliere logistiek. Vanuit de vraagbehoefte heeft de GMR besloten om een deel van de grootschalige logistieke opgave niet te faciliteren, dit betreft 19 hectare (voor de periode tot 2040, ofwel 5 ha voor de komende RPW periode). Het gaat daarbij om bovenregionale/ ‘footloose’ grootschalige logistiek die niet ondersteunend is aan de topsectoren (en voor niet regionaal gevestigde grootschalige logistiek). Resteert is een vraagbehoefte van 60 hectare aan grootschalige logistiek tot 2040 (7 tot 14 ha voor periode 2025-2028).
Het Rijk en de provincies hebben daarnaast concrete afspraken gemaakt om meer grip te krijgen op grootschalige bedrijfsvestigingen. In de landelijke definitie over grootschalige bedrijfsvesting gaat het over kavels groter dan 5 hectare. Deze afspraken zijn vastgelegd in de gezamenlijke landelijke beleidslijn “Grip op grootschalige bedrijfsvestigingen (dec. 2023)”. De kernpunten van deze afspraken zijn: •C lustering en Concentratie (zorgvuldig ruimtegebruik en openheid landschap behouden); •R egionale Behoefteraming; •P rogrammeringsafspraken (Provincies maken concrete afspraken met gemeenten over de planning en ontwikkeling van bedrijventerreinen); • Ontwikkeling en Uitgifte (principe van regionale meerwaarde en -binding); • Monitoring.
Figuur 7 Logistieke knooppunten in de GMR
Programmeringsafspraken De logistieke opgave, die bijdraagt aan de topsectoren en wordt gefaciliteerd, moet dus deels door het ruimtelijk- en functioneel beter benutten van de bestaande ruimte worden ingevuld. Binnen het RPW 2025-2028 is er een ruimtebehoefte van 7 tot 14 hectare aan regionaal gebonden en/ of topsectoren ondersteunende vorm van XXL-logistiek (zie de bijlage Onderbouwing Bedrijventerreinen voor een uitgebreide toelichting).
In het RPW 2025-2028 geven we invulling aan deze afspraken door:
De GMR spreekt in het kader van de totale opgave liever over het faciliteren van grootschalige logistiek, waarbij een groter ruimtebeslag nodig is (ten opzichte van reguliere logistiek) in plaats van XXL-logistiek, in verband met de negatieve associatie die hiermee gemoeid is en het feit dat bovenregionale XXL Logistiek wordt uitgesloten
Clustering en concentratie In de GMR onderscheiden we twee logistieke knooppunten waar grootschalige logistiek mag landen, in lijn met het provinciale Corridorbeleid.
24
25
voor onze regio. In lijn met advies van het college van Rijksadviseurs moet deze opgave compacter, geconcentreerder en multifunctioneler. Het type grootschalige logistiek dat de GMR toestaat is: • Een bestaande grootschalige logistieke ondernemer in de regio die wil uitbreiden, clusteren of doorgroeien; • Een initiatief dat ondersteunend is aan de Topsectoren Health, Hightech of Energy.
kijken of er eventuele mogelijkheden zijn voor de lange(re) termijn. Wij verwachten daarbij wel dat een eerlijke verdeling van zoet en zuur onderdeel wordt van dat gesprek. De boodschap van de drie gemeenten binnen de logistieke knooppunten voor dit RPW: •N ijmegen: heeft na de Grift geen ruimte voor nieuwe werklocaties (Omgevingsvisie). • Overbetuwe: geen wens voor verdere vergroting van de logistieke sector (zienswijze uitgangspuntennotitie RPW) en Park 15 is ingeklemd in landschapsparkachtige omgeving. •Z evenaar: geen ambitie opgenomen om verder uit te breiden met XXL-logistiek (Omgevingsvisie).
Ontwikkeling en uitgifte Het huidige aanbod voor grootschalige logistiek in de GMR bestaat uit (stand begin 2025):
Leegstand
Er zijn diverse leegstaande bedrijfshallen voor grootschalige logistiek binnen de twee logistieke knooppunten 4
In dit RPW onderschrijven we het uitgangspunt om grootschalige logistiek te faciliteren in of nabij de beide logistieke knooppunten (Knoop Nijmegen en Knoop EMZ), zodat er geen versnippering aan grootschalige logistieke vestigingen ontstaat. Op dit moment zien wij binnen de looptijd van dit RPW (2025-2028) geen fysieke ruimte waar grootschalige logistiek kan landen binnen de twee knooppunten.
Buiten beide logistieke knooppunten staan er ook grote bedrijfshallen leeg Beschikbare
Op Park 15 zijn 26 hectares aan
bouwkavels
bedrijfskavels nog niet bebouwd.
voor
Deze worden bebouwd wanneer
grootschalige
er een huurder(s) is.
logistiek Nieuw te ontwikkelen bedrijfskavels (afspraken RPW 20202024)
• •
In de omgevingsplannen van verschillende bestaande bedrijventerreinen is er in potentie ruimte voor grootschalige logistiek met het combineren/ samenvoegen van kavels. Gemeenten buiten de logistieke knooppunten moeten bij het aanpassen van de omgevingsplannen voor logistieke kavels nieuwe (her)ontwikkelingen beperken tot maximaal 4 hectare.
Nijmegen – De Grift: 15 hectare Zevenaar – 7Poort II: 7 hectare
Beide bovenstaande plannen moeten nog gerealiseerd worden en zijn daarmee als (toekomstig) aanbod te beschouwen.
Monitoring De GMR treedt na vaststelling van dit RPW 20252028 in overleg met de provincie Gelderland, de gemeenten van de GMR, Emmerich en andere Gelderse regio’s (met name de regio Achterhoek) over de ruimtebehoefte voor grootschalige logistiek en maken daar, op basis van de inzichten van dat moment, zo nodig nieuwe afspraken over de periode na 2028.
Daarnaast is vanuit de participatie rondom het RPW met marktpartijen een vergelijkbaar beeld naar voren gekomen dat er redelijk veel (grootschalig) logistiek vastgoed beschikbaar is in de GMR. Hiermee wordt het beeld van de leegstand/ beschikbare bedrijfshallen bevestigd. Geen ruimte voor uitbreiding van de twee logistieke knooppunten De drie gemeenten binnen de GMR waar grootschalige logistiek een plek zou kunnen krijgen hebben aangegeven voor dit RPW geen mogelijkheden te zien. Als GMR zijn we wel bereid om het gesprek met de provincie aan te gaan om te 4
Figuur 8 Impact werklocaties op de mobiliteit
Mobiliteit Impact nieuwe ontwikkelingen op regionale hoofwegennet Het mobiliteitsonderzoek van Goudappel analyseerde de impact van de verwachte nieuwe ontwikkeling van bedrijventerreinen binnen de vier kansenzones op het regionale hoofdwegennet voor de periode 2030-2040 (waarbij het uitgangspunt van de analyse is dat de A15 is doorgetrokken en de A12 is verbreed). Lokale knelpunten (op bijvoorbeeld aansluitingen) zijn niet meegenomen. Hierin zijn de belangrijkste conclusies:
1. G roei van verkeer: De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen leidt lokaal tot een verkeersgroei van maximaal 5 à 6%. 2. Modal split verschillen: In de zone Liemers Oost wordt het meeste autogebruik verwacht, terwijl bedrijventerreinen dichter bij de steden Arnhem en Nijmegen een lager autoaandeel hebben door beter OV-aanbod en meer woningen binnen fietsafstand. 3. Invloed op vertragingen: Nieuwe bedrijventerreinen hebben weinig invloed op de algemene vertragingen op het hoofdwegennet. De meeste vertragingen worden verwacht rond de Zone A73 en A326 Nijmegen West, Wijchen, Beuningen. Hier moet goed worden nagedacht over het type bedrijf en locatie om gemotoriseerd verkeer te minimaliseren. 4. W einig beperkingen: In de zones A15 en A325 Centraal tussen Arnhem en Nijmegen en A12 De Liemers Oost zijn er relatief weinig mobiliteitsbeperkingen op het hoofdwegennet door nieuwe werklocaties, mede door het project ViA15 dat ruimte biedt op het hoofdwegennet.
11
Huisvesting Arbeidsmigranten In 2023 is onderzocht hoeveel arbeidsmigranten wonen en werken in de GMR.5 De belangrijkste conclusie is dat arbeidsmigranten een steeds grotere en essentiële rol in de regionale economie hebben. In 2023 zijn in de GMR 17.800 arbeidsmigranten werkzaam, met name in handel, logistiek, industrie en zakelijke dienstverlening. Naar verwachting stijgt dit aantal in 2023 tot 29.500-33.500. Een regionale aanpak is nodig om van de nu al woonachtige ruim 11.000 arbeidsmigranten de huisvesting inzichtelijk te krijgen, dan wel te verbeteren. De opgave bestaat hoofdzakelijk uit short- en midstay (tot een verblijfsduur van 3 jaar). Het onderzoek geeft de volgende oplossingsrichtingen: - Er zijn grootschalige woningbouwlocaties nodig, als alternatief voor de huidige mogelijk incourante huisvesting; - Duidelijk beleid en afspraken, zodat duidelijk is wat wel en niet is toegestaan en gemeenten handhavend op kunnen treden bij ongewenste situaties Verplichting of vrijwillig De primaire verantwoordelijkheid ligt bij de werkgever. Dit wordt op alle bestuurlijke niveaus benoemd en is ook opgenomen in het hoofdlijnenakkoord van het huidige kabinet. Daarnaast is het aan gemeenten om de markt te faciliteren. Volgens recent onderzoek van Buck Consultants International en Six Legal (zie bijlagenrapport)
Arbeidsmigranten in de Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (Decisio & Companen, 2024) 5
Funda in Business februari 2025
26
-
Figuur 14: Conclusies samengevat in figuur
27
Rol van de GMR De GMR gaat haar rol in dit dossier de komende periode verder uitwerken met een primaire verantwoordelijkheid voor werkgevers en een pro actieve houding en faciliterende rol van gemeenten. Kennisdelen op goede voorbeelden, pilots bedenken, goede verbinding tussen wonen werken zijn voorbeelden die in dat kader genoemd zijn. Verder kan de GMR gemeenten die deze ruimte willen geven hierin ondersteunen. Denk aan kennisdeling (ondersteuning door de VNG) of het bijeenbrengen van ervaringen van meerdere gemeenten. Om te volgen in hoeverre de ambitie gerealiseerd wordt, meten we in de monitoring van het RPW de volgende zaken:
mag je arbeidsmigranten om economische redenen niet weren (dat is discriminerend en vastgelegd in Europese wetgeving) en kun je werkgevers en initiatiefnemers tot niets verplichten. Wel kunnen gemeenten planologische en ruimtelijke instrumenten inzetten als sturingsinstrument. Verder kunnen gemeenten op een stimulerende wijze en in goede samenspraak met de markt komen tot adequate huisvesting. Ambitie in het RPW voor de periode 2025-2028 Als regio willen wij gemeenten stimuleren om ruimte te creëren voor tijdelijk verblijf voor arbeidsmigranten die van belang zijn voor onze economie. Gezien de opgave gaan we voor de komende RPW periode uit van de volgende ambitie:
• Hoeveel gemeenten hebben hiervoor planologische ruimte gecreëerd; • Welke marktinitiatieven van grootschalige voorzieningen zijn gerealiseerd of in ontwikkeling zijn; • Hoeveel slaapplekken er zijn gecreëerd.
“Het faciliteren van marktinitiatieven voor 1.000 slaapplekken”6 in (tijdelijke) grootschalige huisvestingsvoorzieningen voor shortstay arbeidsmigranten. Hiervoor geldt dat het passend moet zijn bij de schaal en problematiek van de gemeente/regio. De voorzieningen moeten zorgen voor een duurzame humane en sociale huisvesting voor arbeidsmigranten passend bij de aanbevelingen van de commissie Roemer en niet leiden tot overlast voor de samenleving.
3.4 SPELREGELS bestaande bebouwing Om de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen duurzaam en efficiënt te laten verlopen, zijn regionale programmeringsafspraken opgesteld. In lijn met de stappen in de paragraaf “Ruimte voor de economie in 5 stappen” willen wij binnen de GMR voorwaarden (‘spelregels’) opstellen voor het behoud en de ontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen. 1) Behoud bestaande werklocaties Als regio staan we geen transformatie van bestaande bedrijventerreinen toe zonder compensatieplan. Daarnaast staan we geen afschaling van milieubelastingsruimte (voorheen milieucategorieën) op bestaande bedrijventerreinen toe. Voor zowel transformatie als afschaling van milieucategorie dient er een compensatieplan te worden ingediend bij het IOW. 2) Beter benutten (Intensiveren en herstructureren bestaande voorraad) *20% ruimtewinst A) Ruimtelijk beter benutten: • De doelstelling van het RPW op langere termijn is om met beter benutten 20% ruimtewinst te behalen. • Gedurende het RPW 2025-2028 starten we met een ingroeimodel van 10% ruimtewinst. Door middel van monitoring houden we de voortgang bij.
B) Functioneel beter benutten: Het juiste bedrijf op de juiste plek Herstructurering vindt bij voorkeur plaats in alle gemeenten, in het bijzonder binnen de volgende focusgebieden voor circulaire (hmc)activiteiten: (1) Zone A73 en A326 Nijmegen West, Wijchen, Beuningen (2) Zone A15 en A325 Centraal tussen Arnhem en Nijmegen (3) Zone A12 Arnhem Oost en Duiven (4) Zone A12 De Liemers Oost
De realisatie van groepsgebouwen voor de huisvesting van arbeidsmigranten vindt bij voorkeur plaats in de nabijheid van de werklocaties en dagelijkse voorzieningen, maar gezien de opgave worden groepsgebouwen op (de randen van) werklocaties in dit RPW niet uitgesloten. Toegang tot voorzieningen is een belangrijk aandachtspunt bij de beoordeling van een initiatief.
• We zetten bij bestaande bedrijventerreinen in op ‘het juiste bedrijf op de juiste plek en de potentie van verdichting op bestaande bedrijventerreinen’. 3) Circulair (hoge milieubelastingsruimte-locaties) • Bestaande Hoge milieubelastingsruimte-locaties blijven behouden. In geval deze toch getransformeerd worden vragen wij als regio aan de gemeenten om een compensatieplan waarin onderbouwd wordt waarom er getransformeerd wordt en hoe de gemeente vervanging van de verdwenen hoge milieubelastingsruimte compenseert. Uitgangspunt is aantal m2 bvo minimaal gelijk te houden. Gemeenten mogen enkel met een goede onderbouwing hiervan afwijken. • Binnen de circulaire focusgebieden wordt zo veel mogelijk ruimte gecreëerd voor circulaire bedrijvigheid én wordt de beschikbare hogere milieucategorie ruimte vrijgespeeld. • Als bedrijven van een lager milieubelastingsniveau willen verhuizen en daarbij hoge milieugebruiksruimte achterlaten, krijgen deze bedrijven speciale aandacht en begeleiding van de gemeenten.
Wat kunnen gemeenten doen? Gemeenten kunnen planologische ruimte creëren voor deze voorzieningen. Bijvoorbeeld door het opstellen van beleidskaders/-regels en/of aanpassing van het omgevingsplan.
4) Inzetten op parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen • Op alle bestaande bedrijventerreinen zetten gemeenten zich actief in om parkmanagement te realiseren. Afhankelijk van de lokale situatie kan dit zowel op het niveau van een individueel bedrijventerrein zijn als een collectief van meerdere (kleinschaligere) bedrijventerreinen.
In het Regionaal Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen 2024 is voor short- en midstay een aantal van 576 eenheden per jaar becijferd 6
28
29
3.5 SPELREGELS nieuwe ontwikkelruimte
beoordelingsformat ontwikkeld. De minimale eisen die wij als GMR aan nieuwe ontwikkelplannen stellen zijn:
Ook voor nieuwe ontwikkelingen van regionale bedrijventerreinen geven wij als GMR een aantal kaders mee: 1) Het RPW gaat enkel over regionale ontwikkeling • Het RPW heeft alleen betrekking op (in IBIS geregistreerde) bedrijventerreinen. • Nieuwe ontwikkelinitiatieven < 0,5 ha zijn een lokale aangelegenheid. • Nieuwe ontwikkelinitiatieven > 0,5 ha dienen te voldoen aan de RPW voorwaarden. • Gemeenten hebben de mogelijkheid max. 5 ha per gemeente aan lokale bedrijventerreinen (kavels kleiner dan 0,5 ha) te ontwikkelen. 2) Ladder van Duurzame Verstedelijking • Als regio vinden wij het volgen van de Ladder van Duurzame Verstedelijking belangrijk, ondanks de mogelijke aanpassing door de Wet versterking regie Volkshuisvesting (februari 2025). • De Ladder van Duurzame Verstedelijking blijft het toetsingskader voor regionale (en lokale) ontwikkelingen. Per werkmilieu moet de ruimtevraag worden aangetoond en gekeken worden of deze binnen bestaand stedelijk gebied past. • Ook moet (door de initiatiefnemer) aangetoond worden of bestaande bedrijventerreinen geschikt zijn voor herstructurering of transformatie. • Als dit niet mogelijk is, komen nieuwe ontwikkelingen in aanmerking. 3) Nieuwe ontwikkelinitiatieven > 0.5 ha moeten aansluiten bij bestaande economische clusters • Nieuwe ontwikkellocaties moeten aansluiten binnen bestaande economische clusters.
Dit zijn: - Zone A73 en A326 Nijmegen West, Wijchen, Beuningen - Zone A15 en A325 Centraal tussen Arnhem en Nijmegen - Zone A12 Arnhem Oost en Duiven - Zone A12 De Liemers Oost 4) In het RPW 2025-2028 is de opgave minimaal 45 ha aan nieuwe terreinen* • Noodzakelijk hieraan is dat aan de randvoorwaarden (o.a. herstructureren en intensiveren) wordt voldaan. • In de regel is de inzet om tot 2028 de totale nieuwe regionaal ontwikkelde ruimte in de GMR niet groter zijn dan 45 hectare. • Als de randvoorwaarden slechts gedeeltelijk of niet gerealiseerd kunnen worden, mag de totale nieuwe regionaal ontwikkelde ruimte, uitgaande van het EIB-midden scenario, in de GMR maximaal niet groter zijn dan 74 hectare. 5) Prioritering bij uitgifte nieuwe locaties Bij uitgifte van nieuwe bedrijfskavels (voor zowel gemeentelijke als private kavels) wordt het sterk aanbevolen aan de betrokken gemeenten om de volgende elementen mee te nemen in de uitgifte voorwaarden: • Pluspunten voor herstructurering- en schuifruimte (bijvoorbeeld een eigenaar-gebruiker die een herstructureringskavel inruilt voor nieuwe ontwikkellocatie). • Pluspunten voor het opnemen van collectieve voorzieningen, zoals laadvoorzieningen en collectieve parkeervoorzieningen, in of nabij (nieuwe) bedrijventerreinen.
A) Bouwhoogte: Afhankelijke van de locatie wordt in omgevingsplannen voor nieuwe bedrijventerreinen niet alleen een maximale bouwhoogte opgenomen maar ook een minimale bouwhoogte. De gemeente beoordeelt wat lokaal mogelijk is, maar de nieuwe norm ligt – als hoger bouwen mogelijk is – altijd hoger dan wat nu lokaal gebruikelijk is (het RPW gaat uit van minimaal 2 bouwlagen). B) Floor Space Index (FSI): Voor nieuwe ontwikkelingen wordt een minimale bebouwing van 70% van het bouwvlak voorgeschreven, in combinatie met een minimale Floor Space Index van 1,4*. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken in het geval een ondernemer kan aantonen meer open ruimte nodig te hebben (bijvoorbeeld op- en overslagfunctie in de open lucht) en daarvoor geen reëel alternatief beschikbaar is of als het bouwvlak zodanig is dat het niet reëel is. *FSI is de verhouding tussen de totale vloeroppervlakte van een gebouw en de grootte van het perceel. Het bepaalt de maximale bouwdichtheid. Bij een FSI van 1 is het hele terrein bebouwd met één bouwlaag, of de helft van het terrein met twee bouwlagen. Om de ruimte optimaal te benutten met minimaal 2 bouwlagen, hanteren we een minimale FSI van 1,4. Dit betekent dat 70% van de kaveloppervlakte bebouwd kan worden met twee bouwlagen.
C) Milieubelastingsniveau (voorheen milieucategorie): Bij nieuwe ontwikkelingen is er een minimale milieubelastingsniveau van 3 (voorheen milieucategorie van 3.1) die bedrijvigheid met een hogere geluid-, geur- en/of milieu impact faciliteert op de begane grond. Er mag alleen van afgeweken worden als dit goed kan worden onderbouwd (bijvoorbeeld omvang bedrijfsgebouw of hoge frequentie van logistieke bewegingen). Ook op nieuwe bedrijventerreinen sturen we actief op het juiste bedrijf op de juiste plek. Lichte functies (met een lage milieuzonering), zoals kantoor-, retail- en/of sportfuncties die niet op bedrijventerreinen hoeven te zitten, worden geweerd van nieuwe bedrijventerreinen. D) Dakbenutting: Bij nieuwe ontwikkelingen is het verplicht om het dak te gebruiken voor andere functies. Ondernemers zijn vrij om te kiezen voor (collectieve) zonnepanelen, vergroening, waterberging of (collectieve) parkeervoorzieningen. E) Organisatiegraad: Op nieuwe bedrijventerreinen stellen we het opzetten van parkmanagement en het lidmaatschap van parkmanagement verplicht. Van het parkmanagement wordt in ieder geval verwacht dat het zich actief inzet voor het realiseren van samenwerking tussen ondernemers op een bedrijventerrein en daarbij een optimale samenwerking tussen bedrijven initieert en coördineert.
F) Omvang: Bij nieuwe ontwikkelingen is de minimale omvang 200 vierkante meter bvo per bedrijfsunit, waarvan de begane grond minimaal 100 vierkante meter bvo bedraagt. Dit metrage (minimaal 200 vierkante meter bvo) is een aannemelijke maat voor een bedrijfsunit die niet alleen als opslag wordt gebruikt, maar echt een bedrijfsmatige invulling kent.
6) Minimale eisen nieuwe ontwikkelingen Op nieuwe ontwikkellocaties zetten we in op het zo efficiënt mogelijk gebruiken van de functionele en de ruimtelijke mogelijkheden van de kavels. Voor aanvragen van nieuwe ontwikkellocaties door gemeenten aan het IOW, is er in de bijlage (Beoordelingskader nieuwe regionale bedrijventerreinen) een
G) Verkoop kavels alleen aan eindgebruikers: Verkoop van kavels vindt alleen plaats aan eindgebruikers die minimaal 70% van het project zelf nodig hebben of aan een ontwikkelaar/belegger als deze kan aantonen dat minimaal 70% is verhuurd aan één hoofdhuurder. In het laatste geval worden de gesprekken gevoerd met de door de ontwikkelaar aangedragen huurders. In dat geval worden de in deze afspraken beschreven criteria en voorwaarden toegepast op en besproken met deze gebruikers/ huurders. We staan zonder toetsing projecten toe waarin maximaal 30% meer capaciteit wordt gerealiseerd dan wat de hoofdgebruiker (nog niet) nodig heeft. We gaan ervan uit dat ondernemers er alle baat bij hebben de resterende 30% te verhuren, waardoor de gewenste verdichting ontstaat.
30
31
H) Klimaatadaptieve gebouwde omgeving: Nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan minimale kwalitatieve eisen voor Biodiversiteit en natuurinclusiviteit, Droogte, Bodemdaling, Hitte, Gevolgbeperking overstromingen en Wateroverlast. Dit omvat o.a. het integreren van groen/blauw-structuren om hittestress te verminderen, regenwater op te vangen, biodiversiteit te verhogen en de werkomgeving visueel aantrekkelijker te maken. Daarnaast moeten nieuwe bedrijventerreinen landschappelijk goed worden ingepast in de omgeving. Dit alles is maatwerk, maar gemeenten nemen de richtlijnen van de landelijke ‘Maatlat groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving’ in acht bij het opstellen van bijvoorbeeld hun gemeentelijke beeldkwaliteitsplannen en uitgifteprotocollen.
• Nieuwe bedrijventerreinen: Uitgifte/reservering van nieuwe kavels is mogelijk, maar tot (minimaal) 2029 zullen deze kavels geen aansluiting hebben. Daarom zal op deze nieuwe terreinen nog meer moeten worden ingezet op technische innovaties. Gemeenten zijn vrij om te kiezen voor innovaties en kunnen projectontwikkelaars uitdagen om te komen met innovatieve oplossingen. 3) Reservering ruimte voor decentrale energievoorzieningen • Op bestaande- en nieuwe bedrijventerreinen zal er ruimte gereserveerd moeten worden voor decentrale energievoorzieningen, tenzij het binnen de bestaande bebouwing kan. • Voor de invulling van de ruimte voor decentrale energievoorzieningen zijn gemeenten en projectontwikkelaars vrij om hier invulling aan te geven met innovatieve oplossingen.
3.7 BEDRIJVENTERREINEN MET BIJZONDER BELANG I) Duurzaamheidseisen: Het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen biedt kansen om concreet in te spelen op het behalen van duurzaamheidsambities. Alle nieuwbouw op bedrijventerreinen moet in ieder geval voldoen aan landelijke (duurzaamheids)normen (zoals regels vastgelegd in Bouwbesluit, Energieprestatie – BENG, MilieuPrestatie Gebouwen, EPBD III en Energieregistratie- en bewakingssysteem (EBS)). Daarnaast geldt de Duurzaamheidscertificering. BREEAM NL Nieuwbouw certificering (of vergelijkbaar) als minimumeis. Voor nieuwe gebiedsontwikkeling wordt dit afgedwongen met het omgevingsplan. Bij opstalontwikkeling (bouwplannen) wordt dit afgedwongen bij de levering van de grond met een koopovereenkomst en/of erfpachtcontract.
Op dit moment onderscheiden we een aantal terreinen die van bijzonder belang voor onze regio zijn. Dit bijzonder belang komt voort uit het combineren van diverse opgaven en hun thematische profilering die samen komen op deze locatie. Veranderingen op deze terreinen door bijvoorbeeld herontwikkeling en gemeentelijke gronduitgifte hebben altijd instemming van het IOW nodig om ervoor te zorgen dat het bijzondere belang beschermd wordt en ongewenste ontwikkelingen voorkomen worden. Binnen de bedrijventerreinen met bijzonder belang onderscheiden we de volgende opgaven: Herstructurering Circulair/ Hogere milieu categorie Energievoorziening
3.6 SPELREGELS netcongestie
Watergebonden terreinen De problematiek rondom netcongestie speelt zowel op bestaande als nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Daarom gelden de spelregels in relatie tot netcongestie voor beiden en worden deze regels hieronder apart weergegeven: 1) I ntegraal programmeren (Energieplanologie) • Integraal programmeren is verankerd in (lokaal) beleid, waarbij energie(infrastructuur) mede-sturend is voor andere ruimtelijke ontwikkelingen.
Overig (Health of Food) Het betreft de volgende terreinen: Naam De Aam (Overbetuwe)
X
X
X
(Health)
InnoFase (Duiven)
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Clean Tech Park
Een uitkomst kan bijvoorbeeld zijn dat een ontwikkeling niet mogelijk is of met een andere fasering moet plaatsvinden.
Voorheen IPKW (Arnhem) Het Broek
• Er vindt in gezamenlijkheid afstemming plaats met overheden, netbeheerders en andere betrokken partijen over alle plannen en ontwikkelingen binnen de regio, met als resultaat keuzes over de (benodigde) energie-infrastructuur. • Hierbij moet nog nadere invulling worden gegeven wie/welke partij verantwoordelijk is voor de borging en welke stappen er nog moeten worden gezet om daadwerkelijk integraal te programmeren. 2) Netneutrale oplossingen Tot 2029 zijn er geen (nieuwe) aansluitmogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinen, dus moet er gezocht worden naar netneutrale oplossingen: • Bestaande bedrijventerreinen: Bij toevoeging van extra kavels aan een bestaand terrein kunnen bedrijven de netcapaciteit herverdelen of energieopslagsystemen inzetten om seizoensgebonden capaciteit te beheren.
32
(Arnhem) Nieuwe Haven (Arnhem) De Beemd (Rheden)
X
TPN-West (Nijmegen/
X
Beuningen) NEXT Garden (Lingewaard)
X
X
X (Food)
Deze terreinen met bijzonder belang krijgen in de (tweejaarlijkse) rapportage extra aandacht om te volgen in hoeverre deze terreinen bijdragen aan het realiseren van de regionale ambities op bedrijventerreinen in het RPW 2025-2028.
33
4. CAMPUSSEN
4.2 WELKE CAMPUSSEN ZIJN ER IN DE GMR?
• Relatie met één of meerdere topsectoren (Health, High tech of Energy).
De GMR ziet campussen als een belangrijke schakel binnen de regionale ontwikkeling. Campussen zijn namelijk een bron van (technologische) innovaties en kweekvijver voor (startende) bedrijven.
Op de volgende pagina is een overzicht gemaakt van de campussen die voldoen aan de GMR-criteria van een campus: • Fysieke aanwezigheid van een onderwijsdrager of een directe relatie met een onderwijsinstelling; • Samenwerking tussen meerdere bedrijven;
Onderstaand overzicht van campussen is niet in beton gegoten; als uit de monitoring blijkt dat er meer campuslocaties voldoen aan de regionale criteria en van regionaal belang worden beoordeeld, kunnen deze mogelijk tijdens dit RPW of in het volgende RPW worden opgenomen.
ving die specifiek is ontworpen om innovatie of kennisoverdracht actief te stimuleren. Figuur 5 Overzicht Campussen in de GMR (2025)
De campussen in de GMR blinken vooral uit door de synergie van: • Innovatieve bedrijven/organisaties binnen de topsectoren Health, Hightech en Energy Bijvoorbeeld ConnectR; •C ampusorganisaties Bijvoorbeeld NovioTech Campus; en •O nderwijsinstellingen Bijvoorbeeld Radboudumc, HAN University of Applied Sciences, Hogeschool Van Hall Larenstein en ROC Rijn IJssel.
Campus
Type
Doelgroep
Top-
campus
Beschrijving (en Ontwikkelstatus)
sector
Noviotech
(Industriële)
campus
Innovatie
(NTC)
campus
• •
Startups, scale-
De Noviotech Campus (NTC) in Winkelsteeg is
ups; en
een hightech locatie die meer dan 70 bedrijven in in
Life Sciences, Health en Hightech huisvest,
de health en
Grown-ups
waaronder internationale marktleiders in de
hightech
halfgeleidersector. De campus fungeert als een dynamische hub voor innovatie met wekelijkse bijeenkomsten en evenementen. Een uniek aspect is het Chip Integration Technology Center (CITC), dat zich
Om deze kracht als regio maximaal te benutten, is het zaak de positie van de campussen verder te versterken en ervoor te zorgen dat campussen integraal onderdeel worden van de regionale werklocatiestructuur. Dit betekent dat de campussen een natuurlijke vestigingslocatie worden voor spin-outs van de kennisinstellingen en innovatieve startups van buiten de regio. En daarnaast dat de werklocaties in de regio een natuurlijke vestigingslocatie worden voor start-ups en scale-ups van de campussen die doorgroeien en meer ruimte nodig hebben voor ontwikkeling en productie. Hiervoor is regionaal meer ruimte nodig voor innovatieve bedrijven die onderdeel zijn van de regionale topsectoren Health, High Tech en Energy. Op de campussen zelf, maar ook op werklocaties in de regio.
richt op de ontwikkeling van chipintegratie voor
Vanwege de regionale focus op de topsectoren Health, High Tech en Energy hanteren wij als GMR een brede afbakening van campussen. In deze verbrede afbakening maken wij onderscheid tussen twee typen campussen, waarbij een combinatie van beide typen ook mogelijk is. Innovatie campus: Dit type campus richt zich voornamelijk op innovatie en technologische vooruitgang. Onderwijsinstellingen hoeven niet per se fysiek aanwezig te zijn met ruimtes op de campus, maar er moet wel een relatie zijn met een onderwijsinstelling, bijvoorbeeld via een lectoraat. De focus ligt op het stimuleren van nieuwe ideeën, onderzoek en ontwikkeling, vaak in samenwerking met bedrijven en onderzoeksinstituten.
4.1 WAT IS EEN CAMPUS? Een campus is volgens het ministerie van Economische Zaken een afgebakend gebied waar onderwijsinstellingen en/of innovatieve bedrijven samenkomen. Het is een plek waar bedrijven en instituten zich geografisch concentreren en waar samenwerking op het gebied van onderzoek en ontwikkeling (R&D) en open innovatie centraal staat.
Kennis campus: Dit type campus is vooral gericht op het opleiden van mensen en het bevorderen van kennis. Hier zijn vooral onderwijsinstellingen zoals universiteiten hogescholen, Regionale Opleidingscentra (ROC’s) en innovatieve bedrijven aanwezig. De nadruk ligt op (academisch) onderwijs en onderzoek, met als hoofddoel studenten en onderzoekers te ondersteunen in hun leer- en ontwikkelingsproces.
Een campus is meer dan enkel een fysieke concentratie van gebouwen en mensen, maar een omge-
34
toekomstige
toepassingen
in
de
meerdere
sectoren, in het bijzonder Health en Energy. Lifeport
Kennis-
Kennis
&
Innovatie
en
Studenten, en
Lifeport Kennis & Innovatie Campus Nijmegen is
innovatie
medewerkers
een dynamisch gebied waar onder andere de
campus
(onderzoekers
kennisinstellingen
en medici);
Radboud UMC en de Hogeschool van Arnhem en
•
Campus Nijmegen
Ruimte
voor
(Voorheen
startups
en
Campus
enkele
Heijendaal)
ups
•
Nijmegen
(HAN)
Radboud zijn
Universiteit,
gevestigd
en
het waar
(bio)medische innovatieve bedrijvigheid zit.
scaleDe Gebiedsvisie Campus Heijendaal is eind 2024 gereed. De gebiedsvisie geeft richting aan de verdere ontwikkeling van het gebied en biedt onder meer extra ruimte voor bedrijvigheid.
Clean
Tech
(Industriële)
Park
Innovatie
Arnhem
campus
• •
Startups, scale-
Het
ups; en
bedrijventerrein dat zich richt op duurzame en
Grown-ups
Clean
Tech
Park
Arnhem
is
een
in
innovatieve industrieën, met bedrijven zoals
cleantech
Allego en HyET. In samenwerking met het
(voorheen
de
Industrie-
en
innovatieve platform ConnectR stimuleert Clean
park Kleefse
energiesector
Tech Park Arnhem samenwerking en innovatie
Waard)
met een focus op duurzaamheid en circulaire economie. De
campus
maakt
onderdeel
uit
van
de
Gebiedsvisie Het broek - IPKW - Nieuwe Haven dat in 2025 wordt opgesteld, waarbij versterken van de fysieke en economische relaties in het gebied centraal staat. Het Connectr Energy Innovation Lab, geopend in 2024, wordt verder
35
ontwikkeld met gedeelde onderzoeksfaciliteiten, hybride leeromgevingen en proeftuinen. Electricity
(Industriële)
Campus
Innovatie
(Arnhems
campus
• •
Buiten)
Startups, scale-
De
ups; en
Buiten) is een monumentaal bedrijventerrein dat
Grown-ups
in
Electricity
Campus
(voorheen
Arnhems
bekend staat om zijn innovatieve bedrijven op het
de energie- en
gebied van energie en milieutechnologie.
milieutechnolo gie
Het terrein, voorheen bekend als het KEMAterrein, wordt met ondersteuning Perspectieffonds
Gelderland
ontwikkeld
tot
Electricity
Campus; een hotspot voor bedrijven en talent met een focus op de energietransitie. ConnectR is ook actief op de Electricity Campus. Kennis
Kennis
campus
campus
Arnhem Velp
•
•
HBO- en MBO
De Kenniscampus Arnhem-Velp, met de HAN,
Studenten
en
Yuverta en Hogeschool Van Hall Larenstein, biedt
onderzoekers;
diverse duurzaamheids-opleidingen en bevordert
Focus
op
samenwerking tussen onderwijs, onderzoek en
maatschappeli
het bedrijfsleven, bijvoorbeeld op het gebied van
jk
stage/werkplekken voor studenten.
opgaven
zoals energietransitie,
Begin
circulair bouwen
2024
is
het
Ambitiedocument
Kenniscampus Regio Arnhem vastgelegd, gericht en
op
shared-facilities,
onderzoeksfaciliteiten
en
klimaat-
profilering van het middengebied tussen de
adaptatie
onderwijs- en kennisinstellingen.
4.3 APARTE STATUS CAMPUSSEN
ruimtelijk opzicht. Dat betekent dat er regionaal aandacht moet zijn voor het faciliteren van voldoende ruimte voor innovatieve bedrijvigheid in onze health, hightech en energy ecosystemen én dat er op de bestaande campussen in de steden gezamenlijk met het Rijk en de provincie (meer) geïnvesteerd moet worden in:
Campussen hebben net als in voorafgaande RPW’s een bijzondere status binnen de GMR vanwege hun specifieke thematische profilering. Ze richten zich op hightech en zijn koplopers in duurzaamheid, energie en circulaire economie. Dit maakt ze uniek en belangrijk voor de regio.
1. H et vergroten van de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid én benodigde faciliteiten (zoals lab- en onderzoeksfaciliteiten); 2. H et verbeteren van belangrijke ruimtelijke randvoorwaarden (zoals de bereikbaarheid via het OV); 3. B lijvend ondersteunen van het organiserende vermogen dat gericht is op stimulering van innovatie en kennisdeling binnen het ecosysteem dat gericht is op ondernemerschapsbevordering (o.a. businesssupport en programma- en projectontwikkeling en community building).
Verder is de ruimtevraag voor deze campussen niet specifiek geraamd, omdat campusactiviteiten door velen werkmilieus heenlopen. Vanwege het beleidsmatige belang van campussen worden deze terreinen apart behandeld van andere bedrijventerreinen in de regio.
4.4 DOELSTELLINGEN VAN HET REGIONAAL BELEID VOOR CAMPUSSEN Voor een duurzame economische ontwikkeling en het innovatieve vermogen van de regio is het van belang dat de positie van de campussen verder wordt versterkt in zowel economisch als
De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte op en rond de campussen vraagt om meer campus- en ecosysteem gerelateerde ruimte in de
36
regio. Deze groei kan vanwege beperkte ruimte op de locaties niet alleen op de campussen zelf gefaciliteerd worden, maar vraagt ook ruimte op bestaande bedrijventerreinen en kantoorlocaties en op nieuwe ontwikkellocaties in de regio (gemeenten).
5. Gezien het regionale economische belang blijft de uitzonderingspositie van de campussen behouden in het RPW.
Deze paragraaf beschrijft een doelstelling die verder strekt dan het RPW, dat gaat over de ruimtelijke ontwikkeling van werklocaties. Doorontwikkeling van de campussen en het vergroten van de bijdragen van de campussen aan de regionale economie vraagt niet alleen om fysieke ruimte, maar ook om organiserend vermogen en sociaaleconomische programmering. De GMR zal hier geen leidende rol in spelen. De regie voor het proces rondom het (fysiek) ontwikkelen van de campussen ligt vooral bij de gemeenten Arnhem en Nijmegen in samenwerking met The Economic Board en de provincie Gelderland.
4.5 UITGANGSPUNTEN CAMPUSSEN Zoals beschreven zijn campussen belangrijk als één van de motoren van economische groei en de ontwikkeling van werkgelegenheid in de regio Arnhem-Nijmegen. In de komende jaren hanteren we vanuit het RPW de volgende uitgangspunten voor de ontwikkeling van deze werklocaties. 1. We sturen op het clusteren van innovatieve bedrijvigheid op de campussen, passend bij de profielen van de verschillende campuslocaties en in relatie met het onderwijs, het onderzoek en de zorg die hier plaatsvindt; 2. We willen bedrijven die de campussen ruimtelijk ontgroeien behouden voor de regio; 3. We zetten ons in om bedrijvigheid die niet (meer) past binnen het specifieke economische profiel, bijvoorbeeld te veel werknemers voor de locatie, van de campussen elders in de regio op een passende werklocatie of bedrijventerrein te laten landen; 4. We werken samen met de campussen aan het versterken van het vestigingsklimaat in brede zin zodat we als regio talent en bedrijvigheid voor de lange termijn aan onze campussen kunnen binden;
37
5 KANTOREN
4.6 SPELREGELS Campussen 1) Gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen in de lead bij doorontwikkeling campussen • Hierin werken zij nauw samen met de campusorganisaties, die in opdracht van de eigenaren en bedrijven in het gebied de werklocatie verder ontwikkelen, zowel fysiek als sociaaleconomisch. • Daarnaast wordt, in samenwerking met The Economic Board, ingezet op de betrokkenheid van Provincie Gelderland, OostNL en het Rijk. 2) Jaarlijkse afstemming • De gemeenten Arnhem en Nijmegen en de campusorganisaties komen minimaal één keer per jaar bij elkaar om te verkennen op welke thema’s de campussen in de regio kunnen samenwerken. Als een thema is geïdentificeerd wordt er op pragmatische wijze invulling gegeven. 3) Behoud regionale ‘ontgroeiers’ van de campus • Allereerst wordt er geïnventariseerd op campussen hoe groot de ruimtebehoefte is van bedrijven die de campus ‘ontgroeien’. • Vervolgens wordt er gekeken of ruimte beschikbaar is in de directe nabijheid van de campus (bij voorkeur in de eigen gemeente). • Is die ruimte er niet, dan wordt er gekeken welke ruimte beschikbaar is op werklocaties in de regio, waarbij InnoFase in Duiven (Energy), het gebied rondom het station Elst en bedrijventerrein De Aam (Health) worden gezien als kansrijke gebieden voor de bedrijven binnen de desbetreffende topsectoren.
4) Regionale afstemming: informeren IOW • Als de uitbreidingsplannen voor de campussen substantieel afwijken van de vastgestelde kaders (ontwikkel/gebiedsvisies), wordt het IOW hierover geïnformeerd. • Wanneer er visie- of planvorming voor ontwikkeling van de campus wordt vastgesteld, wordt het IOW geïnformeerd.
5.1 ACTUELE STAND VAN ZAKEN: KWALITATIEVE MISMATCH VRAAG EN AANBOD
5.2 DOELSTELLING VAN HET REGIONALE KANTORENBELEID De doelstelling van het regionaal beleid voor kantoorlocaties binnen de GMR is: streven naar kwalitatief evenwicht van vraag en aanbod in de regio en het versterken van toekomstbestendige locaties, zodat er voldoende ruimte is voor werkgelegenheid in kantoren op de daarvoor geschikte locaties. De gemeenten Arnhem en Nijmegen zijn regionaal aangewezen als de locaties voor (nieuwe) kantoorontwikkelingen.
Het regionaal beleid voor kantoorlocaties richt zich vooral op de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Beide gemeenten hebben in de afgelopen RPW-periode (2021-2024) gemeentelijk kantorenbeleid vastgesteld. De uitgangspunten en vraagramingen die hieraan ten grondslag liggen zijn in lijn met het huidige RPW. Het RPW 2025-2028 ondersteunt het bestaand kantorenbeleid van Arnhem en Nijmegen. In algemene zin zijn er een aantal belangrijke trends te herkennen in de Nederlandse kantorenmarkt. • Allereerst ervaart de vraag naar kantoren een stagnatie door de verschuiving naar hybride werken. Werknemers werken overwegend meer thuis. Desondanks blijven de dinsdag en de donderdag populaire werkdagen, en zoeken bedrijven steeds meer naar flexibele kantooroplossingen; • Ook het aanbod neemt verder af door de onttrekking van verouderde gebouwen, wat resulteert in toenemende schaarste; • Daarnaast speelt duurzaamheid een cruciale rol, met de nationale verplichting van minimaal energielabel C voor kantoren sinds begin 2023.
In het najaar van 2023 is voor kantoren een prognose opgesteld van de ruimtebehoefte op kantoorlocaties in de regio’s in de provincie Gelderland, waaronder de GMR. Die prognoses vormen de kwantitatieve basis voor de spelregels in dit RPW (zie bijlage Kantoren voor de uitgebreide toelichting en cijfers). Figuur 4.1 Overzicht kantoorlocaties binnen de GMR (2024)
Deze algemene trends zijn ook van toepassing voor de kantorenmarkt in Arnhem en Nijmegen: • In Arnhem is er een groeiende vraag naar hoogwaardige kantoorruimten, terwijl het aanbod aanzienlijk is gedaald. Dit leidt tot concurrentie om goede locaties met een focus op duurzaamheid door aangescherpte wet- en regelgeving en stijgende energielasten; • In Nijmegen is de markt na een periode van stagnatie sinds de coronapandemie, weer bezig met een opmars. Volgens het onderzoek van Cushman & Wakefiled (2025) komt dit door de vraag naar moderne kantoren die voldoen aan de nieuwste duurzaamheidsnormen en die geschikt zijn voor hybride werken.
38
39
5.3 RUIMTEVRAAG IN DIT RPW: 101.000 M2 TOT 195.800 M2
In de gemeente Nijmegen is het beschikbare planaanbod voor kantoren relatief beperkt met 19.000 m2. Tot slot zijn er in de GMR nog onbebouwde percelen die bestemd zijn voor kantoren, met een totale oppervlakte van ongeveer 17.000 m2.
Voor de berekeningen van de ruimtebehoefte naar kantoren tot 2030 is er gebruikt gemaakt van EIB-scenario’s. Deze ruimtebehoefte bestaat uit de autonome uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. Hierbij is rekening gehouden met het EIBhoog en EIB-plus scenario.
Daarnaast zijn er nog plannen die nog niet officieel zijn goedgekeurd, het zachte planaanbod: in Arnhem gaat het om ongeveer 35.000 m2 en in Nijmegen om 1.400 m2.
In vierkante meters laat de nieuwe vraagraming voor kantoren een uitbreidingsbehoefte zien van 130.000 tot 260.000 m2. Deze behoefte wordt vooral veroorzaakt door een relatief hoge vervangingsvraag, de vraag die ontstaat doordat kantoorgebouwen worden achter gelaten door de technische of economische veroudering van de kantoorgebouwen.
5.5 VRAAG-AANBOD CONFRONTATIE: VOLDOENDE PLANAANBOD; VOORAL EEN KWALITEITSOPGAVE De vraag naar kantoren in Arnhem en Nijmegen wordt vooral beïnvloed door de hoge vervangingsvraag. Er ligt een aanzienlijke ontwikkelopgave in de regio, met Nijmegen als speerpunt. Hier is een tekort aan kantoorruimte die niet aansluit bij de vraag. Ook Arnhem staat voor de uitdaging van incourante voorraad, waar kwaliteitsverbetering of transformatie noodzakelijk is. De gemeente kan dit echter niet alleen oplossen met het huidige zachte planaanbod; er moeten ook nieuwe ontwikkelplannen komen.
Tabel 4.1 Totale ruimtevraag naar kantoren Tabel 4.1 Totale ruimtevraag naar kantoren 2023-2030 en 2023-2030 en RPW 2025-2028 RPW 2025-2028 Totale
Totale
ruimtevraag EIB
ruimtevraag EIB-
Hoog
Plus
EIB
*EIB
EIB
Hoog
Hoog
Plus
Plus
2023-
RPW
2023-
RPW
2030
2025-
2030
2025-
-
2028 Arnhem
*EIB-
2028
56.000
42.000
124.000
93.000
m2
m2
m2
m2
40.000
30.000
90.000
67..600
m2
m2
m2
m2
Overige
36.000
29.000
46.800
35.200
gemeenten
m2
m2
m2
m2
132.000
101.000
260.000
195.800
m2
m2
m2
m2
Nijmegen
De mismatch in de regio benadrukt de noodzaak voor gerichte acties om de kantorenmarkt in beide steden te revitaliseren. Tabel 4.2 Planaanbod voor Arnhem en Nijmegen (peildata 2021 en 2023)
5.6 SPELREGELS kantoren In het RPW 2025-2028 geven we minder kaders mee dan in voorgaande RPW’s ten aanzien van kantoren. Het is aan de gemeenten zelf om binnen de kaders van dit RPW te acteren en – indien van toepassing – initiatieven te voorzien van de benodigde onderbouwing. Ook hiervoor geldt dat de Ladder van duurzame verstedelijking moet worden doorlopen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. 1) Het regionale kantoorbeleid is in lijn met het kantorenbeleid van de gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen • Dezelfde regels en uitganspunten uit dit gemeentelijk beleid zijn van toepassing op regionaal niveau. • Dit is inclusief de inzet op kwalitatieve versterking van bestaande kantoren(parken). 2) Nieuwe kantoorontwikkelingen nabij OV-knooppunten • Nieuwe ontwikkelingen van kantoren concentreren zich in de stationsgebieden Arnhem Centraal en station Nijmegen/Centrumgebied. • Hierbij zijn de overige ov-knooppunten stations Arnhem Zuid, Arnhem Velperpoort, station Elst, Heijendaal en Nijmegen Lent toegewezen als mogelijke overlooplocaties. • Dit is inclusief het behoud van 5.000 m2 ontwikkelruimte bij de stations Elst & Nijmegen Lent uit het vorige RPW. 3) Ruimte voor kantoren op campussen • Op campussen wordt ruimte geboden aan kantoorhoudende (startende) bedrijven die de campus versterken.
4) Geen nieuwe (solitaire) kantoren bedrijventerreinen, mits • Op bedrijventerreinen is in principe geen nieuwe (solitaire) kantoorontwikkeling toegestaan. • Uitzonderingen zijn solitaire kantoren die een campus versterken of kunnen dienen als schuifruimte voor het beter benutten (herstructureren) van de kavel. 5) Kleinschalige kantoorontwikkeling in de wijk • Kleinschalige kantoorontwikkeling in de wijk (t.b.v. werken in de wijk) is/wordt ruimtelijk en planologisch toegestaan tot maximaal 500 m2. • Verder moet het initiatief passen in het gemeentelijke omgevingsbeleid en de wijkeconomie versterken.
Onbebouwd
Zacht plan-aanbod
Totaal
Incourant
GMR
55.100
8.000
*33..500
57.800 m2
m2
m2
37.000 m2
(2023)
1.000 m2
0 m2
m2
1.400 m2
55.100
17.000
34.900
Totaal
58.800 m2
m2
m2
38.400 m2
*Dit is de ruimtevraag 2023-2030 minus de Courant
ruimtebehoefte voor de jaren 2023 en 2024
5.4 AANBOD KANTOREN TOT 2030: BEPERKT AANBOD IN NIJMEGEN EN INCOURANT VASTGOED IN ARNHEM
Arnhem (2023) Nijmegen
Het totaal hard planaanbod in Arnhem en Nijmegen bedraagt 130.900 m2. Relatief het meeste van dit harde planaanbod bevindt zich in de gemeente Arnhem (103.900 m2). Ongeveer de helft van dit planaanbod, namelijk 55.100 m2, betreft incourante kantoorruimte.
–
9.000
–
Totaal Hard Plan-
130.900 m2
aanbod *Peildatum 2021
40
41
6. PERIFERE DETAILHANDEL Figuur 6 Overzicht reguliere winkelgebieden en concentratiegebieden voor PDV/GDV 2025
Perifere detailhandelsvestigingen (PDV) en Grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV) zijn detailhandel bedrijven die vanwege volume of veiligheid buiten reguliere winkelgebieden zijn gevestigd. Voor PDV-winkels is de branchering bepalend; tot de PDV-winkels worden gerekend detailhandel in: - Wonen; - Detailhandel in doe-het-zelf; en - Tuincentra. De PDV-winkels mogen zich, tenzij anders beschreven in lokale voorschriften, ongeacht hun omvang vestigen op een van de regionaal aangewezen PDV/GDV locaties.
Het RPW 2025-2028 richt zich qua detailhandel op (boven)regionale opgaven, zijnde Perifere Detailhandels Vestiging (PDV) en Grootschalige Detailhandels Vestiging (GDV).
GDV-winkels zijn winkels die ten minste 1.500 m2 bvo groot zijn in andere branches dan de PDV-branches. Grootschalige detailhandel heeft oppervlakte als criterium en mogen alleen in bepaalde concentratiegebieden zich vestigen (zie bijlage Detailhandelsbeleid). Tot de GDV-winkels worden gerekend detailhandel in: - Sport; - Detailhandel in elektro; en - Detailhandel in hobby, spel en media.
In het RPW 2025-2028 zijn er geen wijzigingen ten opzichte van het huidige RPW als het gaat om (perifere) detailhandel. Het doel is om een zo compleet mogelijk voorzieningenpakket voor de regio te bieden, gericht op versterking van bestaande concentraties en het voorkomen van versnippering.
Bron: Locatus (2024), bewerking Ecorys
6.1 AFBAKENING DETAILHANDEL
6.2 ACTUELE STAND VAN ZAKEN: EEN VERANDERENDE MARKT DOOR DE IMPACT VAN WERELDWIJDE ONTWIKKELINGEN
Detailhandel omvat bedrijven die fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan consumenten verkopen, en niet voor zakelijke doeleinden. Dit wordt vaak aangeduid als winkels. De regionale structuur van detailhandel bestaat uit • Reguliere detailhandel; • Perifere detailhandel (PDV) en grootschalige detailhandel (GDV).
De coronaperiode heeft de detailhandel markt in de GMR, net als wereldwijd, flink beïnvloed. Beperkingen door de pandemie hadden een grote impact op openingstijden en omzetten van winkels. Dagelijkse detailhandel, zoals supermarkten, profiteerde van de lockdowns, terwijl niet-dagelijkse detailhandel, zoals kledingwinkels, te maken kreeg met dalende omzetten en stijgende schulden. Ondanks deze uitdagingen bleef de markt stabiel dankzij overheidssteun, waardoor het aantal faillissementen laag bleef en het leegstandspercentage gelijk aan het landelijke gemiddelde.
Reguliere detailhandel verwijst naar winkels die zich in de bebouwde kom bevinden, met duidelijke grenzen vastgelegd in lokale omgevingsplannen. Deze gebieden zijn specifiek aangewezen voor detailhandel, zoals beschreven in de relevante paragrafen van het lokale beleid.
42
6.3 UITGANGSPUNT DETAILHANDEL: GEEN GROTE AANPASSINGEN AAN DE BESTAANDE REGELS
Veel branches binnen de detailhandel markt staan nog steeds onder druk. Volgens het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (2023) kampen veel branches met dalende volumeverkopen en corona-gerelateerde schulden. Consumenten gaven de afgelopen twee jaar minder uit door hoge inflatie en laag consumentenvertrouwen. Opvallend is dat de daling van volumeverkopen sterker is voor bouwmarkten, woonwinkels en webwinkels, die eerder profiteerden tijdens de coronaperiode.
In het RPW 2025-2028 worden er zoals eerder aangestipt geen aanpassingen aangebracht aan de bestaande regels over (perifere) detailhandel. De inzichten uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (2023) hebben niet geleid tot grote wijzigingen ten opzichte van het RPW 2021-2024.
Marktontwikkelingen: internetretail, schaalvergroting supermarkten en branche-vervaging
Uitgangspunt blijft dat perifere ontwikkelingen niet mogen concurreren met reguliere detailhandel. Uitgangspunt is dat detailhandelsontwikkelingen in de centra een plek dienen te krijgen als ze ruimtelijk (qua volume en veiligheid) inpasbaar zijn.
Deze ontwikkelingen komen bovenop de al langer lopende markttrends binnen de detailhandel sector, zoals de doorgroei van internetretail, de schaalvergroting van supermarkten en de branchevervaging in de detailhandel: •D e groei van internetretail vermindert de omzetpotentie voor fysieke winkels. Veel winkels spelen hierop in door ook online te verkopen. Daarnaast komt het steeds meer voor dat webshops fysieke winkels openen. De verwachting is dat de omzet van internetretail de komende jaren blijft groeien, maar het effect zal verschillen per branche. De komende vijf tot tien jaar moet in de GMR door de groei van internetretail rekening worden gehouden met een nieuwe uitval van het aantal fysieke winkels. • In de supermarktbranche is er een trend naar grotere winkels van 1.700-2.000 m2, met investeringen in zowel kleine stadswinkels als megasupermarkten (> 2.500 m2). De regio heeft voldoende uitbreidingscapaciteit voor nieuwe megasupermarkten, maar het is belangrijk om per geval te beoordelen of deze uitbreiding de kwaliteit van de dagelijkse detailhandel verbetert. •B ranchevervaging houdt in dat winkels hun aanbod verbreden met nevenactiviteiten, zoals shop-in-the-shop concepten en het schenken van alcohol. Dit vraagt om specifieke beleidsmaatregelen, zoals gemeentelijk drank- en horecabeleid, om deze ontwikkelingen in goede banen te leiden.
Daarbij neemt de GMR géén rol in lokale voorzieningen/aangelegenheden; het initiatief hiertoe ligt bij de betrokken gemeenten. Ook het beschermen van de vitaliteit van binnensteden, dorpen en wijkcentra is een gemeentelijke aangelegenheid, dus geen onderdeel van het RPW.
43
Locatie
6.4 SPELREGELS Reguliere detailhandel 1) Geografische begrenzing • Elk regulier winkelgebied wordt geografisch begrensd tot het gebied waarin de ter plaatse geldende ruimtelijke voorschriften detailhandel toestaan. 2) Initiatieven voor regionale afstemming aandragen • Initiatieven kunnen voor regionale afstemming zowel door gemeenten als door andere partijen worden voorgedragen. 3) Geen regionale afstemming nodig • Voor nieuwe detailhandelsinitiatieven kleiner dan 1.500 m2 bvo in de reguliere winkelgebieden is geen regionale afstemming nodig. 4) Melding IOW •V oor nieuwe detailhandelsinitiatieven groter dan 1.500 m2 bvo in de (boven)regionaal verzorgende reguliere winkelgebieden volstaat een melding aan het IOW. 5) Regionale afstemming nodig Voor nieuwe detailhandelsinitiatieven groter dan 1.500 m2 bvo in de reguliere winkelgebieden is alleen regionale afstemming noodzakelijk bij. • een initiatief in de niet-dagelijkse detailhandel in de lokaal verzorgende reguliere winkelgebieden. • een initiatief in de dagelijkse detailhandel buiten de reguliere winkelgebieden.
6.5 CONCENTRATIEGEBIEDEN Perifere- en grootschalige detailhandel (PDV en GDV)
In Arnhem bevinden zich twee locaties met een regionale verzorgingsfunctie: Retailpark Arnhem en Olympus Park, waar beide PDV en GDV zijn toegestaan. De Heuve in Beuningen en ’t Pannenhuis Huissen in Lingewaard hebben eveneens een regionale verzorgingsfunctie, maar hier is alleen PDV toegestaan.
In het RPW 2017-2021 zijn de PDV/GDV-locaties met een regionaal belang aangewezen. Dit zijn de concentratiegebieden voor PDV/GDV (in de bijlage Detailhandel). De begrenzingen van de concentratiegebieden zijn vastgelegd in de lokale omgevingsplannen. Nieuwe PDV/GDV-vestigingen groter dan 1.500 m2 moeten zich in een van deze concentratiegebieden vestigen.
Verder zijn er in Nijmegen de locaties Novium en Ressen, beide met een regionale verzorgingsfunctie en waar alleen PDV is toegestaan. Intratuin Elst in Overbetuwe en Woondrome in Wijchen hebben ook een regionale verzorgingsfunctie met alleen PDV toegestaan. Tot slot is er Hengelder/Tatelaar in Zevenaar, met een regionale verzorgingsfunctie en alleen PDV toegestaan.
In de regio zijn er verschillende locaties met diverse verzorgingsfuncties en toegestane detailhandelsvormen. Centerpoort-Nieuwgraaf/ Graafstaete in Duiven heeft een bovenregionale verzorgingsfunctie, waar zowel perifere detailhandel (PDV) als grootschalige detailhandel (GDV) zijn toegestaan. Fashion Outlet Center in Zevenaar biedt ook een bovenregionale verzorgingsfunctie, maar valt niet onder PDV of GDV. Hier is alleen een factory outlet center toegestaan.
44
Centerpoort-Nieuwgraaf/ Graafstaete
Gemeente Duiven
Verzorgingsfunctie Bovenregionaal
PDV
GDV
toegelaten
toegelaten
Ja
Ja
Ja
Nee
Fashion Outlet Center
Zevenaar
Bovenregionaal
-
-
Retailpark Arnhem
Arnhem
Regionaal
Ja
Ja
Olympus Park (Decathlon)
Arnhem
Regionaal
Ja
Ja
De Heuve
Beuningen
Regionaal
Ja
Nee
’t Pannenhuis Huissen
Lingewaard
Regionaal
Ja
Nee
Novium
Nijmegen
Regionaal
Ja
Nee
Ressen (Hornbach)
Nijmegen
Regionaal
Ja
Nee
Intratuin Elst
Overbetuwe
Regionaal
Ja
Nee
Woondrome
Wijchen
Regionaal
Ja
Nee
Hengelder/Tatelaar
Zevenaar
Regionaal
Ja
Nee
6.6 SPELREGELS Perifere- en grootschalige detailhandel (PDV en GDV) 1) Bestaande regionale afspraken harde en zachte plancapaciteit PDV/GDV blijven gehandhaafd De bestaande afspraken uit het RPW 2017-2021 en het RPW 2021-2024 over harde en zachte plancapaciteit in de GMR worden in het nieuwe RPW gehandhaafd: •A fspraak 1 - De gemeenten hebben besloten om geen van de zachte plannen voor perifere detailhandel te benutten, tenzij er sprake is van lokaal niet-bediende marktruimte. Het is evenmin mogelijk om nieuwe zachte plannen te ontwikkelen. • Afspraak 2 - Er wordt geen gebruik gemaakt van afwijkingsmogelijkheden in gemeentelijke ruimtelijke voorschriften. Dit geldt voor het gehele omgevingsplan. • Afspraak 3 - De gemeenten met een schrapopgave ten aanzien van de harde plancapaciteit voor PDV-locaties (Beuningen, Druten en Zevenaar) hebben hierover nadere afspraken gemaakt met de regio en de provincie over door partijen gedragen en economische acceptabele oplossingen. Wanneer in de toekomst blijkt dat er toch nog verborgen harde plancapaciteit is binnen een gemeente, dan zal deze gemeente zich – volgens de afspraken met provincie Gelderland - inspannen om deze ruimte zo spoedig mogelijk uit de markt te nemen en de planologische maatregelen nemen die daarvoor nodig zijn.
2) Concentratiegebieden voor PDV en PDV/GDV • De regio heeft PDV/GDV-locaties met een regionaal belang aangewezen. Dit zijn de concentratiegebieden voor PDV/GDV (zie paragraaf 6.5). De begrenzing van de concentratiegebieden is vastgelegd in lokale omgevingsplannen. 3) Regels uitbreiding van PDV/GDV-locaties • Op Centerpoort-Nieuwgraaf/Graafstaete in Duiven is nog de mogelijkheid om – binnen de vastgestelde grenzen en branchering van het gebied (zie bijlage Detailhandel) – het aantal vierkante meters detailhandel uit te breiden. • Daarnaast is in het bestemmingsplan Elst Aamsepoort Zuid (de locatie Intratuin) een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, waarmee het aantal m2 met nog maximaal 2.000 m2 uitgebreid kan worden. Deze mogelijkheid blijft bestaan. • In de andere concentratiegebieden is vestiging van nieuwe detailhandel alleen toegestaan: - indien dit ruimtelijk mogelijk is, zonder verlegging van de grenzen van de PDV- of PDV-GDV-locatie; en - indien de vestiging ruimtelijk gezien niet inpasbaar is in de reguliere winkelgebieden van de regio; en - indien vestiging bijdraagt aan het voorzieningenniveau van de gemeente en/of de regio; en - indien er geen zwaarwegende argumenten zijn in te brengen die als in strijd met een goede ruimtelijke ordening kunnen worden gezien, in het bijzonder volume of veiligheid.