Bijlage I RPW Arnhem-Nijmegen 2021-2024 definitief
Tekst van het document
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
29
4.3.2 Vraag en aanbod De ontwikkelruimte waaraan invulling gegeven kan worden in de periode tot 2030 is bepaald aan de hand van een match tussen vraag en aanbod. De ruimtevraag op bedrijventerreinen in de periode 2020 tot 2025 bedraagt 136 hectare, terwijl er in totaal 171,5 hectare aanbod is. Dat is inclusief 21,5 hectare aanbod op bedrijventerreinen die een status aparte toegewezen hebben gekregen (bijzondere werklocaties) vanwege het toekomstgerichte thema waarop deze gericht zijn (hightech en health, energie en circulaire economie) en waarvoor geen ruimtevraag geraamd is. Indien de bijzondere werklocaties afzonderlijk gezien worden van het reguliere aanbod, dan bedraagt het aanbod nog 150 hectare. Dat betekent dat een evenwicht tussen vraag en aanbod binnen handbereik is en dat de regio zich moet voorbereiden op het invullen van de ontwikkelruimte die ontstaat in de periode tot 2030. Figuur 4.2 Vraag (2020-2025 en 2025-2030) en aanbod (peildatum 1 mei 2020) per werkmilieu.
Voor de gehele periode 2020-2030 bedraagt de ruimtevraag in totaal 271 hectare. Dat wil dus zeggen dat in de periode tot 2030 121,5 hectare ontwikkelruimte ontstaat. Deze ontwikkelruimte is in Tabel 4.1 uitgesplitst per werkmilieu. Tabel 4.1 Ontwikkelruimte tot 2030 per werkmilieu. Werkmilieu
Ruimtebehoefte 2020 –
Uitgeefbaar aanbod
Ontwikkelruimte
96 ha
60 ha
36 ha
115,5 ha
55 ha
60,5 ha
2030 Klassiek – gemengd5 6
Logistiek
Waarvan regulier 7
Waarvan XXL
46,5 ha
28 ha
18,5 ha
69 ha
27 ha
42 ha
(Maak)industrie
42 ha
27 ha
15 ha
Agrifood
16 ha
0 ha
16 ha
Hoogwaardig/kantoren
2 ha
8 ha
-6 ha
Totaal
271 ha
150 ha
121,5 ha
4.3.3 Schrapopgave op bedrijventerreinen is komen te vervallen Met het besluit tot herziening van het RPW, is ervoor gekozen af te zien van de schrapopgave op bedrijventerreinen. De toewijzing van de schrapopgave was mede gebaseerd op de kwalitatieve beoordeling van de regionale bedrijventerreinen. 5 6
30
Betreft ruimtevraag van zowel lokale als regionale bedrijvigheid. Ruimtebehoefte vanuit bovenregionale distributiecentra en/of witte raven maakt geen onderdeel uit van de vraagaanbodconfrontatie. De ontwikkelruimte kan in de praktijk dus groter zijn. Het ontbreken van regionale binding moet daarvoor wel aangetoond worden volgens de spelregels die zijn vastgelegd in de randvoorwaarden voor XXL-logistiek.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
Teneinde ook op termijn de markt optimaal te kunnen blijven bedienen is in het kader van dit RPW onderzocht in hoeverre deze bedrijventerreinen geschikt zijn of te maken zijn voor de doelgroep. Hieruit is geconcludeerd dat het aanbod op bedrijventerreinen in de regio van voldoende kwaliteit is en de leegstand beperkt. Daarnaast zijn plannen voor nieuwe ontwikkelingen (zachte plannen) geïnventariseerd. Met het doel de markt optimaal te bedienen en met het oog op de duur van een ontwikkelprocedure van een bedrijventerrein is het immers nodig de ontwikkelruimte die is ontstaan optimaal te benutten en ontwikkelingen te laten landen op de meest logische en passende locatie. 4.3.4 De herstructureringsbehoefte is beperkt De kwaliteit en profilering van het bestaande aanbod in de regio Arnhem-Nijmegen is over het algemeen van goede kwaliteit. Dat betekent dat de herstructureringsbehoefte op bedrijventerreinen in de regio Arnhem-Nijmegen beperkt is. Dit stemt overeen met de constatering in het onderzoek naar de toekomstbestendigheid van bedrijventerreinen in de provincie Gelderland dat de bedrijventerreinen in de regio Arnhem-Nijmegen er relatief goed voorstaan8. Niettemin is er in de regio spraken van plannen voor revitalisering van (met name lokale) bedrijventerreinen, herprofilering ten behoeve van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en enkele transformatieplannen.
Transformatie levert echter geen regionale vervangingsvraag op. Plannen voor herprofilering leveren in enkele gevallen wel additionele ruimte op. Dit geldt voor herontwikkelingsplannen van het Engie-terrein, Drutensche Waarden buitendijks en het Veilingterrein in Bemmel. Een overzicht van deze plannen is te vinden in het rapport ‘Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen 2020’ dat als bijlage aan dit RPW is toegevoegd. De beperkte herstructureringsbehoefte leidt ertoe dat de nog beschikbare kavels op bedrijventerreinen naar verwachting door de markt worden opgenomen. Hiervoor is in de meeste gevallen geen ingreep nodig of volstaat een beperkte ingreep. Daarmee is antwoord gegeven op de eerste vraag wat betreft het invullen van de ontwikkelruimte die ontstaat in de periode tot 2030, namelijk het benutten van bestaand aanbod. Dit maakt de weg vrij voor ontwikkeling van zachte plannen. Dit neemt niet weg dat, waar mogelijk bestaande bedrijventerreinen zo goed mogelijk benut moeten worden. De afspraken ten aanzien van de zachte plannen worden in paragraaf 4.7 nader uitgewerkt. 4.3.5 Afspraken ten aanzien van regionale bedrijvigheid Gewenste ontwikkelingen Vanuit het perspectief van de Groene metropoolregio, namelijk duurzame en groene groei, vinden de regiogemeenten de volgende ontwikkelingen gewenst: 1.
Uitbreiding bestaande bedrijven op bestaande bedrijventerreinen, (incl. watergebonden bedrijven). Als deze uitbreidingen kunnen aantonen dat zij niet kunnen verplaatsen - niet geheel en niet gedeeltelijk - naar een andere locatie dan kunnen zij in principe uitbreiden op de huidige locatie als daar geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen zijn Detailhandel is hierbij uitgesloten. Voorwaarde is dat het bedrijf gebonden is aan de locatie waar ze gevestigd zijn en verplaatsen bedrijfseconomisch geen optie is. In geval van watergebonden bedrijvigheid is de gebonden aan ligging aan een kade aantoonbaar bewijs dat verplaatsing niet mogelijk is. Bij een uitbreiding met een kaveloppervlakte >0,5 ha en indien uitbreiding ruimte oplevert voor andere (watergebonden) bedrijven is regionale afstemming vereist. In andere gevallen volstaat een melding in het IOW.
8
Bureau Buiten (2019) Toekomstbestendige Gelderse bedrijventerreinen.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
31
2.
Inbreiding en transformatie: ontwikkeling van een bedrijventerrein dat bijdraagt aan een ruimtelijk gewenste situatie in de zin van inbreiding en transformatie. Het terrein wordt vervolgens op de markt gebracht. Een succesvol voorbeeld is het Veilingterrein in Huissen. Herinrichting ten behoeve van verduurzaming, klimaatadaptatie en biodiversiteit valt hier ook onder.
3.
Nieuwe ontwikkelingen. Indien bestaande bedrijventerreinen niet kunnen voorzien in de ruimtebehoefte dan kunnen plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in ontwikkeling genomen worden.
Voorwaarden gewenste ontwikkelingen De hierboven genoemde ontwikkelingen zijn gebonden aan de volgende voorwaarden: •
Nieuwe initiatieven moeten voldoen aan de indicatieve ruimtelijk-economische beleidskaart voor regionale bedrijvigheid;
•
De locaties voor uitbreiding moeten zoveel als mogelijk aansluiten op de huidige structuur van een bestaand regionaal bedrijventerrein.
•
Voor de uitbreiding van regionale bedrijven met <0,5 ha volstaat een melding in het IOW;
•
Voor de uitbreiding van regionale bedrijven met > 0,5 ha is regionale afstemming vereist;
•
Voor ontwikkeling en uitbreiding van regionale bedrijventerreinen is regionale afstemming vereist;
•
Voor nieuwe ontwikkeling en uitbreiding van regionale bedrijventerreinen moet Stappenplan voor de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen doorlopen worden;
•
Voor inbreiding en transformatie van regionale bedrijventerreinen die geen regionale vervangings- en/of verplaatsingsvraag tot gevolg hebben volstaat een melding in het IOW;
•
Voor inbreiding en transformatie van regionale bedrijventerreinen die wel regionale vervangings- en/of verplaatsingsvraag tot gevolg hebben is regionale afstemming vereist;
4.4
XXL-logistiek
4.4.1 Marktoriëntatie is bepalend voor regionale binding Binnen XXL-logistiek is onderscheid naar Europese, nationale en regionale distributiecentra (EDC’s, NDC’s en RDC’s). Binnen de regio Arnhem-Nijmegen biedt knooppunt Nijmegen en omgeving vooral ruimte aan NDC’s en RDC’s, maar ook enkele EDC’s. Knooppunt EMZ huisvest voor Europees georiënteerde dc’s. EDC-activiteiten zijn over het algemeen flexibeler qua vestigingslocatie dan activiteiten die gebonden zijn aan het landsdeel of de regio. De binding van NDC’s en RDC’s is door hun hogere plaats in de distributieketen over het algemeen sterker dan bij EDC’s, waarbij meestal alleen zekerheid bestaat over de contractduur van 3-5 jaar. Hierbij is het van belang aan te tekenen dat de historische binding van sommige EDC’s (bijvoorbeeld Mainfreigth, ’s Heerenberg) kan bijdragen aan de regionale en lokale geworteldheid van een bedrijf. 4.4.2 Beleidskaart XXL-logistiek In Figuur 4.3 is aangegeven binnen welke gemeenten uitbreiding van bedrijventerreinen ten behoeve van XXL-logistiek mogelijk gemaakt kan worden. De (potentiële) ontwikkellocaties zijn beperkt tot Knooppunt Nijmegen en omgeving, te weten Park15 en De Grift, en Knooppunt EMZ, te weten DocksNLD en 7Poort. Knooppunt EMZ is tevens de aangewezen locatie om de zogenaamde witte raven te faciliteren.
32
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
Figuur 4.3 Locaties voor XXL-logistiek.
4.4.3 Vraag en aanbod XXL-logistiek Per 1 mei 2020 bedraagt het uitgeefbaar aanbod voor XXL-logistiek nog 27 hectare: •
Op Park15 zijn nog twee geschikte kavels beschikbaar voor XXL-logistiek: een kavel van 4,3 hectare en een kavel van 19,1 hectare. In totaal bedraagt het aanbod voor XXL-logistiek op Park15 nog 23,4 hectare. Daarnaast zijn 2 kavels met een gezamenlijke oppervlakte van 24,2 hectare verkocht aan een ontwikkelaar. Voor 10 hectare hiervan is een eindgebruiker gecontracteerd. Daarmee resteert nog 14 hectare bebouwd aanbod (zie Tabel 4.2).
•
Op 7Poort is de situatie danig veranderd ten opzichte van 1 juni 2019. Voor de kavel met een oppervlakte van 19 hectare is een bouwvergunning afgegeven voor een pand van 130.000 m². Op dit moment is reeds 52.000 m² gebouwd. Er zijn eindgebruikers in beeld, echter vanwege vertraging in de aanleg van het netwerk voor stroomvoorziening zijn er nog geen contracten getekend. Voorlopig zijn deze 130.000 m² dus nog beschikbaar voor de markt. De kavel van 6 hectare is opgesplitst in drie kavels, waarvan een kavel met een oppervlakte van 2,15 ha inmiddels verkocht en bebouwd is. Het tweede deel van 1 ha is verkocht maar nog niet uitgegeven. De overgebleven 2,8 hectare is beschikbaar voor de markt. De kavels van 3,2 hectare en 3,7 hectare zijn nog beschikbaar. Deze zijn niet samen te voegen tot een groter perceel. Op de kavel van 3,2 hectare is een optie genomen.
•
DocksNLD is, op een kavel van 3,9 hectare na, uitgegeven. Op deze kavel is een optie genomen.
De ruimtebehoefte van XXL-logistiek voor de periode tot 2030 bedraagt 69 hectare, excl. witte raven en EDC’s zonder regionale binding. In de XXL-logistiek draait het vaak om nieuwe partijen die van buiten de regio komen en zich vestigen op kavels van meer dan 4 hectare en vaak nog groter. De geraamde ruimtevraag naar XXL Logistiek betreft de (uitbreidings)vraag van al in de regio gevestigde bedrijvigheid. Daarom valt de ruimtebehoefte van witte raven (groter dan 10 ha en zonder binding met de regio) en EDC’s zonder regionale binding buiten de prognoses. Dit betekent
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
33
dat andere, ruimtelijke en landschappelijke afwegingen primair ten grondslag liggen aan de afbakening van potentiële ontwikkellocaties. De afweging over het faciliteren van een witte raaf ligt primair bij de Provincie Gelderland en wordt gemaakt indien zich een ruimtevraag aandient. Bovendien bekijkt de regio in de tweejaarlijkse monitoring in hoeverre zij nog XXL-logistiek wil faciliteren. Uit Tabel 4.2 blijkt dat er ten behoeve van XXL-logistiek in totaal nog circa 64 hectare beschikbaar is (totaal aanbod + verkocht zonder eindgebruiker). Daarvan is reeds 33 hectare verkocht aan een ontwikkelaar zonder eindgebruiker. voor deze percelen zijn op zowel 7Poort als Park15 zijn reeds eindgebruikers in beeld. Daarnaast is 3,9 hectare in optie uitgegeven. In het best case scenario, dus wanneer de opties en verkochte gronden zonder eindgebruiker ingevuld worden, bedraagt het direct beschikbare aanbod nog 27,3 hectare. Tabel 4.2 Vraag en aanbod t.b.v. XXL-logistiek per 1 mei 2020 Bedrijventerrein
Totaal
Verkocht zonder
aanbod
eindgebruiker
Opties
Doorkijk
Ruimtevraag XXL-
best case
logistiek 2020 -
XXL
2030
Knooppunt Nijmegen e.o. Park15
23,4 ha
14 ha
-
23,4 ha
7Poort
3,7 ha
19 ha
DocksNLD
3,9 ha
-
3,9 ha
3,9 ha
Totaal
31 ha
33 ha
3,9 ha
27,3 ha
Knooppunt EMZ 3,7 ha9 69 ha10
4.4.4 Conclusies XXL-logistiek •
De ruimtevraag naar XXL-logistiek bedraagt minimaal 69 hectare in de periode 2020-2030. In de huidige ruimtevraag is XXL-logistiek meegenomen. Dit geldt echter niet voor witte raven en EDC’s die aantoonbaar van buiten de regio komen (zie Randvoorwaarden XXL-logistiek, 31 maart 2020). Het maximum aan ruimtebehoefte dat wordt gefaciliteerd in de regio is primair een ruimtelijke afweging.
•
Uit de vraag-aanbodconfrontatie in het kader van de herziening van het RPW blijkt dat het aanbod voor XXL-logistiek bijna volledig uitgegeven is. Enkel op Park15 is nog 23,4 hectare beschikbaar. Voor het merendeel van de kavels die door ontwikkelaars zijn gekocht, zijn contracten getekend met eindgebruikers of zijn eindgebruikers in beeld. Deze ruimte is nog slechts beperkt voor de markt beschikbaar.
•
Omdat met 23 hectare het grootste gedeelte van het aanbod op Park15 te vinden is, komt met name in de knoop EMZ de status volledig uitgegeven snel in zicht. Knooppunt EMZ komt daarmee cijfermatig gezien als eerst in aanmerking om nieuwe ontwikkelprocedures van start te laten gaan.
•
De beoogde doortrekking van de A15 en aanpak van de A12 zorgt voor een verbetering van de bereikbaarheid van en doorstroming in de regio Arnhem-Nijmegen, wat de aantrekkingskracht op bedrijvigheid vergroot. Volgens de huidige planning (juni 2020) worden de doortrekking van de A15 en aanpak van de A12 uiterlijk in 2024 afgerond.
•
Aanleg van de Rail Terminal Gelderland (RTG) zorgt voor een verbreding van de multimodaliteit van Knoop38, hetgeen het knooppunt eveneens aantrekkelijker maakt voor logistieke partijen. In 2020 is gestart met de aanbesteding voor dit project.
9
Is meegenomen onder het klassiek-gemengd aanbod. Was voorheen XXL, maar valt net buiten de ondergrens voor XXLlogistiek. 10 Exclusief ruimtebehoefte vanuit bovenregionale partijen en/of witte raven.
34
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
•
Knooppunt Nijmegen en omgeving en knooppunt EMZ blijven de aangewezen locaties voor ontwikkeling van XXL-logistiek. Deze clusters zijn in het kader van deze herziening voorzien van een nadere ruimtelijke inkadering.
4.4.5 Afspraken ten aanzien van XXL-logistiek •
Er is op korte termijn behoefte aan beschikbare uitbreidingsruimte ten behoeve van XXLlogistiek. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen de ruimtelijk-economische beleidskaart;
•
De ontwikkelruimte voor XXL-logistiek wordt verdeeld over beide knooppunten. Hiervoor wordt verwezen naar de afspraken in paragraaf 4.7.Nieuwe ontwikkelingen ten behoeve van XXLlogistiek moeten voldoen aan de gestelde kaders in de notitie Randvoorwaarden voor XXLlogistiek.
4.5
Watergebonden bedrijventerreinen
4.5.1 Beleidskaart watergebonden bedrijventerreinen Watergebonden bedrijventerreinen zijn van groot belang voor zowel logistiek als industrie in de Provincie Gelderland. In Figuur 4.4 zijn de kansrijke watergebonden ontwikkellocaties en de locatie van de bijzondere werklocaties (zie volgende paragraaf) aangegeven. Figuur 4.4 Beleidskaart watergebonden bedrijvigheid en bijzondere werklocaties
.
4.5.2 Watergebonden bedrijventerreinen Uit de monitoring van het RPW is gebleken dat er in de regio Arnhem-Nijmegen geen uitgeefbaar watergebonden kavels beschikbaar zijn op watergebonden bedrijventerreinen11. Dit leidt ertoe dat ondernemers die een kade nodig hebben voor hun bedrijfsproces nu moeten uitwijken naar andere regio’s. De Provincie stimuleert bovendien watergebonden bedrijvigheid die in het kader van duurzaamheid en circulariteit aansluit bij de Groene metropoolregio.
11
Ecorys (2018) Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen. Ontwikkelingen april 2016 - juli 2018 in beeld gebracht
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
35
In kwantitatief opzicht is in 2014 voor de periode 2014 – 2020 een ruimtebehoefte geraamd van 11 hectare voor watergebonden12 en -verbonden bedrijvigheid13. Vanwege het toenemende belang van duurzaamheid, circulariteit en multimodaliteit wordt aangenomen dat deze ruimtevraag voor de periode tot 2030 toeneemt. Naar aanleiding daarvan zijn in aanvullend onderzoek kansrijke potentiële ontwikkellocaties voor watergebonden bedrijvigheid geïdentificeerd14. Met betrekking tot watergebonden bedrijvigheid worden de volgende afspraken vastgesteld: •
Uitbreiding van bestaande watergebonden bedrijven is toegestaan, mits aan de voorwaarden voor uitbreiding van regionale bedrijvigheid in paragraaf 4.3.5 voldaan wordt;
•
Ruimte voor watergebonden bedrijvigheid is een prioriteit. De mogelijkheden tot ontwikkeling nemen van kansrijke ontwikkellocaties worden daarom nader onderzocht. In het onderzoek naar kansrijke locaties voor watergebonden bedrijvigheid zijn de volgende (her)ontwikkelingslocaties als meest kansrijk geïdentificeerd: -
Engie-terrein
-
Koningspleij-Noord
-
Druten (Drutensche Waarden buitendijks & een potentiële nieuwe ontwikkellocatie)
Het is nu aan gemeenten en ontwikkelaars om procedures te starten voor de ontwikkeling van deze kansrijke locaties 4.5.3 Afspraken ten aanzien van watergebonden bedrijvigheid •
Voor nieuwe ontwikkelingen of uitbreiding van watergebonden bedrijvigheid met een kaveloppervlakte > 0,5 ha is regionale afstemming vereist;
•
Initiatieven ten behoeve van watergebonden bedrijvigheid op daarvoor aangewezen watergebonden bedrijventerreinen volstaan met een melding in het IOW;
•
Bij vestiging van een bedrijf op een daartoe geprofileerd waterverbonden bedrijventerrein moet de binding met het water aangetoond worden. Hiervoor is regionale afstemming vereist.
4.6
Bijzondere werklocaties De terreinen die in het RPW 2017 als campus en groene hubs zijn aangewezen, behouden hun aparte status. Deze locaties ontlenen hun status aan een specifieke thematische profilering (hightech en een positie als koploper in duurzaamheid, energie en circulaire economie). De invulling daarvan is weergegeven in de ruimtelijk-economische beleidskaart (Figuur 4.4). Omdat de ruimtevraag voor deze terrein door alle werkmilieus heenloopt, is voor de bijzondere werklocaties geen specifieke ruimtevraag geraamd, omdat. Vanwege het beleidsmatige belang van doorontwikkeling van deze terreinen, worden deze losgetrokken van andere bedrijventerreinen in de regio. De volgende terreinen zijn als special benoemd: •
Engie-terrein (koploper in duurzaamheid, energie en circulaire economie; watergebonden);
•
Novio Tech Campus (hightech);
•
IPKW (koploper in duurzaamheid, energie en circulaire economie); en
•
Innofase (koploper in duurzaamheid, energie en circulaire economie; hmc).
12
Watergebonden bedrijven: bedrijven die direct aan het vaarwater liggen met vaak een eigen kade of gebruikmaken van een direct naastliggende openbare kade of het water zelf gebruiken in het productieproces en/of voor koeling. Vaak bulkbedrijven, zoals betonbedrijven, zand- en grindbedrijven, etc. Waterverbonden bedrijven: bedrijven die voor hun bedrijfsproces gebruikmaken van een kade maar goed op enige afstand van het water gelegen kunnen zijn. Bijvoorbeeld bij containerterminals. Ecorys (2019) Watergebonden bedrijvigheid in de regio Arnhem-Nijmegen.
13
14
36
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
4.6.1 Afspraken ten aanzien van de bijzondere werklocaties •
Herbevestiging van de status van de daarvoor in het RPW 2017 aangewezen bedrijventerreinen als bijzondere werklocatie, te weten het Engie-terrein, Innofase, IPKW en Novio Tech Campus;
•
Ook voor de bijzondere werklocaties geldt dat bij uitbreiding van bestaande bedrijvigheid en/of uitbreiding van het bedrijventerrein met een kaveloppervlakte > 0,5 ha regionale afstemming moet plaatsvinden.
•
Dit betekent dat: -
Deze locaties losstaan van de vraagraming die ten grondslag ligt aan het RPW en als bijzondere werklocaties worden meegenomen in de vraag-aanbodconfrontatie;
-
Uitgifte op deze terreinen een connectie moet hebben met de specifieke thematische profilering. Dit kan worden afgedwongen op het moment dat regionale afstemming vereist is. Hiervoor gelden dezelfde voorwaarden als reguliere regionale bedrijvigheid.
-
Ondanks dat deze terreinen zijn uitgezonderd van de vraag-aanbodconfrontatie, moet ook voor uitbreiding van de bijzondere werklocaties een integrale ruimtelijk afweging gemaakt worden en een ladderonderbouwing doorlopen worden. Bovendien is regionale afstemming vereist onder dezelfde voorwaarde als reguliere regionale bedrijventerreinen
4.7
Zachte plannen Om invulling te geven aan de ontwikkelruimte die ontstaat in de periode tot 2030 is het zaak zachte plannen in ontwikkeling te brengen. Een overzicht van de zachte plannen per werkmilieu in de regio Arnhem-Nijmegen is opgenomen in Tabel 4.3. Tabel 4.3 Zachte plannen en ontwikkelruimte per werkmilieu Netto opp.
Potentieel
Voor 2025
Na 2025
zachte plannen
Aanbod
Klassiek - gemengd
24,3
23,5
15,0
8,5
Logistiek
120,1
120,1
45,0
75,1
(Maak)industrieel
74,5
52,0
47,0
5,0
Overig gemengd/ nnb
39,5
39,5
23,0
16,5
Totaal
258,4
235,1
130,1
105,0
Watergebonden
42,6
22,0
17,0
5,0
In totaal tellen de zachte plannen op tot 235 hectare potentieel aanbod in de periode tot 2030. Daarvan kan circa 130 hectare in de RPW-periode in ontwikkeling genomen worden en/of gerealiseerd zijn. De zachte plannen zijn verdeeld over de werkmilieus klassiek-gemengd, logistiek en (maak)industrieel. Daarnaast zijn er nog zachte plannen waarvan de invulling nog minder concreet is (overig gemengd/ nnb). Ruim 42 hectare van de zachte plannen heeft betrekking op watergebonden bedrijvigheid. Deels is dit ter uitbreiding van bestaande bedrijven. Dat betekent dat in potentie 22 hectare additionele ruimte kan worden toegevoegd, waarvan 17 hectare voor 2025. Uit de match tussen vraag en aanbod op de lange termijn is geconcludeerd dat in de periode tot 2030 121,5 hectare ontwikkelruimte ontstaat15. In kwantitatieve zin bestaat er daarmee een overschot aan zachte plannen. In Tabel 4.4 zijn de ontwikkelruimte en het zacht planaanbod per werkmilieu weergegeven. Hierbij zijn twee kanttekeningen van belang: •
De ruimtebehoefte vanuit bovenregionale XXL-distributiecentra en/of witte raven maakt geen onderdeel uit van de vraag-aanbodconfrontatie. De ontwikkelruimte kan in de praktijk dus groter zijn. Het ontbreken van regionale binding moet daarvoor wel aangetoond worden volgens de
15
Het aanbod op de terreinen die als bijzondere werklocatie zijn aangemerkt zijn niet opgenomen in deze kwantitatieve match, omdat deze terreinen vanwege de specifieke profilering slechts beperkt concurreren met andere locaties in de regio.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
37
spelregels die zijn vastgelegd in de randvoorwaarden voor XXL-logistiek. De ontwikkelruimte voor logistiek bedraagt daarmee minimaal 60 hectare. •
De klassiek-gemengde zachte plannen hebben grotendeels betrekking op lokaal bedrijventerrein. Hiervoor gelden de regels die in paragraaf 4.8 zijn opgenomen. Het totaal aan zachte plannen specifiek voor het klassiek-gemengd werkmilieu ligt lager dan de ontwikkelruimte tot 2030. Om lokale bedrijvigheid te huisvesten moet daarom bekeken worden op de categorie overig gemengd geschikt is voor lokale bedrijvigheid.
Desondanks noopt dit tot het opstellen van spelregels voor het in ontwikkeling brengen van regionale bedrijventerreinen Tabel 4.4 Ontwikkelruimte en zacht planaanbod tot 2030 per werkmilieu. Ontwikkelruimte
Zacht planaanbod
2020 - 2030
Totaal
voor 2024
Na 2024
Klassiek - gemengd
36 ha
23,5
15,0
8,5
Logistiek16
60,5 ha
120,1
45,0
75,1
15 ha
52,0
47,0
5,0
Overig gemengd/ nnb
10 ha
39,5
23,0
16,5
Totaal
121,5 ha
235,1 ha
130,1
105,0
(Maak)industrieel 17
4.7.1 Afspraken ten aanzien van zachte plannen Om er zorg voor te dragen dat ontwikkelingen plaatsvinden op de meest optimale locatie is een integrale ruimtelijke afweging noodzakelijk. Voor zachte plannen geldt het volgende: •
Regionale afstemming over het in ontwikkeling nemen van zachte plannen vindt plaats aan de hand van onderstaand stappenplan. Indien dit niet mogelijk is, en de nieuwe ontwikkeling vanuit de regionale beleidsmatige opgaven toch wenselijk geacht wordt, moet een integrale ruimtelijke afweging plaatsvinden. Hierover is regionale afstemming vereist. Bij de integrale ruimtelijk afweging wordt onder meer gekeken naar: -
De nabijheid van woningen en/of andere (toekomstige) conflicterende functies en ruimteclaims;
-
De nabijheid van en bereikbaarheid voor geschikt personeel;
-
Zoveel mogelijk aansluiten op bestaande infrastructuur, zowel fysiek als digitaal.
-
Kansen en bedreigingen in relatie tot klimaatadaptatie en de energietransitie.
Stappenplan voor de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen Om te beoordelen welke zachte plannen in aanmerking komen om in ontwikkeling genomen te worden wordt een stappenplan gehanteerd. Dit stappenplan bestaat uit zeven stappen, die als het ware een trechter vormen om ervoor te zorgen dat enkel de meest kansrijke zachte plannen ontwikkeld worden. De meest kansrijke zachte plannen zijn de plannen met de juiste locatie(kwaliteiten) voor het juiste werkmilieu: Stap 1 - Plannen die niet binnen de indicatieve ruimtelijk economische beleidskaart passen vallen af; In de ruimtelijke economische beleidskaarten die in dit RPW zijn opgenomen wordt indicatief aangegeven welke locaties in aanmerking komen voor de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen. Daarbij zijn specifieke kaarten opgenomen voor XXLlogistiek, watergebonden bedrijvigheid en bijzondere werklocaties. Indien een zacht plan
16 17
38
Minimaal 60 hectare. Bovenregionale ruimtevraag voor XXL en/of witte raven zijn hierin niet meegenomen. incl. ontwikkelruimte agrifood en negatieve ontwikkelruimte werkmilieu hoogwaardig/kantoren
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
niet binnen de locaties, die in de ruimtelijke economische beleidskaart aangewezen zijn, komt dit plan niet in aanmerking voor ontwikkeling18. Stap 2 - Plannen die niet (fysiek) aansluiten op bestaande terreinen vallen af; Een volgende randvoorwaarde die gesteld wordt aan de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen is clustering. Clustering wil zeggen dat een nieuwe ontwikkeling aansluitend aan bestaand bedrijventerrein plaatsvindt. Hiervan kan enkel vanuit regionale beleidsmatige opgaven worden afgeweken. Hiervoor dient een integrale ruimtelijke afweging gemaakt te worden, die in dat geval eveneens beoordeeld wordt in stap 4. Stap 3 - Ordening van plannen per werkmilieu; In de uitwerking van het plan dient te worden opgenomen wat de beoogde doelgroep is van het bedrijventerrein. De beoogde doelgroep wordt bepaald aan de hand van een of enkele werkmilieus. Stap 4 - Kwalitatieve beoordeling plannen; De werkmilieus kennen elk specifieke locatie-eisen. Na vaststelling van de doelgroep wordt het plan op basis van de aanwezige locatiekwaliteiten en de locatiekwaliteiten die in het plan beoogd worden beoordeeld op geschiktheid. In de beoordeling wordt onderbouwd welke afwegingen leiden tot een positief of negatief oordeel en in hoeverre het zinvol is het plan te richten op een andere doelgroep.
Indien het plan niet geschikt bevonden wordt komt het niet in aanmerking voor ontwikkeling. Plannen worden beoordeeld op: -
Bijdrage aan de duurzaamheidsdoelstellingen die in dit RPW zijn vastgelegd;
-
Fysieke en digitale bereikbaarheid. De bereikbaarheid per weg, water en spoor, de bereikbaarheid voor werknemers en digitale bereikbaarheid.
-
Financiële haalbaarheid. Dat wil zeggen dat een financiële haalbaarheidsanalyse onderdeel is van het ingediende plan.
-
Bijdrage aan en aansluiting op het regionale DNA. Dat wil zeggen gericht op of ondersteunend aan de topsectoren of passend binnen de opgaven in de Groene metropoolregio.
-
Stap 5 en stap 6.
Stap 5 - Ruimtevraag per werkmilieu In het RPW is per werkmilieu bepaald wat de te verwachten ruimtevraag is voor de periode tot 2030. Op basis van de ruimtevraag per werkmilieu en het marktgebied waarop de ontwikkeling zich richt wordt de ruimtevraag voor de beoogde doelgroep vastgesteld. Eventuele vervangings- en/of verplaatsingsvraag kan hierin worden meegenomen. Stap 6 - Match vraag en planaanbod De te verwachten ruimtevraag wordt vervolgens geconfronteerd met het bestaande aanbod binnen de regio dat zich richt op de beoogde werkmilieus. Stap 7 –Bij overvraging mogen alleen de beste plannen doorgang vinden (o.b.v. ranglijst); Indien de match van vraag en aanbod uitwijst dat het aanbod de vraag overstijgt, dan komen de kwalitatief meest geschikt plannen als eerst in aanmerking voor ontwikkeling. Dit houdt in dat per werkmilieu een ranglijst wordt opgesteld aan de hand van de kwalitatieve beoordeling van de plannen. Indien er sprake is van meer (plan)aanbod dan vraag en zachte plannen met elkaar concurreren wordt op basis van deze ranglijst de keuze voor het best beoordeelde plan gemaakt. 18
Uitzondering op deze regel is mogelijk indien er sprake is van een regionale gewenste ontwikkeling. Hierover dient regionale afstemming plaats te vinden.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
39
Verdeling ontwikkelruimte Bij de verdeling van de ontwikkelruimte zijn enkele zaken waarmee rekening gehouden dient te worden: •
De tijdsduur van ontwikkelprocedures van 3 tot 5 jaar;
•
De urgentie voor nieuw aanbod verschilt per werkmilieu. Voor het ene werkmilieu is het aanbod sneller uitgegeven dan voor het andere;
•
Het zoekgebied van bedrijvigheid verschilt per werkmilieu. Er is een verschil tussen lokale en regionale ondernemers en nieuwe bedrijven ten aanzien van het gebied waarbinnen ondernemers een locatie zoeken. Dit betekent dat in een bepaald gebied al behoefte is aan nieuwe ontwikkelingen, terwijl elders in de regio nog wel ruimte is;
•
De ontwikkelruimte is geraamd voor de periode tot 2030. Vestigingseisen en -wensen zijn gedurende die periode aan verandering onderhevig. Bovendien staat een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod steeds centraal.
De ontwikkeling van zachte plannen moet dus passen binnen de kaders van de ontwikkelruimte die ontstaat in de periode tot 2030. De regio wenst daarom sturing te geven aan het benutten van de ontwikkelruimte. Met het oog op gestuurde fasering van de zachte plannen, wordt in het RPW afgesproken dat de ontwikkelruimte wordt vrijgeven op basis van tranches. In zijn algemeenheid kan worden opgemerkt, dat de toe te kennen ontwikkelruimte in de praktijk vaak onderdeel wordt van een integraal ruimtelijk plan (totaal plangebied, aanvullend programma/functie, infra, openbare ruimte, integrale financiële uitvoerbaarheid, etc) Dit betekent dat bij de definitieve invulling er steeds ruimte (flexibiliteit) moet zijn om de specifieke situatie in deze context te kunnen beoordelen. Verdeling ontwikkelruimte regionale bedrijventerreinen Het uitgangspunt voor de reguliere regionale bedrijventerreinen is om in eerste instantie 50% van de ontwikkelruimte open te stellen. Van dit uitgangspunt kan, wanneer bij beoordelen blijkt dat er meerdere geschikte plannen zijn die de regio wil faciliteren en om maatwerk te leveren, tot een maximum van 70% worden afgeweken. Op basis van de tweejaarlijkse monitoring, die medio 2022 plaatsvindt, wordt bepaald hoe met de resterende ontwikkelruimte wordt omgegaan en of bijstelling nodig is.
Het proces voor de kwalitatieve beoordeling van de eerste tranche van zachte plannen voor regionale bedrijvigheid is als volgt: •
Tot 1 maart 2021: indienen zachte plannen met onderbouwing aan de hand van het stappenplan en de criteria voor kwalitatieve beoordeling. De stukken worden ingediend bij het huidig IOW.
•
1 maart t/m 30 april 2021: kwalitatieve beoordeling ingediende zachte plannen. Beoordeling wordt uitgevoerd door het IOW, aangevuld met een externe adviseur.
•
1 mei t/m 30 mei 2021: uitkomsten kwalitatieve beoordeling ter besluitvorming voorleggen aan het bevoegd bestuurlijk overleg.
•
Vanaf 1 juni 2021 kunnen plannen in ontwikkeling genomen worden.
•
Voor de tweede tranche wordt hetzelfde proces doorlopen. Planning en uitgangspunten worden bepaald op basis van de monitoring die medio 2022 plaatsvindt.
Dit proces is niet van toepassing op de verdeling van de ontwikkelruimte voor XXL-logistiek.
40
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
Het uitgangspunt bij de beoordeling van de plannen per 1 maart 2021 is dat per werkmilieu, m.u.v. XXL-logistiek, 50% van de ontwikkelruimte wordt ingevuld. Per werkmilieu betekent dit indicatief het volgende: •
Klassiek-gemengd: 18 hectare
•
Reguliere logistiek: 9 hectare
•
(Maak)industrie 7,5 hectare
•
Agrifood: 8 hectare
Indien bij de beoordeling blijkt dat er meerdere plannen geschikt zijn, dan kan hier tot een maximum van 70% van de totale ontwikkelruimte per werkmilieu worden afgeweken. Verdeling ontwikkelruimte XXL-logistiek Specifiek voor XXL-logistiek wordt afgesproken dat in eerste instantie 32,5 ha ontwikkelruimte verdeeld wordt over Knooppunt Nijmegen en omgeving en Knooppunt EMZ. Deze verdeling is tot stand gekomen op basis van de ruimtelijke mogelijkheden die beide aangewezen locaties bieden en wordt als volgt toegekend: •
Knooppunt EMZ: DocksNLD 2, locatie C19, gemaximeerd tot 20 hectare netto ontwikkelruimte;
•
Knooppunt Nijmegen en omgeving: De Grift, deelgebied Noord, gemaximeerd tot 12,5 hectare netto ontwikkelruimte.
Hier geldt een afwijkingsmogelijkheid naar boven. In dit geval maximaal 20% in verband met omvang kavels, uitgiftemogelijkheden en maatwerk. De toekenning aan Nijmegen en Montferland betreft een eerste tranche van in totaal 42 hectare ontwikkelruimte voor XXL-logistiek. Het is aan de gemeenten Nijmegen en Montferland zelf om met deze kaders een bestemmingsplan vorm te geven en in procedure te brengen. Op basis van de tweejaarlijkse monitoring, die medio 2022 plaatsvindt, wordt bepaald hoe met het resterende deel van de in totaal 42 ha ontwikkelruimte wordt omgegaan. . Beoordeling van nieuwe uitbreidingsplannen ten behoeve van XXL-logistiek geschiedt aan de hand van het beoordelingskader, zoals beschreven in de notitie advies en invulling XXL-logistiek, die als bijlage aan het RPW is toegevoegd. Het proces voor beoordeling van nieuwe ontwikkelingen ten behoeve van XXL-logistiek is kort als volgt te beschrijven: •
Plannen worden ter beoordeling ingediend bij het regionaal ambtelijk overlegorgaan, aangevuld met een externe adviseur;
•
Uitkomsten van de beoordeling worden ter advies voorgelegd aan het regionaal bestuurlijk overlegorgaan;
•
Na regionaal bestuurlijk akkoord vindt besluitvorming plaats door GS van de Provincie Gelderland;
•
Besluitvorming over het faciliteren van een witte raaf vindt primair plaats door de Provincie op het moment dat er een aanvraag ingediend wordt.
4.8
Lokale bedrijventerreinen Voor lokale bedrijventerreinen is het uitgangspunt dat alle gemeenten de mogelijkheid hebben nieuwe ontwikkelingen te starten voor lokale ondernemers, mits de kavels een oppervlakte hebben van maximaal 0,5 hectare en de ladder van duurzame verstedelijking succesvol doorlopen wordt. Het is immers belangrijk dat lokaal gebonden bedrijvigheid een plek kan hebben en houden binnen
19
PosadMaxwan (oktober 2020) Ontwikkelkaart XXL-logistiek Arnhem-Nijmegen, p. 40.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
41
de gemeente. Voor ontwikkelingen met een kaveloppervlakte > 0,5 ha en/of regionale bedrijventerreinen is regionale afstemming vereist. Indien een ontwikkeling voldoet aan bovenstaande omschrijving van een lokaal initiatief, incl. het succesvol doorlopen van de ladder van duurzame verstedelijking, volstaat een melding in het IOW. Afspraken ten aanzien van lokale bedrijventerreinen Voor lokale bedrijventerreinen geldt dat deze ontwikkeling de toets van de ladder voor duurzame verstedelijking moet kunnen doorstaan. Daarbij zijn de volgende voorwaarden van toepassing: •
Bij ontwikkelingen van een nieuw bedrijventerrein met kavels met een oppervlakte < 0,5 hectare volstaat een melding in het IOW;
•
Bij uitbreiding van een bestaand lokaal bedrijventerrein met kavels <0,5 hectare volstaat een melding in het IOW;
•
Bij uitbreiding van een bestaand bedrijf met een kaveloppervlakte <0,5 hectare volstaat een melding in het IOW;
Bij uitbreiding van een bestaand bedrijf zijn de volgende voorwaarden van toepassing: •
Uitbreiding moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit
•
Uitbreiding moet een lokaal probleem oplossen
•
Bij uitbreiding gaat het om bedrijventerrein ten behoeve van een eindgebruiker en niet om kavels die als uitgeefbaar aanbod op de markt komen.
•
Bij uitbreiding en ontwikkeling van lokale bedrijventerreinen met kavels > 0,5 hectare of uitbreiding van (lokale en regionale) bedrijven met een kaveloppervlakte > 0,5 hectare is regionale afstemming vereist.
4.9
Solitaire bedrijven Nieuwe solitaire vestigingen mogen zich niet buiten bedrijventerreinen vestigen. Hierop is een uitzondering mogelijk, wanneer de lokale situatie hier om vraagt, zowel ruimtelijk, economisch, functioneel en het gaat om een kleinschalig lokaal initiatief. Dit is het zgn. maatwerk, waarvoor regionale afstemming vereist is. Uitbreiding van bestaande solitaire vestigingen is niet gewenst, tenzij aangetoond kan worden dat verplaatsing van dit solitaire bedrijf naar een bedrijventerrein onmogelijk is. Dan kan een kleine uitbreiding plaatsvinden van 10% van de oppervlakte van de bestemming bedrijventerrein van die solitaire vestiging, tot een maximum van 0,5 hectare. Hiervoor volstaat een melding in het IOW. Indien de oppervlakte van de uitbreiding groter is dan 0,5 hectare is regionale afstemming vereist.
42
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
5
Kantoren
5.1
Uitdagingen op kantoorlocaties
5.1.1 Kwalitatieve en kwantitatieve mismatch Op kantoorlocaties in de regio Arnhem-Nijmegen is sprake van een kwantitatieve (tekort en/of overaanbod) en een kwalitatieve (voldoet niet aan de vestigingseisen) mismatch. Het overaanbod en de kwalitatieve mismatch manifesteert zich voornamelijk op bedrijventerreinen en kantorenparken, omdat op basis van de trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt wordt verwacht dat de ruimtevraag naar kantoren zich voor een groot deel concentreert op de centrum- & stationsgebieden in Arnhem en Nijmegen. Op deze locaties is het aanbod echter beperkt 20. Vanuit het perspectief van de ladder voor duurzame verstedelijking is het wenselijk om de kwantitatieve mismatch te verkleinen en de kwalitatieve mismatch op te lossen, zodat er voldoende aanbod en/of ontwikkelruimte beschikbaar blijft op die locaties waar de marktvraag zich voordoet. Om te komen tot een kwantitatief en bovenal kwalitatief evenwicht op de kantorenmarkt wordt ingezet op: a. Aanwijzen van Arnhem en Nijmegen als dé locaties voor kantoorontwikkeling. b. Het reduceren van het overaanbod op alle overige locaties. c. Een nee, tenzij beleid voor kleinschalige initiatieven met een duidelijk lokaal karakter. 5.1.2 Centraal stationslocaties meer in trek door corona De corona-uitbraak lijkt een definitieve omschakeling teweeggebracht te hebben naar meer thuis werken dan op kantoor.
Hoewel het kantoorgebruik en het gebruik van het openbaar vervoer gedurende de eerste maanden van de corona-uitbraak drastisch afnam, is de verwachting toch dat de populariteit van stationslocaties voor kantoren blijvend is. Op de langere termijn worden kantoren immers nog meer een plek om elkaar gedurende een of enkele dagen per week (kortstondig) te kunnen ontmoeten. Oftewel, het kantoor als middel om te werken in plaats van als standaard werkplek. Bedrijven kiezen daarbij vaker voor spreiding over enkele kleinere locaties met spreiding over het land. Dergelijke locaties moeten goed bereikbaar zijn en de stations bieden op dat vlak vanwege de centrale ligging en de toegankelijkheid van het openbaar vervoer, zeker wanneer de coronamaatregelen voorbij zijn, de beste mogelijkheden.
5.2
Voorstel tot (her)programmering van de kantorenmarkt
5.2.1 Vraag en aanbod Het doel van het RPW is het bieden van voldoende kwalitatief goede ruimte aan lokale en regionale bedrijvigheid ter versterking van de regionale economische structuur. Voor de kantorenmarkt worden daarbij de volgende uitgangspunten gehanteerd: •
Centrum en stationslocaties zijn het meest toekomstbestendig en gewild, vooral door de veelheid aan voorzieningen in een hoogwaardige stedelijke omgeving met een multimodale ontsluiting. Het belang van deze kwaliteiten neemt, evenals de centrale ligging in relatie tot de behoefte aan spreiding over het land, toe door de veranderde manier van werken als gevolg van de corona-uitbraak.
•
Het courante aanbod ligt niet op de juiste plek. Er is namelijk een tekort op centrumlocaties en toekomstbestendige kantorenparken en overschot op andere locaties.
• 20
Ingrijpen op de kantorenparken en bedrijventerreinen lijkt noodzakelijk, want: Ecorys (2019), De kantorenmarkt op centraal stationslocaties in de regio Arnhem-Nijmegen
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
43
-
het courante beschikbare aanbod overtreft de vraag ruimschoots;
-
daarnaast is er nog een groot volume incourant aanbod, met name op overige kantorenparken;
-
en moet een deel van de afspraken met betrekking tot het schrappen van onbebouwd aanbod op bedrijventerreinen nog uitgevoerd worden.
In Tabel 5.1 wordt het courante, incourante en onbebouwde aanbod op de drie locatietypen uiteengezet. De hierboven geconstateerde mismatch wordt hierin ook cijfermatig duidelijk. In de volgende paragrafen wordt per locatietype een korte beschrijving van de vraag-aanbodsituatie en de daaruit resulterende afspraken gegeven. Tabel 5.1 Kwalitatieve confrontatie vraag en aanbod.
Ruimtevraag
Centraal
Kantorenparken
Kantorenparken
stationslocaties
toekomstbestendig
overig
32.000 – 52.000 m²
24.000 – 36.000 m²
Bedrijventerreinen 4.800 - 7.200m²
RPW Courant
10.235 m²
26.950 m²
1.400 m²
20.750 m²
17.000 m²
-
5.000 m²
14.250 m²
aanbod Onbebouwd aanbod Aanbod-
Tekort
Evenwicht
Overschot
5.000 – 25.000 m² Incourant
1.700 m²
27.800 - 30.200 m² 27.750 m²
15.800 m²
3.425
aanbod
5.2.2 Centraal stationslocaties De centraal stationsgebieden van Arnhem en Nijmegen zijn de aangewezen locaties voor nieuwe en herontwikkelingen ten behoeve van kantoorruimte. In potentie bieden (her)ontwikkelingslocaties rondom Nijmegen Centraal voldoende potentie om in de ruimtevraag aldaar te voldoen. In Arnhem is wat dat betreft niet voldoende potentie. Onder meer vanwege woningbouwontwikkelingen worden niet alle potentiele (her)ontwikkelingslocaties per definitie benut worden voor kantoorruimte. Dit leidt tot de noodzaak om buiten de centraal stationsgebieden op zoek te gaan naar geschikte overlooplocaties. Daarnaast ligt er een bestuurlijke taak in de prioritering van de afweging tussen wonen en werken. Bestuurlijke prioritering: afweging tussen wonen en werken Hoewel de (her)ontwikkelingspotentie om additionele kantoorruimte te realiseren in Nijmegen en in mindere mate in Arnhem aanwezig is, wordt door de markt de laatste jaren vooral ingezet op woningbouw. Dit is zelfs het geval wanneer er ruimte voor kantoren wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Met het oog op het versterken van de regionale economische structuur ligt hier een bestuurlijke taak om naast woningbouw rondom de centraal stations ook van ruimte voor werken een prioriteit te maken. Afspraken ten aanzien van kantoren op centraal stationslocaties •
Stimuleren van kantoorontwikkelingen op potentiele (her)ontwikkelingslocaties rondom het centraal station in Arnhem en Nijmegen;
•
Naast de twee centraal stations worden de stations Arnhem Velperpoort, Arnhem Zuid, Elst Centraal, Heijendaal en Nijmegen Lent aangewezen als HOV-locaties, die kunnen dienen als
44
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
overlooplocatie indien rondom Nijmegen Centraal en Arnhem Centraal onvoldoende kantoorruimte gerealiseerd kan worden. -
Nabij station Arnhem-Zuid zet de gemeente in op verbetering van kantorenpark Gelderse Poort;
-
Op Elst Centraal is een kantoorontwikkeling tot maximaal 5000 m² bvo voor lokale (en regionale) kantoorgebruikers passend.
-
Nabij station Lent wordt ruimte geboden aan maximaal 5.000 m² bvo, ter versterking van het lokale vestigingsklimaat in de Waalsprong.
5.2.3 Kantoren op kantorenparken Op kantorenparken is sprake van een evenwicht tussen vraag en aanbod als gekeken wordt naar het courant en onbebouwde aanbod. Daarnaast is er echter nog een aanzienlijke oppervlakte aan incourant aanbod. Bovendien is nog de tweedeling tussen toekomstbestendige 21 en overige22 kantorenparken van belang: •
Op de toekomstbestendige kantorenparken is sprake van een evenwicht;
•
Inclusief het courante en onbebouwde aanbod op overige kantorenparken is over het geheel gezien nog steeds sprake een evenwicht tussen vraag en aanbod;
•
Daarnaast is er op toekomstbestendige (m.n. Gelderse Poort) en overige kantorenparken een aanzienlijke oppervlakte aan incourant aanbod. Na afronding van de transformatie van in totaal 26.000 m² incourant aanbod op Kronenburg, zal het resterende overaanbod op de overige kantorenparken voor uit courant aanbod bestaan.
Afspraken ten aanzien van kantoren op kantorenparken •
Concentratie van kantoorvolumes op de meest toekomstbestendige kantorenparken: Velperweg, Arnhems Buiten, Gelderse Poort23, Brabantse Poort en Heijendaal;
•
•
Benutten van geschikte kantorenparken als overloop voor CS-locaties, voorwaarden hierbij zijn: -
Een goede ov-verbinding;
-
Toekomstbestendigheid van de locatie;
-
Multifunctionaliteit – aandacht voor voldoende voorzieningen en groen;
Ruimte bieden aan het overig plan Lent tot maximaal 5.000 m² bvo (ter versterking lokaal vestigingsklimaat Waalsprong).
•
Herstructurering en/of transformatie van incourant aanbod;
5.2.4 Kantoren op bedrijventerreinen Er is sprake van een overschot aan kantoren op bedrijventerreinen. Dit overschot is met name terug te voeren op de aanzienlijke hoeveelheid courant en onbebouwd aanbod. Afspraken ten aanzien kantoren op bedrijventerreinen •
Het onbebouwd aanbod op IJsseloord II wordt teruggebracht tot 10.000m². Daarmee voldoet de gemeente Arnhem aan de regionale afspraken in het RPW 2017-2021;
•
De Hes West in Renkum is in het RPW verder niet meer meegenomen als toekomstige kantoorlocatie. Deze locatie wordt herontwikkeld naar een woonomgeving met een gedeeltelijke woon-werkfunctie. Hiermee heeft de gemeente Renkum voldaan aan de regionale afspraken in het RPW 2017-2021.
•
Voor de nog te ontwikkelen kavels op Mercurion Zevenaar wordt de bestemming gewijzigd naar lokaal bedrijventerrein. Voor bestaand vastgoed wijzigt er niets. Mercurion krijgt de status van
21 22 23
Velperweg, Arnhems Buiten, Gelderse Poort, Arnhem; en Brabantse Poort en Heijendaal, Nijmegen Kronenburg/Vredenburg/Kroonpark, Arnhem Gelderse Poort is toegevoegd aan de toekomstbestendige kantoorparken vanwege de plannen van de gemeente Arnhem om de aansluiting met station Arnhem-Zuid te verbeteren.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
45
lokaal bedrijventerrein en valt dus onder de afspraken ten aanzien van lokale bedrijventerreinen. Hiermee voldoet de gemeente Zevenaar aan de regionale afspraken in het RPW 2017-2021. •
Inzetten op functieverandering van locaties met overaanbod naar gelang de behoefte op de locatie. Dit kan bijvoorbeeld de functie bedrijventerrein (Mercurion) of campus-gerelateerde kantoorfunctie zijn. Met de functieverandering naar een kantoorfunctie gerelateerd aan de campus wordt specifiek gedoeld op de Novio Tech Campus op Winkelsteeg.
46
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
6
Detailhandel
6.1
Regionale beleidsdoelstellingen detailhandel Het hoofddoel van het regionale beleid voor de detailhandel is het in onderlinge samenwerking tussen de tot de regio behorende gemeenten creëren en in stand houden van een evenwichtige en duurzame regionale structuur voor de detailhandel en perspectief voor ondernemers/ marktpartijen, zodat zij kunnen en willen investeren in vernieuwing. In feite gaat het er om dat de (groeiende) regiobevolking voorzien wordt van een zo compleet en gevarieerd mogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksgerichte voorzieningen passend bij het beoogde verzorgingsniveau, zo veel mogelijk geclusterd op goed bereikbare locaties en in voor de consument herkenbare centra, die ieder een eigen taak en functie hebben binnen de gehele detailhandelsstructuur. Het regionale detailhandelsbeleid streeft naar de volgende doelstellingen. •
Het in stand houden en versterken van een evenwichtige en duurzame regionale detailhandelsstructuur met een zo compleet mogelijk voorzieningenpakket voor de consument én perspectief voor ondernemers/marktpartijen, zodat zij kunnen en willen investeren in vernieuwing;
•
Het beschermen van de vitaliteit van binnensteden, dorpen en wijkcentra: perifere ontwikkelingen mogen niet concurreren met de reguliere detailhandel. Uitgangspunt is dat detailhandelsontwikkelingen in de centra een plek dienen te krijgen als ze ruimtelijk (qua volume en veiligheid) inpasbaar zijn.
•
Het bereiken van een kwantitatief en kwalitatief evenwicht tot het jaar 2025. Overaanbod moet worden teruggedrongen, waarbij keuzen nodig zijn met betrekking tot de zachte en harde planvoorraad en onbenutte bestemmingsplancapaciteit.
•
Gezien de beperkte uitbreidingsbehoefte focus op versterking van bestaande concentraties en het voorkomen van versnippering van het aanbod.
Om dit te bereiken, zullen de randvoorwaarden voor een goed functioneren van dergelijk aanbod geschapen moeten worden. Het gaat daarbij om: •
een goede bereikbaarheid en voldoende en goede parkeermogelijkheden;
•
passende combinaties met andere winkels en voorzieningen;
•
het zorgen voor aantrekkelijke verblijfsmilieus met een bijzonder karakter;
•
inspelen op de vragen die de opkomst van internet aan ons stelt.
Het bovenstaande past in het streven om zodanige omstandigheden voor de detailhandel te creëren, dat een rendabele exploitatie van de ondernemingen mogelijk wordt gemaakt en perspectief voor de langere termijn wordt geboden. Deze beleidsdoelstellingen gelden voor zowel de reguliere detailhandel als voor de perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (PDV/GDV). Onder reguliere detailhandel wordt verstaan: detailhandel die in de bebouwde kom en in de gangbare winkelcentra gevestigd is.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
47
6.2
Regionaal beleid voor reguliere detailhandel
6.2.1 Onderdelen reguliere detailhandel In het RPW 2017 werd het deel van het RPD dat betrekking heeft op het beleid voor de perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (= PDV/GDV) reeds opgenomen, maar niet dat voor de reguliere detailhandel. Dit hoofdstuk 6 vervangt volledige RPD 2013. Daarbij komen de volgende onderwerpen aan bod: •
Regionale structuur van de reguliere detailhandel;
•
Impact trends reguliere detailhandel;
•
-
Doorgroei internetretail
-
Schaalvergroting supermarkten
-
Branchevervaging
Specifieke vormen van detailhandel.
Voor ieder van deze onderdelen zijn in dit RPW spelregels vastgelegd die bijdragen aan de (door)ontwikkeling van de reguliere detailhandel op regionaal niveau. Voor de afspraken ten aanzien van deze onderdelen wordt verwezen naar bijlage II.
6.2.2 Toetsingscriteria reguliere detailhandel Bij nieuwe initiatieven in reguliere detailhandelsgebieden is onder bepaalde omstandigheden regionale afstemming d.m.v. toetsing van het initiatief vereist. Toetsing op regionaal niveau vindt plaats bij detailhandelsinitiatieven die mogelijk negatieve effecten hebben op de bestaande of beoogde structuur van de reguliere detailhandel. Initiatieven kunnen voorgedragen worden door zowel gemeenten als andere partijen. Er is geen regionale afstemming nodig indien het detailhandelsinitiatief kleiner is dan 1.500 m² bvo. Initiatieven voor winkelvestiging of –uitbreiding in de reguliere detailhandel worden, voor regionale toetsing voorgedragen indien: •
groter dan 1.500 m² bvo in de niet-dagelijkse detailhandel in de lokaal verzorgende reguliere winkelcentra;
•
groter dan 1.500 m² bvo in de dagelijkse detailhandel buiten stads-, dorps- wijk en buurtcentra, met een bovengemeentelijk effect op de verzorgingsstructuur (bijvoorbeeld door de grensligging van een initiatief).
•
Voor initiatieven groter dan 1.500 m2 bvo in de bovenregionaal en regionaal verzorgende reguliere winkelcentra volstaat een melding in het IOW.
6.3
Perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen Er zijn twee redenen om detailhandel buiten centrumgebieden en buurt, wijk- en stadsdeelcentra te vestigen: volume of veiligheid. Op alle perifere winkellocaties (d.w.z. winkellocaties buiten de reguliere detailhandelsgebieden) is detailhandel in de PDV/GDV-branches enkel toegestaan indien die ruimtelijk niet inpasbaar is in de reguliere detailhandel. Tot de perifere detailhandelsbranches (PDV) worden gerekend detailhandel in wonen, detailhandel in doe-het-zelf en de tuincentra. Grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV) wordt alleen in enkele concentratiegebieden (zie: paragraaf 6.3.2) toegestaan en dienen ten minste 1.500 m² bvo groot te zijn. Tot de GDV-branches wordt gerekend: detailhandel in sport; detailhandel in hobby, spel & media en detailhandel in elektro.
6.3.1 Vraag en aanbod Uit de marktruimteberekeningen voor PDV/GDV wordt geconcludeerd dat:
48
NL5300-35573
•
Er over de regio gezien sprake is van overprogrammering, waarvan het zwaartepunt in deelregio Noord ligt. In deelregio Midden is sprake van een evenwicht, terwijl in deelregio Zuid enige ontwikkelruimte bestaat. Voor overige winkellocaties is overal sprake van een overschot, wederom met het zwaartepunt in deelregio Noord (zie Tabel 6.1 en Tabel 6.2).
•
De kwaliteit van het aanbod van een aantal locaties onvoldoende is en niet aansluit bij de kwaliteiten die de markt vraagt;
•
Vigerende bestemmingsplannen in een aantal gevallen ruimte bieden voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen die strijdig zijn met het RPW. Hierbij gaat het om ontwikkelingen die leiden tot een toename van reeds bestaand overaanbod, of concurrentie met centrumgebieden, stadsdeelcentra en wijken buurtcentra. Het betreft zowel onbenutte planvoorraad in bestemmingsplannen voor nieuwe detailhandel (bijvoorbeeld op bedrijventerreinen) maar ook ruimte die kan vrijkomen na de beëindiging van de bestaande detailhandelsactiviteit.
Tabel 6.1 Marktruimte en planaanbod in concentratiegebieden Concentratiegebieden
Noord
Midden
Zuid
Totaal regio
Netto-marktruimte
-123
-3.332
12.333
8.878
Harde planvoorraad
59.050
6.000
20.000
85.050
Zachte planvoorraad
0
0
0
0
Totaal planvoorraad
59.050
6.000
20.000
85.050
Strategische reserve
0
0
8.000
8.000
Verschil
-59.173
-9.332
-333
-68.172
Bron: Ecorys (2019) Bouwstenenrapport PDV/GDV Herijking Regionaal Programma Werklocaties. Tabel 6.2 Marktruimte en planaanbod op overige winkellocaties24 Overige winkellocaties
Noord
Midden
Zuid
Totaal regio
Netto-marktruimte
718
-3.442
13.895
9.719
Harde planvoorraad
32.770
0
27.250
60.020
Zachte planvoorraad
0
0
0
0
Totaal planvoorraad
32.770
0
27.250
60.020
Strategische reserve
5.000
0
0
5.000
Verschil
-27.052
-3.442
-13.355
-43.849
Bron: Ecorys (2019) Bouwstenenrapport PDV/GDV Herijking Regionaal Programma Werklocaties.
6.3.2 Concentratiegebieden In het RPW is een aantal locaties benoemd als concentratiegebied voor perifere detailhandel met een bovenlokale verzorgingsfunctie. Het gaat om de onderstaande 13 concentratiegebieden: •
Arnhem-Zuid, meubelplein Elden;
•
Arnhem-Zuid, Olympus Park;
•
Beuningen, de Heuve (Hadrianussingel, Claudiuslaan);
•
Duiven, Nieuwgraaf (IKEA, Makro, Praxis);
•
Duiven, Graafstaete (Gamma, Intratuin);
•
Huissen, ’t Pannenhuis (Janssen);
•
Nijmegen, woonboulevard Novium;
•
Elst, Intratuin
•
Wijchen, Woondrome;
•
Zevenaar, Hengelder;
•
Zevenaar, Tatelaar.
24
Dit is exclusief de onbenutte bestemmingsplanruimte voor PDV op de bedrijventerreinen in de gemeente Druten en Hengelder, Zevenaar. Hierover worden afspraken gemaakt met de gemeente, regio en de Provincie.
Concept Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen
49
Ook de twee toekomstige locaties Ressen in Nijmegen-Noord en Spoorallee Zevenaar zijn als concentratiegebied aangewezen, zij het onder voorwaarden. Voor de locatie Nijmegen Ressen is inmiddels een bestemmingsplan vastgesteld. De locatie Zevenaar Spoorallee (Factory Outlet) heeft een status aparte. De locaties Duiven, Nieuwgraaf en Graafstaete beschouwen wij in dit RPW als één locatie. Voor de locaties Zevenaar Hengelder en Tatelaar is de gemeente Zevenaar van plan om in verband met aanpassingen aan de infrastructuur de bestaande PDV op Tatelaar te herstructureren en die te concentreren op Hengelder. De planologische mogelijkheden voor uitbreiding of versterking van de bovengenoemde concentratieplekken is beperkt. Toch is het wenselijk om dynamiek (vernieuwing, verplaatsing, uitbreiding) juist op deze plekken mogelijk te maken. Om dit te faciliteren moeten de mogelijkheden voor herstructurering, herinvulling en herontwikkeling verkend worden. Voor concentratiegebieden Duiven Graafstaete, Zevenaar Spoorallee (FOC), Zevenaar Hengelder, Zevenaar Tatelaar, Huissen Pannenhuis, Elst Aamsepoort, Nijmegen Ressen, Nijmegen woonboulevard Novium worden geen detailhandelsvestigingen in de GDV-branches25 toegestaan. Met betrekking tot de toelaatbaarheid van GDV-branches in de overige concentratiegebieden zijn en worden specifieke afspraken gemaakt door provincie en gemeente26.
FOC Spoorallee Zevenaar (status aparte) Op deze locatie zal een factory outlet center (FOC) worden gerealiseerd met een assortiment met hoofdzakelijk detailhandel in kleding, sport en luxe en daarnaast een supermarkt. Alleen de component detailhandel in sport en vrije tijd overlapt met de marktruimte voor PDV/GDV-branches. Inmiddels bestaat er een onherroepelijk bestemmingsplan met mogelijkheden voor maximaal 12.000 m² (in de benoemde branches). Voor eventuele uitbreiding in de toekomst zal opnieuw (onderzoek) en besluitvorming nodig zijn.
6.3.3 Overige winkellocaties Op de winkellocaties op bedrijventerreinen die in het RPW niet als concentratiegebied voor PDV/GDV- zijn aangewezen (zowel cluster als solitair), kan in principe geen nieuw pdv/gdv aanbod toegevoegd worden. Er geldt een “nee, tenzij” beleid in de regio. Er wordt verschil gemaakt tussen locaties waar nu al meer dan 1.500 m² wvo aan PDV/GDV aanwezig is en locaties waar nu nog minder dan 1.500 m² wvo PDV/GDV aanwezig is (maar waar wel harde of zachte planvoorraad voor nieuwe PDV/GDV bestaat om 1.500 m² te overstijgen). Nieuwe detailhandel is op de bedrijventerreinen niet toegestaan, tenzij de ontwikkeling qua omvang en verkeersaantrekkende werking past bij de functie van het verzorgingsgebied. Bij ‘tenzij’ontwikkelingen moet worden aangetoond dat er: •
Geen ruimte is in concentratiegebieden;
•
Sprake is van lokale uitbreiding/verplaatsing; en/of
•
Elders in de gemeente/subregio planologische ruimte voor PDV/GDV wordt wegbestemd.
In het kader van dit RPW wordt voorgesteld om marktinitiatieven onder voorwaarden te concentreren op de overige winkellocaties (> 1.500 m² bvo). Het betreft circa 34 kleinere concentraties van perifere detailhandelslocaties en een aanzienlijk aantal solitaire winkels (veelal lokaal verzorgend) met meer dan 1.500 m² wvo aan pdv/gdv-aanbod. 25
26
50
Detailhandelsvestigingen in de GDV-branches in de concentratiegebieden dienen ten minste 1.500 m² BVO groot te zijn. Tot de GDV-branches worden de volgende branches gerekend: detailhandel in sport, detailhandel in hobby, spel & media en detailhandel in elektro. De provinciale verordening staat GDV op perifere locaties in principe niet toe. Voor eventuele uitzonderingen is regionale afstemming vereist.
NL5300-35573
6.3.4 Stappenplan Ter uitwerking van deze afspraken is per deelgebied een duidelijk voorstel gemaakt hoe te komen tot herprogrammering en evenwicht (rekening houdend met marktruimte etc.). Dit voorstel is uitgewerkt in drie stappen: •